Memoire Online - la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun: une analyse du décret numéro 2005/481 du 16 décembre 2005

- mes encadreurs, Dr. Jules GOUDEM et Pr. Victor Emmanuel BOKALLI, pour toute leur patience, leur persévérance, leur engagement et leur dévouement à me soutenir tout au long de la recherche et de la rédaction de ce mémoire ;

- mes parents M. et Mme TAGUIETEU (Pierre) à Baham pour le soutien tous azimuts qu'ils m'ont apporté jusqu'ici;

- aux membres de ma famille d'accueil à Yaoundé, et plus particulièrement Reine, pour tout l'encadrement qu'ils ont porté à mon égard ;

- MM. MAFFOUO Guillaume et G. LAMENE Berthelot pour tous leurs conseils ;

- M. Emmanuel MABOU dit DEFFO NOUNAMEU et Madame, qui n'ont reculé devant aucun obstacle pour m'apporter tout leur concours ;

- mes frères et soeurs Hervé, Ariane, Mélanie, Emmanuelle, Julienne et Pierre Augustin TAGUIETEU;

- les autorités rencontrées sur le terrain dans le cadre de la collecte des informations et tous ceux qui, de près ou de loin m'ont assisté et soutenu d'une façon ou d'une autre, et dont je n'ai pas évoqué le nom.

DDDAF : Délégation Départementale des Domaines et des Affaires Foncières

GTZ : Gesellschaft fûr Technicité Zusammenarbeit (Coopération technique allemande)

INTRODUCTION GENERALE .......................................................................1

FONCIERE DES USAGERS..................................................................................................9

D'OBTENTION DU TITRE FONCIER ..............................................................11

Section 1 - La redéfinition des étapes de la procédure d'immatriculation au profit

des instances provinciales .................................................................11

Section 2 - Les effets de la « provincialisation » de la procédure d'immatriculation ......19

DE L'IMMATRICULATION DU JUSTICIABLE...................................................29

Section 1 - La provincialisation du règlement des litiges survenus pendant la

procédure d'immatriculation............................................................29

Section 2 - La provincialisation du règlement des litiges survenus après la

procédure l'immatriculation..............................................................38

TITRE SECOND : LA DECONCENTRATION DE LA GESTION FONCIERE, UN RAPPROCHEMENT INACHEVE DE L'ADMINISTRATION FONCIERE DES USAGERS................................................................................................. 45

PROBLEMES DU MECANISME DE LA GESTION FONCIERE ............................... 47

Section 1 - Les problèmes inhérents à l'Administration foncière ............................ 47

Section 2 - Les problèmes extérieurs à l'administration foncière ............................. 57

CHAPITRE 2 : UN RAPPROCHEMENT INACHEVE AU REGARD DE SON INSUFFISANTE EXTENSION ...................................................................... 65

Section 1 - La nécessité de renforcer la déconcentration : de la provincialisation

à la départementalisation de la gestion foncière .................................... 66

Section 2 - L'importance de s'arrimer à la donne internationale : l'exigence

d'envisager la décentralisation de la gestion foncière............................ 70

CONCLUSION GENERALE.........................................................................81

RESUME

Depuis le 16 décembre 2005, le Cameroun a enfin pris l'initiative de faciliter la procédure d'obtention du titre foncier. En effet, à cette date a été pris un décret : celui n^o 2005/481 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n^o76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier. Ce texte présente entre autres innovations la déconcentration de la gestion foncière. Théoriquement peut-être, l'usager n'a désormais plus à suivre, pendant de longues années, une procédure d'obtention du titre foncier, car celle-ci a été facilitée et les délais écourtés. On passe ainsi de la centralisation à la déconcentration de la gestion foncière, puisque la procédure, sans incident majeur, se limite au niveau provincial.

Deux ans après, l'on essaye de faire un bilan de l'application du décret et il apparaît que le rapprochement de l'administration foncière des usagers introduit par ce décret est insuffisant ou mieux inachevé, car, d'une part, l'on a relevé que des obstacles multiformes, plus ou moins prévisibles lors de la prise du décret, empêchent son application efficiente. Parmi ceux-ci, les uns sont inhérents à l'administration foncière et les autres extérieurs à celle-ci. D'autre part, l'insuffisance du rapprochement vient du fait qu'il n'a pas été assez étendu. Dans la perspective des stratégies de son extension, deux possibilités peuvent être envisagées : l'on peut choisir d'appliquer la départementalisation ou la décentralisation de la gestion foncière.

La départementalisation consiste à mettre sur pied une gestion foncière organisée à telle enseigne que toute la procédure se limite au niveau du département. Il s'agit donc d'une amplification de la provincialisation.

Quant à la décentralisation, elle renvoie à l'institutionnalisation d'une gestion foncière reposant sur des bases démocratiques et animée par une volonté d'associer les populations au processus décisionnel. En matière de gestion des ressources naturelles, cette approche est propice au développement concret du monde rural et à l'émergence d'une société démocratique et paisible. Il s'agit donc de la promotion d'une gestion participative du foncier, encore que c'est celle patrimoniale qui est aujourd'hui conseillée.

ABSTRACT

Since December 16th 2005, Cameroon finally took the initiative to facilitate the procedure to obtain a land certificate. On the same day, a decree was signed on this effect. As innovations, this text introduces the «déconcentration» of land management. In theory, the users won't need to follow up a procedure to obtain a land certificate during years because it is now facilitated and the delays reduced. We therefore assist to the surrender of the centralisation for the «déconcentration» of land management because the procedure is shorted, without any major incidence, to a provincial level.

Two years later, we try to make up the schedule of this decree's application. Then, we realise that the proximity between land tenure administration and the users is insufficient for two main reasons. On the one hand, we noticed that many difficulties do not favour good application of the decree. Certain of them are the fact of the land tenure administration and the others are outside of it. On the other, the insufficiency comes from the fact that the proximity between the administration and the users is not extended enough. For these reasons, it seems better to undertake strategies in order to ameliorate the land management in Cameroon. In this perspective, we propose two possibilities: the «divisionalisation» and decentralisation of land management.

«Divisionalisation» consists in putting in place a land management organised in such a way that the procedure is limited to a divisional level. It amplifies of the «provincialisation». Of land management

Concerning the decentralisation, it is based on the institutionalisation of a land management also based on democratic principles and guided by the will of associating the populations in the decision making process. In this case, land is managed in a participative way, even if it is today advised to envisage the patrimonial one. This strategy can be the beginning of a concrete development of the rural area and the emergence of a democratic and peaceful society.

INTRODUCTION GENERALE

La question de gestion foncière au Cameroun, comme partout en Afrique noire est un vieux problème. Il s'agit d'une préoccupation qui existe depuis la période précoloniale et qui a évolué considérablement au gré des bouleversements juridico-politiques qu'a connus le pays. C'est ainsi qu'avant, pendant et après la colonisation, la terre n'a pas toujours été gérée de la même façon dans ce pays, et dans tous les autres Etats du continent.

Avant l'arrivée des colons, il existait un communautarisme dans l'utilisation de la terre^1(*). Les hommes s'attachaient fortement à celle-ci, dans la mesure où ils la considéraient comme la mamelle nourricière de la communauté, c'est-à-dire la génératrice de tous les moyens de subsistance. Ceci faisait d'elle un bien inaliénable^2(*) et même sacré^3(*). Elle se transmettait de génération en génération et il était alors logiquement impossible de parler de propriété individuelle puis qu'elle n'appartenait privativement à personne^4(*).

C'est en effet avec la présence coloniale que la propriété individuelle vit le jour^5(*) au Cameroun. La colonisation commença le 12 juillet 1884 avec la signature du Traité Germano-Douala. Dès leur arrivée en terre camerounaise, les Allemands remirent en cause le système de gestion de terre^6(*) existant. Le 19 juin 1896, ils prirent un décret impérial portant organisation foncière. Mais, la présence allemande ne dura pas très longtemps car, le 28 juin 1919, date de signature du traité de Versailles, le Cameroun fût partagé officiellement entre la France et l'Angleterre. Français et Anglais eurent des conceptions différentes concernant la gestion de la terre.

Dans la partie francophone^7(*) et ce, jusqu'à la veille de l'indépendance, il exista trois régimes fonciers : le régime de la transcription, le régime de la constatation des droits fonciers coutumiers et le régime de l'immatriculation.

Avec le premier, c'est-à-dire le régime de la transcription, la publication des droits fonciers était régie par la loi du 21 juillet 1921. Il suffisait d'inscrire sur un registre spécial^8(*), chaque immeuble qu'on possédait. Le conservateur foncier affectait à cet immeuble un compte sur lequel étaient inscrits chronologiquement les droits réels grevant ledit immeuble. Il s'agissait du régime de la publicité réelle^9(*) et ce régime n'intéressait que les français expatriés et assimilés^10(*).

Quant au régime de la constatation des droits fonciers coutumiers des indigènes, c'est le décret du 21 juillet 1932^11(*) qui l'a créé. Avec ce texte, il était question pour l'indigène, de faire constater par les autorités administratives ses droits sur la terre, c'est-à-dire de prouver qu'il occupait ou exploitait effectivement celle-ci. A l'issue de cette preuve, il bénéficiait de la délivrance d'un titre appelé livret foncier^12(*). Mais ce livret était inférieur au titre foncier qui constitue le couronnement de la procédure d'immatriculation.

Cette procédure d'immatriculation était prévue par un autre décret du 21 juillet 1932^13(*). Ce régime était la suite logique du précédent. En effet, le droit de l'indigène constaté dans un livret foncier pouvait être transformé en droit de propriété effective grâce à la procédure d'immatriculation par laquelle, un titre foncier était délivré au requérant^14(*).

Le système colonial français, dans l'ensemble, n'a pas beaucoup intéressé les Camerounais dans la mesure où les décisions prises par les colons ne visaient pas toujours l'épanouissement des populations^15(*), ce qui a provoqué d'énormes difficultés dans les relations entre l'Administration et les administrés^16(*). A la suite de ces difficultés, le décret-loi n^o 63/2 du 09 janvier 1963 a été pris^17(*). Cet important texte créa le patrimoine collectif national^18(*) géré par l'Etat. L'accent était désormais mis sur la mise en valeur de la terre comme condition de délivrance du titre foncier. Avec ce décret et une loi de 1966, le régime foncier camerounais s'épanouissait et le 06 juillet 1974, intervint l'actuelle réforme foncière.

Au Cameroun britannique, la tâche n'était pas plus facile qu'au Cameroun français. Entre 1919 et 1927, les parties nord et sud du Cameroun sous administration britannique étaient régies par des législations différentes issues du Nigeria. En 1921, l'administration coloniale s'est rendue compte de la difficulté de faire appliquer des textes aussi différents en matière foncière au Cameroun britannique. C'est ainsi qu'a été signée la Land and Native Rights Ordinnance qui s'y appliquait. Le but de ce texte était de permettre à tout le monde l'utilisation et l'occupation des terres, c'est-à-dire de bénéficier des droits de jouir (fructus) et d'occuper (usus). L'ensemble de ces deux droits formait le Right of occupancy. Il en existait deux types suivant qu'on était allogène ou autochtone : le Statutory Right of occupancy et le Customary Right of occupancy. Plus tard, la Land and Native Right Ordinnance a été assortie d'un article disposant qu' « à tout moment, le Gouverneur pouvait retirer le Customary Right of occupancy ». Cette disposition, parce qu'elle était source d'insécurité, provoqua des révoltes. La gravité des violences amena le Gouverneur à comprendre qu'elles étaient dues à la volonté d'accéder à la pleine propriété. Ceci l'a poussé à essayer de mettre en oeuvre une réforme garantissant l'accès à la pleine propriété au Cameroun britannique.

C'est à la suite de ces revendications et de la réunification du Cameroun, qu'est intervenue en 1974 la grande réforme foncière^19(*). A partir de cette date, sur l'ensemble du territoire national camerounais, il n'y avait plus qu'un seul régime : le régime de l'immatriculation donnant accès à la propriété foncière. Après la colonisation^20(*), l'étape la plus décisive dans la construction du droit foncier camerounais est à situer à 1974^21(*). En effet, cette année là, trois importantes ordonnances^22(*) virent le jour, suivies environ deux ans plus tard, de leurs décrets d'application^23(*). Jusqu'à l'heure actuelle, ces textes constituent l'ossature du régime juridique applicable en matière foncière au Cameroun. Plus de trois décennies après la mise en oeuvre de cette réforme^24(*), d'énormes problèmes continuent de se poser^25(*).

En effet, face à cette situation, la question se pose de savoir quelles sont les causes ou les origines de ces difficultés. S'agit-il d'un problème de compréhension ou d'acceptation des textes ? Serait-ce l'Administration qui ne se dévoue pas assez dans le déroulement du service qu'elle doit rendre aux usagers ?

Quoi qu'il en soit, des inconvénients ou des manquements graves ont été observés, mais les décideurs sont restés silencieux. Leur silence face aux difficultés des citoyens^26(*) aurait à coup sûr contribué à aggraver la situation. Ce silence est-il dû à la corruption ou à la négligence des agents de l'administration foncière ? En effet, comment admettre par exemple la délivrance de titres fonciers sur des terrains non bornés^27(*) ?

De ce qui précède, il ressort que la réforme foncière de 1974 n'a pas entièrement satisfait les Camerounais^28(*). Fort heureusement, le Gouvernement a fini par prendre conscience de l'importance du malaise. C'est ainsi que par décret n^o 2004/320 du 08 décembre 2004 portant organisation du Gouvernement, le ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat a changé de dénomination et est devenu ministère des Domaines et Affaires foncières. Un an plus tard, les décrets n^o 2005/178 du 21 mai 2005 et n^o 2005/481 du 16 décembre 2005 ont été pris^29(*). Le premier organise le ministère des Domaines et Affaires foncières, tandis que le second modifie et complète le décret n^o 76/165 fixant la procédure d'obtention du titre foncier au Cameroun. Ce décret n^o 2005/481 introduit un certain nombre d'innovations. L'une des plus importantes est la déconcentration de la gestion foncière, objet de notre étude formulée comme suit : « La déconcentration de la gestion foncière : une analyse du décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005 ». Dès l'abord de ce sujet, il convient de définir les notions de « déconcentration » et de « gestion foncière » qui constituent ses concepts clés.

D'après le Lexique des termes juridiques, la déconcentration est définie par référence à la centralisation. Elle est un « système d'administration reposant sur l'attribution des pouvoirs de décision à des autorités soumises, médiatement ou immédiatement, au pouvoir hiérarchique du Gouvernement (...) et consistant à confier les pouvoirs de décision à celles de ces autorités qui sont en fonction dans différentes circonscriptions administratives. »^30(*) Plus concrètement, il y a déconcentration lorsqu' au sein d'une même et unique personne morale de droit public (Etat, commune, région...), le pouvoir de décision détenu par les autorités les plus élevées est confié à des autorités moins élevées dans la hiérarchie interne de cette personne publique. Elle consiste à augmenter les pouvoirs ou les attributions des représentants locaux du pouvoir central. Ainsi, créer des conservations de la propriété foncière dans chaque département et leur donner la compétence de signer et délivrer les duplicata de titre foncier^31(*), c'est faire de la déconcentration en matière foncière. En général, dans la déconcentration, la décision est toujours prise au nom de l'Etat et par l'un de ses agents. Elle ne crée pas d'agents administratifs autonomes mais, elle déplace seulement le siège du pouvoir de décision du niveau central au plan local.

Il existe deux formes de déconcentration administrative^32(*) : la déconcentration territoriale^33(*) et la déconcentration technique ou par service. C'est cette dernière forme qui nous intéresse. Elle correspond à ce qu'on appelle les services extérieurs des ministères dont la formule la plus répandue est la délégation provinciale ou départementale.

En ce qui concerne « la gestion foncière », elle est un groupe de mots qui peut être mieux cerné après l'explication de chacun d'eux. En effet, « le Foncier (...) n'est pas le qualificatif qui légitime la diversité des accès au sujet, mais le substantif juridique signifiant l'ensemble des concepts et des règles applicables à la terre, à son usage mais aussi aux produits qui y sont normalement rattachés, par exemple les immeubles bâtis, les cultures, le pâturage. »^34(*) Ici, l'auteur envisage le mot « foncier » en tant que substantif alors que le terme doit également être entendu comme adjectif qualificatif. Dans ce sens, on parle par exemple de régime foncier ou de droit foncier. S'agissant du droit foncier, il est l'ensemble des règles qui gouvernent, d'une part, l'attribution et le contrôle des terres et d'autre part la publicité foncière. Quant au mot « gestion », il est plus économique que juridique. Dans une perspective juridique, on le concevra ici comme étant une administration, c'est-à-dire l'action de diriger des affaires foncières.

En fin de compte, la gestion foncière renvoie à l'administration ou à la direction de la procédure aboutissant à l'attribution des terres d'une part, et le fonctionnement de la publicité foncière, d'autre part. Ainsi abordée, il convient de soutenir avec M. OUEDRAOGO que « la gestion foncière est généralement perçue comme un ensemble d'opérations visant à assurer la mise à la disposition des terres (...) aux particuliers ; il s'agit également d'assurer la délivrance des titres réguliers représentant ces droits et à organiser l'ensemble des mécanismes de nature à permettre leur circulation en sécurité.

De ce dernier point de vue, les activités de publicité foncière apparaissent comme un élément important de la gestion foncière »^35(*). Comme déjà mentionné plus haut, le décret de 2005 est venu améliorer la législation antérieure en apportant un nombre non négligeable d'innovations comme par exemple la déconcentration de la gestion foncière^36(*) dont les aspects seront examinés subséquemment. En effet, si jusqu'au 16 décembre 2005 la procédure d'immatriculation était encore centralisée, il convient de se questionner relativement aux particularités que présente cette réforme, surtout en ce qui concerne le rapprochement de l'administration foncière des usagers^37(*).

A la lecture des dispositions de ce décret, un certain nombre de questions surgissent à l'esprit : comment ce texte a-t-il été accueilli par les usagers du service public des Domaines et des Affaires foncières ? Quels changements ou innovations apporte-t-il dans le déroulement du travail de l'administration foncière ? La pratique sur le terrain est-elle conforme aux dispositions du décret ? Autrement dit, des mesures suffisantes sont-elles prises par les autorités compétentes afin de garantir une mise en oeuvre normale des dispositions nouvelles du texte ? L'Etat dispose t-il de moyens suffisants pour assurer le bon fonctionnement de cette administration ? Les usagers obtiennent-ils leur titre foncier dans le « délai raisonnable^38(*) » prévu par ce texte ? Ce dernier permet-il de résoudre définitivement tous les problèmes qui jadis se posaient dans ce domaine^39(*) ? Prend t-il en compte les réalités des populations locales du pays ?

Telles sont les questions qui ressortent de prime abord du décret de 2005, qui a opéré la déconcentration de la gestion foncière au Cameroun. De la confrontation de telles innombrables interrogations à l'objet du décret, se dégage le problème de la pertinence de l'esprit du rapprochement de la gestion foncière des usagers de l'administration qui sous-tend ledit décret.

Deux techniques, la dogmatique et la casuistique doublées d'enquêtes informelles sur le terrain permettent de se rendre compte, d'une part, que la déconcentration de la gestion foncière opérée par ce décret n'est pas seulement sous-tendue par l'esprit du rapprochement de la gestion foncière des usagers, mais qu'elle est elle-même ce rapprochement et que, d'autre part, ledit rapprochement est inachevé. D'où les articulations suivantes du mémoire :

- Titre premier : La déconcentration de la gestion foncière, une technique de rapprochement de l'administration foncière des usagers ;

- Titre second : La déconcentration de la gestion foncière, un rapprochement inachevé de l'administration foncière des usagers.

TITRE PREMIER :

LA DECONCENTRATION DE LA GESTION FONCIERE, UNE TECHNIQUE DE RAPPROCHEMENT DE L'ADMINISTRATION FONCIERE

DES USAGERS

Le Droit est une science qui se construit au fur et à mesure que le temps passe^40(*). A propos, Jean Louis BERGEL^41(*) écrit : « règle sociale, la règle de droit a existé dans les sociétés les plus rudimentaires et ne cesse de se modifier (...). Inspiré d'idées morales, influencé par divers facteurs sociologiques, économiques, techniques, politiques..., le droit est le reflet de la société à laquelle il s'applique et subit une évolution parallèle à celle de cette société. » Invoquant Michel VIRALLY^42(*), il ajoute que le droit « doit sans cesse s'adapter pour conserver son effectivité en face des transformations sociales. Bien mieux, il peut précéder... les mouvements historiques, les orienter et les canaliser en vue d'instaurer un ordre nouveau ».

Dans le même ordre d'idées et en ce qui concerne la législation foncière, avant le 16 décembre 2005 au Cameroun, la procédure d'obtention du titre foncier était essentiellement centralisée. Depuis cette date, les pouvoirs publics ont pris conscience des difficultés qu'éprouvaient les citoyens afin de se faire établir le titre foncier, et éventuellement faire résoudre les litiges qui pourraient surgir au cours de son obtention.

Si les réformes agraires constituent effectivement une possibilité d'opérer une mutation nécessaire à l'acquisition du développement^43(*), cela suppose que le décret de 2005 pourrait favoriser des évolutions notables en matière foncière. C'est ainsi que désormais, l'on assiste à la provincialisation de la procédure d'obtention du titre foncier (chapitre 1) ainsi qu'à un rapprochement du règlement du contentieux de l'immatriculation du justiciable (chapitre 2).

CHAPITRE 1

LA PROVINCIALISATION DE LA PROCEDURE

D'OBTENTION DU TITRE FONCIER

Le terme provincialisation est, il va sans dire, une expression forgée pour mieux peindre le transfert des compétences foncières essentielles du niveau national (ministère) au niveau provincial. Une autre expression qui sera utilisée de temps en temps ici est « administration foncière ». Dans le contexte de cette analyse, elle désigne tous les services du ministère des Domaines et Affaires foncières ayant une compétence dans une étape quelconque de l'établissement du titre foncier^44(*).

Si l'on s'en tient à cette définition et conformément à la législation actuellement en vigueur, l'essentiel de l'administration foncière se trouve actuellement localisé dans les délégations provinciales et départementales. Avec la réforme, cette administration est désormais plus proche de l'usager à telle enseigne que dans l'ensemble, la procédure d'immatriculation^45(*) ne se prolonge plus jusqu'aux structures centrales, mais se limite en principe aux services provinciaux. Il s'ensuit que le nouveau décret introduit une redéfinition des étapes de la procédure d'immatriculation^46(*) (section 1). Avec ce nouveau cadrage, la provincialisation ne manquera pas de produire des effets considérables (section 2).

SECTION 1 - LA REDEFINITION DES ETAPES DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION AU PROFIT DES INSTANCES PROVINCIALES

Examiner la redéfinition des étapes de la procédure d'immatriculation^47(*) revient à étudier le déroulement actuel de cette procédure. Avant cet examen, il convient de se demander, au préalable, quelles sont les personnes habilitées à solliciter cette immatriculation. Les textes font une distinction selon qu'il s'agit des nationaux ou des étrangers^48(*). En effet, seuls les camerounais peuvent procéder à l'immatriculation d'une parcelle du domaine national^49(*), tandis que les étrangers peuvent seulement, sous certaines conditions^50(*), conclure des baux ou acquérir des propriétés immobilières^51(*), c'est-à-dire des parcelles du domaine national déjà immatriculées.

En ce qui concerne la nouvelle procédure d'immatriculation découlant du décret n^o 2005/481, la provincialisation de cette procédure est par elle-même une remise en cause de l'ancienne législation en matière foncière. Avec cette nouvelle configuration des étapes de la procédure, les intervenants ne sont plus exactement les mêmes^52(*) (§1) sans oublier le fait que chaque province a été dotée d'un bulletin des avis domaniaux et fonciers (§2).

§1 - La réduction des interventions et compétences dans la procédure d'immatriculation

Pour ce qui est de la réduction des compétences des intervenants^53(*) dans la procédure d'immatriculation, il convient de noter que : d'abord, le préfet n'y a plus compétence (A), ensuite, les missions de l'ancienne direction des domaines ont été confiées au chef de service provincial des domaines (B) ; enfin, les conservations foncières ont été transférées de la province aux départements (C).

En supprimant l'intervention du préfet dans la procédure d'immatriculation, les décideurs ont jugé idoine de responsabiliser les sous-préfets et chefs de district en leur confiant une partie importante des missions que celui-ci occupait initialement (1). En plus, la transmission des dossiers qu'il effectuait est désormais assurée par le délégué départemental des Domaines et Affaires foncières (2).

Comme dans l'ancienne procédure, les dossiers sont dans la nouvelle déposés à la sous-préfecture^54(*). Mais la nouvelle législation ajoute que les chefs de district peuvent aussi recevoir ces dossiers^55(*). Egalement, dans l'une comme dans l'autre procédure, le sous-préfet (ou le chef de district) est le président de la commission consultative^56(*). Parlant de responsabilisation, l'innovation majeure vient du fait que ce n'est plus le préfet qui prend l'arrêté fixant la date de constat d'occupation ou d'exploitation. Cette décision relève désormais de la compétence des sous-préfets et des chefs de district^57(*). Ce déplacement de compétence du préfet au sous-préfet ou au chef de district permet de résoudre un problème majeur. En effet, avec cette disposition du décret n^o2005/481, l'administration fonctionne avec plus de fluidité car, comme le constate l'expert géomètre Henri NJOMGANG, au niveau du calendrier prévoyant les dates de constat dans l'ancienne procédure, le préfet fixait les dates par arrêté préfectoral. Une fois ce calendrier transmis aux sous-préfets et aux chefs de district, présidents des commissions consultatives, ceux-ci prenaient souvent une décision fixant un autre planning, parce que l'arrêté préfectoral prévoyait des dates sans tenir compte de leur disponibilité. Dorénavant, leurs décisions suffisent^58(*). Une fois le constat d'occupation ou d'exploitation effectué, la commission consultative procède au bornage du terrain^59(*). Après la réunion de celle-ci, le dossier doit être transmis pour la suite de la procédure

2 - La transmission des dossiers par le délégué départemental des domaines et affaires foncières

Le problème qui se pose ici est celui de savoir qui transmet le dossier et à qui le transmet-il. Initialement, le préfet transmettait le dossier à la direction des domaines de l'ex MINUH^60(*). Mais, désormais, le délégué départemental des domaines et affaires foncières est chargé de cette transmission, et cette fois-ci au délégué provincial des affaires foncières^61(*).

En effet, d'après l'article 15(1) du décret n^o 76/165, dans les trente jours qui suivent la réunion de la commission consultative, le préfet transmet ces dossiers à la direction des domaines. Le décret du 16 décembre 2005 a prévu, à l'article 15(1) (nouveau), une disposition similaire à celle-ci, à la seule différence qu'ici, le délégué départemental des affaires foncières remplace le préfet et le délégué provincial vient à la place de l'ancienne direction des domaines.

Plus concrètement, alors que dans l'ancienne procédure le dossier était transmis à la direction des domaines de l'ex-MINUH par le préfet, dans la nouvelle, le délégué départemental des domaines et affaires foncières le transmet au délégué provincial du même ministère. Ceci est une preuve palpable de la provincialisation de la procédure dans la mesure où les dossiers ne vont plus au ministère (direction des domaines), mais se traitent directement au niveau provincial^62(*).

Comme le relève M. NJOMGANG, tout au long de la nouvelle procédure, le préfet n'intervient plus en matière d'immatriculation^63(*). En effet, même l'information du public qu'il effectuait lui a été retirée, puis que, contrairement à l'ancienne législation qui voulait que, dans le mois qui suit la transmission du dossier à la section départementale des domaines, qu'il informe le public de l'extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux de la préfecture, des sous-préfectures, mairies, et au village intéressé^64(*), la nouvelle confie cette tâche au délégué départemental des affaires foncières^65(*).

Dans l'ancienne législation, le dossier était transmis à la direction des domaines de l'ex-MINUH tandis qu'aujourd'hui c'est la délégation provinciale des affaires foncières qui reçoit le dossier pour suite de la procédure. A la lecture des dispositions textuelles ancienne et nouvelle, il ressort que les compétences de l'ancienne direction des domaines ont été déléguées au chef de service provincial des affaires foncières.

B - La délégation des compétences de l'ancienne direction des domaines au chef de service provincial des affaires foncières

Conformément à la législation antérieure, lorsque le dossier était transmis à la direction des domaines, il fallait que celle-ci lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant, et établit un avis de clôture de bornage ».^66(*) Actuellement, il n'en est plus ainsi. En effet, aux termes de l'article 15(2) (nouveau) du décret de 2005, le chef de service provincial des affaires foncières lui est purement et simplement substitué.

En vertu du nouveau décret, les dossiers jadis visés par le seul directeur des domaines le sont désormais au niveau de chaque province par le chef de service provincial des affaires foncières. C'est ainsi que le traitement du dossier se poursuit au niveau provincial en se mettant en principe, à l'abri des tracasseries administratives multiformes observées autrefois. Dans cette perspective, il convient de souligner avec M. NJOMGANG que la longue étape à travers le ministère chargé des domaines est supprimée. En effet, pour le dossier le plus rapide, le trajet de l'entrée au bureau du courrier jusqu'au bureau du chef de service chargé de le traiter, durait au moins un mois et demi et vice versa. Il fallait compter 3 à 6 mois pour le visa d'un dossier rapide. Certains séjournaient plusieurs années dans les circuits du ministère avec des rejets fantaisistes.^67(*) Avec le décret de 2005, il est de plus en plus possible d'obtenir son titre foncier après 6 à 12 mois.

Au cas où le dossier a été visé par le chef de service provincial des affaires foncières^68(*), il est transmis à la conservation foncière ; laquelle est transférée depuis le décret de 2005, des provinces aux départements.

Avec la mise sur pied des conservations foncières par département, il est plausible de constater que ce service est désormais à part (1) ; d'où la nécessité de relever l'importance de leur consécration au niveau de chaque département (2).

La conservation foncière est un service à part dans la mesure où le conservateur foncier ne s'occupe aujourd'hui que d'une tâche bien précise. Or, dans l'ancienne législation, le chef service provincial des domaines en plus des activités de conservation foncière exerçait d'autres prérogatives^69(*). Actuellement, la conservation foncière a été transférée au niveau du département et constitue un service à part parmi les six que compte la délégation départementale des Domaines et Affaires foncières^70(*) (DDDAF).

Mais, il convient d'atténuer un peu l'affirmation selon laquelle la conservation foncière est un service à part. En effet, il existe des délégations départementales des Domaines et Affaires foncières où le délégué départemental occupe les fonctions de conservateur foncier^71(*). Dans l'un de ces départements, le délégué départemental, interrogé au sujet de ce cumul de fonctions y a apporté une justification. Il part de l'idée selon laquelle la conservation foncière est le lieu de l'aboutissement de la procédure d'immatriculation et qu'au regard de la délicatesse et de l'importance de ce service, il est nécessaire qu'il le gère lui-même afin d'avoir une vue générale sur le fonctionnement de l'ensemble des services. Cette justification est certes admissible, mais ce cumul peut provoquer des engorgements inutiles du cabinet du délégué départemental, surtout qu'il s'agit de villes assez peuplées.

En tant que lieu de l'aboutissement de la procédure d'immatriculation, la conservation foncière est le lieu de délivrance du duplicatum du titre foncier au requérant. Une lecture attentive des dispositions des décrets de 2005 et de 1976 sur la procédure d'immatriculation permet de se rendre compte de l'importance de son transfert dans les départements.

2 - L'importance de la mise sur pied des conservations foncières dans chaque département

Les articles 29 et suivants (nouveau) du décret de 2005 font référence à l'activité du conservateur foncier. Il n'importe pas beaucoup de s'attarder sur l'exhaustivité des prérogatives de ce dernier, car on y reviendra plus loin^72(*). Ce qu'il convient de retenir ici, c'est que le transfert des conservations foncières des provinces aux départements facilite considérablement la tâche aux usagers. En effet, ceux-ci n'auront plus besoin de se déplacer et auront directement en face d'eux un interlocuteur plus proche et prêt à leur rendre le service dont ils ont besoin.

Comme son nom l'indique, le conservateur foncier conserve les titres fonciers qu'il octroie aux requérants dans le livre foncier, les documents ou livrets qu'il remet à ceux-ci n'en étant qu'une copie en réalité appelée duplicatum. En effet, au même titre qu'un banquier, il garde et protège rigoureusement la richesse-terre, dans la mesure où il ne remet au requérant que cette copie. Celui-ci peut s'en faire établir une autre en cas de perte^73(*). Autorité assermentée, il signe et délivre le duplicatum du titre foncier et se présente comme le terminus de la procédure d'immatriculation. À l'instar du bulletin des avis domaniaux et fonciers, il est rapproché des usagers. Ce rapprochement et leur forte spécialisation constituent d'importantes innovations en matière foncière.

§2 - La substitution du Bulletin des avis domaniaux et fonciers au Journal Officiel et son édition au chef-lieu de province

Auparavant, l'avis de clôture de bornage était publié au Journal officiel (JO) (A). Le décret n^o 2005/481 a décentralisé ce journal en le remplaçant dans chaque province par un organe autonome nouveau appelé « Bulletin des avis domaniaux et fonciers » (BADF). En effet, ce bulletin jouit d'une organisation et d'un fonctionnement indépendants du JO, et fixés par arrêté du Premier Ministre (B).

La création d'un BADF par province constitue une étape fondamentale dans la dynamisation et la modernisation du droit foncier camerounais^74(*). En effet, l'importance de cette innovation se justifie clairement, car, avant, la clôture de bornage du terrain, à la suite de la descente sur les lieux de la commission consultative se publiait au JO du Cameroun. C'est un mois^75(*) après cette publication que le demandeur en immatriculation pouvait entrer en possession de son titre foncier, ou plus précisément, que ce dernier était disponible au service provincial des domaines. Or, le JO ne paraissait que le 1^er de chaque mois et lorsque le demandeur se trouvait hors de la ville de Yaoundé, il devait attendre plusieurs mois, suivant l'ampleur de l'enclavement de la zone où il se trouvait pour le recevoir. Or beaucoup de localités camerounaises sont encore enclavées. Aujourd'hui, le BADF, institué au sein de chaque délégation provinciale des Domaines et des Affaires foncières, assure la publication des actes et des textes domaniaux et fonciers soumis à l'obligation de publicité,^76(*) notamment les avis de clôture de bornage, les avis de déchéance des copies de titres fonciers, etc..^77(*)

Egalement, le problème de distance par rapport aux zones reculées était d'autant plus préoccupant qu'il pouvait retarder ou même paralyser la continuité efficiente d'une procédure d'immatriculation. Ce problème de la circulation du support de la publication de l'avis de clôture de bornage, et partant de l'enclavement de beaucoup de localités du pays a été au centre des débats de la première conférence annuelle du MINDAF qui s'est tenu à Yaoundé le 24 janvier 2007 sous le thème : « le MINDAF, deux ans après : bilans et perspectives ».

Au cours de ce conclave, « il s'agissait d'examiner de manière pratique, participative et interactive, les voies et moyens permettant de relever les défis tels que l'accès rapide à un titre foncier... » ^78(*). Ce conclave qui s'est tenu moins d'un an après la publication du décret du premier ministre^79(*) fixant les modalités et le fonctionnement du BADF, témoigne de son importance.

B - L'organisation et le fonctionnement du bulletin des avis domaniaux et fonciers

Le BADF est publié le 1^er de tous les mois et chaque délégué provincial des domaines et affaires foncières en est responsable au niveau de sa circonscription. C'est ainsi qu'il en assure une large diffusion avec l'appui des autorités administratives , des responsables provinciaux et délégués départementaux du ministère chargé des domaines et affaires foncières, des chefs des collectivités publiques locales des professionnels du secteur et toute personne intéressée^80(*).

Sur le plan financier, les crédits nécessaires à la production du bulletin des avis domaniaux et fonciers sont inscrits chaque année au budget du ministère des domaines et affaires foncières. Aussi, en attendant la mise sur pied effective des bulletins et à titre transitoire, la publication des actes et des textes est assurée par le JO^81(*).

La provincialisation examinée jusqu'ici à travers les dispositions du décret de 2005 a permis de constater que désormais, l'administration foncière est suffisamment proche de l'usager^82(*). Sur le plan théorique, cette provincialisation contribue remarquablement à la simplification de la procédure d'obtention du titre foncier. Au-delà des manifestations concrètes de cette provincialisation, il faut dire que la déconcentration de la gestion foncière promeut l'obtention rapide du titre foncier. Car, en général, plus le créancier est proche de son débiteur, autant il est voué à exiger de lui une exécution plus rapide et convenable. Si l'administration foncière peut être considérée comme débitrice de service public à l'égard des usagers, l'on comprend que celle-ci doive revoir les méthodes d'exécution de ses obligations, si tant est qu'elle a été rapprochée de ses créanciers, à savoir les usagers du service des Domaines et des Affaires foncières. L'analyse des effets de la provincialisation donnera l'occasion de souligner les implications immédiates des innovations qu'apporte ce décret.

SECTION 2 - LES EFFETS DE LA PROVINCIALISATION

Avec la provincialisation de la procédure d'immatriculation opérée par le décret de 2005, plusieurs maux qui existaient dans l'ancienne procédure ont tout simplement été bannis. Elle permet de faire l'économie des très longues procédures, des rejets fantaisistes, de l'obligation d'«aller suivre le dossier à Yaoundé», etc.. En tout cas, aujourd'hui, les délais sont raccourcis et les procédures en principe plus accélérées^83(*) (§1), ce qui contribue à la démystification de l'obtention du titre foncier (§2).

§1 - Le raccourcissement des délais et l'accélération de la procédure d'immatriculation

Parler du raccourcissement des délais dans l'actuelle procédure d'immatriculation revient à affirmer que des délais plus courts y ont été prévus par rapport à l'ancienne (A). Cette mesure concourt amplement à la redynamisation de la procédure, à son accélération (B), incitant par là les autochtones à plus de demandes d'immatriculation.

A - Le raccourcissement des délais de la procédure d'immatriculation : les nouveaux délais prévus par le décret de 2005

En matière de délais, il convient de distinguer selon qu'il s'agit de l'imposition de nouveaux délais ou alors du raccourcissement de ceux qui existaient déjà. En ce qui concerne cette dernière catégorie, le décret n^o 2005/481 innove en deux points précis. D'abord, à l'article 12 (nouveau), le sous-préfet a huit jours pour transmettre le dossier à la DDDAF alors que l'article 12 du décret de 1976 lui accordait quinze jours pour transmettre ce même dossier à la section départementale des domaines territorialement compétente. Egalement, l'article 13 alinéa 1 (nouveau) prévoit que dès réception du dossier d'immatriculation, que le délégué départemental des Affaires Foncières fasse publier dans les 15 jours qui suivent, par le chef de service départemental des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage^84(*), alors que l'article 13 du décret de 1976 fixe un délai plus long d'un mois pour effectuer cette même publication.

Quant aux nouveaux délais imposés, deux d'entre eux ont pu en être identifiés. D'une part, l'article 12 (2) (nouveau) accorde un délai de 72 heures au sous-préfet ou au chef de district pour délivrer au demandeur de titre foncier, le récepissé attestant la réception de son dossier d'immatriculation à la sous-préfecture ou dans les bureaux du chef de district. D'autre part, en vertu des dispositions de l'article 13 (3) (nouveau), lorsqu'il y a plusieurs demandes de titre foncier, le sous-préfet ou le chef de district doit établir chaque mois, un calendrier des travaux de la commission consultative. Dans le décret de 1976, ces deux activités du sous-préfet ou du chef de district n'étaient pas encadrées dans des délais. Cette fixation de nouveaux délais est une initiative à encourager dans la mesure où elle oblige les autorités compétentes à agir avec plus de diligence.

Néanmoins, les décideurs auraient pu prévoir des sanctions en cas de non respect des délais. En effet, il est évident que si les délais de l'ancienne procédure étaient clairement identifiés^85(*), il aurait été possible que des titres fonciers puissent être établis en mois d'un an. Aussi, il est vrai qu'un autre élément perturbateur était la centralisation de la procédure, puis qu'il fallait tenir compte des longues durées de transmission et de gestion des dossiers^86(*), mais les lenteurs étaient plus dues au fait que les délais n'étaient véritablement pas observés.

Quoi qu'il en soit, lorsqu'une autorité agit sans contrainte, elle est toujours vouée à évoluer sans tenir compte du temps. C'est la raison pour laquelle l'aménagement juste et ordonné de sanctions dans cette perspective pourrait valoir tout son pesant d'or si tant est que la solution réelle du problème des délais se trouve dans la capacité des intervenants à agir promptement et avec efficacité, donc dans l'accélération de la procédure.

B - L'accélération de la procédure d'immatriculation : ses impacts sur l'usager

L'actuelle procédure d'immatriculation se distingue de la précédente par l'obligation des intervenants à agir avec plus de promptitude. Toutefois, leur rapidité peut avoir des impacts aussi bien négatifs (1) que positifs (2) sur l'usager.

L'accélération de la procédure d'immatriculation n'est pas toujours favorable étant donné qu'il est possible que les droits de certaines personnes soient lésés sur le terrain à immatriculer^87(*) en raison cette rapidité. Au cours des descentes effectuées sur le terrain, on a pu noter que certaines revendications ont été introduites alors que le titre foncier avait déjà été établi. Cette rapidité peut donc, à quelques égards, s'avérer dangereuse et préjudiciable, sans oublier qu'elle peut entraîner des formes d'escroquerie foncière, donc paradoxalement l'insécurité foncière que veulent éviter les décideurs. Sans doute, nul n'est-il sensé ignorer la loi ou ne peut-il se prévaloir en justice de sa propre turpitude. Mais, pour que cette maxime s'applique judicieusement, il faudrait une publication adéquate de la législation, dans le cas d'espèce de la procédure d'immatriculation.

Par ailleurs, sur le terrain, on a pu relever que certains agents ne sont pas toujours très contents de l'accélération de la procédure d'immatriculation. En effet, lorsqu'ils n'y ont pas d'intérêts particuliers^88(*), ils trouvent facilement des alibis pour ne pas se rendre sur le terrain. C'est le plus souvent le cas en saison pluvieuse dans les localités peu ou mal viabilisées. C'est également le cas lorsque le géomètre déclare faussement des erreurs, dans la levée topographique, de nature à justifier un retour sur le terrain, etc.

Faute de s'entendre avec les dissidents sur ces faux problèmes, et surtout avec la crainte de les dénoncer, le requérant peut se retrouver avec des incidents, dans la procédure, devant nécessiter par conséquent un long délai pour la publication de l'avis de clôture de bornage (un mois) au Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers^89(*). Encore qu'il y a des localités où il existe une sorte de complicité entre les responsables administratifs et certains chefs traditionnels en matière d'immatriculation. Mais, cette complicité ne doit pas toujours être peinte en noir car, elle peut également être analysée comme étant une façon de tisser des partenariats afin de mieux gérer la terre.

Positivement, l'accélération de la procédure encourage les usagers à introduire plus de demandes d'immatriculation. Dans les DDDAF, une expression est employée pour qualifier les titres fonciers obtenus après six mois, conformément aux dispositions prévues par le décret de 2005 : c'est le titre de la réforme.

Dans toutes les conservations foncières où nous nous sommes rendu, nous avons relevé l'existence de ces titres de la réforme^90(*). Certes, on ne peut pas avancer des chiffres très exacts, mais force est de constater qu'ils deviennent de plus en plus nombreux. A titre d'exemple, l'on peut se féliciter de cette quantification effectuée par M. André Marie NDONGO lorsqu'il affirme avoir « obtenu de très bons résultats, en l'occurrence la délivrance de quelques 5100 titres fonciers en deux ans de service », ce qui, ajoute-t-il « est une performance, comparativement à ce qui se faisait antérieurement »^91(*). Ce chiffre n'est pas surprenant pour une délégation départementale comme celle du Mfoundi où a été remarquée une affluence particulière des usagers sollicitant l'obtention d'un titre foncier. Ce constat est également valable pour les autres délégations visitées^92(*). Quoi qu'il en soit, cette promptitude n'est pas absolue, puis qu'il peut arriver, et il survient d'ailleurs des cas où une procédure dure plus qu'il ne le faille^93(*).

Le raccourcissement des délais et la rapidité de la nouvelle procédure d'immatriculation permettent aux usagers d'obtenir rapidement leur titre foncier, contrairement à l'ancienne où il fallait attendre parfois plusieurs années pour parvenir au même résultat. Son obtention relevait alors d'un mythe et la procédure actuelle l'a tout simplement démystifiée, tout en démystifiant également son aboutissement, c'est-à-dire le titre foncier.

§2 - La démystification de l'obtention du titre foncier

Même s'il est de l'essence de la propriété d'appartenir à un seul^94(*), M. Joseph COMBY souligne que la révolution^95(*) n'a pas crée la propriété, qu'elle a juste inventé le propriétaire, et l'a façonné comme un petit monarque absolu au milieu de son territoire exclusif^96(*). L'appropriation de la terre voit le jour en Occident à partir de la Déclaration française des droits de l'Homme de 1789. Elle constitue aujourd'hui, aux yeux du Pr. Etienne LE ROY, un moyen d'encadrer et sécuriser les droits et pratiques des citoyens^97(*). Cela suppose donc qu'il soit important d'assurer l'accès simple et facile d'un plus grand nombre au titre foncier, d'où l'idée de la démystification de son obtention. Cette démystification a une signification qu'il convient d'analyser (A) avant de s'attarder sur l'idée que les usagers s'en font (B).

Etymologiquement, le substantif « démystification » vient du verbe « démystifier » qui signifie ôter, dissiper le caractère mystique d'une chose ou d'un phénomène. Il en résulte que ce qui est mystique inspire l'idée des pratiques que devraient seuls connaître et maîtriser les initiés. Or c'était à peu près le cas avec la procédure d'immatriculation et, pourquoi pas, avec le titre foncier. Il en résulte les volets suivants de cette rubrique : l'objectif du jurislateur à travers la démystification de l'obtention du titre foncier (1), d'une part, et les conséquences juridiques de cette démystification, d'autre part (2).

C'est conscient des difficultés qu'éprouvait l'usager sous l'empire de l'ancienne procédure d'immatriculation que le jurislateur de 2005 a décidé de faciliter l'obtention du titre foncier au Cameroun. En effet, à cette époque, obtenir un titre foncier relevait d'un pur mystère, compte tenu des difficultés qui entouraient la délivrance de ce document.

Des propos de M. TALBA MALLA dans le journal Domaines-Infos^98(*), il ressort que le décret du 16 décembre 2005 a réveillé chez les anciens demandeurs de titres fonciers de tristes souvenirs^99(*). Le géomètre Henri NJOMGANG remarque par exemple que certains dossiers séjournaient parfois pendant plusieurs années dans les circuits du ministère avec pour couronnement final, des rejets fantaisistes^100(*). Or s'il est aujourd'hui possible d'obtenir un titre foncier en moins de 12 mois, il s'ensuit que cette obtention a été démystifiée, qu'elle n'est plus réservée aux « seuls initiés ». La démystification suppose donc la simplification car, chaque usager peut aujourd'hui, en principe, obtenir aisément son titre foncier, sans avoir à subir des tracasseries. Touts comptes faits, le souci du jurislateur n'a pas seulement été la démystification de cette obtention. Il a également été question de démystifier le titre lui-même.

Au-delà de la démystification de l'obtention du titre foncier, l'on s'aperçoit que le jurislateur de 2005 a également démystifié le titre foncier. Car, en réalité, « la législation commence toujours par faire semblant de croire au droit de propriété, pour en multiplier les limites, contraintes et exceptions»^101(*). En effet, parler de la démystification du titre foncier revient ici à faire allusion à sa dénaturation, liée à la perte de son absolutisme. Ceci est justifié dans une certaine mesure et dans la pratique par le fait qu'il n'est pas possible, même en France, de trouver un terrain sur lequel un propriétaire aurait tous les droits. Un tel terrain n'aurait aucune valeur^102(*). Pour bien percevoir cette idée de démystification du titre foncier, il convient de partir de l'analyse de ses caractères. « Le titre foncier est inattaquable, intangible, définitif »^103(*).

Parce qu'il est inattaquable, il ne peut en principe plus être contesté dès qu'il a été délivré. En d'autres termes, si celui qui l'a obtenu n'était pas le véritable titulaire des droits fonciers, il va quand même demeurer propriétaire du terrain. Mais, ce caractère est atténué par les dispositions de l'article 2 (3 et 4) (nouveau) du décret de 2005, lesquelles sont rappelées constamment, en cas de besoin, par le juge administratif^104(*). Intangible, le titre foncier ne peut pas être modifié, sauf en cas de rectification^105(*), et sous la responsabilité du conservateur foncier. Quant au caractère définitif, il signifie que le titre foncier s'octroie une seule fois sur la terre concernée^106(*), qu'il n'est pas susceptible de prescription et qu'il n'admet pas de titre concurrent.

Curieusement, les caractères inattaquable et définitif sont aujourd'hui affaiblis par l'article 2(6 §1) (nouveau) du décret de 2005. Cet article dispose que « lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain, tous sont déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire ». Contrairement à la législation antérieure^107(*), le décret de 2005 fragilise le titre foncier et, par conséquent, le droit de propriété. Avec cette disposition, le titre foncier n'est plus véritablement définitif et inattaquable. Encore qu'avec le décret de 1976, l'article 2 restreignait déjà l'absolutisme du titre foncier. En effet, le ministre avait, et a toujours compétence pour ordonner le retrait d'un titre foncier^108(*), comme on le verra plus loin^109(*).

Dans le même ordre d'idées, la démystification du titre foncier est également de plus en plus renforcée par le développement du recours à la fiducie^110(*). En effet, le titre foncier qui matérialisait le droit réel principal par excellence, c'est-à-dire le droit de propriété, constitue avec la fiducie^111(*), le symbole d'un droit réel accessoire, à travers son utilisation comme moyen de garantie des crédits^112(*). Certes, il est vrai que l'idée d'une propriété absolue est difficilement imaginable^113(*), mais on ne peut manquer de remarquer que cette pratique porte atteinte au fameux principe de l'article 544 du Code civil selon lequel « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est donc clair que le propriétaire contemporain n'est plus exactement ce « petit monarque absolu au milieu de son territoire exclusif »^114(*), mais plutôt un propriétaire dépendant d'un faisceau de relations sociales. Aussi, relativement à la démystification de l'obtention du titre foncier analysée ci-dessus, il convient de s'interroger sur la réception et la perception de celle-ci par les usagers.

B - L'opinion des usagers sur la démystification de l'obtention du titre foncier

Chez les usagers, il existe des points de consensus (1) et de divergence (2) au sujet de la question de la démystification de l'obtention du titre foncier par le décret de 2005.

1 - La convergence des points de vue : l'admission massive de l'idée d'une amélioration de la procédure d'immatriculation depuis le décret de 2005

Après la publication du décret de 2005, les usagers du service public des Domaines et Affaires foncières ont aussitôt été flattés par la déconcentration, commencée par un autre décret de 2005^115(*), et qu'il a essayé de concrétiser sur le plan pratique. C'est ainsi que les services compétents, conformément à la nouvelle procédure^116(*), ont été très tôt visités par des usagers en quête du titre foncier^117(*). C'est vrai qu'ils ne peuvent pas ne pas déplorer certaines situations^118(*), mais lorsqu'il s'agit de faire une comparaison avec l'ancienne procédure, tous confirment unanimement que beaucoup de choses ont changé et qu'il est désormais plus facile à un usager d'obtenir le titre foncier sur son terrain coutumier.

A tout considérer, la sortie effective des titres de la réforme^119(*), c'est-à-dire des titres fonciers obtenus dans une période comprise entre six et douze mois, a sûrement été un moyen pour l'administration foncière de redonner confiance aux usagers^120(*), à un moment où ceux-ci continuaient d'estimer que l'obtention du titre foncier relève d'un pur mystère. Mais, malgré cela, nombreux sont encore ceux qui doutent des perspectives réelles de cette réforme.

Il ressort des conclusions des descentes que nous avons faites sur le terrain que beaucoup de Camerounais, bien que n'ignorant pas l'existence d'une réforme en matière foncière et des innovations qu'elle a introduites, font fi de celle-ci. C'est ainsi que bien qu'étant conscients de cette réalité, qu'ils n'aient pas malgré tout, l'intention d'envisager une quelconque procédure d'obtention du titre foncier sur leur tenure. Cette léthargie peut s'expliquer de deux façons. Premièrement, s'ils se comportent de la sorte, ce serait par ignorance de la valeur sécuritaire du titre foncier. A cet effet, le titre foncier ne serait pas pour eux quelque chose d'important, bref, il ne ferait pas partie de leurs habitudes. Deuxièmement, un pareil comportement pourrait s'expliquer par une perte de confiance envers les pouvoirs publics. Dans cette perspective, d'aucuns estiment que la réforme n'a pas produit des effets significatifs, comme pour dire qu'elle n'est pas allée plus loin que « dévêtir Saint Pierre pour habiller Saint Paul », bref, qu'elle n'est qu'une reconduction des mêmes tares de la législation foncière antérieure du pays.

De ce qui précède ; il ressort que la provincialisation constitue un moyen de modernisation du droit foncier au Cameroun. Elle se manifeste par la reconfiguration des étapes et des compétences dans la procédure d'immatriculation, puisque l'essentiel de celle-ci se déroule désormais au niveau provincial. C

Quoi qu'il en soit, il convient d'être du même avis que DAVID (R) qui affirme que sa conception du droit est celle qui « vise à combiner dans une idée de justice des considérations tirées de la morale et de l'équité, et des considérations d'utilité sociale et d'efficacité matérielle »^121(*) , car, à la lecture de ce propos, on a l'impression que c'est la même conception du droit qui a guidé le jurislateur de 2005.

Au demeurant, beaucoup reste à faire afin de susciter l'adhésion massive des citoyens à la pratique de l'immatriculation, compte tenu du fait qu'une réforme peut bien être originale sur le plan textuel, sans toutefois être bénéfique pour les usagers. Dans le cas d'espèce, il revient à l'administration de prendre des dispositions afin de demeurer crédible aux yeux desdits usagers. Heureusement, le jurislateur ne s'est pas seulement limité à promouvoir la provincialisation de la procédure d'immatriculation. Il l'a également étendu au règlement du contentieux de l'immatriculation.

CHAPITRE 2

LE RAPPROCHEMENT DU REGLEMENT DU

CONTENTIEUX DE L'IMMATRICULATION DU JUSTICIABLE

L'objectif visé par le jurislateur ici est la facilitation du règlement du contentieux de l'immatriculation. Cette facilitation se caractérise par le rapprochement de la juridiction administrative des justiciables. En effet, sous l'empire du décret de 1976, les litiges fonciers^122(*) étaient résolus suivant une procédure impliquant successivement la commission consultative, le ministre des Domaines et des Affaires foncières^123(*) et le juge administratif^124(*). A cette époque, en cas de litige survenu avant ou au cours de la procédure d'immatriculation, la commission consultative siégeait et émettait un avis, lequel était transmis au ministre pour décision. Avec un tel aménagement des compétences, il se posait le problème de la lourdeur de la justice dans la mesure où une seule autorité devait traiter les dossiers de tout le pays.

Avec le décret de 2005, des efforts sont déployés pour faciliter considérablement la résolution du contentieux de l'immatriculation^125(*). A cet effet, des compétences intermédiaires entre la commission consultative et le ministre ont été définies. C'est ainsi que des autorités au niveau provincial ont bénéficié de compétences dans le cadre du règlement des litiges survenus aussi bien pendant la procédure d'immatriculation foncière (section 1), qu'après cette procédure (section 2).

SECTION 1 - LA PROVINCIALISATION DU REGLEMENT DES LITIGES SURVENUS PENDANT LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION

Dans le temps, les autorités compétentes pour le règlement des litiges survenus pendant la procédure d'immatriculation foncière étaient judiciaires. En effet, en 1932, les oppositions étaient réglées par le tribunal indigène, le tribunal de première instance ou la justice de la paix à compétence étendue dans le ressort duquel se trouvait le terrain^126(*). A la suite d'une série de réformes foncières^127(*), seules les juridictions administratives^128(*) sont devenues compétentes, dans l'ensemble, surtout depuis la réforme de 1974. C'est dans la même perspective que le décret du 16 décembre 2005 a reconnu des compétences à des autorités administratives au niveau provincial dans le règlement des litiges survenus au cours de la procédure d'immatriculation. Ces litiges sont l'opposition et la demande d'inscription des droits. Il convient d'identifier au préalable ces autorités tout en soulignant avec précision la mission assignée à chacune d'elles (§1). Cette proximité créée entre la juridiction administrative et les justiciables est cependant assez relative dans la mesure où il est possible de contester les décisions desdites autorités et de parvenir toujours à la saisine du ministre, à peu près comme c'était le cas dans l'ancienne procédure (§2).

§1 - Les autorités compétentes pour le règlement des litiges survenant au cours de la procédure d'immatriculation

Plusieurs autorités administratives, dans l'ensemble, sont aujourd'hui compétentes pour connaître des litiges qui surviennent au cours de la procédure d'immatriculation. Parmi elles, trois ont purement et simplement été maintenues (A), tandis qu'une nouvelle, le gouverneur, a été instituée (B).

Depuis l'ancienne procédure d'immatriculation, deux commissions sont les instances contentieuses de base. Elles sont reconduites par le décret de 2005 (1). Au sommet administratif trônait le ministre. Il le demeure également dans une moindre mesure avec le nouveau décret, sauf que sa compétence est désormais plus éventuelle (2).

Il s'agit ici de deux commissions foncières. L'une, la commission consultative règle les oppositions et les demandes d'inscription des droits à titre principal (a). L'autre, la commission de règlement des litiges frontaliers intervient exclusivement lorsque les terres à immatriculer chevauchent les limites litigieuses des circonscriptions administratives ou des unités de commandement traditionnel (b).

C'est l'article 16 (2) de l'ordonnance n^o74/1 du 06 juillet 1974 qui a créé la commission consultative. La composition de celle-ci est assurée par le décret n^o 76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national. Elle comprend : le sous-préfet ou le chef de district, président ; un représentant du service des affaires foncières, secrétaire. Les autres membres sont les représentants du service du Cadastre, du service de l'urbanisme si le projet est urbain, du ministère dont la compétence a un rapport avec le projet, le chef et deux notables du village^129(*) ou de la collectivité où se trouve le terrain à immatriculer^130(*).

Depuis le décret de 2005, les dates de constat d'occupation sont désormais fixées par le sous-préfet ou le chef de district et non plus par le préfet comme par le passé. En effet, sur proposition du chef de service départemental des affaires foncières, le sous-préfet ou le chef de district territorialement compétent, président de la commission consultative, fixe par décision, la date du constat d'occupation et d'exploitation^131(*). Lorsqu'elle se réunit, cette commission a entre autres pour rôle de régler les oppositions^132(*) et les demandes d'inscription des droits survenues avant ou au cours du constat de mise en valeur. L'activité de cette commission consiste en une descente sur le terrain à immatriculer afin de constater la mise en valeur y effectuée et de le borner. C'est généralement au moment de ce constat que ces litiges surviennent. Mais, cette survenance n'est pas toujours concomitante au constat de la mise en valeur. Dans bien des cas, certaines oppositions ou demandes d'inscription des droits sont formées avant ou après la descente sur le terrain. Mais elle n'examine que celles qui surviennent avant ou au cours dudit constat. Celles survenant après, ainsi que celles non résolues sont transmises au conservateur foncier pour être acheminées pour solution au gouverneur^133(*).

Lorsque la commission a terminé ses travaux sur le terrain, elle rédige un rapport appelé procès-verbal de constat. Pour y parvenir, ses recommandations sont adoptées à la majorité simple des membres présents, et valables si le chef de village et un notable ont participé aux travaux. En cas de partage de voix, celle de son président est prépondérante^134(*). Ce procès-verbal contient son avis, lequel peut être favorable ou non à l'immatriculation du terrain. Il est signé du géomètre, du président de la commission, du chef de service départemental des affaires foncières, du chef de village concerné et des riverains^135(*). Pour ce qui est du chef du village, il faut dire que depuis le décret de 2005 il s'agit plus exactement, dans les groupements coutumiers, du chef de quartier, ce qui constitue une marque de la déconcentration de la gestion foncière.

Comme il vient d'être mentionné ci-dessus, le procès-verbal de la commission consultative contient son avis. Il se pose ici le problème de la valeur juridique de cet avis^136(*). Sur la question, les textes ne se prononcent pas explicitement. C'est ainsi que certains auteurs estiment que la commission consultative joue le rôle d'un organe administratif fonctionnant comme une juridiction en matière foncière^137(*). En réalité, si « les oppositions et demandes d'inscription de droit sont soumises au gouverneur territorialement compétent pour règlement après avis de la commission consultative »^138(*), cela suppose que l'avis de cette commission ne lie pas expressément le gouverneur. Il lui sert seulement d'éclairage pour la solution à donner au litige foncier. C'est la décision du gouverneur, et non l'avis de la commission, lorsqu'il est contesté, qui engage les parties. Mais il est susceptible de recours hiérarchique devant le ministre des Domaines et des Affaires foncières. Cependant, la commission consultative et les gouverneurs ne sont ici compétents que lorsque les incidents ne concernent pas les frontières des circonscriptions administratives ou des unités de commandement traditionnel.

Lorsqu'une opposition touche à la fois la mise en valeur d'un terrain et la limite des circonscriptions administratives ou les unités de commandement traditionnel, la commission des litiges frontaliers est seule compétente pour statuer, à l'exclusion des commissions consultatives. Selon le décret n^o 78/322 du 03 Août 1978^139(*) instituant des commissions locales et la commission nationale, les commissions locales sont composées ainsi qu'il suit : un président, quatre représentants pour chaque partie au litige, des chefs de village intéressés, un représentant du Cadastre, du ministère de l'agriculture et deux personnes nommées en raison de leur bonne moralité.

- le chef de district, lorsque le litige intéresse les unités de commandement traditionnel d'un même district ou le sous-préfet, lorsqu'il intéresse celles d'un même arrondissement. Les membres de la commission sont nommés par arrêté du préfet sur proposition du sous-préfet ;

- le préfet, lorsqu'il intéresse les arrondissements d'un même département. Les membres de la commission sont nommés par arrêté du gouverneur su proposition du préfet.

- le gouverneur, lorsqu'il oppose les départements d'une même province. Les membres de la commission sont nommés par le ministre chargé de l'Administration territoriale sur proposition du gouverneur ;

- le ministre chargé de l'Administration territoriale ou son représentant, lorsqu'il oppose deux ou plusieurs provinces. Ici, les membres de la commission sont nommés par décret du Président de la République sur proposition du ministre chargé de l'Administration territoriale.

Lorsqu'un litige survient, le président de la commission locale est saisi par requête timbrée. Il fait procéder, dans les 30 jours de sa saisine, à la désignation des membres de la commission. Après cette désignation, la commission se réunit dans les 15 jours, entend les parties, enquête éventuellement sur les lieux et se prononce par vote secret à la suite d'une procédure contradictoire. La voix du président est aussi ici prépondérante en cas de partage de voix. La décision de la commission est consignée dans un procès-verbal signé de tous les membres. Ce procès-verbal est ensuite transmis par voie hiérarchique au ministre de l'Administration territoriale dans un délai de 30 jours après la réunion.

Cette décision est susceptible de recours devant ce ministre, président de la commission nationale. Cette commission est composée de 10 membres et est l'instance d'appel contre les décisions des commissions locales. La commission nationale statue donc en appel et il y a lieu de relever que la loi ne prévoit pas de recours juridictionnel contre ses décisions^140(*). Il en est autrement des décisions du ministre des Domaines et des Affaires foncières.

Dans l'ancienne procédure d'immatriculation, le ministre de l'Urbanisme et de l'Habitat était l'autorité chargée de connaître administrativement en appel ou en premier ressort, selon le cas, des litiges survenus au cours de la procédure d'immatriculation^141(*). Aujourd'hui, le ministre des Domaines et des Affaires foncières ne bénéficie que d'une compétence plus éventuelle. En effet, tel qu'évoqué plus haut, la résolution des litiges n'arrive à son niveau qu'en cas d'exercice d'un recours hiérarchique contre la décision du gouverneur. C'est cette dernière autorité qui est désormais investie du pouvoir de régler, en appel ou en premier ressort ^142(*) les litiges survenus au cours de la procédure d'immatriculation.

Depuis l'ancienne procédure, le gouverneur est toujours intervenu de façon résiduelle dans le règlement des litiges frontaliers. Avec le décret de 2005, cette autorité bénéficie d'une nouvelle compétence en matière de contentieux non frontalier de l'immatriculation. Désormais, elle est véritablement investie du pouvoir décisionnel en ce qui concerne le règlement des oppositions et des demandes d'inscription des droits. A cet effet, les oppositions ou demandes d'inscription des droits non levées et celles déposées après le constat de mise en valeur lui sont soumises pour règlement^143(*). Sur proposition du chef du service provincial des affaires foncières, il peut selon les cas, par arrêté, autoriser le conservateur foncier, soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant, soit à faire exclure avant immatriculation la parcelle contestée, soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation^144(*).

Le gouverneur travaille évidemment en collaboration avec le chef du service provincial des affaires foncières qui peut être perçu comme son conseiller technique dans ce domaine. Il faut également remarquer le rôle particulier que joue le conservateur foncier à ce niveau. Ce dernier est chargé de recevoir et de consigner les oppositions et les demandes d'inscription des droits non examinées le jour du constat d'occupation ou formulées ultérieurement, dans l'ordre de leur arrivée, sur un registre spécial.

Dans la perspective du rapprochement de la gestion foncière du justiciable, il y a ici une avancée significative à relever. La décision que prend le gouverneur aujourd'hui relevait par le passé de la compétence du ministre. Cette provincialisation a aussi ceci de bénéfique et de pratique que le gouverneur est plus proche de la commission consultative, et même de l'immeuble à immatriculer. Ceci implique qu'il peut la convoquer ou consulter, au cas où il aurait besoin d'informations complémentaires. Tous comptes faits, la décision de ce denier est susceptible de recours.

§2 - Les recours contre la décision du gouverneur

La contestation de la décision du gouverneur peut s'effectuer à un double niveau. D'abord, elle peut être remise en cause à travers la saisine du ministre en charge des Domaines et Affaires foncières, c'est-à-dire par le recours hiérarchique (A). Ensuite, le juge administratif peut être saisi, en cas d'insatisfaction devant le ministre (B).

Aux termes de l'article 20 (3) (nouveau) du décret de 2005, la décision du gouverneur peut faire l'objet d'un recours hiérarchique devant le ministre chargé des Domaines et des Affaires foncières. Un recours hiérarchique est un recours administratif^145(*) porté devant l'administration elle-même en vue de faire annuler l'un de ses actes prétendus illégal ou de demander une réparation pécuniaire. Cette définition, non complétée, pourrait être avancée pour définir aussi bien le recours gracieux que le recours hiérarchique. En effet, pendant que ce dernier est porté devant un supérieur de cette autorité, le premier est adressé à l'autorité même dont émane la mesure contestée^146(*).

L'admission d'un pareil recours rompt avec les objectifs initiaux des pouvoirs publics de déconcentrer la gestion foncière de telle sorte que toutes les étapes se limitent au niveau provincial. Mais apparemment, cette brèche a été ouverte afin de donner plusieurs chances au requérant d'aboutir à une décision plus juste et plus équitable, en matière foncière si sensible sur le plan de la paix sociale.

Néanmoins, deux objectifs antagonistes ne peuvent être durablement poursuivis à la fois. Si les pouvoirs publics ont choisi l'option de faciliter la tâche aux justiciables en simplifiant le règlement du contentieux de l'immatriculation, autant limiter également le nombre des recours afin de permettre à la procédure de suivre son cours normal et de pouvoir aboutir sans trop de tracasseries. Sur ce, l'étape du ministre des Domaines et Affaires foncières pourrait être supprimée dans la mesure où elle constitue tout simplement un alourdissement du processus de règlement des litiges. Comme si cela ne suffisait pas, même la décision du ministre des Domaines et Affaires foncières peut faire l'objet d'un recours devant le juge administratif.

La décision du ministre chargé des Domaines et des Affaires foncières est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente^147(*). En effet, dans la succession des voies de recours ouvertes, après la saisine du gouverneur vient celle du ministre en charge des Domaines et Affaires foncières. Lorsque satisfaction n'est pas obtenue auprès de ce dernier, il existe une dernière voie de recours qui est la saisine du juge administratif compétent.

En effet, le juge administratif compétent est celui des tribunaux administratifs, qui sont des juridictions inférieures en matière de contentieux administratif^148(*). Ces derniers sont donc, sauf dispositions contraires de la loi, juges de droit commun du contentieux administratif^149(*) en premier ressort, tandis que les formations administratives de la Cour Suprême sont compétentes en cas d'appel ou de pourvoi en cassation^150(*).

La création d'un tribunal administratif siégeant au chef-lieu de chaque région permet de rapprocher la juridiction administrative du justiciable et se conjugue très bien avec la déconcentration de la gestion foncière.

Toutefois, étant donné que la loi fixant l'organisation et le fonctionnement des tribunaux administratifs est toute récente, il y a été prévu que la compétence de ces juridictions est provisoirement exercée par la Chambre Administrative de la Cour Suprême^151(*).

S'il en est ainsi, il semble exister une sorte de contradiction entre les articles 119 (2)^152(*) et 120^153(*) de cette loi. En effet, tandis que la première disposition érige la Chambre administrative en juge, à titre transitoire, du contentieux administratif relevant de la compétence des tribunaux administratifs, la deuxième abroge la loi n^o 75/17 du 08 décembre 1975 fixant la procédure devant la Cour suprême statuant en matière administrative. Sous ce rapport, suivant quelle loi la Chambre Administrative va-t-elle poursuivre sa mission, alors que celle de 1975, qui la sous-tend a été abrogée ? Va-t-elle fonctionner suivant les dispositions de la loi nouvelle sur les tribunaux administratifs ? En réalité, ceci est un autre débat. Mais on peut s'y prononcer sommairement en relevant que la loi de 1975 devrait survivre encore en attendant que la Chambre Administrative perde effectivement ses compétences de juge du contentieux administratif en premier ressort, c'est-à-dire jusqu'à ce que les tribunaux administratifs soient véritablement mis sur pied.

Par ailleurs, considérant le fait que les délais de décision sont souvent assez longs à la Chambre Administrative de la Cour Suprême, l'on risque de s'acheminer vers une situation où le règlement des litiges survenus au cours de la procédure d'immatriculation, puisse s'avérer interminable^154(*). Comme déjà mentionné plus haut, cette situation est en déphasage avec l'objectif de mettre sur pied une gestion foncière déconcentrée. C'est la raison pour laquelle, il convient de proposer ici que tout puisse se limiter au niveau provincial. Cette limitation passe forcément par la suppression du recours hiérarchique contre la décision du gouverneur, à telle enseigne que celle-ci puisse être contestée, directement devant la Chambre Administrative de la Cour Suprême.

Prospectivement, et en attendant la mise sur pied effective des tribunaux administratifs^155(*), il faudrait que la décision du gouverneur^156(*) soit attaquable devant ces tribunaux. En ce moment là, il s'agira d'une véritable provincialisation. Cette provincialisation faciliterait non seulement le règlement des litiges survenus au cours de la procédure d'immatriculation, mais aussi ceux survenus ultérieurement.

SECTION 2 - LA PROVINCIALISATION DU REGLEMENT DES LITIGES SURVENUS APRES LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION

Les litiges qui peuvent survenir après la procédure d'immatriculation sont assez nombreux^157(*), ce qui implique qu'ils ne seront pas tous envisagés. Allusion sera surtout faite à ceux que le décret de 2005 a expressément définis. C'est ainsi que seront examinées des actions maintenues en province mais transférées au département (§1), d'une part, et les questions relatives au retrait et à la nullité du titre foncier d'autre part. Etant donné que le règlement de ces deux derniers litiges relève de la compétence du ministre, il y a lieu de plaider pour leur provincialisation (§ 2).

§1 - Les actions transférées au niveau départemental

Dans l'ancienne procédure d'immatriculation, les questions de rectification et de délivrance de duplicatum relevaient de la compétence du chef de service provincial des domaines. Cette autorité jouait le rôle de conservateur foncier. Avec le nouveau décret, les conservations foncières siégeant aux chefs-lieux des provinces ont été transférées aux chefs-lieux des départements. C'est ainsi que les actions en rectification (A) et en délivrance de duplicatum pour perte du précédent (B) sont transférées aux conservateurs fonciers installés dans chaque département.

D'après le décret de 2005, en cas d'omissions ou d'erreurs commises dans le titre de propriété ou dans les inscriptions, les parties intéressées peuvent en demander la rectification au conservateur foncier, qui peut rectifier d'office, sous sa responsabilité, les irrégularités provenant de son fait ou du fait d'un de ses prédécesseurs, dans les documents ayant servi à l'établissement du titre ou à toutes inscriptions subséquentes^158(*). Toutefois, il partage cette compétence avec le Premier ministre^159(*). En effet, la rectification ne peut être autorisée que par décret si elle porte atteinte aux droits des tiers^160(*). Quand l'occasion s'est présentée, le juge administratif a attiré l'attention sur cette compétence exceptionnelle, afin d'exclure toute confusion à ce niveau^161(*).

Le décret n^o 76/165 prévoit des dispositions similaires, à la seule différence que c'est le chef service provincial des domaines qui procède à la rectification. L'avantage avec le nouveau texte, comme souligné plus haut, réside dans le fait que le conservateur foncier est plus proche de l'usager que l'ex-chef de service provincial des domaines. Lorsqu'on prend par exemple le cas d'une province comme celle de l'Ouest, avant le décret de 2005, une seule autorité, le chef de service provincial des domaines qui était installé à Bafoussam, pouvait rectifier les titres fonciers. Aujourd'hui, avec le rapprochement de l'administration foncière de l'usager, il est désormais possible d'obtenir la rectification de ces titres au niveau départemental en saisissant le conservateur foncier^162(*). Il en est à peu près de même en cas perte du duplicatum.

En cas de perte du duplicatum^163(*), le conservateur foncier ne peut en délivrer un nouveau qu'au vu d'une ordonnance du président du tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble, rendue à la requête du propriétaire. Cette ordonnance déclare nul et sans valeur entre les mains de tout détenteur, le duplicatum perdu^164(*). C'est sur la base de cette ordonnance que le conservateur foncier compétent peut délivrer un autre duplicatum.

Le plus intéressant ici est le rapprochement du justiciable des instances compétentes pour la rectification ou la délivrance de ce duplicatum. Il aurait pu en être de même pour le retrait et la nullité du titre foncier. Mais le jurislateur n'a pas modifié les compétences dans le règlement de ces deux litiges, par rapport à l'ancienne procédure. C'est pourquoi il y a lieu de plaider ici pour une provincialisation de leur règlement.

§2 - Pour une provincialisation du règlement du retrait et de la nullité du titre foncier

La constatation du retrait et de la nullité du titre foncier n'a pas été intégrée dans le processus du rapprochement du contentieux administratif du justiciable. A cet effet, il y a lieu de regretter le fait qu'elle continue, avec le décret de 2005, à relever de la compétence du ministre installé à la capitale politique du Cameroun. Il aurait été plus pratique de confier cette compétence aux gouverneurs de province (A), surtout que la mise sur pied progressive des tribunaux administratifs renforcera cette option (B).

A - La possibilité de confier la constatation du retrait et de la nullité du titre foncier aux gouverneurs des provinces

Le décret de 2005 a précisé les modalités exactes du retrait et de la nullité du titre foncier. Désormais, il est plus facile de déterminer les circonstances dans lesquelles il y a retrait ou nullité du titre foncier^165(*). Son retrait est prévu par l'article 2(3) de ce décret. Il intervient en général en cas de faute de l'administration « résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier »^166(*). Ce même article prévoit le retrait du titre foncier en cas de fraude du bénéficiaire^167(*). Il y a fraude lorsque le titre foncier a été obtenu à l'aide de fausses pièces.

Les cas d'irrégularité de l'immatriculation sont nombreux. Il peut s'agir de la violation des formalités prévues aux articles 11 et suivants du décret de 2005 : absence de publicité de bornage, mauvaise fixation des parcelles par la commission consultative ou absence de son avis, mauvaise fixation des limites du terrain par le Cadastre^168(*), etc. Le retrait du titre foncier est constaté par décision du ministre chargé des Domaines et des Affaires foncières.

Quant à la nullité, le décret de 2005 en prévoit quatre hypothèses : la délivrance de plusieurs titres fonciers sur un même terrain, la délivrance arbitraire du titre foncier sans suivi d'une quelconque procédure, l'établissement du titre foncier en partie ou en totalité sur une dépendance des domaines public ou privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, ou en violation de la réglementation. Ainsi, ceux qui contestent un titre foncier et exigent sa nullité doivent adresser leur recours au ministre des Domaines et Affaires foncières. Sa décision est susceptible de recours devant la juridiction administrative^169(*).

Le Cameroun a aussi souhaité mettre sur pied une gestion foncière déconcentrée et c'est d'ailleurs ce qui est promu par le décret de 2005. Mais, le retrait et la nullité du titre foncier demeurent constatés par arrêté du ministre chargé des Domaines et Affaires foncières et par conséquent, ne participe pas de la déconcentration de la gestion foncière. Une telle compétence aurait pu être confiée au gouverneur pour la provincialisation assez complète de cette gestion.

Attribuer audit ministre la compétence de constater le retrait et la nullité du titre foncier aboutit très souvent à une congestion des structures centrales, à une stagnation des procédures et du fait de l'éloignement, au peu de respect du droit de propriété des occupants^170(*), à la forclusion^171(*), à l'excès de pouvoir^172(*), à des prises de décisions de retrait ou de nullité du titre foncier sans motif pertinent^173(*), etc.. Les gouverneurs de province auraient pu bénéficier de cette compétence avec possibilité de contester leurs décisions devant le juge administratif compétent.

B - Pour la contestation de la décision du gouverneur devant la juridiction administrative

La loi n^o2006/022^174(*) - faut-il le rappeler- a, en son article 119 (2), prévu une disposition transitoire en vertu de laquelle la Chambre Administrative de la Cour Suprême est habilitée à exercer, à titre transitoire, les attributions desdits tribunaux en attendant leur mise en place effective^175(*).

Lorsque ces juridictions seront mises sur pied, une véritable provincialisation de la procédure et du contentieux de l'immatriculation devrait voir le jour. Pour atteindre pleinement cet objectif, il faudrait exclure l'idée d'un éventuel recours hiérarchique contre les décisions du gouverneur constatant le retrait ou la nullité du titre foncier. Dans ce cas, ces décisions pourraient être contestées directement devant ces tribunaux.

Aussi, l'idée de confier la compétence pour constater le retrait et la nullité du titre foncier au gouverneur cadre bien avec la création de tribunaux administratifs^176(*). Ainsi, si la constatation de ces retrait et nullité du titre foncier était attribuée au gouverneur, il y aurait une double déconcentration sur ce point, à savoir celle de la gestion foncière et celle de la juridiction administrative^177(*). Dans ce cas, autant investir le gouverneur de cette compétence et n'admettre que des recours juridictionnels contre sa décision.

Le rapprochement de l'administration des usagers dans le cadre du règlement du contentieux de l'immatriculation n'est que relatif. D'un côté, en ce qui concerne les litiges survenus pendant la procédure d'immatriculation, le rapprochement du règlement des oppositions et des demandes d'inscription des droits est perceptible. Alors que leur règlement relevait initialement de la compétence du ministre, aujourd'hui, l'étape intermédiaire du gouverneur a été ajoutée. Mais, il y a lieu de déplorer l'ouverture des voies de recours contre la décision de cette autorité, notamment le recours hiérarchique. Cette ouverture est susceptible de compliquer davantage la procédure et remettre ainsi en cause le rapprochement et la facilitation souhaités. De l'autre, quant aux litiges nés après la procédure d'immatriculation, le rapprochement doit être apprécié en fonction de la nature des litiges. En effet, pour ce qui est de la rectification et de la perte du titre foncier, les prérogatives jadis exercées par le chef service provincial des domaines le sont maintenant par le conservateur foncier, lequel siège désormais dans les chefs-lieux des départements. Le rapprochement est évident ici.

Néanmoins, quant à la nullité et au retrait du titre foncier, les pouvoirs publics ont manqué d'achever une oeuvre si bien commencée en attribuant le pouvoir de constater, le retrait et la nullité du titre foncier, au seul ministre en charge des Domaines et des Affaires foncières. Il convient de voir en cela un maintien de la centralisation et, de souhaiter que cela soit corrigé afin de parvenir à un rapprochement plus effectif. Cette prérogative aurait pu relever de la compétence des gouverneurs des provinces, surtout que cela s'harmoniserait bien avec la création des tribunaux administratifs régionaux^178(*).

Ont été étudiés jusqu'ici la provincialisation de la procédure d'obtention du titre foncier et le rapprochement du règlement du contentieux de l'immatriculation du justiciable. Il ressort des analyses ci-dessus que les pouvoirs publics ont fait d'énormes efforts. C'est ainsi qu'ils se sont attelés à instituer une procédure d'obtention du titre foncier dont les différentes étapes se limitent, dans l'ensemble, au niveau provincial^179(*). Aussi, dans le règlement du contentieux de l'immatriculation, un rapprochement entre l'administration et les justiciables a été prévu, même s'il n'est que relatif en ce sens que certaines compétences sont restées au niveau national, et certaines procédures allongées inutilement.

Mais, malgré toutes les innovations et toute la bonne volonté des pouvoirs publics dans cette entreprise, beaucoup reste à faire car, le plus important n'est pas de prévoir, mais de réaliser, de concrétiser. C'est la raison pour laquelle, il convient de voir en cette oeuvre un chantier en pleine construction dont il existe encore beaucoup d'aspects à repenser et à retoucher. Comme on le verra plus loin, les moyens de matérialisation de la réforme sont insuffisants, ce qui crée une inadéquation entre le texte et les réalités dans la pratique. C'est pourquoi il convient de souligner que le rapprochement de l'administration foncière des usagers, qui constitue l'objectif principal de la déconcentration de la gestion foncière, reste inachevé.

TITRE SECOND :

LA DECONCENTRATION DE LA GESTION FONCIERE, UN RAPPROCHEMENT INACHEVE DE L'ADMINISTRATION FONCIERE DES USAGERS

Le Cameroun, à travers deux décrets de 2005^180(*), a engagé la déconcentration de la gestion foncière. Cette déconcentration qui constitue une technique de rapprochement de l'administration foncière des usagers est une entreprise louable^181(*).

Toutefois, au moment de dresser un bilan de cette réforme, il convient de relever l'insuffisance de ce rapprochement. Pour parvenir à une telle appréciation, des enquêtes sur le terrain ont été nécessaires. Des informations^182(*) collectées, il se dégage un certain nombre d'anomalies.

Dans le même ordre d'idées, M. OUEDRAOGO avait déjà fait un constat similaire lorsqu'il affirmait que les systèmes de gestion foncière en place en Afrique reposent sur des législations foncières caractérisées par le non parachèvement de leur construction juridique et institutionnelle ainsi qu'une absence de véritables stratégies de mises en oeuvre des législations foncières. En général, une fois les législations nationales adoptées, l'administration ne met pas en place les moyens nécessaires à leur mise en oeuvre effective^183(*).

Les anomalies remarquées sont relatives à un ensemble de problèmes qui empêchent la mise en oeuvre de la déconcentration de la gestion foncière de se mettre en oeuvre suivant les prescriptions légales^184(*) (chapitre 1). L'inachèvement du rapprochement peut également être perçu dans le sens de l'extension insuffisante de l'administration foncière. C'est la raison pour laquelle il serait utile de voir dans quelles mesures d'autres initiatives législatives pourraient être engagées afin de promouvoir une plus grande proximité entre l'administration foncière et les usagers (chapitre 2).

CHAPITRE 1

UN RAPPROCHEMENT INACHEVE AU REGARD

DES PROBLEMES DU MECANISME DE LA GESTION FONCIERE

D'une province à une autre et d'un département à un autre, il a été relevé une panoplie de difficultés qui, non résolues, ne permettraient pas une gestion foncière adéquate. Il s'avère donc urgent de réformer l'administration foncière car, comme le constate le Pr. OKOTCH-OGENDO, les systèmes d'administration foncière sont généralement incapables de remplir les missions pour lesquelles ils ont été conçus. Ces systèmes sont la cause d'une grave insécurité en matière de droits fonciers à la suite notamment d'un manque d'archivage convenable, d'imprécisions flagrantes des informations ayant trait à l'enregistrement foncier, et d'une méfiance générale à l'égard des procédures de cette administration^185(*).

M. OUEDRAOGO souligne, pour sa part, des manquements en ce qui concerne l'information du public, la formation des agents de l'administration chargés de l'application de la loi, la sanction des infractions constatées et l'absence de mécanismes de suivi et d'ajustement progressif des législations nationales^186(*).

A travers les appréciations de ces auteurs, force est de constater que l'administration foncière en Afrique est malade et qu'il est urgent de déterminer ce dont elle souffre et de prescrire, dans la mesure du possible, des thérapeutiques susceptibles de la conduire à un véritable rétablissement. Celle du Cameroun n'est pas en reste face^187(*). Les malaises relevés, en ce qui concerne le cas spécifique de ce pays sont, les uns, inhérents à l'administration foncière (section 1) et les autres, extérieurs à celle-ci (section 2).

SECTION 1 - LES PROBLEMES INHERENTS A L'ADMINISTRATION FONCIERE

Comme toute structure administrative, l'administration foncière a besoin d'un minimum de moyens financiers et humains pour fonctionner de façon adéquate. Si cette administration est aujourd'hui confrontée à des difficultés, ce serait sûrement à cause de l'insuffisance de ces moyens sans lesquels aucun fonctionnement digne de ce nom n'est envisageable. Cette carence engendre des problèmes fonctionnels (§1) et structurels (§2).

§1 - Les problèmes fonctionnels

Les problèmes fonctionnels sont ceux qui se réfèrent aux sources d'énergie et à la matière première de la machine administrative foncière. En effet, pour rendre efficacement service aux usagers, cette administration a besoin d'un matériel de bonne qualité et en quantité suffisante (A). En plus, il lui faut le concours de plusieurs personnes physiques bien formées, afin qu'elle puisse bien assurer la continuité de son service. Comme le disent en effet les économistes, les ressources humaines sont l'une des plus grandes richesses d'un pays^188(*) (B). Enfin, il serait important que les textes soient assez clairs afin de dissiper toute imprécision qui nuirait à leur application (C).

Les problèmes matériels sont ceux relatifs aux outils de travail. Ils peuvent se présenter sous deux formes : le manque de matériel habituel de travail (1) et l'absence ou l'insuffisance de moyens financiers utiles au bon déroulement de la procédure d'immatriculation (2).

D'après les dispositions de l'article premier du décret n^o76/165 du 27 avril 1976 fixant la procédure d'obtention du titre foncier, ce titre est la certification officielle de la propriété immobilière et est pourvu des caractères inattaquable, intangible et définitif^189(*). Au regard de la force probante de cet important document, des mesures particulières devraient être prises afin qu'il soit établi dans les conditions les meilleures, et susceptibles de garder davantage son rigorisme. Mais, curieusement, il existe plutôt un déficit notoire en matériel au sein des services de l'administration foncière, en l'occurrence en mobilier et en outils techniques^190(*). Il s'agit précisément du matériel de rangement et de classement des documents. Ces dispositifs manquent effectivement dans plusieurs conservations foncières et autres services départementaux des Domaines et Affaires foncières. Cette pénurie sert de prétexte à certains agents de l'administration foncière pour s'initier à la corruption.

Le matériel technique de travail est constitué d'appareils et machines devant accompagner le travail des agents^191(*). Sa carence est manifeste. Aucune des DDDAF par nous visitées ne possède de photocopieuse et matériels informatiques. Chaque fois qu'il y a un ordinateur dans un bureau, il est la propriété privée du responsable qui y officie. C'est ainsi que certains responsables de services regrettent le fait que tous leurs travaux de secrétariat se fassent dans la rue, avec ce que cela suppose en matière de divulgation du secret professionnel^192(*). Cette négligence est contraire aux dispositions de l'article 41du nouveau statut de la fonction publique de l'Etat^193(*) qui astreint les fonctionnaires et agents de l'Etat à une obligation de discrétion professionnelle^194(*).

Même au niveau du Cadastre^195(*) qui constitue un service technique où la rigueur doit être pointilleuse, le problème de matériel s'est posé^196(*), et se pose toujours. Critiquant les systèmes fonciers africains, M. OUEDRAOGO précise qu' « un bon système de gestion foncière devrait permettre d'identifier les propriétaires de terres et leurs fonds de terre, en vue de les soumettre aux taxes et impôts fonciers. Ceci nécessite la mise en place d'outils de type cadastral dont le niveau de complexité et de précision devrait être adapté aux réalités locales »^197(*).

L'informatisation et l'équipement des services sont donc bénéfiques sur le plan de la satisfaction des usagers, et surtout sur le plan fiscal, car « l'absence de système efficace de saisie de la situation foncière des contribuables constitue un grand facteur de pertes de ressources financières pour les Etats et les collectivités locales »^198(*). Cela entraîne aussi un mauvais rendement parce que le défaut d'outillage retarde tant la descente de la commission consultative sur le terrain que le travail du Cadastre duquel on attend la réalisation du plan de la parcelle à immatriculer. Dans ce cas, le travail du géomètre est susceptible d'être parsemé d'erreurs, parce qu'il l'aura fait à la main. Or, s'il était équipé du matériel approprié, le même travail aurait été fait en un laps de temps, avec plus de précisions, et conformément aux dispositions du décret de 2005^199(*).

Dans le même ordre d'idées, le Pr. OKOTH OGENDO souligne que la composante cadastrale, c'est-à-dire de gestion de l'information est une dimension qui est largement négligée en Afrique. L'absence d'un système d'information foncière efficace et précis ne permet pas un urbanisme et une utilisation convenable des ressources foncières. Dans ce continent, la livraison des terrains, la démarcation et l'inspection, l'enregistrement et l'archivage, et les procédures et processus de cartographie du Cadastre sont effectués sans l'assistance de la technologie informatique^200(*). Ce défaut d'équipement consécutif à l'insuffisance de moyens financiers pourrait constituer une porte d'entrée des situations de double immatriculation.

Les moyens financiers qui manquent cruellement dans ce domaine sont aussi des fonds destinés au fonctionnement général et quotidien des services fonciers. Dans ces services, l'usager est obligé de supporter des frais de diverses natures, car lui répète-t-on, « il n'y a pas d'argent ». Or dans son instruction n^o 006/Y.18/MINDAF/D300 du 29 décembre 2005, le ministre des Domaines et des Affaires foncières rappelle que les prestations rendues par la commission consultative sont gratuites, sous réserve du règlement par le requérant, des frais prévus par la réglementation en vigueur.

Quels sont ces frais dès lors que le requérant ne paye que 3 000 francs pour l'ouverture du dossier au dépôt de la requête, et ne paye les frais de tirage qu'après la descente de la commission de huit membres sur le terrain et le levé topographique ? De quels frais s'agit-il si ce ne sont des frais illicites ?

L'instruction du ministre est très troublante. N'est-ce pas sûrement cet embrouillement qui a toujours amené les ministres successifs chargés des Domaines et des Affaires foncières à se soucier très peu du problème des ressources humaines qui se pose aussi de façon cruciale en la matière ?

Les ressources humaines sont l'âme de l'administration foncière. Dans la «feuille de route»^201(*) du ministère des Domaines et des Affaires foncières pour l'année 2005, le chef de ce département ministériel propose enfin la création d'une direction des ressources humaines afin de résoudre les graves problèmes de personnels qui se posent dans les services. Il y a enfin pensé parce que cette situation entraîne davantage des répercussions graves sur la performance de l'administration foncière. Les problèmes afférents auxdites ressources se présentent sous le double aspect quantitatif (1) et qualitatif^202(*) (2).

La réforme foncière de 2005 a exigé la mise sur pied de nouvelles structures et le fonctionnement de nouveaux services créés par le décret n^o2005/178^203(*). Mais curieusement, les ressources humaines appropriées n'ont pas été affectées à ces services. Le personnel s'avère donc insuffisant. Cette situation est de nature à entraîner des conséquences sur la qualité du fonctionnement des services. D'abord, il faut noter qu'avec une insuffisance en personnel, l'activité administrative est menée assez lentement, ou du moins ne se déroule pas dans le respect des prescriptions du décret n^o 2005/481, pour ce qui est du respect des délais de procédure. Ensuite, il y a lieu de relever que les agents en fonction travaillent plus qu'il ne faut, car ils doivent répondre promptement aux attentes des usagers. Cette forte sollicitation occasionne, par le fait même, des heures supplémentaires de travail qui ne sont cependant pas prises en compte dans leur traitement salarial. Enfin, avec une grande demande adressée à un personnel insuffisant, le traitement des dossiers risque de se faire quelques fois à la hâte, ce qui peut provoquer des erreurs ainsi que des situations de corruption^204(*).

Un exemple pertinent d'insuffisance en personnel est le cas de la DDDAF de la Mémé où le conservateur foncier est un fonctionnaire à la retraite. Il continue d'exercer ses fonctions, en attendant que son remplaçant y soit affecté, ce qui est contraire au nouveau statut de la fonction publique^205(*). Aussi, parce que seul au sein de son service, compte tenu, en outre, de son âge et de l'ampleur de sa mission, il a été obligé de solliciter les prestations d'une secrétaire qu'il rémunère à l'aide de frais obligatoires qu'il impose d'autorité à tous les usagers avant toute délivrance du duplicatum du titre foncier^206(*). Ce comportement ne s'inscrit-il pas aux antipodes des recommandations ministérielles contenues dans l'instruction ci-dessus invoquée ? Quoi qu'il en soit, le cas de cette secrétaire, parce qu'elle n'a reçu aucune formation technique avant sa mise en activité, amène à s'interroger sur la qualité du personnel de l'administration foncière.

En plus d'être de quantité insuffisante, une bonne partie du personnel des délégations départementales ne semble pas de bonne qualité. Au cours des activités de collecte des informations menées sur le terrain, il est apparu que certains agents, bien qu'étant en fonction, ne maîtrisent pas grand-chose dans leur domaine. Il s'agit pour la plupart du personnel emprunté à d'autres corps^207(*) ou alors recruté sur le tas^208(*). En ce qui concerne cette dernière catégorie d'agents, le ministre des Domaines et des Affaires foncières n'hésite pas, lorsque l'occasion se présente, à leur déclarer, même verbalement, qu'ils devraient libérer les services^209(*).

Conformément aux dispositions de l'article 32 du nouveau statut de la fonction publique de l'Etat précité, « en vue d'accroître ses performances, son efficacité et son rendement professionnels, l'Etat assure au fonctionnaire, au cours de son activité, une formation permanente (...) ». Or celle-ci est la chose la moins partagée dans ce ministère. A cet effet, le fait d'emprunter des agents à d'autres corps ou à d'autres administrations n'est pas en soi une mauvaise pratique. En effet, si ces personnes recevaient, avant leur entrée en fonction, une formation adéquate et, pendant l'exercice de leurs fonctions, des recyclages effectifs, le problème ne se poserait presque pas.

Au regard de l'importance de la gestion de la terre dans la vie et la paix sociales, il paraît idoine de créer spécialement une école de formation des agents des Domaines et des Affaires foncières. Une idée a d'ailleurs été émise d'ouvrir à l'ENAM une section chargée d'assurer cette formation. Cependant, il n'y a jamais été donné suite.

Aussi, beaucoup d'agents se sont-ils spécialisés, avec le temps, dans l'arnaque et le dépouillement des usagers^210(*). Un pareil comportement est constitutif d'abus de fonctions et proscrit par l'article 140 du Code Pénal camerounais selon lequel « est puni (...) tout fonctionnaire qui abuse de ses fonctions pour porter atteinte aux droits ou intérêts privés ». Ils agissent généralement en leur fournissant de mauvais renseignements, profitant ainsi de leur ignorance pour leur imposer le paiement de frais fictifs^211(*). Les agents du MINDAF doivent donc recevoir une formation adéquate, une sensibilisation à la bonne gouvernance et à la conscience professionnelle. C'est une condition sine qua non, un passage obligatoire, en vue d'atteindre des résultats satisfaisants. N'en est-il pas de même de ceux qui doivent bien rédiger les textes avec plus de précision ?

Le principal point à souligner ici est l'imprécision^212(*) quant aux montants effectifs des frais que l'usager doit fournir au cours de certaines étapes de la procédure d'immatriculation, plus particulièrement celle de bornage. Sur la question, les décrets de 1976 et 2005 suscités disposent, sans précision, que les frais de bornage sont à la charge du requérant. A travers son instruction, le ministre des Domaines et des Affaires foncières ajoute à la confusion, on l'a vu plus haut, en soulignant que les prestations rendues par les commissions consultatives sont gratuites, sous réserve du règlement par le requérant des frais prévus par la réglementation en vigueur.

Au cours de la procédure d'immatriculation, il est généralement exigé de l'usager l'acquittement de trois types de frais : les frais topographiques, la redevance foncière et les frais de descente sur le terrain de la commission consultative. Le paiement des deux premiers se fait régulièrement auprès d'un service compétent moyennant délivrance d'un reçu. Quant au troisième, son règlement est assuré de façon quasiment illégale dans la mesure où l'usager ne sait pas exactement combien il doit payer et auprès de qui il doit le faire.

Lorsque le décret de 2005 dispose que les frais de bornage sont à la charge du requérant^213(*), cette formulation est donc incomplète. L'instruction ministérielle ci-dessus évoquée aurait pu résoudre cette question car, les textes ne précisent pas avec exactitude, ce qui est attendu de lui au cours de cette période. Avec une telle légèreté dans la formulation des dispositions textuelles, le jurislateur ouvre la possibilité aux agents de percevoir des frais exagérés. En réalité, si la loi ne précise rien, tous les frais qui seront exigés par les agents ne paraîtront pas illégaux, pourvu qu'ils aient un rapport avec la procédure de bornage. Cette situation est dangereuse car dans la plupart des cas, les agents en profitent pour extorquer de l'argent aux usagers.

Si les textes étaient plus clairs à ce niveau^214(*), les procédures se dérouleraient normalement. Ce vide législatif est de nature à décourager des usagers pourtant conscients de l'importance sociale et économique du titre foncier. C'est la raison pour laquelle « des mécanismes de suivi et d'ajustement progressif des législations nationales sont également indispensables »^215(*), comme le souligne M. OUEDRAOGO.

Les textes doivent donc être précis et permettre aux usagers d'obtenir des services bien rendus^216(*). Il ne faudrait plus que la réglementation soit complice du malaise observable dans les services du MINDAF qui fait d'ailleurs difficilement face aux problèmes analysés ci-dessus ainsi qu'à ceux relatifs au cadre de travail, et surtout aux structures de ce ministère.

§2 - Les problèmes structurels

Dans le cadre de l'étude des problèmes structurels, il est question d'examiner le cadre de travail des agents, ainsi que les rapports que ceux-ci entretiennent entre eux. S'agissant de ce cadre, il y a lieu de relever un manque de sécurité et de confort (A). Quant à la nature des rapports existant entre les différents acteurs intervenant dans la chaîne de la procédure d'immatriculation, ceux-ci sont parfois tendus (B).

A l'exception des grandes villes telles que Yaoundé, Douala, Bafoussam, Bamenda, etc., la plupart des services déconcentrés du MINDAF sont logés dans des locaux inconfortables. Ces locaux sont souvent vétustes, impropres et peu susceptibles d'assurer la sécurité des services^217(*).

Du point de vue de l'exercice de leurs fonctions, les agents des délégations surtout départementales rencontrent une autre forme d'insécurité. Le nouveau statut de la fonction publique sus-cité dispose que « l'Etat est tenu d'assurer au fonctionnaire protection contre les menaces, outrages, violences, voies de fait, injures ou diffamations dont il peut être victime, en raison ou à l'occasion de l'exercice de ses fonctions »^218(*). Or, il a été constant de remarquer que certains agents, à l'instar des conservateurs et des géomètres ont été très souvent victimes de menaces ou d'agressions physiques et/ou verbales venant des usagers n'ayant pas obtenu satisfaction à la suite d'une procédure quelconque introduite auprès de l'administration foncière. Peut-être les agents des services déconcentrés du MINDAF ont-ils raison d'affirmer quelquefois que « la réforme est bonne mais les moyens ne l'ont pas suivie ». Il parait dès lors incongru, voire aberrant d'exiger de bons résultats des agents, sans leur garantir des conditions sécuritaires adéquates qui leur permettent d'y parvenir. Une réforme digne de ce nom ne doit pas se limiter aux prévisions textuelles. Sans réalisations sur le terrain, sans moyens suffisants d'accompagnement, elle est vite neutralisée.

Dans une perspective psychosociologique, le cadre de travail est important pour l'agent. En effet, lorsqu'il évolue dans un cadre agréable, il est plus porté à mieux travailler et à donner le meilleur de lui-même. A contrario, un cadre de travail inconfortable n'encourage pas l'agent, surtout lorsque cela s'accompagne d'une insuffisance de moyens de fonctionnement et d'un manque de matériel adéquat de travail. Aussi a-t-on l'impression qu'ils exercent leurs fonctions non parce qu'ils y sont tenus, mais comme s'ils y sont contraints. Tout se passerait donc comme s'ils s'y rendent juste pour ne pas perdre leur traitement salarial.

Ce serait ces inconvénients qui imposent aux usagers l'impression de l'existence de l'indigence et d'un malaise généralisé au sein des services des délégations départementales des Domaines et des Affaires foncières. La gestion foncière est un domaine très sensible et il est urgent que le personnel affecté pour s'occuper de ce secteur officie sereinement afin que les pouvoirs publics réalisent effectivement les objectifs qu'ils ont esquissés. La même sérénité est attendue des agents dans leurs rapports avec leurs collègues.

B - Les rapports entre les acteurs intervenant dans les différentes étapes de la procédure d'immatriculation

Le problème à soulever à ce niveau a commencé à se poser depuis la mise en oeuvre de la réforme foncière de 2005. Il s'agit de la coopération entre les sous-préfets et les autres membres de la commission consultative. Avec le décret de 2005, le préfet a été évincé de la procédure d'immatriculation tandis que les attributions du sous-préfet se sont considérablement accrues^219(*). Aujourd'hui, en plus d'être le président de la commission consultative, il est désormais habilité à fixer, par décision, la date du constat d'occupation ou d'exploitation^220(*).

A la différence du sous-préfet qui est une autorité d'arrondissement, la plupart des autres membres de la commission consultative sont des responsables de services départementaux ou leurs représentants^221(*). Ceux-ci sont souvent appelés à travailler avec plusieurs sous-préfets, en fonction de la configuration administrative du département où ils officient. Très souvent, les sous-préfets agissent avec autorité^222(*), sans tenir compte du programme des autres membres de la commission. Plus précisément, il arrive parfois que ces administrateurs se conduisent avec mépris, à l'égard des autres membres de la commission^223(*).

Au regard de l'importance des missions déléguées au sous-préfet depuis la réforme, il convient de proposer qu'il soit assisté de conseillers techniques en matière foncière. Cette proposition se justifie par le fait que ces autorités ne sont pas toujours bien outillées en la matière et nécessitent des experts qui leur apportent des précisions techniques. Les chefs de service départementaux des affaires foncières ou tout autre agent de la DDDAF pourraient jouer ce rôle, à condition qu'ils aient la formation requise à cet effet. Autrement, ils pourraient l'induire en erreur et faire ainsi le lit d'autres problèmes extérieurs à cette administration.

SECTION 2 - LES PROBLEMES EXTERIEURS A L'ADMINISTRATION FONCIERE

Depuis la publication du décret de 2005, les média d'Etat laissent croire que ce texte a résolu tous les problèmes fonciers^224(*). Il s'agit là d'une illusion parce qu'en plus des problèmes internes, il en existe qui sont extérieurs à l'administration foncière. Ces derniers sont relatifs les uns aux usagers (§1), les autres au comportement, non toujours exemplaire, des intermédiaires^225(*) et des chefs de village (§2).

§1 - Les difficultés rencontrées par les usagers

Les difficultés rencontrées par les usagers ne datent pas d'aujourd'hui. En effet, sous l'égide des législations successives qu'a connues le Cameroun, l'obtention du titre foncier n'a jamais été facile^226(*). A chaque fois, les discours bannissent « le parcours du combattant », mais, une fois la procédure engagée, le demandeur en immatriculation se heurte aux réalités. C'est ainsi que les usagers n'ont pas toujours eu les moyens suffisants pour supporter une procédure d'immatriculation parce que de fait, elle demeure coûteuse (A). En outre, ces derniers ont, dans la plupart des cas, une mauvaise connaissance des textes et des procédures, en dépit d'un peu d'efforts fournis par l'administration foncière pour les vulgariser^227(*) (B).

Le niveau de vie du Camerounais moyen est assez bas. Si les pouvoirs publics avaient été volontaires ou conscients de cette réalité, ils auraient pu prendre des dispositions pour que l'obtention du titre foncier s'effectue sans perturbations, et à moindre coût. Mais, malheureusement, l'usager supporte trop de frais, les uns justifiables et les autres fantaisistes.

La procédure d'immatriculation au Cameroun a besoin d'être améliorée afin de devenir plus praticable et accessible^228(*). L'une des plus grandes difficultés est, on l'a déjà signalé, la multiplication des frais illégaux. L'on entend par frais illégaux les sommes d'argent que les agents des services déconcentrés du MINDAF et plus particulièrement ceux des DDDAF exigent plus ou moins astucieusement des usagers. Ces frais existent dans presque tous les services et c'est la raison pour laquelle l'usager est très souvent obligé de se plier, si non son dossier n'évoluera pas, à défaut d'être tout simplement classé^229(*). En réalité, si l'usager ne devait supporter que ce qui a été prévu par la loi, la situation ne serait pas si alarmante.

En définitive, tant que l'usager sera incapable de supporter les frais de la procédure au point de parvenir à l'obtention effective de son titre foncier, la réforme ne sera qu'un échec. Le décret a été conçu pour les Camerounais, et des dispositions suffisantes devraient être prises pour qu'ils en bénéficient effectivement. Parmi ces dispositions figurent l'augmentation des salaires, ou en ce qui concerne les agents des services de base, l'octroi des primes au rendement, car, un peu partout, ils avancent l'argument de la pauvreté pour justifier leur mendicité.

Toutefois, ce phénomène ne se présente pas de la même façon d'une région à une autre. Dans chaque localité, nous avons remarqué des formes distinctes d'imposition de frais illégaux. Tantôt, ces frais, dit-on, permettent de faire fonctionner le service, tantôt c'est une récompense plus ou moins personnelle, avant le travail effectif. Parlant de récompense personnelle, il y a des agents qui conditionnent la fourniture du service pour lequel ils ont été affectés, à l'acquittement d'une certaine somme par l'usager. Pour eux, il s'agit d'un encouragement que les usagers doivent apporter aux agents, puisque d'après eux, une telle exigence n'est pas un acte de corruption dans la mesure où les usagers y sont habitués et s'y conforment assez naturellement. Pourtant, il n'en demeure pas moins qu'une telle pratique est contraire au Code Pénal camerounais qui «puni (...) tout fonctionnaire qui reçoit des dons ou agrée des promesses pour faire ou ne pas faire un acte de sa fonction »^230(*).

Dans la province du nord-ouest par exemple, on s'est rendu compte que les usagers doivent fournir une somme d'environ cinquante à cent mille francs CFA au comité de développement de leur localité avant la procédure de bornage^231(*). En tout cas, tout se passe dans l'ensemble comme s'il n'existe plus d'interdiction légale en matière de tels avantages. Le mal est donc vraiment profond à telle enseigne que la sensibilisation et l'éducation méritent d'être entreprises aussi bien du côté des agents officiels que de celui des usagers du service public des Domaines et des Affaires foncières, car cette situation produit des effets graves au plan économique^232(*).

Comme précisé plus haut, les agents du MINDAF devraient se mettre à l'école de la gouvernance. Ils devraient être sensibilisés sur l'importance de l'activité qui est la leur et de la responsabilité qui leur incombe. Mais avant cela, il faudrait que les problèmes les concernant tel qu'on les a évoqués ci-dessus trouvent tout au moins des débuts de solutions^233(*). Du côté des usagers, ils doivent s'imprégner d'une culture citoyenne suffisante, car, nombreux sont encore les Camerounais qui sont convaincus qu'ils doivent fournir de fortes sommes d'argent pour bénéficier du titre foncier. Et tant qu'ils n'ont pas les moyens qu'ils estiment suffisants à cet effet, ils préfèrent ne pas engager une procédure d'immatriculation. Or, chacun devrait pouvoir bénéficier quasi gratuitement de la délivrance de ce titre.

La pauvreté des usagers n'est pas seulement financière. Elle est aussi cognitive en ce sens qu'ils méconnaissent les textes et les procédures.

Les usagers, dans la plupart des cas, ont une très mauvaise connaissance des textes et des procédures en matière foncière^234(*). C'est ainsi qu'ils se comportent souvent comme bon leur semble, au mépris de la législation en vigueur. Au cours des travaux préparatoires à la rédaction de ce mémoire, nous nous sommes rendu dans des juridictions d'instance afin de nous y enquérir de l'état du contentieux de l'immatriculation. Sur place, la première remarque a été le grand nombre des litiges fonciers^235(*).

L'analyse des décisions de justice y relatives prouve à suffisance l'ignorance des usagers. Mais, il convient de souligner que généralement, le comportement de ces derniers relève plus de la malhonnêteté que de l'ignorance. En effet, dans plusieurs des litiges examinés, les problèmes qui se posaient tournaient autour de la vente d'un même terrain à plus d'une personne^236(*) ou de celle du terrain d'autrui^237(*).

L'ignorance apparaît dans les décisions lorsqu'on essaye de voir dans quelles circonstances les terrains ont été vendus. Dans l'ensemble, la vente est rarement notariée^238(*), et même lorsqu'elle l'est, il arrive que les protagonistes s'arrêtent là et n'engagent pas une procédure d'immatriculation, procédant ainsi à l'acquisition de terrains non immatriculés. Les juges saisis des affaires portant sur de telles transactions sont impitoyables. Appliquant l'article 8 de l'ordonnance n^o74/01^239(*), ils annulent les ventes passées sous seing privé^240(*) ainsi que celles des terrains non immatriculés au nom du vendeur. Ce qui est grave dans ce cas c'est qu'ils se refusent de distinguer la vente de la mise en valeur y réalisée, de celle du fonds de terre, même lorsque l'une des parties au procès implore cette distinction^241(*).

Dans la province du sud-Ouest par exemple, les populations continuent de se contenter de ce qu'ils appellent «titles of convenience». Il s'agit de titres signés devant les avocats à l'occasion de la vente d'un terrain, parce que les deux provinces anglophones du Cameroun, il n'existe pas la profession de notaire. Ainsi, pour palier ce manquement, il est reconnu aux avocats la possibilité d'exercer les fonctions de notaire à titre transitoire, en vertu de la loi n^o 90/059 du 19 décembre 1990 portant organisation de la profession d'avocat^242(*).

Sur la valeur juridique de ces titres, il convient de dire qu'ils ont en principe la même force probante que les actes notariés^243(*), mais après leur passation, les parties devraient procéder à un morcellement si le terrain est déjà immatriculé ou alors engager une procédure d'obtention du titre foncier si ce n'est pas encore le cas, ce qu'elles ne font pas toujours. Dans l'ensemble, les Camerounais ne sont pas pourvus d'une culture citoyenne suffisante.

Le MINDAF est bien conscient de cette situation. Il a institué un journal qui parait mensuellement^244(*), en sus d'un guide pratique sur l'obtention du titre foncier. Mais, ces initiatives sont insuffisantes car ce ne sont pas tous les Camerounais qui ont la possibilité de s'acheter la presse. D'autres efforts auraient pu être consentis afin de prévoir des programmes radiodiffusés^245(*) et même télédiffusés à cet effet. On pourrait par exemple y associer les confessions religieuses ; lesquelles y joueraient un rôle très important dans cette perspective, dans la mesure où elles drainent des foules importantes lors des réunions de culte dominicaux ou hebdomadaires. Au cours de ces séances, des espaces peuvent être réservés à l'éducation citoyenne dans le complexe domaine du foncier. Aussi, les acteurs politiques peuvent être d'un grand apport compte tenu de la sensibilisation qu'ils peuvent effectuer au cours des meetings politiques. Cette sensibilisation ou mieux cette vulgarisation de la procédure d'immatriculation permettra, à tout le moins, d'atténuer la complication des difficultés que rencontrent les usagers du fait des démarcheurs et des chefs de village.

§2 - Les problèmes occasionnés par les intermédiaires et les chefs de village

Contrairement aux intermédiaires^246(*) qui sont des intervenants informels (A), les chefs de village sont investis de missions très importantes dans la procédure d'immatriculation. Ils sont des membres influents de la commission consultative et leur signature sur le procès-verbal de bornage est obligatoire (B).

A - Le rôle parfois négatif des intermédiaires dans les procédures foncières

D'entrée de jeu, il convient de rappeler que le rôle des intermédiaires n'est pas toujours à négliger. En effet il existe de bons démarcheurs, c'est-à-dire ceux qui accomplissent noblement une fonction d'accompagnement des usagers, en se donnant pour mission de représenter, guider et conseiller ceux-ci au cours d'une procédure d'immatriculation. En effet, certains requérants, parce qu'ils vivent à l'étranger ou alors ne disposent pas d'assez de temps pour suivre eux-mêmes leurs dossiers au sein des DDDAF, peuvent solliciter les prestations de tels acteurs. Ces bons démarcheurs, comme on le constate accomplissent une mission louable. Mais, le comble c'est qu'il en existe en très petit nombre. A coté d'eux, il y a un plus grand nombre de mauvais démarcheurs qui se comportent comme de véritables loups dans la bergerie. C'est cette catégorie qu'il faut combattre énergiquement. Généralement, pour se faire des clients, ils distraient les usagers qui se rendent paisiblement auprès des services compétents. Ils leur tendent un appât en leur laissant croire qu'ils sont l'ami d'un responsable quelconque de la DDDAF et qu'ils peuvent contribuer à leur faciliter la procédure. Très souvent, l'usager avale l'hameçon, tombe dans le piège de ses ravisseurs.

C'est ainsi que ces usagers sont conduits dans des débits de boisson ou autres milieux inappropriés au sein desquels leurs dossiers font l'objet d'un semblant de suivi. Il revient donc aux usagers eux-mêmes de faire preuve de vigilance et de se rendre auprès des services compétents pour y obtenir la bonne information. Il serait également souhaitable de mettre fin à une telle activité car, nul ne peut imaginer l'ampleur des désagréments qu'elle peut orchestrer. Seulement, s'il est peut-être facile de débusquer les démarcheurs, il n'en sera pas pareil pour les chefs de village, surtout dans les régions où ils s'imposent en véritables roitelets.

B - La tendance des chefs de village à fourvoyer l'administration foncière et les usagers

D'après les articles 13 (nouveau) et suivants du décret de 2005, le chef de village du lieu de situation du terrain à immatriculer doit faire partie des membres de la commission consultative et la non signature du procès-verbal par lui, entraîne la nullité de ce procès.

S'appuyant sur ce caractère incontournable de leur intervention dans la procédure d'immatriculation, certains chefs de village n'hésitent pas à en profiter pour obtenir des usagers, de fortes sommes d'argent^247(*). A titre d'exemple, nous avons noté à Kumba la présence d'une longue file de dossiers en souffrance au bureau du chef de service départemental des affaires foncières. Ceux-ci y sont abandonnés à cause du manque d'une signature, celle du chef de village. Dans cette localité, nous avons eu l'occasion de consulter des procès verbaux de bornage et avons remarqué que ce chef y appose sa signature en dernière position. Parce qu'on ne peut pas se passer de leur signature, certains de ces chefs semblent s'« opposer »^248(*) à l'aboutissement heureux des procédures d'immatriculation. Or, gardiens de la tradition et juges des palabres dans leur collectivité, ces derniers devraient se comporter en artisans de la paix^249(*). Aussi, des mesures devraient-elles être prises pour freiner leurs ardeurs.

L'inventaire des problèmes qui entravent le fonctionnement harmonieux de la déconcentration de la gestion foncière vient d'être effectué. Il ressort de ce recensement que la réforme foncière a été initiée dans un environnement impropre à son succès et sans que des moyens suffisants aient été pris pour assurer son efficacité. Les pouvoirs publics sont donc interpellés car « la moisson est (vraiment) abondante et les ouvriers peu nombreux ». Il va d'abord falloir apporter une réponse aux problèmes inhérents à l'administration foncière et résoudre les difficultés extérieures à celle-ci.

Au demeurant, il faut dire que solutionner ces problèmes ne constitue pas une fin en soi car il faut bien continuer à améliorer les techniques et les contrôles concourant à l'obtention de titres fonciers effectivement authentiques, et à une gestion foncière qui tienne compte de la paupérisation des populations rurales^250(*). C'est pourquoi il conviendrait de voir dans quelle mesure la réforme pourrait être améliorée à telle enseigne que le rapprochement entre l'administration et les administrés soit encore plus palpable^251(*). Pour y parvenir, on pourrait par exemple renforcer la déconcentration ou alors la sophistiquer. De telles propositions ont pour avantage qu'elles rapprochent davantage la gestion foncière des usagers, puis qu'elle ne se limiteront pas seulement à la cantonner dans le ressort territorial des provinces. En effet, elles supposent conjointement la fixation du coût de toute la procédure, en fonction du pouvoir d'achat des plus démunis du pays. Et comme le jurislateur de 2005, à l'instar de ses prédécesseurs a fait fi de ce principe démocratique pourtant impérieux, le rapprochement de cette gestion des usagers est incontestablement inachevé.

CHAPITRE 2

UN RAPPROCHEMENT INACHEVE AU REGARD DE L'INSUFFISANTE EXTENSION DE L'ADMINISTRATION FONCIERE

Avec la réforme foncière de 2005, le Cameroun a choisi de déconcentrer la gestion foncière à telle enseigne que la procédure se limite en principe au niveau provincial. Deux ans après la mise sur pied de cette réforme, les premiers bilans font état de l'existence d'une série de difficultés qui font obstacle à la bonne marche des objectifs fixés en amont.

Il convient donc ici de proposer des solutions durables à ces maux tout en s'investissant à entrevoir des voies et moyens susceptibles d'être envisagés afin d'améliorer la déconcentration actuelle. Plus concrètement, il s'agit de voir dans quelles mesures le rapprochement entre l'administration foncière et les usagers peut être plus étendu afin d'aboutir à une gestion foncière plus efficace et démocratique^252(*).

Dans l'objectif de promouvoir davantage l'obtention du titre foncier^253(*), deux types d'initiatives^254(*)peuvent être engagées. D'abord le rapprochement pourrait être renforcé de telle façon que toutes les procédures se limitent au niveau du département. Une telle mesure^255(*) pourrait susciter chez les citoyens, une plus grande culture du titre foncier. Il s'agit là de la départementalisation de la gestion foncière. Mais encore faudrait-il que l'Etat s'approprie t-il un tel projet, le réalise et le suive effectivement jusqu'à son plein achèvement (section 1). Une autre solution consisterait à sophistiquer la déconcentration de la gestion foncière. Cela passerait par la mise sur pied de la décentralisation^256(*) de cette gestion, au lieu de son actuelle déconcentration. Cette initiative permettrait d'engager une gestion foncière plus participative et, pourquoi pas patrimoniale (section 2).

SECTION 1 - L'IMPERATIF DU RENFORCEMENT DE LA DECONCENTRATION : DE LA PROVINCIALISATION A LA DEPARTEMENTALISATION DE LA GESTION FONCIERE

La provincialisation a consisté à transférer l'étape du ministère à la province, au profit du gouverneur et de la Délégation provinciale, à travers le service des affaires foncières. Cette fois, on se pose la question de savoir si le jurislateur ne pourrait pas renforcer cette déconcentration en l'opérant plutôt au niveau du département. Mais alors, comment pourrait s'effectuer la départementalisation de la gestion ainsi préconisée ? La solution à ce problème suppose la réponse aux questions suivantes : comment cela pourrait-il se passer ? Quelles pourront en être les conséquences ? Sur la base de telles interrogations, on essayera d'analyser le mécanisme (§ 1) et les effets (§ 2) de cette départementalisation.

§1 - Le mécanisme de la départementalisation de la gestion foncière

Pour que la départementalisation de la gestion foncière soit possible, deux actes effectifs sont incontournables : le transfert de toutes les compétences foncières essentielles au département (A) et l'accompagnement de ce processus (B).

A - Le transfert des compétences foncières du niveau supérieur à l'échelle locale

Dans le cadre de la provincialisation, les compétences ont été transférées du niveau central aux services départementaux et provinciaux. Avec un tel aménagement, la procédure d'immatriculation se limite désormais, et en principe, au niveau provincial^257(*). La départementalisation n'est alors qu'un renforcement de la déconcentration de la gestion foncière actuelle, qui consiste à confier des compétences à des autorités plus inférieures à celles concernées dans la provincialisation. Concrètement, il s'agit de transférer les pouvoirs de décision aux personnels de l'arrondissement et du département, à telle enseigne que la procédure d'obtention du titre foncier s'achève plutôt au niveau du département^258(*). Il s'agit donc d'étendre considérablement la déconcentration jusqu'à une étape davantage locale.

Cet aménagement suppose que chaque arrondissement du pays serait doté de services déconcentrés du MINDAF de la même taille que les DDDAF actuelles. Plus précisément, il y aurait par exemple dans chaque arrondissement, une conservation foncière, des chefs de service d'arrondissement des affaires foncières, des domaines, du Cadastre, etc.^259(*).

Au niveau du département, les services départementaux se comporteraient comme les services provinciaux actuels. A titre d'exemple, c'est le chef du service départemental des affaires foncières qui s'occuperait de viser les dossiers. Dans ce système, le gouverneur et le ministre joueraient des rôles politiques, stratégiques, de contrôle et de coordination dans ce domaine où la paix sociale est si sensible. Quant aux services provinciaux, ils ne seraient que les instruments techniques et administratifs de ces rôles, du moins en ce qui concerne ceux du gouverneur. Leurs missions consisteraient à déterminer et proposer des solutions aux problèmes qui se poseraient dans la gestion du foncier. Les agents en fonction dans ces services pourraient par exemple exécuter des tournées périodiques, annoncées et/ou inopinées afin de toucher du doigt les réalités de terrain. Pour ce qui est des structures centrales c'est-à-dire du ministère, son rôle ne changerait pas. Il prendrait des mesures et des décisions qui devraient être suivies et appliquées par les services déconcentrés. Avec un pareil transfert de compétences, l'administration serait plus proche de l'usager.

A travers la réforme de 2005, l'objectif souhaité par les pouvoirs publics est justement le rapprochement de la gestion foncière, afin de faciliter l'obtention du titre foncier. Mais, en toute évidence, il est clair qu'un renforcement de la déconcentration, suivi d'un accompagnement de son processus conduirait à des résultats plus satisfaisants^260(*).

Accompagner un processus signifie lui fournir tout ce qu'il faut pour sa réalisation concrète. Cet accompagnement suppose la prise de dispositions suffisantes afin que la réforme initiée aille conformément aux prévisions textuelles, et prenne effectivement corps, c'est-à-dire qu'elle atteigne favorablement les usagers.

Accompagner le processus de départementalisation consisterait alors à éviter les dérapages soulignés ci-dessus lors de l'analyse des problèmes qui entravent le fonctionnement harmonieux de la gestion foncière. A cet effet, il faudrait que des expressions du genre « la réforme est bonne mais les moyens ne l'ont pas suivie » disparaissent. En somme, cela suppose qu'on dote les services de moyens adéquats et suffisants.

A tout considérer, les pouvoirs publics devraient suivre le processus au jour le jour. Si la fourniture des services auprès des structures déconcentrées du MINDAF se fait moyennant le paiement des frais, il est aberrant et incongru que le travail se déroule si mal alors que des recettes sont réalisées. Comme mentionné plus haut, il faudrait quantifier selon un barème bien précis les frais de bornage et permettre à l'usager de payer cette somme d'argent auprès d'un guichet prévu à cet effet, moyennant la délivrance d'un reçu^261(*). Dans cette perspective, avec un peu de volonté, les choses pourraient changer positivement, et la départementalisation de la déconcentration produirait des effets plus considérables.

§2 - Les effets de la départementalisation

En départementalisant la gestion foncière, la proximité pourrait être plus effective entre l'administration foncière et les usagers (A). Aussi, la démystification de l'obtention du titre foncier deviendrait plus concrète (B).

A - Une proximité plus effective entre l'administration foncière et les usagers

Le premier résultat palpable du renforcement de la déconcentration est la proximité plus effective entre l'administration foncière et les usagers. En effet, la départementalisation qui est une technique de rapprochement de l'administration foncière des usagers, pourrait concourir à la facilitation des procédures d'immatriculation. Celles-ci seraient vraiment accessibles à tous et faciles à maîtriser et à suivre. Ainsi, que ce soit en milieu urbain ou rural, chaque individu serait capable de faire immatriculer sa terre sans avoir à se déplacer ou à faire face à des tracasseries de quelque nature que ce soit, cette proximité ayant entraîné une familiarité entre les agents et les usagers.

Cette proximité va également favoriser l'émergence d'une plus grande transparence dans le travail de l'administration car, plus il y a réduction des étapes, plus les risques de corruption s'amenuisent également. Au final, l'usager aurait de plus en plus confiance en l'administration. Cette confiance est importante dans la mesure où elle rehausserait au moins le niveau des demandes d'immatriculation et ipso facto encouragerait la sécurisation massive des droits fonciers coutumiers. Dans le même ordre d'idées, les risques de double immatriculation s'estomperaient car les populations seraient plus regardantes que jamais. En effet, tel que déjà relevé ci-dessus, la double immatriculation survient plus par le fait de certains chefs de village, de certaines personnes plus informées en la matière, que par la faute de l'administration foncière.

Or, plus les agents seraient présents sur le terrain grâce à la départementalisation, mieux les droits immobiliers des citoyens seraient sauvegardés. Ceci se justifie par le fait que chaque arrondissement pourrait valablement développer une carte de sa circonscription et repérer toutes les parcelles déjà immatriculées, de telle sorte que, lorsqu'une demande d'immatriculation est déposée, les agents vérifient d'abord la situation juridique de la terre en question avant de programmer toute descente sur le terrain aux fins de bornage.

Cette solution aurait pu être appliquée même en ce moment. Mais, l'insuffisance des ressources humaines et du matériel de travail appropriés pourraient poser problème. Cette entreprise de départementalisation aurait également des répercussions sur la perception que les usagers se feraient désormais du titre foncier, dans le sens de sa démystification.

B - Une concrétisation plus remarquable de la démystification de l'obtention du titre foncier : l'acquisition de la culture du titre foncier

Avec la départementalisation, la démystification de l'obtention du titre foncier deviendrait plus concrète et plus palpable^262(*). Quant à la démystification du titre foncier, elle prendrait une autre dimension. Une autre dimension parce que le décret de 2005 l'a déjà démystifié à sa façon. Sans doute, cette façon n'est pas la bonne, mais la démystification de la propriété tant réclamée en doctrine^263(*), est déjà au Cameroun une réalité législative^264(*).

Sur un plan quasi publicitaire ou médiatique tout court, grâce à cette démystification de l'obtention du titre foncier, la culture citoyenne sur la valeur et les avantages que peut procurer ce document s'accroîtrait. Cette affirmation se justifie par le constat selon lequel, la plupart des Camerounais n'immatriculent pas leurs terres parce qu'ils ressentent le besoin d'obtenir un titre foncier, mais plutôt pour des besoins de sécurité. En effet, dans toutes les localités du pays^265(*), les demandes d'immatriculation viennent plus des allogènes que des autochtones. Les premiers obtiennent rapidement un titre foncier parce qu'ils ont peur que les autochtones ne conspirent pour les exproprier ultérieurement. Aussi, lorsqu'un autochtone immatricule sa terre, le plus souvent, c'est pour prévenir un éventuel procès qui peut survenir à un moment ou à un autre. En un mot, les autochtones n'immatriculent pas beaucoup leurs terres parce que jusqu'aujourd'hui, la culture du titre foncier n'est pas encore encrée dans leur mentalité. Pour tout dire, ils obtiennent un titre foncier, plus par crainte, pour éviter d'éventuels litiges fonciers, que dans le souci d'obtenir simplement un titre de propriété.

Pour que les populations acquièrent effectivement ladite culture, il faudrait que le jurislateur prenne en compte leurs aspirations, dont les pratiques, dans l'élaboration des textes fonciers. De plus, il faudrait qu'il les intègre effectivement dans la gestion du foncier, qu'il se les approprie. Il en résulte alors que pour réussir, il faudra s'arrimer à la donne internationale, donc à la décentralisation et ce dans le contexte conceptuel africain.

SECTION 2 - L'IMPORTANCE DE LA PRISE EN COMPTE DE LA DONNE INTERNATIONALE : L'URGENCE DE LA DECENTRALISATION DE LA GESTION FONCIERE

L'idéal en matière de rapprochement de l'administration foncière de l'usager est la décentralisation. La mise sur pied de la décentralisation^266(*) de la gestion foncière^267(*) au Cameroun devrait se faire progressivement dans la mesure où elle dépend étroitement de l'organisation de la décentralisation administrative. Au Cameroun, cette dernière semble prendre beaucoup de temps pour sa matérialisation effective, compte tenu de l'ampleur des mesures et des précautions qui conditionnent sa mise en oeuvre pérenne^268(*).

Quoi qu'il en soit, il devient de plus en plus urgent d'envisager la décentralisation progressive de la gestion foncière^269(*) parce que le droit de la terre, les droits sur les terres, qui, ensemble, constituent le foncier, apparaissent comme un enjeu essentiel de la répartition des pouvoirs ainsi que de la légitimité des acteurs publics^270(*). En outre, comme le remarque M. Alain ROCHEGUDE, « la décentralisation apparaît aujourd'hui comme un des moyens privilégiés de développement, de la gestion des hommes et des ressources ». En effet, poursuit l'auteur, « plusieurs pays africains se sont lancés dans ce processus. Cette approche nouvelle de développement pourrait être susceptible d'intégrer les traditions africaines dans la gestion des hommes et des ressources»^271(*).

L'urgence de décentraliser la gestion foncière est donc signalée^272(*), car la décentralisation est un mécanisme permettant d'aboutir à une gestion foncière démocratique, participative et surtout patrimoniale (§ 2). Avant d'examiner ce mariage entre décentralisation foncière et gestion patrimoniale, il échoit d'apporter au préalable, des clarifications conceptuelles (§ 2).

§1 - Les clarifications conceptuelles

Le scellage d'une alliance forte entre gestion patrimoniale (A) et décentralisation de la gestion foncière (B) devrait constituer aujourd'hui un enjeu majeur pour l'Afrique en quête de paix, de stabilité politique et de progrès socio économique.

L'Afrique est aujourd'hui caractérisée par le concept de « l'entre deux »^273(*). Cela signifie qu'elle évolue généralement avec deux sortes de politiques et de pratiques foncières qui s'imbriquent très peu. C'est ainsi qu'on a cumulativement la politique à base de la tradition et celle à base de la modernité. Du fait de la juxtaposition de ces deux approches, la loi s'oppose à la coutume, la propriété à la tenure ou possession, etc. On parle donc du paradigme de l'entre deux pour caractériser un ensemble d'innovations qui ne se situent pas en rupture, mais se présentent comme des adaptations ou des réinterprétations^274(*) suivant la cosmogonie africaine.

Face à ce choc des systèmes, le Cameroun, tout comme les autres Etats africains ont eu du mal à promouvoir des modes de gestion foncière susceptibles de consensus auprès de tous les acteurs sociaux. C'est ainsi que les uns ont privilégié une gestion publique^275(*) et les autres une gestion privée^276(*). Face à ces deux modes antagonistes, le Pr. Etienne LE ROY a proposé une voie intermédiaire pour la gestion du foncier commun : la gestion patrimoniale^277(*). Cette logique repose sur une conception de la terre et des ressources communes comme patrimoine commun^278(*) et n'interdit pas une évolution vers la propriété privée car elle la considère d'ailleurs comme une des solutions à la sécurisation foncière^279(*).

Dans le même ordre d'idées, si le Droit n'est pas seulement ce que disent les textes mais principalement ce qu'en font les usagers et/ou les citoyens, une politique juridique prônant une gestion durable et reproductible doit reposer sur une mobilisation et une responsabilisation de ses bénéficiaires. Il s'agit dès lors de promouvoir une gestion locale des ressources foncières qui ne se contente pas d'inverser la démarche descendante de la conception « participative »^280(*) classique. Il convient plutôt de penser les problèmes avec une simplicité de moyens et d'interventions qui rendent incontournable la pratique d'une négociation avec les populations locales dans un rapport garantissant l'autonomie des choix et de décision des communautés locales. Ces exigences débouchent en fait sur ce qu'il est convenu d'appeler la négociation patrimoniale^281(*).

L'esquisse d'une telle négociation existe déjà au Cameroun, du moins textuellement, dans le cadre de la gestion des ressources forestières et fauniques. En effet, la loi n^o 94/01 du 20 janvier 1994 portant régime des forêts, de la pêche et de la faune, marque un souci d'implication, malheureusement fort partielle, des acteurs locaux dans cette gestion. Elle permet ainsi aux communautés et aux communes d'acquérir et gérer des parties du domaine forestier national^282(*). Elle prévoit également des possibilités de création de territoires de chasse communautaires, comme on le verra ci-dessous. Pour que cette gestion soit confiée effectivement et efficacement à ces acteurs locaux, une négociation patrimoniale préalable avec l'administration forestière ou faunique est nécessaire. Pour être fructueuse, elle mérite d'être menée dans le cadre d'une politique foncière préalablement et effectivement décentralisée.

A l'origine de l'idée de décentralisation, il y a une reconnaissance de la liberté de l'organisme qui en bénéficie ; liberté qui s'analyse juridiquement dans la faculté de se donner soi-même des normes qui le régissent. La décentralisation se traduit concrètement par le transfert d'attributions de l'Etat à des institutions territoriales ou techniques juridiquement distinctes de lui et bénéficiant sous la surveillance de l'Etat, sinon d'une autonomie certaine, du moins d'une certaine autonomie de gestion. Elle se caractérise principalement par la personnalité juridique et l'autonomie financière reconnue à l'institution décentralisée. Mais, un certain contrôle de l'Etat subsiste, et c'est ce qu'on appelle en la matière, le pouvoir de tutelle^283(*).

La décentralisation présente deux formes : la décentralisation territoriale ou géographique^284(*) et la décentralisation technique ou par service. Cette dernière forme nous intéresse ici et se traduit par la transformation d'un service public sans autonomie en un établissement public doté de la personnalité juridique et de l'autonomie financière.

Comme on l'a indiqué ci-dessus, la décentralisation de la gestion foncière ne peut que suivre le modèle et les modalités de la décentralisation administrative. Cette précision suppose qu'il convienne d'analyser les textes portant orientation de la décentralisation pour avoir une idée de l'aménagement de la décentralisation de la gestion foncière au Cameroun. En parcourant la loi n^o 2004/017 du 22 juillet 2004 portant orientation de la décentralisation, il est plausible de relever qu'aucune mention relative à la gestion foncière n'y est faite. Il en est de même en ce qui concerne la législation burkinabé^285(*).

Cette réalité rejoint tout à fait le point de vue de M. Alain ROCHEGUDE selon lequel « le constat fait à travers l'examen d'une quinzaine de pays, y compris anglophone et lusophone, donc de tradition juridique différente de celle des pays francophones, est sans ambiguïté : pratiquement partout, (...) le foncier ne fait pas partie des compétences transférées ; l'Etat entend conserver la maîtrise de la terre, même si des évolutions inverses commencent d'être esquissées dans certains pays »^286(*).

Si la décentralisation est perçue par le jurislateur comme l'« axe fondamental de promotion du développement, de la démocratie et de la bonne gouvernance au niveau local »^287(*), il se pose la question de savoir comment est-il possible de favoriser le développement local à travers la décentralisation, sans intégrer la gestion foncière, étant entendu que la terre est le principal instrument de production des richesses et de culture chez les ruraux^288(*).

C'est dans le même sillage qu'est orienté une étude menée par M. Moustapha DIOP^289(*). En effet, cet auteur y regrette la centralisation de la gestion foncière qu'a connue la Guinée jusque dans les années 96. Aujourd'hui que les choses ont changé positivement^290(*), il ne manque pas de saluer les efforts des pouvoirs publics de ce pays lorsqu'il affirme que « cette politique tente surtout de faire une rupture radicale avec la politique de centralisation de l'ancien régime et son système de parti- Etat », tout en ajoutant allègrement que « cette nouvelle forme de gestion se propose d'attribuer des moyens aux collectivités pour qu'elles puissent s'administrer directement et librement avec la participation des populations »^291(*).

La décentralisation de la gestion foncière doit donc être organisée de telle façon que des compétences soient pleinement transférées aux autorités locales, et que celles-ci aient des marges de manoeuvre leur permettant d'agir dans le sens de promouvoir le bien être des populations de la localité. Il faudrait donc allier le foncier et la décentralisation en révisant en profondeur la législation foncière^292(*).

Aussi, étant donné que la décentralisation n'est qu'un mode de fonctionnement de l'Etat unitaire^293(*), il faut dire que la tutelle de l'Etat n'est pas à négliger. En effet, « la place de l'Etat demeure de ce point de vue essentielle, celle du seul acteur capable, au moins en théorie, de dépasser les égoïsmes locaux pour imposer le partage, le souci du collectif difficilement perceptible au niveau local (...), l'égalité des citoyens, la sanction nécessaire quand la négociation ne fonctionne plus, etc. »^294(*). Il revient, de la même façon à l'Etat, de bénir l'union entre décentralisation et gestion patrimoniale des ressources foncières.

§2 - La décentralisation, une technique favorable à la gestion patrimoniale du foncier commun

En tant qu'instrument favorable à une gestion foncière efficace, la décentralisation doit passer par une rupture de la gestion monopolistique du foncier par l'Etat^295(*) (A). Ainsi, elle pourrait promouvoir une gestion patrimoniale des ressources foncières par les acteurs locaux (B).

A - La rupture préalable de la gestion monopolistique du foncier par l'Etat

La terre est la première forme de richesse, en ce qu'elle confère des pouvoirs et des prérogatives énormes à son possesseur ou propriétaire. Comme les colons, l'Etat se comporte aujourd'hui en maître incontesté et incontestable de la gestion des ressources foncières^296(*). La législation laisse croire que le domaine national qui comprend deux dépendances^297(*) est administré par l'Etat en vue d'en assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelles. ^298(*) Mais, à l'heure de la promotion de la bonne gouvernance dans tous les secteurs de la vie humaine, il faudrait bien que l'Etat accepte d'intégrer les acteurs locaux et leurs aspirations dans les processus de gestion de ces ressources.

Néanmoins, ces acteurs locaux devraient eux aussi être sérieux par rapport aux missions qui pourraient être ou seraient les leurs. En effet, il existe le risque que la décentralisation rende les questions foncières plus politiques et renforce les pouvoirs d'une élite sur les ressources foncières locales. A cet effet, le jurislateur devrait être prudent à ce niveau, car il importe que le pouvoir de tutelle soit bien défini et qu'il s'exerce convenablement^299(*).

L'épreuve de la décentralisation consiste alors à transférer des compétences aux acteurs publics locaux, afin d'asseoir une gestion foncière où toutes les parties prenantes y interviennent pleinement. A cet effet, il convient de repréciser le contenu exact de la notion de domaine national. En réalité, c'est à ce niveau que se situe le centre du problème car, il faut constater que l'affirmation forte de la seule légitimité de l'Etat comme maître de la terre, se concrétise dans la généralisation, depuis les indépendances, d'une nouvelle notion, celle de domaine national, enveloppe multi contenus, mais justifiant toujours une idée unique : l'Etat est le seul acteur à pouvoir revendiquer le droit sur les terres qui ne sont pas appropriées, et à tout le moins, le seul à pouvoir en disposer, même sans les intégrer d'abord dans son propre domaine^300(*).

La notion de domaine national est donc à redéfinir, car dans la plupart des législations des pays francophones africains, les textes législatifs participent, à travers la définition du domaine national, à l'érection de l'Etat en maître absolu de la gestion des terres^301(*), surtout communes.

Même lorsque la décentralisation est amorcée, elle est généralement assez mal conduite de telle manière que des problèmes surgissent parfois très prématurément. Dans cette perspective, il n'est pas exclu que malgré son aménagement, que l'Etat continue d'exercer l'essentiel de son contrôle sur les ressources communes locales, se refusant ainsi d'abandonner ses prétentions et droits sur la gestion du foncier^302(*). Dans le même ordre d'idées, la décentralisation dans ce contexte apparaît aujourd'hui très largement comme une déconcentration plus ou moins « habillée » d'une autonomie locale qui paraît très limitée, faute de base certaine de légitimité, aussi bien politique que fonctionnelle^303(*).

Au-delà de la gestion foncière où le monopole de l'Etat est encore avéré, des efforts peuvent être orientés en vue de décentraliser et de rendre patrimoniale la gestion d'autres ressources naturelles, à l'instar de celles forestières et fauniques.

En effet, la loi de 1994 suscitée semble friser cette approche par la création des forêts et territoires de chasse communautaires. Cette possibilité constitue un moyen de lutte contre le gaspillage et la destruction anarchiques des ressources naturelles, par la focalisation des appétits des autochtones riverains sur ces forêts et territoires. Ces espaces, à la suite de leur création, doivent être dotées d'un plan simple de gestion approuvé par l'administration chargée des forêts, et toute activité y menée doit se conformer audit plan. Ce plan simple de gestion oblige ainsi tous les membres de la communauté à gérer les ressources avec parcimonie, tout en se souciant de leurs pérennisation et durabilité. Aussi, l'administration chargée des forêts doit-elle leur apporter une assistance technique gratuite.

La loi de 1994 n'opère pas la gestion participative forestière uniquement entre l'administration forestière et les communautés villageoises. Elle va plus loin en offrant des forêts aux collectivités décentralisées par classement, et les encourage à en planter^304(*).

La création d'une forêt communale entraîne des avantages considérables pour la commune bénéficiaire. D'abord, des revenus directs seraient générés à son profit à travers la vente du bois et d'autres produits forestiers non ligneux et, éventuellement la promotion de l'écotourisme. Ensuite, des emplois pourraient être crées dans la commune (pisteurs, agents de la cellule technique de foresterie, etc.). Enfin, le bien-être des populations serait atteint car la forêt communale est une surface gérée de commun accord avec les populations locales, citoyens communaux, et bénéficiaires de la foresterie communale. Malheureusement, « à ce jour, peu de forêts communales ont été classées au profit des communes »^305(*). En effet, celles-ci se « sont focalisées sur les redevances forestières annuelles et très peu sur l'opportunité qu'offre la loi d'améliorer la gouvernance locale et de créer un pôle de développement à travers la création des forêts communales »^306(*).

En ce qui concerne les ressources fauniques, à la suite de la loi de 1994 précitée, le décret n^o 95/466/PM du 26 juillet 1995 fixant les modalités d'application du régime de la faune, en ses articles 25 et suivants définit les règles gouvernant la création de territoires de chasse communautaires au profit des communautés riveraines. Il suffit donc ici, comme en matière forestière, d'organiser la gestion de ces territoires sur la base des principes issus de la négociation patrimoniale pour que l'exploitation des ressources fauniques soit rationnelle sous toutes les logiques en présence.

Il ressort des développements précédents que la décentralisation et la patrimonialisation de la gestion des ressources naturelles ont déjà des embryons de rampe de leur lancement au Cameroun. Mais, si la concrétisation de la décentralisation de cette gestion reste encore attendue, c'est parce que l'Exécutif le veut.

Sur le plan patrimonial, l'Exécutif camerounais semble d'autant ignorant que l'approche patrimoniale, si vulgarisée en Afrique de l'ouest, est inconnue en Afrique centrale pour défaut de doctrine tant en la matière qu'en matière foncière en général. Le décret n^o 2005/481 aurait pu consacrer cette approche en prescrivant les modalités spéciales du bornage des terres patrimoniales, pourquoi pas de leur immatriculation. Car, de telles terres, en tant que biens indivis à perpétuité, peuvent être immatriculées pour leur sécurisation certaine.

Quoi qu'il en soit, le jurislateur de 2005 n'a pas cru devoir emboîter le pas à celui de 1994 et réserve encore à l'Etat l'exclusivité des pouvoirs, en matière de gestion foncière. Au regard des avantages qu'offrent la décentralisation et la patrimonialisation dans les domaines forestier et faunique, il est presque certain que les pouvoirs publics finiront par intégrer les acteurs locaux dans la gestion des ressources foncières, parce qu'aucune réglementation ne peut être définitive. Au contraire, elle est susceptible de modifications et d'être complétée au gré des évolutions et des exigences sociales.

Les développements de ce dernier chapitre ont permis de réaliser que le rapprochement de l'administration foncière des usagers tel que promu par le décret de 2005 a été insuffisant pour atteindre des résultats satisfaisants. Il devient donc important de renforcer un tel rapprochement en engageant par exemple la départementalisation de la gestion foncière. Cette technique constitue une amplification de la provincialisation dans la mesure où la procédure d'immatriculation devra se dérouler sans aller au delà des limites du département, partie intégrante de la province.

Une autre stratégie consiste à mettre l'accent sur la participation de tous les acteurs sociaux dans les processus de gestion foncière. On parle alors de décentralisation de la gestion foncière. Dans cette perspective, l'Etat, plus que n'importe quel autre acteur, est interpellé pour son rôle particulièrement déterminant dans la mise en oeuvre et la réussite de projets de cette envergure. En effet, plusieurs auteurs plaident de plus en plus pour l'avènement, en Afrique noire francophone, d'une gestion foncière patrimoniale et décentralisée^307(*). Il en est de même des bailleurs de fonds et des organismes internationaux intéressés par les questions foncières et environnementales^308(*).

En définitive, le Cameroun a une alternative : soit il maintient sa législation actuelle en conservant la déconcentration de la gestion foncière dans sa présente nomenclature et en rejetant toute autre politique foncière, soit alors il s'engage progressivement sur la voie de l'une des deux pistes proposées ci-dessus. Il faut dire qu'embrasser la première proposition serait une façon pour l'Etat de refuser d'envisager une politique foncière démocratique.

Tout au long de ce titre, on s'est attelé à justifier le caractère insuffisant ou inachevé du rapprochement entre l'administration foncière et les usagers, tel que cela se dégage des dispositions du décret de n^o 2005/481. C'est ainsi que deux directions ont été empruntées à cet effet. Tout d'abord, il a été question de relever les difficultés qui empêchent le déploiement harmonieux de la gestion foncière actuelle. Des problèmes aussi bien inhérents à l'administration qu'extérieurs à celle-ci ont été soulignés. Par la suite, on a essayé de proposer des solutions en vue de parvenir à une administration foncière beaucoup plus proche des populations ou à une gestion foncière patrimoniale et décentralisée.

En définitive, la combinaison réussie de la décentralisation et de la patrimonialisation de la gestion foncière serait le gage du développement concret et durable du monde rural et par conséquent de tout le territoire^309(*). Il importe donc que le jurislateur camerounais intègre la matière foncière dans les compétences transférées aux collectivités publiques décentralisées dans le cadre de la décentralisation administrative^310(*).

CONCLUSION GENERALE

Les entraves à la réception satisfaisante du décret n^o 2005/481 sus-cité ne doivent pas occulter les mérites de ce texte. Il a institué une double provincialisation : la provincialisation de la procédure d'obtention du titre foncier et celle du règlement du contentieux de l'immatriculation et du titre foncier.

La première se caractérise, de façon générale, par l'accroissement des responsabilités des sous-préfets et des chefs de district, consistant à l'attribution des compétences jadis exercées par le préfet, au transfert des conservations foncières dans les départements, à la substitution du bulletin provincial des avis domaniaux et fonciers au Journal Officiel de la République, à la délégation des compétences de la direction des domaines de l'ex-MINUH au chef de service départemental des affaires foncières, etc.. Grâce à ces innovations, la procédure d'obtention du titre foncier est relativement allégée. Elle se limite désormais au niveau provincial et n'atteint donc plus, en principe, les services centraux du MINDAF. De ce fait, il y a un rapprochement considérable de l'administration foncière des usagers.

La seconde, à savoir la provincialisation du règlement du contentieux de l'immatriculation, a surtout consisté au transfert de la compétence du ministre des Domaines et des Affaires foncières, compétence relative à la connaissance des oppositions et demandes d'inscription des droits, survenant au cours de la procédure d'immatriculation, aux gouverneurs de province. Mais, un goût d'inachevé se ressent au niveau du règlement du retrait et de la nullité du titre foncier, en ce que le décret a attribué au ministre des Domaines et des Affaires foncière, le droit de juger de l'applicabilité de ces deux sanctions, alors que dans la logique de ce décret qui veut rapprocher et rapproche la gestion foncière des usagers, le jurislateur aurait dû franchir le Rubicon en confiant ces prérogatives aux gouverneurs des provinces.

Néanmoins, malgré cette bonne volonté des pouvoirs publics, il n'en demeure pas moins que ce double rapprochement de l'administration foncière des usagers et du contentieux administratif du justiciable soit inachevé. Cette défaillance se traduit par l'absence ou l'insuffisance des mesures devant accompagner la réforme. Ce défaut constitue l'une des causes principales de la faible réception par les usagers, du décret n^o 2005/481. Ces mesures concernent entre autres, les ressources humaines, qui accusent d'un double déficit quantitatif et qualitatif, et les moyens financiers et techniques.

Toutefois, même si ces mesures d'accompagnement avaient convenablement suivi la mise en application du décret, il n'est pas exclu que d'autres situations auraient pu entraver, d'une manière ou d'une autre, sa réception. Il en serait ainsi du coût des procédures foncières et du comportement de certains intervenants. C'est aussi le cas du comportement de certains chefs coutumiers et de certains agents de l'administration foncière qui baptisent allègrement « encouragements », les actes de corruption qu'ils instiguent plus ou moins directement.

S'agissant du coût des procédures foncières, il a été remarqué, surtout du fait de l'imprécision des textes, que les usagers supportent trop de frais illégaux, alors que leur niveau de vie est dans l'ensemble très faible. Ceci se ressent dans la quantité des dossiers abandonnés par les usagers dans les délégations départementales des Domaines et des Affaires foncières. Il en résulte dès lors que les allégations vulgarisées dans les discours de certaines autorités du MINDAF^311(*), et reprises en choeur dans les média d'Etat, sont essentiellement un slogan politique.

Tous comptes faits, les pesanteurs ainsi relevées peuvent, à défaut de disparaître, se réduire considérablement. Ce serait très possible parce que le problème se situe non pas en aval, mais plutôt en amont, c'est-à-dire au niveau même de la conception des politiques foncières. Celles-ci ne font pas des collectivités coutumières et leurs membres des partenaires à part entière^312(*), et la non prise en compte de leur conception foncière demeure l'une des causes principales du rejet des réformes foncières et domaniales des Etats africains^313(*).

Pour qu'une réforme foncière soit bien reçue par les populations camerounaises ou même africaines, il faudrait qu'elle arrête ses principes sur la base des négociations avec ces populations en général, et sur celle de la négociation patrimoniale pour le cas spécifique de la gestion des ressources communes telles que les forêts, la faune, etc.. Il faut aussi qu'elle instaure la gestion patrimoniale de ces ressources. L'esquisse de cette gestion se trouve déjà dans la loi forestière n^o 94/01^314(*) sous la forme de forêts et territoires de chasse communautaires, de telle sorte que quelques pas suffisent aujourd'hui pour qu'une telle gestion s'instaure valablement au Cameroun. Parmi ces pas, on doit compter la décentralisation foncière qui devrait être le point culminant de l'actuelle déconcentration instituée par le décret n^o 2005/481. Mais, en attendant cette décentralisation, des jalons devraient à cet effet se multiplier sur son terrain. C'est dans ce sens qu'à la suite de M. Jules GOUDEM, il convient de plaider « pour un transfert de la gestion de la terre (...) aux arrondissements »^315(*).

Au demeurant, et en sus de cette décentralisation, il faudrait que le jurislateur modifie l'article premier du décret n^o 76/165^316(*) pour ne plus faire du titre foncier la seule certification officielle de la propriété immobilière. En réalité, le rapprochement entre l'administration foncière et les usagers, tel que promu par le décret n^o 2005/481 concerne essentiellement le fonctionnement et les structures de cette administration.

Pour paraphraser longuement M. Jules GOUDEM^317(*), le jurislateur aurait pu aller plus loin en voyant ce rapprochement également dans la perspective du droit foncier même. Certes, le jurislateur de 2005 a fait un pas dans ce sens en relativisant le titre foncier. En effet, au-delà du danger de guerre que peut entraîner le mauvais usage des dispositions de l'article 2 (6) (nouveau) du décret de 2005^318(*), on peut penser que celles-ci rapprochent le droit écrit du droit coutumier en jugulant dans une certaine mesure, le dol foncier entretenu par l'ancien article 2 alinéa 1 du décret n^o76/165^319(*). Mais, ce décret camerounais n'offre pas la même vertu que l'ordonnance nigérienne n^o 93/015 du 02 mars 1993 fixant les principes d'orientation du Code Rural. En effet, n'est-il pas encore aux antipodes de ce texte ouest africain selon lequel, se demande l'auteur^320(*), « la propriété du sol s'acquiert par la coutume ou par les moyens de droit écrit. »^321(*) ?

« Pareille disposition dans le décret de 2005 ne serait-elle pas de nature à réveiller le réalisme ou l'humanisme de l'exécutif et du judiciaire^322(*) qui se bornent tant à interpréter largement l'article 8 (2)^323(*) de l'ordonnance n^o 74/01^324(*) pour annuler les ventes des réalisations effectuées sur les terres coutumières, ajoutant par là à la loi »^325(*) ?

ANNEXES

A-1- Décret n^o 2006/0368/PM du 03 mai 2006 portant organisation et modalités

de fonctionnement du Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers ........................................I

les conditions d'obtention du titre foncier ....................................................................II

d'obtention du titre foncier (extrait)...........................................................................VI

relative au fonctionnement de la commission consultative.............................................VIII

B-1- Schéma comparé du dossier de demande de titre foncier ........................................ ..IX

B-2- Liste des DDDAF visitées dans le cadre de la collecte des informations........................ ...X

et aux chefs de service départementaux des affaires foncière..................................................X

B-4-Tableau récapitulatif des nouveaux dossiers déposés à la Délégation Départementale

des Domaines et Affaires Foncières du Mfoundi au cours de l'année 2006 ...........................X

A-1- Décret no 2006/0368/PM du 03 mai 2006 portant organisation et modalités de fonctionnement du Bulletin des Avis Domaniaux et Foncier

Article 1^er : Le présent décret fixe l'organisation et les modalités de fonctionnement du bulletin des avis domaniaux et fonciers.

Article 2 : (1) Le bulletin des avis domaniaux et fonciers, institué au sein de chaque délégation provinciale des Domaines et Affaires Foncières, assure la publication des actes et des textes domaniaux et fonciers soumis à l'obligation de publicité.

- des arrêtés de déclaration d'utilité publique et des décrets d'exportation ou d'indemnisation ;

- des arrêtés de nomination des membres des commissions constituées en matière domaniale et foncière ;

Article 3 : Le Bulletin des avis domaniaux et fonciers est publié le 1^er de chaque mois, en français et en anglais. En cas de nécessité, des éditions spéciales peuvent être réalisées.

Article 4 : Chaque délégué provincial des Domaines et des Affaires Foncières est responsable de la publication du Bulletin des avis domaniaux et fonciers de sa circonscription.

Il en assure une large diffusion, avec l'appui des autorités administratives, des responsables provinciaux et départementaux du ministère chargé des domaines et affaires foncières, des chefs des collectivités publiques locales, des professionnels du secteur et toutes personnes intéressées.

Article 5 : (1) Les crédits nécessaires à la production du bulletin des avis domaniaux et fonciers sont inscrits chaque année au budget du ministère chargé des Domaines et Affaires Foncières.

(2) Toutefois, il est perçu sur chaque exemplaire vendu, une contribution des usagers dont le prix est fixé par le ministre chargé des Domaines et des Affaires Foncières.

Article 6 : Le chef du service administratif et financier de la délégation provinciale des Domaines et des Affaires Foncières est le régisseur des recettes autorisées. A cet effet, il tient un compte d'exploitation à la disposition des contrôleurs de gestion des deniers publics.

Article 7 : En attendant la publication effective du Bulletin des avis domaniaux et fonciers par chaque délégué provincial, la publication des actes et des textes mentionnés à l'article 2 ci-dessus est assurée par le Journal Officiel.

Article 8 : Les modalités d'application du présent décret sont fixées par arrêté du ministre chargé des Domaines et des Affaires Foncières.

Article 9 : Le présent décret, qui abroge toute dispositions antérieures contraires, sera enregistré, puis inséré au Journal Officiel en français et en anglais.

A-2- Décret no 2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret no 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

Le Président de la République décrète :

Article premier : Les dispositions des articles 2, Il, 12, 13,14,15,16,17,18,19,20,23,29,31,34,35,37,39, 41 et 43 du décret N° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, sont modifiées et complétées ainsi qu'il suit :

" Article 2 (nouveau) :(1) Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol.(2) L'action est portée devant la juridiction civile du lieu de situation de l'immeuble.(3) Toutefois, le ministre chargé des Affaires foncières peut, en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré.(4) Le retrait du .titre foncier délivré entraîne la mutation sans trais dudit titre au nom du propriétaire initial, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. L'immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé. (5) Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraudes du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux:(6) Un titre foncier est nul d'ordre public dans les cas suivants :

- lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas, ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ;

- lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet ;

- lorsque le titre foncier est établi en totalité ou en partie sur une dépendance du domaine public ;

- lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation.

(7) La nullité du titre foncier prévue à l'alinéa 6 ci-dessus est constatée par un arrêté du ministre chargé des Affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.(8) Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale.

Article 11 (nouveau) :(1) Toute personne habilitée à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national doit constituer un dossier comprenant :

- une demande en quatre (4) exemplaires dont l'original est timbrée, indiquant ses nom et prénom, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le .nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ;

- la description de l'immeuble (situation, superficie, nature de l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent).

(2) La demande signée, ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui.ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes. (3) Les demandes portant sur les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables. Elles sont instruites selon la procédure de concession. (4) Suivent également la procédure de concession, les demandes portant sur des mises en. valeur réalisées après le 5 août 1974, sauf s'il est établi par la Commission consultative que ces mises en valeur étaient précédées par une occupation ou une exploitation non probantes réalisées avant le 5 août 1974.

Article 12 (nouveau) :(1) Le dossier est déposé auprès du chef de district ou du sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble. (2) Dès réception du dossier. et dans les soixante douze (72) heures, le sous-préfet ou le chef de district délivre, sans aucune formalité préalable sûr le terrain, un récépissé à l'adresse y indiquée, puis le transmet dans les huit jours à la délégation départementale des Affaires Foncières.

Article 13 (nouveau) :(1) Dès réception du dossier, le délégué départemental des Affaires foncières fait publier dans les quinze jours, par le chef de. service départemental des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux du service, de la sous-préfecture; du district, de la mairie et à la chefferie du village concerné. (2) Sur proposition du chef de service départemental des affaires foncières, le sous-préfet ou le chef de district territorialement compétent, président de la commission consultative, fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation.(3) Lorsqu'il y a plusieurs demandes, il est établi chaque mois, à la diligence du chef de service départemental des affaires foncières, et par décision du préfet ou du chef de district concerné, un calendrier des travaux de la Commission consultative.(4) En vertu des dispositions de l'article 16 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier, seule la Commission consultative est compétente pour établir les constats d'occupation ou d'exploitation des dépendances du domaine national de 1^ère catégorie en vue de l'obtention du titre foncier.(5) Lorsque l'immeuble à immatriculer intéresse plusieurs circonscriptions administratives, les commissions consultatives concernées siègent ensemble, à l'initiative de celle qui détient le dossier.(6) En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la Commission consultative fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant.(7) Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la Commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement.

Le chef de village et un notable du lieu font obligatoirement partie de ce comité. (8) À peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul.

Article 14 (nouveau) :(1) A l'issue. du bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés par le géomètre. (2) Le plan est signé du géomètre. Le procès-verbal de bornage est signé du géomètre, du. président de la Commission consultative, du chef de service départemental des Affaires foncières, du chef du village concerné et des riverains.

Il y est fait mention :

- des nom et prénoms des participants ;

- des mises en valeur et de leurs auteurs ;

- de la description des limites reconnues, de la longueur des côtés.

Chacun des sommets du polygone formé par l'immeuble est désigné par un numéro d'ordre. Le plan de bornage est rattaché aux points détrianguIation ou dépolygonisation.

Article 15 (nouveau) :(1) Dans les trente (30) jours qui suivent la réunion de la Commission consultative prévue à l'article 13 ci-dessus, le délégué départemental des Affaires foncières transmet au délégué provincial des Affaires foncières le dossier comprenant outre les pièces énumérées à l'article 11 du présent décret, le procès-verbal de la Commission consultative, cinq (5) exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble.(2) Le chef de service provincial des Affaires foncières l'inscrit dans le registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation, lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant, et établit un avis de clôture de bornage qu'il fait publier dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers prévu à l'alinéa 4 ci -dessous.(3) Le dossier est transmis au conservateur foncier pour suite de la procédure s'il est visé, et au délégué départemental des Affaires foncières pour redressement s'il n'est pas visé.(4) Le bulletin des avis domaniaux et fonciers est publié par chaque délégation provinciale du ministère chargé des Domaines et des Affaires foncières. Son organisation et ses modalités de fonctionnement sont fixées par un décret du Premier Ministre.

Article 16 (nouveau) :(1) A partir du jour du dépôt au district ou à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir :

a) soit par voie d'opposition et uniquement s'il y a contestation sur l'auteur, ou l'étendue de la mise en valeur ;

b) soit par demande d'inscription de droit, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir.

(2) Les oppositions et les demandes d'inscription de droits sont formées par requête timbrée comportant l'indication des nom, prénom, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées. La requête formée avant la séance de la commission consultative est adressée au chef de district ou sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui doit la soumettre à l'examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain.

Article 17 (nouveau) : Les oppositions ou les demandes d'inscriptions des droits non examinées le jour du constat d'occupation ou formulées ultérieurement sont adressées au conservateur foncier qui doit les consigner dès réception et dans l'ordre d'arrivée, dans un registre spécial.

Article 18 (nouveau) :(1) A l'expiration du délai prévu à l'article 16 ci-dessus sur la réception des oppositions ou des demandes d'inscription de droits, le conservateur foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions.(2) Le requérant doit, dans un délai de trente (30) jours, à compter de la date de notification, soit rapporter au Conservateur foncier, mainlevée formelle des oppositions ou des demandes d'inscription, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée.

Article 19 (nouveau) : En cas d'absence, d'opposition, de demande d'inscription de droits ou de production de la mainlevée d'opposition, le conservateur foncier procède à l'immatriculation de l'immeuble sur le livre foncier, conformément aux dispositions de l'article 35 ci-dessus.

Article 20 (nouveau) :(1) Les oppositions ou demandes d'inscription de droits non levées à l'expiration du délai prévu à l'article 18 alinéa (2) ci-dessus, sont soumises au gouverneur territorialement compétent pour règlement après avis de la commission consultative. (2) Sur proposition du chef du service provincial des Affaires foncières; le gouverneur peut par arrêté selon le cas, autoriser le conservateur foncier ;

- soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ;

- soit à faire exclure avant immatriculation, la parcelle contestée ;

- soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation.

(3) La décision du gouverneur est susceptible de recours hiérarchique devant le ministre chargé des Affaires foncières. (4)La décision du ministre chargé, des Affaires foncières est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.

Article 23 (nouveau) : Le notaire ayant établi l'acte de vente adresse au conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble un dossier comprenant :

- une demande timbrée indiquant les nom et prénoms, la filiation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire ;

- un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ;

- l'acte notarié établi dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance N° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier ;

- la copie du titre foncier initial, produite par le vendeur ou le cédant.

Article 29 (nouveau) :(1) En cas de fusion d'immeubles contigus, le propriétaire obtient l'établissement d'un nouveau titre foncier sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres. (2) Ces derniers sont nécessairement annulés par le conservateur foncier. Avis de cette annulation est inséré au bulletin des avis domaniaux et fonciers

Article 31 (nouveau) : Avant de procéder à toute transformation des actes en titres fonciers, le conservateur foncier doit vérifier sous sa responsabilité les pièces déposées et s'assurer en outre :- de l'identité et de la capacité des parties ;- de la disponibilité de l'immeuble.

Article 34 (nouveau) : Le conservateur foncier annule et annexe à ses archives les actes produits à l'appui de la réquisition d'immatriculation. Toutefois, si un acte concerne, outre la propriété à immatriculer, un immeuble distinct de cette propriété, le conservateur foncier remet aux parties une copie de cet acte avec une mention d'annulation relative à l'immeuble immatriculé.

Article 35 (nouveau) : Chaque cas d'immatriculation donne lieu à l'établissement par le conservateur foncier d'un titre foncier comportant obligatoirement :

- la description de l'immeuble avec indication de sa consistance, sa contenance, sa situation, ses limites, ses tenants et ses aboutissants

- l'indication de l'état civil du propriétaire;

- les droits réels existant sur l'immeuble et les charges qui le grèvent ;

- un numéro d'ordre et un nom particulier ;

- le plan de l'immeuble dûment signé par un géomètre assermenté et visé par le chef de service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble.

Article 37 (nouveau) : Si la délivrance du titre foncier est consécutive à une vente, le conservateur foncier doit, avant de demander le morcellement ou d'opérer la mutation ou la fusion, s'assurer que:

- la transformation a été effectuée dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance N° 74/1 du 6 juillet 1974 susvisée ;

- l'immeuble est situé dans le rayon de sa compétence et qu'il est celui visé dans l'acte translatif du droit ;

- le plan annexé à l'acte a été dûment visé par le chef du service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ;

- l'acte est régulier du point de vue de sa forme extérieure eu égard à la réglementation en matière d'enregistrement'

Article 39 (nouveau) :(1) Lorsque (les omissions ou des erreurs ont été commises dans le titre de propriété ou dans les inscriptions, les parties intéressées peuvent en demander la rectification.(2) Le conservateur foncier peut en outre rectifier d'office, sous sa responsabilité, les irrégularités provenant de son fait ou du fait d'un de ses prédécesseurs, dans les documents ayant servi à l'établissement du titre ou à toutes inscriptions subséquentes.(3) La rectification est autorisée par décret du Premier Ministre si elle porte atteinte aux droits des tiers. Ce décret précise le cas échéant, les modalités de sauvegarde des droits des tiers;(4) Dans tous les cas, les premières inscriptions sont laissées intactes et les corrections inscrites à la date courante. Dans tous les cas; les premières inscriptions sont laissées intactes et les corrections inscrites à la date courante. (5) Toutes inscriptions utiles opérées sur les livres fonciers conformément aux dispositions du présent décret sont portées, radiées, réduites ou rectifiées par le conservateur foncier, au moyen de mentions sommaires faites sur les titres fonciers et les duplicata délivrés. Ces mentions doivent être signées et datées.

Article 41 (nouveau) : Le conservateur foncier peut délivrer à toute personne intéressée, soit un certificat établissant la conformité du duplicatum d'un titre foncier ou des seules mentions désignées dans la réquisition, soit un certificat attestant qu'il n'existe aucune inscription sur un titre foncier.

Article 43 (nouveau) :(1) En cas de perte du duplicatum du titre foncier, le conservateur foncier ne peut délivrer un nouveau qu'au vu d'une ordonnance du président du tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble, rendue à la requête du propriétaire. (2) L'ordonnance déclare nul et sans valeur entre les mains de tout détenteur, le duplicatum perdu. Un avis est publié dans ce sens au bulletin des avis domaniaux et fonciers, à la diligence du conservateur foncier."

Article 2 : Le présent décret sera enregistré, publié selon la procédure d'urgence, puis inséré au Journal Officiel en français et en anglais.

A-3- Décret no 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

Vu l'ordonnance n^o 74/1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier, notamment son article 7.

Le dossier est déposé à la sous-préfecture de l'arrondissement ou est implanté l'immeuble. Dès réception, le sous-préfet délivre un récepissé à l'adresse indiquée, puis le transmet au plus tard 15 jours après le dépôt, à la section départementale des domaines territorialement compétente.

1) dans le mois qui suit la transmission du dossier à la section départementale des domaines, le préfet informe le public de l'extrait de la demande, par voie d'affichage dans les locaux de la préfecture, des sous-préfectures, mairies et au village concerné.

2) Il prend un arrêté fixant la date du constat d'occupation ou d'exploitation. Le constat est fait par la commission consultative prévue par l'article 16 de l'ordonnance n^o 74/1 du 06 juillet 1974 et le décret fixant les modalités de gestion du Domaine national ;

3) En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la commission fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant.

A l'issu du bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés et signés du géomètre. Il y est fait mention :

Chacun des sommets du polygone formé par l'immeuble est désigné par un numéro d'ordre.

Le plan de bornage est rattaché aux points de triangulation et de polygonation.

1) dans les trente jours qui suivent la réunion de la commission prévue à l'article 13 ci-dessus, le préfet transmet à la direction des domaines le dossier comprenant outre les pièces énumérées à l'article 11 du présent décret, le rapport de la commission consultative, cinq exemplaires du plan et le procès-verbal de l'immeuble.

2) La direction des domaines lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant et établit un avis de clôture de bornage, qu'elle fait publier au journal officiel.

3) Le dossier est transmis au service provincial des domaines compétent, pour suite de la procédure s'il est visé, et à la section départementale des domaines pour redressement, s'il n'est pas visé.

1) A partir du jour du dépôt à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à expiration d'un délai de 30 jours à compter de la publication au journal officiel de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir :

a) soit par voie d'opposition et uniquement s'il y a contestation sur l'auteur ou l'étendue de la mise en valeur ;

b) soit par demande d'inscription en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir.

2) les oppositions et les demandes d'inscription sont formées par requête timbrée comportant l'indication des nom, prénom, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées.

3) La requête est adressée au sous-préfet de l'arrondissement où l'immeuble est situé.

1) les oppositions ou les demandes d'inscription formées antérieurement à la date du constat d'occupation sont examinées par la commission consultative au moment du constat.

2) Les oppositions ou les demandes d'inscriptions non réglées le jour du constat d'occupation ou formées ultérieurement, sont adressées au chef de service provincial des Domaines qui doit les consigner dès réception et dans l'ordre d'arrivée dans un registre spécial.

A l'expiration du délai prévu pour la réception des oppositions ou des demandes d'inscription, le chef du service provincial des domaines notifie au requérant à domicile ou au domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions.

Le requérant doit, dans un délai de trente jours, à compter de la date de notification, soit rapporter au chef du service provincial des domaines, mainlevée formelle des oppositions ou demandes d'inscription, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée.

En cas d'absence ou de main levée d'opposition, le chef du service provincial des domaines procède à l'immatriculation de l'immeuble sur le livret foncier, conformément aux dispositions de l'article 35 ci-dessous.

Les oppositions non levées à l'expiration du délai prévu à l'article 18 alinéa 2 ci-dessus, sont soumises au ministre chargé des domaines pour règlement, après avis de la commission consultative.

Le ministre chargé des domaines peut selon les cas autoriser le chef du service provincial des domaines :

-soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ;

La décision du ministre est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.

Le chef du service provincial des domaines annule et annexe à ses archives les actes produits à l'appui de la réquisition d'immatriculation. Toutefois, si un acte concerne, outre la propriété à immatriculer, un immeuble distinct de cette propriété, le chef du service provincial remet aux parties une copie de cet acte avec une mention d'annulation relative à l'immeuble immatriculé.

Lorsque des omissions ou des erreurs ont été commises dans le titre de propriété ou dans les inscriptions, les parties intéressées peuvent en demander la rectification. Le chef du service provincial des domaines peut en outre rectifier d'office, sous sa responsabilité, les irrégularités provenant de son fait ou du fait de l'un de ses prédécesseurs, dans les documents ayant servi à l'établissement du titre ou toutes inscriptions subséquentes.

La rectification est autorisée par décret, si elle porte atteinte aux droits des tiers. Ce décret stipule le cas échéant les modalités de sauvegarde des droits des tiers.

Dans tous les cas, les premières inscriptions sont laissées intactes et les corrections inscrites à la date courante.

Toutes inscriptions utiles opérées conformément aux dispositions du présent décret sur les livres fonciers sont portées, radiées, réduites ou rectifiées par le chef du service provincial des domaines, au moyen des mentions sommaires faites sur les livres fonciers et les duplicata délivrés. Ces mentions doivent être signées et datées.

Le chef du service provincial des domaines peut délivrer à toute personne intéressée, soit un certificat établissant la conformité du duplicatum d'un titre foncier ou des seules mentions désignées dans la réquisition, soit un certificat attestant qu'il n'existe aucune inscription sur un titre foncier.

En cas de perte du duplicatum du titre foncier, le chef du service provincial des domaines ne peut en délivrer un nouveau qu'au vu d'une ordonnance du président du tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble, rendue à la requête du propriétaire.

L'ordonnance déclare nul et sans valeur entre les mains de tout détenteur, le duplicatum perdu.

Un avis est publié en ce sens au journal officiel, à la diligence du chef du service provincial des domaines.

A-4- Instruction no 000006/Y.18/MINDAF/D300 du 29 décembre

2005 relative au fonctionnement de la commission consultative

Pour donner une nouvelle impulsion aux commissions consultatives et en rationaliser le fonctionnement, il m'a paru indispensable de prescrire les présentes instructions devant régir l'accomplissement des formalités préalables, concomitantes et postérieures aux séances des commissions consultatives.

Toute descente sur le terrain de la commission consultative doit être précédée d'une publicité adéquate. L'avis au public sur l'intention du requérant de faire immatriculer ses droits sur une parcelle, ainsi que la décision du Sous-préfet ou du Chef de district portant convocation de la commission consultative et précisant la date de la descente, sont communiqués par tout moyen pertinent d'information, notamment par voie d'affichage à la Sous-préfecture, à la Mairie, au service départemental des Affaires Foncières et au village du lieu de situation de l'immeuble.

Toutes les parties prenantes aux travaux de la commission doivent être formellement convoquées.

Le président de la commission consultative veille en outre à la bonne information des riverains par le chef de village et le requérant.

- les travaux de la commission se tiennent effectivement 30 jours après l'affichage de l'avis au public ;

- la participation des autorités traditionnelles (le chef de village et au moins un notable) est effective.

- enquêter sur la date d'occupation ou d'exploitation afin de savoir si c'est la procédure d'immatriculation ou celle de la concession qu'il faut mettre en oeuvre, constater les mises en valeur et déterminer leur (s) auteur (s) ainsi que le caractère paisible de l'occupation ;

- s'assurer du bornage effectif de la parcelle en présence de toute la commission et des riverains par un géomètre assermenté du cadastre ;

- veiller au respect de la liberté d'expression afin de faciliter le recueil de toutes informations utiles sur les mises en valeur, leurs auteurs, la date et l'étendue de l'occupation ;

- examiner les oppositions ou les demandes d'inscription de droits réels immobiliers formés séance tenante ou antérieurement à la date de constat d'occupation ;

- émettre un avis objectif sur les oppositions ou demandes d'inscription de droits réels immobiliers dont elle est saisie ;

- rappeler au requérant l'obligation qui lui incombe de s'acquitter de tous les frais requis dans un délai ne pouvant excéder trois mois pour compter de la date de descente sur le terrain. L'impartialité des membres est de rigueur pendant les travaux de la commission. Dans le même ordre d'idées, les prestations rendues par celles-ci sont gratuites, sous réserve du règlement par le requérant des frais prévus par la réglementation en vigueur.

- les procès-verbaux de la commission soient établis et soient conformes au contenu et résultat desdits travaux ;

- le géomètre membre de la commission produise un dossier cadastral reflétant fidèlement les travaux de la commission et contenant les identifications et signatures des riverains présents à la séance ;

- notification soit faite au requérant d'achever le règlement de tous les frais requis par la réglementation, dans un délai maximum de trois mois, sous peine d'annulation de la procédure ;

- le dossier complet des travaux de la commission soit transmis à l'autorité compétente, trente jours au plus tard après la descente sur le terrain. J'attache du prix à la stricte application de ces instructions au suivi desquelles les préfets et les délégués provinciaux et départementaux des Domaines et des Affaires Foncières tiendront la main.

B-1- Schéma comparé du dossier de demande de titre foncier

(Extrait de NJOMGANG (H), Enjeux et perspectives d'une réforme foncière au Cameroun (décret 2005/481 du 16 décembre 2005), www.mindaf.gov.cm.)

B-2- Liste des DDDAF visitées dans le cadre de la collecte des informations

B-3- Questionnaire généralement adressé aux conservateurs fonciers et aux chefs de services départementaux des affaires foncières

2- D'après vous, est-ce que les populations sont suffisamment au courant de l'existence de ce décret, ainsi que des innovations qu'il recèle ?

3- Le décret est-il entré directement en application ou alors du temps s'est-il d'abord écoulé avant ? Si oui pour quelles raisons ?

4- Combien de demandes d'immatriculation sont déjà parvenues à vos services depuis la réforme ?

6- S'il fallait faire une comparaison avec l'ancienne législation, n'y a-t-il pas lieu de constater que le décret de 2005 a favorisé un drainage massif des populations vers les DDDAF, en vue de sécuriser leurs droits fonciers coutumiers ?

7- Pour les titres fonciers délivrés depuis la reforme, combien de temps a duré la procédure de leur élaboration ?

8- Au regard des réalités que vous vivez tous les jours dans le cadre de l'exercice de vos fonctions, pensez-vous que la formule des « titres de la réforme » constitue une réalité ou tout simplement un slogan politique ?

9- Est-ce que les procédures se déroulent normalement, conformément à la nouvelle réglementation ? Si non qu'est-ce qui ne va pas, qu'est-ce qui pose problème ? Et le cas échéant, que proposez-vous comme solution pour mieux faire ?

10- Votre ministère est taxé par plus d'une personne de ministère très corrompu. Qu'en est-il exactement et que pouvez-vous dire à ce sujet ?

11- S'il vous était possible de retoucher le décret, que changeriez-vous ? Quels aménagements prendriez-vous ?

B-4-Tableau récapitulatif des nouveaux dossiers déposés à la Délégation Départementale des Domaines et Affaires foncières du Mfoundi au cours de l'année 2006

NB : l'appellation « nouveaux dossiers » renvoie ici aux nouveaux dossiers de morcellement et d'immatriculation directe.

Chef de service provincial des affaires foncières ...........................................15

Commission de règlement des litiges frontaliers .........................................33

Gestion monopolistique du foncier par l'Etat...............................................76

- de l'administration foncière des usagers .....................................9

- du contentieux administratif du justiciable ................................29

BIBLIOGRAPHIE

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- Loi n^o 2004/018 du 22 juillet 2004 fixant les règles applicables aux communes

- Loi n^o 2004/017 du 22 juillet 2004 portant orientation de la décentralisation.

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- Décret n^o 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

- Décret n^o 76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.

- Décret n^o 2004/320 du 08 décembre 2004 portant organisation du gouvernement

- Décret n^o 2005/178 du 21 mai 2005 portant organisation du ministère des domaines et des affaires foncières.

- Décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n^o 76/165 précité.

- Décret n^o 2006/0368/PM du 03 mai 2006 portant organisation et modalités de fonctionnement du bulletin des avis domaniaux et fonciers.

- Instruction n^o OOOO6/Y.18/MINDAF/D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la commission consultative.

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TABLE DES MATIERES

AVERTISSEMENT ..................................................................................... i

DEDICACES ............................................................................................. ii

REMERCIEMENTS ...................................................................................... iii

PRINCIPALES ABREVIATIONS .................................................................... iv

SOMMAIRE ..............................................................................................v

RESUME .................................................................................................. vi

ABSTRACT ................................................................................................ vii

INTRODUCTION GENERALE ...................................................................... 1

LA DECONCENTRATION DE LA GESTION FONCIERE, UNE TECHNIQUE DERAPPROCHEMENT DE L'ADMINISTRATION FONCIERE DES USAGERS.............9

LA « PROVINCIALISATION » DE LA PROCEDURE D'OBTENTION DU TITRE FONCIER ..................................................................................................11

au profit des instances provinciales................................. .....................11

§ 1 - La réduction des interventions et compétences dans la procédure d'immatriculation... 12

A - La suppression de l'intervention du préfet ................................................................12

1 - La responsabilisation des sous-préfet et des chefs de district...............13

des domaines et affaires foncières .............................................13

au chef de service provincial des affaires foncières .............................................15

C- Le transfert des conservations foncières dans les départements ..............................15

1 - La conservation foncière comme service à part ................................16

dans chaque département .........................................................16

§ 2 - La substitution du bulletin des avis domaniaux et fonciers au Journal Officiel

et son édition au chef lieu de province .......................................................................17

A - Du journal officiel au bulletin des avis domaniaux et fonciers .....................17 B - L'organisation et le fonctionnement du bulletin des avis domaniaux ..............18

Section 2 - Les effets de la « provincialisation » de la procédure d'immatriculation...........19

§ 1 - Le raccourcissement des délais et l'accélération de la procédure d'immatriculation ...20

les nouveaux délais prévus par le décret de 2005 .....................................20

B - L'accélération de la procédure d'immatriculation : ses impacts sur l'usager ......21

1 - L'impact négatif ....................................................................21

2 - L'impact positif ....................................................................22

§ 2 - La démystification de l'obtention du titre foncier ....................................................23

A- La signification de la démystification du titre foncier ......... ........................24

du titre foncier........................................................................24

2 - La démystification du titre foncier ...............................................24 B- L'opinion des usagers sur la démystification de l'obtention du titre foncier .......26

2 - Les divergences de positions sur les perspectives du décret de 2005........27

CONCLUSION DU CHAPITRE 1 .....................................................................28

L'IMMATRICULATION DU JUSTICIABLE..............................................................29

pendant la procédure d'immatriculation .................................................29

§ 1 - Les autorités compétentes pour le règlement des litiges survenant au cours de

la procédure d'immatriculation ............... .................................................30

A - Les autorités maintenues par le décret de 2005 ...........................................30

1 - Les commissions : instances contentieuses de base ...........................30

a - La commission consultative ...............................................31

2 - Le ministre des Domaines et des Affaires Foncières ..........................34

B - Une autorité nouvelle : le gouverneur....................................................34

§ 2 - Les recours contre la décision du gouverneur .....................................................35

A - Le recours hiérarchique ....................................................................35

B - Les recours ultimes devant le juge administratif ... .....................................36

après la procédure d'immatriculation ..........................................................38

§ 1 - Les actions transférées au niveau départemental................................................39

A - L'action en rectification du duplicatum du titre foncier .................................39

B - L'action en délivrance de duplicatum pour perte du précédent ........................40

§ 2 - Pour une provincialisation du règlement du retrait et de nullité du titre foncier..........40

du titre foncier aux gouverneurs des provinces................. ..........................40

administrative ...................................................................................42

CONCLUSION DU CHAPITRE 2......................................................................43

CONCLUSION DU TITRE PREMIER ...............................................................44

LA DECONCENTRATION DE LA GESTION FONCIERE, UN RAPPROCHEMENT INACHEVE DE L'ADMINISTRATION FONCIERE DE L'USAGER ......................... 45

UN RAPPROCHEMENT INACHEVE AU REGARD DES PROBLEMES DU MECANISME DE LA GESTION FONCIERE...................................................................... 47

Section 1 - Les problèmes inhérents à l'Administration ............................................47

§ 1 - Les problèmes fonctionnels ......................................................................48

A - Les problèmes matériels .......................................................................48

1 - Le manque de matériel habituel de travail .......................................48

2 - L'absence ou l'insuffisance de moyens financiers ............ .................50

B - Le problème des ressources humaines ...................................................51 1 - Un personnel en quantité insuffisante ............................................51

2 - Un personnel de qualité approximative ........................................52 C- L'imprécision des textes sur certaines questions .......................................53

§ 2 - les problèmes structurels .........................................................................55

A - L'insécurité et l'absence de confort du cadre de travail ..................................55

de la procédure d'immatriculation .........................................................56

Section 2 - Les problèmes extérieurs à l'administration ..........................................57

§ 1 - Les difficultés que rencontrent les usagers .....................................................57

A - Des moyens financiers insuffisants ......................................................58

B - Une méconnaissance des textes et des procédures .....................................60

§ 2 - Les problèmes occasionnés par les intermédiaires et les chefs de village ...............62

A - Le rôle parfois négatif des intermédiaires dans les procédures foncières ..........62

et les usagers .................................................................................63

CONCLUSION DU CHAPITRE 1 ....................................................................63

EXTENSION DE L'ADMINISTRATIONFONCIERE............................................65

Section 1 - L'impératif du renforcement de la déconcentration : de la provincialisation

à la départementalisation de la gestion foncière........................................66

§ 1 - Le mécanisme de la départementalisation de la gestion foncière ...........................66

A - Le transfert des compétences du niveau supérieur à l'échelle locale .............66

B - L'accompagnement du processus ........................................................67

§ 2 - Les effets de la départementalisation .................................................................68

A - Une proximité plus effective entre l'administration foncière et les usagers ........68

du titre foncier : l'acquisition de la culture du titre foncier ..........................69

l'exigence de la décentralisation de la gestion foncière ...................................70

§ 1 - Les clarifications conceptuelles..................................................................71

A - La gestion patrimoniale du foncier ............ ..........................................72

B - La décentralisation de la gestion foncière ...................... ........................73

§ 2 - La décentralisation, une technique favorable à la gestion patrimoniale du foncier commun...........................................................................................75 A- La rupture préalable de la gestion monopolistique du foncier par l'Etat. ............76

B- La promotion d'une gestion patrimoniale du foncier ...................................77

CONCLUSION DU CHAPITRE 2......................................................................79

CONCLUSION DU TITRE SECOND .................................................................80

CONCLUSION GENERALE ....................................................................... 81

ANNEXES ................................................................................................ I

INDEX ALPHABETIQUE ............................................................................. XI

BIBLIOGRAPHIE ...................................................................................... XII

TABLE DES MATIERES .......................................................................... XVII

* ¹ BACHELET (M), Systèmes fonciers et réformes agraires en Afrique noire, Paris, LGDJ, 1968, p. 312.

* ² Sur l'aliénabilité des terres à cette époque, lire LE ROY (E), « Caractères des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 42 ; KOUASSIGAN (G A), « La nature juridique des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 50.

* ³ Relativement à l'idée de la sacralité de la terre, voir KOUASSIGAN (G A), « Objet et évolution des droits fonciers coutumiers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, p. 30.

* ⁴ L'individualisme était pratiquement absent de l'attitude psychologique et sociale des membres du groupe. D'une façon générale, le collectivisme agraire était prépondérant sur l'individualisme foncier (voir BACHELET (M), op. cit., pp. 312 et s.).

* ⁵ Voir LAVIGNE DELVILLE (P) et CHAUVEAU (J-P), « Quelles politiques foncières en Afrique noire rurale ? Réconcilier pratiques, légitimité et légalité », Quelles politiques foncières pour l'Afrique ? Paris, Ministère de la Coopération/Karthala, 1998, pp. 731-736.

* ⁶ D'une manière ou d'une autre, le système allemand portait atteinte aux conceptions ancestrales des populations locales dans la mesure où l'administration coloniale devait exproprier afin d'avoir de l'espace suffisant pour installer ses services. Dans le même sens, voir KOUASSIGAN (G A), L'homme et la terre, droits coutumiers et droits de propriété en Afrique Occidentale, édition Berger-Levrault, Paris, 1966, pp. 205 et s..

* ⁷ Sur la réalité et les pratiques françaises au cours de la colonisation, lire LE ROY (E), « Les objectifs de la colonisation française ou belge », Encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, 1982, pp. 85 et s..

* ⁹ Technique ayant pour but de porter à la connaissance des tiers, et par là même de leur rendre opposables, certains actes juridiques portant sur des immeubles.

* ¹¹ Décret du 21 juillet 1932 organisant la constatation des droits fonciers des indigènes au Cameroun protégé sous mandat français (J.O.C. 1932, p. 618).

* ¹² Le livret foncier n'était qu'un mode de preuve car c'est le titre foncier qui établissait effectivement la propriété. Ceci implique que les indigènes ne pouvaient pas par exemple aliéner les terres sur lesquelles ils avaient obtenu un livret foncier (voir TJOUEN (A-D), Cours de régime foncier, 3^e année de Licence, Université de Yaoundé II, Faculté des Sciences Juridiques et Politiques, 2003/2004, inédit).

* ¹³ Décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation.

* ¹⁴ Mais il convient de préciser que les demandes d'immatriculation ne furent pas très nombreuses pour deux raisons principales : la procédure d'immatriculation était très coûteuse d'une part, et jugée inutile par la coutume d'autre part (voir LAVIGNE DELVIGNE (P) et CHAUVEAU (J-P), « Quels fondements pour des politiques foncières en Afrique francophone », www.gret.org).

* ¹⁵ A titre d'exemple, l'on peut faire allusion à la législation de 1938 sur la notion de terre vacante et sans maître qui avait provoqué beaucoup de remous (voir BACHELET (M), op. cit., pp. 312 et s.; OUEDRAOGO (HM), « Gestion foncière : le facteur oublié des réformes foncières en Afrique » ( www.landcoalition.org); TJOUEN (A-D), op. cit.).

* ¹⁶ Ces difficultés peuvent être résumées autour du concept de résistances coutumières (lire TJOUEN (A-D), Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais, Economica, 1982, pp. 57 et s.).

* ¹⁷ Pour plus d'informations sur ce texte, lire TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2004, pp. 27 et s..

* ¹⁸ Cette nouvelle appellation remplaçait juste ce que les colons appelaient terres vacantes et sans maîtres (voir TIENTCHEU NJIAKO (A), ibidem).

* ¹⁹ Sur l'année 1974 et les suites du nouveau régime foncier camerounais, lire POUGOUE (P G), « Les nouveaux régimes fonciers », Encyclopédie juridique de l'Afrique, 11^e édition, 1985, pp. 201 et 202.

* ²⁰ Sur « l'évolution de la législation foncière en Afrique noire depuis le début du XXe siècle jusqu'à l'avènement des indépendances africaines », voir BACHELET (M), op. cit., pp. 233 et s..

* ²¹ 1974 marque l'année de la grande réforme foncière survenue au Cameroun. Pour plus amples informations sur cette réforme et toute l'historique du régime foncier camerounais, voir TJOUEN (A-D), op. cit., passim.

* ²² Ordonnances n^os 74/1, 74/2 et 74/3 du 06 juillet 1974 fixant respectivement les régimes foncier et domanial ainsi que la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique et les modalités d'indemnisation.

* ²³ Décrets n^os 76/165, 76/166 et 76/167 du 27 avril 1976 fixant respectivement les conditions d'obtention du titre foncier, les modalités de gestion du domaine national et celles de gestion du domaine privé de l'Etat.

* ²⁵ Sur les causes générales des problèmes fonciers en Afrique, voir CIRE NDIAYE et PLANCON (C), « Une piste de solution pour la réforme foncière au Sénégal : la fiducie, comme nouveau mode d'appropriation de la terre ? », www.foncier-developpement.org , pour le cas du Sénégal.

* ²⁶ L'on a constaté l'existence sur un même terrain de deux ou plusieurs titres fonciers (CS, arrêt n^o 95/CC du 08 juillet 1999, affaire WAHA Emmanuel c/ MBIANDA François ; CS/AP, arrêt n^o 2/A du 17 novembre 1983, affaire NDOUGSA Joseph c/ Etat du Cameroun) alors qu'il ne devait en avoir qu'un seul par terrain.

* ²⁷ Dans l'affaire TOHOUO DEFOSSO Moise c/ Etat du Cameroun, objet de l'arrêt n^o 92/A du 28 mars 1985 rendu par la CS/AP, l'on remarque des irrégularités telles que l'absence de publicité et de bornage, la non présence de la commission consultative et la mauvaise fixation des bornes.

* ²⁸ Sur les critiques de la législation foncière de 1974, lire TJOUEN (A-D), op. cit., pp. 158 et s..

* ²⁹ Le Cameroun n'est pas le seul à initier une réforme en matière foncière. D'autres pays ont suivi cette mouvance ( voir pour le Burkina-Faso, loi n^o 014/96/ADP du 23 mai 1996 portant réorganisation agraire et foncière; la Côte d'Ivoire, loi n^o 98-750 du 23 novembre 1998 relative au domaine foncier rural; la Guinée, loi n^o L/99/019/013/AN de 1999 portant code foncier et domanial en Guinée ; le Mali, ordonnance n^o 002/027/P/RM du 22 mars 2000 portant code domanial et foncier en République du Mali ; le Rwanda, loi organique n^o 68/2005 du 14 juillet 2005 portant régime foncier au Rwanda). Tous ces textes sont disponibles sur le site : www.droit-afrique.org.

* ³⁰ GUILLIEN (R) et VINCENT (J), Lexique des termes juridiques, 13^ième édition, Dalloz 2001, p. 88.

* ³¹ Cette compétence était réservée, dans le décret n^o 76/165, au chef de service provincial des domaines, qui officiait comme conservateur de la propriété foncière puis qu'il avait la responsabilité de délivrer les duplicata de titre foncier à remettre aux usagers.

* ³² Sur la définition de la déconcentration, voir KEUTCHA TCHAPNGA (C), Cours d'institutions administratives et droit de la décentralisation, 1^ère année de Licence, Université de Dschang, Faculté des Sciences Juridiques et Politiques, année académique 2001/2002, inédit.

* ³³ On parle de déconcentration territoriale ou géographique. Elle correspond à l'aménagement de circonscriptions administratives de l'Etat chargées de faire circuler l'information du sommet à la base et d'assurer le suivi et l'application des décisions.

* ³⁴ ROCHEGUDE (A), « Foncier et Décentralisation, Réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris, n^o 26, septembre 2001, p. 13.

* ³⁶ Voir ONANA (R), « Mise en application des réformes sur l'obtention du titre foncier », Domaines Infos, n^o 002, Mars 2006, p. 4 ; MINTAMACK (E B), « Domaines et Affaires foncières, qu'est-ce qui a changé ? Les explications du Ministre », Domaines Infos, n^o 00, Décembre 2005, pp. 4 et 5.

* ³⁷ Cette réforme s'inscrit dans la perspective d'un vaste programme mondial initié par des acteurs et des partenaires multiformes (voir les sites suivants pour apprécier les travaux effectués dans ce sens : www.pdm-net.org, www.landcoalition.org, www.cilssnet.org/praia9).

* ³⁸ Cette expression a été empruntée au droit procédural (voir DEVERS (G), « Le petit journal de la grande actualité du droit », blog de Maître Gilles DEVERS, www.avocats.fr/space; www.inani.fgov.be/information/fr).

* ³⁹ L'on veut faire allusion ici aux procédures interminables dues à la centralisation excessive de la procédure (voir DIOP (M), « Légitimation, paradoxe et contradiction du caractère « public » du foncier en Afrique : du monopole foncier de l'Etat à la décentralisation des ressources foncières », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris ; n^o 26, septembre 2001 pp. 141 à 163).

* ⁴⁰ Lire STARCK (B), ROLAND (H), BOYER (L), Introduction au droit, 5^e édition, Paris, Litec, 2000, pp. 214 et s. ; HESSELING (G) et LE ROY (E), « Le droit et ses pratiques », Politique africaine n^o 40, 1990, pp. 2-11

* ⁴¹ BERGEL (J L), Théorie générale du droit, collection Méthodes du droit, Dalloz, 4^e édition, 2003, p. 119.

* ⁴³ Voir BACHELET (M), Systèmes fonciers et réformes agraires en Afrique noire, Paris, LGDJ, 1968, p. 73.

* ⁴⁴ Le ministère des Domaines et Affaires foncières a été organisé par décret n^o 2005/178 de 21 mai 2005. D'après ce texte, il existe une administration centrale et des services déconcentrés (articles 94 (2) et 100 (2)).

* ⁴⁵ Sur la procédure d'immatriculation résultant du décret de 1976, lire TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2004, pp. 151 et s..

* ⁴⁶ Relativement à la nature des étapes et des agents intervenant dans la procédure d'immatriculation conformément au décret de 1976, voir TIENTCHEU NJIAKO (A), op. cit., pp. 77 et s..

* ⁴⁷ L'on ne traitera que de la procédure d'immatriculation directe proprement dite (première immatriculation d'une parcelle de la première dépendance du domaine national), à l'exclusion de celle des formes dérivées de cette immatriculation (cession, fusion, mutation ou morcellement du titre foncier) ou de l'immatriculation indirecte (la concession).

* ⁴⁹ Voir article 9 du décret n^o 76/165 : «Sont habilitées à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national qu'elles occupent ou exploitent : a) les collectivités coutumières, leurs membres ou toute personne de nationalité camerounaise (...) ; b) les personnes déchues de leurs droits, en application des articles 4,5 et 6 de l'ordonnance n^o 74/01 du 06 juillet 1974, fixant le régime foncier. »

* ⁵⁰ Ces conditions sont au nombre de 5 : 1) ils ne doivent pas s'établir en zone frontalière ; 2) la superficie totale cessible ne saurait dépasser 10 000 m²; 3) la réciprocité, pour le cas spécifique des missions diplomatiques et consulaires accréditées au Cameroun ; 4) le droit de préemption de l'Etat en cas de revente ; 5) la non acquisition des ressources du sous-sol (voir article 10 de l'ordonnance n^o 74/01 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier).

* ⁵⁴ Voir les articles 12 du décret n^o 76/165 du 27 avril 1976 et 12 (1) nouveau du décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005.

* ⁵⁶ Article 12 du décret n^o 76/166 du 27 avril 2007 fixant les modalités de gestion du domaine national : « Nommé par le préfet et siégeant au niveau du district ou de l'arrondissement, la commission consultative comprend : le sous-préfet ou le chef de district, président... » ; article 13 (2) du décret du 16 décembre 2005 : « Sur proposition du chef de service départemental des Affaires foncières, le sous-préfet ou le chef de district territorialement compétent, président de la commission consultative fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation ».

* ⁵⁷ Voir article 13(2) du décret n^o 76/165 : « Il (le préfet) prend un arrêté fixant la date du constat d'occupation ou d'exploitation » et 13(2) (nouveau) du décret du 16 décembre 2005 en se référant à la note précédente ; NJOMGANG (H), « Enjeux et perspectives d'une réforme foncière au Cameroun (décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005) », www.mindaf.gov.cm.

* ⁵⁹ Relativement à la question du bornage et le rôle des différents acteurs qui sont impliqués dans cette procédure, lire TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits fonciers urbains au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2003, pp. 116 et s. ; ENGONO (A), « MINDAF, « Jamais plus de bornages clandestins dès 2006 », Domaines Infos, n^o 001, février 2006, p. 4.

* ⁶⁰ MINUH signifie ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat. Il s'agit du ministère qui s'occupait précédemment des questions foncières. Il a été remplacé le 08 décembre 2005 par le ministère des Domaines et des Affaires foncières à la suite du décret présidentiel n^o2004/320 du 08 décembre 2005 portant organisation du Gouvernement.

* ⁶⁸ Dans l'hypothèse où le dossier n'a pas été visé, il est plutôt retourné au chef de service départemental des Affaires foncières pour redressement.

* ⁶⁹ Cette situation alourdissait le service et ne permettait pas à la procédure d'immatriculation de suivre son cours normal. D'abord, en tant que conservateur foncier, il fallait gérer les dossiers d'immatriculation de toute une province et s'occuper, ensuite, des autres questions foncières et domaniales qui pourraient se poser.

* ⁷⁰ Lire NTSOULA (S O), op. cit., ibidem ; ONANA (R), « Spécial : remise de 20 000 copies de titres fonciers », Domaines Infos, n^o 003, avril 2006, p. 11.

* ⁷¹ L'on a observé ce cumul de fonctions dans les départements du Mfoundi à Yaoundé, du Wouri à Douala et de la Mezam à Bamenda.

* ⁷³ Article 43 (nouveau) du décret de 2005 : « (1) En cas de perte du duplicatum du titre foncier, le conservateur foncier ne peut en établir un nouveau qu'au vu d'une ordonnance du président du tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble rendue à la requête du propriétaire. (2) L'ordonnance déclare nul et sans valeur entre les mains de tout détenteur, le duplicatum perdu (...). »

* ⁷⁴ L'idée de cette création avait déjà été émise par certains auteurs (voir OWONA MANY (G B), L'état actuel du contentieux de l'immatriculation en droit camerounais, Mémoire de DEA, Université de Yaoundé II, 2005, pp. 34 et s.; TIENTCHEU NJIAKO (A), op. cit. p. 337 ; TJOUEN (A-D), Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais, Economica, 1982, pp. 162 et s.).

* ⁷⁵ Ce délai d'un mois se justifie par le fait qu'il faut accorder du temps aux parties concernées afin de leur permettre d'adresser des revendications. Plus concrètement, il s'agit du délai d'opposition.

* ⁷⁷ Voir KELL (P), « Le bulletin des avis domaniaux et fonciers, une réalité palpable », Domaines-Infos, n^o 001 février 2006, p. 9.

* ⁷⁸ Pour plus d'informations concernant cette première conférence du MINDAF, voir ONANA (R), « Première conférence annuelle du MINDAF, au-delà des attentes », Domaines-Infos, n^o 12, février 2007, p. 3 ; ETOA (J M), « Au-delà de la réforme : Améliorer la qualité du service aux usagers », Domaines-Infos, n^o 12, février 2007, p. 3.

* ⁷⁹ Décret n^o 2006/0368/PM du 03 mai 2006 portant organisation et modalités de fonctionnement du bulletin des avis domaniaux et fonciers.

* ⁸¹ Articles 5(1) et 7 du décret n^o 2006/0368/PM du 03 mai 2006 précité.

* ⁸² Voir MINTAMACK (E B), « Domaines et Affaires foncières, qu'est-ce qui a changé? Les explications du ministre », Domaines Infos, n^o 00, décembre 2005, pp. 4 et 5.

* ⁸⁴ L'affichage se fait dans les locaux de la DDDAF, dans les services de la sous-préfecture, du chef de district et à la chefferie du village concerné.

* ⁸⁵ Sur la question des lenteurs dans cette procédure, lire TJOUEN (A-D), op. cit., pp. 158 et s..

* ⁸⁶ Aujourd'hui, en plus de raccourcir considérablement les délais, les compétences sont désormais partagées (lire NJOMGANG (H), « Enjeux et perspectives d'une réforme foncière au Cameroun (décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005) », www.mindaf.gov.cm).

* ⁸⁷ De façon générale, en ce qui concerne les effets pervers que peut entraîner le décret de 2005, voir GOUDEM (J), Cours de régime foncier, 3^e année de licence, Université de Yaoundé II, Faculté des Sciences Juridiques et Politiques, 2006/2007 et 2007/2008, inédits.

* ⁸⁸ Il arrive que les agents des domaines et affaires foncières agissent plus pour leurs intérêts égoïstes que dans l'intention de poursuivre une véritable mission de service public ( voir CS/CA, jugement n^o 76/04-05 du 27 avril 2005, affaire YONGO Marc c/ Etat du Cameroun (MINUH) et DELANGUE KOLOKO Michel (intervenant volontaire) : « Attendu que dans son procès-verbal versé dans ce dossier, (...) sieur EBOA Joseph avait introduit une demande d'immatriculation du terrain litigieux qui s'était heurtée à l'opposition du recourant YONGO Marc et, qu'en 1985, déjouant cette opposition, DELANGUE KOLOKO Michel, grand frère de EBOA, a introduit une nouvelle demande d'immatriculation du même terrain qui a abouti, avec la complicité d'un agent des Domaines d'Edéa et natif de Mouanko, au titre foncier n^o 2333/SM grâce à un constat d'occupation clandestin et à un bornage fictif »).

* ⁸⁹ Lire PIERMAY (J-L), « Naissance et évolution d'une ville post-coloniale : Mbuji-Mayi (Zaïre), acteurs et enjeux fonciers », in CROUSSE (B), LEBRIS (E), LE ROY (E), Espaces disputés en Afrique noire, Pratiques foncières locales, Karthala, Paris, 1986, pp. 133-144.

* ⁹⁰ Lire ONANA (R), « Mise en application des réformes sur l'obtention du titre foncier », Domaines Infos, n^o 002, mars 2006, p. 4.

* ⁹¹ NDONGO (A M), Délégué départemental des Domaines et des Affaires foncières du Mfoundi à Yaoundé, La nouvelle presse, n^o 320 du lundi 29 octobre 2007, p. 8.

* ⁹⁵ Il s'agit de la révolution française de 1789 à 1799. Au cours de cette période, la France a connu de profondes transformations politiques et sociales (voir Encyclopédie Microsoft Encarta 2007).

* ⁹⁷ LE ROY (E), « Comment aborder la sécurisation foncière de l'agriculture moderne à la périphérie de Libreville (Gabon) ? », Communication au colloque « citadins et ruraux en Afrique à l'aube du 3^e millénaire », Université catholique d'Afrique centrale, Yaoundé, 29-31 octobre 1998, p. 1.

* ⁹⁹ Il s'en souvient avec amertume lorsqu'il affirme qu'il a « suivi un dossier pendant 9 ans ».

* ¹⁰³ Article 1^er § 2 du décret n^o 76/165 du 27 avril 1976, fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ¹⁰⁴ Voir CS/CA, jugement n^o 03/04-05 du 24 novembre 2004, affaire SIGNE Albert et autres c/ Etat du Cameroun : « Qu'or, il résulte (...) que le ministre chargé des domaines peut, en cas de faute de l'administration résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier et au vu des actes authentiques produits, procéder dans les délais du recours contentieux au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré et peut en cas de fraude du bénéficiaire, procéder audit retrait sans prescription de délai ».

* ¹⁰⁵ Voir CS/CA, jugement n^o 46/05-06 du 15 mars 2006, affaire NEMBOT Jacques et NDE Maurice c/ Etat du Cameroun (MINUH).

* ¹⁰⁶ Voir CS/CA, jugement n^o 41/05-06 du 17 janvier 2007, affaire EKODO Boniface c/ Etat du Cameroun.

* ¹⁰⁷ Conformément à celle-ci, la priorité était accordée au premier à établir le titre foncier, et des sanctions civiles et pénales y étaient prévues à cet effet (voir article 8 de l'ordonnance n^o 74/1 du 06 juillet 1974).

* ¹⁰⁸ Voir CS/CA, jugements n^o 76/04-05 du 27 avril 2005, affaire YONGO Marc ; n^o 124/05-06 du 27 juillet 2005, affaire Dame ENDALLE MOUDIO Hélène et autres c/ Etat du Cameroun (MINUH) ; n^o 115/04-05 du 29 juin 2005, affaire Dame LUM FUH Teresa c/ Etat du Cameroun.

* ¹¹⁰ Lire ANOUKAHA (F), Le droit de propriété dans l'acte uniforme OHADA, PUA, Yaoundé, 1998, pp.22 et 23 ; KALIEU (Y), « Réflexions sur les nouveaux attributs du droit de propriété : à propos de la propriété utilisée aux fins de garantie des crédits », A.F.S.J.P. de l'Université de Dschang, tome 1, volume 1, 1997, pp. 193-205 ; NDIAYE (C) et PLANCON (C), « Une piste de solution pour la réforme foncière au Sénégal : la fiducie, comme nouveau mode d'appropriation de la terre ? », www.foncier-developpement.org .

* ¹¹¹ La fiducie peut être définie dans ce contexte comme étant une technique qui repose sur le transfert temporaire de la propriété d'un bien par une personne, le fiduciant, au profit d'une autre, le fiduciaire, généralement le créancier. Ce transfert doit être suivi, en cas d'extinction de la créance dont elle garantit le paiement, par un transfert en sens inverse. Le fiduciaire peut par cette opération devenir titulaire d'un droit de propriété dans sa plénitude.

* ¹¹² Avec la fiducie, les caractères exclusif (le propriétaire peut seul user de la chose ou ne pas en user et qu'il a le droit d'en exclure toute personne) et perpétuel (le droit de propriété existe indépendamment de son usage et dure tant qu'existe la chose qui en est objet) du droit de propriété sont ainsi atténués (voir KALIEU (Y), op. cit., p. 193).

* ¹¹⁵ Décret n^o 2005/178 du 21 mai 2005 portant organisation du ministère des Domaines et des Affaires foncières.

* ¹¹⁶ Il s'agit ici plus précisément des sous-préfectures ou services des chefs de district en ce qui concerne le dépôt du dossier et les délégations départementales des Domaines et Affaires foncières pour ce qui est de la suite de la procédure.

* ¹¹⁷ Un coup d'oeil sur l'annexe B-4, p. X permet d'avoir une idée sur les chiffres des nouveaux dossiers (immatriculation directe et mutation du titre foncier) à la DDDAF du Mfoundi. A la lecture de ces chiffres, on note une progression considérable surtout à partir des premiers mois de l'existence du décret.

* ¹¹⁸ Ces situations seront présentées et analysées au cours de la deuxième partie de ce mémoire.

* ¹²⁰ Redonner confiance aux usagers est une préoccupation générale dans la plupart des Etats africains depuis quelques décennies, comme cela a été le cas en Cote d'Ivoire à travers une réforme opérée en 1998 (voir AKA (A), « Analyse de la nouvelle loi de 1998 au regard de la réalité foncière et de la crise socio politique en Côte-d'ivoire », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris, n^o 26, septembre 2001, p. 133).

* ¹²¹ DAVID (R), «Le dépassement du droit et les systèmes juridiques contemporains », Archives de Philosophie du droit, 1963, p. 19.

* ¹²² Plus exactement les litiges fonciers survenus au cours de la procédure d'immatriculation.

* ¹²³ Avant le décret présidentiel n^o 2004/322 du 08 décembre 2004, il s'agissait du ministre de l'Urbanisme et de l'Habitat (MINUH). Depuis lors, cette appellation a changé et on parle désormais de ministre des Domaines et des Affaires foncières (MINDAF).

* ¹²⁴ Articles 16, 17, 18, 19, 20, 21, 39, 40, 41 et 42 du décret n^o 76/165 du 27 avril 1976 ; MPESSA (A), « Le titre foncier devant le juge administratif camerounais », Juridis périodique n^o59, septembre 2004.

* ¹²⁵ Ces litiges sont souvent très complexes et difficiles à gérer (voir le cas malien en lisant BERTRAND (M), « Compromis locaux et concurrence foncière dans deux villes du Mali », Politique africaine n^o 40, 1990, pp. 21-29).

* ¹²⁶ Article 6 du décret du 21 juillet 1932 organisant la constatation des droits fonciers des indigènes au Cameroun protégé sous mandat français.

* ¹²⁷ Voir la loi n^o 59/47 du 17 juin 1959 portant organisation domaniale et foncière et le décret-loi n^o 63/2 du 09 janvier 1963 fixant le régime foncier et domanial au Cameroun oriental.

* ¹²⁸ Sur l'évolution de la justice administrative au Cameroun, lire GOUDEM (J), L'organisation juridictionnelle du Cameroun, thèse de doctorat, Université de Yaoundé, 1985, pp. 32 et s. et 296 et s..

* ¹²⁹ Le décret de 2005 précise que le chef de village et un notable font obligatoirement partie de la commission consultative (voir article 13 alinéa 7 § 2).

* ¹³⁰ Voir article 12 du décret n^o 76/166 fixant les modalités de gestion du domaine national.

* ¹³¹ Voir article 12 (2) (nouveau) du décret de 2005 ; NJOMGANG (H), « Enjeux et perspectives d'une réforme foncière au Cameroun (décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005) », www.mindaf.gov.cm.

* ¹³² En principe, lorsqu'il y a opposition ou demande d'inscription des droits, la procédure d'immatriculation est suspendue en attendant leurs règlements. Mais l'on a curieusement vu des situations dans lesquelles le titre foncier a été délivré, alors que les oppositions n'avaient pas été réglées (voir CS/CA, jugement n^o 130/05-06 du 27 juillet 2005, affaire NKOE Marcellin c/ Etat du Cameroun (MINUH) et EKANI MENOUNGA (intervenant volontaire) : « Attendu en l'espèce qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de la quittance délivrée au requérant après le paiement de son opposition formulée dans la procédure d'octroi du titre foncier, que ledit titre a été délivré au sieur EKANI MENOUNGA sans que cette opposition ait été réglée »).

* ¹³³ Voir articles 17 (nouveau) (« Les oppositions ou les demandes d'inscription des droits non examinées le jour du constat d'occupation ou formulées ultérieurement sont adressées au conservateur foncier (...) ») et 20 (nouveau) du décret de n^o 2005/481 (« Les oppositions ou demandes d'inscription des droits non levées (...) sont soumises au gouverneur territorialement compétent pour règlement après avis de la commission consultative. »).

* ¹³⁴ Article 15 du décret n^o 76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.

* ¹³⁶ Sur le rôle de la commission consultative, lire ASSIENA (A), « Commission consultative, qui fait quoi ? » Domaines Infos, n^o 003, avril 2006, p. 6 ; TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2004, pp. 83 et s..

* ¹³⁷ C'est le cas de YOSSA (C), Les commissions consultatives dans le régime foncier camerounais, mémoire de Licence, Yaoundé, 1977, p. 19.

* ¹³⁹ Ce décret reste applicable en attendant la publication d'un autre décret prévu à l'article 1^er de la loi n^o 2003/016 du 22 décembre 2003 fixant le règlement des litiges portant sur les limites des circonscriptions administratives et des unités de commandement traditionnel au Cameroun.

* ¹⁴⁰ Pour plus de précisions sur les commissions de règlement des litiges frontaliers, voir GOUDEM (J), Cours de régime foncier, 3^e année de licence, Université de Yaoundé II, Faculté des Sciences Juridiques et politiques, années académiques 2006/2007 et 2007/2008, inédits.

* ¹⁴¹ Voir article 20 du décret de n^o 76/165 fixant les conditions d'obtention du titre foncier : « Les oppositions non levées à l'expiration, du délai prévu à l'article 18 alinéa 2 ci-dessus, sont soumises au ministre chargé des Domaines pour règlement, après avis de la commission consultative. Le ministre peut selon le cas, autoriser le chef du service provincial des domaines : soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ; soit à faire exclure avant immatriculation, la parcelle contestée ; soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation».

* ¹⁴² Le gouverneur intervient en premier ressort lorsque des oppositions ou demandes d'inscriptions de droits ont été formulées ultérieurement à ce constat.

* ¹⁴⁵ Par opposition aux recours juridictionnels qui sont portés devant les tribunaux.

* ¹⁴⁶ Voir CHAPUS (R), Droit administratif général, 10^e édition, Paris, Montchrestien, 2000 ; GUILLIEN (R) et VINCENT (J), Lexique des termes juridiques, 13^ième édition, Dalloz 2001, p. 464.

* ¹⁴⁹ Le contentieux administratif comprend, aux yeux de la loi, les recours en annulation pour excès de pouvoir (sur la définition de l'excès de pouvoir, voir article 2 (3) de la loi n^o 2006/022 du 29 décembre 2006 fixant l'organisation et le fonctionnement des tribunaux administratifs ; CS/CA, jugement n^o23/05-06 du 14 décembre 2005, affaire BISSO Joseph et Dame ZEHZO'OMEVELE Naomie c/ Etat du Cameroun : « Attendu qu'il ressort de tout ce qui précède que l'acte querellé est entaché d'excès de pouvoir comme pris en violation de la loi ») et, en matière non répressive, les recours incidents en appréciation de légalité (voir CS/CA, jugements n^o 156/04-05 du 31 août 2005, affaire Succession KEGNE Mathias c/ Etat du Cameroun ; n^o 16/04-05 du 23 février 2005, affaire Peter NDE NDIFOR c/ Etat du Cameroun ; n^o 30/04-05 du 1^er décembre 2004, affaire DEFFO Victor c/ Etat du Cameroun). Font également partie du contentieux administratif, les actions en indemnisation du préjudice causé par un acte administratif, les litiges concernant les contrats ou les concessions de services publics, les litiges intéressant le domaine public et les opérations de maintien de l'ordre.

* ¹⁵⁰ La chambre administrative est compétente pour connaître de l'appel et de la cassation en matière de contentieux administratif (voir articles 72 à 112 de la loi n^o 2006/016 du 29 décembre 2006 fixant l'organisation et le fonctionnement de la cour suprême ; KEUTCHA TCHAPNGA (C), « La réforme attendue du contentieux administratif camerounais », Juridis Périodique n^o 70, avril, mai, juin 2007, p. 25).

* ¹⁵¹ En principe, les juridictions compétentes sont les tribunaux administratifs. Mais, conformément à l'article 119 de la loi n^o 2006/022 fixant l'organisation et le fonctionnement de ces tribunaux, en attendant la mise en place de ces juridictions, la Chambre Administrative de la Cour Suprême exerce à titre transitoire leurs attributions.

* ¹⁵² « En attendant la mise en place des juridictions prévues par la présente loi (les tribunaux administratifs), la Chambre Administrative de la Cour Suprême exerce provisoirement leurs attributions (...) ».

* ¹⁵³ « Sont abrogées toutes dispositions antérieures contraires, notamment la loi n^o 75/17 du 08 décembre 1975 fixant la procédure devant la Cour Suprême statuant en matière administrative ».

* ¹⁵⁴ Des études ont établi à l'aide de calculs précis que la durée moyenne de jugement de la juridiction administrative est de 3 ans, 5 mois et 7 jours (voir SIETCHOUA DJUITCHOKO (C), Cours de contentieux administratif, 3^e année de licence, Université de Dschang, Faculté des Sciences Juridiques et Politiques, 2003/2004, inédit).

* ¹⁵⁶ Le Pr. TIENTCHEU NJIAKO (A) avait déjà proposé cette idée de la responsabilisation du gouverneur, afin de parvenir à une procédure d'immatriculation simplifiée (op. cit., pp. 383 et s.).

* ¹⁵⁷ Entre autres litiges survenus après l'immatriculation, on peut citer : le retrait, la rectification, la nullité et la perte du titre foncier, le dol et l'expropriation pour cause d'utilité publique.

* ¹⁵⁹ Voir article (39) (nouveau) : « la rectification est autorisée par décret du Premier ministre si elle porte atteinte aux droits des tiers. Ce décret précise le cas échéant, les modalités de sauvegarde des droits des tiers. »

* ¹⁶¹ Voir CS/CA, jugement n^o 46/05-06 du 15 mars 2006, affaire NEMBOT Jacques c/ Etat du Cameroun : « Attendu qu'il résulte (...) que le Ministre chargé de l'Urbanisme et de l'Habitat ait le droit de retirer un titre foncier irrégulièrement délivré, le pouvoir d'ordonner une rectification d'un titre foncier qui porte atteinte aux droits des tiers appartenant exclusivement au Président de la République qui l'exerce par décret». Cette décision paraît surprenante au moins dans la mesure où le juge attribue au Président de la République une compétence qui, aux termes du décret précité de 2005, est celle du Premier ministre.

* ¹⁶² La province de l'Ouest compte huit départements, soit huit conservations foncières.

* ¹⁶³ Le duplicatum est la copie que le conservateur foncier remet au requérant. En effet, l'original du titre foncier reste à la conservation foncière (voir NTSOULA (S O), « Livre foncier et titre foncier : il ne faut pas confondre ces deux documents », Domaines Infos, n^o 003, avril 2006, p. 6).

* ¹⁶⁵ L'article 2(6) (nouveau) du décret de 2005 précise les cas dans lesquels un titre foncier est nul d'ordre public. Aussi, ce texte conserve -t-il intactes les modalités du retrait contenues dans le décret de 1976.

* ¹⁶⁶ CS/CA, jugements n^o 124/04-05 du 27 juillet 2005, affaire Dame ENDALLE MOUDIO Hélène et autres c/ Etat du Cameroun (MINUH) ; n^o32/05-06 du 18 janvier 2006, affaire ETOUNDI Thomas c/ Etat du Cameroun : « attendu qu'en délivrant au seul BELOBO Jean-Baptiste les deux titres fonciers litigieux sur un terrain indivis au détriment de ses cohéritiers, l'Administration a commis une faute ; qu'il s'ensuit que le recours de ETOUNDI Thomas Paul est fondé et que les titres fonciers litigieux méritent annulation ».

* ¹⁶⁷ CS/CA, jugement n^o 08/05-06 du 02 novembre 2005, affaire WATIA Pierre c/ Etat du Cameroun : « Attendu qu'il ressort de ces divers éléments que MBIDA TSIMI Sébastien a obtenu en fraude avec WATIA Pierre, le titre foncier n^o 9612/MFOUNDI sur un terrain appartenant en indivision à la collectivité Mvog-Ekalla dont ce dernier n'est pas membre ».

* ¹⁶⁸ C.S. /A.P., arrêt n^o 92/A du 28 mars 1985, affaire TOHOUO DEFOSSO Moise c/ Etat du Cameroun.

* ¹⁶⁹ Article 2(7) (nouveau) du décret de 2005 : « la nullité du titre foncier (...) est constatée par un arrêté du ministre chargé des affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente ».

* ¹⁷⁰ Voir affaire Dame LUM FUH Teresa précitée. Dans cette espèce, le ministre procède au retrait du titre foncier de la recourante, motif pris de ce que la parcelle serait la propriété de la CDC dans la mesure où ses câbles téléphoniques traversent la parcelle en question. Mais, le juge décide que cet argument «ne saurait motiver la décision de l'Administration mise en cause et autorisant le retrait du titre foncier n^o 1571/FAKO délivré à Dame LUM FUH Teresa ; qu'il s'ensuit que le recours est fondé et que la décision attaquée encourt annulation ».

* ¹⁷¹ Voir CS/CA, jugement n^o41/06-07 du 17 janvier 2007, affaire EKODO Boniface c/ Etat du Cameroun. Ici , le ministre a agit hors délai car, « attendu qu'il ressort des pièces de l'arrêté ministériel que pour prononcer le retrait du titre foncier en cause, le Ministre (...) a été saisi d'une requête en date du 13 octobre 1999. Que ledit Ministre avait jusqu'au 13 mars 2000 pour se prononcer ; qu'en ordonnant le retrait du titre foncier en question le 12 juin 2001, il était forclos ».

* ¹⁷² Voir CS/CA, jugements n^o 23/05-06 du 14 décembre 2005, affaire Dame ZEHZO'OMEVELE Naomie c/ Etat du Cameroun : « Attendu qu'il ressort de ce qui précède que l'acte querellé est entaché d'excès de pouvoir comme pris en violation de la loi » ; n^o 115/04-05 du 29 juin 2005, affaire Dame LUM FUH Teresa c/ Etat du Cameroun.

* ¹⁷³ Voir CS/CA, jugement n^o 87/05-06 du 14 juin 2006, affaire NKOUTCHE Jean-Claude c/ Etat du Cameroun. Dans cette espèce, le ministre constate le retrait du titre foncier de sieur NKOUTCHE alors « qu'il s'ensuit que la fraude alléguée n'est pas établie et que par conséquent aucune faute ne peut être relevée à l'encontre de l'administration dans la procédure d'obtention du titre foncier n^o 1503 ; que dès lors, l'arrêté qui a consacré le retrait des titres fonciers litigieux est irrégulier ».

* ¹⁷⁴ Pour plus de détails sur cette loi, lire KEUTCHA TCHAPNGA (C), « La réforme attendue du contentieux administratif camerounais », Juridis Périodique n^o 70, avril, mai, juin 2007, pp. 24-29.

* ¹⁷⁶ C'est-à-dire la mise en place des tribunaux administratifs dans les chefs-lieux de régions.

* ¹⁷⁷ Sur la déconcentration de la justice administrative, lire KEUTCHA TCAPNGA (C), op. cit., idem, p. 24 et s..

* ¹⁷⁸ Voir article 119 de la loi n^o2006/022 du 29 décembre 2006 fixant l'organisation et le fonctionnement des tribunaux administratifs au Cameroun.

* ¹⁷⁹ Lire NJOMGANG (H), « Enjeux et perspectives d'une réforme foncière au Cameroun (décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005) », www.mindaf.gov.cm

* ¹⁸⁰ Décrets n^o 2005/178 du 21 mai 2005 portant organisation du ministère des Domaines et des Affaires foncières et n^o 2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n^o 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ¹⁸¹ Cela a été constaté dans l'analyse de ses manifestations (voir titre premier, supra).

* ¹⁸² Pour plus de précisions au sujet de ces enquêtes menées au cours des descentes sur le terrain, voir les Annexes B-2- et B-3-. Le premier renvoie à la liste des DDDAF visitées et le second présente les questions adressées aux conservateurs fonciers et aux chefs de service départementaux des Affaires Foncières dans le cadre de la collecte des informations.

* ¹⁸³ OUEDRAOGO (HM), « Gestion foncière : le facteur oublié des réformes en Afrique », www.landcoalition.org.

* ¹⁸⁴ Ces problèmes permettent de mettre en exergue la question de l'adéquation entre le droit et la pratique (lire MUTTENZER (F), « La mise en oeuvre de l'aménagement forestier négocié ou l'introuvable gouvernance de la biodiversité à Madagascar », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris ; n^o 26, septembre 2001, pp. 109 et s.; HESSELING (G) et LE ROY (E), « Le droit et ses pratiques », Politique africaine n^o 40, 1990, pp. 2-11).

* ¹⁸⁵ OKOTCH-OGENDO (H), « Administration foncière : le facteur négligé dans la réforme foncière en Afrique », www.landcoalition.org.

* ¹⁸⁷ Voir OWONA MANY (G B), L'état actuel du contentieux de l'immatriculation en droit camerounais, Mémoire de DEA, Université de Yaoundé II, 2005, passim.

* ¹⁸⁸ Voir SMITH (A), Recherche sur la nature et les causes de la richesse des Nations, 1776.

* ¹⁸⁹ Sur la signification de ces caractères du titre foncier, voir titre 1, chapitre 2, section 2, § 2, A, 2, supra.

* ¹⁹⁰ A Mfou dans le département de la Mefou et Afamba, le conservateur foncier a particulièrement déploré le problème des espaces et des mobiliers pour rangement des documents officiels (09 janvier 2007).

* ¹⁹¹ Cette carence constitue un blocus au système d'information foncière (voir CIRE NDIAYE (I) et PLANCON (C), « Une piste de solution pour la réforme foncière au Sénégal : la fiducie, comme nouveau mode d'appropriation de la terre ? », www.foncier-developpement.org ).

* ¹⁹² ONANA (R), « Mise en application des réformes sur le titre foncier, on avance malgré tout », Domaines-Infos n^o002, mars 2006, p. 4.

* ¹⁹³ Décret n^o 94/199 du 07 octobre 1994 modifié et complété par le décret n^o2000/287 du 12 octobre 2000.

* ¹⁹⁴ Cette discrétion concerne tous les faits, informations ou documents dont ils ont eu connaissance, dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de leurs fonctions.

* ¹⁹⁵ Sur le Cadastre, lire TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2004, pp. 77 et s..

* ¹⁹⁶ Il ressort d'entretiens avec le chef du service du Cadastre à la DDDAF de la Mémé en date du 27/09/2007, que les géomètres ne sont pas compris par l'Administration. Il ajoute qu'heureusement, la haute hiérarchie est consciente de la situation et un matériel important de travail a été commandé et sera bientôt réceptionné.

* ¹⁹⁹ Voir article 141 (1) (nouveau) de ce décret : « A l'issue du bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés par le géomètre ».

* ²⁰¹ Voir acte n^o 0003/L/SG/MINDAF du 17 janvier 2005 de Monsieur le ministre des Domaines et des Affaires foncières fixant la feuille de route de ce département ministériel.

* ²⁰² Le problème de l'insuffisance, aussi bien qualitative que quantitative des ressources humaines au sein de l'administration foncière ne date pas d'aujourd'hui (lire TJOUEN (A-D), Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais, Economica, 1982, pp. 159 et s.).

* ²⁰³ Portant organisation du ministère des Domaines et des Affaires foncières.

* ²⁰⁴ Choix des dossiers à traiter et non respect du principe de l'égalité des citoyens devant le service public (voir CS/CA, jugement n^o 76/04-05 du 27 avril 2005, affaire YONGO Marc c/ Etat du Cameroun et DELANGUE KOLOKO Michel (intervenant volontaire)).

* ²⁰⁵ Voir article 123 de ce nouveau statut. Cet article précise que l'admission à la retraite marque la fin normale de la carrière du fonctionnaire.

* ²⁰⁶ Ce constat a été effectué courant septembre 2007. Aussi, cette situation que l'on a vécue à Kumba n'est qu'un exemple parmi tant d'autres pour décrire l'ampleur de l'insuffisance en personnel dans les services déconcentrés du MINDAF.

* ²⁰⁷ D'après le chef du service du Cadastre à la DDDAF de la Mémé à Kumba, à l'exception du service du Cadastre où tous les agents en fonction sont des géomètres ayant en principe reçu une formation appropriée et exerçant après avoir été assermentés, l'on retrouve dans les autres services des DDDAF, des agents en provenance d'administrations et de corps divers (27/09/07).

* ²⁰⁸ L'on a retrouvé dans presque toutes les DDDAF, un certain nombre d'agents recrutés sur place pour assister le personnel officiellement nommé (voir La nouvelle presse, n^o 320 du lundi 29 octobre 2007, pp. 8 et s.).

* ²⁰⁹ A titre d'exemple, au cours de sa visite à la DDDAF du Mfoundi le jeudi 11 octobre 2007, le ministre des Domaines et des Affaires foncières, Pascal ANONG ABEDINE, a fait cette précision : « Tous ceux qui ont fait venir de leurs villages petits neveux et cousins dépourvus de formation de base et qui leur servent d'interface dans leur sale besogne n'ont qu'à se tenir tranquille. Ils doivent savoir que non seulement ceux-ci ne seront jamais pris en compte par le ministère, mais ils ne sont pas couverts non plus. Ils doivent donc se préparer à partir. » (Journal La nouvelle presse, n^o 320 du lundi 29 octobre 2007, p. 8).

* ²¹⁰ C'est le cas d'un géomètre qui, chargé de dresser des procès verbaux de morcellement a abusé de ses fonctions (voir TPI de Douala-Ndokoti, jugement n^o2195/COR du 22 mai 2006 : « attendu par contre qu'il appert du dossier de procédure que le prévenu, en sa qualité de géomètre n'avait pour tâche que de dresser les procès-verbaux de morcellement du domaine de feu NJOH André ; qu'en outrepassant ses fonctions pour vendre une partie du terrain, ne lui appartenant pas, il s'est rendu coupable des délits d'abus de fonction et d'escroquerie foncière. »).

* ²¹¹ D'après le chef du service départemental des affaires foncières à la DDDAF de la Mémé, les Camerounais victimes de ce genre de situation ont généralement pour bourreau une personne qu'ils connaissent bien. En général, lorsqu'un usager se présente dans un service, il aimerait toujours y trouver une personne qu'il connaît, soit un voisin, un ami, un beau frère, un cousin, etc. (Kumba le 22/09/07).

* ²¹² Certains auteurs se sont déjà penchés sur les questions de l'imprécision et de l'incohérence des textes (voir MANDESSI BELL (E), Radioscopie d'un système foncier africain : l'exemple du Cameroun cinquante-quatre ans après, Penant, 1987, pp. 269 et s. ; BERTRAND (M), « Compromis locaux et concurrence foncière dans deux villes du Mali », Politique africaine n^o 40, 1990, pp. 21-29).

* ²¹⁴ Au sujet des besoins de solutions législatives en matière de gestion foncière en Afrique, lire MOULAÏ (G), « Le foncier - environnement : un outil juridique pour une gestion viable des ressources naturelles renouvelables, le cas du delta intérieur du Niger (note de lecture de la thèse d'Olivier BARRIERE) », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris ; n^o 26, septembre 2001, p. 182.

* ²¹⁶ A propos de l'imprécision des textes, voir le cas ivoirien en lisant, AKA (A), « Analyse de la nouvelle loi de 1998 au regard de la réalité foncière et de la crise socio politique en Côte-d'ivoire », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris, n^o 26, septembre 2001, p. 135.

* ²²⁰ Voir l'article 13 (2) (nouveau) du décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005. .

* ²²¹ Il s'agit surtout du chef de service départemental des affaires foncières, secrétaire de la commission et du représentant du service départemental du Cadastre.

* ²²² Il est récurrent de remarquer que nombreux sont les sous-préfets qui refusent de déléguer leurs compétences auprès des commissions consultatives à leurs adjoints comme le soulignait le chef du service départemental des affaires foncières à la DDDAF des Bamboutos le 27/09/2007.

* ²²³ Le fait d'arriver en retard lors des descentes sur le terrain, de décider « discrétionnairement » du renvoi des travaux, etc.

* ²²⁴ Voir MINTAMACK (E B), « Domaines et Affaires foncières, qu'est-ce qui a changé ? , les explications du ministre », Domaines Infos, n^o 00, Décembre 2005, pp. 4 et 5.

* ²²⁵ Ce sont ces intermédiaires que l'on appelle très souvent des démarcheurs. Comme l'on va le voir plus loin, il y en a de bons et de mauvais. En d'autres termes, leur intervention à une étape ou à une autre du processus conduisant à l'immatriculation d'un terrain n'est pas seulement négative.

* ²²⁸ Voir OWONA MANY (G B), L'état actuel du contentieux de l'immatriculation en droit camerounais, Mémoire de DEA, Université de Yaoundé II, 2005, notamment : titre 2, chapitre 1, section 2.

* ²²⁹ Ce classement injustifié du dossier d'immatriculation d'un usager peut être sanctionné par les articles 148 et 151 du Code Pénal camerounais qui punissent tout fonctionnaire s'abstenant d'accomplir un devoir de sa fonction, pour lequel il a été requis.

* ²³¹ Cette information a été obtenue au cours d'une enquête effectuée le 25/09/2007 dans la Mezam.

* ²³² Concernant l'adéquation entre le droit foncier et l'économie rurale, voir, BACHELET (M), Systèmes fonciers et réformes agraires en Afrique noire, Paris, LGDJ, 1968, p. 176 et s..

* ²³³ Il ressort d'entretiens avec des chefs de service départementaux des affaires foncières et du Cadastre que pour engager n'importe quelle démarche en vue de résoudre les problèmes qui se posent, il est urgent de commencer par là. Leur situation est vraiment le point de départ de la « sortie de crise », car il faudrait bien comprendre que tout part de leur mécontentement.

* ²³⁴ Sur les raisons de leur méconnaissance des textes et procédures, voir LEROY (E), « Les Africains connaissent-ils la propriété ? », La lettre de la CADE, n^o 68, décembre 2003, p. 2.

* ²³⁵ Aux TPI de Douala Ndokoti et de Kumba où nous avons passé plusieurs jours, nous avons pu remarquer qu'il était impossible d'ouvrir le registre des infractions sans y voir l'une des infractions d'escroquerie foncière, trouble de jouissance, occupation illégale de la propriété d'autrui, etc., au moins deux fois par page.

* ²³⁶ TPI de Douala Ndokoti, jugements n^o 653/cor du 28 novembre 2006 : « attendu que de l'analyse des pièces du dossier de procédure et des débats à l'audience publique de ce jour, il résulte preuve suffisante contre le prévenu d'avoir à Douala, dans le ressort judiciaire du Tribunal de céans, courant 2006, en tout cas dans le temps légal des poursuites, vendu un même terrain à plus d'une personne » ; n^o 430/cor du 02 novembre 2006 : « attendu qu'il est reproché aux prévenus d'avoir à Douala, courant septembre 2006 et sans avoir qualité, vendus un immeuble appartenant à TONGO Thomas ; qu'il échet de les en déclarer coupables et en répression les condamner conformément à la loi et aux dépens de la présente cause. ».

* ²³⁷ TPI de Douala Ndokoti, jugements n^o 810/cor du 06 décembre 2006, 068/cor du 05octobre 2006, 2804/cor du 13 juillet 2006, n^o 2712/cor du 05 juillet 2006...

* ²³⁸ Ces ventes sont effectuées au mépris de l'article 8 § 1 de l'ordonnance n^o 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier (voir CS/CCC, arrêt du 23 Juillet 1981, affaire MBIENDOU Mathieu c/ NJOH Eric-Arthur, RCD n^o 21-22, 1981, pp. 205 et s.).

* ²³⁹ Article 8 de l'ordonnance n^o 74/01 : « (1) Les actes constitutifs, translatifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers doivent, à peine de nullité, être établis en la forme notariée. (2) Sont également nulles de plein droit les cessions et locations de terrains urbains ou ruraux non immatriculés au non du vendeur ou du bailleur. ». À ce sujet, le Pr. TJOUEN (A-D) parle de vente illicite ou sauvage de parcelles du domaine national (op. cit., pp. 121 et s.).

* ²⁴⁰ Voir CS/CCC, arrêt du 23 Juillet 1981, affaire MBIENDOU Mathieu c/ NJOH Eric-Arthur précitée.

* ²⁴¹ Voir CS/CCC, arrêt du 16 octobre 1980, affaire Dame BOLLA née NGO BABEM Léa c/ WASU Pierre et BOLLA Benoît, RCD n^o19-20, 1980, pp. 190 et s..

* ²⁴³ Sur la valeur de l'acte notarié et l'importance du rôle du notaire, lire OMBIONO (S), Le notaire dans la législation foncière au Cameroun, mémoire de master degree, Université de Yaoundé, 1976/1977.

* ²⁴⁴ Le journal en question c'est Domaines-Infos. Il s'agit d'un journal publié mensuellement par le MINDAF afin d'éduquer et sensibiliser les citoyens sur les questions foncières et domaniales.

* ²⁴⁵ Avec la prolifération des radios communautaires, des programmes peuvent être prévus même dans les langues locales afin que tous les auditeurs puissent trouver leur compte.

* ²⁴⁶ Comme l'on l'a précisé plus haut, les intermédiaires sont les démarcheurs.

* ²⁴⁷ Selon certains agents de la DDDAF de la Mezam, les sommes exigées par les chefs traditionnels sont tellement importantes qu'elles ne sont pas très différentes du prix de vente du terrain à immatriculer (Bamenda, 25/09/07).

* ²⁴⁸ D'après certains agents de la DDDAF de la Mémé, ils sont des obstacles dans la mesure où les sommes qu'ils exigent sont difficilement payables par les requérants et leur comportement bloque ainsi la procédure d'immatriculation (Kumba le 25/09/07).

* ²⁴⁹ Malheureusement, ce n'est pas souvent le cas. Sur le rôle parfois négatif des chefs de village dans la gestion foncière, lire ANU (P), « Mezam, le foncier divise et tue », Domaines-Infos n^o002, mars 2006, p. 5.

* ²⁵⁰ L'idée de la facilitation de l'obtention du titre foncier et de la simplification de la procédure d'immatriculation n'est pas nouvelle. Elle avait déjà été émise par le Pr. TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2004, p. 342 et s..

* ²⁵¹ Le fait de renforcer davantage la déconcentration se justifie par un soucis de rendement. Il faut que l'immatriculation des terres fasse partie des habitudes citoyennes de tous, souligne M. NDZANA (A C), chef de service départemental des affaires foncières à la DDDAF du Wouri (Douala le 19/09/07).

* ²⁵² Le renforcement du rapprochement existant entre l'administration foncière et les usagers devrait permettre d'obtenir des résultats plus satisfaisants (voir Association des organisations professionnelles paysannes (AOPP), « La question foncière au Mali, propositions paysannes pour une gestion pacifique et durable des ressources foncières au Mali », pp. 10 et 15, www.pdm-net.org).

* ²⁵³ Il faut dire que l'obtention rapide d'un titre foncier constitue une priorité gouvernementale (lire ETOA (J M), « Au-delà de la réforme, améliorer la qualité du service », Domaines-Infos n^o 12, février 2007, p. 3).

* ²⁵⁴ Sur les perspectives d'une gestion foncière efficace en Afrique, voir les propositions de BIRAM OWENS NDIAYE, « Problématiques foncières », Capacity Development Workshop on Decentralization and Local Governance, 7th Global Forum on Reinventing Government, Building Trust in Government, 26 - 29 Juin 2007 Viennes, Autriche, www.upan1.org.

* ²⁵⁵ En 1982, le Pr. TJOUEN (A-D) faisait déjà allusion à l'idée de repenser et de perfectionner la législation foncière (op. cit., pp. 80 et s.).

* ²⁵⁶ Dire de la décentralisation qu'elle est une sophistication de la déconcentration signifie tout simplement que la première est un renforcement de la deuxième. Dans la déconcentration, il y a un simple rapprochement de l'administration des administrés tandis que la décentralisation intègre un volet démocratique, dans la mesure où les populations sont impliquées dans les processus de gestion. Pour plus de précision sur les enjeux de décentralisation foncière, lire LE MEUR (P Y), « Décentralisation et développement local, espace public, légitimité et contrôle des ressources », Les cahiers du GEMDEV n^o 27, pp. 75-90 ; LAVIGNE DELVIGNE (P), la décentralisation administrative face à la question foncière, (Afrique de l'ouest francophone rurale) », Working papers on African societies n°39, p. 18.

* ²⁵⁸ Un système semblable existe au Rwanda (voir Section 4 - Enregistrement des terres, articles.30 et s. de la loi organique n^o 68/2005 du 14 juillet 2005 portant régime foncier au Rwanda, www.droit-afrique.com ).

* ²⁵⁹ Voir GOUDEM (J), Les transformations des droits fonciers des détenteurs coutumiers en Afrique noire d'expression française (Réflexion à partir de l'exemple du Cameroun), Thèse de Doctorat d'état, Université de Yaoundé II, chapitre 7, section II, § 2, en chantier.

* ²⁶⁰ Lire M.SSEKANDI (F), « Aspects sociaux, politiques et équité de la terre et des droits fonciers », www.landcoalition.org; MCAUSLAN (P), « Fondement juridique de l'Administration foncière dans un contexte africain », www.landcoalition.org.

* ²⁶¹ Comme souligné ci-dessus, le fait de ne pas fixer le montant des frais de bornage constitue un danger mettant les usagers à la merci des agents. Certes, il ne sera pas facile de fixer un pareil frais, mais des canevas de calcul peuvent être avancés afin que le montant à payer soit tout moins justifiable. Ceci est le point de vue de M. MBOSSO (N), chef de service départemental des affaires foncières à la DDDAF des Bamboutos. (Mbouda le 25/09/2007).

* ²⁶³ A propos de l'idée selon laquelle la propriété devient de plus en plus un mythe, lire COMBY (J), « Un droit inviolable et sacré », ADEF, 1990, p. 1 ; KALIEU (Y), « Réflexions sur les nouveaux attributs du droit de propriété : à propos de la propriété utilisée aux fins de garantie des crédits », A.F.S.J.P. de l'Université de Dschang, tome 1, volume 1, 1997, pp. 193-205 ; NDIAYE (C) et PLANCON (C), « Une piste de solution pour la réforme foncière au Sénégal : la fiducie, comme nouveau mode d'appropriation de la terre ? », www.foncier-developpement.org.

* ²⁶⁵ Plus précisément les localités visitées. Leur liste figure à l'annexe B-3, p. X.

* ²⁶⁶ Sur l'historique et l'évolution de la décentralisation en Afrique, voir LAVIGNE DELVIGNE (P), « La décentralisation administrative face à la question foncière (Afrique de l'ouest francophone rurale) », Working papers on African societies n°39, 1999, p. 18.

* ²⁶⁷ La décentralisation ne concerne pas seulement la gestion foncière, mais la gestion de toutes les ressources naturelles au niveau local (voir dans ce sens IBRAHIMA DIALLO, Le droit de l'environnement au Sénégal (le droit et les populations rurales : vers un compromis entre le droit forestier étatique et le droit de la pratique), mémoire de DEA en Etudes africaines, Université de Paris Panthéon Sorbonne, juin 1998, pp. 17 et s. ; MUTTENZER (F), « La mise en oeuvre de l'aménagement forestier négocié ou l'introuvable gouvernance de la biodiversité à Madagascar », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris ; n^o 26, septembre 2001, pp. 93 et s.).

* ²⁶⁸ Concernant la mise en oeuvre de la décentralisation, lire ROCHEGUDE (A), « Foncier et Décentralisation, Réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris, n^o 26, septembre 2001 pp. 13-32. Cet auteur remarque que « cet exercice apparaît très difficile partout, même s'il faut constater que la région est souvent mise en attente, faute de moyens pour l'organiser et la faire fonctionner ». LAVIGNE DELVILLE (P) et CHAUVAU (J-P) présentent la même opinion (voir « Quelles politiques foncières en Afrique noire rurale ? Réconcilier pratiques, légitimité et légalité », Quelles politiques foncières pour l'Afrique ? Paris, Ministère de la Coopération/Karthala, 1998, pp. 731-736).

* ²⁶⁹ Sur la question de l'irréversibilité de la décentralisation de la gestion foncière et des ressources naturelles en Afrique, lire IBRAHIMA DIALLO, op. cit., pp. 17 et s..

* ²⁷¹ ROCHEGUDE (A), « Les instances décentralisées et la gestion des ressources renouvelables », Quelles politiques foncières pour l'Afrique ? Paris, Karthala, Coopération française, 1998, pp. 403-423.

* ²⁷² Voir LAVIGNE DELVIGNE (P), op. cit., p. 18 ; LE MEUR (P Y), « Décentralisation et développement local, espace public, légitimité et contrôle des ressources », Les cahiers du GEMDEV n^o27, 2001, pp. 75- 90 ; ROCHEGUDE (A), op. cit., pp. 13-32.

* ²⁷³ LE ROY (E), « Comment aborder la sécurisation foncière de l'agriculture moderne à la périphérie de Libreville (Gabon) ? », communication au colloque « citadins et ruraux en Afrique à l'aube du 3^e millénaire », Université catholique d'Afrique centrale, Yaoundé, 29-31 octobre 1998, p. 1.

* ²⁷⁴ Certains auteurs parlent dans cette perspective de « transitions foncières » pour marquer la généralisation de la société capitaliste (voir LE ROY (E), idem, p. 2).

* ²⁷⁵ Ce mode de gestion est en perte de vitesse avec le reflux des expériences socialistes en Afrique (voir LEROY (E), idem, p. 4).

* ²⁷⁶ La gestion privée a contribué à la progression d'un capitalisme égoïste (voir LE ROY (E), idem, p. 4).

* ²⁷⁷ Voir LE ROY (E), KARSENTY (A) et BERTRAND (A), La sécurisation foncière en Afrique : pour une gestion viable des ressources renouvelables, Paris, Karthala, 1996, p. 301 et s..

* ²⁷⁸ « Un patrimoine est, par définition, inaliénable (ce qui le distingue fondamentalement de la propriété) et il est de nature intergénérationnelle (...), il a un caractère permanent, et il est intimement lié à l'identité de ses titulaires dont il est une composante essentielle » (voir LE ROY (E), KARSENTY (A) et BERTRAND, op. cit., ibidem).

* ²⁷⁹ Voir LE ROY (E), « Comment aborder la sécurisation foncière... », op. cit., p. 4.

* ²⁸⁰ La gestion participative est une technique qui permet certes d'aboutir à une organisation plus efficace de la gestion foncière, en privilégiant l'offre de meilleurs services. Mais, elle a ceci de négatif qu'elle n'améliore pas ce qui existe, elle ne tient pas compte des générations futures, et c'est la raison pour laquelle l'on privilégie de plus en plus la gestion patrimoniale (voir LAVIGNE DELVILLE (P), op. cit., p. 6).

* ²⁸³ Voir KEUTCHA TCHAPNGA (C), Cours d'institutions administratives et droit de la décentralisation, 1ere année de licence, Université de Dschang, Faculté des Sciences Juridiques et Politiques, année 2001/2002, inédit.

* ²⁸⁴ Cette forme de décentralisation concerne les collectivités territoriales (voir KEUTCHA TCHAPNGA (C), ibidem).

* ²⁸⁵ Loi n^o 040/98/AN du 03 août 1998 portant orientation de la décentralisation au Burkina Faso.

* ²⁸⁷ Article 2(2) de la loi n^o2004/017 du 22 juillet 2004 portant loi d'orientation de la décentralisation au Cameroun.

* ²⁸⁸ Voir LE ROY (E), « Au carrefour du public et du privé, la question foncière », La lettre de la CADE n^o 68, décembre 2003, p. 1, www.afrique-demain.org.

* ²⁸⁹ DIOP (M), « Légitimation, paradoxe et contradiction du caractère « public » du foncier en Afrique : du monopole foncier de l'Etat à la décentralisation des ressources foncières », Bulletin de liaison du Laboratoire d'Anthropologie Juridique de Paris ; n^o 26, septembre 2001 pp. 141-163.

* ²⁹⁰ Le changement positif suppose le passage de la centralisation à la décentralisation administrative.

* ²⁹² Voir BAKAYOKO (I), « L'Afrique à l'épreuve de la décentralisation : les enjeux de la transformation foncière, cas du Mali », Assemblée générale du CODESRIA, Maputo, décembre 2005, pp. 8 et s., www.codesria.sn.

* ²⁹³ A coté de la décentralisation, il y a la centralisation, la déconcentration et le régionalisme.

* ²⁹⁵ Pour plus de précisions sur la question de l'Etat comme maître de la terre, lire BACHELET (M), Systèmes fonciers et réformes agraires en Afrique noire, Paris, LGDJ, 1968, p. 298 et s..

* ²⁹⁶ Voir l'analyse de la question, telle que menée par LAVIGNE DELVILLE (P) et CHAUVAU (J-P), « Quelles politiques foncières en Afrique noire rurale ? Réconcilier pratiques, légitimité et légalité », Quelles politiques foncières pour l'Afrique ?, Ministère de la Coopération/Karthala, Paris, 1998, pp. 731-736 ; MELONE (S), La parenté et la terre dans la stratégie du développement, l'expérience camerounaise, étude critique, édition KLINCSIECK, Paris, 1972, p. 174 ; OWONA MANY (G B), L'état actuel du contentieux de l'immatriculation en droit camerounais, mémoire de DEA, Université de Yaoundé II, 2005, p. 4.

* ²⁹⁷ Voir article 15 de l'ordonnance n^o74/1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier.

* ³⁰¹ Au Gabon par exemple, le domaine national inclut le domaine privé et le domaine public de l'Etat, plus les terrains vacants et sans maître. Au Mali, le domaine national est le cadre juridique qui accueille l'ensemble des terres classées en fonction de leur statut foncier, aussi bien public que privé, domanial que foncier. Au Sénégal, « constituent de plein droit le domaine national toutes les terres non classées dans le domaine public, non immatriculées ou dont la propriété n'a pas été transcrite à la Conservation des Hypothèques (...)» (Article 1 de la loi n^o 64-46 du 17 juin 1964, relative au domaine national).

* ³⁰⁵ Voir GTZ (Cameroun), « Brochure d'information sur les forêts communales », projet d'appui à la gestion durable et à la certification des forêts communales, 2007, p. 4.

* ³⁰⁷ Voir à cet effet, DIOP (M), ROCHEGUDE (A), LE ROY (E) ... tels qu'ils ont été cités ci-dessus, au cours de la deuxième partie de ce mémoire.

* ³⁰⁸ C'est le cas notamment du FIDA (Fond International de Développement Agricole), de la FAO (Fond des Nations Unies pour l'Alimentation), du PAM (Programme Alimentaire Mondial), du CIRADR (Conférence Internationale sur la Réforme Agraire et le Développement Rural), de la Commission européenne, de la Banque mondiale, etc.

* ³⁰⁹ Lire LE ROY (E), « Comment aborder la sécurisation foncière de l'agriculture moderne à la périphérie de Libreville (Gabon) ? », communication au colloque « citadins et ruraux en Afrique à l'aube du 3^e millénaire », Université catholique d'Afrique centrale, Yaoundé, 29-31 octobre 1998, passim.

* ³¹¹ Lire MINTAMACK (E B), « Domaines et Affaires foncières, qu'est-ce qui a changé ? Les explications du Ministre », Domaines Infos, n^o 00, Décembre 2005, pp. 4 et 5.

* ³¹² Voir LAGARDE (B J), « La gestion participative : un outil pour la conservation de la biodiversité dans le Dja », Canopée n^o 12, août 1998.

* ³¹³ Voir GOUDEM (J), op. cit., ibid. (lire introduction et section 1 du chapitre 1).

* ³¹⁴ Du 20 janvier 1994 portant régime des forêts, de la faune et de la pêche.

* ³¹⁸ Cet article dispose qu'un titre foncier est nul d'ordre public lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain. Dans ce cas ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire.

* ³¹⁹ D'après cet article, « Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol ».

* ³²² Voir CS/CCC, arrêt du 16 octobre 1980, affaire Dame BOLLA née NGO BABEM Léa c/ WASU Pierre et BOLLA Benoît précitée, RCD n^o19-20, 1980, pp. 190 et s..

* ³²³ Selon cette disposition, sont « nulles de plein droit les cessions et locations de terrains urbains ou ruraux non immatriculés au nom du vendeur ou du bailleur.»