3.2. Contrat de location financement (finance
lease)
Un contrat de location-financement est un contrat de location
ayant pour effet de transférer au preneur la quasi-totalité des
risques et des avantages inhérents à la propriété
d'un actif. Le transfert de propriété peut intervenir ou non
à terme. 1
3.2.1. Caractéristiques des contrats de
location-financement
La norme IAS 17 insiste sur la nécessité de
prendre en compte la substance des contrats et transactions plutôt que
leur forme juridique. Elle fournit cependant une liste non exhaustive de
situations permettant de caractériser un contrat de
location-financement.
L'application de la norme peut conduire à
considérer que l'on est en présence d'un contrat de
location-financement, dès lors qu'un seul des huit critères
énoncés ci-après se trouve satisfait :
1. Le contrat de location prévoit qu'à son
terme le transfert de propriété de l'actif s'effectue
automatiquement au preneur. Pour cela, le bailleur et le preneur doivent
s'engager, dès la signature du contrat, le premier à vendre, le
second à acheter.
2. le preneur dispose de l'option d'acheter l'actif à
un prix suffisamment incitatif à la date de levée de l'option
pour que, dès la signature du contrat, on ait la certitude raisonnable
que l'option sera effectivement levée. Les contrats de
crédit-bail devraient donc constituer des contrats de
location-financement, dans la mesure où, en raison de la valeur
généralement faible attribuée à l'option, il est
hautement probable que le preneur l'exercera.
3. la durée du contrat de location couvre la majeure
partie de la durée de vie économique de l'actif. Dans
l'hypothèse où le contrat de location couvre une longue
durée, par exemple 30 ans, ce critère a toutes les chances
d'être satisfait,
1 Xavier Paper, L'IASC et la déconsolidation
des actifs immobiliers: un parcours semé d'embûches, octobre
2008.
en raison de l'obsolescence des immeubles au regard des
nouvelles technologies (climatisation, façades, câblages
informatiques...). Les normes américaines sont plus précises et
prévoient que la durée du contrat représente plus de 75 %
de la durée de vie estimée du bien.
4. la valeur actualisée des paiements minimaux que
doit effectuer le preneur au titre de la location est égale ou
supérieure à la juste valeur de l'actif loué, et taux
d'actualisation à retenir est le taux d'intérêt implicite
du contrat, c'est à dire le taux qui rend égal pour le bailleur
les paiements minimaux à recevoir et la juste valeur du bien
loué, ou à défaut le taux marginal d'endettement du
preneur. Les normes américaines sont également plus
précises et prévoient que la valeur des paiements minimaux est
égale à 90 % ou plus de la juste valeur du bien.
5. les actifs loués présentent des
caractéristiques tellement spécifiques que seul le preneur est en
mesure de les utiliser sans leur apporter de modifications majeures. Ce
critère semble un peu théorique et suppose qu'aucun tiers ne soit
en mesure d'utiliser ou d'exploiter l'immeuble dans l'état où
l'utilise ou l'exploite le preneur actuel.
6. le preneur, lorsqu'il a la possibilité de
résilier le contrat de location, est tenu de dédommager le
bailleur des conséquences subies à ce titre. Ce dernier est donc
susceptible de percevoir tous les loyers restant à courir depuis la date
de résiliation du contrat jusqu'à son terme.
7. les fluctuations de la valeur résiduelle incombent
au preneur. Ainsi, ce dernier peut bénéficier, sous la forme
d'une diminution de loyer, du profit dégagé par la vente de
l'immeuble au terme du contrat de location. Inversement, le preneur peut
être tenu au remboursement au bailleur, de tout ou partie de la perte
dégagée par la vente de l'immeuble.
8. le preneur a la possibilité de demeurer locataire
pendant une seconde période moyennant un loyer sensiblement
inférieur au prix du marché.1
1Mike Morley, IFRS Simplifiés, Nixon
carre, Toronto, 1ère édition, 2009, pp:82-83
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