La protection du preneur dans un contrat de location-gérance

LA PROTECTION DU PRENEUR PENDANT L'EXÉCUTION DU CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE

D'après l'art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, le contrat de location-gérance est conclu dès que le propriétaire du fonds de commerce concède la location à un gérant, qui l'exploite à ses risques et périls.

A partir de ce moment, le locataire-gérant commence son activité commerciale. Mais le propriétaire demeure solidairement responsable des dettes du fonds de commerce jusqu'à la publication du contrat de location-gérance^76(*). La jurisprudence française a affirmé cette solidarité toute fois que le contrat n'est pas publié^77(*).

En vue de protéger le locataire-gérant, le bailleur s'engage à mettre le fonds à la disposition du gérant, avec tous les éléments nécessaires à son fonctionnement.

Dans la phase d'exécution du contrat de location-gérance, le gérant doit remplir un certain nombre d'obligations (chapitre 1). Mais le bailleur participe aussi à l'exécution du contrat de location-gérance (chapitre 2).

CHAPITRE I :

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE-GERANT PENDANT L'EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION-GERANCE

Le contrat de location-gérance met en présence deux personnes: le bailleur et le locataire-gérant. Ce dernier exploite un fonds qui ne lui appartient pas. C'est pourquoi il lui faut une protection dans ses activités. Mais s'il bénéficie d'une protection, lui aussi a un certain nombre d'obligations à remplir.

Il doit répondre aux demandes du bailleur et celles des clients. Autrement dit, il a des obligations envers ces différentes personnes.

Dans l'étude de ces obligations, nous examinons d'abord les obligations du locataire-gérant envers le bailleur (section 1). Et ensuite, les obligations envers les tiers au contrat (section 2).

Section I: Les obligations envers le bailleur

Nous verrons le paiement de redevance et l'exploitation personnelle du locataire-gérant en premier lieu (paragraphe 1) et en second lieu, nous examinerons le problème du non -concurrence et la restitution du fonds en fin de location-gérance (paragraphe 2).

Paragraphe 1: Le paiement de redevance et l'exploitation personnelle

Au moment de la conclusion du contrat, le bailleur concède la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.

Mais comme le gérant ne doit pas l'exploiter gratuitement, il paye une redevance (A), et doit exploiter personnellement le fonds (B).

A- Le paiement de redevance

Dans la définition de location-gérance donnée par l 'Art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, le législateur a omis de mentionner la redevance que doit payer le locataire-gérant. La redevance (c'est à dire les loyers) que doit payer le gérant est prévue au contrat; c'est un élément indispensable^78(*).

A conserver ainsi une source de revenus, un ancien commerçant qui a confié la gestion de son fonds à un locataire-gérant^79(*). ; parce que ce gérant doit payer les loyers. Pour les professeurs SANTOS et TOE, la première obligation du locataire-gérant est de payer la redevance^80(*). La jurisprudence française avait considérée que l'existence d'une redevance à la charge du gérant était une condition essentielle de la location-gérance^81(*). Pour protéger le locataire-gérant, au lieu d'être fixe, la redevance peut être variable et se modifier. Par exemple suivant le cours de marchandises faisant l'objet du commerce considéré. Elle peut également varier avec le chiffre des bénéfices^82(*)..

En pratique la redevance est indexée sur le chiffre d'affaires. Selon la loi française, chaque partie au contrat de location-gérance peut demander la révision ou l' adaptation de la clause à la valeur locative équitable, une fois que le loyer vient à varier de plus du quart^83(*).Il ne suffit pas seulement que la redevance existe, elle doit aussi satisfaire à certaines conditions.

La redevance doit être certaine, c'est-à-dire fixée par les parties ou, d'accord entre elles, par un tiers convenu. Elle doit être sérieuse, ce qui ne signifie pas qu'elle ne puisse pas être inférieure, même très sensiblement, à la valeur normale de jouissance du fonds^84(*) . Enfin, la redevance peut être fixe et consister soit en argent, soit en denrées.

Pour cela, un peu plus tard, la chambre sociale de la Cour de cassation française a décidé que «faute de redevance, le contrat sera nul »^85(*).

Pour garantir l'exécution de ses obligations et la réparation des dégâts qu'il pourrait causer pendant la location-gérance, le bailleur exige le plus souvent, le versement d'une caution par le locataire gérant^86(*).

En plus de ce paiement de redevance, le locataire-gérant doit exploiter personnellement le fonds de commerce selon sa destination.

* 76 Cf.Art.113 Acte Uniforme portant droit commercial général

* 77 Cass.com.7 janvier 1992, BRDA, 1993.3, p.15

* 78 MENJUCQ(M.),op.cit.,p.97

* 79 BLAISE (J-B.), Droit des affaires, 2ème éd., Paris, LGDJ, 2000, P. 265

* 80 SANTOS (PA.) et TOE (Y-J.) Droit commercial général, coll. Droit uniforme africain, Bruylant, Bruxelles, 2003 p.217

* 81 Com.11 mai 1971:Bull.cim.IV n°129

* 82 LEMEUNIER (F.), Fonds de commerce, 13éd.Pariss, Delams, 1999, p.166

* 83 L.144-11 et L.144-12 du code de commerce français

* 84 LEMEUNIER (F.),op.cit.,p.165

* 85 Com.soc.16.oct. 198: Bull.civ., IV, n° 744 ,P.548

* 86 NGUEBOU (J.), OP.cit., P.55