La défense du bailleur en cas d'indécence du logement loué

ECOLE DU CENTRE OUEST DES AVOCATS

CERTIFICAT D'APTITUDE A LA PROFESSION D'AVOCAT - PROMOTION 2012

1

LA DEFENSE DU BAILLEUR EN CAS D'INDECENCE DU LOGEMENT LOUE

Monsieur Jérémy MAINGUY

RAPPORT DE STAGE CABINET

Au sein du Cabinet d'avocats Annick MOREAU - Romain BOUSSEAU à

BUXEROLLES

Je dédie ce travail à mon défunt grand-père qui m'a soutenu tout au long de mes études

Avoir intégré pendant près d'un an et demi le cabinet d'Avocats Annick MOREAU Romain BOUSSEAU, réputé pour sa compétence en droit immobilier, fut une opportunité pour mener à bien mon projet professionnel.

Je souhaite remercier :

Maître Annick MOREAU, la fondatrice du cabinet, et Maître Romain BOUSSEAU, qui ont su me transmettre leur expérience et les réflexes indispensables à l'exercice de la profession d'avocat ;

Monsieur le Professeur Christian DEBOUY et l'ensemble des enseignants du Master II Droit de l'urbanisme et de la construction de l'Université de POITIERS pour la qualité de la formation dispensée ;

3

L'ensemble des enseignants de l'Ecole du Centre Ouest des Avocats.

4

Sommaire

PARTIE I. DESCRIPTION DE L'ENVIRONNEMENT DU STAGE ET SES MISSIONS 6

SECTION 1. PRESENTATION DU CABINET D'AVOCATS ANNICK MOREAU ROMAIN

BOUSSEAU 7

SECTION 2. LE CHOIX DE CE STAGE ET LES MISSIONS EFFECTUEES 8

PARTIE II. LA DEFENSE DU BAILLEUR EN CAS D'INDECENCE DU

LOGEMENT LOUE 9

SECTION 1. PRESENTATION DU DOSSIER 10

SECTION 2. LA VERIFICATION DE LA REGULARITE DE L'ACTION ENGAGEE PAR

MADAME B. 13

SECTION 3. L'OBLIGATION DU BAILLEUR DE DELIVRER UN LOGEMENT DECENT. 16

SECTION 4. LA PREUVE DE L'INDECENCE ET DE L'INSALUBRITE DU LOGEMENT. 22

SECTION 5. LES SANCTIONS ENCOURUES PAR LE BAILLEUR EN CAS D'INDECENCE DU

LOGEMENT 25

SECTION 6. LA DEFENSE DU BAILLEUR EN MATIERE D'INDECENCE DU LOGEMENT 31

SECTION 7. LE JUGEMENT RENDU LE 20 OCTOBRE 2011 36

CONCLUSION GENERALE 38

ANNEXES 40

ANNEXE N°1 ASSIGNATION EN DATE DU 12 AVRIL 2011 41

ANNEXE N°2 PIECE ADVERSE N°1 : CONTRAT DE BAIL 49

ANNEXE N°3 PIECE ADVERSE N°2 : ETAT DES LIEUX DE DECENCE ET DE SALUBRITE DU

LOGEMENT 56

ANNEXE N°4 PIECE ADVERSE N°4 : FACTURE D'ELECTRICITE 66

ANNEXE N°5 CONCLUSIONS MONSIEUR G. 72

ANNEXE N°6 CONCLUSIONS MADAME B. N°2 88

ANNEXE N°7 JUGEMENT DU TRIBUNAL D'INSTANCE DE CHATELLERAULT 106

BIBLIOGRAPHIE 116

TABLE DES MATIERES 118

Liste des abréviations

Bull. civ. Bulletin des arrêts de la Cour de cassation

CA Cour d'appel

Cass. civ. Cour de cassation chambre civile

comm. .Commentaire

DC Décision du Conseil constitutionnel

JCP G Jurisclasseur périodique édition générale

TI Tribunal de proximité

6

PARTIE I : DESCRIPTION DE L'ENVIRONNEMENT DU STAGE ET SES MISSIONS

7

Section 1 : Présentation du cabinet d'Avocats Annick MOREAU Romain

BOUSSEAU

Ce cabinet a été fondé par Maître Annick MOREAU en 1985.

L'activité du cabinet est essentiellement orientée vers le droit des personnes et le droit immobilier.

Le cabinet traite de dossiers variés dans ces deux spécialités et a principalement pour client :

- des compagnies d'assurance ; - des agences immobilières ; - des sociétés de construction ; - des maîtres d'ouvrage ;

- des particuliers.

Le cabinet est composé deux associés, Maître Annick MOREAU et Maître Romain BOUSSEAU.

Maître Annick MOREAU a prêté serment en 1979, elle est titulaire de la spécialisation en droit des personnes et en droit immobilier.

En outre, elle est membre de plusieurs associations notamment l'association nationale des avocats exerçants un mandat judiciaire.

Romain BOUSSEAU a prêté serment en 2006, il a une précédente expérience en qualité de collaborateur au sein d'un cabinet d'avoués à la Cour de POITIERS dans lequel il a exercé plusieurs années.

Section 2 : Le choix de ce stage et les missions effectuées

I/ Le choix de ce stage

Le choix de ce stage s'est inscrit dans mon projet qui est de devenir un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit rural.

En effet, après avoir suivi les cours du Master II Droit de l'activité agricole et de l'espace rural, j'ai effectué un stage de trois mois dans un cabinet spécialisé en droit rural afin de me familiariser avec le contentieux judiciaire de ce domaine d'activité.

Puis, j'ai souhaité trouver un stage à mi-temps dans un cabinet spécialisé en droit immobilier afin de suivre, d'une part, la formation de six mois à l'Ecole du Centre Ouest des Avocats et, d'autre part, les cours dispensés dans le cadre du Master II Droit de l'urbanisme et de la construction au titre de mon projet pédagogique individuel.

II/ Les missions effectuées durant ce stage

Au cours de ce stage d'un an et demi, j'ai eu l'opportunité d'effectuer des missions qui pour l'essentiel ont porté sur :

- l'étude des dossiers ave analyse des pièces, ce qui impliquait la préparation d'une note de synthèse sur la procédure ;

- des recherches et le collationnement de la jurisprudence pour

permettre aux Avocats d'établir leurs conclusions ou mémoires ; - la préparation d'assignation, de conclusions et de mémoires ;

- la participation aux travaux administratifs du cabinet (actes du

Palais, RPVA, contacts avec les clients...).

PARTIE II :

LA DEFENSE DU BAILLEUR EN CAS D'INDECENCE DU LOGEMENT LOUE

10

Section 1 : Présentation du dossier

I/ Les faits

Par contrat en date du 7 février 2006, Monsieur G. a consenti un bail d'habitation à Madame B., à effet au 1er janvier 2006, portant sur logement situé 20, rue du Faubourg Saint-Jacques à Châtellerault, moyennant un loyer mensuel de 170 €.

L'appartement est de type T2 et comporte une surface habitable de 27,37 m². Les parties n'ont pas établi un état des lieux d'entrée.

? Annexe 2 : pièce adverse n°1 : contrat de bail

II/ La procédure

Madame B. a assigné Monsieur G. devant le Tribunal d'instance de Châtellerault le 12 avril 2011 aux fins que l'indécence du logement soit constatée par le Tribunal et qu'il soit prononcé à l'encontre de Monsieur G. :

- la réduction du prix des loyers de 100 € par mois à compter de la signature du bail en février 2006 ;

- la condamnation de Monsieur G. à reverser à Madame B. les sommes trop perçues à ce titre, par la CAF ou par Madame B. elle-même ;

- la condamnation de Monsieur G. à verser à Madame B. la somme de 1.500 € en réparation des désagréments causés par les travaux ;

- la condamnation de Monsieur G. à verser à Madame B. la somme de 2.600 € en réparation du préjudice économique qu'elle subit ;

- la condamnation de Monsieur G. à verser à Madame B. la somme de 1.000 € en réparation du préjudice moral subi ;

- la condamnation de Monsieur G. à verser à Madame B. la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

11

- la condamnation de Monsieur G. aux entiers dépens de la présente instance.

? Annexe n°1 : Assignation en date du 12 avril 2011

Par conclusions récapitulatives, Madame B. demande au Tribunal de :

- réduire le montant initial du prix du loyer, et ce, à compter de février 2006 ;

- réduire le montant initial du prix du loyer en raison des désagréments causés par les travaux ;

- condamner Monsieur G. à verser à Madame B. la somme de 4.200 € à ce titre ;

- condamner Monsieur G. à verser la somme de 2.600 € en réparation du préjudice énergétique que subit Madame B. dans les locaux indécents ;

- condamner Monsieur G. à verser la somme de 2.000 € en réparation du préjudice subi par Madame B. du fait des désagréments liés aux travaux dans le logement et en l'absence de relogement pendant la durée des travaux ;

- condamner Monsieur G. à verser la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi par la concluante pour les frais d'électricité exposés pour l'éclairage des communs depuis plusieurs années ;

- condamné Monsieur G. à verser à Madame B. la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens l'instance.

En outre, Madame B. demande dans les motifs le bénéfice de l'article L. 521-1 du Code de la construction et de l'habitation, lequel énonce que le propriétaire bailleur est tenu d'assurer le relogement des occupants du logement, lorsque l'immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité.

? Annexe n° 6 : Conclusions récapitulatives Madame B.

De manière synthétique, Madame B. demande au Tribunal de dire que le logement est indécent et d'en tirer les conséquences en l'indemnisant des préjudices que l'état du logement lui a causé.

III! 12

L'intérêt du dossier

Le choix de ce dossier pour la rédaction de mon rapport est qu'il s'inscrit dans le domaine du droit immobilier, en rapport avec ma formation universitaire et mon orientation professionnelle.

De plus, il concerne une question qui trouve son importance dans un contexte économique difficile.

En effet, aussi bien la crise du logement, que les difficultés financières rencontrées tant par les bailleurs, que par les locataires, peuvent conduire à la multiplication, sur le marché, de logements indécents.

Les auxiliaires de Justice dont font partie les Avocats ont un rôle important à jouer pour conseiller les parties et les assister devant le Tribunal pour rétablir les droits de chacun.

Ce sont tous ces aspects humains et d'ordre juridique qui m'ont intéressés dans ce dossier, que j'ai pu suivre dès le début, jusqu'au prononcé du jugement et de son exécution.

J'ai pu apprécier que l'Avocat du cabinet qui suivait le dossier ait joué pleinement son rôle de conseil auprès du propriétaire en lui rappelant les obligations qui lui incombaient et ait su tirer le meilleur parti des intérêts de son client, puisqu'en définitive le propriétaire a obtenu une décision qui lui était favorable.

IV! L'analyse du dossier

Mon analyse du dossier va être orientée sous l'angle de la défense des intérêts de Monsieur G. .

13

Section 2 : La vérification de la régularité de l'action engagée par Madame B.

Avant de soulever une défense au fond, il est nécessaire de contrôler la régularité de l'action intentée par Madame B. .

I/ La vérification de l'intérêt à agir

L'article 31 du Code de procédure civile énonce :

« L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie au élevée ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Le principe est donc que le droit d'agir appartient à celui qui trouve intérêt au succès ou au rejet de la prétention formulée.

L'absence intérêt à agir constitue une fin de non recevoir qui entraîne l'irrecevabilité de l'action sur le fondement des articles 123 et 124 du Code de procédure civile.

En l'espèce, Madame B. a un intérêt au succès de la prétention qu'elle a formulée puisque dans le cas où le juge ferait droit à ses demandes, elle pourrait percevoir des dommages-intérêts au titre des préjudices que lui cause l'état du logement loué.

En conséquence, Madame B. dispose d'un intérêt à agir à l'encontre de Monsieur G. .

II/ La vérification de la qualité à agir

L'article 31 du Code de procédure civile énonce que la présence d'un intérêt juridique et légitime ne suffit pas toujours à conférer le droit d'agir.

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En effet, il faut distinguer :

- les actions dites banales, lesquels sont attribués à tout intéressé en tant que tel ;

- les actions dites attitrées, lesquelles ne peuvent être intentées que par les personnes désignées.

? Cass. civ. 2°, 22 février 2007, RG n° 06-11. 838, Bull. civ. II, n°47

En matière d'indécence du logement, il a été jugé sur le fondement de l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 que seul le locataire peut demander la mise en conformité du logement indécent.

? CA MONTPELLIER, 7 juin 2004, RG n°03/01705, JurisData n°2004-248987

En conséquence, la demande de Madame B. ne peut être rejetée sur le fondement de ce moyen.

III/ La vérification des délais pour agir

A défaut de dispositions spécifiques, la prescription de droit commun s'applique aux actions en réduction du loyer et demande en réparation du préjudice subi.

En matière d'actions personnelles et mobilières, le droit commun de la prescription est posé à l'article 2224 du Code Civil, lequel énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer.

En l'espèce, les clauses du bail stipulent que ce dernier a pris effet au 1^er janvier 2006 et l'assignation a été délivrée le 12 avril 2011.

En conséquence, les demandes indemnitaires de Madame B. portant sur des préjudices antérieurs au 12 avril 2006 sont en principe prescrites.

Cependant, il faut noter que la prescription des actions personnelles et mobilières a été réformée par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008.

La prescription de droit commun était de trente ans antérieurement à cette loi suivant l'ancien article 2262 du Code civil, lequel énonçait :

« Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

Des dispositions transitoires ont été mises en place.

L'article 2222 du Code civil énonce dans son second alinéa :

« En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

En conséquence, les actions en réduction des loyers versés et en réparation des préjudices subis antérieurement au 17 juin 2008 ne seront prescrites que le 19 juin 2013.

Il n'est donc pas possible d'opposer cette fin de non recevoir. V/ La saisine du Tribunal compétent

A/ Matériellement

L'article R. 221-38 du Code de l'organisation judiciaire énonce :

« Sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l'article R. 231-4, le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.. »

Une action visant à faire constater l'indécence du logement est une action dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation est la cause.

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En conséquence, le tribunal d'instance est compétent pour connaître cette action. B/ Territorialement

En matière de litiges relatifs aux baux d'habitation, l'article R. 221-48 du Code de l'organisation judiciaire donne compétence au Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

En l'espèce, l'immeuble est situé à CHATELLERAULT.

Le Tribunal d'instance de CHATELLERAULT est donc compétent pour connaître de ce litige.

En conclusions, il ressort de cette analyse qu'il n'est pas possible d'opposer un vice de forme ou une fin de non-recevoir à l'action de Madame B. .

Le débat portera uniquement sur le fond du dossier, soit le caractère décent ou non du logement loué et les préjudices subis par Madame B. .

Section 3 : L'obligation du bailleur de délivrer un logement décent

I/ Sur le fondement de l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent A/ Les fondements de cette obligation

Il existe plusieurs références à l'obligation de délivrer un logement décent.

L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent a été instituée par la Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi sur la solidarité et le renouvellement urbain.

A cet effet, les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été modifiés.

17

En outre, le Conseil constitutionnel a affirmé que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent répond à un objectif de valeur constitutionnelle.

? DC n°2000-436, 7 décembre 2000, n°54 B/ Le caractère impératif de cette obligation

Il est jugé de manière constante par la Cour de cassation que les textes sur la décence des logements ont un caractère d'ordre public.

Dès lors, les parties ne peuvent écarter les dispositions des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 en contrepartie d'un loyer réduit ou faible.

? Cass. civ. 3°, 15 décembre 2004, RG n°02-20.614, JurisData n°2004-026183, JCP G n°1, janvier 2005, II, 10000

II/ Le champ d'application de l'obligation de délivrance d'un logement décent

Il résulte des termes des articles 1719 du Code civil que l'obligation de délivrance d'un logement décent s'applique pour l'habitation principale du preneur.

Il résulte de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale (article 2 de la loi précitée).

Sont ainsi soumis à cette obligation tous les logements à usage d'habitation principale comme :

- les locations meublées ;

- les locations soumis à la Loi du 1^er septembre 1948 ;

- les locations de logements conventionnés ;

- les locations de logement appartenant à des organismes HLM.

En l'espèce, le logement loué par Monsieur G. à Madame B. est son habitation à titre principal.

En conséquence, Monsieur G. est obligé de délivrer à Madame B. un logement décent.

Dès lors, il faut déterminer si le logement louée par Monsieur G. est décent ou

non.

III/ La notion de logement décent

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu'un décret en Conseil d'Etat précisera les caractéristiques du logement décent.

Il s'agit du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

A/ Le contenu du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

L'article premier dudit décret énonce : « Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. »

Il est possible de regrouper les caractéristiques du logement décent en trois groupes distincts.

1/ Les critères liés à la sécurité physique et à la santé des locataires

Le bailleur doit délivrer un logement dont l'état garantit la sécurité physique et la santé des locataires (article 2 et 3 du décret susvisé).

En premier lieu, les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé des locataires.

19

Ainsi dans un arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 8 octobre 2009, il a été jugé que le logement loué était indécent au motif que l'expert avait constaté dans le logement des concentrations de pentaméthylheptane (un hydrocarbure) bien supérieures à la normale, lesquelles sont de nature à présenter un risque pour la santé des occupants.

? CA PARIS, 8 octobre 2009, RG n°07/18582

En deuxième lieu, le logement doit disposer des dispositifs de retenue des personnes tels les garde-corps des fenêtres, les escaliers et les balcons.

? CA NIMES, 21 janvier 2010, RG n°09/01281, JurisData n°2010-007430

En troisième lieu, les réseaux d'électricité, de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.

C'est ainsi que la Cour d'appel de GRENOBLE a jugé qu'un logement comportant de graves défectuosités dans son installation électrique était indécent.

? CA LYON, 6 septembre 2005, RG n°04/02016, JurisData n°2005-283956

En dernier lieu, le logement doit disposer de système d'ouverture et de ventilation permettant un éclairage naturel et un renouvellement adapté de l'air.

? CA VERSAILLES, 30 novembre 2010, RG n° 09/09539, JurisData n°2010-024923

Ainsi ne répond pas au critère de décence, un logement présentant d'importants problèmes d'humidité dus à une absence de ventilation suffisante de la maison.

? CA AMIENS, 3 avril 2012, RG n°11/00778, Jurisdata n°2012-011195

2/ Les critères relatifs à la présence d'éléments d'équipement et de confort nécessaires à l'habitation

Le décret donne des directives concernant le chauffage, l'alimentation en eau, en électricité.

En premier lieu, le logement doit disposer d'un système de chauffage suffisant pour garantir une température correcte dans le logement.

> CA DIJON, 5 janvier 2006, RG n°05/00226, JurisData n°2006-291524

De plus, il a été jugé que le fait pour un locataire de devoir recourir à un chauffage d'appoint du fait de l'insuffisance de l'installation de chauffage caractérise l'indécence du logement.

> CA PARIS, 10 mars 2005, RG n°03/12548, JurisData n° 2005-267048

En deuxième lieu, il est jugé de manière constante que le logement doit disposer d'une alimentation en eau courante et potable.

> Cass. civ. 3°, 15 décembre 2004, JurisData n°2004-026183

> CA AIX EN PROVENCE, 23 octobre 2009, RG n°2009/582, JurisData n°2009-020663

En troisième lieu, le logement doit disposer d'une installation sanitaire en bon état de fonctionnement et accessible.

> CA DOUAI, 28 octobre 2004, RG n°03/03105, JurisData n°2004-254582 Enfin, l'installation électrique doit être en bon état et utilisable.

Ainsi, il a été jugé qu'un logement n'est pas décent du fait de l'insuffisance de l'installation électrique générale de l'immeuble, laquelle voit le disjoncteur s'enclencher à la moindre surcharge de l'installation.

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> CA DOUAI, 28 octobre 2004, RG n°03/03105, JurisData n°2004-254582

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3/ Les critères relatifs à la taille du logement

Pour être décent, le logement doit disposer d'une surface minimale dke 9m² ou d'un volume habitable au moins égale à 20m³.

IV/ Logement indécent et logement insalubre

La demanderesse demande le bénéfice de l'article L. 521-1 du Code de la construction et de l'habitation relative aux logements des occupants des bâtiments insalubres.

Il faut donc déterminer les critères du logement insalubre.

L'article L. 1331-26 du Code de la santé publique définit le logement insalubre comme un logement qui constitue soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins.

En outre, le logement doit faire l'objet d'une procédure de déclaration d'état d'insalubrité, laquelle est engagée par le préfet sur le rapport établi par le directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé.

Ainsi, pour être qualifié de logement insalubre, trois conditions sont nécessaires :

- le logement doit présenter un danger pour la santé des occupants ou des voisins ;

- un rapport d'enquête sur l'insalubrité de l'immeuble établi par la DASS ou le service communal d'hygiène doit le constater ;

- le préfet doit prendre un arrêté d'insalubrité.

Il faut maintenant déterminer si Madame B. rapporte la preuve de l'indécence et de l'insalubrité du logement loué.

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Section 4 : La preuve de l'indécence et de l'insalubrité du logement

I/ La preuve de l'indécence du logement

A/ En droit

Conformément aux dispositions de l'article 1315 du Code civil, la charge de la preuve de l'indécence du logement loué incombe au demandeur à l'action, en l'espèce Madame B. .

En matière d'indécence du logement, la position des juges du fond est très défavorable au bailleur.

En effet, les rapports produits par les autorités administratives (Caisse d'allocations familliales, services de l'Hygiène, DASS, service logement de la Ville de PARIS...) sont des éléments de preuve suffisants pour les juges du fond.

? CA AMIENS, ch. 1 sect. 2, 3 avril 2012, RG n°11/00778, JurisData n°2012-011195

? Cass. civ. 3°, 8 novembre 2011, RG n°10-31.011,1332, JurisData n°2011-024589

? CA NANCY, 8 décembre 2011, RG n°09/02832, JurisData n°2011-032785

Il en va de même pour les constats d'huissier et les rapports produits par les compagnies d'assurance.

? CA GRENOBLE, 15 mars 2011, RG n°09/02085, JurisData n°2011-030026 ? CA VERSAILLES, 22 mai 2012, RG n°11/04629, JurisData n°2012-011666

Plus encore, les Juges du Tribunal d'Instance du XVIII° arrondissement de la ville de PARIS ont constaté l'indécence d'un logement sur la seule base d'un rapport

23

de visite de la Fondation Abbé Pierre établi par une personne diplômé du Conservatoire National des Arts et des Métiers.

? TI PARIS 18°, 15 avril 2010, RG n°11-09-001369, Lien : http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2010/TI_1 8e_jugement_15_04_10.pdf

Cependant, la position favorable des juges du fond a certaines limites.

En effet, la Cour d'appel de DOUAI a considéré que le locataire n'a pas rapporté la preuve de l'indécence du logement au motif que le courrier de la mairie produit n'indiquait ni la date de la constatation des faits ni les désordres caractérisant l'indécence du logement.

? CA DOUAI, 28 octobre 2010, RG n°09/06937

Il faut donc en conclure que le Tribunal dira que le logement est indécent dès lors que le demander à l'action produit des éléments de « tous sachants » indiquant la date de visite du logement, les désordres l'affectant et que lesdits désordres ne respectent pas les prescriptions du décret du 30 janvier 2002.

B/ En fait

Pour appuyer ses demandes, Madame B. produit un état des lieux de décence et de salubrité du logement étabi le 21 octobre 2010 par la société SCEDI TOURAINE à la demande de la Caisse d'allocation familliales de la Vienne.

? Annexe n° 3 : Etat des lieux de décence et de salubrité du logement en date du 21 octobre 2010

Ce rapport conclut que le logement n'est pas décent et qu'il présente des manquements suceptibles de nuire à la santé des occupants et de la communauté environnante.

La société SCEDI TOURAINE est une SARL spécialisée dans l'ingéniérie et l'étude technique.

? http://www.societe.com/societe/sarl-scedi-poitouraine-493341283.html

L'entête du document produit indique la société SCEDI TOURAINE est « une société de contrôle et d'expertise en diagnostic immobilier ».

La compétence de cette société est donc difficilement contestable.

L'état des lieux indique que le logement est affecté de plusieurs désordres, notamment :

- l'absence de ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion (p. 4) ;

- l'installation électrique n'est plus aux normes (p. 6) ;

- l'absence de gouttières au niveau de la couverture de la salle d'eau (p. 7) ; - un système de chauffage défectueux, le locataire utilise un appareil de chauffage mobile énergivore (p. 8) ;

- la présence de condensation sur certains meubles (p. 8).

Comme il a été indiqué dans la section 3 du présent rapport, un logement est considéré comme indécent dès lors que :

- l'installation éléctrique ne répond pas aux normes de sécurité en vigueur ;

- l'installation de chauffage n'est pas suffisante pour assurer une température correcte dans le logement ;

- le système de ventilation est insuffisant pou aérer correctement le logement.

Il faut donc en conclure que le logement est indécent au moment de la saisine du Tribunal par Madame B. .

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Il est donc inutile d'élever une contestation sur ce point.

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II/ La preuve de l'insalubrité du logement

Il résulte des dispositions de l'article L. 1331-26 et suivants du Code de la santé publique que la preuve de l'insalubrité du logement nécessite la production du rapport d'enquête sur l'insalubrité de l'immeuble à usage d'habitation visée et l'arrêté d'insalubrité pris par le préfet.

Force est de constater que Madame B. ne produit ni le rapport d'enquête sur l'insalubrité du logement ni l'arrêté d'insalubrité.

Le logement loué par Monsieur G. ne peut donc être qualifié d'insalubre.

Section 5 : Les sanctions encourues par le bailleur en cas d'indécence du logement

Si le Tribunal constate que le logement loué est indécent, le locataire est en droit de formuler certaines demandes prévues tant par la Loi que par la jurisprudence. Il conviendra dès lors de les présenter succintement.

I/ Les sanctions prévues à l'article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989

L'article 20-1 de ladite loi énonce :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

26

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »

A/ La mise en conformité du bien

Le locataire demander au propriétaire la mise en conformité du bien.

Cette condamnation peut être assortie d'une astreinte par le Tribunal.

? CA LYON, 30 juin 2009, JurisData n°2009-007922

Dans notre espèce, cette condamnation n'est pas demandée car les travaux de mise en conformité ont été effectués par Monsieur G. au cours de l'instance suite à une lettre de la Caisse des allocations familialles de la Vienne.

? Annexe n°6 : Conclusions Madame B. n°2

Nous l'avons en effet vivement encouragé à les effectuer dans les plus brefs délais du fait que l'état des lieux et de décence effectué indique que le logement présente un risque pour la santé et la sécurité des occupants et des voisins.

? Annexe n° 3 : Etat des lieux de décence et de salubrité du logement en date du 21 octobre 2010

Ce sont les critères d'un logement insalubre au sens de l'article L. 1331-26 du Code de la santé publique.

Afin d'éviter que le logement soit reconnu insalubre, il était nécessaire d'effectuer les travaux au plus vite.

27

B/ La réfaction et la suspension du loyer

Il résulte des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est en droit de demander au juge de réduire le montant du loyer.

Cette faculté s'applique tant pour les loyers échus que pour les loyers à échoir, et ce jusqu'à l'exécution des travaux ordonnées par le juge.

? CA PARIS, 31 janvier 2012, RG n°0916678, JurisData n°2012-001630

La suspension du loyer pendant l'exécution des travaux est une mesure rarement prononcée par les juges du fond.

Elle n'ait généralement prononcé que si le logement est inhabitable.

Dans notre espèce, Madame B. demande la réduction du montant du loyer à compter du mois de février 2006.

Aucune demande de réduction du loyer pour l'avenir est demandée puisque les travaux de mise en conformité ont été accomplis avant le jour de l'audience devant le Tribunal d'Instance.

II/ La résiliation du bail

Il résulte de l'article 1719 du Code civil et de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur manque à son obligation de délivrance, dès lors que le logement loué est indécent.

Le preneur peut alléguer ce manquement et demander la résiliation du bail assorti de dommages et intérêts.

? B. VIAL-PEDROLETTI, Loyers et Copropriété n°11, Novembre 2005, étude 12, n°24

Cependant, cette demande est rare en pratique car les logements sont souvent loués pour des loyers modiques.

D'ailleurs, Madame B. rappelle à deux reprises la possibilité de formuler cette demande et s'y refuse pour la raison précitée.

III/ L'indemnisation du locataire pour les préjudices subis

Il est jugé de manière constante que le fait de vivre dans un logement décent est constitutif d'un préjudice dont le locataire est en droit de demander réparation.

A/ Le préjudice de jouissance

Les juges de fond admettent de manière constante que le fait de vivre dans un logement ne répondant pas à des normes sanitaires ou présentant un risque pour la danger est constitutif d'un préjudice.

Ainsi, la Cour d'appel de BORDEAUX a jugé que : « le seul fait d'avoir vécu dans un local ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur et anormalement humide est constitutif d'un préjudice. »

? CA BORDEAUX, 26 octobre 2009, RG n°08/00655, JurisData n°2009-016152

Cependant, si le logement répond aux normes sanitaires en vigeur, le locataire doit démontrer que les désordres l'ont privé de la jouissance des lieux pour obtenir une indemnité.

? CA DOUAI, 4 novembre 2010, RG n°09/08720

28

Le montant du préjudice est apprécié souverainement par les juges du fond.

Cependant, il est constant que le montant de l'indemnité est plus important dès lors que le logement présente un risque important pour la santé des personnes.

> CA PARIS, 10 mars 2005, RG n°03/12548, JurisData n°2005-267048 (8.500 € pour un logement insalubre avec présence d'enfants)

> CA TOULOUSE, 15 décembre 2009, RG n°08/04397, JurisData n°2009-017141 (1.000 € pour un logement indécent)

Le comportement du bailleur est un des éléments d'appréciation du préjudice subi, ainsi la résistance du bailleur pour effectuer les travaux de mise en conformité est de nature à augmenter le montant de l'indemnité versée au bailleur au titre du préjudice de jouissance.

> CA PARIS, 1^er février 2011, RG n°08/17463, JurisData n°2011-001217 B/ Le préjudice lié à la détérioration de l'état de santé des occupants

Lorsque l'indécence du logement a causé des dommages sur l'état de santé des occupants, ces derniers sont en droit de réclamer une indemnité à ce titre.

Il faut en effet rappeler que le logement ne doit pas comporter de risques pour leur santé.

> Cass. civ. 3°, 19 janvier 2005, RG n°03-15.631, JurisData n°2005-026553, Loyers et copropriété n°4, Avril 2005, comm. 67

D'autres arrêts ont venu confirmer cette jurisprudence.

> CA PARIS, 8 octobre 2009, RG n°07/18582, JurisData n°2009-380770

> CA AIX EN PROVENCE, 23 octobre 2009, RG n°2009/582, JurisData n°2009-020663 (absence d'eau potable dans les lieux)

29

En l'espèce, Madame B. ne formule aucune demande à ce titre.

30

C/ Le préjudice « énergétique »

Par cette expression, on entend le préjudice résultant d'une consommation anormale d'électricité, de gaz ou d'eau liée à l'indécence du logement loué.

Ce préjudice est admis par la jurisprudence.

? CA LYON, ch. 8, 19 octobre 2010, RG n°09/00678, JurisData n°2010-021389

En l'espèce, Madame B. demande le versement de la somme de 2.600 € au titre de la surconsommation électrique causé par l'absence de dispositif de chauffage en état dans le logement.

D/ Le préjudice moral

Plusieurs cours d'appel ont admis le versement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

? CA VERSAILLES, ch. 1 sect. 2, 22 mai 2012, RG n°11/04629, Jurisdata n° 2012-011666

En l'espèce, Madame B. demandait le versement de la somme de 1.000 € au titre du préjudice moral dans son assignation en date du 12 avril 2011.

Cette demande n'a pas été reprise dans ses conclusions postérieures.

? Annexe n°1 : Assignation en date du 12 avril 2011 ? Annexe n°6 : Conclusions Madame B. n°2

E/ Le préjudice lié à l'accomplissement de travaux dans le logement

Il est fréquent que le bailleur soit condamné à remettre en état les lieux loués.

Les travaux de mise en état du logement peuvent engendrer une impossibilité d'habiter dans le logement loué ou du moins un préjudice de jouissance.

31

Il est de jurisprudence constante qu'aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir au locataire un autre logement.

? CA BESANCON, 16 décembre 2003, RG n°02/13079, JurisData n°2003-229228

? CA ANGERS, 28 février 2006, JurisData n°2006-298540

? CA MONTPELLIER, 13 mars 2006, RG n°04/06269, JurisData n°2006-304640

Le bailleur n'est tenu à cette obligation que si le logement est insalubre sur le fondement de l'article L. 521-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Madame B. dénonce dans ses conclusions que Monsieur B. ne lui a jamais proposé un logement pendant l'accomplissement des travaux alors qu'il était tenu de le faire sur le fondement dudit article.

En outre, elle demande une indemnité sur le fondement tant de l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 que de l'article 1724 du Code civil au motif que les travaux ont duré plus de quarante jours.

Section 6 : La défense du bailleur en matière d'indécence du logement

I/ A titre liminaire, sur l'impossibilité d'opposer la connaissance préalable de l'indécence du logement

Il peut paraître opportun d'opposer à la demande du locataire, le fait qu'il ait connu dès le départ les désordres affectant le bien loué.

Cependant la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 2 février 2010 que « le fait que le preneur avait accepté le logement en l'état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance (d'un logement décent )».

? Cass. civ. 3°, 2 février 2010, RG n°09-12.691, JurisData n°2010-051470

Ce moyen ne peut donc être opposé en l'espèce pour les désordres visibles lors de l'entrée dans les lieux de Madame B. .

II/ Le comportement fautif de Madame B.

A/ En droit

Il est admis de manière constante que si l'indécence du logement trouve son origine dans le comportement du locataire, ce dernier n'est pas en droit de voir ses demandes indemnitaires prospérées.

? CA ROUEN, 21 février 2006, RG n°04/02569, JurisData n°2006-296777 ? CA AMIENS, 9 octobre 2007, RG n°05/04537, JurisData n°2007-344794

L'arrêt de la Cour d'appel d'AMIENS est particulièrement intéressant car il est très proche de notre espèce.

En effet, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué si bien que la Cour a considéré que le logement a été délivré en bon état locatif conformément à la présomption posé à l'article 1731 du Code civil.

La Cour a débouté les locataires au motif que l'indécence du logement dont il se prévaut résultait de leur propre comportement.

Cette jurisprudence s'inscrit dans un principe constant en responsabilité civile, selon lequel la victime doit être sanctionnée dès lors que son comportement fautif a contribué en totalité ou en partie à la réalisation de son préjudice.

B/ En fait

Nous avons opposé la présomption de bon état du logement lors de l'entrée de Madame B. dans les lieux en février 2006.

En premier lieu, nous avons produit des attestations :

- une de l'ancienne locataire du logement qui confirme le bon état du logement en décembre 2005 ;

- quatre des locataires successifs de l'appartement au dessus de celui de Madame B. dénonçant son comportement et notamment les coups répétés sur le plafond.

? Annexe n°5 : Conclusions Monsieur G.

En deuxième lieu, nous avons établi que l'insuffisance du système de chauffage résultait des dégradations qu'elle avait commises sur les convecteurs (présence de trois convecteurs selon le contrat de bail et l'attestion de l'ancienne locataire du logement, un seul convecteur hors d'usage selon l'état des lieux de décence et de salubrité du logement).

Ces fondements en droit et en fait devaient amener le Tribunal à statuer sur le rejet des demandes indemnitaires au titre de l'indécence du logement.

En troisième lieu, nous avons établi que certaines dégradations (fuite au niveau du siphon du lévier) résultaient des manquements de Madame B. d'effectuer les réparations locatives prévues à l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 août 1987.

En outre, nous avons formulé une demande reconventionnelle de condamnation en paiement des travaux effectués d'un montant de 5.707,63 € sur le fondement de l'article 7 c) de la Loi du 6 juillet 1989, lequel énonce :

« Le locataire est obligé :

33

...

34

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement... »

Cette demande est la suite logique de l'imputation de l'état du logement à Madame B. .

Cependant, plusieurs désordres existaient lors de l'entrée de Madame B. :

- l'absence de ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ;

- l'installation électrique n'est plus aux normes ;

- l'absence de gouttières au niveau de la couverture de la salle d'eau ;

Nous étions donc très réservés sur le succès de ce moyen.

III! L'impossibilité de se prévaloir des dispositions de l'article L. 521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation

En application des dispositions des articles L. 1331-26 du Code de la santé publique, seule une déclaration d'insalubrité permet de se prévaloir des dispositions précitées.

En l'espèce, cette déclaration n'a pas été effectuée par le préfet.

IV! L'absence de démonstration d'un préjudice

Il est de jurisprudence constante que le versement de dommages et intérêts au titre de la réparation d'un préjudice subi nécessite que la victime établisse un préjudice direct et certain imputable au comportement fautif du défendeur.

? Cass. civ. 2°, 15 décembre 2011, RG n°10-23.889, JurisData n°2011-028161, publié au Bulletin

? CA POITIERS, 18 novembre 2009, RG n°289, 07/01333

35

? Cass. civ. 1°, 7 novembre 2000, RG n°98-13.432, JurisData n°2000006734, Bull. civ. I n°277, p. 179

Ce principe est une application d'une jurisprudence constante en matière de responsabilité civile, laquelle énonce :

« Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. »

? Cass. civ. 2°, 4 février 1982, RG n°80-17.139

? Cass. com., 20 mai 2003, RG n°99-20.169, JurisData n° 2003-019316 ? CA PAPEETE, 15 octobre 2010, RG n°506,549/CIV/08

En l'espèce, Madame B. produit une facture d'électricité d'un montant important. ? Annexe n° 4: Pièce adverse n°4 : facture d'électricité

Cependant, c'est une réalité une facture récapitulant des impayés si bien que cette pièce ne permet pas d'établir la réalité de son préjudice.

En outre, nous avions opposé cette absence de preuve à la demande de dommages et intérêts relatif au prétendu préjudice moral de Madame B..

Le retrait de cette demande est certainement dû à son impossibilité d'établir de manière certaine le préjudice subi.

V/ La disproportion des demandes de Madame B.

Il est de principe que les actions en responsabilité n'ont pas vocation à enrichir le demandeur mais à réparer le préjudice subi.

En l'espèce, Madame B. demande la réduction du loyer d'un montant de 100 € par mois avec effet rétroactif à la signature du bail en février 2006 (soit 4.200 € pour cinq années de loyer) et près de 5.600 € pour des dommages et intérêts liés à l'indécence du logement et aux travaux de mise en conformité.

36

Il convenait de demander la réduction des demandes de condamnation à de plus justes proportions à titre infiniment subsidiaire en raison de la modicité du loyer et du fait qu'il est couvert intégralement par l'allocation logement versée chaque mois par la Caisse d'allocations familliales.

Madame B. vit en effet dans cet appartement sans bourse déliée depuis plus de cinq ans.

Section 7 : Le jugement rendu le 20 octobre 2011

I/ Le contenu de la décision

Dans son jugement en date du 20 octobre 2011, le Tribunal d'instance de CHATELLERAULT a :

- dit que le bailleur avait failli à son obligation de délivrance d'un logement décent ;

- condamné Monsieur G. à verser à Madame B. la somme de 556,66 € au titre du préjudice de jouissance et 500 € au titre du préjudice lié à l'éclairage commun ;

- condamné Madame B. à verser à Monsieur G. la somme de 383,19 € au titre de la réparation du plafond ;

- ordonné la compensation des créances respectives ;

- condamné en conséquence Monsieur G. à verser la somme de 673,47 € à Madame B. ;

- Condamné Monsieur G. à payer à Madame B. la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

? Annexe n° 7 : Jugement du 2 octobre 2011 Ce jugement est dans l'ensemble satisfaisant.

37

En effet, bien que le Tribunal ait constaté que Monsieur G. avait délivré un logement indécent au motif que certains désordres étaient nécessairement contemporains de la délivrance, il n'a fait droit que très partiellement aux demandes indemnitaires puisque Madame B. n'a perçu que 10% environ des sommes demandées.

II/ Appréciation critique du jugement

En premier lieu, il est certain que les conclusions de l'état des lieux et de décence et de salubrité ne nous étaient pas favorables, notamment le fait qu'il soit indiqué que le logement est tenu en état de propreté par Madame B..

La possibilité d'une expertise contradictoire a été envisagée, cependant Monsieur G. avait déjà commencé les travaux de mise en conformité et il y avait le risque qu'une procédure de déclaration administrative d'insalubrité soit accomplie, laquelle aurait alourdi considérablement la condamnation de Monsieur G..

D'ailleurs, le Tribunal fait référence à l'absence de déclaration administrative d'insalubrité dans l'appréciation de son préjudice de jouissance.

En second lieu, il était nécessaire de s'opposer à la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En effet, il est de jurisprudence constante que dans le cas où le demandeur à l'article 700 du Code de procédure civile est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, ce dernier doit justifier des frais qui ne seraient pas pris en compte au titre de l'aide juridictionnelle.

? CA PAU, 10 décembre 2001, RG n°00/03436, JurisData n°2001-166171 En l'espèce, Madame B. était bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.

Elle devait justifier des frais qui n'étaient pas pris en compte au titre de l'aide juridictionnelle. Ce moyen n'aurait dû donc pas prospérer et la condamnation de Monsieur G. aurait été limitée aux dépens.

38

CONCLUSION GENERALE

39

Dans le dossier précédemment exposé, les parties ont décidé de ne pas faire appel du jugement.

Ce jugement est devenu définitif.

L'étude de ce dossier fut très intéressante pour moi. Il m'a permis de constater le chemin parcouru et les progrès accomplis depuis mon entrée dans le cabinet.

De plus, j'ai pu améliorer mes connaissances sur cette question très actuelle.

En effet, peu de temps après avoir fini de rédiger la majeure partie de ce mémoire, j'ai accepté une offre de collaboration dans un cabinet d'Avocats spécialisé en droit immobilier sur ALBI.

Lors de mes recherches d'un nouvel appartement, j'ai pu constater que la plupart des appartements visités ne répondaient pas aux critères de décence et ce, même avec un loyer correct.

Il est fort probable que les connaissances acquises sur cette question me seront nécessaires dans un avenir proche.

40

ANNEXES

41

Annexe n°1 : Assignation en date du 12 avril 2011

Xavier COTTET
Avocat à la Cour
107 Boulevard Blossac.
86100 CHATELLERAULT

:05A99.86.53.26 Fax. : [phone]

42

RUE restos Gsbo'i t

~SSEGNATQO { PA DEVANT

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LAN DEUX MLLE ONZE ET LE ^(--I^-D-CAvru2 0 v et

A LA ?EQUETE CE

iiAnr]Qvilp, RE

Ayant pour Avocat Maître Xav er COTTET, Avocat à `.a Cour d'Appel de Powers, demeurant 10? Bodevard Boo sac €6 100 CHATELLERAULT, equel se c,or ttue et occup&ra sur 9.a présaote at 5es sutis,

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J'AI FUSSIER SOCrSSIONE DENONCE 6 PIECES ET DO NN

!Monsieur a6

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d'avoir à se _Y trouve, et comparaître par devant L `~ U AL

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{ I.,IER ·~`4, start dite aaâ situ& C avenue
Georges C anar5c u 86100 CHATELLERAULT, eu yieu ordinia;re de ses autiarces,

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1

43

afin qu'une conciliation soit tentée, si elle ne l'a déjà été, sur l'action dont les motifs seront ci-après exposés ou que, faute de conciliation, cette action en justice soit jugée après avoir été plaidée.

TRES IMPORTANT

- Les parties se défendent elles-mêmes,

- Elles ont la faculté de se faire assister ou représenter par : * un avocat,

* leur coujoint, t' _e F _ h,e~ llicz < 1 c< ,ct+_

* leur parent ou allié en ligne directe,

* leur parent ou allié en ligne collatérale jusqu'au 3`^°" degré inclus,

* les personnes attachées à leur service personnel ou é leur entreprise.

L'Etat, les départements, les communes et les établissements publics peuvent se faire représenter ou assister par un fonctionnaire ou un agent de leur administration.

Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial (article 827 et 282 du C'PC).

SI VOUS NE VOUS PRESENTEZ PAS OU NE VOUS FAITES PAS REPRESEN l'El:, VOUS VOUS EXPOSEZ A CE QU'UN JUGEMENT SOIT RENDU A VOTRE ENCONTRE SUR LES SEULS ELEMENTS FOURNIS PAR VOTRE ADVERSAIRE.

Article 840 du Code de procédure civile :

< Le juge s'efforce de concilier les parties. La tentative de conciliation peut avoir lieu dans son cabinet.

Elle peut également être conduite par un conciliateur de justice désigné sans formalité particulière par le juge avec l'accord des parties, »

Article 847 du Code de procédure civile :

«Le juge s'efforce de concilier les parties. Il peut avec leur accord et sans formalité particulière désigner un conciliateur de justice pour procéder à la tentative de conciliation. Si les parties ne parviennent pas à se concilier, le juge tranche leur différend »

Article 847-2 du Code de procédure civile :

« Sans préjuger des dispositions de l'article 68, la demande incidente tendant é l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1244-1 du Code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l'appui de sa demande sont jointes il son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, â l'audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de leur faire notifier par le greffier, accompagnée de pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

2

44

L'auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter 3. l'audience, conformément au second alinéa de l'article 4461. Dans cc cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s'il les estime régulières, recevables ».

(Les personnes dont les ressources sont insuffisantes pour faire valoir leurs droits en Justice, peuvent, si elles remplissent les conditions prévues par la Loi n° 72.11 du 3 janvier 1972, bénéficier d'une Aide Judiciaire. Elles doivent, pour demander cette aide, s'adresser au Procureur de la République de leur domicile).

POUR:

'

-- contrat sous seing privé en date du 7 février 2006, Madame

s'est faite consentir par Monsieur un bail

a^-naniiauon portant sur un logement situa.

Ce logement est composé d'une pièce, d'une cuisine et d'une salle de bain et des WC.

Le contrat prévoit que le logement comporte un chauffage électrique

avec convecteurs (3). Q

Le bail prévoit un loyer d'un montant de 170 euros par mois.

En réalité, cet appartement n'a de logement que le nom, car il est parfaitement inhabitable depuis la signature du bail, et bien plus encore

s

actuellement.

Mais, compte tenu de ses faibles ressources, Madame est

contrainte et forcée d'y élire domicile.

Cependant, elle a alerté à plusieurs reprises son bailleur afin que celui-ci mette en oeuvre un certain nombre de travaux essentiels.

Ses demandes sont toujours restées veines, le bailleur refusant toujours d'admettre que le logement manque cruellement de confort et notamment d'isolation.

C'est d'ailleurs pour cette raison que Madame ! est

contrainte d'exposer des sommes considérables, en factures ueieeurcaLé, Car elle est obligée de surchauffer son appartement pour qui régne une température convenable

Par aa11p,irs 1'anrm.rtement ne disposant pas de chauffage central fixe,

Madame L est contrainte de chauffer avec des convecteurs
électriques mobiles lui appartenant, qui sont particulièrement énergivores.

3

4.5

C'est dans ces conditions, que Madame a saisi les services

sociaux, lesquels ont fait procéder par un professionnel a un état des lieux de décence et de salubrité dans le logement.

Uzi rapport a d'ailleurs été rédigé le 21 octobre 2010 par Monsieur

Au terme de son rapport, l'opérateur en diagnostic indique tout un panel d'anomalies identifiées.

Il précise notamment

-Dans la cuisine, entrée d'air absente.

- Concernant l'appartement et les parties communes, il est indiqué que r le circuit tumiere des parties communes est branché sur l'installation privative,

- Les scellés du compteur sont coupés,

- Le fusible 32A est débranche, ne permettant pas le branchement d'un appareil de cuisson électrique dans la cuisine,

- Le dispositif assurant la coupure d'urgence n'est pas situé à l'intérieur

du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement,

-Tous les circuits ne comportent pas un conducteur de protection relu à la terre,

- ...l'installation électrique comporte des matériels électriques dont les parties actives nues sous tension sont accessibles.

Au niveau de l'entrée commune, la trappe devant la porte principale présente un risque de chute. ` S

Dans l'appartement, il est constaté une absence de systéme de chauffage fixe dans les pièces de service (WC, salle d'eau, cuisine).

Le convecteur présent dans la pièce principale n'est pas fixé à la paroi murale, la locataire utilise un apparede chauffage mobile ériergivore.

Toujours dans l'appartement, il est constaté la présence de condensation sur certains meubles.

Cette liste d'anomalies n'est pas exhaustive,

4

46

Aussi, l'opérateur dans sa synthèse de décence, conclu que 4 le bien visité est un logement indécent, au sens du décret du 31 janvier 2002, et suite à sa visite, il ressort que le logement présente des manquements aux règles de sécurité pouvant nuire a la santé des occupants et de la Communauté environna_nte.

Cette situation n'est pas nouvelle, elle dure depuis 2006 et Monsieur_. est alerté régulièrement sur le caractère indécent du logement depuis 2009.

Ce n'est que depuis qu'il a reçu copie de l'état des lieux de décence et

de sécurité du logement que Monsieur C semble vouloir mettre en
oeuvre certains travaux.

Toutefois, il entend en faire subir les conséquences sur sa loca!aire.

11 a en effet saisi le Juge de proximité de Châtellerault, lui précisant qu'il était dans l'obligation de remettre en état le logement, et exigeant â ce titre que la locataire fasse place nette à ses frais des meubles, des tentures, des tableaux, des canalisations, des coffrages et appareils installés par ses soins dont la dépose serait nécessaire.

Monsieur 1 a d'ailleurs obtenu une Ordonnance

d'injonction de faire en ce sens,

Aussi Madame E déférent â cette Ordonnance, a dü se

priver de la presque intégralité de ses meubles, â tel point qu'aujourd'hui il ne lui reste plus qu'un lit, une télévision et sa cuisinière.

Elle mange debout !

Cependant, Monsieur I estime que Madame 1

doit encore enlever les meubles restant !!

Il est bien évidemment que dans ces conditions, le logement est parfaitement inhabitable.

Si le contrat prévoit effectivement que le bailleur le cae échéant doit pouvoir être à même de faire les travaux dont le locataire doit souffrir les inconvénients sans dédommagement, c'est seulement et seulement si dans ces conditions que le logement reste habitable.

Or en l'espèce, tel n'est point le point le cas, puisque Madame

1 est notamment obligée de manger debout.

Ainsi, le logement n'étant plus habitable, Madame I serait

en droit de solliciter la résiliation du contrat de bail.

5

42

Cependant, compte de ses faibles ressources, Madame n'entend pas se retrouver sans logement.

Néanmoins, si le bailleur est contraint de mettre en oeuvre des travaux qui ont pour conséquence de rendre inhabitable le logement, il lui incombe soit de reloger sa locataire, soit de l'indemniser à cc titre.

C'est pourquoi, Madame I sur ce point est en droit de

solliciter le versement; de domma .es et imeréts it hauteur de I.Ç60 suros

pour les désagréments causés par les travaux. t`-' : -É P

En outre, eu égard a l'étal du logement, Madame E - 1 est.

encore en droit de solliciter la réduction du prix du loyer, et ce depuis 2(106 date de son entrée dans les lieux.

Dans les faits, Madame : perçoit de la CAF une allocation

logement dont le montant est supérieur â celui du prix du loyer.

L'allocation est directement versée entre les mains du bailleur qui

régularise et reverse le surplus d'allocation à Madame 1 en fin
d'année.

Aussi, eu égard aux circonstances de l'espèce, Madame E étant en droit d'obtenir la réduction du prix du loyer, Monsieur sera condamné a lui reverser la somme de100 euros par mois à compter de 2006 en raison de l'état d'indécence de l'appartement qu'il loue à Madame

Par ailleurs, il apparaît des différents constats qui ont été effectués dans le logement que celui-ci souffre d'un gros problème d'humidité.

Madame i en a malheureusement fait les frais puisqu'elle

a retrouvé une de ses commodes totalement abîmée par l'humidité_

Le rapport d'enquête lui-même montre que sur certains meubles il y a de la condensation.

Enfin, pour lutter contre l'humidité et le froid ambiants, Madame

B1 est obligée de pousser énormément les convecteurs pour
obtenir une chaleur satisfaisante dans son appartement.

Cette situation est encore inacceptable.

Madame I est encore bien-fondée à solliciter des

dommages intérêts en réparation de son préjudice énergétique

T .a	s^*nme de Z. 6cc euros dédommagera justement Madame à ce titre.

4b

PAR. CES MOTIFS

Vu les pièces annexées au Bordereau,

DIRE ET JUGER Madame : bien fondée en ses demandes,

EN CONSEQUENCE l'y recevoir,

DIRE que le logement de Madame est actuellement indécent et inliabital~le,

REDUIRE le montant du prix du loyer de 100 € par mois et ce â compter de la signature du bail en février 2006,

CONDAMNER Monsieur à reverser à Madame

perçues à ce titre, par la CAF oupar Mme les sommes trop

elle-même,

CONDAMNER Monsieur C à verser à Madame --- la somme de

L500 C en trpatatiun des déca *gr^-ésneats causée â elle causés par les travaux,

CONDAMNER Monsieur _v _ à verser à Madame -- la somme de

2.600 € en réparation du préjudice économique (facture_s EDF trop élevées) que subit Madame BUSSEREAU,

CONDAMNER Monsieur ` à verser à Madame la somme de

1.000 € eu réparation du préjudice moral subi.

CONDAMNER Monsieur -- â verser à Madame la somme de 800 €

en application des dispositions de l'article 700 du Code de proceuure esvue,

CONDAMNER Monsieur I aux entiers dépens de la présente instance.

SOUS TOUTE RESERVE DONT ACTE.

49

Annexe n°2 : Pièce adverse n°1 : contrat de bail

56

1 NTRE LES S+OUSSIGRBS

iioraieur G

Ci-après désigné Le "BAILLEUR Machine Bi

Ci-apiàs désignée Le "PRENEUR"

EXPOSE

LE 'BAILLEUR expose préalablement à la convention ce qat suit Il est pxoprieleite de l'IMMEUBLE zuitrüllt :

DESIGNATION

peut reinger'dteur, a' une. salle d'eau et W, C.

Chauffage électrique avec conrectetlrs (trois)

] lrtili à le courette ét au détenus, le ann était commun avec l'appartement du.

plumier zee e

Le PPENELTR déclare bien connaître le_ns lieux loués poules avoir 'rites CECI EXPO 2E, il est passé e le convention objet des pTesemes.

BAIT.

Le BAILLEUR loue dares les condition, prévues par la loi du 6 inilet 1989 et par le présent contrat, au PRENEUR qui accepte, l'IMMEUBLE dont la consistance et le désignation figurent dans l'expose qui precede, ainsi qu'il exiete avec routes aisances et dépendances.

DUREE

Le présent bail een consenti et accepté pour une durée de TROIS ANS à compter du ler janvier 2006 pour expirer le ter janvier 2009

Toutefois le PRENEUR pourra résilier le bail d bout moment, tt condition de prévenir le BAILLEUR de eon intention trois mais au mots &. l'avance , soit pair notification pax lettre recorm'aandèe avec avis de réception, soit par signification par arts d'huissier de iustice.

Le délai est réduit à un mois en cas de mutation ou de perte d'emploi ou ci le ,. PRENEUR étant agi^. de plus de vouante ans, Mn état de seri justifie mi changement de domicile ou encore si ce dernier bénéficia du revenu minim_um d `insertion.

RENOUVELLEMENT

MENT

A son ekpiratiurt, le présent bail sera tacitement reconduit ou r oou'eié pour ur période de mis ans.

51

Toutefois. le BAILLEUR aura la faculté de s'opposer au renouvellement du bail eri vue de reprendre les biens loués soit pour son habitation personnelle mi celle de ses proches, soir pour les vendre, ou encore s'il Justifie d'un motif légitime et sérieux, tel que l'inexécution par le PRENEUR de l'une de ses obligations. Pour ce faire, il devra notifier son intention au PRENEUR six rncus au moins d l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception o'tt par acte d'huissier de justice_

DE311NATION

Les lieux loués sont destinés à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice de tout

commerce ou industrie, de toute profession, même libérale, Mura formellement interdit.

ÉTAT DES LIEUX

Un ett des lieux doit Ste établi, contradictoirement par les parties, eu plus tard lors de Pennée en jouissance et de le remise des clés au PRENEUR, comme aussi lors de la restitution de celles-ci.

A défaut, un état des lieux sera établi par huissier de justice, â l'initiative de la partie la plus diligent:, l'autre pallie dûment appelée au moins deux jours é l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

CONDITIONS

D'une part le BAILLEUR est tenu des obligations principales suivantes

a) De délivrer au PRENEUR le logement en bon état d'usage et les équipements mentionnés au cmwat de location en bon état de fonctionnement et de supporter boutes les. r+épatatians autres qua locatives.

b) D'assurer la jouissance paisible du logement, et, sans *rad ire des dispositions de l'article 1721 du Code Civil, de la garantit des vices ou défauts de nature a y foire obstacle hormis ceux consignés dans l'état des lieux.

e) De souffrir les aménagements réalisés par le PRENEUR dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ces aménagements restant en fin de bail la propriété du BAILLEUR sans aucune indemnité.

D' antre part le bell est consenti et accepte sous les charges, clauses et conditions suivants, que le PRENEUR s'oblige d exécuter at accomplir indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l'usage, savoir

OCCUPATION - JOUISSANCE

De prendre possession des lieux bues, de les occuper et d'en user paisiblement selon leur destination.

De ne pouvoir sous-louer, ni céder, ni mime prêter, en totalité ou so partie, son durit é la présente location sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR.

De tenir lee lieux loués constamment garnit de meubles et objets mobiliers en quantité et de valeur suffisons pour répondre dia paiement des loyers et accessoires.

De notifier au BAILLEUR par lettre recommandée, avec avis de réception, dans le mors de l'événement tom changement d'état civil pouvant survenir au cours du présent bail ou de son reuouveUamerrt.

En ces de décès du PRENEUR, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentait pour le paiement des loyers et accesscixes ainsi que pour l'exécution des conditions du bail sous réserve des dispositions des articles ed72 et suivants du Gode Civil Si la notification prévue it l'article é177 du Code Civil devenait nécessaire, le coût en serait élu charge des notifiés,

52

ENTRETrEN - TRAVAUX - REPAIATIOI73

De prendre a sa charge, pendant le cours de l'occupation, l'entretien cousant du logement et des equipemenN, les menues réputions et l'ensemble des népamt ont locatives

sauf ci celles-ci sont occaaigrircees pat vétuste, malfaçon, ',vice de construction, Ces for lit ou farce majeure

De ne faire aucun changement de disuibution ni tamis de uansfornutipn dus les lieux Mués, sans aufinisatian expresse et par écrit du BAILLEUR.

De foire remnner les Chen ;t ec et conduits de ruinée, à ses frais, par un formate qualifié, aussi souvent qu'il sem nécessaire ou prescrit par les réglements administratifs et également en urn de jouissance, même s'ils n'ont pas été utilisés

De faire entretenir régulièrement et au moins nui fois par an, par une amie rise

qualifiée le chaudière de chauffage central et le ou les chauffe-eau au chauffe-bains qui sonr ou pourraient 'due installés dans l'app>atterrrent, les tuyaux d'évacuation et les prises d'air.

De veiller au maintien en parfait état des canalisations intérieures et des robinets d'eau et de gaz, de rame que des canalisations et de l'appareillage électrique dont il aura. la garde juridique et ce, à partir dire compteurs.

De faite procéder, si aucun cortaat collectif n'est souscrit pour l'irruneubde , et une f01Z par an, à l'entrerten des robinetteries et instillations sanitaires.

De justifier de ces entretiens à la demande du BAILLEUR,

De souffrir sans indemnité tous u eu,. ou répazations, fermetures de jours de souffrance, reconstructions de mars Mitoyens que le BAILLEUR ferait exécuter, quels qu'en

soient les inconvénients et la durée, sous marie de l'application de l'article 17
·ri du Code Civil, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires.

A l'occasion de nous travaux faire place nette à ses frais des meubles, tentures tableaux, canalisations, suffrages, appareils et agencements, installés par ses soins, dont Is dépose serait nécessaire.

De supporter mutes modifications d'erxivàes, de branchement~ ou installations intérieures et tous remplacementsde compteurs pouvant éua exigés par las compeoles

distributrices des eaux, du gaz, de l'élection, du chauffage urbain et des telécomtnurtications ainsi que la pose de tout appareil de comptage.

De tenir les lieux louis pendent toute son occupation en bon état de réparmions locatives et d entretien connut de les rendre tels en fin de jouissance, notamment en ce qui

concerne los peintures, tentures et .reudtements de sols : d'acquittez le montant des

réparations locatives at d'entretien courent résultant de l'état dressé lors de la restitution des clés.

RESPONSAB !LITE ET1 COTYRS

De répondre des dégradations et pertes qui surviennent au coins de son occupation dans les lieux loués, I avoine qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par can de force

majeure, per fauta du BAILLEUR on par le lait dur tiers qui na pas introduit.

De répondre des dégradations et pertes causées dant les parties communes par 1111 urémie au les personnes qu'il aura introduites dans l'immeuble, sans préjudice de l'application des dispositions des articles 1733 et 17341 du Code Civil:

De faire assurer convenablement corme l'incendie, les explosions et lise dégât des eaux, tarit les lieux loués que ara mobilier et, le cas échéant, celui mie à sa disposition,

ainsi que le recours des voisins et les risques locatifs, le tel et le 'responsabilité civile_; par une
compagnie d'assurance, et d'en justifier au BAILLEUR â sa demande ainsi que du paiement

des primes. De déclarer expressément à ladite compagnie les renonciations a recours énoncées ci-aptes.

De déclarer immédiatement à sa compagnie et d'en informer conjointement le BAILLEUR, tout sinistre ou dégradation s'étant produit dans les lieux loués, quand bien

mémo fi rien résulterait aucun dégât apparent,sous peine d'âtre responsable personnelles nt
et d'être tenu de rembourser au BAILLEUR le montant du préjudice direct ou indirect

résultant poux celui-ct de ce sinistre et d'Gtre notamment responsable vis-a-vis de lui du defatu de déclaration en temps utile dudit sinistre.

De laisser à tout üwment libre accès aux locaux qui lui sant louer afin le limiter taus risques d'incendie, d'inondation ou autres, notamment en cas d'absence podori ee ou ert période de vacances.

tie ce faim aucun usage d'appareil de chauffage tl combustion lente,, ne pas brancher d'appareils à gaz ou à mazout sur des coeeiuitt qui n'ont pas été coups pour cet usage Il sera responsable de tous dé'géts et conséquences de quelque ordre qu'ils soient resultant de 1'inobaerratian de la présente clause et également des dégfits causés per phértoméne de condensation ou aune.

De renoncer ti tout recours contre la BAILLEUR

- en cf&s d'inerruption dans le service de l'eau, du gaz, de l'électricité, des télécommunications.

- au cas ou les lieux viendraient à ;ne détruit art totalité ou en pare, ou.

expropriés,

- en cas d'irterruplirn de l'air conditionnée ou comprimée, de la ventilation mécanique, du chauffage ou de l'eau chaude, comme en cas d'arrêt, mânre prulone, dia fonctionnement du ou des ascensetri- ou de toue autres éléments d'équipements,

- ^er1 cas d'inGemiptiosr, de nidification ou de suppression du gardiennage de l' immeuble,

- pour toutes les conséquences gin résulteraient de la remise des clés par le PRENEUR eux emplois de l'immeuble,

- en cas de trouble ou dommage subi du fait d'aunes preneurs ou activants de l'immeuble on de mune autre personne.

De donner accès dans les lieux loues eu BAILLEUR, eu syndic ou ei leurs représentants, s leurs arrrltectes ou à leurs entrepreneurs, aussi souvent qu'il sana, nécessaire.

De satisfaire s Coutes lew charges de Scille ou de police dont k PRENEUR est tenu, d'acquitter tous irnpdta et taxes â la charge du. PRENEUR en cette qualité aï d'en justifier au BAILL ELTP avant son départ des lieux.

QONGE - VISITE DES LIEUX

Exa cas de vente des lieux boues ou, en cas de cessation du bail, dans les rois derniers mois précédant la fin de celui-ci, de souffrir l'apposition d'écriteaux, de laisser visiter les lieux deux heures par jour, par accord entre les parties et à défaut entre 17 et 19 heures, Sauf le dimanche et joins fériés.

De ne pouvoir déménager, même partiellement avant d'avoir payé le montant du loyer et des accessoires jusqu'à l'expiration de l'occupation es justifier per prestation des acquits du paiement de mutes ses contributions personnelles ou autres afférentes aux lieux hués et de ceux des services mis à sa disposition par le BAILLEUR.

A la restitution des clés, il sera dressé mi état des lieux ; le PRENEUR aura l'obligation de faire connaître sa nouvelle adresse au BAILLEUR ou à défaut fera connaître l'adresse otl devront Rue envoyés tous documents relatifs a la liquidation des comptes et de toutes autres questions afférentes à la location.

CONDITIONS PAPTIcuLIERES REGLEMIENT D'IMMEUBLE

De se conformer aux usages en vigueur, aux règlements rie police, au 14g^-terne^-nt de co-propriété de l'Immeuble, ainsi qu'a tout règlement intérieur, en malien de bonne tenue des immeubles et notamment ;

- de ne rien déposer ni faire aucun déballage ou embouage duo les partie: communes rie l'immeuble,

- de rie pouvoir faire enter de voiture ou tout aune véhicule, ni entreposer quoi que ce soit dans les parties communes de l'immeuble,

53

A

59

r.

- de ne pciwnir faire dans les Iceux loués aucune sente publique, ruéme p_er autorité de justice,

- de veiller à ce que la riwnquillite des lieux loues ne sait troublée Crr aucune façon par lui-mime, sa famille, ses visiteurs, sort personnel,

- de rie pouvoir charger les plarehers d'un poids supérieur â celui qu'ils pnur.,rtü

supporter,

- ^de n'exposer aux fenéaes, aux balcons et sur les terrasses, ni line ni aorte objet ; de rie lai; ser écouler d'eau,

- da n'avoir dans les

ux loués aucun animal aune que

encore que ledit animal rte cause atw~dégé a l'immeuble ni aucun utile _jouardier et s ca_{se av}n

occupante de celui-ci, jouissance a.r~r,

- de ne jeter dans les vides-ordures ou toutes autres cenali armons aurtut objet susceptible de les boucher ou les endommager,

de prendre toutes mesures de destruction des rongeurs, insectes or mus aut,e, animaux nuisibles,

- en cas d'existence or d'installation d'antennes collectives, de s'interdire l'usage de tout antenne individuelle extérieure et se brancher sur las irrstslistions ecitective2: en supportant les frais de branchement et des prestations annuelles, d'entretien.

LE PRENEUR sera responsable de mut manquement à ces prrscriptiions, LE BAILLEUR ne devant en aucun cas ëtte inquiété ni ]recherché à ce sujet.

TOLERANCE3

TI est formellement convenu que les tolérances de la part du BAILLEUR relatives eux clames et conditions énoncées ci-dessus, quelles qu'en aient pu &ne la fréquence et la durée, ne pourront en aucun cas être considérées comme apportant rare modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni gérieratriaes d'un droit quelconque ; le BAILLEUR palma toujours y mettre fin par tans moyens_

LOYER

Le présent bail est consenti et accepe moyennant un loyer annuel de VINGT MILLE QUATRE CENTS EURoE (20.400,00E)

Cs loyer sera payable mer>Lrnellement (soit 170,00 E) et d'avarice le ler de

cheque mois et pour la premiére fuis le lex janvier 2006 au domicile du BAILLEUR OU de son représentant.

Le PRENEUR Sara u tud'acquitter en terne temps que le layer le montant eu durit de bail ou tout autre impgt au tare qui lui serait substitué.

Pendent le délai de préavis

- si le congé est notifié par le BAILLEUR, le preneur u' est redevable du lover et des eharges que pour le temps où na occupé réellement les lieux,

- at le congé est notifié par le PRENEUR, ce dernier est redevable du loyer et

dos charges concernant tout le délai de préavis, saut si le logement se trouve tOcupé asvtrnt la fin du préau pat un autre locataire, en accord avec le B ATLLE1JR.

MODE 1R'ETABLIss MENT DU LOYER

Le EAILLE'tfR déclare que le loyer prévu cindessus a été établi conformément

aux dispositions de l' Je 17, b de la loi précitée du 6 juillet 1909, par référence aux loyers
habituellement constatés dans le voisinage pour des logerrrents comerables

neYIEIoNr DU LOYER

Le loyer sera révisable chaque année, à la data anniversaire de la prise d'effet du contrat, en fonction de la vatatiott de l'indice de thférence des loyers a n L
· )

L'indice de base sera celai et l'indice de révision sera celui du ratine ^tri nies p_{ré éda t} dont la valeur s'établit â 1t13,07

~ précédant la vauiatian.

Naca

i^f

56

Annexe n°3 : Pièce adverse n°2 : Etat des lieux de décence et de salubrité du logement

SCEDI POITOURAI IVE

bu,s1,r. Arlissiun

hat,c l ,irr I Il

52

LTAT DES LIEUX DE DFCENCE ET DF SALUBRITF D'UN L C MFNI

"Selon le Décret 27 -120 du 30 /envier 20n1 pris var ruppl/eatrun de Ï'nrtlele 187 de Ia l I2

p 000-izasdui3/r /.000

code de is sente huhirqve Cade Elvll B pl menr seititaire déao r m rpl

^ve ~A~~k.~??~~ ISk, ...~*Kw ~ à ?r ,~ ~ ) .n TJ rr.dritl e
· ^.a- ,, ~ }

Reférences _c_,_{s ca}._..._ adastrales:

Désignation et situation du ou des lots ; NC _$Nature du bien : Appartement

¹

Desienarinn rh.....,.,..;

'N

Si le client n'est pas le donneur d'ordre

qualité du donneur d'ordre (sur déclaration de l'intéressé) Caisse d'Allocation Familiale de la Vienne Caisse d'Alloratinn

Accompagnateur Occu ants :1 adulte

xi1~S eta` r 1F',

15, rue Saint-Romain 86100 CHÂTELLERAULT

ua waren[

Enquête auprès des occupants:

Les occupants déplorent la consommation importante d'électricité, l'humidité ambiante,

Generalife Suite aux désordres énumérés ci-dessus Mme Raphaëlle Mouret d ice q

u service ttran sociale de

Familiale é saisi l'agence Scedl Poitouraine pour avis avant intervention après du propriétaire. Date du repérage r21/10/2010

la Caisse d'Allocation

DeZC I trf:Ap artement de type 1.

Documents remis par le donneur d'ordre : Fiche de liaison CAF

. _. _... Synthèse Décence

Le bien visité est un logement décent au sens du décret 2002-i20 du 31 Janvier 2002: OUI d Non

! suite à notre visite il ressort ue le lo amant résente des man

guements aux règles de sécurité Pouvant nuire à la santé des

occupants et de la_Y communauté environnante.

Orientation du Dessler:

DDASS ; 0 Mairie : Q

!Cr. rapporta été établi sous réserve des declargtlems du locataire bailleur, d'observations visuelles et d'IneeStlgciions techniques passives. Les

avis et rurommondatrons des auditeurs ne sauraient dégager le nlaltred'ouvrape, le proprletolre et le Iocatolre de leurs responsabilités.

Voir détails pages suivantes

Intervenant:

Fait à Poitiers le 21/10/2010

La ddtivrpncc desésents 'verts pperts lrnp!lque!'accep[atlnn stars réserve par le spuecrlptEur dee conditions gënérpl@s de vente de Perdre de /Aiglon 4u'il nous a confié.

5CE01 POITOIFRAINE 1 12, avenue de Paris 851500 POITIERS I Tif.: OS 4908 84 73 - Fax : [phone] IICS: 493 341 283 I Compagnie d'a6s6ranca EC: AXA n^°413941557104

SCEDI

POITOURAINE

5b

tiesalel M Ir. 1nn

ui-.Rr.ruu3o'laç ^IEnelefⁱ?
^·lel^)-lNirltetiol1Ltt^,O{Se;Nitufu,e:N~r l

leereet 2002.11u du in

30 lanvr 21)02 Décret relatif aux car erierIstiques du logement décent pris pour l'applicatipn de l'article 187 de la loi n' 2101, 1188 du 13 decemhrn 2010 relative la solidarité et au renouvellement urbains.

Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l'équipement, dos Ir ansports et du logement Vu le code civil ; Vu te cade de la construction et do ^ldu 5

'habitation, notamment ses articles R 111.1 et R 111-2 ; Vu la loi n' 67-561 du 11 juillet 1567 relative L l'amélioratlen de l'habitat; Vu la loi n' 19 462 et 6 ^june euet999 tendant à améliorer les repens locatifs et portant modlrlrarioll dela lui re 86.1290 du 23 décembre 19,45. notamment ses entiche

redactlon Issue de l'article 187 de le loi n' 2000-1208 du 13 decem bic 2000 relative a ha sulida rite et au renouvellement urbains ;.Vu le décret n" 68-976 du 9 novembre 1968 fixant les corrdttlens d'application de la loi n" 61.561 de 17 juillet 1987 relative à I'mn.éhration de l'habitat ; Vu 1'LVis du Conseil national do l'habitat en date du 10 ruai 2001 ; Vu les avis de conseil n!glonal de lu Guadeloupe en date du 31 eoGe 2001, du conseil général de la Guadeloupe en date du ^13-septembre 2001 et du conseil général de la Réunion en date du 3 octobre 2001 ; Vu les lettres de saisine pour ' avis du conseil régional de Guyane, du consed régionel de Martinique et du Cuns ail réglonal de la Réumm. en date respectivement dès 9 acid. 30 caïd et 10 arec 20111 ; Vu les lett, es du salsino pour avis du coesell général de Guyane et du conseil gendral de Martinique on date respectivement des 9 ault et 10 août 2001 ; Le Conseil d' Ela t {section des travaux publics) entendu,

Article 1

Un logement décent est un logement qui repend aux caractéristiques définies par le présent decret,

Article 2

Le logement dol[ satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la Sécurité physique et da la santé des locataires ; 1, Il -saure le clos, et le euuvert. Le 8400 oeuvre du logement et de ses arc, c est en bora état d'entretien et de cordite et preteee las locaux contre Ica eaux de ruissellement er let remontées d'eau, Les menuiseries esténeuree et la couverture over ses raccords et accessoires assurent le protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements srtuks dans les départements d'Outre-mer, Il peut être tenu compte, pour l'appréclration des conditions relatives à la protection contre tes infiltrations d'eau, des conditions climatiques spdcitiques a ces départements ; 2, Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses onces, tels que garde-corps des ferlé tees, escaliers, loggias et ûalconÿ, sont dans un etat conforme ti leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'errtreben des matériaux de construction, des cenalisatlns et des revêtements du logement ne peesentent pas de risques manifestes peur le santé et la sécurité physique des locataires ; q. Let réseaux et branchements d'électricité et du gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par lestais et règlentan ts et sont en bon état d'usage et de ferrçtionitement; S. Les dispOsitlfa d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besuius d'une occupation normale de logement et au fonctionnement des équipements; 6. Les pieces principales, au sens du troisième alrudu de l'article R 11-11 du code de la constrnat;ien et de l'habitation, benericient d'un éclairement naturel suffisant Cl d'un ouvrant donnant a l'air llhre'nu sur on volume vitre donnant a l'air libre.

Article 3

Le logement comporte les efernents d'équipement et de confort suivants , L une Installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs

d'alimentation s d ^{es, one g} e e^t d'tl peut ion des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situes dune

^Inn depar e pas etre fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient; 2. Une Installation
d'alimentation en eau potable assurant a Pintérleur du iagement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses iocatelres ; 3. Disse iustallatlons d'évotuatien des eaux mdna gères et des eaux vannes empêchant te retro element des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin clrsme aménagé de manière â recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé d une Installation d'alimentation en eau chaude et froide et e une Installation d'évacuation des eaux usées ; S. Une installation sanitaire interleure au logement Comprenant un w-ç, séparé de la cuisine et de la pièce oe sont pris les repas, et un équipement pour le toilette corporelle, compactant une bflllgnoire Ou une douche, anlértaga de manière à garantir eintimlte personnelle, alimente en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées, L'Installation sanitaire d'un logement d'une seule piece peut être limitée a un w-c extérleer au logement e condition que ce w-c soit situé dans le même betlrnent et facilement accessible; 6, Un réseau électrique permettant

fonctionnement des a 9 P _uotidi_{enne. Our,} suffisant de toute& les pièces et dos accès ainsi _d'outr, te

-

ppareilsménagers Courants indispensables 5 la vie quotidienne: Oans les logements situés dans les départements d'outre-mer,

les dispesitlons relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 di-dessus ne sant pas applicables

Article 4

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale a 9 metres carrés et une hauteur sous plafond au

moles égale b 2,20 métres, sais un volume habitable eu moins égala 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés

conformément aux dispesitions des deuxième et troisième alinéas de l'article R 111-2 du code de la construction et da l'habitatlete

Article 5

Le logement qui fait robJet d'un arrête d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Article 6

·

Les trapaua d'enelioretln prévue à l'article aer de la loi du 22 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif do mettre les locaux en

conforrnité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, saris abeutlr 1 dépasser les caractéristiques qui y sent définies.

Les articles ler, 5 a 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvlee sont abrogés.

NOTA !Notre mission consiste en un examen visuel des parties visibles et visilables du logement selva nt le décret 2002-120 du 90.31 2002

Les différents points seront examinés par un technicien qui sera positionnai uniquement au niveau du sol,

Cette prestatign ne peut être en aucun cas considéré Ou assimilé à un diagnostic de la résistance mécanique des matériaux de logement et/ou â un

diagnostic de la solidité du clos et du couvert, et ne constitue pas davantage des prescriptions et/ou du conseil technique. L'état des amtexes Et

dépendances ne fait pas l'objet du présent diagnostic, 11 s'agit avant lout d'un constat appuyé sur une observation a u premier niveau de l'état de

E dégradation d'un immeuble et de l'évaluation de son Impact potentiel sur le sante des Occupants.

Le diagnostic n'a de valeur que pour la date e laquelle l'état dés lieux aura été réalisé. La Scedi Poitouraine ne saurait être tenu responsable dela

este on d'octroi ou de non-octroi des allocations par la caisse d'allocations familiale, seule responsaele de cette décision.

SGEN POtraURAINE 112, avenue de Paris 013000 POITIERS I Tel.: [phone]- Fax : [phone] RCS 493 341 283 I Curr,pugnle d'eSeur'unce: Re: AxA n" r109e4t7304

59

66

SCEDI PQITQURAiiuE

tu'iul lot 011.11 i
·

Ou

Gel

i'Ioyen

Cui (partie IOhentenl) N'ont pu étrr observés le logement est rezmdis-' chaussée

,
· .. <<_,i,.,., kS'tII~R,~,F~l' ICitJF~7ESt~ctcuvANI5

Ftat du Clos et du Couvert

Cros couvre du logement e.t en bon état d'entretien et de solidité

Le gros oeuvre des uW s au logement est en bon état d'entretien et de solidité Le logement est protégé contre les remontées d'eau et les Infiltrations

Les menuiseries CXtérleurrs sont @tanche, et en don éta[ -
· -

=n

La couverture est étanche et en bon état

Dispositif Retenue des Personnes

eta eon~ sont en bon état d'e

^p ntrétie d_ae,rtlf da

Les

die positifs de retenue deiJ

personnes,

dans lu log ment et ses accès Igarde.-corps dey fenêtres, escaliers, loggias

dr- s ill sise _{Sans able}

... Matériaue et Revêtements

La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des

reuétements du logement ne presentent pas de risques manifestes pour la santé et le sécurité physique de_s No_n

occupants

Gaz

LU

de

c sont
onformes

et bi de sécurité deflnles pa_r les lots^set règlements^auffage et ^r surit en^{e u} bon ^riétat^ad'usxge et de ;
conformes aux règles

fonctionnement (conformité au regard de la manne XP P 45-5110) g Non
cchéi e des tuyauteries

Oui

Nur, Correcte

Etanchert,'fixes des raccordements

e ...._ -

Presancadune ventilation adaptée ~tu y ~tème d evoc
·usrrinn des fumé e dti combustion Qualité de la cambustio t

(l~éragemenr monoxyde rie carbone r5ppm)

^p

Les réseaux et branchements d'électricité et les équipements de chauffage

i ^de d

p o Beau diacide sont

conformes aux régler de sécurité définies par les lois et règlements ^yetsontenbonétat d'u,a'e et de Non fonctionrrementconformité au regard de lu norme XP 16-600)

Or,s

0111

Ventilation du logement

Les d

urse .. t d du logement

t et au fonct_...ionnement

Les

de

s 6_.9urpe_. mentsiPosd'ourtureetuventilation deiogements permettent un renouvellement de l'ai_..

r adapté a_u

Vrtrnée des Pièces Principales_....

Les pièces prIncinele.s, au n, du troiuierne alinéa de l'article i, 211-1 du code de la construction et de lhaktatlor

,^,bénéficient d tn éclairement naturel

et d'un ouvrant donnant à l'air libre au sur un volume vitré donnant

â l'air libre

+f3~i.
·R x 41., i.4; Atit V.7~)t3ZEi n¹ 4 `~. S
·'R n i n.

h.' Chauffage

Une Installation permettant un[hauf£age no munieded

is ositif .
·.

allmentatlon c

nénergie et éu~a~

çuation

_NR2_ea_nultat du contrôle

des produits de combustion etadaptée aux [aracteilquesdlogement_

Oui

Non

a~at'Inté r_ .. _ss

Une installation d alirnentutwn en eau potable assurant êÎ'Întér leur du logement la dlstrlqutiun avec une pression et un dépit suffisantspuer l'utilisation normale de ses I

rres

des effluents et munies ménagères et des eaux vannes empochant le refoulement' des odeurs et
...deslphon

Cuisine

Une cuisine ou un coin cuisine am ....... °

imagé de manière à recevoir un appareil deu cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et h une Installation d'évacuation des eaux ' Oui usées

.. _.._. Sanitaires

W

C séparé de la cuisine et de la pièce 56 sont pris les repas (si WC extérieur au logement. Situé dans I4 mème

hftiment et facilement accesuIblef 4ul
Salie d'eau corn oltant une bai noire ou une douche

p g
Salie d'eau alimentée en eau chaude et froide et munit d'une evaaiatlon des eaux usées

Oui

Réseau électrique

Oui Non

Réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès au logement Réseau électrique permettant ie fonctionnement des

appareils ménagers courants Indispensables la viequotidienne

SCE01 POIYOURAINE 112, avenue de Paris 9E000 P011ideS I Tél.- 05 495e 8079 - Fax :[phone] RCS: 499 345 103 i ^6ompagnle d'assur'ance. SC, uSA n°4094967104

SCEDI

POITOURAINi

cossler

LL r7[rri rukrIFS-w^, lirAtrr

Amiante Résultat du i ontrele '

Presence de matCritrUx et Produit: contenant dc l'amiante Non vu

rloïaâe^..

Calorifugeage Absence

Faux plafond Ab e

Bene Absence

Autres mater la ter_, (depradés)

Repérage . notrete+chnicien

Absence

a e recors Aucun
Plomb

Pretence de plomb dans les partiesprivatives du Lien

Présence de revétemen Nun vu

tenant du plomb degrade i No vu

Cc nstat. Des Risques d'Exposition au Plomb revu t notre teChnluen . Aucun

Environnement

Moyen

Hygiène et entretien Normal

fro

nvcnentent olfactif Envlronnement snnare OCcuoatinn

Logement tenu en état de propreté

Normale dut

Attention les contrôles amiante et plomb ne se substituent pas à un repérage/constat complet. L'opérateur n'effectue en aucun cas un repérage des ces matériaux ou revétements ; s'il en aperçoit au cours de sa visite, il en note la présence et l'àtat de conservation_ Seul un repérage amiante ou un CROP permettra de conclure à l'absence totale de ces matériaux (au regard den exigences r$glententalret.

61

SCEDIFOrfOURAINE 102, avenue, de Pets 86000 001'l'IE'RS I tél.: [phone]. Fax OSari37 ta 97 SOS
· 493 841 282 I Comp-agite d'assurance: 9C: A9A n° 4094857104

;113,51e1

SCEDI

POITOURIU NE

PAla iiçu1'.::;

Localisation ; tMvhSf

Ouvrage: installation (tee mobile

I Anomalie identifiée - arerteaàittistiketr_nte

Lne ation : Attalla+aswargiy +arties.cm pips
Ouvrage . ElectoetrA

Anomalie

nomalie identifiée ^a ifr ;.._.._ .

identifiée&I `u~l~' urtiaG ti ~- cHnwnernuwuu~<sup>6</sup>rarrchl~`itrrMrh;t9,i9Y5flôfi~iH CfVp
P

Anomalie identifidenets esi 044tmlematon e_clu.iattlee w

_il _ _.a_ - orsirre°-` +~ C¹ iéi'I·i1 Y.~s+srin

Anomalie Idegtiflr'y: Lapç - _

~ ^°Pais+;IICVÈ+3+I⁴lrMérie444^,deologewnenl ou

ogement.

Apoltrylle identifiée : T
·

.111 I

erre

Anomnll_ e _ldenti fiP ; Laweaceetra-eetrieensatuire, relative â la protection des tlrtuts dépourvus de

conducteur de protection par dispositif différentiel à haute sensiblllLe inf. ou egai à 30 mA, n'est pas mise en oeuvre pour tous les circuits concerrics5,

Anomalli entitiee
· Locauxcontenarrt une baignoire ou une douche . Ies mesures compensatoires

Photos ci-dessous

appliquées dans le cas où la présence du conducteur de la liaison équipotentielle n'est pas visible ne sant pas satisfaites.

Anomalie itlentlflde ; Local contenant une baignoire ou une douche ; l'installation électrique ne répond pus aux prescriptions particulieres appliquées à ce local (adéquation entre l'emplacement où est Installé le

matériel électrique et les caractéristiques de ce dernier - respect des régies de protection contre les chocs _il électriques liées aux zpne5),

I Annmdlie idendilée 15es enveloppes de matériels sont manquantes ou detdnoree.s_

' Anomalie identifiée ; Des conducteurs ne sont pas placés dans des conduits, goulottes ou plinthes en matière isolante Jusqu'à leur pénétration dans le matdrlel électrique qu'ils alimentent.

Anomalie irleefiée : L'Inr ae..dont 105 parties actives

iq

ⁿ~ecessPbtes.

I Anomalie identifiée : I W6keilr3kibri'4lpetrf'tets'étt d Is

^teteiligeleVetteerleeett^le^Kiallye8tveweestt pas mise en oeuvre correctement, i_. Cert In5 oints restent cependant non vérifiables,

62

?Celli POITOURAINE 112, avenue da Paris 86000 P0171005 I Tél. ; OS 49 S8 80 78
· fax : [phone]
RC5 : 493 341 287 l Compagnie d'assurance : RC: ASA n' 4594867104

63

64

SCEDI POITOIJRAINE

Caps h

Localisation Appartement du_ greg_e ; Chauffage

&tumnlie Identi Yids . Absence de système de chauffage fixe dans les pieces de service (WC, Salle d'eau, Cuisine) Le convecteur présent dans la Piece principale n'est pas fixé é la paroi murale la locataire utilise un appareil de chauffage n1obilc énergmore.

Photos ri-dCSSous	Loralisatiun ; Appartement ou_ urace:parois Anomalie Identifiée ; Plafond de la Cuisiné dégradé, les parois murales de la cuisine et de la Pièce principale sont en mauvais état.
Localisation : Salle d'eau °uvrarap : Eaux users Annrn8Jj Jdentifiëe : absence de siphon sur l'évacuation du lave-linge

Localisation : Cuisine

(c)uvrane: Evier

Ano,r,tr is identifiée Fuite au niveau du siphon.

Localisation : App -- Anomalie identiflie iirgiggiarailadeeroe,elenvatiltegi ce ai` ins meulaies

Las photos rie sant montrent pas l'ensemble des anomallcs détectées, mots un échantillonnage tllvstratii]:

SCEDI P O11'O UI8AI N8 155, ov enue de Paris 96000 POITIERS I Tél. ' 05 49 58 80 73 - Fax : [phone] RCS 493 341 283. I Cod ipagnle d'assurance !SC AXA n' 4094867104

65

CEDI PQITOURAH JE

h15'~n .

_ .~ft ÇGC7 V,ISN]ICi4.. 1V. r'r I;.Itrhi np[J-w_.

'8U0 00 00 00 00.ou 120.00 700,00 100.00 103 0, 00 81.00

Réfection complète de l'electncité

. Coffrage gaine VMC en PVC

Protection pour remise â niveau sur trap peà I' entre

e

Isolation salle d'eau

Fndult mur extérieur iaile d'eau

Mise en place de ,outtiére tnt salle d'eau

Hadlllat:e de l'ensemble dei, nuis intérieurs

' Mise en plaise des siphons dela cuisine et de l'évacuation du lave {irae

4065,00

5879.34

' S8
· RHIegNis rlon i 11''C~ ralrk ° ; t" af
·~r.li

rû~i.s. .... u a. ,a~ ~y iO3. !t...e, ô ~.^r,eii:._ ,;',: i--,. ! :fh~,..4.u1...iüa~. 11

en

ut de

annexes (our pelowee l ^ela liste des e réparations locatives

_,i est decnte^ldans le de let^O87- 12 d_uopreté) et de ses

incombe 2G neuf. 1387.

'Les travaux sont ô réaliser par un/des proiesslonnel(u) qualifié(s).

"chiffrage estimatif des travaux de mise en décence. Les tarifs peuvent evalucrcompte tenu de l'évolution des prix, de l'artisan chois+, de lo

région, d'éveil fuels travaux supplémentaires décelés par le démentage...etc..

là I +': y,.,ttailitegeStelaZilekkie

5eiiii '>t ( r ti, A ti_t
11 est raanelé l'obligation d'effectuer un Gannat des _risgUe5 ^{d'oopgglil<an} au plumb dans las parties communes des immeubles construits avant lei; ^r nvier 19119 ainsi que dans les logements, Ce dernier devra Crre. annexé au bail locatif, pour taut hall glane depuis le 12 cout , Au bail locatif doivent _{éealementêtre} annexés un l7lagnustic de Performance Enerpétidue et un Etat des _FSdnopes Naturels et Technologiques

f u ee5 ne diepe n eat pat

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omml nF
·t tp

Lem anomalies relev ,., . _.,, .. , .. ... .....

y cur P5 C.

p usent pas le locataire du règleruri d. total des Ivyets dus.

Salai POITOIJ nAINC 112, avenue de Paris 98300 PCITIE RS I iél.: 05 4958 1p 73-- Fax : [phone] IC5:4E93141 283 _I compagnie d'assurance:lt C: AXA n° at94ab7104

66

Annexe n°4 : Pièce adverse n°4 : Facture d'électricité

67

· Mon compte stir Internet vvv.rw.edf.fr Mon compte sur serveur vota! 0 800 123 333 (numéro vert) · Mon contrat, mn facture, mon démnnage ment ' 09 69 39 44 18 (appel rien surtaxé) Mon conseiller travaux habitat. 39 29 nos e TrrJmin hors surcolt éventuel selon opera:noir) Accueil du lundi au samedi de .eh à 21 I, Dépaanege électricité 0 81.0 333 086 (prix appel local) · Pournous écrire EDF Service Clients TSA 62222 69937 LYON CEDEX 20		ao ·=n_ffir

· Ma rAfdrnnra

facture dog mars 2011 détail nn vnrsu

montant à régler avant le 2310312011

2166,35 e 1TC

électr'icité

394,25 'TTc

Evolution de votre consommation en kWh

Les chiffres ern gras cortespon:lent aux consommations relevées.

éleetricrté

mars 10 mai 10 juif 10 sept. 10 nov.10 jan 11 mars 11

b117 1223 1266 1603 950 1245 4090

Cette facture est basée sur le relevé de votre consommation.

autres prestations 77,04 €rrc

Au 01!0112011, le montant de la (SPE évolue et les THE sont Solde 1695,06 € rc

remplacées par les TCFE. -

Plus d'information sur http:Hbleuciel edf.corn montant â régler 2166,35 € TTC

0rlgme 2069 de l'hircuRlte U,1% nudOalre, 9,5% renouvelables (Dont 7,1% hyarmalquel. 3,5% charbon, 3% gaz 7,O%fioul:0 31i autres I ndicateers d'impact enslrnnnemental ^oufhttp;(/mhrenergetque edt.com

prochaine facture vers le 10 mai 2011 prochain relevé vers le 06 septembre 2011 votre contrat sera reconduit au, 05/12/11, dëlai de préavis de résiliation. aucun Tout sur vos démarches, vos droits et les économies d'énergie www.energie ·info.fr, le site d'information des pouvoirs publics

ClComment payer cette facture Pour payer vos prochaines factures

* par TIP : détachez le TIP suivant les pointillés et adressez
·le daté et signé e l'adresse Indiquée nu ans, Si le mention a joindre un RIO r+ yest portée nu si von coordonnées bancaires ont changé, veuillez joindre au 111f le Relevé d'Identité 6encaire, Postal ou de Caisse d'Epargne corresoondant,

· par Télépaiement : sur Internet www,telefact.fr,

- par chèque :,'oignez ce TIP pour identifier la référence de régleront,

· en espèces à un bureau de poste de votre choix muni de cette facture complète.

simplifiez-vous la vie en choisissant le prélèvement automatique*

6b

. tous les mois, d'un montant canotant,

· ou taus les deux mois

'POUT 145 more* pranqun,, apelat yetrO 505ICC [Monts ou connccleZ.unis cor',uvruadttr

· ^1V1on compte sur internat www.edf,fr Mon compte sur serveur vol al 0 800 123 333 (rrumcentsre) vert) · Mnn contrat ma facture, mon démenagomnnr · 09 69 39 44 18 (appel oen surt,nx0) Mon conseiller travaux habitat" 3929 (0,05811-Clmin hors surcoût éventuel selon opérateur) Accueil dis lundi au samedi dr; 8h a 21h 06pannage électricité 0 810 333 086 (prix appui locoq · Pour nous écrire 61JF Service clients Till 62222 69931 I,YOiO CEDEX 20

nom du sliery It lia, dr cnnsommaSlim

~~1~'l~lllllll~lN~IhiIV1h~~IBt~îllilN flGil~fNlll~dlll k'IÎ~ÎIÎI~hi~N~V~ûfi><i~^9r^." ,/55lAO,e' Rr)C

facture du 10 janvier 2011

détail ve 90

montant A *fer avant le 24/01/2011 1695,06 € 1ic

950 1245

K^r, }_r I,

Evolution de votre consommation en kWh

Les chiffres en gras correspondent aux consommations relevées.

#177;e leciricité

fon- 10 mars 10 mai 10 Juil. 10 sept, 10 nov. i0 jan. 11

617 6117 1223 1266 1603

Cette facture intermédiaire est basée sur une estimation do votre ron::ommation

111,23 €rrc

électricité

t' ut

Le Tarif Bleu évolue au 15108/2010. Pins d'inlos : httpl/bleuciel.edfcom

r_

r "

VOS CONDITIONS DE VENTE SONT MODIFIEES AU lA AV1IL20'0

ET DISPONIALES SUR mon/. 55f 13LEUCIEL. FR OU AU TEL "MON CONTEAT, MA FAGJAE. MON DIMTNAGEMANT" cl DFSSJ5

Orlglw 2109 de réleCtrkité: 0T,f% nudéarre, 03% renouyeabfes

(don' 7,155 nydraullque), 15% charbon. 3% ea;, 1,6% fioul"0.3r/ autres Indicateurs d`npast enyirornernmtal sur http^,l/Tixenergetique.edf mm

autres prestations

16,39 € rrc

solde

1567,44 € rr0

montant é régler

1G95,D6 € n[

prochaine facture vers le 10 mars 2011 prochain relevé vers le 06 mars 2011

votre contrat sera reconduit au: 05/12/11, délai de préavis de résiliation: aucun Tout Our vas démarches, vos droits e1 les économies d'énergie wwee^,energie^-info,Ir, le site d'information des pouvoirs publics

g) Comment payer cette facture

· par TIP: détachez le TIP suivant les pointilles et adreasez
·le daté et signé à l'adresse indiquée eu dos. SI la mention « joindre un 610 n y est portée ou si vos Coordonnées bancaires cet changé, veuillez joindre au TIP, le Relevé d'Identité Bancaire, Postal n_a de Caisse d'Epergne correspondant,

- par Télepaiement : sur Internes www.teiefact.ir,

- par choque : joignez ce TIP pour identifier la reference de règlement,

· en espèces à un hureau de poste do votre choix muni de cette facture Cornpléte

69

® Pour payer vos prochaines factures

Simplifiez-vous la vie en choisissant le prélèvement automatiques

- sous les mois, d'un montant constant,

· Oie tous les deux mois

⁵P515 1
·5 mmJallt6: pnryques, appclt; votre Service Clients au conneerehvous vu ine0ALeefue

- mois Compta Cur it^-rt rnet M^1Vtw-edf.fr Mon compte Sur serveur vocal 0 S00 123 333 (numéro veri) · Mon contrat, ma facture, mon demenagrmenr · 09 69 39 4:1 18 (appel non surlax8l Mon conseiller travaux habitat* ^39 29 (0,05 TTC/min hors surcoût dventuel selon nperdieur) * Accueil du lundi au samedi de 8h 1 2111 Dépannage electriclte 0 S10 333 085 (prix appel focal) · Pour nous écrire Epl'3ervice Clients - BA 022,'2 69937 LYON CEDEX 20

· Ma I"Afrsenn,e

facture du 09 novembre ²010

montant i régler avant le 7411117.010

détail au vcrsn

1.567,44 € TTC

Cette facture intermédiaire est baCÉe sur une estimation de votre consommation

électricité

96.34 € ru

autres prestations

5,12 €irr

Sarde --~- -----

7465,98 £ rrc

Evolution de votre consommation en kWh

Lev chaires eii aras correspondent aux consommations vele ,les Cucu^-je:téé

nos 09 ),$n, 10 mars 10 mai 10 juil, 10 sept, 10 nov 10

518 617 6117 1223 12.66 6~

160.3 450

Le Tarif Bleu évolue au ¹.5/08/2010 Plus d'In^-tes : httplibleuciel,edf,rom

montant à régler 1567,44 € TTC

005 CONDITIONS 9E VENTE SONT MIIOII 9ES dl' 1EA AVRIL 2010

Er OMAIRLES SUS WW1.E07 RLEUCIL. Fa On Ait TEL '101V 070NiRaJ, MA 1^,50TUR MON ⁹EMFNAGEMENT" CI OESSUS,

prochaine facture vers le 10 janvier 2011 prochain relevé vers le 06 mars 2011

votre contrat sera reconduit au: 05/12110, délai de préavis rie résiliation. aucun Tout sur vos Eiémarchas vos droits et les économies d'énergie www.energle-info fr, le site d'information des pouvoirs publics

Org,ne 2003 rit Iblent'01A :82,1% nudWRe, 9,5% rcnouvr#ahles don: 7 111 I1ydtaullquel 3,Eo/ charbon, 191₁ gon, 1,0%10o1,03% autres Ind cornort dirnpvtl emirencemontal sur hnp l/rlixennrgdbni.erd.'.com

Comment payer cette facture

· par TIP : détachez le rip suivant les pointil)5s et adressez-le daté et signé a l'adresse indiquée atl d05. Si le mention ri joindre un Rig n y est ponde ou si uns coordannees Dentaires ont mane veuillez joindre au tri; le Relevé d'Identité Rancaire, Postal ou rie Caisse d'Epargne correspondant, « par Telepaiement : sur Interner www.telefectrfr,

· par chèque : joignez ce TIP pour identifier la référence de re^sglemerlt,

- en especes à un bureau de poste de votre choix muni de cette facture rumplAte-

Pour payer vos prochaines factures

76

simplifiez-vous la vie en choisissa_nt le préldvernent automatique* r

· tous les mois, d'un montant constant, - ou tons les deux mois

'lier ies modela& pratiques, nppele, volroS7o.be C,Icrts m, cmmecm_cents.,_rLe SUr env^,,nlf.fr^-

71

72

Annexe n°5 : Conclusions Monsieur G.

CABINET D'AVOCATS

Annick MOREAU - Romain ROUSSEAU

31 rue de l'Hôtel de Ville

86180 BUXEROLLES

i

73

T.I. de POITIERS

Audience du : 22 septembre 2011

CONCLUSIONS

i

POUR:

Monsieur

Dcfendeur

Maître Annick MOREAU

(Cabinet d'avocats A.Moreau R.Bousseau -- AARPi)

CONTRE: Madame

I3

Demanderesse

1

Maitre Maître COTTET

74

PLAISE AU TRIBUNAL

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 7 Février 2006, Monsieur C a consenti un bail d'habitation à

Madame , à effet au ler Janvier 2uuo, portant sur un logement sis

moyennant un loyer mensuel de 170 €

1/ Le bail

mtegratement couvert par allocation logement CAF.

Ø Pièce adverse n°7 : contrat de bail

Contrairement à ce que Madame Gi affirme, saris pour autant le démontrer, le

logement était libre au 1^e` janvier 2006, date de prise d'effet du bail, peu importe qu'elle ait décidé d'emménager ses meubles au mois de février.

De même, Monsieur G^, s'inscrit en faux contre les graves accusations de

« détournement de l'argent de la collectivité », au motif que l'allocation logement lui serait directement versée.

Le trop Dercu d'allocation logement était reversé à Madame 131 Gt _ _ ne conservant que le montant du loyer contractuellement convenu.

, Monsieur

2/ Les contestations de Madame 0 f

Après plusieurs années d'occupation, Madame BI s'est imaginée devoir contester la

salubrité et la décence du logement donné à bail.

Jamais, pendant les 5 premières années d'occupation, Madame B l'a contesté l'état

du logement auprès de Monsieur E comme elle croit devoir l'affirmer (il n'est

d'ailleurs produit aucun courrier en ce sens).

2

3/ Sur l'intervention de la société SCEDI POITURAINE

Sur saisine de la CAF de la VIENNE, la société SCEDI POITOURAINE a procédé à l'examen des lieux le 21 octobre 2010.

Y Pièce n°2 : rapport SCEDI POITOURAINE

Monsieur n'a pu être présent lors de l'intervention de la société SCEDI

POITOURAINE, ayant vette visite par lettre de la CAF du 25 octobre 2010, soit

postérieurement à ladite visite.

oui infnrmrs d_e la visite

^-e présent,

Y Pièce n°1 : lettre de la CAF du 25 octobre 2010

Il ne saurait être remis en cause la bonne foi de Monsieur de la SCEDI POITOURAINE, après que celle-ci ait eu lieu, ne po

Monsieur GI n'ayant pas de don de divination.

ressort de ce qu'il a entrepris des démarches état des réL___._ _...--ques et de plomberie, mais s'est dont la mauvaise foi est au contraire patente. ,.,eembre 2010

D'ailleurs, la bonne foi de Monsieur G pour procéder aux travaux de remise en heurté à la réticence de Madame B

Y Pièce n°2 : lettre de Monsieur C

4/ La saisine de la Juridiction de Proximité

Sur requête présentée pat Monsieur G( le 31 ianvier 2011, le Juge de Proximité de

CHATELLERAULT a délivré par ordonnance di, i-cvucr 2011, injonction à Madame

BI le faire nlara nette des meubles dont la dépose est rendue nécessaire.

Y Pièce ac rdonnance Juge de Proximité

Madame B r n'a pas respecté l'injonction qui lui a été donnée, ne permettant pas

l'intervention des entrepreneurs mandatés par Monsieur C

7.5

3

RAPPEL DE LA PROCEDURE

C'est dans ces conditions que Madame BI s, par assignation en date du 12 avril 201 1,

sollicité du Tribunal d'Instance de CHATELLERAULT, la condamnation de Monsieur

G à :

- réduire le montant du loyer à 100 € par mois, avec effet rétroactif à la signature du contrat de bail en février 2006

-reverser à Madame B es sommes trop perçues à ce titre par la CAF

- verser à Madame BI la somme de 1.5(10 € à titre de dommages et intérêts en
réparation des désagréments qu'elle aurait subis

-verser à Madame BI la somme de 2.600 € à titre de dommages et intérêts en

réparation du préjudice économique qu'elle aurait subi

-verser à Madame BI la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en

réparation du préjudice moral qu'elle aurait subi

-verser à Madame B^--_ -- la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de

l'article 700 du Code de Procédure Civile, et à supporter les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame Bi sollicite désormais la

condamnation de Monsieur G( à :

-réduire le montant du loyer à 70 € par mois, avec effet rétroactif à la signature du contrat de bail en février 2006

-reverser à Madame BI es sommes trop perçues à ce titre par la CAF

-verser à Madame E la somme de 50 €

-verser à Madame BL la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en

réparation des désagréments qu'elle aurait subis

-verser à Madame E^--- la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts en

réparation du préjudice économique qu'elle aurait subi (2.600 € au dispositif)

-verser à Madame E _ __~_~. _,. la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle aurait subi

-verser à Madame B la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de

l'article 700 du Code de Procédure Civile, et à supporter les entiers dépens.

Monsieur C s'oppose fermement â ses demandes, qui n'ont pour seul objectif que de

battre monnaie.

76

4

72

I -- SUR LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT DU LOGEMENT DONNE A BAIL

Madame E tente de tromper le Tribunal en affirmant que la situation de dégradation

du logement donné à bail durerait depuis février 2006.

A -- Sur le bon état du logement au four de la signature du bail

Aucun état des lieux n'a été établi au moment de la signature du contrat de bail.

Dans de telles circonstances, aux termes de l'article 1731 du Code Civil, « s'il n'a pas été fait.

d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Madame B est donc présumée avoir reçu un logement en bon état de réparations

locatives, répondant aux règles de salubrité et de décence.

Ø Civ.3^e, 29/04/2002, RG n^°01-02.372

Ø CA MONTPELLIER, 01/02/2011, Juris-Data n^°2011-005802

Ø CA DOUAI, 16/11/2010, Juris-Data n^°2010-026157

Ø CA POITIERS, 28/11/2007, Juris-Data n^°2007-361375

Ø CA POITIERS, 06/10/2001, RGn°08/02358

Le Tribunal constatera d'ailleurs que Madame E , occupante des lieux depuis plus de

5 ans, ne rapporte pas la preuve contraire, et est dans l'impossibilité de le faire.

En effet, Madame B a visité le logement avant de signer le contrat de bail, et si le

logement avait été indécent en février 2006, Madame B aurait refusé de signer le

Contrat de bail.

Plus encore, elle ne serait pas restée y habiter pendant prés de 5 ans sans alerter Monsieur

G1 de difficultés.

Au jour de la signature du contrat de bail le 7 février 2006, le logement litigieux était dans un parfait état de décence, ce que Madame 4_ __ . _ _ précédente locataire, confirme.

Madame 1 'récise qu'au 31/12/2005, date à laquelle elle a rendu les clefs du logement

litigieux et donc â la veille de la prise de possession des lieux par Madame BI - Janvier 2006), celui-ci « était en parfait état, que le sanitaire, l'électricité et la VMC fonctionnait sans aucune anomalie et que je n'avais constaté aucune trace d'humidité sur mes meubles ni sur le lambris et la tapisserie de la pièce principale que j'avais refaite à neuf et enfin que les trois

radiateurs, un dans chaque pièce, chauffaient normalement et sans consommation excessives ».

Ø Pièce n°3 ; attestation de Madame

Le logement loué était donc en parfait état de décence et de salubrité au jour de la signature du bail.

B -- Sur le défaut d'entretien du lozement par Madame BUSSEREAU

Aux termes de l'article 1732 du Code Civil, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa_. faute ».

Ce principe est régulièrement rappelé par la Cour de Cassation et les juridictions du fond. y Civ.3^e, 23/11/2010, pourvoi n^°10-11.819, furis-Data n^°2010-022155

De même, conformément aux dispositions de l'article 1735 du Code Civil, « le preneur est tenu

des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires »,

Madame entend reprocher à Monsieur G( plusieurs dégradations, dont

elle est dans l'impossibilité de démontrer qu'elles ne seraient pas de son propre fait.

1/ L'absence de convecteurs

Madame Bi reproche « une absence de système de chauffage fixe dans les pièces de

service (WC, salle d'eau et cuisine)» et l'absence de fixation du convecteur situé dans la pièce principale, ce qui l'obligerait d'utiliser un appareil de chauffage d'appoint.

A l'entrée dans les lieux :

Lors de la signature du bail, l'appartement loué était doté de trois convecteurs électriques, comme précisé expressément dans le bail régularisé.

> Pièce adverse n°I : bail

Ces trois convecteurs, en très bon état de marche, étaient tous fixés aux parois de l'appartement et situé le premier dans le séjour, le deuxième dans la cuisine, et le troisième dans la salle de bain.

Madame précédente locataire confirme le bon état des convecteurs et leur

disposition : « les trois radiateurs. un dans chaque pièce chauffaient normalement et sans consommation excessive ».

> Pièce n°3 : Attestation Madame A

=> Pendant la jouissance des lieux :

Madame B met sciemment de préciser au Tribunal qu'elle avait décidé de procéder

avec l'aide de son compagnon, à des travaux d'embellissement de l'appartement (peinture,

tapisseries )

Pour réaliser lesdits travaux, Madame E a pris l'initiative de déposer les trois

convecteurs.

7b

6

7.9

Toutefois, Madame B _ n'a jamais achevé les travaux envisagés, laissant

l'appartement dans un état déplorable.

Dès lors, s'il n'existe plus actuellement de convecteurs dans la cuisine et la salle de bain, et que

le convecteur du séjour n'est Plus fixé an mu r, cet état de fait ne peut être imputé qu'au seul comportement de Madame B

Dans ses dernières écritures, Madame BI __ reconnaît désormais avoir procédé elle-

même à la dépose des convecteurs, évoquant pour la première fois la panne desdits convecteurs pour justifier de leur dépose.

Il ne s'agit encore une fois que d'allégations qu'aucun élément de preuve ne vient corroborer.

2/ L'agencement du logement

Il est reproché à Monsieur G( une difficulté d'agencement du logement, au motif que

s< l'agencement actuel du mobilier oblige la locataire à passer par l'entrée commune de l'immeuble pour accéder d'une pièce â l'autre ».

De même, il est reproché l'absence d'éclairage naturel permanent de la cuisine.

Monsieur G( ne saurait être tenu de ces difficultés, liées non pas à la disposition des

pièces du logement niais à l'aménagement que Madame BI -_ décidé d'en faire.

Lors de l'entrée dans les lieux, une ouverture permettait d'accéder à la cuisine depuis le séjour,

mais Madame B t décidé de la condamner en y plaçant devant le réfrigérateur.

Se faisant, Madame B a créé un obstacle, l'obligeant à passer par les parties

communes pour accéder de la cuisine au séjour, et du séjour à la cuisine.

Par ailleurs, il existait une grande baie ouverte entre la cuisine et le séjour permettant avec la porte de communication, d'apporter un éclairage naturel permanent dans la cuisine.

Madame B a fait le choix de placer devant cette baie un grand buffet haut, obstruant

ainsi ce pulls ue mmiere.

7

Les difficultés d'agencement du logement sont donc du seul fait de Madame B

86

3/ La trappe devant l'entrée commune

Il existait lors de la signature de l'état des lieux un paillasson posé dans l'emplacement qui lui était réservé sur le sol carrelé de l'entrée commune.

Ce paillasson a été enlevé par Madame Bl

ll n'appartient en conséquence qu'A Madame Bl de le remettre en place pour résoudre

ce problème.

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, Madame I ne peut évoquer ses

propres manquements pour rechercher la condamnation de Monsieur G( dont la

bonne foi ne saurait être contestée.

4/ La présence d'humidité

Madame BI certains meunres.

reproche à Monsieur G( la présence de condensation sur

_> La présence d'une VMC

Le Tribunal constatera qu'il existe une VMC, celle-ci étant en état de fonctionnement.

La société SCEDI POITOURAINE ne le conteste pas, relevant uniquement l'absence de protection du tuyau d'évacuation.

Le logement donné à bail dispose donc d'un mécanisme permettant la ventilation et l'absence de condensation.

=> Le comportement de Madame Bi

En réalité, les traces de condensation relevées par la société SCEDI POITOURAINE sont très limitées et consécutives au comportement de Madame BI^--

suffisamment importante.

En premier lieu, Madame B n'assure pas une ventilation mécanique du logement

Ainsi, la fenêtre et les volets donnant sur la rue de Faubourg Saint Jacques ne sont jamais ouverts. En deuxième lieu, en condamnant les deux ouvertures (grande baie et la porte de communication)

existant entre le séjour et la cuisine, Madame B a rendu la cuisine hermétique, celle-

ci n'étant plus aérée que par la VMC.

8

81

En troisième lieu, il convient de préciser que Madame I

élevée dans la maison (environ 22 à 25^°C) favorisant le h ai _ens t une température

25°C) P densation.

Les traces de condensation, qui sont en réalité très limitées, sont donc imputables exclusivement au comportement de Madame B]

D'ailleurs, la précédente locataire, iviaaame Al lors de la jouissance des lieux. Pièce n^° 3 : attestation de Madame A^-- ''

n'avait constaté aucune trace d'humidité

5/ La dégradation des murs et des plafonds

Madame 13 de préciser l'

reproche également une dégradation des murs et des plafonds, mais omet es dégradations.

Ainsi qu'il a été précédemment évoqué, l'appartement donné à bail était lors de la remise des clefs le 1^°1 Janvier 2006, était en parfait état, d'autant que la précédente locataire, Madame

Al avait procédé â la remise en état des papiers peints du logement.

e n°3 : attestation de Madame

Toutefois, après avoir pris possession des lieux, Madame B

a décidé de réaliser de

nouveaux travaux d'embellissement.

Madame I avec l'aide de son compagnon, a procédé à l'arrachage des tapisseries,

ainsi que de s lambris muraux existants, après avoir démonté les convecteurs fixés

aux murs et aes elements d'électricité.

n'a pas poursuivi

d'ailleurs apparaître

Mais après ces arrachements faits sans ménagement, Madame F son projet, laissant les murs ainsi dégradés.

Les photographies prises par la société SCEDIA POITOURAINE laissent très clairement les traces d'arrachement des lambris et des tapisseries.

Les dégradations des murs sont donc imputables qu'au seul comportement de Madame B

S'agissant des plafonds, il en est de même, étant précisé que ces dégradations sont ducs, non pas à un projet d'aménagement ou d'embellissement intérieur, mais à l'expression de la colère de

Madame B lui, ne supportant pas la présence de locataires dans le logement situé au

premier étage, n
·nesttatt pas à donner très régulièrement des coups de balais aux plafonds.

D Pièces 6 à 9 : attestations des locataires successifs de l'appartement du 1" étage

La photographie du plafond prise par la société SCEDIA POITOURAINE permet de distinguer les marques laissées par Madame B

9

6/ Les difficultés de plomberie

S'agissant des difficultés de plomberie constatées (fuite au niveau du siphon de l'évier, siphon du

lave linge,...), celles-ci ressortent également de l'entretien normal du logement (article 7 d) de la Loi n^°89-462 du 6 Juillet 1989) et incombent au locataire.

7 / Les difficultés d'électricité

Une fois encore, les dégradations portant sur le système électrique de l'appartement ne sont que

la conséquence de l'intervention de Madame B postérieurement à la signature du

contrat de bail.

Pièce n°3 : attestation de Madame

Lors de l'arrachement des lambris muraux et tapisseries, Madame et son

compagnon ont déposé également tous les éléments fixés aux cloisons, dont les convecteurs, mais également les éléments électriques.

Ainsi, désormais, certains fils électriques autrefois protégés par le lambris sont désormais à nu.

Monsieur I te peut être tenu responsable de ces difficultés.

C -- Sur la prise en charge de ces dégradations

Il ressort de ces observations que les dégradations constatés par la société SCEDT

POITOURAINE étaient inexistantes lors de la signature du contrat de bail, et sont en réalité consécutives au comportement inconséquent de Madame

Madame F qui a reçu un appartement en bon état de réparations locatives, doit

répondre des dégradations qu'elle a commises.

Devant la situation, Monsieur i pris l'initiative de procéder d'ores et déjà à des

premiers travaux de remise en état, afin d'éviter que l'appartement dont il est propriétaire ne se dégrade encore plus.

Y Pièce n°4 : devis électricité : 2.072, 94 E

D Pièce n°5 : facture isolation et peinture : 1.793,28 D Pièce n°10 : facture murs et plafirnds : 1.841, 41 €

Cependant, Monsieur I 'est heurté à la mauvaise foi de Madame

l'obligeant à saisir le Juge de Proximité.

82

10

83

En toutes hypothèses, les frais de remise en état du logement incombent à Madame

1 conformément aux dispositions de l'article 7 c) de la Loi n°89-462 du 6 Juillet

1989.

Civ.3⁸, 13/10/2009, pourvoi n^°08-17.849

CA MONTPELLIER, 17/03/2010 RU n^°09/03158

Les articles L.521-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation ne sont aucunement applicables, dés lors que le logement n'a fait l'objet d'aucune déclaration d'insalubrité.

L'argumentation développée par Madame en ce sens sera écartée.

En conséquence, le Tribunal dira que les travaux de reprise incombent à Madame 13 et la condamnera :

-d'une part, à régler à Monsieur G 1 la somme de 5.707,63 € correspondant aux

frais d'ores et déjà engagés

-d'autre part, à procéder à la reprise des dégradations commises.

II -- SUR LA DEMANDE DE REDUCTION DU LOYER

Alors même qu'elle est elle-même à l'origine des dégradations relevées par la société SCEDI

POITOURAINE, Madame n'hésite pas à solliciter la réduction de son loyer à
100 € par mois, et ce avec effet rétroactif à la signature du bail en février 2006.

Le Tribunal ne pourra que débouter Madame Bi le sa demande.

En premier lieu, le Tribunal constatera que dans son assignation initiale, aucun fondement juridique n'est évoqué au soutien de cette demande, et pour cause, puisqu'en application des dispositions de l'article 7 a) de la Loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, il est fait obligation au locataire de «payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Invitée à préciser le fondement juridique sur lequel est fondée sa demande, Madame vise les dispositions de l'article 1724 du Code Civil, qui ne peuvent pas trouver application, dès lors que sa demande est présentée en raison de dégradations affectant le logement

loué et non en raison de travaux réalisés par Monsieur G qui auraient duré plus de 40

jours.

En deuxième lieu, le Tribunal constatera que le loyer convenu entre les parties est extrêmement réduit, puisqu'il est fixé à 170E mensuels.

Le loyer est intégralement couvert par l'allocation logement CAF allouée à Madame

si bien que cette dernière occupe le logement sans bourse déliée depuis le mois de

janvier 2006.

En réalité, la demande de réduction de loyer sollicitée par Madame n'a pour seul objectif, que de

convertir l'allocation logement en des revenus, détournant ainsi l'allocation allouée de sa vocation (participer au financement des frais de logement).

Plus encore, en sollicitant la rétroactivité, la demande présentée par Madame E

revient à solliciter le paiement par Monsieur GC d'une somme de 4.550 € (65 mois x

70€ par mois) !III!!

A toutes fins, il sera rappelé que l'APL est fixée au regard du montant du loyer, et que l'allocation actuellement versée pour un loyer de 170 E mensuels, aurait été moins importante si le loyer était de 100 € mensuels.

Madame Bl sera donc déboutée de sa demande de réduction de loyer et sa demande

accessoire de restitution du trop perçu CAF.

III -- SUR LE REJET DES AUTRES DEMANDES INDEMNITAIRES

Toujours dans l'objectif de battre monnaie, Madame 1 croit devoir réclamer la

condamnation de Monsieur G( t lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes

de :

-1.500 € en réparation des désagréments qu'elle aurait subis -2.600E en réparation du préjudice économique qu'elle aurait subi -1.000E en réparation du préjudice moral qu'elle aurait subi

Madame E I sera déboutée de ses demandes.

A -- Au titre des prétendus désagréments subis par les travaux de reprise

En premier lieu, il convient de rappeler que les dégradations sont consécutives au comportement

inconséquent de Madame B^- , si bien qu'elle ne saurait prétendre à obtenir réparation
en raison des travaux nécessaires à la reprise desdites dégradations.

En second lieu, il a été convenu entre les parties, que le preneur devait « souffrir sans indemnité tous travaux ou réparations ».

> Pièce adverse n°1 : bail

89

12

8.5

Madame I ne peut donc prétendre à aucune indemnité au titre des prétendus

désagréments qu'elle subirait, et dont au surplus elle ne justifie pas, par les travaux rendus nécessaires à la reprise des dégradations par elle commises.

Le Tribunal le dira et la déboutera de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. B -- Au titre du prétendu préjudice économique subi

Madame :roit devoir affirmer qu'elle serait contrainte, en raison des dégradations

ci-dessus évoquées, devoir supporter les frais de consommation électriques extrêmement importants.

Là encore, Madame B tente de tromper le Tribunal.

Ainsi que le précisait Madame A] , précédente locataire, le logement était équipé de 3

points de chauffage (trois convecteurs) qui « chauffaient normalement et sans consommation excessives ».

Pièce n^°3 : Attestation Madame.

L'occupation du logement litigieux par Madame F n'a pas été aussi paisible,

puisque cette dernière a déposé les convecteurs existants pour les remplacer par un appareil d'appoint «énergivore », tout en maintenant dans un appartement dont elle a modifié

l'aménagement et la circulation intérieure, une température ambiante rarement inférieure à 22 à 25 ^°C.

Ce faisant, Madame a augmenté volontairement sa consommation électrique.

Par ailleurs, la somme de 2.600 E sollicitée correspond non pas à un préjudice économique consécutif aux dégradations du logement, mais uniquement à l'impayé de Madame auprès des services de distribution d'électricité depuis plusieurs années.

Monsieur tel impayé.

rie peut être tenu de régler en lieu et place de Madame I un

Le Tribunal déboutera en conséquence Madame f^- le sa demande à ce titre.

C -- Au titre du prétendu préjudice moral subi

Encore une fois, Madame I ne caractérise, ni ne démontre le préjudice dont elle

demande réparation.

Il est de principe que « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ».

13

86

Les dégradations affectant le logement donné à bail ressortent de la responsabilité exclusive de

Madame I qui ne peut donc décemment solliciter la condamnation de Monsieur
à la réparation d'un hypothétique préjudice moral.

Madame E sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

D -- A titre très infiniment subsidiaire, sur le caractère disproportionné des demandes présentées

Les demandes indemnitaires présentées par Madame I , qui ne sont aucunement

caractérisées, sont en toutes hypothèses manifestement (...0₁,.,pu...u,,,rées au regard du montant du loyer mensuel fixé à 170 E.

En définitive, il est réclamé à titre de dommages et intérêts la somme de 5.100 €, soit 2 ans et demi de location (30 mois) l ' I I+1

En conséquence, à titre très infiniment subsidiaire, si par impossible, le Tribunal estimait malgré tout accéder aux demandes de condamnation présentées à l'encontre de Monsieur il conviendrait de réduire l'indemnité qui serait allouée à Madame

IV -- SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENS

Madame étant nécessairement déboutée de ses demandes, elle sera également

le

14

déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Bien au contraire, Madame sera condamnée à verser à Monsieur

somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Tribunal le dira.

Madame B . sera également condamnée aux entiers dépens.

87

PAR CES MOTIFS

Vu le contrat de bail

Vu les articles 1731 et suivants du Code Civil Vu la Loi n^°89-462 du 6 Juillet 1989

Déclarer Madame _ mal fondée en ses demandes,

Condamner Madame verser à ce titre à Monsieur et déjà engagés,

En conséquence, débouter Madame toutes ses demandes, fins et conclusions,

à prendre en charge les dégradations qu'elle a commise et à somme de 5.707,63 £ correspondant aux frais d'ores

A titre très infiniment subsidiaire, si par impossible, le Tribunal estimait malgré tout devoir

accéder aux demandes de Madame E J réduire à de plus justes proportions l'indemnité

qui lui serait allouée,

Condamner Madame I à verser à Monsieur C le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile Condamner Madame E iux entiers dépens.

) la somme de 1.500 € sur SOUS TOUTES RESERVES DONT ACTE

15

Annexe n°6 : Conclusions Madame B. n°2

Xavier COTTET
Avocat à la Cour
107 Boulevard Blossac
86100 CHATELLERAULT

: 05.49.86.53.26

Fax.: [phone]

Réf. f

Rôle :

Audience du 22 septembre 2011

CONCLUSIONS

TRIBUNAL D'INSTANCE DE CHATELLERAULT

POUR :

Madame

DEMANDERESSE

Ayant pour avocat Maitre Xavier COTTET, Avocat au Barreau de POITIERS CONTRE:

Monsieur DÉFENDEUR

Ayant pour avocat Maître Annick MOREAU, Avocate au Barreau de POITIERS

PLAISE AU TRIBUNAL

1 - Suivant contrat sous seing privé en date du 7 février 20n6, Madame

s'est faite consentir par Monsieur lin hall
d'habitation portant sur un logement

Ce logement est composé d'une pièce, d'une cuisine et d'une salle de bain et des WC.

Le contrat prévoit que le logement comporte un chauffage électrique avec convecteurs (3).

Le bail prévoit un loyer d'un montant de 170 euros par mois.

85

1

96

En réalité, cet appartement n'a de logement que le nom, car il est

parfaitement inhabitable depuis la signature du bail, et bien plus encore actuellement.

est

Mais, compte tenu de ses faibles ressources, Madame contrainte et forcée d'y élire domicile.

Cependant, elle a alerté à plusieurs reprises son bailleur afin que celui-ci mette en oeuvre un certain nombre de travaux essentiels,

Ses demandes sont toujours restées veines, le bailleur refusant toujours

d'admettre que le logement manque cruellement de confort et notamment d'isolation.

C'est d'ailleurs pour cette raison que Madame est

contrainte d'exposer des sommes considérables, en factures d'électricité, car

elle est obligée de surchauffer son appartement pour qui règne une température convenable.

Par ailleurs, l'appartement ne disposant pas de chauffage central fixe,

Madame I^-- -- --- est contrainte de chauffer avec des convecteurs
électriques mobiles lui appartenant, qui sont particulièrement énergivores.

C'est dans ces conditions, que Madame a saisi les services

sociaux, lesquels ont fait procéder par un professionnel à un état des lieux de décence et de salubrité dans le logement.

r

Un rapport a d'ailleurs été rédigé le 21 octobre 2010 par Monsieur

Au terme de son rapport, l'opérateur en diagnostic indique tout un panel d'anomalies identifiées.

Il précise notamment :

- Dans la cuisine, entrée d'air absente.

- Concernant l'appartement et les parties communes, il est indiqué que

le circuit lumière des parties communes est branché sur l'installation privative,

- Les scellés du compteur sont coupés,

- Le fusible 32A est débranché, ne permettant pas le branchement d'un appareil de cuisson électrique dans la cuisine,

- Le dispositif assurant la coupure d'urgence n'est pas situé à l'intérieur

du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement,

2

- Tous les circuits ne comportent pas un conducteur de protection relié à la terre,

- ...l'installation électrique comporte des matériels électriques dont les parties actives nues sous tension sont accessibles.

Au niveau de l'entrée commune, la trappe devant la porte principale présente un risque de chute.

Dans l'appartement, il est constaté une absence de système de chauffage fixe dans les pièces de service (WC, salle d'eau, cuisine).

Le convecteur présent dans la pièce principale n'est pas fixé à la paroi murale, la locataire utilise un appareil de chauffage mobile énergivore.

Toujours dans l'appartement, ïl est constaté la présence de condensation sur certains meubles.

Cette liste d'anomalies n'est pas exhaustive.

Aussi, l'opérateur dans sa synthèse de décence, conclu que le bien visité est un logement indécent, au sens du décret du 31 janvier 2002, et suite à sa visite, il ressort que le logement présente des manquements aux

règles de sécurité pouvant nuire à la santé des occupants et de la communauté environnante. »

Cette situation n'est pas nouvelle, elle dure depuis 2006 et Monsieur

est alerté régulièrement sur le caractère indécent du logement

depuis 2009.

Ce n'est que depuis qu'il a reçu copie de l'état des lieux de décence et

de sécurité du logement que Monsieur semble vouloir mettre en

oeuvre certains travaux.

Toutefois, il entend en faire subir les conséquences sur sa locataire.

Il a en effet saisi le Juge de proximité de Châtellerault, lui précisant qu'il était dans l'obligation de remettre en état le logement, et exigeant à ce titre que la locataire fasse place nette à ses frais des meubles, des tentures,

des tableaux, des canalisations, des coffrages et appareils installés par ses soins dont la dépose serait nécessaire.

Monsieur C a d'ailleurs obtenu une Ordonnance

d'injonction de faire en ce sens.

91

--3-

Aussi Madame ' déférent à cette Ordonnance, a dû se

priver de la presque intégralité de ses meubles, à tel point qu'aujourd'hui il ne lui reste plus qu'un lit, une télévision et sa cuisinière.

Elle mange debout !

Cependant, Monsieur estime que Madame

doit encore enlever les meubles restant !!

Il est bien évidemment que dans ces conditions, le logement est parfaitement inhabitable.

Si le contrat prévoit effectivement que le bailleur le cas échéant doit pouvoir être à même de faire les travaux dont le locataire doit souffrir les inconvénients sans dédommagement, c'est seulement et seulement si dans ces conditions que le logement reste habitable.

Or en l'espèce, tel n'est point le point le cas, puisque Madame 'st notamment obligée de manger debout.

Ainsi, le logement n'étant plus habitable, Madame I J serait

en droit de solliciter la résiliation du contrat de bail.

Cependant, compte de ses faibles ressources, Madame B n'entend pas se retrouver sans logement.

Néanmoins, si le bailleur est contraint de mettre en oeuvre des travaux qui ont pour conséquence de rendre inhabitable le logement, il lui incombe soit de reloger sa locataire, soit de l'indemniser à ce titre.

C'est pourquoi, Madame _ sur ce point est en droit de

solliciter le versement de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros pour les désagréments causés par les travaux.

En outre, eu égard à l'état du logement, Madame est

encore en droit de solliciter la réduction du prix du loyer, et ce depuis 2006 date de son entrée dans les lieux.

Dans les faits, Madame perçoit de la CAF une allocation

logement dont le montant est supeneur a celui du prix du loyer.

L'allocation est directement versée entre les mains du bailleur qui

régularise et reverse le surplus d'allocation à Madame I en fin
d'année.

Aussi, eu égard aux circonstances de l'espèce, Madame E

étant en droit d'obtenir la réduction du prix du loyer, Monsieur

sera condamné à lui reverser la somme de 70 euros par mois à compter de

92

--4-,

2006 en raison de l'état d'indécence de l'appartement qu'il loue à Madame

Par ailleurs, il apparaît des différents constats qui ont été effectués

dans le loge souffre d'un gros problème d'humidité.

Madame ^- - en a malheureusement fait les frais puisqu'elle

a retrouvé une de ses commodes totalement abîmée par l'humidité.

Le rapport d'enquête ' --_-- entre que sur certains meubles il y a

de la condensation.

Enfin, pour lutter contre l'humidité et le froid ambiants, Madame

BI I est obligée de pousser énormément les convecteurs pour

obtenir une chaleur satisfaisante dans son appartement.

Cette sil t encore inacceptable.

Madame I est encore bien-fondée à solliciter des

dommages intérêts en réparation de son préjudice x énergétique u.

La somme de 2.400 euros dédommagera justement Madame

B r à ce titre.

Les conclusions de Monsieur appellent de la part de

Madame les observations suivantes.

L'argumentation que Monsieur ose faire développer par

l'intermédiaire de son Conseil est en presque tous points fallacieuse.

Elle est un tissu de mensonges, ce qui est très caractéristique de la personnalité du défendeur.

M ( ;ommence ses conclusions en soutenant qu'il aurait

consenti un bail d'habitation à Madame l en date du 7 février

2006 à effet du l^et janvier 2006.

C'est un premier mensonge.

Le contrat, s'il a été signé le 7 février 2006, certes, ne présentait toutefois aucun effet rétroactif et encore bien moins au l^ei janvier 2006.

Le logement n'était pas encore libre à cette date, puisque l'ancienne locataire a continué à habiter Ies lieux une bonne partie du mois de janvier.

93

--5-

Madame n'a emménagé dans le logement litigieux que le

8 février 2006 (pièces 12,13 et 14).

pour cause.

Monsieur tentera en vain de démontrer le contraire, et

En réalité, il a tout simplement déclaré Madame auprès

de la CAF comme habitant le local considéré dès le 1 e janvier 2006, ce qui a

alors permis à Monsieur de percevoir indûment l'allocation
logement de la CAF de janvier qui lui a été directement versé.

Il a alors fait la promesse à Madame de ce qu'il lui

restituerait la somme correspondante en fin de bail.

De son côté, Madame ne souhaite bien évidemment pas

récupérer cette somme, dont l'origine est particulièrement frauduleuse, et en dépit méme de ce que sa situation financière semble précaire.

Il est vrai que l'allocation logement de la CAF couvre intégralement le prix du loyer mensuel tel que fixé au contrat.

loyer. Ainsi, Madame n'a rien à verser pour le paiement de son

Ainsi, on ne peut pas reprocher à Monsieur G d'avoir

détourné l'argent de Madame E mais il a toutefois détourné de

l'argent de la collectivité.

Par ailleurs, Madame BI. a été menacée par la CAF de se

voir suspendre ses droits à l'allocation logement, en raison de l'état d'indécence du logement dans lequel elle vivait.

Cela fait en effet plusieurs années désormais que Madame

tente d'alerter Monsieur G( ur l'état d'indécence du

logement.

Elle a tenté de le lui indiqué tant par courrier que par téléphone.

Aussi, Monsieur C était parfaitement au courant de la visite

de la société SCEDI POITOURAINE, laquelle a établi un diagnostic de

décence dans le logement, Monsieur C yant été avisé de cette

visite depuis longtemps déjà.

Or, persistant dans sa mauvaise foi, Monsieur (. _ -- tente de

faire croire qu'il n'a jamais été convié à cette visite, et conteste ainsi le caractère contradictoire du rapport établi par la société sus-énoncée.

94

--6-

95

Monsieur i - n'en ait encore pas à son dernier mensonge

puisqu'il soutient encore que lorsqu'il a entreprit des démarches pour

procéder aux travaux de remise en état des réseaux électriques et de plomberies, il se serait heurté a à la réticence de Madame I

Le Tribunal constatera, que pour justifier ses propos Monsieur vise une pièce numéro 2, qui ne démontre rien de ce que

Madame ne serait opposé à la réalisation des travaux, et pour

cause, elle les désiraient depuis si longtemps.

Elle était demanderesse sur ce point depuis déjà plusieurs années, aussi elle n'avait pas l'intention d'y faire obstacle.

Elle a d'ailleurs entrepris assez rapidement de déménager la majeure partie de ses meubles pour ne pas encombrer les ouvriers.

Toutefois, elle pouvait difficilement se passer de son lit et d'un réchaud pour chauffer sa nourriture.

Elle n'a par ailleurs guère eu le choix, puisque Monsieur a saisi le Juge de proximité de Châtellerault par voie de requête aux fins

d'Ordonnance d'injonction de faire rendue par ladite juridiction dès le 10 février 2011.

Il était ainsi fait injonction à Madame de faire place nette

des meubles dont la dépose était rendue nécessaire.

Elle s'y est tenue, et alors même que par jugement du 14 avril 2011, la juridiction de proximité s'est déclarée incompétente pour statuer dans l'affaire qui lui était soumise, ne s'agissant pas d'un litige relatif à un dépôt

de garantie mais au contraire d'un litige portant sur l'exécution d'un contrat de bail d'habitation.

Néanmoins, Madame a débarrassé son logement pour

faire place aux professionnels qui ont d'ailleurs pu intervenir dès le mois d'avril, et ce pendant plusieurs semaines.

Elle a donc parfaitement respecté l'injonction qui lui a été donnée d'une part, et alors même que cette injonction n'avait aucune valeur, puisque signée par le Juge de proximité, d'autre part.

Seulement, lors de l'intervention des professionnels, Madame

ne pouvait véritablement plus habiter décemment dans le

logement.

Durant toute la durée des travaux elle a été privée d'éclairage (outre un éclairage de fortune au sol appartenant aux ouvriers), de cuisinière et de frigo (alors qu'il faisait très chaud en cette période et qu'elle ne pouvait donc

--7-

96

pas conserver le peu d'aliment qu'elle avait), elle ne pouvait même plus accéder à sa salle de bain qu'elle avait remplit d'effets personnels pour faire place nette.

A lire Monsieur se passer de son lit.

, Madame I aurait même dû

Si tel avait été le cas, la présence de Madame fans le

logement qui par définition doit accueillir le locataire pour qu'il y fixe au moins sa couche, serait devenue sans intérêt.

Madame E compte tenu de ses conditions de vie et

d'habitation, s'est alors rapprochée de son bailleur pour lui demander s'il ne pourrait pas alors la reloger, temporairement.

Celui-ci lui a toujours répondu qu'il n'avait pas d'autres logements à offrir (ce qui est parfaitement faux, voir pièce numéro 15), ajoutant en outre

que Mme E à l'obligation de supporter les travaux sans apporter
aucunes critiques conformément aux dispositions du contrat.

Madame ] n'était pas du tout d'accord avec ce principe là,

et estimait dès lors qu'elle ne pouvait plus jouir convenablement de son appartement que Monsieur C _ _ _ __ _ _ _ à défaut de la reloger, se doit au moins de la dédommager de son préjudice.

C'est effectivement dans ces conditions que Madame : a

saisi le Tribunal de séants par assignation en date du 12 avril 2011,

sollicitant la condamnation de Monsieur k plusieurs titres.

En réponse, Monsieur Toit pouvoir conclure au débouté

de Madame : J et s'entendre la condamner à lui prendre en charge

l'intégralité des frais de remise en état du logement (alors que ceux-ci sont préconisés à la charge du propriétaire, par l'état des lieux de décence et de salubrité effectué par la société SCEDI POITOURAINE).

Monsieur C ) demande par ailleurs que Madame

soit condamnée à lui verser 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Ses demandes sont parfaitement saugrenues et irréalistes.

A/ SUR LE SOI-DISANT BON ETAT DU LOGEMENT AU JOUR DE LA SIGNATURE DU BAIL

Monsieur entend faire valoir que le logement était

nécessairement en oon etat lors de la signature du bail, puisqu'aucun état des lieux n'a été signé entre les deux parties, s'abritant ainsi derrière les dispositions de l'article 2731 du Code civil, qui prévoit que s'il n'a pas été fait

--g-

92

d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative....

Monsieur ( estime encore que Madame E serait

malvenue de soutenir aujourd'hui que le logement était en mauvaise état au moment de la signature du bail puisqu'elle a visité le logement avant la signature et qu'elle est restée dans les lieux durant plus de 5 ans.

En vérité, lorsque Madame ] a visité le logement, celui-ci

était encore habité, garni et meublé.

C'est dans ces conditions qu'elle n'a malheureusement pas pu se rendre compte de la présence d'humidité le long des murs et des meubles.

Par ailleurs, si Madame _ a résidé pendant plus de 5 ans

dans le logement, c'est précisément parce que le loyer est peu coûteux.

Quoiqu'il en soit elle a alerté depuis déjà plusieurs années Monsieur du caractère indécent de son habitation.

Enfin, pour tenter d'accréditer ses dires, Monsieur - n'a

pas hésité à faire attester l'ancienne locataire, laquelle précise qu'à la date du 31 décembre 2005, elle aurait rendu les clefs du logement, soit la veille de la prise de possession des lieux par Madame -------

C'est faux : l'ancienne locataire est restée encore plusieurs jours du mois de janvier 2006 dans les lieux.

Madame en tout état de cause, n'a investi les lieux qu'à

compter du 8 février 2006 (facture de transport et quittances faisant foi).

Ce qui est vrai c'est que Monsieur a demandé à Madame

_ qu'elle lui verse un acompte de 50 euros courant janvier en avance sur le montant du prix total du loyer de février.

C'est dans ces conditions que Monsieur ( ose soutenir que

le logement loué était en parfait état de décence et de salubrité au jour de la

signature du bail.

Monsieur i I ne manque pas d'audace, et ce d'autant plus

que l'état des lieux de décence et de salubrité établit par la SCEDI POITOURAINE, dénonce un certain nombre de désordres qui par nature était nécessairement contemporain de la signature du bail.

C'est notamment le cas pour l'absence de gouttière sur le toit de la salle d'eau, mais également du défaut d'habillage de l'ensemble des murs intérieurs (ceux-ci étant couverts d'humidité et de condensation, ce qui était le cas au jour de la signature), l'absence de siphon de la cuisine et de l'évacuation du lave-linge, la présence d'un réseau électrique qui n'est plus

9b

aux normes, le branchement des communs sur le compteur électrique personnel de Madame

L'auteur de l'état des lieux de décence et de salubrité précise par ailleurs in fine l'ensemble des travaux préconisés au propriétaire.

Ils concernent la réfection complète de l'électricité, le coffrage gaine VMC, la protection pour remise à niveau sur trappe à l'entrée, l'isolation de la salle d'eau...

Aussi, les prétentions de Monsieur ne peuvent en aucun

cas convaincre.

Mais. ueut-être Monsieur-L proposera-t-il de démontrer que

Madame est l'unique responsable de la présence d'humidité

sur les murs, et expliquera la façon dont elle a pu faire pour maintenir la présence d'humidité dans les murs.

Au moment de la signature du bail, le logement comportait déjà des désordres qui affectaient ainsi son état de décence et de salubrité.

B/ SUR LE PRETENDU DEFAUT D'ENTRETIEN DU LOGEMENT PAR MADAME

Il sera rappelé au Tribunal les termes de l'état des lieux de décence et de salubrité exposé page 5 au chapitre hygiène et entretien.

L'auteur du document précise que Madame occupe le

logement de façon normale et que le logement est tenu en état de propreté.

Madame F J a toujours participé à l'entretien de son

logement.

Or, Monsieur C _ __.- entend faire valoir le contraire, estimant

qu'elle serait l'auteur des dégradations qui ont exigées pour lui, la remise en état du logement.

Il convient de rappeler que l'ensemble des travaux préconisés par l'auteur de l'état des lieux de décence et de salubrité le sont préconisés, H à la charge du propriétaire

1/ Sur l'absence de convecteur

Madame a effectivement procédé un temps à la dépose

de deux convecteurs, notamment celui de la pièce principale puisqu'il ne fonctionnait plus.

Monsieur G a proposé de le remplacer par un convecteur de

fortune, de moindre puissance, ce que Madame B F a refusé.

--10-

95

C'est la raison pour laquelle elle est actuellement dépourvue de

convecteurs fixes dans la pièce principale, Monsieur C - -- proposant

toujours de remédier par des solutions à moindres coût, mais d'une efficacité relative.

De son côté, Madame , a préféré son convecteur mobile,

même énergivore, car au moins, elle est décemment chauffée.

Toutefois, cette solution reste inadmissible puisque Monsieur

GOURRAUD doit nécessairement pourvoir le logement de convecteurs dignes de ce nom.

Il sera rappelé que Madame B n'est nullement responsable

de ce que le convecteur précédent est tombé en panne.

2/ Sur l'agencement du logement

Monsieur ( qui se sent tout bonnement victime de

persécutions, croit qu'il lui est reproché l'agencement du mobilier choisi un temps par sa locataire.

Tel n'est absolument pas le cas.

Il sera précisé toutefois qu'à aucun moment Madame E n'a

condamné une quelconque porte entre la cuisine et le séjour en y plaçant son réfrigérateur.

Cette porte n' a jamais existé depuis l'arrivée de Mme E dans les lieux.

3 / Sur la trappe devant l'entrée commune

Monsieur ) prétend qu'un paillasson était posé dans un

emplacement réservé à cet effet sur le sol carrelé de l'entrée commune.

Ce paillasson, il faut le deviner, devait corriger le niveau entre le sol et

la trappe, considérée comme dangereuse par l'auteur de l'état des lieux de décence et de salubrité.

Monsieur - soutient que ledit paillasson était présent au

moment de la signature du bail, qui aurait été retiré par Madame

Madame s'inscrit en faux.

EIle n'a par ailleurs jamais retiré aucun paillasson de cet endroit.

La différence de niveau persiste exposant les résidents à un accident.

--11-

100

Et M. i )se soutenir toutefois que le logement au moment

de la signature du bail était en parfait état de décence et de salubrité, alors pourtant que le rédacteur de l'état des lieux de décence et de salubrité précise que la différence de niveau entre la trappe et le sol derrière la porte d'entrée, présente une certaine dangerosité pour les résidents.

4/ Sur la présence d'humidité

Il s'agit là du point le plus récurrent et le plus gênant.

Le bâtiment dans lequel est situé le logement est un vieux bâtiment avec des murs en pierres.

Si le bâtiment a l'avantage de présenter une certaine fraîcheur en été, néanmoins, il laisse transpirer l'humidité.

Un papier peint posé directement sur les murs a malheureusement tendance à noircir très rapidement en raison de la moisissure.

C'est sans doute la raison pour laquelle Monsieur C avait

choisi un temps de poser des lambris â mi-hauteur des murs.

Quoiqu'il en soit, les lambris ne parvenaient pas à réduire ou absorber l'humidité.

Ils pourrissaient tout au contraire du fait de l'humidité ambiante.

C'est dans ces conditions d'ailleurs que plusieurs meubles

appartenant à Madame E ont été détériorés.

C'est dans ces conditions encore d'ailleurs que l'auteur de l'état des lieux de décence et de salubrité a préconisé l'habillage de l'ensemble des murs intérieurs, ce qui a été réalisé très récemment par Monsieur ar la pose de placots.

Pourtant, Monsieur C qui ne manque pas d'air, assure que

la présence d'humidité dans ie local n'est due qu'au seul comportement de

Madame r qui n'assurait pas suffisamment de ventilation
mécanique dudit logement.

Il assure que, et il est vrai que Monsieur _ _ _ _ __ _ _ _ _ surveille

toujours ses locataires, Madame laisserait continuellement la

fenêtre et les volets donnant sur ] fermés.

Madame F - tient à préciser qu'il est difficile de laisser

ouverte une grande fenêtre comme la sienne et donnant sur la rue du Faubourg Saint Jacques, n'importe quelle personne pourrait rapidement

--12-

enjamber le rebord de la fenêtre et dérober à l'insu de Madame n'importe quel objet lui appartenant.

Toutefois, Madame _ _ _ _ * P^* --' "re à préciser que

contrairement à ce que prétend Monsieur elle laisse ouverte sa
fenêtre régulièrement mais pas grande ouverte.

Pour le reste, elle aère régulièrement également son logement par l'intermédiaire de la fenêtre de la salle de bain.

Il est curieux toutefois que Monsieur _ _ _.._ prétende que les

condensations sont dues à une température élevée de la maison.

Il est un argument récurrent-dans ce genre rle-dossier qui consistent plutôt à soutenir que le locataire n'assure pas assez la chauffe de son logement, ce qui créée de la condensation.

Monsieur G' 1 semble vouloir prendre le contrepied de cette

argumentation, ce qui ne manque pas de surprendre.

Monsieur 7 ne manque encore pas d'air en prétendant que

la condensation est très limitée, alors pourtant que l'auteur de l'état des lieux de décence et de salubrité l'ait relevé comme un symptôme d'insalubrité.

5/ Sur les soi-disants dégradations des murs et des plafonds

L'état des lieux de décence et de salubrité n'a nullement relevé une détérioration quelconque des murs.

Il a seulement évoqué la présence de traces d'humidité et de moisissures.

Des photos à l'appui le démontrent.

Aussi, et c'est pour cette raison qu'il a été préconisé l'habillage de l'ensemble des murs intérieurs, pour une question de salubrité, seule la pose de placots pouvant ainsi préserver la santé de la locataire.

L'auteur de l'état des lieux de décence a considéré que la prise en charge de cet habillage relevait du propriétaire.

Aujourd'hui. pour tenter de se départir de cette prise en charge,

Monsieur ( invente toutes sortes de scénario tentant de faire

croire que Madame I Serait l'iniatrice des dégradations des murs

et des plafonds.

101

13

102

Il est vrai que Madame B a du retirer les lambris qui

étaient posés contre les murs, puisqu'ils pourrissaient en raison de l'humidité dont ils étaient imprégnés.

Monsieur C est donc mal venu de critiquer l'initiative de sa

locataire.

Il va même soutenir que Madame E , sous l'effet de la colère

aurait défoncé le plafond.

Or, quand on regarde bien les photos désignées par Monsieur on constate que non seulement le plâtre du plafond est troué mais également la brique qui se situe en dessous.

Si tel avait effectivement été le cas, on pourrait difficilement

disconvenir de ce que Madame ne manque pas d'énergie.

Cette argumentation est encore parfaitement fallacieuse. 6/ Sur les difficultés de plomberie

Monsieur G tente d'évacuer ce problème en indiquant que

cela relève purement et simplement de l'entretien normal du logement, ce qui incombe au locataire.

Il omet sciemment de dire que lors de la signature du contrat, le logement était parfaitement démuni de tout sifon, évitant ainsi le refoulement des odeurs.

C'est d'ailleurs à ce titre sans doute que l'auteur de l'état des lieux de décence et de salubrité a indiquer que l'environnement olfactif du local était moyen, et pour cause.

Monsieur G ) a la fâcheuse tendance a se dégager de toutes

ces obligations au motif de ce que le locataire a également une obligation d'entretien et qu'en conséquence il n'a pas à livrer forcément un logement en parfait état de salubrité.

C'est encore le cas avec l'électricité. 71 Sur le réseau électrique

Il est clair qu'au moment de la signature du bail comme 5 ans après, le circuit électrique du logement n'était pas aux normes.

Il présentait même par endroit un caractère dangereux pour la résidente.

--14ti

Il convenait donc d'opérer sa réfection complète, ce qui incombe nécessairement au bailleur.

Enfin, il est parfaitement illégal que le compteur de Madame alimente les besoins en électricité de l'éclairage du couloir commun, ce qu'a opportunément remarqué le rapport d'incidence.

C'est donc Madame _ui depuis 5 ans, prend à sa charge

l'éclairage commun !!

Elle est donc encore bien fondée à solliciter du tribunal, la condamnation du bailleur à lui verser des dommages intérêts à ce titre, la somme de 1.000 € viendra justement réparer le préjudice de Mme

8/ Sur la prise en charge des travaux de réfection

Dans ses conclusions, Monsieur ,rétend que les travaux

ont été nécessités en raison de dégradations commises par Madame

Tel n'est pas le cas.

Les travaux préconisés, l'étaient en raison de l'état du logement dès la signature du bail.

C'est pourquoi, il est bien normal que les frais liés aux réfections

soient mises à la charge de Monsieu !e propriétaire des lieux.

Le Tribunal ne pourra en décider autrement.

D'ailleurs, Monsieur i s'est exécuté spontanément.

Madame I contrairement à ce qu'il prétend, a

immédiatement laissé entrer chez elle les ouvriers, ce qui lui a d'ailleurs causé de nombreux désagréments, puisqu'elle ne pouvait plus « habiter » son logement.

Monsieur D ne lui a pourtant jamais proposé un éventuel

relogement alors pourtant qu'il le pouvait.

Il résulte de l'article L 521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, que le propriétaire bailleur est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants du logement ou de contribuer au coût dudit relogement, lorsque l'immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité.

C - SUR LA REDUCTION DU PRIX DU LOYER

103

--15~

Durant au moins 40 jours, Madame n'a pas pu utiliser

son logement de façon normale en raison des travaux mais aussi de la présence des professionnels qui se sont succédés (plaquiste, maçon, électricien, plombier).

Aussi, et en vertu des dispositions de l'article 1724 du Code civil, lequel indique si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail doit etre diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il (le locataire) aura été privé.

Madame J est donc bien-fondée à solliciter la diminution

du prix du bail des lors que la partie de la chose dont elle a été privée porte en réalité sur tout le logement.

Madame ouvait d'ailleurs à ce titre faire résilier le bail

puisque les réparations étaient d'une telle nature, qu'elle rendait inhabitable le logement.

Il incombait d'ailleurs à ce titre à Monsieur de proposer

un nouveau logement à Madame - -- ce qu'il n'a pas dénié faire.

Il n'a pas manqué, d'un côté, de lui faire injonction d'ôter ses meubles, mais il n'a pas réfléchit à la manière dont elle pourrait vivre pendant toute la durée des travaux.

C'est pourquoi, Madame sollicite la diminution du prix

du bail, et la restitution des loyers trop payés pour un montant que le

Tribunal appréciera. Q# plu ,wi..rs

D - SUR LES PREJUDICES ANNEXES DE MADAME BI

Compte tenu de l'état d'indérer re d3,i logement, les factures

d'électricité auxquelles Madame E J est confrontée, sont énormes.

Pour se chauffer décemment, Madame tait contrainte de

pousser le chauffage presque au maximum.

Il est vrai que compte tenu de l'état et de l'âge du bâtiment, la chaleur a tendance à se dissiper vers l'extérieur.

Il conviendrait d'ailleurs à ce titre que Monsieur ( produise

un diagnostic de performance énergétique qui n'est d'ailleurs pas annexé au

contrat de bail de Madame - .

Un tel diagnostic permettrait d'éclairer et d'expliquer le montant des factures d'électricité de Madame E

104

- 16-

103

Aussi, Madame 1 est bien-fondée à solliciter la réparation

de son préjudice économique auprès de Monsieur ""--

PAR CES MOTIFS

VU les pièces annexées au Bordereau,

DIRE ET JUGER Madame f bien-fondée en ses demandes
EN CONSEQUENCE, l'y recevoir.

DIRE que le logement de Madame 1 est actuellement inhabitable,

2006,

REDUIRE le montant initial du prix du loyer, et ce, à compter de février

REDUIRE à tout le moins le montant initial du prix du loyer en raison des désagréments liés aux travaux,

CONDAMNER en conséquence Monsieur à verser à Madame

F a somme de 4.200 euros (70 € par mois durant 5 ans),

CONDAMNER Monsieur à verser la somme de 2.600 euros en

réparation du préjudice a énergétique » que subit Madame dans les

locaux indécents que lui loue son bailleur,

CONDAMNER Monsieur à verser la somme de 2.000 euros en

réparation du préjudice subi par Madame L fait des désagréments

liés aux travaux dans le logement et de l'absence de relogement pendant la durée desdits travaux,

CONDAMNER Monsieur C à verser la somme de 1.000 euros en

réparation du préjudice subi par la concluante du fait de ce qu'elle a du exposer les frais d'électricité pour l'éclairage des communs durant plusieurs années,

CONDAMNER Monsieur à verser à Madame - _ _._ la

somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur aux entiers dépens de l'instance.

-- 17

SOUS TOUTES RESERVES DONT ACTE

106

Annexe n°7 : Jugement du Tribunal d'instance de CHATELLERAULT

Minute n° 184

RG n°11-11-000084 Nature de l'affaire : 51I

E3tTRAJT

_DU rc

DE Ch Ai .1.6KirJLT (86)

JUGEMENT DU 20 Octobre 2011

TRIBUNAL D'INSTANCE DE CHATELLERAULT

A l'audience publique du Tribunal d'Instance tenue le 20 Octobre 2011 ;

Sous la Présidence de Madame CléliaPRIEUR-LETERME, Juge d'Instance, assistée de Madame Laurencia RAMBAUD, faisant fonction de Greffier ;

Aprés débats à l'audience publique du 22 septembre 2011, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE:

DEMANDERESSE :

ET:

107

DEFENDEUR:

106

EXPOSE DU LITIGE, 2

J	Selon contrat de location sous seing privé en date du 7 février 2006, Monsieur propriétaire, a donné à bail d'habitation à Madame locataire, un petit appartement de 27,37 m2 sis , moyennant un loyer mensuel de 170 €.

Par ordonnance d'injonction de faire du 10 février 2011, la juridiction de proximité a

ordonné à Madame D ` ' T de retirer ses meubles, à ses frais, afin de
laisser l'accès aux professionnels pour effectuer d'urgence les travaux préconisés par la. SCEDI POITOURAINE selon diagnostic de décence et de salubrité établi le 21 octobre 2010 et conformément à la clause stipulée dans le bail et ce, avant le ler mars 2011.

Le demandeur n'ayant pas fait savoir que l'injonction avait été exécutée, l'affaire a été examinée à l'audience du 17 mars 2011 de la juridiction de proximité, laquelle s'est déclarée incompétente par jugement du 14 avril 2011 - s'agissant d'un litige portant sur l'exécution d'un contrat de bail d'habitation - et a invité les parties à mieux se pourvoir.

Par acte en date du 12 avril 2011, Madame 1 - - a assigné

Monsieur aux fins de voir :

1°) Sur l'indécence du logement :

- dire que le logement est actuellement indécent et inhabitable,

- réduire le montant du prix du loyer de 100 € par mois et ce à compter de la signature du bail en février 2006,

- le condamner à lui reverser les sommes trop perçues à ce titre, parla CAF ou par

Madame E elle-même,

2^°) Sur les dommages et intérêts, le condamner à lui payer les sommes de :

- 1.500 € en réparation des désagréments causés par les travaux,

- 2.600 € en réparation du préjudice économique du fait des factures EDF trop élevées qu'elle subit,

- 1.000 € en réparation du préjudice moral subi.

Madame lemande en outre la somme de 800 € au titre

de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Par plaidoirie à l'audience du 22 septembre 2011 développant les conclusions n°2 de même date, auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des prétentions et moyens de la demanderesse en application de l'article 455 du code de procédure civile,

Madame - - - maintient sa demande principale sur la réduction du
montant initial du prix du loyer à compter de février 2006 en raison de l'inhabitabilité du Iogement, ainsi que celle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Développant et y ajoutant, elle sollicite de voir :

- réduire à tout le moins le montant initial du prix du loyer en raison des désagréments liés aux travaux,

- condamner en conséquence Monsieur ( à lui verser la somme de
4.200 € (70 € par mois durant 5 ans),

105

3

- le condamner à lui verser 2.600 € en réparation du préjudice énergétique qu'elle subit,

- le condamner à lui verser 2.000 € en réparation du préjudice subi du fait des désagréments liés aux travaux dans le logement et de l'absence de relogement pendant la durée desdits travaux,

- le condamner à lui verser 1.000 € en réparation du préjudice subi du fait qu'elle a dû exposer les frais d'électricité pour l'éclairage des communs durant plusieurs années.

En réponse à l'audience et par conclusions en date du 30 juin 2011, auxquelles il est

également expressément référé, Monsieur conclut au rejet des
demandes.

Reconventionnellement, il sollicite la condamnation de Madame 1 prendre en charge les dégradations qu'elle a commises et à lui verser à ce titre la somme de 3.866,22 € correspondant aux frais d'ores et déjà engagés.

A titre infiniment subsidiaire, si nar imnnccihle le tribunal nc+i?nait malgré tout devoir

accéder aux demandes de Madame I' ;duire à de plus justes
proportions l'indemnité qui lui serait allouée.

Monsieur demande la condamnation de Madame

A lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2011. MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la demande de réfaction du loyer pour logement indécent

Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation" ; que l'obligation de mise en conformité du logement loué répond à l'objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent ;

Que l'article 20-1 de la même loi permet au juge saisi notamment de réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité ; mais que la délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent ne doit pas avoir pour conséquence un défaut d'exigibilité de la totalité du loyer contractuel dès lors que la non conformité ne caractérise pas un état d'inhabilité totale des locaux qui correspondrait à une absence de délivrance des biens, mais une délivrance partielle desdits locaux justifiant une réfaction du loyer.

Attendu qu'en l'espèce, il ressort des débats à l'audience et des pièces produites qu'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée ; qu'en application des dispositions de l'article 2731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf la preuve contraire ;

116

4

Mais que de jurisprudence constante de la cour de cassation, le fait que le locataire ait accepté les lieux en l'état à l'entrée - sans en contester l'état pendant les cinq premières années d'occupation - ne fait pas obstacle à l'exigence de la délivrance au preneur d'un logement décent exempt notamment d'humidité et équipé d'installations électriques aux normes.

Attendu que Madame P J produit aux débats le diagnostic

d'état des lieux de décence et de salubrité effectué le 21 octobre 2010 par SCEDI POITOURAINE à la demande de la CAF de la Vienne ; qu'il n'a pas pu être établi au

contradictoire des parties, Monsieur ayant été prévenu
postérieurement par courrier de la CAF du 25 octobre suivant, malgré sa demande

téléphonique préalable à Madar , référent logement CAF, selon son courrier du 2
novembre 2011 ; qu'il n'était neanmoms pas dans l'ignorance de cette démarche alors qu'il avait été prévenu par sa locataire selon courrier du 13 octobre 2010 ; que ce diagnostic constitue toutefois un élément de preuve technique objectif extrinsèque, alors même qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et qu'il rapporte la preuve quant aux constatations effectuées, sauf preuve contraire à la charge du bailleur ; qu'au demeurant, il lui était loisible de solliciter une expertise judiciaire contradictoire ;

Qu'il ressort du diagnostic la délivrance d'un logement indécent au sens du décret 2002-120 du 31 janvier 2002 ; qu'en effet, certains désordres dénoncés sont par nature nécessairement contemporains de la signature du bail, en particulier l'absence de gouttière sur le toit de la salle d'eau, l'absence d'enduit hydrofuge côté extérieur de la salle d'eau sur les parpaings, le réseau électrique plus aux normes, le branchement des communs sur le compteur électrique personnel de la locataire, l'absence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; que s'agissant de l'électricité, l'attestation de

Madame _ , locataire, donnant seulement un avis d'utilisateur profane dans ce
domaine technique, ne suffit pas à démontrer que le système était aux normes ;

Qu'il est précisé que le logement est occupé de façon normale et tenu en état de propreté ; qu'il ne ressort pas des éléments produits que la condensation et l'humidité constatés, notamment selon rapport de visite de la CAF du 21 octobre 2010, soient imputables à la locataire ;

Qu'il convient donc de dire que le propriétaire a failli à son obligation de délivrance.

Attendu que la SCEDI POITOURAINE préconise à la charge du propriétaire les travaux suivants :

- réfection complète de l'électricité, - coffrage gaine VMC en PVC,

- protection pour remise à niveau sur trappe à l'entrée,

- isolation salle d'eau,

- enduit mur extérieur salle d'eau,

- habillage de l'ensemble des murs intérieurs,

- mise en place des siphons de la cuisine et de l'évacuation du lave linge ;

111

5

Qu'au jour de l'audience, les travaux de mise en conformité ont été exécutés ; que

Madame ` " ne justifie pas d'une impossibilité absolue d'utiliser les
locaux puisqu'elle y habite depuis cinq ans et précise à l'audience souhaiter y demeurer ; qu'il sera souligné la modicité du loyer (170 €), lequel est entièrement couvert par l'allocation logement d'un montant de 213,30 € selon attestation CAF du 22 novembre 2010 ; qu'ainsi la locataire occupe les lieux sans avoir jamais supporté la charge du loyer ; qu'une réfaction partielle rétroactive depuis 2006 n'apparaît dès lors pas justifiée, sauf pendant la durée des travaux au-delà de la durée légalement admise et ce, au titre du préjudice de jouissance infra.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Attendu qu'aux termes des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Attendu qu'en l'espèce, il ressort du diagnostic d'état des lieux de décence et de salubrité établi par la SCEDI POITOURAINE, que le logement présente des manquements aux règles de sécurité pouvant nuire à la santé des occupants et à la communauté environnante ; que par courrier du 25 octobre 2005, la CAF précise que les travaux préconisés déterminent le maintien de l'allocation logement ; qu'il n'est néanmoins pas procédé à une déclaration administrative d'insalubrité ;

Que les attestations versées aux débats par Monsieur : ne

suffisent pas à rapporter la preuve d'une exonération de sa responsabilité au titre de son obligation de jouissance paisible ;

Mais qu'en considération de la modicité du loyer entièrement pris en charge par l'allocation logement, une somme de 500 € apparaît suffisante en réparation du préjudice de jouissance subi par la locataire durant 5 ans.

Attendu qu'en application des dispositions des articles 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 reproduite au contrat de bail et 1724 du code civil, le preneur doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux et réparations dont s'agit, « quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée »,

à moins qu'elles ne durent plus de quarante jours auquel cas a le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé » ;

Qu'en l'espèce, il ressort des débats que les travaux ont duré deux mois, soit 60 jours, créant une gêne dans la totalité du logement eu égard à sa petite dimension ; que néanmoins,

Madame ] le démontre pas que les réparations ont rendu son
logement totalement inhabitable, puisqu'elle a pu y dormir et y prendre ses repas ; que le bailleur n'avait donc pas l'obligation de la reloger ; qu'il y a lieu de diminuer le prix du bail de la moitié pendant 20 jours, soit 20 jours x 2,83 € = 56,66 € ;

Qu'en conséquence. Monsieur : sera condamné à payer à

Madame a somme de 556,66 €.

112

6

Sur la demande au titre du préjudice «énergétique »

Attendu que le contrat de bail précise au paragraphe « désignation » que le bien loué comprend «chauffage électrique avec convecteurs (trois)» ; que Madame

1, précédente locataire, confirme par attestation du 3 mai 2011 que «les trois radiateurs, un dans chaque pièce, chauffaient normalement et sans consommation

excessive» ;

Qu'il ressort des débats que Madan U a volontairement

déposé les convecteurs électriques pour les remplacer par un appareil d'appoint énergivore ; qu'elle prétend qu'ils ne fonctionnaient plus et que le bailleur a proposé d'y remédier à moindre coût mais d'une efficacité relative, mais qu'elle n'en rapporte pas la preuve ;

Que la comparaison des consommations électriques des deux locataires démontre que

Madame 1 1 a consommé plus en un an, soit 12A04 Kwh selon
relevés de mars 2010 à janvier 2011, que son prédécesseur en deux ans et deux mois, soit 10.212 Kwh du 15 octobre 2003 au 31 décembre 2005 ;

Qu'au surplus, la facture EDF produite pour un montant de 2.166,35 € en date du 9 mars 2011 inclut le cumul de l'arriéré impayé pour un solde de 1.695,06 € ;

Que ]a demanderesse sera dès lors déboutée de sa demande au titre du préjudice énergétique.

Sur la demande au titre des frais d'électricité pour l'éclairage des communs

Attendu qu'il ressort du diagnostic d'état des lieux de décence et de salubrité que l'éclairage des communs est branché sur le compteur électrique personnel de la locataire ; qu'au demeurant, Monsieur !' "TT ""-- demeure taisant sur ce point ;

Qu' il y a lieu de condamner le bailleur à payer à la locataire une somme forfaitaire de 500 €, laquelle paraît satisfactoire eu égard à la petite taille de la maison qui ne comprend que deux logements dont celui de la demanderesse, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de ce fait depuis 5 ans.

Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux de remise en état du fait des dégradations commises

Attendu qu'aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1732 et 1735 du code civil, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive dès lors qu'elles ne résultent pas de la simple usure ou vétusté, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Attendu qu'en l'espèce, il résulte des développements supra que le bailleur a failli à son obligation de délivrance et doit supporter la charge des travaux urgents de mise en conformité préconisés par la SCEDI POITOURAINE, à savoir

113

7

- réfection complète de l'électricité, - coffrage gaine VMC en PVC,

- protection pour remise à niveau sur trappe à l'entrée, -isolation salle d'eau,

- enduit mur extérieur salle d'eau,

- habillage de l'ensemble des murs intérieurs,

- mise en place des siphons de la cuisine et de l'évacuation du lave linge ;

Qu'en particulier s'agissant de l'installation électrique, il est établi qu'elle n'est, d'origine, pas conforme ; qu'il est rappelé supra qu'il appartient au bailleur de délivrer un logement décent ; qu'or l'installation ne correspond pas aux caractéristiques exigées, notamment en termes de sécurité, peu important que le locataire ait effectué des modifications sur cette installation ;

Qu'en outre, les travaux d'isolation et peinture extérieure mentionnés sur la facture ENAULT du 22 juillet 2011 sont sans contestation possible à la charge du propriétaire

Qu'il sera dès lors débouté de sa demande reconventionnelle portant sur la prise en charge du coût des travaux sus-visés.

Attendu toutefois qu'au terme des débats, Madame J reconnaît avoir pris

l'initiative de déposer les trois convecteurs électriques existants à l'entrée dans les lieux pour procéder à des travaux d'embellissement qu'elle n'a pas achevés ; qu'elle ne rapporte pas la preuve que le motif de dépose était une panne ou une puissance insuffisante ; que le devis

du 25 janvier 2011 pour la somme de 2.072,94 € TTC comprend la ligne convecteur, mais pas l'appareil ; que le coût d'achat et de pose de trois convecteurs, s'il y a lieu, sera à la charge de la locataire tenue de restituer les lieux en bon état des équipements qui s'y trouvaient à l'entrée ;

Que s'agissant du plafond de la cuisine et de la chambre, il ressort des attestations des locataires successifs de l'appartement du dessus, en particulier Madame

Mademoiselle et Mademoiselle A que Madame

lonne des coups de balai dans le plafond ; qu'elle ne rapporte pas la preuve contraire du motif des dégradations ; que le raccord de plâtre, rebouchage à l'enduit » est facturé au détail 106,80 € HT selon facture ENAULT du 22 juillet 2011 ; que la réfection du plafond de la chambre d'une surface double coûte 213,60 € HT ;

Oue Madame sera donc condamnée à payer à Monsieur

E la somme de 383,19 € TTC (TVA de 19,60 %) au titre de la reprise

plâtre, rebouchage à l'enduit des plafonds.

Attendu au total, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :

* préjudice de jouissance	556,66	€
* préjudice d'éclairage des communs	500,00	€
	1.056,66	€

114

8

* reprise plafonds - 383,19 €

TOTAL 673,47 €

Qu'après compensation entre les créances respectives des parties en vertu de l'article

1289 du code civil, il y a lieu de condamner Monsieur à payer à Madame
a somme de 673,47 €.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame I a totalité de ses frais irrépétibles ; qu'il lui sera alloué la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; qu'en revanche Monsieur lui succombe au principal, sera débouté de sa demande de ce chef

Attendu en outre que la partie qui succombe supporte la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DIT que Monsieur 1 , bailleur, a failli à son obligation de

délivrance d'un logement décent,

CONDAMNE Monsieur -- -.---...- - - - - _ _ _ _ - - -, payer à Madame ta somme de CINQ CENT CINQUANTE SIX EUROS SOIXANTE SIX CTS (556,66 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur I à payer à Madame Marie-Annick

BUSSEREAU la somme de CINQ C EN1 S k UROS (5u0 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice pour l'éclairage des communs,

CONDAMNE Madame à payer à Monsieur

s .a somme de TROIS CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS DIX NEUF CTS (383,19 €) au titre de la réparation des plafonds,

ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties et EN CONSEQUENCE,

CONDAMNE Monsieur payer à Madame

la somme ne NIX t, KIN t SOIXANTE TREIZE LUKUS QUARANTE SEPT CTS (673,47 €),

CONDAMNE Monsieur u... à payer à Madame I

a somme de SEPT CENTS EUROS (700 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

115

9

REJETTE les plus amples ou contraires demandes,

CONDAMNE Monsieur - aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE D'INSTANCE

Pour copie certiLér cnrifor.^,.,:.

P/Lc grettu
·r en ch

116

BIBLIOGRAPHIE

117

I/ Ouvrages généraux, traités, manuels, précis

> S. GUINCHARD, Droit et pratique de la procédure civile 2012/2013, édition Dalloz, coll. Dalloz Action

II/ Recueils

> Jurisclasseur Bail à Loyer, Fasc. 140 : BAIL D'HABITATION., n°6 et suivants

> Jurisclasseur Administratif, Fasc. 220 : Protection générale de la santé publique, n°219 et suivants

III/ Articles, chroniques, études et notes

> B. VIAL-PEDROLETTI, Loyers et Copropriété, n°11, Novembre 2009, comm. 255

> B. VIAL-PEDROLETTI, Loyers et Copropriété, n°11, Novembre 2005, étude 12, Les sanctions de l'indécence

> ANIL, Jurisprudence en matière de logement indécent, lien : http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2010/Juri sprudence_logement_decent_complet.pdf

118

TABLE DES MATIERES

119

Sommaire 4

Liste des abréviations 5

PARTIE I. DESCRIPTION DE L'ENVIRONNEMENT DU STAGE ET SES MISSIONS 6

SECTION 1. PRESENTATION DU CABINET D'AVOCATS ANNICK MOREAU ROMAIN

BOUSSEAU 7

SECTION 2. LE CHOIX DE CE STAGE ET LES MISSIONS EFFECTUEES 8

I. LE CHOIX DE CE STAGE 8

II. LES MISSIONS EFFECTUEES DURANT CE STAGE 8

PARTIE II. LA DEFENSE DU BAILLEUR EN CAS D'INDECENCE DU

LOGEMENT LOUE 9

SECTION 1. PRESENTATION DU DOSSIER 10

I. LES FAITS 10

II. LA PROCEDURE 10

III. L'INTERET DU DOSSIER 12

IV. L'ANALYSE DU DOSSIER 12

SECTION 2. LA VERIFICATION DE LA REGULARITE DE L'ACTION ENGAGEE PAR MADAME B.

I. LA VERIFICATION DE L'INTERET A AGIR 13

II. LA VERIFICATION DE LA QUALITE A AGIR 13

III. LA VERIFICATION DES DELAIS POUR AGIR 14

IV. LA SAISINE DU TRIBUNAL COMPETENT 15

SECTION 3. L'OBLIGATION DU BAILLEUR DE DELIVRER UN LOGEMENT DECENT. 16

I. SUR LE FONDEMENT DE L'OBLIGATION DU BAILLEUR DE DELIVRER UN LOGEMENT

DECENT 16

II. LE CHAMP D'APPLICATION DE L'OBLIGATION DE DELIVRANCE D'UN LOGEMENT

DECENT 17

III. LA NOTION DE LOGEMENT DECENT 18

IV. LOGEMENT DECENT ET LOGEMENT INSALUBRE 21

SECTION 4. LA PREUVE DE L'INDECENCE ET DE L'INSALUBRITE DU LOGEMENT. 22

I. LA PREUVE DE L'INDECENCE DU LOGEMENT 22

II. LA PREUVE DE L'INSALUBRITE DU LOGEMENT 25

ERREUR ! SIGNET NON DEFINI.

SECTION 5. LES SANCTIONS ENCOURUES PAR LE BAILLEUR EN CAS D'INDECENCE DU

LOGEMENT 25

I. LES SANCTIONS PREVUES A L'ARTICLE 20-1 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989 25

II. LA RESILIATION DU BAIL 27

III.

120

L'INDEMNISATION DU LOCATAIRE POUR LES PREJUDICES SUBIS 28

SECTION 6. LA DEFENSE DU BAILLEUR EN MATIERE D'INDECENCE DU LOGEMENT 31

I. A TITRE LIMINAIRE, SUR L'IMPOSSIBILITE D'OPPOSER LA CONNAISSANCE

PREALABLE DE L'INDECENCE DU LOGEMENT 31

II. LE COMPORTEMENT FAUTIF DE MADAME B. 32

III. L'IMPOSSIBILITE DE SE PREVALOIR DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE L. 521-1

ET SUIVANTS DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION 34

IV. L'ABSENCE DE DEMONSTRATION D'UN PREJUDICE 34

V. LA DISPROPORTION DES DEMANDES DE MADAME B. 35

SECTION 7. LE JUGEMENT RENDU LE 20 OCTOBRE 2011 36

I. LE CONTENU DE LA DECISION 36

II. APPRECIATION CRITIQUE DU JUGEMENT 37

CONCLUSION GENERALE 38

ANNEXES 40

ANNEXE N°1 ASSIGNATION EN DATE DU 12 AVRIL 2011 41

ANNEXE N°2 PIECE ADVERSE N°1 : CONTRAT DE BAIL 49

ANNEXE N°3 PIECE ADVERSE N°2 : ETAT DES LIEUX DE DECENCE ET DE SALUBRITE DU

LOGEMENT 56

ANNEXE N°4 PIECE ADVERSE N°4 : FACTURE D'ELECTRICITE 66

ANNEXE N°5 CONCLUSIONS MONSIEUR G. 72

ANNEXE N°6 CONCLUSIONS MADAME B. N°2 88

ANNEXE N°7 JUGEMENT DU TRIBUNAL D'INSTANCE DE CHATELLERAULT 106

BIBLIOGRAPHIE 116