L'impact de l'opération conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers en RDC

Section 2. Notion sur le certificat d'enregistrement

Etant donné que seul le certificat d'enregistrement au certificat d'enregistrement au registre des titres fonciers fait preuve qu'on est bien titulaire d'un droit de jouissance (ou concession ) sur une terre ou sur une parcelle urbaine . De même le certificat d'enregistrement fait preuve de la propriété immobilière. La propriété des immeubles est toujours séparément de la concession de la terre sur laquelle ils sont construits ( Pierre de Quirini, op.cit, p.18).

Rôle du certificat d'enregistrement

Ici le certificat dont il est question, à la même valeur que la carte rose pour un véhicule. Celui-ci ne peut se remplacer aucunement par le contrat d'achat mais la preuve de propriété immobilière ou encore d'un droit de jouissance de terre.

En cas de transfert de propriété il est recommandé aux soumissionnaires de se présenter devant le conservateur des titres immobilières (CTI) et se faire délivrer un nouveau certificat d'enregistrement ( Pierre de Quirini, op.cit, p.18)

§.1. Le contenu du certificat d'enregistrement

Dans la pratique et conformément à la disposition de l'article 225 dans son alinéas 1 de la loi foncière, le conservateur dresse deux certificats identiques contenant la description physique et juridique de l'immeuble . L'un immobile est dressé dans le registre dit « livre d'enregistrement » qui reste à la conservation des titres immobiliers, l'autre est dressé sur une feuille tiré d'un registre à souche appelé « registre des certificats » et remis au propriété ( Kifwabala Tekilezaya, J.P., Droit civil : les biens , Tome I les droits réels et fonciers, PUL, 2004, p.417).

Les deux certificats ont la même valeur juridique mais en cas de discordance entre le certificat remis au titulaire du droit consacré par le titre immobilier gardé à la conservation des titres immobilières , c'est dernier qui fait foi. (Kalambay Lupungu Gaston, Droit civil, Volume II, régime foncier et immobilier, PUZ, Kinshasa, 1989, p.921).

S'il arrive que la signature du conservateur n'existe pas sur le certificat immobile alors qu'il a le certificat mobile cette opération rend nulle d'enregistrement.

Un certificat authentique doit avoir les mentions suivantes :

- L'indication précise du ou des titulaires des droits ;

- La situation, la description et le croquis de l'immeuble ;

- Les locations de plus de neuf ans et les charges réelles dont l'immeuble sont frappées selon les règles de publicité prescrites par la loi ;

- La nature de droit qu'il établit

En effet, l'article 219 de la loi foncière dispose : « le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par un certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat. La propriété privée des immeubles par incorporation, qui est toujours envisagé séparément du sol, n'est légalement établie que par l'inscription , sur le certificat établissant la concession du fonds, desdits immeubles. Elle peut être établie par un certificat d'enregistrement distinct dont il est fait annonciation sur le certificat établissant la concession » (Kifwabala Tekilezaya, J.P., op.cit, p.418).

Il faut noter que trois documents importants confèrent le droit de propriété en République Démocratique du Congo. En premier lieu, il a la fiche parcellaire, qui s'obtient à la commune urbaine dans les grandes agglomérations et ou niveau du territoire en milieu rural.

Le contrat de location est le deuxième titre immobilier que délivre l'Etat par le truchement du ministère de l'urbanisme et l'habitat. Au final, vient le certificat d'enregistrement qui est un titre de propriété définitif qu'accorde exclusivement le Ministère des Affaires Foncières.

Les titres de propriété immobilière ne s'octroient pas de n'importe quelle manière et par n'importe qui. Car, plusieurs personnes par manque d'information se confient souvent aux divers agents de l'Etat dans l'espoir d'acquérir avec facilité des documents susceptibles de leur conférer le droit de propriété sur les biens immobiliers et le cas échéant sur des parcelles appartenant à l'Etat qu'aux particuliers. Cette démarche est irrégulière. Et beaucoup d'entre finissent par tomber dans les mains des anarchistes des escrocs de la pure espèce ( www.immordc.net)

Voici une série de documents à avoir avec soi et censés exigés par la loi :

1. La fiche parcellaire

Il s'agit d'un document utilisé par les services du ministère de l'intérieur pour recenser les habitants d'une municipalité le document joue de plus un rôle capital en matière d'acquisition des terres en permettant d'identifier le précédent titulaire de la parcelle.

Dans une circonscription urbaine, la fiche parcellaire est tenue et géré par le chef du quartier, sous la supervision du bourgmestre. Jusqu'à ce niveau, le conservateur des titres immobiliers fonciers (CTI) ne connaît pas encore l'acquéreur.

2. Le numéro d'identification du numéro cadastral

Toute portion de terre porte un numéro d'identification. Ce numéro ne constitue en aucun cas un titre de propriété en, sois, et ne vous confère aucun pour l'occupation de parcelle. Comme le non l'indique, le numéro cadastral est accordé par la division cadastrale.

3. Le contrat de location

Ne confondons pas le contrat de location avec celui du bail. Le contrat de location est un document que l'Etat accorde à un tiers, permettant à celui-ci de disposer légalement d'un terrain qu'il a acquis.

Avec ce contrat , le soi disant propriétaire de la parcelle dispose d'un délai de 3 ans pour viabiliser le terrain acquis, car dépasser ce temps, l' Etat est en droit de récupérer son terrain, l'accorder à quelqu'un d'autre ou l'affecter à d'autres fins.

Toutefois, l'Etat peut renouveler le contrat de location pour une période de deux ans si le concessionnaire en fait la demande au moins trois ans avant la fin du bail précédent. Le contrat de location est délivré exclusivement par le conservateur des titres immobiliers (ou ministère des affaires foncières). ( www.immordc.org)

Ce contrat est passé entre l'Etat comme nous l'avons souligné ci-haut et un particulier, il doit indiquer nécessairement :

- L'identité de la parcelle ( son n°cadastral),

- Le montant du loyer qui doit être versé annuellement par anticipation

Celui-ci est conclu sous condition résolutoire. Cela signifie que la condition prévue n'est pas réalisée, le contrat de location est rompu et la parcelle revient à l'Etat. (Pierre de Quirini, les lois que tout citoyen doit connaître, éd. Cephas, janvier 1985, p.70 )

4. L'autorisation de bâtir

Comme son nom l'indique, l'autorisation de bâtir n'est pas et ne peut jamais se transformer en un titre de propriété. Elle vous donne seulement la permission de construire sur le terrain ou la parcelle acquise.

L'autorisation de bâtir est délivrée le ministère de l'urbanisme et habitat mais à deux niveaux de compétence différents. Si l'édifice à construire est un bâtiment ordinaire, recourez à la division urbaine, mais si l'immeuble doit être construit en étage, referez au département national de l'urbanisme et habitat.

5. Le certificat d'enregistrement

Le certificat d'enregistrement est de propriété définitif, il est délivré aux affaires foncières. Le conservateur des titres immobiliers le signe et l'attribue au demandeur à l'issue des travaux techniques réalisés par les services du cadastre foncier par le truchement des géomètres. Ce certificat est accordé uniquement pour les parcelles, est accordé uniquement pour les parcelles déjà mises en valeur ( www.immordc.net).