SOMMAIRE
l'Ohada
INTRODUCTION GÉNÉRALE 1
PREMIÈRE PARTIE : LA MISE EN DEMEURE: FORMALITÉ
PRÉALABLE EN
MATIÈRE DE RUPTURE DU BAIL À USAGE PROFESSIONNEL
EN DROIT DE
L'OHADA 10
CHAPITRE I : LE CHAMP D'APPLICATION DE LA MISE EN DEMEURE
12
SECTION 1: LE CHAMP D'APPLICATION DE LA MISE EN DEMEURE TENANT
EN
LA FORME DE LA RUPTURE 12
SECTION 2: LE CHAMP D'APPLICATION DE LA MISE EN DEMEURE TENANT
EN
LA NATURE DU MOTIF DE LA RUPTURE 20
CHAPITRE II : LA MISE EN OEUVRE DE LA MISE EN DEMEURE 25
SECTION 1: L'ÉLABORATION DE LA MISE EN DEMEURE 25
SECTION 2: LA NOTIFICATION DE LA MISE EN DEMEURE 31
CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE 40
DEUXIÈME PARTIE: LA MISE EN DEMEURE: FORMALITÉ
PRODUISANT
DES EFFETS VARIABLES DANS LA PROCÉDURE DE RUPTURE DU
BAIL À
USAGE PROFESSIONNEL EN DROIT DE L'OHADA 41
CHAPITRE I: LE RESPECT DE LA MISE EN DEMEURE 43
SECTION 1 : LA RÉGULARISATION DE LA SITUATION
DÉFAILLANTE 43
SECTION 2 : LE DÉFAUT DE RÉGULARISATION DE LA
SITUATION
DÉFAILLANTE 49
CHAPITRE II: L'ABSENCE DE LA MISE EN DEMEURE 63
SECTION 1: LE SORT DE L'ACTION EN RÉSILIATION 63
SECTION 2: LE SORT DU BAIL À USAGE PROFESSIONNEL 72
CONCLUSION DE LA SECONDE PARTIE 81
CONCLUSION GÉNÉRALE 81
vii
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
RÉSUMÉ
Le législateur OHADA a toujours été
soucieux du sort des transactions effectuées sous l'égide de la
législation OHADA. C'est ce qui d'ailleurs justifie qu'en matière
de bail commercial, toute intention de rupture doit être suffisamment
encadrée. Cet encadrement dont il s'agit en effet, passe en grande
partie par une exigence de mise en demeure perçue comme un dernier
échéancier accordé à la partie défaillante
pour s'exécuter. Cette mise en demeure, retrouvée à
l'article 101 de l'Acte Uniforme ancien de 1997, a subi avec la réforme
du 15 Décembre 2010 quelques améliorations que l'on ne saurait
pas manquer apprécier. L'intérêt était justement de
permettre à la partie ne s'étant pas exécuter de le faire
dans le nouveau délai à lui imparti. C'est la raison pour
laquelle le législateur Ohada semble très peu indulgent de la
violation de l'article 133 de l'Acte Uniforme nouveau considéré
d'ailleurs comme une disposition d'ordre public selon l'article 134 de l'Acte
Uniforme. La réforme de 2010 a permis d'entrevoir un champ d'application
large de la mise en demeure en ce que dorénavant elle s'applique
même en cas de résiliation de plein droit. Cette innovation
permettra de protéger la partie défaillante dans toutes les
formes de résiliation et lui permettre du même coup de pouvoir
s'exécuter. En plus, sa validité est un impératif à
ne point manquer.
Par ailleurs, il est reconnu à la partie
défaillant une possible régularisation de sa situation
vis-à-vis de l'autre. Si elle y parvient, le bail sera maintenu. Par
contre et selon le cas, la résiliation judiciaire ou le refus de
renouvellement seront les sanctions opposées à la partie qui,
avertie, n'aura pris les dispositions pour exécuter ses obligations ou
faire cesser le trouble. En outre, si cette formalité n'est pas
respectée, c'est-à-dire, si la mise en demeure n'est pas conforme
à l'article 133 de l'Acte Uniforme relatif au Droit commercial
Général, la partie auteur de l'acte exposerait dans pareil cas
son acte soit à la nullité, l'irrecevabilité pouvant
même aller jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
ABSTRACT
Législator OHADA was always concerned of the fate of
the transactions carried out under the aegis of legislation OHADA. It is what
besides justifies that as regards commercial lease, any intention of rupture
must be sufficiently framed. This framing about which it all is indeed, makes
mainly by a requirement of setting in residence perceived like a last bill book
granted to the failing part to be carried out. This setting in residence, found
in article 101 of the old Uniform Act of 1997, underwent with the reform of
December 15 2010 some improvements which one could not miss appreciating. The
interest was precisely to make it possible the part not being to be carried out
to do it within the new time with him assigned. This is why legislator OHADA
seems far from lenient of the violation of article 133 of the new Uniform Act
considered besides as a provision of law and order according to article 134 of
the Uniform Act. The reform of 2010 made it possible to foresee a broad field
of application of the setting in residence in what henceforth it applies even
in the event of full cancellation. This innovation will make it possible to
protect the failing part in all the forms from cancellation and at the same
time to enable him to be able to be carried out. Moreover, its validity is a
requirement not to be missed.
In addition, it is recognized with the part weakening a
possible regularization of its situation screw-with - screw of the other. If it
reaches that point, the lease will be maintained. On the other hand and
according to the case, the legal cancellation or the refusal of renewal will be
the sanctions opposed to the part which, informed, will not have made the
provisions to carry out its obligations or to put an end to the disorder.
Moreover, if this formality is not respected, it is with - to say, if the
setting in residence is not in conformity with article 133 of the Uniform Act
relating to the Commercial law Général, the author part of the
act would expose in similar case its act is with nullity, the inadmissibility
being able even to go until the payment of the allowance of ousting.
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