Memoire Online - Gestion foncière et discipline urbanistique en Côte d'Ivoire: apports et limites du permis de construire

PREMIERE PARTIE : LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET SES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES ..........32

DEUXIEME PARTIE : DESCRIPTION DE L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE ..........54

CHAPITRE IV : LA SITUATION SOCIO-ECONOMIQUES DU PROMOTEUR IMMOBILIER ET LE TYPE DE SUIVI EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE CONTROL DU PERMIS DE CONSTRUIRE 69

TROISIEME PARTIE : PRESENTATION ET DESCRIPTION DE L'HABITAT ET DE LA STRUCTURE URBAINE A LA RIVIERA PALMERAIE ET A ABOBO SAGBE ..........73

CHAPITRE V : PRESENTATION ET DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE 74

CHAPITRE VI : LES PROBLEMES LIES A L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE. 93

DEDICACE

A Dieu le créateur et à tous ceux qui ont placé leur confiance en nous particulièrement à mon père Bohoussou Kouamé et à ma mère Kouassi Adjoua Elise.

SIGLES ET ABREVIATIONS

Avant- propos

Cette étude est un mémoire de maitrise ayant pour sujet : « Gestion foncière et discipline urbanistique en Côte d'ivoire : apports et limites du permis de construire ». Il s'agit d'une étude qui vise à mieux faire connaitre le rôle du permis de construire dans l'organisation de l'espace urbain. Il s'agit pour nous d'abord de montrer les dispositions règlementaires du permis de construire, de montrer comment ces dispositions sont appliquées sur le terrain et enfin d'analyser les conséquences de l'application du permis de construire en milieu urbain.

La réalisation de ce document a été possible grâce au concours de certaines personnes à qui nous voudrions exprimer toute notre gratitude. Nous adressons nos sincères remerciements au professeur ATTA KOFFI LAZARE, maitre de conférences à l'IGT et vice doyen de l'UFR SHS. Directeur de ce mémoire, il nous a enseigné le sens de la rigueur et nous donné le goût de la recherche. Il nous a soutenus par ses conseils et ses encouragements.

Nos remerciements vont aussi à l'endroit du Professeur ALLOKO JEROME, Directeur de recherches et Directeur de l'IGT, au Professeur KOBY ASSA qui a fait de nous des géographes du 21^e siècle, au Professeur ANOH PAUL maitre de conférences et chef du département de géographie, au Professeur BIKPO CELINE, maitre de conférences et directrice de la recherche à l'IGT, au Docteur OUSMANE DEMBELE, au Docteur GOBE TERE au Docteur KABLAN JOSEPH, maitres assistants à l'IGT, au Docteur COULIBALY KELEMORY, au Docteur LOBA AKOU DON FRANCK-VALÉRY assistants à l'IGT, et à MEMEL FREDERIC ARMEL doctorant à l'IGT.

Nous n'oublierons pas nos parents en particulier au docteur YAO BERTIN assistant au département d'histoire grâce à qui nous avons eu le courage et la force de faire des recherches, à ERICK BOHOUSSOU, notre frère, à CHRISTELLE BOHOUSSOU, REINE BOHOUSSOU, CLAUDINE BOHOUSSOU, FREZINELLE N'DOLLI, N'GAZA MARC ARNAUD, nos soeurs, cousine et cousin.

Nous tenons également à traduire notre reconnaissance à Mr CELESTIN ADON et toute son équipe pour leurs conseils, leurs soutiens techniques, à N'GUESSAN SANDRINE JOËLLE, OHOUOCHI ROSELYNE DESIREE, KPOLO CHRISTIAN BERNARD, KABRAN ESTELLE, YRO KOUALAÏ, DAGO OLIVIER, KOKO NATACHA, ALIAGUI SOUALIO, à la grande famille de la JEUNESSE ETUDIANTE CATHOLIQUE de Mermoz pour leur soutien.

Nous voulons enfin remercier notre ami et frère DOUKOU LEBE OLIVIER et tous ceux qui nous ont apporté une contribution à la conception de ce document. Que dieu lui-même vous récompense.

I. COMPREHENSION DU SUJET ET QUESTION DE DEPART

Dans le souci d'offrir à tous un cadre de vie sain et surtout de maîtriser les effets néfastes de la croissance urbaine rapide, l'Etat de Côte d'Ivoire a opté pour une politique dirigiste et contraignante en matière d'urbanisme et d'aménagement des villes. Pour conduire cette politique, l'Etat a mis en place des dispositions réglementaires relatives à la construction et à l'occupation de l'espace urbain. Parmi ces dispositions, figurent le permis de construire. Le permis de construire est une autorisation administrative préalable à toute opération de construction que l'Etat délivre à tout promoteur ou auto constructeur pour la mise en valeur d'un lot. Cette autorisation a été instaurée pour faire respecter les multiples règles d'occupation de l'espace urbain en vue d'une organisation cohérente de l'espace. Mais en dépit de cette réglementation contraignante, on assiste à la prolifération de l'habitat spontané et surtout à l'occupation lâche et anarchique de l'espace urbain. L'on s'interroge alors : pourquoi cette situation ? Le permis de construire joue-t-il son rôle ? Quels sont les apports et les limites du permis de construire ?

Notre étude dont le sujet est : « Gestion foncière et discipline urbanistique en Côte d'Ivoire : apports et limites du permis de construire» veut donner des réponses à ces interrogations.

II. REVUE DE LITTERATURE

Dans le but de mieux cerner et orienter notre recherche, une revue de littérature disponible est nécessaire.

Le foncier et l'occupation de l'espace ont fait l'objet de nombreuses études. Le permis de construire quant à lui n'a fait l'objet d'aucunes études, ni de bilan afin de montrer ses limites et ses insuffisances en matière de construction. La connaissance des notions concernant la gestion foncière, la promotion immobilière, la réglementation en matière de construction et la dynamique de l'occupation de l'espace sont donc nécessaires à notre étude.

1. Le foncier urbain ivoirien

La terre, on l'a souvent répété, revêt en Afrique une importance toute particulière selon El Hadji Mohamed Diop (1983). Cette importance capitale de la terre dans les croyances traditionnelles Africaine, présente la terre comme un bien sacré. En Côte d'Ivoire la gestion foncière des années avant que le colonisateur n'arrive relevait d'une collectivité de personnes dont le membre le plus âgé était chargé de la gérance selon Alphonse Yapi Diahou (1981). Il poursuit pour dire que la gestion des terres Ebrié était assurée par trois échelons de pouvoir et d'autorité qui étaient les "Nana", le chef du village, et le chef de famille. Cette manière de gérer le foncier montre toute la sensibilité de ce domaine. En effet pour El Hadji Mohamed Diop (1983), la terre constitue un trait d'union entre le monde des vivants et celui des morts. En Afrique, l'arrivée du colonisateur viendra bouleverser les tenures foncières coutumières. Selon Alphonse Yapi Diahou (1981) , l'introduction de la notion "terre vacante et sans maitre" va favoriser la confiscation des terres aux populations autochtones au profit des gouvernants en Côte d'Ivoire. Il est rejoint par El Hadji Mohamed Diop (1983), qui affirme que l'introduction du foncier européen, en même temps qu'elle a bouleversé les structures préexistantes, a permis de légaliser les appropriations individuelles du sol. Le colonisateur a donc fait de la gestion foncière un élément clé dans la maitrise de l'occupation du sol et dans l'extension du territoire. Le colonisateur s'est accaparé de tous les droits fonciers et a réduit les droits de propriétaire terriens à un droit d'utilisation du sol. Paul Claval (1981), soutient en ce sens que, ce que l'on échange sur le marché foncier, ce ne sont pas à proprement parlé des terrains, mais les droits qui permettent de les utiliser. Ceci dit, les propriétaires terriens d'alors vont perdre leur contrôle du sol au profit des gouvernants. Cette politique est adoptée par les gouvernants des années post coloniales en Côte d'Ivoire.

Ainsi Atta Koffi (1983), affirme que la législation foncière de la Côte d'Ivoire fait de l'Etat le seul propriétaire de la terre. C'est lui qui par l'intermédiaire des procédures de lotissement change le sol rural en sol urbain. Ses mesures de gestion du sol ont tout de même favorisé des conflits fonciers. Cet auteur relate que même si ces conflits tournent toujours à l'avantage des pouvoirs publics, la gestion de certains terrains urbains est assurée par les autorités coutumières. Cette situation selon Issa Ouattara (1999), n'a pas trop grande influence sur le monopole de la gestion foncière que détient le pouvoir public. Car selon lui, l'Etat pour s'accaparer du sol urbain adopte une attitude de négociation avec les populations autochtones, puis de fermeté pour l'expropriation des terres aux autochtones. La gestion des terres est donc un élément fondamental pour la maitrise de l'expansion urbaine car elle a une incidence sur la formation et l'évolution des villes.

Pour Guy Lasserre (1970), la réglementation foncière et notamment la réparation des terrains à bâtir a des effets directs sur la formation et l'évolution des quartiers de Libreville.

En somme une parfaite maitrise de la gestion foncière engendre une occupation rationnelle du sol et une meilleure organisation de l'espace urbain. Les nombreux conflits fonciers et la main mise des autorités coutumières dans le domaine foncier peuvent provoquer une mauvaise gestion foncière et engendrer un désordre au niveau de la création et de l'occupation de l'espace urbain.

2. La promotion immobilière

La forte urbanisation qu'a connue la Côte d'Ivoire dès les premières années des indépendances politique, a favorisé la migration des populations vers les grands centres urbains du pays. Cette volonté des populations d'habiter la ville à poussé les gouvernants à prendre des mesures afin de permettre à la population urbaine de mieux se loger. Pour répondre donc aux besoins des populations en matière de logement, l'Etat ivoirien va mettre en place des structures capables de satisfaire les besoins en logement des populations. Ainsi, Alphonse Yapi Diahou (1990), affirme que la création de la SETU (Société d'Equipement des Terrains Urbain) répondait au souci de lotir, de viabiliser, et d'aménager l'espace urbain afin de permettre à la SICOGI et à la SOGEFIHA d'assurer la construction de plusieurs logements à Abidjan. Il poursuit pour dire que ces opérations de constructions étaient aussi destinées à toutes les classes sociales dans le but de ne pas favoriser les constructions anarchiques et de préserver l'image idyllique de la ville.

Parlant du rôle des sociétés immobilières, Dominique Couret (1997), estime que le quartier de SICOGI à Yopougon est un bon exemple de quartier dit d'habitat économique produit par les sociétés immobilières d'Etat de 1960 à 1980 afin de permettre aux classes moyennes l'accès à l'habitat moderne. Cependant la crise économique des années 1980 va entrainer le ralentissement des activités des sociétés immobilières de l'Etat pour ainsi favoriser l'émergence de sociétés immobilières privées. Alphonse Yapi Diahou (1981), indique donc que la production du cadre bâti à Yopougon est quasiment le fait de plusieurs promoteurs immobiliers privés, de quelque particuliers et de sociétés privées (banques, assurances, compagnie d'électricité etc....).

Kouakou Amenan Agathe(2008), va plus loin pour dire que le secteur des promoteurs immobiliers privés semble le plus productif en matière de logement à Abidjan. En effets plusieurs programmes de logement sont réalisés par différentes sociétés et participent à la densification et à l'aménagement de l'espace dans les communes d'Abidjan. Elle révèle par la suite que, une des originalités de la ville d'Abidjan réside dans l'importance prise par l'intervention des sociétés immobilières qui opposent les paysages homogènes de leurs réalisations notamment sur le banco et sur Cocody (les deux Plateaux) à ceux des lotissements dont la mise en valeur reste de la compétence des propriétaires individuels.

Pour conclure, Dembélé Ousmane (1997), nous fait savoir que la privatisation de la production de logement est en soi une révolution dans le système de financement et de production de la ville. Il termine son propos en affirmant que même si l'Etat s'est désengagé du secteur de la production d'habitat, il garde cependant un droit de regard dans la gestion de l'espace urbain car les entreprises privées de promotion immobilière restent liées à l'Etat qui définit leurs activités et contrôle les choix urbanistiques des différentes opérations immobilières.

3. La réglementation en matière de construction

Depuis l'indépendance jusqu' à ce jour, l'Etat ivoirien dispose d'un arsenal juridique impressionnant qui définit dans le détail les règles d'urbanisme. Selon le règlement général d'urbanisme ces dispositions se résument à travers les PDU (plan d'urbanisme directeur), les POS (plan d'occupation du sol), le permis de construire etc....

A cet effet, Alla Della (1991), indique que c'est le Plan d'Urbanisme Directeur qui détermine le cadre juridique du développement urbain. Il poursuit pour dire que ce document comporte le tracé schématique des voies principales à conserver, à modifier ou à créer. Pour que l'espace urbain soit bien organiser, un bon lotissement doit précéder les constructions. Selon Paul Claval (1981), c'est le P.O.S (plan d'occupation du sol) qui détermine pour chaque parcelle, les utilisations possibles du sol et indique ce qui est constructible et ce qui ne l'est pas, ce qui est destiné aux logements et aux activités non polluantes et ce qui regroupera les industries.

En matière de construction, il ressort en premier lieu que toutes constructions doit disposer d'un permis de construire avant le début des travaux.

Ainsi, J.M. N'guessan (1993), explique que le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

En Côte d'Ivoire, le permis de construire est selon le recueil des textes de l'urbanisme (1993), régie par la loi n°97-523 du 04 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n° 65-248 du 04 aout 1965 relative au permis de construire.

Pour Koupoh Gnoléba (2007), la délivrance de ce document reste subordonnée au respect des normes de servitudes nombreuses et variées. Celles-ci trouvent leurs sources dans différents textes que sont :

Ø Le règlement général de la construction édicté par l'arrêté ministériel n°356-MCU du 22 mai 1974, modifié par l'arrêté n° 1089-MCU/CAB/DUA du 22 décembre 1976 qui fixe les règles de volume, de distribution, d'aération et équipement des constructions.

Ainsi, selon le recueil des textes de l'urbanisme (1993), les principaux textes qui régissent le permis de construire sont constitués d'une (1) loi, de deux(2) décrets et de six (6) arrêtés ministériels.

a. La loi n°97-523 du 4 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n°65-248 du 4 aout 1965 relative au permis de construire

Cette loi comprend dix(10) articles. Ces différents articles précisent les normes, les servitudes de constructions et la date de péremption du permis de construire.

Elle stipule en son article premier que quiconque désire entreprendre une construction à usage d'habitation ou non doit au préalable obtenir un permis de construire.

Cette obligation s'impose aux personnes morales de droit public, comme aux personnes de droit privé. Le même permis de construire est exigé pour les clôtures, les reprises de gros oeuvre, les surélévations, ainsi que pour les travaux entrainant modification de la destination du bâtiment et de la distribution intérieure sur les points visé par les règlements sanitaire.

b.1. Le décret n°92-398 du 1^er juillet 1992 portant règlement du permis de construire et abrogeant le décret n°77-941 du 29 novembre 1977

Ce décret comporte trente six (36) articles divisés en six (6) chapitres qui traitent :

b.2. Le décret n°96-463 du 3 juin 1996 portant intervention des architectes dans les projets de construction et abrogeant le décret n°80-65 du 14 janvier 1980

Tout projet de constructions, avant d'obtenir un permis de construire doit respecter un certain nombre de norme d'urbanisme. Ainsi, sept (7) arrêtés ministériels ont été pris en ce sens.

c.1. Arrêté n°1593-MCU du 01 janvier 1983 relatif au certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme (CU) est aussi un acte administratif par le quel l'administration informe une personne des règles et servitudes urbaine en matière de construction. L'arrêté sur le certificat d'urbanisme comprend 9 articles et qui précises les servitudes d'urbanisme qui s'appliquent à un terrain. Il précise en son article premier des servitudes d'urbanismes qui s'appliquent à un terrain. Ce sont :

- Les conditions de construction(le taux d'occupation du sol, la hauteur, recul sur l'alignement, les limites séparatives et tout autres obligations)

- Le sursis éventuel à statuer, qui doit être motivé et ne peu dépasser un (1) an.

c.2. Arrêté n°1594-MCU du 10 janvier 1983 concernant l'accord préalable d'urbanisme (APU)

L'accord préalable d'urbanisme est un document qui permet au promoteur de s'assurer de la faisabilité de son projet de construction. C'est un acte administratif qui précise les conditions d'implantation et le volume des constructions projetées. Cet arrêté comprend neuf (9) articles et indique les conditions d'accès et de stationnement des véhicules, le raccordement aux réseaux, l'aspect des bâtiments, et les équipements d'intérêt général à réaliser. L'accord préalable d'urbanisme est dans ce cas préalable au permis de construire. Il stipule en son article premier que : l'obtention de l'accord préalable d'urbanisme est obligatoire avant le dépôt de permis de construire de tout projet :

NB : en Côte d'Ivoire, les projets de construction dans la commune du plateau doivent obligatoirement obtenir un accord préalable d'urbanisme.

c.3.Arrêté n°508-MCU su 23 décembre 1970 portant règlement d'urbanisme.

Cet arrêté comprend vingt deux (22) articles et précise les règlements d'urbanisme. Il traite des éléments que tout projet de construction doit respecter. Ce sont entre autres:

c.4. Arrêté n°1089-MCU/CAB/DUA du 22 novembre 1976 modifiant l'arrêté n°356 du 22 mai 1974 portant règlement général de la construction.

Cet arrêté comprend vingt sept (27) articles et fixe les règles de volume, de distribution, d'utilisation d'aération et d'équipement applicable à la construction d'immeuble de toute nature. Ces vingt sept (27) articles sont divisés en trois chapitres qui traitent en sont :

- Chapitre I : des prescriptions générales relatives à la sécurité, et à l'hygiène

- Chapitre II : des prescriptions spéciales concernant les bâtiments d'habitation

c.5. Arrêté n°1595-MCU du 1^er octobre 1983 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 du 29 novembre 1977 en ce qui concerne la délivrance du permis de construire.

Cet arrêté comprend quinze (15) articles qui déterminent les modalités d'application du permis de construire en ce qui concerne la composition, le dépôt, l'instruction, la délivrance, et les consignes du dossier de permis de construire.

c.6. Arrêté n°1596-MCU du 1^er octobre 1983 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 du 29 novembre 1977 en ce qui concerne le certificat de conformité.

Cet arrêté comprend huit (8) articles et détermine les règles à suivre à la fin de la construction.il s'agit de vérifier si votre projet de construction est conforme à ce qui est fait à la fin de la construction.

4. La dynamique de l'occupation de l'espace urbain.

Selon le dictionnaire de géographie de Pierre Georges (1974), l'implantation d'établissement industriel a pour corolaire la fixation d'une masse importante d'ouvriers qui ont des besoins de logements, l'intensification des activités commerciales et de la naissance d'un certain nombre de service. La création de l'espace urbain est le fruit d'activité économique. Pour Atta Koffi (1978), la ville résulte de l'inscription sur le terrain de la croissance économique. Selon lui, c'est le développement à Bouaké qui a contribué à façonner à différent niveau l'espace urbain. Il poursuit pour dire que c'est l'habitat qui est le premier centre d'intérêt de l'espace urbanisé. L'extension et la forme de la ville selon Pierre Georges (1974), se modèlent sur le cadre physique. La situation et le site s'associent intimement donc pour donner au plan son originalité. Relatant toujours la forme de la ville, il poursuit pour dire que la ville en se développant, autour d'un noyau initial, s'articule de façon diverse en éléments de dimensions variables plus ou moins continues, quartiers ou groupe de quartiers. Il est rejoint par Atta Koffi (1975), qui déclare que les espaces urbains se sont toujours organisés à partir d'un seul ou de deux grands axes routiers qui traversent la ville en largeur et en longueur. A cet effet, il soutient que la plupart des sites des villes choisies par le colonisateur ont été déterminé en fonction d'un village existant déjà.

Parlant de la dynamique d'extension de la ville de Guiglo, Kadet Bertin (1999), soutient que la dynamique de l'extension de Guiglo a été possible grâce à la politique de développement économique et sociale de la nation. En effet, Guiglo a bénéficié d'importants investissements de la part des autorités à la fin des années 1960 (projet Frar, Fiau et au plan quinquennaux).

Pour Atta Koffi (1984), l'extension spatiale de la ville de Bouaké s'est faite à partir de la gare qui a ravi le rôle de centre de gravité de la ville au poste militaire. Il ajoute que cette extension spatiale est aussi le fruit du fort attrait de la ville lié à son rôle de centre administratif régional et d'une forte immigration. Une forte immigration qui à sans doute favorisé l'explosion démographique. Dans ce même contexte, Philipe Haeringer (1977), explique que la croissance démographique à Abidjan à favorisé l'extension rapide de cette ville. Pour lui, l'extension d'Abidjan a été rapide parce qu'il fallait assumer sans trop de mal plusieurs doublements de la population. Cette situation mal maitrisé par les pouvoirs publics occasionne souvent des occupations lâches et anarchiques de l'espace urbain. Donnant son avis sur la question, Agnès Serre (2000), mentionne que c'est l'absence de politique urbaine à long terme à Belém qui a favorisé l'occupation anarchique des terrains urbain libre. L'absence des pouvoirs publics en plus du manque croissant de logement dans nos villes a sans doute pour conséquence l'occupation anarchique de l'espace urbain et la prolifération de l'habitat spontané.

III. PROBLEMATIQUE

Au lendemain de l'indépendance de la Côte d'Ivoire, les pouvoirs publics du pays ont décidé de maintenir la politique urbaine héritée de la colonisation. Cette politique urbaine entend faire des villes les vitrines du développement du pays. Ainsi l'Etat s'est résolu à ne pas laisser s'installer le désordre et l'anarchie dans la création et l'occupation de l'espace urbain en mettant en place une réglementation dirigiste très stricte. A ce titre, il s'est imposé comme le maître du jeu urbain en s'appropriant plusieurs monopoles à savoir : le monopole de la planification de la croissance urbaine, du foncier, de la création de l'espace urbain et du contrôle de l'occupation de l'espace urbain par l'imposition d'un cahier de charges contraignant dans le domaine de la construction.

Pour mener à bien cette politique urbaine, l'Etat s'est constitué comme promoteur immobilier de 1960 à 1980. C'est lui qui à travers la SETU (Société d'Equipement des Terrains Urbain), la SICOGI (Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière) et la SOGEFIHA (Société de Gestion et de Financement de l'Habitat) a multiplié les lotissements et a réalisé de nombreux programmes immobiliers qui ont contribué à accroitre l'espace urbain Abidjanais. Cette politique de l'Etat menée pendant les deux premières décennies de son indépendance va connaître un arrêt brutal suite à la crise économique survenue en 1980. Cette situation a obligé l'Etat à recadrer sa politique, notamment en se désengageant de la promotion immobilière au profit du secteur privé. Ainsi ont fleuri une multitude de sociétés civiles immobilières qui ont pris le relais de l'Etat pour investir les villes, les communes et lancer de nombreux programmes d'habitat. Initialement maitre du jeu urbain, le contrôle de ce jeu n'est il pas entrain d'échapper à l'Etat ? La conséquence de cette situation est l'anarchie et le désordre qui règnent dans les constructions et l'occupation de l'espace urbain.

Face à cette situation, l'on est tenté de se demander : Quel est le contenu des dispositions règlementaires actuelles du permis de construire ? Qu'en est-il alors de son application? Quelles sont les paysages urbains qu'offrent les villes?

Le problème qui découle de ce sujet est : l'anarchie qui règne dans aujourd'hui dans les villes au niveau de l'occupation des espaces urbains.

IV. OBJECTIFS DE L'ETUDE

1. Objectif général

Ø Apporter une contribution à la connaissance du rôle du permis de construire en matière d'organisation et d'occupation de l'espace urbain.

2. Objectifs spécifiques

Ø Décrire l'application du permis de construire dans les quartiers de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé.

Ø Présenter et décrire l'habitat et la structure urbaine à la Riviera Palmeraie et à Abobo Sagbé.

V. APPROCHE METHODOLOGIQUE

1. Les hypothèses de recherche

En rapport avec nos objectifs spécifiques, nous avons émis les hypothèses selon lesquelles :

Ø Les lenteurs administratives et la complexité de la réglementation sont un obstacle à la demande du permis de construire.

Ø L'application du permis de construire est fonction de la localisation du projet de construction et du type de suivi effectué par les autorités chargés de son contrôle.

Ø La croissance anarchique d'habitat non réglementaire entraine un dysfonctionnement de la structure du paysage urbain dans le quartier de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé.

2. Identification des variables

Les variables d'analyses sont des mesures, des indicateurs, des normes ou des informations dont nous avons besoin pour vérifier nos hypothèses et atteindre les objectifs que nous nous sommes fixés. Dans le cadre de notre étude, nous avons identifié plusieurs variables:

- les variables relatives aux différents paysages qu'offre le quartier de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé

2.1 Les variables relatives au permis de construire.

Il s'agit de montrer comment le permis de construire participe à l'organisation cohérente de l'espace urbain. Il est donc important de connaître :

Variables qualitatives

Variables quantitatives

- les types de conflits de compétence

- les moyens de contrôle

- la date de mise en exécution de la réglementation du permis de construire

- le contenu de la réglementation

- les acteurs responsables de la délivrance du permis de construire

- délivrance du permis de construire

- le domaine d'application du permis de construire

- la nature et le type de pénalité

- la nature et le type de sanction

- la modalité de contrôle de l'application du permis de construire

- le nombre de demandes de permis de construire

- le nombre de demandes délivrées

- le nombre de demandes refusées

- le nombre de logements produits

- les besoins de demande en logement

- le coût du permis de construire

- le nombre de règles relatives à l'occupation de l'espace urbain

2.2 Les variables relatives à l'application du permis de construire

Variables qualitatives

Variables quantitatives

- Les caractéristiques du site

- Les caractéristiques du bâti

- Le mode d'occupation de l'espace

- La trame urbaine

- La typologie de l'habitat

- La lenteur administrative

- Le retard des P.D.U

- Le manque de moyens de contrôle

- La nature des conflits de compétence

- L'inexistence de conservation domaniale

- le niveau d'instruction des demandeurs du permis de construire

- le niveau de revenu des demandeurs du permis de construire

- l'identité des demandeurs du permis de construire

- Le nombre de logements détruits

- Le pourcentage de la surface occupé par l'habitat spontané

- La période d'obtention du permis de construire

- Le niveau d'occupation spontané

- Le niveau de mise en valeur des lots

2.3 Les variables relatives à la description et à la présentation du paysage urbain.

Tableau n°3 : Variables relatives à la description et à la présentation du paysage urbain.

3. Identification des sources de collecte de l'information

Pour collecter les variables utiles à l'avancement de notre travail, il faut identifier les sources de collecte.

Le Ministère de la Construction de l'Urbanisme et de l'Habitat est l'institution qui assure les fonctions de l'Etat dans l'organisation et la définition de la politique de l'habitat en Côte d'Ivoire. Il reçoit et étudie les dossiers de demandes de permis de construire pour une meilleure organisation de l'espace urbain. La direction du permis de construire de ce ministère est la plus concernée par notre étude.

Le Bureau National d'Etudes Techniques et de Développement est une structure étatique constituée de techniciens et d'architectes capable de concevoir, conseiller, calculer et dessiner des plans. Il intervient dans plusieurs études de plans directeurs dans les villes du pays et dans le suivi et le contrôle de nombreux chantiers de logement et de grands travaux dans les villes.

Le Conseil National de l'Ordre des Architectes intervient au niveau de l'instruction du nouveau permis de construire. Tout dossier de permis de construire et d'accord préalable est déposé et enregistré au siège du CNOA.

Le CNOA a pour but de redistribuer les responsabilités entre les acteurs impliqué, de rapprocher l'administration ivoirienne de l'urbanisme et de la construction des pratiques des nations avancées en la matière.

L'Institut de Recherche et de Développement et l'Institut de Géographie Tropicale à travers leurs différentes bibliothèques nous ont permis de nous documenter sur le sujet de notre étude et d'avoir des documents sur le permis de construire en Côte d'Ivoire. Nous avons à travers ces deux instituts pu nous documenter sur les phénomènes urbains et avons consulté des mémoires.

4. techniques de collecte de l'information

En fonction de nos variables, plusieurs démarches sont nécessaires pour la collecte des informations et des données. Pour ce faire, nous avons utilisé trois (03) techniques principales de collecte des informations qui sont :

4.1 La recherche documentaire

Cette étape de notre recherche est très importante. N'ayant pratiquement aucune information précise sur le permis de construire, la consultation de plusieurs ouvrages à été nécessaire à la compréhension et à l'élaboration de notre sujet. Nous avons pour cela commencé par constituer une bibliographie regroupant quelques études sur les villes ivoirienne. La documentation consultée est :

- Les ouvrages de méthodologies (Méthodologie de la recherche du professeur Atta Koffi et Méthodologie de la recherche du Docteur Paul N'da). Ces ouvrages de méthodologie nous ont permis de développer notre capacité de réflexion, de logique, et nous a permis d'avoir un raisonnement argumentatif.

- Les ouvrages spécialisés (le Guide de la construction et de l'urbanisme, le Recueil des textes sur l'urbanisme, la logique des villes, l'espace urbain). Ces ouvrages nous ont permis de prendre connaissance des différents programmes d'aménagements urbains (Fiau, ARSO, AVB) réalisés en Côte d'Ivoire. A cet effet, nous avons pu comprendre l'organisation et l'aménagement de certaines grandes villes du pays (Yamoussoukro, San Pedro) et de certains quartiers d'Abidjan (Abobo Akeikoi, Abobo Avocatier). Ces ouvrages nous ont également permis d'avoir le contenu des dispositions réglementaires relatives au permis de construire ( loi n°97-523 du 04 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n° 65-248 du 04 aout 1965 relative au permis de construire) et de connaitre le contenu du dossier de permis de construire. Nous avons consulté également grâce au service du permis de construire des informations statistiques du nombre de permis délivrés, refusés et du contrôle des constructions.

- les mémoires et thèses (le dynamisme urbain et la gestion foncière à Grand Bassam, promotion immobilière et création de l'espace urbain à Abidjan de 1980à 2000 : cas de Cocody, Dynamique de l'occupation de l'espace urbain et péri-urbain de Bouaké). Au niveau des mémoires et des thèses, nous avons pu faire le constat qu'aucune étude n'a été menée sur le permis de construire. Cependant, le mémoire de Memel Frédéric sur le dynamisme urbain et la gestion foncière à Grand Bassam traite en partie du permis de construire

- les journaux et articles de presse (archibat magazine). A la lecture des journaux et articles de presse, l'analyse s'est articulée sur l'ampleur que prend l'anarchie au niveau des constructions. A cet effet, à l'occasion de la première édition du salon des architectes et des bâtisseurs, l'attention des participants a été portée sur le phénomène de l'urbanisation mal maîtrisé dans les villes ivoiriennes et particulièrement à Abidjan.

L'avènement des nouvelles technologies de l'information nous a permis de nous familiariser avec l'outil informatique. Pour ce mémoire les logiciels Adobe Ilustrator CS et Arcview ont été utilisé pour la confection des cartes, Microsoft Excel pour la réalisation des tableaux et graphiques, Microsoft Office Picture Manager pour le traitement des photographies et Microsoft Word pour le traitement du texte.

4.2 L'observation sur le terrain

Pour mieux comprendre comment les services du permis de construire de la direction de la construction et de l'habitat appliquent le permis de construire, nous avons assisté à la réunion de la commission du permis de construire le 26/02/2009 et avons effectué une sortie sur le terrain.

Nous avons effectué une première sortie le 04/03/2009 dans la commune de Cocody pour voir comment les agents du ministère de la construction contrôlent l'application du permis de construire et à une deuxième sortie le 11/03/2009 dans la commune d'Abobo. Nous avons pu observer des logements qui nous ont permis de recueillir des données relatives à l'agencement des logements, aux types d'habitats et aux aménagements spatiaux spécifiques. Nous avons aussi constaté que lorsque les agents de la construction constatent qu'une construction n'est pas autorisée ou ne respecte pas les normes d'urbanisme, il était inscrit AD (à démolir) : PC (permis de construire)? sur la construction en question. Outre cet aspect, nous avons pu constater, les types d'habitats, la nature de l'habitat, l'état des voies, la présence ou l'absence de réseaux d'évacuation d'eaux usées ou de distribution, le volume et l'implantation des habitats. Elles nous ont aussi permis de voir les constructions ne bénéficiant pas de permis de construire.

Cette étape de la recherche nous a permis de prendre des photographies pour montrer comment les promoteurs appliquent les dispositions règlementaires du permis de construire sur le terrain ; elle a aussi permis d'apprécier la nature de l'habitat et de dresser la typologie de l'habitat, l'état des constructions, la typologie des quartiers et de décrire les paysages urbains crées.

4.3 L'entretien

Les différents entretiens réalisés auprès des agents de la direction du permis de construire au ministère de la construction nous a permis de croiser les 07 représentants des organes statuant au sein de la commission du permis de construire. Nous avons à cet effet eu un entretien avec : le directeur du permis de construire, le responsable du service technique du ministère de la construction, les responsables des différents services qui interviennent dans le circuit d'élaboration du permis de construire à savoir le représentant du guichet unique du foncier et de l'habitat , de l'office national de la protection civile , de l'institut d'hygiène , de l'ordre des architectes , de la direction du domaine urbain , de la direction de l'assainissement et de la direction de l'urbanisme pour connaitre leur apports dans l'élaboration du permis de construire et comprendre son application sur le terrain.

Ces entretiens nous ont permis d'avoir les avis des administrateurs sur l'application du permis de construire, et de relever les opinions des auto constructeurs sur l'efficacité du permis de construire dans les villes. Nous avons organisé un tête à tête avec ces derniers. Ces entretiens ont été possibles grâce à un guide d'entretien établi à l'avance. Les questions de cette fiche étaient élaborées autour des notions suivantes :

- Procédures de mise en valeur des terrains après l'obtention du permis de construire

Le choix des communes ne fut pas chose aisée. Nous avons choisi la commune de Cocody et de celle d'Abobo dans le but de faire une comparaison du paysage urbain de ses deux communes.

Suite à un entretien avec le Directeur du permis de construire, nous avons été informé par ce dernier que la commune de Cocody s'inscrit parmi les communes qui disposent de plus de permis de construire par rapport à celle d'Abobo où une minorité de constructeurs disposent du permis de construire. Compte tenue du temps, et de l'insuffisance des moyens dont nous disposons, les quartiers de la Riviera Palmeraie et celui d'Abobo Sagbé seront nos deux zones d'étude. Les principaux critères qui ont guidé le choix de notre zone d'enquête sont : la typologie de l'habitat, le niveau de modernisation de l'habitat, la qualité d'ensemble du quartier.

Nous avons aussi choisi d'enquêter dans une zones nouvellement en construit, et une zone d'ancienne construction.

4.4 Traitement des données

Cette étape consistera au dépouillement des informations recueillies lors de nos enquêtes sur le terrain, des entretiens et de la recherche documentaire. Il importe de procéder à un traitement des informations pour faciliter leurs interprétations ou leurs utilisations.

Le dépouillement s'est fait manuellement et par ordinateur, il a donc abouti à la réalisation de différents tableaux statistiques amenant à la conception puis à l'élaboration de graphiques et de cartes.

4.5 Analyse des données

Il s'agit pour nous d'interpréter les résultats de nos recherches. Cette étape est la plus longue, sa réalisation demande la connaissance des différentes notions et des cours professés par nos maîtres. Dans notre cas, cette étape se fera à travers trois grandes parties que comporte notre travail. Ce sont : la présentation du permis de construire et de ses dispositions réglementaires, la description de l'application du permis de construire dans les quartiers de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé et la présentation et description de l'habitat et la structure urbaine à la Riviera Palmeraie et à Abobo Sagbé.

4.6 Les difficultés rencontrées

De nombreuses difficultés se sont posées au niveau de la recherche de l'information. Ils sont en rapport avec l'acquisition des informations au niveau de l'administration et du refus de certains constructeurs de répondre à nos questions. A cela nous pouvons ajouter l'inexistence de données sur le permis de construire au niveau du Ministère de la construction, l'inactualisation des données cartographiques des zones d'études et des données statistiques au niveau du recensement général de la population et de l'habitat. A ce sujet, les dernières données datent de 1998. Pour la cartographie, il existe des couvertures aériennes de certaines communes d'Abidjan faites à différentes échelles, des assemblages de photo, des plan de lotissement existent mais il à été très difficile voir impossible pour nous de les avoir.

N°	Question de recherche	Objectifs spécifiques	Hypothèses	Variables d'analyse	Technique de collecte des données	Expression des résultats
01	Quelles sont les dispositions règlementaires du permis de construire ?	Présenter les règles relatives au permis de construire	La lenteur administrative et la complexité de la réglementation du permis de construire sont à la base du non respect de cette loi par les constructeurs.	-le contenu du dossier de permis de construire -la nature et le type de pénalité -la nature et le type de sanction -la modalité de contrôle de l'application du permis de construire -le coût du permis de construire	-recherche documentaire -entretien	texte sur l'occupation du sol -tableau -plan -dossier de PC
02	Qu'en est-il alors de l'application du permis de construire?	Décrire l'application du permis de construire dans les quartiers d'Abidjan.	La majorité des promoteurs immobiliers ne respectent pas les prescriptions du permis de construire.	-Les caractéristiques du site -La typologie de l'habitat -les caractéristiques du bâti La typologie de l'habitat -La lenteur administrative -Le manque de moyens de contrôle -L'inexistence de conservation domaniale	-recherche documentaire -entretien	tableau statistique - photo - cartes
03	Quelles sont les paysages urbains qu'offrent les villes?	Présenter et décrire les paysages urbain crées.	La croissance anarchique de l'habitat spontané entraine un dysfonctionnement de la structure du paysage urbain dans la ville d'Abidjan.	- La qualité d'ensemble de l'habitat -L'état de la trame urbaine -Les types d'habitats -L'état de la voirie -Les différents quartiers -La structure urbaine actuelle -La densité de l'habitat -La nature des matériaux de construction	-recherche documentaire - enquête - entretien	tableau statistique carte

PREMIERE PARTIE

PRESENTATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET DE SES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES.

CHAPITRE I : LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET SON ROLE

I. HISTORIQUE DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire a été instauré en Côte d'Ivoire sous l'ère de la colonisation pour donner un style architectural uniforme et cohérent aux constructions de la colonie. Ainsi, pour lutter contre le désordre et garantir un cadre de vie sain, les autorités coloniales ont imposé des règles d'urbanisme contraignantes. A cet effet, des opérations de lotissement ont été instaurées pour permettre l'immatriculation des terres. Pour intégrer donc les Africains au mode de vie européen et préserver l'image de la ville, un type de logement a été imposé : Ce fut la maison coloniale. Cette maison était dotée de larges fenêtres et d'un haut plafond. Ce n'est qu'en 1965 sur proposition du Président de la République de la Côte d'Ivoire que la loi n°65-248 du 4 Août 1965 a été instaurée. Le permis de construire est donc régie par la loi n°97-523 du 04 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n° 65-248 du 04 Août 1965 relative au permis de construire.

1. Définition du permis de construire

Le permis de construire est un document administratif obligatoire et nécessaire qui s'impose à quiconque désire construire un bâtiment (à usage d'habitation, industriel, équipement scolaire, station service, équipement hôtelier, etc.). Il est exigé pour le respect des règles d'urbanisme d'habitat, d'hygiène, de sécurité, et des normes d'architecture.

2. Le rôle du permis de construire

Le permis de construire permet de gérer rationnellement le droit des sols. Il permet aux autorités de faire respecter les normes urbanistiques, de sécurités, et d'hygiènes dans les villes. C'est donc grâce à ce document que les autorités ont un regard sur les modalités et les conditions de construction. Il a aussi le rôle de lutter contre les constructions illicite.

3. Les différents types de permis de construire

Le permis de construire ministériel est délivré par le ministre de la construction de l'urbanisme et de l'habitat. Il concerne la commune du Plateau, les projets de construction immobilières, les immeubles à usage d'habitation dépassant R+3et les bâtiments et établissements recevant du public comme, les projets d'écoles, les stations de distribution de produits pétroliers, les lieux de culte, les hôpitaux, les bureaux de grands ensembles commerciaux, les usines etc....

Ce permis est délivré par le ministre après avis favorable de la commission du permis de construire.

Le permis de construire municipal est délivré par le maire. Il concerne les bâtiments ou immeubles à usage d'habitation ne dépassant pas R+3, c'est-à-dire la construction de villa basse, villa duplex, d'immeubles R+1, R+2, R+3 à usage d'habitation ou de commerce au rez-de-chaussée. Le dépôt du dossier du permis de construire municipal se fait dans les locaux des différents services techniques de la mairie pour les villes de l'intérieur du pays et à la direction technique du district d'Abidjan pour les constructions dans la ville d'Abidjan. Au niveau de la ville d'Abidjan où la plupart de nos enquêtes ont été réalisées, le permis de construire municipal, après avis favorable de la commission du permis de construire est transmis à la mairie de la commune où s'effectuera le projet de construction.

Communes Permis de Construire (pc)	Abobo	Adjamé	Attécoubé	Cocody	Koumassi	Marcory	Port Bouët	Treichville	Yopougon	Plateau	Total
P.C favorable	03	00	00	39	01	05	00	02	23		73
P.C défavorable	01	00	00	01	00	01	00	00	02		05
Total	04	00	00	40	01	06	00	02	25		78

Suite à la loi n° 2003-208 du 07 juillet 2003, portant transfert et répartitions de compétences de l'Etat aux collectivités territoriales, Le traitement des dossiers de construction ne dépassant pas les R+3 s'effectuent dans les mairies pour l'intérieur du pays et au district d'Abidjan au niveau de la ville d'Abidjan.

Ainsi notre enquête au niveau du district nous a permis d'avoir les données relatives au permis de construire des années 2008 et de la mi-2009. Ces données nous ont permis de localiser les communes où les constructeurs demandent plus le permis de construire et de savoir les communes où les constructeurs ne demandent pas le permis de construire avant leurs projets de construction.

Sur un total de 78 permis de construire demandé au niveau du district d'Abidjan en 2008, la commune de Cocody est la commune ou les constructeurs demandent le plus de permis de construire avec 40 demandes dont 39 dossiers favorables et 01 dossier défavorable . Ensuite vient la commune de Yopougon avec 25 dossiers dont 23 favorables et 02 défavorables les communes d'Abobo, Adjamé, Attécoubé, Koumassi, Marcory, Port Bouët, Treichville, avec leurs faibles demandes de permis de construire. Dans ce tableau la commune du Plateau ne dispose pas de permis de construire parce que les constructions au Plateau doivent impérativement avoir un permis de construire Ministériel qui est délivré uniquement au Ministère de la construction.

Communes Permis de Construire (pc)	Abobo	Adjamé	Attécoubé	Cocody	Koumassi	Marcory	Port Bouët	Treichville	Yopougon	Plateau	Total
P.C favorable	26	02	03	166	22	35	01	09	27		291
P.C défavorable	01	00	00	05	00	00	00	00	03		09
Total	27	02	03	171	22	35	01	09	30		300

La mi 2009 montre encore que c'est la commune de Cocody qui dispose du plus de permis de construire. Une nette amélioration est constatée au niveau de la commune d'Abobo et Koumassi, Marcory, et Yopougon. Les chiffres contenus dans le tableau n°6 nous révèlent le faible nombre de permis de construire municipal défavorable. Lorsque le dossier de permis de construire est bien monté et qu'il respecte les normes urbanistiques de construction, le projet de construction bénéficie d'au plus un mois et demi pour avoir son permis de construire.

Graphique 2 : nombre de permis construire municipaux favorables de l'année 2009

Les demandes de permis de construire municipaux des années 2008 et 2009 du district d'Abidjan nous permettent de montrer les communes d'Abidjan dans lesquelles les constructeurs obtiennent plus de permis de construire.

En effet, la commune de Cocody, sur les deux (2) années, enregistre le plus grand nombre de permis de construire favorable avec respectivement 53% pour l'année 2008 et 57% pour la mi- 2009.

Viens ensuite la commune de Yopougon qui enregistre respectivement 32% et 27% de demande favorable.

Quant aux communes d'Abobo, Koumassi, Marcory et Treichville enregistrent pour leur part respectivement 4%, 1%,7%, 3% pour l'année 2008 et 26%, 8%, 12%% et 3% pour l'année 2009.

Les communes de Port Bouët avec 0% et Attécoubé avec 0% et 1% sur les deux (2) années constituent les communes qui n'enregistrent pratiquement pas de demande de permis de construire.

Il faut cependant noter que lors de nos investigations dans la commune d'Abobo, nous avons constaté que la commune octroyait directement le permis de construire aux demandeurs sans passer par le district. La raison évoquée est le décret n°2005-261 du 21 juillet 2005. Selon le directeur technique de la mairie d'Abobo, ce décret donne droit aux mairies de traiter les dossiers de permis de construire. Néanmoins la mairie d'Abobo reconnait le permis de construire délivré par le district d'Abidjan.

II. LE CIRCUIT DE TRAITEMENT DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1. le circuit de traitement

a. Les différents services qui interviennent dans le circuit de traitement du dossier

Toute demande de dossier de permis de construire est déposée au service courrier du guichet unique. Ce service réceptionne, enregistre et transmet dans un délai d'un(1) jour le dossier du permis de construire à la direction de l'habitat qui impute le dossier à la sous direction du permis de construire également dans un délai d'un (1) jour. La sous direction du permis de construire enregistre le dossier et le transmet au service d'instruction qui contrôle, instruit durant une période de trois 3 jours le dossier de permis de construire et le programme ensuite à la commission du permis de construire. Le dossier est ensuite étudié par les différents services qui interviennent dans le domaine de l'urbanisme à savoir : Le guichet unique du foncier et de l'habitat, l'office national de la protection civile, le district d'Abidjan, l'institut d'hygiène, l'ordre des architectes ou le bureau d'étude technique, La direction du domaine urbain, la direction de l'assainissement et la direction de l'urbanisme.

La commission d'instruction du permis de construire est un organe constitué d'un représentant des différents services précités. C'est cette commission qui analyse et discute des dispositions techniques, des normes architecturales, d'hygiène, des servitudes d'urbanisme et de sécurité du projet de construction qui demande le permis de construire. Cette commission se réunit chaque jeudi ouvrable pour délibérer sur les dossiers de demande de permis de construire. Ainsi, lorsqu'un dossier est soumis à cet organe et qu'il obtient un avis défavorable, le dossier est renvoyé dans un délai d'une (1) semaine au guichet unique. Dans le cas où le dossier obtient un avis favorable, le service de traitement de la sous direction du permis de construire a un délai de deux (2) jours pour transmettre le dossier du permis de construire au district pour un permis de construire municipal. Lorsqu'il s'agit d'un permis ministériel, le service de traitement transmet le dossier à l'office national de la protection civile pour étude. Le dossier revient ensuite au service de traitement du permis de construire qui rédige le projet d'arrêté et le soumet au cabinet du ministre pour signature. Cette phase se passe pendant une période d'un (1) mois.

En somme, il faut dire que le délai d'attente du permis de construire une fois déposé au service du guichet unique est d'environ un(1) mois une(1) semaine pour les dossiers qui ont reçu un avis favorable au niveau du ministère de la construction.

2. La brigade de contrôle du permis de construire

La brigade de contrôle du permis de construire est l'organe chargé de contrôler l'application des dispositions du permis de construire. Toutes les villes ont leurs brigades de contrôle. A Abidjan, le Ministère de la construction dispose de brigade de contrôle en son sein, et possède des brigades dans chaque commune à travers les antennes du ministère de la construction.

CHAPITRE II : LES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRE DU

PERMIS DE CONSTRUIRE

I. LA COMPOSITION DU DOSSIER

1. Les éléments du dossier

Tout propriétaire de lot voulant le mettre en valeur doit fournir les pièces suivantes pour le montage du dossier de permis de construire.

Ø Pour les constructions économiques en zone d'habitation évolutive de trois (03) niveaux au plus

· Un titre de propriété (A.C.P, certificat de propriété) ou une lettre d'attribution plus le récépissé de dépôt de l'A.C.P.

· Une demande manuscrite adressée à Monsieur le Gouverneur du District d'Abidjan.

· 07 extraits topographiques visés par la CIE, la SODECI, le domaine urbain et la direction de l'assainissement

· Un certificat d'urbanisme délivré par le ministère de la construction et de l'urbanisme

v Les réseaux d'alimentation (CIE, SODECI) et d'évacuations existant et projetés

· Un devis descriptif des travaux avec décompte des surfaces de plancher, nombre de logement et calcul des places de stationnement

· Un plan d'assainissement visé par la Direction de l'Assainissement et des Infrastructures (D.A.I)

Le dossier pourra comporter pour les grands bâtiments des plans à l'échelle de 1 cm pour 1m. Il devra en plus des pièces prévues ci-dessus en (b) :

· L'effectif du personnel qui sera employé et le traitement des effluents éventuels

· S'il s'agit, d'un établissement dangereux insalubre ou incommode, le dossier comportera l'autorisation de création ou d'extension obtenue auprès du ministère de l'industrie.

Ainsi constitué, le dossier de permis de construire doit être fourni en sept (07) exemplaires et être accompagné d'une lettre de demande écrite et signée par le demandeur du permis de construire. Cette lettre doit être timbrée (timbre municipale) et adressée au maire de la commune où est situé le terrain.

La lettre et les sept (07) exemplaires du dossiers sont déposés auprès des services compétents du ministère de la construction de l'urbanisme et de l'habitat au service du permis de construire pour les constructions faites à Abidjan ou auprès des services représentants le ministère pour les constructions faites dans les autres localités. Il faut souligner que tous les plans qui composent le dossier doivent être visés par un architecte agrée et inscrit au tableau de l'ordre des architectes. Les dossiers incomplets sont systématiquement refusés.

2. La demande du permis de construire

La demande du permis de construire est la première étape en vue de l'élaboration du dossier de permis de construire. Cette étape, est normalement faite par le propriétaire du terrain ou son mandataire. Cela peut être aussi toute personne qui sans être propriétaire, justifie d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain.

A ce titre, le décret n°80-65 du 14 janvier 1980 relatif à l'intervention des architectes dans les projets de construction en son article 1 stipule que : « les projets de construction dont l'estimation établie selon les prix couramment pratiqués est supérieure à trente (30) millions de francs ttc, doivent être dressés par un architecte inscrit au tableau de l'ordre des architectes ».

3. L'instruction du dossier de demande de permis de construire

L'instruction de la demande correspond à l'examen de la conformité du projet, aux règles applicables et à la préparation de la décision à prendre en conséquence.

L'instruction est le fait des services techniques du ministère de la construction de l'urbanisme et de l'habitat. Elle peut être éventuellement confiée au service technique des communes par le ministre chargé de la construction.

A la suite de l'instruction, les décisions sont prises sous forme d'arrêté par le maire dans les communes ou par les sous préfets dans le reste du territoire.

Une fois instruit le dossier est soumis à l'avis de la commission qui se réunit une fois par semaine au service du permis de construire.

La décision du permis de construire doit être prise et notifiée au pétitionnaire dans un délai de trois mois qui peut être porté à six mois à compter de la date de dépôt. Le non respect de ce délai et de la mise en demeure adressée au ministre chargé de l'urbanisme dans un délai de trois mois, a pour conséquence de faire bénéficier le pétitionnaire d'un permis tacite.

4. La décision

En face d'une demande de permis de construire, le contenu de la décision administrative peut être très varié. Abstraction faite du sursis à statuer, l'administration peut refuser le permis de construire ou l'accorder. L'octroie comporte deux variantes :

- L'octroie pur et simple, qui signifie que le projet du demandeur est autorisé tel que, l'octroie assorti d'un certain nombre de prescriptions. Dans ce cas, l'administration subordonne la possibilité légale de construire au respect d'un certain nombre d'obligations mises à la charge du constructeur.

- L'octroie conditionnel, dans le but de la protection de certains objectifs qui sont les exigences de salubrité, de sécurité, de protection de l'environnement, de circulation et de stationnement (accès à la voirie, exigence d'aire de stationnement). La délivrance du permis de construire peut imposer au constructeur de participer aux dépenses d'équipements publics rendus nécessaires par la construction.

5. La mise en valeur des terrains

Après la délivrance du permis de construire, le titulaire d'un lot est astreint à la mise en valeur et au maintien en bon état dudit lot.

Il faut savoir qu'à compter de la date de délivrance du permis de construire, un délai de deux ans est accordé pour entreprendre les constructions.

L'article 18 de la loi N°65-248 du 04 Août 1965 relative au permis de construire stipule que « le titulaire d'un permis de construire doit obligatoirement dès l'ouverture du chantier indiquer de façon apparente et visible de la voie principale, et lisiblement sur un panneau de 50 cm x 50 cm au moins :

Photo 01 : panneau indiquant les références d'un chantier dans la commune de Cocody. Sur ce tableau sont indiqués le type de construction à réaliser, les références des lots et le numéro de l'avis favorable

Les lots non mis en valeur dans un délai de 5 ans minimum et 10 ans maximum à compter de la date d'attribution font l'objet d'un retrait pur et simple. Le chef de ménage dépossédé de son lot peut au prochain lotissement faire une autre demande pourvu qu'il en ait les moyens.

II. PEREMPTION ET COUT DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1. La péremption du permis de construire

Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai d'un an à compter de sa délivrance ou si les travaux sont interrompus pendant au moins deux (2) ans.

2. Demande de prorogation

La demande de prorogation du permis de construire doit se faire auprès du service l'ayant délivré. La demande de prorogation doit se faire deux (2) mois avant l'expiration du permis de construire.

3. Le certificat de conformité

Le certificat de conformité est un acte administratif qui constate la conformité des travaux réalisés par rapport au projet qui a fait l'objet d'autorisation de construire. Le certificat de conformité est obligatoire pour toute construction et surtout pour les établissements recevant du public.

4. Délivrance du certificat de conformité

30 jours après l'achèvement des travaux, le maître d'ouvrage ou le promoteur doit introduire auprès du ministre de la construction, de l'urbanisme et de l'habitat, une demande de certificat de conformité. Saisis de cette demande, les services comptants du ministère de la construction de l'urbanisme et de l'habitat (direction de l'habitat et de la copropriété) organisent une visite sur le terrain pour constater la conformité des travaux réalisés par rapport aux plans fournis à la demande du permis de construire. A l'issue de cette visite, un rapport est produit au vue duquel le certificat de conformité est accordé ou refusé par le directeur de l'habitat et de la copropriété.

5. Les servitudes d'urbanisme du permis de construire

Tous projets de construction dans le but de permettre une harmonie au niveau de l'habitat et ne pas installer le désordre au niveau de l'occupation de la chaussée doivent respecter en fonction du type de l'habitat certaines servitudes. Ainsi les servitudes d'urbanismes sont les normes de coefficient d'occupation, de surface minimale d'occupation, de hauteur de la clôture ainsi que de recul par rapport aux voisins et aux rues que doit respecter un projet de construction.

La direction de l'urbanisme est le service qui est chargé de donner ses servitudes aux constructeurs.

6. Le coût du permis de construire

Le coût du permis de construire délivré par les services du Ministère de l'urbanisme de l'habitat et de la construction est fonction du bureau d'étude ou de l'architecte choisi pour la conduite du projet de construction. La rémunération de l'architecte ou du bureau d'étude dépend essentiellement de trois facteurs qui sont :

Une fois le dossier de permis de construire arrive à la direction du permis de construire du ministère, aucune somme n'est demandée pour l'instruction de votre dossier de permis de construire. Il faut cependant noter qu'une somme de vingt milles francs (20000fcfa) est exigée au dépôt de la demande du permis de construire au niveau du district d'Abidjan. Nos enquêtes nous ont par ailleurs montré qu' une somme d'argent est exigée au retrait du permis de construire dans les différentes mairies ainsi une somme de cinquante cinq milles (55000fcfa) est versée au retrait d'un permis de construire à la direction technique de la commune de Cocody.

Au niveau de la commune d'Abobo, le permis de construire délivré par les services techniques de la mairie coûte cent vingt milles francs (120000fcfa). Il faut souligner que malgré les divergences au niveau du coût, et des services qui délivrent le permis de construire , la composition du dossier et le circuit de traitement du dossier de permis de construire restent les mêmes sauf qu'au niveau du district d'Abidjan et dans les mairies, la réception du dossier de permis de construire se fait au service du permis de construire de la direction technique.

III. LES SANCTIONS RELATIVES AU NON RESPECT DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1. Les sanctions

Selon l'article 6 de la loi n°65-248 du 4 Août 1965, sont passifs d'une amende de 10000 à 500000 francs, chacun, architectes, entrepreneurs bénéficiaires des travaux ou autres responsables de leur exécution qui les ont effectués au mépris des obligations imposées par la présente loi, les règlements pris pour son application ou par le permis de construire.

En cas de récidive, l'amende peut être portée au quintuple et une peine d'emprisonnement de deux (2) à douze (12) mois peut en outre être prononcée.

Par ailleurs, la loi a prévu d'autres mesures de restitution. Il s'agit notamment de la démolition et de la mise en conformité des ouvrages irréguliers édifiés.

Dans ce cas, si à l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition ou la mise en conformité ou la mise en bon état ordonné n'est pas complètement achevée, le ministre de la construction de l'urbanisme et de l'habitat ou le maire ou encore le sous préfet peut faire procéder d'office à tous nécessaires à l'exécution de la décision de justice, aux frais et aux risques du bénéficiaire des travaux irréguliers.

2. Application des sanctions

L'exécution des sanctions du non respect des dispositions du permis de construire relève de la brigade de contrôle du permis de construire ou des chefs d'antennes représentés dans les différentes communes au niveau d'Abidjan ou des services régionaux de l'urbanisme dans les villes de l'intérieur du pays. Après que les services de contrôle aient constaté le non respect des servitudes d'urbanisme d'une construction, ils demandent au promoteur l'arrêt de la construction en inscrivant l'abréviation AD MCUH (à démolir : ministère de la construction de l'urbanisme et de l'habitat) sur les murs de la construction afin que le promoteur se mette en règles.

Photo02 : Construction sans permis de construire (dans la commune de Cocody). L'inscription AD sur le mur indique le passage des agents du ministère de la construction ou de la mairie

Dans le cas de non respect des servitudes d'urbanisme, la construction est détruite aux frais du promoteur. Il faut noter que les constructions qui ne bénéficient pas de permis de construire et qui ne respectent pas les servitudes d'urbanisme sont détruites si le constructeur ne se conforme pas au respect des règles d'urbanisme et aux prescriptions du permis de construire.

Photo 03 Destruction de construction ne bénéficiant pas de permis de construire. Le bâtiment est détruit du fait de l'absence de permis de construire

L'attribution d'un lot est suivie par sa mise en valeur. Le bénéficiaire d'un lot qui a un projet de construction doit se conformer à la réglementation en vigueur relative à la mise en valeur du terrain urbain.

Selon la loi 65-248 du 04 Août 1965 relative au permis de construire, en son article premier déclare : « quiconque désire entreprendre une construction à usage d'habitation ou non, doit, au préalable, obtenir un permis de construire. »

Mais l'obtention de ce permis obéit à des conditions définies auxquelles ces constructions doivent satisfaire

- les servitudes de salubrité, de sécurité publique de caractère architectural, de conservation des sites imposées par les lois et règlements.

Aussi, son élaboration doit être faite par un technicien du bâtiment ou par un architecte agrée et inscrit à l'ordre des architectes :

Néanmoins il faut souligner que les constructeurs ne savent plus à qui s'adresser véritablement quant à l'obtention du permis de construire car il est tantôt délivré par les services du ministère de la construction, ou par le district au niveau d'Abidjan ou encore par certaines mairies (cas d'Abobo). Il faut aussi noter la lourdeur et la complexité au niveau de la composition du dossier de permis de construire. Ses difficultés administrative sont un prétexte pour les constructeurs , car nombreux sont ceux qui construisent leur maison avant d'entamer la procédure d'obtention du permis de construire La construction d'un habitat étant un élément fondamental dans l'harmonie d'une ville il serait donc important de faciliter les procédures administrative d'obtention du permis de construire et de définit clairement l'organe qui s'occupe de la délivrance du permis de construire pour permettre à nos cités urbaines de respecter les servitudes urbaines.

L'hypothèse selon laquelle les lenteurs administratives et la complexité de la réglementation sont un obstacle à la demande du permis de construire est vérifiée et confirmée.

DEUXIEME PARTIE

DESCRIPTION DE L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

CHAPITRE III : LOCALISATION DES SITES D'ETUDE

I. PRESENTATION DES SITES D'ETUDE

La présentation de nos sites d'étude consiste en l'analyse et à la description de tout ce qui peut servir à la connaissance du milieu d'étude et à la compréhension du permis de construire. Elle permet de placer les différents sites dans leur environnement ou dans le cadre géographique d'urbanisation.

1. Le site de la Riviera Palmeraie

Le site de la Riviera Palmeraie fait partie des quartiers chics et huppés de la commune de Cocody. Située au Nord-est de la ville d'Abidjan, Cocody fait partie de ses 10 communes.

La Riviera Palmeraie se situe dans la commune de Cocody sur l'axe Cocody- Bingerville. Elle se situe plus précisément au centre-ouest de Cocody et est limitée à l'Ouest par le quartier de Bonoumin, au Nord Angré caféier et Djorogobité, au sud-est par le Camp commando d'Akouedo et au sud par la Riviera 3. Ce site est une opération de l'AGF (Agence de Gestion Foncière). Cette structure de l'Etat s'est occupée du lotissement et de la vente des terrains urbains.

La Riviera Palmeraie est située sur un relief de plateau élevé en amont et relativement plat en aval. Ce relief est incliné du nord vers le sud et présente des pentes qui varient de 19 à 62m et des vallées comme l'indique la carte topographique du site.

2. Le site d'Abobo Sagbé

Abobo Sagbé est situé au sud- est de la commune d'Abobo. Cette commune est située au Nord de la ville d'Abidjan. Elle est également, selon Atta Koffi la principale destination des migrants du Nord du pays et aussi le principal exutoire du trop plein des anciens quartiers populaires centraux. Abobo Sagbé se trouve au rang des quartiers populaires et est situé dans la commune d'Abobo. Ce quartier est limité au Nord par Anokoua-kouté, au Sud et à l'Ouest par la forêt du Banco et à l'Est par le chemin de fer et le quartier Sans-manquer.

Ce site se situe sur un relief de plateau fortement accidenté et présente des pentes qui varient entre 48 et 124m avec d'énormes vallées non drainées.

Abobo Sagbé était selon les informations recueillies à la mairie d'Abobo, une plantation des Ebriés et n'a pas bénéficié d'aménagement avant l'occupation du site par les populations urbaines. Ce quartier a néanmoins bénéficié en juillet 1987 d'une restructuration inachevée favorisant ainsi des lotissements officieux orchestrés par les propriétaires terriens.

II. L'OCCUPATION DU SOL DANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

1. les modes d'occupations de l'espace urbain

L'occupation de l'espace urbain est fonction de la zone qui recevra le projet de construction. Ainsi, lors de nos enquêtes dans les services du domaine urbain nous avons pu nous enquérir du type d'habitats, du coefficient d'occupation du sol, du recul sur rue, du recul par rapport aux voisins, et de la hauteur maximale à observer dans la zone de la Palmeraie et d'Abobo sagbé.

Tableau 7: servitudes d'urbanisme de la zone de la Riviera palmeraie et d'Abobo sagbé

Zone d'étude	Type d'habitat		C.O.S		Recul sur la rue	Recul par rapport aux voisins	Hauteur maxi
Palmeraie 1	Habitat résidentiel	33%		5,00m		H=2L mini 3,00m ou mitoyen	R+1
Palmeraie 1	Habitat économique	60%		3,00m ou alignement		H=2L mini 3,00m ou mitoyen	H= L (maxi : R+3)
Abobo sagbé	Habitat économique	60%		1,50m ou alignement		H=2L mini 4,00m ou mitoyen	H=L (maxi: R+4)

Ainsi, selon la direction du domaine urbain, la zone de la Riviera Palmeraie peut recevoir deux types d'habitats qui sont essentiellement l'habitat résidentiel et l'habitat économique. La zone d'Abobo Sagbé quant à elle ne reçoit uniquement que l'habitat économique. Lors de notre visite sur les différents sites, nous avons au niveau de la Riviera Palmeraie vu effectivement la présence d'habitats résidentiels (L'habitat de haut standing), l'habitat de moyen standing à vocation collective

(Appartements en hauteurs et logements économiques construits par les sociétés immobilières)

La norme au niveau du coefficient d'occupation du sol, du recul par rapport à la voie et au recul par rapport aux voisins à la Riviera palmeraie est fonction du type d'habitat et de la hauteur du bâtiment, ainsi le coefficient d'occupation du sol des bâtiments qui ont une hauteur inferieure ou égale à R+1 est de 33% avec un recul par rapport à la voie de 5,00m et un recul par rapport aux voisins équivalent à 3,00m au minimum ou à deux fois la hauteur du bâtiment ou mitoyen. Les bâtiments de R+2 à R+3 au maximum de type économique, le coefficient d'occupation du sol est de 60% avec un recul par rapport à la voie de 3,00m ou aligné et un recul par rapport aux voisins équivalent à 3,00m au minimum ou à deux fois la hauteur du bâtiment ou mitoyen. A ce niveau, les appartements en hauteurs aux abords des voies respectent tous le même alignement, même s'ils diffèrent quelques fois au niveau de la hauteur.

Au niveau d'Abobo Sagbé, c'est l'habitat économique qui est recommandé avec une occupation du sol équivalente à 60%, un recul par rapport à la voie de 1,50m, un recul par rapport aux voisins équivaut à 4 ,00m au minimum ou à deux fois la hauteur du bâtiment ou mitoyen et une hauteur du bâtiment inferieure ou égale à R+4. A Abobo Sagbé, les types de logements rencontrés sont l'habitat évolutif (cours commune), l'habitat de moyen standing à vocation collective (Appartements en hauteur) et surtout une abondance d'habitats spontanée construits sans normes urbanistiques.

2. Les espaces bâtis : caractéristiques de l'habitat

L'habitat construit dans le quartier de la Riviera Palmeraie diffère particulièrement de celui construit dans le quartier d'Abobo Sagbé. La Riviera Palmeraie grâce à l'aménagement réalisé présente des habitats modernes aux normes urbanistiques et architecturales impressionnantes. Déjà, selon le recensement de 1998, le quartier de la Riviera palmeraie comptait 371 villas modernes, 87 appartements dans immeuble, 21 maisons simples et 22 maisons en bandes sur un total de 630 ménages. Le manque d'actualisation des informations au niveau de l'INS ne nous a pas permis d'avoir des chiffres récents. Cependant, lors de nos enquêtes sur le terrain, nous avons pu observer l'abondance d'habitats de haut standing et des appartements dans immeuble. Il faut noter que le grand nombre de baraques dans cette zone était dû à la non mise en valeur des lots nouvellement attribués. Ainsi, la population main d'oeuvre du chantier construit des baraques afin de vaquer à leurs occupations. Nous avons certes rencontré des baraques durant l'observation faite sur le terrain mais pas en trop grand nombre.

Tableau 8: Répartition des ménages de la palmeraie et de Sagbé par type de construction

Type de construction	Nombre de ménage de la Riviera Palmeraie	Nombre de ménage d'Abobo sagbé
Villa moderne	371	216
Maison simple	21	1943
Logement en bande	22	2170
Apt dans immeuble	87	40
Concession	9	11574
Case traditionnelle	4	81
Baraque	90	120
Autre à préciser	4	6
Non déclaré	0	0
Non défini	22	353
Total	630	16503

Abobo Sagbé, malgré la restructuration effectuée en 1987 a gardé son statut de quartier non urbanisé. En ce sens, sur un total de 16503 ménages, seulement 216 constructions sont qualifiées de villas modernes. L'habitat prédominant dans cette zone est la concession avec 11574 ménages. Les baraques et les logements en bandes occupent en partie cette zone. Ainsi Abobo Sagbé présente une image de quartiers précaire sans norme urbanistique où chacun construit selon son bon vouloir. Il faut aussi noter que l'habitat de ces deux zones diffère au niveau des matériaux utilisés pour la construction.

2.1. Nature du mur

La nature du mur dans un projet de construction détermine le type de construction. Un logement urbain est qualifié de précaire lorsque les matériaux utilisés pour sa construction sont de types instables, incertains dans la durée et qui manquent de solidité, de sécurité. Ainsi un logement viable doit remplir les normes de sécurité, de durée et de solidité.

Tableau 9: Répartition des ménages de la Riviera Palmeraie par type de construction selon la nature du mur.

Nature du mur Type de construction	Bois	tôle	banco	Semi dur	géo béton	dur	Non défini	total
Villa moderne	0	0	0	0	0	371	0	371
Maison simple	0	0	0	0	0	21	0	21
Logement en bande	0	0	0	0	0	22	0	22
Apt dans immeuble	0	0	0	0	0	87	0	87
Concession	0		1	0	0	8	0	9
Case traditionnelle	0	0	4	0	0	0	0	4
Baraque	89	1	0	0	0	0	0	90
Autre à préciser	0	0	0	0	0	4	0	4
Non défini	0	0	0	0	1	9	12	22
Total	89	01	5	0	01	522	12	630

La répartition des ménages de la Riviera Palmeraie par type de construction selon la nature du mur, indique clairement que le mur en dur est le plus utilisé pour les constructions. Sur 630 ménages, 522 ont utilisé le mur en dur pour leurs constructions. Les 89 baraques sont des constructions précaires pratiquées sur les lots non encore mis en valeur.

Tableau 10 : Répartition des ménages de Sagbé par type de construction selon la nature du mur.

Nature du mur Type de construction	Bois	tôle	banco	Semi dur	géo béton	dur	Non défini	total
Villa moderne	0	90	0	0	0	0	126	216
Maison simple	0	1936	7	0	0	0	0	1943
Logement en bande	0	2170	0	0	0	0	0	2170
Apt dans immeuble	0	40	0	0	0	0	0	40
Concession	1	11306	17	48	60	70	72	11574
Case traditionnelle	0	35	0	36	10	0	0	81
Baraque	0	0	0	0	0	20	100	120
Autre à préciser	0	4	0	2	0	0	0	6
Non défini	128	209	0	3	5	6	2	353
total	129	15790	24	89	75	96	300	16503

A Abobo Sagbé, sur un total de 16503 constructions, 15790 ménages utilisent les matériaux de récupération comme la tôle et 129 ménages utilisent le bois comme mur, d'où l'importance d'habitat ne respectant pas les normes de sécurité, solidité et d'instabilité pour les constructions.

2.2. Hauteur du bâtiment

La hauteur des bâtiments varie d'un site à un autre. Ainsi, la zone de la Riviera Palmeraie se présente comme le site qui a le plus de bâtiments en hauteur, 87 contre 40 pour Abobo Sagbé selon le RGPH de 1998. La structure urbaine actuelle de la Riviera palmeraie est dominée par les habitats en hauteur de plus de deux niveaux. Dans ce quartier, les « quatre niveaux » sont les plus nombreux. Ces constructions remplissent généralement deux fonctions : le rez- de- chaussé est utilisé pour le commerce et les autres niveaux sont des appartements pour habitation. Ce type d'habitat est rencontré à la palmeraie au niveau de la zone relativement plate et aux abords de la chaussée. Au niveau d'Abobo Sagbé, l'habitat en hauteur existe mais en faible proportion; nous avons pu observer lors de nos enquêtes ce type d'habitat. Dans cette zone, ce type d'habitat remplit essentiellement la fonction d'habitation et ne dépasse pas les 4 niveaux.

2.3. Nature du toit

Le toit est la partie supérieure du bâtiment. C'est le toit qui permet de le couvrir et d'abriter ce qui se trouve dans la maison. La répartition des ménages de la palmeraie par type de construction selon la nature du toit indique une prédominance de la tôle comme matériau utilisé pour la couverture des bâtiments. Ainsi sur un total de 630 ménages en 1998, 375 maisons étaient couvertes de tôle et 187 couvertes par du béton. La tuile et l'everite conçues pour couvrir les édifices sont aussi utilisés dans cette zone. Il faut noter qu'aucune construction à la Riviera Palmeraie n'utilise les fibres végétales et seule une baraque utilise la toile plastique pour sa couverture.

Tableau 11 : Répartition des ménages de la palmeraie par type de construction selon la nature du toit.

Nature du toit Type de construction	Fibre végétale	tôle	béton	Tuile/ Everite	Toile plastique	Autre à préciser	Non défini	TOTAL
Villa moderne	0	245	84	42	0	0	0	371
Maison simple	0	12	6	3	0	0	0	21
Logement en bande	0	10	12	0	0	0	0	22
Apt dans immeuble	0	6	76	5	0	0	0	87
Concession	0	6	2	1	0	0	0	9
Case traditionnelle	0	4	0	0	0	0	0	4
Baraque	0	87	0	0	2	1	0	90
Autre à préciser	0	1	2	1	0	0	0	4
Non défini	0	4	5	1	0	0	12	22
TOTAL	0	375	187	53	2	1	12	630

A Abobo Sagbé, la tôle et le béton sont les plus utilisés. La différence avec la Riviera Palmeraie se situe au niveau de l'utilisation de la fibre végétale et de la toile plastique. Il faut aussi noter une part importante de nature de toit à préciser et non définie.

Tableau 12 : Répartition des ménages de Sagbé par type de construction selon la nature du toit.

Nature du toit Type de construction	Fibre végétale	tôle	béton	Tuile/ Everite	Toile plastique	Autre à préciser	Non défini	TOTAL
Villa moderne	0	191	14	0	0	11	0	216
Maison simple	0	1919	16	8	0	0	0	1943
Logement en bande	0	2165	3	2	0	0	0	2170
Apt dans immeuble	0	10	30	0	0	0	0	40
Concession	9	11497	28	4	12	24	0	11574
Case traditionnelle	0	81	0	0	0	0	0	81
Baraque	0	107	0	0	9	4	0	120
Autre à préciser	0	6	0	0	0	0	0	6
Non défini	0	219	0	0	0	7	127	353
TOTAL	9	16195	91	14	21	46	127	16503

CHAPITRE IV : LA SITUATION SOCIO-ÉCONOMIQUE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS ET LES TYPES DE CONTROLE EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE SUIVI DU PERMIS DE CONSTRUIRE.

I. SITUATION SOCIO-ECONOMIQUE

1. Situation économique

La Riviera Palmeraie et Abobo Sagbé sont deux zones qui accueillent différents types de populations. En effet, fort de son statut de quartier chic et de son style architectural, la Riviera Palmeraie est un quartier résidentiel qui accueille essentiellement les populations aisées. Par contre, Abobo Sagbé est une zone dortoir où les habitats ne coûtent pas cher vu leur configuration et leur situation. En effet, la majorité des populations d'Abobo Sagbé pratiquent le commerce et des petits métiers.

2. Statut d'occupation du logement

Pour mieux cerner les responsabilités au niveau de l'application du permis de construire, nous avons jugé nécessaire de savoir le statut des différents occupants des habitats. A ce sujet, la consultation de la répartition des ménages de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé du RGPH de 1998 nous a été utile. Dans les deux zones, existent des propriétaires, des habitats en location vente ou simple, des logements de fonction, des logements gratuits, et des propriétaires à terme.

Statut d'occupation	Nombre de ménage de la Riviera Palmeraie	Nombre de ménage d'Abobo Sagbé
Propriétaire	226	2058
Location vente	13	38
Location Simple	217	12677
Logement de fonction	61	91
Logement gratuit	85	927
Propriétaire à terme	11	2
Autre à préciser	2	4
Non déterminé	0	0
Non défini	15	706
total	630	16503

Graphique 3 : Statut d'occupation du logement en fonction du nombre de ménage de la Riviera Palmeraie et à Abobo sagbé

Selon le recensement général de la population et de l'habitat de 1998, le graphique nous indique un pourcentage important de propriétaires de logement, de location vente, de logement de fonction, et de propriétaire à terme à la Riviera Palmeraie contre un important pourcentage de location simple, de logement non défini et de logement gratuit à Abobo Sagbé.

II. LES TYPES DE CONTRÔLE EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE SUIVI DU PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

Le suivi du permis de construire est effectué par les différentes brigades que comptent le ministère de la construction, le district d'Abidjan pour ses communes et les brigades de contrôle des mairies.

L'existence de ces trois brigades de contrôle de l'application des normes urbanistiques dans la ville d'Abidjan ne favorise pas un suivi parfait du permis de construire dans la ville et crée d'énormes désagréments aux promoteurs immobiliers.

Au niveau de la commune de Cocody, le contrôle du permis de construire est assuré par la brigade du service technique de la mairie qui travaille en étroite collaboration avec celle du district d'Abidjan et celle du ministère de la construction.

La commune d'Abobo par contre dispose d'une brigade qui contrôle les permis de construire. Cette brigade ne travaille pas en collaboration avec celle du district et du ministère de la construction. Cette situation est due au faite que les autorités de la mairie d'Abobo octroient elles mêmes les permis de construire et ne prennent pas part aux différentes commissions du permis de construire que compte le district d'Abidjan et le ministère de la construction.

D'une manière générale, le permis de construire est délivré à toute personne physique et morale disposant d'un lot qui souhaiterait la mettre en valeur.

Il faut cependant souligner qu'il ressort de nos enquêtes et analyses que les prescriptions du permis de construire sont ignorées lors de la mise en valeur des parcelles. La situation du projet de construction est souvent d'une importance capitale dans le respect des normes urbanistiques, car une zone aménagée, viabilisée présente une image différente de la ville par rapport à une zone qui ne l'est pas.

Le cas de la Riviera Palmeraie, quartier résidentiel et d'Abobo Sagbé, quartier populaire non structuré et non aménagé nous permet de faire une plus nette comparaison entre ses deux types de quartiers. L'observation de la trame urbaine de ses deux zones, nous montre d'un coté un quartier bien organisé construit avec des matériaux solides et durables et une zone à peine structurée, désorganisée construit dans une zone non édificandis avec des matériaux de constructions précaires ne respectant aucun recul, aucune servitude urbaine.

Notre hypothèse de recherche selon laquelle l'application du permis de construire est fonction de la localisation du projet de construction et de la nature des matériaux utilisés pour la construction de l'habitat est confirmée.

TROISIEME PARTIE

PRESENTATION ET DESCRIPTION DE L'HABITAT ET DE LA STRUCTURE URBAINE A LA RIVIERA PALMERAIE ET A ABOBO SAGBE

CHAPITRE V : PRESENTATION ET DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

I. PRESENTATION DU PAYSAGE URBAIN DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

L'étude de ces deux quartiers de la ville d'Abidjan nous a permis en quelle que sorte de savoir comment le permis de construire est appliqué à différents endroits et de savoir aussi les différents matériaux utilisés pour la construction des habitats. Ce constat nous amène à étudier l'ensemble des traits, des caractères qui donnent à la ville un visage et une expression particulière.

1. La trame urbaine

La consultation de la carte de lotissement du quartier de la Riviera Palmeraie montre comme plan, deux types d'aménagements réalisés sur le site. Nous avons, sur le site de la palmeraie, un plan en damier sur la partie relativement plate du quartier et un plan concentrique dans la zone au relief élevé. Partout dans le quartier de la Riviera Palmeraie les ruelles séparent les îlots, débouchent sur les rues secondaires qui elles débouchent sur les voies principales de manière orthogonale c'est-à-dire en se coupant en angles droits. La partie concentrique se présente sous la forme d'un demi-cercle et a aussi des ruelles qui séparent les ilots et débouchent toutes sur des rues secondaires en forme de demi-cercle.

La consultation du plan de restructuration du quartier d'Abobo Sagbé de 1987 ne nous permet pas de définir véritablement le plan du quartier d'Abobo Sagbé. Cette restructuration a voulu tant bien que mal permettre au quartier d'Abobo Sagbé d'avoir un plan en damier. En effet face aux nombreuses contraintes au niveau du relief, la restructuration d'Abobo Sagbé donne des ruelles à différents endroits qui découchent entre elles et sont toutes reliées à la seule voie principale de ce quartier. La présence de grandes vallées à certains endroits interrompt ce plan et la rend désorganisé. Car les populations construisent sur les versants des vallées au mépris de tous les dangers que comporte cette situation.

2. La voirie, le réseau d'assainissement et l'approvisionnement en eau et en électricité de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé

Le plan de lotissement de 1997 de la Riviera Palmeraie, présente les différentes voies déjà constituées. Sur tout l'espace de ce quartier, les ruelles séparent les îlots, débouchent sur les rues secondaires qui elles mêmes débouchent sur les voies principales. Longitudinalement, la Riviera Palmeraie compte 6 voies principales avec deux voies qui débouchent sur l'axe Abidjan - Bingerville. Verticalement elle compte 4 principales voies qui débouchent sur les voies longitudinales avec une (1) de ces voies qui débouche sur l'Axe Abidjan - Bingerville. Les voies secondaires sont les voies qui couvrent l'ensemble de l'espace et les ruelles permettent la circulation entre les différents îlots et débouchent sur les voies secondaires. Toutes les voies de ce quartier sont bitumées.

Au niveau de son réseau d'assainissement, la partie Ouest de la Riviera palmeraie est connectée au réseau d'assainissement urbain de la ville d'Abidjan. Les fosses septiques sont utilisées dans la partie Est. Ainsi, ce quartier dispose d'égouts et de caniveaux pour l'évacuation de ses eaux usées. Le statut de quartier résidentiel fait de ce quartier un endroit d'individualisme. Chaque ménage dispose de son branchement en eau et en électricité.

Au niveau d'Abobo Sagbé, la restructuration de la partie Sud offre à ce quartier quelques rues. En effet, seule la voie principale reliant le rond point de la mairie d'Abobo à Sagbé est bitumée. Hormis cette voie, les rues d'Abobo Sagbé ne sont pas bitumées et sont mal-entretenue. Elles servent parfois de dépotoir sauvage aux populations. Il faut aussi noter la présence d'une voie ferrée à la limite Est de ce quartier d' où l'appellation d'Abobo Sagbé «Abobo derrière rail ».

Photo 6 : Rue non bitumée dans le quartier d'Abobo Sagbé. Cette photo illustre le manque d'entretien et l'utilisation de la rue comme dépotoir.

La carte de la voirie de ce quartier ci-dessous nous permet de distinguer nettement les différentes voies réalisées dans le quartier d'Abobo Sagbé et de montrer les types de voies et leurs différences par rapport à celle rencontrées dans le quartier de la Riviera Palmeraie.

Dans ce quartier, l'absence de réseaux d'assainissements et de caniveaux fait des rues l'endroit où les populations rejettent les eaux usées. Abobo Sagbé ne dispose pas de caniveaux, et n'est pas connecté au réseau d'assainissement de la ville d'Abidjan. Le branchement en eau et électricité dans ce quartier normalement individuel est souvent collectif entrainant des branchements anarchiques et le commerce de l'eau à certains endroits.

II LA TYPOLOGIE DE L'HABITAT

Les matériaux de construction utilisés et les modèles de plan des habitations observés sur les espaces du site de la Riviera Palmeraie et celui d'Abobo Sagbé ont permis d'identifier quatre types d'habitat à savoir : l'habitat évolutif, l'habitat de cours communes, l'habitat de moyen standing, l'habitat de haut standing et l'habitat spontané.

1. l'habitat évolutif

Nous avons rencontré ce type d'habitat au niveau d'Abobo Sagbé. L'habitat évolutif couvre pratiquement tout l'espace d'Abobo Sagbé. De par son statut de quartier non aménagé et non structuré, Abobo Sagbé représente le lieu de préférence des familles nombreuses et économiquement faibles. Le logement est une petite maison en bande ouvrant en arrière sur une petite cour. Du fait de l'entassement démographique, les bâtiments sont fortement dégradés.

Photo 7: habitat évolutif dans le quartier d'Abobo Sagbé. Ici le logement est une cour commune en bande dégradée et précarisée par l'utilisation de matériaux de récupération

2. l'habitat de moyen standing

Lors de nos enquêtes, l'habitat de moyen standing a été rencontré dans le quartier de la Riviera Palmeraie. Ce type d'habitat est une maison individuelle : villa avec une cour. C'est l'habitat qui reflète le mieux le niveau de vie moyen.

Photo 8 : habitat de moyen standing dans le quartier de la Riviera Palmeraie. La cour est individuelle, clôturée et présente un jardin

La forte demande en logement due à la forte démographie, occasionné une autre forme d'habitat de moyen standing : c'est l'habitat en hauteur avec des étages de plus de deux (2) niveaux. Cette forme d'habitat remplit généralement deux (2) fonctions: le rez-de- chaussée situé en bordure de la voie est utilisé pour le commerce c'est-à-dire les magasins de distribution et les appartements servent d'habitat ou de bureau. (Voir photo 9)

Photo 9 : habitat de moyen standing dans le quartier de la Riviera Palmeraie. Sur cette photo le rez-de-chaussée est utilisé pour le commerce et les autres niveaux servent d'appartement

Le quartier d'Abobo Sagbé présente à quelque endroit ce type d'habitat. Nos enquêtes nous ont révélé une certaine différence au niveau des matériaux de constructions. En effet, les habitats au niveau de la Riviera Palmeraie sont couverts de marbres et sont construits à l'européenne avec un style architectural impressionnant tandis qu'au niveau d'Abobo Sagbé, les habitats de plus de deux niveaux (2) sont parfois couverts de peinture ou de granite.

3. l'habitat de haut standing

L'habitat de haut standing se rencontre pratiquement dans la partie Est de la Riviera Palmeraie et nulle part à Abobo Sagbé. L'habitat de haut standing dans le quartier de la Riviera Palmeraie présente des styles et formes architecturales impressionnantes. Ce type d'habitat est habité par les populations de niveau de vie aisé et présente toutes les commodités urbanistiques. Habiter ce type de maison est le signe de la réussite sociale.

Photo 10 : Logement de haut standing. On distingue un jardin avec une pelouse des plantes à fleure, une belle entrée et une architecture exceptionnelle

L'habitat de haut standing du quartier de la Riviera Palmeraie est caractérisé par l'utilisation de matériaux comme, le marbre à la place de la peinture, et est couvert par de l'everite ou par de la tuile. L'espace qui sert de recul par rapport à la voie est transformé en jardin rendant agréable le paysage urbain.

4. l'habitat spontané.

A côté des trois types d'habitat précités, s'ajoute un quatrième type moins important mais remarquable du fait de la nature des matériaux de construction et de sa localisation; il s'agit, de l'habitat précaire. Nous avons lors de nos observations sur le terrain vu ce type d'habitat dans les deux zones d'étude. A la Riviera Palmeraie ce type d'habitat occupe les espaces non mis en valeur ainsi l'habitat spontané se mêle au beau paysage urbain qu'offre la belle cité de la Riviera Palmeraie et est habité par des ménages qui servent de main d'oeuvre aux populations du quartier. Cet habitat défigure le quartier de la Riviera Palmeraie et est le talon d'Achille de ce quartier qui se veut, un quartier résidentiel par excellence.

Au niveau de Sagbé, ce type d'habitat occupe majoritairement l'espace urbain. C'est dire que l'habitat spontané construit sans normes urbanistiques est le principal logement qu'on trouve à Abobo Sagbé. Ce type d'habitat est construit sans permis de construire et se caractérise soit par l'utilisation de matériaux de récupération comme le bois, les tôles rouillées et souvent construit en dur mais en forme d'escalier dans les zones non constructibles à cause de la présence de dangereuses vallées.

Photo 11 : habitat spontané construit sans permis de construire. Ces habitats en forme d'escalier sont construits sur un versant à proximité d'une profonde vallée

Ces logements sont produits sans l'aval de l'Etat et constituent un réel danger pour les populations qui s'y installent. L'habitat spontané est prisé par les populations de faible revenu. En effet, ce type d'habitat se développe sur des espaces non aménagés où le prix du lot est vendu à moindre coût. Dans ces quartiers, il n'existe aucune opération immobilière régulière car les habitats sont construits sans permis de construire. Les cartes ci-dessous montrent le type d'habitat rencontré dans le quartier de la Riviera Palmeraie et celui d'Abobo Sagbé

III DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

1. Paysage urbain de la Riviera Palmeraie

La commune de Cocody de par son statut de commune résidentielle a connu un destin exceptionnel. Cette situation a été bénéfique aux différents quartiers de Cocody qui ont bénéficié des privilèges de la commune. Ce quartier avant même de sortir de terre était déjà viabilisé, loti et avait surtout les voies de circulation déjà bitumées. Cette situation a favorisé un temps soit peu le respect des règles de construction, l'alignement des habitats, les reculs par rapports aux voies et aux voisins. La Riviera Palmeraie compte 3 différentes zones qui sont : Une zone de construction de société immobilière, avec des habitats de type moyens et haut standing, une zone d'habitats en hauteur avec des constructions de type R+2 et plus et une zone de construction haut standing avec des constructions duplexe aux formes architecturales variées dominées par la verdure et très souvent copiés sur l'étranger. La beauté du rond point au niveau de l'entrée principale sud du quartier témoigne du modernisme et du style urbain copié sur l'occident. Ce quartier présente le paysage urbain de la ville moderne.

Photo 12 : Rond point à la Riviera Palmeraie. Sur cette photo, on peut admirer la qualité de l'architecture et la beauté de l'oeuvre.

2. Paysage urbain d'Abobo Sagbé

Au niveau du paysage urbain, Abobo Sagbé présente par contre une autre forme de la ville. Le manque de viabilisation a entrainé dans ce quartier le non respect des normes urbanistiques. A Abobo Sagbé, chacun construit le type d'habitat qu'il veut en ignorant les règles de construction, les servitudes d'urbanisme. La restructuration de ce quartier a néanmoins permis l'ouverture des rues. Ce quartier compte deux types de paysage urbain. Un paysage d'ancien quartier populaire où dominent les cours communes et un paysage de quartier précaire dû aux constructions spontanées rencontrées dans les secteurs non édificandis. Le relief de la zone de Sagbé a occasionné des habitats construits en escalier et a entrainé une forte dégradation des rues dues à l'érosion. La dégradation des habitats et des toitures témoigne de la nature des matériaux utilisés pour la construction et de l'ancienneté du quartier

Photo 13 : Vue d'une cour dans le quartier d'Abobo Sagbé. Sur cette photo nous pouvons voir la concentration de l'habitat et la dégradation des bâtiments

CHAPITRE VI : LES PROBLEMES LIES A L'APPLICATION DU

PERMIS DE CONSTRUIRE

Divers problèmes entravent la gestion du permis de construire dans nos villes. Les identifier et donner les causes et les conséquences à ces problèmes est à la tâche à laquelle nous serons confrontés dans ce chapitre.

I. IDENTIFICATION DES PROBLEMES

1. les problèmes d'ordre conflictuel et techniques

Les problèmes d'ordre conflictuels concernent les différentes structures qui délivrent le permis de construire ; en effet, lors de nos enquêtes nous avons pu nous rendre compte de l'existence de plusieurs structures qui délivrent le permis de construire ( ministère de la construction, de l'urbanisme et de l'habitat, district d'Abidjan, mairie). Cette situation fait qu'aucune de ses trois structures n'arrive pas à déterminer sa zone d'influence, et ne maitrise pas véritablement le contrôle du permis de construire. Il faut aussi noter que les différentes commissions qui statuent sur le permis de construire ne se rendent pas sur les différents chantiers pour prendre connaissance de la situation exacte du projet de construction ce qui entraine la méconnaissance de la topographie du site. Il y a aussi le manque de formation, d'outil de travail, d'effectifs au sein des différentes structures et surtout le manque de conservation des dossiers de permis de construire déjà octroyé.

2. Les moyens de contrôle dans le quartier de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé

Les différentes structures qui contrôlent le permis de construire ne disposent pas d'assez de moyens et de pouvoirs pour lutter efficacement contre la prolifération de l'habitat spontané. En effet, lors de nos enquêtes, nous nous sommes rendu compte du manque d'effectifs dans les différentes structures pour le contrôle sur le terrain. En effet le ministère, le district, les mairies ne disposent pas d'assez d'éléments de polices et de techniciens pour les contrôles. Ces structures disposent en moyenne de 10 personnes et chacune pour la couverture de leurs différents espaces. Il faut aussi dire que dans l'exercice de certains contrôles, les agents sont agressés ou sali par du ciment. D'autres par contre, sont frappés par des pelles et autres matériaux. Pour échapper donc au contrôle, certains propriétaires non en règle préfèrent construire les dimanches et jours fériés. D'autres par contre offrent des pots de vin à l'agent en charge pour payer son silence sur le déroulement des travaux.

3. Les problèmes liés à l'inapplication du permis de construire

Le non respect des prescriptions du permis de construire entraine d'énormes problèmes au niveau de l'aménagement de nos villes. Cette situation est source de problèmes d'assainissement, de santé et nombreux conflits entre voisins. Le permis de construire qui est un instrument de régulation du lotissement perd donc ses fonctions et entraine le non respect des règles d'urbanisme conformément aux différents cahiers de charges favorisant ainsi le non alignement des bâtiments, le non respect des reculs par rapport aux voies et aux voisins, la prolifération de l'habitat spontané hors nomes. Le quartier d'Abobo Sagbé illustre parfaitement cette situation. En effet, le manque de viabilisation de ce quartier a favorisé une montée de l'habitat construit sans normes urbanistiques et sans permis de construire.

II. LES PROPOSITIONS DE SOLUTIONS

Il s'agit pour nous, d'énoncer un certain nombre de mesures qui adoptées et appliquées permettront de régulariser l'application du permis de construire et de maitriser l'extension anarchique des habitats spontanés

Ø Déterminer clairement le service qui s'occupe de la délivrance du permis de construire dans les villes et communes

Ø Confier l'aménagement des sites urbanisables à des structures commises à la tâche afin qu'elles viabilisent les futures zones urbaines afin de canaliser les futures constructions.

Ø Appliquer les décisions de démolition des habitats qui ne respectent pas les prescriptions du permis de construire

Ø Responsabiliser d'avantage les architectes et les ingénieurs en génie civil dans le montage du projet de construction et dans la délivrance du certificat de conformité

Ø Permettre une participation plus évidente des grands bureaux d'urbanisme tel que le BNETD, le CNOA en initiant des portes ouvertes qui devront être médiatisées

Ø Veiller à ce que toutes les constructions où qu'elles se trouvent aient un permis de construire

Ø Equiper les services techniques chargés du contrôle de l'application du permis de construire afin de favoriser le contrôle régulier des chantiers.

Ø Créer un corps spécial accompagné d'un juge pour recenser et verbaliser les contrevenants au permis de construire.

Ø Doter chaque commune ou ville de centre de contrôle du respect du permis de construire dans chaque zone.

Du point de vue des paysages urbains, la Riviera Palmeraie et Abobo Sagbé se présentent à la fois comme deux quartiers de style architectural différent. La Riviera Palmeraie avec l'organisation de ses habitats, ses voies bitumées, l'alignement des constructions, l'observation des reculs par rapport aux voies, se présente comme un quartier viabilisé, bien organisé qui respecte le minimum des règles et servitudes d'urbanisme. Cette situation offre à ce quartier un paysage urbain de type occidental.

La zone d'Abobo Sagbé par contre se présente comme un quartier inorganisé aux rues non bitumées bondées d'ordure et présente une désorganisation au niveau de l'habitat. Abobo Sagbé se présente donc comme un quartier où les prescriptions des servitudes d'urbanisme et du permis de construire n'existent pas. Cette situation d'anarchie crée le dysfonctionnement de la structure du paysage urbain et favorise la croissance anarchique de l'habitat spontané. L'hypothèse formulée.est confirmée.

CONCLUSION GENERALE

Il ressort de notre étude que le permis de construire est un document administratif obligatoire et nécessaire qui s'impose à quiconque désire construire un bâtiment (à usage d'habitation, industriel, équipement scolaire, station service, équipement hôtelier, etc.).Ce document est exigé pour le respect des règles d'urbanisme, d'habitat, d'hygiène, de sécurité, et des normes d'architecture. Le but de l'instauration du permis de construire en Côte d'Ivoire est de permettre aux villes ivoiriennes d'être bien organisées, avec des constructions qui respectent les servitudes d'urbanisme et de bannir l'habitat non réglementaire. Malgré les efforts consentis par les gouvernants pour donner une image idyllique aux villes nombreuses sont les constructions qui ne respectent pas les prescriptions du permis de construire. Dans ce contexte, il faut souligner que le problème du permis de construire se situe au niveau des textes et aussi au niveau de leur application et de l'autorité qui délivre le permis de construire. Et c'est précisément à ce niveau qu'il faut s'interroger afin de situer et de cerner avec exactitude ce qui bloque l'application de ce document.

Nous avons également porté notre étude vers deux quartiers de différente communes du district d'Abidjan : Ce sont un quartier aménagé, viabilisé ( la Riviera Palmeraie) et un quartier non structuré (Abobo Sagbé) pour d'abord comparer les types de constructions de ces deux zones, de montrer comment s'applique le permis de construire dans ces deux quartiers et de situer la responsabilité des gouvernants dans l'application du permis de construire. Il faut cependant reconnaitre que lorsque les dispositions réglementaires du permis de construire sont respectées, la ville présente des constructions modernes, bien organisées. Ainsi pour lutter efficacement contre la prolifération de l'habitat non réglementaire, nous avons considéré qu'il ne faut plus continuer à fermer l'oeil sur les constructions érigées au mépris des règles élémentaires d'urbanisme et de construction. L'Etat doit pour sa part aménagé, viabilisé, construire les futurs centres urbains car la meilleure forme de lutte contre les constructions spontanées reste la production massive de logements ; ce qui soulagera de manière significative la demande. Que compte faire l'Etat ivoirien de significatif dans ce sens ?

BIBLIOGRAPHIE

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29- MEMEL Fréderic Armel, (2006) : Dynamisme urbain et gestion foncière à Grand Bassam, mémoire de maitrise, IGT, Abidjan, 140p.

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34- YAPI Diahou Alphonse, (1990) : L'Etat et les municipalités en Côte d'Ivoire : un jeu de cache-cache, pp 51-59.

34- YAPI Diahou Alphonse, Zone industrielle du Banco-Nord : l'habitat spontané se consolide, ORSTOM, ENS, Abidjan, 16p.

36- YOUANA Jean, (1996) : Gestion foncière et discipline urbanistique au Cameroun : Apports et limites du permis de construire, revue de géographie du Cameroun, 41p

LISTE DES TABLEAUX

Tableau 06 : Nombres de permis de construire municipal défavorable ..............36

d'Abobo Sagbé.....................................................................70

LISTE DES PHOTOS

Photo 01 : panneau indiquant les références d'un chantier dans la commune de Cocody. Sur ce tableau sont indiqués le type de construction à réaliser, les références des lots et le numéro de l'avis favorable 46

LISTE DES GRAPHIQUES ET SCHEMAS

LISTE DES CARTES

Table des matières

a. La loi n 97-523 du 04 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n 65-248 du 04 aout 1965 relative au permis de construire 11

b. 1. Le décret n 92-398 de 1^er juillet 1992 portant règlement du permis de construire et abrogeant le décret n 77-941 du 29 novembre 1977 12

b. 2 Le décret n 96-463 du 03 juin 1996 portant intervention des architectes dans les projets de construction et abrogeant le décret n 80-65 de 14 janvier 1980 12

c.1 Arrêté n 1593-MCU du 1^er janvier 1983 relatif au certificat d'urbanisme 13

c.2 Arrêté n 1594-MCU du 10 janvier 1983 concernant l'accord préalable d'urbanisme 13

c 4 Arrêté n 1089-MCU/CAB/DUA du 22 novembre 1976 modifiant l'arrêté n 356 du 22 mai 1974 portant règlement général de la construction 14

c.5 Arrêté n 1595-MCU du 1^er octobre 1983 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 du 29 novembre 1977 en ce qui concerne la délivrance du permis de construire 15

c.6 Arrêté n 1596-MCU de 1^er octobre 1983 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 du 29 novembre 1977 en ce qui concerne le certificat de conformité 15

2. 3 Les variables relatifs à la description et à la présentation du paysage urbain 23

PREMIERE PARTIE : LE PERMIS DE CONSTRUIRE SES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES ..........32

a. Les différents services qui interviennent dans le circuit du traitement du dossier 38

DEUXIEME PARTIE : DESCRIPTION DE L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE ..........54

II L'OCCUPATION DU SOL DANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE 61

CHAPITRE IV : LA SITUATION SOCIO-ECONOMIQUES DU PROMOTEUR IMMOBILIER ET LE TYPE DE SUIVI EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE CONTROL DU PERMIS DE CONSTRUIRE 69

II LE TYPE DE SUIVI EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE CONTROLE DU PERMIS DE CONSTRUIREDANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE 71

TROISIEME PARTIE : PRESENTATION ET DESCRIPTION DE L'HABITAT ET DE LA STRUCTURE URBAINE DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE ..........73

CHAPITRE V : PRESENTATION ET DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE 74

I PRESENTATION DU PAYSAGE URBAIN DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE. 74

2 La voirie, le réseau d'assainissement et l'approvisionnement en eau et en électricité de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé 78

III DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE. 91

CHAPITRE VI : LES PROBLEMES LIES A L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE. 93

2 Les moyens de contrôle du permis de construire dans le quartier de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé 93

Gestion foncière et discipline urbanistique en Côte d'Ivoire: apports et limites du permis de construire

SOMMAIRE

DEDICACE

SIGLES ET ABREVIATIONS

Avant- propos

I. COMPREHENSION DU SUJET ET QUESTION DE DEPART

II. REVUE DE LITTERATURE

1. Le foncier urbain ivoirien

2. La promotion immobilière

3. La réglementation en matière de construction

4. La dynamique de l'occupation de l'espace urbain.

III. PROBLEMATIQUE

IV. OBJECTIFS DE L'ETUDE

1. Objectif général

2. Objectifs spécifiques

V. APPROCHE METHODOLOGIQUE

1. Les hypothèses de recherche

2. Identification des variables

2.1 Les variables relatives au permis de construire.

2.2 Les variables relatives à l'application du permis de construire

2.3 Les variables relatives à la description et à la présentation du paysage urbain.

3. Identification des sources de collecte de l'information

4. techniques de collecte de l'information

4.1 La recherche documentaire

4.2 L'observation sur le terrain

4.3 L'entretien

4.4 Traitement des données

4.5 Analyse des données

4.6 Les difficultés rencontrées

PREMIERE PARTIE

PRESENTATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET DE SES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES.

CHAPITRE I : LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET SON ROLE

I. HISTORIQUE DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1. Définition du permis de construire

2. Le rôle du permis de construire

3. Les différents types de permis de construire

II. LE CIRCUIT DE TRAITEMENT DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1. le circuit de traitement

2. La brigade de contrôle du permis de construire

CHAPITRE II : LES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRE DU

PERMIS DE CONSTRUIRE

I. LA COMPOSITION DU DOSSIER

1. Les éléments du dossier

2. La demande du permis de construire

3. L'instruction du dossier de demande de permis de construire

4. La décision

5. La mise en valeur des terrains

II. PEREMPTION ET COUT DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1. La péremption du permis de construire

2. Demande de prorogation

3. Le certificat de conformité

4. Délivrance du certificat de conformité

5. Les servitudes d'urbanisme du permis de construire

6. Le coût du permis de construire

III. LES SANCTIONS RELATIVES AU NON RESPECT DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1. Les sanctions

2. Application des sanctions

DEUXIEME PARTIE

DESCRIPTION DE L'APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

CHAPITRE III : LOCALISATION DES SITES D'ETUDE

I. PRESENTATION DES SITES D'ETUDE

1. Le site de la Riviera Palmeraie

2. Le site d'Abobo Sagbé

II. L'OCCUPATION DU SOL DANS LE QUARTIER DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

1. les modes d'occupations de l'espace urbain

2. Les espaces bâtis : caractéristiques de l'habitat

2.1. Nature du mur

2.2. Hauteur du bâtiment

2.3. Nature du toit

CHAPITRE IV : LA SITUATION SOCIO-ÉCONOMIQUE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS ET LES TYPES DE CONTROLE EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE SUIVI DU PERMIS DE CONSTRUIRE.

I. SITUATION SOCIO-ECONOMIQUE

1. Situation économique

2. Statut d'occupation du logement

II. LES TYPES DE CONTRÔLE EFFECTUE PAR LES AUTORITES DE SUIVI DU PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

TROISIEME PARTIE

PRESENTATION ET DESCRIPTION DE L'HABITAT ET DE LA STRUCTURE URBAINE A LA RIVIERA PALMERAIE ET A ABOBO SAGBE

CHAPITRE V : PRESENTATION ET DESCRIPTION DU PAYSAGE URBAIN DES QUARTIERS DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

I. PRESENTATION DU PAYSAGE URBAIN DE LA RIVIERA PALMERAIE ET D'ABOBO SAGBE

1. La trame urbaine

2. La voirie, le réseau d'assainissement et l'approvisionnement en eau et en électricité de la Riviera Palmeraie et d'Abobo Sagbé