Problématique de la gestion foncière dans les centres urbains secondaires du Bénin

II- Essais de solution et perspectives

2.1 Essais de solution

Face aux différents problèmes qui viennent d'être présentés, les autorités administratives et notables de chaque ville ainsi que les populations se sont attelés à trouver des solutions durables. La principale arme en la matière est la négociation. Ainsi, lorsque l'administration est saisie par exemple d'un cas de conflit entre deux (2) personnes qui réclament le même terrain, des enquêtes s'engagent par le biais des chefs traditionnels et notables. Dans certains cas, ils parviennent à trouver le vrai propriétaire ; ce qui met fin au conflit.

De même, lorsqu'un particulier réclame une parcelle de terrain jusque là occupée par d'autres, une négociation permet à l'intéressé de retrouver sa propriété.

Au total, les problèmes fonciers dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé malgré leur ampleur et leur intensité ne conduisent pas pour le moment à des affrontements violents encore moins mortels. Certes dans la ville de Dassa-Zoumé, plusieurs conflits domaniaux sont en cours de règlement au tribunal d'Abomey. Les autorités publiques, les chefs traditionnels, les notables et les populations ont su maintenir tout de même une atmosphère de paix malgré les divergences de logiques et de stratégies.

Par ailleurs, des dispositions sont prises en vue de mieux organiser et contrôler l'accès et l'utilisation de la terre dans chacune des villes étudiées.

2.2 Perspectives en matière d'accès et d'utilisation de la terre à Glazoué et

Dassa-Zoumé

Elles peuvent être analysées à deux (2) niveaux. D'abord au niveau des chefs de ménages, puis au niveau des autorités administratives.

2.2.1 Au niveau des chefs de ménages

Les dispositions prises ici concernent, en premier lieu, les modes traditionnels d'acquisition des terrains notamment l'héritage et la donation. En effet, les chefs de ménage essaient de plus en plus régler la question du partage de leurs terres avant leur décès. De même, la donation ne s'effectue plus en catimini entre deux (2) individus. Elle est de plus en plus portée à la connaissance d'autres membres de la famille du donateur surtout ceux qui sont lettrés. Ceci permet d'officialiser en quelque sorte l'acte de donation.

De plus, des dispositions sont de plus en plus prises pour délimiter et matérialiser les terrains : levés topographiques, pose de bornes, de plaques portant l'adresse des propriétaires...

Enfin, la vente de terrain entre particuliers est aujourd'hui précédée d'enquêtes minutieuses au cours desquelles l'acheteur s'assure que le vendeur est réellement le propriétaire du terrain devant faire l'objet de vente.

En dehors de ces mesures, une série d'autres ont été prises par les autorités administratives.

2.2.1 Dispositions prises par les autorités administratives

Elles se sont traduites par l'institution de la convention de vente^15(*) et de l'acte de donation^16(*) pour réglementer la vente et la donation de parcelles entre particuliers. En fait, c'est un moyen pour les autorités administratives de contrôler lesdites ventes et/ou donations car avant de signer une convention de vente ou un acte de donation, il est demandé au chef quartier et au chef d'arrondissement d'effectuer des enquêtes afin d'infirmer ou de confirmer le propriétaire de la parcelle. Ceci permet, un tant soit peu, d'éviter les ventes/donations illicites.

Par ailleurs, une attention particulière et de plus en plus soutenue est accordée au RFU. Pour ce qui est de la ville de Glazoué, il s'agit de mettre tout en oeuvre pour installer cet outil dans la ville. Par contre à Dassa-Zoumé, il est question de renforcement notamment à travers le volet cartographie. L'objectif visé dans l'un ou l'autre cas est de tenir à jour les données sur le foncier, ceci permettra d'identifier beaucoup plus facilement les différents propriétaires terriens.

Ainsi donc, on peut retenir que malgré les moyens (techniques, financiers, ...) limités dont ils disposent, les autorité administratives, les chefs traditionnels et notables de même que les ménages s'efforcent non seulement de résoudre les problèmes fonciers auxquels ils sont confrontés mais aussi de prendre des dispositions pour éviter à l'avenir ou tout au moins réduire leur ampleur.

Mais force est de constater que ces différentes mesures sont peu efficaces pour faire face audits problèmes. Aussi, allons-nous formuler des suggestions dont l'unique but est de contribuer à leur résolution.

2.3 Propositions pour une meilleure occupation et/ou utilisation de la terre

dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé

Pour une gestion professionnelle du foncier dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé, il est souhaitable de mettre en oeuvre une série de mesures techniques et sociales.

2.3.1 Organiser une journée de dialogue social sur le foncier

S'il est vrai que cette proposition répond beaucoup plus à la ville de Dassa-Zoumé, il n'en demeure pas moins vrai qu'elle peut servir de socle pour les autres actions dans la ville de Glazoué. En effet, de nombreuses affaires domaniales sont pendantes devant le tribunal d'Abomey et opposent plusieurs collectivités à Dassa-Zoumé. Une telle journée permettra de `'ramener la balle à terre''. Ce sera aussi l'occasion pour les acteurs d'exprimer clairement leurs préoccupations et leurs attentes en matière de gestion foncière. Il est indispensable de respecter les décisions qui seront prises lors de cette journée. Un comité de suivi pourrait être mis en place à cet effet. Une telle démarche permettrait d'élaborer une politique globale et cohérente en matière de gestion foncière.

2.3.2 Doter chaque ville d'un schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme

(SDAU)

Il s'agit d'un document phare qui définit les grandes orientations en matière d'aménagement et d'urbanisme. Son élaboration et sa mise en oeuvre permettent de maîtriser l'occupation des espaces urbains et périurbains et donc de favoriser une occupation ordonnée et préétablie. Cet outil facilite l'implantation des infrastructures et équipements socio-collectifs. L'importance du volet foncier dans un tel document n'est plus à démontrer. C'est pourquoi, son élaboration doit être précédée d'une réflexion globale (journée de dialogue social sur le foncier) sur les questions foncières. Ce document, s'il est élaboré avec la participation de tous les acteurs fonciers, constituera un solide guide pour les membres des comités de lotissement et d'urbanisation.

2.3.3 Former le personnel communal sur la gestion foncière

Le personnel communal en général et les responsables ayant à charge les affaires domaniales en particulier ne maîtrisent pas correctement leur rôle. De plus, ils ne font pas une bonne tenue des livres fonciers. Il est donc indispensable de les former sur leur rôle, mais aussi de les doter d'outils adéquats devant leur permettre d'accomplir convenablement la mission qui leur est assignée.

2.3.4 Organiser une campagne de sensibilisation des populations

Même si les textes et lois applicables en matière foncière aujourd'hui datent des années 1960 et d'avant et qu'ils méritent un toilettage, force est de constater qu'ils ne sont pas appliqués soit par méconnaissance, soit par légèreté. C'est pourquoi, il est souhaitable que les populations soient informées et formées sur le contenu de ces textes et lois.

Il s'agira à la fin de la campagne de sensibilisation de généraliser la délivrance des documents fonciers (notamment le titre foncier). Ceci permettra aux ménages de sécuriser leur propriété foncière et aux autorités d'assurer une bonne tenue des livres fonciers. Pour cela, il nous paraît important de réduire aussi bien la procédure d'attribution de ces documents que leur coût. On peut procéder par exemple, à une déconcentration des services de la conservation foncière qui sont aujourd'hui concentrés à Cotonou et qui peuvent avoir des annexes au niveau départemental ou même communal.

2.3.4 Mettre en place un Système d'Information et de Gestion du Patrimoine

Foncier (SIGPF)

L'importance du RFU n'est plus à démontrer. Mais il faut aller au delà de cet outil qui est beaucoup plus orienté vers l'amélioration des recettes fiscales. Le mise en place du SIGPF prendra en compte non seulement le RFU mais aussi d'autres éléments indispensables à une bonne gestion foncière dans les deux villes. Il s'agira de mettre en place une banque de données foncières.

Ce système entièrement informatisé va à coup sûr révolutionner la gestion foncière dans les villes. Il permettra de connaître le périmètre de chacune des villes étudiées, le parcellaire et son équipement de même que la spatiocarte de référence. C'est ainsi que la synthèse des principales données va ressortir des zones loties et cartographiées, des zones loties et non cartographiées, des zones non loties.

Le parcellaire va mettre en exergue le nombre et la superficie des parcelles:

· construites et mises en valeur;

· en construction ;

· nues et clôturées ;

· nues et non clôturées ;

· réserves.

Pour parvenir à toutes ces données chiffrées, l'équipe scientifique devra mettre en place un logiciel spécialisé. Avec cet outil, il est permis de gérer la délivrance du permis d'occuper aux ayants -droit, de suivre le recouvrement des redevances , de gérer le patrimoine foncier, les infrastructures, de planifier la croissance urbaine et de faire l'adressage de la ville.

Avec le développement d'un tel logiciel, les perspectives sont nombreuses. Mais les plus prégnantes sont celles de la mise en place d'une agence de gestion du patrimoine foncier, de procéder à l'adressage de la ville, d'élaborer un plan concerté d'occupation de l'espace, de la mise en place d'un programme d'investissement et de développement durable de la cité, d'élaborer et de mettre en oeuvre un plan de circulation de la ville.

CONCLUSION

Au terme de nos recherches, nous pouvons conclure que la terre, autrefois bien collectif, sacré et inaliénable, entre de plus en plus dans le système de l'économie capitaliste où elle est considérée comme une marchandise, un moyen de s'enrichir au même titre que les plantations ou le commerce. Du coup, elle devient le point de mire de toutes les convoitises surtout en milieu urbain, le centre d'intérêts de plusieurs acteurs. Les logiques et/ou stratégies souvent divergentes développées par ces acteurs conduisent parfois à des situations conflictuelles. Ceci n'est pas de nature à faciliter l'accès à la terre et donc les investissements fonciers dans les villes. Certes, les autorités administratives, les chefs traditionnels ainsi que les populations ne sont pas restés inactifs face aux divers problèmes. Mais le manque d'outils adéquats et de politique globale en matière de gestion foncière rendent peu efficaces les diverses mesures prises pour faire face aux difficultés rencontrées. Ainsi, on assiste à une gestion quotidienne du foncier. Or, la question foncière en milieu urbain est l'une des plus sensibles car il n'existe pratiquement pas d'opération urbaine qui n'implique pas la terre. Dans ces conditions, il paraît évident que la résolution des problèmes fonciers constitue le préalable à toute action d'aménagement. Autant il est nécessaire d'associer les populations à l'élaboration et à la mise en oeuvre des projets d'aménagement, autant il faut s'atteler à résoudre, en amont, la question de l'accès à la terre ; car celle-ci détermine dans une large mesure la réussite desdits projets.

Il serait prétentieux de notre part d'affirmer que ce travail suffit pour résoudre efficacement tous les problèmes fonciers rencontrés dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé. C'est pourquoi, nous proposons que d'autres axes de recherche soient étudiés afin d'approfondir le présent travail. A cet effet, certaines questions méritent d'être posées :

- Quels sont les rapports fonciers produits par la consommation d'espaces ruraux inhérente à l'extension des deux villes ?

- Existe-t-il un mode de penser et d'utilisation de l'espace propre aux Idaatcha et Maxi ?

- Comment se présente le marché foncier à Glazoué et Dassa-Zoumé ?

Ces questions et bien d'autres méritent d'être étudiées afin de mieux maîtriser les lois, les conceptions, les attitudes et les mécanismes sociaux qui régissent l'accès à la terre dans les deux villes. Il y va de leur développement harmonieux.

* ¹⁵ Un formulaire de cette convention de vente figure en annexe

* ¹⁶ Un formulaire d'acte de donation figure en annexe