Memoire Online - Le retrait et la nullité du titre foncier au ministère des domaines, du cadastre, et des affaires foncières (mindcaf).

La terre revêt de nos jours une importance capitale dans toutes sociétés. En Afrique, elle est un bien précieux qui exprime dans une certaine mesure la cohésion familiale. L'immobilier devient de ce fait, le plus grand héritage qu'un père puisse léguer à sa famille. Dans toutes les sociétés au monde, la terre est le premier facteur de développement économique. C'est d'ailleurs le premier capital de tout Etat qui veut atteindre l'émergence. Le titre foncier devient au Cameroun la garantie la plus exigée pour obtenir un prêt bancaire. C'est dans ce sens qu'un auteur a pue dire que: « les questions foncières et domaniales sont la plaque tournante de l'histoire mondiale et du salut »^1(*). Notre pays a opté pour le système de l'immatriculation qui se traduit par l'inscription des droits réels sur le livre foncier. Cette inscription des droits réels sur le livre foncier n'intervient qu'à l'issue d'une procédure destinée à révéler tous les droits rattachés à un immeuble. Il peut s'agir d'une immatriculation directe^2(*) ou d'une immatriculation indirecte^3(*). Lorsqu'aucune irrégularité n'a été observée lors de cette procédure, l'on aboutit à la délivrance d'un titre foncier. Ce titre est définit en droit camerounais comme étant la certification officielle de la propriété immobilière^4(*).Il revêt de ce fait trois principaux caractères : d'abord inattaquable et définitif ; « ce sont ces caractères définitifs et inattaquables qui contribueraient à le rendre intangible »^5(*).

Ces trois caractères qui font son absolutisme devraient être en principe une véritable garantie pour le propriétaire immobilier contre toutes exactions. C'est-à- dire que, une fois établi, le titre foncier ne devrait plus faire l'objet d'un quelconque recours, pour quelque motif que ce soit. Cependant, aux principes d'irrévocabilité, et d'incontestabilité, le droit positif camerounais y a apporté deux tempéraments, en permettant à la personne lésée par suite d'une immatriculation dolosive ou consécutive à une faute administrative ou résultant de la fraude du bénéficiaire, d'intenter soit une action personnelle en dommages intérêt devant le tribunal civil^6(*), soit de solliciter le retrait ou l'annulation administrative dudit titre foncier auprès du ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF) et du juge administratif. Cette mise en cause du titre foncier par le législateur et éventuellement de son retrait et son annulation prouvent parfaitement et contre toutes attentes que la force probante de cet acte administratif n'est que relative ; car le titre foncier perd de sa crédibilité. C'est donc une prise de conscience des failles de l'administration et éventuellement des limites du système Torrens qui poussent le législateur camerounais à prendre des mesures allant à l'encontre des objectifs recherchés en vue de la sauvegarde de la paix, de l'égalité et de la justice sociale. Car, pour des raisons politiques, économiques, culturelles et sociales, l'accès à la propriété foncière est de plus en plus problématique. C'est ce qui justifie la fréquence élevée des litiges fonciers au Cameroun. Certes le juge judiciaire est le garant de la propriété privé^7(*) mais il faut dire que l'administration occupe une place prépondérante dans le règlement des litiges fonciers dans notre pays à travers la commission consultative^8(*), les gouverneurs de régions et le Ministre des domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières. L'État est d'ailleurs le garant de la propriété foncière au Cameroun^9(*) et le seul acteur à pouvoir revendiquer des droits sur les terres qui ne sont pas appropriées, et à tout le moins, le seul à pouvoir en disposer même sans les intégrer d'abord dans son propre domaine^10(*). L'administration est donc la gardienne du droit de propriété dans notre pays. C'est à se demander si cette position est une bonne garantie pour la protection des droits et libertés des particuliers^11(*)quand on sait que le contentieux administratif est un contentieux déséquilibré par nature au profit de la toute puissance publique. Pour cerner les contours du contentieux de la mise en cause du titre foncier, il est impératif de présenter sa procédure d'obtention qui peut être l'immatriculation directe ou l'immatriculation indirecte.

S'agissant de l'immatriculation directe, précisons que toute personne désirant obtenir un titre foncier doit constituer un dossier comprenant : une demande en quatre exemplaires, dont l'original est timbré, indiquant ses noms et prénoms, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ; la description de l'immeuble (situation, superficie, nature de l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent. la demande signée, ne doit concerner et viser qu'un seul immeuble (terrain). Si une route ou rivière traverse le terrain, celui-ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y'a de parcelles.

Le dossier est déposé auprès du Sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble^12(*). Dès réception de celui-ci, et dans les 72 heures, le sous-préfet délivre, sans aucune formalité préalable sur le terrain, un récépissé à l'adresse indiquée dans le dossier, puis le transmet dans les huit jours à la délégation départementale des affaires foncières^13(*). Dès réception du dossier à la délégation départementale des affaires foncières, le délégué départemental fait publier dans les 15 jours, par le chef service départemental des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux du service départemental, de la mairie et du village concerné.

Sur proposition du chef service départemental des affaires foncières, le Sous-préfet compétent territorialement qui est le président de la commission consultative, fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation. Lorsqu'il y'a plusieurs demandes, il est établi chaque mois, à la diligence du chef service départemental des affaires foncières, et par décision du Sous-préfet concerné, un calendrier des travaux de la commission consultative.

A la date fixée par le Sous-préfet pour le constat d'occupation ou d'exploitation, la commission descend sur le terrain à immatriculer, conformément à l'Instruction n°000006-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la commission consultative. En cas d'occupation ou d'exploitation effective et paisible, la commission consultative recueil toutes les informations utiles sur les mises en valeurs, leurs auteurs, la date et l'étendue de l'occupation, constate les mises en valeur, détermine leurs auteurs et fait immédiatement procéder au bornage du terrain par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant.

Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad-hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement. Le chef du village et au moins un notable du lieu de situation du terrain font obligatoirement partie de ce comité. A peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul. Dans les 30 jours qui suivent la réunion de la commission consultative, Le délégué départemental des affaires foncières transmet au délégué régional des affaires foncières tout le dossier complet y compris le procès-verbal de la commission consultative, cinq exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble. Le chef du service régional des affaires foncières l'inscrit dans le registre régional de suivi des réquisitions d'immatriculation, lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant conformément à l'Instruction n°000008-Y.18- MINDAF- D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre par voie d'immatriculation directe et établit un avis de clôture de bornage qu'il fait publier au Bulletin des avis domaniaux et fonciers^14(*). Le Dossier est transmis au conservateur foncier pour suite de la procédure, s'il est visé. S'il n'est pas visé, il est retourné au chef service départemental des affaires foncières, par le truchement du délégué départemental, pour redressement conformément à l'Instruction n°000008 précitée. Après le redressement, le dossier est renvoyé au chef service régional des affaires foncières pour visa^15(*). Ce n'est qu'au terme de cette procédure, que l'occupant du domaine national peut véritablement voir sa situation améliorée comme prévue à l'article 16 du décret de 1974/1 du 06 Juillet 1974, puisqu`il accède à la propriété du bien. Seule l'immatriculation permet à l'occupant du domaine national d'accéder à la propriété telle que définie à l'article 544 du Code civil^16(*).

L'immatriculation indirecte est prévue et organisée quant à elle, par les articles 3 à 8 du décret n°76/165 du 27 avril 1976^17(*). Il faut savoir qu'avant 1974, il existait d'autres types d'actes qui constataient le droit de propriété de leurs titulaires sur des terrains. Il leur a été demandé de transformer ces actes en Titre foncier. Ces actes sont : Les actes d'acquisition de terrains inscrits au grundbuch (Livre foncier en vigueur pendant la période coloniale allemande) ; les actes d'acquisition de terrain selon les règles de la transcription ; les arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale ; les livrets fonciers ou certificates of occupancy ; des jugements définitifs, constitutifs ou translatifs de droits réels ; des conventions entre africains passées sous le régime du décret du 29 septembre 1920, abrogé par la loi du 27 juin 1971 relative aux actes notariés ; des actes d'acquisition des « freehold » lands.

D'après l'article 3 de l'ordonnance n°74/1 précitée, les « freehold lands »^18(*), les terres acquises sous le régime de la transcription, les concessions domaniales définitives et les terres consignées au Grundbuch , doivent dès le 05 août 1974 être déposées au service régionale ou départemental des domaines en vue de leur publication dans les livres fonciers. A défaut de cette publication, aucun acte constitutif, modificatif ou translatif de droits réels sur les immeubles en cause ne peut être transcrit ni opposé aux tiers.

La demande de transformation doit être adressée au chef service régional des domaines du lieu de situation de l'immeuble. Elle doit être timbrée et contenir les indications suivantes : nom, prénoms, date et lieu de naissance, filiation, profession, domicile, situation de famille ; Tous renseignements permettant d'identifier l'immeuble ; les transferts, transactions, baux, hypothèques et autres charges qui grèvent l'immeuble. Le requérant doit joindre à sa demande le plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble, tous les contrats et actes publics ou privés constitutifs des droits réels dont l'immatriculation est requise.

Si l'immeuble n'est pas borné, le chef service régional des domaines requiert son bornage aux frais du propriétaire. Le bornage est effectué en présence des riverains, par un géomètre assermenté du cadastre. En cas de contestation sur les limites de l'immeuble, le géomètre fait ressortir sur le plan, la partie litigieuse. Le différend est porté selon le cas, soit devant le ministre chargé des domaines qui statue en dernier ressort, s'il s'agit des terrains domaniaux, soit devant la juridiction compétente, s'il s'agit de terrains privés. Toute contestation portant sur la propriété du terrain est irrecevable^19(*).

La demande faisant l'objet de transformation du certificate of occupancy en titre foncier doit être appuyée d'un procès-verbal de mise en valeur et d'un certificat d'acquittement auprès de l'administration des domaines des redevances ou loyers échus. Il faut reconnaître que l'étude de la transformation des titres de propriété en titre foncier n'a aujourd'hui qu'un intérêt très marginal. Les délais accordés pour les transformations étant largement expirés.

L'inobservation de cette procédure rend le titre foncier irrégulier ou illégal et l'expose au retrait ou à la nullité selon le cas.

De nombreux travaux à caractère scientifique ont certes abordé la question foncière de manière générale, ou celle relative au contentieux administratif foncier, sans pour autant épuiser le débat, car le contentieux de l'annulation du titre foncier représente 35% du contentieux foncier devant la chambre administrative de la cours suprême^20(*).

L'affairisme, la spéculation immobilière effrénée et les incertitudes sur la connaissance exacte du droit applicable en matière foncière, et domaniale fragilisent et anéantissent le titre foncier. Les conséquences politiques, économiques, et sociales sont dramatiques pour l'Etat^21(*), les opérateurs économiques, les particuliers et les ménages. Le titre foncier se vide de sa substance, il perd de sa crédibilité en plongeant les camerounais dans une insécurité foncière^22(*) inquiétante. Par ailleurs, la charge d'élaborer le titre foncier et la compétence de son retrait et de constatation de sa nullité sont toutes attribuées au MINDCAF. Sachant que l'administration elle-même n'est pas toujours très respectueuse des lois, et qu'elle est par ailleurs justiciable devant la chambre administrative de la cours suprême, on pourrait penser à raison ou à tort, comme un auteur, que, « Lui confier la garde du droit de la propriété foncière reviendrait à confier la garde de l'agneau au loup »^23(*). C'est dans le souci de redonner à ce titre de propriété, toute sa crédibilité, que nous avons décidé d'apporter notre humble contribution à la recherche des causes fondamentales de cette insécurité foncière et d'en proposer des solutions. Motivés par notre formation de publiciste, nous nous sommes engagés dans un travail scientifique de collecte, d'analyse et de synthèse de données, pour arriver à un résultat probant dans les limites d'un mémoire.

Notre thème aborde les ambigüités et les confusions autours des notions de retrait et d'annulation du titre foncier, tout en mettant un accent particulier sur le rôle que joue le MINDCAF dans cette procédure, à travers ses trois postures d'autorité auteur du titre foncier, d'autorité adressataire du recours gracieux préalable, et de juge et partie à l'instance d'annulation. Tout ceci en rapport avec la protection des droits et libertés des particuliers.

S'agissant de la structure de stage, En réponse à notre lettre de demande de stage académique non rémunéré dans les services centraux du MINDCAF, le Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières Madame Jacqueline Koung à Béssiké a donné une suite favorable en date du 06 février 2013 s/c école doctorale de l'université de Dschang nous autorisant à suivre notre stage académique dans les services centraux de son département ministériel. La période retenue pour ce stage étant celle allant du 18 février au 23 mars 2013, sous la supervision du directeur des domaines, M ATANGANA TABI (ingénieur polytechnicien).

Le MINDCAF est situé à l'immeuble inter ministériel n^o2, en face de celui de la BEAC, banque des États de l'Afrique centrale, et du premier ministère. C'est un immeuble bâti sur dix huit niveaux où on retrouve également le ministère de l'enseignement supérieur, le ministère des forêts et de la faune, le ministère de l'urbanisme et de l'habitat. L'organisation du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières est régie par le décret n^o 2012/390 du 18 septembre 2012.

Compte tenu de notre thème de recherche, nous avons établi sous la supervision du directeur des domaines, M. ATANGANA Tabi, un planning de stage incluant un bref passage dans les services centraux qui touchent de près ou de loin le contentieux du retrait et de nullité du titre foncier. Il s'agit de certains services spécifiquement ciblés, de la direction des domaines(1), de la direction des affaires foncières(2), de la direction du cadastre(3). Mais nous avons accordé un séjour plus long à la division des affaires juridiques (4).

Situé au dix huitième étage, la direction des domaines est placée sous l'autorité d'un directeur, et est chargée, conformément au décretn⁰2012/390 du 18 septembre 2012 ^24(*):

Elle comprend : la sous-direction du domaine public, la sous-direction du domaine privé de l'Etat, la sous-direction des expropriations et des indemnisations. Compte tenu de la spécificité de notre thème et des missions qui leurs sont assignées, Nous avons choisi de passer un bref séjour à la sous direction du domaine public et à la sous direction du domaine privé.

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction du domaine public comprend^25(*) : le service des inventaires et le service de gestion et de la protection. Ce dernier nous a semblé incontournable dans la mesure où la protection du domaine public sous-entend le suivi des actions de répression des atteintes au domaine public^26(*). Sachant que le domaine public est insusceptible d'appropriation privée, force est de constater que certaines hautes personnalités de la république réussissent quand même à s'approprier impunément certaines plages et autres domaines de l'Etat. Au regard des missions qui lui sont attribuées. Le chef de service étant en congé maladie, nous avons pu être entretenus par un cadre.

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction du domaine privé^27(*) de l'Etat comprend le service de la domanialisation, des inventaires et du fichier ; le service des aménagements domaniaux; le service de gestion et le service de la protection qui nous a semblé le plus important.

Placé sous l'autorité d'un chef de service, le service de la protection est chargé de conduire toute action visant à la protection préventive ou répressive contre les atteintes au domaine privé de l'Etat.

Placée sous l'autorité d'un directeur, la direction des affaires foncières est située au 11^e. Elle est chargée^28(*) : de l'élaboration et de la mise en oeuvre de la politique du gouvernement en matière foncière ; de l'élaboration et de la mise en oeuvre de la législation et de la réglementation en matière foncière ; de la vérification de la régularité des procédures d'obtention du titre foncier sur le domaine national occupé et exploité ; du visa des transactions foncières impliquant des personnes de nationalité étrangère ; de l'instruction des dossiers relatifs au règlement des litiges fonciers ; de la participation au processus de règlement des conflits agro-pastoraux, des limites des chefferies traditionnelles ou des circonscriptions administratives ; du suivi de l'activité des conservateurs fonciers.

Elle comprend : la sous direction du domaine nationale la sous-direction des études et des visas; la sous-direction des services fonciers déconcentrés.

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction du domaine national^29(*) est située au 11^e étage. Elle est chargée de veiller à la régularité des procédures d'attribution des concessions et des baux diligentés par les services déconcentrés. Nous avons été au service des concessions.

Placé sous l'autorité d'un chef de service, le service des concessions est chargé : de demandes de concessions provisoires ou définitives ; de la tenue à jour du fichier national des concessions ; du contrôle du recouvrement des créances y afférentes ; du contrôle du respect des cahiers des charges par les concessionnaires.

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction des études et des visas^30(*) est chargée de l'étude des affaires relatives à la mise en oeuvre du régime foncier, et des visas administratifs prévus par la réglementation, notamment ceux relatifs aux transactions concernant les étrangers.

Nous avons passé notre séjour avec des cadres contractuels d'administration chargés de l'étude et de la diligence des recours gracieux concernant les litiges de procédure d'obtention du titre foncier par les services déconcentrés.

Placée sous l'autorité d'un directeur, la direction du cadastre est située au 12^e étage. Elle est chargée^31(*) : de l'élaboration et du suivi de la mise en oeuvre des normes techniques ; du contrôle, de la coordination et de la réalisation des réseaux géodésiques et des travaux topographiques ; de l'élaboration et du suivi de réalisation des systèmes d'informations géographiques ; de la de la supervision et de la coordination des travaux de topographie, de topométrie, de photogrammétrie pour les cartes à grandes échelles, les mappes foncières, les lotissements et les aménagements fonciers ; de l'élaboration, de la réalisation et du contrôle de réalisation des cartes à grandes échelles (échelles supérieures à 1/5000^ème) ; de la matérialisation des zones d'intégration cadastrale en liaison avec les administrations concernées ; de la matérialisation des frontières internationales et des unités administratives, en liaison avec les administrations concernées ; du recensement, de la classification et de l'évaluation des propriétés foncières en vue de leur fiscalisation ; de l'établissement des documents cadastraux ; du suivi des activités des professionnels du secteur de la topographie ; de la participation aux procédures foncières et domaniales ; de l'étude et du suivi des dossiers d'appels d'offres de géodésie, de topographie et de cadastre ; de la surveillance des limites des domaines publics et privés de l'Etat.

Elle comprend : la sous-direction des études et des normes ; la sous-direction de la cartographie à grande échelle ; la sous-direction des travaux cadastraux ; la sous-direction des travaux frontaliers. Nous avons été entretenus par les responsables de la sous direction des travaux cadastraux.

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction des travaux cadastraux est chargée^32(*) : de la programmation des travaux de confection du cadastre foncier, fiscal et polyvalent, en liaison avec les administrations concernés ; de l'exploitation et du complètement des cartographies polyvalentes en vue de la confection des plans cadastraux ; de l'exécution et du suivi des programmes annuels d'enquêtes cadastrales en vue de la confection des plans cadastraux ; de l'exécution et du suivi des travaux de lotissement et d'aménagement foncier, et de leur incorporation dans les documents cadastraux ; du recensement, de la classification et de l'évaluation des propriétés bâties et non bâties en liaison avec les administrations concernées ; du processus d'informatisation des services du cadastre en liaison avec la cellule informatique et des statistiques ; de l'expertise cadastrale dans les procédures d'expropriation et d'incorporation, en liaison avec les administrations concernées. de la vulgarisation de l'utilisation de l'informatique et des logiciels topographiques et cadastraux ; du traitement informatique des données issues des enquêtes cadastrales ; de l'incorporation des informations cartographiques dans la base de données ; de la délivrance des extraits cadastraux numérisés ; De la confection et de la tenue à jour de l'index des documents cartographiques ou cadastraux existants.

Placée sous l'autorité d'un chef de division, la division des affaires juridiques est répartie entre le 3^e et le 18^e étage. Elle est chargée^33(*) : de la préparation et de la mise en forme de tous les projets de texte à caractère législatif et réglementaire initiés par le ministère ou soumis à la signature du ministre ; des avis juridiques sur les questions importantes relevant du ministère ; du respect de la légalité et de la régularité juridique des actes engageant le ministère ; du traitement des recours gracieux dirigés contre les actes produits par le ministère, en liaison avec les structures opérationnelles concernées ; de la défense des intérêts de l'Etat en justice chaque fois que le ministère est impliqué dans une affaire ; de la promotion et de la vulgarisation de la culture juridique au sein du ministère.

Elle comprend :- la cellule des études et de la réglementation ; la cellule du contentieux. Chaque cellule est placée sous l'autorité d'un chef de cellule ayant rang et prérogatives de sous directeur et assisté par trois chargé d'études assistants.

Placée sous l'autorité d'un chef de cellule, la cellule des études et de la règlementation au 18^e étage. Elle est chargée^34(*) : De la préparation et de la mise en forme de tous les projets de texte à caractère législatif ou règlementaire initié par le ministère ou soumis à la signature du ministre Des avis juridiques sur les questions importantes relevant du ministère, De la codification des textes législatifs et règlementaires. Elle comprend outre le chef de cellule, trois chargés d'étude assistants. Mais jusqu'à la fin de notre stage, le troisième n'était pas encore nommé.

Placée sous l'autorité d'un chef de cellule, la cellule du contentieux partage le 3^e étage avec le cabinet du MINDCAF. Elle est chargée de^35(*) : Du traitement des recours gracieux produits contre les actes produits par le ministère en liaison avec les structures concernées ; De la défense des intérêts de l'Etat en justice chaque fois que le ministère est impliqué dans une affaire, en liaison avec les directions techniques. Elle comprend outre le chef de cellule, trois chargés d'étude assistants.

Nos travaux de recherche vont être supervisés par le chef de la cellule des études et de la règlementation, Me AMADAGANA Clément (huissier de justice).

Quelles sont les fondements théoriques et pratiques du processus de retrait et de constat de nullité du titre foncier par le MINDCAF?

Le retrait et la nullité du titre foncier sanctionnent des comportements blâmables des hommes sur l'application du droit et mettent des acteurs au centre de la réflexion (les agents publics du MINDCAF, le chef de ce département ministériel, le bénéficiaire du titre foncier et les tiers). Notre méthode de recherche est alors l'observation participante.

Elle est une méthode de collecte de données qui exige du chercheur qu'il prenne une part active à la vie du groupe, dans son existence au quotidien, ou tout au moins sur une période plus ou moins longue. Le chercheur accède à une connaissance du groupe de l'intérieur en participant aux différentes activités de ses membres. Il observe les comportements dans un contexte quasi naturel. Cette méthode permet au chercheur non seulement d'observer les comportements en temps réel, mais aussi d'interviewer les personnes engagées dans une relation sociale. Cette interaction avec les membres du groupe permet au chercheur de vérifier l'exactitude des interprétations qu'il aurait construites au contact des phénomènes. C'est ainsi que, pendant notre stage académique, nous avons observé scientifiquement des comportements que nous confrontons avec les règles de droit applicables, tout en ayant constamment des entretiens avec des responsables de la chaine administrative chargés de l'immatriculation des terrains, et avec ceux chargés du contentieux de la remise en cause du titre foncier.

En guise de synthèse des données collectées, notre mémoire se subdivise en parties et en chapitres avec leurs composantes respectives que sont les sections et les paragraphes. Dans la première partie, nous proposons deux chapitre : le premier récapitule l'aspect théorique du thème et le second l'aspect pratique. Dans la seconde, nous présentons également deux chapitres dont le premier est un recensement de l'écart entre la pratique et les textes en vigueur et le second l'ensemble des solutions proposées.

Théoriquement, le retrait et la nullité exigent le respect de la règlementation dans le processus de l'immatriculation. Cependant, en pratique, la fréquence élevée de leur prononcé constitue un facteur perturbateur de l'accès à la propriété foncière. Nous les examinerons dans une première partie comme étant deux sanctions des conditions d'obtention du titre foncier (PREMIERE PARTIE) et dans la seconde comme deux sanctions fréquentes d'anéantissement du titre foncier (DEUXIEME PARTIE).

PREMIERE PARTIE :

LE RETRAIT ET LA NULLITE, DEUX SANCTIONS DES CONDITIONS D'OBTENTION DU TITRE FONCIER

L'annulation du titre foncier par le juge administratif ne peut logiquement intervenir que de façon dérivée, et non point immédiate, le ministre devant d'abord se prononcer sur l'opportunité du retrait ou de l'annulation du titre querellé^36(*). Le recours devant le tribunal administratif n'est alors recevable qu'après rejet d'un recours gracieux adressé à l'autorité auteur de l'acte attaqué ou à celle statutairement habilitée à représenter la collectivité publique ou l'établissement public en cause^37(*). Le lieu naturel de règlement des litiges reste donc la juridiction administrative qui doit pouvoir être saisie utilement une fois la voie administrative épuisée. Seulement, que ce soit devant le ministre ou devant le juge, le retrait ou l'annulation du titre foncier n'intervient qu'en cas d'irrégularité commise au cours de la procédure d'immatriculation ou d'actes frauduleux dans une moindre mesure. Pour bien comprendre le contentieux du retrait et du constat de nullité du titre foncier, il convient de présenter d'abord les hypothèses d'application des deux sanctions (chapitre I), qui va enfin plonger la réflexion sur l'exercice par le MINDCAF de ses prérogatives (chapitre II).

CHAPITRE I : LES HYPOTHESES D'APPLICATION DES DEUX SANCTIONS

Le retrait du titre foncier est une compétence exclusive du ministre en charge des domaines qui n'est d'ailleurs pas obligé de le prononcer. Car, selon l'article 2 alinéa 4 nouveau du décret n^o2005 « le ministre en charge des domaines peut ...» le choix du verbe pouvoir dans ce contexte par le législateur n'est pas anodin. C'est tout simplement pour dire que le ministre peut ne pas. Dans ce cas, que son refus soit explicite ou implicite, le requérant a le droit de saisir le juge administratif, d'un recours en annulation. Devant le juge, le problème de la distinction entre le retrait et la nullité ne se pose pas. Une fois qu'un acte administratif est annulé par ce dernier, il est retiré de l'ordonnancement juridique de façon rétroactive et produit des effets. Que ce soit le non respect des règles de procédure d'obtention du titre foncier ou sa nullité d'ordre public en passant par la fraude du bénéficiaire, devant le juge, la sanction reste la même : l'annulation de l'acte administratif jugé illégal. Tel n'est pas le cas devant le ministre ou la procédure est la même, pour deux cas d'ouverture différentes. Les requérants se trompent souvent dans leurs requêtes en sollicitant de fois le retrait à la place de la nullité et la nullité à la place du retrait. Il serait judicieux pour chacun, notamment les conseils des requérants qui sont très souvent d'éminents juristes de maitriser la distinction entre les deux notions. Car, si les effets sont presque les mêmes, les deux sanctions ont des hypothèses d'applications différents. C'est donc l'article 2 du décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005^38(*) qui régie la mise en oeuvre du retrait du titre foncier par le ministre en charge des domaines (section I), et le régime de la nullité d'ordre public du titre foncier (section II).

SECTION I : L'APPLICATION DU RETRAIT AUX TITRES FONCIERS IRREGULIERS

On parle de titre foncier irrégulier lorsque la procédure d'obtention dudit titre n'a pas été suivie conformément à la loi ou a été vicié. Le régime du retrait du titre foncier est prévu par l'article 2 al 3 du décret N°76-165 précité en ces termes : « Toutefois le ministre chargé des domaines peut, en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré. La décision du ministre est susceptible de recours devant la juridiction Administrative compétente.

Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf en cas de fraude du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux. »

Ce texte expose alors clairement les conditions du retrait du titre foncier (paragraphe I) qui produit des effets (paragraphe II)

Paragraphe I : Les conditions du retrait

L'alinéa 3 de l'article 2 du décret n^o 76/165 sus cité dispose que le ministre peut procéder au retrait du titre foncier en cas de faute de l'administration résultant d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'immatriculation, et au vu des actes authentiques produits(A). C'est donc la condition la plus explicitement prévue par le législateur. Mais à l'interprétation de l'alinéa 5 du même article, la doctrine va y augmenter la fraude du bénéficiaire (B)

A - la faute de l'administration : l'immatriculation fautive

La loi est muette sur la définition de la notion de faute. Celle-ci a souvent été étudiée en matière de responsabilité administrative et dans notre contexte il ne s'agit pas de responsabilité mais de faute de l'administration. Cette faute conduit au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré sans exclure pour autant la mise en cause de l'administration du fait de son préposé en charge de l'immatriculation. C'est l'examen de la jurisprudence et de la doctrine qui va nous permettre de donner un contenu à la notion. Ainsi est qualifié de faute :

- le fait pour l'administration d'immatriculer au profit d'un demandeur une superficie supérieure à celle qu'il avait sollicité^39(*)

- la production de faux actes en vue d'obtenir leur transformation en titre foncier

- le fait pour l'administration de ne pas tenir compte des oppositions soulevées au cours de la procédure d'immatriculation^41(*)

- l'absence des riverains à l'opération de bornage. Leur présence étant nécessaire, pour la validité de l'opération^43(*), le fait pour la commission consultative de n'entendre qu'une partie, devient une violation du principe du contradictoire

- le fait pour l'administration de ne pas motiver les décisions de rejet d'opposition

- le fait d'accorder le titre foncier alors que le requérant n'avait pas mis en valeur le terrain.

Par ailleurs, l'appréciation de la faute de l'administration ne se fait pas de façon anodine. Même si la loi garde le silence en ce qui concerne la notion de faute, elle stipule tout au moins de façon expresse que, le ministre en charge des affaires foncières ne doit procéder au retrait du titre foncier dans ce cas, qu' « au vu des actes authentiques produits »^44(*). C'est ce qui justifie que, l'arrêté du MINDCAF commence à son article premier par les termes « acte est pris de », « sont rapportés ... », Suivis des irrégularités constatées.

C'est par exemple le cas du retrait du titre foncier n^o 2607/ MENOUA, ou le MINDCAF motive dans l'article premier de son arrêté que : « acte est pris de le faute de la commission consultative ayant considéré que l'ensemble du terrain immatriculé par dame NGUIGNING Pauline, soit 1992 m², constituait sa détention coutumière alors que dans ces 1992 m², 1180 m² appartenait à madame MATCHI Pauline^45(*) ». La faute de l'administration dans ce cas est le fait d'avoir immatriculé une superficie plus vaste au profit du demandeur, qu'il n'en fallait, et la sanction est de droit.

La violation de la loi est donc sanctionnée par le juge administratif, ce qui justifie la rigueur du MINDCAF lorsqu'il est saisi. Cependant, l'administration est souvent induite en erreur par la fraude des bénéficiaires de titres fonciers.

B - La fraude du bénéficiaire : l'immatriculation frauduleuse

Elle est évoquée par l'article 2 alinéa 5 du décret de 2005 précité. « Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraude du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux »

La fraude désigne toute espèce de turpitude. C'est la volonté chez son auteur de détourner certaines dispositions légales pour nuire à autrui. La fraude se manifeste chaque fois que le sujet de droit parvient à se soustraire à l'exécution d'une règle obligatoire par l'emploi à dessein d'un moyen efficace.

- l'adjonction du nom d'un tiers, étranger à la procédure d'immatriculation, et la délivrance en son nom, du duplicatum du titre foncier, en lieu et place du véritable demandeur^46(*)

- le fait pour le gérant d'une société commerciale de faire immatriculer en son nom, un terrain acquis par ladite société^47(*)

- le fait pour un mandataire, portant le même patronyme que son mandant, de faire immatriculer un terrain en son nom^48(*).

Nous pouvons ajouter à ce qui précède la falsification des pièces du dossier, l'usage des tromperies diverses en vu d'induire l'administration en erreur, le fait d'user des mises en valeur d'autrui à son insu sans droit ni titre...

Paragraphe II: Les effets du retrait

Aux termes de l'article 2 alinéa 4 du décret n°2005 du 16 décembre 2005, « le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. L'immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé ».

À l'analyse de ces dispositions il en ressort que les effets sont distincts selon qu'il s'agit d'un immeuble immatriculé (A) ou d'un immeuble non immatriculé (B)

A. Pour les immeubles immatriculés

D'après TCHAPMEGNI R « L'immatriculation consiste à individualiser une portion de terre qu'on retire de l'emprise collective. Cette portion de terre fait l'objet d'une description sur une page spéciale du livre foncier, ou il lui est affecté un numéro d'ordre, le nom du titulaire et ou l'on peut inscrire tous les droits réels et charges qui grèveront la dite portion de terre désormais propriété exclusive. »^49(*)

L'alinéa 4 du décret n^o2005 sus cité stipule pour ce type d'immeuble que, « le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. »

Nous pensons ici que le législateur de 1974 avait déjà prévu de façon non implicite la double immatriculation. Car, le terme « s'il s'agit d'un immeuble immatriculé », renvoi tout simplement à un immeuble ayant déjà fait auparavant l'objet d'une immatriculation. Dans ce cas l'effet immédiat du retrait du second titre foncier serait sa mutation sans frais au profit du propriétaire initial. Nous pouvons dire que le retrait dans ce cas concerne les deux titres fonciers. Car, il serait inconcevable que le second titre soit muté sans frais au nom du propriétaire initial quand ce dernier a encore en sa possession un premier titre foncier juridiquement valable. On pourrait considérer cette première hypothèse comme caduque dans la mesure où l'alinéa 6 de l'article 2 nouveau exige dans ce cas la nullité d'ordre public des deux titres et le réexamen des procédures en vu de déterminer le légitime propriétaire.

B. Pour les immeubles non immatriculés

L'effet est dans ce cas le retour de l'immeuble à son état initial. Le même texte dit à ce propos que « (...) L'immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé ».

Ainsi, le ministre en charge des affaires foncières ne s'abstient pas de repréciser dans son arrêté, le domaine dans lequel ledit immeuble doit être remis. Il s'agit soit, du domaine national, soit du domaine public, soit du domaine privé de l'Etat ou des autres personnes morales de droit public.

Bien que régies par le même texte, le régime du retrait se distingue de celui de la constatation de nullité qu'il convient de présenter.

SECTION II : la nullité d'ordre public d'une catégorie de titres fonciers

C'est toute la grande innovation du décret n^o 2005/481. En effet, l'article 2 nouveau va au delà du retrait du titre foncier irrégulier pour attribuer compétence désormais au chef de ce département ministériel de constater et seulement de constater la nullité d'ordre public du titre foncier dans certains cas bien déterminés. Cette compétence est bien encadrée pour éviter que le ministre plonge dans une sorte de despotisme. Il s'agit des cas où le titre foncier est déjà nul, mais continu à produire des effets de droit tant que le MINDCAF n'a pas constaté sa nullité par un acte écrit. Nous allons donc voir les cas d'ouverture au constat de nullité (paragraphe I) d'une part, avant de voir d'autre part la nature de l'acte du ministre en charge des affaires foncières (paragraphe II).

Paragraphe I : les cas d'ouverture

Ils sont énumérés par l'article 2 al 6 du décret n^o 2005/481 précité. Et nous pouvons les classer en deux groupes : la double immatriculation et l'immatriculation arbitraire d'une part (A), et d'autre part la délivrance de titre foncier sur les domaines de l'Etat (B).

A. La double immatriculation et l'immatriculation arbitraire

Il y'à double immatriculation et immatriculation arbitraire lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci. Egalement lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une autre procédure que celle prévue à cet effet ;

L'arrêté du MINDCAF rendu en faveur de la société civile ETRIER représentée par monsieur EBANA Félix^50(*) illustre fort bien ce cas d'arbitraire et non respect de la procédure en ces termes : « Le ministre des domaines et des affaires foncières

- vu le plan d'état des lieux du titre foncier susvisé dressé le 04 janvier 2007 suivant lettre n°000054/Y.7/MINDAF/D 120 du 29 décembre 2006 ;

- vu le procès verbal d'état des lieux du titre foncier n°31090/Mfoundi dressé par le chef service départemental du cadastre du Mfoundi le 04 janvier 2007;

- vu la demande en date du 26 juin 2006 de la société civile ETRIER représentée par monsieur EBANA Félix ;

Article 1er: Acte est pris du titre foncier n° 31090/Mfoundi en l'absence de tout bornage, et de son empiètement sur une partie de la route située place ELIG ESSONO, entre le carrefour de la PJ (police judiciaire) et la station service MOBIL dudit quartier.

Article 2 : Est par conséquent constatée la nullité d'ordre public du titre foncier n°31090/Mfoundi appartenant à monsieur ESSOLO ESSANA Grégoire en application des dispositions du décret n°76/165 du 27 avril 1976 susvisé.

Article 3 : Le terrain objet du titre foncier visé rentre au même et semblable état où il se trouvait avant l'établissement du titre foncier incriminé... ».

Le titre foncier querellé est ainsi annulé pour un double motif : l'absence de tout bornage, qui est la preuve d'une immatriculation arbitraire, et l'empiètement sur une partie du domaine public. C'est donc une motivation juste à notre avis.

B. La délivrance de titres fonciers sur les domaines de l'Etat

Nous ne pouvons prendre ce phénomène pour illégal si nous n'avons aucune idée sur la constitution des domaines de l'Etat. Ils sont de deux ordres : le domaine public et le domaine privé.

L'identification d'un bien du domaine public se fait à partir de la reconnaissance d'un droit de propriété aux personnes publiques sur un immeuble (fonds de terre, terre ou terrain) ou meuble (véhicule automobile, mobilier de bureau) et son affectation à l'usage public ou au profit d'un service public moyennant un aménagement spécial. C'est sur la base de ces critères d'identification que le législateur camerounais définit^51(*) le domaine public et détermine sa composition.

La composition du domaine public naturel est déterminée par l'article 3 de l'ord. N°74-2 précitée. D'après cet article, ce domaine comprend : le domaine public maritime, le domaine public fluvial, le domaine public terrestre et aérien.

Le domaine public maritime est constitué par : les rivages de la mer jusqu'à la limite des plus hautes marées ainsi qu'une zone de cinquante mètre mesurée à partir de cette limite ; les rives des embouchures des cours d'eau subissant l'influence de la mer jusqu'à la limite des plus hautes marées, ainsi qu'une zone de 25 m à partir de cette limite ; le sol et le sous-sol de la mer territorial .

Le domaine public fluvial est constitué par : les cours d'eau navigables ou flottables dans les limites déterminées par les plus hautes eaux, ainsi qu'une zone de 25 m à partir de cette limite ; les marécages, à l'exception des plantations aménagées ; les cours d'eau non navigables ni flottables dans les limites déterminées par la hauteur des eaux coulant à plein bord ; les lacs, les étangs naturels et les lagunes dans les limites déterminées par la hauteur des plus hautes eaux.

Les domaines publics terrestre et aérien sont constitués respectivement par le sous-sol et l'espace atmosphérique situé au dessus du territoire de l'Etat et de la mer territoriale.

La composition du domaine public artificiel aujourd'hui est fixée par l'ordonnance n°77-2 du 10 janvier 1977 modifiant certaines dispositions de l'ordonnance n° 74-2 précitée. A la lecture de l'ord. N°77-2 précitée, on peut distinguer les voies de circulation et les autres biens du domaine public artificiel.

Le domaine public artificiel est constitué par les voies de circulations suivantes : Les autoroutes et une emprise de 100m de part et d'autre de l'axe de la chaussée. Cette emprise est réduite à dix mètres en ville à partir du bord extérieur du trottoir ; les routes nationales et régionales et une emprise de 40 mètre de part et d'autre de l'axe de la chaussée. Cette emprise est réduite à 10m à partir du bord extérieur du trottoir dans les agglomérations et à 5 m en ville ; les routes départementales et une emprise de 25m de part et d'autre de la chaussée. Cette emprise est réduite à 10m à partir du bord extérieur du trottoir dans les agglomérations et à 5m en ville ; les pistes carrossables d'intérêt local et une emprise de 10m de part et d'autre de l'axe de la chaussée. Cette emprise est réduite à 5m dans les agglomérations et en ville ; les chemins de fer et une emprise de 35m de chaque côté à partir de l'axe de la voie.

Le domaine national est également constitué par : les ports commerciaux, maritimes ou fluviaux, leurs dépendance et une emprise fixée compte tenu des études spécifiques pour chaque port ; les ports militaires maritimes ou fluviaux, leurs dépendances et une emprise fixée compte tenu des études spécifiques ; tous les ouvrages de défense terrestre, aérienne et maritime de la nation ;les lignes télégraphiques, téléphoniques, leurs dépendances et une emprise de 200 cents mères des centres de télécommunications ; les alluvions déposées en aval ou en amont d'ouvrages construits dans un but d'utilité générale ; les monuments et édifices publics crées et entretenus par l'Etat ou les autres personnes morales de droit public notamment les halles , les marchés, les cimetières, les musées ;la concession des chefferies traditionnelles et les biens y afférents et plus spécialement dans les régions où la concession des chefferies est considérée comme un bien indivis de la communauté dont le chef n'a que la jouissance.

Le domaine privé de l'Etat est actuellement règlementé, notamment s'agissant de sa composition, par l'ordonnance n°74-2 du 06 juillet 1974 précitée, modifiée par l'ordonnance n°77-2 du 10 janvier 1977.

Il convient de distinguer le domaine privé de l'Etat proprement dit et celui des autres personnes morales de droit public.

La consistance du domaine privé de l'Etat est précisée par l'article 10 de l'ordonnance n°74-2 précitée. Conformément à cet article ,le domaine privé de l'Etat est constitué des biens suivants : les meubles et immeubles acquis par l'Etat à titre gratuit ou onéreux selon les règles du droit commun ; les terrains qui supportent les édifices, constructions, ouvrages et aménagements réalisés et entretenus par l'Etat ; les concessions rurales ou urbaines frappées de déchéance ou du droit de reprise ainsi que les biens des associations dissoutes pour faits de subversion, atteinte à la sûreté intérieure et extérieure de l'Etat ;les prélèvements décidés par l'Etat sur le domaine national par application des dispositions de l'article 18 de l'ordonnance fixant le régime foncier ; et enfin les immeubles dévolus à l'Etat en vertu de l'article 120 du Traité de Versailles du 28 juin 1919, de la législation sur les séquestres de guerre ; d'un acte de classement intervenu par application des législations antérieures à la présente ordonnance, du déclassement du domaine public ou de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

A ces biens l'ord. N°77-2 précitée ajoute les propriétés en zones rurales, qui depuis 10 ans au moins, n'ont fait l'objet d'aucun entretien ni d'aucune régénération^52(*).

En dehors des modes d'acquisition ci-dessus cités, l'Etat peut également acquérir des biens immobiliers qui leurs sont offerts par voie de dons et legs^53(*).

Il faut entendre par personne morale de droit public autre que l'Etat, la collectivité publique ou locale (les municipalités, etc.) et les établissements publics (société d'Etat, université d'Etat, etc.).

Le domaine privé des autres personnes morales de droit public est constitué des biens immobiliers acquis par voies de droit privé ; des biens et droits immobiliers provenant du domaine privé de l'Etat et transférés au domaine desdites personnes ; des biens et droits immobiliers acquis dans les conditions visées à l'article 18 de l'ordonnance fixant le régime foncier. D'après cet article 18 qui a été modifié par l'ordonnance n°77-1 du 10 janvier 1977, « en vue de réaliser des opérations d'intérêt public, économique ou social, l'Etat peut classer au domaine public ou incorporer dans son domaine privé ou dans celui des autres personnes morales de droit public, des portions de domaine national ».

En dehors des modes d'acquisition ci-dessus cités, les autres personnes morales de droit public peuvent également acquérir des biens immobiliers qui leurs sont offerts par voie de dons et legs (art.15 décret n°76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'Etat). Les dons et legs immobiliers, avec ou sans charge, sont acceptés par décret.

En fin de compte, on peut dire que les biens qui composent le domaine public et domaine privé de l'Etat sont clairement déterminés, et connus, Les terres encore appelées immeubles ou biens immobiliers qui ne font pas partie du domaine de l'Etat relèvent soit de la propriété des particuliers, soit du domaine national. Ceci dit le domaine public et le domaine privé sont deux constituantes des domaines de l'Etat. Si le second peut être cédé par l'Etat à un particulier dans les cas prévus par la règlementation, le premier lui, est insaisissable, inaliénable et insusceptible d'appropriation privé. Ainsi, parle-t-on alors de nullité d'ordre public pour sanctionner les atteintes à ces domaines :

- lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une dépendance du domaine public ;

- lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation

C'est le cas de l'affaire NGNIZEKO Etienne et TAKILE Jean, dans laquelle la MINDCAF arrête :

« Article 1^er: acte est pris de l'établissement des titres fonciers n^o 522 et 2425/Menoua dans le domaine public de la chefferie Baleveng, respectivement au profit de NGNIZEKO Etienne et TAKILE Jean

Article 2 : est par conséquent constaté, en application des dispositions de l'article 2 (6) du décret n^o76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret n^o 2005/480 du 16 décembre 2005, la nullité d'ordre public des titres fonciers n^o 522 et 2425/Menoua^54(*).

Paragraphe II : Les conséquences de la nullité d'ordre public

Ces conséquences sont celles prévues par les alinéas 7 et 8 de l'article 2 du décret n^o2005 précité. Mais avant, retenons qu'il s'agit d'une nullité d'ordre public pouvant être évoquée par toute personne ayant eu connaissance de son illégalité. Lorsqu'un titre foncier est nul de nullité absolu, les conséquences de cette nullité sont envisageables sur le terrain objet du titre foncier illégal (A) et sur les agents publics reconnus auteurs ou complices des irrégularités ayant entrainé la nullité (B).

A. Sur le terrain objet du titre foncier illégal

Le titre foncier nul d'ordre public produit des effets de droit tant que cette nullité n'a pas été constatée par un arrêté du MINDCAF ou annulé par une décision du juge administratif. Cependant il faut rester prudent dans les transactions foncières sur ce type de terrain. Car, tôt ou tard, leurs titres fonciers seront appelés à sortir de l'ordonnancement juridique emportant avec eux tous les actes qui les auront eu comme fondements.

Si le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 est resté muet sur la question de l'effet de la nullité d'ordre public, cette carence est complétée dans la pratique et notamment par un projet d'arrêté comme suit : « ...le terrain objet du titre foncier visé à l'article 2 ci-dessus réintègre purement et simplement le domaine public artificiel »^55(*). Cette solution ministérielle apparaît comme la conséquence naturelle et logique de la nullité d'ordre public qui frapperait le titre foncier vicié. Donc le terrain en question retourne dans sa situation juridique antérieure.

Mais la formulation de l'article 2 alinéa 7^56(*) du décret n°2005/481 susvisé ne saurait nous laisser indifférent, dès lors qu'il se dégage à sa lecture le sentiment que son auteur ait voulu éviter qu'on ne lui reproche le fait d'avoir " grignoté "les compétences juridictionnelles du juge administratif dont la compétence en matière d'annulation, même pour cause d'ordre public, des titres fonciers viciés, est largement établie et partagée. D'où l'interrogation sur la portée de cette innovation.

B. Sur les agents publics auteurs ou complices d'actes irréguliers

Cette conséquence est prévue par le décret de 2005 à l'article 2 alinéa 8 en ces termes : « Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 Juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale. »

C'est le seul effet expressément prévu par le législateur de 2005. Les agents publics dont il est question sont ceux chargés de la procédure d'immatriculation. Ce sont donc entre autres les agents des services déconcentrés des affaires foncières, des domaines, du cadastre, les conservateurs fonciers...Cependant l'effectivité de cet effet sur les agents publics reste encore à vérifier.

CHAPITRE II : L'EXERCICE PAR LE MINDCAF DE SES POUVOIRS DE RETRAIT ET DE CONSTATATION DE NULLITE DU TITRE FONCIER

Il est question pour nous dans ce chapitre de présenter comme l'indique si bien l'intitulé, la mise en oeuvre pratique des pouvoirs du ministre tel que prévus par les textes. Car, dans l'exercice de ses prérogatives, le MINDCAF a des objectifs biens déterminés à atteindre, ce qui ne se fait pas sans obstacles (section I). il doit par ailleurs exercer ses pouvoirs dans le respect des règles de procédure prévues à cet effet (section II).

SECTION I : LES OBJECTIFS ET LES DIFFICULTES D'EXERCICE DU POUVOIR DISCRETIONNAIRE DU MINISTRE

La procédure devant le ministre des domaines n'est pas comme celle devant le juge. En effet, alors que le juge administratif encourt des sanctions pour déni de justice quand il est saisit d'une affaire, le ministre des domaines, du cadastre et des affaires foncières quant à lui n'est pas obligé de se prononcer^57(*). La loi lui laisse la possibilité de prendre une décision ou non. Son pouvoir devient discrétionnaire de ce fait (paragraphe I). Sa décision en matière de constatation de nullité encourt des risques qu'il convient d'analyser avec beaucoup d'attention (paragraphe II)

Paragraphe I : les objectifs du pouvoir discrétionnaire de retrait du titre foncier

Il s'agit de la mise en oeuvre au MINDCAF du pouvoir du ministre en matière de retrait dans les conditions législatives en vigueur. La faute de l'administration doit être appréciée par le ministre au regard de certaines circonstances pratiques. Le vice de procédure étant très souvent lié à la fraude, le premier objectif du ministre sera de sanctionner ces intentions malveillantes (A), ensuite de sanctionner la faute de l'administration (B)

A. L'application de la règle « fraus omnia corrumpit »

La règle « fraus omnia corrumpit » signifie tout simplement que la fraude corrompt toute chose^58(*). Tout droit obtenu et solidifié au moyen d'un acte juridique tombe toutes les fois qu'il s'avère qu'il a été obtenu par le truchement de la fraude. Donc, le titre foncier est vicié toutes les fois que la fraude intervient et doit de ce fait être sanctionné par le ministre toutes les fois que des actes authentiques démontrent leur usage au cour de la procédure d'obtention du titre querellé.

Les citoyens sont de plus en plus avisés et rusés en matière foncière. Ceci appelle une grande vigilance de la part de l'agent du MINDCAF chargé de l'étude de la requête qui est ici dans la posture de représentant de l'ÉTAT. En effet, si le droit en général n'est pas l'affaire de tous, certains aspects du droit foncier n'échappent pas aux prédateurs fonciers. Le régime foncier en vigueur au Cameroun, étant un vieux texte, certaines personnes bien nanties tentent tant bien que mal d'utiliser la ruse, pour manipuler certaines dispositions à leur avantage, au détriment de certains honnêtes citoyens. Ceci par le fait que, ces derniers sont moins biens nanties, tant financièrement qu'intellectuellement. En principe, l'art 2 alinéa 6, premier tiret du décret de 2005 précité prévoit la nullité d'ordre public de deux titres fonciers délivrés sur le même terrain. Il prévoit également le réexamen des procédures en vu de l'établissement d'un nouveau titre au profit du légitime propriétaire. Il est constant que la fraude du bénéficiaire est une cause de retrait du titre foncier par le ministre en charge des affaires foncières, au même titre que la faute de l'administration. Il arrive cependant que l'administration elle-même se rende compte de la fraude du bénéficiaire après que le titre foncier soit délivré. C'est par exemple le cas de l'appropriation des mises en valeurs d'autrui. Le retrait du titre foncier est de droit dans ce cas.

B. La sanction de la faute de l'administration

Le vice de procédure est imputable à l'administration en charge de l'élaboration du titre foncier. Même si la notion n'est pas expressément définie par le législateur, la doctrine dit à propos que : « la faute de service est un manquement aux obligations du service c'est-à-dire une défaillance dans le fonctionnement normal du service, incombant à un ou plusieurs agents de l'administration, mais non imputable à eux personnellement »^59(*). Ces derniers ayant agi dans l'exercice de leurs fonctions. Mais compte tenu du tort qu'il cause injustement à autrui, l'acte illégal doit être sanctionné par son retrait.

Ce manquement est généralement lié à la dissimulation de certaines informations par le bénéficiaire, qui n'ignore pas toujours la gravité de son acte, mais tend un piège à l'administration qu'elle devra éviter pour la justice et la paix sociale.

De nombreux obstacles doivent donc être surmontés par le MINDCAF de part et d'autres pour arriver à une décision juste et légale.

Paragraphe II : les difficultés liées à la constatation de nullité du titre foncier.

Le MINDCAF doit les déceler à la fois dans la qualification de double immatriculation (A), que dans les intentions malveillantes des bénéficiaires (B).

A. La notion de « superposition de titres fonciers », ou de « double immatriculation »

Elle renvoi encore à celle de « double immatriculation » pour désigner la situation d'un terrain objet de plusieurs titres fonciers. Ces notions s'emploient « lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur le même terrain » (conformément au premier tiret de l'alinéa 6 de l'article 2 précité). La sanction est tout simplement la nullité d'ordre public des deux titres fonciers et l'établissement d'un nouveau au nom du véritable propriétaire. C'est le fondement juridique de l'adage « bornage sur bornage ne vaut ». La difficulté majeure que le représentant de l'Etat devra surmonter réside dans l'interprétation de la notion de « même terrain ». Le législateur voudrait qu'il s'agisse des titres fonciers comportant les mêmes coordonnées^60(*), les mêmes dimensions, et des riverains identiques. À ce propos, observons la figure suivante :

Dans ce cas de figure, le représentant du MINDCAF ne saurait évoquer la double immatriculation. Car, nous somme bien en présence d'un empiètement juridique du titre foncier n^o2 sur le titre n^o1. Cette situation est qualifiée de chevauchement de titres fonciers. La nullité d'ordre public des deux titres fonciers par le ministre n'a pas lieu d'être constatée. Le titre foncier n^o2 doit faire l'objet d'un retrait sans que le propriétaire du titre n^o2 ne doive subir quoi que soit comme sanction car cet empiètement est une irrégularité. Observons le cas de figure n^o2 ci après :

La figure n^o2 ci-dessus nous présente également un cas de titres fonciers superposés. Il a la particularité que, les coordonnées du titre n^o2, à première vue donnent à réfléchir. En effet, ces coordonnées sont insensées. Car, le terrain est limité au nord, au sud, à l'est et à l'ouest par le même propriétaire du titre n^o1, (qui ne peut pas avoir valablement participé à l'opération de bornage s'il s'en plaint). Dans ce cas, la sanction sera donc le retrait du titre foncier irrégulièrement délivré. L'administration ayant commis une faute, le Propriétaire du titre n^o1 sera fondé à solliciter le retrait du titre n^o2, même si son propriétaire est de bonne foi, et si lui-même est de bonne foi^61(*). Il peut arriver cependant que le titre foncier n^o2 soit le plus ancien. Dans ce cas, c'est son propriétaire qui sera fondé à solliciter le retrait du titre n^o1, qui sera sans doute irrégulier.

Observons donc la figure n^o3 qui nous parait la plus vraisemblable en matière de constatation de nullité d'ordre public, pour « double immatriculation » :

Dans ce cas de figure, nous constatons sans aucune ambigüité que deux titres fonciers ont été délivrés sur un « même terrain ». Les deux titres n'ont de points de divergence que les noms respectifs des différents acquéreurs et peut être encore les numéros d'ordre. La sanction sera la nullité d'ordre public des deux titres, le réexamen des procédures en vu de l'établissement d'un nouveau titre foncier au profit du véritable propriétaire. Cette sanction est connue de bon nombre de camerounais qui, réussissent quelque fois à la prévoir et, à la manipuler à leur faveur.

B. Dans les intentions frauduleuses des particuliers

Il est urgent d'attirer l'attention de l'opinion sur le phénomène. En effet, l'appropriation privative des terres se fait de plus en plus difficile. Même quand on a de l'argent il n'est pas toujours aisé de s'offrir un lopin de terre, surtout en zone urbaine. Les propriétaires ignorants sont donc des proies faciles pour des « prédateurs fonciers », en quête de terres à tout prix et à tous les prix. La ruse consiste donc pour ces derniers à cibler des personnes sans défense, moins riches et propriétaires des terres désirables par leurs situations géographiques, et qui se refusent à les céder à quelque prix que ce soit. Ceci en raison de soit de leurs projets futures, soit du mode d'acquisition qui est parfois la succession et qui fait du bien une réserve familiale. Après cette étape, ils arrivent par des « méthodes peu orthodoxes » à immatriculer le terrain ciblé, tout en étant conscients que, celui-ci fait déjà l'objet d'un précédent titre foncier. Lorsque tout marche comme prévu, le MINDCAF fait application de l'article 2 alinéa 6 du décret de 2005 précité. En application du même texte, la procédure sera réexaminée pour déterminer le légitime propriétaire, qui ne sera autre que celui qui usera des armes les plus efficaces en la matière que sont la corruption, trafic d'influence et abus d'autorité.

Cette sanction parait donc simple dans son application, mais elle nécessite une grande attention de la part du MINDCAF, et un grand suivi du réexamen des procédures en vue de la détermination du véritable propriétaire. Le respect du principe du contradictoire doit être scrupuleux, afin que la justice sociale soit respectée, et que force reste à la loi, et non au plus fort.

SECTION II : LA PROCEDURE DE RETRAIT ET DE CONSTATATION DE NULLITE DU TITRE FONCIER

L'instruction des requêtes aux fins d'annulation ou de retrait du titre foncier est menée par les services techniques centraux ou déconcentrés du ministère en charge des affaires foncières. La cellule juridique étant l'organe en charge du contentieux. Les requêtes aux fins de retrait des titres fonciers lui sont généralement cotées par le ministre ou le secrétaire général pour instruction et projet de réponse. C'est donc une procédure purement administrative qui se distingue de celle judiciaire par le mode de saisine, et le traitement de la requête. Elle se déclenche donc dès l'introduction du recours gracieux préalable (paragraphe I), et se termine par la décision du ministre en charge des affaires foncières (paragraphe II).

Paragraphe I : le recours gracieux préalable : le déclanchement de la procédure

Toute personne lésée par suite d'une immatriculation doit suivre la procédure idoine pour saisir le juge administratif. C'est-à-dire saisir d'abord le MINDCAF d'un recours gracieux préalable. C'est le mode de déclenchement par excellence de la procédure précontentieuse devant le MINDCAF. Son étude dans le cadre du retrait et du constat de nullité du titre foncier nous oblige à nous pencher sur son caractère obligatoire et d'ordre public (A) d'une part, et d'autre part, sur sa physionomie et son étude par le représentant de l'Etat au MINDCAF (B)

A. Son caractère obligatoire et d'ordre public

Parler du recours gracieux préalable dans le cadre de la remise en cause du titre foncier, implique à la fois son caractère obligatoire et d'ordre public (1) qui ne peut être dissocié de ses délais très contraignants par ailleurs. Lesquels délais nous obligent à marquer un temps d'arrêt sur la période exacte, ou le ministre doit prendre son acte(2).

Commençons par l'obligation du recours gracieux préalable, avant d'arriver aux délais

l'article 17, alinéa 1 de la loi n°2006/022 du 29 Décembre 2006 fixant l'organisation et le fonctionnement des Tribunaux Administratifs, fixe de façon expresse, le caractère obligatoire du recours gracieux préalable en ces termes : « le recours devant le Tribunal Administratif n'est recevable qu'après rejet d'un recours gracieux adressé à l'autorité auteur de l'acte attaqué ou à celle statutairement habilitée à représenter la collectivité publique ou l'établissement public en cause » . C'est donc un impératif à la saisine du juge administratif.

Les justiciables sont donc astreints à une obligation de recours préalable au ministre en charge des domaines en matière de retrait et de constatation de nullité du titre foncier. Celui-ci doit se prononcer explicitement ou implicitement avant tout recours au juge administratif. Cette étape ou le ministre doit se prononcer en faits et en droit revêt souvent un caractère « quasi-juridictionnel ».

En dehors de ce caractère obligatoire, le recours gracieux préalable soulève le problème des délais qu'il convient d'étudier l'alinéa 2 de l'article sus évoqué ajoute que : « constitue un rejet du recours gracieux, le silence gardé par l'autorité pendant un délai de trois mois sur une demande ou réclamation qui lui est adressé. Ce délai court à compter de la notification du recours gracieux ».

Selon l'alinéa 3, « le recours doit sous peine de forclusion, être formé dans les trois mois de publication ou de notification de la décision attaquée »

Il se trouve cependant que les délais de traitement au sein de l'administration soient parfois allongés, pour besoin d'enquête ; ce qui est le cas lorsque des correspondances sont adressées aux services déconcentrés, pour information ou délivrance de certains documents pouvant permettre d'éclairer la religion du ministre^62(*). Le rejet implicite intervient dès lors que pendant le délai de 3 mois, le silence de l'administration s'apparente à un rejet ou refus de faire droit à la demande du requérant. Ce dernier est dès cet instant habilité à saisir le juge administratif dans un délais de 60 jours après expiration de celui de 3 mois consacrant le rejet implicite dû au silence de l'administration.

Sur le plan pratique, il arrive souvent que le MINDCAF soit rattrapé par les délais de réponse du recours gracieux préalable et que le requérant saisisse la juridiction administrative au contentieux. Nous avons été surpris de constater que certains agents de la cellule du contentieux arrêtent l'étude du recours en question, au motif que le MINDCAF est désormais dessaisi de l'affaire et ne pourra plus que se soumettre au cas échéant à la décision du juge. Ce qui n'est pas juste. En effet, lorsque la cause (le litige) est encore pendante devant la juridiction administrative, l'administration peut encore répondre formellement au requérant.

Le premier cas de figure ne fait généralement pas problème, le requérant même après avoir saisi le juge administratif d'un recours contentieux, le saisi de nouveau pour un désistement de la cause, sa demande étant désormais sans objet, puisqu'ayant été satisfait en aval par l'administration. L'affaire sera ensuite sortie du rôle, la partie demanderesse devant payer les dépens.

Dans le deuxième cas de figure, le rejet explicite rejoint par le même effet , le rejet implicite ayant conduit le requérant devant le juge administratif qui pourra s'aligner sur la position de l'administration en ne faisant pas droit également à la demande, ou prendra l'administration à contre- pied et fera droit à la demande du requérant ;

Dans les deux cas de figures, la question fondamentale posée (à savoir le ministre est il dans l'illégalité en prenant un acte après que le juge administratif soit déjà saisit ?) reste, et est réglée par l'arrêt dame CACHET^65(*);

Cet arrêt édicte le principe selon lequel « d'une manière générale s'il appartient aux ministres lorsqu'une décision administrative ayant crée des droits est entachée d'une illégalité de nature à entrainer l'annulation par voie contentieuse, de prononcer eux même d'office cette annulation, il ne peuvent le faire que, tant que les délais du recours contentieux ne sont pas expirés ; que, dans le cas ou un recours contentieux a été formé , le ministre peut encore, même après expiration de ces délais et tant que le conseil d'Etat n'a pas statuer, annuler lui-même l'acte attaqué dans la mesure ou il a fait l'objet dudit recours et en vue d'y donner satisfaction, mais qu'il ne saurait le faire que dans les limites ou l'annulation a été demandée par le requérant... »

Le titre foncier illégal peut alors être retiré par le ministre, pendant et après les délais de recours contentieux.

L'acte illégal peut être retiré pendant les délais du recours contentieux de 03 mois à compter de la saisine du ministre par le requérant, les cachets du ministre et du service du courrier y faisant foi.

Même après expiration des délais, l'acte illégal peut toujours être retiré, mais, pendant la durée de l'instance^66(*) et seulement dans les limites des conclusions ou de la demande du requérant ;

En d'autres termes, pendant que l'instance est pendante, c'est-à-dire que le juge administratif n'a pas encore vidé sa saisine^67(*), le ministre peut encore retirer un acte illégal, mais seulement dans la limite des conclusions, (c'est-à-dire qu'il ne pourra décider ultra ou infra petita)

Exemple : un recours gracieux préalable en rectification ne pourra pas aboutir à un acte d'annulation, même si l'illégalité était avérée, car cela sera au-delà des conclusions du requérant ;

Cette jurisprudence donne donc l'occasion à l'administration de se rattraper de ses erreurs avant la sentence finale du juge et éviter ainsi une condamnation pécuniaire en instance contentieuse.

Par contre, cela mérite d'être relevé, une fois qu'une décision a été rendue par le juge administratif au fond et est devenue définitive, le ministre ne devrait plus en connaitre. Il doit se conformer à la position adoptée par le pouvoir judiciaire.

B. Aspects du RGP

Par aspect, nous entendons sa physionomie, et son contenu. Nous avons estimé nécessaire de revisiter son étude et son parcours dans le ministère.

Le recours gracieux préalable( RGP) c'est toute demande ou réclamation adressée à l'administration elle-même en vue de lui faire annuler l'un de ses actes prétendu illégal, de lui réclamer une réparation pécuniaire, ou de lui demander de revenir sur une de ses décisions qui aurait violé un droit fondamental. C'est alors un moyen de provoquer la décision de l'administration. La requête peut être présentée par l'intéressé lui-même, ou par son mandataire. Établie sur un papier timbré, elle devra comporter :

Les noms, prénoms, domicile et qualité du plaignant ou de son conseil, le destinataire (auteur de l'acte), l'objet, l'introduction, les motifs de la demande, la conclusion, la liste des productions ou pièces jointes, la date et la signature.

Elle doit être adressée à l'autorité compétente (le MINDCAF) par la poste, ou déposée auprès de l'administration concernée^68(*). Les justifications du demandeur doivent être jointes à l'appui de la demande^69(*).

Dès réception du recours au service du courrier, celui-ci est dirigée vers la direction des affaires générales où le DAG va coter le dossier à la division des affaires juridiques. Il sera confié à un agent de l'une des deux cellules qui devra l'étudier afin de faire une note de service au ministre, lui proposant soit, que celui-ci ordonne une enquête sur le terrain à la commission consultative, soit qu'une demande d'explications et de justifications soit envoyée au conservateur foncier ou au chef de service départemental des affaires foncières. A l'issue de cette enquête et à la lumière des textes législatifs, une autre note, est formulée « à la haute attention de Madame la ministre », comportant la solution qu'il estime juste. Le ministre n'est pas tenu par la note et peut agir autrement.

Nous déplorons le fait que, les agents du MINDCAF en charge de l'étude des recours gracieux préalables, une fois la note proposée, n'ont plus aucun moyen d'être informé de la suite^70(*) de l'affaire. Par ailleurs, aucune étude statistique n'est effectuée par la cellule des études pour déterminer ne serait ce que sur une période d'un an le nombre de procès gagnés ou perdus par l'Etat au MINDCAF. Cette étude serait pourtant une bonne base d'évaluation des performances au sein de la division des affaires juridiques.

Nous pensons que la division des affaires juridiques (DAJ) et le secrétariat général devraient savoir, combien de recours traite chaque agent de la DAJ, sur une période d'un an, combien ont été justes en faits et en droit, et combien ne l'ont pas été. Ceci permettrait de savoir les connaissances de chaque agent. En effet, le régime foncier est tellement vaste, et, bien qu'étant des juristes, ces fonctionnaires n'ont suivi aucune formation professionnelle leur permettant de maitriser parfaitement tous les contours du contentieux administratif foncier. Chacun peut être bien doué sur un aspect bien déterminé, et le savoir permettrait au SG et au chef de la DAJ de savoir quel dossier quotter à quel agent.

En l'état actuel des choses, quelque soit le parcours que prend le dossier, celui-ci doit aboutir à un arrêté du ministre si son temps d'étude n'empiète pas dans les délais du recours contentieux.

Paragraphe II : l'arrêté du ministre : l'aboutissement de la procédure

L'issue de toutes les études menées par les agents du MINDCAF, sur les recours gracieux préalable (RGP) aux fins de retrait et de constat de nullité du titre foncier, est la décision du ministre en charge des affaires foncières. Cette décision est prise sous forme d'arrêté, qui mérite bien d'être étudié sur sa présentation (A) et sur ses effets (B)

A. Sa nature juridique

L'arrêté est la décision que prend le ministre pour se prononcer sur un recours gracieux dont il a été saisi. Celui-ci est donc appelé à se prononcer en faits et en droit sur les demandes formulées par le requérant dans son RGP.

L'arrêté s'étale sur deux à trois feuillets ; le premier feuillet est une lettre adressée à l'attention du conservateur foncier, par le biais du délégué régional ou départemental des domaines, du cadastre et des affaires foncières. Car, c'est lui (le conservateur foncier) qui est chargé d'annuler ou de retirer le titre foncier de façon pratique, en le sortant de l'ordonnancement juridique^71(*). C'est également lui, qui se charge de notifier la décision aux intéressés.

Le deuxième et le troisième feuillet comportent la décision proprement dite. Cette dernière commence à son entête par le numéro, la date, et le titre de l'arrêté. En suite viennent les visas, et enfin le dispositif qui est reparti en articles. L'article premier, expose l'irrégularité qui a entrainé la décision. L'article 2 comporte la règle de droit et la décision du ministre ; l'article 3 précise le sort du terrain dont le titre foncier vient d'être retiré ou dont la nullité vient d'être constatée ; le dernier article 4 charge le conservateur foncier e le chef de service départemental du cadastre de l'exécution, la notification aux intéressés et la publicité^72(*) de l'arrêté.

C'est une décision brève qui, contrairement à la décision de justice, n'expose pas les faits et procédure, les arguments et prétentions des parties, ni les communications des autorités chargées d'enquête sur le terrain^73(*).

C'est une compétence exclusive du ministre en charge des domaines. Elle est consacrée par l'article 2 alinéa 7 qui dispose que : « la nullité du titre foncier prévue à l'alinéa 6 ci-dessus est constatée par arrêté du ministre chargé des affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente ». C'est donc un acte administratif unilatéral, qui est comme tout acte de ce genre, déférable devant le juge administratif. Cependant, la possibilité est donnée au ministre de rétracter et de reformer sa décision.

1- Un acte administratif unilatéral déférable devant le juge administratif

Depuis l'arrêt NGONGANG NJANKE Martin, il est de jurisprudence constante dans le contentieux de la responsabilité administrative que, l'acte administratif est un acte pris par une autorité administrative dans l'exercice de ses fonctions, et qui crée des droits et des obligations. Dans le cadre du retrait ou du constat de nullité, il est indiscutable que l'arrêté du ministre est un acte administratif.

Tout d'abord, il est pris par le ministre en sa personne d'autorité administrative et dans l'exercice de ses fonctions. De ce fait, même si le retrait du titre foncier est abusif, l'arrêté reste un acte administratif ; ensuite, le propriétaire du titre foncier retiré ou annulé peut désormais exercer son droit le plus absolu qu'est la saisine du juge administratif.

En effet, l'arrêté du MINDCAF, (en retrait ou en constat de nullité) dépossède le titulaire du titre foncier et le vide de toute force juridique.

Il est évident que l'annulation d'un acte administratif par un autre^74(*) n'est pas un idéal dans la protection des droits et libertés fondamentales des particuliers. Toute la théorie du principe de légalité est fondée sur la soumission de l'Administration au droit. Cette soumission au droit, se réalise par le contrôle juridictionnel exercé par les juridictions administratives, sur les actes administratifs déférés devant elles. L'administration est ainsi un justiciable devant la justice administrative et doit prendre des mesures pour ne pas s'y retrouver. C'est ainsi qu'il est accordé par exemple au ministre en charge des domaines, la possibilité de rétracter et de reformer sa décision.

L'arrêté du ministre n'est pas définitif après le prononcé comme l'est la décision du juge. Celui-ci peut avoir été mal éclairé en faits et en droit. Le ministre peut se rendre compte que sa décision cause un préjudice matériel, certain et immédiat à un propriétaire lésé injustement par mégarde. Dans ce cas, il peut, même après expiration des délais du recours contentieux retirer son arrêté et se prononcer à nouveau ; ce qui n'exclu en rien la possibilité pour le requérant d'attaquer la nouvelle décision s'il se sent toujours lésé, ou de retirer son recours contentieux déjà intenté si la nouvelle décision du ministre fait désormais droit à sa demande ou le satisfait totalement.

B. les effets de l'arrêté du MINDCAF

Nous pouvons les envisager en termes d'impacts sur le plan juridique (1) et sur l'environnement sociétal (2)

La constatation de nullité d'ordre public du titre foncier a pour finalité d'anéantir depuis l'origine (c'est-à-dire le jour de sa délivrance à travers la signature du conservateur), les effets du titre foncier en cause. Le titre foncier annulé est donc réputé n'avoir jamais existé. Toutes les conséquences juridiques qu'il a pu produire doivent être anéanties. La première grande finalité est l'anéantissement depuis l'origine^75(*), des effets du titre foncier en cause. Cela signifie que toute convention, toute transaction ou tout acte juridique ayant pour fondement le titre foncier incriminé tombe du fait de la nullité constatée par arrêté du MINDCAF ou de son retrait. Les titulaires de ces droits et bénéficiaires des charges, ne peuvent désormais plus les opposer aux tiers. En effet, ces droits liés au propriétaire évincé suivent le sort du droit de leur auteur, car n'étant plus inscrits au livre foncier^76(*).

Lorsque les titulaires de droits sont de bonne foi^77(*) l'annulation des droits de leur auteur ne devrait pas leur être applicable^78(*). Seulement, il ne leur sera pas aisé de maintenir leurs droits. Le titre foncier ayant disparu de l'ordonnancement juridique, emportant avec lui les droits et charges sur l'immeuble litigieux. Les seuls recours qui restent sont ceux de l'article 17 du décret de 1932 « ...sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exercice de leurs conventions... »

L'effet du retrait qui le distingue expressément du constat de nullité, est celui prévu par les dispositions de l'alinéa 4 de l'article 2 du décret n^o 2005-481 du 16 décembre 2005 précité qui dispose que: « le retrait du titre foncier délivré entraine la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. L'immeuble est remis au même et semblable état ou il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé. »

Il ressort donc de ces dispositions deux cas: d'une part celui de l'immeuble immatriculé, et d'autres parts celui des immeubles non immatriculés.

Le premier cas est tout simplement celui d'un immeuble qui a fait l'objet de la double immatriculation. L'interprétation de ce texte réaffirme et consolide le principe selon lequel « bornage sur bornage ne vaut ». C'est-à-dire qu'en cas de double immatriculation par la fraude du bénéficiaire ou par la faute de l'administration, justifié par la production d'actes authentiques, les deux titres sortent de l'ordonnancement juridique et le second est muté au nom du propriétaire initial. Ceci n'est pas prévu de façon expresse, mais une bonne interprétation des textes pourrait justifier que cela s'applique au constat de nullité de la double immatriculation^79(*). Ce qui nous amène à nous interroger sur le sort des ouvrages nouveaux réalisés par le propriétaire évincé.

Ce dernier sera dès lors considéré en droit comme un tiers et son sort sera déterminé par L'art. 555 du Code civil camerounais qui fait alors la distinction selon que ce propriétaire évincé est de bonne ou de mauvaise foi. Il faut d'emblée préciser que selon l'alinéa 1 de l'art. 555, « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a droit ou de les retenir, ou d'obliger ce tiers à les enlever ».

On verra le cas du constructeur possesseur de bonne foi et celui du constructeur de mauvaise foi.

Pour le constructeur de bonne foi (qui est dans ce contexte quelqu'un qui ignorait que son titre foncier étai vicié), Il suffit qu'au moment où il a exécuté ses travaux, le constructeur (planteur) ait cru qu'il était propriétaire du terrain. La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver^80(*). Ce qui ne sera pas un problème pour le véritable propriétaire, car le juge appréciera ici l'irrégularité du titre annulé.

L'art. 555 al. 3 accorde au constructeur de bonne foi une indemnité, qualifiée parfois d'indemnité d'occupation : cela suppose que le propriétaire ait décidé de garder les constructions. Mais son montant dépend d'une option laissée à l'appréciation du propriétaire : il a le choix ou de rembourser le coût réel de la construction qui équivaut au montant des matériaux et main-d'oeuvre, ou de payer le montant de la plus-value acquise par le fonds.

Il est traditionnellement accordé au constructeur de bonne foi un droit de rétention, qui lui permet de demeurer en possession tant que le propriétaire ne l'aura pas remboursé du montant des travaux, ou ne lui aura pas réglé la plus-value.

S'agissant du constructeur de mauvaise foi. Qui est dans notre contexte celui la qui a usé de la fraude pour obtenir son titre de propriété qui a d'ailleurs été annulé par le MINDCAF. Il faut rappeler que le propriétaire n'est obligé de verser une indemnité au constructeur de mauvaise foi que s'il veut conserver les constructions.

Le propriétaire a le droit, en effet, d'exiger que les constructions soient enlevées aux frais du constructeur, tenu, dans ce cas, de réparer toutes les détériorations et dégradations^81(*). Lorsque la juridiction pénale a été saisie, elle « ordonne le déguerpissement immédiat de l'occupant à ses propres frais »^82(*): on peut se poser la question de savoir si elle doit le faire automatiquement, ou à la demande du propriétaire.

S'il entend conserver les ouvrages nouveaux, le propriétaire doit indemniser le constructeur de mauvaise foi. Mais le montant de l'indemnisation n'est plus laissée à l'appréciation du propriétaire, il ne dispose pas d'une option : il doit nécessairement rembourser le coût des constructions^83(*).

Le second cas est celui d'un immeuble qui n'était pas immatriculé au par avant. Celui-ci est remis au même et semblable état dans lequel il se trouvait avant l'immatriculation. C'est-à-dire qu'il retourne tout simplement dans le domaine national.

On pourrait dire que, l'alinéa 3 et le premier tiret de l'alinéa 6 de l'article 2, ont le même effet. Mais on pourrait aussi penser que, le premier s'applique lorsque le retrait est demandé par un requérant, qui évoque la fraude du bénéficiaire d'un autre titre sur la même portion, ou la faute de l'administration. Tandis que, le second implique l'immatriculation arbitraire d'un terrain déjà immatriculé. Cette dernière remarque arrive donc comme une invitation du représentant de l'Etat à plus de circonspection dans sa note à l'attention du ministre, en matière de retrait et de constat de nullité du titre foncier.

Il s'agit des effets de l'arrêté du MINDCAF, d'abord sur les agents publics en charge de la procédure d'immatriculation, et ensuite sur les particuliers.

L'alinéa 8 de l'article 2 du décret de 2005 sus cité prévoit la sanction des agents publics responsables du retrait ou de la nullité du titre foncier en ces termes : « Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 Juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale »

Des sanctions disciplinaires sont aussi prévues et peuvent être sévères selon que la faute est qualifiée de faute grave ou non.

S'agissant des particuliers, nous ne pouvons manquer de mentionner les chocs que ceux-ci subissent tant sur le plan émotionnel que sur le plan social.

Émotionnellement parlant, l'arrêté du ministre est une sanction. En tant que telle, il est logique, que pendant que l'une parties subi ses effets juridiques dans la déception (déçue par l'échec de son intention malveillante ou par la faute de l'administration), que l'autre ait par le même fait un sentiment de justice et d'égalité. Mais il arrive que le retrait d'un titre foncier par le MINDCAF ou son annulation par le juge administratif entraine un combat entre les parties ; combat qui est parfois physique à travers des coups de machettes et autres, et métaphysique à travers des pratiques de sorcellerie. Rien de tout cela n'est jamais nouveau, car tout camerounais a sa petite idée de la tournure que peut prendre un litige foncier, et pire lorsque désormais, par la force de la loi, il y'à un vainqueur et un vaincu.

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

Les notions de retrait et de constatation de nullité du titre foncier ne renvoient pas à une seule et même chose. C'est à tort que les requérants intitulent souvent leurs requêtes « retrait ou annulation du titre foncier n^o... ». Si devant le juge administratif, les deux termes se confondent dans la mesure où dans l'un ou l'autre cas, il doit prononcer l'annulation du titre foncier querellé, il en va différemment devant le MINDCAF. Celui-ci intitule son arrêté en fonction du vice qui entache le titre en question. Il peut s'agir d'irrégularités survenues pendant la procédure d'obtention du titre foncier, il prononcera le retrait ; ou des cas de double immatriculation, d'immatriculation arbitraire, ou de bornage des domaines de l'Etat. Il constatera ici la nullité d'ordre public. Ce dernier pouvoir lui a été reconnu par le Décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n° 76-165 du 27/04/1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

En tout état de cause, les effets sont les mêmes pour les deux sanctions, à savoir l'anéantissement rétroactif du titre foncier querellé ou illégal. Le législateur de 2005 a juste tenu à ajouter à la compétence du MINDCAF, une nouvelle sanction qui ne lui était pas expressément dévolue.

Par ailleurs, les caractères définitifs et inattaquables du titre foncier ne sont qu'une « fiction juridique », qui ne résiste pas au développement du contentieux d'annulation du titre foncier au Cameroun. Le rôle du MINDCAF et du chef de ce département ministériel, depuis longtemps n'est plus seulement administratif. C'est un rôle en partie juridictionnel. L'article 2 nouveau du décret n^o 2005 précité vient renforcer cette compétence juridictionnelle en attribuant au ministre en charge des affaires foncières la compétence d'annuler une catégorie de titres fonciers. Bien que les textes parlent de la constatation de nullité d'ordre public. Pour mener à bien cette mission qui lui est attribuée, le ministre dispose d'un arsenal juridique constitué d'abord du décret n^o76/165 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, ensuite des organes tels que la commission consultative, la conservation foncière, le service départemental des affaires foncières et la cellule juridique au niveau central.

Pour une bonne défense des intérêts de l'Etat, son représentant doit donc d'abord mesurer le poids de la responsabilité qui pèse sur lui au moment où il doit étudier un recours et proposer une solution au ministre. Il doit ensuite disposer de capacités intellectuelles requises pour pouvoir déceler et surmonter les difficultés liées à l'interprétation de certaines dispositions législatives qui semblent simples à première vue mais donnent lieu à plusieurs interprétations autours des notions de retrait et de nullité du titre foncier. Enfin, il doit savoir que la décision du MINDCAF est encadrée dans des délais qui peuvent être allongées en faveur de l'administration.

Après avoir présenté dans cette première partie les fondements théoriques et pratiques de la compétence du MINDCAF dans la mise en cause du titre foncier, il reste encore à savoir si ces pouvoirs qui lui sont dévolus par les textes sont appliqués régulièrement, de façon à réaliser les objectifs du législateur foncier. Quel impact, est ce que le prononcé de ces sanctions entraine sur le titre foncier ?

SECONDE PARTIE : LE RETRAIT ET LA NULLITE : DEUX SANCTIONS FRÉQUENTES D'ANÉANTISSEMENT DU TITRE FONCIER

Dans la première partie de notre travail, nous avons présenté le retrait et le constat de nullité, comme deux sanctions des conditions d'obtention du titre foncier. Nous les avons envisagés comme des moyens de contraindre les uns et les autres à se conformer à la règlementation en vigueur. Vus sur cet angle, elles sont bien justifiées. Cependant, nous ne devons sous aucun prétexte, oublier que le titre foncier n'est pas un acte administratif comme les autres. Il a la particularité d'être doté d'une suprématie que lui confère ses caractères définitif, intangible et inattaquable. Son retrait et la constatation de sa nullité par le MINDCAF sont une exception à cette suprématie. Mais seulement, la grande fréquence du prononcé de ces sanctions commence à être alarmante, car, elle tend à faire de l'exception le principe, et du principe l'exception. Elles deviennent donc finalement, un facteur fréquent d'anéantissement du titre foncier. Anéantissement, au regard des conséquences juridiques que nous avons présenté ci haut. La sortie fréquente du titre foncier de l'ordonnancement juridique ne doit pas être encouragée, elle ne doit plaire ni à l'administration, ni aux particuliers. Il est donc urgent de réfléchir sur la question de savoir :

En l'état actuel des choses, comment redonner au titre foncier toute sa crédibilité, en réduisant les risques de son annulation ?

La solution à ce problème passe d'abord par l'identification des facteurs amplificateurs de la fréquence du retrait et de la constatation de nullité (chapitre I), ensuite par l'intervention urgente des pouvoirs publics en vu de la réduction de la fréquence de leur prononcé (chapitre II).

CHAPITRE I : LES FACTEURS AMPLIFICATEURS DE LA FREQUENCE

La récurrence du retrait et de la constatation de nullité du titre foncier est de nature préoccupante. En effet, il est très fréquent que sur toute l'étendue du territoire national, des titres fonciers soient retirés, ou que leur nullité soit constatée. Il ne nous est pas possible de donner des statistiques avec des chiffres exacts sur une période déterminée. En fait, la cellule des études et de la règlementation du MINDCAF n'a pas mené des études approfondies sur la question. Ce serait une étude capitale pour déceler la part de responsabilité du MINDCAF sur la fréquence de ces sanctions et en proposer des solutions. Le respect scrupuleux des textes par tous et par chacun aurait rendu ces sanctions prévues à l'article 2 du décret de 2005 sus cité, négligeables. Ce chapitre apparait alors comme une récapitulation de l'écart entre les textes et la pratique sur le terrain ; écart qui est constitué des comportements blâmables, facteurs amplificateurs de la fréquence du retrait et de la constatation de nullité du titre foncier. Notre attention va donc être focalisée sur des facteurs de terrains, les plus palpables et les plus faciles à vérifier à travers les moyens que nous disposons^84(*). Ce sont d'une part, la corruption et les manquements liés à la gouvernance (section I), et d'autre part, les pouvoirs très renforcés du ministre et celui de la formation du personnel au MINDCAF (section II)

SECTION I : LA CORRUPTION ET LE PROBLEME DE GOUVERNANCE

Ce sont les facteurs les plus répandus dans le processus d'obtention du titre foncier. La corruption est le premier facteur amplificateur de la fréquence (paragraphe I), et le problème de gouvernance est le facteur qu'on met sous la responsabilité des pouvoirs publics seuls (paragraphe II)

Paragraphe I : La corruption, premier facteur amplificateur de l'insécurité foncière.

Elle est très répandue, et implique les acteurs les plus directs de la procédure d'obtention du titre foncier. Il s'agit à la fois, des bénéficiaires qui sont les corrupteurs et des agents publics, corrompus. Nous allons nous attarder beaucoup plus sur ces agents publics chargés de l'application de la loi, que sont les commissions consultatives (A), les conservateurs fonciers et les géomètres du cadastre (B).

A. Les commissions consultatives

C'est le pivot central de l'insécurité foncière. C'est la commission présidée par le sous préfet qui est chargée de la procédure d'obtention du titre foncier, en matière d'immatriculation directe. La commission consultative est nommée par le préfet et siège au niveau de l'arrondissement. Elle comprend :

-un représentant du ministère dont la compétence à un rapport avec le projet ;

-le chef et deux notables du village ou de la collectivité où se trouve le terrain^85(*).

La commission est présidée par le sous-préfet d'où l'appellation de « Chef de terre ». Elle comprend obligatoirement, les représentants des autorités traditionnelles du lieu de situation du terrain.

Cependant, le respect des règles de procédure n'est plus son souci majeur, quand elle a reçu ses pots de vin. Elle peut alors désormais immatriculer les domaines de l'Etat (a) ou alors violer expressément les règles de procédure, en faveur des bénéficiaires corrupteurs (b)

Il s'agit des biens immeubles des domaines public et privé de l'Etat^86(*). La sortie de ces biens de la domanialité publique est bien encadrée. Les terres du domaine privé de l'Etat sont immatriculées au nom de ce dernier. Leur sortie est règlementée par le décret n°76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'Etat. De ce fait, tout titre foncier établit sur un domaine privé de l'Etat est nul d'ordre public. Une action domaniale^87(*) doit être menée par les autorités contre les personnes qui immatriculent ou qui portent atteinte aux domaines de l'Etat, en vu de la restitution, de la réparation et du déguerpissement.

S'agissant du domaine public, la technique juridique qui permet d'y sortir un bien immeuble est le déclassement. Ainsi, les biens immobiliers du domaine public naturel ou artificiel reconnus sans utilité compte tenu de leur affectation initiale, peuvent être déclassés et intégrés au domaine privé de l'Etat ou des autres personnes morales de droit public.^88(*) L'acte qui déclasse est un décret. D'après L'ordonnance n°74-2 du 06 juillet 1974 fixant le régime domanial, modifiée par l'ordonnance n°77-2 du 10 janvier 1977, « font partie du domaine public, tous les biens meubles et immeubles qui, par nature ou par destination, sont affectés soit à l'usage direct du public, soit aux services publics ». De ce fait, Les principes qui encadrent ou règlementent la gestion des biens du domaine public sont fixées par l'article 2 de l'ord. N°74-2 précitée. D'après cet article, les biens du domaine public sont inaliénables, imprescriptibles, insaisissables et insusceptibles d'appropriation privée. Par ces principes le législateur voudrait empêcher toute acquisition par les tiers de droits réels sur les biens qui composent le domaine public.

Cependant, malgré toutes ces mesures, on retrouve quand même des titres de propriété irréguliers sur les domaines de l'Etat. Les commissions consultatives arrivent à les immatriculer au nom des particuliers, en présence même du représentant du service départemental des domaines ou celui des affaires foncières. À court, à moyen ou à long terme, le MINDCAF est appelé à constater la nullité d'ordre public dudit titre foncier. Le comble étant que les bénéficiaires sont dans la majorité des cas, des hautes personnalités de la république. On a ainsi des titres fonciers sur les plages, les marécages et les autres domaines publics qui sont en circulation sans aucune inquiétude. Des titres fonciers sont délivrés sur les domaines déjà titrés au nom de l'Etat. On comprend que les commissions consultatives n'ignorent pas la situation juridique de ces terres. Il leur est d'ailleurs impossible de l'ignorer, leur composition étant si complexement prévue par le législateur en vu d'éviter ce type d'incident. Ce qui devient la preuve que la commission est corrompue, et que des sanctions sérieuses ne sont pas appliquées à leurs membres à cet effet, en vue de les dissuader.

À la direction des domaines, nous avons tenté d'avoir quelques explications sur ces atteintes. La bonne nouvelle étant que, dans chaque sous-direction (domaine public et domaine privé), il existe un service de gestion et un service de protection du domaine. La mauvaise nouvelle quand à elle est liée au fait que nous ayons été confrontés d'abord au scepticisme de certains responsables, qui ne sont pas passés par quatre chemins pour refuser de nous entretenir^89(*). Ensuite, pendant notre séjour, nous avons été marqués par la vacance de plusieurs postes importants à la direction des domaines. C'est ainsi que, le chef de service de gestion du domaine privé est à la retraite, le chef de service de gestion et protection du domaine public est en congé maladie depuis des mois, le chef de service des indemnisations est en mission... nous avons quand même pu nous entretenir avec un cadre du service de protection du domaine public. A la question de savoir : « quelles sont les mesures préventives et les mesures répressives que vous prenez dans le sens de la protection du domaine public ? » ce dernier répond « c'est difficile à dire, parce que l'ordonnance sur la gestion et la protection du domaine public n'a pas de décret d'application ». Ce qui n'est pas faux, mais ne justifie pas pour autant l'inertie de ce service. Car, quoi qu'on dise, les biens du domaine public sont inaliénables, imprescriptibles, insaisissables et insusceptibles d'appropriation privée. Ces caractères à eux seuls suffisent pour activer la machine répressive du MINDCAF et accompagner les autorités décentralisées et déconcentrées dans la répression des atteintes à la domanialité publique. Mais hélas, rien n'est fait à ce niveau, tout le travail est laissé aux communautés locales décentralisées, qui s'efforcent tant bien que mal, car, ne sont ni bien outillées, ni bien assistées par la tutelle du ministère. Par ailleurs, « Comment expliquer que sur un même terrain, puisse être délivrés plus d'un titre foncier alors que dans chaque cas d'immatriculation, une commission consultative descend sur les lieux, un procès verbal de bornage est dressé, des riverains entendus ? Il est dès lors très simple de comprendre que la pluralité d'immatriculations sur un même terrain ne peut être orchestrée et menée de main de maître, que par les fonctionnaires en charge de l'immatriculation »^90(*). Il ne fait aucun doute que tous ces disfonctionnements dans la procédure d'obtention du titre foncier traduisent la complicité des autorités en charge de ladite procédure.

Nous comprenons au regard de ce qui précède que, la commission consultative aurait été l'organe par excellence de protection des domaines de l'Etat. Car, vu sa composition et sa proximité, il serait bien difficile de tromper sa vigilance sur la nature juridique des terres du domaine de l'Etat. Mais en réalité, elle est le plus grand prédateur (à surveiller de très près) de ces terres, qu'elle considère comme une mangeoire, ou mieux, une table servie à l'appétit de chacun de ses membres.

Lors d'un entretien privé avec un responsable du service départemental des affaires foncières de la Mifi, sur l'immatriculation des domaines de l'État et sur la double immatriculation, celui-ci avoue qu'ils ne le font pas par ignorance de la loi, « il suffit que le requérant parle bien, c'est à ses risques et périls si le MINDCAF l'annule après. Il ne s'en prendra qu'à lui-même. Nous ne courons aucun risque de notre côté ». Ce qui témoigne de la violation expresse des règles de procédure en faveur du bénéficiaire corrupteur.

b- La violation expresse des règles de procédure en faveur du bénéficiaire corrupteur

Il est constant que, le retrait du titre foncier est dû aux irrégularités commises au cours de la procédure, et de la fraude du bénéficiaire. Mais, de quelles irrégularités s'agit-il ici ?

Les textes sont muets sur la notion d'irrégularité. Mais nous savons que tout manquement dans la procédure d'obtention du titre foncier est considéré comme une irrégularité. A ce titre, on peut citer les oppositions non prises en compte par la commission consultative ; le refus de bornage immédiat en présence des riverains, des bornages sans descente effective sur le terrain de la commission consultative.

Les oppositions faites le jour de la descente sur le terrain de la commission consultative doivent être inscrites dans les procès verbaux ou tranchées sur le champ par ladite commission. Elle devra alors se prononcer avant de continuer la procédure si possible. Les oppositions non formulées devant la commission doivent l'être devant le conservateur foncier qui les mentionne dans un registre spécial. Il est de ce fait inconcevable, qu'un titre foncier soit retiré pour mises en valeur non probantes ou non appartenance des mises en valeur au bénéficiaire, pour empiètement sur les titres fonciers des voisins ou pour toutes autres oppositions régulièrement formulées. Il est vrai que, les vices de procédure ne sont pas toutes imputables à la commission consultative. Mais il n'est pas moins vrai que, sauf cas de fraude du bénéficiaire (qui est d'ailleurs presque toujours avec la complicité de l'administration), la plupart de ces irrégularités sont liées à la corruption. Il arrive fréquemment que, le sous préfet après avoir perçu son « tchoko »^91(*), descende sur le terrain avec la commission, mais ne suive pas la procédure jusqu'au bout. Il est même parfois représenté par son adjoint ou par un agent de la sous préfecture qui considère cela comme une invitation à la bouffe. Une fois que les mises en valeurs ont été constatées, tous les membres signent les procès verbaux, mais les bornes ne seront pas posées comme l'exige la procédure normale. Tout le monde sait que le géomètre du cadastre doit percevoir sa part, avant de revenir quelques jours ou quelques semaines plus tard refixer les bornes à l'endroit choisit par le bénéficiaire, à l'abri de tout regard indiscret pendant le levé topographique, et ceci bien sur si le requérant « parle bien ». Ces nouvelles limites seront alors contre la volonté des riverains signataires des procès verbaux, qui se verront lésés dans leurs droits. Ceux-ci seront fondés à saisir le MINDCAF d'une requête aux fins de retrait dudit titre foncier entaché d'irrégularités, par la faute de la commission consultative.

B. Les géomètres du cadastre et conservateurs fonciers

Après la commission consultative présidée par le sous-préfet, viennent en matière de corruption, les géomètres (a) et les conservateurs fonciers (b).

Le cadastre « a pour mission de grouper l'ensemble des documents qui permettent de recenser, définir, situer, représenter et suivre dans sa transformation et sa mutation la propriété foncière et tout ce qui s'y rattache normalement ». Il est dit fiscal s'il a pour objet la perception d'un impôt, la base d'imposition de chaque terrain y est alors définie ; juridique s'il a pour objet la définition des droits sur le sol et, en particulier, la délimitation des propriétés et l'identification des propriétaires ; technique ou domanial s'il a pour objet la gestion de l'espace^92(*). Dans notre contexte, il s'agit plus du cadastre technique.

En effet, comme nous l'avons dit à l'introduction générale, notre stage académique a consisté, en un passage dans les services qui touchent de près ou de loin le contentieux de mise en cause du titre foncier. Nous avons donc eu des entretiens avec des responsables de la direction du cadastre. C'est ainsi que, loin de nier en bloc leur grosse responsabilité dans le non respect de la procédure d'obtention du titre foncier, ils nous ont éclairés davantage. Il ressort à l'analyse de leurs propos, des conclusions allant dans le sens d'un auteur qui dit que :

« L'erreur est sans doute humaine, et cet argument pourrait être avancé pour justifier le comportement des géomètres qui laissent entrer les dépendances du domaine de l'État dans les propriétés privées. Mais la thèse d'une erreur ne saurait prospérer en faveur des professionnels aguerris aux questions de délimitation que sont les géomètres. Il s'agirait à notre sens, beaucoup plus des " erreurs " recherchées et voulues, et donc teintées de mauvaise foi, plutôt que des cas fortuits. »^93(*)

Les bornages clandestins constituent la principale exaction des géomètres. Ils se refusent au su et au vu de tous, d'effectuer le bornage en présence de la commission consultative ou de la commission ad hoc désignée par le président de la commission consultative^94(*). Le géomètre choisi de revenir à une date ultérieure terminer l'opération. Ce qui est contraire aux textes^95(*). Car, en principe, il doit, dès que la commission consultative constate que l'occupation du terrain est effective, procéder au bornage immédiat^96(*). Aucun bornage ne doit se faire part le géomètre seul, mais toujours au sein de la commission et en présence des riverains. Il ne peut non plus procéder au bornage le samedi et dimanche, les jours fériés, ou bien la nuit. A l'issue du bornage, un plan et un procès verbal doivent être dressés par le géomètre qui les signe. Le procès verbal quant à lui doit se voir apposer, outre la signature du géomètre, celle du président de la commission consultative, du chef de service départemental des affaires foncières, du chef du village concerné et des riverains. Mais en pratique, le procès verbal est signé par tous les membres alors que les plans cadastraux ne sont pas encore dressés. Et quand bien même ils le seront en l'absence de ces personnes, et sans leurs signatures respectives, ils rendront nulle toute la procédure, et le titre devra alors être retiré pour vice de procédure, imputable à toute la commission consultative, et particulièrement au géomètre.

Certains d'entre eux sont souvent des géomètres non agrées et non assermentés. Lors de notre entretien avec un chef de service de la direction du cadastre, celui-ci nous a fait des révélations sur les difficultés de leur service en ces mots :

« Le Cameroun est une bombe foncière à retardement. Les nouvelles recrues de l'opération de 25000 jeunes à la fonction publique lancée par le chef de l'Etat, nous posent plus de problèmes qu'ils n'en résolvent. Peu soucieux du travail bien fait, ils ne cherchent qu'à se remplir les poches et sont à la quête du moindre avantage qu'offre le service. C'est ainsi que beaucoup sont désignés par leurs parrains pour effectuer des travaux réservés aux géomètres assermentés, alors qu'ils n'ont même pas la qualité de géomètre. Pendant que des ingénieurs comme nous sont assis dans des bureaux. Ils utilisent des appareils dont ils ignorent la technicité, et commettent des erreurs irréparables, qui salissent davantage la réputation de la profession, déjà mise à mal »^97(*).

« C'est toujours de connivence avec le requérant que le géomètre enfreins la loi. Lors des lotissements, il arrive que le vendeur nous demande de surestimer la superficie des lots, pour tromper les acheteurs. Celui-ci croira alors acheter par exemple 1000 m², alors qu'en réalité la superficie est de 750 ou 800 m². Seul un autre géomètre peut vous donner la superficie exacte du terrain »^98(*).

Ceci nous permet de comprendre que, les géomètres ne contestent pas les reproches qui leur sont faits. En effet, parmi eux il y'en a qui aiment leur travail et le font par passion et moins pour l'amour de l'argent. Mais en majorité, le service du cadastre est investi par la corruption et le favoritisme que leurs efforts sont semblables à un grain de sable dans la mer. Les efforts des dirigeants doivent constamment faire face à l'éternel problème de corruption et de favoritisme qui ont, jadis, fait de notre pays une triste célébrité internationale.

Le conservateur foncier est un cadre de l'administration, chargé de constater les droits fonciers réels sur un immeuble, de les inscrire dans le livre foncier et de délivrer en conséquence un titre foncier. Il faut d'emblée souligner qu'il n'existe pas encore un texte fixant le statut des conservateurs fonciers. Ce texte nous aurait fixé sur le niveau de qualification professionnelle requis.

La seule certitude est que toute personne nommée comme conservateur foncier titulaire ou intérimaire doit au préalable accomplir la formalité de prestation de serment prévu par la réglementation^99(*). Il jure ainsi devant le juge de remplir ses fonctions avec exactitude et probité. Voila ce qui marque l'importance de la profession de conservateur. En effet, chaque cas d'immatriculation donne lieux à l'établissement, par le conservateur foncier, d'un titre foncier, comportant :

- la description de l'immeuble, avec indication de sa consistance, sa situation, ses limites ;

- les droits réels immobiliers existants sur l'immeuble et les charges qui le grèvent.

Chaque titre foncier porte un numéro d'ordre et un nom particulier. Le plan de l'immeuble y est annexé^100(*).

Mais que reproche-t-on au juste aux conservateurs fonciers ? Leur mission de tenue et de conservation du livre foncier est très délicate. La violation de l'une des conditions sus citées par le conservateur foncier engage sa responsabilité et peut causer un tort énorme à la société. Malheureusement, c'est ce qui arrive très souvent. En effet, aucun numéro d'ordre ne devrait en principe être attribué à un titre foncier sans être associé à un nom, et un plan de l'immeuble dressé par un géomètre du cadastre avec des cordonnées fiables et vérifiables. Mais en pratique, on retrouve dans nos grandes métropoles, des actes qualifiés de « titres fonciers sans assiettes foncières ».

Ce sont sans doute de faux titres fonciers qui apparemment sont authentiques, mais dont les coordonnées ne correspondent qu'à des terrains imaginaires. C'est un instrument d'arnaque, crée par le conservateur foncier, en complicité avec des géomètres véreux pour dépouiller des citoyens non avisés ou arnaquer les banques. Le scénario est le suivant : une plaque ou une affiche est postée à un carrefour ou à un endroit très fréquenté, indiquant un terrain à vendre dans un autre quartier, titre foncier à l'appui. Le message est souvent suivi d'un contact téléphonique. Une fois contacté, les bourreaux vont amener leur victime sur un terrain objet d'un titre authentique (parfois avec la complicité du véritable propriétaire qui ne devra se manifester comme tel qu'une fois l'affaire conclue) et la vente sera conclue. Le véritable titre foncier sera branlé quand des travaux seront entrepris par l'acquéreur, en vu de construire ou de rénover les constructions existantes. Lorsque les cordonnées sont vérifiées en vu de déterminer le véritable propriétaire, il s'avère que le terrain du faux titre foncier se localise soit dans un fleuve, soit dans un quartier où tous les lots sont attribués.

Dans d'autres cas on retrouve dans le livre foncier des numéros sur des pages vierges, c'est-à-dire des titres fonciers sans propriétaire. Vous vous demanderez tout de suite en quoi cela pose un problème. La réponse est techniquement simple à expliquer. Avec le même numéro, le conservateur en question, même à la retraite pourra délivrer un nombre illimité de titres fonciers de connivence avec un géomètre de son genre. Nous devons dire que tous ces titres fonciers en circulation encourent des sanctions de la part du MINDCAF et du juge administratif. Mais ce que nous déplorons c'est l'insuffisance de sanctions pénales contre ces cadres de l'administration qui accentuent l'insécurité foncière dans notre pays. En effet, en parcourant la législation foncière et le code pénal camerounais, on retrouve rarement les dispositions qui répriment une attitude malveillante du Conservateur de la propriété foncière. De manière générale, en dehors de la violation du serment consistant en une faute dans l'accomplissement des obligations de sa charge qui pourrait être sanctionnée sur le terrain du faux en écriture de l'article 314 du Code Pénal, rien ne semble faire penser que les actes du Conservateur peuvent être pénalement réprimés^101(*). Ce qui est tout à fait déplorable.

Avec ces sociétés de promotion immobilières sans sièges fixes qui prolifèrent, avec ces arnaqueurs qui arrivent à obtenir par la corruption et tout autre moyen des titres de propriété à des fins antisociales, nous ne pouvons qu'appeler à la vigilance des camerounais. Les gardiens de la propriété foncière deviennent des prédateurs, des bandits à col blanc, dans un siècle où, obtenir un lopin de terre n'est plus une partie de plaisir. Il faut comprendre sans effort, que le recours à des experts bien formés en matière foncière que nous sommes n'a désormais plus de prix, ce n'est d'ailleurs plus une option.

Paragraphe II : les facteurs liés à la gouvernance

Ce sont des facteurs qui décrédibilisent le titre foncier, et qui sont majoritairement imputables au pouvoir central. Il s'agit d'une part, de l'insouciance des pouvoirs publics quant à certains disfonctionnement (A) et des problèmes liés aux textes règlementaires en matière foncière, qui tardent à être remis à jours (B)

A. L'insouciance des pouvoirs publics

Nous remarquons l'insouciance des pouvoirs publics à plusieurs niveaux. D'abord quant aux conditions de travail des agents publics du MINDCAF, ensuite quant à la sécurisation des domaines de l'Etat, et enfin quant à l'impunité des agents auteurs ou complices des irrégularités au cours de la procédure d'obtention du titre foncier.

Les tâches ne sont pas réparties de façon équitable dans les services du MINDCAF. Dans certains on se remue les pouces en longueur de journée, ou on fait un tour en laissant la porte entre-ouverte pour signifier sa présence en attendant la fin du mois. Tandis que dans d'autres on est en proie au surmenage, du fait de la pression qu'on subit au quotidien par l'étude des dossiers, dont le nombre est toujours croissant, tous aussi urgents les uns que les autres.

Le Ministère en charge des affaires foncières, tout comme les autres départements ministériels, souffre de l'insuffisance des moyens techniques et matériels, du moins pour ce qui est des services déconcentrés. Au niveau déconcentré, les géomètres sont des hommes du terrain. Ils y font des descentes, parfois à des kilomètres sur routes en majorité non bitumées. Dans des forêts quelques fois, sous la pluie ou sous le soleil, ils doivent effectuer des levées topographiques. Ceux-ci n'échappent jamais à la commission ad hoc lorsque la commission consultative ne va pas assister aux travaux jusqu'à la fin. Mais il est regrettable qu'avec tous ces risques, et toute cette ardeur, aucun ordre de mission, aucune prime particulière ne leur soit accordée. Ceci est de nature à exposer ces agents comme c'est déjà le cas, à la grande mafia et à la corruption. L'absence des véhicules de services pour les responsables des services des affaires foncières a contraint le législateur à faire supporter les frais de transport et dans certaines circonstances, les frais d'hébergement des membres de la commission consultative par le requérant ; lequel requérant n'ayant pas toujours les moyens de ces mesures. Aussi, l'absence des émoluments, qui étaient jadis alloués aux géomètres, ne favorise pas l'instruction du dossier d'immatriculation. Ce manque de budget peut influencer le comportement de la commission consultative : cette dernière en face d'un requérant riche, aura tendance à prendre des décisions en faveur du requérant et ceci au détriment des riverains ou des éventuels opposants.

Si la division des affaires juridiques du MINDCAF et la chambre administrative de la cours suprême sont submergées par les litiges fonciers, cela est sans doute dû à l'impunité des auteurs qui ne sont ni inquiétés au plan disciplinaire, ni au plan pénal. Dans les services centraux et déconcentrés, l'administration du MINDCAF devrait redoubler de vigilance tout au long de la procédure d'obtention du titre foncier. Elle devrait s'assurer que les éléments contenus dans le dossier d'immatriculation sont conformes aux dispositions du décret no 76/165 du 27 avril 1976. Il arrive qu'un dossier complètement constitué soit vidé de ses éléments en cours de procédure^102(*). Ne recevant pas, la plupart du temps, de récépissés en contrepartie du dépôt des dossiers, les administrés, lorsqu'ils s'en plaignent, ne peuvent malheureusement pas rapporter la preuve de la faute commise par l'Administration. Quand bien même cette faute est avérée, c'est l'acte (le titre foncier) qui est sanctionné et non les auteurs.

C'est ainsi qu'à la question de savoir si la commission consultative ignore toujours la situation juridique de l'immeuble qu'elle doit immatriculer^103(*), un membre répond sans inquiétude : « nous ne gagnons rien en refusant d'immatriculer une dépendance du domaine public ou privé de l'Etat. On s'en fou que le terrain soit titré ou non. De toutes les façons, on ne cause du tort à personne, puisque le titre foncier s'il est attaqué, va être annulé. Le requérant ne s'en prendra qu'à lui-même »^104(*).

C'est ce à quoi se livrent ces agents au quotidien. Chacun ne songe qu'à percevoir une minable enveloppe pour enfreindre la loi à sa guise. Ils n'hésitent pas à dire à nous demander avec raison : « avez-vous déjà entendu qu'un fonctionnaire a été sanctionné pour cela ? Les textes restent les textes la pratique est une autre affaire descendez de votre nuage monsieur.»^105(*)

C'est la preuve que l'impunité est ce qu'il y'à de très motivant dans l'inobservation des règles de procédure d'obtention du titre foncier. C'est donc celui qui oeuvre pour une application saine des textes qui est sur un nuage, tandis que le corrompu lui, est réaliste et a ses deux pieds sur terre.

En poussant la réflexion, on se demande si ce ne sont pas les textes dont nous parlons qui sont sur un nuage, coupés des réalités du terrain.

B. L'inadéquation de certains textes aux réalités du terrain

Certains textes régissant l'activité foncière au Cameroun sont obsolètes. Avec l'évolution du temps, ces textes devraient êtres réadaptés à l'évolution de notre société. Les cas qui nous intéressent particulièrement sont ceux liés à la fréquence du retrait et de la nullité du titre foncier. En effet, la procédure d'immatriculation directe, dans sa configuration actuelle n'est plus vraiment appropriée. Les demandes portant sur les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables en matière d'immatriculation directe. Elles sont instruites selon la procédure de concession. Suivent également la procédure de concession, les demandes portant sur des mises en valeur réalisées après le 5 août 1974, sauf s'il est établi par la commission consultative que ces mises en valeur étaient précédées par une occupation ou une exploitation non probante réalisées avant le 5 août 1974.^106(*) Or, nous savons à quel point la procédure de concession est beaucoup plus longue et complexe que celle de l'immatriculation, et à quel point la commission consultative est décrédibilisée. Par ailleurs, les demandes d'immatriculation directe sont toujours plus nombreuses alors que la plupart des demandeurs aujourd'hui sont nés après 1974. Il faut comprendre que, les personnes ayant fait des mises en valeur avant 1974 sont moins nombreuses de nos jours. Les populations se sentent obligées de corrompre la commission consultative qui est le seul organe chargé de constater ces mises en valeurs, de confirmer qu'elle date d'avant 1974 et qu'elles en sont les auteurs quand bien même les véritables auteurs les leur auront légué cela. Les procédures ne sont donc plus adaptées à l'évolution de notre société actuelle, qui désormais constituée d'une population à la fois jeune et grandissante requière plus de terre pour son émergence.

SECTION II : LE DÉSÉQUILIBRE DU CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER ET L'INSUFFISANCE DU PERSONNEL AU MINDCAF

Cet intitulé correspond avec celui du chapitre sur les facteurs amplificateurs de la fréquence des sanctions objets du thème de recherche. Nous invoquons d'une part le renforcement des pouvoirs du MINDCAF par le fait que ce dernier, contre tout principe de justice et d'équité, est à la fois juge et partie dans le contentieux de retrait et de constatation de nullité du titre foncier ( paragraphe I). D'autre part, nous mentionnons la question de l'insuffisance du personnel du ministère en charge des domaines et des affaires foncières (paragraphe II).

Paragraphe I: le MINDCAF, juge et partie dans le contentieux de retrait et de nullité du titre foncier : un procès déséquilibré

Dans le contentieux de retrait et de constatation de nullité du titre foncier, le MINDCAF se présente comme partie à l'instance par la responsabilité du fait de son commettant (A). Le fait que ce contentieux soit soumis à sa compétence fait également de lui le juge ; Ce qui est par ailleurs une atteinte grave au droit de propriété dans notre pays (B)

A. Le MINDCAF partie à l'instance : la responsabilité du fait du commettant

L'instance dont il est question est celle devant le juge administratif. Le contentieux de mise en cause du titre foncier a de ce fait deux phases : celle devant le MINDCAF qui est un passage obligatoire pour atteindre la seconde devant le juge. Dans la première, qui est qualifiée par certains de « précontentieux », le ministère est juge et partie au procès. Sa position ne va pas changer devant le juge. Car, c'est le même contentieux qui se subdivise. En effet, s'il est interdit au juge administratif de blâmer l'administration, ou de lui faire une injonction^107(*), il lui est permis de rappeler à cette administration ses manquements, sa mise à l'écart de la légalité, voire de la conseiller^108(*). L'administration étant une personne morale virtuelle, des personnes dites « personnes publiques » sont chargées d'effectuer ses missions. Tout manquement observé par ces représentants engage la responsabilité de cette dernière devant le juge administratif. C'est la, l'économie de la notion de responsabilité administrative, qui est une notion de droit public. Ce mécanisme est encore connu dans le jargon juridique commun sous l'appellation de « responsabilité du fait du commettant », et peut s'appliquer à des cas divers. Dans notre contexte elle est basée sur la faute de ladite administration.

B. Le MINDCAF juge à l'instance, une atteinte grave au droit de propriété

Par l'obligation du recours gracieux préalable, le MINDCAF est saisi et doit se prononcer en faits et en droit sur la requête qui lui est adressée par le requérant. Étant déjà partie à l'instance, il lui revient encore de rendre justice, et ceci de façon équitable. C'est ce que certains ont qualifié de « théorie du ministre-juge ». Ceci confirme donc l'hypothèse d'une justice avant le juge. Il ne fait aucun doute, que l'administration a presque toujours tendance à abuser de ses prérogatives exorbitantes, et que le principe de la séparation des pouvoirs est l'instrument central de l'Etat de droit. Ce pouvoir accordé au ministre de retirer et d'annuler le titre foncier se présente comme la manifestation de sa volonté d'évincer le juge administratif. D'abord, le titre foncier perd de sa crédibilité, par le fait que ses caractères intangible, définitif et inattaquable ne sont plus qu'un slogan vide de force juridique. Ensuite, l'organe administratif chargé de son élaboration et de sa protection conformément à la règlementation est désormais celui chargé de sanctionner l'acte par son anéantissement. Car, n'ayons pas peur de le dire, le retrait et la nullité du titre foncier sont plus une sanction à l'endroit du titre lui-même qu'à l'endroit des actes répréhensibles des personnes qui lui portent atteinte. Il ne fait plus aucun doute que, dans un Etat où il existe déjà une justice administrative^109(*), confier la protection du droit de propriété immobilière et la sanction de la légalité de l'acte administratif qui en est la « certification officielle » à l'administration est « une atteinte grave au droit de propriété ». Le juge administratif devrait en être le seul compétent. Par ailleurs, la règle du recours gracieux préalable légitime cette phase en faisant d'elle une étape purement administrative.

La gravité du phénomène ne serait pas exagérée si nul n'était le problème lié au personnel du MINDCAF.

Paragraphe II : La question de l'insuffisance du personnel au MINDCAF

Les problèmes liés au personnel sont des plus préoccupants au ministère en charge des affaires foncières. C'est un personnel insuffisant tant sur le plan quantitatif (A) que sur le plan qualitatif (B) qui doit mener des missions très techniques et complexes.

A. L'insuffisance quantitative

« S'agissant de la quantité, c'est-à-dire du nombre du personnel, il est regrettable de constater qu'avant la réforme de 2005, la dernière grande vague de recrutement du personnel de ce ministère remontait en 1987 ; soit deux décennies. Le personnel est vieillissant et ceux qui vont en retraite ne sont pas remplacés. Ce n'est qu'après la réforme de 2005 que le Ministre a organisé des concours pour certains postes tels celui du conservateur foncier et du cadastre »^110(*).

La récente opération de recrutement massif de 25 000 jeunes à la fonction publique a considérablement augmenté les effectifs dans les différents services publics mais n'a pas toujours résolu le problème d'insuffisance du personnel au MINDCAF. La situation est critique aux services centraux, et pire dans les services déconcentrés. Le personnel est en nombre très insuffisant au regard du travail à abattre. C'est ainsi que les faits parlent d'eux même lorsqu'à la sortie des ascenseurs au 12^e étage, qui abrite la direction du cadastre au MINDCAF, l'on est d'abord frappé par un vent de frayeur. Les allées sont semblables à celles d'une maison abandonnée. Les services sont quasiment vides. Certes cela pourrait se justifier en partie par, le fait que c'est un service technique, et ses agents sont plus sur le terrain que dans les bureaux. Mais la direction du cadastre est quand même un service central. Elle mène plus des missions de coordination des activités des services déconcentrés et d'élaboration et de conservation de documents techniques. Ce qui fait qu'on ne devrait pas y trouver des agents de terrain qui sont déjà en nombre très réduit dans les services déconcentrés. Plutôt des cadres de l'administration et des agents assimilés. Hélas, des efforts restent encore à consentir dans ce sens. Avec la création de nouveaux services déconcentrés tels que les nouvelles conservations foncières et les cellules juridiques dans les régions, l'augmentation du personnel devient une urgence. Car, avec l'ampleur des litiges fonciers, ces nouveaux organes doivent être un plus dans la célérité dans le traitement des dossiers, un élément favorable dans la « continuité du service public » et non un handicape pour les administrés. Ce problème augmente le taux de rejet des recours gracieux par le MINDCAF qui se voit souvent surpris en justice et contraint à verser des sommes colossales aux particuliers lésés. Ce qui est une grande perte pour l'Etat. Les administrés sont obligés de « suivre les dossiers » déposés au ministère afin d'y maintenir l'attention des agents du MINDCAF déjà débordés par le travail, afin d'avoir une suite favorable et rapide.

Au niveau déconcentré, les délégations régionales et départementales manquent de personnel. Dans certaines sous-préfectures le sous-préfet se retrouve seul avec deux ou trois agents. Les responsables sont ainsi très surchargés qu'ils se pressent de vite faire. Ce qui augmente les erreurs et les fautes imputables à l'administration.

Les géomètres assermentés sont très peu nombreux. Tout ceci augmente la corruption, favorise le laxisme du service public et aggrave la fréquence de retrait et de nullité du titre foncier. Quand bien même le personnel est en nombre acceptable, le problème n'est pas résolu, car, leur formation laisse à désirer.

B. L'insuffisance qualitative

Nous déplorons ici le niveau de qualification des fonctionnaires du MINDCAF et le mode de désignation des responsables. On retrouve difficilement la personne qu'il faut au poste qu'il faut. Il y'à ainsi des ingénieurs polytechniciens, des géomètres ingénieurs, des techniciens du cadastre, des administrateurs civils et bien d'autres. A coté de ceux-ci, on a des enseignants des établissements primaires et secondaires de tout genre. Le personnel de ce département ministériel a une formation très variée dans différents domaines, sauf dans la gestion foncière et domaniale. Des hommes sont chargés de l'application du droit alors qu'ils n'en ont aucune formation. D'après GOUAMBE Simplice dans son mémoire précité, des responsables des services du cadastre, « reçoivent une formation non spécialisée et moins approfondie à l'École Nationale des Travaux Publics de Yaoundé et de Bamenda. Cette formation n'est qu'une infime base dans la formation d'un véritable géomètre. Toutefois, il est à déplorer que le nombre de géomètres formés et en service soit loin de satisfaire les exigences de la population camerounaise ».

Des conservateurs fonciers non juristes, des délégués départementaux professeurs de lycées et collèges, chargés d'appliquer le régime foncier quand ils n'ont aucune formation leur permettant d'interpréter une disposition d'un texte juridique. Demander à ces personnes de se charger de la procédure d'obtention du titre foncier est l'erreur la plus grave que l'administration commet. Car, c'est un autre facteur d'augmentation des titres fonciers irréguliers, voués au retrait et à la nullité.

L'immatriculation des domaines de l'Etat est par ailleurs causée par des représentants des services des domaines qui ignorent la situation juridique de ces terres lors de la descente de la commission consultative et omettent de l'en informer. Ce qui est inconcevable, car, chacun a son rôle à jouer dans cette commission, et celui du service des domaines est de s'assurer que le terrain à immatriculer n'est pas une dépendance du domaine de l'Etat.

En gros, les responsables des services des domaines et des affaires foncières ne reçoivent aucune formation. Ils sont généralement recrutés dans le corps des fonctionnaires de tout bord. Ils affirment qu'ils doivent leur compétence du fait de l'ancienneté dans les services de ce Ministère et aussi des séminaires organisés à leur intention. Ce qui est loin d'être suffisant pour un domaine aussi crucial qu'est la gestion de la terre. En voyant les choses sous cet angle, on n'exigerait pas par exemple que des magistrats soient formés à l'ÉNAM pendant des années alors qu'ils ont par ailleurs une solide formation universitaire en droit. C'est donc un phénomène sur lequel nous tenons à attirer l'attention des pouvoirs publics.

CHAPITRE II : L'INTERVENTION URGENTE DES POUVOIRS PUBLICS FACTEUR DE REDUCTION DE LA FREQUENCE

Nous nous sommes attelés dans le chapitre précédent à présenter les facteurs qui aggravent la fréquence de la sanction du titre foncier. C'est un ensemble de problèmes qui sont en majorité liés aux mentalités des uns et des autres, et dans une moindre mesure aux textes. Ces facteurs sont de nature à accélérer la croissance de l'insécurité foncière dans notre pays. Les textes législatifs et règlementaires étant une oeuvre humaine, les titres fonciers irréguliers et les titres nuls sont donc de façon globale, un véritable problème d'hommes. Présentés comme tels, il nous revient de proposer des solutions durables au phénomène dans ce dernier chapitre de notre mémoire. Ainsi, nous appelons à la prise de conscience de tous et de chacun des camerounais de façon générale. Cependant, nous vivons quand même dans une société organisée et hiérarchisée. Les efforts individuels ne peuvent prospérer que, dans la mesure où l'objectif visé est l'intérêt général. Cette dernière notion au coeur du droit public appelle à la renonciation à une partie des droits personnels, au profit de l'intérêt collectif. Sachant que les décisions qui ne font pas l'unanimité ne peuvent dans notre contexte être prises que par un pouvoir souverain, nous nous tournons vers l'Etat camerounais. Son administration a d'ailleurs une grosse part de responsabilité dans l'établissement des titres fonciers illégaux^111(*). Il lui revient donc l'énorme responsabilité de redonner au titre foncier toute sa crédibilité. Il y va de l'intérêt de sa politique économique et sociale. Car, aujourd'hui, le titre foncier est la garantie la plus sûre qu'exigent les banques, pour octroyer des crédits^112(*). Si ce dernier devient un instrument d'arnaque, d'une force juridique et probante relativement douteuse, la faillite de ces banques sera inéluctable, et l'émergence du Cameroun tant souhaité, demeurera sans aucun doute, un simple slogan politique^113(*) ou pire, un rêve irréalisable. Cette vision que nous avons des choses, nous amène à appeler avec insistance à une intervention urgente des pouvoirs publics sur un double plan : D'abord sur le plan d'une moralisation des citoyens^114(*)et d'une redynamisation du personnel administratif du MINDCAF (section I), ensuite sur le plan juridique avec la mise à jours des textes fonciers et domaniaux (section II)

SECTION I : L'URGENCE D'UNE MORALISATION DES CITOYENS ET LA REDYNAMISATION DU PERSONNEL ADMINISTRATIF

L'insécurité foncière rejoint le grand nombre de problèmes que connait notre pays en raison de la crise des moeurs. Le grand banditisme et l'incivisme se développent en aval, tandis que La corruption, les détournements de fonds publics, le favoritisme, le tribalisme, les abus de pouvoir et trafic d'influence caractérisent en amont ceux qu'on appelle « les monstres à cols blancs ». On ne sait plus où donner de la tête. Des efforts sont certes fournis par les pouvoirs publics, mais ils s'avèrent insuffisants au regard des résultats sur le terrain. A cet effet, nous n'avons pas la prétention de proposer des solutions miracles. Nous souhaitons renforcer des efforts déjà louables pour certains. Ce sont d'abord de nouvelles mesures de lutte contre la corruption qui doivent être accompagnées d'une application sérieuse des sanctions disciplinaires et pénales (paragraphe I), et ensuite les moyens de redynamiser le personnel de l'administration foncière, domaniale et cadastrale (paragraphe II).

Paragraphe 1 : De nouvelles mesures de lutte contre la corruption et l'application sérieuse des sanctions disciplinaires et pénales

Selon l'ONG (Organisation Non Gouvernementale) Transparency international, « La corruption est l'abus de pouvoir reçu en délégation à des fins privées ». Elle la définit également comme « l'abus du pouvoir au profit de l'enrichissement personnel ».

D'après le législateur pénal camerounais, La corruption c'est tous actes ou pratiques qui consistent pour quiconque fonctionnaire ou non, agents publics étrangers ou non à offrir, solliciter, agréer ou recevoir des promesses, dons ou présents, faveurs, avantages, rétribution en espèce ou en nature, pour lui-même ou pour tiers pour faire, s'abstenir de faire ou ajourner un acte de sa fonction^115(*). Il la définit encore comme étant le fait que « tout fonctionnaire ou agent public qui sollicite ou accepte une rétribution en espèce, en nature, pour lui-même ou pour un tiers en rémunération d'un acte déjà accompli ou d'une abstention passée ».^116(*) D'autres infractions sont assimilées à la corruption : Il s'agit de l'intérêt dans un acte (article 135 du code pénal), de la participation dans une affaire (article 136), de la concussion (article 137) et du trafic d'influence (article 161).

Toutes ces infractions invitent le fonctionnaire camerounais au respect scrupuleux de la morale, de l'éthique et de la déontologie professionnelle. Ces fonctionnaires ont toujours tendance à vivre au dessus de leurs moyens, à mener une vie luxueuse. Ils multiplient les épouses, les concubines, les enfants, les voitures, les maisons et créent de nombreux comptes bancaires. On veut mener une vie d'hommes d'affaires avec un statut de fonctionnaire, en rendant la vie difficile aux concitoyens à qui on doit rendre des services en principe gratuits. Certains déclarent d'ailleurs qu'ayant déboursé de grosses sommes d'argent avoir un matricule, on ne peut plus se permettre de vivre comme un pauvre. Voila qui explique la légitimation de la conduite laxiste des dirigeants. Toutes les couches de la société sont trempées, obligeant le gouvernement à faire quelque chose. Ce phénomène, du fait de son caractère odieux, inhumain et criminel dans le sous-développement et la misère des populations, doit être dénoncée, poursuivie et punie comme un crime contre l'humanité par tous les moyens ».

A ce propos, la mise sur pied de la Commission Nationale Anti Corruption (CONAC) est une bonne initiative. Elle traduit d'ailleurs la volonté des pouvoirs publics camerounais à lutter contre la corruption. Mais cette institution n'a pas les armes nécessaires pour affronter un ennemi aussi redoutable que la corruption. Elle n'a qu'un pouvoir de constat des actes de corruption et aucune force juridique dissuasive dans la répression. Nous pensons donc que, constater les actes de corruption ne suffit pas. Il faudrait en plus que, les hauts responsables de l'administration foncière (notamment l'inspecteur général) et le pouvoir judiciaire, accentuent l'application stricte des sanctions disciplinaires et pénales contre les agents publics véreux (A), tout en veillant à une publicité sérieuse de ces sanctions et leurs motifs pour dissuader (B).

A. L'accentuation de la rigueur dans les sanctions et l'effort dans la justice sociale

Ceci passe d'abord par une application stricte des sanctions disciplinaires et pénales contre les agents véreux (1), ensuite par la réparation du préjudice subit par les propriétaires de bonne foi (2), pour la justice sociale.

Le décret de 2005 précité en prévoit déjà en ces termes « Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 Juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale »^117(*). Mais cette loi est très peu appliquée à l'endroit des agents publics dont il est question.

En effet, il est difficile de donner l'exemple concret d'agent publics reconnus auteurs ou complice d'actes irréguliers ayant entrainé le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier. On n'en trouve presque pas. L'arrêté du MINDCAF sanctionnant le titre foncier ne dit mots sur le sort de ces agents. Nous n'avons pas pu avoir une décision sanctionnant ce type d'agent public. Il est donc très important, que des sanctions disciplinaires soient prises à leur encontre, et ceci à la suite de l'acte de retrait ou de constatation de nullité du titre foncier. Que ces agents, en fonction de la gravité de leurs actes et en application de la règlementation en vigueur, soient poursuivis pénalement. Car les sanctions pénales sont, comme nous l'avons dit dans le chapitre précédent, peu efficaces et quasiment inappliqués ; donc, pas très dissuasifs.

Sur le plan pénal, l'article 135 réprimant l'intérêt dans un acte, souligne clairement qu'un fonctionnaire coupable de ce délit est puni d'un emprisonnement de 1 à 5 ans et d'une amende de 200.000 à 2.000.000 F CFA. Parlant de la participation dans une affaire, participation qui consiste au financement ou à la participation à une activité peu orthodoxe, le législateur punit tout coupable de la peine de 6 mois à 2 ans et d'une amende de 20.000 à 1.000.000 F CFA. S'agissant de la concussion du fonctionnaire, l'article 137 du code pénal punit de 2 à 10 ans d'emprisonnement et d'une amende de 20.000 à 2.000.000 F CFA toutes personnes coupables de cette infraction. Mais ces sanctions ne sont pas appliquées contre les agents publics en question. D'aucuns évoquent même l'absence de preuve en matière de corruption. Mais en matière foncière, le titre foncier irrégulier ou nul du fait d'un agent public reconnu auteur ou complice des irrégularités ayant entrainé cette illégalité n'est il pas une base légale solide ? C'est ce sentiment d'impunité qui augmente la fréquence de l'anéantissement du titre foncier dans notre pays. Le titre foncier est sanctionné, alors que son irrégularité cause des dommages qui méritent d'être réparés.

D'après l'art 1384 al 16 du code civil camerounais, l'auteur d'un fait dommageable doit être condamné à des dommages-intérêts envers la victime dès lors que celle-ci a rapporté la preuve d'une faute à la charge du défendeur, d'un préjudice et la relation de cause à effet entre la faute et le préjudice. Les maîtres et les commettants sont responsables non seulement du dommage causé par leurs préposés dans l'exercice de leurs fonctions, mais encore, dans certaines conditions, du dommage résultant de l'abus de ces fonctions^118(*).

L'article 1382 du code civil camerounais dispose que, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». Or, l'annulation du titre foncier en général par le fait de l'administration ou de son préposé cause de graves dommages au particulier de bonne foi. Ce préjudice devrait être réparé^119(*) par l'administration. Car, le motif du retrait qui est la faute de l'administration suffit à lui seul pour engager sa responsabilité civile et ouvrir droit à réparation. Mais en l'état actuel des choses, seul le titre foncier est sanctionné et non les auteurs de l'acte. Le préjudice du titulaire de bonne foi est pourtant certain, direct et immédiat.

En bref, en cas de retrait ou de constatation de nullité du titre foncier par la faute de l'administration, et en cas de bonne foi du titulaire du titre en cause, ce dernier devrait être indemnisé conformément à la loi.

B. Une publicité sérieuse des sanctions prononcées et des motifs comme élément de dissuasion

Les sanctions pénales à l'endroit des agents publics dont nous parlons ne sont pas inexistantes. Mais, il en faut toujours plus pour que la faute soit qualifiée de faute lourde, et que des mesures soient prises.

Il faudrait qu'à chaque faute ayant entrainé le retrait ou la nullité du titre foncier, que les auteurs soient sanctionnés au même moment que le titre foncier querellé. La sanction doit être publiée dans les médias avec leurs motivations. Ce n'est qu'ainsi que, l'administration pourra remettre les populations en confiance, et dissuader les adeptes du travail mal fait.

Nous proposons alors qu'un dernier article soit intégré dans l'arrêté du ministre, précisant les noms des personnes reconnues auteurs ou complices des actes ayant entrainé la prise de l'arrêté et les sanctions prises à leur égard, qui prennent effet immédiatement après la publication de la décision partout ou besoin sera, en français et en anglais.

Paragraphe 2 : la redynamisation du personnel administratif

La redynamisation du personnel du MINDCAF doit se faire par l'amélioration des conditions de travail des agents publics indexés (A), et l'organisation des stages de perfectionnement de ses agents et le recrutement d'un personnel qualifié (B)

A. L'amélioration des conditions de travail des agents indexés

Il ne suffit pas de faire des objurgations aux uns et aux autres pour résoudre la question des irrégularités du titre foncier. Comme nous l'avons dit plus haut, la responsabilité est partagée. Quelques fois, le travail mal fait est lié à des raisons indépendantes de notre volonté. C'est le cas des services déconcentrés du cadastre qui requièrent un matériel technologique approprié (1). Une amélioration du traitement de ces fonctionnaires à laquelle on peut ajouter la reconstitution de la commission consultative (2) pourrait pallier au problème de corruption à laquelle cette dernière se livre au quotidien.

1- L'équipement des services déconcentrés du cadastre en matériels technologique de pointe

L'insuffisance du matériel de travail dans les services déconcentrés du cadastre est une réalité. Le service public se devant d'être continu, les géomètres s'efforcent de satisfaire la demande des populations toujours grandissantes en matière de bornage de terrain. Réellement, les appareils de levées topographiques et autres que certains géomètres emploient sont souvent dépassés et comportent une marge d'erreur très grande. Dans d'autres cas, il arrive que, pour un département de 9 arrondissements (comme Foumban), le service dispose de deux appareils de levée topographique. Le travail du géomètre pouvant s'étaler sur plusieurs jours en fonction de la superficie du terrain à borner, celui-ci avance souvent à raison l'indisponibilité des appareils pour poursuivre seul les travaux qu'il a commencé avec la commission consultative (et qu'il ne terminera pas, même avec la commission ad-hoc). Il est donc urgent que les pouvoirs publics dotent ces services très délicats de matériels technologiques de pointe et en nombre suffisant.

D'autres parts, le matériel roulant est quasi inexistant dans ces services qui fonctionnent plus sur le terrain que dans les bureaux. Ce qui est inconcevable. Ce secteur doit donc être doté de matériels roulant capables de résister à toutes sortes de routes. Ceci pourra accroitre la célérité dans les opérations de bornage, et un peu plus de fiabilité dans les coordonnées enregistrées dans les titres fonciers.

2- L'amélioration du traitement des fonctionnaires du MINDCAF et la reconstitution de la commission consultative.

Pour redynamiser valablement le personnel du MINDCAF en améliorant leurs conditions de travail, l'État doit revoir leur traitement salarial d'une part (a), et réviser d'autres parts la composition de la commission consultative (b).

Pour un travail donc la délicatesse et l'ardeur sont avérées, il est important que le traitement y corresponde. Le chef de l'Etat camerounais a souvent reformé certains secteurs de la fonction publique comme l'armée, la magistrature, et plus récemment encore, la police. Il leur accorde un statut particulier, avec les avantages qui vont avec. Eh bien, la terre étant le premier capital d'une nation pour son développement économique, social et culturel, sa gestion mérite bien qu'une attention particulière lui soit accordée. Si les salaires ne peuvent être reconsidérés, que des priment soient attribuées et de façon à refléter le travail abattu par ces agents du MINDCAF qui sont souvent pour beaucoup exposés au surmenage et les autres pressions du métier.

Par ailleurs, aucun budget n'est alloué à la commission consultative pour l'exercice de ses fonctions. Aussi, l'absence des émoluments, qui étaient jadis alloués aux géomètres, ne favorise pas l'instruction du dossier d'immatriculation. Pour sortir de cette situation, nous proposons à la suite du Professeur André TIENTCHEU NJIAKO qu'il est temps qu'un budget de fonctionnement soit alloué aux différents intervenant à la procédure d'immatriculation directe, car dit-il, « ce budget permettrait à la disposition des commissions d'acquérir des moyens de locomotion tels que les voitures pour le transport des membres, les motocyclettes adaptées pour des zones enclavées, les bornes, les panneaux »^120(*)

Au regard du contexte politique du Cameroun, l'exigence de la présence du Sous-préfet prônée par l'instruction ministérielle, aux travaux de constat d'occupation ou d'exploitation ne cadre pas véritablement avec la conjoncture politique actuelle.

La commission consultative, dans sa configuration actuelle, doit être présidée par le préfet lui-même, et non par le sous préfet. À défaut, il doit être crée une COMMISSION D'ARRONDISSEMENT. C'est-à-dire un délégué d'arrondissement des affaires foncières et un du cadastre. Ceci permettra une grande proximité de l'administration, une grande célérité dans la procédure d'obtention du titre foncier, et une réduction des frais de descente sur le terrain, qui est une grande charge pour le requérant. La diminution de la corruption, car, l'autorité du sous préfet sera absolue, et le regard de ce dernier inquiétera les membres gourmands. Mais pour cela, il faudra s'en donner les moyens (matériels et humains).

Le sous préfet se retrouve dans une commission constituée de chefs de services départementaux, qu'il ne note pas. Ces fonctionnaires ont une compétence départementale, tandis que, la compétence du sous préfet ne va pas au delà de sa circonscription administrative. Les seuls sur qui il a vraiment de l'influence sont le délégué d'arrondissement du service de l'agriculture, le chef du village et ses notables. Les autres membres n'ont aucune crainte de son autorité^121(*).

Par ailleurs, il serait judicieux que certaines autorités fassent leur entrée dans la procédure d'immatriculation en complétant la composition actuelle de la commission consultative. Il s'agit des autorités municipales et du juge judiciaire.

L'implication des élus locaux dans cette commission consultative serait aussi de nature à limiter la gourmandise de ses membres. Le chef du village et les notables sont en effet les seuls autochtones de la commission devant avoir à coeur l'avenir de la localité. Mais quand on sait que l'objectif du législateur foncier a été dès le départ, de sortir les terres de l'emprise du pouvoir traditionnel pour en faire un instrument de développement politique et économique de la nation (Le pouvoir traditionnel ayant montré ses limites dans sa gestion de ces terres). Le maire serait donc un bon défenseur des intérêts de la collectivité devant des autorités corrompus qui sont rarement des natifs de la localité, et qui ont pour principale objectif de se remplir les poches.

S'agissant du juge judiciaire, sa présence peut faire naître un sentiment de sécurité dans la mesure où le juge ayant un bagage juridique considérable ne peut donner que des solutions en principe adéquates aux incidents qui se poseront au cours de la procédure d'immatriculation. A cet effet par exemple, le juge peut être chargé de contrôler la régularité des dossiers dans le but de faire observer les délais fixés par le législateur et aussi d'assurer la transparence dans les transactions qui se font au cours de l'immatriculation. Son introduction dans la commission consultative dissuadera les potentielles tentatives de corruption. Car ne dit on pas que « la crainte du juge c'est le commencement de la sagesse » ?

B. L'organisation des stages de perfectionnement au MINDCAF et le recrutement d'un personnel qualifié

Nous commençons par les stages de perfectionnement (a). Car, il faudra renforcer les compétences des agents présents, avant de les remplacer progressivement par à travers le recrutement des professionnel plus qualifiés (b)

Compte tenu du fait que, le MINDCAF est un ministère technique, des stages de perfectionnement doivent être régulièrement organisés en vu d'une stabilité ou même de l'accroissement des connaissances du personnel. Cela permet à ceux qui arrivent nouvellement, de s'imprégner et à ceux qui se maintiennent de ne pas perdre le fil. Pour cela, des professionnels universitaires doivent être impliqués. En vérité, mètre des personnes au premier plan de cette formation au seul motif qu'ils ont mis long dans la pratique quotidienne du foncier n'est pas assez justifié. Car, on ne tarde pas à se rendre compte du résultat déplorable en lisant les sanctions de leurs actes par le ministre et par le juge administratif. La pratique du droit foncier requiert une certaine logique et un professionnalisme dans l'interprétation des textes en vigueur qui prennent parfois plusieurs sens. A cela s'ajoutent des notions personnelles de savoir vivre et une culture politico-sociale en conformité avec nos sociétés. Tout le personnel doit recevoir un minimum de connaissance des droits et techniques fonciers et domaniaux, y compris les agents du cadastre, géomètres ou pas. Car, certaines exactions sont commises par ignorance des conséquences juridiques qui en découlent.

Dans la commission consultative par exemple, chacun a un rôle à jouer. Le géomètre ne se pose pas de questions sur la situation juridique de l'immeuble à borner (alors même qu'il est sensé avoir connaissance de la disponibilité de l'immeuble); et le représentant du service des domaines qui n'a pas une bonne formation juridique ne joue pas son rôle d'information de la commission consultative sur le fait que, l'immeuble est une dépendance du domaine de l'Etat^122(*). Tout ceci par simple ignorance de ce qu'on est sensé faire.

La solution la plus adéquate dans ce sens serait le recrutement des professionnels du foncier et de la gestion domaniale. L'anarchie dans le recrutement des fonctionnaires du MINDCAF était jadis, justifiée par l'absence de professionnels formés en la matière. Mais aujourd'hui, cette justification n'a plus sa raison d'être. L'université de Dschang a pris ce problème à coeur, et en a créé une unité de formation doctorale^123(*). Des jeunes intellectuellement aguerris y sont formés. Le ministère ne devrait pas manquer l'opportunité de les contractualiser pour parfaire son personnel et encourager la célérité dans le traitement des dossiers. Ce sera un facteur de rehaussement de son image, en réduisant considérablement les bavures criardes de son administration dans certains domaines très sensibles.

SECTION II : L'URGENCE DES MESURES NOUVELLES

L'urgence se fait sentir au plan juridique (paragraphe I) et au plan pratique (paragraphe II)

Paragraphe1 : Au plan juridique

C'est la nécessité d'apporter sans attendre, des précisions sur certaines dispositions du décret n^o 76/ 165, modifié et complété par celui de 2005/481 précité (A) et l'urgence des textes nouveaux (B)

A. L'urgence des précisions sur certaines dispositions des textes fonciers

Il s'agit des notions vagues qui donnent lieu à plusieurs interprétations. Des précisions doivent donc être apportées à la notion d'irrégularité et le montant des frais de descente sur le terrain de la commission consultative, laissé à la charge du requérant d'une part (a) et Sur l'identification et les mécanismes de fonctionnement de l'organe chargé du réexamen des procédures en cas de double immatriculation d'autre part (b)

a- Sur la notion d'irrégularité et sur le montant des frais de descente sur le terrain laissé à la charge du requérant

Lorsque le législateur dit que « Toutefois, le ministre chargé des domaines peut, en cas de faute de l'Administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré »^124(*), il ne donne aucune précision sur la notion d'irrégularité. Ce qui laisse une grande marge d'appréciation au ministre qui n'est déjà pas obligé de procéder au retrait, même si l'irrégularité est avérée. Une liste exhaustive des irrégularités doit être dressée afin de mettre un terme à cette ambigüité.

L'autre précision concerne l'article 13 alinéas 6 du même décret qui stipule que : « En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la Commission consultative fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant ». Cette dernière phrase est de nature à causer des injustices et à immortaliser la corruption.

Chaque président fixe lui-même le montant à verser pour que la commission consultative fasse sa descente. C'est souvent une somme d'argent exorbitante pour le requérant à revenu moyen, mais elle reste légalement justifiée. C'est donc un marchandage qui n'a pas sa raison d'être mais qui ne peut être stoppé sans qu'une précision soit faite quant au montant exact de ces frais. Une disposition devra alors fixer ladite somme à la hauteur des revenus d'un camerounais moyen.

b- Sur l'identification et les mécanismes de fonctionnement de l'organe chargé du réexamen des procédures en cas de double immatriculation

L'article 2 alinéa 6 du décret de 2005 précité dispose que : « lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ».

Rien n'est dit sur l'organe chargé de ce réexamen de procédure. Ni sur son identification, ni sur son fonctionnement. Ce qui est une brèche ouverte à la corruption et à l'arbitraire. Il convient de rappeler une fois de plus que, des personnes très rusées, arrivent par l'abus de pouvoir, le trafic d'influence et la corruption, à immatriculer des terres faisant déjà l'objet d'un titre foncier. Ceci au détriment de ces propriétaires qui auront refusé de vendre leurs terres en raison de leur attachement ou de leur projet. C'est souvent l'occasion de lui régler son compte à ce voisin qui ne reconnait pas qu'on est puissant et qu'on peut même s'acheter les droits des autres avec de l'argent. Parfois c'est juste la manifestation d'une volonté de nuire à autrui.

Malheureusement, les personnes qui se livrent à ce type de pratique antisociales, s'en sortent souvent victorieuses. Car, l'organe chargé de la procédure d'immatriculation qui a été corrompu, verra encore ses membres appelés à réexaminer les procédures en vu de déterminer le véritable propriétaire. Leur impartialité n'étant désormais plus à considérer.

Il est donc urgent qu'un organe spécial soit expressément mis en place, avec un mode de fonctionnement fiable qui garantisse son efficacité et son impartialité. Faute de quoi, cette disposition demeurera une porte ouverte à l'injustice et à la corruption.

B. L'urgence des textes nouveaux

De nouveaux textes doivent être pris. C'est d'abord l'autorisation des héritiers nés après 1974 à solliciter l'immatriculation directe sur les mises en valeurs de leurs ascendants (a), ensuite le décret sur la gestion et la protection des domaines de l'Etat (b).

a- L'autorisation aux héritiers nés après le 05 aout 1974 de solliciter l'immatriculation directe sur les mises en valeurs des ascendants

Compte tenu du fait que la société évolue de façon considérable, que la population camerounaise est de plus en plus jeune, il est de plus en plus difficile de retrouver parmi les personnes sollicitant l'immatriculation directe, des personnes ayant pu mettre personnellement le terrain en valeur avant le 06 aout 1974. Sachant que la procédure de concession est très longue et complexe, ils sont obligés de corrompre la commission consultative pour pouvoir immatriculer des terres.

Cependant, autoriser expressément les jeunes héritiers à bénéficier légalement des mises en valeurs de leurs ascendants éviterait des pratiques de corruption dans la procédure d'obtention du titre foncier et sécuriserait la procédure. Car, les personnes qui sollicitent l'obtention du titre foncier de nos jours sont jeunes et en majorité nés après 1974.

b- L'urgence d'un décret d'application sur la gestion et la protection des domaines de l'Etat

Il est très urgent que le décret d'application soit pris en vu de la gestion et protection du domaine public. Sans cela, et puisqu'ils sont en plus non matérialisés pour certains, il sera toujours difficile de prendre des mesures juridiquement efficaces pour réprimer les atteintes. Aujourd'hui, les autorités administratives telles que les sous-préfets, et les autorités décentralisées, appliquent des mesures de police administrative pour réprimer les atteintes au domaine public. Mais il s'agit plus des cas d'empiètement que des cas d'appropriation privative. Le MINDCAF n'a pas de base juridique solide pour les assister dans ce sens.

Paragraphe2 : Des mesures nouvelles d'une efficacité certaine sur le plan pratique

Ces mesures vont à l'endroit de l'administration (A) et sécurisent par ailleurs la propriété foncière et le crédit bancaire (B)

A. Pour la crédibilité, l'efficacité et la célérité de l'action administrative

À l'avantage de l'administration foncière, domaniale et cadastrale, nous proposons l'élaboration et le respect des plans d'urbanisme à toutes les communes (a) et la densification du réseau géodésique et l'extension des mappes foncières (b)

Certes le représentant du service de l'urbanisme est membre de la commission consultative, mais il n'en demeure pas moins vrai que l'efficacité de son action est liée aux plans d'urbanisme. On précise sa présence dans la commission seulement si le terrain est situé en zone urbaine. Mais il faut dire que les zones rurales d'aujourd'hui sont des villes urbaines en devenir. L'acquisition des plans d'urbanisme par chaque commune du Cameroun, permettrait de sécuriser le titre foncier à long terme, qui pourrait être appelé à la longue à être annulé pour non respect des règles d'urbanisme. C'est également un moyen d'éviter l'occupation anarchique des espaces qui ne sont pas de nature à faire de nos villes des cités modernes. La destination des sols doit être prévue à l'avance à travers des plans directeurs d'urbanisme et les plans d'occupation des sols dont chaque commune devrait s'en outiller.

b- La densification du réseau géodésique et l'accentuation des mappes foncières :

C'est la représentation sur une carte de toutes les parcelles bornées dans une région. Elle matérialise les limites respectives de chaque lot, permettant de localiser sans véritable effort, les espaces ne faisant encore l'objet d'aucun titre foncier et ceux occupés.

Beaucoup d'exactions commises par les géomètres sont aussi due au manque de moyen efficace de vérification des limites des terrains voisins. Le Cameroun n'est pas encore entièrement couvert par les mappes foncières, ne serait-ce que départementales. Elles permettront donc aux géomètres du cadastre de se rendre immédiatement compte lors du bornage de tout empiètement sur le terrain voisin, en se référant à la mappe foncière. Elle est très importante pour l'administration foncière, domaniale et cadastrale.

Le réseau géodésique quant à lui, est un instrument numérique. Il permet à chaque propriétaire de veiller sur son terrain à partir de n'importe quel point de la terre. Celui-ci peut donc à partir du logiciel Google-healt, entrer les coordonnées de son terrain et constater que ses dimension ont été réduites ou alors qu'il y' à eu empiètement ou non sur son terrain. C'est une solution importante pour les propriétaires de titres fonciers qui sont loin de leurs propriétés et ne peuvent agir à temps lorsqu'il a été publié un avis de bornage sur leurs immeubles. Le géomètre également, à partir d'un matériel informatique ou de son bureau pourra se rendre compte sans besoin de descendre sur le terrain de la disponibilité matérielle de l'immeuble dont le « double bornage » est entrain d'être sollicité.

B. Pour la sécurité dans les transactions foncières et le crédit bancaire

Le titre foncier seul ne suffit plus pour garantir une transaction foncière ou financière. La force probante du titre foncier est aujourd'hui, plus que jamais très relative, ce qui impose désormais d'importantes mesures de prudence, à savoir : la vérification de la disponibilité de l'immeuble (a) et de l'authenticité du titre foncier (b) avant toute transaction financière sur la parcelle.

C'est la disponibilité juridique qui se vérifie à travers le conservateur foncier dans le livre foncier. Un immeuble est donc tenu pour disponible lorsqu'il n'existe sur l'acte à transformer, aucune inscription de nature à mettre, d'une manière absolue ou relative, temporairement ou définitivement hors de commerce. Ne sont pas disponibles les immeubles frappés d'expropriation^125(*). Le conservateur foncier est donc chargé de tenir informée, toute personne qui le souhaite sur la situation juridique de l'immeuble, au moyen de la publicité foncière. Grâce à cette dernière, les tiers qui ont déjà la possibilité de connaître l'état et la capacité des personnes avec lesquelles ils traitent peuvent aussi connaître la situation juridique des biens fonciers faisant l'objet de leur convention ou contrat. Les personnes qui traitent avec un vendeur de terrain doivent être en mesure de savoir si le terrain concerné a déjà fait l'objet d'une aliénation antérieure susceptible de leur être opposé ou s'il est grevé d'une charge, ou alors s'il est immatriculé effectivement de façon régulière au nom du vendeur.

Une bonne organisation du marché et du crédit foncier ou immobilier impose donc une publicité des droits ou charges existants sur le terrain .On parle de publicité des droits réels immobiliers. Lorsqu'une publicité sérieuse n'a pas été faite à la conservation foncière, la banque ne doit pas prendre le risque de prêter sur hypothèque.

De même, le particulier ne doit pas prendre le risque de s'engager dans une transaction foncière en ignorant la situation juridique de l'immeuble. Il suffit d'un tour à la conservation foncière pour être fixé sur la bonne ou la mauvaise foi du vendeur.

Mais cela ne suffit plus de nos jours pour engager une transaction fiable sur un immeuble. Une fois la situation juridique vérifiée, il faut vérifier la disponibilité matérielle de l'immeuble. Cela se fera d'une façon beaucoup plus technique.

Elle se fait au moyen de la vérification des coordonnées par un géomètre. En effet, c'est une pratique que nous recommandons vivement aux personnes qui s'engagent dans une transaction foncière impliquant le déblocage de grandes sommes d'argent. On ne sera jamais assez méfiant avec les titres fonciers sans assiettes foncières, élaborés dans le seul but d'arnaquer les personnes peu méfiantes.

Le procédé requière l'expertise d'un géomètre^126(*). C'est une expertise qui n'a pas un caractère administratif. Moyennant une rémunération, celui-ci va vérifier les coordonnées inscrites dans le titre foncier, pour s'assurer qu'ils concordent bien avec le terrain objet de la transaction.

C'est également le moyen de vérifier les limites ou l'authenticité des informations relatives aux dimensions réelles du terrain. Ceci évitera par exemple que l'on s'engage à acquérir un immeuble qui fait environ 300 mètres de moins que sur le titre foncier. Car, comme nous l'avons dit plus haut, les lotissements sont le domaine ou l'acheteur est le plus vulnérable. Dans la plupart des cas, la superficie des lots ne sont pas exactes, elles sont réduites par le propriétaire du titre mère (le lotisseur), de connivence avec le géomètre.

Ces mesures de précautions vont aussi et surtout à l'attention des banques qui font des hypothèques, et celles qui attribuent des crédits construction. Elles sont en effet, les principales cibles des faux titres fonciers. Très souvent victimes par le fait qu'elles se contentent en majorité de vérifier la disponibilité juridique du terrain, et se disent en confiance lorsqu'au delà du contrat d'hypothèque, elles exigent à tort^127(*) un droit de rétention sur le titre foncier qui n'est d'ailleurs qu'une copie du titre original qui se trouve lui, à la conservation foncière, du département de situation de l'immeuble.

CONCLUSION DE LA SECONDE PARTIE

Au terme de cette seconde partie, il apparait que le retrait et la constatation de nullité du titre foncier sont deux sanctions fréquentes d'anéantissement du titre foncier. Ce titre de propriété dont l'absolutisme devrait être indiscutable voit sa force probante relativisée par l'article 2 du décret de 2005 précité. Cette atteinte est justifiée par des facteurs tels que la corruption et la mal gouvernance. D'autres facteurs accessoires tels que l'ignorance de la loi par les particuliers, et les intentions malveillantes de certains agents et promoteurs immobiliers sont à ne pas négliger. Dans l'optique de réduire le nombre de procès perdus par l'Etat avec les conséquences financières que cela implique, nous avons fait quelques propositions de solutions. Ces dernières vont du renforcement des mesures de lutte contre la corruption jusqu'aux conseils pratiques de méfiance et précautions à prendre par les particuliers en passant par des mesures nouvelles à l'attention de l'administration. Ces mesures protègent à la fois le titre foncier et son propriétaire, et aussi tous les acteurs de la transaction foncière.

CONCLUSION GENERALE

En définitive, il ne fait aucun doute que l'administration fait office de «juge» des litiges fonciers au Cameroun en générale et plus particulièrement de ceux relatifs au retrait et la constatation de nullité du titre foncier. Le chef du département ministériel en charge des affaires foncières a vu ses pouvoirs accrus par la réforme de 2005/481. La nullité des titres fonciers doit désormais être constatée par arrêté du ministre qui produit presque les mêmes effets que celui du retrait. Les deux sanctions ne se distinguent donc que dans leurs cas d'ouverture. La faute de l'administration et la fraude du bénéficiaire pour l'une, et l'arbitraire et l'immatriculation des dépendances du domaine de l'Etat pour l'autre. Mais pour une bonne compréhension par le lecteur, nous avons présenté dans un chapitre préliminaire la procédure d'obtention du titre foncier telle que voulu par le législateur de 1974. Ce mémoire est destiné à éclairer à la fois les professionnels du foncier et les profanes qui se font berner fréquemment par des agents immobiliers malhonnêtes et des prédateurs fonciers. C'est pourquoi nous insistons à titre d'information pour les uns et de rappel pour les autres, sur la consistance des domaines de l'Etat, afin que nul ne l'en ignore et s'en prévale de sa propre turpitude. Car, comme le dit si bien un adage « nul n'est sensé ignorer la loi ».

Nous avons remarqué durant notre stage académique que le contentieux de mise en cause du titre foncier est le plus actuel à la division des affaires juridiques. Les sanctions contre l'acte sont prononcées d'une façon très fréquente. À l'analyse, il en ressort que, dans la mise en oeuvre de ses compétences dans ce sens, le MINDCAF cherche à atteindre les objectifs visés par le législateur foncier. À savoir, sanctionner la faute de l'administration et la fraude du bénéficiaire d'une part, et protéger les domaines de l'Etat d'autres parts. Tout ceci en respectant les règles de justice et d'égalité. Mais nous avons vite fait de remarquer quelques faits ca et la, pouvant entraver l'exercice juste et efficace des compétences juridictionnelles du ministre en la matière. Certains sont dus à la technicité de la notion de « double immatriculation » ou à celle de « même terrain », d'autres sont rattachés aux intentions malveillantes de certains bénéficiaires déterminés à induire l'administration en erreur.

Sur le terrain, il s'avère que la mise en oeuvre pratique des pouvoirs discrétionnaires du MINDCAF dans le prononcé de ces sanctions vise un objectif de politique social et de développement économique. De ce fait, la décision du ministre en charge des affaires foncières vise à restaurer la justice et l'égalité entre les citoyens, et joue un rôle de protecteur des domaines de l'Etat contre toutes atteintes.

D'autres parts, nous remarquons un écart entre la pratique et les textes. Cet écart est dû à l'amoralité des citoyens, à l'ignorance de la loi, à la corruption, l'impunité, à la disparité des textes législatifs et l'incivisme. A tout ceci nous pouvons ajouter la mal gouvernance qui se traduit par l'insuffisance du matériel de travail des services en charge de la procédure d'obtention du titre foncier et l'improportionalité entre le travail abattu par les agents de cette administration et leur traitement. Nous y avons proposé des solutions sans doute efficaces qui ne demandent qu'à être prises en considération.

Il ne fait l'ombre d'aucun doute que l'administration a une ferme intention de réigner en maitre et sans partage dans le contentieux de mise en cause du titre foncier. Elle est à la fois juge et partie dans ce précontentieux. Cette atteinte au principe de la séparation des pouvoirs serait une aussi une atteinte grave au droit de la propriété immobilière dans notre pays. Mais à l'analyse, on comprend que, par la règle du recours gracieux préalable, par la compétence du juge administratif et la création des tribunaux administratifs et les divisions des affaires juridiques régionale, que cette procédure est belle et bien distincte de la procédure judiciaire. Loin d'être la manifestation d'une intention d'évincer le juge administratif, cette procédure sera avec le temps, purement administrative. Elle ne réduit en rien les compétences du juge administratif en matière d'appréciation de la légalité et d'annulation des actes administratifs.

Le débat n'est donc pas dans la guerre des compétences entre le MINDCAF et la justice administrative. Le plus important reste d'adopter les mesures nouvelles que nous proposons dans ce travail, afin de redonner au titre foncier toute sa crédibilité. La grande réforme foncière en cours, lancée par madame le ministre en charge des affaires foncières est porteuse d'un grand enjeux dans l'avenir du titre foncier au Cameroun. Nous estimons que ce mémoire pourra y apporter un sang nouveau. Pas seulement dans le cadre juridique, mais dans un sens beaucoup plus large. Car, en vérité, l'ampleur des litiges fonciers dans notre pays est plus un problème d'hommes et de mentalités qu'un problème d'insuffisance de textes en la matière.

BIBLIOGRAPHIE

Jean-François Brisson, « LES RECOURS ADMINISTRATIFS PREALABLES OBLIGATOIRES EN DROIT PUBLIC FRANCAIS, ALTERNATIVE AU JUGE OU VOIE SANS ISSUE ? » Table ronde organisée par La Chaire "Mutations de l'Action Publique et du Droit Public", Sciences Po. Sous le thème : "Problèmes de procédure administrative non contentieuse". vendredi 13 mars 2009, de 9h00 à 13h00

MINKOA SHE Adolphe in « la place de la possession en droit foncier en droit foncier camerounais », communication aux travaux camerounais de l'association Henri capitant, 1991,

MPESSA ALOYS: Le titre foncier devant le juge administratif camerounais : (les difficultés d'adaptation du système Torrens au Cameroun) ; 13 mai 2005,

NYAMA jean marie, régime foncier et domanialité publique au Cameroun, presse de l'UCAC, édition 2012

PAVAGEAU Stéphanie, Le droit de propriété dans les jurisprudences françaises, européennes et internationales, LGDJ, 2006,

ROCHEGUDE Alain, Foncier et décentralisation. Réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers, in Cahiers d'Anthropologie du Droit, 2002

TCHIENTCHEU Njiako André, Droits réels et domaine national au Cameroun, Yaoundé, PUA, 2004, 486p.

TCHIENTCHEU Njiako André, Droits fonciers urbains au Cameroun, Yaoundé, PUA, 2003, 544p.

TIENTCHEU Njiako André : Le titre foncier au Cameroun, édition ARIKA, Yaoundé 2009

ZAMBO MVENG Samuel Rémi, L'idée de la propriété dans les saintes écritures. Point de vue théologique : approche systématique, communication présentée au colloque de Mbalmayo sur le foncier, le 18 novembre 2005

Décret n^o 76-165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

Décret n°76- 166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.

Décret n°76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'Etat

Décret n^o2005/481 du 16 décembre 2005, modifiant et complétant certaines dispositions du Décret n^o 76/165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

Décret n°2012/390 du 18 Septembre 2012 portant organisation du ministère des domaines du cadastre et des affaires foncières.

Instruction n°000006-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la commission consultative.

Instruction n^o000008-Y.18-MINDAF-D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe.

LE GUIDE DE L'USAGER, Publié dans le Cameroun Tribune du lundi 19 avril 2010, n° 9582/5783, pp. 20-23).

MINDAF, Manuel du représentant de l'Etat devant les instances judiciaires, jurilex international, 324p.

GOUAMBE Simplice, la procédure d'immatriculation des terrains en droit camerounais selon le décret n^o2005/481 du 16 décembre, DEA droit privé, Université de Yaoundé II Soa

TCHAPMEGNI Robinson, le contentieux de la propriété foncière au Cameroun, thèse de doctorat, université de Nantes faculté de droit et des sciences politiques, 11 juillet 2008, 532p

ASSONSTA R. Droit pénal foncier, Master II professionnel, droits et technique fonciers et domaniaux, 2012/ 2013, inédit.

ATSATITO Mathias. Méthode de recherche et d'enquête. Master II professionnel, droits et technique fonciers et domaniaux, 2012/ 2013, inédit.

DZEUKOU GUY B. contentieux judiciaire foncier, Master II professionnel, droits et technique fonciers et domaniaux, 2012/ 2013, inédit.

KEUTCHA Tchapnga C. contentieux administratif foncier, Master II professionnel, droits et technique fonciers et domaniaux, 2012/ 2013, inédit.

MIENDJIEM Isidore . L, droit domanial et cadastral, Master II professionnel, droits et technique fonciers et domaniaux, 2012/2013, inédit

ANNEXES

1. Lettre de stage de madame la ministre des domaines, du cadastre et des affaires foncières

3. décret n° 76.165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier modifie et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005

4. décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n° 76-165 du 27/04/1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

5. décret de 2012, portant organisation du ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières.

6. Instruction n^o000008-Y.18-MINDAF-D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe.

ANNEXE 1 : LETTRE DE STAGE

ANNEXE 2 : ATTESTATION DE RECHERCHE

ANNEXE 3 : décret n° 76.165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

DECRET N° 76.165 DU 27 AVRIL 1976 FIXANT LES CONDITIONS D'OBTENTION DU TITRE FONCIER MODIFIER ET COMPLETE PAR LE DECRET N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005.

Le Président de la république,

Vu la constitution ;

Vu l'ordonnance n° 74/1 du 6 Juillet 1974 fixant le régime foncier ;

DECRETE :

CHAPITRE PREMIER : DISPOSITIONS GENERALES

Article 1er : le titre foncier est la certification officielle de la propriété immobilière.
Sous réserve des dispositions des articles 2 (alinéa 3) et 24 du présent décret, le titre foncier et inattaquable, intangible, définitif. Il en est de même des actes constatant les autres droits et le réel attachés à a propriété.
L'enregistrement d'un droit dans un registre spécial appelé livre foncier emporte immatriculation de ce droit et le rend opposable aux tiers.

Article 2 : (D N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
(1)Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommage intérêts contre l'auteur du dol.
(2)L'action est portée devant la juridiction civile du lieu de situation de l'immeuble
(3)Toutefois, le ministre chargé des affaires foncières peut, en cas de faute d e l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vue des actes authentiques produits, procéder au retrait irrégulièrement délivré.
(4)Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. L'immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé.
(5)Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraude du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux.
(6)Un titre foncier est nul d'ordre public dans les cas suivants :
-lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain, dans ce cas, ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ;
-lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet ;
-lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du dance du domaine public ;
-lorsque le titre est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation.
(7)La nullité du titre prévue à l'alinéa 6 ci-dessus est constatée par un arrêté du Ministre chargé des affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.
(8)Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entrainé le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi du 14 Juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale.

CHAPITRE II : DES MODES D'OBTENTION DU TITRE FONCIER

SECTION I : DE LA TRANSFORMATION DE DIVERS ACTES EN TITRE FONCIER

Article 3 : la demande de la transformation en titre foncier :
-des actes d'acquisition de terrains inscrits au « Grund-buch » ;
-des actes d'acquisition de terrains selon les règles de la transcription,
-des arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale,
-des livres fonciers, ou des « certificates of occupancy »,
-des jugements définitifs, constitutifs ou translatifs de droits réels,
-des conventions entre Africain passées sous le régime du décret du 29 Octobre 1920, abrogé par la loi du 27Juin 1961 relative aux actes notariés,
-des actes d'acquisition des « Freehold lands », est adressée au conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble.
Elle doit être timbrée et contenir des informations suivantes
-nom, prénom, date et lieu de naissance, filiation, profession, domicile, situation de famille ;
- tous renseignements permettant d'identifier l'immeuble ;
-les transferts, les transactions, baux hypothèque et autres charges qui grèvent l'immeuble.

Article 4 : à l'appui de sa demande doivent être joints, outre le plan de bornage et le procès verbal de bornage de l'immeuble, tous les contrats et actes publics ou privés constitutifs des droits réels dont l'immatriculation est requise.

Article 5 : si l'immeuble n'est pas borné, le conservateur foncier requiert son bornage aux frais du propriétaire ;
Le bornage est effectué en présence des voisins, par un géomètre assermenté du cadastre. En cas de contestations sur les limites de l'immeuble, le géomètre assermenté fait ressortir sur le plan, la partie litigieuse. Le différend est porté selon le cas, soit devant le ministre chargé des domaines qui statue en dernier ressort, s'il s'agit des terrains domaniaux, soit devant la juridiction compétente, s'il s'agit des terrains privés ? toute constatation portant sur la propriété du terrain est irrecevable.

Article 6 : les actes faisant objet d'un litige ne peuvent être transformés en titre fonciers qu'après notification au conservateur foncier qu'après notification au conservateur foncier compétent, de la décision définitive par l'autorité ou la juridiction qui a statué en dernière ressort.

Article 7 : La demande de transformation du « certificate of occupancy » en titre foncier doit outre être appuyé d'un procès verbal de mise en valeur et d'un certificat d'acquittement auprès de l'administration des domaines des redevances ou loyers échus.
Si les redevances payées à la date du dépôt de la demande de transformation sont inférieures au prix officiel du terrain, le requérant est astreint au paiement de la différence.

Article 8 : Les « certificates of occupancy » délivrés aux personnes physiques de nationalité étrangère et aux personnes morales pourront être transformés, soit en titre fonciers, soit en baux ; dans le respect des dispositions des article 4 et 10 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 Juillet 1974 fixant le régime foncier, et du décret fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'état.

SECTION II : DE L'OBTENTION DU TITRE FONCIER A PARTIR DU DOMAINE NATIONAL OCCUPE OU EXPLOITE

PARAGRAPHE PREMIER : Des personnes habilités à solliciter l'obtention d'un titre foncier :

Article 9 : Sont habilitées à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national qu'elles occupent ou exploitent :
a) Les collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise, à condition que l'occupation ou l'exploitation soit antérieure au 5 août 1974, date de publication de l'ordonnance n° 74/1 du 6 Juillet 1974, fixant le régime foncier.
b) Les personnes déchues de leurs droits par application des articles 4, 5, et 6 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier.

Article 10 : les administrateurs des biens d'une succession ne peuvent obtenir en leur nom, des titres fonciers sur ces biens.

PARAGRAPHE II : Procédure

Article 11 : (D n° 2005/481 du 16 Décembre 2005).
(1) Toute personne habilitée à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national doit constituer un dossier comprenant :
-Une demande en quatre (4) exemplaires dont l'original est timbré, indiquant ses nom et prénom, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé
-La description de l'immeuble (situation, superficie, nature de l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent)
(2) la demande signée, ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui-ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes.
(3) les demandes portant sur les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables. Elles sont instruites selon la procédure de concession.
(4) suivent également la procédure de concession, les demandes portant sur des mises en valeur réalisées après le 5 août 1974, sauf s'il est établi par la commission consultative que ces mises en valeur étaient précédées par une occupation ou une exploitation non probante réalisées avant le 5 août 1974.

Article 12 : (D.N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
1) Le dossier est déposé auprès du chef de district ou du sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble.
2) Dès réception du dossier, et dans les soixante douze (72) heures, le sous-préfet ou le chef de district délivre, sans aucune formalité préalable sur le terrain, un récépissé à l'adresse y indiquée, puis le transmet dans les huit jours à la délégation départementale des affaires foncières.

Article 13 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
1) dès réception du dossier, le délégué départemental des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux du service, de la sous-préfecture, du district, de la marine et à la chefferie du village concerné.
2) Sur proposition du chef de service départemental des affaires foncières, le sous-préfet ou le chef de district territorialement compétent, président de la commission, fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation.
3) Lorsqu'il y a plusieurs demandes, il est établi chaque mois à la diligence du chef de service départemental des affaires foncières, et par décision du sous-préfet ou du chef de district concerné, un calendrier des travaux de la commission consultative.
4) En vertu des dispositions de l'article 16 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 Juillet 1974, fixant le régime foncier, seul la commission consultative est compétente pour établir les constats d'occupation ou d'exploitation des dépendances du domaine national de 1er catégorie en vue de l'obtention du titre foncier.
5) Lorsque l'immeuble à immatriculer intéresse plusieurs circonscriptions administratives, les commissions consultatives concernées siègent ensemble, à l'initiative de celle qui détient le dossier.
6) En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la commission consultative fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais du bornage sont à la charge du requérant.
7) Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement.
Le chef de village et un notable du lieu font obligatoirement partie de ce comité.
8) A peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul.

Article 14 : (D. N° 2005//481 DU 16 DECEMBRE 2005).
1) A l'issue du bornage un plan et un procès verbal sont adressés par le géomètre.
2) Le plan est signé du géomètre, le procès- verbal de bornage est signé du géomètre, du président de la commission consultative, du chef de service départemental des affaires foncières, du chef de village concerné et des riverains.
Il y est fait mention :
1) Des noms et prénoms des participants ;
2) Des mises en valeur et de leurs auteurs ;
3) De la description des limites reconnues, de la longueur des côtés.
Chacun des sommets du polygone formé par l'immeuble est désigné par un numéro d'ordre.
Le plan de bornage est rattaché aux plans points de triangulation ou de polygonisation.

Article 15 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005).
1) Dans les trente (30) jours qui suivent la réunion de la commission consultative prévue à l'article 13 ci-dessus, le délégué départemental des affaires foncières transmet au délégué provincial des affaires foncières le dossier comprenant outre les pièces énumérées l'article 11 du présent décret, le procès verbal de bornage de l'immeuble.
2) Le chef de service provincial des affaires foncières l'inscrit dans le registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation, lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant, et établit un avis de clôture de bornage qu'il fait publier dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers prévu à l'alinéa 4 ci-dessous.
3) Le dossier est transmis au conservateur foncier pour suite de la procédure s'il est visé, et au délégué départemental des affaires foncières pour redressement s'il n'est pas visé.
4) Le bulletin des avis domaniaux et fonciers est publié par chaque délégation provinciale du ministère chargé des domaines et des affaires foncières.
5) Son organisation et ses modalités de fonctionnement sont fixées.

Attention ! vous avez déposé un dossier de titre foncier, vous voulez savoir si quelqu'un est en train de borner votre terrain à votre insu ? Consulter chaque fin de mois des bulletins des avis domaniaux contenant les avis de clôture de bornage, dernière étape avant l'obtention de votre titre foncier, publiés et disponibles dans nos délégations !
Par décret du premier ministre.

Article 16 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
1) A partir du jour du dépôt au district ou à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir :
a) Soit par voie d'opposition et uniquement s'il y a contestation sur l'auteur ou l'étendue de la mise en valeur ;
b) Soit par demande d'inscription de droit, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir.
2) Les oppositions et les demande d'inscriptions de droit sont formée par requête timbrée comportant l'indication des noms, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées.
La requête formée avant la séance de la commission consultative est adressée au chef de district ou sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui doit la soumettre à l'examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain.

Article 17 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
Les oppositions ou les demandes d'inscription des droits non examinés le jour du constat d'occupation ou formulées ultérieurement sont adressées :
Au conservateur foncier qui doit les consigner dès réception et dans l'ordre d'arrivée, dans un registre spécial.

Article 18 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
1) A l'expiration du délai prévu à l'article 16 ci-dessus pour la réception des oppositions ou des demandes d'inscription de droit, le conservateur foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions.
2) Le requérant doit, dans un délai de trente (30) jours à compter de la date de notification, soit rapporter au conservateur foncier, mainlevée formelle des oppositions ou des demande d'inscription, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaitre son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée.

Article 19 : D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
En cas d'absence, d'opposition, de demande d'inscription de droits ou de production de a mainlevée d'opposition, le conservateur foncier procède à l'immatriculation de l'immeuble sr le livre foncier, conformément aux dispositions de l'article 35 ci-dessus.

Article 20 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
1) Les oppositions ou demandes d'inscription de droits non levées à l'expiration du délai prévu à l'article 18 alinéa (2) ci-dessus, sont soumises au gouverneur territorial compétent pour règlement après avis de la commission consultative.
2) Sur opposition au chef du service provincial des affaires foncières, le gouverneur peut par arrêté selon le cas, autoriser le conservateur foncier :
- soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant :
- Soit à faire exclure avant immatriculation, la parcelle contestée ;
- Soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation.
3) La décision du gouverneur est susceptible de recours hiérarchique devant le ministre chargé des affaires foncières.
4) La décision du Ministre chargé des affaires foncières est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.

Article 21 : Lorsque l'opposition touche à la fois la mise en valeur et la limite des circonscriptions administratives, la commission des litiges frontaliers instituée par décret n° 74/490 du 17 mai 1974 est seule compétente pour statuer, à l'exclusion des commissions consultatives.

SECTON III : DE L'OBTENTION DU TITRE FONCIER A LA SUITE DE DEMEMBREMENTS OU FUSION D'IMMEUBLES IMMATRICULES

PARAGRAPHE PREMIER : Des cessions

Article 22 : La cession à titre gratuit ou titre onéreux d'un immeuble emporte mutation du titre foncier initial au nom de l'acquéreur.

Article 23 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005) le notaire ayant établi l'acte de vente adresse au conservateur foncier du jeu de situation de l'immeuble un dossier comprenant :
- Une demande timbrée indiquant les noms et prénoms, l affiliation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire ;
- Un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble.
- L'acte notarié établi dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 194 fixant le régime foncier, la copie du titre foncier initial, produite par le vendeur ou le cédant.

Article 24 : la résolution de la vente d'un immeuble entraine la mutation du titre délivré à l'acquéreur au nom du propriétaire initial.
L'acte est porté devant le tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble.

PARAGRAPHE II : Du démembrement

Article 25 : le démembrement d'un immeuble à la suite de ventes successives, de partage ou de cessions à titre gratuit, emporte morcellement du titre foncier initial au profit des acquéreurs, de copartageants ou des cessionnaires.

Article 26 : il est procédé au bornage de chacun des lots par un géomètre assermenté du cadastre où agrée, qui rapporte cette opération sur le plan initial. Un titre foncier et un plan distincts dont établis pour chacun des ots.
Toutefois, en cas de mutations partielles, il n'est pas nécessaire d'établir un nouveau titre foncier pour la partie de l'immeuble qui, ne faisant pas l'objet d'une mutation, reste en possession d'un indivisaire. Le titre déjà délivré et le plan joint sont revêtus des mentions utiles.

Article 27 : l'obtention du titre foncier a lieu dans les mêmes conditions que celles fixées par l'article 23 du présent décret.

Article 28: Si la délivrance du titre foncier est consécutive à un partage, les copartageants produisent l'acte de partage établi par un notaire s'il s'agit d'un partage amiable, ou un jugement définitif d'un partage judiciaire.

PARAGRAPHE III : De la fusion

Article 29 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
(1) En cas de fusion d'immeubles contigus, le propriétaire obtient l'établissement d'un nouveau titre sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres
(2) Ces derniers sont nécessairement annulés par le conservateur foncier.
Avis de cette annulation est inséré au bulletin des avis domaniaux et fonciers.
CHAPITRE III : DISPOSITIONS COMMUNES
SECTION I : DES PRECAUTIONS A PRENDRE AVANT L'ETABLISSEMENT DU TITRE FONCIER

Article 30 : les plans annexés aux actes visés à `article 3 ci-dessus doivent, avant toute publication dans le livre foncier, faire l'objet d'un avis confirmatif du service du cadastre qui devra s'assurer qu'ils restent en tous points concordants à la configuration initial des immeubles concernés, et qu'il n'empiètent pas sur des dépendances du domaine public naturel ou artificiel.

Article 31 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005) avant de procéder à toute transformation des actes en titre fonciers, le conservateur foncier doit vérifier sous sa responsabilité les pièces déposées et s'assurer en outre :
- De l'identité et de la capacité des parties ;
- De la disponibilité de l'immeuble.

Article 32 : l'immeuble est tenu pour disponible lorsqu'il n'existe sur l'acte à transformer aucune inscription de nature à le mettre, d'une manière absolue ou relative, temporairement ou définitivement hors de commerce.

Ne sont pas disponibles les immeubles frappés d'expropriation.

Article 33 : les charges portées sur les divers actes soumis à transformation en titres fonciers doivent, lorsqu'elles ne sont éteintes apparaitre sur les nouveau titres fonciers sans que leur inscription donne lieu à perception de droits supplémentaires.

Article 34 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005) le conservateur foncier annule et annexe à ses activités les actes produits à l'appui de la réquisition d'immatriculation.
Toutefois, si un acte concerne, outre la propriété, le conservateur foncier remet aux parties une copie de cet acte avec une mention d'annulation relative à l'immeuble immatriculé.

SECTION II : DE L'ETABLISSEMENT DU TITRE FONCIER

Article 35 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005) chaque cas d'immatriculation donne lieu à l'établissement par le conservateur foncier d'un titre foncier comportant obligatoirement :
- La description de l'immeuble avec indication de sa consistance, sa contenance, sa situation, ses limites, ses tenants et ses aboutissants :
- L'indication de l'état civil du propriétaire ;
- Les droits réels existants sur l'immeuble et les charges qui le grèvent ;
- Un numéro d'ordre et un particulier ;
- Le plan de l'immeuble dûment signé par un géomètre assermenté et visé par le chef de service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble.

Article 36 : lorsqu'un titre foncier est établi au nom d'un mineur ou de tout autre incapable, l'âge du mineur et la nature de l'immeuble cité sont indiqués sur le titre.

Article 37 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005) si la délivrance du titre foncier est consécutive à une vente le conservateur foncier doit, avant de demander le morcellement ou d'opérer la mutation ou la fusion, s'assurer que :
-la transformation a été effectuée dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 susvisée ;
- l'immeuble est situé dans le rayon de sa compétence et qu'il est celui visé dans l'acte translatif du droit ;
- le plan annexé à l'acte a été dûment visé par le chef du service eu égard à la règlementation en matière d'enregistrement.

Article 38 : (1) après l'immatriculation de l'immeuble, des titres spéciaux peuvent être établis sur la demande des intéressés au nom de l'usufruitier de l'emphytéote, du superficiaire, de l'antichrèsse, pur garantir l'inscription des droits réels qu'ils exercent sur le terrain immatriculé. Toutes références utiles sont mentionnées dans ce cas, sur le titre de l'immeuble établi au nom du propriétaire
(2) le propriétaire, à l'exclusion de toute autre personne, à droit a un duplicatum du titre foncier et du plan y annexé. Ce duplicatum unique, est nominatif, et le conservateur foncier en certifie l'authenticité en y apposant sa signature et le timbre du service.
- tout usufruitier, emphytéote, antichrèsse ou superficiaire à également droit à un duplicatum authentique exact et complet du titre spécial dont il a pu requérir l'établissement ;
- les autres titulaires ces droits réels n'ont droit qu'à la délivrance de certificats d'inscription nominatifs portant copie littérale de mentions relatives aux droits réels ou charges inscrits.
3) Lorsque deux ou plusieurs personnes sont propriétaires indivis d'un immeuble, le titre, son duplicatum et le plan y annexé portent les noms des indivisaires. Le duplicatum est délivré au propriétaire figurant en tête de liste. Les autres propriétaires n'ont droit, sur leur demande, qu'à des copies conformes de livres fonciers.

SECTION III : DE LA RECTIFICATION DU TITRE FONCIER

Article 39 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
1) Lorsque des omissions ou des erreurs ont été commises dans le titre de propriété ou dans les inscriptions, les parties intéressées peuvent en demander la rectification.
2) Le conservateur foncier peut en outre rectifier d'office, sous sa responsabilité les irrégularités provenant de son fait ou du fait d'une de ses prédécesseurs, dans les documents ayant servi à l'établissement du titre foncier ou à toutes inscriptions subséquentes.
3) La rectification est autorisée par décret du premier ministre si elle porte atteinte aux droits des tiers. Ce décret précise le cas échéant, les modalités de sauvegarde des droits des tiers.
4) Dans tous les cas, les premières inscriptions sont laissées intactes et les corrections inscrites à la date courante.
5) Toutes inscription utiles opérées sur les livres fonciers conformément aux dispositions du présent décret sont portées, radiées, réduites ou rectifiées par le conservateur foncier, au moyen de mentions sommaires faites sur les titres fonciers et les duplicata délivrés. Ces mentions doivent être signées et datées.

Article 40 : toutes les fois qu'une modication est portée sur le titre foncier, elle doit être en même temps, sur le duplicatum remis au propriétaire. A défaut de production du duplicatum par le propriétaire, après smmation restée sans effet, le propriétaire est déchu de son droit en n'en est relevé que des accomplissements de la formalité requise. Pendant la durée de la déchéance, aucun morcellement ou mutation ne peut être effectuée en faveur des tiers qui peuvent le cas échéant, se pouvoir en dommage-intérêts contre le propriétaire.
Les plans annexés au titre sont modifiés en conséquence.

SECTION IV : DE LA CONSULTATION ET DE LA PERTE DU TITRE FONCIER

Article 41 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
Le conservateur foncier peut délivrer à toute personne intéressée, soit un certificat établissement la conformité du duplicatum d'un titre foncier ou des seules mentions désignées dans la réquisition, soit un certificat attestant qu'il n'existe aucune inscription sur un titre foncier.

Article 42 : au cas ou l'immeuble visé se trouve grevé d'une hypothèque à inscription différée, mention en est faite sur le certificat requis, avec indication de la durée de validité de l'opposition, si toutefois la nature du renseignement demandé exige cette révélation.

Article 43 : (D. N° 2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005)
1) en cas de perte du duplicatum du titre foncier, le conservateur foncier ne peut en délivrer un nouveau qu'au vu d'une ordonnance du président du tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble, rendue à la requête du propriétaire.
2) L'ordonnance ne déclare nul et sans valeur entre les mains de tout détenteur, le duplicatum perdu. Un avis est publié dans ce sens au bulletin des avis domaniaux et fonciers, à la dilligence du conservateur foncier.

CHAPITRE IV : DISPOSITIONS TRANSITOIRES

Article 44 : les erreurs ou omission entachant les titres fonciers délivrés antérieurement à la publication du présent décret, peuvent être corrigées confomément aux dispositions de l'article 39 ci-dessus.

Article 45 : les procédures d'immatriculation ou de « certificat of occupancy » en cours sont instruites jusqu'à leur terme conformément aux dispositions du présent décret.

CHAPITRE V : DISPOSITIONS DIVERSES

Article 46 : le présent décret qui fera l'objet en tant que de besoin, d'arrêtés du premier ministre, abroge en ce qui concerne la procédure et le fonctionnement des droits fonciers coutumiers ;
- Le décret n° 66-307-cor du 25 novembre 1966 sur l'immatriculation de droits fonciers coutumiers ;
- Le décret n° 71-116-cor du 7 juin 1971 et son arrêté d'application n° 620 du 3 janvier 1972 relatif à la transformation des jugements et livrets en titres fonciers ;
- Sera enregistré et publié selon la procédure d'urgence, puis inséré au journal officiel en français et an anglais.

Yaoundé,le 16 Decembre 2005
Le président de la république
(é) Paul Biya

LEGISLATION FONCIERE EN LIGNE CAMEROUN
DECRET N° 76-165 DU 27/04/1976 FIXANT LES CONDITIONS D'OBTENTION DU TITRE FONCIER
(suite et fin)
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE, Vu la constitution du 2 juin 1972, modifiée et complétée par la Loi n° 75-1 du 9 mai 1975 ; Vu l'Ordonnance n° 74-1 du 16 juillet 1974 fixant le régime foncier, notamment son article 7, DECRETE : Chapitre Premier : DISPOSITIONS GENERALES. Article premier - Le titre foncier est la certification officielle de la propriété immobilière. Sous réserve des dispositions des articles 2 (al. 3) et 24 du présent décret, le titre foncier est inattaquable, intangible, définitif. Il en est de même des actes constatant les autres droits réels attachés à la propriété. L'enregistrement d'un droit dans un registre spécial appelé Livre Foncier emporte immatriculation de ce droit et le rend opposable aux tiers. Art. 2 - Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages- intérêts contre l'auteur du dol. L'action est portée devant la juridiction civile du lieu de situation de l'immeuble. Toutefois, le ministre chargé des domaines peut, en cas de faute de l'Administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré. La décision du ministre est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente. Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais de ce titre au nom du propriétaire initial, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. Elle remet l'immeuble au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé. Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraudes du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux. Chapitre II - DES MODES D'OBTENTION DU TITRE FONCIER. Section I - DE LA TRANSFORMATION DE DIVERS ACTES EN TITRE FONCIER. Art. 3 - La demande de transformation en titre foncier : - des actes d'acquisition de terrains inscrits au Grundbuch, - des actes d'acquisition de terrains selon les règles de la transcription, - des arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale, - des livrets fonciers, ou des certificates of occupancy, - des jugements définitifs, constitutifs ou translatifs de droits réels, - des conventions entre Africains passées sous le régime du décret du 29 septembre 1920, abrogé par la Loi du 27 juin 1961 relative aux actes notariés, - des actes d'acquisition des Freehold lands, est adressée au Chef de service provincial des domaines du lieu de situation de l'immeuble. Elle doit être timbrée et contenir les indications suivantes : - nom, prénoms, date et lieu de naissance, filiation, profession, domicile, situation de famille - tous renseignements permettant d'identifier l'immeuble ; - les transferts, transactions, baux, hypothèques et autres charges qui grèvent l'immeuble. Art. 4 - A l'appui de la demande doivent être joints, outre le plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble, tous les contrats et actes publics ou privés constitutifs des droits réels dont l'immatriculation est requise. Art. 5 - Si l'immeuble n'est pas borné, le Chef de service provincial des domaines requiert son bornage aux frais du propriétaire. Le bornage est effectué en présence des voisins, par un géomètre assermenté du cadastre. En cas de contestation sur les limites de l'immeuble, le géomètre fait ressortir sur le plan, la partie litigieuse. Le différend est porté selon le cas, soit devant le ministre chargé des domaines qui statue en dernier ressort, s'il s'agit de terrains domaniaux, soit devant la juridiction compétente, s'il s'agit de terrains privés. Toute contestation portant sur la propriété du terrain est irrecevable. Art. 6 - Les actes faisant l'objet d'un litige ne peuvent être transformés en titres qu'après notification au Service provincial des domaines compétent, de la décision définitive par l'autorité ou la juridiction qui a statué en dernier ressort. Art. 7 - La demande de transformation du Certificate of occupancy en titre foncier doit en outre être appuyée d'un procès-verbal de mise en valeur et d'un certificat d'acquittement auprès de l'administration des domaines des redevances ou loyers échus. Si les redevances payées à la date de dépôt de la demande de transformation sont inférieures au prix officiel du terrain domanial, le requérant est astreint au paiement de la différence. Section II - DE L'OBTENTION DU TITRE FONCIER A PARTIR DU DOMAINE NATIONAL OCCUPE OU EXPLOITE Paragraphe premier : Des personnes _ habilitées à solliciter l'obtention d'un titre foncier. Art. 9 - Sont habilitées à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du Domaine national qu'elles occupent ou exploitent : a) les collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise, à condition que l'occupation ou l'exploitation soit antérieure au 5 aout 1974, date de publication de l'Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier. b) les personnes déchues de leurs droits par application des articles 4, 5 et 6 de l'Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier. Art. 10 - Les administrateurs des biens d'une succession ne peuvent obtenir en leur nom, des titres fonciers sur ces biens. Paragraphe II - Procédure. Art. 11 - Toute personne habilitée à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du Domaine national, doit constituer un dossier comprenant : - une demande en quatre exemplaires dont l'original est timbré, indiquant ses nom et prénoms, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ; - la description de l'immeuble (situation, superficie, nature d e l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent). La demande signée, ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui-ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes. Les demandes portant sur les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables. Elles sont instruites selon la procédure de concession. Art. 12 - Le dossier est déposé à la sous-préfecture de l'arrondissement où est situé l'immeuble. Dès réception, le sous-préfet délivre un récépissé à l'adresse y indiquée, puis le transmet à la section départementale des domaines. Art. 13 - 1° Dans le mois qui suit la transmission du dossier à la section départementale des domaines, le préfet informe le public de l'extrait de la demande, par voie d'affichage dans les locaux de la préfecture, des sous-préfectures, mairies, et au village intéressé. 2 ° Il prend un arrêté fixant la date du constat d'occupation ou d'exploitation. Le constat est fait par la Commission consultative prévue par l'article 16 de l'Ordonnance n ° 74-1 du 6 juillet 1974 et le décret fixant les modalités de gestion du domaine national. Lorsque l'immeuble à immatriculer intéresse deux départements, les commissions consultatives concernées siègent ensemble, à l'initiative de celle qui détient le dossier. 3° En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la Commission fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant. Art. 14 - A l'issue du bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés et signés du géomètre. Il y est fait mention : - des nom et prénoms des participants, - de la description des limites reconnues, - de la longueur des côtés. Chacun des sommets du polygone formé par l'immeuble est désigné par un numéro d'ordre. Le plan de bornage est rattaché aux points de triangulation ou de polygonation. Art. 15 - 1° Dans les trente jours qui suivent la réunion de la commission prévue à l'article 13 ci-dessus, le préfet transmet à la direction des domaines le dossier comprenant outre les pièces énumérées à l'article 11 du présent décret, le rapport de la commission consultative, cinq exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble. 2° La direction des domaines lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant, et établit un avis de clôture de bornage, qu'elle fait publier au Journal officiel. 3° Le dossier est transmis au Service provincial des domaines compétent, pour suite de la procédure s'il est visé, et à la section départementale des domaines pour redressement, s'il n'est pas visé. Paragraphe III - Des oppositions et des inscriptions. Art. 16 - 1° A partir du jour du dépôt à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la publication au Journal officiel de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir : a) soit par voie d'opposition et uniquement s'il y a contestation sur l'auteur, ou l'étendue de la mise en valeur, b) soit par demande d'inscription, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir. 2° Les oppositions et les demandes d'inscription sont formées par requête timbrée comportant l'indication des nom, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées. La requête est adressée au sous-préfet de l'arrondissement où l'immeuble est situé. Art. 17 - 1 ° Les oppositions ou les demandes d'inscription formées antérieurement è la date du constat d'occupation sont examinées par la commission consultative au moment du constat. 2° Les oppositions ou les demandes d'inscription non réglées le jour du constat d'occupation ou formées ultérieurement, sont adressées au chef de service provincial des domaines qui doit les consigner dès réception et dans l'ordre d'arrivée, dans un registre spécial. Art. 18 - A l'expiration du délai prévu pour la réception des oppositions ou des demandes d'inscription, le chef de service provincial des domaines notifie au requérant à domicile ou à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions. Le requérant doit, dans un délai de trente jours, à compter de la date de notification, soit rapporter au chef de service provincial des domaines, mainlevée formelle des oppositions ou des demandes d'inscription, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée, Art. 19 - En cas d'absence ou de mainlevée d'opposition, le chef de service provincial des domaines procède à l'immatriculation de l'immeuble sur le livre foncier, conformément aux dispositions de l'article 35 ci-dessous. Art. 20 - Les oppositions non levées à l'expiration du délai prévu a l'article 18 al. 2 ci-dessus, sont soumises au ministre chargé des domaines pour règlement, après avis de la commission consultative. Le ministre chargé des domaines peut selon le cas, autoriser le chef de service provincial des domaines : - soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ; - soit à faire exclure avant immatriculation, la parcelle contestée ; - soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation. La décision du ministre est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente. Art. 21 - Lorsque l'opposition touche à la fois la mise en valeur et la limite des circonscriptions administratives, la commission des litiges frontaliers instituée par Décret n°74-490 du 17 mai 1974 est seule compétente pour statuer, à l'exclusion des commissions consultatives. Section III - DE L'OBTENTION DU TITRE FONCIER A LA SUITE D E DEMEMBREMENTS OU FUSION D'IMMEUBLES IMMATRICULES Paragraphe premier : Des cessions. Art. 22 - La cession à titre gratuit ou à titre onéreux d'un immeuble emporte mutation du titre foncier initial au nom de l'acquéreur. Art. 23 - Le notaire avant établi l'acte de vente adresse au chef de service provincial des domaines du lieu de situation de l'immeuble un dossier comprenant : - une demande timbrée indiquant les nom et prénoms, la filiation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire ; - un croquis ou un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ; - l'acte notarié établi dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier ; - la copie du titre foncier initial, produite par le vendeur ou le cédant. Art. 24 - La résolution de la vente d'un immeuble entraîne la mutation du titre délivré à l'acquéreur au nom du propriétaire initial. L'action est portée devant le tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble.
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1. ANNEXE 4 : Décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n° 76-165 du 27/04/1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

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DECRET N°2005/481 DU 16 DECEMBRE 2005 MODIFIANT ET COMPLETANT CERTAINES DISPOSITIONS DU DECRET N° 76-165 DU 27/04/1976 FIXANT LES CONDITIONS D'OBTENTION DU TITRE FONCIER

LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE DECRETE, Article premier. Les dispositions des articles 2, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 29, 31, 34, 35, 37, 39, 41 et 43 du décret N° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, sont modifiées et complétées ainsi qu'il suit (*) : Art. 2 (nouveau). (1) Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol. (2) L'action est portée devant la juridiction civile du lieu de situation de l'immeuble. (3) Toutefois, le ministre chargé des domaines peut, en cas de faute de l'Administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré. (4) Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais de ce titre au nom du propriétaire initial, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. Elle remet l'immeuble au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé. (5) Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraudes du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux. (6) Un titre foncier est nul d'ordre public dans les cas suivants : - lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ; - lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d'une quelconque procédure, ou obtenu par une autre procédure que celle prévue à cet effet ; - lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une dépendance du domaine public ; - lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation. (7) La nullité du titre foncier prévue à l'alinéa 6 ci-dessus est constatée par un arrêté du ministre chargé des Affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente. (8) Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 Juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale. Art. 11 (nouveau). (1) Toute personne habilitée à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du Domaine national, doit constituer un dossier comprenant : - une demande en quatre exemplaires dont l'original est timbré, indiquant ses nom et prénoms, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ; - la description de l'immeuble (situation, superficie, nature de l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent). (2) La demande signée, ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui-ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes. (3) Les demandes portant sur les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables. Elles sont instruites selon la procédure de concession. (4) Suivent également la procédure de concession, les demandes portant sur les mises en valeur réalisées après le 5 Août 1974, sauf s'il est établi par la Commission consultative que ces mises en valeur étaient précédées par une occupation ou une exploitation non probantes réalisées avant le 5 Août 1974. Art. 12 (nouveau). - (1) Le dossier est déposé auprès du chef de district ou du sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble. (2) Dès réception du dossier, et dans les soixante douze (72) heures, le sous-préfet ou le chef de district délivre sans aucune formalité préalable sur le terrain, un récépissé à l'adresse y indiquée, puis le transmet dans les huit jours à la délégation départementale des Affaires foncières. Art. 13 (nouveau). Dès réception du dossier, le délégué départemental des Affaires foncières fait publier dans les quinze jours, par le chef de service départemental des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux du service, ou de la sous-préfecture, du district, de la mairie et à la chefferie du village concerné. (2) Sur proposition du chef de service des affaires foncières, le sous-préfet ou le chef de district territorialement compétent, président de la commission consultative, fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation. (3) Lorsqu'il y a plusieurs demandes, il est établi chaque mois, à la diligence du chef de service départemental des affaires foncières, et par décision du sous-préfet ou du chef de district concerné, un calendrier des travaux de la Commission consultative. (4) En vertu des dispositions de l'article 16 de l'ordonnance N° 74/1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier, seule la Commission consultative est compétente pour établir les constats d'occupation ou d'exploitation des dépendances du domaine national de 1 ère catégorie en vue de l'obtention du titre foncier. (5) Lorsque l'immeuble à immatriculer intéresse plusieurs circonscriptions administratives, les commissions consultatives concernées siègent ensemble, à l'initiative de celle qui détient le dossier. (6) En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la Commission consultative fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant. (7) Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la Commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement. Le chef de village et un notable du lieu font obligatoirement partie de ce comité. (8) A peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul. Art. 14 (nouveau). (1) A l'issue du bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés par le géomètre. (2) Le plan est signé du géomètre. Le procès-verbal de bornage est signé du géomètre, du président de la Commission consultative, du chef de service départemental des Affaires foncières, du chef de village concerné et des riverains. Il y est fait mention : - des nom et prénoms des participants ; - des mises en valeur et de leurs auteurs ; - de la description des limites reconnues, de la longueur des côtés. Chacun des sommets du polygone formé par l'immeuble est désigné par un numéro d'ordre. Le plan de bornage est rattaché aux points de triangulation ou de polygonisation. Art. 15 (nouveau). Art. 15 - ( 1) Dans les trente jours qui suivent la réunion de la commission consultative prévue à l'article 13 ci-dessus, le délégué départemental des affaires foncières transmet au délégué provincial des affaires foncières le dossier comprenant outre les pièces énumérées à l'article 11 du présent décret, le procès-verbal de la commission consultative, cinq exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble. (2) Le chef du service provincial des affaires foncières l'inscrit dans le registre de suivi des réquisitions d'immatriculation , lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant, et établit un avis de clôture de bornage, qu'il fait publier dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers prévu à l'alinéa 4 ci-dessous. (3) Le dossier est transmis au conservateur foncier, pour suite de la procédure s'il est visé, et au délégué départemental des affaires foncières pour redressement, s'il n'est pas visé. (4) Le bulletin des avis domaniaux et fonciers est publié par chaque délégation provinciale du Ministère Chargé Des Domaines et des Affaires Foncières. Son organisation et ses modalités de fonctionnement sont fixées par décret du Premier Ministre. Art. 16 (nouveau). (1) À partir du jour du dépôt au district ou à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir : a) soit par voie d'opposition et uniquement s'il y a contestation sur l'auteur, ou l'étendue de la mise en valeur, b) soit par demande d'inscription, en cas de prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir. (2) Les oppositions et les demandes d'inscription sont formées par requête timbrée comportant l'indication des noms, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées. La requête formée avant la séance de la commission consultative est adressée au chef de district ou sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui doit les soumettre à l'examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain. Art. 17 (nouveau). Les oppositions ou les demandes d'inscription non examinées le jour du constat d'occupation ou formulées ultérieurement, sont adressées au conservateur foncier qui doit les consigner dès réception et dans l'ordre d'arrivée, dans un registre spécial. Art. 18 (nouveau). (1) A l'expiration du délai prévu à l'article 16 ci-dessus pour la réception des oppositions ou des demandes d'inscription, le conservateur foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions. (2) Le requérant doit, dans un délai de trente jours, à compter de la date de notification, soit rapporter au conservateur foncier, mainlevée formelle des oppositions ou des demandes d'inscription, soit lui déclarer y acquiescer, soit enfin lui faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée, Art. 19 (nouveau). En cas d'absence d'opposition, de demande d'inscription de droits ou de production de mainlevée d'opposition, le conservateur foncier procède à l'immatriculation de l'immeuble sur le livre foncier, conformément aux dispositions de l'article 35 ci-dessous. Art. 20 (nouveau). (1) Les oppositions ou demandes d'inscriptions de droits non levées à l'expiration du délai prévu a l'article 18 al. 2 ci-dessus, sont soumises au gouverneur territorialement compétent pour règlement, après avis de la commission consultative. (2) Sur proposition du chef de service provincial des affaires foncières, le gouverneur, par arrêté selon le cas peut autoriser le conservateur foncier : - soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ; - soit à faire exclure avant immatriculation, la parcelle contestée ; - soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation. (3) La décision du gouverneur est susceptible de recours devant le ministre chargé des affaires foncières. (4) La décision du ministre chargé des affaires foncières est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente. Art. 23 (nouveau). Le notaire avant d'établir l'acte de vente adresse au conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble un dossier comprenant : - une demande timbrée indiquant les nom et prénoms, la filiation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire ; - un croquis ou un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ; - l'acte notarié établi dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier ; - la copie du titre foncier initial, produite par le vendeur ou le cédant. Art. 29 (nouveau). En cas de fusion d'immeubles contigus, le propriétaire obtient l'établissement d'un nouveau titre foncier sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres. Ces derniers sont nécessairement annulés par le conservateur foncier . Avis de cette annulation est inséré au Bulletin des avis domaniaux et fonciers. Art. 31 (nouveau). Avant de procéder à toute transformation des actes en titres fonciers, le conservateur foncier doit vérifier sous sa responsabilité les pièces déposées et s'assurer en outre : 1° de l'identité et de la capacité des parties ; 2° de la disponibilité de l'immeuble. Art. 34 (nouveau). Le conservateur foncier annule et annexe à ses archives les actes produits à l'appui de la réquisition d'immatriculation. Toutefois, si un acte concerne, outre la propriété à immatriculer, un immeuble distinct de cette propriété, le chef de service provincial remet aux parties une copie de cet acte avec une mention d'annulation relative à l'immeuble immatriculé. Art. 35 (nouveau). Chaque cas d'immatriculation donne lieu à l'établissement par le conservateur foncier d'un titre foncier comportant obligatoirement : - la description de l'immeuble avec indication de sa consistance, sa contenance, sa situation, ses limites, ses tenants et ses aboutissants ; - l'indication de l'état civil du propriétaire ; - les droits réels existant sur l'immeuble et les charges qui le grèvent ; - un numéro d'ordre et un nom particulier ; - le plan de l'immeuble dûment signé par un géomètre assermenté et visé par le Chef de service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble. Art. 37 (nouveau). Si la délivrance du titre foncier est consécutive à une vente, le conservateur foncier doit, avant de demander le morcellement ou d'opérer la mutation ou la fusion, s'assurer que : - la transformation a été effectuée dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'Ordonnance n° 74-1 du 06/07/1974 ; - que l'immeuble est situé dans le rayon de sa compétence et qu'il est celui visé dans l'acte translatif du droit ; - que le croquis annexé à l'acte a été dûment visé par le chef de service du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ; - que l'acte est régulier du point de vue de sa forme extérieure eu égard à la réglementation en matière d'enregistrement. Art. 39 (nouveau). (1) Lorsque des omissions ou des erreurs ont été commises dans le titre de propriété ou dans les inscriptions, les parties intéressées peuvent en demander la rectification. (2) Le conservateur foncier peut en outre rectifier d'office, sous sa responsabilité, les irrégularités provenant de son fait ou du fait d'un de ses prédécesseurs, dans les documents ayant servi à l'établissement du titre ou à toutes inscriptions subséquentes. (3) La rectification est autorisée par décret du premier ministre si elle porte atteinte aux droits des tiers. Ce décret stipule le cas échéant, les modalités de sauvegarde des droits des tiers. (4) Dans tous les cas, les premières inscriptions sont laissées intactes et les corrections inscrites à la date courante. (5) Toutes inscriptions utiles opérées conformément aux dispositions du présent décret sur les livres fonciers sont portées, radiées, réduites ou rectifiées par le conservateur foncier , au moyen de mentions sommaires faites sur les titres fonciers et les duplicata délivrés. Ces mentions doivent être signées et datées. Art. 41 (nouveau). Le conservateur foncier peut délivrer à toute personne intéressée, soit un certificat établissant la conformité du duplicatum d'un titre foncier ou des seules mentions désignées dans la réquisition, soit un certificates tant qu'il n'existe aucune inscription sur un titre foncier. Art. 43 (nouveau). (1) En cas de perte du duplicatum du titre foncier, le conservateur foncier ne peut en délivrer un nouveau qu'au vu d'une ordonnance du président du tribunal civil du lieu de situation de l'immeuble, rendue à la requête du propriétaire. (2) L'ordonnance déclare nul et sans valeur entre les mains de tout détenteur, le duplicatum perdu. (3) Un avis est publié dans ce sens au bulletin des avis domaniaux et fonciers à la diligence du conservateur foncier. Article 2. Le présent décret sera enregistré, publié selon la procédure d'urgence, puis inséré au Journal Officiel en français et en anglais.
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1. ANNEXE 5 : décret de n^o 2012/390 du 18 septembre 2012, portant organisation du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières.

ANNEXE 6 :Instruction n^o000008-Y.18-MINDAF-D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe.

Le décret n^o2005-178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des domaines et des affaires foncières institut le poste de chef de service provincial des affaires foncières dont le titulaire est dorénavant chargé de la gestion de la nouvelle procédure du visa des dossier de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe

La présente instruction présente les formalités à remplir en vu l'accomplissement de cette procédure.

Dès leur réception au service provincial des affaires foncières, les dossiers destinés à la formalité du visa sont enregistrés, suivant l'ordre chronologique, dans le registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation.

Ledit registre comporte obligatoirement des rubriques réservées aux mentions ci-après :

- Le nom ou la raison sociale du requérant (inscrire le nom de tous les coindivisaires en cas de demande collective) ;

- Les références de la transmission de l'avis de clôture de bornage à la délégation provinciale des domaines et des affaires foncières pour publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers par le chef de service administratif et financier ;

- Les références de la transmission du fond du dossier à la délégation départementale des domaines et des affaires foncières pour établissement du titre foncier par le conservateur foncier ;

- Les références du bulletin spécialisé des avis domaniaux dans lequel l'avis de clôture de bornage est publié ;

- Toutes informations ou autres observations utiles pour l'instruction du dossier ;

- Le registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation se présente comme suit :

B- Des formalités justificatives du visa : examen de la régularité des pièces.

L'examen de régularité consiste principalement à s'assurer, sous la responsabilité du chef de service provincial des affaires foncières que chaque dossier comporte l'ensemble des pièces et documents requis, comme indiqué dans le tableau ci-après.

DOCUMENTS	SIGNATURE	INTERËT/PORTEE	OBSERVATIONS
Demande d'immatriculation directe suivant le modèle joint en annexe dont original timbré et une copie (2)	Le requérant ou son mandataire légal	Identification précise du requérant	La demande doit : -Indiquer la date exacte de l'occupation ou de l'exploitation du terrain par le requérant ou par un parent dont il serait l'héritier ; -mentionner le nom de tous les indivisaires en cas de collectivité ; -être datée et signée. Elle doit être accompagnée de : -la photocopie certifié conforme de la carte nationale d'identité du requérant ou de son mandataire légal ; -la procuration habilitant le mandataire à agir en lieu et place du requérant ; -le jugement d'hérédité, le cas échéant ; - les statuts et l'acte de reconnaissance légale s'il s'agit d'une personne morale de droit camerounais
Récépissé de dépôt de l'original de la demande d'immatriculation (1)	Sous-préfet	Atteste du dépôt de la réquisition d'immatriculation à compter de la date de dépôt	Aucune photocopie n'est admise.
Avis au public de la réquisition d'immatriculation (1)	Sous-préfet	Informe le public de l'intention du ou des requérants de faire reconnaitre leur (s) droit (s) sur une parcelle de terrain donnée. Est opposable aux tiers dès le premier jour de l'affichage.	Aucune photocopie n'est admise. L'avis au public doit : -contenir les indications essentielles du terrain concerné ; -avoir été affiché pendant au moins un mois avant la descente de la commission consultative sur le terrain aux lieux suivant : sous-préfecture, mairie, service départementale des affaires foncières, chefferie du village ou du quartier où est situé le terrain. N.B : aucun avis au public ne doit être admis en régularisation.
Certificat d'affichage de l'original de la demande d'immatriculation (1)	Sous-préfet	Certifie l'effectivité et la régularité de la publicité par voie d'affichage sur l'intention du requérant d'immatriculer	Aucune photocopie n'est admise. Le certificat d'affichage : -indique la période de publicité d'une durée d'un mois minimum avant la descente de la commission consultative sur le terrain ; -doit être signé par le sous préfet à compter du jour de l'expiration du délai réglementaire de publicité ; -ne saurait être admis en régularisation
Décision convoquant la commission consultative	Sous-préfet	Rend publique la date de la descente de la commission consultative sur le terrain sollicité en immatriculation pour les travaux de constat de mise en valeur. Permet à toute personne intéressée de participer aux travaux.	Les photocopies de la décision doivent être certifiées par l'autorité signataire.
Procès verbal de constat d'occupation ou d'exploitation/ document original (1)	Tous les membres de la commission consultative compétente instituée, suivant les dispositions de l'article 16 de l'ordonnance n^o 74-1 du 06 juillet 1974 et de l'article 12 du décret n^o 76-166 du 27 avril 1976	Consacre l'existence des droits du ou des requérants par le caractère public et contradictoire de ses travaux	Les travaux doivent être présidés par le sous-préfet et non par un quelconque représentant. Le chef du village ne doit pas être représenté. Le procès verbal doit faire ressortir : -les noms, signatures et référence de la carte nationale d'identité de tous les membres de la commission consultative ; à cet effet, la photocopie de la carte d'identité de tous les membres doit être jointe ; -l'identité et les modalités de réalisation de la mise en valeur du terrain par le requérant (âge, auteur, circonstances de l'installation) ; -la nature et la consistance de la mise en valeur ; -l'étendue de la mise en valeur par rapport à la superficie du terrain ; - les noms des indivisaires en cas de demande collective ; - les éventuelles oppositions et leur objet. Le procès verbal de constat d'occupation doit revêtir : -les sceaux de la sous-préfecture et du service départemental des affaires foncières ; - l'avis motivé de la commission consultative sur la recevabilité de la demande ; -les noms et signatures de tous les membres de la commission consultative. Toutes les rubriques doivent comporter les informations clairement exprimées par le requérant ou toute autre personne qui a intérêt.
Procès verbal de bornage/document original (1)	-géomètre assermenté du cadastre -requérant principal -tous les membres de la commission consultative -tous les riverains	Fixation des limites du terrain sollicité en immatriculation, en présence du requérant et toutes les personnes qui peuvent avoir des droits à revendiquer, à l'instar des riverains	Le procès-verbal de bornage doit : -ressortir les noms, signatures et références de la carte nationale d'identité de tous les membres de la commission consultative ; -être accompagné de la photocopie de la carte nationale d'identité de tous les membres de la commission consultative ; -être visé par le chef de service départemental du cadastre territorialement compétent ; -préciser toutes les coordonnées des sommets ; -indiquer la nature, la contenance superficielle, la consistance de l'immeuble et la description des limites de l'immeuble ; -mentionner toutes erreurs, oppositions ou toutes observations et la suite éventuelle donnée par la commission à celle-ci ; -rendre fidèlement compte des travaux de la commission consultative.
Plan du terrain/document original (4)	Chef de service départemental du cadastre	Donne la localisation exacte et précise la contexture de l'immeuble à immatriculer, en mettant notamment en lumière les mises en valeur.	Le plan doit : -être timbré -indiquer la superficie, le nom du géomètre ayant procédé au bornage et les dates de bornage et de levers, les coordonnées des sommets, les références de la décision fixant la date des travaux de la commission consultative ; -ressortir les noms de tous les riverains, de la mise en valeur, ainsi que le plan de situation de l'immeuble ; -revêtir le sceau du service départemental du cadastre territorialement compétent. -être exclusivement signé par le chef de service départemental du cadastre territorialement compétent.

Les dates, signatures, nature et consistance de l'immeuble portées sur les différentes pièces du dossier doivent être concordantes et doivent correspondre à la réalité des faits.

après le visa des dossiers jugés réguliers par le chef de services provinciale des affaires foncières, suit la préparation des avis de clôture de bornage.

Deux bordereaux sont signés par le chef de service provincial des affaires foncières. L'un transmet le fond du dossier au délégué départemental des domaines et des affaires foncières pour établissement du titre foncier par le conservateur foncier ; l'autre, l'avis de clôture de bornage au délégué provincial des affaires foncières pour publication au bulletin provincial des avis domaniaux et foncier par le chef de service administratif et financier.

Le fond du dossier transmis au délégué départemental des domaines et des affaires foncières comporte un exemplaire de l'avis de clôture de bornage.

Un dossier souche est retenu au service provincial des affaires foncières. Il comporte le double des documents produits dans le dossier initial de visa, plus le double des bordereaux de transmission desdits documents au conservateur foncier et au chef de service administratif et financier.

Après publication des avis de clôture de bornage au bulletin des avis domaniaux et foncier, le service des affaires foncières provincial procède à la mise à jour des registres par l'inscription des références de publication. Il en est de même après l'établissement du titre foncier.

D- Des formalités relatives au rejet des dossiers irréguliers : cas de refus de visa

Les dossiers irréguliers ne font pas l'objet de visa par le chef de service des affaires provincial des affaires foncières. Les dossiers rejetés, initialement consignés dans le registre des réquisitions d'immatriculation, sont retournés au chef de service départemental des affaires foncières pour redressement, par le truchement du délégué départemental des domaines et des affaires foncières.

Un bordereau de rejet est alors établi en plusieurs exemplaires, dont deux pour classement au service provincial des affaires foncières et signés par le chef de service provincial des affaires foncières.

Après redressement, lesdits dossiers sont renvoyés au chef de service provincial des affaires foncières pour visa. Le numéro affecté à un dossier ne change pas lorsque celui-ci est rejeté.

J'attache du prix à l'application saine et rigoureuse des dispositions de la présente instruction, au suivi desquelles les gouverneurs, les préfets et les délégués provinciaux et départementaux des domaines et des affaires foncières doivent veiller particulièrement^128(*).

ANNEXE 7 : Fiche synoptique (statistiques)

TABLE DES MATIERES

Introduction générale ................................................................................................ 1PREMIERE PARTIE : LE RETRAIT ET LA NULLITE, DEUX SANCTIONS DES CONDITIONS D'OBTENTION DU TITRE FONCIER..........................................................................14

CHAPITRE I : les hypothèses d'application des deux sanctions...............................................16

Section I : L'application du retrait aux titres fonciers irréguliers..............................................16

Paragraphe I : les conditions du retrait ............................................................................17

A- La faute de l'administration : l'immatriculation fautive....................................................17

B- La fraude du bénéficiaire : l'immatriculation frauduleuse..................................................19

Paragraphe II : les effets du retrait..................................................................................20

A- Pour les immeubles immatriculés.............................................................................20

B- Pour les immeubles non immatriculés........................................................................21

Section II : la nullité d'ordre public d'une catégorie de titres fonciers.......................................21

Paragraphe I : Les cas d'ouverture.................................................................................21

A- La double immatriculation et l'immatriculation arbitraire................................................22

B- La délivrance de titres fonciers sur les domaines de l'Etat................................................23

1- La composition du domaine public...........................................................................23

a- Le domaine public naturel.....................................................................................23

b- Le domaine public artificiel...................................................................................24

2- La composition du domaine privé............................................................................25

a- Le domaine privé de l'Etat proprement dit .................................................................25

b- Le domaine privé des autres personnes morales de droit public..........................................25

Paragraphe II : les conséquences de la nullité d'ordre public..................................................27

A- Sur le terrain objet du titre foncier illégal...................................................................27

B- Sur les agents publics auteurs ou complices d'actes irréguliers..........................................28

CHAPITRE II : L'EXERCICE PAR LE MINDCAF DE SES POUVOIRS DE RETRAIT ET DE CONSTATATION DE NULLITE DU TITRE FONCIER....................................................29

Section I : les objectifs et les difficultés du pouvoir discrétionnaire du ministre............................29

Paragraphe I : les objectifs du pouvoir discrétionnaire de retrait du titre foncier............................29

A- La sanction par la règle « fraus omnia corrompit ».........................................................30

B- La sanction de la faute de l'administration..................................................................30

Paragraphe II : les difficultés liées à la constatation de nullité............................................... ..30

A- La notion de « superposition de titres fonciers » ou de « double immatriculation »..................31

B- Dans les intentions frauduleuses des particuliers...........................................................33

Section II : la procédure de retrait et de constatation de nullité du titre foncier.............................34

Paragraphe I : le recours gracieux préalable : le déclanchement de la procédure...........................35

A- Son caractère obligatoire et d'ordre public..................................................................35

1- L'obligation du recours gracieux préalable et la question des délais....................................35

a- L'obligation du recours gracieux..............................................................................35

b- La question des délais..........................................................................................35

2- La période de décision du ministre...........................................................................36

a- Pendant les délais ...............................................................................................37

b- Après les délais..................................................................................................37

B- Aspect du recours gracieux....................................................................................38

1- Sa Physionomie.................................................................................................38

2- Son Parcours.....................................................................................................39

Paragraphe II : l'arrêté du ministre : l'aboutissement de la procédure........................................39

A- Sa nature juridique..............................................................................................40

1- Un acte administratif unilatéral déférable devant le juge administratif..................................41

2- Un acte faisant grief.............................................................................................41

B- Les effets de l'arrêté du MINDCAF..........................................................................42

1- Au plan juridique................................................................................................42

2- Dans l'environnement sociétal................................................................................44

Conclusion de la première partie...................................................................................46

SECONDE PARTIE : DEUX SANCTIONS FREQUENTES D'ANEANTISSEMENT DU TITRE FONCIER.............................................................................................................48

CHAPITRE I : LES FACTEURS AMPLIFICATEURS DE LA FRÉQUENCE...........................50

Section I : la corruption et le problème de gouvernance........................................................50

Paragraphe I : la corruption, premier facteur amplificateur de l'insécurité foncière........................50

A- Les commissions consultatives................................................................................51

a- L'immatriculation illégale des domaines de l'Etat.........................................................51

b- La violation expresse des règles de procédure en faveur du bénéficiaire corrupteur..................54

B- Les géomètres du cadastre et conservateurs fonciers......................................................55

a- Les géomètres du cadastre.....................................................................................55

b- Les conservateurs fonciers.....................................................................................57

Paragraphe II : les facteurs liés à la gouvernance................................................................59

A- L'insouciance des pouvoirs publics...........................................................................59

B- L'inadéquation de certains textes aux réalités du terrain...................................................61

Section II : Le déséquilibre du contentieux du titre foncier et l'insuffisance du personnel au MINDCAF............................................................................................................61

Paragraphe I : le MINDCAF, juge et partie dans le contentieux de retrait et de nullité du titre foncier : un procès déséquilibré................................................................................................62

A- Le MINDCAF, partie à l'instance : la responsabilité du fait du commettant...........................62

B- Le MINDCAF, juge à l'instance : une atteinte grave au droit de propriété.............................62

Paragraphe II : La question de l'insuffisance du personnel au MINDCAF..................................63

A- L'insuffisance quantitative....................................................................................63

B- L'insuffisance qualitative......................................................................................64

CHAPITRE II : L'INTERVENTION URGENTE DES POUVOIRS PUBLICS, FACTEUR DE RÉDUCTION DE LA FRÉQUENCE.............................................................................66

Section I : l'urgence d'une moralisation des citoyens et la redynamisation du personnel administratif..67

Paragraphe I : de nouvelles mesures de lutte contre la corruption et l'application sérieuse des sanctions disciplinaires et pénales.............................................................................................67

A- L'application stricte des sanctions disciplinaires et pénales contre les agents publics véreux et la vulgarisation de la législation foncière.......................................................................68

1- L'application stricte des sanctions disciplinaires et pénales ........................................68

2- La réparation du préjudice subit par les particuliers de bonne foi...................................69

B- Une publicité sérieuse des sanctions prononcées et des motifs comme élément de dissuasion......70

Paragraphe II : la redynamisation du personnel administratif..................................................71

A- L'amélioration des conditions de travail des agents indexés..............................................71

1- L'équipement des services déconcentrés du cadastre en matériels technologique de pointe.........71

2- L'amélioration du traitement des fonctionnaires du MINDCAF et la reconstitution de la commission consultative.......................................................................................72

a- S'agissant du traitement des fonctionnaires du MINDCAF...............................................72

b- La nécessité de réviser la composition de la commission consultative..................................72

B- L'organisation des stages de perfectionnement au MINDCAF et le recrutement d'un personnel qualifié............................................................................................................74

a- Quant aux stages de perfectionnement.......................................................................74

b- Le recrutement d'un personnel qualifié......................................................................74

Section II : l'urgence des mesures nouvelles.....................................................................75

Paragraphe I : au plan juridique....................................................................................75

A- L'urgence des précisions sur certaines dispositions des textes fonciers.................................75

a- Sur la notion d'irrégularité et sur le montant des frais de descente sur le terrain laissé à la charge du requérant.........................................................................................................75

b- Sur l'identification et les mécanismes de fonctionnement de l'organe chargé du réexamen des procédures en cas de double immatriculation...............................................................76

B- L'urgence des textes nouveaux................................................................................77

a- L'autorisation aux héritiers nés après le 05 aout 1974 de solliciter l'immatriculation directe sur les mises en valeurs des ascendants..............................................................................77

b- Le décret d'application sur la gestion et la protection des domaines de l'Etat..........................77

Paragraphe2 : Des mesures nouvelles d'une efficacité certaine sur le plan pratique........................78

A- Pour la crédibilité, l'efficacité et la célérité de l'action administrative..................................78

a- L'élaboration et le respect des plans d'urbanisme..........................................................78

b- La densification du réseau géodésique et l'accentuation des mappes foncières........................79

B- Pour la sécurité dans les transactions foncière et le crédit bancaire......................................79

a- Vérifier la disponibilité de l'immeuble à la conservation foncière ......................................79

b- Vérifier l'authenticité du titre foncier objet de la transaction.............................................80

Conclusion de la seconde partie..........................................................................................81

Conclusion général...................................................................................................82

Bibliographie.........................................................................................................85

ANNEXES............................................................................................................88

Annexe 1 : Lettre de stage..........................................................................................89

Annexe 2 : Attestation de recherche...............................................................................90

Annexe 3 : décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier modifie et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005..................................................91

Annexe 4 : décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n° 76-165 du 27/04/1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier........................104

Annexe 5 : décret de 2012, portant organisation du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières................................................................................................111

Annexe 6 : Instruction n^o000008-Y.18-MINDAF-D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe.........116

Annexe 7 : Fiche synoptique (statistique).......................................................................127

TABLE DES MATIERES.........................................................................................134

* ¹ ZAMBO MVENG Samuel Rémi, « L'idée de la propriété dans les saintes écritures. Point de vue théologique : approche systématique », communication présentée au colloque de Mbalmayo sur le foncier, le 18 novembre 2005

* ² C'est la procédure de reconnaissance des droits fonciers sur les terrains du domaine national de 1^ère catégorie, c'est-à-dire mis en valeur avant le 5 août 1974

* ³ Procédure par laquelle l'Etat autorise toute personne qui le désire et qui a un projet de développement à le réaliser sur une période de cinq ans, sur un espace du domaine national de deuxième catégorie

* ⁴ Art 1^er du décret n⁰ 76/165 du 27 avril 1976, fixant les conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun, modifié et complété par le décret n⁰2005/48/1 du 16 décembre 2005

* ⁵MINKOA SHE Adolphe in « la place de la possession en droit foncier en droit foncier camerounais », communication aux travaux camerounais de l'association Henri Capitant, 1991, p 452

* ⁶ Art 2 al (1) du décret n⁰ 76/165 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ⁷PAVAGEAU Stéphanie, Le droit de propriété dans les jurisprudences françaises, européennes et internationales, LGDJ, 2006, p.1

* ⁸ Selon M. TCHIENTCHEU NJIAKO André, la commission consultative joue « un simple rôle de consultant » auprès du ministère

* ⁹ La loi n° 019 du 26 novembre 1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de l'ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, pose les premiers fondements juridiques de la prépondérance de l'administration dans le règlement des litiges fonciers, en répartissant clairement et de façon précise les compétences entre les commissions consultatives et les juridictions. Elle est complétée par le décret n°78/322 du 03 août 1978 instituant les commissions de règlement des litiges relatifs aux limites des circonscriptions administratives et des unités de commandement traditionnel, et la loi n°2003/016 du 22 décembre 2003, du même nom que le décret précédent. Le récent décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005 vient sceller définitivement la prépondérance de l'administration dans le contentieux foncier.

* ¹⁰ ROCHEGUDE Alain, « Foncier et décentralisation. Réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers », in Cahiers d'Anthropologie du Droit 2002

* ¹¹ Lorsqu'on sait que l'administration a toujours besoin de s'affirmer en se soustrayant du droit, et que la séparation des pouvoirs a pour fondement dans un Etat de droit la protection des droits des particuliers à travers le contrôle des actions de la toute puissance de l'Etat sur les particuliers

* ¹² Article 13 nouveau du décret n^o2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n^o76/165 du 27/ 04/ 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

* ¹⁴ Ce bulletin doit être tenu et publié conformément aux prescriptions du décret n°2006-0368-PM du 03 mai 2006 fixant l'organisation et les modalités de fonctionnement du Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers.

* ¹⁵ Suivant l'instruction n^o000008-Y.18-MINDAF-D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe.(voir annexe)

* ¹⁶ Art. 544. « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

* ¹⁷ Elle est dite indirecte parce qu'elle porte sur des terrains sur lesquels il existe déjà un titre de propriété privé qu'il faut soit transformer en titre foncier, soit délivrer un titre foncier nouveau.

* ¹⁹ Les actes faisant l'objet d'un litige ne peuvent être transformés en titre foncier qu'après notification au service régional des domaines compétent, de la décision définitive par l'autorité ou la juridiction qui a statué en dernier ressort.

* ²⁰ In « l'éclairage de maître MANDESSI BELL », entretien accordé au journal le MESSAGER, dans sa parution n°2078 du 6 mars 2006, p. 12. L'auteur se propose par ailleurs de produire les statistiques suivantes :

- 35 % du contentieux foncier et immobilier devant la chambre administrative constituent des remises en cause de titres fonciers ;

- si 88% des demandes de retrait aboutissent effectivement, 82% des décisions d'annulation ou de retrait des titres fonciers concernent des irrégularités simples commises au cours des procédures d'obtention des titres fonciers, alors que 18% procèdent des cas d'irrégularité accompagnés d'actes frauduleux

* ²¹ Lorsque l'Etat perd un procès, il doit débourser des sommes exorbitantes pour indemniser le particulier, ce qui est une grosse perte pour lui quand il devient fréquent de perdre des procès.

* ²² Le titre foncier est la certification officielle de la propriété foncière. Lorsqu'il perd de sa crédibilité, la preuve de la propriété n'est plus évidente et ce droit est désormais en péril et vulnérable ; c'est la le sens du terme « insécurité foncière ».

* ²³ TCHAPMEGNI Robinson, le contentieux de la propriété foncière au Cameroun, thèse de doctorat soutenue le 11 juillet 2008 page 5

* ²⁴ Article 25 du décret de 2012, portant organisation du ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières.

* ²⁶ Car, la répression des atteintes aux domaines publics proprement dites est une compétence des autorités administratives locales et déconcentrées que sont le maire, le délégué du gouvernement et le préfet.

* ³⁶ Application combinée de l'article 2 du décret n°2005 op.cit et l'article 17 de la loi n^o2006/022 du 16 décembre 2006 portant organisation et fonctionnement des tribunaux administratifs

* ³⁷ Art 17 al 1 loi n°2006/022 du 29 décembre 2006 fixant l'organisation et le fonctionnement des tribunaux administratifs

* ³⁸ Décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n° 76-165 du 27/04/1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ³⁹ CS/CA jugement no 40 du 31/5/90, Mballa Mballa Dieudonné c. État du Cameroun : « attendu que dans le cas d'espèce, l'État a commis une faute grossière en immatriculant au profit de feu Atangana Enyegue, une superficie de 4521 m² alors que ce dernier avait lui-même demandé l'immatriculation sur son terrain de 2695²; ... attendu qu'il s'en suit que, c'est en excédant ses pouvoirs et sans aucune base légale que le titre foncier querellé no 2840 du département du Nyong et Sanaga a été délivré le 1er février 1971, au vu d'un procès-verbal de bornage dit rectificatif et dressé dans des conditions obscures et en tout cas en violation de la procédure légale

d'immatriculation, et que ledit titre foncier doit être annulé »; même solution dans la décision CS/CA jugement no 30 du 26/3/92, Mveng Ndy née Mendouga Marguerite c. État du Cameroun.

* ⁴⁰ CS/CA jugement no 64 du 30/8/90, Mlle Bilounga Pascaline c. État du Cameroun,

* ⁴¹ Voir CS/CA jugement no 78 du 31/7/97, Djinou Tchalé André c. État du Cameroun : « attendu en l'espèce qu'au cours de la procédure d'obtention du titre foncier litigieux, le requérant a introduit une opposition faisant valoir son occupation effective et ses investissements réalisés sur les lieux litigieux depuis 1935; qu'il ne ressort pas du dossier qu'une suite a été donnée à cette opposition par l'Administration mise en cause qui dans sa réponse au recours gracieux formé par l'intéressé s'est contentée d'indiquer que ledit recours était tardif, le délai du recours contentieux étant expiré selon elle;

attendu que tel n'est cependant pas le cas, le requérant affirmant qu'il n'a eu connaissance de l'existence du titre foncier en question qu'à l'occasion de la procédure d'immatriculation qu'il a entreprise à son tour sur son terrain, affirmation dont l'Administration ne rapporte pas la preuve contraire. Qu'en délivrant ainsi le titre foncier litigieux sans avoir réglé l'opposition du requérant, l'Administration mise en cause n'a pas assuré à cette

opération la régularité nécessaire. Qu'il s'en suit que le recours est fondé et qu'il y a lieu par conséquent d'ordonner le retrait du titre foncier querellé. »

* ⁴⁴ C'est-à-dire, les procès verbaux des commissions consultatives et le rapport circonstancié du conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble

* ⁴⁵ Arrêté n^o000523/Y.7/MINDCAF/D100 du 27 NOV 2012 portant retrait du titre foncier n^o2607/MENOUA, établit au profit de Madame NGUIGNING Pauline.

* ⁴⁶ CS/CA jugement n^o 41 du 28/6/89, Atéba Barthélémy c. État du Cameroun : « (...) Qu'alors qu'il attendait l'aboutissement de son dossier régulièrement introduit et auquel aucune opposition ne lui avait été signalée, il devait apprendre début juillet 1987 que celui-ci avait donné lieu à l'établissement du titre foncier no 15494/MF du 23 avril 1985, lequel avait été délivré à un certain Ndeme Sanama Jean Pierre. Que s'informant sur la manière dont le nom de Ndeme Sanama Jean Pierre avait pu être porté sur le TF de son terrain, il devait apprendre que, lors de l'établissement du plan de l'immeuble, le 21 juillet 1984, dont il obtenait par ailleurs copie, le fonctionnaire du cadastre, usant de fraude, avait mentionné, au contraire du PV de bornage versé au dossier, que ledit bornage était effectué au profit de Ateba Barthélemy et de Ndeme Sanama Jean Pierre;

attendu que, c'est sur la seule base de cette mention que le titre foncier en cause avait été dressé aux noms de Ateba Barthélemy et Ndeme Sanama Jean Pierre, puis délivré à ce dernier qui n'avait aucun droit et dont par ailleurs le nom n'aurait dû venir en seconde position, alors que l'article 38 alinéa 3 du décret no 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier dispose (...) ».

* ⁴⁷ CS/CA jugement no 61 du 27/3/97, Société Africaine commerciale de Diffusion c. État du Cameroun : « attendu en l'espèce, qu'il ressort des pièces du dossier, notamment du procès-verbal en date du 4 juillet 1981, du sous-préfet de Douala VI^e, constatant la remise des tôles aux détenteurs coutumiers du terrain litigieux et des copies de chèques émis au notaire instrumentaire, Maître Ebongue Akwa, que ledit terrain a été acheté par la Société Afcodi, et non personnellement par son gérant, Hernandez; qu'ainsi, c'est par fraude commise avec la complicité de l'officier public instrumentaire que le titre foncier a été délivré audit gérant. »

* ⁴⁸ CS/CA jugement n^o 74 du 28/9/2000, succession Ndefo Mbewou c. État du Cameroun : « (...)attendu que les 13 enfants de feu Ndefo Mbewou ont été privés de leur immeuble par des manoeuvres frauduleuses de sieur Mbouobouo qui lui ont permis de tromper la vigilance de l'Administration des domaines et le faire établir un titre foncier en son nom sur près de 4 hectares de terrains appartenant à la succession Ndefo Mbewou; attendu qu'en faisant établir ledit titre foncier, le sieur Mbouobouo a, à l'insu des héritiers du feu Mbewou, fait figurer les noms et signatures de ces derniers sur le procès-verbal de bornage comme étant les riverains, alors qu'il s'agit du terrain de leur feu père (...) »

Le juge a donc annulé ledit titre foncier, motif pris de ce que le sieur Mbouobouo ce dernier a usé de manoeuvre frauduleuse pour tromper la vigilance de l'administration, l'amenant ainsi a commettre une faute en établissant ledit titre à son nom.

CS/CA jugement no 1 du 26/11/98, Zibi Zanga Jean c. État du Cameroun. En l'espèce, le requérant, illettré, détenteur d'un terrain coutumier, avait mandaté son cousin, Zibi Edima Jean, d'engager la procédure d'immatriculation de son terrain. Mais celui-ci détourna la procédure d'obtention du titre foncier à son profit.

* ⁴⁹ TCHAPMEGNI Robinson, thèse de doctorat, op.cit, note de bas de page pp 22.

* ⁵⁰ Arrêté n°000800/Y.7/MINDAF/D130 du 27 mars 2007 constatant la nullité d'ordre public du titre foncier n° 31090/Mfoundi

* ⁵¹D'après L'ordonnance n°74-2 ci-dessus citée, « font partie du domaine public, tous les biens meubles et immeubles qui, par nature ou par destination, sont affectés soit à l'usage direct du public, soit aux services publics ».

* ⁵² À condition que leurs propriétaires aient reçu mis en demeure restée sans effet.

* ⁵³ art.15 décret n°76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'Etat. Les dons et legs immobiliers, avec ou sans charge, sont acceptés par décret.

* ⁵⁴ Arrêté n^o 000412/Y/MINDCAF/D100 DU 13 MARS 2009 Constatant la nullité d'ordre public des titres fonciers n^o 522 et 2425/ Menoua

* ⁵⁵ Il s'agit d'un projet d'arrêté de constatation de nullité d'ordre public du titre foncier n° 4810/ Mfoundi où acte est pris de l'erreur du géomètre qui, lors de l'exécution du décret n°81/257 du 6 juillet 1981 portant classement au domaine public artificiel des terrains nécessaires à l'aménagement de la route d' OBALA à la sortie de Yaoundé, avait maintenu dans le titre foncier n° 4810/ Mfoundi de monsieur NGOMSI TEMA Romain, une dépendance de l'emprise routière de 438 mètres carrés.

* ⁵⁶ « La nullité du titre foncier prévue à l'alinéa 6 ci-dessus est constatée par un arrêté du ministre chargé des Affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente. »

* ⁵⁸ Dzeukou Guy Blaise, « code de la propriété immobilière » les éditions juridiques camerounaises, 1^ere édition, 697 p, 2009. pp 667.

* ⁵⁹ J. RIVERO, J. WALINE, « Droit administratif », Précis Dalloz, 19^e édition, 2002, p. 278.

* ⁶¹ Celui-ci est de bonne foi s'il n'a pas lui-même cédé le terrain au deuxième acquéreur ou s'il n'a pas été au courant de la procédure du second bornage. Sa bonne foi peut aussi être prouvée par l'absence de sa signature sur le procès verbale de bornage en tant que riverain.

* ⁶² Le conservateur foncier est tenu de répondre aux correspondances des services centraux qui sollicitent des informations ou des justifications sur des faits et des documents relevant de sa conservation. C'est également le cas des commissions consultatives ou ad-hoc.

* ⁶⁶ C'est-à-dire pendant la durée du procès devant le tribunal administratif

* ⁶⁸ Précisons que, seule la date de la poste ou de l'enregistrement permet la computation des délais de recours en cas de décision implicite de rejet.

* ⁶⁹ Il s'agit de la production de l'acte incriminé et de toutes autres pièces justificatives. (Voir à ce propos, le modèle de recours gracieux préalable joint en annexe)

* ⁷⁰ L'agent ne sait si sa proposition a été prise en compte ou pas. Ce qui ne favorise pas l'auto évaluation de ses performances personnelles et des dispositions à prendre pour l'avenir si jamais le même cas venait à se présenter.

* ⁷¹ C'est le conservateur foncier qui enlève le feuillet du livre foncier et annule son numéro d'ordre, entrainant ainsi la purge de tous les droits réels y afférents, et sa sortie de l'ordonnancement juridique.

* ⁷² Publicité qui reste insuffisante, car, très rare tant par voie d'affichage que par communiqué radio.

* ⁷³ Cela a été une grosse difficulté pour nous, dans la mesure où, les décisions sont envoyées dans les conservations foncières pour exécution, ensuite, avoir un arrêté sous la main ne suffit pas pour comprendre parfaitement l'affaire. Il faut accéder au dossier complet y compris les notes internes de services (interdits d'accès) pour pouvoir accéder aux informations ayant éclairé le ministre dans sa décision. Cela relève carrément d'un parcours de combattant lorsqu'on sait que le ministère ne dispose pas d'un chrono.

* ⁷⁴ En occurrence, l'annulation du titre foncier par un arrêté du ministre en charge des affaires foncières

* ⁷⁵ C'est-à-dire depuis le jour de sa délivrance à travers le conservateur,

* ⁷⁶ En application des dispositions combinés des articles 17 et 158 du décret du 21- 07- 1932

* ⁷⁷ C.-à-d. qu'aucun des faits ayant donné lieu au à l'annulation des droits de leur auteur ne leur est imputable

* ⁷⁹ Cet effet ne peut être envisagé que dans le cas de la double immatriculation. Alors que celle-ci est prévue par l'alinéa 6 du même article plutôt dans le cadre du constat de nullité. Il est dit que le titre sera immatriculé « au nom du propriétaire initial s'il s'agit d'un immeuble immatriculé ».

* ⁸¹ Art. 555 al. 2 C. civ ; art. 3 al. 2 de la loi n° 80-22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière.

* ⁸⁴ Ce sont les entretiens avec les acteurs du processus d'obtention du titre foncier, l'observation, l'analyse et la confrontation.

* ⁸⁶ La gestion du domaine privé de l'Etat est principalement organisée par le décret n°76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'Etat, alors que la gestion du domaine public n'a pas de décret d'application. Ce qui est un handicape dans la répression des atteintes. Mais les principes d'insaisissabilité, d'imprescriptibilité, insaisissabilité et insusceptibilité d'appropriation privée sont une base pour la répression des atteintes au domaine public. En attendant le décret d'application qui doit être pris sans délais.

* ⁸⁸ art.5 al.3 ord. N°74-2 du 06 juillet 1974 fixant le régime domanial, modifiée par l'ordonnance n°77-2 du 10 janvier 1977.

* ⁸⁹ Voici les propos d'un sous directeur qui nous dit sans aucuns soucis, « vous avez dit master II en droit foncier ? Je vous envoi chez mon chef de service de gestion, en vérité il est mieux placé pour répondre à vos préoccupations, car, il est à sa 22^e année de service dans la maison ». Notons que le chef de service en question est déjà à la retraite et ne vient au service qu'une ou deux fois par semaine juste pour quelques minutes la journée, le temps pour lui de régler rapidement quelques affaires d'intérêt personnel. Nous n'avons jamais pu le rencontrer.

* ⁹¹ Terme employé au Cameroun dans le cadre de la corruption pour désigner la somme d'argent ou tout autre objet qui doit être remis au corrompu par le corrupteur en échange d'un service gratuit en principe ou illégal.

* ⁹² TIENTCHEU Njiako André, Droits réels et domaine national au Cameroun, pp. 77-78

* ⁹⁴ Conformément à l'article 13 alinéa 7 du décret n^o2005/481précité qui dispose que : « Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement. Le chef de village et un notable du lieu font obligatoirement partie de ce comité»

* ⁹⁵ À l'alinéa 8 de l'article 13 sus cité qui stipule à cet effet que : « A peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul »

* ⁹⁶ Alinéa 6 de l'article 13 précité : « En cas d'occupation ou d'exploitation effective, la commission consultative fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais du bornage sont à la charge du requérant. »

* ⁹⁷ Entretien avec le chef de service des travaux cadastraux, direction du cadastre, MINDCAF.

* ⁹⁹ l'article 5 de l'arrêté du 24 mars 1934 relatif à l'application du décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation prescrit que : « Tout conservateur titulaire ou intérimaire entrant en fonction est tenu de prêter, devant le président du tribunal de première instance ou le juge de paix à compétence étendue de sa résidence, serment de remplir ses fonctions avec exactitude et probité, ou de justifier d'une prestation de serment antérieure »

* ¹⁰⁰ Docteur MIENDJIEM Isidore Léopold, chargé de cours à l'université de Dschang, cours de publicité et conservation foncière ; année académique, 2011/2012

* ¹⁰¹ Dr ASSONTSA Robert, Chargé de Cours à la FSJP de l'Université de Dschang ; cours de droit pénal foncier et domanial, année académique 2011/2012

* ¹⁰² Subtilisations de timbres fiscaux, égarement malicieux de copies certifiées de documents divers exigés pour la circonstance (copies d'actes de naissance, copies certifiées de cartes d'identité etc.) Parfois c'est tout le dossier qui arrive à disparaître. Ce sont là, des faits répréhensibles qui font partie de la mal-administration camerounaise, et à laquelle les administrés sont habitués, et parfois résignés. Ils sont donc obligés de « suivre le dossier », ce qui augmente considérablement la corruption et évince le principe de la gratuité du service public.

* ¹⁰³ S'il fait déjà l'objet d'un titre de propriété ou si c'est une dépendance du domaine public ou privé de l'Etat

* ¹⁰⁷ Par application du principe constitutionnel de la séparation des pouvoirs.

* ¹⁰⁸ C'est ce que fait d'ailleurs le Conseil d'État en France. Le Conseil d'État est à la fois une juridiction administrative et un conseiller du gouvernement en matière administrative.

* ¹¹⁰GOUAMBE Simplice, Université de Yaoundé II-SOA - DEA droit privé 2006 « La procédure d'immatriculation des terrains en droit camerounais selon le décret n°2005/481 du 16 décembre ». pp 45

* ¹¹¹ Le retrait du titre foncier est causé par la faute de l'administration, et la fraude du bénéficiaire. Les titres foncier nuls d'ordre public sont également une faute de l'administration. Elle délivre des titres fonciers sur les domaines de l'Etat, des titres arbitraires. Sa part de responsabilité est donc très grande.

* ¹¹² Dans un pays en plein développement comme le Cameroun, le crédit bancaire est le poumon de l'économie

* ¹¹³ D'après le pouvoir en place, le Cameroun est un vaste chantier dans lequel les autorités politiques oeuvrent pour « l'émergence à l'horizon 2035 ».

* ¹¹⁴ Par citoyens, nous entendons à la fois les particuliers et les agents de l'Etat.

* ¹¹⁸ CS, Arrêt n° 16 du 21 Octobre 1969, Bullet in des arrêts n° 21, p. 2497 et CS, Arrêt n° 32 du 13 Avril 1978, Bulletin des arrêts n° 39, p. 5853. CS, Arr. n ° 60 du 15 Décembre 1970, bull. des arrêts n° 23, p. 2789

* ¹¹⁹ En application de l'article 1382 du code civil su cité, au regard du principe de l'égalité de tous devant la loi, l'administration étant elle aussi un justiciable.

* ¹²⁰ TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, op.cit. p 334

* ¹²¹ C'est ce qui ressort de notre entretien avec le sous préfet de l'arrondissement de Foumban le 26 /08 /2013 à 15heure.

* ¹²² D'après le sous préfet de l'arrondissement de Foumban dans l'entretien précité, « lorsque ces responsables manquent à leur devoir d'information de la commission sur la situation juridique de l'immeuble, si celle-ci n'est pas immédiatement perceptible par son emplacement, le sous préfet, veille juste à ce que les opérations se déroule dans le respect de l'ordre public. Il ne pourra donc en rien, avoir une quelconque responsabilité dans l'immatriculation des domaines de l'Etat ».

* ¹²³ Cette formation professionnelle qui débute en master II est une garantie, de ce que ces jeunes ont une solide formation en droit, et sont des produits finis en matière foncière et domaniale. Aucun aspect de la profession n'est négligé au courant de leur formation. C'est donc une source fiable de recrutement d'un personnel efficace.

* ¹²⁵ Article 32 du décret n^o76/ 165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ¹²⁶ Un géomètre qui n'est pas forcément assermenté, ou alors qui travail pour son propre compte.

* ¹²⁷ C'est à tort que la banque après avoir conclu le contrat d'hypothèque retient le titre foncier du bénéficiaire. En effet, compte tenu du fait, que l'immeuble, qu'il soit bâti ou non, est toujours d'une valeur supérieure au montant dont il garantie le paiement, le même titre foncier peut faire l'objet de plusieurs hypothèques. Les créanciers devant être désintéressés le moment venu, conformément à leurs rangs respectifs.

* ¹²⁸ Instruction n^o000008-Y.18-MINDAF-D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe. Extrait dans le code de la propriété immobilière, docteur GUY blaise dzeukou, première édition, 2009 PP 633-641.

Le retrait et la nullité du titre foncier au ministère des domaines, du cadastre, et des affaires foncières (mindcaf).

INTRODUCTION GENERALE