Les difficultés rencontrées par le conservateur des titres immobiliers

SECTION II. LES DIFFICULTES TECHNIQUES ET FINANCIERES

L'Etat congolais, en créant un service public, ne sait toujours pas le doter des cartouches vitales pour son bon fonctionnement. C'est ainsi que les gestionnaires de ces services à l'exemple du conservateur, se heurtent à des difficultés soit techniques (§I) soit financières (§II).

§I. LES DIFFICULTES TECHNIQUES

Souvent ces genres de difficultés sont liés au manque d'expérience des agents de collaboration (A) et de fois à l'absence d'équipements d'infrastructure (B).

A. AGENTS DE COLLABORATION

La conservation des titres immobiliers est un service très technique qui nécessite la présence des agents bien expérimentés et des techniciens. Plus encore des chevronnés. Le CTI devient alors un coordonnateur des activités réalisées ou qu'auraient à réaliser ses collaborateurs.

Parlant du conservateur des titres immobiliers, KATEMBO MUSIMBA écrit : le conservateur est le chef de service et reçoit toutes les correspondances adressés à la division ou au bureau et les réparties au bureau selon qu'il s'agit de la matière à traiter98(*). Cela prouve que le conservateur ne s'inquiète pas ou pourrait s'inquièter moins des risques que les agents fassent mal leur travail. Il a confiance à ceux-ci parce qu'étant des techniciens et des expérimentés.

En outre, le problème surgit quand l'on est en face des agents peu expérimentés. C'est le cas que vit le conservateur de Butembo. Il fait face à certains agents non expérimentés suite d'abord à leur mode de recrutement en suite d'une erreur de fait.

a. Erreur de recrutement

L'on sait bien que le recrutement repose sur le postulat « la personne qu'il faut à la place qu'il faut ». En effet, le recrutement représente pour une entreprise, un acte stratégique fondamental si bien que l'erreur sur la personne du travailleur peut coûter cher non seulement parce que des sommes importantes sont dépensées lors de la procédure de recrutement mais surtout parce que la qualité du personnel employé est un des atouts majeurs de la réussite des entreprises (des services)99(*).

Alors, si l'on procède à un recrutement lié aux liens amicaux, familiaux, politiciens et parentaux, à quel résultat peut-on aboutir. C'est ainsi que la conservation des titres immobiliers contient certains agents non expérimentés. De tels agents conduisent le conservateur à des erreurs de fait.

b. Erreur de fait

Souvent, le conservateur est induis en erreur par des agents ou des techniciens qui ne cherchent qu'avoir un intérêt dans un dossier. Ils peuvent tromper la vigilance du conservateur pour juste servir leur propre intérêt. Cela fait état d'un manque du sérieux dans le service des agents de collaboration, notamment les agents du terrain pour dire ceux du service de division du cadastre. Un exemple illustre bien cette idée :

C'est un exemple contenu dans le rapport administratif au dossier portant certificat d'enregistrement d'une concession perpétuelle sous le Vol NBU 12 FOLIO 101^100(*).

Il s'agit d'une dispute liant deux personnes sur un fond situé à MUHANGI sous le SU 10. LUBERO. La première qui se prévaut être concessionnaire se fonde au contrat de location n°233 ex L10105 du 1 décembre 1963 au nom de TSONGO KAVUGHE tandis que le deuxième prouve la jouissance par le certificat d'enregistrement Vol.12.Folio 101 du 20 sept.2006.

· Aspect techniques de ce dossier

Le dossier sous le SU 10 LUBERO avait fait dans le temps objet d'un mesurage et bornage qu'a donné naissance au contrat de location n°233 ex L.10105. Notons que l'existence d'un immeuble en dur n'avait pas accordé à cette époque là au détenteur de ce contrat une jouissance perpétuelle faute d'une insuffisance d'une mise en valeur. En définitive la mise en valeur n'était pas suffisante pour que TSONGO KAVUGHE ait un titre définitif en son nom. Se fondant au certificat d'enregistrement Vol 12 N .Bu 11Folio 101, c'est comme si le terrain est bâti se deux immeubles en dur. Se fondant aux déclarations du détenteur de ce titre, il avoue avoir induis les services techniques du cadastre en erreur lorsqu'il propose que le géomètre puisse agrandir la mise en valeur dans le but d'avoir le titre définitif.

Comme il s'agit d'une lettre ou d'un document administratif, il a été préférable que l'on mentionne le terme « induire les services techniques du cadastre en erreur » à la place de la « corruption » et «  concussion » dans le chef de l'agent du cadastre qui s'était fait manipuler par cet homme pour juste satisfaire ses propres intérêts et sacrifier ainsi le service, en plus pour tromper la vigilance du conservateur pour qu'il accorde un certificat à ce faut propriétaire.

Ce certificat contient des mentions fausses faute d'une mise en valeur insuffisante.

· Aspect juridiques de ce dossier

Pour chercher le véritable concessionnaire sur ladite concession, il a été demande au tribunal de dire le droit en faveur de TSONGO KAVUGHE parce qu'il est écrit aux articles 94 et 147 de la loi foncière que le titulaire du droit d'option à la concession perpétuelle est tenu d'occuper effectivement le terrain loué (...) et d'en commencer la mise en valeur. Dans le cas présent, Monsieur KASEREKA MUKANYAKI détenteur du certificat d'enregistrement n'a pas respecté les dispositions de la loi en la matière ; il a trompé la vigilance des géomètres pour agrandir une mise en valeur n'existant pas.

L'alinéa 3 de l'art.94 de la loi foncière précise qu'au cas où le locataire n'occupe pas le terrain ou n'en commence la mise en valeur, il sera procédé à la résolution dudit contrat. Pour le cas de TSONGO KAVUGHE depuis 1963 il occupe le terrain mais n'a jamais renouvelé le contrat de location ci-haut identifié.

En conclusion, le conservateur, en se fondant aux dispositions de la loi, a demandé au tribunal de se saisir du dossier, d'ordonner la destruction du certificat d'enregistrement et dire le droit en faveur du véritable concessionnaire.

De fois, pour des erreurs commises par les agents de collaboration, la responsabilité du conservateur peut être écartée. C'est ce qu'affirme Ruffin LUKOO MUSUBAO en citant une jurisprudence : « l'infraction de faux en écritures qui serait commise dans un certificat d'enregistrement dressé par le conservateur des titres immobiliers n'est pas établie si les mentions de ce certificat arguées de fausses ont été puisées dans le rapport du géomètre expert immobilier qui s'est rendu sur les lieux et que la preuve de l'intention frauduleuse n'est pas rapportée, dans le chef du conservateur des titres immobiliers »^101(*).

L'on peut tenter alors de dire que la plupart des infractions courantes en matière foncière en ville de Butembo est l'oeuvre des agents de collaboration du conservateur. Cela est affirmé par SAFI BINTI SHABANI, dans « De l'occupation illégale des terres en droit congolais », lorsqu'il écrit : « les infractions en matières foncières sont semble-t-il dues aux agents fonciers, plus encore aux collaborateurs du conservateur et de fois à lui même^102(*) ». A BOMBAKA NKEY d'ajouter : « Les troubles fonciers et les empiétements marginaux à la base des conflits perpétuels en RDC sont dus à l'inexpérience des agents fonciers^103(*).

FATAKI WA LUHINDI écrit : « D'après les informations que nous avons recueillis et notre propre constatation dans le domaine judiciaire, les cours et tribunaux congolais sont dans la plupart des cas saisis pour se prononcer sur les conflits fonciers. Tantôt, il est demandé aux juridictions congolaises d'annuler les titres et actes de propriété tantôt, il est leur est demandé de se prononcer sur le caractère faux de ces documents.

Les raisons de la propagation de ce type de conflit sont multiples. A ce sujet, nous pouvons relever l'absence de qualification dans le chef des responsables chargés de la supervision des services foncier et immobiliers, l'impunité des agents, l'absence de motivation, l'ignorance de la loi, la fraude et la magouille constatées lors de l'établissement du C.E. Toutes ces raisons amènent les agents des services fonciers et immobiliers à s'adonner à la tricherie préjudiciant ainsi certaines personnes qui se trouvent du jour au lendemain et, ce, injustement, sans parcelle au profit d'un faussaire qui, lui, grâce à la complicité de certains agents des services fonciers et immobiliers, se trouvent propriétaire d'un immeuble obtenu à la suite de l'établissement d'un certificat d'enregistrement sur base de faux documents.

Le principe « fraus omnia corrumpit », la fraude corrompt tout, combat toute forme de tricherie, fraude en ne reconnaissant aucune valeur à tout document obtenu à la suite de la tricherie étant étendu que la fraude est une volonté malicieuse, déloyauté dans le but de nuire ou de réaliser un gain.

Abondant dans le même sens, le tribunal de paix de Kinshasa/Pont Kasa-Vubu s'était prononcé en ces termes : « ... que le tribunal considère aussi comme faux certificat d'enregistrement Vol A 321 folio 31 du contrat de la concession perpétuelle n°12.339 du 16 sept.1991, délivré à la prévenue NT.FA sur la parcelle querellé car, il est établi sur base de faux renseignements contenus dans les actes de vente du 10 et du 27 novembre 1990... ». Le tribunal poursuit en décidant : «  ... qu'il ordonne... la destruction du certificat d'enregistrement Vol 321 folio 31 et celui du contrat de concession perpétuelle ...»^104(*).

Cela prouve combien de fois le conservateur est victime des actes de ses collaborateurs. Un autre exemple nous a été donné en vrac suite à sa lourdeur. C'est un litige qui porte toujours sur une erreur technique liée aux agents de collaboration. En fait un agent a induit le conservateur en erreur en soumettant un dossier d'un fond déjà enregistré au nom d'une personne x pour encore un réenregistrement au nom d'une autre personne y. Ignorant l'enregistrement déjà fait avant, le conservateur a encore signé et remis un certificat d'enregistrement à cette deuxième personne. D'où une superposition des titres sur un même fond. Ce dossier a failli coûter la vie au conservateur, d'ailleurs il a passé plus de 7 (sept) jours en prison, suite à une erreur d'un agent de collaboration.

Un autre exemple illustre la pluralité des certificats d'enregistrement sur un fond due aux erreurs des agents des services de collaborations du conservateur. C'est un dossier devant le tribunal de grande instance de la GOMBE, à KINSHASA, enregistre sous RC 64920.

1. Les faits

A la suite du contrat de vente passé entre sieur MUL et sieur MUY, celui-là est devenu propriétaire d'un terrain couvert par le certificat d'enregistrement dressé le 25 Août 1977 après mise en valeur.

Le défendeur FUN a prétendu avoir acquis la même parcelle du même vendeur MUY et qu'un certificat d'enregistrement lui a été délivré le 25 Mai 1995. Fort de ce document, il procédera à la vente de cette parcelle au général EL. Pour faire échec à cette vente, le vendeur sollicitera du tribunal l'annulation du certificat établi en faveur du défendeur.

2. Extrait des la décision du tribunal

« De l'analyse des pièces qui reposent au dossier, il se dégage que le demandeur dispose d'un livret de logeur et d'un certificat d'enregistrement lui délivré respectivement le 25 juin 1973 et le 25 Août 1977.

L'art.227 de la loi foncière prévoit que le certificat fait pleine foi de la concession, des charges réelles et éventuellement des droits de propriété qui y sont spécifiés ».

«  Le certificat d'enregistrement du demandeur MUL n'ayant pas été annulé, le conservateur n'avait pas le droit d'en délivrer un autre au défendeur FUN, le titre délivré à ce dernier n'a aucune valeur et partant la vente opérée sur base de ce titre est sans effet, car faite par une personne sans qualité ».

3. Notre appréciation

En droit congolais, la propriété immobilière est reconnue, en principe, au seul détenteur du certificat d'enregistrement obtenu régulièrement, ce titre fait foi de la concession, des charges réelles et des droits de propriété qu'il constate.

Il se fait que nous sommes en présence de deux certificats d'enregistrement, l'un délivré au demandeur depuis le 25 Août 1977 et l'autre délivré au défendeur en date du 25 mars 1995, lequel de deux titres doit-il prévaloir ? Pour le tribunal de grande instance de la Gombe, c'est le premier titre qui doit être privilégié du fait qu'il n'a jamais été annulé.

Nous pensons également qu'une telle motivation est fondée. En effet, le second certificat ne devrait être délivré qu'après annulation du premier. Nous pouvons lire à cet effet l'art.235 de la loi foncière qui dispose : « Sauf les cas où la mutation est ordonnée par justice et ceux prévus par des lois particulières, nulle mutation ne peut être opérée qu'après remise au conservateur du certificat à remplacer.

«  Dans tous les cas de mutation, l'ancien certificat inscrit au livre d'enregistrement est frappé d'un timbre d'annulation, indiquant dans la forme établie par l'art.226, les motifs de l'annulation ainsi que la date et le numéro du nouveau certificat »^105(*).

Il n'set pas aussi vrai de chaque fois lier des erreurs aux agents de collaboration tout en sachant que le manque d'équipements et d'infrastructures peut constituer aussi une si importante difficulté à ne pas négliger.

* ⁹⁸KATEMBO MUSIMBA, Rapport de stage effectué de stage à la conservation, op.cit., p.4.

* ⁹⁹ MUKULU VAWITE , op.cit., p.12.

* ¹⁰⁰ C'est le seul document sur lequel nous avons eu l'autorisation de tout recopié à la lettre en indiquant même les noms des parties sans pour autant nous inquiéter.

* ¹⁰¹ Ruffin LUKOO MUSUBAO, la jurisprudence congolaise en droit pénal congolais, Vol I, on s'en sortira, KIn, 2006, p.152.

* ¹⁰² SAFI BINTI SHABANI, cité par KASEREKA LWANGA, les infractions courantes en matière foncière : en ville de Butembo : cas de déplacement de bornes, TFC, 2006-2007, p02.

* ¹⁰³ BOMBAKA NKEY, op.cit., p.29.

* ¹⁰⁴ FATAKI WA LUHINDI, Les limites du principe d'innattaquabilité du C-E, op.cit., pp.95 et 96.

* ¹⁰⁵ FATAKI WA LUHINDI, op.cit., pp.65-66.