a.1. Évaluation de l'indemnité
L'ensemble du préjudice doivent être pris en
compte et il n'est pas au bailleur de proposer une somme forfaitaire. Le juge
doit apprécier souverainement le montant de l'indemnité
d'éviction alloué au preneur. En cas de désaccord sur le
montant de l'indemnité, celle-ci sera fixé par la juridiction
compétente conformément à l'alinéa 2 de l'article
126 de l'AUDCG.
Le juge procédera à évaluation de
l'indemnité de manière en tenant compte de point ci après
:
Du montant du chiffre d'affaires ;
Des investissements réalisés par le preneur ; De
la situation géographique du local ;
Des frais de déménagement121.
En droit français l'évaluation et encore plus
rigide qu'à droit OHADA parce qu'on évalue même la perte
d'une licence éventuelle. Le droit OHADA n'a pas précisé
le délai de règlement d'indemnité d'éviction. Peut
être le législateur à dû laissé le
délai de règlement au bon vouloir de juge.
b. Refus de renouvellement sans indemnité
d'éviction
Dans l'espace OHADA l'Acte Uniforme portant droit commercial
général du 15 décembre 2010 prévoit 3 cas de refus
de renouvellement sans régler indemnité d'éviction au
preneur en vertu de l'article 127122.
b.1. Existence d'un motif grave et légitime
Il y a motif grave et légitime quand le locataire n'a
pas rempli une de ses obligations deux mois après avoir
été mise en demeure de le faire. De manière
générale, le juge apprécie au cas par cas. Il a par
exemple été jugé que constitue un motif grave et
légitime l'inexécution d'entretien à la charge du
locataire ou encore le défaut de paiement de loyers. L'article 127
1°) dispose que « s'il justifie d'un motif grave et légitime
à l'encontre du preneur sortant.
Ce motif doit consister soit dans l'inexécution par le
locataire d'une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation
de l'exploitation de l'activité.
Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se
sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en
demeure du bailleur, par signification
121 Article 126, al. 2 Acte Uniforme portant Droit Commercial
Général du 15 décembre 2010
122 Article 127, du même Acte Uniforme.
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d'huissier de justice ou notification par tout moyen
permettant d'établir la réception effective par le destinataire,
d'avoir à les faire cesser ».
Le bailleur peut se dispenser d'une mise en demeure lorsque le
locataire si la situation ne pas susceptible de régulation ou si le
preneur ne bénéficie plus de statut de baux commerciaux.
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