La réglementation du bail à usage professionnel en droit des affaires OHADA. Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur.

LISTE DES PRINCIPALES ABRÉVIATIONS

AUDCG : Acte Uniforme portant Droit Commercial Général

ART : Article

CCCL III : Code Civil Congolais Livre III

CF : Code Foncier
GAZ.PAL. : Gazette du Palais

IRL : Impôt sur les Revenus Locatif

IPB : Impôt Professionnel sur Bénéfices

LGDJ : L

ibrairie Générale de Droit et de Jurisprudence

OHADA : Organisation pour Harmonisation en Afrique de Droit des
Affaires

RTD com. : Revue Trimestrielle de Droit Commercial

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0. INTRODUCTION

0.1. Objet de l'étude

Toute entreprise ou tout commerçant a besoin pour l'exploitation de son activité de disposer de locaux à usage professionnel ou commerciaux. La location de ces locaux est conditionnée par la signature d'un contrat de bail commercial ou professionnel et cela doit être conforme à l'article 8 du code civil congolais livre III (CCCL III)¹.

Le contrat de bail commercial peut être défini comme étant le contrat par lequel le bailleur qui peut être (le propriétaire des locaux, usufruitier) va donner ceux-ci en location à un preneur pour qu'il puisse exploiter son fonds de commerce ou sa profession. Nonobstant les conditions de validité du contrat énuméré à l'article 8 du CCCL III ; je tiens à vous rappeler que le contrat de bail commercial est un contrat très spécifique. Ce contrat de bail expose aussi les parties contractantes aux exigences fiscales, d'assurance et autres.

Pendant très longtemps, ce bail commercial présentait un risque pour le locataire puisqu'à son insu il pouvait perdre son emplacement et sa clientèle, cette dernière étant un élément important de fonds de commerce². Pour pallier à ces difficultés, le législateur français est intervenu en 1953 pour conférer au locataire « la propriété commerciale » visant à rétablir un certain équilibre entre les parties. Par le décret du 30 septembre 1953³, le législateur a ainsi reconnu la possibilité au locataire d'obtenir le renouvellement de son bail à défaut d'obtenir une indemnité d'éviction.

Le droit des affaires congolais avant l'adhésion à OHADA ne prévoyait pas cette propriété commerciale qui se traduit par un droit au renouvellement obligatoire de bail ; c'est une innovation qu'apporter le droit des affaires OHADA au sens du décret du 30 septembre 1953 pour garantir l'exploitation du fonds de commerce au commerçant.

¹ Art.8 CCCL III.

² Toussaint KWAMBAMBA B., cours de droit des affaires, Deuxième licence, filière de droit, Université Panafricaine du Congo(U.PA.C) 2013-2014.

³ Décret n°53960 du 30 septembre 1953, réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

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Il est important d'expliciter que l'Acte Uniforme du 17 Octobre 1997 relatif au droit commercial général ne prévoyait que le bail commercial⁴, donc certains acteurs économiques oeuvraient dans l'informel. Avec les soucis d'améliorer le droit des affaires, le législateur OHADA a opté pour la révision de l'Acte Uniforme relatif au droit commercial Général, en apportant quelques amendements et innovations très importante.

Depuis l'année 2010, le nouvel Acte Uniforme adopté à Lomé à la date du 15 décembre 2010 dans son Livre VI et Titre I dispose sur le bail à usage professionnel. En analysant l'article 103 qui définit le bail à usage professionnel, vous trouverez que la suppression du bail commercial que remplace le bail à usage professionnel⁵ a pour conséquence l'élargissement du régime de protection des beaux commerciaux aux professionnels non commerçant notamment les artisans, les industriels et autre activité professionnelle.

Conformément aux articles 101 et 102 qui déterminent le champ d'application de bail à usage professionnel, est applicable à tous les beaux, excepté le bail d'habitation, portant sur des immeubles, l'article 101 dans ses point 1, 2 et 3 disposent que :

« 1°. Locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal et tout autre usage professionnel ;

2°. Locaux accessoires dépendant d'un local ou d'un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel, à la condition, si ces locaux accessoires appartiennent à des propriétaires différents, que cette location ait été faite en vue de l'utilisation jointe que leur destinait le preneur, et que cette destination ait été connue du bailleur au moment de la conclusion du bail ;

3°. Terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ou portées à sa connaissance et expressément agréées par lu ».

⁴ Professeur BUKA eka GOY, Chef de Travaux FUNGONGO MBOMA Didier Cours de droit de contrats commerciaux, troisième licence, filière de droit, Université Panafricaine du Congo (U.PA.C) 2014-2015 p. 70.

⁵ Article 103, AUDCG du 15 Décembre 2010.

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L'article 102 ajoute que les dispositions du Titre I sont également⁶ applicables aux personnes morales de droit public notamment en caractère commercial et aux capitaux publics quelle que soit sa qualité de bailleur ou preneur.

Nous ne pouvons parler de droit des affaires OHADA sans pour autant penser au droit des affaires français car ce dernier est considéré comme la source du droit OHADA qui est en application aujourd'hui en Afrique dans l'espace OHADA.

En droit français, il y a une différence entre le contrat de bail commercial et bail à usage professionnel mais à l'an 2008 la Loi dite LME du 04 août 2008 permet désormais aux professionnels libéraux de choisir entre deux régimes juridiques totalement différents : le bail professionnel régi par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et le bail commercial régi par l'article L145-2 I 7° du Code de commerce⁷.

Dans son chapitre VI, de l'article 123 à l'article 132 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général du 15 décembre 2010 dispose sur les conditions et les formes du droit au renouvellement. Mais il y a un décalage entre l'Acte Uniforme en vigueur et la pratique sur le terrain.

La plupart des contrats de bail concluent entre les preneurs et les bailleurs étaient avant l'adhésion de la RDC à OHADA, tandis que la dite Acte Uniforme à introduit en matière de bail à usage professionnel des nouvelles dispositions d'ordre public, notamment l'article 123 qui dispose sur la forme de renouvellement. Le droit au renouvellement, étant qualifié d'une disposition d'ordre public, les parties ne peuvent y déroger. Renvois directement à conclure qu'aucune clause de contrat de bail à usage professionnel ne peut faire échec au renouvellement du contrat de bail professionnel.

Beaucoup de preneurs et bailleurs concluent de contrats de bail à durée indéterminé et déterminé particulièrement d'une durée d'un an renouvelable tandis que l' AUDCG prévoit un délais de deux ans et d'autres concluent même de contrat de bail professionnel provisoire, une pratique qui n'est pas prévu dans l'Acte Uniforme portant droit commercial général.

⁶ Article 102 de l'AUDCG du 15 décembre 2010.

⁷ Code de commerce 2010, Conseil national des barreaux : rapport de la commission SFSF du 12/03/2010, le petit économiste, www.assemblee-nationale.fr , www.net-iris.fr , www.l' express.fr.

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Cela prouve que beaucoup de bailleur et preneur n'ont pas revu leurs contrats conformément à la volonté du législateur communautaire. La plus part des contrats de bail à usage professionnel ont des clauses caduques parce que le non respect des dispositions que l'article 134 de AUDCG qualifie d'ordre public⁸ notamment l'article 123 dont les dispositions sont violée et cette violation prouve la caducité des dites clauses des contrats de bail donc il y a un écart entre l'Acte Uniforme et la pratique sur terrain et cela peut être la cause d'une surprise désagréable.

Alors la question est de savoir

Dans quelle manière la réglementation du bail à usage professionnel garantisse est-elle, l'exercice de droit au renouvellement qu'elle reconnaisse au locataire et quelles sont les modalités et conditions pour en bénéficier et quelles sont les conséquences en cas de refus ?

Cette question est au centre de notre recherche dans le souci de savoir qui peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial et qu'en est-il des réalités sur le terrain. Certainement, il y a des manquements qui peuvent être les causes de refus au renouvellement du bail sans avoir à régler une indemnité d'éviction. Le bailleur peut aussi s'opposer au renouvellement s'il estime que le locataire ne retient pas à la source l'impôt sur le revenu locatif, vu que la loi fiscale congolaise a un caractère impératif et fait du locataire un redevable légale auprès du fisc. Et occuper seul le local ou au profit de ses descendants mais dans ces dernier cas, il est obligé de régler une indemnité d'éviction au preneur sortant pour avoir évincé son droit au renouvellement de bail à usage professionnel.