Les difficultés rencontrées par le conservateur des titres immobiliers

B. Spécificités du certificat d'enregistrement

Le certificat conditionne l'existence des droits réels immobiliers et fonciers et devient inattaquable après l'écoulement d'un temps.

· Principe de l'inattaquabilité du certificat d'enregistrement

Bien qu'il soit souhaitable qu'à partir d'un certain moment les droits fonciers et immobiliers reposent sur une assise inébranlable, ce souci ne peut aller jusqu'à consolider le fruit des vices ou des manoeuvres frauduleuses.

Ce principe est requis uniquement en faveur d'un titre établi dans des conditions licites ou après l'écoulement d'un délai de deux ans à partir de l'enregistrement d'un titre^41(*). Ce sont les impératifs de la lutte contre les agissements délictueux dans le domaine des transactions immobilières, agissement qui mènent la base du système congolais d'enregistrement et le principe « fraus omnia corrumpit », la fraude corrompt tout, qui rendent cette solution inéluctable.

En posant un tel principe, le législateur a voulu éviter des contestations intempestives qui pouvaient entraîner de l'insécurité dans les transactions immobilières^42(*). Le principe d'inattaquabilité n'a d'effet qu'après l'écoulement du délai de deux ans. Avant l'échéance de ce délai, il est attaquable ainsi que les droits qu'il atteste^43(*). C'est ce qui ressort de la loi n°80-008 du 18 juillet 1980 qui a apporté quelques amendements aux effets attachés à ce principe.

Selon FATAKI WA LUHINDI, il ressort de la loi que le certificat d'enregistrement peut être attaqué endéans deux ans à partir de son établissement. En d'autres termes, après cette échéance, l'action en justice tendant à la rétrocession d'un bien spolié n'est pas concevable, eu égard au principe d'inattaquabilité du certificat d'enregistrement qui, par ailleurs, ne peut être constaté et, dans l'ordre de conséquence des actions dirigées contre ce titre, ne se mueront qu'en dommages-intérêts conformément à l'art.1 de la loi n°80-008 du 18 juillet 1980^44(*).

Mais est-ce à dire, demande STENMANS, qu'il soit impossible en droit congolais d'attaquer les droits réels immobiliers existants ? A cette question le Prof. LUKOMBE NGHENDA répond en ces termes : « Nous pensons répondre d'abord, qu'en présence d'un vice entachant un titre ayant servi à l'enregistrement, le droit réel enregistré est inattaquattable et qu'il ne reste à la victime que la possibilité d'exercer une action en dommages-intérêts^45(*).

Il sied alors de dire qu'après l'écoulement de deux ans, aucune action pénale n'est admise pour attaquer lesdits certificat et droits y enregistrés. L'action civile peut être admise si elle porte sur la réclamation des dommages-intérêts. La foi au certificat d'enregistrement devient absolue. Les droits qu'il constate sont immunisés.

· Le C-E atteste l'existence des droits réels

Le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par un certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat. La propriété privée des immeubles par incorpaoration qui est toujours envisagée séparément du sol, n'est légalement établie que par l'inscription, sur le certificat établissant la concession du fonds, desdits immeubles. Elle peut être établie par un certificat d'enregistrement distinct dont il est fait annotation sur le certificat établissant la concession (article 219 de la loi foncière).

D'après toute cette analyse, nous constatons que seul le conservateur des titres immobiliers a le pouvoir de signer un certificat d'enregistrement.

* ⁴¹ FATAKI WA LUHINDI, op.cit, p.45.

* ⁴² KIFWABALA TEKILAZAYA, op. cit., p441. Et KATUALA KASHALA, op.cit., p.12.

* ⁴³ BOMBAKA NKEY, op.cit., p.87.

* ⁴⁴ FATAKI WA LUHINDI, op.cit, p.19.

* ⁴⁵ Ibidem