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Problématique de la gestion foncière dans les centres urbains secondaires du Bénin( Télécharger le fichier original )par Dossou Edouard AKPINFA Université d'Abomey-Calavi - Maîtrise de Géographie 2006 |
II- Collecte des données et difficultés rencontréesLa collecte des données s'est faite à travers une revue documentaire et des enquêtes de terrain. Quant aux difficultés rencontrées, elles concernent l'ensemble du travail réalisé.
Elle a commencé avec le choix du sujet et s'est poursuivie tout au long des différentes phases du présent travail. L'objectif visé est de faire le point des travaux réalisés en matière foncière d'une part et de l'autre, d'élargir notre champ d'horizon par rapport au thème d'étude. Pour cela, nous avons parcouru un certain nombre de bibliothèques et centres de documentation. Au rang de ceux-ci, nous pouvons citer : la bibliothèque universitaire, celle du CCF, les centres de documentation de la FLASH, de la FSA, de la SERHAU-SA, de l'IGN, de l'INSAE. A cela s'ajoutent les Bureaux des Archives et de la Documentation des Communes de Glazoué et Dassa-Zoumé, ainsi que le Bureau des Affaires Générales et Domaniales de la Commune de Glazoué et le Service des Affaires Domaniales et Environnementales de la Commune de Dassa-Zoumé. Les documents dont nous avons disposé varient d'un centre à un autre. Ainsi, dans les bibliothèques universitaires et du CCF, nous avons consulté les ouvrages traitant des questions de ville en général et de la question foncière en milieu urbain en particulier. Au centre de documentation de la FSA et de la FLASH, nous avons pris connaissance des mémoires et thèses soutenus sur le sujet. A la SERHAU-SA nous avons disposé des travaux réalisés par ce bureau d'études dans le domaine foncier. A l'IGN, nous avons consulté les cartes du Bénin et des communes de Glazoué et Dassa-Zoumé. Aux Bureaux des Archives et de la Documentation des deux communes , nous avons exploité les ouvrages traitant de la décentralisation et de l'historique des villes. Enfin, au Bureau des Affaires Générales et Domaniales de la Commune de Glazoué et au Service des Affaires Domaniales et Environnementales de la Commune de Dassa-Zoumé, nous avons consulté les livres fonciers, les divers arrêtés Sous-préfectoraux et/ou Communaux ayant traité des questions foncières et les Procès Verbaux des différentes réunions des comités de lotissement et d'urbanisation. Ces différents documents, tout en renforçant nos connaissances en matière foncière, nous ont aidé à identifier les différents acteurs du système foncier. Ceci nous a permis de préparer et d'exécuter nos recherches sur le terrain.
Les recherches ont été menées sur le terrain à travers des observations directes des interview semi-structurées et des enquêtes auprès des responsables des structures et organismes publics ainsi que les élus locaux et les `'notables/sages''. A cela s'ajoutent les informations reçues auprès des ménages et autres personnes ressources. A cet effet, des guides d'entretien et questionnaires ont été conçus, testés et utilisés par des enquêteurs recrutés pour la circonstance. Au titre des responsables des structures et organismes publics, nous avons rencontré :
Au nombre des Notables/sages et élus locaux, nous avons rencontré :
Pour ce qui est des enquêtes auprès des ménages, nous avons dû constituer un échantillon au niveau de chacun des centres urbains étudiés. Ceci se justifie par le manque de moyens. Ainsi, si nous avons pu parcourir tous les quartiers de la zone d'étude, il n'en demeure pas moins vrai que nous avons été obligé de sélectionner les ménages enquêtés. Pour déterminer l'échantillon, nous sommes partis des chiffres de la population fournis par le RGPH3 de 2002 notamment le nombre de ménage existant dans chaque quartier. Puis, nous avons considéré le dixième (1/10) de chacun de ces nombres. Le tableau suivant présente le résultat par centre urbain et par quartier. Tableau 1 : Effectif de l'échantillon
Au total, 351 ménages ont été enquêtés à Glazoué et 398 à Dassa-Zoumé soit 749 ménages pour les deux centres. Nous avons donc élaborés 749 fiches d'enquête que nous avons adressés aux différents ménages choisis par hasard à raison d'un questionnaire par ménage. Pour recueillir les informations auprès de ces ménages et remplir les questionnaires, nous nous sommes fait aider par quatre (04) étudiants autochtones de Glazoué et cinq (05) étudiants autochtones de Dassa-Zoumé. Grâce à ces différentes rencontres, nous avons pu obtenir des données dont le traitement nous a permis de rédiger notre mémoire.
Une fois les enquêtes terminées, nous avons procédé à un regroupement des questionnaires par catégories d'acteurs. Ainsi, les questionnaires destinés aux ménages ont été regroupés par quartier tandis que ceux des élus locaux ont été mis ensemble. Nous avons par la suite procédé au dépouillement des fiches en inscrivant dans un tableau conçu à cet effet, les différentes réponses données à telle ou telle question. Par exemple, pour ce qui est des enquêtes auprès des ménages, nous avons mis d'un côté les ménages propriétaires de terrain et de l'autre ceux qui ne disposent d'aucun terrain. Dans le premier cas, nous avons cherché à connaître les modes et procédures d'acquisition des terrains, les preuves de leur propriété (existence ou non de documents écrits) ... Un traitement statistique et informatique nous a permis d'évaluer l'importance relative de chaque mode et de présenter les différents résultats sous forme de tableaux ou de graphiques (cf tableau 2 et graphique N°1 par exemple). L'analyse et l'interprétation des différents résultats ainsi que les réponses aux diverses questions nous ont servi de base dans l'articulation des différentes idées contenues dans le présent document. Notons pour finir que nous avons rencontré des difficultés tout au long de l'étude.
Elles peuvent être regroupées en trois (03) points :
Certes, un nombre non négligeable de travaux ont été réalisés sur le foncier au Bénin. Mais force est de constater que rares sont les études qui ont été faites sous l'angle de l'accès à la terre. Cet état de chose nous a été très défavorable lors de notre recherche documentaire.
Il s'agit essentiellement des ménages mais aussi des responsables du Service des impôts. L'attitude des ménages peut s'expliquer par deux faits :
En ce qui concerne les responsables du service des Impôts, ils ont subordonné la réponse à certaines questions à la présentation d'une autorisation de recherche.
Le comité de lotissement et d'urbanisation de Dassa-Zoumé est composé de quatorze (14) membres d'après le texte de l'arrêté communal N° 4F/545/SG/SA du 1er /10/2003. Mais sur les quatorze (14) membres , seulement une demi dizaine a répondu efficacement à nos questions. Les autres s'y sont dérobés, estimant qu'ils ne sont pas très imprégnés des questions de lotissement ; ce pourquoi le comité a été pourtant installé. Il en est de même à Glazoué. Malgré ces difficultés, nous avons ; grâce aux soutiens et conseils des uns et des autres, réussi à obtenir les résultats contenus dans le présent document. Chapitre 2 : Conditions historiques et cadre géographique de l'implantation humaine. Une étude foncière doit prendre en compte des éléments permettant d'appréhender l'organisation sociale des populations et par conséquent les relations qu'elles entretiennent entre elles et autour de la terre. C'est pourquoi ce chapitre est consacré non seulement à la mise en place des populations de Glazoué et Dassa-Zoumé, mais aussi à leurs assiettes topographiques et situations géographiques. I - Mise en place de la population
Gbominan, appelé aujourd'hui Glazoué était une ferme de Zaffé. C'est une cité de création récente. Zone de forte production agricole, Glazoué attirait non seulement des producteurs en quête de terre fertile, mais aussi les commerçants. Ainsi, Monsieur GOMINA, premier commerçant de la zone avait construit une paillote pour mener ses activités. Cette paillote étant devenue un repère pour tout le monde, les gens ne tardent pas à dire :
Ce lieu est alors devenu Gbominan par déformation de GOMINA. Gbominan est devenu Glazoué avec la création d'un arrêt-train. En effet, Monsieur GOMEZ surnommé Djanta (lion) par ses collègues, retraité de l'OCBN, usa de ses relations pour la création de cet arrêt-train. Initialement installé à HLASOE (à trois kilomètres de Glazoué), Monsieur GOMEZ voulait que l'arrêt-train soit dans cette localité et avait donc mis sur la demande HLASOE. Des études réalisées par les responsables de l'OCBN, il ressort que Gbominan est mieux indiqué pour l'arrêt-train. Ainsi, malgré que cet arrêt ne soit plus à HLASOE, le nom n'a plus disparu. C'est ainsi que par déformation il est devenu Glazoué au lieu de Gbominan. Quand bien même le colon l'a transformé par la suite en Glazoué, le nom Gbominan est toujours employé par plus de 90% de la population. Gbominan (Glazoué) a connu une évolution remarquable grâce à Monsieur GOMEZ Djanta. En dehors de l'arrêt-train devenu par la suite gare OCBN, il a appuyé fortement l'initiative des Idaaca dans la création de leur marché à Glazoué, suite à un incident survenu dans le marché d'Agouagon. C'est ce marché qui est devenu par la suite international et qui fait la fierté de tous. La fertilité des sols et la présence du marché ont favorisé l'émigration jusqu'en 1978 où le territoire national a été reconstitué. Ainsi, par décret 78-365 du 30 Décembre 1978, le District de Glazoué a été créé avec pour chef-lieu Glazoué. Ce District est composé d'une part, d'anciens villages de la Sous-préfecture de Savalou (Ouèdèmè, Aklampa, ...) et aussi d'anciens villages de la Sous-préfecture de Dassa-Zoumé (Sokponta, Gomé, ...) d'autre part. Avec ce nouvel attribut de chef-lieu de District, Glazoué a bénéficié d'un certain nombre de réforme et d'infrastructures qui ont considérablement modifié son territoire. 1.2 Origine et évolution historico-politique de Dassa-Zoumé Dassa-Zoumé est la transformation par le colon de Dassazoumin qui n'est rien d'autre que la traduction de Igbo-Idaaca en fon. Ainsi, Igbo-Idaaca ou dassazoumin signifie littéralement : dans la forêt des idaaca. Dassa = Idaaca = Dassa Zoun = Igbo = forêt Min = dans Idaaca n'est que la contraction de la phrase A ti da li ica qui veut dire : nous sommes déjà en pays Ica. En effet, partis d'gba-Ijbu au Nigéria, suite à une querelle de succession, les gba devenus Omonjagu , conduits par un grand chasseur du nom de As, ont été suivis par leurs partisans jusque dans les contrées rocheuses de l'actuel Dassa-Zoumé. Installés au quartier kpo (emplacement actuel du centre de traitement anti-lèpre ou léproserie de Dassa-Zoumé), les gba ont usé de tous les moyens et de toutes les ruses pour sur planter les Ijéun et les Mamahoun1(*) qu'ils sont venus trouvés dans la zone. Les gba ont réorganisé la vie socio-politique du territoire. Ainsi, sous le règne de Jagu Ogudu, 4ème roi du royaume idaaca, le groupe a été reconstitué et le lignage des omon-jagu qui se réfère à gba fut créé. Le réformateur monarque initia une politique d'intégration sociale qui interdisait le mariage entre omon-jagu qui du reste, n'est pas un anathème. Quand Jagu Ogudu eut fini de bâtir son palais, ilé n'la (grande maison), il en fit le siège de son administration. Il donna à la nouvelle cité le nom riche de sens Igbo Idaaca, littéralement la forêt des idaaca. Cela signifie que cet établissement appartient à tous les idaaca. Igbo-Idaaca devint alors le symbole de l'unité et le jagu lui-même, la personnification de cette unité-là. Avec l'implantation de deux (2) divinités : Nana Bukuu et Ogun, Igbo-Idaaca devint un centre religieux important pour les rassemblements. La nouvelle capitale devenait ainsi un pôle économique alimenté par les centres agricoles et marchés environnants. Le royaume Idaaca ainsi consolidé va connaître dix huit (18) rois2(*) et un régent (Jagu Otètan dit Adjiki alias Zomahoun) nommé par le roi GLELE (Abomey) et qui signa le 24 Janvier 1894 avec le Lieutenant Maurice GUERIN , le traité de protectorat français. C'est cet acte qui créa la confédération des Dassas issue de la fusion de deux royaumes : le royaume idaaca et celui des Ifèta (Fita) avec pour capitale Dassa-Zoumé. Dès lors, l'évolution politico-administrative de Dassa-Zoumé se fera au gré du colonisateur. Ainsi, le 22 Juin 1894, un arrêté local fut pris pour régler les divisions politiques du Danhomey et Dépendances. La Confédération des Dassas prenait alors le nom Canton de Dassa jusqu'à l'accession de notre pays à l'indépendance en 1960. Au lendemain de cette indépendance, les divers décret et lois pris par les autorités pour organiser le territoire ont conduit à l'érection du canton de Dassa-Zoumé en Sous-préfecture, en District puis en Commune avec pour chef-lieu, la ville de Dassa-Zoumé.
Cette évolution des territoires de Glazoué et Dassa-Zoumé n'est pas restée sans avoir des conséquences sur la question foncière. Ces dernières seront présentés et analysées dans le prochain chapitre. Mais avant, décrivons le cadre géographique des deux villes notamment le site et la situation. Ces derniers constituent les données de base sur lesquelles s'effectuent les actions d'aménagement. Ils peuvent offrir des avantages à l'urbanisation ou au contraire constituer des contraintes à celle-ci. Par exemple, un site présentant de très fortes pentes sera plus difficile à aménager qu'un autre qui présente des pentes légères et douces. La connaissance de ces données n'est donc pas inutile pour la compréhension du fait foncier. II - Cadre géographique 2.1 Site et situation Le site d'une ville représente l'assiette dans laquelle elle est née. Autrement dit, il désigne les caractères topographiques de l'espace sur lequel la ville a été fondée. La situation, quant-à elle, indique la position de la ville dans une région et en particulier vis-à-vis des moyens de communication. Si autrefois, la recherche de la sécurité était la préoccupation majeur (les villes occupaient fréquemment des sites défensifs ), aujourd'hui, ce qui importe c'est la situation c'est-à-dire la position par rapport aux réseaux de communication car la ville est avant tout un espace de circulation, de communication et d'échange. 2.1.1 La ville de Glazoué Le site d'implantation de la ville de Glazoué n'offre pas de contraintes majeurs à l'urbanisation. Il s'agit d'un plateau à faible pente de 2% à 4%. Certes, dans le quartier Affécia, certaines zones sont menacées d'inondation pendant la période des pluies. Mais il s'agit là des effets d'une hydromorphie temporaire. Le centre urbain de glazoué est constitué des quartiers Affécia, Ayédèro, Zongo, Orokoto, Ogoudako, Kabolé et Zaffé. Il est limité :
Par contre, l'arrondissement de Glazoué est limité :
Glazoué est une ville commerciale. Elle est traversée non seulement par la Route Nationale Inter Etat Cotonou - Niamey (RNIE 2) mais aussi par la voie ferrée avec une gare. De plus, elle abrite un marché international. Ces éléments contibuent énormément à l'expansion de la ville et donc à l'urbanisation des espaces agricoles environnants. 2.1.2 La ville de Dassa-Zoumé Le site originel de la ville de Dassa-Zoumé est installé au pied des collines. Il répond à des besoins de protection et de défense. En effet, les collines, tout en permettant une vue synoptique des localités environnantes, servaient de refuges aux populations contre les invasions des royaumes voisins en particulier celui de Danxomè (Abomey). Actuellement, la ville dans son extension a conquis d'autres espaces si bien qu'aujourd'hui, le site urbain présente deux caractéristiques distinctes à savoir le noyau ancien installé sur un site en relief très accidenté et la zone de plateau. Dans le premier cas, le sol est rocheux et soumis aux effets de l'érosion. Les pentes y sont fortes allant de 8% à 10%. Cette zone comprend les quartiers Agbégbé, Issalou Essèbrè, Essèkpa, Latin et Zongo. La zone de plateau, quant à elle, peut être subdivisée en deux : la partie Est constituée notamment du quartier Ayédèro et la partie Ouest qui comprend le centre administratif et commercial (autour du carrefour) , Kpékouté et Moumoudji débouchant sur la rivière OLODJO. La zone de plateau présente une pente douce et régulière de 3 à 5%. Un tel site n'offre pas de contraintes majeurs à l'urbanisation. Certes, dans le quartier Kpékouté, certaines parcelles sont menacées d'inondation pendant la période des pluies. Mais il s'agit là des effets d'une hydromorphie temporaire. Par ailleurs, la présence des collines empêche l'extension de la ville vers le Nord et le Sud. Ceci réduit ses potentialités foncières. Aussi, la plupart des nouvelles acquisitions de terrain s'effectuent-elles à l'Ouest (Kpékouté et Moumoudji) et à l'Est (Ayédèro) de la ville. La ville de Dassa-Zoumé s'étend sur 1558 ha environ dont 139 ha lotie. Pour ce qui est de la situation de la ville, il faut dire qu'elle constitue le chef lieu de la commune. Elle est limitée :
Les arrondissements limitrophes de la ville de Dassa-Zoumé sont :
Située à l'intersection des principaux axes routiers qui relient le Sud au Nord du pays (RNIE2 et RNIE3 ), la ville de Dassa-Zoumé bénéficie non seulement des attributs d'une ville carrefour mais aussi des atouts liés à l'existence d'une gare ferroviaire (OCBN). Ces différentes infrastructures facilitent les échanges entre le Nord et le Sud mais aussi entre les habitants de Dassa-Zoumé et ceux des autres régions du pays. Par ailleurs, la ville est entourée de part et d'autre d'espaces ruraux ; les plus proches villes étant Glazoué (22Km) et Savalou (30km). Son développement à long terme se traduira donc par la transformation de ces espaces ruraux en espaces urbains. Ceci ne restera pas sans poser des problèmes car les enjeux fonciers au village sont différents de ceux de la ville. Mais avant de nous intéresser à la question foncière proprement dite, voyons comment s'effectue l'extension de la ville. 2.2 Croissance spatiale. 2.2.1 Cas de Glazoué La ville de Glazoué est née dans le quartier Ayédèro encore appelé Dassakohoué (ce qui signifie en fon « chez les Idaaca »). De là, elle connaîtra une expansion spatiale vers l'Est (Zongo) puis vers le Sud (Affécia). Signalons que Orokoto et Ogoudako qui sont aujourd'hui des quartier de Glazoué étaient à l'origine des villages. Compte tenue du site d'implantation de la ville, l'expansion spatiale s'est faite dans tous les sens. Ceci permet une répartition plus ou moins équitables des équipements. Ainsi par exemple, le quartier Ayédèro abrite : le Centre de Promotion Sociale, le Commissariat de Police, les bureaux de la Mairie, la maison des jeunes, l'usine d'égrenage. Quant au quartier Affécia, on y trouve la Brigade de gendarmerie et le Collège d'Enseignement Général. Enfin le quartier Zongo abrite le marche international et le Centre Communal de Santé. Il faut noter qu'une partie du quartier Ayédèro a bénéficié d'une opération de lotissement. C'est ce qui favorise ce quartier pour l'implantation des infrastructures et équipements publics. Il paraît donc indispensable que les opérations de lotissement en cours dans les autres quartiers soient finalisées à temps.
Le noyau de la ville de Dassa-Zoumé est le quartier Agbégbé. Ce quartier a été créé avec l'installation du roi Jagu Ogudu. Du quartier Agbégbé, la ville s'est étendue petit à petit vers Issalou à l'Ouest puis Essèkpa et Essèbrè à l'Est. Les collines ayant bloquées l'expansion spatiale de la ville vers le Nord et le Sud, celle-ci s'est beaucoup plus développée ver l'Est et l'Ouest. Compte tenu du fait que les premières opérations de lotissement ont été réalisées dans la partie Ouest de la ville (autour du carrefour), l'essentiel des équipements et infrastructures collectifs de la ville est installé dans cette zone. On peut citer par exemple, les bureaux de la Mairie et des deux (2) arrondissements, le commissariat de Police, l'Agence PAPME, la Brigade de Gendarmerie, la recette perception, le Service des Impôts, le Siège de l'UCP,... Pour éviter un « développement inégal » des diverses parties de la ville, il paraît indiqué que les opérations de lotissement en cours dans les autres parties Ayédèro et Moumoudji) soient vite achevées. Cette présentation des conditions historiques et du cadre géographique de l'implantation humaine nous permet de disposer des éléments de base (site et situation des villes, type d'organisation sociale des populations ) pour l'étude des rapports de l'homme à la terre. Ce sera l'objet du prochain chapitre. Carte N°1 : Présentation de la zone d'étude Chapitre 3 : La question foncière dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé Depuis environ trois (03) décennies, la place de la terre au sein des biens humains a considérablement augmenté. Si à l'origine de l'humanité la terre n'avait pas une grande valeur, aujourd'hui, c'est tout le contraire qui s'observe avec la course effréné à son acquisition. Les facteurs qui expliquent cet état de choses varient d'une région à une autre. Dans ce chapitre, nous ferons d'abord l'historique des rapports de l'homme à la terre, ensuite, nous présenterons et analyserons les facteurs de l'évolution de ces rapports puis enfin les conséquences de cette évolution sur l'occupation et l'utilisation du sol dans les deux villes faisant objet de l'étude. I- Historique des rapports de l'homme à la terre La terre à l'origine, était utilisée à deux (2) fins essentielles : l'habitat et les activités agricoles. Ces deux modes d'utilisation de la terre sont souvent liés car les cases servant d'habitation sont souvent construites à proximité des champs, du moins pas trop loin de ceux-ci. En général, le désir de disposer de terres s'explique par la nécessité de satisfaire ses besoins alimentaires. De ce fait, les premiers habitants de Glazoué et de Dassa-Zoumé ne s'intéressaient pas à la terre pour ce qu'elle a eu elle - même, mais simplement pour ce qu'elle peut fournir. Autrement dit, ce qui importait, c'était ce qui sortait de la terre et non la terre elle-même. C'est ce qui ressort de la constatation faite par C. COQUERY-VIDROVITH en 1968 : `' L'essentiel est donc de cultiver la terre et non de la posséder. Car ce qui prime, la terre étant là-donnée, présente. C'est d'en organiser l'exploitation''. En clair, la terre n'avait pas une valeur au sens où on l'entend aujourd'hui, sa valeur d'usage primait sur sa valeur marchande. Dans ces conditions les terres fertiles étaient les plus recherchées. Quand une terre n'arrivait plus à fournir les rendements nécessaires pour l'alimentation de celui qui l'exploitait, elle était abandonnée au profit d'une autre. Cette pratique est due au fait que la ressource (terre) était disponible, la population qui l'exploitait n'étant pas nombreuse. L'accès à la terre dans ces conditions s'effectuait de deux manières : l'une paraissant comme originelle et l'autre secondaire.
longue durée. L'occupation constitue la forme originelle suivant laquelle l'homme accède à la terre. Cette forme d'acquisition de la terre reconnaît dans son principe que la terre n'appartient originellement à personne sinon à elle-même. Aussi se mettait-elle sous l'emprise de celui qui, le premier, l'occupait. Ce principe est concrétisé par l'adage selon lequel la terre appartient au(x) premier(s) occupant (s). C'est aussi, semble t-il, l'idée qu'ont voulu exprimer les Romains en disant « Res nullius primo occupanti » : La chose appartenant à personne est au premier occupant. Par ailleurs, que ce soit à Glazoué ou à Dassa-Zoumé ; il n'est pas rare d'entendre des gens dire : « cette terre est celle de mes aïeux ; c'est ici qu'ils ont été inhumés ; je ne la quitterai jamais » ; ou « personne n'a `'donné naissance'' à la terre pour prétendre la posséder il suffit d'en trouver un `'lopin libre et de l'occuper ». Ou encore : « ce sont mes aïeux qui les premiers, ont occupé cette terre ; personne ne peut m'inquiéter ici... » La question qui se pose est de réussir à prouver aux tiers, l'antériorité de son occupation. Pour cela, plusieurs moyens sont utilisés parmi lesquels on peut retenir le feu et les outils oratoires tels que la hache et le coupe-coupe. Dans le premier cas, le chef de collectivité ou de clan met le feu à l'endroit jugé approprié à l'installation humaine. Ce feu peut brûler pendant des jours voire des semaines selon les caractéristiques physiques de l'endroit concerné. Il circonscrit et matérialisé le sol choisi. Il est ainsi créateur, au profit de son acteur, des droits qui y seront exercés par la suite. Le fait d'être le premier à mettre le feu confère un privilège que certains juristes ont désigné sous le terme de `'droit de feu'3(*)'. Dans le second cas, on se sert d'outils agricoles (dont la hache) pour défricher l'espace afin de matérialiser son occupation primitive. L'usage de ces instruments est générateur de droits sur la terre qui fut l'objet. Comme dans le cas précédent, le fait d'avoir été le premier à défricher un espace donné à l'aide de ces outils confère le privilège appelé `'droit de hache4(*)'' ; celle-ci apparaît comme l'instrument de base parmi ceux généralement utilisés. Il est à noter que ces techniques utilisées pour matérialiser l'antériorité de son occupation posent des problèmes quant à la fiabilité des limites du domaine et la détermination du critère de destination des réserves. Cependant, ces problèmes n'étaient pas très pernicieux. Car la densité démographique était très faible ; par conséquent, les terres étaient disponibles. En dehors de l'occupation, d'autres moyens sont utilisés accessoirement pour accéder à la terre.
donation L'héritage et la donation s'effectuent au profit des descendants des premiers habitants ou en faveur des nouveaux résidents. L'héritage se fonde sur la conception originelle suivant laquelle la terre a un caractère essentiellement lignager. Ainsi, à la mort d'un parent, ses terres sont partagées entre ses fils : Les filles n'ont généralement pas le droit d'hériter de terres, car elles sont appelées à quitter le domicile parental après leur mariage. Mais dans certains cas, lorsque le défunt n'a pas de descendant masculins, toutes ses terres ou une partie de celles-ci peuvent revenir, à titre exceptionnel, à certaines de ses filles qui souhaitent les cultiver. Ces cas sont néanmoins rares. Par ailleurs, la société idaatcha est régie par le système patrilinéaire. La parenté s'établit alors en ligne exclusivement masculine d'où la prédominance de la descendance paternelle. Ainsi, les descendants directs du défunt sont privilégiés dans l'attribution des biens en général et des terres en particulier. C'est seulement lorsque ceux-ci font défaut que les biens reviennent aux collaborateurs puis aux descendants de ces derniers. Dans tous les cas, le partage se fait en fonction de l'âge c'est-à-dire que le garçon le plus âgé reçoit plus de terres que ses frères cadets, à moins que le parent de son vivant ait donné des instructions contraires. Pour ce qui est de la donation, elle peut intervenir entre les membres de la collectivité familiale primitive ou au profit des nouveaux résidents. Dans le premier cas, il peut s'agir d'une redistribution des terres entre les membres des lignages respectifs en vue d'en assurer la mise en valeur optimale ; bien le détenteur d'une terre personnelle est admis à l'attribuer gratuitement à un descendant ou un collatéral de préférence mâle à condition que celui-ci ait la capacité de mettre en valeur le lopin de terre ainsi attribué. En général, la donation respecte le principe de `'l'exo-intransmissibilité5(*)'' de la terre . Cela signifie qu'elle ne peut se faire qu'entre les membres d'un même lignage (caractère endo-lignager de la transmission). Une telle conception s'explique par le souci d'éviter que les générations futures viennent à manquer de terre, celle-ci étant une richesse importante dans une civilisation essentiellement agraire. Cependant, la donation peut se faire, à titre exceptionnel, en faveur d'un nouveau résident soit en signe de solidarité, soit pour consolider une amitié. La donation dans ce cas s'effectue contre un cadeau symbolique (un litre de sodabi6(*) par exemple ). Parfois, cette donation s'opère pour des services particuliers rendus au groupe autochtone. Elle se double généralement d'un mariage ou d'une promesse de mariage d'un membre du lignage hôte avec un de ceux du groupe autochtone dans le but de perpétuer l'alliance, la solidarité ou l'amitié. Au total, retenons qu'avant la pénétration française dans le département des Collines, trois (03) modes étaient essentiellement utilisés pour accéder à la terre. Ce sont : l'occupation, l'héritage et la donation. En cette période, les rapports de l'homme à la terre se traduisaient en terme d'accès ou plutôt d'acquisition du sol et non en terme d'appropriation. La terre était inaliénable c'est-à-dire qu'elle ne pouvait faire l'objet de vente ou d'appropriation privé. De plus, le droit de propreté dans toute sa plénitude n'était reconnu qu'au roi, considéré comme le chef suprême des terres. Cependant, dès que le idaatcha, par quelque mode ce soit, entre en possession d'un lopin de terre, il s'y attache fortement et est prêt à tout donner pour le conserver. Cette relative stabilité des rapports de l'homme à la terre sera mise à mal sous l'effet d'un certain nombre de facteurs. II- Evolution des rapports de l'homme à la terre : facteurs explicatifs et conséquences 2.1 Facteurs explicatifs de l'évolution des rapports de l'homme à la terre Les rapports de l'homme à la terre tels que décrits ci-dessus ne sont pas restés immuables. Ils ont subi une évolution sous l`effet de plusieurs facteurs parmi lesquels on peut retenir la colonisation ( et ses corollaires tels la monétarisation des échanges, l'introduction des produits agricoles d'exportation ...) et l'accroissement démographique. Avant de présenter les conséquences de cette évolution, indiquons les changements apportés par chacun de ces phénomènes. 2.1.1 La colonisation Les effets de la colonisation se sont fait sentir à deux niveaux : le niveau territorial et celui local. Sur le plan territorial, des textes et lois ont été pris pour réglementer l'occupation et l'utilisation des terres. On peut citer par exemple , la théorie des terres vacantes et sans maître, la théorie de la succession d'Etat, le système TORRENS, le décret du 8 octobre 1925 instituant un mode de constatation des droits fonciers des indigènes en Afrique Occidentale Française, le décret-loi du 20 mai 1955 portant réorganisation foncière et domaniale en AOF7(*). Certes, ces différents textes et lois n'ont pas été favorablement accueillis par les populations locales. Cependant, ils ont eu des effets remarquables sur la gestion des terres dans la mesure où ils ont provoqué une évolution des idées en matière foncière. Sur le plan local, les réalités ne sont pas les mêmes à Glazoué qu'à Dassa-Zoumé. En effet, Glazoué n'est pas une ville coloniale. C'est le décret N° 78-356 du 30 Décembre 1978 instituant les provinces, districts, communes, villages et quartiers de ville qui a créé le district rural de Glazoué avec pour chef-lieu Glazoué. Glazoué est donc devenu par la suite une ville. Ainsi, on ne retrouve presque aucune trace de la colonisation en matière foncière dans la ville. En ce qui concerne Dassa-Zoumé, les effets de la colonisation sur l'occupation et l'utilisation des terres se sont traduits dans le domaine de l'urbanisation. En effet, la ville de Dassa-Zoumé était le chef-lieu du canton qui porte le même nom. De ce fait, les premiers missionnaires méthodistes s'y sont installés. Ils implantèrent leur église et se sont octroyés un vaste domaine. Celui-ci fut morcelé en parcelles et distribuées ou vendues aux premiers adeptes de la religion protestante. C'est ainsi que Dassa-Zoumé a connu une première opération de lotissement (quartier Latin). Les autorités coloniale, avec l'appui des services topographiques ont également procédé au lotissement de la ville notamment autour du carrefour qui constitue une zone stratégique pour eux. Aussi, comptaient-elles disposer de réserves foncières pour l'installation de nouveaux équipements et infrastructures socio-communautaires mais aussi commerciales (John Walkden, CFAO...). A partir de cet instant, les rapports de l'homme à la terre ont pris une nouvelle tournure car l'individu peut accéder désormais à la terre par un moyen autre que ceux précédemment cités. Il s'en est suivi une mutation quasi-radicale des us et coutumes en matière foncière en ce sens que l'individu n'est plus tenu, par manque de terre, de vivre parfois dans la promiscuité avec ses frères et soeurs, neveux et nièces, cousins et cousines, bref avec les membres de sa famille au sens large du terme. Ainsi, ceux qui avaient les moyens s'étaient vu attribuer des terrains en vue de construire leurs maisons ou de mener des activités de leur choix. Signalons que les opérations de lotissement n'ont pas pu prendre en compte le noyau de la ville, ce dernier étant fortement occupé. C'est ce qui justifie la disposition actuelle (aucun ordre apparent) des maisons dans le noyau de la ville comme le montre la photo n°1. PHOTO Agbégbé et Issalou vue des Collines Outre ces opérations de lotissement qui ont eu des effets certains sur les conditions d'accès à la terre, la colonisation a introduit de nouvelles valeurs dans la vie des autochtones. Au nombre de ces valeurs, on peut citer : la monétarisation des échanges, le mode de vie `'moderne'', l'esprit lucratif et le désir d'indépendance. ces valeurs ont provoqué un certain relâchement des liens familiaux. Ce qui n'est pas resté sans avoir des conséquences sur les relations entre l'homme et la terre. En dehors de la colonisation, l'accroissement démographique a aussi influencé les rapports de l'homme à la terre. 2.1.2 Les effets de l'accroissement démographique La pratique de la polygamie constitue l'une des caractéristiques majeures des ménages traditionnels. Cette pratique, combinée à la précocité des mariages et l'absence de méthodes contraceptives, conduit souvent à des progénitures nombreuses. Les enfants parvenus à maturité n'arrivent plus à disposer de terres pour construire leurs maisons et mener leurs activités. Mieux, tous les enfants ne parviennent plus à hériter de terres à la mort de leur père, celles-ci se révélant insuffisantes. Il fallait donc trouver un autre moyen pour accéder à la terre en dehors de l'héritage et de la donation. A cela s'ajoute les problèmes d'hygiène devenus de plus en plus pernicieux du fait du confinement des quartiers primitifs. Ces différentes situations ont conduit les populations du noyau à s'intéresser à d'autres terres en dehors de celles occupées par les aïeux. Cette attitude contribuera pour beaucoup à l'évolution des rapports de l'homme à la terre. Il faut noter qu'à Glazoué la présence du marché international a contribué énormément à la révolution foncière de la ville. En effet, avec les activités commerciales centrées sur le marché, Glazoué exerce une influence certaine non seulement sur les autres localités de la Commune mais aussi sur les communes voisines et les grandes villes du Bénin (Cotonou, Porto-Novo, Parakou, Djougou, Bohicon...). Cette influence s'étend même jusqu'au pays limitrophes (Togo, Burkina-Faso, Niger, Nigeria). La ville de Glazoué est donc attractive et les immigrants arrivent facilement à s'intégrer. Ceux-ci étant le plus souvent des commerçants, ils ne tardent pas à acheter des terres soit pour construire des maisons, soit pour mener leurs activités commerciales. Ces pratiques ne sont pas restées sans conséquences sur les rapports de l'homme à la terre. 2.2 Conséquences de l'évolution des rapports de l'homme à la terre Les conséquences des différents facteurs ci-dessus évoqués s'observent fondamentalement à deux (2) niveaux à savoir les modes d'accès à la terre et la structure de l'habitat. 2.2.1 Modes contemporains d'accès à la terre D'après le paragraphe précédent, l'accès à la terre à l'époque pré coloniale s'effectuait principalement par simple occupation primitive et secondairement par héritage et donation. Mais, du fait de des divers facteurs ci-dessus énumérés, ces modes d'accès à la terre ont connu des modifications qui se sont traduites par la disparition de l'occupation primitive et l'apparition d'un nouveau mode : l'achat. Plus généralement, les modes contemporains d'accès à la terre répondent au schéma théorique (modèle) suivant :
L'évolution des modes d'accès à la terre s'effectue de la manière suivante :
Appliquons ce schéma théorique aux cas concrets des villes de Glazoué et Dassa-Zoumé.
D'après nos enquêtes, trois (3) modes sont, aujourd'hui, utilisés essentiellement pour accéder à la terre dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé. Ce sont : l'héritage, la donation et l'achat. Par ailleurs, l'importance de ces modes varie d'une ville à une autre et d'un quartier de ville à un autre comme le montre si bien les tableaux suivants : Tableau 2 : Importance des modes d'accès à la terre à Glazoué et Dassa-Zoumé
Source : Résultats de nos enquêtes Il faut remarquer que les enquêtes ont portées sur 351 ménages dans la ville de Glazoué et 398 dans celle de Dassa-Zoumé. Il y a des ménages enquêtés qui ne disposent pas de terrain. Ce sont souvent des commerçants ou fonctionnaires. Les fiches qui concernent cette catégorie de ménages n'ont pas été prises en compte. Le graphique suivant met en exergue l'importance des modes d'accès à la terre.
Il ressort de ce graphique que les modes d'accès à la terre que sont l'héritage et l'achat ont presque la même fréquence (écart de 3%) à Glazoué, tandis qu'a Dassa-Zoumé, il y a plus de 10% d'écart. Ceci s'explique par le fait que Glazoué est une ville commerciale qui attire beaucoup d'étrangers et par conséquent, la monétarisation des échanges y est plus poussée que dans la ville de Dassa-Zoumé. En effet, sur les 351 ménages enquêtés, seuls 57 sont autochtones de Glazoué soit environ 16%. Pour mieux interpréter les données de ce graphique, nous avons additionner les fréquences des modes d'accès héritage et donation que nous avons traduit par le tableau et le graphique suivants : Tableau 3 : Importance comparée du tandem héritage-donation et de l'achat à Glazoué et Dassa-Zoumé
Source : D'après tableau 2 Les données de ce dernier tableau sont représentées sur l'histogramme suivant :
A la lecture de ce graphique, nous remarquons que :
De façon générale, on peut retenir que l'agglomération urbaine est caractérisée par une certaine importance de l'habitat amélioré et de l'habitat moderne qui prennent progressivement le pas sur l'habitat traditionnel. En effet, près de 70% des constructions sont en matériaux définitifs contre 30% d'habitations sommaires10(*). Pour finir, signalons que les facteurs ci-dessus décrits ont contribué à une diversification des activités socio-économiques. En effet, à l'origine des villes de Glazoué et Dassa-Zoumé, les principales activités se limitaient à l'agriculture. Mais aujourd'hui, d'autres activités ont fait leur apparition. On peut citer par exemple le commerce, l'artisanat, ...
Selon les informations reçues dans les deux villes (service des affaires domaniales et populations) tenant compte des transactions récentes, les prix de cession des parcelles peuvent atteindre les montant s suivants :
Le parc locatif dans les deux villes est assez modeste. Toutefois, ce parc est plus important à Glazoué où près de 30% des résidents sont des locataires. Le parc locatif dans les deux villes concerne essentiellement des logements sommaires et de standing de base. Le loyer mensuel d'un bâtiment de type trois pièces en dur et toît en tôle, électrifié avec eau sur la parcelle varie de 8 000 à 15 000 F CFA à Dassa-Zoumé et de 8 000 à 12 000 F CFA à Glazoué. Au total, les rapports de l'homme à la terre étaient relativement stables à l'époque pré coloniale. Mais du fait de la colonisation et de l'accroissement démographique, ces rapports vont évoluer progressivement laissant apparaître de nouveaux modes d'accès et d'utilisation de la terre. La pratique de ces modes combinée au nouvel environnement psychosociologique et économique ont contribué à ériger la terre en une source de richesse. Du coup, plusieurs acteurs commencent à s'intéresser au foncier, chacun ayant ses intérêts et sa stratégie pour les faire aboutir. Nous essayerons d'analyser ces différentes stratégies dans le prochain chapitre intitulé : Les enjeux fonciers dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé. Carte n°2 : Occupation de l'espace dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé Chapitre 4 : Les enjeux fonciers dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé Le présent chapitre s'articulera autour de trois (3) points. D'abord, nous présenterons le cadre légal de la gestion foncière, ensuite nous essayerons d'identifier les acteurs fonciers et leurs stratégies et enfin nous analyseront l'impact des différentes stratégies sur la modernisation des villes étudiées. Il s'agira en fait de faire ressortir les compétences des communes dans le domaine du foncier puis les intérêts des différents acteurs autour de la terre, les stratégies développées par chaque acteur pour satisfaire ses intérêts, ainsi que la traduction spatiale de ces stratégies. Ceci nous permettra en dernier ressort d'appréhender les problèmes qui se posent en matière de gestion foncière. I- Le cadre légal de la gestion foncièreLe Bénin s'est engagé depuis 1990 dans une réforme de l'administration territoriale : la décentralisation. Cette réforme laisse entrevoir de façon manifeste la volonté du législateur de réaliser au Bénin, une réforme de l'administration, porteuse d'un développement local véritable. Il importe de mentionner qu'à l'instar de l'Etat central, acteur principal de la décentralisation, les collectivités locales créées et les populations interviennent dans le processus surtout en ce qui concerne la gestion des affaires propres et du patrimoine des Communes. A travers cette réforme, l'Etat a transféré des compétences aux communes. Ainsi, la commune en tant que collectivité locale décentralisée est une personne morale publique. Elle gère de ce fait ses propres affaires à l'aide de ses moyens propres. Le corollaire de cette auto-administration est l'existence et la jouissance de compétences propres qui lui permettent d'exécuter d'une part des missions distinctes de celles de l'Etat central et d'autre part de résoudre les problèmes à dimension locale, qui couvrent tous les domaines de la vie socio-économique et culturelle de sa population. Sans donner tous les détails sur les compétences propres aux communes, il convient de mettre en exergue les dispositions relatives au foncier. En effet, les articles 84 à 107 de la loi n° 97-029 portant Organisation des Communes en République du Bénin disposent que le conseil communal ou municipal prend les délibérations et décisions qui sont exécutées par le maire et accessoirement par ses adjoints dans les domaines du développement local, de l'aménagement, de l'habitat, de l'urbanisme, des infrastructures, de l'équipement, des transports,...
Le conseil communal :
Il revient à la commune :
La commune a la charge :
La commune doit également créer et entretenir les plantations, les espaces verts et tout aménagement public visant à l'amélioration du cadre de vie. En somme, les principale compétences de la commune ont pour soubassement le foncier. Plusieurs acteurs gravitent autour du foncier dans les villes de Glazoué et Dassa-Zoumé. * 1 Les Ijéun et Mamahoun se sont installés dans la zone depuis le XIIème siècle * 2 La liste est annexée au présent document * 3 CRINOT L. (1987) * 4 CRINOT L. (1987) * 5 VERDIER R. (1965) * 6 Boisson alcoolisée de fabrication locale * 7 CRINOT L. (1986) et HOUNKPODOTE R. M. (1995)
* 10 SERHAU-SEM (1996) : Projet Régistre Foncier Urbain Simplifié Dassa-Zoumé-Savalou-Savè. Etudes socio-économiques et financières. Cotonou. 46p |
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