Analyse critique de la loi organique no08/2005 du 14 juillet 2005 potant régime foncier au Rwanda

§2 : Mode d'acquisition des terres à titre de propriété

L'acquisition de la propriété foncière résulte soit de la possession, soit de l'accession et de la convention. Toutefois, il ne suffit pas d'acquérir une tenure foncière par l'une de ces modalités pour avoir un titre de propriété car celui-ci exige l'accomplissement de certaines formalités. « C'est dans ce sens que les terres acquises en vertu d'un titre non coutumier sont soumises à la formalité de l'enregistrement. La propriété non coutumière de droits réels ne peut être légalement établie que par un certificat d'enregistrement, le transfert de ces droits soit entre vifs, soit à cause de mort ne peut s'opérer que sous la forme authentique et à la suite d'un nouveau certificat d'enregistrement délivré par le conservateur des titres fonciers^33(*).

A. Acquisition de la propriété foncière par convention

L'acquisition de la propriété peut être la conséquence de divers contrats translatifs de propriété tels que la vente, l'échange, la donation, etc... Sans vouloir trop entrer dans les détails, nous traiterons de l'un ou l'autre de ces contrats translatifs de propriété foncière. L'on peut même considérer que l'expression vaut exclusion de l'acquisition par la voie éventuelle d'un acte collectif, par exemple par l'effet d'une délibération d'assemblée générale d'actionnaires décidant une distribution de dividendes^34(*).

Il convient de préciser que les détenteurs des terres non appropriées selon les règles du droit écrit, des droits privatifs, soit en vertu de la coutume soit en vertu d'une autorisation accordée par les autorités compétentes, peuvent dans la suite les transférer par contrat. C'est ce qui ressort de l'interprétation des articles 10 et 11 du décret du 11 juillet 1960 portant régime foncier.^35(*) Toutefois, la transmission qui en résulte se limite aux seuls droits du cédant et n'implique pas nécessairement transfert de pleine propriété selon le principe « nemo transfere potest plus juris quam ipse habet » (personne ne peut transférer plus de droit qu'il n'en a).

L'acquisition de la propriété foncière n'exige pas inévitablement la conclusion d'un contrat ; le seul fait de la possession pouvant également donner lieu à l'acquisition des droits fonciers.

B. Acquisition de droits fonciers par possession

Le seul fait de la possession peut donner lieu à l'acquisition de la propriété foncière ; soit que les droits détenus ont été acquis par occupation, soit qu'ils l'ont été par prescription acquisitive ou usucapion. Il faut préciser que ces modes d'acquisition de la propriété foncière ne valent qu'en droit coutumier.^36(*)

1. L'occupation

Elle se définit comme une mode d'acquisition de la propriété d'une chose sans maître par prise de possession maintenue. A l'heure actuelle, il parait difficile de concevoir pareille appropriation si ce n'est pour les épaves, les trésors découverts, les objets abandonnés ou les produits de la chasse et de la pêche^37(*).

Relativement au sujet qui nous occupe, les droits fonciers peuvent voir le jour du seul fait de leur exercice sur des biens sans maître. Depuis des dizaines d'années, les juridictions de notre pays ont reconnu à certains individus les droits fonciers sur des terrains sans maître (res nullius) ou sur ceux qui avaient été abandonnée (res derelictae).^38(*)

Les décisions respectives qui ont été prises par les juridictions de Shangugu et d'Astrida illustrent bien ces cas :

« L'autorité indigène qui vient d'être investie n'a droit qu'aux propriétés en déshérence, aux terres vacantes ou de prélèvement »^39(*).

« Le fait pour une personne de quitter ses champs pour aller s'établir en dehors de sa circonscription, sans les laisser à un héritier, les sous-chefs de chefferie est autorisé de disposer de cette propriété ».

En cas de contestation le demandeur traduit en justice l'autorité compétente qui en a fait don de la propriété et non celui qui en tient la possession^40(*). Comme c'est repris dans la note relative à ce dernier cas d'espèce, le nommé NTURO avait quitté sa propriété pour aller s'établir en dehors de la circonscription à laquelle il appartenait précédemment ; de ce fait le chef restait seul propriétaire des champs appartenant jusqu'alors à NTURO. Dès lors le champ devint la propriété de KADILI. NTURO ne pouvait pas assigner devant le tribunal, le dernier occupant de ses champs (KADILI), mais bien le chef qui les a donnés à ce dernier.^41(*)

2. Prescription acquisitive ou usucapion

La prescription acquisitive, traditionnellement appelée « usucapion » (usu capere, est un moyen d'acquérir un droit réel par une possession dans des conditions établies par la loi^42(*).

Dans le droit occidental qui a inspiré le notre, en l'occurrence le droit belge et le droit français on distingue deux espèces d'usucapion : à savoir l'usucapion ordinaire et l'usucapion abrégée ; La première étant conditionnée par une concession de 30 ans, sans juste titre ni bonne foi et la seconde étant subordonnée à une possession de 10 à 20 ans, avec juste titre et bonne foi. Cet élément de temps nous est apporté par la définition ci-après : « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un droit réel principal- propriété, usufruit, servitude par l'exercice de ce droit prolongé pendant un certain temps, lequel est en principe de trente ans, mais est parfois plus court^43(*).

Nous signalerons que la détention de droits fonciers prolongée pendant un certain temps peut servir de fondement à la justification de la détention actuelle des droits d'usage et de disposition. Nous croyons qu'il est temps de reconnaître le droit de propriété à ces occupants coutumiers que la législation de droit écrit continue de ranger dans la catégorie des détenteurs précaires des terres qu'ils occupent.^44(*)

3. L'accession

L'article 712 du code civil français stipule que la propriété s'acquiert aussi par l'accession ou incorporation et par prescription^45(*). Dans cette mesure, il est normal que certains lopins de terre puissent s'acquérir par droit d'accession dans les limites fixées par l'article 546 qui stipule que la propriété d'une chose immobilière donne droit sur tout ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Cet article est l'équivalent de l'article 22 du code civil livre II du Rwanda.^46(*)

L'accession artificielle résultant du travail de l'homme, et consistant soit dans une construction, soit dans une plantation, notre travail ne porte que sur l'accession naturelle d'un immeuble à un autre. Telle qu'elle est envisagée par le code civil, elle est dans diverses circonstances l'effet du mouvement des eaux. A ce propos, on distingue, l'alluvion et le relais, la formation d'une île et le changement de lit^47(*).

L'accession comme mode d'acquisition des droits fonciers est fréquente dans les bas-fonds et notamment en cas de changement de lit d'un cours d'eau sépare deux riverains.

Dans pareil cas, le propriétaire du principal acquiert la propriété de l'accessoire c'est dans cette vision que les articles 26 et 27 du code civil rwandais L II réservent la propriété du fonds au propriétaire riverain dans le cas respectifs :

Quand l'atterrissement ou relais se forme à la rive d'un cours d'eau non navigable ni flottable.

Et en second lieu quand l'île ou îlot se forme non par allusion, desséchement ou exhaussement du lit, mais par un nouveau bras qui traverse et entoure le fonds de ce propriétaire riverain. ^48(*)

C. Acquisition de la propriété foncière par succession

De tout temps, la vacance de l'hérédité a été ignorée dans la transmission successorale au Rwanda. La saisine donne lieu au transfert de tous les biens appartenant au défunt, des legs aussi bien que des biens dévolus à ses héritiers. La saisine comprend également tous droits du défunt, tant réels que personne. Sous le régime féodal, la saisine emportait tous les biens de sujétion ou de vassalité.

La coutume fait renter dans la saisine les effets de la plupart des conventions contrats relatifs aux vaches, et aux champs, tels que le contrat liant les propriétaires fonciers aux locateurs^49(*).

La matière des successions qui n'était à l'époque réglé par le droit écrit rwandais, celui-ci a apporté bon nombre de modification en la matière. C'est ainsi qu'au regard de la coutume, le partage entre tous les enfants issus d'union polygamique des champs du decujus se fait sans distinction alors que l'article 25 de la constitution de la république rwandaise du 20 décembre 1978 reconnaît le seul mariage monogamique. C'est-à-dire que dans l'esprit actuel des textes de lois, seuls les enfants issus de l'union légitime acquièrent des droits civils plus étendus.^50(*)

En concluant ce chapitre,

nous avons vu que la manque d'équivalence entre les droits coutumiers et tous les autres droits réels fait d'eux des droits particuliers qui ne cessent de provoquer des contradictions dans la législation foncière au Rwanda, et par ceci, est adoptée une loi organique n^o08/2005 portant régime foncier au Rwanda pour palier au lacunes que présentaient les textes précédent, par contre, ce dernière aussi présente des contradictions et ambiguïtés qui vont faire l'objet des analyses du deuxième chapitre.

* ³³ In Rapport soumis par le Gouvernement Belge à l'Assemblée Générale des Nations Unies au sujet de l'Administration du Rwanda Urundi pendant l'année 1955, op.cit, 114.

* ³⁴ A, WEILL et al; op.cit. p.332.

* ³⁵ articles 10 et 11 du décret du 11 juillet 1960 portant régime foncier

* ³⁶ R, DEKKERS., précis de droit civil belge, Introduction- les personnes, les biens- la transcription- la prescription, tome I^er, Bruxelles, Etablissements E.Bruylant, 1954, p. 893.

* ³⁷ J, BROMBERGER., Petit dictionnaire juridique: Nul n'est censé ignorer la loi, Paris, librairies techniques, 3^ème édition, 1977. p314.

* ³⁸ibidem

* ³⁹ In B.R.U, n^o 10-1952 - p546, cite par SONIER Jean, Répertoire Général de la Jurisprudence et de la doctrine coutumières du Congo et du R-U jusqu'au 31 Dec 1953, Bruxelles, Fernand Larcier, 1957, n^o 50, p593.

* ⁴⁰ In Bulletin des juridictions indigènes et du droit coutumier congolais, n^o 9- 1948, p266.

* ⁴¹ A, SEBATWARE , op. Cit, p52

* ⁴² R, DEKKERS , précis de droit civil belge, tome I^er, Bruxelles,.Bruylant, 1954, p. 893.

* ⁴³ A.,WELL et alii; op.cit, n^o 442, p385.

* ⁴⁴Ibidem

* ⁴⁵ Art 712 code civil, 86^ème édition, Dalloz, Paris, 1986-1987, p467.

* ⁴⁶Idem, art. 714

* ⁴⁷ A., WEILL et al, op. Cit. P212 et 213.

* ⁴⁸M., IMBLEAU, op. Cit. p.145

* ⁴⁹ J., SEYANGA, Le régime successoral dans la République rwandaise, en R.J.P.I.C, 1972, n^o 4, p791.

* ⁵⁰M, IMBLEAU., op.cit, p.33