Memoire Online - Dynamique urbaine et gestion foncière dans les villages intégrés à la ville. Le cas de Sapia, Tagoura et Zakoua à Daloa (Côte d’Ivoire).

INTEGRES .48
CHAPITRE 3 : L'ORGANISATION FONCIERE A SAPIA, TAGOURA ET ZAKOUA49 CHAPITRE 4 : LA PRODUCTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES...54

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE .68
TROISIEME PARTIE : L'IMPACT DE LA DYNAMIQUE URBAINE SUR

LA GESTION FONCIERE DES VILLAGES INTEGRES 65
CHAPITRE 5 : L'IMPACT SOCIO-ECONOMIQUE DE LA DYNAMIQUE URBAINE

SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES 66
CHAPITRE 6 : L'IMPACT SPATIO-ENVIRONNEMENTAL DE LA DYNAMIQUE URBAINE SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS

MCLAU : Ministère de la Construction, du Logement, de l'Assainissement et de

AVANT PROPOS

Dans le cadre de notre formation universitaire, il nous est soumis un mémoire de recherche en Master 2, en vue de l'obtention du diplôme de MASTER.

Le thème de notre mémoire est : « Dynamique urbaine et gestion foncière dans villages intégrés à la ville : le cas de Sapia, Tagoura et Zakoua à Daloa (Côte d'Ivoire) ».

Loin d'être une étude exhaustive, notre travail est une modeste contribution aux nombreuses recherches déjà faites sur le foncier urbain en Côte d'Ivoire. Cette étude s'intéresse à l'ensemble des villes ivoiriennes même si l'étude approfondie est faite à partir de l'exemple de la ville de Daloa.

REMERCIEMENTS

Nous tenons à adresser nos sincères remerciements à tous ceux qui ont contribué à notre formation, à la réalisation de nos travaux de recherche ou à la production de ce mémoire.

Nous remercions la Présidente de l'Université Jean Lorougnon Guédé, Professeur TIDOU Abiba Sanogo épse KONE, le Directeur de l'Unité de Formation et de Recherche des Sciences Sociales et Humaines, Professeur KONE Issiaka, le Vice-Directeur, Dr MAFOU Kouassi Combo et le Chef du département de Géographie, Dr OUATTARA Sahoti pour la qualité de l'encadrement.

Nous remercions sincèrement le Professeur KOFFI Brou Emile, notre Directeur scientifique, et Dr YAO Kouassi Ernest, notre encadreur, pour leur disponibilité et l'intérêt qu'ils portent à notre sujet. Nous remercions également Dr TRAORE Kinakpefan Michel et Dr GUELE Gue Pierre pour leurs observations qui nous ont été très utiles.

Nous sommes reconnaissants envers tous les Enseignants-Chercheurs du département de Géographie et ceux du département d'Histoire à qui nous adressons nos remerciements pour la qualité de la formation dont nous avons bénéficié. Nous remercions également Dr TRA Bi Crolaud Sylvain de l'UFR Agroforesterie pour ses encouragements.

Nous associons à ces remerciements M. GRAGBO Pepe Félix, M. GROGUHE Lago et M. HANON Digbeu, respectivement chefs de Zakoua, Tagoura et Sapia, M. HONE Jacques, Secrétaire Général de la notabilité de Sapia ; M. YAO N'Goran Bazin, Directeur Général du Cabinet International d'Appui au Développement Local ; M. ASSAMOI Diby Albert, Président de l'Association des Propriétaires Terriens de Daloa Commune ; M. KOUAKOU Severin du service topographie et lotissement de la Direction Régional du Ministère de la Construction et de l'Urbanisme ; M. YAO Kouamé Simplice du service des Cadastres et impôt ; pour la qualité des informations à nous fournies.

Nous remercions sincèrement M. AKOTO Assamoi Ernest, Secrétaire Général de l'APTDC, et Directeur Général de l'Agence Immobilière et Services en Côte d'Ivoire, Mme YAPI Thierry Anne Delphine épouse AKOTO ; M. GBALOU Joachin ; Mme AKPOUE Amenan Christine ; pour tous leurs soutiens.

Nous remercions M. N'GOTTA Kouadio Rémi, notre père, et Mme KORO Amenan Rebecca, notre tendre mère, et toute la famille N'GOTTA dont l'amour et le soutien est plus que vital.

Nous remercions enfin, tous ceux qui, de près ou de loin, ont contribué à la réalisation de ce travail dont les noms ne sont pas mentionnés ici.

RESUME :

Eu égard à son extension spatiale remarquable, la ville de Daloa a atteint aujourd'hui les villages périurbains Sapia, Tagoura et Zakoua. Il est question pour les propriétaires coutumiers de mettre leurs parcelles à disposition. La présente étude vise à connaître l'impact de la dynamique urbaine de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua. La méthodologie adoptée repose sur l'exploitation d'une littérature abondante en la matière, complétée par des visites de terrain, des entretiens avec les gestionnaires de la ville (Directeur Régional de la Construction et de l'Urbanisme, Maire) et une enquête par questionnaire auprès des propriétaires terriens de Sapia, Tagoura et Zakoua. Les nouveaux lotissements s'ouvrent sur des parcelles qui ont été déjà l'objet de transactions, soit entre autochtones Bété et populations étrangères à la région (allochtones et allogènes), soit entre la Mairie et les demandeurs de terrains à bâtir. Les opérations de lotissement et la vente des terrains, soutenues par une forte spéculation foncière, entraînent des litiges fonciers qui fragilisent la cohésion sociale. Du fait de ces litiges, les lots sont insuffisamment mis en valeur, enlaidissant ainsi le paysage urbain.

Mots clés : Daloa, dynamique urbaine, logiques intégratives, villages périurbains.

ABSTRACT:

Due to its remarkable spatial extension, the city of Daloa has today reached the peri-urban villages of Sapia, Tagoura and Zakoua. It is customary landowners to make their plots available to the city. The study aims at a better knowledge of the integrative logics of the peri-urban villages Sapia, Tagoura and Zakoua in the city of Daloa. The methodological approach adopted is based on the exploitation of an abundant literature on the subject, supplemented by field visits, interviews with the managers of the city (Regional Director of Construction and Town Planning, Mayor) and a questionnaire survey of landowners in Sapia, Tagoura and Zakoua. The new subdivisions open on plots that have already been the subject of transactions, either between indigenous Bété and foreign populations in the region (non-native and non-native), or between the town hall and the applicants for building land. These subdivision operations and the sale of land, supported by high land speculation, lead to land disputes that weaken social cohesion. Because of these disputes, the lots are insufficiently developed, thus disfiguring the urban landscape.

INTRODUCTION GENERALE

1. COMPREHENSION DU SUJET

Le processus de changement et de transformation des modes d'utilisation de l'espace, des modes de production économique et des modes de consommation, se traduit sur le territoire ivoirien par deux modalités : le gonflement démographique et la multiplication des villes. Bien qu'en baisse, le taux de croissance annuelle de la population urbaine reste élevé : de 3,8% sur la période 1975-1988, le taux de croissance annuelle est passé à 3,3% entre 1988 et 1998, puis à 2,6% entre 1998 et 2014 (RGP 1975 ; RGPH 1988, 1998 et 2014). Les agglomérations rurales franchissent rapidement le cap de gros village et deviennent des villes, soit par le biais de l'équipement en infrastructures, soit par l'érection à un niveau supérieur de l'échelon administratif de l'organisation territoriale ou par l'intensification des activités d'échanges. Ces villes s'agrandissent sur leurs marges et atteignent les villages périphériques. L'intégration des villages périphériques à la ville impose aux propriétaires coutumiers de mettre leurs portions de terre à disposition.

En outre, fortement centralisée depuis la période coloniale, la gestion foncière urbaine en Côte d'Ivoire a connu une évolution significative depuis 2013. Jusqu'en 2013, les lotissements administratifs étaient initiés par les sous-préfectures et les mairies : la mairie était chargée des lotissements du périmètre communal tandis que la sous-préfecture intervenait en dehors de celui-ci. Il était instauré une commission d'attribution de lots comprenant des représentants de la préfecture, de la sous-préfecture ou de la mairie, selon le cas, du cadastre et de la construction. En 2014, l'Etat consolide les droits coutumiers et donne la possibilité aux communautés villageoises et aux détenteurs de droits coutumiers fonciers d'initier le lotissement de leurs parcelles. Cette nouvelle disposition règlementaire eut pour effet d'accroitre le pouvoir et le rôle des populations autochtones, les mettant ainsi au coeur de la production foncière.

A Daloa, les nouveaux lotissements s'ouvrent sur des parcelles qui appartiennent aux propriétaires coutumiers des villages périurbains Sapia, Tagoura et Zakoua. Or, 80% de ces parcelles sont utilisées à des fins agricoles ou ont été cédées à des allochtones et / ou à des allogènes qui les utilisent à cet effet (Notre enquête, 2018). Aussi, le patrimoine foncier de ces villages intégrés est-il soumis à de fortes pressions du fait de la concurrence que se livrent les acteurs de la production foncière. La présente étude vise à montrer l'impact de la dynamique urbaine de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua.

2. JUSTIFICATION DU CHOIX DU SUJET

Trois raisons justifient le choix de notre sujet intitulé : « Dynamique urbaine et gestion foncière dans les villages intégrés à la ville : le cas de Sapia, Tagoura et Zakoua à Daloa (Côte d'Ivoire) ».

La première raison est d'ordre scientifique. En effet, l'étude est portée sur le phénomène de l'urbanisation et ses implications sur l'espace rural environnant. Il est question dans ce mémoire connaître l'impact de l'intégration des villages périurbains à la ville de Daloa. Par ailleurs, l'institution Universitaire a pour vocation de promouvoir le développement local et universel. D'où l'intérêt accordé aux problèmes de développement que rencontre la ville de Daloa qui abrite l'Université Jean Lorougnon Guédé.

La deuxième raison est d'ordre social. Au plan social, les problèmes que pose l'intégration des villages aux espaces urbains sont considérables et perceptibles à tous les niveaux. L'intégration des villages Sapia, Tagoura et Zakoua à la ville de Daloa pose des problèmes d'aménagement et de gestion foncière. Aussi, les populations sont-elles exposées à des problèmes d'accès au foncier, au logement, aux équipements et infrastructures et à des problèmes d'accès à un cadre de vie salubre.

La recherche scientifique étant un outil d'aide décisionnel pour les administrateurs des territoires, ce mémoire pourrait servir de guide aux décideurs et aux gestionnaires des villes ivoiriennes en général, ceux de la ville de Daloa en particulier. En outre, cette étude pourrait constituer une base de données pour l'aménagement et une meilleure gestion des villes ivoiriennes.

La troisième raison est d'ordre personnel. En effet, c'est le rôle du chercheur de théoriser tout ce qui apparait comme donnée empirique que l'on peut observer. Par conséquent, les effets des mutations de l'espace rural sont perceptibles et irréversibles. Ces mutations ont un impact sur le développement socio-économique et spatio-environnemental, tant des espaces ruraux en mutation que de la ville en croissance. Toutes choses qui ont animé notre curiosité et aboutit à la formulation de ce sujet de recherche.

3. REVUE DE LA LITTERATURE

A l'échelle du monde et plus particulièrement dans les pays en développement, la relation entre l'étalement des villes et la gestion foncière est une préoccupation majeure de développement ; la question foncière étant au coeur de tous processus de développement territorial. Pour appréhender cette étude, nous avons passé en revue les écrits relatifs aux

thématiques suivantes : les facteurs de la dynamique urbaine ; l'étalement urbain ; la gestion foncière ; la transformation des espaces périurbains.

3.1. Les facteurs de la dynamique urbaine

La dynamique urbaine est un phénomène étroitement lié à la croissance démographique. Ainsi, HAERINGER P. (1977) affirme que : « l'extension d'Abidjan a été rapide parce qu'il fallait assumer sans trop de mal plusieurs doublements de la population ». De même CHALINE (2000, p. 21) explique que les transformations des villes dépendent à la fois des facteurs exogènes dont les courants migratoires traduisent bien l'importance et d'une dynamique interne qui s'exprime notamment par la mobilité résidentielle et par les changements progressifs dans l'occupation sociale de l'espace intra-urbain.

Selon VÉRON J. (2008, p.14), « la ville s'agrandit par l'arrivée de migrants désireux d'échapper à la misère rurale, le poids démographique des villes augmente, les décideurs qui y vivent tendent à favoriser les villes, lors de l'attribution des ressources publiques, les villes deviennent encore un peu plus attractives, de nouveaux migrants arrivent en ville, le pouvoir politique des villes est renforcé ». Ainsi, DURREAU F. (2008) explique que « la proportion de la population résidant en ville augmentera dans les prochaines décennies, et même si les migrations depuis les campagnes vers les villes diminuent, la jeunesse des structures par âges des populations résidant déjà en ville entretiendra des rythmes d'accroissement élevés, supérieurs à ceux observés en milieu rural ».

Quant à VÉRON J. (2008, p. 4), il indique qu' « un pays dans lequel la proportion des citadins est réduite est aussi un pays peu avancé dans la transition de sa fécondité. Cependant, la relation entre croissance de la population totale et taux d'urbanisation pourrait être inverse : la croissance démographique serait d'autant plus rapide que le degré d'urbanisation d'un pays serait bas, la transition démographique étant moins avancée dans un pays peu urbanisé ».

Cette pensée est corroborée par Miguel Villa (1996) qui a distingué les pays d'Amérique latine en fonction de leurs niveaux d'urbanisation pour voir quel lien pouvait être établi avec le degré d'avancement de la transition démographique. Les pays les plus urbanisés, comme l'Argentine, le Chili et l'Uruguay, dont les taux étaient supérieurs à 85 % à la fin de la décennie 1980, étaient les plus avancés dans la transition démographique. Les pays moins urbanisés comme le Guatemala, Haïti et le Honduras (taux inférieurs à 45

%) amorçaient alors seulement leur transition démographique. Les pays ayant des niveaux d'urbanisation intermédiaires présentaient quant à eux une certaine diversité, leur degré d'avancement dans la transition démographique ne correspondant pas à la hiérarchie des taux d'urbanisation.

Selon l'agence européenne pour l'environnement (rapport 2006, p. 6), « la croissance démographique des agglomérations n'explique désormais qu'une partie de l'étalement urbain. L'étalement urbain intervient dans une zone donnée lorsque le taux d'occupation des terres et la consommation de celles-ci à des fins d'urbanisation sont plus rapides que la croissance de la population sur une période donnée. Il est plus causé par l'évolution des modes de vie et de consommation que par celle de la population »

Par ailleurs, la dynamique urbaine est impactée par le développement des activités économiques. C'est ce qui justifie les propos d'ATTA K. (1978) qui indique que la ville résulte de l'inscription sur le terrain de la croissance économique : « les espaces urbains se sont toujours organisés à partir d'un seul ou de deux grands axes routiers qui traversent la ville en largeur et en longueur ». Poursuivant, il affirme que « l'extension spatiale de la ville de Bouaké s'est faite à partir de la gare qui a ravi le rôle de centre de gravité de la ville au poste militaire. Cette extension spatiale est aussi le fruit du fort attrait de la ville lié à son rôle de centre administratif régional et d'une forte immigration (ATTA K. 1984).

Selon KADET B. (1999), la dynamique de l'extension de Guiglo a été possible grâce à la politique de développement économique et social de l'Etat ivoirien. Guiglo a bénéficié d'importants investissements à la fin des années 1960 (FRAR, FIAU et plans quinquennaux). A ce propos, FUJITA et THISSE (2003) indiquent que « l'agglomération serait la contrepartie territoriale de la croissance économique ».

Quant à BEAUCIRE F. et al. (2007, p. 22), ils soutiennent que « si dans le cadre du développement des activités de service, les emplois ont tendance à se polariser dans le centre de l'agglomération, les coûts du foncier subséquents ont tendance à reléguer les activités consommatrices d'espace dans le domaine périurbain ».

En revanche, POLESE M. (2010, p.5), explique que « la relation positive entre taille urbaine et productivité ne se vérifie qu'à l'intérieur d'un même pays, non pas entre pays. L'effet positif de la taille urbaine disparait dès que l'on fait entrer des différences nationales de développement. La contribution de l'agglomération (par voie d'urbanisation ou de croissance urbaine) aux hausses de productivité est statique par l'intermédiaire de la répartition spatiale des ressources ». De même, VÉRON J. (2008, p. 2) soutient que

« l'accumulation de la population dans des cités toujours plus grandes serait devenue un phénomène largement autonome, voire "antiéconomique", particulièrement dans les pays en développement ».

3.2. L'étalement urbain

L'étalement des villes est un phénomène géographique qui a intéressé de nombreux

auteurs. Selon Philippe JULIEN, (2005, p. 3), « On désigne couramment par « étalement urbain » le résultat de la propension des habitants à s'installer, de préférence dans un habitat pavillonnaire, à la périphérie des villes. Cela résulte parfois de choix individuels comme le désir de disposer d'un jardin (généralement petit dans le cas des lotissements) ou celui d'éviter une certaine promiscuité inévitable dans les logements collectifs de la ville. Cela peut résulter aussi de contraintes : par exemple l'élévation des coûts fonciers au centre-ville rend parfois difficile l'accès à un logement décent pour une famille qui s'agrandit »

De même, CUNHA A. et al. (2000, p. 16) expliquent que l'étalement urbain est un processus de dispersion du bâti et de dilatation de l'espace urbain embrassant successivement des «hinterlands» ruraux par annexion et incorporation. Il est marqué par

trois évolutions généralement corrélées: la croissance de l'emprise au sol des composantes urbaines (bâtiments, ouvrages de génie civil, infrastructures de transport, etc.); la dispersion des éléments urbains dans le territoire; la multiplication, l'élargissement et l'allongement des réseaux de transports urbains.

Cet avis est également partagé par ENAULT (2003) qui indique que tout comme un

processus de diffusion classique, l'étalement urbain procède donc par contagion. La transformation s'opère par simple contact entre l'agglomération et la campagne mais également par « échauffement ». Ainsi, le foyer urbain polarise un large périmètre rural dont le « potentiel de croissance » décroît à mesure que l'on s'éloigne du centre de la ville. Tel un feu de forêt, la ville consume les surfaces les plus proches tout en envoyant des mèches enflammées sur de longues distances. Ces dernières sont à l'origine de nouveaux feux secondaires agissant comme le foyer principal.

Selon GEDDES (1949), « toute ville tend à s'accroitre : la fonction même en vue

de laquelle cette ville a été créé prend une place croissante ; d'autres fonctions viennent s'y adjoindre. Chaque fonction réclame un personnel de plus en plus nombreux ; l'immigration pousse à l'inflation des fonctions et du personnel. Puis l'élévation du niveau de vie nécessite des logements plus nombreux, plus spacieux ». Poursuivant, il explique que cet

accroissement est fait de diverses manières tantôt par entassement, tantôt par projection vers l'extérieur. Ceci dépend des époques, de la puissance technique et financière, mais aussi des relations entre la ville et son arrière-pays.

BEAUJEU-GARNIER (2006) affirme qu'il s'agit d'une « projection de la ville hors d'elle-même. C'est un processus en évolution constante ». Ainsi, « l'étalement urbain peut se définir comme la densification de territoires situés de plus en plus loin du coeur de la ville » (Philippe JULIEN, 2005, p. 3).

De leur côté, BEAUCIRE F. et al. (2007, p.7) pensent que « l'étalement urbain caractérise le phénomène de croissance de l'espace urbanisé de façon peu maîtrisée, produisant un tissu urbain très lâche, de plus en plus éloigné du centre de l'aire urbaine dont il est dépendant ».

Pour DERRUAU (1998), la dynamique urbaine présente trois aspects : un aspect spatial, un aspect fonctionnel et un aspect démographique. L'aspect spatial s'intéresse aux étapes d'extension de la ville. L'aspect fonctionnel concerne la succession des fonctions d'adaptation aux circonstances historiques qui ont conduit à la ville actuelle. L'aspect démographique est l'installation d'une population du fait de l'aspect fonctionnel de la ville.

Dans son étude sur l'impact des unités industrielles de transformation du bois sur le développement urbain à Daloa, YAO K. E. (2014) explique que la dynamique spatiale de la ville de Daloa est remarquable. La rareté des terrains oblige les demandeurs pressés de se bâtir un toit à s'installer de façon provisoire sur les marges de la ville dans l'espoir qu'un lotissement éventuel ferait d'eux des propriétaires définitifs. Le faisant, ces occupants provisoires participent à l'étalement de la ville sur ses marges.

Allant dans le même sens, KOUAME G. et al. (2016, p. 24) expliquent que « dans le District d'Abidjan, l'urbanisation accélérée s'effectue au détriment de nombreux villages. Ce phénomène provoque généralement le déguerpissement des populations riveraines des zones concernées. Les lotissements, qui en sont la matérialisation, donnent lieu à une compensation financière destinée à assurer la réinstallation des populations concernées par de telles opérations ».

Dans notre étude, le concept de l'étalement urbain a pour synonyme la croissance urbaine, l'extension de la ville.

3.3. La transformation des espaces périurbains

Selon le dictionnaire de la géographie de Pierre GEORGE et Fernand VERGER (2004, p. 314), le périurbain est l'espace rural situé en périphérie d'une ville et de sa banlieue et qui est l'objet de profondes transformations paysagères, fonctionnelles, démographiques, sociales, culturelles, voire politique.

Concernant notre travail, les villages Sapia, Tagoura et Zakoua sont incorporés à la ville de Daloa, d'où l'utilisation du concept de village intégré ou village-quartier.

Selon CUNHA A. (2000, p. 17), « la périurbanisation se caractérise par l'émergence de configurations urbaines discontinues de l'agglomération morphologique, situées à la périphérie des couronnes suburbaines et caractérisées par une faible densité, une faible diversité (sociodémographique), mais aussi par une bonne accessibilité au reste de l'espace urbain

La périurbanisation est un phénomène étroitement lié au développement des transports. Pour DESJARDINS X. (2017, p. 4), « le développement périurbain est l'aspect le plus visible d'une transformation de l'ensemble des espaces urbains sous l'effet de la vitesse devenu accessible au plus grand nombre ».

D'après SERRANO J. (2007, p. 3), « la croissance des pôles urbains tend à se reporter sur les espaces périphériques plutôt que sur les espaces centraux. En résultent des espaces particuliers, tant dans leur morphologie (l'habitat y est peu dense), que dans leur fonctionnalité ou leur rapport à la ville (leur accessibilité aisée permet les migrations quotidiennes mais principalement en voiture), que sont les espaces périurbains ». Cette pensée corrobore celle de DAVODEAU H. (2005, p. 3) qui affirme que « le processus de périurbanisation se caractérise par la diffusion urbaine en couronnes successives et s'appuie sur deux mécanismes principaux : le marché foncier et les mobilités journalières de travail ».

Pour JULIEN P. (2005, p. 3), « la périurbanisation est le fait de l'extension spatiale de l'habitat mais également des infrastructures de transport et des activités : ces extensions devraient également être considérées parallèlement à celle de l'habitat ».

Quant à PRAT A. (2010, p. 22), il affirme que « la frange urbaine est convoitée par tous les citadins, ceux qui sont en quête de terrains légalisés, et les autres, résidant en zones loties régulières et qui désirent cumuler plusieurs parcelles au sein de leur groupe familial, étoffant ainsi un patrimoine foncier qui témoigne de leur intégration urbaine ».

En outre, la périurbanisation est un phénomène lié au développement de nouveau mode de vie. Pour EGGERICKX et al. (2002), « l'espace périurbain apparaît comme socio-démographiquement privilégié, conséquence directe des flambées des marchés fonciers et immobiliers qui le caractérisent, mais au sein duquel de fortes disparités de revenus apparaissent ».

DESJARDINS X. (2017, p. 4), énonce que « la réalité périurbaine : ce n'est pas seulement l'extension de la « tache urbaine » ou l'augmentation des zones pavillonnaires, c'est aussi l'extension de « bassins de vie urbains » qui agrègent de plus en plus larges zones rurales ».

Pour AYDALOT (1985), la périurbanisation est liée au développement de modes de vie nouveaux, surtout au développement de la maison individuelle et implique souvent des taux de motorisation privée élevés.

Pour VANIER M. (2000, p. 106), « le tiers espace [...] désigne un espace hybride, complexe, partagé entre villes et campagnes, relevant de logiques qui sont à la fois urbaines et rurales, autrement dit ni strictement les unes, ni strictement les autres. Ces logiques habitantes, sociales, économiques, techniques, etc. ne peuvent être prises en compte exclusivement au nom de la ville ou au nom de la campagne, et par leur système d'action respectif : là où la société périurbaine mélange à dessein les composantes urbaines et rurales de son épanouissement, il est très vraisemblable que l'action collective, et en son sein l'action publique, doivent trouver leur efficacité dans le même mélange, autrement dit dans l'inter-territorialité ».

Selon DAVODEAU H. (2005, p. 3), « les paysages périurbains contemporains se présentent comme un glacis fluctuant et poreux, un assemblage de deux mondes qui n'existent dans nos représentations que par leur opposition l'un à l'autre. Fragmentés, incohérents, morcelés, temporaires, juxtaposés, fluctuants, discontinus, intermédiaires, ils déstabilisent notre grille de lecture des paysages (ruraux et urbains) en faisant émerger une autre réalité, composée à la fois d'héritages de paysages agraires (chemins, parcelles et exploitations agricoles, hameaux) et urbains (lotissements, zones d'activités, infrastructures et équipements) ».

DESJARDINS X. (2017, p. 3) fait remarquer que si la densité et la diversité dans la proximité sont les marques de la ville historique, de nouvelles urbanités s'inventent grâce à l'automobile et aux nouvelles technologies de l'information et la communication dans les espaces périurbains.

Selon JAUZE J-M. et NINON J. (1999, p. 4) les espaces périurbains sont le théâtre d'une croissance démographique élevée s'appuyant sur un solde migratoire positif. DUPONT V. (2005) affirme que « comprendre les dynamiques périurbaines est un préalable essentiel à toute entreprise de planification urbaine et régionale ».

3.4. La gestion foncière

ATTA K. (1984) soutient que la législation foncière de la Côte d'Ivoire fait de l'Etat le seul propriétaire de la terre. C'est lui qui par l'intermédiaire des procédures de lotissement change le sol rural en sol urbain.

Prenant l'exemple d'Abidjan, YAPI-DIAHOU (1981) fait remarquer que la gestion des terres Ebrié était assurée par trois échelons de pouvoir et d'autorité qui étaient les "Nana", le chef du village et le chef de famille. L'introduction de la notion « terre vacante et sans maître » par les colons va favoriser la confiscation des terres des populations autochtones au profit des gouvernants. Poursuivant, YAPI-DIAHOU (1990) explique que la création de la Société d'Equipement des Terrains Urbain (SETU) répondait au souci de lotir, de viabiliser, et d'aménager l'espace urbain afin de permettre à la SICOGI et à la SOGEFIHA d'assurer la construction de plusieurs logements à Abidjan.

Selon KOUAME G. et al. (2016, p. 25), « à Abidjan, on note la coexistence de deux organisations, traditionnelle et moderne, à savoir le/les autorité(s) coutumière(s) et l'administration, qui ont des procédures distinctes pour la gouvernance du foncier. Il en résulte un chevauchement des deux compétences et une gestion concurrente préjudiciables avec un risque réel de litiges ».

Quant à AKPINFA E. (2006, p. 48), il fait remarquer qu'au Bénin, le lotissement apparaît bien plus souvent comme une opération de régularisation de l'occupation anarchique par les populations des périphéries urbaines, une opération de remembrement et de restructuration du foncier en milieu urbain et périurbain. Poursuivant, il explique que les chefs de quartiers et les chefs traditionnels ou coutumiers sont des intermédiaires entre les autorités administratives et les ménages. En matière foncière, ils constituent des sources de renseignements importants pour la validité d'une propriété. En cas de vente de terrains entre particuliers, ils constituent le premier niveau d'officialisation de la procédure de vente.

ZIAVOULA R., (1987, p. 2) affirme qu'à Brazzaville, l'inexistence d'une publicité foncière permet aux propriétaires fonciers de choisir l'acquéreur, souvent en fonction du degré de relation qui existe entre lui et la personne qui lui présente l'acquéreur potentiel.

La personne qui sert d'intermédiaire constitue pour le propriétaire foncier une caution morale.

ONU-HABIAT (2011) indique que « les gouvernements devraient renforcer leurs capacités pour réagir aux pressions exercées par une urbanisation rapide. Une attention particulière devrait être accordée à la gestion des terres afin de garantir leur utilisation économique, protéger les écosystèmes fragiles et faciliter aux pauvres l'accès à la terre dans les zones tant urbaines que rurales ».

Par ailleurs, le prix du sol urbain est un élément central de la gestion foncière. Au sujet de la valeur foncière, le modèle de WINGO (1962) met en relief l'importance des transports. « Le travailleur qui habite plus près de la ville bénéficie d'une rente de situation, sa localisation apparait plus favorable et la valeur foncière de l'endroit où il réside sera plus élevé que celle d'une localisation plus lointaine. A l'accroissement de la taille de la ville correspond une augmentation à la fois de la valeur foncière et des densités résidentielles. Une amélioration des transports réduit les inégalités et élimine plus ou moins les conséquences dénoncées ».

Pour ALONSO (1965), « l'amélioration des transports favorise l'étalement périphérique de l'agglomération et une montée des prix du sol dans cette zone, tandis que la pression foncière diminuerait au centre ».

Selon, MAYER R. (1965), « le prix du sol à la périphérie équivaut au prix du sol agricole majoré des coûts de viabilisation et d'équipement, d'une somme correspondant à une anticipation sur la valeur acquise par le sol urbanisable, d'une rente de rareté lorsque les terrains constructibles sont importants ». Ainsi, BEAUCIRE F. et al. (2007, p. 21) font remarquer que « l'ouverture à l'urbanisation de nouveaux espaces représente une aubaine financière pour les propriétaires de terrains agricoles, quand les exploitations se trouvent en difficultés ou ne disposent plus de repreneurs notamment ».

NGANA F. et al. (2010, p. 2) soutiennent que « la spéculation immobilière s'intensifie avec l'extension et la croissance de la population urbaine ».

En outre, des conflits fonciers surviennent dans la gestion foncière. ZIAVOULA (2007, p. 3) explique que la vente d'un terrain à plusieurs personnes est une cause majeure de litige foncier. Le propriétaire terrien espère toujours recevoir un autre acquéreur pour réaliser une meilleure transaction. Ainsi, s'établit la chaîne de conflits entre le propriétaire foncier et les différents acquéreurs. Même dans les situations où le propriétaire foncier parvient à rembourser ses clients antérieurs, le conflit demeure entre les divers acquéreurs.

Prenant l'exemple de Korhogo, KOUAKOU B. et al. (2015, p. 8) expliquent que « les cas les plus fréquents de litiges fonciers concernent des membres de la même famille opposés par le système de succession, notamment les neveux et les fils du propriétaire terrien ». Ainsi, les conflits à l'intérieur des villages prennent leurs sources dans le partage des terres familiales (Atlas de la population et des équipements, 2007).

Les tensions foncières rendent difficiles la mise en valeur des portions de terres acquises. Jean-Philippe Plateau (1998) explique que « les tensions autour des terres, observées à la périphérie des villes, traduisent l'inquiétude des acteurs locaux de voir disparaître leur réserve foncière ».

Au terme de l'analyse des écrits consultés, nous notons l'insuffisance des données relatives à la gestion foncière dans les villages intégrés aux villes, particulièrement en Côte d'Ivoire après 2014. Or, du fait de son extension spatiale remarquable, la ville de Daloa a intégré les villages Sapia, Tagoura et Zakoua. Outre les propriétaires terriens coutumiers, des intermédiaires qui s'improvisent tantôt promoteurs, tantôt entrepreneurs interviennent dans la production foncière dans ces villages intégrés. La pression foncière qui est exercée sur les parcelles coutumières débouche, par endroits, sur des litiges fonciers. D'où l'intérêt de la présente étude.

4. PROBLEMATIQUE

La croissance démographique et le nombre sans cesse croissant de demandeurs de terrain à satisfaire à Daloa accentuent la pression sur l'espace constructible. Aujourd'hui, la ville de Daloa a atteint les villages péri-urbains Sapia, Tagoura et Zakoua. Par ailleurs, l'Etat à travers l'arrêté n°20/MCLAU/DGUF/DDU/lgb du 20 Février 2014, donne la possibilité aux communautés villageoises et aux détenteurs de droits coutumiers fonciers d'initier le lotissement de leurs parcelles. A Daloa, les nouveaux lotissements s'ouvrent sur des parcelles qui ont été déjà l'objet de transactions, soit entre autochtones Bété et populations étrangères à la région (allochtones et allogènes), soit entre la Mairie et les demandeurs de terrains à bâtir. Les opérations de lotissement et la forte spéculation foncière qui en découle entraînent des litiges fonciers qui fragilisent la cohésion sociale. Aussi, du fait des litiges fonciers, les lots sont insuffisamment mis en valeur, enlaidissant ainsi le paysage urbain par la présence de broussaille et terrains en friche, servant parfois à l'agriculture intra urbaine. La question est de savoir : quel est l'impact de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua ?

5. OBJECTIFS DE L'ETUDE

5.1. Objectif général

Cette étude vise à connaitre l'impact de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés.

5.2. Objectifs spécifiques

- Etudier la gestion foncière dans les « villages intégrés » Sapia, Tagoura et Zakoua ;

- Analyser l'impact socio-économique et spatio-environnemental de la dynamique urbaine

6. METHODOLOGIE DE LA RECHERCHE

La méthodologie adoptée se résume en des étapes distinctes qui sont : la formulation des hypothèses de recherche, l'identification des variables d'analyse, la présentation du cadre géographique de l'étude, la collecte des données (la recherche documentaire, l'observation directe sur le terrain, les entretiens, l'enquête par questionnaire), le traitement et l'analyse des données.

6.1. Hypothèses de recherche

6.1.1. Hypothèse générale

La dynamique urbaine de Daloa a un impact socio-économique et spatio-environnemental sur la gestion foncière dans les villages inégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA.

6.1.2. Hypothèses spécifiques

Eu égard à la dynamique spatiale remarquable de Daloa, les villages Sapia, Tagoura et Zakoua sont aujourd'hui intégrés à la ville.

La production foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua se réalise suivant une organisation interne et des opérations de lotissements.

La spéculation foncière est à l'origine des litiges fonciers et de l'essor des lots non mis en valeur qui enlaidissent le paysage urbain de Daloa.

6.2. Variables d'analyse

Pour vérifier nos hypothèses, nous avons eu recours à des variables qualitatives et quantitatives liées aux thématiques suivantes : la dynamique démographique, la dynamique spatiale, la production foncière, l'achat et la vente de terrain périurbain.

Ces variables nous ont permis de décrire l'évolution du peuplement de Daloa afin d'évaluer son impact sur l'extension de la ville.

Ces variables nous ont permis de connaître les zones et les mécanismes d'extensions et de la ville de Daloa.

Ces variables nous ont permis de connaître les mécanismes de la production foncière et d'apprécier la pression foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua.

Tableau 4 : variables liées à l'achat et à la vente des terrains périurbains

Variables qualitatives	Variables quantitatives
- Identification des vendeurs de terrain	- Date d'achat du terrain
- Conditions d'accès à la terre	- Taille des terrains
- Démarche suivie pour l'achat	- Prix des terrains
- Pièces à fournir pour l'achat	- Délai de la démarche d'achat
- Documents obtenus lors de l'achat	- Nombre de lots vendus
- Rôle du Ministère de la Construction	- Nombre de lots achetés
- Difficultés rencontrés pour l'obtention d'un lot	- Âge des acquéreurs
- Procédure à suivre pour l'obtention de l'ACD	- Délai de mise en valeur des
- Types de litiges fonciers	lots
- Mode de résolution des litiges fonciers
- Origine géoculturelle des acquéreurs
- Fonction des acquéreurs
- Niveau d'étude des acquéreurs

Ces variables nous ont permis de connaître le profil socioprofessionnel des vendeurs et acquéreurs de terrain, d'appréhender les procédures et les conditions d'achat ou de vente de terrain ainsi que les difficultés qui s'y rattachent.

6.3. Cadre géographique de l'étude

Située au Centre-ouest de la Côte d'Ivoire, la ville de Daloa est le chef-lieu de la région du Haut-Sassandra. Elle est distante de 383 Km d'Abidjan, la capitale économique du pays, et de 141 Km de Yamoussoukro, la capitale politique. Localisée à 6°53' latitude Nord et à 6°27' longitude Ouest, Daloa a une superficie de 5305 km² avec une population de 245 360 habitants (RGPH, 2014). La situation géographique de Daloa au carrefour d'axes routiers nationaux et internationaux et le cumul de fonctions de ville universitaire, militaire, administrative et commerciale, ainsi que son climat humide rendent la ville attractive. La figure 1 montre la localisation de la ville de Daloa dans la région du Haut-Sassandra.

Figure 1 : Localisation de la ville de Daloa dans la région du Haut-Sassandra

6.4. Justification du choix des sites d'enquêtes

Le choix de Sapia, Tagoura et Zakoua localisés respectivement aux périphéries Est, Nord et Sud de Daloa (figure 2) permet d'apprécier les changements opérés dans la gestion du foncier urbain. En effet, Sapia, Tagoura et Zakoua ont fait l'objet de lotissements administratifs initiés par la mairie : Sapia en 1984 et 2012 ; Tagoura en 1974 ; Zakoua en 1982 avec une extension en 2007. Depuis l'année 2014, ces villages intégrés font l'expérience des lotissements privés à l'initiative des propriétaires terriens. Il est également question pour les communautés villageoises et détenteurs de droits coutumier foncier de mettre leurs patrimoines fonciers à la disposition de l'Etat. Du fait de la forte demande de terrain à bâtir, les propriétaires coutumiers initient des opérations de lotissement privées et mettent les lots à la disposition de la population qui achète des terrains pour y construire des maisons d'habitation. Cependant, les litiges fonciers sont récurrents dans ces villages.

6.5. Echelles d'observation

La ville de Daloa et les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua constituent nos échelles d'observation.

6.5.1. La ville de Daloa

Cette échelle d'observation nous permet de mettre en évidence la dynamique spatiale de la ville de Daloa et les mécanismes de la consommation de l'espace.

6.5.2. Les villages intégrés

A cette échelle, nous avons étudié la production foncière et l'impact de l'étalement de la ville sur la gestion foncière. Il s'est agi d'observer et d'apprécier les dimensions des lots, les lots bâtis ou non bâtis, les terrains litigieux, la procédure d'achat et de vente des terrains etc.

6.6. Techniques de collecte des données

La collecte des données s'est effectuée à travers une recherche documentaire, l'observation directe sur le terrain, des entretiens avec des personnes ressources et l'enquête par questionnaires auprès des propriétaires terriens.

6.6.1. Recherche documentaire

Nous avons parcouru les bibliothèques de l'Université Jean Lorougnon Guédé, la bibliothèque municipale de Daloa, celle de l'Institut de Géographie Tropicale (IGT) et celle de l'Institut de Recherche pour le Développement (IRD), afin de nous procurer la documentation nécessaire à notre étude ; sans oublier les sites internet que nous avons consultés. Outre les ouvrages méthodologiques, nous avons consulté des ouvrages, thèses, mémoires, revues, rapports et articles portant sur la dynamique urbaine et la gestion foncière.

Les ouvrages de GUMUCHIAN H., MAROIS C. et FEVRE V. (2001), `'Initiation à la recherche en géographie. Aménagement, développement territorial, environnement», SCHEIBLING J. (2004), `'Qu'est-ce que la géographie?», BAILLY A. et FERRAS R. (2004), `'Eléments d'épistémologie de la géographie» nous ont été utiles pour cerner les étapes de la recherche et la méthodologie de rédaction du mémoire.

Les travaux de FOFANA B. (2015), `'Dynamique urbaine et problèmes environnementaux à Bouaké», COTTEN A-M. (1974),`'Un aspect de l'urbanisation en Côte-d'Ivoire», DJEKI J. (2003), `'politique urbaine et dynamique spatiale au Gabon . le cas de Port - Gentil», LASSERRE G. (1970), `'La dynamique de l'espace urbain à

Libreville . réglementation foncière et morphologie des quartiers'', SAÏD B. (2008), `'La ville en question - analyse des dynamiques urbaines en Algérie'', ALLA A. (1991), `'Dynamique de l'espace périurbain de Daloa'' nous expliquent les dynamiques urbaines opérés dans les villes de Bouaké et Daloa (Côte d'Ivoire), Port Gentil (Gabon), Libreville (Congo) et les villes d'Algérie.

Les productions scientifiques de KOFFI E. B (2010), `'Les lotissements irréguliers et la production de la ville . les quartiers Ayakro et Sagbé à Abidjan'', MEMEL F. A (2006), `'Dynamisme urbain et gestion foncière à Grand Bassam'', YAON B. (2009), `'La Maîtrise du foncier dans le Processus du Programme spécial de Transfert de la Capitale à Yamoussoukro'', d'AKPINFA D. E (2006), `'Problématique de la gestion foncière dans les centres urbains secondaires du Bénin'Ç YOUANA J. (1996), `'Gestion foncière et discipline urbanistique au Cameroun . Apports et limites du permis de construire'', nous expliquent comment le foncier urbain est géré à Abidjan, à Grand Bassam, à Yamoussoukro (Côte d'Ivoire), au Bénin et au Cameroun.

6.6.2. Observation directe sur le terrain

Nous avons visité les fronts de lotissements des villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua. Les observations directes sur le terrain ont permis d'apprécier la dynamique d'extension de la ville de Daloa et l'impact spatio-environnemental de l'extension de la ville sur ses marges.

Notre attention a porté sur les zones d'extension de la ville et le taux d'occupation du sol. Nous avons également observé les dimensions des lots, les lots non bâtis, l'état de viabilisation des lotissements, les infrastructures construites sur les réserves administratives, l'existence et le fonctionnement des Voiries et Réseaux Divers (V.R.D).

Lors des visites, des prises de vues photographiques ont été effectuées et des données analogiques telles que des graphiques et des cartes ont été produites pour témoigner de notre observation du terrain.

6.6.3. Entretiens

Des entretiens ont été réalisés, d'une part, avec des responsables administratifs, notamment le Maire et le Directeur Régional de la Construction et de l'Urbanisme ; un expert géomètre agrée de Daloa, les chefferies traditionnelles de Zakoua, Tagoura et Sapia, le Directeur Général de l'Aménagement Immobilier et Service en Côte d'Ivoire (AISCI) et le Directeur Général du Cabinet International d'Appui au Développement Local (CIADEL), d'autre part.

Le choix des responsables administratifs (Maire et Directeur Régional de la Construction et de l'Urbanisme) se justifie par le fait qu'ils sont les gestionnaires de la ville. Les échanges ont porté sur la logique d'intégration des villages périurbains à la ville, notamment les procédures de lotissement et d'achat de terrain, l'équipement en infrastructures des `'villages-quartiers», les types de litiges fonciers et leurs modes de résolution, les acteurs en conflit, l'impact socioéconomiques et spatio-environnementaux de ces litiges fonciers sur le développement de la ville.

Les entretiens avec les chefferies de Zakoua, Tagoura et Sapia ont été nécessaires pour connaitre les impacts socioéconomiques de l'intégration des villages périurbains à la ville. Les échanges ont porté sur le rôle de la chefferie et des comités de gestion foncière dans les opérations de lotissement, le mode de partage des lots, la taille et le prix des terrains, les activités économiques, le payement des impôts fonciers, les litiges fonciers existants dans ces villages et leurs modes de résolution, les acteurs en conflit.

L'entretien avec le Directeur Général de l'Aménagement Immobilier et Service en Côte d'Ivoire s'explique par le fait que c'est une structure privée qui a réalisé des financements d'opérations de lotissement dans les trois villages (Zakoua, Tagoura et Sapia) en tant que maître d'ouvrage. Les entretiens ont porté sur le cadre juridique et économique des opérations de lotissement ainsi que les difficultés rencontrées, mais également sur les dimensions des lots et leurs prix de vente, les types de litiges fonciers et leurs modes de résolution, les acteurs en conflit et les impacts socioéconomiques et spatio-environnementaux de ces litiges fonciers sur le développement de la ville.

L'entretien avec le Directeur Général du Cabinet International d'Appui au Développement local a porté sur des questions de gouvernance urbaine en général, sur la gestion de l'habitat et de l'environnement de la ville par la Mairie en particulier.

6.6.4. Enquête par questionnaire auprès des propriétaires coutumiers

Nous avons procédé à une enquête par questionnaire auprès des propriétaires coutumiers en vue de recueillir des informations sur la gestion de leurs parcelles. Les propriétaires terriens sont des personnes possédant une parcelle de terre. Les questions ont porté sur la délimitation des parcelles, la convention de travail avec l'expert géomètre ou l'agence immobilière, le partage des lots ainsi que l'utilisation qui en est faite, les litiges fonciers, la taille et le prix des terrains.

La taille de l'échantillon enquêté a été déterminée par la méthode du choix raisonné. Ce choix se justifie par le fait qu'il n'existe aucune donnée statistique sur le nombre de propriétaires terriens dans les villages intégrés. En effet, les habitants du village ne sont pas tous propriétaires terriens. Nous avons donc procéder à un dénombrement systématique des propriétaires terriens de chaque village. Au total, 1503 propriétaires terriens ont été recensés dans les trois villages dont 560 à Sapia, 583 à Tagoura et 360 à Zakoua (Tableau 5).

Nous avons choisi d'interroger 10% de l'effectif total des propriétaires terriens recensés. L'échantillon est porté à 150 propriétaires terriens dont 56 à Sapia, 58 à Tagoura et 36 à Zakoua.

- Le nombre de lots dont dispose le propriétaire terrien (le propriétaire terrien devra posséder au moins cinq lots).

Dans chaque village, nous avons sélectionné les propriétaires terriens par grande famille. Compte tenu des occupations des enquêtés (agriculteurs, fonctionnaires, commerçants, artisans), nous avons défini trois périodes pour appliquer les questionnaires. Nous avons choisi la matinée de 7 h à 9h, l'après-midi de 12h à 14h et de 17h à 19 h. Cette méthode nous a permis d'atteindre le quota indiqué pour chaque village.

6.7. Traitement des données

Les informations collectées ont été traitées de manière analytique et informatique. Les données quantitatives ont fait l'objet de traitement statistique et les résultats ont été présentés sous forme de tableaux et de figures réalisés par les logiciels Excel et SPSS.10 Les données qualitatives ont fait l'objet d'analyse et ont servi à l'explication et à

l'illustration du travail. Ces données sont exprimées sous forme de tableaux, figures,

photos et cartes. Les logiciels Adobe Illustrator 11.0.0 et Arcgis 4.4 ont servi à la réalisation des cartes.

Le second axe étudie la gestion foncière dans les « villages intégrés » Sapia, Tagoura et Zakoua.

Le troisième axe analyse l'impact socio-économique et spatio-environnemental de la dynamique urbaine de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés.

Constats

Questions de

recherche

Objectifs

Hypothèses

Variables d'analyses

Méthode de collecte des données

Expression des résultats

Plan

La ville de Daloa s'étend sur

ses marges et atteint les

villages périurbains Sapia,
Tagoura et Zakoua.

Comment s'opère le

dynamisme de

l'espace urbain de
Daloa ?

Décrire le

dynamisme de

l'espace urbain de Daloa

Eu égard à l'extension spatiale remarquable de

Daloa, les villages

Sapia, Tagoura et

Zakoua sont
aujourd'hui intégrés à la

-Les zones d'extension -La superficie

-Le taux d'occupation du sol

- Le plan d'urbanisme

directeur

-Nombre de quartiers

-Les infrastructures

géomètreville.

- Observation sur le terrain

- Entretiens avec le Directeur MCLAU,

le Maire, l'expert

Carte Tableaux Graphiques

PREMIERE PARTIE :

LE DYNAMISME DE L'ESPACE URBAIN DE DALOA

Chapitre 1 : La dynamique

démographique de la ville de Daloa

Chapitre 2 : La dynamique

spatiale de la ville de Daloa

Les communautés villageoises

et les détenteurs de droits

coutumiers fonciers de Sapia,

Tagoura et Zakoua procèdent

au lotissement de leurs

parcelles pour les mettre à
disposition de la ville de Daloa.

Comment est géré le

foncier dans les
« villages intégrés » ?

Etudier la gestion

foncière dans les
« villages intégrés »

Sapia, Tagoura et
Zakoua.

La production foncière

dans les villages
intégrés Sapia, Tagoura

et Zakoua se réalise
suivant une organisation interne et des opérations de lotissement.

-Rôle des chefferies

traditionnelles et des
comités de gestion Procédure de lotissement -Le partage des lots -Taille et prix des terrains

-Le profil socio-

professionnel des
acquéreurs

- La vente de terrain

-Entretiens avec les chefferies traditionnelles, -Entretiens avec le Directeur MCLAU,

le Maire, l'expert

géomètre, le
Directeur Technique d'AISCI

-Enquête par
questionnaire

Tableaux

Graphiques

DEUXIEME PARTIE :

LA GESTION FONCIERE DANS

LES VILLAGES INTEGRES

Chapitre 3 : L'organisation

foncière à Sapia, Tagoura et Zakoua

Chapitre 4 : La production

foncière dans les villages
intégrés

Le lotissement des parcelles

coutumières et la vente des terrains entraînent des litiges

fonciers qui fragilisent la
cohésion sociale. Du fait de ces

litiges, les lots sont
insuffisamment mis en valeur,

enlaidissant ainsi le paysage
urbain (broussaille, terrains en

friche, servant parfois à
l'agriculture intra urbaine).

Quel est l'impact

socio-économique et
spatio-

environnemental de
dynamique urbaine

de Daloa sur la
gestion foncière dans

les villages intégrés

Sapia, Tagoura et
Zakoua ?

Analyser l'impact

socio-économique

et spatio-
environnemental de

la dynamique

urbaine de Daloa

sur la gestion

foncière dans les
villages intégrés

La spéculation foncière est à l'origine des litiges

fonciers et de l'essor
des lots non mis en valeur qui enlaidissent le paysage urbain de Daloa.

-La vente de terrainla

- Types de litiges fonciers -Fréquence des litiges -Les acteurs en conflit -Les modes de résolution des conflits

-Le cadre de vie

-La typologie de l'habitat -Les VRD

- les taxes et impôts
foncier

- l'équipement en
infrastructure

-Observation sur le terrain

-Entretiens avec le Directeur MCLAU,

le Maire, les
chefferies

traditionnelles,

l'expert géomètre,

le Directeur

Technique d'AISCI.

-Enquête par
questionnaire

Tableaux Graphiques Photos

TROISIEME PARTIE :

L'IMPACT DE LA DYNAMIQUE

URBAINE SUR LA GESTION
FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES

Chapitre 5 L'impact socio-

économique de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés

Chapitre 6 : L'impact spatio-

environnemental de la

dynamique urbaine sur la

gestion foncière dans les
villages intégrés

PREMIERE PARTIE : LE DYNAMISME DE L'ESPACE URBAIN DE DALOA

L'urbanisation en Côte d'Ivoire est caractérisée par le peuplement et l'étalement des villes en général, et particulièrement des villes régionales. Daloa, chef-lieu de la région du Haut-Sassandra n'est pas en marge de cette tendance nationale. La dynamique démographique que connait la ville de Daloa depuis l'installation du poste militaire colonial en 1905, a un impact sur l'espace urbain qui subit des mutations.

Dans cette première partie de notre étude, il s'agit de montrer comment s'opère la dynamique démographique et spatiale de la ville de Daloa.

CHAPITRE 1 : LA DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE DE LA VILLE DE DALOA

Introduction

La dynamique démographique est une composante majeure de l'évolution des territoires. Les interactions entre l'homme et son espace contribuent à le façonner et constituent un aspect essentiel de l'objet géographique. L'intérêt de ce chapitre est d'analyser le processus d'installation de la population à Daloa.

1.1. Une croissance exponentielle de la population de 1921 à 2014

De par sa situation au carrefour d'axes routiers internationaux, la ville de Daloa a attiré d'importantes populations étrangères à la région. Bien qu'en baisse, le taux d'accroissement de la population de la ville de Daloa reste élevé : de 100,4% sur la période 1975-1988, le taux de croissance est passé à 42,1% entre 1988 et 1998, puis à 53,7% entre 1998 et 2014 avec respectivement 60 800 habitants en 1975 ; 121 842 habitants en 1988, 173 107 habitants en 1998 et 266 000 habitants en 2014 (RGP 1975 ; RGPH 1988, 1998 et 2014). La figure 3 présente l'évolution de la population de Daloa de 1921 à 2014.

L'analyse de la figure 3 révèle que la population de Daloa croit de manière exponentielle sur toute la période de 1921 à 2014. Cette augmentation de la population se réalise suivant trois tendances : une croissance relativement faible de 1921 à 1975, une croissance forte de 1975 à 1998, et une croissance démographique forte et brusque à partir de 1998.

1.2. Les étapes de la dynamique démographique de Daloa

1.2.1. Une croissance démographique remarquable entre 1921 et 1975

La population de Daloa croit à un rythme faible entre 1921 et 1975. Le tableau 7 présente l'évolution de la population de Daloa de 1921 à 1975.

La population de Daloa est passée de 2800 habitants en 1921 à 7487 habitants en 1954, soit un taux d'accroissement moyen annuel de 3%. Cette croissance est faible comparativement à la période post-coloniale où la population estimée à 35 000 en 1965, passe à 60 800 en 1975, soit un accroissement de 5,7%. En dix ans, la croissance démographique de Daloa est accentuée avec une population additionnelle de 25 800 habitants.

La dynamique de peuplement du site actuel de la ville de Daloa donne lieu à diverses thèses. Les autochtones seraient les peuples gban (gagou), bété et gouro qui habitaient la région avant le début de l'économie de plantation en 1950. Les bété sont le groupe majoritaire représentant plus de la moitié de la population autochtone du département de Daloa (Ecoloc, 2002). L'origine des bété suscite des hypothèses très diverses. Certains les font venir du Liberia (Delafosse, cité par Diabaté, 1987), lorsque d'autre leur trouve une origine endogène (Louhoy, 1969). Les bété paraissent avoir été fixés dès la fin du Néolithique entre le Bandama et le Sassandra (Loucou, 1984). Les bété de Daloa ont pour ancêtre présumé Dri Kpekpa Dalo (Zunon, 1980 cité par Alla D, 1991). Il est venu de la région du Yukolu au sud pour chasser dans l'actuelle région de Daloa.

La croissance démographique de la ville de Daloa s'est amorcée dès 1921. En 1921, la population est estimée à 2800 habitants. En 1954, soit 33 ans plus tard, Daloa a une population de 7500 habitants. Le taux d'accroissement moyen annuel sur la période 1921-1954 est relativement faible, de l'ordre de 3%.

Entre 1954 et 1965, le peuplement de la ville s'accélère avec un taux de croissance de 15%. Cette dynamique démographique est influencée par la fonction administrative de la ville. En effet, de la fonction stratégique et militaire conféré par l'installation du poste militaire colonial en 1905, Daloa devient chef-lieu de subdivision administrative de cercle. Les travaux d'aménagement de la ville engagé par le gouverneur Péraldi dès 1940 constituent un attrait pour de nombreuses populations. Le gouverneur Péraldi élabore un plan d'aménagement de la ville et l'urbanisation devient de plus en lus marquée. La position de Daloa comme pôle de développement local est également affirmée par son statut. En effet, Daloa est érigée en commune de moyen exercice avec un conseil municipal élu le 18 Septembre 1953. Puis, Daloa devient chef-lieu du département de l'ouest à la faveur du décret créant les quatre (04) premiers départements du pays le 28 mars 1959. Cette nouvelle fonction administrative de la ville favorise l'installation d'importante population. En 1965, les 35 000 habitants, confère à Daloa la troisième place dans la hiérarchie urbaine en Côte d'Ivoire, après Abidjan et Bouaké.

1.2.2. Une forte croissance démographique entre 1975 et 1998

La population de Daloa croit à un rythme élevé de 1975 à 1998. Le tableau 8 montre l'évolution de la population de Daloa de 1975 à 1998.

En dépit de la baisse du taux d'accroissement à 4,6 %, la croissance démographique de Daloa reste accentuée sur la période 1975-1998. De 60 800 habitants en 1975, nous avons 173 107 habitants en 1998, d'où un accroissement de 112 307 habitants.

Cet accroissement démographique exponentiel est la résultante de l'accroissement naturel et des fortes migrations en direction de la ville. Cette situation atteste une croissance rapide et marquée, de l'ordre de 10% par an (dont 8 % d'origine migratoire), amorcée au début des années 1960 où Daloa n'était qu'une agglomération de 18 000 habitants (YAPI DIAHOU, 1991, p. 1). L'accroissement naturel relève d'un taux de fécondité élevé et d'une forte baisse du taux de mortalité.

La croissance démographique est favorisée par le renforcement de la fonction administrative de la ville. En effet, Daloa est érigée en commune de plein exercice par la

loi n°80-1180 relative à l'organisation municipale du 17 Octobre 1980. Par la suite, Daloa devient chef-lieu de la région du Haut-Sassandra par le décret n°96-567 du 28 août 1996, portant organisation du territoire national. Daloa dispose de service collectif relativement meilleur aux autres départements du pays et concentre de nombreuses infrastructures. Les populations de la région en particulier, et celle de l'ouest du pays en général, préfèrent s'installer à Daloa pour bénéficier de ses services collectifs.

En outre, la ville enregistre l'arrivée de migrants de plus en plus importants du fait du développement de l'économie de plantation café-cacao dans la région. En effet, les migrants venus à la recherche de terre arable pour la création de champ de cacao ou de café s'installent d'abord à Daloa avant de s'infiltrer dans la région. La diversité agro-écologique, les bonnes disponibilités en eau pluviales et superficielles, la grande variété de terre cultivables, sont les facteurs physiques favorables au développement agricole dans la région. A cette période, la région occupe le deuxième rang dans la production du café et du cacao avec plus de 20% de la production nationale. La forte attractivité régionale favorisée par le développement des cultures de rente s'est traduite par des vagues migratoires qui ont continué à alimenter la croissance démographique de Daloa (Ecoloc, 2002).

Par ailleurs, l'agglomération de Daloa exerce une influence importante sur le milieu rural environnant et au-delà, sur une grande partie de la moitié ouest du pays. A l'échelle départementale, on observe un rayonnement des pistes convergeant vers le centre de consommation de Daloa qui devient un marché où sont déversés les surplus de production vivrière. A l'échelle nationale, Daloa se trouve dans la zone agricole la plus productive du pays et bénéficie d'infrastructures routières permettant un trafic régulier de produits vivriers. Ainsi située au centre d'une zone de forte production agricole, Daloa apparait comme une "ville à la campagne" constituant un débouché immédiat pour les produits vivriers de la région et une source d'approvisionnement pour l'ensemble du territoire ivoirien (Ecoloc, 2002).

1.2.3. Une croissance démographique relativement faible entre 1998 et 2014

La population de Daloa croit à un rythme relativement faible entre 1998 et 2014. Le taux d'accroissement de la population qui était de 4,6% entre 1975 et 1998 passe à 2,7% entre 1998 et 2014. On note cependant une augmentation considérable de la population. En effet, sur la période 1998-2014, Daloa enregistre 92 893 habitants supplémentaires. Le tableau 9 montre l'évolution de la population de Daloa de 1998 à 2014

Entre 1998 et 2014, la croissance démographique de Daloa est favorisée par la fonction universitaire désormais acquise par la ville. En effet, l'Unité Régionale d'Enseignement Supérieur (URES) de Daloa est crée par décret n°96-613 du 09 aout 1996. L'URES de Daloa a été crée pour déconcentrer l'Université d'Abobo-Adjamé et réduire le nombre important d'étudiants du premier cycle d'Abidjan. L'URES de Daloa dispose d'une unité de formation et de recherche en Sciences Naturelles UFR-SN) rattaché à l'Université d'Abobo-Adjamé. La masse d'étudiants de première année en science naturelle de l'Université d'Abobo-Adjamé sont désormais orientés à Daloa. La transformation de l'URES de Daloa en Université Jean Lorougnon Guédé par décret n°2012-986 du 10 Octobre 2012, contribue énormément à l'accroissement démographique de la ville. En 2014, l'Université compte plus de 8000 étudiants, 400 enseignants-chercheurs et près de 500 membres du personnel administratif et technique. L'enseignement technique et professionnel est représenté à travers le Centre de Formation Pédagogique (CAFOP), le Centre de Formation Professionnelle (CFP), le Centre Technique d'Apprentissage (CTA) et le Centre de Mécanisation Agricole (CMA).

En 1998, le taux d'urbanisation du département est estimé à 35% et la ville de Daloa accueille 33% de la population départementale (Ecoloc, 2002). Par ailleurs, dans le cadre de la déconcentration, la ville de Daloa accueille plusieurs directions et antennes régionales représentant la quasi-totalité des institutions administratives existant en Côte d'Ivoire. L'accès aux services publics favorise l'installation de nombreuse population dans la ville.

A partir des années 2000, plusieurs industries s'installent dans la ville et contribuent à sa croissance démographique. Ces industries sont les principaux pourvoyeurs d'emplois et une composante essentielle de l'économie urbaine. Ces industries qui sont essentiellement des scieries sont à l'origine de la création d'une zone industrielle et favorise l'arrivée dans la ville d'une population massive à la recherche d'emploi en tant qu'ouvrier. A cela s'ajoute l'arrivée des populations déplacées de leurs localités du fait de la crise militaro-politique survenue en Côte d'Ivoire en 2002 et qui s'y sont établies.

En somme, les mouvements migratoires ont participé à la croissance démographique de Daloa. Ces populations ont été attirées par les fonctions de la ville et par le développement du commerce du fait de la position géographique de carrefour de la région du Centre-Ouest. Toutefois, la croissance démographique de Daloa n'est pas du seul ressort des mouvements migratoires car l'accroissement naturel y contribue énormément.

1.3. Densification de l'espace urbain de Daloa

« Le géographe dans le cadre d'une étude de population s'intéresse davantage à la densité de populations et aux facteurs explicatifs sous-jacents. Dans l'analyse de l'espace habité, le géographe place au premier plan les phénomènes de localisations et de répartitions de la population. Celui-ci s'attache à dégager le contenu et la signification des phénomènes de peuplements. Les densités brutes similaires ont un contenu géographique complètement différent » (DOLLFUS, 1973 cité par KOUASSI, 2012).

1.3.3. Evolution irrégulière des densités générales

« Les densités générales de population à Daloa ont évolué de manière irrégulière alternant hausse et baisse. La croissance des densités induit une progression conjuguée des processus de densification et d'extension. Les niveaux de densité atteints traduisent la forte demande des populations en besoin d'espaces vitaux » (KOUKOUGNON, 2012).

Le tableau 10 montre l'évolution des densités de population à Daloa de 1921 à 2014.

Tableau 10 : Evolution générale des densités de population à Daloa de 1921 à 2014

L'analyse du tableau montre que d'une manière générale la densité de population à Daloa croit de 1921 à 2014. L'évolution des densités a connu trois phases. De 1921 à 1965, l'on observe une forte croissance des densités passant de 18 hab/ha à 85 hab/ha. Entre 1965 et 1988, les densités baissent pour atteindre 62 hab/ha en 1988. A partir de 1988, les densités de population à Daloa croissent faiblement.

De 1921 à 1965, l'urbanisation de Daloa s'est faite par un peuplement plutôt que par une extension de l'espace urbain. En effet, pendant le développement de l'économie de

plantation en 1950 et après les indépendances en 1960, la position privilégiée de Daloa au centre d'une région agricole attire d'importante population. Les grands travaux d'aménagement débutent et la rareté des terrains favorise une densification des premiers quartiers crées.

De 1965 à 1988, l'urbanisation de Daloa se fait par une extension de l'espace urbain. De nombreux travaux d'aménagement sont entrepris du fait du statut de capitale du Centre-ouest. L'émigration des populations à Daloa poussent les autorités à ouvrir de nombreux fronts de lotissements. A partir de 1988, la croissance des densités correspond à une augmentation simultanée de la population et de l'espace urbain.

1.3.4. Inégale répartition de la population urbaine

La population est inégalement répartie à Daloa. La figure 4 traduit la répartition

L'analyse de la figure 4 révèle une inégale répartition de la population à Daloa. Quatre quartiers centraux dont Marais, Gbobelé, Abattoir 1 et Belle-ville concentrent 22 % de la population sur 12% du territoire. Les densités de populations à Daloa décroissent à mesure qu'on s'éloigne des quartiers centraux (Marais, Gbobelé, Abattoir 1 et Belle-ville). 24 % de la population sont concentrés sur de vastes superficies (41 % du territoire) dans les quartiers péricentraux Soleil 1, Huberson, Orly 1, Garage (Sud A) et Abattoir 2 (Sud B), d'où les densités de populations moyennent variant de 150 à 200 habitants par hectare. Les densités les plus faibles sont enregistrées dans les quartiers périphériques, plus particulièrement à l'Est, dans les quartiers Kirman, Evêché, Tazibouo 2, Tazibouo Ecole Française, Piscine, Tazibouo Université et Sud C.

L'inégale répartition des densités de population est liée au processus de l'occupation de l'espace urbain. La forte densité de population observée dans les quartiers centraux Marais, Gbobelé, Abattoir 1 et Belle-ville qui sont les premiers quartiers créés, s'explique par la rareté des terrains viable. Par la suite, des fronts de lotissement sont ouverts et mettent de nombreux lots à disposition à la faveur du développement de la ville. Les plus faibles densités de populations s'observent dans les quartiers périphériques qui sont résidentiels, d'où le faible effectif de population sur de vaste superficie. Le quartier Commerce, situé au centre de la ville, enregistre une faible densité car la population qu'on y retrouve n'est pas résidentielle. Les populations y viennent de tous les côtés de la ville pour exercer des activités commerciale ou satisfaire des besoins administratifs, bancaire, pharmaceutiques, etc. tous les matins et retournent les soirs. D'une manière générale, les densités de population à Daloa diminuent du centre à la périphérie de la ville.

Conclusion

La population de Daloa croit rapidement depuis l'installation du poste militaire colonial en 1905. La croissance de la population qui a débuté faiblement pendant la période colonial, se réalise à un rythme soutenu depuis les années 1990. La croissance démographique est en majeure partie due aux importants flux migratoires favorisés par les fonctions administratives, militaire, universitaire, et commerciale de la ville. Cette population qui est inégalement répartie sur l'espace urbain contribue à son extension.

CHAPITRE 2 : LA DYNAMIQUE SPATIALE DE LA VILLE DE DALOA

Introduction

L'évolution des activités urbaines entraîne inévitablement une évolution de la consommation de l'espace (FOFANA B., 2015, p. 71). L'espace urbain de Daloa s'est accru depuis l'installation du poste militaire colonial en 1905. L'objet de ce chapitre est de décrire les différentes étapes de la dynamique spatiale de Daloa.

2.1. Les étapes de la croissance spatiale de DALOA

L'extension spatiale de Daloa est marquée par trois grandes étapes : la période allant de 1905 à 1980, la période de 1980 à 2000 et celle de 2000 à 2016.

2.1.1. Croissance spatiale planifiée avant 1980

Avant 1980, la croissance spatiale de Daloa s'est faite suivant des plans directeurs. De 1905 à 1980, Daloa a une extension spatiale planifiée : l'occupation du sol se fait suivant le premier plan de lotissement et le premier plan directeur de la ville, conçus respectivement en 1929 et 1962. La ville de Daloa se crée avec l'installation du poste militaire colonial en 1905, au centre de quatre villages noyaux : Lobia, Labia, Tazibouo et Gbeuliville. Ces villages noyaux sont les quartiers originels à partir desquels la ville de Daloa s'est constituée. La figure 5 présente la ville de Daloa en 1940.

En 1940, la ville se résumait en une tâche autour du poste militaire situé au quartier Lobia 1. De 1940 à 1960 la croissance spatiale s'oriente au Sud avec la création du quartier colonial dénommé Commerce qui devient le quartier administratif et commercial de la ville. Ensuite se crée Dioulabougou, le quartier dit "africain", par des commerçants malinkés installés autour du poste colonial dès sa création. Le quartier attire d'autres communautés de la sous-région qui se regroupent selon leurs origines (maliens, guinéens, sénégalais, burkinabé), créant ainsi les sous quartiers Wolof, Ségou, Cissoko, Mossibougou. La saturation du quartier "africain" a entrainé la création des quartiers populaires Baoulé et Gbeuliville. En 1959, le quartier populaire Marais se crée dans la zone basse marécageuse, au Sud-Ouest de la ville. La ville se développe vers l'Est avec l'installation du Centre Hospitalier Régional (CHR) et du collège catholique Kirman (confère figure 6).

Au cours de la décennie 60, va naître à l'Ouest de la ville les quartiers populaires Soleil 1, Aviation, Belleville, Gbobélé et Kennedy 1 ; au Nord-est les quartiers résidentiels Tazibouo1, Tazibouo Piscine inaugurés en 1967.

Pendant la période 1970-1975, on assiste à la création du quartier résidentiel Orly 1 au Sud-ouest ; les quartiers populaires Abattoir 1 et Sud A, au Sud-est. En 1974, se crée le quartier spontané Huberson, du nom du préfet de l'époque, sur flanc de la colline à l'ouest (confère figure 7).

Entre 1975 et 1980, la gendarmerie nationale va s'installer en créant l'état-major qui occupe 45 hectares, et l'escadron qui occupe 15 hectares, respectivement à l'entrée de la ville sur la route d'Abidjan et à la sortie sur la route d'Issia. Le camp du deuxième bataillon d'infanterie militaire va également être crée, juxtaposé à l'escadron de gendarmerie, au sud de la ville. Les villages-quartiers Tazibouo, Labia et Lobia sont restructurés en 1980.

2.1.2. Prolifération des quartiers spontanés entre 1980 et 2000

Durant la période 1980 à 2000, on assiste à la prolifération de quartiers créés spontanément sur les marges de la ville : c'est la phase de l'étalement anarchique de Daloa.

Amorcée à l'indépendance du pays, la création des quartiers spontanés à Daloa va s'accentuer à partir de 1980, année de l'installation des premières équipes municipales des

communes de plein exercice. La lenteur administrative et l'empressement des candidats à se bâtir un toit a conduit à l'occupation spontanée du sol urbain de Daloa, laquelle a duré dans le temps (YAO, 2014). La lenteur administrative a pour conséquence un déficit en terrains à bâtir et en logements. Ce double déficit sera une des raisons du développement des formes d'habitat non planifié (YAPI DIAHOU A., 1991, p113). En effet, Daloa enregistre à partir de 1980 un afflux massif de populations, à l'origine d'une pression sur l'espace constructible. La demande de terrain sera alors supérieure à l'offre des services municipaux. Or, la Mairie se heurte à la réticence des propriétaires coutumiers qui sont rarement dédommagés après le lotissement de leurs parcelles. Pressés, les populations s'installent de façon spontanée sur les marges de la ville et autres sites impropres à l'habitation (confère figure 8).

YAO (2014) explique que l'installation spontanée des populations sur le sol urbain a conduit à la création de quartiers précaires sur les périphéries de la ville. Ainsi se créent les quartiers spontanés Abattoir 2 et Tazibouo 2 respectivement sur les périphéries Sud-Est et Est de Daloa ; Orly, Huberson, Aviation, Soleil 2, Cimetière sur les périphéries Sud-Ouest et Ouest de la ville, et les quartiers Cafop, Kennedy 1 et 2, Soleil 2 et Bracodi au Nord-Ouest de Daloa. Ces quartiers spontanés couvrent de grande superficie et sont en

général juxtaposés aux quartiers lotis. A l'origine, ces quartiers spontanés étaient des plantations de café et de cacao ou des zones non aedificandi telles que les bas-fonds et les servitudes occupés illégalement. Les populations s'installent de façon spontanée par manque de moyen financier pour acheter un lot ou dans l'espoir qu'un lotissement éventuel de la parcelle qu'elles occupent illégalement leur permettrait d'obtenir des lots définitifs. Les occupants utilisent essentiellement le bois pour la construction des maisons et des matériaux de récupération tels que des tôles usés ou en matières plastiques pour les toitures. L'absence d'opérations de promotion immobilière et ou foncière émanant des organismes spécialisés dans ces domaines place ces `'propriétaires» dans une position stratégique, au point de devenir des agents d'une emprise redoutable sur le développement de la ville : tracé des zones d'extension, typologie d'habitat, structuration des quartiers, construction ou non des équipements, etc. (YAPI DIAHOU A., 1991, p114).

Le cadre de vie insalubre, l'absence de systèmes de canalisations pour l'évacuation des eaux, les fréquentes inondations et la forte prégnance de certaines pathologies telles que le paludisme, les diarrhées, le choléra etc. poussent les autorités municipales à ouvrir des fronts de lotissements. Entre 1980 et 2000, les opérations de lotissement ont représenté 773,6 hectares, soit 9834 lots d'une moyenne de 800 m2 par lot. Les fronts de lotissements sont ouverts au Sud de la ville notamment dans les quartiers Sud A, Sud B, Sud D et Sud C. Ces quartiers ont totalisé 38,6 % des lotissements, soit 185 hectares. Les lotissements se poursuivent dans les quartiers Orly extension I, II, III et IV qui représentent 25 % des opérations de lotissements réalisées (Mairie Daloa).

2.1.3. Les opérations de restructuration et l'extension spatiale de Daloa de 2000 à 2016

Daloa a connu une extension rapide sous l'effet des opérations de restructuration des quartiers créés spontanément.

De 2000 à 2010, la Mairie va effectuer des opérations de restructurations pour donner une existence légale aux quartiers spontanés de la ville créés entre 1980 et 2000. La restructuration a consisté au lotissement des poches d'habitats précaires. Avec l'ouverture des voies et le respect des dimensions des lots, les occupants n'ayant pas obtenus de lot sur les sites initiaux, vont être recasés sur les lotissements dénommés « extension ». Ces quartiers « extensions » vont favoriser l'étalement rapide de Daloa. En effet, les opérations de restructuration qui sont intervenues ont amené la Mairie à ouvrir des fronts de lotissements pour satisfaire les populations déguerpies, créant ainsi de nouveaux quartiers.

Lobia 2 extension au Nord-ouest, Abattoir 2 extension au Sud-est et Gbokora extension vont apparaitre sur la carte de la ville. Dans la même logique, c'est la création du quartier Evéché extension, Tazibouo 2 extension dans la partie Est de Daloa ; Sud D extension au Sud et le quartier Suisse à la périphérie Ouest de Daloa. Orly 4, Orly 3, Orly Plateau vont aussi êtres crées au Sud-ouest.

Les opérations de restructuration et l'ouverture de nouveaux fronts de lotissement pour satisfaire la demande en terrain, ont favorisé l'extension rapide de la ville (YAO, 2014). Le tableau 11 présente les lotissements réalisés par la Mairie de 2004 à 2007.

Quartiers	Année du lotissement	Nombre de lots	Superficie des lots (m2)	Superficie moyenne (m2)	Superficie totale (m2)
Sud/B Extension	2004	5185	300 à 600	450	2333250
Kennedy II Extension	2004	1900	300 à 600	450	855000
Tazibouo Université	2004	1330	400 à 800	500	665000
Soleil II extension	2004	1037	400 à 600	550	570350
Tazibouo II Nord-est		103	400 à 600	500	51500
Zakoua II	2006	377	400 à 600	500	188500
Corridor Est		277	400 à 600	500	138500
Cité Verte		389	400 à 600	500	194500
Ex Aviation	2005	239	300 à 600	740	176860
Orly plateau	2007	921	400 à 600	500	460500
Oliviers		882	300 à 600	650	573300
Total		12640			6207260

De 2004 à 2007, les lotissements réalisés ont favorisé l'extension spatiale de Daloa. Sur trois (03) ans, un total de 12 640 lots correspondant à une superficie cumulée de 6 207 260 m2, soit 620,7 hectares, ont été mis à disposition. 57 hectares en moyenne sont aménagés chaque année sur cette période. Les lots sont en général de taille comprise entre 300 m2 et 800 m2. Les fronts de lotissements s'ouvrent en particulier dans trois secteurs de la ville. Au Sud de la ville, le quartier Sud B extension est le premier secteur concerné par les lotissements avec 5185 lots produits, équivalent à 233 250 m2 de surface urbanisée, soit 23 hectares (37% du total des lotissements réalisés). Les fronts de lotissement s'ouvrent ensuite à l'Ouest de la ville au quartier Kennedy II extension. Dans ce secteur de la ville, 855 000 m2 sont lotis, soit 85,5 hectares, mettant à disposition 1900 lots de superficies

comprises entre 300 et 600 m2. Le processus d'extension de la ville s'oriente au Nord dans les quartiers Tazibouo et Tazibouo Université où 1330 lots sont réalisés, correspondants à 665 000 m2 soit 66,5 hectares ; la taille des lots oscille entre 400 et 600 m2. L'extension de la ville se poursuit à l'Ouest, dans le quartier Soleil 2 extension. Plus de 1037 lots d'une superficie totale de 570 350 m2, soit 57 hectares, sont réalisés. La taille des lots varie entre 300 et 800 m2. La ville a connu sur toute la période de 2004 à 2007 un développement urbain et une extension sur ses périphéries. Dans son extension, la ville de Daloa consomme l'espace des villages Balouzon, Bribouo, Gbokora, Sapia, Zakoua etc qui sont aujourd'hui intégrés à la ville.

La ville de Daloa compte aujourd'hui 45 quartiers, et son extension se fait de manière continue sur ses marges.

La figure 9 montre les étapes de la croissance spatiale de Daloa de 1905 à 2016.

2.2. Evolution de la superficie urbanisée de DALOA

La croissance de la population de la ville de Daloa s'est accompagnée d'une pression sur les espaces urbain et péri-urbain. De 242 hectares en 1958, puis 393 ha en 1962, l'espace urbanisé est passé successivement à 645 ha en 1970, à 1340 ha en 1980 puis à 2510 ha en 1995. En 2008, l'espace urbanisé avait atteint 2.866 hectares contre 5500 ha en 2016 selon les services techniques de la Mairie (YAO, 2014). « Du fait de la dynamique démographique et la forte demande de terrains à bâtir, les espaces non constructibles sont pris d'assaut : les servitudes laissées par l'aménageur autour des bas-fonds, lors des lotissements, sont convoitées par la population sans cesse grandissante et autres demandeurs de terrains pour y bâtir des habitations, mettant à mal l'interdiction de construire dans ces zones » (ADOU G. et al., 2017, p. 64). Le tableau 12 montre l'évolution de la superficie urbanisée de Daloa de 1958 à 2016.

L'analyse du tableau révèle que de 1958 à 2016, la superficie urbanisée de Daloa a connu un accroissement notable de 93 % passant de 242 ha à 3300 ha. Cette croissance est accentuée sur la période 1970-1995 de 74% avec 52% pour la décennie 1970 et 47% de 1980 à 1995. Durant les périodes de 1958 à 1970 et 1995 à 2016, l'extension de Daloa est moins marquée avec respectivement 62% et 24% d'accroissement. Cette croissance spatiale est représentée par la figure 10 suivante.

Source : Ecoloc Daloa, 2002 ; Service technique de la Mairie, 2008, 2016 Figure 10 : Evolution de la superficie urbanisée de Daloa de 1958 à 2016

La superficie urbanisée de Daloa croît de façon exponentielle et est marquée par trois grandes phases, notamment les périodes 1958-1975, 1975-1995, 1995-2016 où l'on observe respectivement une croissance lente, brusque et rapide, moyenne.

De 1958 à 1975, la croissance spatiale de Daloa est lente, favorisée par ses fonctions administratives qui attirent d'importantes populations. En effet, sur cette période, Daloa fut successivement poste militaire, chef-lieu de subdivision administrative de cercle puis du département de l'Ouest comprenant les villes de Man, Gagnoa, Bouaflé, Issia et Vavoua. La ville est dotée en infrastructures administratives sollicitée par les populations de la région selon la stratégie de développement de l'armature urbaine en Côte d'Ivoire. Entre 1962 et 1975, sur 445 hectares urbanisés, 165 ha soit 37% seulement avaient été prévus par les plans ; les 380 autres hectares urbanisés, soit 63%, procédaient d'un processus spontané (BCEOM, 1982).

Sur la période 1975-1995, la ville amorce une croissance rapide favorisée par l'acquisition de la fonction de ville militaire et du renforcement de son statut administratif. En effet, Daloa abrite le deuxième bataillon d'infanterie militaire et l'état-major de la gendarmerie nationale dont le rayonnement militaire s'étend sur toute la moitié Ouest du pays. La fonction militaire confère une position privilégiée à la ville de Daloa après

Abidjan et Bouaké. Selon le découpage administratif de 1990, Daloa devient chef-lieu de la région du Centre-Ouest, et par le décret n°96-567 du 28 août 1996, portant organisation du territoire national, Daloa devient chef-lieu de la région du Haut-Sassandra en 1996.

La croissance spatiale de Daloa se fait à un rythme moyen de 1995 à 2016. Cette croissance est impactée par la création de l'Unité Régionale d'Enseignement Supérieur (URES) en 1996 par décret n°96-613 du 09 aout 1996. L'afflux d'étudiant orientés à Daloa accroit la demande en logement qui favorise l'extension de la ville. Daloa devient ville universitaire en 2012 par la transformation de l'URES en Université Jean Lorougnon Guédé (UJLoG) à travers le décret N°2012-986 du 10 octobre 2012. L'institution favorise l'arrivée de plus de 1000 étudiants dans la ville chaque année. La demande en logement des étudiants, enseignants et personnel administratif contribue également à l'étalement rapide de la ville.

Par ailleurs, l'installation du camp de L'ONUCI à la faveur de la crise politico militaire que connait le pays depuis 2002 contribue à l'extension de l'espace urbain. La demande en logement des onusiens a crée une dynamique de construction de maison afin de mettre en location. Les nouveaux acquéreurs de terrain urbain et les propriétaires de maison inachevée s'activent pour finir la construction des maisons en vue de les mettre sur le "marché". Dans le même élan, le coût des loyers des maisons en location augmente considérablement dans toute la ville. Les maisons construites sont en majorité pavillonnaire et dans les quartiers résidentiels à la périphérie de la ville.

La croissance de Daloa est également influencée par le développement des activités économiques. En effet, du fait de sa position de ville carrefour, Daloa est un pôle commercial où transite de nombreux produits ralliant les zones Nord et Sud du pays ; les pays de l'hinterland Mali, Guinée, etc. au port de San-Pedro ; et les villes de l'ouest du pays à celles de l'Est. La ville est également un des principaux centres d'approvisionnement en produits vivriers de toute la Côte d' Ivoire. En effet, Daloa est la capitale d'une région agricole grande productrice de vivrier et constitue un marché national pour la commercialisation de la banane plantain, le manioc, le tarro, l'a ubergine etc.

Formée par quatre villages noyaux que sont Lobia, Labia, Tazibouo et Gbeuliville, la ville de Daloa s'est étalée progressivement sur ses périphéries sous forme d'auréole. L'extension de la ville s'est opérée par incorporation des villages environnants et la consommation de leurs patrimoines fonciers. Du fait du rythme soutenu de l'extension

spatiale, les villages Balouzon, Bribouo, Gbokora, Sapia, Zakoua, Tagoura etc. autrefois situés aux périphéries de la ville sont désormais des villages-quartiers. Daloa atteint Balouzon en 1970, Gbokora entre 2000 et 2010, Sapia, Tagoura et Zakoua depuis 2016.

Daloa compte aujourd'hui plus d'une centaine de lotissements réalisés sur leurs terroirs.

Conclusion

L'extension spatiale de Daloa est accentuée depuis l'installation du poste militaire colonial en 1905. Cette extension s'est faite en trois grandes étapes. De 1905 à 1980, la ville s'étend suivant des plans directeurs. A partir de 1980 jusqu'en 2000, la croissance spatiale de Daloa n'est pas maîtrisée et l'on assiste à la prolifération des quartiers spontanés (précaires) au sein de la ville. Le déficit de la production foncière dû à la lenteur administrative et le manque de moyen financier des populations ont favorisé l'occupation spontanée du sol urbain de Daloa à partir de 1980. A partir des années 2000, Daloa a connu une croissance spatiale rapide à travers la restructuration des quartiers créés spontanément. Les opérations de restructuration vont favoriser la création de plusieurs nouveaux quartiers dénommés « extension » qui accentue l'étalement de Daloa. Dans son extension, la ville de Daloa intègre les villages Sapia, Tagoura et Zakoua initialement situé en périphérie.

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

La dynamique urbaine de Daloa, chef-lieu de la région du Haut Sassandra, est remarquable. D'une part, le peuplement de la ville qui a débuté timidement durant la période colonial, s'est accru à un rythme soutenu à partir des années 1980. D'autre part, Daloa a connu une croissance spatiale exponentielle depuis l'installation du poste militaire colonial en 1905 passant de 242 ha en 1958 à 3 300 ha en 2016, soit un accroissement de 93% de sa superficie. Cette extension spatiale s'est opéré sur le patrimoine foncier des villages Balouzon, Bribouo, Gbokora, Sapia, Zakoua, Tagoura en les intégrant. La dynamique de la ville de Daloa est également le fait de sa position de ville carrefour ainsi que ses fonctions de ville administrative, militaire, commerciale et universitaire.

Ces données confirment notre hypothèse 1 selon laquelle : « eu égard à l'extension spatiale remarquable de Daloa, les villages périurbains Sapia, Tagoura et Zakoua sont aujourd'hui intégrés à la ville ».

DEUXIEME PARTIE : LA GESTION FONCIERE DANS LES

« VILLAGES INTEGRES » A DALOA

Introduction

La gestion foncière est intrinsèquement liée au développement des territoires. L'accès des populations au terrain constructible en ville suppose la mise à disposition de terres rurales environnantes des villes. Le processus de transformation des terres rurales utilisés à des fins agricole en lot (terrain urbain) met en jeu une organisation foncière dans les villages-intégrés. A Daloa, les propriétaires terriens des villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua initient le lotissement de leurs parcelles. La question est de savoir : comment est géré le foncier dans les « villages intégrés » à Daloa ?

Dans cette partie, le chapitre 3 présente l'organisation foncière dans les villages intégrés en évoquant le rôle prépondérant des chefferies et des comités de gestion du foncier et le mode de partage de la terre.

Le chapitre 4 montre comment s'effectue les opérations de lotissement dans les villages intégrés et analyse la production de lotissement et la mise en valeur des lots.

CHAPITRE 3 : L'ORGANISATION FONCIERE A SAPIA, TAGOURA ET

ZAKOUA

Introduction

Eu égard à l'intégration de leurs villages à la ville, les propriétaires terriens coutumiers de Zakoua, Tagoura et Sapia s'organisent pour mettre leurs terres à la disposition de l'Etat. Dès lors, comment se présente l'organisation foncière dans ces villages intégrés ?

Ce chapitre est structuré en deux parties. Dans la première partie, nous parlerons du rôle prépondérant des chefferies traditionnelles et des comités de gestion foncier. La seconde partie concerne la propriété foncière dans les villages intégrés à travers.

3.1. Les gestionnaires du foncier dans les villages intégrés

Le chef du village et la notabilité, le chef de terre et le comité de gestion sont les gestionnaires du foncier dans les villages intégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA.

3.1.1. Le rôle des chefferies traditionnelles

Les chefferies traditionnelles jouent un rôle prépondérant dans la gestion du foncier à Sapia, Tagoura et Zakoua, particulièrement en ce qui concerne les opérations de lotissement et le règlement des litiges fonciers. Elles organisent et supervisent les opérations de lotissements afin d'éviter l'anarchie dans la gestion foncière. Le contrôle se fait par le biais de l'instauration d'un registre dans lequel sont consignées toutes les opérations de lotissement du village. Ce registre sert à éviter les cas de vente multiples de terrains. En outre, les chefferies villageoises ont une fonction d'arbitrage lors des litiges fonciers. C'est en leur présence que se règlent les litiges, et elles ont pour but de trouver des accords entre les protagonistes afin de favoriser la paix dans le village. Le chef de Zakoua exprime ce souci de cohésion en ces mots : « le chef du village est là pour harmoniser quand il y a des litiges... et nous faisons toujours en sorte que, le villageois et l'occupant soient toujours d'accord. Il faut éviter les palabres ».

La chefferie est également sollicitée par les autorités administratives, policières et judiciaires pour le règlement de litiges fonciers relevant de leurs secteurs. 70% des enquêtés affirment avoir eu recours à la chefferie pour le règlement d'un litige foncier. La figure 11 montre la répartition du recours à la chefferie en cas de litige foncier.

Figure 11 : Répartition du recours à la chefferie en cas de litige foncier

L'analyse du graphique révèle que près des trois quart (70%) des propriétaires coutumiers ont recouru à la chefferie pour le règlement des litiges fonciers. Cela témoigne du rôle important de la chefferie, laquelle est systématiquement sollicitée en cas de litige. En outre, la chefferie est toujours avisée avant le lotissement d'une parcelle villageoise.

3.1.2. Le rôle des comités de gestion foncier

Dans chacun des trois villages enquêtés, il existe un comité de gestion du patrimoine foncier. Ce comité est composé de `'sachants» qui connaissent les limites du terroir villageois ainsi que les limites des parcelles des habitants du village.

L'intervention du comité de gestion se situe prioritairement au niveau des opérations de lotissement pour la délimitation des parcelles. Le comité de gestion foncier organise et supervise tous les lotissements.

En outre, le comité de gestion foncière est le premier recours en cas de litige foncier ; il associe la chefferie selon la gravité du litige foncier. Les protagonistes sont tenus de respecter les convocations du président du comité de gestion foncière et ses décisions sont le plus souvent acceptées du fait de l'autorité qui lui est dévolu. Le comité de gestion foncière est sollicité en permanence par les propriétaires coutumiers : 67% des enquêtés affirment avoir recouru au comité lors du lotissement, et 33% en cas de litige foncier (Notre enquête, 2019). La figure 12 montre la répartition des motifs du recours aux comités de gestion foncière.

Figure 12 : Répartition des motifs du recours aux comités de gestion foncière

L'analyse du graphique montre que le comité de gestion foncier intervient prioritairement lors des opérations de lotissement (67%). Ils sont sollicités dans une moindre mesure pour le règlement des litiges fonciers (33%). En effet, dans l'exercice de leurs fonctions, les comités de gestion foncière ont pour objectif de prévenir les litiges fonciers. C'est ainsi qu'ils sont plus sollicités en amont lors du lotissement des parcelles. Parlant du rôle de la chefferie traditionnelle et du comité de gestion foncier, le chef de Tagoura concluant ses propos dit : « donc le chef du village est vraiment au coeur de cette gestion là avec son comité foncier rural ». Le comité de gestion foncier joue un rôle prépondérant dans la régulation du système foncier à Zakoua, Tagoura et Sapia.

3.1.3. Le rôle des chefs de terre

La terre est un bien communautaire à Sapia, Tagoura et Zakoua où la gestion est confiée à des personnes qui détiennent des pouvoirs fonciers.

A Sapia et Tagoura, le pouvoir foncier est détenu par les chefs de lignages. Le village est, en effet, une entité composé de plusieurs lignages. Chaque lignage a ses terres qui sont gérées de père en fils. Le chef de Tagoura explique que : « le chef de lignage a toutes les terres. Il les affecte aux « glégbons » c'est-à-dire aux responsables de familles qui, à leur tour, les affectent à leurs enfants. Ce qui fait qu'il y a toujours quelqu'un pour gérer les terres coutumières ».

Les chefs de lignages sont les détenteurs exclusifs des terres coutumières et ils ont le devoir de les distribuer au sein de leurs familles. Le Secrétaire Général de Sapia affirme qu'« il n'y a pas de chef de terre central à Sapia ; chaque propriétaire terrien est le chef de son patrimoine foncier. Le chef de famille est le chef de terre». Il y a par conséquent

autant de détenteurs de pouvoirs fonciers qu'il y a de chefs de familles au sein de ces villages. Chaque chef de famille dispose d'un patrimoine foncier qu'il gère pour le compte de sa famille. A Tagoura, cependant, il existe un chef de terre qui supervise la gestion du foncier.

A Zakoua, contrairement aux deux autres villages, le pouvoir foncier est détenu par une seule personne appelée chef de terre ou `'propriétaire terrien». Cette situation s'explique par le fait que le village est composé d'une seule famille autochtone Bété. Le chef de terre est élu par les chefs de famille au cours d'une réunion en vue d'assurer la gestion du patrimoine foncier de la famille.

3.2. Propriété coutumière de la terre dans les villages intégrés

La gestion autochtone du foncier diffère d'une localité à l'autre ; la relation des populations à la terre étant un fait culturel. La terre est un patrimoine de la communauté villageoise partagé au sein des familles selon un mode traditionnel dans lequel les parcelles sont bien délimitées.

3.2.1. La terre : un bien familial

Le système de partage de la terre diffère sensiblement d'un village à l'autre.

A Tagoura, le chef de famille distribue la terre entre tous ses enfants garçons. Cependant, s'il y a un enfant qui se montre plus valeureux au travail, celui-ci travaille sur beaucoup plus de parcelles que ses frères ; puisque la terre appartient à la famille, on permet au membre le plus courageux d'élargir son champ en lui accordant une autre portion.

A Sapia, la terre est partagée entre les enfants de sexes masculins. Le Secrétaire Général clarifie le mode de partage en ces termes : « on partage les terres entre les enfants garçons. Les filles n'ont pas droit à la terre parce qu'elles vont aller se marier. Nos parents avaient plusieurs femmes, chacun pouvait avoir quatre, cinq, six femmes, voire plus. La parcelle sur laquelle chaque femme a travaillé, c'est là qu'on installe ses enfants. Chaque enfant va du côté de sa mère, sous le contrôle du père ». Les ayants-droits à la terre sont répartis géographiquement sur le patrimoine foncier de la famille selon la position occupée par la mère ; la superficie de chacun est déterminée par le nombre d'enfants qu'a la mère.

A Zakoua, le partage au sein de la famille se fait par consensus en part égale, du plus grand au plus petit. Cependant, l'aîné a toujours une part de plus. Aujourd'hui, des lopins de terre sont attribués aux femmes qui, auparavant, étaient exclues du partage de la

terre. En effet, selon les us et coutumes, les femmes ne sont pas tenues compte dans le partage des terres dans les trois villages. Elles sont considérées comme héritières des richesses de leurs maris dans la famille d'accueil.

3.2.2. La reconnaissance des limites entre les parcelles

Les éléments de reconnaissance des limites des parcelles sont identiques à Sapia, Tagoura et Zakoua. Il s'agit d'éléments naturels facilement identifiables. Le chef de Zakoua résume ces identifiants : « Il peut s'agir de gros arbres situé à la limite des parcelles. Ils servent aux générations futures à reconnaître les limites des parcelles de leurs parents. Pour éviter les conflits, on n'abat pas ces arbres. On peut même planter des tecks à la limite et chacun connait sa parcelle. Les limites des parcelles sont symbolisées également par des termitières ou quelque fois des rivières ».

Par ailleurs, la reconnaissance des limites peut se faire par la contribution de `'sachant» qui peut être le chef de terre ou un membre de la famille. Le chef de Tagoura indique que : « le chef de terre peut être un sachant. Mais il y a des gens qui sont là depuis et qui ne bougent pratiquement pas, parce que c'est des relais qui se font. Quand tu as ton papa qui est là et que toi tu es à ses côtés, il t'a montré les limites. Mais, ce n'est pas dans toutes les familles que tout le monde déserte pour aller travailler ailleurs. Il y a toujours quelqu'un, et qui veille sur le patrimoine des clans». Les membres de la famille qui ont fait le choix de rester au village connaissent les limites du patrimoine foncier familial.

Conclusion

Les chefferies traditionnelles et les comités de gestion foncier des villages intégrés organisent et supervisent les opérations de lotissements et participent au règlement des litiges fonciers. Dans ces villages, la propriété et le mode de partage de la terre sont sensiblement différents. Les détenteurs de droit coutumier foncier de Sapia, Tagoura et Zakoua initient des lotissements privés.

CHAPITRE 4 : LA PRODUCTION FONCIERE DANS LES « VILLAGES

INTEGRES » A DALOA

Introduction

Les propriétaires terriens initient des lotissements privés depuis l'arrêt des lotissements administratifs. A Daloa, des opérations de lotissements privés sont réalisées dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua. Ce chapitre analyse la production de lotissement et la mise en valeur des lots dans les villages intégrés.

4.1. Les acteurs de la production foncière dans les villages intégrés

Les acteurs de la production foncière sont repartis en trois catégories : l'autorité publique, le demandeur et les tiers (confère figure 13).

Figure 13 : Les acteurs de la production foncière dans les villages intégrés

Le lotissement est une opération réalisée par l'autorité publique représentée par le Ministère de la Construction et de l'Urbanisme, et le demandeur qui peut être le détenteur de droit coutumier foncier appelé `'promoteur», les communautés villageoises et les collectivités décentralisées. Les riverains, les entreprises et les agences immobilières sont les catalyseurs de ces opérations de lotissement.

Le Ministère de la Construction et de l'Urbanisme est chargé de la gestion administrative des dossiers de lotissement. C'est le ministère qui réceptionne la demande

de lotissement à son guichet unique du foncier et traite le dossier de lotissement jusqu'à son approbation. Le traitement consiste au contrôle de la conformité des projets de lotissements au plan d'urbanisme directeur de la ville. En outre, le Ministère de la Construction et de l'Urbanisme publie les lois relatives au foncier urbain et assure le respect des normes d'urbanismes lors de la construction des maisons.

Les propriétaires terriens coutumiers, les communautés villageoises et les collectivités décentralisés (Mairie, conseil régional) sont les demandeurs de lotissement. Le propriétaire terrien coutumier est celui auquel appartient la parcelle à lotir. Cette propriété s'est acquise selon la coutume, de manière traditionnelle. Dans certains cas, il s'agit d'une personne désigné comme "représentant" par la famille. Ces "représentants" sont en général les aînés de la famille, les cadres appelés souvent "intellectuel" ou un membre reconnu comme jouissant d'une bonne moralité par la famille. Par ailleurs, les communautés villageoises peuvent solliciter des lotissements pour l'extension de leurs villages. En outre, les mairies initient des demandes de lotissement en qualité de maître d'ouvrage. Selon YAO et al. (2017, p. 512), il existe une complémentarité autochtonie-mairie dans la production de l'espace urbain à Zoukougbeu (Côte d'Ivoire). Suite à la demande des collectivités villageoises, la mairie engage des démarches pour la réalisation des lotissements à leurs profits.

Les demandeurs de terrains (population, entreprises, agences immobilières, etc.) accélèrent le rythme de réalisation des lotissements : la forte demande en terrain urbain accélère la production foncière.

La figure 14 présente les étapes de la production foncière dans les villages intégrés.

Figure 14 : Les étapes de la production foncière dans les villages intégrés

L'analyse de la figure 14 révèle que, dans les villages intégrés, la production foncière est laissée à l'initiative du propriétaire coutumier. Celui-ci adresse une demande de lotissement de sa parcelle au guichet unique de la direction régionale de la Construction et de l'Urbanisme qui l'achemine à la direction centrale à Abidjan. En réponse, la direction centrale demande une enquête de commodo et incommodo en vue de déterminer si la parcelle à lotir n'est pas objet de conflit. Cette enquête est réalisée par la mairie vue la parcelle à lotir est dans le périmètre communal, sinon par le sous-préfet si c'est en dehors du périmètre communal. S'il n'y a pas d'opposition, le géomètre procède à la polygonal qui consiste à délimiter la parcelle. C'est alors que l'urbaniste fait le projet de lotissement en morcelant la parcelle en lots suivant le plan directeur de la ville. Le projet de lotissement est acheminé à la direction centrale du ministère de la construction et de l'urbanisme à Abidjan pour la signature de l'arrêté d'approbation du lotissement par le ministre. L'arrêté d'approbation du lotissement marque l'existence officielle des lots sur la

parcelle. Le dossier de lotissement est ramené à l'urbaniste qui confie le bornage au géomètre.

4.2. La convention de travail avec l'expert géomètre ou l'agence immobilière

Nos enquêtes révèlent que 92% des propriétaires terriens font lotir leurs parcelles par des experts géomètres et 8% par des agences immobilières. Cette disproportion est due au fait que les géomètres experts se rendent dans les villages intégrés pour motiver les propriétaires terriens à faire lotir leurs parcelles. Ils se proposent de réaliser les opérations de lotissement contre une rémunération le plus souvent en nature, vu l'impossibilité des propriétaires coutumiers de les payer en espèce. Il est signé une convention de travail entre le propriétaire terrien et l'expert géomètre ou l'agence immobilière en charge de la réalisation du lotissement, laquelle convention donne des obligations à chaque acteur.

- Informer les autorités compétentes de la ville (le Préfet, le Sous-préfet, le Directeur Régional de la Construction et de l'Urbanisme, le maire et le chef du village) des travaux de lotissement de sa parcelle ;

- Régler tous les problèmes au cas où il aurait opposition de ses pairs, d'une structure administrative ou privée ;

- Dédommager le maitre d'ouvrage si d'éventuels conflits de propriété venaient à perturber ou arrêter les travaux quelles qu'en soient les raisons ;

lotissement, désigné sous l'appellation de « maitre d'ouvrage » sont formulées comme

Outre ces dispositions fixant le cadre général du travail, 60% des lots réalisés reviennent au propriétaire terrien pour la purge de ses droits coutumiers. Dans le cas de la réalisation d'un projet d'utilité publique par l'Etat ou un promoteur privé sur la parcelle,

cinq pourcent (5%) des montants à payer sont accordés à chaque exploitant agricole pour la purge des droits de cultures. Dans le cadre du lotissement, dix (10%) à vingt pourcent (20%) des soixante pourcent (60%) des lots à réaliser constituent la purge des droits de sols du propriétaire terrien et cinquante pourcent (50%) à quarante pourcent (40%) restants constituent la dotation de l'exploitant agricole pour la purge de ses droits de cultures. Le coût maximum des purges pour la perte des droits coutumiers sur toute l'étendue du territoire national varie entre six cents (600) francs CFA et deux mille (2000) francs CFA, le mètre carré, selon le décret n°2014-25 du 22 janvier 2014 modifiant le décret n°2013224 du 22 mars 2013 portant réglementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général. Les travaux de lotissement sont réalisés conformément aux règles et normes en vigueur contenues dans les instructions techniques du Ministère de la Construction et de l'Urbanisme.

4.3. Le partage des lots à l'issue du lotissement

A l'issue du lotissement, les lots sont repartis entre le propriétaire terrien, l'expert géomètre ou l'agence immobilière et l'administration. Le tableau 13 présente la répartition des lots d'un lotissement privé réalisé à Sapia.

Le lotissement a été réalisé sur une parcelle de 16 hectares, propriété de M. KANON Guero David. Financé par la société immobilière AISCI, le lotissement de la parcelle de KANON D. a mis 243 lots à disposition. Sur les 243 lots réalisés, 134 lots (soit 55 % du total) reviennent au propriétaire terrien coutumier, 26% des lots sont au maître d'ouvrage (AISCI) et 10% à l'administration (Mairie, Conseil régional, Ministère de la construction et de l'urbanisme). La voirie occupe seulement 8% de la parcelle lotie. En effet, des lots sont utilisés pour l'ouverture des voies lorsque le projet de lotissement est établi par l'urbaniste. Le partage des lots se fait suivant la clé de répartition convenu dans la convention de travail signé entre le propriétaire coutumier et le maître d'ouvrage. Chacune des parties est libre dans l'utilisation de ses lots. Par ailleurs, la part des lots attribués à M. KANON sont partagés en famille dans le cas où celui-ci est le représentant

de la famille. Les lots qui reviennent à l'administration sont cumulés sous forme de réserves administratives. Après le partage des lots, un procès-verbal est établi.

Un Procès-Verbal de partage des lots est signé à l'issue de la réalisation des lotissements approuvés à l'initiative des communautés villageoises. Le Procès-Verbal de partage des lots (PV de partage des lots) détermine la liste des bénéficiaires des lots et constitue un début de preuve de droit selon l'article 2 de l'arrêté. Les lots sont partagés par consensus entre les acteurs intervenant dans la réalisation du lotissement, notamment le propriétaire terrien, le géomètre ayant réalisé la délimitation de la parcelle ou l'agence immobilière ayant financé l'opération de lotissement, l'administration, et la communauté villageoise. La part du géomètre dépend de la convention de travail signé avec le propriétaire terrien. Elle est facultative selon qu'il soit payé en nature ou en espèce. Cependant, le géomètre est généralement rémunéré en nature à hauteur de trois (03) lots sur dix (10) réalisés. Selon les dispositions de l'article 3 de l'arrêté, le Procès-Verbal de partage des lots est établi sous la supervision d'un Agent Assermenté du Ministère de la Construction et de l'Urbanisme en vue de l'établissement de l'Attestation Domaniale. La copie originale du Procès-Verbal est transmise aux responsables des services déconcentrés du Ministère chargé de la Construction et de l'Urbanisme ainsi qu'au préfet de région. Le partage des lots peut être constaté par voie d'huissier.

4.4. La mise en valeur des lots dans les « villages intégrés » à DALOA

4.4.1. La procédure d'achat des lots dans les villages intégrés à DALOA L'achat de terrain périurbain à Zakoua, Tagoura et Sapia se fait suivant une procédure dans laquelle la chefferie intervient.

A Tagoura, est établie une attestation de vente signée par le propriétaire terrien, l'acquéreur, et leurs témoins. Le chef du village y appose sa signature après un contrôle dans le registre où sont consignés tous les lotissements réalisés pour vérifier si le terrain n'est pas déjà vendu. Ensuite, l'attestation de vente est envoyée au bureau de l'Association des Propriétaires Terriens de la Commune de Daloa (APTDC) où est établie une attestation de cession villageoise à 50 000 F CFA. L'attestation de cession villageoise est signée par le président de l'association, le chef du village et l'acquéreur, pour certifier de la reconnaissance coutumière de la propriété. Muni de cette attestation, l'acquéreur peut enfin faire établir son Attestation de Concession Définitive (ACD) par le Ministère de la Construction et de l'Urbanisme.

A Sapia et à Zakoua par contre, une attestation villageoise est établie ; le propriétaire terrien, l'acquéreur et leurs témoins ainsi que le chef du village y apposent leurs signatures. Seul le chef du village délivre l'attestation villageoise qui est payante au frais de l'acquéreur. Le prix de l'attestation villageoise varie de 50 000 à 70 000 FCFA dont un montant de 30 000 FCFA est versé à la caisse de l'association des propriétaires terriens de la commune. Parfois, le montant de l'attestation villageoise est inclus dans le coût du lot. Dans ce cas, l'acquéreur reçoit l'attestation villageoise délivrée par le chef du village des mains du propriétaire terrien après avoir payé le montant du lot. L'attestation villageoise fait partie des dossiers à fournir pour l'obtention de l'ACD. C'est d'ailleurs un préalable.

L'achat de terrain auprès des propriétaires terriens est sécurisé et permet d'éviter les cas de vente d'un terrain à plusieurs personnes. L'acquéreur a la possibilité de vérifier si le lot n'est pas déjà attribué à une autre personne. Cette vérification est possible au sein des registres villageois, au bureau de l'Association des Propriétaires Terriens de la Commune de Daloa (APTDC), à la direction régional du Ministère de la Construction et de l'Urbanisme ainsi qu'au service des cadastres. En outre, la procédure d'achat de terrain périurbain est rapide et sans période d'attente entre les différentes étapes. Cependant, l'absence de cadre formelle pour la publicité foncière rend difficile l'achat de terrain périurbain. En effet, les candidats à l'achat de terrain se rendent dans les villages pour rencontrer les propriétaires terriens désireux de vendre des lots. Parfois, ce sont des démarcheurs qui servent d'intermédiaires entre les demandeurs et les propriétaires terriens. Dans ce cas, le prix du terrain est en général élevé car le propriétaire terrien rémunère le démarcheur à un taux de 10% du coût du lot. Par ailleurs, la localisation des terrains proposés ne convient pas toujours aux demandeurs de terrain.

Le bureau de l'Association des Propriétaires Terriens de Daloa-Commune (photo 1) est le lieu de délivrance de l'attestation de cession villageoise. Il sert également de lieu de règlement des litiges fonciers et de cadre de discussion des propriétaires terriens de la commune.

Photo 1 : bureau de l'association des propriétaires terriens de la commune de Daloa (Cliché de l'auteur, Mai 2019)

4.4.2. Dimensions et prix des lots

Les dimensions et les prix des lots diffèrent d'un village à l'autre. Le tableau 14 présente les dimensions et les prix d'achat des lots périurbain.

A Tagoura, les lots sont de 600 m² et 500m² et ont des prix qui varient de 300 000 à 2 000 000 FCFA selon que le terrain se situe près de la voie primaire bitumée ou pas. Le prix des lots est également influencé par la proximité de l'école de formation de la gendarmerie nationale sise à Toroguhe ; les acquéreurs se sentant plus en sécurité.

A Sapia les dimensions des lots varient entre 400 m² et 600m². Sur la même parcelle, on peut trouver des lots de 400 m², de 600 m² et un peu plus. Le prix du terrain est fonction de la distance au village et va de 250 000 à 4 000 000 F CFA.

A Zakoua, les lots sont tous rectangulaires de 30 m de longueur et 20 m de largeur, soit 600 m². Les prix des lots varient de 300 000 à 1 000 000 F CFA.

Notre enquête révèle que les propriétaires terriens n'attendent pas que leurs espaces soient viabilisés pour procéder à la vente des terrains, ce qui à priori est à l'origine des prix qui varient selon les lieux. En effet, certains lots achetés correspondent à des terrains sur lesquelles existent encore des plantations de café et de cacao. Le coût de ces terrains est moins élevé car l'acquéreur ne peut pas procéder à la construction de maison dans l'immédiat. Ces terrains sont en général éloignés du village. De plus, les acquéreurs privilégient les terrains sur des surfaces planes et faciles d'accès au détriment des terrains en pente ou en hauteur.

La variation des prix des terrains crée un désordre dans le marché foncier périurbain qui n'est pas toujours à l'avantage des propriétaires terriens. En effet, les propriétaires coutumiers vendent très souvent leurs lots à des prix dérisoires car subissant la loi de l'offre et de la demande. Pour des lots juxtaposés appartenant à deux propriétaires terriens, l'un confronté à une dépense, généralement un cas de décès en famille, peut vendre son lot à 300 000 FCFA, tandis que le propriétaire terrien voisin propose son lot à 1 000 000 FCFA. Dans cette situation, le second propriétaire terrien finit par céder et vend également son lot à un prix avoisinant 300 000 F CFA au bénéfice de l'acquéreur. De l'avis du chef du village de Tagoura, « en principe on devrait discuter les prix de ces terres là au sein de l'association des propriétaires terriens et on prend un prix uniforme. Malheureusement c'est pas le cas et les prix se font de façon désordonnés ». Les propos du chef de Tagoura mettent ainsi en évidence l'action de l'association des propriétaires terriens de la commune qui pourrait servir de cadre de discussion et d'uniformisation des prix des terrains, évitant par ce moyen le désordre observé dans le marché foncier à Daloa. A Daloa, les terrains périurbains sont en général de grandes tailles (600 m²) et les prix varient de 250 000 à 4 000 000 FCA.

Le prix des terrains périurbains est également influencé par l'absence de cadre formel pour la publicité. Chaque propriétaire terrien a la latitude de fixer le prix de son terrain. Le propriétaire terrien propose alors son terrain à un prix élevé de sorte à avoir un meilleur profit après que ce prix soit débattu. La figure 15 présente le système de fixation du prix des terrains urbains.

Au coeur du système, se trouve la rente foncière, variable dépendante influencée par diverses variables notamment l'aménagement de l'espace urbain, l'équipement en infrastructure et le développement des services, les densités, la taille de la ville et la compétition des acteurs pour la production foncière. Dans ce système ouvert, apparait un cycle formé par les variables taille de la ville, la compétition des acteurs et la rente foncière. La rente foncière subit une pression de plus en plus croissante avec le développement de la ville. Le prix du terrain dans les espaces périurbains est de plus en plus élevé avec leurs intégrations à la ville et subit des fluctuations selon le type de quartier (résidentiel ou populaire) et la présence des équipements qui s'y trouvent.

Conclusion

Les lotissements privés initiés par les propriétaires terriens se font sur la base d'un contrat de travail signé entre le propriétaire terrien et l'expert géomètre ou l'agence immobilière. A l'issue des lotissements, les propriétaires terriens procèdent à la vente de leur part de lots assortie d'une attestation villageoise délivrée par le chef du village.

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE

A Daloa, les chefferies villageoises et les comités de gestion foncière organisent et supervisent les opérations de lotissement dans les villages intégrés. Pour le lotissement de leurs portions de terre, les propriétaires terriens sollicitent un expert géomètre ou une agence immobilière qui est rémunéré en nature. A l'issue du lotissement, les lots sont partagés selon le contrat de travail préalablement signé. C'est alors que chaque partie procède à la vente de sa part de lots.

Par conséquent, l'hypothèse 2 de l'étude qui stipule que « la production foncière dans les villages intégrés se réalise suivant une organisation interne aux villages et des opérations de lotissement » est confirmée.

Quel est l'impact socio-économique et spatio-environnemental de la dynamique urbaine de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua ?

TROISIEME PARTIE: L'IMPACT SOCIO-ECONOMIQUE ET SPATIO-ENVIRONNEMENTAL DE LA DYNAMIQUE URBAINE DE DALOA SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES

Introduction

La dynamique urbaine a un impact sur la gestion foncière dans les villages intégrés. A Daloa, cet impact se manifeste au niveau social, économique, spatial et environnemental. L'objet de cette partie est d'analyser l'impact socio-économique et spatio-environnemental de la dynamique urbaine de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés.

Le chapitre 5 montre l'impact socio-économique de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés en évoquant la fragilité de la cohésion sociale, le non-respect des chefferies traditionnelles, la multiplication des litiges fonciers d'une part ; et l'impact économique à travers l'analyse de la spéculation foncière, le payement des impôts fonciers, les reconversions économiques dans les villages intégrés, d'autre part.

Le chapitre 6 analyse l'impact spatio-environnemental de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés, notamment la prolifération des lots non mis en valeur, le développement de l'agriculture intra-urbaine, etc.

CHAPITRE 5 : L'IMPACT SOCIO-ECONOMIQUE DE LA DYNAMIQUE URBAINE DE DALOA SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES

Introduction

La maîtrise de l'extension rapide de l'espace urbain est un défi auquel sont confrontés les maires et autres gestionnaires des villes ivoiriennes. En Côte d'Ivoire, la production du foncier urbain est un marché soumis à de fortes spéculations depuis 2014. Ce chapitre analyse l'impact socio-économique de la dynamique urbaine de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua.

5.1. L'impact social de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés

La gestion foncière dans les villages intégrés s'accompagne de conflits qui fragilisent la cohésion sociale et entrainent le non-respect des chefferies traditionnelles.

5.1.1. La fragilité de la cohésion sociale

Dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua, la terre a toujours été un bien communautaire gérée par la famille. Désormais la possession d'une parcelle aux limites bien déterminées est un enjeu qui n'est pas à négocier. Cet enjeu crée bien souvent des revendications, et des empiètements peuvent dégénérer et être sources de division au sein des familles, voire des clans. C'est à juste titre que le Secrétaire Général de Sapia affirme : « lorsque vous avez votre propriété et qu'on veut vous prendre, si vous êtes convaincu que c'est votre propriété, alors vous n'acceptez pas. Et généralement les gens arrivent à des situations de non-retour, où ils peuvent aller jusqu'à enfermer l'autre, ou ils peuvent aller jusqu'à se bagarrer. Et tout ça peut créer des situations pas commode ».

Pour les villageois, en effet, la terre est le bien le plus précieux légué par les ancêtres, un bien plus important que l'or dans l'imaginaire des villageois, qui doit être préservé et sauvegardé au prix de sa vie s'il le faut. Les conflits liés à la terre créent bien souvent des divisions au sein des familles et des communautés villageoises. La figure 16 montre l'importance des conflits au sein des familles lors des lotissements.

L'analyse de la figure 16 montre la dominance des bagarres lors des lotissements (69%) dans les villages intégrés. Ces bagarres sont importantes aussi bien à Sapia (85%des propriétaires coutumiers du village sont concernés), qu'à Tagoura (60%) et à Zakoua (55%). L'ampleur des bagarres à Sapia, lors des lotissements, trouve son explication dans la forte pression et la forte spéculation foncières qui s'y exercent. En effet, la position privilégiée de Sapia en bordure de la route nationale menant à Abidjan accentue le rythme des lotissements. La rente foncière subit des fluctuations de plus en plus croissante à Sapia car `'tout le monde veut avoir sa maison sur la route d'Abidjan». La spéculation croissante est à l'origine des tensions au sein des familles ; chaque membre de la famille veut s'assurer une part importante de la `'manne foncière».

5.1.2. Le non-respect des chefferies traditionnelles

Le non-respect des chefferies traditionnelles est manifesté par le rejet des décisions qu'ils prennent lors des litiges. Ces décisions ne sont pas toujours acceptées et les protagonistes recourent très souvent aux instances policières et judiciaires. Le Secrétaire Général de Sapia affirme ceci : « dès l'instant où au village même le chef n'est pas respecté, il peut même convoquer quelqu'un qui est du village, et le monsieur peut ne pas venir ici ». Ainsi, le chef du village apparait désormais comme un simple habitant dont la consultation n'est pas une nécessité en cas de conflit. Poursuivant, le Secrétaire Général de Sapia ajoute ceci : « nos difficultés, c'est que les protagonistes ne nous comprennent pas. Eux ils croient que quand on tire une conclusion d'un tribunal coutumier, on n'est contre

celui qui n'a pas raison ; souvent c'est comme ça ils prennent. Sinon sur le terrain, nous on veut faire la paix entre les habitants du village. On n'a rien à gagner, on n'a rien à perdre. Nous on veut la paix, on veut la justice. Que la population nous comprennent, les décisions que nous prenons, c'est pour faire la paix au niveau des membres de la famille ».

Dans les villages intégrés, un climat de méfiance règne entre les habitants et les autorités villageoises qu'ils accusent de complices dans la plupart des cas. De ce fait, l'autorité villageoise peine à faire accepter sa volonté de préserver la cohésion sociale au sein du village.

5.1.3. La multiplication des litiges fonciers dans les villages intégrés

5.1.3.1. Les causes des litiges fonciers

Des litiges fonciers sont observés à Sapia, Tagoura et Zakoua avec des particularités. La figure 17 montre la répartition des causes de litiges fonciers dans chaque village.

Figure 17 : Répartition des causes de litiges fonciers dans les villages intégrés

La délimitation des parcelles (41%) et la réclamation des parcelles cédées (33%) sont les principaux types de litiges fonciers. Suivent la réticence des allogènes (21%) et la vente d'un même terrain à plusieurs personnes (5%).

A Sapia, les litiges fonciers liés aux réclamations des parcelles cédées (80%) sont de loin les plus dominants depuis le début des lotissements privés en 2014. Les litiges fonciers liés aux délimitations des parcelles (13%), la vente multiple de terrain (5%) et la réticence des allogènes (2%) représentent ensemble près du quart (20%) de ces litiges. En effet, les enjeux économiques suscités par la vente de terrain urbain ont favorisé la remise en cause des terres obtenus des membres de la famille ou des proches par le jeu des relations familiales, amicales ou de bon voisinage. Le Secrétaire Général de Sapia explicite : « lui il m'a dit, petit frère, toi tu restes là, voilà la limite entre toi et moi. Aujourd'hui, moi j'ai fait ma culture vivrière, et pendant ce temps, Dieu le rappel. Ses enfants vont dire, notre père a travaillé ici, donc notre lotissement doit prendre en compte cette partie-là. Moi, je vais dit non, ce n'est pas normal, c'est mon grand frère, c'est lui-même qui m'a cédé là pour mes cultures vivrières ; Ou bien c'est moi qui lui est cédé là pour faire ses cultures vivrières. Sinon ce n'est pas ce que vous dites, voilà la limite entre nous. Alors à tout moment, ce sont ces problèmes là qu'on traite ici. Les gens réclament trop le patrimoine de leurs parents».

A Sapia, la réclamation des patrimoines fonciers autrefois cédés est quasi permanente et est même devenu un banal fait de société dont le règlement agace à la limite la chefferie traditionnelle. Les revendications incessantes des patrimoines fonciers créée une situation de tension et de méfiance au sein des familles. Ces revendications ont également pour corolaire un autre type de litige foncier lié à la vente des lots situés aux limites des parcelles. Parlant de ce type de litige, le Secrétaire Général de Sapia explicite :

« vous, il vous a donné votre parcelle ,
· votre grand frère aussi il lui a donné ,
· votre petit frère aussi il lui a donné. Chacun connait qu'en même sa limite. Mais si vous débordez pour entrer chez Paul ,
· Paul à son tour va s'opposer sur la vente des lots qui sont à la limite récupérée ».

A Sapia, les enjeux économiques suscités par les lotissements sont à l'origine de la multiplication des litiges fonciers. La figure 19 montre la répartition des causes de litiges fonciers à Tagoura.

A Tagoura, les différends sur le foncier se situent généralement au niveau de la délimitation des parcelles lors des opérations de lotissement (90% du total), la réclamation des parcelles cédées (5%), la vente multiple de terrain (3%) et la réticence des allogènes (2%). Les litiges liés aux délimitations des parcelles naissent lorsque par inattention ou par méconnaissance, un propriétaire terrien empiète sur l'espace d'un autre. Ce genre de litige est généralement réglé à l'amiable entre les deux voisins ou en envoyant sur le terrain un `'sachant» qui rétablit les limites des parcelles de chacun. Face aux conflits récurrents liés à la délimitation des parcelles, il est désormais recommandé à toute personne qui initie un lotissement, de le faire en présence de ses voisins immédiats.

A Zakoua, les litiges fonciers sont prioritairement liés à la réticence des allogènes (80% du total) vis-à-vis du lotissement des terres sur lesquelles ils exercent l'activité agricole depuis des décennies. L'importance de ces litiges s'explique par le fait que les autochtones de Zakoua ont reçu d'importantes populations allogènes venus pour l'exploitation agricole des forêts. Ces d'allogènes ont créé de vastes plantations de cacao et de café. Vu que la ville a atteint ces parcelles cédées, il est question de les morceler et mettre les lots à disposition. C'est alors qu'intervient le propriétaire terrien qui fait prévaloir son droit de propriété. Ainsi, des conflits naissent souvent lors de la purge des droits de cultures ou lors du partage des lots. C'est ce que traduisent les propos du chef de Zakoua : « Nos difficultés c'est que les allogènes sont souvent réticents. C'est la brousse tu as acheté, tu n'as pas acheté la terre. La terre ne se vend pas. Maintenant, à partir du moment où tu n'a plus rien sur cette terre, la terre revient au propriétaire terrien ».

Face à la réticence des allogènes qui exploitent les parcelles à des fins agricoles, un compromis est trouvé afin de préserver une entente entre le propriétaire terrien et l'allogène. « Des fois, pour éviter les méfaits, on fait de fois à part égale. Quand vous faites à part égale, vous êtes tous content, surtout l'allogène. Et à partir de là, il devient maintenant, à part entière, un membre de la famille ; quand tu as problème, il vient à ton secours », explique le chef de Zakoua.

Le partage des lots par consensus permet donc de maintenir de bonnes relations entre l'allogène et son tuteur. L'allogène manifeste toujours sa reconnaissance au propriétaire terrien car il a de quoi assurer sa survie. Il n'a pas le sentiment qu'une injustice ait été créée.

5.1.3.2. Accroissement des litiges fonciers

Les litiges fonciers se sont multipliés dans les villages intégrés depuis le début des lotissements privés en 2014. La figure 21 montre l'évolution des litiges fonciers gérés par les chefferies ces quinze dernières années.

Figure 21 : Evolution des litiges fonciers dans les villages de 2000 à 2018

L'analyse de la figure révèle que les litiges fonciers se sont accrus de 40% dans les trois villages avec respectivement 46% à Sapia, 33% à Tagoura et 39% à Zakoua. Au-delà des litiges fonciers liés aux délimitations des parcelles, à la réclamation des parcelles cédées et à la réticence des allogènes qui sont particuliers à chaque village, les litiges fonciers liés à la vente d'un terrain à plusieurs acquéreurs sont transversaux aux villages. En effet, certains propriétaires coutumiers vendent un lot déjà attribué à un acquéreur à plusieurs autres acquéreurs. Les nouveaux acquéreurs procèdent aux transactions pour l'achat du terrain sans vérification préalable. Les litiges surviennent lorsqu'un des acquéreurs décide de mettre en valeur le lot.

5.1.3.3. Le cadre préconisé pour le règlement des litiges fonciers

Le choix des propriétaires coutumiers pour le règlement des litiges fonciers présente des configurations différentes dans les trois villages. La figure 22 montre la répartition des recours en cas de litige.

Figure 22 : Répartition des recours en cas de litige dans les villages intégrés

Dans l'ensemble, la chefferie (49%) et la police (24%) sont les principaux recours des propriétaires coutumiers en cas de litige foncier (73%). Ils sont suivis des recours à la justice (15%) et à la Sous-préfecture ou la Mairie (11%). La figure 23 présente la répartition des recours en cas de litige foncier à Sapia.

A Sapia, la police est privilégiée pour le règlement des litiges (50%). Ce choix est justifié par la prépondérance des propriétaires jeunes dont l'âge est compris entre 30 et 45 ans (60%) ayant un niveau d'instruction moyen du secondaire. Cette catégorie sociale se heurte très souvent aux pratiques anciennes de don de la terre prôné par la chefferie. Les propriétaires coutumiers préfèrent la police ou la gendarmerie pour un règlement avec des principes modernes.

A Tagoura, les litiges fonciers sont réglés par la chefferie. La figure 24 montre la répartition des recours en cas de litige foncier à Tagoura.

A Tagoura, la chefferie est préférée en cas de litige (80%). Cette situation s'explique par le système organisationnel du village. En effet, les chefs de familles qui sont également les notables du village, sont chargés de régler les litiges fonciers au sein de leurs familles. La chefferie n'est sollicitée qu'en cas de litige majeur que le chef de famille n'a pas pu régler. La figure 25 montre la répartition des recours en cas de litige foncier à Zakoua.

A Zakoua, la Sous-préfecture est plus sollicitée en cas de litige foncier (35%). En effet, les litiges fonciers opposent généralement les propriétaires coutumiers aux allogènes

venus exploiter les terres à des fins agricoles. La figure 26 montre les tendances générales du choix des propriétaires terriens pour le règlement des litiges foncier.

Figure 26 : Tendances générales du choix des propriétaires terriens pour le règlement

En tête de liste, la chefferie (46%) est plus sollicitée en cas de litige foncier. En effet, les chefs de villages sont des fonctionnaires retraités qui connaissent bien les implications des nouvelles dispositions sur le foncier. Ils combinent donc des éléments du droit foncier moderne et traditionnel pour départager les protagonistes. Lorsque le litige dégénère, 26% des enquêtés préfèrent se rendre à la police ou à la gendarmerie. Le recours à la justice (15%) se fait pour les litiges majeurs mettant en jeu d'importante superficie, ou lors du partage de prime en cas de purge des droits de cultures ou de sol par l'Etat.

46% des enquêtés préfèrent le règlement des litiges fonciers à l'amiable sous la supervision des chefferies traditionnelles. Cette conception des choses est bien formulée par un adage populaire énoncé par le chef de Zakoua : « mieux vaut un mauvais arrangement qu'un bon procès. Donc si il y a quelque chose, au lieu de se trimbaler à la police, jusqu' aller en justice, il est préférable qu'on s'asseye et qu'on trouve une solution ». Le mode de règlement des litiges fonciers qui se fait à l'amiable, par consensus, à partir de compromis, apparait donc comme plus judicieux et celui préconisé par la population du fait des nombreux avantages qu'il présente. Le chef de Zakoua résume ces avantages en ces termes : « la justice par exemple peut donner raison à un tiers, et puis arriver au village, s'il y a opposition, les gens ne vont jamais travailler sur cette terre, parce qu'il faut craindre aussi la mort. C'est pourquoi il est préférable de s'assoir au village et puis

trouver un consensus. Même si il y a eu des échauffements dans la famille, on viendra, on va trouver une solution. Et quelque fois même, c'est ce que la police, même la justice, nous demande de faire, parce que c'est une façon de les aider aussi ». La mise en valeur des terrains urbains se verrait ainsi facilitée et l'intégration des villages périurbains à la ville se ferait de manière cohérente. La photo 2 présente le foyer polyvalent de Tagoura.

Le foyer polyvalent de Tagoura sert de lieu de règlement des litiges fonciers et autres activités culturelles du village. Il a été construit sur fonds propre, par la population. Ce foyer contribue à préserver la culture du village face à une urbanisation marquée.

5.1.4. Le lotissement privé : la fin de l'expropriation des terres

Notre enquête révèle que 64 % des propriétaires terriens de Tagoura n'ont pas reçu de lot de compensation lors des lotissements administratifs intervenus en 1974. En effet, la Mairie procédait à l'ouverture d'un front de lotissement pour satisfaire les demandes de terrain urbain. L'extension de la ville se faisait sur les terres rurales environnantes. Les propriétaires terriens étaient donc expropriés de leurs portions de terre qu'ils exploitaient à des fins agricoles. Pour contenter les propriétaires terriens dépossédés de leurs parcelles, la mairie-lotisseur leur donnait des lots en « compensation ». En général, deux lots par hectare revenaient au propriétaire terrien après le lotissement de sa parcelle.

Avec les lotissements privés, les propriétaires terriens ont l'initiative du lotissement de leurs parcelles et l'essentiel des lots. Le chef de Tagoura indique que : « c'est mieux ainsi, au lieu que ce soit l'Etat à travers la Mairie qui fasse le lotissement dans les villages, sans même dédommager les propriétaires terriens de fait, la plupart du temps ». Désormais, l'Etat reconnait et consolide les droits coutumiers, annulant ainsi les effets négatifs des lotissements administratifs. En effet, dans la plupart des cas, ce sont des accords verbaux qui ont été conclus entre l'autorité municipale et le propriétaire coutumier. L'absence de document écrit empêche toute procédure légale pour acquérir un lot de compensation `'promis». De l'avis des propriétaires terriens, les lotissements privés présentent naturellement de nombreux avantages. Le chef de Tagoura affirme que : « l'Etat a vu juste pour donner à césar ce qui appartient à césar. Il y a des gens qui sont sur leurs portions de terre qu'ils gèrent depuis des millénaires. Aujourd'hui, l'Etat reconnait que ces personnes sont les propriétaires de fait, quoi de plus normal ».

Par ailleurs, les difficultés rencontrées avec les lotissements privés seraient à mettre sur le compte d'un début et d'une adaptation progressive. « Avec les propriétaires terriens c'est nettement mieux. Les problèmes que nous connaissons, comme c'est un début, c'est peut être çà qui fait. Mais au fur à mesure on va avancer, ça va aller. Parce que aujourd'hui, faites le tour des villages, tous les chefs de villages pratiquement, c'est les gens qui exerçaient au niveau de la fonction publique et au cours de leur retraite gèrent. Donc ils sauront mettre en place des structures pour mieux diriger ces problèmes-là, pour mieux régler et prendre des précautions pour ne pas qu'il y ait des disputes, pour ne pas qu'il y ait des conflits. Sinon, l'Etat n'a pas mal fait en demandant aux populations de lotir elles-mêmes leurs parcelles », justifie le chef de Tagoura. La gestion du foncier serait donc meilleure d'ici quelques années grâce à l'encadrement de l'Etat à travers le Ministère de la Construction et de l'Urbanisme et les structures mises en place dans les villages.

5.2. L'impact économique de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA

5.2.1. La spéculation foncière

Une spéculation foncière s'observe dans les villages intégrés du fait de la valeur marchande désormais acquise par la terre. La terre qui, autrefois, était cédée et léguée, est aujourd'hui une source de profit à travers la vente de terrain. L'on observe une course des propriétaires terriens pour le lotissement de leurs parcelles, et l'afflux de géomètres et agences immobilières dans les villages intégrés, créant ainsi un marché bénéfique aux

propriétaires terriens. Très souvent, les propriétaires terriens n'ont pas les moyens de payer les géomètres en espèces ; ils jouent donc sur les offres des géomètres et agences immobilières qui les courtisent. La vente de terrain urbain constitue le principal intérêt du lotissement pour les propriétaires terriens. Cette réalité est toutefois soumise à des contraintes car la terre est un héritage que le chef de famille partage aux membres de la famille. Le Secrétaire Général de Sapia explique cette réalité en ces mots : « Les lots, on ne vend pas tout. Après le lotissement, tu es obligé de payer en nature le géomètre qui a fait le travail, puisque tu n'as pas d'argent en espèce. Alors ce qui te revient, c'est pour ta famille. Tu réunis la famille. Le géomètre a pris sa part, voilà ce qui revient à la famille. Si vous êtes nombreux et que le terrain est petit, vous êtes obligé de vous mettre ensemble. Nous deux par exemple on peut nous donner un lot, les deux autres là aussi on peut leur donner un lot, et puis ainsi de suite. Si le terrain est grand et que tu es seul, tu es obligé de vendre une partie des lots, et tu mets en valeur les autres lots pour l'avenir de tes enfants». Le graphique 27 présente la répartition des choix des propriétaires terriens pour la mise en valeur de leurs terrains.

Figure 27 : Répartition des choix des propriétaires terriens pour la mise en valeur de leurs lots

L'analyse de la figure 27 révèle que pour la mise en valeur de leurs lots, la vente de terrain est le choix privilégié de la majorité des propriétaires terriens (80%), quand 15% préfèrent construire des maisons d'habitation. En effet, face à la spéculation, les propriétaires terriens préfèrent vendre une partie de leurs lots afin d'utiliser les montants reçus pour construire des maisons d'habitations pour leurs familles. Les sommes d'argent

perçues de la vente des lots sont également utilisés pour l'organisation de funérailles, le prestige social ou pour l'achat d'intrant agricole. Pour les paysans qui n'ont pas de revenus stables, `'vendre un lot» est une opportunité d'avoir de l'argent pour faire face à leurs besoins. La construction de maison d'habitation sur leurs parcelles est le choix des propriétaires terriens nantis (15%). Une faible proportion de propriétaires terriens (5%) signe des contrats de partenariat avec des sociétés immobilières qui leur construisent des maisons d'habitations qu'ils mettent en location. Au terme de la période indiquée pour l'amortissement, les habitations reviennent de droit aux propriétaires des parcelles mises en valeur. Il arrive malheureusement qu'un même lot soit vendu à plusieurs personnes. La figure 28 montre les facteurs de la « vente multiple de terrain ».

L'analyse du graphique révèle que les causes de la « vente multiple de terrain » ou la vente d'un lot à plusieurs personnes sont les pratiques spéculatives, l'urbanisation accélérée et démesurée, le pluralisme juridique, les pratiques d'accès au sol et l'insécurité foncière. Lorsque les pratiques spéculatives sont à l'origine de la vente multiple de terrain, cela met en jeu la cupidité du vendeur ou l'ignorance de l'acquéreur. A Daloa, la spéculation foncière est la principale cause de la « vente multiple » de terrain.

5.2.2. Payement de l'impôt foncier dans les villages intégrés

Dans l'ensemble, les propriétaires terriens et les acquéreurs de terrain dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua ne payent pas l'impôt foncier malgré la pression administrative. Des négociations sont en cours entre le service du cadastre des impôts et ces communautés villageoises qui estiment les coûts de l'impôt foncier élevés et arbitraires. « Comment nous, nos propre maisons qu'on a construit tantôt en banco, tantôt en bambou, les gens viennent nous encaisser ? », s'interroge le Secrétaire Général de Sapia.

Les villageois opposent un refus de payement pour les terrains urbains sur lesquels existent encore des maisons d'habitations sommaires construites en terre battue et qui seront détruites très prochainement. Ils évoquent également le fait qu'ils n'ont pas été dédommagés lors des lotissements administratifs. Le chef de Tagoura exprime ces revendications communes à plusieurs villages de la commune en ces termes : « il y a certains villages de la commune qui sont encore réticents parce qu'ils disent que la ville s'est développée à leur détriment. On leur a pris beaucoup de terre et ils n'ont pas eu de compensation. Maintenant qu'ont dit que la terre leurs appartient, ils peuvent faire eux-mêmes leurs lotissements, c'est à ce moment on vient leurs demander de payer les impôts. Et les autres lotissements passés où ils n'ont pas été dédommagé ? Alors comment ils font ? ». Du fait du changement dans la législation du foncier urbain depuis 2014, les propriétaires terriens dont les parcelles ont été l'objet de lotissement administratif se sentent en droit de réclamer leurs parcelles et opposent un refus de payement de l'impôt foncier. La figure 29 montre la répartition des propriétaires terriens selon le paiement de l'impôt foncier.

Figure 29 : Répartition des propriétaires terriens selon le paiement de l'impôt foncier

L'analyse de la figure 29 révèle que les propriétaires terriens ne paient pas l'impôt foncier (95%). La raison principale évoquée par les propriétaires terriens qui refusent de payer l'impôt foncier est qu'ils sont sur leurs terres. Ils estiment aussi qu'ils ne bénéficient pas des retombés du paiement de l'impôt foncier. La réticence des propriétaires terriens coutumiers au paiement de l'impôt foncier a également son fondement dans l'absence de document légal sur les terrains et l'état de pauvreté accentué dû à la chute des coûts des matières premières agricoles.

Les villages intégrés sont sensibilisés au paiement de l'impôt foncier par les services du cadastre du fait de leurs intégrations à la ville. Le recouvrement de l'impôt foncier est effectué par le service du cadastre de la Direction des impôts. Tout est centralisé à Abidjan avant reversement théorique de 25% à la commune.

? 1^er cas : Pour les terrains nus ou insuffisamment bâti, le coût de l'impôt est obtenu après le produit d'une base d'imposition correspondant à la valeur vénale du terrain, par la superficie. Une commission siège dans la commune pour fixer le prix du m2 ou valeur vénale du terrain par quartier en fonction du niveau d'équipement. L'Etat perçoit un taux de 1,5% de la somme ainsi obtenue.

? 2^ème cas : Le patrimoine foncier est bâti et habité par le propriétaire coutumier

Dans ce cas de figure, une somme correspondant à un taux de 3% du loyer annuel est fixé. On détermine la valeur annuelle du loyer si la maison était mise en location, et on lui applique un taux de 3%.

Cette catégorie concerne les maisons bâties et mises en location par le propriétaire terrien. Le coût de l'impôt foncier est fixé à 12 % ou 15% du loyer annuel respectivement lorsque la maison est louée par une personne physique ou une entreprise. Des 12% de l'impôt prélevé, 3% sont versés sont versés dans les caisses de la commune et 9% reviennent à l'Etat. Le tableau 15 montre le coût de l'impôt foncier payé par un propriétaire terrien à Tagoura.

Sur les 151 200 F CFA à payer pour l'impôt foncier annuel, un montant de 37 800 F CFA représentant 3% du total est versé dans la caisse communale. Les montants collectés par la Mairie au titre de l'impôt foncier devraient permettre l'équipement en infrastructure dans les villages de la commune.

5.2.3. Reconversion économique dans les villages intégrés

A Sapia, Tagoura et Zakoua, du fait de la pression foncière suscitée par la forte demande de terrain constructible, les parcelles environnantes sont toutes loties et l'on assiste à une reconversion des catégories sociales. Le Secrétaire Général de Sapia explique que : « les propriétaires coutumiers qui ont des parcelles éloignées du village, à plus de trois kilomètres, ont encore des réserves. En attendant de les lotis, ils continuent de vivre de leurs cultures ». En effet, dans son extension, la ville de Daloa s'accapare des terres rurales, principales ressources servant à l'agriculture, et ses exploitants s'adonnent progressivement aux métiers urbains. 53% des enquêtés exercent aujourd'hui une activité non agricole, soit au sein du village (40%), soit à l'intérieur de la ville (60%) (Notre enquête, 2019). De plus en plus les jeunes se réorganisent pour introduire dans leur mode de vie des activités citadines et s'orientent vers la maçonnerie, la plomberie, l'électricité. Les femmes, quant à elles, s'adonnent à la vente de vivriers ou à la restauration.

A Sapia, Tagoura et Zakoua, on observe des activités aussi bien formelles qu'informelles telles que les cabines téléphoniques, les points de transfert d'argent communément appelés « Orange money » ou « MTN money », des stations d'essence, des

lavages autos, des salons de coiffure et de couture, des points de vente d'article divers etc. La figure 30 résume les enjeux socio-économiques des lotissements privés dans les villages périurbains.

Le passage des lotissements administratifs réalisés par l'Etat aux lotissements privés initiés par les propriétaires terriens a induit une série d'enjeux sociaux et économiques. Au niveau social, l'on observe la multiplication des litiges fonciers, la fragilité de la cohésion sociale et le non-respect des chefferies traditionnelles. Au niveau économique, ce changement a suscité la spéculation foncière, le payement de l'impôt foncier et la reconversion économique des villageois.

Conclusion

L'étalement de la ville de Daloa à des impacts sociaux sur la gestion foncière dans les villages intégrés dont la fragilité de la cohésion sociale, la multiplication des litiges fonciers, le non-respect des chefferies traditionnelles. Cette intégration a également des impacts économiques qui sont la spéculation foncière, le payement des impôts fonciers, la reconversion économique des villageois etc.

CHAPITRE 6 : L'IMPACT SPATIO-ENVIRONNEMENTAL DE LA DYNAMIQUE URBAINE DE DALOA SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES

Introduction

En Côte d'Ivoire, la maîtrise de l'étalement urbain est une problématique majeure. Cet étalement qui se réalise par la consommation du patrimoine foncier des villages qui sont intégrés, a de multiples impacts qui s'observent plus particulièrement au niveau spatio-environnemental. L'intérêt de ce chapitre est d'analyser les impacts spatiaux-environnementaux de l'étalement de la ville de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés.

6.1. L'impact spatial de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA

6.1.1. Dynamique d'occupation du sol dans les villages intégrés L'intégration de Sapia, Tagoura et Zakoua à Daloa accélère sa dynamique spatiale. Le tableau 16 nous présente la répartition des lots réalisés par village.

Les lotissements réalisés à Sapia, Tagoura et Zakoua contribuent à l'extension spatiale de la ville. En effet, dans sa croissance spatiale, la ville de Daloa consomme les terroirs des villages intégrés, repoussant ainsi les limites des champs de plus en plus loin. Le rythme d'extension de Daloa est accentué sur ses secteurs Est et Nord respectivement vers Sapia et Tagoura. Au total, 2 833 lots sont produits dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua.

6.1.2. La prépondérance des lotissements irréguliers à Sapia, Tagoura et Zakoua

Les lotissements irréguliers sont prépondérants dans les villages intégrés du fait de la lourdeur de la procédure de lotissement. En effet, la procédure de lotissement apparait longue, complexe et fortement centralisé même si l'initiative revient aux communautés

villageoises et détenteur de droit coutumier foncier. Le propriétaire terrien fait une demande de lotissement au guichet unique de la direction régionale du Ministère de la Construction et de l'Urbanisme. Le guichet envoye la demande à la direction centrale à Abidjan qui répond en demandant une enquête de commodo et incommodo, en vue de déterminer si la parcelle à lotir n'est pas objet de conflit. Cette enquête est réalisée par la mairie si la parcelle à lotir est dans le périmètre communal, ou soit par la sous-préfecture si en dehors du périmètre communal. Cette étape passée, le géomètre procède à la polygonal qui revient à la délimitation de la parcelle et l'urbaniste fait le projet de lotissement qui consiste à morceler la parcelle en lots suivant le plan directeur de la ville. Le projet de lotissement est à son tour acheminé à la direction centrale du ministère à Abidjan où, seul le ministre, signe l'arrêté d'approbation du lotissement. L'arrêté d'approbation du lotissement marque l'existence officielle des lots sur la parcelle. Le dossier de lotissement est ramené à l'urbaniste qui confie le bornage au géomètre. La figure 31 montre la répartition des lotissements approuvés dans les villages intégrés.

Figure 31 : Répartition des lotissements approuvés dans les villages intégrés

L'analyse de la figure montre la prééminence des lotissements en attente d'approbation dans les trois villages (77%). Cette réalité est manifeste dans chacun des villages avec 81% à Sapia, 76% à Tagoura et 74% à Zakoua. Cette situation est due à la lourdeur de la procédure de lotissement. En effet, tous les dossiers de lotissement sont approuvés à Abidjan. Cela rend la procédure lourde.

La lourdeur de la procédure de lotissement à deux conséquences négatives : la production de lotissement difficile à viabiliser et le développement du marché foncier illégal. Les propriétaires terriens n'attendent pas l'approbation du lotissement pour procéder au bornage et à la vente des lots sur la parcelle. Le non-respect des normes d'urbanismes dû à la concurrence des acteurs et au contournement des urbanistes est à l'origine de la production de lotissements difficiles à viabiliser. Le Directeur du CIADEL explique que : « les populations sont autorisées par l'administration publique à initier des opérations de lotissement. Cette mesure répond certainement à une revendication. Mais, l'on constate que les populations ne s'appuient pas toujours sur l'administration ou sur ses représentations locales. Elles s'engagent dans une opération de lotissement. C'est lorsqu'elles rencontrent des difficultés (par exemple, lors du partage des lots) qu'elles se tournent vers l'administration ».

A Daloa, sur la centaine de lotissement que compte la ville, quarante-cinq seulement sont approuvés en dépit de la régularisation des lotissements appliqués fait par le ministre de la construction en 2015. Un particulier affirme que : « le marché foncier illégal existe parce qu'il y a une production irrégulière des produits fonciers. Pour mettre fin à ce marché foncier illégal, c'est le système de production foncière urbaine qu'il faut examiner pour savoir les aspects à changer ou à corriger ». Le marché foncier illégal est une cause majeure de la multiplication des quartiers précaires au sein des villes. Les nombreux volumes consacrés aux villes africaines en général, et celles de Côte d'Ivoire en particulier laissent entrevoir des villes résultant pour une large part de lotissements produits dans le contournement des règles officielles. Des artisans de ces lotissements, les propriétaires coutumiers reviennent en permanence dans la littérature, indifféremment des époques et des fronts d'évolution des villes étudiées (BROU Emile, 2010). Les propriétaires coutumiers, artisans et auteurs des lotissements n'ont pu s'engager dans ces opérations de morcellements et de ventes de parcelles que devant l'existence d'un marché et la pression de la demande de terrains à bâtir (YAPI-DIAHOU, 1991). La centralisation extrême du système de production du foncier urbain serait à examiner en vue d'assainir le milieu et empêcher la prolifération de l'habitat précaire et illégal.

6.1.3. Sous équipement des villages intégrés en infrastructures de base

A Sapia, Tagoura et Zakoua les populations sont dans l'attente de la réalisation d'infrastructures prévues sur les réserves administratives laissées lors de chaque lotissement. En effet, sur chaque lotissement initié par un propriétaire terrien, il est prévu

une réserve administrative qui devra servir à doter le `'quartier-hybride» en infrastructures de base (écoles, dispensaires, marchés, etc). Cependant, depuis le début des lotissements privés en 2014, aucune infrastructure n'a été réalisée sur ces réserves administratives tant à Sapia, à Tagoura qu'à Zakoua (Notre enquête, 2019). Le Directeur du CIADEL fait constater que : « les villes de Côte d'Ivoire ne sont pas dotées des infrastructures à temps. La mise en place des infrastructures (voirie et réseaux divers, eau, électricité et infrastructures sociales) ne suit pas l'urbanisation. Souvent, les infrastructures sont mises en place longtemps après l'installation des populations ». Malgré les lotissements réalisés, Sapia, Tagoura et Zakoua ne sont pas viabilisés et l'on note un défaut d'adduction en eau potable, l'absence de voirie carrossable et une faible électrification, en dehors les lampadaires qui jalonnent les voies nationales qui les traversent.

De plus, Sapia, Tagoura et Zakoua sont sous équipés en infrastructures moderne de base face à une population résidente de plus en plus nombreuse du fait des mobilités résidentielles vers le périurbain confirmant STEINBERG J. (2003, p. 82) : « Dans le périurbain, on constate presque toujours un retard plus ou moins accentué par rapport aux besoins : c'est le fameux " cercle vicieux " de la périurbanisation, qui conduit souvent à la "fuite en avant" des édiles territoriaux : la demande d'équipements induit un accroissement de la population qui relance à son tour une nouvelle demande d'équipements et ainsi de suite. Malgré les gros efforts accomplis, les activités et équipements périurbains ne suffisent pas à répondre à la demande locale, en matière d'emplois ou de services. Ces zones sont caractérisées par le besoin constant de recourir à l'agglomération urbaine principale, ce qui induit une mobilité considérable des populations périurbaines, que ce soit pour le travail, les achats, les études ou les loisirs ».

60 % des enquêtés fréquentent quotidiennement le centre-ville de Daloa où le quartier commerce est incontournable. « C'est le lieu de localisation de toutes les fonctions administratives qui leurs sont utiles : la mairie, la préfecture, l'administration fiscale, ... et la majorité des établissements bancaires pour les questions de prestige » (GOHOUROU F. et al., 2017).

Les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua sont sous-équipés en infrastructures moderne : dispensaires, écoles primaires, marchés modernes, etc. Seulement un groupe scolaire de trois écoles et un centre de santé sont construits à Sapia. Tagoura bénéficie d'un dispensaire, d'une école primaire et d'une pompe hydraulique. Zakoua dispose d'une école primaire et d'un marché moderne en construction. une partie du patrimoine foncier de

Tagoura sert à l'extension de l'Université Jean Lorougnon Guédé de Daloa. Les photographies 3 et 4 présentent des infrastructures pubiques construites à Sapia et Tagoura. Planche 1 : Les infrastructures publiques construites à Sapia et Tagoura

Photo 3 : Groupe scolaire de trois écoles à Sapia Photo 4 : Dispensaire construit à Tagoura

6.2. L'impact environnemental de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans les villages intégrés SAPIA, TAGOURA et ZAKOUA

6.2.1. Prolifération des lots non bâtis

A Sapia, Tagoura et Zakoua, nous constatons l'abondance de lots non ou insuffisamment bâti qui se présente sous forme de maisons inachevées, de terrains nus, ou d'espaces interstitiels servant à l'agriculture intra urbaine. Ces lots sont généralement des terrains litigieux dont on n'a pas encore trouvé d'issue, ou alors des terrains qui appartiennent à des acquéreurs incapables de les mettre en valeur. La prolifération des lots non bâti enlaidit le paysage périurbain qui a l'aspect d'inachevé, de désordonné. Cette situation qui est une conséquence de la concurrence des acteurs de la production foncière, oblige les nouveaux acquéreurs de terrain à s'établir sur des terrains isolés, parfois en pleine forêt, dans l'espoir d'être rattrapé par le construit urbain quelques années plus tard. Des lotissements qui disposent d'un meilleur niveau d'équipements renferment des parcelles désespérément vides depuis plusieurs années. Et comme la nature a horreur du vide, ces parcelles sont naturellement transformées en espace de culture (N'GUESSAN V. 2003, p. 5). Les terrains nus et les maisons inachevés sont parfois utilisés à des fins agricoles traduisant ainsi la compétition entre avancée urbaine et espace de production agricole. La figure 32 présente la répartition des lots bâtis par village.

L'analyse de la figure 32 indique que le taux de mise en valeur des lots est de 48% à Sapia, 41% à Tagoura et 32% à Zakoua, soit une moyenne de 42% pour l'ensemble des trois villages enquêtés. Ces taux montrent que l'habitat est densifié à Sapia et à Tagoura. Le tableau 17 situe sur les motifs de l'insuffisance de mise en valeur des lots par village.

Tableau 17 : Répartition des motifs de l'insuffisance de mise en valeur des lots par village

L'analyse du tableau montre que les litiges fonciers (49%) et le manque de moyen financier (45%) sont les principaux motifs de l'insuffisance de mise en valeur des lots.

A Sapia, les litiges fonciers (68%) sont les causes majeures de l'insuffisance de mise en valeur des lots. En effet, les constructions de maisons d'habitation sont arrêtées lorsque des litiges surviennent sur les terrains. Il existe aussi un conflit foncier entre Sapia et le village voisin, Gogoguhé. Ces deux villages s'opposent sur les limites de leurs patrimoines fonciers et sur la vente des lots dans certaines zones.

A Tagoura, le manque de moyen financier est le motif principal de l'insuffisance de mise en valeur des lots.

A Zakoua, les litiges fonciers (63%) sont évoqués pour justifier l'insuffisance de mise en valeur des lots. En effet, de nombreuses parcelles loties sont sources de litige à Zakoua. Les propriétaires terriens estiment que les quotas de lots de compensation fixés lors des lotissements administratifs n'ont pas été atteints pour certaines parcelles. De ce fait, ils exigent le déguerpissement et la destruction de toutes les constructions sur ces parcelles. Les acquéreurs ayants construits sur ces parcelles ont reçu des lettres de sommation exigeant le déguerpissement. En attendant la délibération de la justice et le dénouement de ces litiges, de grandes surfaces bâties sont partiellement ou non habitées. Les espaces vides entre les constructions sont utilisés à des fins agricoles (photos 5 et 6).

Photos 5 : Cultures de maïs sur l'espace d'une Photos 6 : Culture de banane sur un terrain

Ces photographies présentent les cultures de maïs (photo 5) et de banane (photo 6) pratiquées respectivement sur l'espace d'une maison inachevée et d'un terrain nu à Zakoua. Pour leur part, les propriétaires de ces lots affirment ne pas avoir les moyens pour procéder à des constructions. En attendant d'avoir les moyens nécessaires pour construire des maisons d'habitation, les propriétaires préfèrent utiliser ces terrains pour des cultures agricoles plutôt que de les laisser en friches.

6.2.2. Des broussailles qui parsèment la ville

Les broussailles qui occupent des terrains nus contraignent l'urbanisation sur des espaces de plus en plus reculés. A Sapia, Tagoura, Zakoua, le paysage laisse entrevoir un cadre de vie où les broussailles sont disséminées entre les maisons d'habitation allant parfois jusqu'à les isoler. La présence des broussailles laisse entrevoir une mauvaise

gestion du foncier dans laquelle les morcellements effectués ne correspondent pas toujours aux normes d'urbanisme car ces broussailles occupent parfois des terrains non pris en compte entre deux lotissements. Ces broussailles quasi permanentes s'observent sur les terrains non ou insuffisamment mis en valeur, le long des voies bitumées qui traversent ces villages et le long des ruelles. La photographie 7 présente des broussailles qui isolent des maisons d'habitation à Tagoura.

Photo 7 : Des broussailles isolant des maisons d'habitation à Tagoura (Cliché de l'auteur, Mai 2019)

La photo 7 montre que dans les villages intégrés (Sapia, Tagoura et Zakoua), le taux d'occupation du sol par les broussailles (40%) avoisine celui des maisons d'habitation. Cela favorise l'extension diffuse de la ville dans ce secteur. Cette situation alarmante d'enherbement qui prospère dans ces territoires urbanisés ne semble pas préoccuper les autorités municipales dont les actions ne sont pas manifestes. Le Directeur du CIADEL affirme que « la gestion de l'environnement par les services municipaux est médiocre. Elle a besoin d'être améliorée. Cette gestion comporte plusieurs dimensions (administrative, technique, financière). Pour une meilleure gestion de l'environnement par les services municipaux, il faut qu'au niveau des communes, il y ait, au préalable, une bonne compréhension de la question par les acteurs. Ensuite, il faut mettre en place une bonne stratégie».

Les enjeux spatio-environnementaux de l'intégration de Sapia, Tagoura et Zakoua à Daloa sont résumés à travers la figure 33.

Les lotissements privés ont des enjeux spatiaux et environnementaux. Au plan spatial, l'on constate la prolifération des lots non mis en valeur, le développement de l'agriculture intra-urbaine et le sous équipement en infrastructure de base dans les espaces périurbains. Au plan environnemental, s'observe la prolifération des lots non bâtis, la permanence des broussailles qui parsèment la ville etc.

Conclusion

L'intégration des villages Zakoua, Tagoura et Sapia à la ville de Daloa impact la gestion foncière qui se manifeste au niveau spatial par la vente de grande superficie de terrain qui participe à l'extension rapide de la ville, le développement de l'agriculture intra-urbaine etc. Les impacts environnementaux de cette intégration sont la prolifération des lots non bâtis et des maisons inachevées, les broussailles qui parsèment la ville, etc.

CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE

L'intégration des villages Sapia, Tagoura et Zakoua à l'espace urbain de Daloa a des impacts socioéconomiques et spatiaux-environnementaux sur la gestion foncière. Au niveau socioéconomique on observe la fragilité de la cohésion sociale, le non-respect des chefferies traditionnelles, la spéculation foncière, la reconversion économique des villageois etc. au niveau spatio-environnemental nous avons la prolifération des lots non bâtis, le faible équipement en infrastructure, l'insalubrité des espaces périurbains etc.

Par conséquent, l'hypothèse 3 de l'étude stipulant que : « la spéculation foncière est à l'origine des litiges fonciers et de l'essor des lots non mis en valeur qui enlaidissent le paysage urbain de Daloa » est confirmée.

CONCLUSION GENERALE

En Côte d'Ivoire, la maîtrise de l'urbanisation amorcée depuis les années 50 est une problématique majeure. L'extension spatiale des villes existantes et la création de nouvelles villes et/ou l'urbanisation galopante sont les manifestations de ce phénomène. La croissance urbaine se fait par l'intégration de villages périphériques et la consommation de leurs patrimoines fonciers. Depuis l'année 2014, ce sont les communautés villageoises et les détenteurs de droit coutumier foncier qui procèdent au lotissement de leurs parcelles.

Dans la première partie de cette étude sur la « Dynamique urbaine et gestion foncière dans les villages intégrés à la ville: le cas de Sapia, Tagoura et Zakoua à Daloa (Côte d'Ivoire) », nos résultats ont montré que la dynamique démographique et spatiale de Daloa est remarquable. Du fait de l'extension rapide de l'espace urbain, les villages de Balouzon, Bribouo, Gbokora, Zakoua, Tagoura et Sapia. etc., auparavant situés sur les marges de la ville, sont aujourd'hui des quartiers de la ville. Cette croissance spatiale s'est opérée à travers plusieurs restructurations de quartiers spontanés. Ainsi, l'hypothèse 1 de l'étude qui stipule que : « Eu égard à la dynamique spatiale remarquable de Daloa, les villages Sapia, Tagoura et Zakoua sont aujourd'hui intégrés à la ville » est confirmée.

Dans la seconde partie, les résultats ont prouvé que les communautés villageoises et les détenteurs de droits coutumiers fonciers de Zakoua, Tagoura et Sapia procèdent au lotissement de leurs parcelles par l'intermédiaire des experts géomètres et des agences immobilières. Ce qui permet aux propriétaires terriens de tirer profit de leurs patrimoines fonciers à travers des négociations. Par conséquent, l'hypothèse 2 de l'étude selon laquelle « La production foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua se réalise suivant une organisation interne et des opérations de lotissements » est confirmée.

La troisième partie de l'étude met en évidence les impacts socioéconomiques et spatio-environnementaux de la dynamique urbaine de Daloa sur la gestion foncière dans les villages intégrés. La terre a acquis une valeur marchande. Les enjeux économiques qui apparaissent du fait de la spéculation foncière occasionnent des litiges fonciers qui mettent à mal la cohésion sociale, entrainent l'augmentation des terrains non bâtis et le développement de l'agriculture intra-urbaine etc. Le paysage de la ville est inachevé avec la présence de broussaille par endroits, l'absence de Voiries et Réseaux Divers (V.R.D) et d'équipement en infrastructures. Dès lors, l'hypothèse 3 affirmant que « La spéculation foncière est à l'origine des litiges fonciers et de l'essor des lots non mis en valeur qui enlaidissent le paysage urbain de Daloa » est confirmée.

En définitive, nous retenons que l'extension de Daloa est rapide. Aujourd'hui, la ville a atteint les villages Sapia, Tagoura et Zakoua initialement situés en périphérie. Cette croissance spatiale a un impact socio-économique et spatio-environnemental sur la gestion foncière dans les villages intégrés. Ainsi, l'hypothèse générale de l'étude : « La dynamique spatiale de la ville sur ses marges a un impact socio-économique et spatio-environnemental sur la gestion foncière dans les villages intégrés Sapia, Tagoura et Zakoua » est confirmée.

Dans l'optique d'approfondir cette étude, les axes de recherche suivants peuvent être explorés :

- Etude des équipements et infrastructures de base dans les villages péri-urbains intégrés à la ville.

Loin d'être une étude achevée, la présente contribution ouvre des axes de recherche et des perspectives d'analyse qui peuvent être explorés.

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES

ADOU (A. Giscard), YAO (K. E), GOUAMENE (D. C), (2017), « Compétition pour l'occupation des bas-fonds dans les espaces urbains et péri-urbains à Daloa : entre production vivrière et promotion immobilière », Journal Africain de Communication Scientifique et Technologique, Série Sciences Sociales et Humaines, IPNETP, Côte d'Ivoire, N° 49, mai, ISSN : 2-909426-32-7, EAN : 9782909426327, pp. 6455 - 6476.

Agence européenne pour l'environnement (2006), Urban Sprawl in Europe, 114 p.

AKPINFA (D. E), 2006, Problématique de la gestion foncière dans les centres urbains secondaires du Bénin:cas de Glazoue et Dassa-Zoume, mémoire de maîtrise, Université d'Abomey-Calavi, Bénin, 76 p.

ALLA (D. A), 1991, Dynamique de l'espace périurbain de Daloa, thèse de Doctorat, IGT, Abidjan 453 p.

ANGUELETOU A. (2007), Etalement urbain et périurbanisation des grandes métropoles indiennes, le cas de Mumbai, Presses universitaires d'Orléans, pp. 55-74.

ATTA K. (1975), Etude des espaces urbains des villes de Côte d'Ivoire par l'interprétation de la photographie aérienne, mémoire de maitrise, Abidjan IGT, 120 p.

ATTA K. (1978), Dynamique de l'occupation de l'espace urbain et périurbain de Bouaké (Côte d'Ivoire), Thèse de doctorat, EHSS Paris, 309 p.

ATTA K. (1984), « Urbanisation et spéculation foncière à Bouaké », in Annales de l'Université d'Abidjan, série G (géographie), tome XIII : pp. 5-51.

BAILLY A., FERRAS R. (2004), Eléments d'épistémologie de la géographie, Paris Armand Colin, 190 p.

BEAUCIRE F. et al. (2007), Etalement urbain et action publique : l'exemple de la Seine-et-Marne, Gwenn PULLIAT, 107 p.

COTTEN A-M. (1974), Un aspect de l'urbanisation en Côte-d'Ivoire. In: Cahiers d'outremer. N° 106 - 27e année, pp. 183-193.

CUNHA A. et al (2000), Structures et dynamiques socio-démographiques des espaces urbains, Observatoire de la ville et du développement durable, Institut de

géographie - Faculté des Géosciences et de l'Environnement, Université de Lausanne, 103 p.

DAVODEAU H. (2005), Les paysages, une nouvelle préoccupation dans la gestion des espaces périurbains, Cahiers d'économie et sociologie rurales, n° 77, 20 p.

DESJARDINS X. (2017), « les espaces périurbains : une marge urbaine à soigner ou une nouvelle banalité territoriale ? », Bulletin de l'Association de géographes français, 14p.

DJEKI J. (2003), politique urbaine et dynamique spatiale au Gabon : le cas de Port - Gentil, Thèse de Doctorat, Université Laval, Québec, 402 p.

DUPONT V. (2005), péri-urban dynamics : population, habitat and environnement on the périphérie of the large indian metroplises, Arcview of concepts and general issues, CHS, Occasional paper n°14, pp. 3-19.

EGGERICKX et al. (2002), Démographie et développement durable. Migrations et fractures socio-démographiques en Wallonie (1990-2000), Liège, Louvain-la-Neuve, SSTC, 208 p.

ENAULT C. (2003), Vitesse, accessibilité et étalement urbain : analyse et application à l'aire urbaine dijonnaise. Laboratoire de Géographie THEMA - CNRS, UFR Sciences Humaines, Département de Géographie, Université de Bourgogne, 69 p.

FOFANA B. (2015), Dynamique urbaine et problèmes environnementaux à Bouaké, mémoire de Master, Université Alassane Ouattara, Côte d'Ivoire, 187 p.

FUJITA, M. et THISSE, J.F. (2003), Économie des villes et de la localisation, collection « Économie, société, région ». Bruxelles, 88 p.

GNABELI R. (2008), La production d'une identité autochtone en Côte d'Ivoire, Journal des anthropologues, p. 1-19.

GNABELI R. et LOGNON J. (2011), pression urbaine et identité des villages reliques des villes ivoiriennes, KASA BYA KASA, n° 19, pp. 20-33.

GOHOUROU F et al. (2017), Mobilité et pratiques socio-spatiales des populations des zones périurbaines de Daloa, journal scientifique européen, vol 13, 16 p.

GUMUCHIAN H., MAROIS C. et FEVRE V., 2001. Initiation à la recherche en géographie: Aménagement, développement territorial, environnement, Paris, 2001, 425 p.

HAERINGER P. (1969), Structure foncière et création urbaine à Abidjan, cahier d'étude Africaine, n°34, pp. 219-270.

HAERINGER P. (1970), La dynamique de l'espace urbain en Afrique noire et à Madagascar : problèmes de politique urbaine, Colloque, 15 p.

HAERINGER P. (1979), Occupation de l'espace urbain et périurbain, Atlas de Côte d'Ivoire, Abidjan, Ministère du plan, Université d'Abidjan, ORSTOM, 58 p.

JAUZE J-M. et NINON J. (1999), Dynamiques et expressions de la périurbanisation à la Réunion. In: Cahiers d'outre-mer. N°206 - 52e année, Avril-juin 1999. pp. 143-168;

JULIEN P. (2005), Analyse critique de la pertinence de l'aire urbaine pour étudier l'étalement urbain, Groupe Etudes Périurbain & Programme IUD 8, 30 p.

KADET (G. B), 1999, Dynamique spatiale et gestion municipal de Guiglo, dans l'Ouest ivoirien, thèse de Doctorat troisième cycle, Paris université 369 p.

KOFFI (E. B), 2010, « Les lotissements irréguliers et la production de la ville : les quartiers Ayakro et Sagbé à Abidjan » in les cahiers d'Afrique du CERASA, Paris, 13 p.

KOUAKOU B. et al. (2015), les conflits fonciers dans la ville de Korhogo, Revue Africaine d'Anthropologie, Nyansa-Pô, n° 19, 20 p.

KOUAME G. et al. (2016), cadre d'analyse de la gouvernance foncière de la côte d'ivoire, World Bank Group, 186 p.

KOUASSI K. (2012), Insalubrité, gestion des déchets ménagers et risque sanitaire Infanto-Juvénile à Adjamé, IGT, 597 p.

KOUKOUGNON W.G., 2012, Milieu urbain et accès à l'eau potable : cas de Daloa (centre-ouest de la cote d'ivoire), Thèse unique de Doctorat, UFHB, Abidjan-Cocody, IGT, 371 p.

LASSERRE G. (1970), La dynamique de l'espace urbain à Libreville : réglementation foncière et morphologie des quartiers, CNRS, Paris, 23 p.

MCU-DCU, « plan d'urbanisme de référence, programme d'action quinquennal 19811985 », BCEOM, 1981, p. 79.

MEMEL (F. A), 2006, Dynamisme urbain et gestion foncière à Grand Bassam, mémoire de maitrise, IGT, Abidjan, 140 p.

MUGANZA (2009), l'impact de l'opération de conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers en RDC, Université Lubumbashi-Licence en Droit, 53 p.

N'GUESSAN V. (2003), processus d'extension spatiale urbaine et subsistance des activités agricoles à Bouaké (avant le 19 Septembre 2002), 9 p.

Nations Unies, 1995. Population et Développement, vol. 1: Programme d'action adopté à la Conférence internationale sur la population et le développement, 89 p.

NGANA F. (2004), Représentation des espaces urbains et processus migratoire des populations marginalisées en Centrafrique, Thèse de géographie, Université Denis Diderot-Paris 7, Paris, France, 438 p.

NOUGAREDES B. (2011), Quelles solutions spatiales pour intégrer l'agriculture dans la ville durable? Le cas des « hameaux agricoles » dans l'Hérault, Presses universitaires de Rennes, Norois, n° 221, 2011/4, p. 53-66.

ONU-HABIAT (2011), Third African Ministerial Conference on Housing and Urban Development, 22 - 24 November, BAMAKO MALI, 30 p.

PLATEAU J.P., (1998), Une analyse des théories évolutionnistes des droits sur la terre. In Quelles politiques foncières pour l'Afrique rurale ? Réconcilier pratiques, légitimité et légalité, Delville P.L., Paris, Karthala, pp. 120-129.

POLESE M. (2010), le rôle des villes dans le développement économique : un autre regard, Working paper, n° 2010-4, 37 p.

PRAT A. (2010), Ouagadougou, capitale sahélienne : croissance urbaine et enjeux fonciers, mappemonde, 24 p.

SAÏD B. (2008), La ville en question - analyse des dynamiques urbaines en Algérie. Penser la ville - approches comparatives, Khenchela, Algérie,14 p.

SERRANO J. (2007), les espaces périphériques urbains et le développement durable : analyse à partir du cas de l'agglomération tourangelle, Université de Tours, Cités, Territoires, Environnement et Sociétés CNRS, 43 p.

Services statistiques de la division de statistique, département des affaires économiques et sociales du secrétariat des Nations Unies, New-York, mai 2018, 283 p.

STEINBERG J. (2003), La périurbanisation en France (1998-2002), Geolnova 7, 12 p.

VANIER M. (2000), « Qu'est-ce que le tiers espace ? Territorialités complexes et

construction politique », Revue de Géographie Alpine, vol. 88, n° 1, pp. 105-113. VÉRON J. (2008), Enjeux économiques, sociaux et environnementaux de l'urbanisation du

VILLA M. (1996), Distribución espacial y migración de la población de America latina, in Coordinación Dora E. Celton, Migración, intergración regional y transformación productiva, Centro de Estudios Avanzados, Universidad Nacional de Córdoba, pp. 9-87.

YAO (K. E), 2014 : L'impact des unités industrielles de transformation du bois sur le développement urbain à Daloa, thèse unique de doctorat de géographie, Université Félix Houphouët-Boigny d'Abidjan-Cocody, IGT, 291 p.

YAO E. et al. (2017), dynamique urbaine et stratégies de gestion foncière autochtone à Zoukougbeu (RCI), Longbowu, n?004, pp 491- 513.

YAO, (N.B), 2009 : La Maîtrise du foncier dans le Processus du Programme spécial de Transfert de la Capitale à Yamoussoukro, ISCAE, 65 p.

YAPI (D. A), 1981, Etude de l'urbanisation de la périphérie d'Abidjan : l'urbanisation de Yopougon, thèse de Doctorat, 322 p.

YAPI DIAHOU Alphonse, 1991, notes sur les demandeurs de terrains à bâtir à Daloa, ORSTOM, Fond documentaire, p22.

YAPI-DIAHOU A., (1991), Les détenteurs coutumiers, les citadins et l'Etat dans la course pour l'accès au sol urbain à Abidjan, In E. Le Bris et al, Contribution à la connaissance d'un droit foncier intermédiaire dans les villes d'Afrique de l'ouest, ORSTOM, IFU, IRSSH, pp. 11-84.

YOUANA J. (1996), Gestion foncière et discipline urbanistique au Cameroun : Apports et limites du permis de construire, revue de géographie du Cameroun, 41 p.

ZIAVOULA R., (1987), La course à l`espace urbain : les conflits fonciers à Brazzaville CERPAD, Université Marien-Ngouabi, 29 p.

TABLE DES ILLUSTRATIONS

Figure 1 : Localisation de la ville de Daloa dans la région du Haut-Sassandra ..20

Figure 12 : Répartition des motifs du recours aux comités de gestion foncière .51

Figure 13 : Les acteurs de la production foncière dans les villages intégrés 45

Figure 14 : Les étapes de la production foncière dans les villages intégrés 56

Figure 17 : Répartition des causes de litiges fonciers dans les villages intégrés 68

Figure 22: Répartition des recours en cas de litige dans les villages intégrés 73

Figure 26 : Tendances générales du choix des propriétaires terriens pour le règlement des

litiges foncier ...75
Figure 27 : Répartition des choix des propriétaires terriens pour la mise en valeur de leurs

Figure 29 : Répartition des propriétaires terriens selon le paiement de l'impôt foncier 81

Figure 31: Répartition des lotissements approuvés dans les villages intégrés 85

LISTE DES PHOTOS

Photo 1 : Bureau de l'association des propriétaires terriens de la commune de Daloa 61

LISTE DES TABLEAUX

Tableau 4 : Variables liées à l'achat et à la vente des terrains périurbains 19

Tableau 10 : Evolution générale des densités de population à Daloa de 1921 à 2014 34

Tableau 17 : Répartition des motifs de l'insuffisance de mise en valeur des lots par

Tableau 18 : Distribution de la densité nette de population à Daloa en 2014 108

ANNEXES

1.1.7. Existe-t-il une association de propriétaires terriens dans le village? Oui Non

1.1.10. Quels sont les conflits fonciers auxquels vous avez dû faire face ? Dans quels

1.2.2. Identification des acteurs (impliqués) de la gestion foncière à Daloa ?

1.2.5 Existe-t-il des plans de détails des lotissements de Zakoua, Tagoura et Sapia ?
1.2.6 Quelles sont les lotissements initiés par la mairie depuis sa création à ce jour ?

1.2.8 Qui sont les responsables de la vente de terrain urbain au niveau de la mairie ?

1.2.14 Qu'est-ce que les demandeurs de lot reprochent à la mairie ou quelles sont les

1.2.16 Quels sont les difficultés rencontrées par la mairie dans la gestion foncière ?

1.2.18. Quelle est votre opinion sur la gestion foncière autochtone (depuis 2014) ?

1.2.19. Quel est l'état de la collaboration avec le ministère de la construction ?

1.2.20. Quel est l'état de la collaboration avec les propriétaires coutumiers ?

1.3.1.2- Quels sont les motifs de l'ouverture d'un nouveau front de lotissement ?

1.3.1.3- Qui décide de l'ouverture d'un front de lotissement ? Quand le décide-t-il ?

1.3.1.6- Quelle est la superficie du périmètre urbain ? Avant 2014 / Après 2014

1.3.1.12- Peut-on encore ouvrir d'autres fronts de lotissements ? Dans quelle partie géographique de la

1.3.2.9- Quel est le temps d'attente entre la demande et l'attribution d'un lot ?

1.3.3.6- Imposez-vous un type de logement ? Un type de matériaux de construction ?

1.4. ENTRETIEN AVEC LE DIRECTEUR REGIONAL DE LA CONSTRUCTION ET DE L'URBANISME

1.4.1- En quoi consiste votre travail ? (rôle de la direction de la construction dans la gestion

1.4.5- Avez-vous la possibilité de contrôler sur le terrain les plans des maisons ?

1.4.10- Suivez-vous exactement la conduite édictée par le législateur en matière de logement ?

1.4.10- Quelle est la superficie effective mise en valeur à Daloa? Avant 2104 / Après

1.4.14- Comment devient-on propriétaire de terrain à bâtir à Daloa ?
1.4.15- Que pensez-vous de la prolifération des quartiers spontanés et de l'habitat précaire dans la

1.4.25. La direction tient compte des coutumes des populations autochtones dans la gestion foncière ?

1.4.27. Quelles sont les difficultés rencontrées par la direction de la construction dans la gestion

1.4.29. Quels sont les services techniques impliqués dans la gestion foncière à Daloa ?

1.4.31. Quel est le type de lotissement pratiqué ? a- villageois b- administratif c- privée

Tableau 18 : Distribution de la densité nette de population à Daloa en 2014

N° Ordre	Quartiers	Population	Surface (ha)	Densité (hab/ha)
1	Abattoir 1	14 559	66	221
2	Aviation	6 234	47	133
3	Baoulé	4 526	30	151
4	Belle-ville	11564	47	246
5	Commerce	4 560	93	49
6	Dalo-labia	7 822	68	115
7	Dioulabougou	14 333	77	186
8	Evêché	704	120	6
9	Gbeuliville	5 461	30	182
10	Gbobélé	13 285	59	225
11	Huberson	13 157	80	164
12	Kennedy	7 464	117	64
13	Kirman	1 433	73	20
14	Labia	4 557	71	64
15	Lobia 1	3 205	52	62
16	Lobia 2	8 292	90	92
17	Marais	15 292	51	300
18	Mossidougou	9 269	30	309
19	Orly	8 458	111	76
20	Orly Camp Militaire	18 850	108	174
21	Orly Escadron	5 666	138	41
22	Ouolof	2 064	17	121
23	Piscine	2 376	52	46
24	Segou	1 499	30	50
25	Soleil	9 010	52	173
26	Soleil 2	6 567	99	66
27	Sud A (Garage Zaï)	12 460	67	186
28	Sud B (Abattoir 2)	14 723	81	182
29	Sud C (Lycée Fadiga)	1 292	72	18
30	Sud D (Savonnerie)	5 250	85	62
31	Tazibouo	7 755	96	81
32	Tazibouo Ecole Francaise	976	40	24
33	Tazibouo Etat Major	2700	52	52

TABLE DES MATIERES

2.3.1. Croissance spatiale planifiée avant 1980.....37 2.3.2. Prolifération des quartiers spontanés entre 1980 et 2000.......39 2.3.3. Opérations de restructurations et l'extension de DALOA de 2000 à 2016...41 2.4. Evolution de la superficie urbanisée de DALOA...44

INTEGRES . ..48
CHAPITRE 3 : L'ORGANISATION FONCIERE A SAPIA, TAGOURA ET ZAKOUA49

TROISIEME PARTIE : L'IMPACT DE LA DYNAMIQUE URBAINE SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES

SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES 66
5.1. L'impact social de la de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans

fonciers 72
5.1.4. Le lotissement privé : la fin de l'expropriation des terres.....76 5.2. L'impact économique de la dynamique urbaine sur la gestion foncière

CHAPITRE 6 : L'IMPACT SPATIO-ENVIRONNEMENTAL DE LA DYNAMIQUE URBAINE SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES

INTEGRES 84
6.1. L'impact spatial de la dynamique urbaine sur la gestion foncière dans

et Zakoua 84
6.1.3. Sous équipement des villages intégrés en infrastructures de

Dynamique urbaine et gestion foncière dans les villages intégrés à la ville. Le cas de Sapia, Tagoura et Zakoua à Daloa (Côte d’Ivoire).

SOMMAIRE

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS

AVANT PROPOS

REMERCIEMENTS

RESUME :

ABSTRACT:

INTRODUCTION GENERALE

1. COMPREHENSION DU SUJET

2. JUSTIFICATION DU CHOIX DU SUJET

3. REVUE DE LA LITTERATURE

3.1. Les facteurs de la dynamique urbaine

3.2. L'étalement urbain

3.3. La transformation des espaces périurbains

3.4. La gestion foncière

4. PROBLEMATIQUE

5. OBJECTIFS DE L'ETUDE

5.1. Objectif général

5.2. Objectifs spécifiques

6. METHODOLOGIE DE LA RECHERCHE

6.1. Hypothèses de recherche

6.1.1. Hypothèse générale

6.1.2. Hypothèses spécifiques

6.2. Variables d'analyse

6.3. Cadre géographique de l'étude

6.4. Justification du choix des sites d'enquêtes

6.5. Echelles d'observation

6.5.1. La ville de Daloa

6.5.2. Les villages intégrés

6.6. Techniques de collecte des données

6.6.1. Recherche documentaire

6.6.2. Observation directe sur le terrain

6.6.3. Entretiens

6.6.4. Enquête par questionnaire auprès des propriétaires coutumiers

6.7. Traitement des données

PREMIERE PARTIE : LE DYNAMISME DE L'ESPACE URBAIN DE DALOA

CHAPITRE 1 : LA DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE DE LA VILLE DE DALOA

Introduction

1.1. Une croissance exponentielle de la population de 1921 à 2014

1.2. Les étapes de la dynamique démographique de Daloa

1.2.1. Une croissance démographique remarquable entre 1921 et 1975

1.2.2. Une forte croissance démographique entre 1975 et 1998

1.2.3. Une croissance démographique relativement faible entre 1998 et 2014

1.3. Densification de l'espace urbain de Daloa

1.3.3. Evolution irrégulière des densités générales

1.3.4. Inégale répartition de la population urbaine

Conclusion

CHAPITRE 2 : LA DYNAMIQUE SPATIALE DE LA VILLE DE DALOA

Introduction

2.1. Les étapes de la croissance spatiale de DALOA

2.1.1. Croissance spatiale planifiée avant 1980

2.1.2. Prolifération des quartiers spontanés entre 1980 et 2000

2.2. Evolution de la superficie urbanisée de DALOA

Conclusion

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

DEUXIEME PARTIE : LA GESTION FONCIERE DANS LES

« VILLAGES INTEGRES » A DALOA

Introduction

CHAPITRE 3 : L'ORGANISATION FONCIERE A SAPIA, TAGOURA ET

ZAKOUA

Introduction

3.1. Les gestionnaires du foncier dans les villages intégrés

3.1.1. Le rôle des chefferies traditionnelles

3.1.2. Le rôle des comités de gestion foncier

3.1.3. Le rôle des chefs de terre

3.2. Propriété coutumière de la terre dans les villages intégrés

3.2.1. La terre : un bien familial

3.2.2. La reconnaissance des limites entre les parcelles

Conclusion

CHAPITRE 4 : LA PRODUCTION FONCIERE DANS LES « VILLAGES

INTEGRES » A DALOA

Introduction

4.1. Les acteurs de la production foncière dans les villages intégrés

4.2. La convention de travail avec l'expert géomètre ou l'agence immobilière

4.3. Le partage des lots à l'issue du lotissement

4.4. La mise en valeur des lots dans les « villages intégrés » à DALOA

4.4.2. Dimensions et prix des lots

Conclusion

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE

TROISIEME PARTIE: L'IMPACT SOCIO-ECONOMIQUE ET SPATIO-ENVIRONNEMENTAL DE LA DYNAMIQUE URBAINE DE DALOA SUR LA GESTION FONCIERE DANS LES VILLAGES INTEGRES