2.1- La qualification juridique :
La réglementation française favorise l'approche de
la prééminence de la forme juridique sur la réalité
économique.
Dans le cadre de l'exploitation des domaines public, le droit
comptable français traite le concept de « bail
Emphytéotique ». En effet, les articles L. 1311-1 et
suivants du Code général des collectivités territoriales,
issus de la loi n 88-13 du 5 janvier 1988 et modifies par l'ordonnance no
2006-460 du 21 avril 2006 relative à la partie législative du
Code général de la propriété des personnes
publiques, autorisent les collectivités territoriales à consentir
des baux emphytéotiques sur leur domaine public en vue de
l'accomplissement par le titulaire du bail d'une mission de service public ou
d'une opération d'intérêt général relevant de
sa compétence.
Selon le conseil général « Haute Savoie
», Le bail emphytéotique est un Bail de longue durée (18
à 99 ans) portant sur un immeuble que le locataire (ou
emphytéote) s'engage à mettre en valeur. Il doit, par ailleurs,
payer une redevance annuelle, appelée « canon »
emphytéotique. La différence essentielle avec le bail à
construction est que le locataire n'a pas d'obligation à construire mais
seulement la simple faculté de le faire.
Bail à construction :
Certain sites ont été édifiés en
ayant recours au bail à construction, quand les propriétaires des
terrains ne souhaitaient pas les céder mais uniquement en
concéder la jouissance, Le bail à construction est un bail
consenti pour une durée allant de 18 à 99 ans, en vertu duquel le
preneur est titulaire d'un droit de propriété temporaire sur le
sol et les constructions qu'il s'engage à réaliser. Le loyer est
établi librement entre les parties au moment de la conclusion du
contrat. Durant la durée du bail à construction, le preneur
acquitte au bailleur le loyer convenu ainsi que toutes les charges, taxes et
contributions relatives tant au terrain q'aux constructions. A l'extinction du
bail à construction, le bailleur redevient propriétaire des
galeries marchandes et grands surfaces spécialisées
édifiées sur son terrain, sauf clause contraire prévue au
contrat de bail. Ce retour des constructions au bailleur s'effectue sans
indemnité, sauf convention contraire des parties.
Le bail à construction opérant un transfert
temporaire de la propriété du sol et des constructions
édifiées, il doit être publié à la
conservation des hypothèques.
D'après les définitions de ces deux concepts, nous
remarquons que notre cas correspond à un bail emphytéotique et
non à un bail à construction.
2.2- Traitement comptable :
D'après l'exposition du cadre juridique
français, il apparaît bien qu'on est en face d'un bail
emphytéotique. En effet, le contrat est conclu entre l'état
(domaine publique) et la société, moyennant des redevances
annuelles très faibles, et pour une durée de 18 ans, sous
réserve de respecter l'engagement.
Or, d'après la loi n°94-631 du 25 juillet 1994-
création d'un droit réel de propriété sur les
ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier,
édifiés sur le domaine public- il convient de comptabiliser le
droit d'occupation du domaine public en immobilisation incorporelle, même
en présence de conditions précaires d'occupation.
Le traitement comptable préconisé par mon
maître de stage est de considérer l'opération sous forme
d'un contrat de location simple, en enregistrant les redevances annuelles au
niveau du compte de résultat, sans aucune modification au niveau du
bilan.
Les constructions bâtis sur ce terrain domanial doivent
être inscrit par la société dans son bilan, le compte 214
« construction sur sol d'autrui » doit être utilisé pour
cet enregistrement, l'immobilisation doit faire l'objet d'un amortissement.
