§ 3 - LE REGIME DE LA CONTREPARTIE
Les problèmes posés par la prestation
donnée dans les contrats de promesse de vente, au sens large du mot, ne
sont pas pour autant résolus. En l'absence d'une volonté claire
et précise des parties, il est nécessaire de qualifier la
prestation qui doit être exécutée par le
bénéficiaire ; inversement la qualification litigieuse aura
une incidence sur cette prestation. Prenons un exemple : un acompte sur le
prix ne se conçoit que dans une promesse bilatérale ;
d'autre part, nous l'avons vu, une clause pénale ne peut pas être
une indemnité d'immobilisation ; enfin une indemnité
d'immobilisation n'existe que dans un contrat d'option de vente et des arrhes
peuvent être versés aussi bien dans un contrat d'option que dans
une promesse bilatérale.
Le régime de l'indemnité d'immobilisation doit
être un régime spécifique distinct notamment de celui de la
clause pénale.
Un prix librement débattu et accepté par les
contractants doit être respecté par le juge. Son montant sert
néanmoins de critère de qualification de la prestation
fournie.
Le contrat d'option a pour objet de permettre au
bénéficiaire de profiter d'un délai de réflexion
pour prendre sa décision finale. Si celui-ci n'a pas une entière
liberté de choix, le contrat est mal qualifié. Nous avons vu que
le délai peut être indéterminé, mais l'option doit
toujours être véritable.
Le bénéficiaire qui ne veut ni acheter, ni
abandonner l'indemnité d'immobilisation demande au tribunal de prononcer
la nullité de la promesse. Le promettant fait valoir que la promesse
valait vente, et que la somme versée était en
réalité un acompte sur le prix. Ou bien encore, le promettant
veut se libérer de ses engagements et soulève cette même
nullité à son profit, le bénéficiaire soutient
qu'il s'agit en réalité d'une promesse bilatérale. Pour
trancher, le juge doit rechercher la volonté des parties au moment de la
conclusion du contrat.
Un dédit peut constituer la compensation de
l'immobilisation du fonds pendant le temps durant lequel la promesse peut
être levée et que cette indemnité n'atteignant pas un
cinquième du prix total, il n'est pas possible de décider qu'elle
avait pour effet de contraindre le bénéficiaire de la promesse
à acheter et de transformer la promesse unilatérale en contrat
synallagmatique.
On peut considérer que la jurisprudence est
désormais constante, la cour suprême rejetant les pouvoirs
exercés contre des décisions ainsi motivées. Ainsi, la
cour d'appel relève à bon droit que
« l'indemnité fixée dont le montant représentait
approximativement le dixième du prix est exclusive de toute contrainte
à l'achat sous une forme détournée et n'altère en
rien la liberté de décision du
bénéficiaire ».
L'interprétation des conventions ne doit viser
qu'à rechercher si le bénéficiaire a eu ou non la
liberté de choix : « la promesse de vente
présente une ambiguïté rendant nécessaire
l'interprétation à laquelle les juges du fond procèdent en
retenant qu'elle ne met à la charge du bénéficiaire aucune
obligation d'acquérir le bien ... ».
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