La réglementation du bail à usage professionnel en droit des affaires OHADA. Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur.

b. La procédure de liquidation

Ici la loi à mise en place deux système des paiements notamment le système de paiement par carte et le système de paiement par relevé.

Avec le premier système, cela concerne la retenue locative à charge de sous-locataire ou locataire personne physique non concerner par l'impôt professionnel sur les bénéfices ou relevant du régime de la patente et il est constaté par « une carte du locataire » que lui délivre l'Administration. Le système de paiement par carte consiste à simplifié l'obligation déclarative en matière retenues à la source sur le loyer. Conformément à l'article 12 de la loi n°83/004, la carte du locataire doit porter les mentions telles que :

L'identité et adresse du locataire ; nom détermination ou raison sociale du bailleur ; la situation précise du bien immobilier en location et son affectation ; montant et date de paiement de loyer ; montant de la retenue versée⁹⁴.

Alors que le second consiste à ce que l'Administration établi un relevé par bénéficiaires des loyers, autres bien imposables pris à ail. Ce système concerne plus particulièrement le locataire personne morale ou personne physique assujettie à impôt professionnel sur les bénéfices. Excepter la personne physique relevant du régime de la patente, et débitrice des loyers souscrit un relevé daté et signé auprès de l'Administration compétente au titre de retenue locative qu'il a effectuée⁹⁵. L'article 12 dans son 1^èr paragraphe de la loi n°83/004 précise que le relevé doit être conforme au model définit par l'Administration et doit avoir les mentions suivante : le nom ou la dénomination et l'adresse de la personne débitrice des loyers qui établit le relevé ; le nom, l'adresse et le numéro d'identification national du bailleur concerné ; l'adresse précise de chaque immeuble pris en location ainsi que sa surface développée et son affectation⁹⁶.

L'article 11 de la loi portant reforme fiscales du 13 mars 2003 va dans le sens que tout bailleur doit souscrire au plus tard le 1^èr février de chaque année qui suit l'année de réalisation des revenus, une déclaration fiscale⁹⁷.

⁹³ Louis TSHIYOMBO K., notes de cours de droit fiscal, Promo. L3 droit, Université Panafricaine du Congo(U.PA.C) Année Académique 2014-2015 p. 51.

⁹⁴ Article 12 de la loi n°83/004 modifiant et complétant certaines dispositions de l'ordonnance-loi n°69-009 du 10 février 1969 et relative à la contribution sur les revenus locatifs.

⁹⁵ Louis TSHIYOMBO K., notes de cours de droit fiscal, troisième licence, filière de droit, Université Panafricaine du Congo(U.PA.C) 2014-2015 p. 52.

⁹⁶ Article 12, paragraphe 1 de la loi n°83/004 précité.

⁹⁷ Article 11 de la loi n°004/2003 du 13 Mars 2003 portant réforme des procédures fiscales.

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Le bailleur à l'obligation d'inclure dans la déclaration annuelle de ses revenus locatifs le montant brut du loyer, déclarer précisément le montant des loyers encaissés et le montant retenus à la source par le locataire ou sous-locataire d'autre part. Le bailleur non assujettie à impôt professionnel sur les bénéfices ou relevant du régime de la patente, ont l'obligation de souscrire à une déclaration simplifiée limitée juste à l'impôt sur le revenus locatifs. Tl le faut un imprimé dénommé carte de bailleur qui a pour utilité de porter les inscriptions se rapportant aux retenus locatif verser périodiquement⁹⁸.

Au terme de l'article 11 dans son alinéa 1 de la loi n°83/004, impose au locataire la retenue à la source d'un montant égal à 20% du montant de loyer brut et le reverser au trésor public dans les dix jours qui suivent le paiement du loyer⁹⁹. Cet article vient de crée une obligation en charge du locataire.

Ce qu'il faut retenir est que le bailleur personne physique est assujettie à l'impôt sur le revenus locatif et il est qualifié contribuable réel. Le locataire à l'obligation de retenir le montant de 20% du loyer dû au bailleur et la loi le qualifie redevable légale.

En cas de bail à usage professionnel, le locataire est tenu au respect de la loi fiscale parce qu'elle a un caractère impératif. Les obligations de retenir à la source le 20% du montant de loyer qui incombe au locataire entre dans les obligations substantielles du bail c'est-à-dire si le locataire ou sous-locataire ne retiens pas à la source l'TRL, un moi après la mise en demeure émise par le bailleur. Cet acte peut être pris comme un manquement qualifié de motif grave parce que cela expose le bailleur à des sanctions fiscales.

D'autres auteurs estiment que beaucoup de preneurs sont faibles devant leurs bailleurs et sont toujours écrasés et cette dépendance peut les empêcher de retenir l'TRL à la source sans le bon vouloir du bailleur. Mais je pense qu'aujourd'hui l'évolution de la sociologie de rapport entre le bailleur et le preneur démontre qu'on a le droit de remettre en cause le postulat selon le quel « bailleur puissant et preneur faible¹⁰⁰ » en effet, suite à la mise en place du modèle libéral et aux conséquences de la crise économique le profil économique du preneur a évolué pour tendre vers un quasi-équilibre des pouvoirs de négociation et exécution de contrat de bail. Notamment dans la ville de Kinshasa, il y a une expansion terrible des banques et d'autres firmes.

⁹⁸ Louis TSHIYOMBO K., opcit p. 53.

⁹⁹ Article 11, al. 1 de la loi n°83/004 précité.

100 J. DEBEAURIN, Annale des loyers, Guide des baux commerciaux, octobre-novembre 2010. p. 2823.

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Alors qu'avec les pratiques de franchises et de succursales de grandes entreprises nationales ou internationales : opticiens, banques, prêt-à-porter, agences immobilière entreprises de téléphonie mobile entre autres. On assiste une standardisation des modes de distribution. En effet, je soutiens l'avis du Professeur Monéger qui ajoute que « les preneurs sont des commerçants, artisan ou des industriels normalement attentifs à leurs intérêt et aptes, compte tenu de l'importance de l'acte, à solliciter l'avis d'un avocat ou d`un notaire, ou d'un professionnel de l'immobilier¹⁰¹ » cela prouve que le preneur est conscient de tous les obligations qui lui incombes. C'est ainsi que les preneurs de centre ville (Kinshasa) développent d'une manière forte leur capacité de négocier le bail face à des bailleurs contraints par le temps et les revenus qu'ils perdent en raison de locaux vacants. Le locataire est obligé de retenir à la source le 20% d'IRL, si non sera qualifié d'une faute grave sur son chef.

Contrairement au bailleur personne physique, le bailleur personne morale n'est assujettie à impôt professionnel et de bénéfice (IPB) parce que la location d'immobilier entre dans le cadre de son objet social ou son activité professionnelle.