La problématique du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel

« UNIGOM »

B.P. 204 GOMA

FACULTE DE DROIT

DEPARTEMENT DE DROIT PRIVE ET JUDICIAIRE

DE LA PROBLEMATIQUE DU

LOYER PERÇU
ANTICIPATIVEMENT PAR
L'USUFRUITIER D'UN IMMEUBLE

A USAGE RESIDENTIEL

Travail de fin de cycle présenté et défendu en vue de
l'obtention du diplôme de graduat en Droit.

Par : PONY MATSANDE Médard Directeur : KATEMBO ZAWADI

Assistant.

Année académique 2007-2008.

a

EPIGRAPHES

<< Pas plus qu'un locataire, l'usufruitier ne pourra devenir
propriétaire par le mécanisme de la prescription acquisitive».

PONY MATSANDE Médard

<< Nul ne peut s'enrichir sans juste cause aux dépens
d'autrui ».

PRINCIPE GENERAL DU DROIT

b

A tous nos lecteurs présents et avenir ;

A tous les usufruitiers-bailleurs d'immeuble à

usage résidentiel ;

A tous ceux qui aiment, respectent et appliquent

l'équité, la justice ;

A nos parents géniteurs KATEMBO MATSANDE

et KAHAMBU MUSAVULI ;

A tous nos frères et scours germains : DEDIEU

MULEKYA, MIREILLE NYAVINGI, CRHISTIAN KAKULE,

FIDELE LWANZO et CHRISTELLE MUGHOLE_;

Nous dédions le présent travail.

PONY MATSANDE Médard

REMERCIEMENTS

En guise de reconnaissance et surtout de gratitude, il nous plait d'adresser nos probes remerciements à tous ceux qui, de près ou de loin, nous ont soutenus tout au long de notre cursus de formation scientifique.

En fin de ce premier cycle universitaire, remercions particulièrement :

Nos parents géniteurs KATEMBO MATSANDE et KAHAMBU MUSAVULI,qui, les premiers nous ont conduit vers l'école aux fins d'acquérir la base de toute notre instruction ;

La famille de l'oncle maternel MARTIN MUSAVULI et KAVUGHO MUNAGHA, madame son épouse, pour leur encadrement et tous les bienfaits aussi grandioses qu'inexprimables ;

Notre directeur KATEMBO ZAWADI, qui en dépit de ses multiples occupations, a accepté l'encadrement de notre travail.

Nous ne pouvons pas oublier d'exprimer notre profonde gratitude au grand-frère Christophe MAMBOLEO ZAWADI ainsi qu'à son proche collaborateur NZANZU Blaise pour leur initiation pratique à certaines notions de droit dont certains fruits ont été présentés à travers cette oeuvre. Aussi, à tous nos frères et soeurs, cousins et cousines notamment JOELLE MATHE, VICTOIRE MUSAVULI, FLORENT MUSAVULI, MIRYAM MUSAVULI, DIVINE MUSAVULI, ... pour leur soutien fraternel chaleureux ; et alliés JEANINE MUGHOLE, SOLANGE MATUMAINI...

Que mademoiselle Liliane KATYA KAHEMULWA trouve ici l'expression de notre profonde gratitude pour l'encadrement sympathique, cordial, affectueux, tendre et intime qu'elle nous a toujours offert.

En fin, nous ne pouvons pas passer sous silence nos amis et compagnons de lutte jusqu'à ce jour : ZOE AKILI, TRESOR MUSUBAO, MOISE KANYUNYI, ...

d

SIGLES ET ABREVEATIONS

art : article

C.R.D.F. : Centre de Recherche et de Diffusion Juridiques

Cass.civ : chambre de Cassation Civile

CCC L III : Code Civil Congolais Livre trois

éd. : édition

Elis. : Elisabethville

J.O.Z. : Journal Officiel du Zaïre

Jur.Col. : Revue de doctrine et de Jurisprudence Coloniale

Léo. : Léopoldville

Op.Cit. : Opere Citato (intitulé d'un ouvrage déjà cité pour le même auteur). p. : page

P.F.D.U.C. : Publication des Facultés de Droit des Universités du Congo

pp. : pages

R.J.C.B. : Revue Juridique du Congo Belge

R.J.Z. : Revue Juridique du Zaïre T. : tome

INTRODUCTION

1. Problématique

Tout le droit dont nous nous servons est relatif aux personnes, aux biens et aux obligations. Il est évident qu'entre l'être et l'avoir, entre les personnes et les biens, il existe un lien naturel, psychologique, économique ... que le Droit enregistre et organise. L'ensemble des relations juridiques qui se tissent ainsi entre les personnes et les biens peut dès lors constituer le toile de fond d'un « droit des biens » au sens large.¹ Ce droit des biens est la branche du droit civil répartissant, entre ces personnes, leurs avoirs. Ainsi, la propriété confère un bien à une seule personne ; l'usufruit démembre la propriété en usus et fructus excluant l'abusus ; l'indivision met en concurrence plusieurs propriétaires sur un même bien ;...Ce droit des biens correspond à l'étude d'une partie des droits patrimoniaux dans son objet bien précis, l'autre partie étant constituée par le droit des obligations ; et ces deux constituent les branches maîtresses du droit patrimonial.

Ainsi, les biens ou droits patrimoniaux sont de trois sortes : les droits de créance ou d'obligation, les droits réels et les droits intellectuels.

Les seuls droits réels sont : la propriété, la concession perpétuelle, les droits d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage et d'habitation, les servitudes foncières, le gage, le privilège et d'hypothèque.²

Le droit des obligations, détermine les obligations réciproques des parties par rapport à un bien, à une source d'obligations bien déterminée. Ainsi, dans le contrat de bail notamment, le bailleur donne en location son bien et en assure jouissance paisible³, le locataire doit à son tour paiement du loyer conformément à leur contrat.

1 KANGULUMBA MBAMBI, Précis de droit civil : les biens, T1, Academia-Bruylant, Louvain-la-Neuve, « Bibliothèque de Droit Africain » 2007, p. 24.

2 Voir art. 1 Al. 1 et 2 de la loi n°73/021 du 20 jullet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immoblier et Régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 jullet 1980.

3 H. CAPITANT, F. TERRE, Y. LEQUETTE, Les grands arrêts de la jurisprudence civile, T1, 11^e éd., Dalloz, Paris, 2000, p. 349.

Le bailleur peut être soit le propriétaire soit l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel. Dans la deuxième alternative, les actes de l'usufruitier peuvent se montrer préjudiciables aux intérêts futurs du nupropriétaire surtout lorsqu'il y a eu perception anticipative du loyer par ce premier, et ce pour le temps où il n'aurait plus dû le percevoir du fait de l'extinction de son droit (d'usufruit) surtout par sa mort. Aussi, cette situation suscite-t-elle une réflexion et nécessite-t-elle une solution adéquate.

Pour ce faire, un certain nombre d'interrogations trouve son

mérite :

1. l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel peut-il le donner à bail ?

2. si oui, ce bail peut-il produire des effets à l'égard du nu-propriétaire tant en cours qu'en fin d'usufruit ?

3. que dire de l'administration du bien grevé d'usufruit et objet du contrat de bail ?

4. à l'extinction de l'usufruit, quel sera le sort du loyer perçu anticipativement - et au-delà du terme - par l'usufruitier ?

Voilà autant d'interrogations auxquelles nous tenterons de donner solution tout au long des développements du présent travail.

2. Hypothèses

D'entrée de jeu, disons que les hypothèses sont des solutions - réponses- anticipées et provisoires aux interrogations posées dans la problématique qui seraient en fin du travail infirmées ou confirmées.

Tout d'abord l'usufruit, démembrement de la propriété, confère à son titulaire le droit d'usage et le droit de jouissance sur une chose. C'est ainsi que l'usufruitier est en relation immédiate, directe avec la chose -objet de son droit. Il reçoit une partie de prérogatives inhérentes à la propriété et les exerce directement sur la chose¹. Aussi, l'usufruitier pourrait-il prendre

1 Ch. ATIAS., Droit civil : Les biens, 4^e éd., Litec, Paris, 1999, p. 166.

qualité de bailleur car titulaire surtout du fructus. En ce sens, il pose un acte d'administration sur l'objet de son droit.

Ensuite le contrat de bail, en principe, ne pourrait produire effet à l'égard du nu-propriétaire. Il n'y est pas partie. Exceptionnellement, en fin d'usufruit les effets intrinsèques du contrat de bail pourraient lui être opposés pour au tant qu'il acceptât de continuer à percevoir le loyer, il en assumerait alors toutes les obligations de bailleur.

Quant à l'administration du bien grevé d'usufruit et objet du contrat de bail, l'usufruitier assumerait toutes les obligations inhérentes à tout bailleur sans préjudice des caractéristiques de l'usufruit, bien entendu. Autrement, en concluant bail, il doit sauvegarder l'intérêt du nu-propriétaire. Du coté du locataire, il assumerait d'ordinaire les siennes.

En fin, le bail consenti par l'usufruitier peut troubler la jouissance du nu-propriétaire s'il a perçu un loyer et que par la suite son usufruit s'éteigne. A l'extinction du droit d'usufruit, la propriété devient ipso facto effective dans le chef du nu-propriétaire. Ainsi, considérant la conclusion du contrat de bail par l'usufruitier, qui de bonne ou de mauvaise foi a perçu le loyer pour une période au-delà de l'extinction de son droit d'usufruit, le nupropriétaire serait en droit de revendiquer ce loyer qui, en principe, lui revient de droit, car étant devenu pleinement propriétaire. Le sort de ce loyer excédent serait le remboursement par l'usufruitier-bailleur.

3. Intérêt et choix du sujet.

Notre travail présente un intérêt certain, indéniable, tant sur le plan pratique (sociologique) que sur le plan théorique.

Au plan pratique, il y a intérêt de porter à la connaissance de tous les usufruitiers surtout d'immeubles à usage résidentiel qu'ils ont le droit de donner à bail leur immeuble en vue de les faire fructifier toute en conservant leur valeur. Pas mal de veuves ont déniché cet intérêt. Ainsi, quant aux obligations et droits, ce document peut être tenu comme référence pour les intéressés. C'est surtout tout nu-propriétaire qui trouvera grand intérêt dans la présente étude. Il pourra non seulement se rendre compte de la possibilité du remboursement du loyer indûment perçu par l'usufruitier-bailleur en fin

d'usufruit mais aussi et surtout prendre connaissance des outils nécessaires pour se faire remettre dans ses droits.

Au plan théorique, ce travail démontre les lacunes de la législation congolaise en matière d'usufruit. Mais ces lacunes ne constituent du tout pas un blocage à la constitution d'usufruit sur tout autre bien que le sol en RDC. Ce travail en apporte plus ou moins un débouché par l'ordonnance du 14 mai 1888 en son art. 1. Cette ordonnance permettant ainsi de nous référer au code civil Napoléon et d'appliquer ses dispositions en RDC en tant que principes généraux de droit. Ainsi, l'usufruit peut porter sur tout autre bien, les immeubles notamment. Quant à la destinée du loyer indûment perçu par l'usufruitier-bailleur, ce travail la présente sous un angle théorique (voir dernier chapitre).

Pas mal d'étonnements constituant davantage une des interrogations de notre problématique ont convergé au choix du présent sujet. Ce choix porte ainsi sur le bail consenti par l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel et toutes les conséquences y afférentes.

4. Délimitation du sujet

La finalité du présent travail ne pourrait être aisée sans pour autant le limiter dans l'espace, dans le temps et dans la matière.

Dans l'espace, notre travail couvre la RDC car analysant la législation congolaise notamment la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immobilier et Régime des sûretés telle complétée et modifiée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 ; le décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnels ainsi que les principes généraux de droit ayant trait à notre sujet.

Dans le temps, notre recherche va de l'entrée en vigueur du décret précité jusqu'à nos jours.

Il s'agira dans notre travail d'analyser ces trois sources formelles de droit afin d'apprécier la destinée du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur pour le temps où son droit est éteint.

5. Méthodes et techniques de recherche

Les démarches raisonnées, ordonnées et suivies nous permettant de vérifier nos hypothèses ci-haut mentionnées suivent :

> la méthode exégétique : nous permettant de comprendre et d'interpréter les textes de lois ci-haut évoqués.

> la méthode comparative : Par cette méthode, avons mis en parallèle la législation française en matière d'usufruit conventionnel se suivant du contrat de bail et celle de notre pays en la même matière.

> La technique documentaire : celle-ci est passée par la lecture doctrinale, y cueillant ainsi les opinions des auteurs en vue consolider notre réflexion.

> La technique cybernétique : technique actuellement en vogue, nous a permis de récolter des données électroniques.

7. Enoncé du plan

S'il s'avère indispensable et nécessaire de considérer sous une perceptive générale l'usufruit et le contrat de bail au chapitre premier, il nous faudra non seulement présenter au chapitre deuxième la manière dont est administré l'immeuble à usage résidentiel grevé d'usufruit et donné à bail mais aussi et surtout présenter le sort du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur pour le temps où son droit est éteint au chapitre troisième, et ce ; hormis l'introduction et la conclusion.

CHAPITRE PREMIER
DES CONSIDERATIONS GENERALES SUR L'USUFRUITIER
ET LE CONTRAT DE BAIL

Il sied, au préalable, pour le présent travail de pouvoir décortiquer en humbles détails les notions générales de base en vue d'une bonne appréhension. Il s'agira dans le présent chapitre d'épingler deux grandes notions présumées connues pour les initiés : l'usufruit (SECTION I), et le contrat de bail (SECTION II). Les deux notions sont la base constitutive de notre travail. En fin de ce chapitre nous présenterons les dissemblances et les ressemblances entre les deux notions (SECTION III).

SECTION I DE L'USUFRUIT

L'article 109 de la loi n°021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée et complétée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 énumère divers droits de jouissance sur le sol qui, d'après le législateur, sont des droits réels, et sont dits par ce dernier comme étant des « concessions ordinaires ». Parmi ceuxci, on trouve l'usufruit dont il importe d'appréhender le prodrome et la définition (§1) d'abord ; ensuite, relever le caractère lacunaire de la réglementation d'usufruit en droit positif congolais (§2); suivront les caractères de d droit d'usufruit (§3) ; enfin déterminer les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire (§4).

§1. Prodrome et définition

Prodrome exige de souligner qu'avant 1973 la notion d'usufruit était fort méconnue par le Droit congolais. Ce n'est qu'en cet an qu'il apparaît mais d'application restreinte, et ce avec l'avènement de la loi dite foncière.

Cette nouvelle réglementation, ainsi adoptée, avait pour objet essentiel le bien fonds concédé par l'Etat congolais alors que ce droit d'usufruit est dans sa généralité à même de frapper bien d'autres biens que le sol en l'occurrence les biens meubles corporels, les biens immeubles, etc.

Le Droit congolais définit la notion d'usufruit
proportionnellement à son application et à son objet. C'est la première

optique que l'article 132 de la loi n°021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée et complétée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 dispose : « l'usufruit concédé par l'Etat à une personne sur le fonds est le droit pour elle d'user et de jouir de ce fonds, comme l'Etat lui-même, mais à la charge de le conserver dans son état »¹. Cette définition restrictive accorde à l'Etat congolais seul la probabilité d'être nu-propriétaire et dans ce cas d'espèce seul le sol est susceptible d'être grevé d'usufruit. Dans la deuxième optique et quatorze ans plus tard, le code de la famille institut deux types d'usufruits : l'usufruit des parents sur les biens de leurs enfants mineurs et l'usufruit du conjoint survivant sur la maison habitée par les deux époux et les meubles meublants ainsi que la moitié de l'usufruit des terres attenantes que l'occupant de la maison exploitait personnellement pour son propre compte et du fonds de commerce y afférent.

Cependant en Droit français, cette notion d'usufruit date de l'entrée en vigueur du Code civil Napoléon de 1804. Avec tout intérêt et vu les faits sociaux contemporains, déjà ce code définit en son article 578 la notion d'usufruit. Cette est définition englobante : « l'usufruit est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire luimême, mais à charge d'en conserver la substance²».

De l'intersection de ces deux définitions légales des Droits congolais et français, il découle que la propriété se trouve démembrée et deux de ses trois attributs sont à l'honneur de l'usufruitier dont le « jus fruendi » et le « jus utendi ». Le propriétaire ne conserve que le « jus abutendi » qui était assurément la partie la plus profonde de son droit, mais non la plus visible ni la plus vivante. Dépouillée de l'usus et du fructus, la propriété n'est plus qu'une nue-propriété, mais elle a en elle la certitude de revenir un jour pleine propriété ; car l'usufruit est un droit essentiellement temporaire et, en général viager : destiné à s'éteindre à la mort de son titulaire³.

1 Voir article 132 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immobilier et Régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 juillet 1980.

2 Voir art.578 in A. LUCAS, Code civil, 25 éd., Litec, Paris, 2006, p. 360.

3 LUKOMBE NGHENDA, Droit civil : Les biens, P.F.D.U.C, Kin, 2003, p. 581.

La doctrine, notamment celle de François TERRE et de Philippe SMILER, définit l'usufruit comme un droit réel viager qui confère à son titulaire le pouvoir d'user et de jouir durant sa vie, des biens appartenant à une autre personne, comme celle-ci en userait et en jouirait, mais à charge d'en conserver la substance¹

Cette définition, pour nous innovatrice, est beaucoup plus matérielle par rapport aux deux autres légales. Elle y inclut un déterminant de grande taille : le déterminant temps -durée- car sans elle, il n' y aurait usufruit. Cependant, ces auteurs n'ont du tout pas atteint perfomance. En effet, le droit d'usufruit ne s'éteint exclusivement par la mort de l'usufruitier. D'autre mode existe tel que l'arrivée du terme, la consolidation,...

Considérant l'innovation ci-haut dégagée, nous proposons définir l'usufruit comme étant le droit d'user et de jouir (percevoir les fruits) d'un bien dont une autre personne a la propriété, comme le propriétaire luimême à charge d'en conserver la pleine substance, et ce pendant une période bien déterminée, à la limite déterminable.

§2. Du caractère lacunaire de la loi n°021 du 20 juillet 1987 telle que
complétée et modifiée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 quant à la
notion d'usufruit

Cette loi dite restrictivement foncière traite bien d'autres matières en l'occurrence : le régime général des biens, le régime immobilier et le régime des sûretés. Cette nouvelle réglementation inclut dans l'arsenal juridique écrit congolais une notion très nouvelle : celle de l'usufruit. Nouveauté que nous saluons vivement.

Cette loi, innovant et modifiant certaines dispositions de l'ancien code civil livre II a, avec toute consternation, régi l'usufruit de manière lacunaire. Cette lacune découle du fait que cette loi n'avait institué que l'usufruit concédé par l'Etat congolais sur son fonds, alors que le droit d'usufruit est susceptible de porter sur différents biens notamment meubles, immeubles ou les droits et biens incorporels. Ainsi, ignore-t-elle à tort tout autre usufruit ne portant pas sur le sol.

1 F. TERRE et Ph. SIMLER, Droit civil: les biens, Dalloz, Paris, p. 591.

Tout compte fait, la loi congolaise du 20 juillet 1987 est lacunaire vu que les règles posées ne concernent pas les droits d'usufruit portant sur les biens autres que le sol.

Ce caractère lacunaire incite en nous un étonnement : la loi n°021 du 20 juillet 1987 ne régissant pas l'usufruit autre que celui portant sur le sol, lequel est uniquement concédé par l'Etat, n'aurait-elle pas par ce silence interdite la constitution de l'usufruit sur d'autres biens et ce par des particuliers! Absolument pas, car s'il s'agissait d'interdire, le législateur l'aurait dit expressément. Comme il n'est d'interdiction, en cas de constitution d'usufruit ; quel sera le fondement juridique de cette constitution ! N'y aurait-il pas absence de fondement juridique !

Pour y pallier, invoquons les dispositions de l'art.1 de l'ordonnance de l'administration générale au Congo du 14 mai 1886 approuvée par le décret du 12 novembre 1886 : Quant la matière n'est pas prévue par un décret, un arrêté ou une ordonnance déjà promulguée, les contestations qui sont de la compétence des Tribunaux du Congo seront jugées d'après les coutumes locales, les principes généraux de droit et l'équité ».

La position du Professeur LUKOMBE NGHENDA consolide la notre : « il s'impose de faire appel à l'application de l'ordonnance administrative du 14 mai 1886 : faute des règles légales écrites ou coutumières, l'usufruit sur les biens autres que le sol sera régi par des principes généraux de droit à tirés de l'application des règles posées dans le livre II du code civil Napoléon (dit belge ou français) relatives à l'usufruit qui porte sur les biens autres que le sol »¹.

Ainsi, outre les dispositions de la loi dite foncière en matière d'usufruit, aux termes de l'art. 581 CCC L III, l'usufruit peut être établi sur toute sorte de biens meubles ou immeubles.²

§3. Des caractères de l'usufruit

Qu'il s'agisse du droit d'usufruit sur le fonds qui est plus ou moins systématiquement réglementé en RDC par la loi dite foncière ou du

1 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., p.580.

2 Voir art.581 code civil Napoléon, in A. LUCAS, Op.cit., p.355

droit d'usufruit sur tout autre bien que le sol, les caractères de l'un ou de l'autre côté sont similaires.

A. L'usufruit est un droit réel

Ce caractère ressort de deux dispositions légales

définitionnelles de l'usufruit et ce, par l'expression : « comme le propriétaire lui-même ». Par cette expression, les deux dispositions font allusion au droit de propriété que son titulaire pouvait lui-même exercer sur sa chose. Le droit qu'a l'usufruitier est quasi-identique à celui du propriétaire. Et on peut affirmer sans doute que par cette expression les deux articles (578 pour le code civil Napoléon et 132 pour la loi dite restrictivement foncière) entendent considérer le droit d'usufruit comme droit réel.

Davantage, ce caractère peut être démontré par un autre raisonnement. Ce dernier part même de l'acception du droit réel. Par droit réel, il est entendu les prérogatives ou pouvoirs reconnus et qu'exerce son titulaire sur une chose immédiatement, directement ; sans passer par un intermédiaire quelconque. Ces prérogatives sont bien reconnues et accordées à l'usufruitier. Ce dernier est en relation directe et immédiate avec le bien lui assujetti. Ce caractère résulte de la négation de tout intermédiaire entre la chose et lui; autrement il n'est pas en relation personnelle avec le nupropriétaire, de surcroît qui n'a aucune obligation envers lui.¹

B. L'usufruit est un droit de jouissance

L'usufruit est un droit de jouir d'une chose ... L'usufruitier détiendra la chose, l'utilisera, en percevrant les fruits, (...). Il n'est qu'un simple détenteur précaire à l'égard du droit de propriété, c'est-à-dire qu'il ne pourra jamais posséder à titre de propriétaire. Par conséquent, pas plus qu'un emprunteur ou un locataire, l'usufruitier ne pourra devenir propriétaire par le mécanisme de la prescription acquisitive.

Cependant, les deux textes légaux signifient que l'usufruitier est titulaire d'un droit réel comme l'est le propriétaire lui-même ; ils ne sauraient signifier que la jouissance de l'usufruitier est la même que celle du propriétaire, et cela, non seulement parce que l'étendue des droits de

1 Ch. ATIAS, Op.cit., p. 1661.

l'usufruitier est moindre, mais encore parce que, même réduite à la jouissance, cette dernière n'est pas aussi grande que celle du propriétaire. Au demeurant, ces deux textes le laissent entendre, puisqu'ils obligent l'usufruitier à conserver la substance de la chose (et la restituer en fin de son droit -en ce sens il est détenteur précaire de l'objet d'usufruit-) d'une part, et que d'autre part, l'usufruitier n'a pas l'abusus sur la chose (en ce sens il est possesseur pour le nu-propriétaire de l'objet d'usufruit). Cet abusus ou droit de disposer (matériellement ou juridiquement) appartient au nupropriétaire¹.

Affirmons que l'usufruitier ne peut ni détruire matériellement la chose - objet de son droit- ni disposer juridiquement de cette même chose. A ceci, il ne revient pas à dire qu'il ne peut juridiquement disposer de son droit portant sur cette chose. Ainsi, il peut aliéner, céder son droit d'usufruit, mais avec cette réserve que la chose reviendra au nu-propriétaire en fin d'usufruit soit à la mort de l'usufruitier originaire -auteur de l'aliénation- soit à l'arrivée du terme. Par contre si le cessionnaire vient à décéder avant l'usufruitier originaire, ce droit pourra être transmis aux héritiers du cessionnaire, qui l'exerceront jusqu'à la mort de l'usufruitier originaire. C'est donc la vie de ce dernier qui doit être prise en compte et non celle du cessionnaire². A ce sujet hélas l'art. 139 de la loi congolaise n°021 du 20 juillet 1973 interdit la cession du droit d'usufruit.

Du reste, on notera que même pour l'exercice de l'usus et du fructus par l'usufruitier, il y a absence de caractère absolu des prérogatives de l'usufruit -malgré la définition de ce dernier en un droit réel. En effet, même limité à l'usus et au fructus de la chose, on ne saurait permettre à l'usufruitier d'exercer ces deux prérogatives aussi librement et d'une façon aussi complète que pourrait faire un propriétaire. On conçoit que la jouissance de la chose ne soit pas aussi étendue que celle du propriétaire, l'usufruitier étant tenu de la restituer ; ce qui implique dans l'intérêt du

1 LUKOMBE NGHENDA, Op. cit., p.587.

2 Idem, p.593.

propriétaire, qu'il n' en abuse pas par cette jouissance en altérant la substance de la chose¹.

Par conséquent, la jouissance de l'usufruitier est limitée, ce qui se manifeste par l'existence de certaines obligations dont il est tenu.

C. L'usufruit est un droit temporaire

Ce droit est l'essence de la constitution de l'usufruit. Tel a été le mérite de la définition doctrinale brillante au niveau de la notion de durée d'usufruit malgré la redondance usée par leurs auteurs -François TERRE et de Philippe SMILER -traduisant ainsi l'insistance de ces derniers à ce propos : « l'usufruit est un droit réel viager qui (...) durant sa vie, des biens (...). Mais, la faiblesse de cette définition est d'avoir restreint le facteur vie de l'usufruitier au seul mode normal d'extinction d'usufruit alors que l'arrivée du terme extinctif en est un autre mode normal.

La précision de la durée de l'usufruit est très capitale. A ce sujet, ni l'article 578 du code civil Napoléon ni l'article 132 de la loi dite restrictivement foncière, ne font allusion au caractère temporaire de l'usufruit, alors qu'il s'agit là d'un élément essentiel. Ce qui différencie d'ailleurs la jouissance de l'usufruitier d'avec celle du propriétaire. Ce caractère temporaire ressort de l'article 671 du code civil Napoléon relatif à l'extinction de l'usufruit et l'article 135 de la loi congolaise n°021 du 20 juillet 1973.

La raison d'être de la durée est que l'usufruit est généralement constitué à titre personnel (intuitu personae) c'est-à-dire qu'il est conféré à une personne pour la satisfaction de ses besoins et que, par ricochet, il doit disparaître au plus tard avec elle, au moment de son décès.

Si donc l'usufruit est constitué au profit d'une personne physique, il ne peut durer au maximum que jusqu'à son décès. Il est donc au plus un droit viager. Mais le caractère viager n'est pas d'ordre public et l'acte constitutif peut lui assigner une durée moindre en fixant un terme. De la même façon, l'usufruit peut être accordé en prenant en considération non

1 LUKOMBE NGHENDA, Op. cit., p.593.

pas la vie de l'usufruitier, mais celle d'un tiers ou encore un âge limite d'un tiers¹.

S'il s'agit d'un usufruit constitué au profit d'une personne morale, étant donné que la durée de cette personne peut être très longue, ce qui entraînerait à considérer que l'usufruit serait à la limite perpétuel, l'art. 619 du code civil Napoléon en a limité la durée à trente ans tandis que pour l'usufruit sur le fonds, l'art. 135 de la loi congolaise n°021 du 20 juillet 1987, a fixé le terme à vingt-cinq ans renouvelable.

C'est surtout à travers cette disposition, dit LUKOMBE NGHENDA que l'on saisit bien le caractère temporaire de l'usufruit : ce caractère est dicté non seulement par le fait que l'usufruit est accordé pour la satisfaction des besoins d'une personne déterminée, mais encore parce que l'usufruit entraîne une paralysie de la propriété et que cette paralysie ne saurait être perpétuelle, sous peine de ruiner totalement la propriété².

L'usufruit perpétuel ne l'est pas. Il pêcherait à la règle de la

restitution.

Soutient également à ce sujet Vincent KANGULUMBA MBAMBI que si l'usufruit était de caractère perpétuel, il y aurait là une atteinte à l'un des attributs du droit de propriété. Or, tout démembrement est temporaire, conséquemment l'usufruit en tant que tel l'est aussi³.

Et donc l'usufruit est un droit temporaire.

§4. Des obligations et droits des usufruitier et nu-propriétaire

Leurs droits et obligations varient selon que l'on se situe avant, pendant ou après la constitution de l'usufruit.

A. Avant la constitution de l'usufruit

1° Les obligations pesant sur l'usufruitier au moment de son

entrée en jouissance sont justifiées par le fait que l'usufruit est un droit
temporaire et que, par conséquent l'intégralité des prérogatives de la pleine
propriété sera recouvrée par le nu-propriétaire à la fin de l'usufruit. Or, ce

1 Voir art. 620 code civil Napoléon A. LUCAS, Op.cit, p. 445.

2 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit, p. 588.

3 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p. 270.

dernier a le droit d'être garanti contre toute éventualité de ne pas recouvrer tous les biens attribués à l'usufruitier et contre celle de ne pas les récupérer en bon état, la responsabilité de l'usufruitier pouvant être retenue en cas de détérioration, notamment si celle-ci est due à un abus de jouissance¹.

Pour ce faire, le code civil Napoléon a mis à la charge de l'usufruitier deux obligations pour permettre d'entrer régulièrement en jouissance :

· Faire tenir un inventaire des meubles éventuels et de l'état de l'immeuble et ce, contradictoirement et à ses frais.

· Il doit fournir sûreté pour garantir le nu-propriétaire contre l'éventualité d'une inexécution des obligations qui pèsent sur lui pendant la durée de l'usufruit et à la cessation de celui-ci. Cette sûreté peur être personnelle (physique ou morale : caution) ou réelle.

En principe, s'il n'y a pas de sûreté il n'y aurait d'usufruit .Mais la dispense est possible. Celle-ci peut être légale ou conventionnelle. Ainsi, légalement les père et mère sont réputés servir de caution pour l'usufruit de leurs enfants².

2° le nu-propriétaire n'en a presque pas sinon qu'il s'agit d'une obligation négative : il ne doit rien faire.

B. Pendant l'usufruit

1° Les obligations de l'usufruitier pendant la durée de l'usufruit

proviennent de deux idées : d'abord, la jouissance de l'usufruitier ne pouvant être absolue en raison de l'intérêt du nu-propriétaire, il convient de la limiter par certaines obligations ; ensuite, certaines charges grèvent les revenus, charges qui doivent être supportées par l'usufruitier et non le nupropriétaire.

Ainsi, pendant la jouissance, deux types d'obligations incombent à l'usufruitier :

· les obligations ancrées à son droit de jouissance ;

1 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., p.601.

2 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p. 277.

· l'obligation de supporter certaines charges dites charges usufruitières.

Les premières sont instituées comme dit ci-haut dans l'intérêt du nu-propriétaire et en cas d'inexécution de ces obligations il peut lui être dû des dommages et intérêts, la déchéance de l'usufruitier pouvant également être prononcée pour abus de jouissance.

L'usufruitier doit jouir en bon père de famille en ce sens qu'il doit se comporter dans sa jouissance en un jouisseur raisonnable, diligent et consciencieux de la bonne conservation de la chose.

LUKOMBE NGHENDA enseigne que dès lors l'usufruitier ne jouit plus en bon père de famille, il y a abus de jouissance ; d'où peut intervenir la déchéance¹.

La deuxième regorge l'ensemble des dépenses qui doivent être effectuées avec les revenus de la chose -fruits-, revenus dont l'usufruitier a le profit complet. Il s'agit essentiellement des impôts, taxes, redevances qui sont payés périodiquement sur les revenus². Sont en ligne de compte les réparations d'entretien conformément à l'art. 605 du code civil Napoléon.

Au titre des droits pendant la jouissance, l'usufruitier a droit à l'usage et à la jouissance de la chose, les fruits produits sont siens. Il a le droit d'administration sur la chose, il peut le céder aussi, il a le droit de disposition sur son droit d'usufruit et non sur la chose.

2° le nu-propriétaire a un droit réel sur la chose. Quant aux attributs de la propriété, il a exclusivement l'abusus. A ce sujet, il peut disposer juridiquement de la chose. Il a le droit à tous les produits.

A l'opposé, il ne doit pas troubler l'usufruitier dans sa jouissance. Il a la charge des grosses réparations auxquelles l'usufruitier dispose d'une action pour contraindre le nu-propriétaire à effectuer les gosses réparations devenues indispensables en cours d'usufruit et il peut recouvrer à charge du nu-propriétaire le coût de ces réparations.3

1 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., p. 603.

2 Ibidem.

3 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., pp. 277-278.

C. En fin d'usufruit

1° En ce moment-ci, l'obligation sine qua none qui incombe à

l'usufruitier est celle de restituer la chose dans son état initial ainsi que les fruits au cas où il n'y aurait plus de droit.

Si l'usufruitier a seul procédé aux grosses réparations, il a droit au remboursement des dépenses ainsi effectuées, car elles reviennent au nupropriétaire.

2° le droit le plus intuitif du nu-propriétaire est de reconstituer son droit jadis démembré. Il devient pleinement propriétaire, titulaire de droit de propriété. Il a ainsi le jus abutendi, le jus fruendi, le jus utendi.

Le nu-propriétaire doit rembourser le prix de dépenses effectuées par l'usufruitier si ce dernier a procédé aux rosses réparations.

§5. Durée du droit d'usufruit

L'usufruit est toujours temporaire. Il est limité dans le temps, au maximum viager. C'est-à-dire, en général, il dure autant que son titulaire et prend fin avec la mort de celui-ci ; et en particulier, il s'éteint soit à l'arrivée du terme soit à la consolidation,... La cession du droit d'usufruit n'a aucun effet sur sa durée.