Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'à®le de la Réunion.

ANNEXE 5 :

CIRCULAIRE DU 1^ER JUIN 2010

145

ANNEXE 6 :

PRECISIONS RELATIVE A LA CIRCULAIRE DU 1^ER JUIN 2011

148

ANNEXE 7 :

PIECES A FOURNIR POUR UNE DEMANDE D'AGREMENT D'UN
PROGRAMME DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

153

ANNEXE 8 :
LISTES DES ENTRETIENS EFFECTUES¹³³

Institution/entreprise	Personne rencontrée	Thème
AGORAH	Mme Rivière Chargée d'études	Etudes en cours, méthode de récolte des données
ADIL	M.Flosi Conseiller juriste	Impact de la défiscalisation, évolution des dispositifs
ARMOS	M.Oberle Délégué de l'ARMOS	La défiscalisation du logement social
CBO Territoria ( gros propriétaire terrien de l'ile, aménageur des ZAC les plus importantes et constructeurs de logements en défisc)	M. Ballester Directeur général adjoint immobilier	Activités de l'entreprise : projets en cours, défiscalisation Girardin et Scellier
CA CIREST	M Massip	L'habitat sur le territoire de l'EPCI
CA CIVIS	M Clain	L'habitat sur le territoire de l'EPCI
CA CINOR	M Nassivé	L'habitat sur le territoire de l'EPCI
CA SUD	M Lafosse	L'habitat sur le territoire de l'EPCI
CA TCO	Mme Raviné	L'habitat sur le territoire de l'EPCI
CER BTP	M.Lorion Directeur du CER BTP de la Réunion	Impact de la défiscalisation ,
DEAL	M De Almeida Adjoint au chef de service HabitatLogement social	La production de logement social
DEAL	M.Rousselot Unité économie- statistiques	L'évolution des Permis de Construire depuis 20 ans.
FNAIM	M .Xélot Président de la FNAIM Réunion	Impact de la défiscalisation

133 Nous avons souhaité rencontrer le président de la Fédération des promoteurs constructeurs de la Réunion mais il n'a pas souhaité nous recevoir Nous avons également tenté de contacter d'autres promoteurs, aucun d'entre eux n'aura souhaité nous recevoir

INGEPAR (Cabinet de défiscalisation)	M.Nodolon	La défiscalisation du logement social
Région	M Aldon Directeur de l'environnement et de l'aménagement	Evolution du SAR
SIDR	M Zimberger Responsable département construction	La défiscalisation du logement social
SHLMR	Mme Lenormand	La défiscalisation du logement social
USH DOM	M.Hedli Directeur délégué à l'outre mer	La défiscalisation du logement social
Ville de Saint Denis	M Lagourde	Les besoins de la commune et les difficultés
Ville de Saint Paul	Mme Racine	Les besoins de la commune et les difficultés

TABLE DES ILLUSTRATIONS

Figure 1: Carte de l'île de la réunion 10

Figure 2:Bidonville du quartier Vauban à Saint Denis dans les années 60 19

Figure 3: Quartier du chaudron, Saint Denis 21

Figure 4: Démographie de la Réunion 27

Figure 5:Evolution du nombre de ménages à la Réunion 28

Figure 6: Pyramide des ages de la réunion en 1990 29

Figure 7: Pyramide des ages de la réunion en 2030 29

Figure 8: Bidonville de l OASIS, ville du Port 31

Figure 9: Chiffres cles sur les niveaux de vie 33

Figure 10: Topographie de l'ile de la réunion 35

Figure 11: Carte des secteurs de l'ile de la Réunion 37

Figure 12:Evolution des ventes de biens batis de 2000 à 2006 51

Figure 13: Evolution des permis de construires déposés 52

Figure 14: Répartition des ventes d'appartements neufs en 2006 53

Figure 15:Répartitions des résidences principales en 2005 et 2015 56

Figure 16: Répartitions des logements selon le nombre de pieces 57

Figure 17: Plafonds de revenus mensuels permetteant d'acceder à un logement intermédiaire défiscalisé 58

figure 18 : Les loyers moyens en euros/m² selon la taille du logement en 2006 59

figure 19: Nombre de logements sociaux par année d'achevement 62

Figure 20: Ancienneté et rythme de livraison du parc locatif social 63

Figure 21:Evolution des couts de construction des logements sociaux de 2001 à 2009 64

Figure 22:La part de ménages demandeurs de logements sociaux 66

Figure 23: Les attributations de logements locatifs sociaux de 2001 à 2006 66

Figure 24: Eligibilité des ménages aux différents produits du logement social 67

Figure 25: Type de financement du parc locatif social à la Réunion 68

Figure 2 : Parc locatif social 1 er janvier 2008 et évolution des livraisons 1990-2006 69

Figure 27: Production de logements locatifs sociaux 72

Figure 28: Exemple de construction défiscalisée ne trouvant pas de locataires à Saint Denis. 76

Figure 29:Evolution des loyers en fonction de l'inflation entre 2005 et 2009 77

Figure 30: Capacité locative des ménages en fonction de la taille des logements 78

Figure 31: Evolution de l'estimation de la dépense fiscale au titre de l'impot sur le revenu consacrée au

logement en outre mer 79

Figure 32: Taux de la réduction d'impot "investissements locatifs" 80

Figure 33:Niveau de production et besoins estimés par an 82

Figure 34: Nombre de logements locatifs selon l'année de construction 82

Figure 35: Schéma juridique pour l'utilisation de la défiscalisation 90

Figure 36: Schéma du montage simple d'une operation de logements locatifs sociaux 93

Figure 37: Type de logements locatifs financés depuis 2007 94

Figure 38:Mode de financement des logements locatifs sociaux en 2010 95

Figure 39: Répartition de la LBU selon les différents produits 104

Figure 40: Répartition du parc de logements sociaux selon les bailleurs 136

Figure 41: Carte des intercommunalités de la Réunion 139

TABLE DES MATIERES

REMERCIEMENTS 4

SOMMAIRE 5

SIGLES 6

INTRODUCTION 9

PARTIE 1 : 16

LA POLITIQUE DE L'HABITAT A LA REUNION : ELEMENTS DE CONTEXTE ET CADRAGE HISTORIQUE 16

I) LA MISE EN PLACE D'UNE POLITIQUE DE L'HABITAT ET DU LOGEMENT 17

I-1) Répondre a l'urgence : éradiquer les bidonvilles. 17

I-1-a) Des besoins qui viennent de loin 17

I-1-b) La lutte anti bidonvilles : 18

I-2) Le développement d'une offre pour les plus démunis 19

I-2-a) Les prémices de l'accession sociale a la propriété 20

I-2-B) Développer l'offre locative sociale 20

I-3) Après l'urgence, les grandes réformes : 1978 et 1986 21

I-3-B) 1976 : Le constat alarmant qui conduit à la réforme de 1978 21

I-3-B) 1986 : la dernière grande réforme 23

I-3-c) L'évolution actuelle : Des efforts insuffisants. 24

II) CONTEXTUALISER LA DEMANDE ET LES BESOINS EN LOGEMENT 26

II-1) Comprendre les éléments déterminant la demande en logement. 26

II-1-a) Le contexte démographique 26

II-1-B) Les phénomènes migratoires 30

II-1-C) La préférence pour la « Kaz a Terre » 32

II-2-d) Une population en difficulté 33

II-2) Les spécificites territoriales qui conditionnent l'offre et la demande 34

II-2-a) Les contraintes naturelles 34

II-2-b) Une ile, plusieurs territoires. 36

III) LA DEFISCALISATION : 39

UNE POLITIQUE DE RELANCE DU MARCHE DE LA CONSTRUCTION 39

III-1) le principe de la défiscalisation 39

III-2) Un bilan en demi-teinte 41

III-2-A) des effets positifs sur la relance du marché 42

III-2-b) Une politique qui induit des effets pervers. 43

III-3) Au delà du logement, un enjeu économique majeur 45