0.2. Hypothèse
Dés manière théorique l'Acte Uniforme
portant droit commercial précise que le droit au renouvellement de bail
à usage professionnel doit être demandé, cela veut dire
qu'il n'est pas automatique et cela dans le délai légal selon
qu'on se trouve devant un contrat à durée
déterminée ou indéterminée et il est conditionner
par une durée minimale de deux ans que le preneur aura exploité
son fonds de commerce dans le local loué.
8 Article 134, de l'Acte Uniforme du 15
décembre 2010.
9
Mais si le droit au renouvellement est conditionné par
l'exercice d'exploitation du fonds dans un local que pendant une durée
minimale de deux ans, cela veut dire que le délai de deux ans ne peut
faire objet de violation. Alors dans le cas ou le délai minimal de deux
ans d'exploitation de fonds n'est pas respecté, le locataire (preneur)
perd directement le droit au renouvellement.
Cependant, depuis l'adhésion de la République
Démocratique du Congo à l'OHADA, les bailleurs et preneurs n'ont
pas revu leurs contrats de bail au respect des dispositions qualifié
d'ordre public par le législateur OHADA. Sur le plan empirique nos
observations et nos descentes sur terrain, ont montré que la plus part
des contrats étaient conclus sous l'empire de l'ancienne loi qui
régissait le droit des affaires congolais avant son adhésion
à l'OHADA. Donc sur le terrain la plus part des contrats sont conclus
pour une durée d'une année renouvelable et d'autres de
manière provisoire. Qu'adviendra-t-il s'il résulte un litige
pendant l'exécution de ces genre de contrats.
Ces contrats conclus de manière provisoire, dans cette
hypothèse doivent-ils être considérés comme de
contrats à durée déterminé ou s'il faut qu'ils se
conforment à l'actuelle législation en vigueur ?
L'article 127 de l'Acte Uniforme portant droit commercial en
vigueur va dans le sens que le bailleur peut s'opposer au droit au
renouvellement reconnu au locataire sans lui payer l'indemnité
d'éviction en cas de faute grave et légitime au chef de
locataire.
Le point 1° de l'article cité ci-haut dispose que
« s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du
preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans l'inexécution par le
locataire d'une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation
de l'exploitation de l'activité »9 ;
qu'entendons-nous de l'obligation substantielle ? Vu que le
législateur communautaire a dû laisser la fiscalité et
l'assurance à la compétence des États membres de l'espace
OHADA.
Et en sachant que la loi fiscale a un caractère
impératif en RDC, en vertu de la loi n°83/004 du 23 février
1983 telle que complétée à ce jour, il est d'obligation
à toute personne morale ou physique, locataire ou sous-locataire, de
procéder à la retenue à la source sur les loyers qu'ils
versent aux bailleurs.10
9 Article 127, Acte Uniforme portant
droit commercial général du 15 Décembre 2010 P. 45.
10 Article 12, § 1 et 2 de la
loi n° 83/004 modifiant et complétant certaines dispositions de
l'ordonnance-loi n°69-009 du 10 février 1969 et relative à
la contribution sur les revenus locatif.
10
Cette obligation entre dans le cadre de l'obligation
substantielle du bail, et l'article 11 de la même loi ajoute que
étant redevable légal11 le locataire à
l'obligation dans les 10 jours après le paiement du loyer de verser au
trésor la somme retenue au prorata de IRL. S'il ne procède pas
à la retenue à la source d'un montant égal à 20% du
montant brut du loyer qu'ils reversent au bailleur cela peut constituer une
faute grave.
Et le locataire à aussi l'obligation de le reverser
dans les 10 jours qui suivent au trésor public conformément
à l'article 11 précité. Si le retenu à la source de
IRL n'est pas fait deux mois après la mise en demeure du bailleur, ce
dernier peut en prévaloir en soutenance de son refus d'accorder le droit
au renouvellement de bail et sans en avoir réglé
l'indemnité d'éviction au preneur sortant ?
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