Memoire Online - Les déterminants du prix du loyer dans la cité d'Uvira

La recherche requiert l'usage non seulement des méthodes de recherche, mais aussi des techniques d'enquête pour la collecte, l'analyse et l'interprétation de données. De ceci il convient de dire que, ce chapitre aura comme objectif de présenter, analyser, ainsi que, interpréter les données. Nous avons enquêtés dix quartiers sur le quatorze que renferme la cité d'Uvira, dont : KAVIMVIRA, KIBONDWE, KAKOMBE, KASENGA, ROMBE II, MULONGWE, ROMBE I, KIMANGA, SONGO, NYAMIANDA. Dans chaque quartier nous avons pris sept ménages représentatifs en termes de l'échantillon.

III.1. PRESENTATION DE RESULTATS

Les résultats ci-dessous présentés proviennent de nos enquêtes encodées, à partir des logiciels « Excel » et analysées à partir de logiciel de statistique « SPSS ».

Numéro	Désignation	Fréquence	Pourcentage
1	KAKOMBE	7	10.0
2	KASENGA	7	10.0
3	KAVIMVIRA	7	10.0
4	KIBONDWE	7	10.0
5	KIMANGA	7	10.0
6	MULONGWE	7	10.0
7	NYAMIANDA	7	10.0
8	ROMBE I	7	10.0
9	ROMBE II	7	10.0
10	SONGO	7	10.0
	Total	70	100.0

Ce présent tableau montre que les enquêtes ont été réalisées dans dix quartiers sur le quatorze que renferme la cité d'Uvira. A partir de ces enquêtes nous pouvons constater que, nous prenions sept ménages par quartier ; d'où un effectif de 70 ménages au total ; soit 100% de ce septante considéré.

Graphique n^o1 : Représentation synthétique de loyer mensuel dans la cité d'Uvira.

450 400 350 300 250 200 150 100

Loyer mensuel

Moyenne Médianne Minimum Maximum
Tendance centrale

Les enquêtes réalisées auprès de 70 ménages dans la cité d'Uvira ; montrent dans ce graphique que, le loyer mensuel payé par les ménages dans la dite cité est supérieur à 50 USD à moyenne, soit de 64,779 USD; ce qui revient à dire qu'il est aussi inférieur à 50 USD, soit au minimum ou en médiane de 25,000 USD ; et de 425,5 au maximum.

Numéro	Catégorie	Fréquence	Pourcentage
1	Autres	1	1.4
2	Non	36	51.4
3	Oui	33	47.1
	Total	70	100.0

Il relève de ce tableau que, la surface parcellaire n'a aucun impact sur la détermination de prix de loyer ; du fait des réponses données par 36 ménages qui ont répondus « Non », soit 51,4% de ménages enquêtés. 1,4% de ces derniers, ne tiennent pas compte de surfaces habitées ou parcellaires dans leur aptitude de fixer le prix de loyer, ce pourquoi ils se sont abstenus.

Numéro	Catégorie	Fréquence	Pourcentage
1	Autres	2	2.9
2	Non	12	17.1
3	Oui	56	80.0
	Total	70	100.0

A partir de ce tableau nous pouvons constater que, pour fixer le prix de loyer, certains détenteurs de loyer tiennent compte du type ou bon confort de la maison. Cela veut dire que, pour louer un loyer, les débiteurs ou preneurs de maisons, visent à ce que la maison ait des bonnes installations sanitaires ou soit de bon confort.

20 18 16 14 12 10

Fréquences

à préciser bon mauvais moyen suffisant très bon

l'état de maison en location

Graphique n^o1 : La valeur de l'état d'une maison face à la détermination de son prix.

Nous pouvons dire que, une maison à un état moyen ou bon est beaucoup plus sollicitée par les demandeurs, qu'une maison à un état mauvais. Ceci montre sans doute que le bon état de loyer suscite les créanciers ou propriétaires de maisons à bien se situer pour fixer le prix de loyer. Signalons aussi que, une maison à un état « très bon » ne pas beaucoup sollicitée, du fait de sa cherté par ce que cette qualité pousse à un prix élevé ; il en est de même pour une maison en mauvaise qualité, qui n'intéressent même pas les locataires. La variable « à préciser ou autres », représente les bailleurs qui ne tiennent pas compte de l'état d'une maison pour fixer le prix.

Il est vrai que, pour se sentir à l'aise dans une maison on doit prendre celle qui convient à mieux à ses exigences ; ceci fait à ce qu'une maison aux pièces ou nombre de chambres élevés soit plus chère qu'une maison sans le deux salons, salle de bain, toilettes et cuisine interne. A partir de ces données nous constatons aussi que, la qualité globale de la taille moyenne de logement (nombre de pièces) a un effet sur la détermination de prix, étant donné qu'il faut offrir au demandeur ce qui répond à ses attentes.

Numéro	Catégorie	Fréquence	Pourcentage
1	Matériaux durables	20	28.6
2	matériaux non durables	33	47.1
3	matériaux semi-durables	17	24.3
	Total	70	100.0

De ce tableau nous pouvons dire que, les maisons à un prix abordable dans la cité d'Uvira, sont celles construites en matériaux non durables, ce pourquoi elles sont plus sollicitées ; les maisons en matériaux durables sont réservées surtout aux personnes morales, du fait de ses chertés ; et ces qui sont prisent par les personnes physiques détenteurs de grands revenus sont situées dans les meilleurs quartiers de la cité.

Il relève de ce tableau que, le nombre de personnes sous le toit du locateur ou la taille de ménage n'a aucun effet sur la détermination des prix de loyer ou de logement. Pour fixer le

70 60 50 40 30 20 10

Fréquences
Pourcentage

Ce graphique montre que, les maisons cimentées sont plus préférées par les locataires que les maisons en terre, car ces dernières ne semblent pas être plus résistantes. Si elles viennent en 2è position dans ce graphique c'est par ce qu'elles sont moins chers, et sont préférées par les personnes à faibles pouvoir d'achat. Pour cela les bailleurs utilisent aussi cette variable dans la fixation de prix. Nous constatons que l'état interne de la maison influe d'une manière ou d'une autre à son propriétaire, pour élaborer son prix. Ceci se justifie par le fait que les maisons en carreaux sont plus chers que les maisons en ciment et en terre ; et que cet état interne nous le trouvons beaucoup plus dans des maisons en matériaux semi-ou durable.

Tableau n^o6 : L'impact des évolutions démographique sur les déterminants de prix de loyer.

Numéro	Catégorie	Fréquence	Pourcentage
1	Autres	2	2.9
2	Non	39	55.7
3	Oui	29	41.4
4	Total	70	100.0

prix d'une maison de location, les créanciers de maisons s'inspirent à d'autres facteurs que les évolutions démographiques (croissance et vieillissement de la population, décohabitation, ainsi que le nombre élevé des enfants de locataire).

Tableau n^o7 : L'influence de la variation de cout de construction sur le prix de loyer.

Numéro	paramètre	Fréquence	Pourcentage
1	Autres	1	1.4
2	Non	28	40.0
3	Oui	41	58.6
	Total	70	100.0

Ce tableau explique que, le coût de construction intervient aussi dans les décisions de fixer les prix de la part de bailleurs ; d'où la hausse de ce coût doit avoir un impact négatif sur le prix de loyer, et sa baisse peut stimuler ceux qui ont les propriétés de construire d'avantage, et ceux-là qui désirent louer de se procurer des maisons à un prix bas. Cela montre aussi que, toute variation de ce coût de construction peut faire à ce que les détenteurs de loyers augmentent ou diminuent le prix de loyer. Disons que les preneurs de loyers s'abstiennent aussi lorsque ce coût de construction est à la hausse.

Graphique n^o4 : L'activité économique de locataires ou leurs professions en termes de pourcentage.

De ce graphique nous pouvons dire que, les gens aux grands revenus sont, ceux qui occupent les meilleurs maisons avec des bons conforts, et que leurs maisons sont situées dans des bons quartiers de la cité. Dans cette figure nous pouvons observer ensuite que les commerçants et les agents fonctionnaires sont les locataires le mieux présentés de la cité ; c'est sont eux qui possèdent un pouvoir d'achat élevé, ils peuvent sans doute louer une part importante de leur revenu pour le consacrer au logement. Nous déduisons de cette idée que, le niveau de l'activité économique a des implications dans les aptitudes de louer, aux locataires tout comme aux bailleurs un loyer.

Tableau n^o8 : L'impôt sur le revenu locatif et ses implications sur le marché de logement dans

Numéro	Facteur	Fréquence	Pourcentage	L'impact de l'impôt	Fréquence	Pourcentage
1	Non	55	78.6	Non	59	84.3
2	Oui	15	21.4	Oui	11	15.7
	Total	70	100.0	Total	70	100.0

Il est intéressant de noter que dans la cité d'Uvira l'impôt sur le revenu locatif est absent ; ceci est expliqué par le fait que 78,6% de nos enquêtés ont réagis par « Non » à cette question. Pour dire que, bon nombre de ménages ne paient pas l'impôt sur le revenu locatif, et ce qui le paie sont certaines personnes morales (institutions, établissement, entreprises ou organismes, etc.) de la place, soit 15,7% de personnes enquêtées.

La variable impôt n'a pas de places dans cette cité en ce qui concerne le marché immobilier résidentiel étant donné que le niveau de vie de la population est médiocre. Les bailleurs ne peuvent pas prendre en compte cette variable pour déterminer le prix de loyer.

Nous pouvons dire à partir de ce tableau que, certains comportements immoraux (comme l'ivrognerie, le bagarre, trouble, musique, insulte,..) peuvent pousser aux propriétaires de

Graphique n^o5 : La nature de débiteurs de loyer ou locataires dans la cité d'Uvira.

Ces données nous montrent que, les loyers disponibles dans la cité d'Uvira sont beaucoup occupés par les personnes physiques que les personnes morales. Cela est valide du fait que nos enquêtes se sont plus bornées sur les ménages, que les entreprises. Les personnes physiques enquêtées ont été exprimées à 84,3%, et les personnes morales à 15,7 %.

Savoir ce que gagne les ménages par moyenne peut s'avère facile, mais ce que gagne les sociétés (structures) peut paraître difficile par ce qu'elles n'ont pas le même capital ou chiffre d'affaire ; et elles ne oeuvrent pas dans un même secteur d'activité.

Tableau n^o9 : La présence de comportements immoraux et la perte en valeur éthique de
certains locataires.

Numéro	Paramètre	Fréquence	Pourcentage
1	Non	28	40.0
2	Oui	42	60.0
	Total	70	100.0

loyer de prendre des mauvaises décisions à l'égard de leur locataires en ce qui concerne le prix. C'est pourquoi le demandeur de logement qui n'a pas des bonnes valeurs éthiques dans lui, il se trouvera chassé de la parcelle, ou carrément s'il payait à un prix élevé, son bailleur augmente ce prix d'avantage afin qu'il soit l'aisé pour abandonner la maison ou la parcelle.

Numéro	Catégorie	Fréquence	Pourcentage
1	Non	17	24.3
2	Oui	53	75.7
	Total	70	100.0

La carence de l'offre de loyer ou son insuffisance a des implications sur la décision de faire louer sa maison ou sa parcelle. Certains créanciers de loyers profitent de cette carence pour augmenter le prix de loyer, étant donné le nombre plus important de demandeurs (la loi de la demande : «lorsque la demande augmente le prix ne fait que augmenter aussi »).

Nous pouvons expliquer cette carence de loyer par la croissance démographique qui est plus rapide que la mise en chantier de logement ; la population naisse et croisse du jour au jour, sans qu'il y soit où la loger.

Graphique n^o6 : La spéculation de locataires face à la décision d'achat ou de louer un loyer.

La spéculation de locataires peut être expliqués en ce sens où, certains demandeurs de loyer décident de ne plus prendre en location une maison vu son prix qui est revu à la hausse, alors ils s'abstiennent en attendant que ce prix soit à la baisse pour qu'ils louent ou achètent leur propre maison. Ces demandeurs trouvent que derrière l'acte d'achat d'un logement, il n'y a pas seulement la nécessité de se loger ; mais aussi des comportements spéculatifs à la hausse ou à la baisse, le poussent à se poser la question concernant le choix à opérer dans le secteur : Acheter ou louer ? Achat contre location ; autre facteur important est le timing. Est-ce aujourd'hui le bon moment pour acheter ? Cela se comprend d'autant mieux que les mouvements de prix ont un impact considérable d'une manière indirecte sur le pouvoir d'achat de ménages.

Graphique n^o7 : La durée de la garantie exigée par les créanciers de loyers.

35 30 25 20 15 10

Fréquence

Nombreux sont les ménages qui paient à une garantie de 6 mois, parce que ces ménages craignent les différents événements de la vie qui conduisent à changer de logement (mutation professionnelle, déménagement pour suivre des études, la vie en couple, séparation, décès, naissances, résiliation du contrat de travail, etc.). Les ménages qui paient dans le deux mois sont surtout composés des célibataires, et qu'ils ne sont pas stables en un seul endroit. Les autres qui paient une garantie de 12 mois et plus, sont les personnes morales ou les preneurs de bons locaux.

A dire vrai, les progrès du confort sanitaire ont profité à tous les groupes sociaux ; nombreux de locataires sont ceux qui cherchent les parcelles ou maisons disposant l'eau courante, et la

Tableau n^o11 : Les raisons ou motifs qui animent les bailleurs de faire louer leurs maisons.

Numéro	Motifs	Fréquence	Pourcentage
1	Autres	1	1.4
2	frais académiques des enfants	1	1.4
3	pour l'investissement	21	30.0
4	pour les besoins de financement	12	17.1
5	pour les besoins de subsistance	32	45.7
6	que la maison ne reste vide	2	2.9
7	scolarisation des enfants	1	1.4
	Total	70	100.0

Le constat ici n'est rien d'autres que celui d'observer la manière dont, nombreuses personnes propriétaires de loyers, le donnent en location pour un motif de subsistance et d'investissement. Peu sont ceux qui offrent leurs maisons pour un motif de financement (paiement des frais de scolarisations ou Académiques des enfants par exemple). Il n'est pas inutile de dire que, si ces offreurs utilisent leurs maisons de location comme moyen de subsistance, c'est par ce qu'ils se retrouvent en majorités chômeurs (sans emploi, ou parfois retraités).

Tableau n^o12 : L'emprise de l'eau et électricité dans une maison de location.

Numéro	Facteurs	Fréquence	Pourcentage
1	Autres	1	1.4
2	L'un de deux	14	20.0
3	Non	22	31.4
4	Oui	32	45.7
5	Pas du tout	1	1.4
	Total	70	100.0

disponibilité en courant électrique. La préférence de demandeurs de loyers en l'eau et électricité poussent, aux propriétaires de maisons d'en tenir compte pour l'élaboration de son prix.

Nous constatons qu'il y a de ces ménages-là qui cherchent même les parcelles raccordés en l'un entre ces deux types d'infrastructures ; pour cela nous pouvons signaler que, les quartiers disposant l'accessibilité ou la potentialité en l'eau et électricité sont ceux qui possèdent une plus forte agglomération.

Graphique n^o8 : Les charges locatives supportées par les preneurs et les offreurs de maisons.

Frais de réparation ou entrétien Frais d'assainissement et... Frais d'assainissement Facture eau, électricité et frais... Facture eau, électricité,... Facture eau, électricité et...

Nous allons maintenant évaluer les charges locatives supportées par les propriétaires et les locataires de maisons. Nous pouvons dire à partir de cette figure que, la majorité de dépenses locatives sont supportées par les locataires eux-mêmes, car les enquêtes donnent une fréquence de 32 personnes qui laissent ces genres de dépenses aux locataires. Ces charges incluent : la facture de l'eau, électricité, entretient ou réparation, enlèvement des ordures, et assainissement de la parcelle ou de l'immobilier. Peu sont les bailleurs qui supportent en eux seul les factures de l'eau et d'électricité.

La fréquence de 29 enquêtés dans cette toile montre la localisation des parcelles situées sur la surface plane; lesquelles qui n'ont pas des carences en l'eau de REGIDESO; les autres situés

Tableau n^o13 : Les phénomènes de concentration territoriale ou localisation urbaine.

Numéro	Paramètre	Fréquence	Pourcentage
1	Autres	6	8.6
2	Non	9	12.9
3	Oui	55	78.6
	Total	70	100.0

Ce tableau montre que, les conséquences de l'exode rurale a une influence sur les processus de fixation de prix de loyer, car plusieurs personnes abandonnent leur village pour se réfugier en ville avec un objectif d'avoir une vie favorable. Comme nous l'avons évoqué ci-haut dans la littérature, les hommes choisissent de s'installer en ville car ils accèdent plus facilement : à un meilleur équipement, eau, électricité ; aux soins et services d'urgence ; maternités et services hospitaliers spécialisés ; à l'emploi et à l'enseignement : écoles et universités. Les méfaits de l'exode rurale est que, ils font de l'offre de logement rigide et insuffisante par rapport à la demande.

Graphique n^o9 : Le pouvoir de la localisation géostratégique des parcelles à louer.

vers le littorale de la route principale (17), donnent l'accessibilité plus facile comme nous l'avons si évoqué aux services de la vie quotidienne, notamment l'ouverture d'une boutique, magasin, pharmacie, et tant d'autres activités génératrices de revenu. Les parcelles se trouvant au bord du lac et sur la colline (respectivement les fréquences de 7 et 14), ne sont pas beaucoup préférées par les locataires par ce qu'elles sont dans les quartiers éloignés de la route principale ; (voir les lignes qui suivent).

Nous pouvons affirmer que, la localisation de la parcelle, joue aussi un rôle important dans l'offre de logement, car les demandeurs en tiennent compte. L'appréciation de la place dépend bien évidemment de certains facteurs par exemple, les ménages qui ne veulent pas rester dans des quartiers où ils seront confrontés à des problèmes de délinquances, de violence ou de banditismes ; les autres qui préfèrent les quartiers où ils auront facilement l'accessibilité en termes de trajets et d'horaires aux services de la vie quotidienne : transports, école, travail, banque, soins de première nécessité, etc. Mais disons aussi que, ceux qui vivent dans des quartiers à forte densité urbaine ne profitent pas de logements calmes.

Les déterminants du prix du loyer dans la cité d'Uvira

Chap. III. PRESENTATION ET ANALYSE DES DONNEES

III.1. PRESENTATION DE RESULTATS