|
AVERTISSEMENT
L'Université de Dschang n'entend
donner aucune approbation, ni improbation aux opinions émises dans ce
mémoire ; celles-ci devront être considérées
comme propres à leur auteur.
DÉDICACE
À la mémoire de mes parents,
M. NANA Moïse et Mme NJIKAP Martine.
À M. Dieudonné FANKEM.
REMERCIEMENTS
Qu'il nous soit permis à la fin de ce
travail, de témoigner notre profonde gratitude à tous ceux qui,
de près ou de loin, ont participé à sa réalisation.
Nous pensons particulièrement :
Au Docteur KEM CHEKEM Bruno Marcelin, notre
directeur de recherche, pour la disponibilité, la patience et surtout la
rigueur méthodologique. Discipline et amour du travail sont ses devises
et font de lui un modèle à suivre, à qui nous ne cesserons
de témoigner notre gratitude ;
AuxDocteursMOHO FOPA Eric Aristide,
KENGNE FOTSO Fabrice, CHAKOUNTE
NJAMENStella,MBOUEMEJean etTINKE TCHINDA
Cédricpour leurs conseils scientifiques ;
À tout le personnel enseignant de la Faculté des
Sciences Juridiques et Politiques de l'Université de Dschang, pour le
souci constant de nous offrir une formation de qualité ;
À nos aînés académiques de
l'Université de DschangBILOA AGOUA Rodrigue et
TIETSIA TATSIEKAM Dhuamel, pour leur disponibilité et
conseils ;
Aux Mes YAMENDJEU NYANDJOU Clément,
NCHOUTPOUEN Jonathan et TCHOMGUI KOUAM
Grégoire, Avocats à Bafoussam, qui ont eu l'obligeance
denous procurer des conseils et documents ;
À nos frères et soeurs : TCHEUDJO
NANA Cyrille, TAMEU NANA Christian, NKAPJIP NANA Maryline, DJUITCHOU NANA
Huguette, LETCHE NANA Dorine et DJUINANG NANA Franck Junior pour leurs
encouragements et soutien infaillible ;
À Nos amis et camaradesKOUNDE EBENE Princesse
de Christ, DOUNKING AMFOUO Synthia Pamela, TCHINDA DJIAVALE
Belmondo, FOTSING MBOU Victor, BIKOUNDamien, KAMGA WAMBO Christian
pour leurs encouragements de chaque jour.
Au personnel des juridictions d'instance et d'appel de
Bafoussam pour la mise à notre disposition des décisions de
justice.
LISTE DES
ABRÉVIATIONS
Aff. : Affaire.
AJ. : Actualités
Juridiques.
AJDI. : Actualités
Juridiques Droit Immobilier.
AP : Assemblée
Plénière.
Art. : Article.
Ass. : Association.
AUDCG : Acte uniforme
relatif au droit commercial général.
Bull. Civ. III : Bulletin civil
numéro 3.
C. Civ : Code civil.
C/ : Contre.
CA : Cour d'Appel.
Cass. Civ 1ère, 2è,
3è. : arrêt de la première,
deuxième ou troisième chambre de la Cour de cassation.
Cass. Com. : Arrêt de la
chambre commerciale de la Cour de cassation.
Cass. Soc. : Arrêt de la
chambre sociale de la Cour de cassation
CCJA : Cour Commune de Justice et
d'Arbitrage.
CJ.:Chambre Judiciaire.
Comm.: Commentaire.
Coord. : Sous la coordination
de
CS.: Cour Suprême.
D. : Revue Dalloz.
Dir. : Sous la direction
de.
Éd. : Edition.
ERSUMA : École
Régionale Supérieure de la Magistrature.
Gaz. Pal. : Gazette du
Palais.
In. : Dans
J : Journal
Jgt : Jugement.
L.G.D.J. : Librairie
générale de droit et de jurisprudence.
N°: Numéro.
Obs. : Observations.
OHADA : Organisation pour
l'Harmonisation en Afrique de Droit des Affaires.
Op. Cit. :Operecitato (Cité
plus haut).
P. : Page.
PP : Pages.
Préc. :
Précité.
PUA : Presses Universitaires
d'Afrique.
PUF : Presses Universitaires de
France.
PUL : Presses Universitaires
Libres.
Req. : Requête.
Rev. Crit. Legisl. Jurispr. :
Revue- Critique-Législation-Jurisprudence.
RTD. Civ. Com. : Revue
trimestrielle de droit civil et/commercial.
S. : Suivant.
SARL : Société
à responsabilité limitée.
SCI : Société Civile
Immobilière.
Sté :
Société.
Supra : Plus haut.
V. : Voir.
Ydé. : Yaoundé.
SOMMAIRE
INTRODUCTION GÉNÉRALE
3
PREMIÈRE PARTIE : UN ÉQUILIBRE
EFFECTIF DANS LA RÉPARTITION DE LA CHARGE DES TRAVAUX
8
CHAPITRE 1 : LA NATURE DES TRAVAUX INCOMBANT
À CHACUNE DES PARTIES
10
Section 1 : Le principe légal de
répartition de la charge des travaux
10
Section 2 : La possibilité
d'aménagements conventionnels du principe légal
18
CHAPITRE 2 : LE RÈGLEMENT DES COMPTES
ENTRE LES PARTIES
24
Section 1: Le règlement des comptes en cours
de bail
24
Section 2: Le règlement des comptes en fin de
bail
28
CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE
36
DEUXIÈME PARTIE: UN ÉQUILIBRE
DILUÉ AU REGARD DE L'IMPACT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION SUR LE BAIL
38
CHAPITRE 1 : L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE
BAIL DANS L'INTÉRÊT DU PRENEUR
40
Section 1: La diminution des loyers pour cause de
travaux
40
Section 2 : La suspension du bail pour cause de
travaux
44
CHAPITRE 2: L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS
L'INTÉRÊT DU BAILLEUR
49
Section 1: L'augmentation des loyers
49
Section 2: La résiliation du bail pour cause
de travaux
53
CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE
60
CONCLUSION GÉNÉRALE
61
RÉSUMÉ
Avec le nouveau statut des baux professionnels, le
législateur OHADA ne protège pas exclusivement le preneur comme
par le passé. Son objectif est de rééquilibrer les
intérêts de toutes les parties.Ces intérêts se
situent dans leurs droits et obligations découlant du contrat de bail.
S'agissant des obligations, celle commune aux parties est l'obligation aux
travaux qui consiste en la réalisation des réparations de quelque
nature que ce soit, aux constructions faites sur le local etc., ce qui
pose le problème de travaux de construction dans le cadre du bail
à usage professionnel. Cette notion est au coeur de nombreux litiges
dans le contrat de bail notamment pour ce qui est de la répartition des
charges, le sort des réalisations et leur impact sur le bail.
Pour mieux cerner l'origine de ces difficultés, il
nous a semblé judicieux de vérifier si le régime des
travaux prévu par le législateur OHADA parvient à
réaliser l'équilibre voulu entre les intérêts des
parties.
Dès lors, il nous a été donné de
constater que tant en matière de répartition des charges des
travaux qu'en matière d'influence des travaux sur le bail, le
législateur a cherché à préserver un
équilibre entre l'impératif de protection des parties et le souci
principal de réguler le monde des affaires, a fixé un cadre
juridique minimum mais tout en laissant aux parties en général de
pouvoir aménager ce cadre. C'est également le cas pour ce qui est
des obligations des parties, même si cet équilibre est quelque peu
relatif.
Cependant, l'étude de la jurisprudence notamment en
matière de révision du loyer, d'indemnité
d'éviction, du caractère non péremptoire de la charge des
grosses réparations, de l'obligation de délivrance permet de
constater que des efforts supplémentaires restent à fournir pour
parvenir au juste équilibre voulu, même implicitement par le
législateur.
ABSTRACT
With the new status of professional lease contracts, the
OHADA Legislator does not only protects the Lessee as it used to be in the
past. His goal is to rebalance the interests of all the stakeholders involved.
These interests lie in their duties and obligations as stipulated in the lease
contract. As far as obligations are concerned, the common one to the parties is
the maintenance obligation, which consists in providing not only repairs of any
kind, but also to the constructions on the building...etc., which brings the
issue of construction works within the framework of lease contracts for
professional use. This concept is the reason behind numerous litigations as
pertaining to lease agreement, especially regarding the definition of
responsibilities, the fate of project realisations and their impacts on the
lease; to better understand the origin of these challenges, it was necessary to
check whether the scheme of works, as planned by the OHADA legislator, was able
to meet the desired balance between parties' interests.
Thereupon, we noticed that there is a global balance both on
the definition of work responsibilities and the impact of those works over the
duration of the lease. we concluded of a global balance because the lease
contract, as any other contract, had the autonomous will of parties as
foundation, which consequently implied freedom of contract. So, the human
being, who is fundamentally free, was the only one able to gauge his interest
so as its balance, hence the subjective nature of balance. Early enough, in
other to compensate for the contractual inequality, the Civil Code had already
established restrictions to this liberty in article 6. This is what was
replicated by the OHADA legislator in article 134. Henceforth, objective
balance deriving from contractual justice is the reference. This has prompted
the legislator during the regulation of the scheme of works, not only to
introduce freedom of contract, but also to regulate it.
Nonetheless, the study of jurisprudence, especially in terms
of rent adjustment, of eviction indemnity, of the non-mandatory nature of
the responsibility of huge repairs, of obligation to issue, reveals that some
additional efforts need to be made in order to reach, be it implicitly, the
right balance as desired by the legislator.
INTRODUCTION
GÉNÉRALE
« À moins
d'être marchand ambulant, un commerçant ne peut exercer son
activité sans un toit et des murs qui relèvent bien souvent du
bail commercial »1(*). C'est dire que les commerçants, personnes
physiques ou morales, ont besoin de locaux pour exercer leurs activités
économiques. Cette nécessité s'explique par le souci de
stabilité utile pour assurer la fidélité de la
clientèle et la pérennité de l'exploitation. Dans
l'impossibilité pour le commerçant de disposer de ces locaux
à titre de propriété, le droit lui permet d'en obtenir la
jouissance en concluantdes baux.
Le Code civil français distinguait traditionnellement
dans le chapitre intitulé « Du louage des
choses »2(*)
les baux des maisons ou baux à louer, des baux des biens ruraux ou baux
à fermage. Aucune distinction n'était fondée sur
l'affectation de la chose louée pour ce qui est des baux d'immeubles. Ce
n'est qu'au cours du XXe siècle que pour des raisons
essentiellement économiques, cette distinction verra le jour. Suite
à la crise immobilière consécutive à la
première guerre mondiale3(*), les commerçants n'hésitaient pas
à offrir un loyer plus élevé à un bailleur qui,
motivé par un esprit de lucre, obligeait le locataire à quitter
les lieux sans lui verser une quelconque indemnité4(*). Ce dernier voyait ainsi la
valeur de son fonds diminuée ou anéantie surtout dans
l'hypothèse où il avait réalisé des constructions
et exerçait un commerce dit de
proximité,caractérisé par une clientèle très
localisée. C'est ainsi que les commerçants réclamaient un
droit absolu au renouvellement de leur bail qui assurera une
« vocation à
perpétuité »5(*). Mais l'admission de ce droit a été
malaiséepour la simple raison qu'il violait deux principes de
base6(*). Très
tôt, des restrictions ont également été
apportées au sacro-saint principe de l'absolutisme du droit de la
propriété notamment avec la Loi du 30 juin 1926 qui constitue le
fondement de la propriété commerciale7(*). Ce qui était
également le cas dans les pays anglo-saxons8(*), avec des législations
qui partageaient une même devise représentant en
réalité un impératif : « il faut
protéger le fonds de commerce ». C'est sans doute le cas
du Cameroun qui verra sa législation duale s'unifiée par l'Acte
Uniforme OHADA portant sur le Droit Commercial Général de
19979(*)avec la
création de la notion de bail commercial.
Avec ce texte, le bail commercial relevait d'un régime
dérogatoire de droit commun10(*). Ce bail a été institué pour
garantir le fonds de commerce et couvrir les seules personnes ayant la
qualité de commerçant11(*). Très tôt, la notion a connu un essor
avec la révision de l'Acte Uniforme du 15 décembre 2010 qui a
consacré la notion de bail à usage professionnel.C'est une
nouvelle notion qui étend la protection au-delà du fonds de
commerce et partant de la clientèle12(*). La justification du changement d'objectif est que le
législateur était animé par la volonté de
rééquilibrer les rapports entre bailleurs-preneurs en faveur du
preneur professionnel. L'Acte Uniforme accorde désormais les
prérogatives qui relevaient jusque-là du régime du bail
commercial au professionnel, même si ce dernier n'a pas la qualité
de commerçant, à condition que celles-ci fassent de leur
activité une profession13(*). C'est la raison pour laquelle certains auteurs ont
pensé que le bail à usage professionnel a un régime
juridique spécifique visant la protection du fonds de commerce et des
preneurs professionnels14(*).
La clientèle étant l'élément
essentiel du fonds de commerce, son importance numérique est à la
fois tributaire des qualités intrinsèques15(*)de celui-ci et du peuplement de
la localité où il est situé. Par ailleurs, son importance
croit avec le degré d'urbanisation. Les travaux de
viabilisation qui accompagnent souvent la clientèle rendent certaines
zones plus aptes que d'autres à recevoir les activités
commerciales. Cette idée est à l'origine de la
consécration d'une obligation d'entretien par le
législateur16(*),
qui permet l'exploitation du fonds de commerce dans les conditions
satisfaisantes pour lesquelles les lieux ont été loués.
Pour maintenir la clientèle donc, le preneur professionnel a
intérêt à ce que des réfections soient faites sur le
local lorsque celui-ci est détérioré ou à
construire lui-même sur un terrain nu qu'il avait pris à bail.
Ceci permettra que le local reste conforme à sa destination.Cette
constance fait référence aux travaux de construction qui sont un
enjeu lors de la négociation du bail à usage professionnel par
les parties et au coeur de nombreux litiges.
Le législateur communautaire a réglementé
les travaux de construction d'abord en accordant la possibilité de louer
un terrain nu sur lequel ont été ou pourront être
élevées des constructions avec l'aval du bailleur17(*). Il a ensuite a réparti
les travaux entre le bailleur et le locataire en mettant à la charge du
premier les gros travaux18(*). Enfin, il a prévu le sort
réservé à ces constructions en s'inspirant de l'article
555 du code civil camerounais19(*).Le régime de ces travaux de construction
oscille entre souplesse et impérativité en ce sens que certaines
dispositions seulement sont d'ordre public à l'instar des articles 107
et 127 de l'Acte Uniforme révisé.L'article 106 sur la base duquel
les grosses réparations sont mises à la charge du bailleur est
illustratif en ce sens qu'iln'est pas d'ordre public20(*). Par cette abstention, le
législateur OHADAa voulu faire une place à la liberté
contractuelle, les parties insérant généralement des
clauses relatives à l'entretien du local dans leur contrat de bail. Ceci
pourrait se justifier par le fait que le législateur a donné une
définition indicative et exemplative de la notion de grosses
réparations.
Très souvent, le bailleur met les gros travaux
à la charge du preneur professionnel.Mais cette relation locative se
trouve ainsi déséquilibrée. C'est la raison pour laquelle
en droit comparé français, le juge contrôle cette
liberté contractuelle en interprétant restrictivement les
clauses21(*). Toutefois,
à l'observation de la jurisprudenceil se dégage que les travaux
de construction posent une sérieuse difficulté dans le cadre du
bail à usage professionnel22(*). En effet, il se pose un problème de
répartition de charges des travaux, dû le plus souvent à
l'absence de précision de la notion de grosses réparations. En
outre, dans la réalisation de ces travaux, il se pose également
le problème de leur impact sur le cours du bail et surtout du sort de
ceux-ci dès lors qu'ils sont réalisés par le preneur.
Telles sont les considérations qui motivent le choix porté sur le
sujet, les travaux de construction dans le cadre du bail à
usage professionnel en droit OHADA.
Ainsi, pour faciliter la compréhension afin
d'éviter tout malentendu, il convient d'éclairer le sens de
l'ensemble du sujet. Aux termes del'article 103de l'Acte Uniforme portant sur
le droit commercial général de 2010,
« Est réputé bail
à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une
personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location
tout ou partie d'un immeuble compris dans le champ d'application du
présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant
à celle-ci, le preneur, d'exercer dans les lieux avec l'accord de
celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle,
artisanale ou toute autre activité
professionnelle »23(*). Cet acte lorsqu'il est écrit, comporte des
obligations des parties dont celle commune est l'obligation d'entretien qui
repose sur les travaux faits ou à faire sur le local.
Le terme travail est défini d'après le
vocabulaire juridique comme : « L'édification,
l'aménagement ou l'entretien d'un ouvrage public, par extension, cet
ouvrage même 24(*) ». La notion de construction quant à
elle est polysémique. Elle s'entend dans son second sens d'après
le Vocabulaire juridique cité plus haut comme « une
élaboration intellectuelle d'une création prétorienne ou
d'un système explicatif à l'exemple d'une construction
jurisprudentielle sur l'article 1384 du Code civil »25(*). Par ailleurs, il ressort de
ce même document que dans son sens premier, le terme construction vient
du latin « constructio » dérivé de
« construere » qui signifie action de construire, c'est
-à -dire une édification, par exemple le bail à
construction26(*).
C'est donc un ensemble d'activités d'édification d'immeubles dans
toutes ses composantes27(*).
Les travaux de construction sont donc ceux entrepris par un
bailleur ou par le locataire ou par des entreprises de construction qui sont
leurs auxiliaires en vertu d'un contrat de bail. Cette notion est large, elle
englobe aussi bien l'édification complète d'un bâtiment,
que l'exécution des tâches partielles, telles que
l'aménagement des locaux, leur entretien, les réparations, les
transformations ou les démolitions28(*).
Compte tenu de la place des travaux29(*) dans le bail à usage
professionnel, une analyse minutieuse de ce bail laisse comprendre que le
législateur OHADA a voulu protéger l'investissement, facteur
créateur des richesses. Cependant, dans cette oeuvre de protection, il
n'a nullement sacrifié le bailleur sans qui ledit investissement
n'aurait pas de soubassement. Partant, le contrat de bail à usage
professionnel met en présence deux opérateurs, le bailleur et le
preneur ayant des intérêts opposés. Tandis que le bailleur
a intérêt à rendre son immeuble plus rentable afin de
couvrir ses charges telles que les impôts, grosses réparations
etc., le preneur a intérêt à rendre le local plus
attrayant et propice à l'usage auquel il a été
destiné afin de maintenir son bail, ce qui appelle la notion
d'équilibre contractuel. L'équilibre à notre sens est la
juste répartition des éléments d'un tout.
Le contrat de bail comme tout contrat repose sur l'autonomie
de la volonté. Selon ce principe, l'homme est libre et conclut un
contrat parce qu'il y trouve un intérêt dont il sera difficile de
rechercher son équilibre. C'est pour cette raison que l'équilibre
régnant dans un contrat est subjectif30(*). Toutefois, avec le code civil camerounais, ce
principe de la liberté contractuelle fut limité31(*)afinque le contrat repose aussi
sur des principes directeurs comme la justice contractuelle qui prône un
équilibre objectif du contrat32(*). Bien que le législateur communautaire ait
accordé une place à la liberté contractuelle, il incombe
de vérifier si la souplesse de la loi et la flexibilité du
contrat de bail réalisent cet équilibre objectif voulu.
Dès lors, le régime des travaux de construction
dans le bail à usage professionnel OHADA réalise-t-il un
équilibre entre les intérêts des parties ?Ainsi, le
régime des travaux dans le bail à usage professionnel
réalise malgré quelques limitesun équilibre global entre
les intérêts des parties.
Toutefois, l'étude envisagée revêt un
double intérêt. Sur le plan théorique, cette
étudecontribue à la clarification du régime du bail
à usage professionnel, particulièrement en ce qui concerne les
travaux de construction dont l'importance pour le maintien de la
clientèle est indéniable. Elle permet également
d'apprécier la posture du législateurOHADA relativement à
l'équilibre contractuel afin de ressortir les éventuelles
insuffisances et de proposer des pistes pour une meilleure harmonisation des
intérêts en présence.
Par ailleurs sur le plan pratique, l'étude permettra
aux protagonistes du contrat de bail à usage professionnel de mieux
percevoir la ligne de démarcation entre leurs obligations relativement
aux travaux de construction. Elle offrira ainsi des grilles d'analyse
permettant la résorption des conflits opposant le bailleur au preneur
quant aux charges liées aux travaux.
Pour mener à bien cette analyse, le recours sera fait
à la méthodejuridique qui se dédouble en
exégèse et casuistique. L'exégèse permettra de
rédiger en se référant aux textes légaux et
règlementaires en la matière. Tandis que par la casuistique, un
profond regard sera tourné vers de nombreuses décisions de
justice rendues en la matière. En outre, la méthode comparative,
permettra de s'inspirer de la législation et la jurisprudence
étrangère, afin de conforter ou critiquer les options et le choix
du législateur de droit uniforme.
La méthode juridique employée sur le dispositif
légal en la matière, a permis de dégager un
équilibre effectif quant à la répartition de la charge des
travaux entre les parties (première partie) dans le
bail à usage professionnel et un équilibre dilué au regard
des implications des travaux réalisés (seconde
partie).
PREMIÈRE
PARTIE : UN ÉQUILIBRE EFFECTIF DANS LA RÉPARTITION DE LA
CHARGE DES TRAVAUX
Le bail à usage professionnel met en présence
deux opérateurs ayant des intérêts antagonistes33(*). D'un côté, il
y'a, le bailleur, qui tient à disposer librement de son bien, fixer le
loyer et résilier le bail comme bon lui semble. De l'autre
côté, le preneur, dont le reflexe premier est de minimiser les
coûts d'exploitation de son activité, tout en s'assurant de la
pérennité dans ce lieu où il a fidélisé sa
clientèle, laquelle constitue l'élément important de son
fonds de commerce34(*).
Pour atteindre leurs objectifs, le bailleur cherche à aménager
son local de telle enseigne que celui-ci soit rentable, le preneur quant
à lui cherche à aménager le local afin que celui-ci soit
conforme à sa destination.
Dès lors, les travaux représentent un enjeu
important,mais sont sources de nombreux conflits entre les parties,
nonobstantl'encadrement juridique fait par le législateur en
répartissant les travaux. Il s'en suit que chaque partie a son
obligation d'entretien du local selonsa nature (Chapitre 1),
même si parfois l'une des parties peut se substituer à l'autre
dans ses obligations, ce qui pose le problème de règlement des
comptes entre les parties (Chapitre 2).
CHAPITRE 1 : LA NATURE
DES TRAVAUX INCOMBANT À CHACUNE DES PARTIES
Souvent considérés comme un casse-tête
lors de la négociation du contrat de bail, les travaux dans le cadre du
bail à usage professionnel sont au coeur des doutes et des conflits sur
la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Le Code
civil répartissait déjà les travaux entre les parties en
mettant les grosses réparations à la charge du bailleur et les
menues réparations à la charge du locataire35(*). Cette répartition sera
plus tard adoptée par le législateur OHADA dans l'Acte Uniforme
portant sur le Droit Commercial Général du 17 avril 199736(*), et reconduite dans l'acte
révisé le 15 décembre 201037(*). Toutefois, cette répartition n'est pas
d'ordre public, tel qu'il ressort de l'AUDCG révisé, où le
législateur a pris la peine d'énumérer expressément
les dispositions d'ordre public en son article 13438(*). Ce qui traduit la
volonté du législateur d'accorder la possibilité aux
parties d'aménager leur contrat quant à la répartition des
travaux (Section 2), sans toutefois mépriser le
principe légal de répartition (Section 1).
Section 1 : Le principe
légal de répartition de la charge des travaux
À l'examen du régime juridique du bail à
usage professionnel, l'on constate aisément que le législateur
OHADA a protégé l'investissement qui est une source de richesse
sans toutefois ignorer le local qui est le socle. S'agissant des travaux, le
législateur a imposé des obligations y relatives tant au bailleur
qu'au preneur afin de restaurer un certain équilibrisme des obligations
entre les parties39(*).
Ainsi, certains travaux incombent au bailleur
(Paragraphe 1), tandis que d'autres sont à la charge du
preneur (Paragraphe 2).
Paragraphe 1 : Les
travaux incombant au bailleur
Partant de la constance selon laquelle le bail à usage
professionnel peut porter sur un terrain nu ou bâti, le bailleur est en
principe tenu d'édifier complètement le local sur un terrain nu
par exemple (A) en plus de son obligation de
réalisation des grosses réparations prévue à
l'article106 du nouvel Acte Uniforme relatif au Droit Commercial
Général (B).
A- L'édification complète du
local
Clairement prévu par l'Acte Uniforme, le bail à
usage professionnel peut porter sur un terrain nu40(*). Le même texte
précise que les parties peuvent convenir à un arrangement selon
lequel le preneur édifie complètement le local avec le
consentement exprès du bailleur41(*). C'est d'ailleurs ce qui prouve que
l'édification complète du local est une obligation du bailleur en
principe. Ainsi, pour édifier des constructions sur un terrain nu, le
preneur doit solliciter le consentement exprès du bailleur avant tout
commencement, afin d'obtenir remboursement des frais engagés à la
fin du bail. C'est ce qui ressort clairement d'une affaire tranchée par
la Cour d'appel de Bobo Dioulasso en date du 06 mars 2006.
En l'espèce, madame G et monsieur T ont conclu une
convention verbale donnant à monsieur T l'autorisation de construire sur
une parcelle appartenant à dame G, un bâtiment qu'il devait
affecter à l'usage d'un télécentre. Ce qui a
été fait, et évalué à 233.150 FCFA. Sieur T.
a saisi la juridiction compétente aux fins que lui soient
remboursés ces 233.150 FCFA. La Cour a constaté que dame G avait
donné son consentement et a condamné cette dernière au
paiement de cette somme42(*).
C'est dire que la construction du local est une charge propre
au bailleur de telle enseigne que le preneur ne peut le faire de son seul
gré.
B- La réalisation des grosses
réparations
Le législateur a essayé de définir cette
notion en empruntant au code civil français43(*), mais cette définition
exemplative s'avère parfois insuffisante et ambigüe créant
de nombreux conflits entre les parties. C'est ainsi que la notion est une
question de fait relevant de l'appréciation des juges de fond.L'article
106 alinéa 3 de l'AUDCG révisé précise
que : « Les grosses réparations sont notamment celles
des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de
soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et
puisards... ». A la différence de l'article 606 du Code
civil camerounais qui énumérait une liste exhaustive et non
énonciative des grosses réparations44(*), le législateur OHADA
s'en est inspiré pour donner une définition exemplative et
à titre indicatif de la notion de grosses réparations.La
définition retenue par le législateur OHADA a été
appliquée dans un jugement,et le juge a insisté sur le
caractère nécessaire et urgent des réparations 45(*) .
Toutefois,le problème de caractérisation des
grosses réparations s'est toujours posé aux juges. Ce fut le cas
dans le jugement précité. En l'espèce, le preneur avait
effectué des modifications et transformations sur le local. Le
problème posé au juge était de savoir si ces travaux
peuvent être qualifiés de grosses réparations. Le juge
après avoir décidé que la réparation est une notion
juridique nettement distincte de la modification et de la transformation a
retenu que ces travaux n'étaient nullement des grosses
réparations.
En droit comparé français, la Cour de cassation
a défini les grosses réparations comme celles
« intéressant l'immeuble dans sa structure et sa
solidité générale »46(*). En droit OHADA, il n'existe
pas de critère simple permettant de définir la notion de grosses
réparations. Cependant, la doctrine dominante camerounaise constate
quedeux critères paraissent être plus adaptés dont celui
matériel lié à l'importance de la réparation et
celui financier,lié au caractère exceptionnel de la
dépense47(*).
Dès lors, la réfection d'un morceau de toiture est une
réparation d'entretien tandis que la réfection de toute la
toiture est une grosse réparation, ce qui appelle le problème du
contenu des grosses réparations.
Toutefois, les grosses réparations peuvent être
de nature àconcourir au bon état du local tels que les travaux
d'aménagement et d'entretien ou à affecter celui-ci dans son
intégrité comme les travaux de modification et de transformation
du local, de démolition et de rénovation liés à
l'état de vétusté du localIl s'agit. S'agissant des
travaux d'aménagement, ils ne sont définis par aucun texte.
Cependant, la doctrine comparée Belge a essayé de les en
définir comme des travaux permettant de délivrer le local dans un
état approprié à l'usage pour lequel il était
destiné48(*). C'est
le cas des travaux d'installation, de suppression des défauts initiaux.
Quant aux travaux d'entretien, également définis par la
précédente doctrine ils permettent de maintenir la chose
louée dans l'état approprié pour lequel elle a
été délivrée49(*).
La doctrine ajoute que les travaux imposés par
l'administration incombent au bailleur50(*). Il s'agit des travaux qui apportent une plus-value
au local. Généralement ces travaux incombent au bailleur. Ce sont
des travaux qui peuvent affecter non seulement le local dont jouit
exclusivement
Tout comme le bailleur, le preneur a la charge de certains
travaux.
Paragraphe 2 : Les
travaux incombant au preneur
Le législateur a mis à la charge du preneur,
toutes les menues réparations liées à l'entretien du local
(A). Cependant, il a également prévu la
possibilité pour le preneur de se substituer au bailleur dans
l'exécution des grosses réparations (B).
A- La réalisation des
réparations locatives par le preneur
Aux termes de l'article 114 de l'Acte Uniforme
révisé51(*)
le preneur a l'obligation d'exploiter les locaux en bon père de famille,
ce conformément à la destination prévue. Les
réparations locatives sont celles qui n'affectent pas la structure du
local52(*). Ce sont les
travaux d'entretien courant qui sont consécutifs à l'usage normal
des locaux. Il convient dès lors de présenter le contenu des
réparations d'entretien (1), avant de s'appesantir sur
la responsabilité du preneur quant aux pertes et dégradations
subséquentes (2).
1- Le contenu des
réparations locatives
Le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et de
ses équipements. La notion d'entretien courant consiste en droit
comparé français, à réaliser l'ensemble des
opérations d'entretien permettant d'éviter autant que possible
une dégradation du logement suiteà l'occupation du logement par
le locataire. Il s'agit notamment du changement d'ampoules, raccords de
peinture, entretien des installations électriques et travaux de
plomberie,etc53(*). En outre, les travaux d'entretien ont pour but
de maintenir l'état approprié à l'usage pendant la
durée du bail. Ils concernent donc les défauts apparus
après la remise de l'objet loué54(*).
Il est de jurisprudence constante en droit OHADA que les
travaux de réparation du sanitaire et de peinture ne constituent pas des
grosses réparations55(*). Partant, l'obligation d'entretien du preneur est en
principe une obligation qui s'exécute tout au long du bail. Donc ce
n'est qu'à la fin du bail que le bailleur pourra vérifier si
cette obligation a été exécutée. Toutefois, cette
obligation est limitée par la force majeure et la
vétusté56(*). En cas de non-respect de ses obligations par le
preneur, le bailleur peut engager sa responsabilité contractuelle, le
mettre en demeure ou résilier le bail. Il convient de rappeler en
conséquence que le preneur répondra des pertes et
dégradations dues à ce défaut d'entretien.
2- La
responsabilité du preneur quant aux pertes et dégradations dues
au défaut d'entretien
Le preneur doit conserver la chose en effectuant certaines
réparations. Il répond en principe de la dégradation du
local, laquelle s'apprécie par rapport à l'état initial.
Cette responsabilité avait pour fondement l'article 1732 du code
civil57(*). Plus tard,
cette position a été entérinée par le
législateur OHADA en son article 114 du nouvel Acte Uniforme. Il y'a
destruction ou perte totale ou partielle de la chose louée chaque fois
que cette dernière ne peut plus être conservée sans
dépenses excessives et devient impropre à l'usage auquel elle
était destinée. Si le preneur n'effectue aucune
réparation, le bailleur doit se prévaloir de sa faute sans avoir
à justifier d'un préjudice. Celui-ci peut également se
plaindre de la perte de la chose louée, de la valeur du bien, du fait du
comportement du locataire. Mais la dégradation n'engage la
responsabilité du preneur que si elle provient de l'inexécution
de réparations locatives58(*). C'est ainsi qu'il a été
décidé dans un arrêt du 29 mai 2019, que la
responsabilité contractuelle suppose l'existence d'une faute qui
réside dans l'inexécution ou le retard dans l'exécution de
l'obligation, toutes les fois que le débiteur ne justifie pas que le
manquement provient d'une cause étrangère59(*).
Bien que la charge des travaux soit répartie entre les
parties, le locataire peut parfois se substituer au bailleur dans
l'exécution de ses obligations.
B- La réalisation
exceptionnelle des grosses réparations par le preneur
Expressément prévu à l'article 107 de
l'Acte Uniforme révisé60(*),le preneur peut se substituer au bailleur dans la
réalisation des grosses réparationsà condition de se faire
autoriser par la juridiction compétente (2),et de
rapporter la preuve du refus du bailleur (1).
1- L'exigence de la
preuve du refus du bailleur
Le législateur OHADAn'a pas rendu la possibilité
de substitution au bailleurautomatique, même si les travaux sont urgents.
Cette disposition légale est d'ordre public. Le preneur doit avoir
rappelé vainement au bailleur l'exécution de son obligation. Il a
été décidé dans un jugement du TPI de
Yaoundé-Ekounou que dans le contrat de bail à usage
professionnel, le locataire qui procède aux grosses réparations
sans établir le refus du bailleur supporte les dépenses
entreprises61(*).
En outre, avant de rapporter la preuve du refus du bailleur de
s'exécuter, il faudrait avant tout que le preneur prouve l'existence des
travaux nécessaires et urgents. C'est ce qui ressort d'un arrêt de
la section du tribunal de Dabou62(*). Généralement, le bail contient une
clause rappelant au locataire une obligation d'informer son bailleur des
réparations qui lui incombent. Partant, le preneur peut également
rapporter la preuve du refus du bailleur en produisant une lettre de mise en
demeure à lui adressée à cet effet. Il convient de
préciser que le preneur pourra supporter une partie des dépenses
de la remise en état des locaux, s'il n'a pas pris la précaution
d'alerter le bailleur en temps opportun d'une dégradation due par
exemple aux infiltrations63(*).
Une fois la preuve du refus du bailleur rapportée, le
preneur doit se faire autoriser par la juridiction compétente.
2- L'autorisation de la
juridiction compétente statuant à bref
délai
Lorsque le bailleur refuse d'assumer les grosses
réparations, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction
compétente statuant à bref délai, afin de les effectuer
aux dépens du bailleur. C'est dire que sans autorisation de la
juridiction compétente, le preneur ne peut prétendre à
aucun remboursement64(*).
En outre, le locataire qui effectue des grosses réparations incombant au
bailleur sans obtenir l'autorisation judiciaire ne peut se permettre de retenir
les loyers échus à verser à ce dernier en guise de
compensation65(*).
C'est ainsi que, dans une affaire opposant sieur A,le preneur,
à dame Lla bailleresse66(*): « le tribunal a
considéré que la preuve de l'existence des travaux n'a pas
été rapportée par monsieur A et que même si cette
preuve avait été rapportée, les travaux ne seraient
opposables au bailleur puisque la procédure prévue à
l'article 75 de l'Acte Uniforme sus-évoqué n'a pas
été respectée »67(*).
Cependant, le problème s'est longtemps posé
quant à la détermination de la juridiction compétente
statuant à bref délai en droit interne des Etats-parties. En
droit interne camerounais, cette juridiction a prêté à
confusion avec le juge des référés qui lui aussi statue
à bref délai68(*). Mais il s'est avéré que le juge des
référés est juge du provisoire69(*), et il ne peut connaître
d'une action en résiliation du bail que du moment où le bail
comporte une clause résolutoire. Dans ce cas, il constate juste que les
conditions de la résiliation sont réunies70(*). Or l'expulsion, la
résiliation, la demande de paiement des loyers,etc,2sont des
demandes qui touchent au fond du litige. C'est la raison pour laquelle la CCJA
a reprécisé dans un arrêt que la juridiction statuant
à bref délai sur ces demandes est une juridiction de fond et non
son homologue des référés71(*).
Par ailleurs, la demande aux fins d'être autorisé
à réaliser les travaux n'est nullement une question de fond
susceptible de relever de cette juridiction de fond ou du juge des
référés. Au regard de cette constance, il est
évident qu'en l'espèce, la compétence revient au juge des
requêtes qui rendra une ordonnance sur la base des pièces
justifiant la mise en demeure du bailleur, autorisant le preneur à
effectuer les grosses réparations.72(*).
Nonobstant la répartition légale, les parties
peuvent décider autrement dans leur contrat de la répartition des
travaux.
Section 2 : La
possibilité d'aménagements conventionnels du principe
légal
L'absence de l'article 106 de l'Acte uniforme au rang des
dispositions d'ordre public, impliqueimplicitement une marge de liberté
accordée aux parties pour l'aménagement conventionnel de leur
contrat (Paragraphe1), dont le contenusera parfois
interprété de façon restrictive (Paragraphe
2).
Paragraphe 1 : La
liberté des parties dans la répartition des travaux
Le bailleur est très souvent tenté de faire
supporter l'intégralité des grosses réparations par le
preneur en insérant expressément une variété de
clauses transférant la charge des grosses réparations au preneur
(A), même si ce dernier conserve une marge de manoeuvre
en l'absence de clauses (B).
A- La variété
des clauses relatives aux travaux
Les clauses relatives aux travaux ont un contenu varié
et doivent remplir certaines conditions de validité.
S'agissant du contenu, les baux à usage professionnel
contiennent une variété de clauses dont la plus fréquente
est celle par laquelle le preneur accepte de prendre les lieux dans
l'état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger du bailleur
aucune réparation ou aucun aménagementde quelque nature que ce
soit73(*).Très
souvent également, est valable la clause du bail qui stipule que le
locataire s'oblige à souffrir et laisser faire les réparations,
améliorations, transformation, surélévations et
constructions nouvelles que le bailleur jugera convenable de faire
exécuter sans indemnité de diminution de loyer.
Toutefois, pour être efficaces, ces clauses doivent
respecter certaines conditions. En droit comparé français, toute
clause transférant les grosses réparations à la charge du
preneur doit être claire et précise74(*). La jurisprudence
française s'est prononcée en ce sens dans une affaire où,
une société avait donné à bail à une autre,
différents bâtiments à usage commercial d'hôtel, bar
et restaurant. Des travaux étant apparus nécessaires sur la
toiture d'un des bâtiments, le preneur a été contraint de
les effectuer suite à un commandement de son bailleur. Mais il l'a
ensuite assigné en remboursement de leur coût au motif que la
clause précitée était imprécise et ne mettait pas
à sa charge la réfection totale de la toiture75(*). De même, dans une
affaire pendante devant la cour d'Appel de l'Ouest à Bafoussam, les
parties avaient expressément précisé à l'article 3
de leur contrat de bail que : « Le preneur est
autorisé à faire toutes transformations qu'il jugera utile sauf
le changement de disposition et modifications pour lesquelles l'autorisation du
bailleur est nécessaire »76(*);
Quant aux modalités d'exécution, très
souvent, les parties précisent dans leur contrat que les
transformations, modifications, constructions nouvelles et autres ne pourront
être faites par le preneur qu'après autorisation expresse et
écrite du bailleur77(*).Ce fut le cas dans une affaire tranchée par la
Cour d'appel de Bobo-Dioulasso78(*). En outre, elles ajoutent que ces travaux
appartiendront de plein droit au bailleur en fin de bail, sauf au preneur
à remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient au
moment de l'entrée en jouissance. Dans un arrêt rendu par la Cour
d'Appel de l'Ouest à Bafoussam, celle-cia constaté qu'il n'est
stipulé nulle part dans le contrat de bail que le changement de
disposition des locaux par des constructions nouvelles sans l'autorisation
expresse et écrite du bailleur entraînerait la résiliation
de plein droit de ce contrat79(*). Mais cette clause doit être
exécutée de bonne foi et le bailleur doit tâcher de ne pas
provoquer une gêne anormale pour le preneur.
Toutefois, en l'absence de clauses, le preneur dispose d'une
petite marge de manoeuvre.
B- La marge de manoeuvre
limitée du preneur en l'absence de clause
Lorsque le bail ne comporte aucune clause, le preneur peut
apporter toute modification sans autorisation du bailleur aux lieux en rapport
avec les besoins de son exploitation à condition qu'elle soit minime. En
outre, il faudrait que cette modification ne cause aucun préjudice au
bailleur et n'affecte pas les gros oeuvres ou l'architecture. La justification
de cette prérogative découle du fait qu'il ne faudrait toutefois
pas enfermer le preneur dans le cadre contractuel pour des modifications qui ne
sont pas d'importance80(*).
En outre, lorsque le bail comporte une clause prévoyant
qu'à son expiration, tous les aménagements,
améliorations,etc, resteront au bailleur sans indemnité,
cela laisse croire que le preneur est autorisé implicitement à
effectuer certaines modifications sans l'accord exprès du bailleur,
puisqu'ils lui profiteront en fin de bail81(*).
La liberté contractuelle laissée aux parties
quant à la répartition des travaux ne dispense nullement le juge
d'intervenir afin de rétablir l'équilibre contractuel en
interprétant certaines clauses de façon restrictive82(*).
Paragraphe 2 : La
nécessité d'une interprétation restrictive des clauses par
le juge
Interpréter restrictivement, c'est faire une
interprétation stricte exclusive de toute extension analogique83(*). Dès lors, l'adoption
de cette approche est souhaitable dans le droit de l'OHADA, pour permettre aux
juges de protéger davantage les preneurs contre les bailleurs qui
chercheraient à se soustraire à certaines de leurs
obligations84(*). Face aux
clauses transférant les grosses réparations à la charge du
preneur, la jurisprudence française fait une interprétation
restrictive85(*)en
rappelant par exemple que ces clauses ne déchargeaient nullement le
bailleur de son obligation de délivrance (A). En outre,
elle estime que certains travaux incombant au bailleur par essence ne peuvent
faire l'objet d'aménagement (B).
A- La survivance de
l'obligation de délivrance du bailleur
L'obligation de délivrance86(*) est une obligation essentielle
du contrat de bail. Elle signifie que le bailleur est tenu de délivrer
les locaux en bon état au jour et conditions prévus, et d'en
faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Bien qu'elle soit
essentielle, elle n'est cependant pas une disposition d'ordre public87(*) comme en France où elle
est non négociable88(*). C'est ainsi que la jurisprudence française
s'est montrée extrêmement sévère en jugeant que la
stipulation selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans
l'état où ils se trouvent ne déchargeait pas le bailleur
de son obligation de délivrance89(*). Toutefois, même si les dispositions de
l'article 105 de l'Acteuniforme ne sont pas d'ordre public, le bailleur ne peut
s'en exonérer conventionnellement, car l'obligation de délivrance
est de l'essence même du contrat90(*).
De même, la clause selon laquelle le preneur prend les
lieux dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir exiger aucune
réparation ou aucun aménagement doit faire l'objet d'une
interprétation restrictive de telle sorte qu'elle ne puisse
décharger le bailleur de son obligation de délivrer les lieux
conformément à l'usage auquel ils sont destinés, ou de les
maintenir en état de servir à l'usage auquel ils sont
destinés91(*).
Il est souhaitable que le législateur communautaire
adopte l'approche de son homologue français en rendant d'ordre public
l'obligation de délivrance du bailleur qui est une obligation
fondamentale du contrat de bail. De même, il est fait interdiction au
bailleur en droit comparé français, de transférer la
charge de certains travaux à son locataire.
B- L'impossibilité de
transférer la charge de certains travaux
En droit comparé français, interdiction est
faite au bailleur de mettre à la charge du preneur, les travaux
liés à la vétusté ou la force majeure, ainsi que
les travaux imposés par l'administration.
Dans un arrêt, la Cour de cassation a
considéré que les clauses de transfert des travaux ne
dégageaient pas le propriétaire ou le bailleur de son obligation
de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la
vétusté de l'immeuble et qu'il restait tenu des vices structurels
de l'immeuble92(*). En
outre, la même Cour a jugé dans un autre arrêt, que la
clause transférant au preneur la charge des grosses réparations
et celles du clos et du couvert devait être interprétée
restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture
d'un bâtiment93(*).
Dans la même lancée, la clause selon laquelle le
preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent sans
pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou aucun
aménagement, doit être inopérante en présence des
travaux imposés par l'autorité publique94(*).
******
En définitive, il est constant que dans un contrat de
bail, le bailleur met à la disposition du preneur un local moyennant
paiement des loyers. Les intérêts quant à ce local sont
divergents. Le législateur OHADA a prévu des obligations
d'entretien pour les deux parties, entérinant les dispositions du code
civil. Chaque partie a désormais des obligations qui lui incombent.
Ainsi, les grosses réparations incombent au bailleur ainsi que
l'édification complète du local, tandis que les
réparations d'entretien incombent au preneur95(*), ce qui traduit à
première vue l'idée d'équilibre contractuel. Toutefois,
les dispositions mettant les grosses réparations à la charge du
bailleur ne sont pas d'ordre public96(*)même s'il est vrai que la disposition selon
laquelle le preneur peut se faire autoriser à exécuter les
grosses réparations aux dépens du bailleur l'est97(*). Partant, il doit se faire
autoriser expressément par le bailleur ou par la juridiction
compétente statuant à bref délai.
Bien que les obligations liées aux travaux soient
réparties légalement, il n'en demeure pas moins que le contrat
soit avant tout la chose des parties. C'est sans doute ce qui a poussé
le législateur à laisser la marge de liberté aux parties
afin qu'elles aménagent leur contrat en insérant des clauses de
transfert de réparationsà condition qu'elles soient claires et
précises. Toutefois, afin de rétablir la notion
d'équilibre entre les parties, la jurisprudence française s'est
montrée protectrice en interprétant ces clauses restrictivement.
Il est donc souhaitable d'adopter cette approche en droit de l'OHADA.
CHAPITRE 2 : LE
RÈGLEMENT DES COMPTES ENTRE LES PARTIES
Investi par la convention du pouvoir d'exploiter les lieux en
« bon père de famille 98(*)», le preneur entreprend
souvent des travaux de constructions et d'aménagements sur le local avec
autorisation du bailleur. Il arrive souvent également que le preneur
réalise les grosses réparations sur autorisation judiciaire ou
accord exprès du bailleur soit, parce que le bailleur a
été défaillant ou, parce que le contrat met cette
obligation expressément à sa charge moyennant compensation en fin
de bail99(*).Compte tenu
du fait que les grosses réparations réalisées par le
preneur en lieu et place du bailleur se font aux dépens de celui-ci, et
qu'il demeure finalement le bénéficiaire de la plus-value
apportée au local, il se pose nécessairement un problème
de règlement des comptes entre les parties. Il convient de
préciser cependant que ce ne sont toujours pas toutes les modifications
ou transformations qui sont profitables au bailleur, en ce sens que ces travaux
modifient la structure du local, imposant désormais des locataires
exerçant une activité similaire au précédent
preneur. Cette situation est parfois préjudiciable pour le bailleur, en
ce sens que cela limite très souvent ses pouvoirs de louer son immeuble
à qui il veut. C'est ce qui a poussé le législateur
à exiger les autorisations tant de la juridiction compétente et
surtout du bailleur pour la réalisation des travaux affectant la
structure du local. Toutefois, que les travaux aient été
réalisés sur autorisation des personnes requises ou non, il se
pose un problème de règlement des comptes tant en cours
(Section 1) qu'en fin (Section 2) de bail.
Section 1: Le
règlement des comptes en cours de bail entre les parties
Lorsque les grosses réparations ont été
faites par le preneur sur autorisation judiciaire, ce dernier se fait
rembourser selon les modalités fixées par la juridiction
compétente statuant à bref délai (paragraphe
1). Par ailleurs, il arrive souvent que les parties prévoient
les modalités de remboursement des travaux réalisés dans
leur contrat lorsqu'une clause met expressément à la charge du
preneur les grosses réparations avec l'accord exprès du bailleur
(paragraphe 2).
Paragraphe 1 : Le
règlementselon les modalités judiciaires
L'article 107 du nouvel Acte uniforme
portant sur le Droit commercial général prévoit qu'en cas
de réalisation par le preneur des grosses réparations sur
autorisation de la juridiction compétente statuant à bref
délai, cette dernière fixe le montant de ces réparations
et les modalités de leur remboursement (B). Cependant,
la fixation du montant des réparations ne peut se faire que sur la base
d'un rapport d'expertise (A).
A- L'évaluation
préalable d'un expert
Lorsque la juridiction compétente statuant à
bref délai est saisie par le preneur aux fins de se faire autoriser
à effectuer les grosses réparations, celle-ci désigne un
expert qui constatera le degré des réparations et qui en dressera
un rapport d'expertise indiquant la nature et le montant exact de ces
réparations100(*). C'est du moins ce qui ressort d'un jugement rendu
par le Tribunal Régional Hors Classe de Dakar au Sénégal,
dans lequel le juge a décidé que « seul le rapport
de l'expert désigné par le tribunal indiquant la nature et le
montant exact des réparations peut servir de base pour ordonner au
bailleur de procéder aux grosses réparations. A défaut,
les dispositions de l'article 75 AUDCG ne peuvent recevoir
application101(*) ». En l'espèce, sieur GUISSE
Silèye a saisi le tribunal pour se faire autoriser à effectuer
les grosses réparations pour le compte du bailleur SOW suite à un
ravage occasionné par l'incendie. Le tribunal a désigné un
expert à cet effet. À l'appui de sa demande, sieur GUISSE a
produit de multiples sommations de réaliser lestravaux demeurées
vaines et un rapport d'expertise dressé par un certain NDIAYE Idrissa
sollicité par lui. En réplique à cette prétention,
le bailleur SOW estime non seulement que l'expert n'a pas encore
déposé son rapport, ce qui rend dubitatif la nature des
réparations à effectuer sur le local, mais aussi, ce
prétendu rapport n'est pas contradictoire. Le tribunal l'asuivi en
estimant, que d'après l'article 75 précité, le seul
montant connu de la réparation résultant du rapport de l'expert
Idrissa ne peut servir à déterminer le montant de la
réparation, car non seulement il n'est pas contradictoire, mais encore
il été signé par l'expert qui n'a pas en outre,
prêté serment. Ainsi, devant l'impossibilité de chiffrer le
montant des réparations préalables à l'application de
l'article 75 devenu 107 avec le nouvel Acte uniforme, c'est à bon droit
que le preneur a été débouté de sa demande. Il
appert de cette analyse que le juge a fait une bonne interprétation des
dispositions de l'article 75 de l'Acte uniforme, en ce sens que le juge
étant un tiers au contrat et n'ayant la capacité de constater et
de mesurer le degré de réparations, ne peut que se baser sur le
rapport d'un expert pour fixer le montant des réparations.
Au cas où l'expert dresse un rapport indiquant la
nature et le montant des réparations, la juridiction compétente
fixe les modalités de remboursement.
B- La fixation des
modalités de remboursement par le juge
Sur la base du rapport d'expertise produit par l'expert
désigné, la juridiction compétente fixe les
modalités de remboursement des frais déboursés.Il existe
plusieurs modalités de remboursement d'une créance dont le
paiement,la compensation102(*) même si dans le cadre du contrat de bail, la
plus usuelle est la compensation avec les loyers.
En outre, il peut arriver que le juge ordonne au bailleur de
payer directement les frais engagés par le preneur. Cette
modalité arrive le plus souvent dans le cadre d'un contrat de bail
à durée déterminée, dans lequel le preneur a pris
la peine de réaliser les grosses réparations dans les conditions
requises à un montant largement supérieur au montant des loyers
restant dus jusqu'au terme du bail. Dans ce cas, si précision est faite
devant la juridiction compétente, il est constant que le juge ordonnera
la compensation des loyers pour la durée du bail restante et le paiement
du reliquat au profit du preneur. Or s'il s'agit d'un bail à
durée indéterminée, après le juge peut ordonner la
compensation et/ou le paiement. C'est dire qu'il existe plusieurs modes
d'extinction d'une créance103(*) et la modalité à adopter par le juge
sera fonction de la situation contractuelle des parties.
Toutefois, il en va autrement lorsque les parties ont tout
prévu dans leur contrat concernant le remboursement des travaux
réalisés par le preneur.
Paragraphe 2 : Le
règlement selon les stipulations contractuelles
Généralement dans leur contrat, les parties
prévoient une clause prévoyant que les frais
déboursés par le preneur pour réaliser les grosses
réparations avec l'accord du bailleur seront soit compensés avec
les loyers (A) ou ces travaux seront acquis par le bailleur
sans aucune indemnité (B).
A- La compensation des
impenses avec les loyers
Les parties peuvent convenir
expressément dans leur contrat que les travaux effectués par le
preneur sur autorisation du bailleur doivent être compensés ou
défalqués sur les loyers à venir. C'est ce qui ressort
d'une ordonnance rendue en matière civile par le juge des
référés du TPI d'Ekounou104(*). En l'espèce, les parties avaient
expressément, convenu à l'alinéa 4 de l'article 3 de leur
contrat de bail que : « les coûts engagés
par le preneur en vue de la réalisation des embellissements,
améliorations et installations seront défalqués des
loyers ». Le contrat étant la loi des parties, c'est dire
qu'en cas de réalisation des grosses réparations faites sur
accord du preneur, celui-ci peut retenir les loyers en guise de compensation.
C'est en cas de désaccord que l'une des parties peut saisir la
juridiction compétente statuant à bref délai. Dans un
arrêt rendu par la Cour d'Appel d'Abidjan le 10 décembre 2019, il
a été décidé que « Le locataire qui
effectue les grosses réparations incombant au bailleur sans obtenir
l'autorisation judiciaire ne peut se permettre de retenir les loyers
échus à verser à ce dernier en guise de
compensation105(*) ». On peut déduire à la
lecture de cet arrêt que le locataire ayant réalisédes
grosses réparations sur autorisation judiciaire peut être
fondé à retenir les loyers en guise de compensation, car cette
créance du locataire est certaine, liquide et exigible106(*).
En outre, les parties peuvent décider de commun accord
que les travaux effectués par le preneur appartiendront au bailleur sans
aucune indemnité.
B- L'accession à la
propriété des travaux par le bailleur sans
indemnité
Les dispositions de l'article 131 du nouvel Acte uniforme
portant sur le Droit commercial général107(*) n'étant pas d'ordre
public, elles ne s'appliquent notamment aux relations entre le bailleur et le
preneur qu'à défaut d'une stipulation contraire
insérée dans le contrat de bail. Partant, il est de jurisprudence
constante que le bailleur rembourse les constructions autorisées sauf
stipulation contraire108(*). Il arrive souvent que les parties conviennent
expressément dans leur contrat à partir de quel moment s'effectue
l'accession, en prévoyant par queles travaux de construction,
aménagement et autres réalisés par le preneur
appartiendront au fur et à mesure au bailleur sans préjudice de
remboursement des frais engagés. Cette clause est licite si l'on
raisonne selon le droit des biens en droit positif camerounais, en principe,
l'accession se réalise immédiatement, les constructions et
aménagements étant acquis au bailleur au fur et à mesure
de leur incorporation au local. Cette position a été
confortée par la doctrine109(*) et entérinée par la jurisprudence
ancienne110(*).
Toutefois, il n'est pas exclu que l'accession s'opère
également à la fin du bail, ce qui posera le problème de
reddition des comptes en fin de bail.
Section 2: Le
règlement des comptes en fin de bail
À la fin du bail, il se pose un problème de
règlement des comptes entre les parties, lorsque le preneur a
effectué des travaux en cours de bail. Le législateur a pris la
peine de prévoir à l'article 131 de l'Acte uniforme la
possibilité de remboursement des constructions et aménagements au
preneur sans droit de renouvellement du bail111(*). Cet article emprunte au code civil, notamment
à ses articles 555, 1730. Cependant, cette disposition n'a pas
été assortie d'un caractère d'ordre public par le
législateur OHADA, ce qui suppose que les parties conservent la
liberté d'aménager le règlement des comptes entre elles.
Toutefois, que les modalités de règlement soient légales
ou conventionnelles, ce qui importe est l'autorisation de ces travaux. C'est
dire que les travaux faits sur autorisation du bailleur seront soit acquis
contre indemnisation ou indemnisés après démolition
(paragraphe 1) tandis que ceux non autorisés seront
supprimés sans indemnisation (paragraphe 2).
Paragraphe 1 : La
question du sort des constructions et aménagements
Pendant le cours du bail, lorsque le preneur
effectue les travaux de constructions et aménagements, et que les
parties n'ont pas prévu les modalités de règlement du sort
de ces travaux à la fin du bail, il est fait recours à l'article
555 du code civil.Ce qui signifie d'après la doctrine que le sort des
constructions et aménagements faits par le locataire relève tout
d'abord de la liberté contractuelle112(*). Dès lors, à la fin du bail, les
constructions faites par le preneur sont indemnisées selon qu'elles
aient été autorisées (A) ou simplement
acquises sans indemnité (B) lorsque le preneur a
été de bonne foi.
A- Le remboursement des
constructions et aménagements autorisés
Comme précédemment rappelé, le
remboursement doit en principe être amiable, ce n'est qu'en cas de
désaccord que la partie lésée saisit la juridiction
compétente. Il convient de préciser que le législateur n'a
pas prévu les modalités de remboursement des constructions et
aménagements à l'article 131 de l'Acte uniforme. Ce qui a
été fait par la doctrine. Lorsque le bailleur décide de
conserver les constructions et aménagements faits de bonne foi, il a une
option, soit il rembourse au preneur une somme égale à celle dont
le fonds a augmenté de valeur, ou le coût des matériaux et
de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement113(*).
En outre, si la convention autorise la construction, mais ne
règle pas le sort des constructions, l'article 555 du code civil demeure
applicable. Mais par contrat, si la convention prévoit le sort des
constructions, par exemple que « Le bailleur recevra gratuitement
l'immeuble construit », l'article 555 du code civil demeure
inapplicable114(*).
S'agissant de l'accession, le bailleur reste
propriétaire des constructions édifiées par lui pendant la
durée du bail. Partant, en cas de plus-value sur le fonds, il est en
droit d'exercer son droit de rétention sur le fonds jusqu'à la
fixation de l'indemnité à lui revenir. L'accession ne s'effectue
pas au fur et à mesure comme dans la règle légale, mais en
fin de bail qui peut être marquée par une expulsion, un
renouvellement ou un refus de renouvellement115(*). C'est ainsi qu'il a été
décidé dans un arrêt de principe de la CCJA du 29 avril
2015 que : « [Le remboursement des constructions
érigées par le preneur est subordonné à
l'autorisation préalable du bailleur d'effectuer les travaux et à
la fin du bail par l'arrivée de son terme ou par l'effet du
congé116(*) ]».C'est dire que la seule condition
requise lors du règlement des comptes est l'autorisation des travaux et
non l'autorisation des remboursements117(*).
Il est désormais constant que le preneur, pour se voir
rembourser les constructions et aménagements faits en cours de bail, il
doit les avoir réalisés avec le consentement exprès du
bailleur.Quid donc des constructions et aménagements
réalisés sans autorisation du bailleur ?
B- L'accession gratuite des
constructions et aménagements non autorisés
A la lecture des dispositions de l'article
131 de l'Acte uniforme précité, il ressort implicitement que les
constructions et aménagements non autorisés par le bailleur ne
peuvent être remboursés.Ceci vaut également en l'absence de
clause prévue par les parties.Les travaux sont acquis de plein droit au
bailleur. C'est ce qui a été décidé dans un
arrêt du 22 avril 2009 de la Cour d'appel de Bobo-Dioulasso118(*). En l'espèce, le
preneur avait réalisé des investissements sans accord
exprès du bailleur, alors qu'une clause du contrat l'interdisait
formellement. Or selon l'article 4-4 de leur
contrat : « Le preneur ne pourra faire aucune
modification, ni transformation dans l'état ou la disposition des lieux
sans autorisation préalables du bailleur. Tout embellissements,
aménagements ou constructions nouvelles appartiennent de plein droit au
bailleur en fin de bail sans aucune indemnité ». Le
preneur n'a pas apporté la preuve de l'autorisation préalable et
expresse du bail pour les investissements réalisés. Le juge a
donc décidé que lesdits investissements appartiennent de plein
droit au bailleur sans aucune indemnité. Il découle
aisément de cette décision que le juge a fait une bonne
interprétation de la loi et par ricochet une bonne application de la loi
des parties qu'est le contrat. Cependant, rien n'interdit au preneur de
réclamer son dû sur la base de l'enrichissement sans cause
conformément au droit commun.
Au cas où le contrat ne prévoit pas l'accession
de plein droit des travaux non autorisés, le bailleur a toujours
l'option soit d'accéder à ces constructions et
aménagements faits de mauvaise foi, ou d'exiger la remise en
l'état des lieux.
Paragraphe 2 : La
remise en état des lieux par le preneur
Lorsque le preneur effectue les travaux de
mauvaise foi, l'article 555 du code civil offre une deuxième option au
bailleur, à savoir la démolition des constructions par le
preneur119(*),
d'où l'expression « remise en l'état des
lieux » a un fondement précis (A) et des
conséquences préjudiciables pour le preneur
(B).
A- Le fondement de
l'obligation de remise en l'état des lieux
L'obligation de remise en l'état des lieux existe
depuis le code civilcamerounais en ses articles 555, 1730 et 1731. En outre,
les parties peuvent expressément stipuler qu'à la fin du bail, le
preneur devra restituer le local dans son état primitif. C'est dire que
cette obligation a un fondement légal (1) et
contractuel (2).
1- Le fondement
légal de l'obligation de remise en l'état des
lieux
Aux termes de l'article 555 du code
civil : « Lorsqueles plantations, constructions et
ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux,
le propriétaire du fonds a droit ou de les retenir, ou d'obliger ce
tiers à les enlever120(*)... ». De même, l'article 1730
du même texte ajoute que s'il a été fait un état des
lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle
qu'il a reçu suivant son état sauf ce qui a péri ou a
été dégradé par vétusté ou force
majeure. Par ailleurs, l'article 1731 du code civil précise que s'il
n'avait pas été établi un état des lieux, c'est aux
risques et périls du preneur qui demeure tenu de restituer le local en
l'état primitif. C'est une disposition dont application a
été faite dans un arrêt rendu par la Cour d'appel de
l'Ouest. Le juge a décidé que : « [Lorsque le
preneur n'a pas fait établir au moment de l'entrée en jouissance
des lieux, un état de ces lieux, il est réputé les avoir
reçus en bon état. Dès lors, c'est à bon droit
qu'il est jugé que les frais de réfection du local au moment de
la rupture du contrat sont imputables au preneur121(*) ]».
La doctrine va plus loin en ajoutant que lorsque le bailleur
donne même simplement son consentement à la construction, ce
consentement ne saurait être assimilé à une renonciation
anticipée à demander la démolition122(*).
Il n'est nullement contesté que ces dispositions
légales sont appliquées en cas de remise en l'état des
lieux loués si et seulement si les parties n'ont rien prévu.
2- Le fondement
contractuel de l'obligation de remise en l'état
L'article 555 du Code civil français s'applique aux
rapports entre bailleur et locataire dans le silence du contrat de bail sur les
constructions élevées sans le consentement du bailleur par le
preneur. Pour que soit écarté le jeu de cet article, il faut
qu'il existe entre le bailleur et le preneur une convention réglant la
propriété de la construction ou l'indemnisation du
locataire123(*).
C'est ce qui ressort d'un arrêt rendu par la chambre
civile de la Cour d'appel de l'Ouest en date du 23 mai 2007. En
l'espèce, les parties avaient expressément prévu à
l'article 3 de leur contrat de bail que : « Le preneur
est autorisé à faire toute transformation qu'il jugera
utile ; [...] tout embellissement ou constructions nouvelles fixés
aux murs, sol ou plafond appartiendront de plein droit au bailleur en fin de
bail, sauf au preneur à remettre les lieux en l'état où
ils se trouvaient au moment de l'entrée en
jouissance »124(*).
En outre, le contrat de bail peut prévoir qu'à
son expiration, un constat des lieux soit effectué, le bailleur peut
s'en prévaloir pour solliciter de la juridiction compétente la
remise en l'état des lieux par le locataire125(*).
Face à une telle clause prévoyant la remise en
l'état des locaux par le preneur, le juge est lié et ne peut
s'assurer que du respect de cette obligation par le preneur, qui doit en
assumer les conséquences.
B- Les conséquences
de la remise en l'état des lieux
La remise en l'état des lieux a pour
corollaire la suppression des édifices aux frais du preneur et parfois
la responsabilité du preneur en cas de dégâts
matériels sur le local du fait de cette démolition. LaCour de
cassation française a considéré que « les
bailleurs ne peuvent être tenus, enl'absence de toutes stipulations
contractuelles réglant le sort desconstructions autorisées, de
conserver celles-ci en fin de bail etqu'ils [sont] en droit de réclamer
la restitution de la chose louéeen son état
primitif126(*)». Donc le bailleur dispose d'une option. Soit
il décide d'accéder en indemnisant le preneur, soit il demande la
remise en l'état des locaux aux frais du preneur127(*). Ainsi, dès lors
qu'il n'existe aucun acte spécifique régissant le sort des
constructions et nonobstant l'existence d'une autorisation du bailleur, le
renvoi au droit commun de l'accession est, en droit français, «
des plus orthodoxes [...], l'applicabilité de l'article555 du Code
civil aux relations entre bailleurs et preneurs étant depuis longtemps
acquise128(*)».
Dans l'hypothèse d'une absence d'autorisation du
bailleur, la solution devrait être identique en droit uniforme du bail
à usage professionnel de l'OHADA129(*). Il est vrai que les constructions ou
aménagements qui ont été réalisés par le
preneur sans autorisation ne sont pas visés par l'article 131,
alinéa 1, de l'AUDCG. L'option offerte au bailleur est contraire
à la solution prévue par l'article 131 de l'AUDCG car elle
autorise celui-ci à refuser l'accession, qui s'analyse de son point de
vue comme une faculté, en demandant la destruction des constructions ou
aménagements. Or, les dispositions de l'OHADA, si elles ne sont pas
directement consacrées à l'accession immobilière, en
traitent indirectement. Elles paralysent l'option du bailleur par la
consécration d'un droit à remboursement du preneur. La
contradiction entre les dispositions de l'article 131 et celles de l'article
555 est flagrante lorsqu'il existe une autorisation des travaux par le
bailleur. Le conflit qui existe, à ce moment, entre une norme nationale
et une norme communautaire se résout au détriment de la norme
nationale130(*).
******
En somme, le preneur est tenu d'exploiter
les locaux en « bon père de famille131(*) ». En vertu de
cette obligation, il peut effectuer des constructions et aménagements
sur le local à condition de solliciter l'accord exprès et
écrit du bailleur. Il arrive souvent que le preneur réalise des
travaux de construction et d'aménagement sur le local sans l'aval du
bailleur en vue de rentabiliser son activité. Le preneur peut
également se faire autoriser par la juridiction compétente pour
effectuer des grosses réparations aux dépens du
bailleur132(*). Dans
l'un ou l'autre cas, il se pose un problème de règlement des
comptes quel que soit le moment. Ainsi, en cours de bail, le remboursement peut
se faire selon les stipulations contractuelles ou les modalités
fixées par la juridiction compétente. Il peut aussi arriver que
le juge condamne le bailleur au paiement des frais engagés par le
preneur. En outre, les parties peuvent prévoir dans leur contrat une
clause de règlement des travaux effectués, en précisant
que ceux-ci seront compensés sur les loyers.Elles peuvent
également décider que ces travaux appartiendront au fur et
à mesure de leur réalisation au bailleur.
Par ailleurs, en fin de bail, il se pose le problème
du sort des constructions et aménagements réalisés par le
preneur133(*). Ne
peuvent être remboursés que les travaux ayant été
autorisés par le bailleur134(*) et ceux non autorisés peuvent être
démolis135(*).
Les parties peuvent avoir décidé par exemple qu'en fin de bail,
le bailleur remboursera le coût des constructions et aménagements
autorisés. Dans ce cas, le jeu de l'article 555 est
écarté. Ce n'est qu'en cas de désaccord qu'elles
saisissent la juridiction compétente. Par ailleurs, les parties peuvent
aussi prévoir une clause d'accession dans leur contrat en cas de
constructions non autorisées.
CONCLUSION DE LA
PREMIÈRE PARTIE
Le régime juridique du bail à usage
professionnel a pour vocation d'instaurer un équilibre entre les droits
et obligations des parties136(*). L'équilibre fondamental du bail à
usage professionnel correspond à l'équilibre envisagé d'un
point de vue global137(*). Il ne s'intéresse pas au cas par cas.
S'agissant des obligations des parties, le législateur OHADA a
imposé l'obligation de construction à chacune des parties, toute
chose qui permet d'assurer un équilibre entre les intérêts
des parties. Tandis que le bailleur a à sa charge les grosses
réparations, le preneur s'occupe des réparations d'entretien, de
telle enseigne que pour réaliser les grosses réparations en lieu
et place du bailleur, le preneur doit se faire autoriser par la juridiction
compétente. Cependant, cette répartition légale
n'étant pas impérative, les parties conservent une liberté
contractuelle quant à l'aménagement de leur contrat. Dès
lors, elles décident très souvent d'insérer des clauses
relatives aux travaux,ce qui établit le lien entre l'équilibre
fondamental et l'équilibre conventionnel.
Nonobstant cette liberté, cette répartition
conventionnelle est parfois génératrice de nombreux conflits, car
la notion de grosses réparations est imprécise depuis la loi et
les parties rencontrent des difficultés quant à la qualification.
C'est pourquoi, les clauses insérées par les parties doivent
être claires et précises de telle sorte que point ne soit plus
besoin de les interpréter. Pour celles des clauses qui ne sont pas
précises, le juge intervient pour les interpréter de façon
restrictive, ce qui est le cas en droit comparé français. Il
convient de préciser ici qu'il est souhaitable que le législateur
OHADAadopte cette approche et attache un caractère d'ordre public
à l'obligation de délivrance.
Par ailleurs, lorsqu'une clause mettant les grosses
réparations à la charge du preneur avec autorisation expresse du
bailleur est respectée, ou lorsque le preneur réalise les grosses
réparations avec autorisation de la juridiction compétente, il se
pose un problème du règlement des comptes. En cours de bail, la
juridiction saisie désigne un expert qui dresse un rapport indiquant la
nature et le montant des travaux et la juridiction fixe les modalités de
remboursement qui sont généralement la compensation avec les
loyers, le paiement,etc. Le remboursement peut se faire suivant les
modalités prévues au contrat par les parties en cours de bail. En
fin de bail, il se pose la question du sort des constructions et
aménagements. Ceux qui ont été autorisés sont
remboursés de façon amiable, ce n'est qu'en cas de
désaccord que la juridiction compétente est saisie. Par ailleurs,
les constructions non autorisées sont acquises de plein droit par le
bailleur, qui peut par conséquent exiger la remise en l'état des
lieux par le preneur. Bref, le sort est réglé conformément
à l'article 555 du code civil138(*). Partant, il est tenu de supprimer les constructions
et aménagements à ses frais139(*), sans indemnisation et répond des
dégâts matériels causés au local.
Toutefois, les travaux de construction ont une incidence
considérable sur le bail aussi bien dans l'intérêt du
bailleur que celui du preneur.
DEUXIÈME PARTIE: UN
ÉQUILIBRE APPARENT AU REGARD DE L'IMPACT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION SUR
LE BAIL
Les grosses réparations sont d'une grande importance
dans le cadre du bail à usage professionnel. Elles incombent au bailleur
avec possibilité de substitution par le preneur sur autorisation
judiciaire140(*).
Cependant, que les grosses réparations soient effectuées par le
bailleur ou le preneur, elles causent de nombreux désagréments au
preneur qui est tenu de supporter tous les inconvénients141(*), nonobstant quelques
avantages qui en découlent pour le bailleur et lui. Comme avantages, il
apparait clairement des dispositions de l'article 106 de l'Acte uniforme, que
durant la réalisation des grosses réparations, le preneur profite
d'une réduction du loyer et peut même solliciter la suspension de
bail ou la résiliation à sa convenance devant la juridiction
compétente statuant à bref délai142(*).Tandis que le bailleur, peut
prendre argument des gros travaux pour s'opposer au renouvellement du bail,
d'où la résiliation du bail143(*), de même que pour augmenter le loyer, ce qui
posera le problème de révision des loyers144(*). Partant, il est constant
que les travaux de construction tels que définis plus haut145(*), ont une influence
considérable sur le bail à usage professionnel dans
l'intérêt des parties.On pourrait croire que cette constance
traduit un équilibre mathématique dans les intérêts
des protagonistes. Cependant, l'équilibre se trouve fragilisé par
la possibilité offerte au preneur de pouvoir bénéficier
aussi de la résiliation du bail et des avantages accordés
à celui-ci lors de la démolition pour reconstruction des
locaux.Nonobstant cela, les travaux influencent le bail dans
l'intérêt dupreneur (chapitre 1)et celui du
bailleur (chapitre 2).
CHAPITRE 1 :
L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS L'INTÉRÊT DU PRENEUR
L'application de l'article 106 de l'Acte uniforme sur le
Droit commercial général impose au bailleur de faire
procéder à ses frais aux grosses réparations devenues
nécessaires et urgentes. Si ces réparations urgentes sont de
telle nature qu'elles rendent impossible la jouissance du bail à usage
professionnel, sa suspension pendant la durée des travaux peut
valablement être obtenue. D'autre part, cela peut justifier une demande
de résiliation judiciaire du bail146(*). Pareillement, le loyer peut être
réduit au profit du preneur. C'est dire que dans l'intérêt
du bail, les travaux peuvent conduire soit à une suspension du bail
(section 2) ou une réduction du loyer (section
1).
Section 1: La diminution des
loyers pour cause de travaux
Le Code civil prévoyait que si les
grosses réparations nécessaires et urgentes durent plus de
quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du
temps etde la partie de la chose dont il aura été
privé147(*).
C'est dire implicitement que lorsque les travaux duraient moins de quarante
jours, le preneur supportait les conséquences matérielles et le
gain manqué généré sans que ce préjudice
soit pour autant compensé sur les loyers. Plus tard, le
législateur OHADA, soucieux de promouvoir l'économie et de
protéger les investissements, s'est abstenu de fixer un délai
au-delà duquel les loyers seront diminués. Pour lui, dès
lors qu'il y'a réalisation des grosses réparations, le loyer sera
diminué en proportion du temps d'indisponibilité du local quel
que soit le nombre de jours148(*). De même, l'article 106 de l'Acte uniforme
n'étant pas une disposition d'ordre public, les parties peuvent
prévoir une clause de réduction des loyers dans leur
contrat.Ainsi, l'hypothèse de réduction des loyers peut
être légale ou conventionnelle (paragraphe 1)
sans que les modalités puissent changer (paragraphe
2).
Paragraphe 1 : Les
hypothèses de diminution des loyers
En cas de réalisation des grosses réparations,
le législateur OHADA a accordé le privilège de
réduction des loyers au profit du preneur (A), toute
chose qui n'exclut pas la possibilité pour les parties de prévoir
une clause de réduction des loyers pour cause de travaux
(B).
A- L'hypothèse
légale de réduction des loyers
Aux termes de l'article 106 alinéa 4 de l'Acte
Uniforme portant sur le Droit commercial général
révisé : « le montant du loyer est alors
diminué en proportion du temps et de l'usage pendant lequel le preneur a
été privé de la jouissance des locaux ».
C'est dire implicitement que le loyer ne sera réduit que sous certaines
conditions.
D'une part, l'on doit être en présence de la
réalisation des grosses réparations urgentes et
nécessaires149(*), d'autre part, ces travaux doivent être de
nature à priver le preneur de la jouissance de son local.De même,
en cas de destruction partielle du local par un incendie donnant lieu à
reconstitution de la partie détruite, le preneur peut solliciter et
obtenir la réduction des loyers150(*). Toutefois, le loyer ne sera réduit que si le
bailleur décide de reconstruire la partie détruite, car il n'est
nullement tenu de la reconstruction du local détruit par un incendie.
Mais aussi en droit comparé français, il a été juge
que le preneur peut reconstruire et obtenir réduction des
loyers151(*).Aucas
où un pareil litige venait à être soumis à un juge
camerounais, celui-ci appliquerait la combinaison des articles 106 du nouvel
Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général et1722 et suivants
du Code civil camerounais.
Toutefois, les parties peuvent prévoir lors de la
signature de leur contrat, qu'en cas de réalisation des gros travaux par
le preneur, le loyer sera réduit.
B- L'hypothèse
conventionnelle de réduction des loyers
Les parties peuvent au moment de la conclusion du bail,
insérer une clause de réduction des loyers après
réalisation des travaux par le preneur.Il faudrait que les parties
précisent expressément la nature des travaux qui sont
généralement les grosses réparations, pouvant donner lieu
à diminution des loyers. Par ailleurs, il est fait interdiction de fixer
le plancher quant à la diminution du loyer. C'est ce qui ressort u droit
comparé français qui va plus loin en sanctionnant de
nullité la clause d'indexation du bail fixant un plancher152(*). Il n'est cependant pas
exclu, que dans une même clause, les parties décident que le
preneur peut procéder aux grosses réparations avec le
consentement du bailleur et moyennant diminution du loyer. Par ailleurs, le
preneur doit rapporter la preuve du consentement du bailleur avant de
bénéficier de cette clause.
Cette interprétation mérite d'être
appliquée en droit OHADA, notamment par les parties et les juges car le
législateur OHADA a laissé une marge de manoeuvre aux parties en
ne rendant pas d'ordre public les dispositions de l'article 106 de l'Acte
uniforme153(*).
Toutefois, que la réduction soit légale ou conventionnelle, ses
modalités sont identiques.
Paragraphe 2 : Les
modalités de réduction des loyers
En cas de réalisation des grosses
réparations, une possibilité de réduction des loyers est
accordée au preneur pendant le temps des réparations. Cette
réduction est proportionnelle au temps (A) pendant
lequel les travaux ont eu lieu, et à la perte d'usage de la chose
louée (B).
A- La réduction du
loyer en fonction de la durée des travaux
Avec le nouvel Acte uniforme portant sur le
droit commercial général, le législateur n'a pas
prévu un délai des travaux devant conditionner la
réduction des loyers154(*). En droit positif camerounais, aucune
législation ne déroge aux dispositions du droit uniforme qui
demeure applicable sur toute l'étendue du territoire en matière
de réduction des loyers. Par ailleurs, en droit comparé
congolais, leCode civil ne prévoyait la possibilité de
réduction des loyers que dans le cas où la durée des
travaux excédait quarante (40) jours155(*). Toutefois, cette disposition devient inapplicable
au bail à usage professionnel au simple motif qu'elle est contraire au
droit uniforme156(*).
Le législateur OHADA, face à l'impératif
de protection du preneur, a estimé implicitement que du moment où
les travaux ont duré même un seul jour, le loyer sera
diminué en proportion de ce temps, car le preneur peut avoir
enregistré un énorme gain manqué du fait de
l'indisponibilité du local. Il peut arriver par exemple que pour un
loyer mensuel de 50.000 FCFA dans un contrat de bail où les travaux ont
duré 10 jours, le loyer soit réduit de 17 000 FCFA157(*). Toutefois, l'aspect du
temps est insuffisant pour constituer la base de réduction des loyers,
encore faudrait-il que la perte de l'usage de la chose soit prise en compte.
B- La prise en compte de la
perte de l'usage de la chose louée
L'usage est le droit de se servir d'une chose selon sa
destination, qui constitue l'un des attributs (usus) de la
propriété et de l'usufruit ou qui est conféré au
détenteur d'une chose, à titre de droit personnel et non
réel en vertu de certains contrats158(*).C'est dire que dans le cadre du bail à usage
professionnel, l'usage est le droit de se servir du local selon la destination
convenue. Si le local est donné à des fins commerciales ou
professionnelles selon les cas, la perte de son usage sera
évaluée en termes de gain manqué. C'est ce qui a
été retenu en droit comparé français par la Cour de
cassation dans une affaire où la société Beaurivage
Cagnes-sur-mer a assigné les bailleresses X et la SCI
l'Ardéchoise en réparation du préjudice au titre du gain
manqué dû à l'impossibilité d'exploiter le
restaurant et la privation de jouissance de la salle de restaurant159(*).La cour de cassation a
condamné les bailleresses à la réparation intégrale
du préjudice. Donc en cas de privation de la jouissance de la chose
louée, le preneur peut obtenir réduction du loyer en fonction du
temps et de la perte de l'usage du local sans préjudice de
réparation intégrale du préjudice.
Cettedécision peut être entérinée
par les juges de l'espace OHADA, et ce conformément à l'esprit et
la lettre des dispositionsde l'article106 du nouvel acte uniforme.Toutefois,
l'impossibilité de jouissance totale du local peut pousser le locataire
à solliciter la suspension du bail.
Section 2 : La
suspension du bail pour cause de travaux
Lorsque les travaux rendent le local
indisponible sur une longue durée, le preneur est fondé à
saisir la juridiction compétente aux fins de suspension du bail. C'est
dire que le preneur ne peut de sa seule initiative décider de suspendre
le bail.Dès lors que les conditions de suspension (paragraphe
1) sont réunies,celle-ci est ordonnée avec toutes les
conséquences qu'elle emporte (paragraphe 2).
Paragraphe 1 : Les
conditions de la suspension du bail
Pour que la suspension du bail soit
effective, il faut que non seulement le local soit totalement indisponible du
fait des travaux (A) et que la juridiction compétente
soit saisie(B).
A- L'indisponibilité
totale du local pour cause de travaux
L'indisponibilité du local signifie
que le preneur est dans l'impossibilité de jouir de son local.
Très souvent, cette indisponibilité est due aux travaux. Le bail
ne peut être suspendu que si le local est totalement indisponible.
D'après l'article 106 alinéa 5 du nouvel acte uniforme,
« si les réparations urgentes sont de telle nature
qu'elles rendent impossible la jouissance du bail, le preneur peut en demander
la suspension pendant la durée des travaux... ». C'est ce
qui a été retenu dans une affaire jugée par la CCJA en ces
termes : « seul le preneur est fondé à
demander la suspension du bail au cas où les réparations urgentes
initiées par le bailleur sont de nature à rendre impossible la
jouissance du local160(*) ».C'est dire que
l'indisponibilité partielle du local ne peut justifier le
prononcé de la suspension du bail, car le preneur exploite en partie le
local. En outre, il convient de préciser que la suspensiondu bail ne
peut être autorisée que par la juridiction compétente.
B- L'autorisation de la
suspensionpar le juge
Il apparait clairement de l'Acte uniforme
précité que lorsque les réparations urgentes rendent le
local indisponible, le preneur peut en demander la suspension pendant la
durée des travaux à la juridiction compétente statuant
à bref délai 161(*). Le verbe « peut »
utilisé par le législateur OHADA ne signifie pas pour autant que
le preneur a le choix entre faire suspendre par la juridiction
compétente ou suspendre par lui-même. Mais ce verbe signifie que
le preneur peut décider soit de saisir la juridiction compétente
aux fins de suspension du bail, ou de supporter les inconvénients des
travaux en respectant tout de même ses obligations. S'agissant de la
juridiction compétente statuant à bref délai, comme
examiné plus haut, il ne s'agit nullement du juge des
référés162(*), mais d'une juridiction statuant au fond statuant
avec célérité163(*). Une fois la juridiction saisie, le preneur rapporte
la preuve de l'indisponibilité du local par quelques moyens que ce soit
et la juridiction ordonne la suspension du bail jusqu'à la fin des
travaux. Toutefois, les dispositions de l'article 106 de l'Acte uniforme
n'étant pas d'ordre public, rien n'empêcheaux parties de
décider d'une suspension conventionnelle du bail pour cause de
travaux.
Qu'elle soit judiciaire ou conventionnelle, la suspension du
bail produit les mêmes effets.
Paragraphe 2 : Les
conséquences de la suspension du bail
Dès lors que le bail est suspendu,
cela induit que non seulement le paiement des loyers est suspendu
(A) mais aussi le preneur réintègre le local
après les travaux (B).
A- La suspension du paiement
des loyers
La suspension de l'exécution d'une obligation est la
possibilité pour une partie de suspendre l'exécution d'une
obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne
s'exécutera pas à l'échéance et que les
conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour
elle164(*). Dans le
cadre du bail à usage professionnel, le locataire peut
éventuellement s'affranchir du paiement des loyers dans la mesure
où du fait du bailleur, il est dans l'impossibilité totale
d'exercer son commerce.C'est dire que pendant la réalisation des
travaux, le local serait indisponible, toute chose qui justifie le non-paiement
des loyers. De même, le preneur est fondé à différer
le règlement des loyers si le bailleur n'a pas délivré les
lieux avec les aménagements prévus, essentiels pour
l'activité autorisée165(*).
Cette situation s'apparente à une exception
d'inexécution qui n'est admise que lorsque le preneur ne peut plus
utiliser les lieux loués au regard de l'activité prévue au
bail et de la gravité des manquements du bailleur à son
obligation d'entretien. Partant, l'exception d'inexécution a pour effet
de suspendre l'obligation d'exécuter de celui qui l'invoque. La
suspension qui en résulte est donc purement unilatérale166(*). Elle est également
temporaire. Toutefois, il constant que cette suspension des loyers n'est pas
automatique. Le preneur est tenu de rapporter la preuvede
l'impossibilité de jouissance du local, des manquements reprochés
au bailleur et du lien de causalité entre ces manquements et le
préjudice subi167(*). Ceci revient à écarter
l'hypothèse de la force majeure qui ne peut être imputable au
bailleur.De plus, le locataire doit aviser le bailleur de son intention de
suspendre les loyers, sinon ce dernier peut continuer à lui adresser des
factures de règlement des loyers. Ceci arrive très souvent dans
l'hypothèse de suspension conventionnelle. C'est ainsi qu'il a
été jugé dans une affaire tranchée par la CCJA, que
le locataire qui consent à payer les loyers sue le bailleur lui
réclame, ne peut tirer argument du congé à lui
adressé par ce dernier pour invoquer la suspension du bail afin de
remettre en cause le caractère certain, liquide et exigible de la
créance168(*).
Outre la suspension du paiement des loyers, le preneur doit
réintégrer les lieux après les travaux.
B- La
réintégration des lieux par le preneur après les
travaux
Dans son sens général, la
suspension est une mesure temporaire qui fait provisoirement obstacle à
l'exercice d'une fonction, d'un droit, l'exécution d'une convention ou
d'une décision, au déroulement d'une opération ou d'une
instance soit à titre de sanction soit par mesure d'attente169(*). C'est dire que
contrairement à la résiliation, la suspension ne remet pas le
compteur à zero. Donc après la période de suspension du
bail, le bail doit reprendre son cours impliquant de ce fait la
réintégration de plein droit du preneur dans les locaux sans
qu'il y'ait besoin d'une quelconque formalité. Certes le preneur a
été privé de la jouissance de son local pendant la
période de travaux, mais cela n'entraine nullement le paiement d'une
indemnité, car le preneur s'est abstenu de payer les loyers durant cette
période. Toutefois, le bailleur ne peut nullement s'opposer au droit de
réintégration du preneur, car d'après un auteur
considéré en droit comparé belge, la suspension du contrat
entraine uniquement la suspension des effets du contrat en principe en tout ou
partie, le contrat continuant à exister170(*). Donc après cette
période de suspension, le contrat poursuit son cours normalement et le
preneur réintègre les lieux.
Cependant, il peut arriver que le bailleur refuse la
réintégration du preneur dans les locaux soit parce qu'il veut
louer à un autre locataire, ou parce qu'un nouveau locataire a
intégré le local. Dans le premier cas, le preneur peut saisir la
juridiction compétente aux fins de réintégration
forcée du local cette fois et obtenir gain de cause171(*), le contrat n'étant
arrivé à son terme. Le juge pourra même ordonner la
réintégration forcée du preneur sous astreintes En
l'espèce, le juge à saisir est la juge des
référés vu le caractère urgent de la demande. De
même, cet agissement s'analyse en une voie de fait justifiant
également la saisine du juge des référés, qui
« ne fait qu'assurer
l'exécution »172(*) à travers la réintégration, du
bail non résilié, dont le bailleur « doit se voir
opposer les termes »173(*) en vertu de la force obligatoire des
contrats174(*).
Mais concernant le second cas, certes il serait difficile
pour le juge d'autoriser la réintégration du preneur
évincé, mais ce dernier pourra obtenir une indemnité
dès lors que le juge aura constaté que le bail a
été résilié sans arriver à terme, bref
à tort. Toutefois, il n'est pas exclu que le juge ordonne
également la réintégration du preneur
évincé, même si l'effectivité sera difficultueuse.
C'est ce qui s'est passé dans une affaire pendante devant la Cour
d'Appel de Commerce d'Abidjan, les juges ayant décidé que la
présence d'une tierce personne dans le local, ne saurait faire obstacle
à la réintégration du preneur expulsé, ni
constituer une contestation sérieuse, évinçant la
compétence du juge des référés175(*). Cela démontre la
volonté du juge de protéger le preneur professionnel en lui
assurant une pérennité du contrat de bail, une garantie du
développement de son activité176(*). C'est ainsi qu'il est préférable pour
tout locataire de demeurer dans les lieux lorsqu'il y'a impossibilité de
jouissance partielle, et de solliciter la réduction des loyers afin
d'éviter de pareils désagréments et de conserver surtout
sa clientèle. Toutefois, pour atteindre cet objectif, il faudrait que
les relations contractuelles soient pérennisées, qu'elles durent
le plus longtemps possible, au besoin même par la force. C'est dans ce
sens que la pérennité traduit « l'idée de
maintien du contrat le plus souvent possible et dans la mesure du
possible 177(*)».
******
En définitive, il est toujours compliqué de
réaliser les travaux en cours de bail. La raison de cette
difficulté est que ces travaux peuvent être à l'origine de
l'indisponibilité du local, des accidents, du vol, de la
dégradation des équipements. Compte tenu de cette gêne et
du préjudice éventuel, la loi a aménagé la
possibilité pour le preneur qui est tenu de supporter les
inconvénients de ces travaux, de bénéficier d'une
réduction des loyers ou de la suspension du bail. C'est dire dans ce cas
que les travaux influencent le bail dans l'intérêt du preneur.
Quant à la réduction des loyers, elle est en principe
légale178(*),
mais les parties peuvent prévoir une clause de diminution des loyers
pour cause de travaux. Toutefois, qu'elle soit légale ou
conventionnelle, les modalités de réduction sont les mêmes,
en ce sens que sont prises en compte la durée des travaux et la perte de
l'usage de la chose louée.
Concernant par ailleurs la suspension du bail, pour qu'elle
soit ordonnée par la juridiction compétente statuant à
bref délai, le preneur doit d'abord rapporter la preuve de
l'indisponibilité totale du local. Une fois les conditions
réunies, la suspension produit tous ses effets à savoir la
suspension du paiement des loyers qui s'analyse comme une sorte d'exception
d'inexécution179(*)et la réintégration de plein droit du
preneur dans les locaux après la réalisation des travaux. Cette
dernière est la suite logique de suspension du bail, car suspendre c'est
arrêter provisoirement le cours d'un contrat, d'une obligation. Le
contrat de bail étant donc suspendu pour cause de travaux, il est normal
que le preneur puisse regagner le local sans opposition du bailleur et sans
paiement d'une quelconque indemnité. Il convient de préciser en
outre que le législateur OHADA a également reconnu la
possibilitépour le preneur de solliciter la résiliation du bail
pour cause de travaux180(*). Cependant, le bailleur n'a pour autant pas
été lésé par le législateur, ce qui traduit
un certain équilibre entre les intérêts des parties.
CHAPITRE 2: L'INFLUENCE DES
TRAVAUX SUR LE BAIL DANS L'INTÉRÊT DU BAILLEUR
« Le droit, le juste et l'équitable font
partie des plus grandes idées, et des plusbeaux espoirs, qu'ont nourri
les hommes à travers les siècles181(*)». Telle est
lapensée de certains auteurs182(*)qui ont sans doute poussé le
législateur à créer le droit qui est une formule
d'équilibre. Pour la sauvegarde du climat des affaires, le
législateur OHADA s'en est inspiré afin d'instaurer un certain
équilibre dans le bail à usage professionnel. Cependant, la
recherche de l'équilibre n'est pas aussi facile qu'il parait, car il
s'agit de concilier les intérêts divergents. C'est ainsi que l'on
conclut à un équilibre global et non mathématique. Cet
équilibre peut se justifier dans les travaux de construction
réalisés dans le cadre d'un bail à usage professionnel,
s'agissant de leur impact sur le bail dans l'intérêt des parties.
Comme vu précédemment, il est constant que le preneur peut
s'appuyer sur les travaux à réaliser pour solliciter et obtenir
la réduction des loyers, la suspension ou la résiliation du bail
de la juridiction compétente statuant à bref délai.
Cependant, les intérêts du bailleur n'ont pas été
négligés par le législateur OHADA. Ce dernier a
prévu la possibilité pour le bailleur de prendre argument des
travaux pour non seulement procéder à l'augmentation des loyers
(section 1), mais aussi s'opposer au renouvellement du bail
(section 2).
Section 1:L'augmentation des
loyers
C'est ce qu'a qualifié le législateur de
révision des loyers183(*). Avant l'Acte uniforme, les propriétaires
des locaux se trouvaient prisonniers de la situation juridique, car
privés de la possibilité de reprendre volontairement leur bien
sans paiement d'une indemnité d'éviction qui était
élevée, ou alors de renouveler un bail avec un loyer qui ne
parvenait à couvrir leurs charges. C'est sans doute la raison pour
laquelle le législateur OHADA a consacré la possibilité de
révision des loyers afin d'apporter une solution aux difficultés
de maintien du lien contractuel, en même temps pour éviter des
résultats déséquilibrés. Ainsi, les parties
peuvent décider de réviser les loyers lors dela rédaction
de leur contrat, ce qui prend la dénomination de révision
conventionnelle des loyers qui demeure le principe, ce n'est qu'en cas de
désaccord que le juge intervient ce qui est qualifié de
révision judiciaire. Il est non contesté que le bailleur peut
tirer argument des travaux pour justifier l'augmentation des loyers dans
certaines conditions. Il en découle que l'augmentation des loyers se
fait suivant des modalités (paragraphe2) variant selon
l'hypothèse en jeu (paragraphe 1).
Paragraphe 1 : Les
hypothèses d'augmentation des loyers
Tel que prévu aux article 116 et 117 de l'Acte uniforme
précité, il est de principe que la révision des loyers est
librement fixée par les parties (A), et ce n'est qu'en
cas de désaccord qu'intervient le juge pour la fixation du nouveau loyer
(B).
A- L'augmentation
conventionnelle des loyers
L'article 116 de l'acte uniforme
dispose : « les parties fixent librement le montant des
loyers sous réserve des dispositions législatives ou
réglementaires applicables ». C'est dire que les parties
peuvent se référer aux dispositions nationales, mais seulement si
ces dispositions sont applicables au bail commercial sans toutefois violer les
dispositions de l'acte Uniforme184(*). Pour que l'augmentation soit
réalisée, les parties doivent insérer une clause claire et
précise d'augmentation des loyers dans leur contrat ainsi que les
conditions de cette augmentation. Les parties peuvent mentionner dans leur
contrat par exemple que le bailleur après avoir apporté des
améliorations notables au local, peut augmenter le loyer à
hauteur de tel pourcent. C'est ce qui est communément appelé en
droit, la clause d'échelle mobile185(*) ou clause d'indexation qui est une clause
insérée dans le contrat qui prévoit que le loyer va
évoluer automatiquement à la hausse ou à la baisse en
fonction de l'augmentation ou la diminution d'un indice
déterminé.Généralement, s'agissant de
l'augmentation des loyers, cet indice déterminé peut être
les travaux d'agrément, la peinture, les travaux de rénovation
aussi, etc.
Il est constant que tout se passe entre les parties lorsqu'il
n'y a aucune contestation. Dès lors qu'une seule partie conteste
l'augmentation, la saisine du juge est nécessaire.
B- L'augmentation judiciaire
des loyers
Aux termes de l'article 117 de l'Acte uniforme, en cas de
désaccord sur le montant du nouveau loyer, la partie la plus diligente
saisit la juridiction compétente186(*). Il a été jugé dans une affaire
que le preneur qui, mécontent de l'augmentation faite par le bailleur,
est tenu de saisir la juridiction compétente, à défaut il
sera tenu à payer le taux fixé187(*).Par ailleurs, dans un arrêt rendu par la cour
d'appel d'Abidjan, où le juge a rappelé qu'en cas de
désaccord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, il revient
au juge de fixer le montant en tenant compte des critères
énumérés à l'article 117
précité188(*). Le désaccord survient
généralement à défaut d'accord écrit entre
les parties sur le nouveau loyer189(*) et lorsque le bailleur procède à une
augmentation unilatérale du loyer, ce qui oblige le preneur à
saisir la juridiction compétente pour lui demander de fixer le loyer ou
de l'autoriser à le consigner auprès d'un
séquestre190(*).
C'est ce qui s'est passé dans une affaire pendante devant le TPI de
Cotonou191(*). Partant,
il est de jurisprudence constante que le bailleur qui entend réviser le
loyer à la hausse doit garantir la décence des lieux.
Revenant aux critères énumérés
à l'article 117 de l'Acte uniforme, cette liste n'est qu'indicative car,
le juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire d'appréciation des
critères déterminants pour l'augmentation des loyers, tels que la
destination des locaux, la superficie, l'état de
vétusté,etc,de telle enseigne qu'il ne peut lui
être reproché en principe de n'avoir pas recouru à un
expert192(*).Le
critère le plus déterminant pour le cas d'espèce serait
l'état de vétusté des locaux. Donc le bailleur serait
tenté de rénover partiellement ou totalement son local pour
prétendre à une quelconque augmentation du loyer. C'est sans
doute compte tenu des difficultés d'appréciation des
critères légaux que la jurisprudence a été
amenée à reconnaitre un pouvoir d'appréciation au juge.
C'est ainsi qu'il a été jugé dans une affaire qu'il ne
saurait être reproché au juge du fond en cas de désaccord
entre les parties sur la fixation du loyer, de n'avoir pas tenu compte des
dispositions d'un texte de droit interne contraires aux critères
prévus par le législateur OHADA193(*).
Une fois les conditions de l'augmentation tant conventionnelle
que judiciaire réunie, l'on procède à l'augmentation
proprement dite.
Paragraphe 2 : Les
modalités de l'augmentation des loyers
Parler des modalités d'augmentation revient entre
autres à présenter sur quelle base le nouveau loyer est
fixé (A) sans oublier de préciser le moment de
sa prise d'effet (B).
A- La base de fixation du
nouveau loyer
S'agissant de l'augmentation conventionnelle, elle est faite
en conformité aux stipulations contractuelles. À défaut
d'écrit parcontre, le juge doit fixer le nouveau montant à partir
des caractéristiques propres au local et non par rapport au locataire ou
à l'utilité que présente pour ses activités
professionnelles telle partie du local194(*). Le juge peut au cas où les critères
prévus à l'article 117 précité ne sont pas
réunies ou lorsqu'elles sont difficilement appréciables, se baser
sur d'autres critères qu'il juge approprié, ce peut être
par exemple le cas des obligations des parties.C'est dans ce sensque saisi
d'une affaire, le Tribunal de première instance d'Ekounou, a
subordonné la révision du loyer à l'exécution par
le bailleur des grosses réparations devenues nécessaires et
urgentes195(*).En outre,
il est de jurisprudence unanime et constante que le juge, pour fixer le nouveau
loyer, se réfère au rapport d'expertise dressé par un
expert, évaluant la valeur locative196(*). Dès lors, le nouveau loyer est fixé
selon les dires d'expert197(*). C'est dire que seul le juge a le pouvoir de
fixation du nouveau loyer et non l'expert198(*). Par ailleurs, les modalités de
révision des loyers fondées sur l'« état de
vétusté » sont difficiles à mettre en
oeuvre. Le local peut ne pas être en état d'usage en raison de sa
vétusté interne ou externe, c'est ainsi que le bailleur ne pourra
prétendre à une augmentation que si entre la date de saisine du
juge et la date de l'évaluation, il procèdera à des
rénovations.
Dès lors que le nouveau loyer est fixé, il se
pose un sérieux problème de point de départ.
B- Le moment de prise
d'effet de l'augmentation
L'Acte uniforme ne précise pas toutefois la date
à partir de laquelle court le nouveau loyer fixé par le
juge199(*). Ce qui
renvoie sans doute à la loi nationale de chaque Etat-partie. En
Côte d'ivoire par exemple, l'article 33 de la loi de 1980 prévoit
que le nouveau loyer court à compter de la demande en
révision200(*).
Or au Sénégal, le nouveau loyer commence à courir à
compter du jugement qui l'a fixé201(*). Au Cameroun, le législateur n'a pris aucun
texte fixant la date de départ du nouveau loyer, de même que le
législateur OHADA, ce qui demeure à l'appréciation
souveraine de la juridiction compétente statuant à bref
délai. Nonobstant ce vide juridique, il serait souhaitable pour les
juges camerounais d'entériner la position de la jurisprudence
sénégalaise, toute chose qui écarterait la demande de
majoration des loyers introduite par un bailleur pour la période
antérieure à la décision d'augmentation.
Outre l'augmentation des loyers, le bailleur peut
également se baser sur l'inexécution par le preneur de son
obligation conventionnelle d'entretien ou des travaux de réhabilitation
du local à faire par lui-même pour s'opposer au renouvellement du
bail.
Section 2: La
résiliation du bail pour cause de travaux
Le bailleur tout comme le preneur peut
solliciter et obtenir en principe la résiliation du bail pour cause de
travaux comme présenté plus haut. Il est judicieux d'analyser
cette fois le refus de renouvellement du bail par le bailleur pour cause de
démolition en vue d'une reconstruction du local. Il s'agit d'une
prérogative reconnue certes exclusivementau bailleur, mais qui se trouve
encadrée par le législateur afin d'éviter
d'éventuelles inégalités. Le législateur a bien
voulu qu'il puisse s'opposer au renouvellement du bail sans un quelconque
paiement d `une indemnité d'éviction, motif pris des travaux de
démolition pour reconstruction mais ce, sous le respect de certaines
conditions cumulatives (paragraphe 1), auquel cas il sera
sanctionné par le paiement d'une indemnité d'éviction
(paragraphe 2)en guise de réparation de
préjudice subi par le preneur.
Paragraphe 1 : Le droit
de résiliation encadré par certaines conditions
D'après l'article 127 alinéa 2
de l'Acte uniforme202(*), le bailleur pour bénéficier du droit
de refus de renouvellement du bail encore qualifié de droit de reprise
sans paiement d'une indemnité d'éviction, doit respecter
certaines conditions qui se veulent cumulatives bien qu'elles soient
observées avant (A) et après
(B) les travaux proprement dit.
A- Les conditions
exigées avant la reconstruction du local
Tel qu'il appert de l'article 127 alinéa 2 de l'acte
uniforme précité, avant de procéder à la
démolition, le bailleur est tenu tant de justifier la nature et la
description des travaux projetés que de maintenir le preneur dans le
local jusqu'au début des travaux de reconstruction. Il n'est pas
superflu de rappeler que le bailleur doit signifier un congé pour
travaux au preneur.
S'agissant primo de la justification de la nature et
de la description des travaux de démolition, l'Acte uniforme OHADA ne
précise pas la forme que doit revêtir la justification, ce qui
laisse penser qu'elle peut se faire par tous moyens. C'est donc à bon
droit qu'il a été décidé dans une affaire que la
justification peut résulter notamment des correspondances et
photographies versées au dossier renseignant les travaux de
construction203(*). De
même, dans une autre affaire, il a été jugé que la
nature et la description des travaux envisagés par le bailleur à
la suite de la démolition de l'immeuble doivent et ne peuvent être
justifiés que par un homme de l'art204(*).
Concernant secundo le droit pour le preneur de rester
dans les locaux jusqu'au commencement des travaux tant que l'indemnité
ne lui a pas été versée205(*), la jurisprudence constante et unanime l'a
approuvé dans une affaire206(*). D'après la doctrine
considérée, l'idée est que le preneur ne soit pas trop
facilement évincé de son droit de renouvellement au
bail207(*).C'est ainsi
que s'il appert des devis et plans descriptifs de travaux versés au
dossier le bailleur que celui-ci a décidé de démolir son
immeuble pour le reconstruire selon un plan différent du premier, le
locataire non seulement fondé à réclamer
l'indemnité d'éviction, mais encore à demeurer dans les
locaux jusqu'au début des travaux208(*). Toutefois, il convient de préciser que le
preneur ne peut demeurer dans le local que si et seulement si les travaux
s'accommodent avec son maintien dans le local, au cas contraire il sera
évincé des lieux après expiration du
congé209(*).
Dès lors que ces conditions sont réunies, le
bailleur est également tenu de respecter certaines exigences
après la reconstruction des locaux afin d'échapper au paiement
d'une indemnité d'éviction.
B- Les exigences requises
après la reconstruction
Après la reconstruction des locaux, le bailleur pour
échapper au paiement d'une indemnité d'éviction, doit non
seulement accorder un droit de priorité au preneur sur les locaux
reconstruits mais aussi, il ne doit pas avoir changé la destination du
local.
Quant au droit de priorité ou droit de
préemption210(*),
il est reconnu au preneur afin de lui permettre d'obtenir prioritairement la
location de l'immeuble envisagée par le propriétaire à la
fin des travaux211(*). A
titre comparé, ce droit n'est reconnu au preneur en droit
français, que lorsque la démolition est consécutive
à l'état de salubrité du local reconnu par une
autorité administrative ou lorsque le bailleur rapporte la preuve du
danger que cet immeuble représente pour le preneur212(*). En pratique, la mise en
oeuvre de ce droit requiert certaines formalités en droit comparé
français, que le législateur OHADA aurait dû
préciser par souci de sécurité juridique213(*). Ainsi, le bailleur doit
notifier au preneur son projet comportant l'ensemble des termes et conditions
du bail envisagé pour l'informer de ce qu'il est prêt à lui
consentir un nouveau bail sur les locaux reconstruits. Ce qui n'est possible
que si le bailleur connait la nouvelle destination du locataire. Pour pallier
cette difficulté, le locataire qui entend bénéficier de ce
droit doit avant son départ des lieux notifier sa nouvelle adresse au
bailleur. En outre, le bailleur doit préciser dans le projet de nouveau
bail, le délai pour le preneur de se prononcer ou de saisir la
juridiction compétente en cas de désaccord214(*).
Par ailleurs, il peut arriver que le bailleur ayant promis au
preneur de le réintégrer dans les locaux après
reconstruction, ne le fasse pas, mais loue à une autre personne. Ce
problème s'est posé dans une affaire et le juge a admis le
principe de réintégration après que le locataire ait
passé 16 années dans le local. Le juge avait trouvé en
cette attitude, une expulsion déguisée.215(*) S'il est toutefois
démontré que le bailleur a donné la possibilité au
locataire d'exercer son droit de priorité après la
réhabilitation du local, la demande d'indemnité d'éviction
ne peut prospérer216(*).
Pour ce qui de l'immutabilité de la destination du
local, il est de jurisprudence constante que le bailleur qui transforme les
locaux commerciaux en maison d'habitation après reconstruction, est tenu
de verser une indemnité d'éviction au preneur217(*). De même, c'est
à bon droit qu'il a été jugé que l'indemnité
d'éviction est due lorsqu'il est établi que la construction
projetée est incompatible avec l'activité du preneur218(*). De même, le locataire
qui modifie profondément les lieux loués sans avis du bailleur et
déconstruit la destination initiale du local, peu important la
qualification qu'il entend donner à cette entreprise, ne peut
prétendre à aucun renouvellement du bail ni l'indemnité
d'éviction219(*).
Dès lors que ces conditions sont respectées, le bailleur est
fondé à résilier le bail suivant la procédure
prévue à l'article 133 du nouvel Acte uniforme220(*).
Somme toute, en cas de non-respect du droit de priorité
ou de changement de la destination des locaux, le locataire sera parfaitement
fondé à demander le paiementd'une indemnité
d'éviction prévue à l'article 126 de l'Acte
uniforme221(*).
Paragraphe 2 : La
sanction du non-respect des conditions : l'indemnité
d'éviction
Lorsque le bailleur ne respecte nullement les conditions
examinées plus haut, il est astreint au paiement d'une indemnité
d'éviction prévue à l'article 126 du nouvel acte uniforme.
Partant, cette indemnité peut se régler de commun accord entre
les parties ou être fixée par le juge en cas de désaccord
en ce qui concerne ses modalités(A) mais surtout il se
pose un réel problème au niveau des critères de sa
détermination (B).
A- Les modalités de
détermination de l'indemnité d'éviction
Quant aux modalités, il apparait clairement des
dispositions de l'article 126 sus évoqué que l'indemnité
d'éviction peut se régler de commun accord entre les parties ou
être fixée par la juridiction compétente. S'agissant du
règlement entre les parties, il se fait sous le prisme du principe du
consensualisme222(*) en
ce sens que le bailleur offre un montant que le preneur peut accepter ou
refuser. Ainsi, le principe de l'autonomie de la volonté trouve tout son
sens et ce n'est qu'en cas de désaccord entre les parties sur le montant
proposé par le bailleur, que la juridiction compétente est
saisie.Très souvent, la partie saisissante est le preneur. Une fois
saisie, la juridiction compétente dispose d'un pouvoir
d'appréciation souveraine dudit montant fixé, et il peut
même arriver que ce dernier fixe ledit montant223(*), sur la base de certains
critères qui s'imposera aux parties.
B- Les critères de
détermination de l'indemnité
S'agissant des critères de détermination de
l'indemnité d'éviction, l'article 126 précité les
énumère expressément. Partant, le juge prendra en compte
le montant du chiffre d'affaires, les investissements réalisés
par le preneur224(*), la
situation géographique du local et les frais de
déménagement imposés par le défaut de
renouvellement. Toutefois, il a été jugé dans une
espèce que l'indication de ces éléments
d'appréciation n'entame pas la liberté du juge. Pour la prise en
compte de la difficulté pour le preneur à trouver un local
à usage commercial dans la zone proche de l'implantation
actuelle225(*). Dans le
même élan d'idées, il a été
décidé dans une affaire qu': « À
défaut de preuves sur le montant du chiffre d'affaires et des
investissements réalisés par le preneur, il y'a lieu de fixer
l'indemnité d'éviction en tenant compte non seulement de la
situation géographique du local, mais aussi des frais que le bailleur
devra supporter pour la remise en l'état du local qui a subi de
sérieuses dégradations du fait du preneur 226(*)».
Par ailleurs, il est fait interdiction au juge du fond qui
octroyeune indemnité d'éviction en tenant compte des
investissements réalisés sur le local loué, d'allouer une
seconde fois de manière distincte, une somme au titre de remboursement
des investissements réalisés, dès lors que le
remboursement des investissements sous forme de constructions et
aménagements réalisés dans les locaux loués ne peut
être accordé qu'au preneur sans droit au renouvellement du
bail227(*).
******
En définitive, il est constant que le
bailleur peut bénéficier de certains avantages issus des travaux.
En effet, il peut premièrement procéder à l'augmentation
des travaux dès lors qu'il a apporté des améliorations
notables au local. Il peut arriver que les parties prévoient dans leur
contrat une clause dite d'échelle mobile ainsi que les conditions du
bénéfice. Mais en cas de désaccord ou d'augmentation
unilatérale du loyer par le bailleur, le preneur doit saisir la
juridiction compétente statuant à bref délai aux fins de
fixation du nouveau loyer228(*), à défaut il serait
considéré comme avoir implicitement acquiescé ce loyer.
Une fois la juridiction saisie, elle s'appuie sur les indices légaux
prévus par le législateur tout en disposant d'un pouvoir
discrétionnaire d'appréciation desdits
éléments229(*). Toutefois, le législateur OHADA a
laissé la possibilité à la loi nationale de chaque
Etat-partie de définir à quel moment la décision
d'augmentation du loyer commence à courir. Or le législateur
camerounais n'a rien prévu en ce qui concerne le point de départ
de la décision d'augmentation des loyers, mais il est
préférable que les juges camerounais situent ce moment à
partir de la décision augmentant le loyer tout comme c'est le cas au
Sénégal230(*).
En second plan, le bailleur peut aussi se baser sur les
travaux pour s'opposer au droit de renouvellement du bail du preneur,
c'est-à-dire exercer son droit de reprise. Pour se faire, il doit
respecter certaines conditions préalablement à la reconstruction
et après celle-ci. Il s'agit entre autres de la justification de la
nature et la description des travaux projetés et le maintien du preneur
dans les locaux jusqu'au début des travaux. Par ailleurs, le bailleur
est tenu d'accorder un droit de priorité au preneur sur le nouveau bail
et de ne pas changer la destination du local. Ces conditions sont cumulatives
si bien qu'en cas de non-respect de l'une quelconque d'elle, le bailleur est
astreint au paiement d'une indemnité d'éviction, qui peut
être réglée entre lui et le preneur ou fixé par le
juge en cas de désaccord. Dès lors qu'il est saisi d'une demande
de fixation de l'indemnité d'éviction, le juge s'appuie sur de
nombreux critères énoncés à titre indicatif par le
législateur OHADA, avant de fixer le montant de l'indemnité. Il
en découle que compte tenu des éléments de base retenus
par le juge, cette indemnité peut être faramineuse de
manière à dissuader les intentions du bailleur231(*).
CONCLUSION DE LA DEUXIEME
PARTIE
Le souci du législateur de rééquilibrer
les rapports bailleur-preneur, l'a poussé à prévoir
l'impact que peut avoir les travaux sur le cours du bail dans
l'intérêt de ces protagonistes. Dans cette optique, il a
prévu en cas de grosses réparations, la possibilité pour
le preneur de bénéficier de la diminution des loyers et de la
suspension ou la résiliation du bail notamment, lorsque le local est
soit partiellement ou totalement indisponible. Quant au bailleur, il peut
prendre argument des travaux pour procéder à l'augmentation des
loyers et s'opposer au renouvellement du bail s'il s'agit d'une
démolition pour cause de reconstruction. Ainsi, pour mener à bien
son droit de refus de renouvellement du bail, le bailleur doit respecter
certaines conditions pour ne pas se voir imputer une quelconque
responsabilité. Cependant, compte tenu du droit de résiliation
qui est reconnu au preneur en sus des deux autres avantages232(*), et plus grave encore du
droit de priorité accordé à celui-ci en cas de
reconstruction, l'on pourrait penser à un certain
déséquilibre dans les intérêts des parties. C'est
ce qui justifie l'appréciation de la notion d'équilibre du point
de vue global233(*). De
même, le législateur a assorti la possibilitéd'augmentation
des loyers de certaines conditions, or dès lors que le preneur
démontre l'impossibilité partielle de jouissance du local, le
preneur bénéficie de la réduction des loyers. Cela donne
l'impression que les avantages du preneur sont évidents et ceux du
bailleur ne lui sont profitables que sous certaines conditions.
Dès lors, il serait judicieux pour le
législateur communautaire de revenir sur son texte pour ce qui est de
l'impact des travaux sur le bail dans l'intérêt du bailleur. Il
devra notamment assouplir le régime de l'augmentation des loyers au
profit du bailleur, assouplir les conditions de la résiliation du bail
au profit du bailleur en cas de démolition pour reconstruction.
CONCLUSION
GÉNÉRALE
En définitive, s'il est une perfection, un
équilibre, qui n'est pas toujours aisé à trouver, c'est
celui de la loi. De manière générale, l'équilibre
est entendu comme une « juste répartition des
éléments d'un tout234(*)». Il s'agit nécessairement de la
répartition des droits et obligations liant les parties. Il convient
dès lors de noter que le régime des travaux de construction tel
que prévu par le législateur communautaire réalise
globalement un équilibre entre les intérêts des parties.
Le législateur OHADA a prévu une
répartition légale et souple des travaux entre les parties en
mettant les grosses réparations et l'édification complète
du local à la charge du bailleur235(*) tandis que les menues réparations sont
à la charge du locataire.Néanmoins, le législateur a
prévu la possibilité d'effectuer les grosses réparations
sur autorisation du juge compétent236(*)qui désigne un expert et fixe les
modalités de remboursement ou à défaut, sur accord
exprès du bailleur. Cependant, la notion de grosses réparations
demeure ambiguë et est au coeur de nombreux conflits, car le
législateur a donné une définition indicative et
exemplative. Seule la doctrine a trouvé deux critères
adéquats pour la caractérisation des grosses
réparations237(*). L'on peut par ailleurs déduire des
dispositions de l'article 101 du nouvel Acte uniforme, que l'édification
complète de l'immeuble incombe au bailleur, en ce sens qu'il est
expressément prévu que le preneur ne peut construire
entièrement le local que s'il a obtenu un consentement exprès du
bailleur.
Toutefois, le contrat étant avant tout la chose des
parties, le législateur communautaire a accordé une marge de
liberté aux parties pour aménager leur contrat à leur
guise sans.Or à titre de droit comparé français, exigence
estfaite que ces clauses soient claires et précises238(*). Bien que les parties
agissent sous le prisme du consensualisme, il n'en demeure pas moins que le
juge intervient chaque fois que l'injuste ou l'inégalité
règne. Généralement, lorsqu'une clause est abusive, il
fait une interprétation restrictive de la clause comme en droit
comparé français239(*).
Dès lors que les travaux sont effectués par le
preneur, il se pose forcément un problème de règlement des
comptes en cours et fin de bail. En cours de bail, les travaux faits sur
autorisation judiciaire sont remboursés selon les modalités
fixées par le juge qui peuvent être la compensation avec les
loyers, paiement, etc... les parties peuvent par ailleurs avoir prévu
une clause quant au règlement des comptes des travaux. En fin de bail,
il se pose le problème du sort des constructions et aménagements
faits par le preneur réglé par l'article 555 du Code civil
camerounais. Il ressort expressément de cette disposition que ces
travaux peuvent être remboursés dès lors qu'ils ont
été édifiés sur autorisation du bailleur. Or
lorsqu'ils sont édifiés de mauvaise foi, le bailleur dispose
d'une option, soit il décide de les conserver sans paiement d`aucune
indemnité au preneur, ou il décide la remise en l'état de
son local aux frais du preneur.
Il convient de préciser également que les
travaux ont un impact sur le cours du bail dans l'intérêt des
parties. S'agissant du preneur, le législateur a prévu la
possibilité pour lui de bénéficier de la diminution des
loyers et d'obtenir la suspension du bail ou sa résiliation de la
juridiction compétente statuant à bref délai qui n'est
nullement le juge des référés240(*).Par ailleurs, le bailleur
peut prendre argument des travaux pour augmenter les loyers de commun accord
avec le preneur ou lorsqu'il a fait des améliorations notables sur le
local. L'augmentation doit se faire de commun accord entre les parties, c'est
en cas de désaccord que la partie la plus diligente saisit le
juge241(*), qui se
prononce sur la révision du loyer en prenant en compte des
critères indicatifs posés par le législateur242(*).En outre, le bailleur peut
également se baser sur les travaux pour résilier le contrat de
bail notamment en cas de démolition pour reconstruction. Mais le
législateur a prévu des conditions à respecterà
défaut desquelles cas le bailleur sera tenu de verser une
indemnité d'éviction
Au regard de tousces constats, si l'on voulait reprocher au
législateur OHADA d'avoir été souple au regard de
certaines dispositions légales243(*), l'on ne saurait lui dénier par contre le
mérite que cette souplesse légale et la flexibilité du
contrat ont permis de trouver le juste équilibre du bail à usage
professionnel. Partant sur la base que l'équilibre des baux commerciaux
est une équation à trouver entre le texte réglementaire et
le texte conventionnel244(*), l'encadrement reste fondamental, mais la souplesse
est une nécessité. Mais cela n'exclut pas le fait qu'il soit
souhaitable que le législateur comble certains vides juridiquesquant au
régime des travaux en référence au droit comparé.
Il est nécessaire qu'il pose clairement une définition de la
notion de « grosses réparations » et rende
la charge de cette obligation ainsi que celle de délivrance d'ordre
public afin de restreindre la liberté contractuelle, source
d'éventuelles inégalités. De plus, le législateur
OHADA ferait bien d'assortir la mise en oeuvre du droit de priorité
accordé au preneur, de certaines conditions comme son homologue
français afin de rétablir un juste équilibre.
BIBLIOGRAPHIE
I- OUVRAGES GÉNÉRAUX
1- AKUETE SANTOS (P.), et TOE (J.Y.),
Droit commercial général, éd. Bruylant,
Bruxelles, 2002, 478 p.
2- BITSAMANA (H. A.),Dictionnaire de
droit OHADA, 3è éd.,l'Harmattan, Paris, 2015 229 p.
3- COLLARTDUTILLEUL (F.) et DELEBECQUE (Ph.),
Contrats civils et commerciaux, 8è
éd. Dalloz, Paris, 2007, 996 p.
4- COLLART DUTILLEUL (F.) et DELEBECQUE (Ph.),
Contrats civils et commerciaux, 11è
éd. Dalloz, Paris, 2019, 1144 p.
5- CORNU (G.), Vocabulaire
juridique,Ass. Henri CapitantQuadrige, 12è éd.
PUF, Paris, 2018, 1147 p.
6- DELEBECQUE (Ph.) et GERMAIN (M.),
Traité de droit commercial, 16è
éd. Tome 2, LGDJ, 2001, 1256 p.
7- FAGES (B.), Droit des obligations,
4è éd. LGDJ, Paris, 2013, 516 p.
8- GATSI (J.) et KAMAKO (M.),
L'approche du fonds de commerce dans l'espace OHADA,
PUL, Limbé, 2006, 208 p.
9- GATSI (J.), Droit des Affaires,Droit
Commercial Général, Droit des sociétés
commerciales, 1ère éd. PUL,
Limbé, 2006, 208 ! p.
10- GUYON (Y.), Droit des Affaires, Droit
Commercial Général et sociétés, tome 1,
12è éd. Economica, Paris, 2003, 1060 p.
11- ISSA SAYEGH (J.), POUGOUE (P.G.) et SAWADOGO
(F.M.), Traités et Actes uniformes commentés et
annotés, Juriscope, Jouve, édition 2018, 1522 p.
12- JULIEN (J.) et MENDOZA-CAMINADE (A.),
Droit commercial, LGDJ, Paris, éd. 2013, 360 p.
13- MAINGUY (D.), Contrats
Spéciaux, Dalloz, Paris, 2002, 501
p.
14- MALAURIE (P.), AYNES (L.) et
GAUTIER (P.Y.), Droit civil, les contrats
spéciaux, DEFRENOIS, Paris, 2004, 783 p.
15- NGUEBOU (J.), Droit commercial
général dans l'Acte Uniforme OHADA, PUA, Yaoundé,
1998, 249 p.
16- POUGOUE (P.G.) (dir.),
Encyclopédie du droit OHADA, Lamy,
Paris, 2011, 2191 p.
17- REINHARD (Y.), Droit Commercial,
actes de commerce, commerçants, fonds de commerce,
4è éd. Litec, Paris, 1996, 389 p.
18- RIPERT (G.) et ROBLOT
(R.), par GERMAIN (M.),Traité de Droit
Commercial, tome 1, 15è éd. LGDJ, Paris,
1993, 1340 p.
II-OUVRAGES SPÉCIFIQUES
1- CARON (B.), Bail et travaux de
construction : aménagement, entretien, rénovation et
modification des locaux, inBohnet (édit),
17è séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2012, 69
p.
2- GATSI (J.), Pratique des baux
commerciaux dans l'espace OHADA, 2è éd. PUL,
Douala, 2008, 206 p.
III- THÈSES ET MÉMOIRES
1- DAHMANI (L.),Les stratégies du
bailleur pour aborder le renouvellement du bail commercial, mémoire
de Master, Université catholique de Lille, 2011, 144 p.
2- FOTSO CAMDEM (Y.A.), Le contentieux
des baux professionnels en droit OHADA, mémoire de
Master, Université de Dschang, 2016, 116 p.
3- KEUGONG WATCHO (R.S.), Le droit commun
des contrats face à l'émergence des droits communautaires
africains, thèse de Doctorat, Université de
Dschang, 2009, 610 p.
4- LUYTEN (T.), Le sort des constructions
réalisées par le preneur de bail, mémoire de Master,
Université de Liège, 2018, 38 pages.
5- MAGHIA (Q.), Le nouvel
équilibre du bail commercial depuis les dernières réformes
(2014-2018), thèse de Doctorat, Université de Toulouse
Capitole, 2018, 591 p.
6- MOHO FOPA (E.A.), L'ordre public en
droit commercial de l'OHADA, thèse de Doctorat, Université
de Dschang, 2014, 420 p.
7- SOWENG (D.), La protection du
débiteur en droit des contrats de l'OHADA, thèse de
Doctorat, Université de Nantes, 2014, 373 p.
8- TIODA TEIKEU (W.G.),
L'expulsion du preneur professionnel en Droit de l'OHADA,
mémoire de Master, droit des affaires, Université de Dschang,
2019, 80 p.
IV- ARTICLES DE DOCTRINE
1- AUBERT DE VINCELLES (C.),
« Bail », inRép. Civ. Dalloz,
septembre 2007, pp. 1-30.
2- AUQUE (F.), « Faut-il
réformer le statut des baux commerciaux ? »,
in Revue de Jurisprudence Commerciale n°4, juillet/aout
2004, 7 juin 2004, pp. 1-10.
3- AYNES (L.), « Le contrat, la loi
des parties », cahiers du CC, n° 17, mars 2005
disponible sur
https://www.conseil-constitutionnel.fr,
consulté le 17 décembre 2019.
4- DOUGOUNE (M.), « L'encadrement
du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et
libéralisme : étude comparative France, USA, Canada,
OHADA », Jurifis info n°13, novembre -décembre
2013, pp. 16-33.
5- DUMONT-LEGRAND (P.M.), « Baux
commerciaux », Recueil Dallozn°27 du
19 juillet 2018, pp. 1511-1522.
6- EYANGO DJOMBI (A.D.), « La
notion de bail professionnel en droit OHADA et ses implications sur la
théorie générale du fonds de commerce »,
in Juridical Tribune, vol. 6, june 2016,
109, pp. 1-29.
7- GAUDEMET-TALLON (H.),
« Bail », inRép. Internat. Dalloz,
1998, pp. 1-10.
8- KAMGA (L.C.)
« L'indemnité d'éviction en droit commercial
OHADA », inJuridis Périodique n°
114, avril-mai-juin 2018, pp.151-155.
9- KEM CHEKEM (B.M.), « La
pérennité de la relation contractuelle dans le bail à
usage professionnel en droit OHADA »,
inPénant n° 907, 2019, pp. 179-203.
10- KEUGONG WATCHO
(R.S.), « La juridiction compétente pour la
résiliation du bail à usage professionnel après la
réforme de l'acte Uniforme relatif au droit commercial
général », inJuridis
Périodique n°93, janvier-février-mars 2013, pp.
98-108.
11- MULAMBA (R.), « Le bail
à usage professionnel dans l'OHADA : un régime juridique
spécifique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs
professionnels », Juri Afrique, 03 mars 2017,
disponible sur le lien
https://juriafrique.com,
consulté le 14 janvier 2020.
12- SAINT-ALARY-HOUIN (C.), « Bail
à construction », inRép. Civ. Dalloz, mars
2012, pp. 1-19.
13- SOULEAU (H.), « Droit des
biens et droit de la construction », 1986, doctrine et jurisprudence,
PAC Droit, Répertoire du notariat, Limoges, art 33758, pp.
1995- 2003.
14- VERMELLE (G.), « Bail à
réhabilitation », inRép. Civ. Dalloz,
septembre 2012, pp. 1-8.
15- VERMELLE (G.), « Les contrats
civils et commerciaux », Chronique de la jurisprudence
civile, art 33694, pp. 393-394.
V- NOTES DE JURISPRUDENCE
1- ANOUKAHA (F.), Note sous CA-Ydé,
arrêt n°282/civ du 23 juin 2004, aff. Sté Restaurant
Chinatown contre MEUYOU Michel, inJuridisPériodique n°72
octobre-novembre-décembre 2007, pp. 99-104.
2- CHAVANCE (E.), Note sous Cass. Civ.
3è, 20 janvier 2009, loyers et copr. 2009. Comm. 63, in Recueil
Dalloz n°28, du 19 juillet 2012, p. 1847.
3- DZEUKOU (G.B.), Note sous CS, arrêt
n°249/Com du 06 novembre 2008, aff. Sté ARNO Sarl C/ Sté
Industrielle de Produits Chimiques et Aromatiques (SIPCA) et la Sté SAPI
SCI, in Juridis Périodiquen° 86 avril-mai-juin, pp.
45-61.
4- KEM CHEKEM (B. M.),
- Obs. sousYdé, arrêt n°342/civ du 28
juillet 2000, Affaire ZEUDJA KEMADJOU C/ SARL Diffusion Sciences et Techniques,
in Juridis Périodique n°67, juillet-août-septembre,
2006, pp. 37-42.
- Obs. sous CCJA, arrêt n° 021/2014 du 11 mars
2014, la Copeg S.A et l'Etat guinéen, obs. Juridis
Périodique n°106 avril-mai-juin 2016, pp. 67-72.
- Note sous CCJA, arrêt n° 011 du 26 février
2004, aff.Aafiu OYEWEMI C/ Tony Anthony, Rec. Jurisp. CCJA n° 3, janv-juin
2004, p. 64 ; Le Juris Ohada n° 2/2004, juin-août 2004, p. 17,
note Brou Kouakou M. ; Ohadata J-03-192, Juridis
Périodique n° 121, janv-février-mars 2020, pp.
45-53.
- CCJA, 2è Ch., arrêt n° 033/2005
du 26 mai 2005, aff. KOITA Bassidiki C/ Fabris Oscar ADONE, Juridis
Périodique n° 121, janv-fév-mars 2020, pp. 45-53.
5- KRUITHOF (R.), Note sous Cass (1ere ch.)
du 23 avril 1965, R.C.J.B, 1966, pp. 61-62.
6- ORSONI (G.), Note sous CE, 25 mars 2013,
n°354810, Sté Freno Dis, RTD Com. 2013, p. 238.
7- REMY(Ph.), Note sous Cass. civ. 3è,
29 avril 1987, Bull. Civ. III n°90, RTD. Civ, pp.
88-149.
8- ROUQUET (Y.), Note sous Cass. Civ.
3è, 29 juin 2011, n° 10-19.975, Recueil Dalloz 2011,
p.1899.
9- SAVATIER (R.), CARBONNIER (J.), Note sous
Cass. Soc, 7 juillet 1985, D. 57.1.n, RTD. Civ,
pp.143-146.
VI- JURISPRUDENCE
· 2004
- Arrêt n°135 du 04 mars 2004,
CS. CJ. Formation civile, Aff. Sté RIMA C/ PHAM-THI épse
N'DABIAN, Actualités juridiques n°49/2005, p.
210-6.OhadataJ-08-267.
- Arrêt n°447 du 08 juillet 2004, CS. CJ.
Formation civile, Aff. KOUAMA ADUO luc C/ EL Barie Mohamed, Actualités
juridique n°49/2005, p. 223. OhadataJ-08-270.
· 2005
- Arrêt n°186/2005 du 18 février 2005,
1ère Ch. Civ. Et Com. AFF. IBANEZ C/ SCI TOUBA,
OhadataJ-06-186.
- Arrêt n° 33 du 26 mai 2005, CCJA, Aff. KOITA
Bassidiki C/ FABRIS Oscar Adone, Recueil de jurisprudence de la CCJA
n° 5, janvier-juin 2005, volume 2.
· 2006
- Jgt n°106/Civ du 03 octobre 2006, TPI de Dabou en
côte d'ivoire, Aff. AMESSAN GNABA C/ LAGO Yvonne,
OhadataJ-09-186.
- Arrêt n° 032 du 03 novembre 2006, CA de
Pointe-Noire, Aff. MAOUENE C/ Société I.C.P.A,
OhadataJ-13-81.
· 2007
- Jgt n°079/07 du 25 avril 2007, rendu par le TGI de
Ouagadougou dans l'affaire BAYALA Clarisse contre Bureau des Investissements
Populaires (BIP).
· 2008
- Arrêt n°002 du 18 janvier 2008, CA d'Ouagadougou,
Ch. Com. Aff. Ayants Droit de feu TRAORE Seydou C/ SODIPAL,
OhadataJ-12-125.
- Arrêt n° 042 du 6 juin 2008, CA d'Ouagadougou,
Ch. Com. Burkina Faso, LATEX FOAM RUBER PRODUCTS C/BOUERI Jean Claude,
OhadataJ-11-43.
· 2009
- Arrêt n°08/09 du 22 avril 2009, CA de
Bobo-Dioulasso, Ch. Com. Aff. DERA Hamidou C/ SOONAR-IARD,
OhadataJ-12-114.
- Arrêt du 10 juin 2009, CA. de Bobo-Dioulasso, Ch. Com.
Aff. SANOU Ismael C/ COULIBALY Myriam Mamou, OhadataJ-12-117.
- Arrêt n°43 du 19 juin 2009, CA d'Ouagadougou, Ch.
Com. Aff. Chambre de Commerce d'Industrie et d'Artisanat du Burkina C/ DIA
Harouna, OhadataJ-12-169.
- Arrêt n°056 du 04 décembre 2009, CA.
D'Ouagadougou, Aff. SAWADOGO PELGA C/ DIOP AWA, OhadataJ-12-174.
· 2010
- Ord n°40/Civ du 16 février 2010, TPI de
Ydé-Ekounou, Aff. BALLA André Parfait, dame veuve BALLA
née AYO Brigitte C/ MFOU'OU Jean Claude.
- Arrêt n°026 du 05 mars 2010, CA d'Ouagadougou,
Ch. Com, Aff. Bureau d'Investissement Populaire Lybien (BIPL) contre BAYALA
Clarisse, OhadataJ-12-187.
- Arrêt n°034 du 19 mars 2010, CA d'Ouagadougou,
Ch. Com. Aff. MONOBOLOU ZOUZOUHON Antoinette C/ TASSEMBEDO Lucien Joseph,
OhadataJ-12-185.
· 2011
- Arrêt n° 68/ DE du 04 mars
2011, CA. Centre, Aff. CHEDJOU Joseph C/ SELENOU NGOMSI Maurice,
OhadataJ-12-74.
- Arrêt n° 44/ Civ du 22
juin 2011, CA. Ouest, Aff. Sté générale de distribution
boissons (G.D.B) C/ TCHOUMBA Dieudonné, OhadataJ-12-66.
· 2012
- Jgt n°17 du 1er mars 2012, TPI de
Ydé-Ekounou, Aff. ESSOMBA Edouard C/ NNANDI OKAFOR Innocent,
OhadataJ-14-41.
· 2013
- Jgt n°0002/Civ du 15 janvier 2013, TGI du Wouri,
jugement civil, Aff. Sté TOY's Center SARL C/ TABETH Ernest.
- Jgt n° 15 du 25 avril 2013, TPI de Ydé-Ekounou,
Aff. NNANGA AMOUGUI Rose épse BELLIGOLI C/ Quincaillerie Quiferou.
- Arrêt n°036/2013 du 02 mai 2013, CCJA,
1ère Ch. Aff. SIMO De Baham et Mme SIMO De Baham née
CARON Marie Christine C/ Sté la Plaza SARL.
· 2015
- CCJA, Ass. Plén., arrêt n°66/2015 du 29
avril 2015,aff. La Maison du Meuble S.A. C/ Lamine GUEYE et Félix FAURE,
Juricaf.
- CCJA, Ass. Plén.,arrêt n° 077/2015 du 29
avril 2015, Aff. GIE Préférence Rotin Prix Bas C/ Monsieur LOYE
Serges, OhadataJ-16-78.
- CCJA, 2è Ch.,arrêt n° 111/2015
du 22 octobre 2015,aff.Diallo SEKOU C/ FALL Ibnou, Juricaf.
· 2016
- CCJA, 2è Ch., arrêt n°117/2016 du 23 juin
2016, aff. Société XEEWEL S.A C/Société United
Shipchandler THOUMAS, Juicaf.
· 2017
- CCJA, 1ère ch., arrêt n°030/2017 du 02
mars 2017, aff. CODIPAC C/ Sté Transroulements, Juricaf.
- Jgt, n° 100/Civ du 19 décembre 2017 du TGI de la
Mifi à Bafoussam, aff. NOUAFO née WANKO Julienne C/ FOKAM
Constant et autres.
· 2018
· CA de Niamey, Ch. Com. Spécialisée,
arrêt n° 33/ 2018 du 20 août 2018, Legiafrica.
· CA de Niamey, Ch. Com. Spécialisée,
arrêt n° 37/2018 du 20 août 2018, Legiafrica.
· 2019
- CA de Commerce d'Abidjan, 4è ch., RG n°
288/2018 du 29 mai 2019, aff. KAHTRY Natou C/ DOUMBIA Maimouna,
Legiafrica.
- CA de Commerce d'Abidjan, 4è ch., RG n° 202/2019
du 29 mai 2019, aff Société AQUAMARINE, Legiafrica.
VII- LEGISLATION
1- Acte Uniforme portant sur le droit commercial
général du 17 octobre 1997.
2- Acte Uniforme révisé portant sur le droit
commercial général du 15 décembre 2015.
3- Acte Uniforme révisé relatif au droit les
sociétés commerciales et du groupement d'intérêts
économiques du 30 janvier 2014.
4- Acte Uniforme portant organisation des procédures
simplifiées de recouvrement et voies d'exécution du 10 avril
1998.
5- Acte Uniforme portant organisation des sûretés
du 15 décembre 2010.
6- Code civil camerounais.
7- Code civil congolais, Livre III.
8- Code civil français de 1804.
9- Code de procédure civile et commerciale camerounais.
Arrêté du 16 décembre 1954 portant Code de procédure
civile et commerciale devant les tribunaux français du Cameroun.
ANNEXE
Annexe : Modèle de contrat de bail
Annexe 1
TABLE DES MATIÈRES
AVERTISSEMENT
i
DÉDICACE
ii
REMERCIEMENTS
iii
LISTE DES ABRÉVIATIONS
iv
SOMMAIRE
vi
RÉSUMÉ
vii
ABSTRACT
viii
INTRODUCTION GÉNÉRALE
1
PREMIÈRE PARTIE : UN ÉQUILIBRE
EFFECTIF DANS LA RÉPARTITION DE LA CHARGE DES TRAVAUX
8
CHAPITRE 1 : LA NATURE DES TRAVAUX INCOMBANT
À CHACUNE DES PARTIES
10
Section 1 : Le principe légal de
répartition de la charge des travaux
10
Paragraphe 1 : L'obligation de
réalisation des grosses réparations par le bailleur
11
A- La définition de la notion de
grosses réparations
11
B- Le contenu des grosses
réparations
12
1- Les travaux concourant au bon état
du local
12
2- Les travaux affectant
l'intégrité du local
13
Paragraphe 2 : L'obligation de
réalisation des réparations d'entretien par le preneur
14
A- Le principe de la réalisation des
réparations locatives par le preneur
14
1- Le contenu des réparations
locatives
14
2- La responsabilité du preneur quant
aux pertes et dégradations dues au défaut d'entretien....
15
B- La réalisation exceptionnelle des
grosses réparations par le preneur
16
1- L'exigence de la preuve du refus du
bailleur
16
2- L'autorisation de la juridiction
compétente statuant à bref délai
17
Section 2 : La possibilité
d'aménagements conventionnels du principe légal
18
Paragraphe 1 : Le principe de la liberté
des parties dans la répartition des travaux
18
A- La variété des clauses
relatives aux travaux
18
B- La marge de manoeuvre limitée du
preneur en l'absence de clause
20
Paragraphe 2 : l'interprétation
restrictive des clauses par le juge
21
A- La survivance de l'obligation de
délivrance du bailleur
21
B- L'impossibilité de
transférer la charge de certains travaux
22
CHAPITRE 2 : LE RÈGLEMENT DES COMPTES
ENTRE LES PARTIES
24
Section 1: Le règlement des comptes en cours
de bail entre les parties
24
Paragraphe 1 : Le remboursement judiciaire des
dépenses liées aux grosses réparations
25
A- La désignation d'un expert par la
juridiction compétente
25
B- La fixation des modalités de
remboursement
26
Paragraphe 2 : Le remboursement selon les
stipulations contractuelles
27
A- La compensation des impenses avec les
loyers
27
B- L'accession de la propriété
des travaux par le bailleur
28
Section 2: Le règlement des comptes en fin de
bail
28
Paragraphe 1 : La question du sort des
constructions et aménagements
29
A- Le remboursement des constructions et
aménagements autorisés
29
B- L'accession gratuite des constructions et
aménagements non autorisés
30
Paragraphe 2 : La remise en l'état des
lieux par le preneur
31
A- Le fondement de l'obligation de remise en
l'état des lieux
31
1- Le fondement de l'obligation de remise en
l'état des lieux
31
2- Le fondement contractuel de l'obligation
de remise en l'état
32
B- Les conséquences de la remise en
l'état des lieux
33
CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE
36
DEUXIÈME PARTIE: UN ÉQUILIBRE DILUE AU
REGARD DE L'IMPACT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION SUR LE BAIL
38
CHAPITRE 1 : L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE
BAIL DANS L'INTÉRÊT DU PRENEUR
40
Section 1: La diminution des loyers pour cause de
travaux
40
Paragraphe 1 : Les hypothèses de
diminution des loyers
41
A- L'hypothèse légale de
réduction des loyers
41
B- L'hypothèse conventionnelle de
réduction des loyers
42
Paragraphe 2 : les modalités de
réduction des loyers
42
A- La réduction du loyer en fonction
de la durée des travaux
43
B- La prise en compte de la perte de l'usage
de la chose louée
43
Section 2 : La suspension du bail pour cause de
travaux
44
Paragraphe 1 : les conditions de la suspension
du bail
44
A- L'indisponibilité totale du local
pour cause de travaux
44
B- Le caractère judiciaire de la
suspension
45
Paragraphe 2 : les conséquences de la
suspension du bail
46
A- La suspension du paiement des loyers
46
B- La réintégration des lieux
par le preneur après les travaux
47
CHAPITRE 2: L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS
L'INTÉRÊT DU BAILLEUR
49
Section 1: L'augmentation des loyers
49
Paragraphe 1 : Les hypothèses
d'augmentation des loyers
50
A- L'augmentation conventionnelle des
loyers
50
B- L'augmentation judiciaire des loyers
51
Paragraphe 2 : Les modalités de
l'augmentation des loyers
52
A- La base de fixation du nouveau loyer
52
B- Le moment de prise d'effet de
l'augmentation
53
Section 2: La résiliation du bail pour cause
de travaux
53
Paragraphe 1 : Le droit de résiliation
muselé par certaines conditions
54
A- Les conditions exigées avant la
reconstruction du local
54
B- Les exigences requises après la
reconstruction
55
Paragraphe 2 : La sanction du non-respect des
conditions : l'indemnité d'éviction
57
A- Les modalités de
détermination de l'indemnité d'éviction
57
B- Les critères de
détermination de l'indemnité
57
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE
60
CONCLUSION GÉNÉRALE
61
BIBLIOGRAPHIE
65
TABLE DES MATIÈRES
73
* 1AUQUE (F.), « Faut-il
réformer le statut de bail à usage commercial ? »,
in Revue de Jurisprudence Commerciale, n°4, Juillet/août
2004, p. 1.
* 2 Art. 1713-1778 C. civ.
Français.
* 3Pour mémoire, la
première guerre mondiale s'est déroulée de 1914 à
1918.
* 4 DERRUPPE (J.), Les
baux commerciaux, 2è éd, Dalloz, Paris, 1996, p.
2.
* 5 D'ailleurs on
n'hésite pas à évoquer le terme de
« propriété commerciale » pour les
baux commerciaux ou de « propriété
rurale » pour les baux ruraux, pour désigner le statut du
preneur.
* 6 Tantôt, il
était considéré comme une entrave à la
liberté contractuelle et surtout à l'absolutisme de droit de
propriété.
* 7 La première
remonte avec la loi du 30 juin 2006, qui a consacré la
possibilité d'indemniser le preneur lorsque le bailleur ne veut pas
renouveler le bail d'où la notion de
« propriété commerciale » qui elle
aussi sera très vite battue en brèche primo de par sa
définition qui fait d'elle un droit personnel et non réel et
secundo elle n'est qu'un droit à indemnité.
* 8 Ces pays étaient
fortement emprunt du paradigme de propriété. Partant, leur bail
commercial opérait transfert d'un « Interest in
property ».
* 9Ce slogan était si
fort qu'il a pu pénétrer les frontières africaines et
précisément le Cameroun, qui avait une législation duale
en la matière à savoir le Décret du 07 juin 1937 et la loi
n°61/1 du 13 mars 1961 sur les baux à loyer à usage
professionnel. Cette législation sera unifiée plus tard par
l'Acte Uniforme OHADA portant sur le Droit Commercial Général de
1997.
* 10 DUTILLEUL (F.C.) et
DELEBECQUE (Ph.), Contrats civils et commerciaux, 8è
éd.Dalloz, Paris, 2007, p. 329.
* 11 GUYON (Y.), Droit
des affaires, droit commercial général et
sociétés, tome 1, 12è éd,
Economica, Paris, 2003, p. 51. L'article 69 de l'ancien AUDCG permet de
vérifier.
* 12 Art. 101 et s. du
Nouvel Acte Uniforme portant sur le droit commercial général.
* 13 AKUETE SANTOS (P.),
« Le bail professionnel », Actes du colloque international
de Libreville sur « les pratiques contractuelles d'affaires et les
processus d'harmonisation dans les espaces régionaux »
organisé par l'ERSUMA des Etats-membres du 26 au 28 octobre 2011,
à Libreville -Gabon), 1ère éd, IPE,
Bénin, juin 2012, p. 64 et s. C'est le cas des artisans, des
industriels, les professions libérales, les agriculteurs soumis au
statut de l'entreprenant, les établissements publics à
caractère industriel et commercial et les sociétés
à capitaux publics. Lire FOKO (A), « Bail commercial (Bail
Professionnel) » in POUGOUE (P.G.) (dir.),
Encyclopédie du Droit OHADA, Lamy, 2011, p. 402.
* 14 MULAMBA (R.),
« Le bail à usage professionnel : un régime
juridique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs
professionnels », in Juri-afrique, publié le 03 mars
2017, disponible sur
https://juriafrique.com,
consulté le 14 janvier 2020.
* 15Parmi les
qualités intrinsèques, on peut retenir la facilité
d'accès au fonds présentant elle aussi peu d'intérêt
dans les zones rurales du fait de la configuration des villages et des
habitudes d'occupation de la propriété immobilière qui
ignorent en général la location
* 16 Voir les articles 106 et
s. de l'AUDCG révisé.
* 17 Lire Art. 101
alinéa 3 de l'AUDCG révisé.
* 18 Art. 106, 107 et 127 du
même texte.
* 19 V. Art. 131 du
même texte.
* 20C'est également
le cas en droit comparé français où il est de
jurisprudence constante que l'obligation d'entretien ou la charge des
réparations est considérée comme une obligation non
essentielle du contrat dont les parties peuvent déroger
conventionnellementLire Cass. 3è civ. 6 juin 1978, Bull. civ. III,
n°237.
* 21V. Cass. civ. 3è,
18 mars 1992, Bull, Civ, III, n°88.
* 22TPI de
Ydé-Ekounou, jgtn° 17 du 1er mars 2012, Aff. ESSOMBA
ESSOMBA Edouard C/ NNANDI OKAFOR Innocent in OhadataJ-14-41 ; CA
de Commerce d'Abidjan, 5è Ch., arrêt n°716/2019 du
10 décembre 2019, Sur
www.legiafrica.com le
1er janvier 2020.
* 23 V. Art. 103 AUDCG
révisé.
* 24V. CORNU (G.),
Vocabulaire juridique, Association Henri Capitant, Quadrige,
12è éd. PUF, Paris, 2018, p. 1092.
* 25Idem.
* 26Ibid.
* 27 MAINGUY (D.),
Contrats spéciaux, Dalloz, salle de droit commercial de
panthéon, 2002, p. 430.
* 28CARON (B.), Bail et
travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation
et modification des locaux, inBonhet (édit), 17è
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2012, p. 48.
* 29 Les travaux permettent de
rendre le local plus viable et adéquat à l'usage auquel il a
été destiné.
* 30C'est-à-dire en
fonction des intérêts de la personne et non objectif.
* 31Cf. art 6 du code civil
camerounais.
* 32Équilibre qui est
recherché non plus par les parties uniquement, d'où
l'intervention du juge.
* 33MULAMBA (R.),
« Le bail à usage professionnel dans l'OHADA : un
régime juridique spécifique visant la protection du fonds de
commerce et des preneurs professionnels », Juri-afrique, 03
mars 2017, disponible sur https://juri-afrique.com, consulté le
14 janvier 2020.
* 34Idem.
* 35 Lire Art. 606, 1720 et
s. du C. civ.
* 36 V. Art 74 et 82 de
l'ancien AUDCG.
* 37 V. Art 106 et 114 du
nouvel AUDCG.
* 38 Cet article
dispose : « Sont d'ordre public les dispositions des
articles 101, 102, 103, 107, 110, 111, 117, 123, 124, 125, 126, 127, 130 et 133
du présent Acte Uniforme ».
* 39MULAMBA (R.),
« Le bail à usage professionnel dans l'OHADA : un
régime juridique spécifique visant la protection du fonds de
commerce et des preneurs professionnels », Juri-afrique, 03
mars 2017, disponible sur https://juri-afrique.com, consulté le
14 janvier 2020.
* 40V. Art. 101 al. 3 du
nouvel AUDCG.
* 41Idem.
* 42 CA de Bobo Dioulasso,
arrêt n° 12 du 06 mars 2006, in Ohadata J-09-399.
* 43 V. Art. 606.Cet article
dispose : « Les grosses réparations sont celles des
gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des
ouvertures entières ; Celui des digues et des murs de
soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres
réparations sont d'entretien ». Cet article faisait une
énumération exhaustive des grosses réparations.
* 44 Cour de Cassation,
3ème Chambre civile, 25 octobre 1983, 82-11261.
* 45 TGI d'Ouagadougou, jgt.
n° 079/07 du 25 avril 2007, Aff. BAYALA Clarisse C/ Bureau des
Investissements Populaires (BIP) inOhadataJ-09-384.
* 46 V. Cass. Civ.
3è, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, Bull. civ. III, n°
155. C'est également une remise en état des
éléments porteurs concourant à la stabilité et
à la solidité de l'édifice ainsi que les
éléments qui assurent le clos, le couvert et
l'étanchéité. V. GUILLIEN (R.), VINCENT (J.), GUINCHARD
(s.) et MONTAGNIER (G.), Lexique des termes juridiques,
22è éd., Dalloz, 2014.
* 47 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux, 2è éd. PUL,
Douala, 2008, pp. 79-80.
* 48 CARON (B.), Bail et
travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation
et modification des locaux, in Bohnet (édit), 17è
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2012, p. 49.
* 49Op. cit. p.
63
* 50 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace OHADA, PUL, Douala, 2006,
p. 96.
* 51Il dispose :
« le preneur est tenu aux réparations d'entretien. Il
répond des dégradations ou des pertes dues à un
défaut d'entretien au cours du bail ».
* 52 MAINGUY (D.), Contrats
spéciaux, 3è ed. Dalloz, 2002, p. 286.
* 53AZOULAY (F.),
« Le locataire et le contenu de son obligation d'entretien et de
réparation », publié le 12 mai 2016, legavox.fr.
* 54 CARON (B.), Bail et
travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation
et modification des locaux, in Bohnet (édit), 17è
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2012, p. 68
* 55CA Ouagadougou,
arrêt n°026 du 05 mars 2010, Ch. Com., Aff. Bureau d'Investissement
Populaire Lybien (BIPL) C/ BAYALA Clarisse, OhadataJ-09-384.
* 56 ISSA SAYEGH (J.),
POUGOUE (P.G.) et SAWADOGO (F.M.) (coord.), Traités et Actes
uniformes commentés et annotés, 4è
éd. Juriscope, Jouve, 2012, p. 301.
* 57Il dispose :
« Le preneur répond des dégradations ou pertes qui
arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu
lieu sans sa faute »
* 58
« L'obligation du locataire de procéder aux
réparations locatives disparait si les réparations avaient
été rendues nécessaires par la force majeure ou le vice de
la chose ... » Cass. Civ.1ère, 4 novembre
1987, Gaz. Pal., 88, I, pan. 6
* 59 CA de Commerce
d'Abidjan, 4è Ch., arrêt n° 177/2019 du 22 mai
2019, Sur
www.legiafrica.com le
29 décembre 2019.
* 60« [Lorsque
le bailleur refuse d'assumer les grosses réparations qui lui incombent,
le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente
statuant à bref délai, à les exécuter
conformément aux règles de l'art, pour le compte du
bailleur...]». Ce texte adapte la règle de droit commun
contenue dans l'article 1144 du code civil français selon laquelle
« [Le créancier peut aussi en cas d'inexécution,
être autorisé à exécuter l'obligation aux
dépens du débiteur] ».
* 61 TPI de
Ydé-Ekounou, jgtn° 17 du 1er mars 2012, Aff. ESSOMBA
ESSOMBA Edouard C/ NNANDI OKAFOR Innocent in OhadataJ-14-41.
* 62Section du Tribunal de
Dabou, jgtn°106 du 03 octobre 2006, aff. AMESSAN GNABA C/ LAGO N'DRIN
YvonneinOhadataJ-09-186.Dans ce jugement, le tribunal après
avoir rappelé le contenu des articles 74 et 75 de l'ancien acte
Uniforme, a constaté en l'espèce que monsieur À n'a pas
démontré que le local en question nécessitait de grosses
réparations que le bailleur aurait refusé d'effectuer ou de payer
lui-même.
* 63GATSI (J.), Pratique
des baux commerciaux dans l'espace OHADA, PUL, Douala, 2006, p. 96.
* 64 TPI de
Ydé-Ekounou, jgtn° 17 du 1er mars 2012, Aff. ESSOMBA
ESSOMBA Edouard C/ NNANDI OKAFOR Innocent inOhadataJ-14-41.
* 65 CA de Commerce
d'Abidjan, 5è Ch., arrêt n°716/2019 du 10
décembre 2019, Sur
www.legiafrica.com le
1er janvier 2020.
* 66Dans cette affaire, le
preneur avait saisi la section du tribunal de Dabou afin de voir dame L
condamnée à lui payer la somme de 1.817.229 FCFA
représentant le reste des travaux, le tribunal a observé qu'il
n'a pas été saisi conformément à l'article 75 de
l'ancien Acte Uniforme, c'est-à-dire dans le but de se faire autoriser
à exécuter les travaux lui-même lorsque le bailleur est
défaillant.
* 67V. Supra (note
60).
* 68 TPI de
Ydé-Ekounou, jgtn°45/Com du 1er novembre 2012, Aff.
ABESSOLO MBIDA Daniel C/ TSIMI Emmanuel, inOhadataJ-14-45.
* 69 Cependant, il est de
jurisprudence constante que le juge de référés ne peut
être compétent qu'au cas où les parties ont prévu
une clause résolutoire de plein droit du bail. CA de commerce d'Abidjan,
1ère ch. arrêt n°232/2018 du 29 novembre 2018.
* 70 CCJA, arrêt
n° 011 du 26 février 2004, aff.Aafiu OYEWEMI C/ Tony Anthony, Rec.
Jurisp. CCJA n° 3, janv-juin 2004, p. 64 ; Le Juris Ohada n°
2/2004, juin-août 2004, p. 17, note Brou Kouakou M. ;
Ohadata J-03-192, note, B. M. Kem Chekem, Juridis
Périodique n° 121, janv-février-mars 2020, p. 49.
* 71 CCJA,
1ère Ch., arrêt n° 009/2019 du 24 janvier 2019,
Aff. Société HABANA CAFE SARL C/ Société civile
Immobilière de Pélican Doré.
* 72 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace OHADA, PUL, Douala, 2006,
p. 97.
* 73 CA de l'Ouest,
arrêt n°44/Civ, du 22 juin 2011, aff. Société
Générale de Distribution Boissons C/ TCHOUMBA
Dieudonné, inOhadataJ-12-66.
* 74 Elle doit
préciser expressément la nature des travaux et les
modalités d'exécution afin d'éviter un quelconque conflit
ou confusion de tâches. V. Cass. Soc., 14 janv. 1955, Bull. civ.
IV, n°42. MOHO FOPA (E. A.), L'ordre public en droit commercial de
l'OHADA, thèse de Doctorat, Université de Dschang, 2014, p.
56
* 75Dans ce bail, une clause
stipulait que « Le preneur aura la charge de l'entretien courant
de l'immeuble. Par dérogation aux articles 605 et suivants du code
civil, il aura également à sa charge le clos et le couvert,
étant toutefois précisé que la bailleresse fournira
à ses frais, les matériaux nécessaires à la
réfection des toitures ».
* 76 CA de l'Ouest,
arrêt n°76/Civ du 23 mai 2007, Aff. FOKAM KAMGA Constant C/ NOUAFO
née WANKO Julienne.
* 77Toutefois, il y'a
consentement implicite du bailleur donné au preneur pour la
réalisation des grosses réparations, dès lors que
celles-ci ont été entreprises après l'obtention d'un
permis de bâtir que le bailleur ne pouvait ignorer. CCJA, arrêt
n°036/2013 du 02 mai 2013, aff. SIMO DE BAHAM et Mme SIMO DE BAHAM
née CARON Marie C/ Société PLAZA SARL,
Juridatan° J036-05/2013.
* 78CA de Bobo-Dioulasso,
ch. Com.,arrêt n°08/09 du 22 avril 2009, Aff. DERA Hamadou C/
SONAR-IARD, OhadataJ-12-114.Selon l'article 4-4 de leur
contrat : « le preneur ne pourra faire aucune
modification, ni transformation dans l'état ou la disposition des lieux
sans autorisation préalables du bailleur. Tout embellissement,
aménagement ou constructions nouvelles appartiennent de plein droit au
bailleur en fin de bail sans aucune indemnité »
* 79 CA, Bobo-Dioulasso, Ch.
Com., ibid.La cour d'appel a relevé qu'il y'a lieu de
distinguer la simple réparation du remplacement total qui incombe au
bailleur lorsqu'il n'est pas expressément visé par la
convention.
* 80 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace OHADA, Op. cit.,
p. 98.
* 81À condition qu'il
s'agisse des modifications mineures, et que cela ne contredise pas une autre
clause du bail exigeant par exemple l'intervention de l'architecte personnel du
bailleur pour les travaux, quelle qu'en soit l'importance.
* 82Bien que l'article 106
de l'Acte uniforme ne soit d'ordre public, les clauses dérogatoires
doivent être interprétées restrictivement afin
d'éviter que les bailleurs n'abusent des preneurs en transférant
totalement leur charge à ceux-ci.
* 83 CORNU (G.),
Vocabulaire juridique, Association Henri
CapitantQuadrige,12è éd., PUF, Paris, 2018, p. 967.
* 84MOHO FOPA (E. A.),
L'ordre public en droit commercial de l'OHADA, thèse de
Doctorat, Université de Dschang, 2014, p. 56.
* 85 Cass. Civ.,
3è, 19 déc. 2000, AJDI, 2001, p. 421, obs. BEAUGENDRE
(S.) ;
* 86L'obligation de
délivrance est prévue à l'article 105 de l'Acte
uniforme.
* 87 V. Art. 134 du nouvel
Acte Uniforme. S'agissant de l'obligation de délivrance, il est constant
que l'état de la chose est laissé à la libre
volonté des parties. C'est ainsi qu'est valable la clause selon laquelle
le preneur entrera en possession des lieux dans l'état où ils se
trouvent. Cass. Civ., 3è, 6 juin 1978, D. 1979, p.
461, note H. C.
* 88 Cass. Civ.,
3è, 9 juil. 2008, D. 2008, p. 1999, note Y.
Rouquet.
* 89Civ.
3è, 20 janv. 2009, Loyers et copr. 2009. Comm. 63, obs. E.
Chavance.
* 90
ISSA-SAYEGH (J.), POUGOUE (P.G.) et SAWADOGO (F.M.) (coord.), Traité
et actes uniformes commentés et annotés, Juriscope, Jouve,
2018, p.297.
* 91 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace OHADA, PUL, Douala, 2006,
p. 94.
* 92 Cass. Civ.,
3è ch. Arrêt du 9 juil. 2008 ; V. aussi Civ.
3è, 16 mai 2000, Gaz. Pal. 14-15 mars 2001. 24.
* 93Civ.
3è, 29 sept. 2010, n° 09-63.337, D. 2010. 2360,
obs. Y. Rouquet (y.).
* 94 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace OHADA, Op. cit.
p. 97.
* 95 Lire les articles 106
et 114 du nouvel Acte Uniforme.
* 96 Tel qu'il ressort des
dispositions de l'article 134 du même texte.
* 97 V. art. 107 et 134 du
même texte.
* 98 Art 113 AUDCG.
* 99ALEMAWO (K.),
Liberté contractuelle dans le bail commercial de l'AUDCG,
Thèse de doctorat, Université de Kara, 2009, p. 105.
* 100Lire art. 107 nouvel
AUDCG.
* 101 Tribunal
Régional Hors Classe de Dakar, jgt.du 03 décembre 2002, Aff.
ABDOULAYE SOW C/ Silèye GUISSE, OhadataJ-03-203.
* 102CHENEDE (F.), Le
nouveau droit des obligations et des contrats, 2è éd.,
Dalloz, Paris, 2018, p. 501.
* 103Idem.
* 104TPI de
Ydé-Ekounou, ord. n°40/civ du 16 février 2010, Aff. BALLA
André Parfait C/ MFOU'OU Jean Claude.
* 105 Arrêt n°
716/2019 du 10 décembre 2019, CA de Commerce d'Abidjan,
5è ch. En outre, une compensation ne peut être possible
entre le loyer qui constitue une créance certaine et le préjudice
subi du fait de l'inexécution de réparations par le bailleur, la
créance éventuelle du preneur n'étant pas certaine,
liquide et exigible.
* 106GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace Ohada, PUL, Douala, 2006,
p.79. Toutefois, les tribunaux peuvent refuser cette compensation, motif pris
de ce qu'il n'y a pas eu accord entre les parties sur les travaux à
réaliser, qu'il n'y avait pas urgence. De même que les frais n'ont
pas été engagés judicieusement.
* 107 Ce texte s'inspire
des articles 555 et 1730 du Code civil camerounais. Toutefois, il convient de
préciser que ces dispositions existaient déjà dans le code
civil camerounais également.
* 108Civ. 1er
mars 1960, Gaz.Pal. 1960. 2. p. 30, ISSA-SAYEGH (J.), POUGOUE (P.G.)
et SAWADOGO (F.M.) (coord.), Traités et actes uniformes commentés
et annotés, 4è éd. Juriscope, Jouve 2012.
* 109 LARCHER (E.),
« À qui appartiennent pendant le bail les constructions
élevées par le locataire ? », Rev. Crit.
Législ. Et Jurispr. 1900, p. 374 et s.
* 110 LEPAGE (A.),
Répertoire notarial Jurisclasseur, V°
Propriété, fasc. n°95 qui cite notamment, Cass. Req., 25 mai
1873, S. 1873, I, p. 319.
* 111Cet article
dispose : « [Le preneur sans droit au renouvellement,
quel qu'en soit le motif, peut être remboursé des constructions et
aménagements qu'il a réalisés dans les locaux avec
l'autorisation du bailleur ]».
* 112 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux, 2è éd. PUL,
Douala, 2008, p. 26.
* 113Idem.
* 114 GATSI (J.), Pratique
des baux commerciaux, op. cit. p. 27.
* 115 V. art. 131 AUDCG.
* 116 CCJA, Ass.
Plén., arrêt du 10 juin 2009, arrêt n°77/2015 du 29
avril 2015, CA de Bobo-Dioulasso, ch. Com. Aff. SANOU Ismael C/ COULIBALY
Myriam Manou, OhadataJ-12-117.
* 117CS, ch. Jud. Formation
civ,arrêt n°447 du 08 juillet 2004, Aff. KOUAME ADUO Luc C/ EL BARIE
Mohamed, OhadataJ-08-270, Actualités juridiques
n° 49/2005, p. 223.
* 118CA de Bobo-Dioulasso,
ch. Com. arrêt n°08/09 du 22 avril 2009, Aff. DERA Hamadou C/
SONAR-IARD, OhadataJ-12-114.
* 119GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux, 2è éd. PUL,
Douala, 2008, p. 26.
* 120 Application, CS.
Arrêt n°19 du 28 novembre 1974, Bull. des arrêts
n°3, p. 4603.
* 121CA de l'Ouest,arrêt
n°44/Civ, du 22 juin 2011, aff. Société
Générale de Distribution Boissons C/ TCHOUMBA Dieudonné,
inOhadataJ-12-66.
* 122GATSI (J.), Pratique
des baux commerciaux, 2è éd., PUL, Douala, 2008,
p. 26.
* 123GATSI (J.), Pratique
des baux commerciaux, op. cit.
* 124CA civ. de l'Ouest,
arrêt n°76/civ du 23 mai 2007, aff. FOKAM KAMGA Constant C/ NOUAFO
née WANKO Julienne.
* 125Cour d'appel de
Niamey, Ch. Com. Spécialisée, arrêt n° 37/ 2018 du 20
août 2018, Legiafrica.
* 126Cass.
3è civ., arrêt n° 77-12.470 du 9 janv. 1979,
Bull. civ. III n° 6, p. 5.
* 127Cette option ne peut
être mise en échec que si le constructeur est de bonne foi, ce
qui, en règle ordinaire, n'est pas le cas du preneur car la bonne foi
est ici entendue au sens technique et non au sens moral. Cf. infra :
n° 18 et s.
* 128Cf. en ce sens, Cass.
civ. 3e, 10 nov. 1999, pourvoi n° 97-21942, Juris-Data n° 003931,
Bull. civ. III, n° 211, Defrénois 2000, p. 312, obs. Ch.
Atias, D. 2000, AJ, p. 77, obs. Y. Rouquet, Gaz. Pal., 26
oct. 2000 n° 300, p. 32, note J.-D. Barbier. C'est sans doute ce qui se
passe en droit camerounais.
* 129 CA Port-Gentil, 9
déc. 1999, Société Kossi c/ Paroisse Saint-Paul des Bois,
Penant n° 837, sept.-déc. 2001, p. 345,
OhadataJ-02-45. Certes, dans cette espèce, une clause
d'accession prévoyait que les travaux faits par le preneur, même
avec l'autorisation du bailleur, resteraient à la fin du bail, la
propriété de celui-ci, sans le versement de la moindre
indemnité.
* 130La solution d'un
conflit entre deux normes communautaires est beaucoup moinstranchée. Cf.
par exemple, sur un conflit quasi insoluble entre normes contradictoires d'un
Règlement de l'UEMOA et d'un Acte uniforme de l'OHADA, A. T Ndiaye,
« Conflit denormes en droits communautaires OHADA et UEMOA. Exemple des
paiements réalisésdans les systèmes de paiement
intégrés en cas de procédures collectives d'apurement
dupassif », Rev. de droit uniforme, n° 2007-2, p. 285.t
* 131 V. Art. 113 AUDCG.
* 132 V. Art. 107 AUDCG.
* 133Traité par
l'article 131 de l'AUDCG qui s'est inspiré des articles 555 et 1730 du
Code civil.
* 134V. Supra
(note 60)
* 135 V. Art. 555 du code
civil.
* 136DOUGOUNE (M.), «
L'encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme
et libéralisme : Etude comparative France, USA, Canada, Ohada »,
Ohadata D-14-02, p. 3.
* 137MAGHIA (Q.), Le
nouvel équilibre du bail commercial depuis les dernières
réformes (2014-2018),thèse de Doctorat,
Université de Toulouse, 2018, p. 32.
* 138Article sur la base
duquel a été prévu l'article 131 du nouvel AUDCG.
* 139Arrêt n°84
du 25 mai 1971. Bull. des arrêts de la CS du Cameroun Oriental,
n°24, p. 3158.
* 140V. Art. 106 et 107
AUDCG.
* 141 Lire l'article 106
AUDCG qui précise : « Qu'en ce cas, le preneur en
supporte les inconvénients ».
* 142 Lire Art. 106
alinéa 4 AUDCG.
* 143V. Art. 127
alinéa 2 AUDCG.
* 144Cf. Art. 116 et 117
AUDCG.
* 145Les travaux de
constructions sont donc ceux entrepris par un bailleur ou par le locataire ou
par des entreprises de construction qui sont leurs auxiliaires du point de vue
d'un contrat de bail. Cette notion est large, elle englobe aussi bien
l'édification complète d'un bâtiment, que
l'exécution des tâches partielles, telles que l'aménagement
des locaux, leur entretien, les réparations, les transformations ou les
démolitions.
* 146GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace Ohada, Op. cit,
p. 94.
* 147 V. art 1724
alinéa 2 du code civil.
* 148V. Art. 106 AUDCG.
* 149 V. Art. 106 du nouvel
AUDCG.
* 150 Cet article
dispose : « [Si pendant la durée du bail, la
chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le
bail est résilié de plein droit ; si elle n'est
détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances
demander ou une diminution des loyers...] ».
* 151 Cass, 3è civ,
arrêt n° 89-13769 du 11 juillet 1990, aff. Mlle X. C/ sieur Y,
Légifrance.
* 152CA Paris,
3è ch., pôle 5, arrêt n° 16/ 09460 du 24
janvier 2018, Légifrance.
* 153Lire art. 134
AUDCG.
* 154Or c'était le
cas avec l'article 1724 alinéa 2 du code civil français qui
fixait ce délai à plus de 40 jours.
* 155 V. Art. 381 du code
civil congolais livre III.
* 156MULAMBA (R.),
« Le bail à usage professionnel : un régime
juridique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs
professionnels », in Juri-afrique, publié le 03 mars 2017,
disponible sur
https://juriafrique.com,
consulté le 14 janvier 2020.
* 157C'est-à-dire
que 50000 /30j égal 1666 F par jour ; 1666X 10 jours égal
à 16660 FCFA, soit environ 17.000 FCFA.
* 158 CORNU (G.),
Vocabulaire juridique Quadrige, 12è éd, PUF,
Paris, 2018, p. 1107.
* 159 Cass. Civ.
3è ch. arrêt n°17-21630 du 06 septembre 2018, Aff.
Sté. Beaurivage C/ madame X et SCI l'Archédoise,
légifrance.
* 160 Arrêt
n°091/2016 du 19 mai 2016, Aff. Sotrad-ci C/ Pharmacie pierre et marie
curie et autres.
* 161 V. art. 106
alinéa 5 AUDCG.
* 162 TPI
Ngaoundéré,ord. n° 23/ORD du 27 juill. 2012,
OhadataJ-13-24.
* 163ISSA SAYEGH (J.), POUGOUE
(P.G.) et SAWADOGO (F.M.) (coord.), Traités et Actes uniformes
commentés et annotés, 4sè éd.
Juriscope, Jouve, 2012, p. 308.
* 164 CORNU (G.)
Vocabulaire juridique,Association Henri Capitant,Quadrige,
12è éd. PUF, Paris, 2018, p. 1056.
* 165 GATSI (J.),
Pratique des baux commerciaux dans l'espace Ohada, Op. cit.
p. 79.
* 166FAGES (B.), Droit
des obligations, 4è éd. LGDJ, Paris, 2013, p. 223.
* 167CA. Paris,
16è ch. A, 7 juin 2006, JurisData n°
2006-310528. Ceci peut également se déduire implicitement de la
lecture de l'article 106 du nouvel AUDCG.
* 168 CCJA, arrêt
n° 147/2017 du 29 juin 2017, aff. LAUVERGNE C/ SCI Indivision,
legiafrica.
* 169 CORNU (G.),
op.cit. p. 1055.
Bruylant, 2010, p. 937
* 170 VAN OMMESLAGHE (P.),
Droit des obligations, tome II, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 937.
* 171KEM CHEKEM (B. M.),
« La pérennité de la relation contractuelle dans le
bail à usage professionnel en droit OHADA », Penant
n° 907, avril-juin 2019, p. 201.
* 172Cass. Com., 12 juill.
1960, consorts Y C/ Epoux X, publié, disponible sur
http://www.legifrance.gouv.fr.
* 173KEM CHEKEM (B. M.), art.
Préc. P. 200
* 174Idem.
* 175 CA Com d'Abidjan,
1ère ch. arrêt n° 194/2019 du 02 mai 2019, aff.
Société civile immobilière, legiafrica.
* 176 KEM CHEKEM (B. M.), art.
Préc. P. 201.
* 177 NSIE (E.),
« Les sanctions de l'inexécution dans la vente commerciale en
droit uniforme africain », La Revue du CERDIP n° 1,
Vol. 2, janv-juin 2003, p. 7 ; Ohadata D-10-58, p. 8.
* 178 V. art. 106
alinéa 4 AUDCG.
* 179 « C'est
un moyen de défense qui permet à un débiteur d'être
provisoirement dispensé d'exécuter son obligation envers son
créancier tant que celui-ci, débiteur envers lui d'une obligation
réciproque ou connexe, n'a pas rempli son propre
engagement », CORNU (G.), Vocabulaire juridique
Quadrige, 12è éd. PUF, Paris 2018, p. 470.
* 180 V. art. 106
alinéa 6 AUDCG.
* 181MAGHIA (Q.), Le
nouvel équilibre dans le bail commercial depuis les dernières
réformes (2014-2018), thèse de doctorat, Université
de Toulouse Capitole, 2018, p. 1.
* 182GOYARD (S.), JACQUES
(F.), « Le droit, le juste, l'équitable », Salvator,
07/2014, LGDJ, Paris, p. 314.
* 183V. art. 116 et 117
AUDCG.
* 184C'est ce qui a
été posé dans l'arrêt n° 350 du 25 mars 2003,
rendu par la CA d'Abidjan, Ohadata J-03-278.
* 185C'est une clause au
titre de laquelle, le loyer sera automatiquement et de plein droit
révisé sur une base périodique et sur la base d'indices de
référence. Lire aussi, YOMBO DIALLO (A.), « Le juge et
la révision du loyer-bail à usage professionnel »,
publié le 22 juill. 2019, par contentieux des affaires, p.
5.
* 186Cet article
dispose : « « À défaut d'accord
écrit entre les parties sur le montant du nouveau loyer, la juridiction
compétente statuant à bref délai, est saisie par la partie
la plus diligente. Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction
compétente tient notamment compte des éléments
suivants : la situation des locaux, leur superficie, l'état de
vétusté, le prix des loyers commerciaux couramment
pratiqués dans le voisinage pour les locaux similaires ».
* 187Cour d'appel de
Niamey, Ch. Com. Spécialisée, arrêt n° 33 du 20
août 2018, Legiafrica.
* 188CA d'Abidjan,
arrêt n°236 du 10 février 2004, Aff. Société de
coordination et d'ordonnancement (SCO Afrique de l'Ouest) C/ Caisse autonome
d'amortissement (CAA), OhadataJ-04-495.
* 189CA de Lomé, ch.
Civ. arrêt n°106/2010 du 24 juin 2010, aff. :
Société ROMEX-TOGO C/ WILSON Héritiers,
OhadataJ-11-105.
* 190CA Littoral,
arrêt n°96/REF du 28 juin 2003, OhadataJ-06-177.
* 191 TPI Cotonou, jgt.
n° 018/2ème ch. Com., 10-5-2001, aff. ADJANOHOUN Odette
C/ Héritiers ASSOURAMOU Mathias, OhadataJ-04-228 ; V.
aussi jgt. n° 236 du 14 mai 2003, TGI d'Ouagadougou, OUEDRAGO Sibiri C/
Burkina et Shell, OhadataJ-04-243.
* 192Arrêt
n°56/2016 du 21 avril 2016, CCJA, 1ère ch.
* 193 CCJA, arrêt
n°036/2008 du 03 juillet 2008, aff.Société Burkina SHELL C/
OUEDRAOGO Sibiri, Juridata n° J036-07/2008.
* 194Cour suprême
côte d'ivoire, arrêt n° 122 du 04 mars 2004,
Ohada.com/OhadataJ-05-351, Actualités juridiques
n°49/2005 p. 218.
* 195TPI
d'Ekounou,jgt.n°03/com du 10 février 2011, Aff. : FOKA Gabriel
C/ KOUNTCHOU Michel Ohada.com/Unida.
* 196 Tribunal
Régional Hors Classe de Dakar,jgt. n° 1592 du 28 août 2001,
aff. : ABDARAKHMANE NIAKATE C/ Abdel MAGIB LAKLALECH,
OhadataJ-05-57 ; Arrêt n° 022/2018 du 20
décembre 2018, CA de commerce d'Abidjan.
* 197 CA Com. d'Abidjan,
arrêt n° 022/2018 du 20 décembre 2018,
legiafrica.com.
* 198Tribunal
Régional Hors Classe de Dakar, jgt. n°153 du 22 janvier 2002,
aff. : AKDAR Kamil C/ Mohamed
FETTOUNYOhada.com/OhadataJ-05-58.
* 199 CCJA, arrêt
n° 054/2018 du 11 décembre 2008, aff. ROCHE Jean C/ TIDOU Ladji et
DJOMAN EZAN, legiafrica.
* 200 Côte d'ivoire,
Ch. Jud. de cassation,arrêt n°122 du 4 mars 2004, CS, ,
Actualités Juridiques n° 49/2005, p. 218,
OhadataJ-05-351.
* 201Tribunal
Régional Hors Classe de Dakar, jgt. n°153 du 22 janvier 2002,
aff. : AKDAR Kamil C/ Mohamed FETTOUNY,
Ohada.com/OhadataJ-05-58.
* 202« [Le
bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à
durée déterminée ou indéterminée, sans avoir
à régler l'indemnité d'éviction, dans les cas
suivants : 1°)... ;
2°) S'il envisage de démolir l'immeuble
comprenant les lieux loués et de le reconstruire. Le bailleur doit
justifier la nature et la description des travaux
projetés(...)] ».
* 203CA Yaoundé
n°282/Civ/03-04 du 23 juin 2004, Restaurant CHINATOWN C/ MEUYOU Michel
Juriscope.org ; Ohada.com/Ohadata J-06-89.
* 204CCJA, 2è ch.
n°111/2015 du 22 octobre 2015, Ohadata J-16-104, DIALLO
Sékou C/ FALL Ibnou, FALL Sidi et autres.
* 205KEM CHEKEM (B. M.),
« La pérennité de la relation contractuelle dans le
bail à usage professionnel en droit Ohada », Penant
n°907, Paris, avril-juin 2019, p. 186. A titre comparé, il est
intéressant de souligner qu'en droit français, cette mesure est
expressément énoncée à l'article L.145-28 du code
de commerce en ces termes : « Aucun locataire pouvant
prétendre à une indemnité d'éviction ne peut
être obligé de quitterles lieux avant de l'avoir reçue.
Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les
lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré
(...) ». V. également CCJA arrêt n° 031/2018
du 08 février 2018, www.legiafrica.com.
* 206CCJA, arrêt
n° 33 du 26 mai 2005, KOITA Bassidiki C/ FABRIS Oscar, Recueil de
jurisprudence de la CCJA n° 5 janv-juin 2005 Vol.2, p. 9.
* 207CA Yaoundé,
arrêt n°282/civ du 23 juin 2004, Restaurant CHINATOWN C/ MEUYOU
Michel, Juridis Périodique n°72, 2007, p. 104. obs. F.
Anoukaha.
* 208CCJA, arrêt
n° 33 du 26 mai 2005, KOITA Bassidiki C/ FABRIS Oscar, Recueil de
jurisprudence de la CCJA n° 5 janv-juin 2005 Vol.2, p. 9. Le
Juris-Ohada n° 4/2005, juillet-septembre 2005, p. 2.
* 209CA Dakar, ch. civ. et
com. Arrêt du 20 février 2003, DIBA Sérigne C/ TOURE
Maréma, Ohadata J-03-144.
* 210SANTOS (A. P.),
commentaire sous art. 95 AUDCG (1997), in OHADA, traités et actes
uniformes commentés et annotés, Juriscope, 2002, p. 213.
* 211KEM CHEKEM (B. M.),
« La pérennité de la relation contractuelle dans le
bail à usage professionnel en droit Ohada », Penant
n°907, avril-juin 2019, p. 186 ; lire aussi CA Centre, arrêt
n° 108/civ du 12 décembre 2003, FOMAKA Gwei C/ La SIERKA
* 212 Cf. art. L.145-17 C.
com.
* 213KEM CHEKEM (B. M.),
Art. préc. p. 187.
* 214KEM CHEKEM (B. M.),
ibid. p. 187.
* 215 CA Centre, arrêt
n° 42/civ. Du 1er févr. 2013, aff Dame TSOMBU née
KEUATSOP C/ TCHOUNDJA Joseph, inédit.
* 216 CCJA,
3è ch., arrêt n° 204/2019 du 27 juin 2019,
legiafrica.
* 217CA Abidjan,
arrêt n° 288/2018 du 29 mai 2019, 4è ch. de commerce. CA
Yaoundé, arrêt n°342/civ du 28 juillet 2000, ZEUDJA KEMADJOU
C/ SARL Diffusion Sciences et Techniques, obs. B.M. Kem Chekem, Juridis
Périodique n°67, 2006, p. 37.
* 218 Trib. Régional
Hors Classe de Dakar, n°1712 du 25 octobre 2000,
Ohada.com/Ohadata J-05-60.
* 219CA Ouagadougou,
arrêt n°47 du 19 juillet 2019, FAHO Cyprien,
légiafrica.
* 220Pour se faire, il doit
d'abord servir une mise en demeure préalable à la saisine du
juge. Lire à ce sujet, TIODA TEIKEU (W.G.),L'expulsion du preneur
professionnel en Droit de l'OHADA, mémoire de Master, Droit des
affaires, Université de Dschang, 2019, p. 46.
* 221 CA Dakar, ch. civ. et
com.1 arrêt n°168/2005 du 18 février 2005,IBANEZ C/ SCI
Touba, Ohadata J-06-186, note Bakary DIALLO, Penant n°
855, p. 250. Lire aussi Supra n° 186.
* 222KAMGA SIEWE (L.C.),
« L'indemnité d'éviction en droit commercial
OHADA », Juridis Périodique n°114, 2018, p.
154.
* 223 Idem.
* 224TGI Wouri, jgt.
n°0002 du 15 janvier 2013, SociétéTOY'S CENTER SARLC/ A.
ERNEST, importé le 22 novembre 2019, Juricaf.
* 225CA Ouagadougou,
arrêt n°02 du 18 janvier 2008, inédit.
* 226 CA Ouagadougou,
arrêt n°056 du 04 décembre 2009, SAWADOGO Pelga C/ DIOP Awa,
Ohadata J-12-174.
* 227CCJA, Arrêt n°
017/2006 du 26 octobre 2006, aff. SONATEL C/ Société
d'exploitation de la clinique SOKHNA FATMA, Juridicata n°
J017-10/2006.
* 228 CA Douala,
arrêt n°96/REF du 28 juin 2003, POUAKAM Jean C/ TOKO Nobat,
OhadataJ-06-177, obs. J. Issa-Sayegh.
* 229CCJA arrêt
n° 036/2008 du 03 juillet 2008, cité par P. G. POUGOUE et autres,
Les grandes décisions de la cour commune de justice et
d'arbitrage, l'Harmattan, 2010, p. 30
* 230Cf. Supra note
(178).
* 231KEM CHEKEM (B. M.),
« La pérennité de la relation contractuelle dans le
bail à usage professionnel en droit Ohada », Penant
n°907, avril-juin 2019, p. 187. Également à titre
comparé, il a été jugé en droit français que
le bailleur a toujours une possibilité de mettre en oeuvre son droit de
repentir.
* 232Il s'agit de la
diminution des loyers et de la suspension du bail prévus par l'article
106 du nouvel Acte uniforme. Pourtant le bailleur ne bénéficie
que deux avantages.
* 233Il convient de
préciser que l'équilibre s'apprécie subjectivement. C'est
dire que chaque partie a sa conception de la notion d'équilibre.
* 234MAGHIA (Q.), Le
nouvel équilibre du bail commercial depuis les dernières
réformes (2014-2018),Thèse de Doctorat,
Université de Toulouse, 2018, p. 13.
* 235ISSA SAYEGH (J.),
POUGOUE (P.G.) et SAWADOGO (F.M.) (coord.), Traités et Actes
uniformes commentés et annotés, 4è
éd. Juriscope, Jouve, 2012, p. 297.
* 236V. art. 107 nouvel
AUDCG.
* 237 V. Supra
(note 43).Ainsi, les grosses réparations sont celles qui concourent
à la solidité et la stabilité de l'immeuble, de même
que les éléments qui assurent le clos, le couvert et
l'étanchéité. C'est le cas par exemple, de la
réfection totale de la toiture, la construction des murs de
soutènement, des puisards, des travaux permettant de rendre le local
conforme à la destination choisie etc.
* 238V. Supra (note
82).
* 239Cass. Civ.,
3è, 19 déc. 2000, AJDI, 2001, p. 421, obs. S.
BEAUGENDRE.
* 240 CA de commerce
d'Abidjan, 1ère ch. arrêt n°232/2018 du 29
novembre 2018.
* 241C'est le juge qui fixe le
nouveau montant du loyer et non l'expert.
* 242Il s'agit entre autres
de la situation des locaux, de leur superficie, l'état de
vétusté et les prix des loyers commerciaux couramment
pratiqués dans le voisinage pour les locaux similaires. Cf. art. 117
AUDCG.
* 243V. art. 105, 106, 116,
117, 131 AUDCG.
* 244MAGHIA (Q.), Le
nouvel équilibre du bail commercial depuis les dernières
réformes (2014-2018), thèse de Doctorat,
Université de Toulouse, 2018, p. 527.
| 
