Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

CHAPITRE I : LES STRUCTURES IMPLIQUEES DANS LA

RESOLUTION DES CONFLITS DOMANIAUX

Pour le règlement des conflits domaniaux, les citoyens ont recours à des structures. Elles interviennent autant que faire ce peu, pour situer les parties au conflit domanial dans leurs droits, ce, d'autant que nul n'a le droit de se faire justice. Quiconque a ses droits brimés doit se remettre aux autorités compétentes pour avoir gain de cause. Ces autorités constituées en structures sont au nombre de deux à savoir :

- Les structures administratives(section 1);

- Les structures judiciaires (section 2).

Section 1 : les structures administratives

Les structures administratives sont des structures non juridictionnelles régies par des textes légaux et qui opèrent dans le cadre du fonctionnement de l'administration. Elles sont attachées à l'Etat(§1)et à ses démembrements^99(*) dont les collectivités locales^100(*)(§2). Elles essaient de régler à leur manière les contentieux qui sont liés aux affaires domaniales relevant de leurs compétences.

§ I : Les structures étatiques

L'étude des structures étatiques se fera à travers les commissions du Ministère de l'Intérieur(A) et du Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme(MEHU)(B).

A. La commission du ministère de l'intérieur

Cette commission, née depuis 1973 a été renouvelée en 1999 et installée en avril 2000. Elle s'appelle Commission Nationale des Affaires Domaniales (CNAD). C'est une commission interministérielle. La CNAD est composée de cinq (05) ministères à dont :

- Un représentant du Ministère de l'Intérieur, de la Sécurité et de la Décentralisation (MISD) ;

- Un représentant du Ministère de la Justice, de la Législation et des Droits de l'Homme (MJLDH) ;

- Un représentant du Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme (MEHU) ;

- Un représentant du Ministère des Finances et de l'Economie (MFE) ;

- Un représentant du Ministère de l'Agriculture, de l'Elevage et de la Pêche (MAEP).

Outre les représentants de ces ministères, la commission comprend dans sa composition, le préfet et le maire de la localité concernée.

Cette commission a son siège au premier étage du Ministère de l'Intérieur et se réunit deux (02) fois par semaine. La commission dispose d'un secrétariat permanent composé de huit (08) membres ayant à sa tête un secrétaire permanent qui est en même temps le représentant du ministre de l'Intérieur. Elle a une compétence étendue et couvre le territoire.

Pour régler les conflits portés à son niveau, la commission utilise deux modes de règlement qui sont : le règlement à l'amiable^101(*) et le règlement imposé^102(*).

1) Règlement à l'amiable

Une fois que l'une des parties saisit la commission pour un contentieux, cette dernière analyse la demande pour voir le bien fondé du problème, invite les deux parties pour un débat contradictoire. Elle envoie ses membres sur le terrain pour procéder à l'enquête commodo et incommodo^103(*). Au cours de l'enquête, les membres interrogent les voisins, questionnent le chef de quartier ou de village ou les sages de la zone concernée. A l'issue de l'enquête, ils tentent de régler le différend à l'amiable. Il arrive que la procédure dure des années, mais d'autres par contre sont réglées après deux séances. Chaque séance est sanctionnée par un procès verbal. Il arrive que la tentative de conciliation n'aboutisse pas, ou parfois qu'elle aboutisse mais qu'une partie de mauvaise foi^104(*) refuse de s'exécuter. Ce qui fait que la commission est obligée de recourir à des moyens de coercition.

2) Règlement imposé

Quand la tentative de conciliation échoue ou lorsque malgré la réconciliation, l'une des parties refuse de s'exécuter, la CNAD utilise la force. C'est le cas pour une affaire domaniale à propos de laquelle une décision de justice ayant confirmé le droit de propriété du demandeur sur le domaine, l'exécution de ladite décision devrait amener à déguerpir tous les habitants d'un quartier et à démolir les constructions qui y sont érigées. Les habitants de ce quartier ont adressé une lettre au Président de la République, et après analyse du dossier, ce dernier a donné l'ordre au Ministre de l'Intérieur de voir avec la commission afin qu'une solution qui amène la paix sociale soit trouvée. De commun accord avec les représentants des habitants du quartier, il a été convenu que chacun des acquéreurs paie une certaine somme au bénéficiaire de la décision de justice pour éviter le déguerpissement. Mais depuis trois ans, certains ne se sont pas manifestés. Pour ce cas, la commission a envoyé « une proposition d'exécution de casse » au Président de la République. Une décision est à ce jour attendue de la haute à ce sujet.

Parfois, avec l'aide des policiers, et, pour obliger les gens à déguerpir après des consensus, la commission procède à des casses sur des parcelles. Quand la parcelle est en construction, elle suspend les travaux et fait défense ferme de l'occuper, ce qui est appelé « mise en veilleuse de parcelle ».

Il arrive que le MISD^105(*) prenne des arrêtés^106(*). Mais ces arrêtés sont par moment pris anarchiquement. Aussi la commission se croit-elle supérieure à la justice. Par exemple pour une affaire de parcelle entre Mme X et Mr Y, qui est pendante devant le tribunal sans attendre le verdict du tribunal, le MISD a pris un arrêté et a attribué la parcelle à Mr Y. Cette situation est à déplorer car dans un état de droit, force doit rester à la loi et en application du principe de la séparation des pouvoirs, l'administration n'a plus à se prononcer unilatéralement sur une affaire qui est pendante devant les juridictions si ce n'est pas par le biais du ministère public. Force doit rester à la décision judiciaire.

Mais il arrive que certaines parties se contentent des décisions de la commission, mais d'autres refusent et saisissent le tribunal. La CNAD n'étant pas la seule structure à régler les problèmes domaniaux, qu'en est-il du Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme ?

B. Les structures du MEHU

Le Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme se charge du recasement, de la cartographie^107(*), du lotissement, du bornage^108(*) etc....Pour ce faire, il dispose de plusieurs services techniques. Notre étude portera uniquement sur la Direction de l'Urbanisme(DU) et de l'Institut National de la Géographie(ING).

Au début, la DU intervenait dans le règlement des contentieux immobiliers. Mais avec le réaménagement de ses structures, il s'est avéré qu'elle n'était pas habileté à régler des contentieux immobiliers. Depuis elle ne règle plus les contentieux immobiliers, mais elle écoute tout de même les parties, fait des expertises pour être situé sur l'origine et l'attribution de la parcelle et renvoie les parties à se pourvoir devant les juridictions de droit ; parce que n'étant pas une instance chargée de juger.

Quant à l'ING, il travail en commission avec les structures suivantes :

- La préfecture représentée par le Préfet ou son représentant ;

- Les structures techniques du MEHU ;

- Le représentant du comité local ;

- La Direction de l'Urbanisme et de l'Assainissement(DUA) ;

- La Société d'Etudes Régionales d'Habitat et d'Aménagement Urbain - Société Anonyme (SERHAU-SA).

Les contentieux qui viennent à leur niveau sont très souvent la double vente de la même parcelle et les contestations du droit de propriété. Quand ces problèmes se posent, la commission tente un règlement amiable. En cas d'échec, les parties sont envoyées devant les autorités judiciaires compétentes.

En attendant la décision de ces juridictions, la commission procède à une mesure conservatoire^109(*), et dès que le tribunal rend sa décision, la commission s'en inspire pour contribuer à l'exécution de ladite décision.

Retenons que le MEHU ne procède pas à des règlements domaniaux. En dehors des structures du MEHU, les collectivités locales jouent aussi un rôle prépondérant dans la résolution des conflits.

§ II- Les collectivités locales

Avant la décentralisation, c'est la préfecture qui délivrait le permis d'habiter, titre conférant un droit de jouissance précaire sur une parcelle ; c'est aussi elle qui réglait, les problèmes domaniaux surtout ceux qui portent sur le permis d'habiter. Mais avec la décentralisation il y a eu transfert des compétences au profit de la mairie, une collectivité décentralisée. Nous évoquerons donc le fonctionnement de ces deux structures que sont la préfecture(A) et les collectivités locales(B)en matière domaniale.

A. La préfecture

Collectivité territoriale centralisée, la préfecture est sous l'autorité du Ministère de l'Intérieur. Elle est dotée d'un service domanial qui a une compétence locale en matière de lotissement, de recasement, d'attribution des parcelles de délivrance des permis d'habiter, de cession à titre onéreux des terres au nom de l'Etat etc.....

Lesdites attributions ont été confirmées et renforcées par l'arrêté préfectoral n° 2/760/DEP/ATL/CAD/SG/SAGA de l'année 1999. Arrêté qui a divisé le service des affaires domaniales en deux à savoir :

- La division du permis d'habiter ;

- La division du lotissement et du contentieux.

C'est cette dernière division qui est chargée « du suivi des opérations de lotissement et du règlement des contestations et litiges y afférents ».

Il est à noter que de nos jours, plusieurs contentieux immobiliers résultent d'un mauvais fonctionnement de ces services de la préfecture, notamment à propos de l'établissement des permis d'habiter sans une enquête préalable. En outre, dans le cadre de la cession des terres à des personnes physiques ou morales de droit privé au nom de l'Etat, ce sont généralement des parcelles initialement attribuées à des tiers qui leurs sont retirées par arrêtés préfectoraux et revendues^110(*).

B. Les collectivités décentralisées

Elles sont représentées par la mairie et les arrondissements. Avec la décentralisation, la mairie a acquis des compétences en matière domaniale, conformément à la loi N°97-029 du 15 janvier 1999, portant Organisation des Communes en République du Bénin en ses articles 83^111(*) à 85.^112(*) C'est spécialement l'article 84 qui détaille correctement le plan d'action de la mairie dans ce domaine. Cet article en trois alinéas stipule : « la commune élabore et adopte son plan de développement. Elle veille à son exécution en harmonie avec les orientations nationales en vue d'assurer les meilleures conditions de vie à l'ensemble de la population. Dans ce cadre elle :

1. élabore les documents de planification nécessaire :

- le schémas-directeur d'aménagement de la commune;

- le plan de développement économique et social;

- les plans d'urbanisme dans les zones agglomérées;

- les règles relatives à l'usage et à l'affectation des sols;

- les plans de détails d'aménagement urbain et de lotissement ;

2. délivre les permis d'habiter et les permis de construire^113(*) ;

3. assure le contrôle permanent de la conformité des réalisations et des constructions avec la réglementation en vigueur»..

Ainsi, pour pouvoir réaliser tous ces objectifs qui lui sont assignés par la loi, la mairie est obligée d'avoir un service technique compétent. D'où le service des affaires domaniales, qui est créé par le conseil communal. Il est chargé de quatre ordres de mission : missions générales, missions permanentes, missions spécifiques et enfin missions particulières. Elle comprend quatre divisions à savoir :

- le Secrétariat ;

- la Division des Actes Domaniaux et de l'Immobilier(DADI) ;

- la Division du Lotissement, du Permis de construire et du Contentieux (DLPC) ;

- la Division de la Protection du Domaine Municipal et des Titres de Propriété (DPDMTP).

Chacune d'elle joue un rôle spécifique. C'est la DADI qui joue le plus grand rôle.

Etant un cordon ombilical entre la mairie et la préfecture, elle travaille de commun accord avec les autres structures administratives.

La commune a désormais en charge l'établissement du permis d'habiter et s'est vu attribuer toutes les compétences de la préfecture en matière domaniale. A titre d'exemple nous avons le cas de la mairie de Cotonou, depuis sa mise en service à ce jour, son service domanial a connu au moins trois cent contentieux. Pour régler ces contentieux, une fois le dossier arrivé au niveau du chef service domanial il faut :

- que le chef de service annote et affecte le dossier à l'agent chargé du traitement du dossier selon la zone ou le quartier concerné;

- adresser au plaignant l'accusé de réception après signature du courrier par l'autorité municipale ;

- convoquer les mis en cause ainsi que les témoins ou toute personne susceptible d `apporter des informations sur le droit de propriété des mis en cause ;

- faire des investigations et des compulsions^114(*) dans les répertoires des noms des présumés propriétaires ;

- faire des descentes sur le terrain pour des investigations en vue des débats contradictoires au bureau ;

- régler les conflits assortis de propositions au besoin, et liquidation du dossier ;

- le délai maximum de traitement du dossier est de un à six mois. Parfois compte tenu de l'importance de certaines affaires et de leur extrême urgence elles sont traitées dans un bref délai.

En cas d'impossibilité de règlement par les structures administratives, on a recourt aux structures judiciaires.

Section 2 - Les structures judiciaires

En droit foncier béninois, les structures judiciaires jouent un rôle prépondérant. Ces structures sont de plusieurs ordres. Il y a en premier lieu les juridictions civiles qui connaissent du fonds du contentieux immobilier proprement dit et les autres juridictions qui connaissent de la validité des titres de propriété (juridiction administrative) ou des infractions en matière immobilière (juridiction pénale) sans occulter la Cour Constitutionnelle qui contrôle la constitutionnalité des actes d'expropriation.

§ I - Les juridictions civiles

En droit positif béninois, il est de règle que les litiges qui portent sur les immeubles qui n'ont ni titre foncier, ni permis d'habiter relèvent de la compétence de la chambre civile traditionnelle(A) ; alors que ceux immatriculés ou qui ont un permis d'habiter relèvent du ressort du tribunal civil moderne(B).

A. La chambre traditionnelle

Les contentieux que les parties lui soumettent sont souvent relatifs à la revendication et la confirmation du droit de propriété^115(*), à l'héritage de terrain et le partage successoral et aux contrats de vente.

1) La revendication et la confirmation du droit de propriété

Elles ont plusieurs causes, elles peuvent entre autre résulter d'une vente de parcelle d'autrui ou, d'usurpation de droit de propriété. Elles peuvent aussi se fonder sur l'abus de la notion de prescription. En effet, les coutumes béninoises ne conçoivent pas que le temps puisse avoir une influence sur un droit. Mais avec l'évolution du droit de la propriété privée, au sens du code civil, les situations de fait ont engendré des droits plus clairs. La jurisprudence a d'abord retenu la prescription trentenaire en faveur du détenteur coutumier. Elle a recherché l'issue de l'impasse dans l'article 2265 du code civil sur la prescription de dix(10) à vingt(20) ans^116(*).

Monsieur DOUBLIE a à bon escient, justifié cette position de la jurisprudence de la manière suivante : « la situation de fait a créé des droits apparents, que l'on n'a pu se résoudre à déclarer nul, quoiqu'on puisse théoriquement se demander si un titre sans valeur à l'origine suffit pour usurper. Les nécessités pratiques qui ne permettent pas, après de longs délais, de bouleverser des situations acquises, d'annuler des séries de mutations et de créations de droits réels ont amené la jurisprudence à l'admettre ».^117(*)

Un arrêt de la Cour d'Appel de Cotonou illustre bien cette objection. Dans un arrêt N°303 du 27 octobre 1997 le juge a attribué la parcelle litigieuse à ZINSOU Adolphe au motif que : ``cette occupation paisible est de notoriété publique et a duré près de dix ans, et pendant ce temps, aucun membre de la collectivité VODOUNDJO n'a inquiété, ni de près, ni de loin feu Adolphe ZINSOU, ni Léon ZINSOU qui gardait le domaine pour le compte des héritiers Adolphe ZINSOU.''

Aujourd'hui, les tribunaux béninois appliquent les règles de droit commun au sujet de la prescription acquisitive.

En dehors de tous ces cas de conflit, l'héritage d'un immeuble surtout par la femme constitue un cas de conflit dans la plupart des sociétés béninoises.

2) L'héritage d'un immeuble et le partage successoral

Ils sont source de conflit, surtout quand il s'agit de la femme, car, selon la coutume béninoise, elle n'hérite pas. Sauf si le père décède sans laisser de fils ou de frère. Par contre, elle peut hériter des biens meubles de son père ou de sa mère.

Mais avec l'évolution, la jurisprudence a fini par résoudre ce problème. Désormais, les femmes ou les enfants des femmes peuvent hériter au même titre que les hommes ou leurs enfants. Et comme la loi le dispose, tous les enfants sont égaux, aucun enfant n'est supérieur à l'autre. Elle peut se prévaloir désormais du même droit que les hommes. Cette évolution est désormais codifiée.^118(*)

Après les problèmes d'héritage qui sont source de conflits domaniaux, il y a aussi les ventes d'immeuble qui sont des sources conflictuelles.

3) Les procès relatifs à la vente d'immeubles 

Le coutumier du Dahomey dispose en son article 298 que ``toute vente doit être passée devant le chef de quartier ou de village, et, deux témoins et qu'au surplus, lorsqu'il s'agit de vente importante, comme celles qui portent sur des immeubles,...... on donne à la vente toute la publicité possible^119(*).''

Souvent sans exhiber de titre, une partie au procès prétend avoir acheté l'immeuble ou la parcelle litigieux(se). Le juge examine les prétentions en vérifiant notamment si les conditions exigées par le coutumier ont été remplies. S'il est établi qu'une partie a contracté conformément à ces dispositions, son droit est alors plus probable que celui de son adversaire.

Ainsi, le tribunal de première instance de Porto-Novo statuant le 05 septembre 1985 par jugement N° 154 sur le conflit immobilier, qui opposent OKETOKOUN Nourou à LANIGNAN Moutiou, a confirmé le droit de propriété de LANIGNAN sur l'immeuble litigieux et a fait défense à OKETOKOU et consort d'avoir à le troubler dans la jouissance paisible de son droit^120(*).

La chambre judiciaire de la Cour Suprême a le 24 avril 1998 approuvé la décision des premiers juges. Pour elle, le prix n'a pas besoin d'être entièrement payé, ni une convention définitive signée. En statuant ainsi, cette juridiction s'est basée sur l'article 1583 du code civil^121(*) pour rendre sa décision.

Dans une autre espèce, la Cour d'Appel de Cotonou, pour confirmer un jugement rendu par le tribunal de 1^ère instance de Ouidah a jugé « qu'il est invraisemblable et contraire au coutumier applicable aux deux parties qu'une vente d'immeuble ait pu avoir lieu selon les dispositions de l'article 298 du coutumier précité. De cet article nous disons que la loi ne connaît aussi la publicité foncière, même si celle-ci est orale afin d'éviter des contestations ».^122(*) Ce qui veut dire qu'en dépit du faite que la vente est intervenue dans le cadre coutumier, elle doit aussi faire l'objet d'une publicité même non soumise à une forme particulière afin que cette vente soit opposable à des tiers.

La vente d'immeubles familiaux est aussi souvent cause de nombreux conflits dont sont saisies les juridictions de droit traditionnel.

En effet, dans les coutumes béninoises notamment celles du Bas - Bénin, la règle consistait à tenir les immeubles indivis ou collectifs pour inaliénables. Cependant, elle n'a nullement conduit à conférer au seul chef de famille ou au seul gestionnaire des biens, le droit de les aliéner. L'aliénation de ces biens familiaux exige le consentement de la communauté. En coutume OUATCHI, particulièrement l'accord du conseil de famille doit être contacté par un écrit indiquant les noms des membres de la famille^123(*). Ainsi dans un arrêt en date du 31 juillet 1998, la Cour Suprême a confirmé la décision de la Cour d'Appel de Cotonou en date du 27 octobre 1993 et déboute le demandeur au pourvoi au motif que les juges du fond ont fait une bonne et rigoureuse application de la règle de droit et de la coutume des parties qui veut que la vente d'un immeuble indivis soit faite par le consensus de tous les membres de la famille.^124(*)

Le tribunal civil moderne est de son côté compétent pour connaître les litiges qui sont liés aux terres immatriculées ou ayant un permis d'habiter.

B. La chambre civile moderne

Les causes de saisine de cette juridiction en matière foncière sont pratiquement identiques à celles afférentes au tribunal civil de droit traditionnel, et se rapportent pour l'essentiel à la confirmation du droit de propriété, à la revendication du droit de propriété et aussi la reconnaissance des démembrements du droit de propriété tel que le droit de servitude, la nue-propriété etc....

Le tribunal examine l'affaire sur le fonds, sans occulter son incompétence à statuer sur la validité du titre.

Aussi le tribunal civil moderne apprécie-t-il la validité des contrats translatifs de propriété et tout autre acte de cession à titre onéreux ou gratuit afférent aux dits immeubles.

La notion de prescription extinctive^125(*) de droit est appliquée.

Les preuves de propriété se font suivant les modes de preuves du code civil.

Enfin il est à faire observer que dans un arrêt récent la chambre judiciaire de la Cour Suprême a rendu l'arrêt N° 98-12 bis/CA du 6 mars 1998 disant qu'il n'y a pas lieu pour les juridictions civiles moderne ou traditionnelle de se déclarer incompétentes toutes les fois où les contestations élevées à leur niveau porte sur le titre de propriété^126(*).

En dehors de ces juridictions civiles qui comme nous l'avions dit ci-dessous jouent un rôle prépondérant en matière de droit de la propriété foncière, il y a aussi les juridictions administrative, pénale et la Cour Constitutionnelle qui jouent un rôle non négligeable.

§ II : Les autres juridictions

La compétence juridictionnelle en matière du droit foncier suppose une prise en considération de la nature du titre de propriété. Lorsque ce titre est un titre administratif, seule la juridiction administrative^127(*) est compétente pour en connaître. En outre certaines infractions sont spécifiques au contentieux immobilier et relèvent de la compétence de la juridiction pénale. Mais avant de les évoquer, il importe de mettre l'accent sur la Cour Constitutionnelle, haute juridiction chargée de contrôler la constitutionnalité des lois et règlement et autres actes du pouvoir exécutif.

A. La cour constitutionnelle

Elle connaît de la constitutionnalité des actes d'expropriation pour cause d'utilité publique. Elle est saisie à titre individuel par les particuliers ou dans le cadre d'une procédure d'exception d'inconstitutionnalité soulevée à l'occasion d'un procès devant le juge civil.

Plusieurs décisions ont été rendues par la haute juridiction déclarant inconstitutionnels les actes d'expropriation sur le fondement de l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990.^128(*).

En l'espèce, la Cour Constitutionnelle a été saisie pour les faits ci-après : « les requérants soutiennent qu'ils ont été dépossédés d'une parcelle de terrain d'une superficie de 7432m² appartenant à leur feu père Houévoessan FOHOUNHEDO, sur laquelle ont été construits l'actuel bureau de la sous-préfecture et la brigade de gendarmerie d'Akpro-Missérété ; par lettre du 8 janvier 1975 le chef du District d'Avrankou avait notifié à Monsieur Houévoessan FOHOUNHEDO qu'une « parcelle lui sera affectée en contrepartie » ; au 16 octobre 1995, date de la saisine de la Cour, rien n'était fait; ils demandent en conséquence qu'application soit faite de l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990.

Le juge constitutionnel s'est fondé sur les dispositions de l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990 : selon lesquelles «  Toute personne a droit à la propriété. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et contre juste et préalable dédommagement ».

La Cour a estimé que l'expropriation n'a pas été faite dans les conditions prévues par la Constitution. Le problème que pose cette jurisprudence est celui concernant le champ d'application dans le temps des dispositions constitutionnelles. La Constitution de 1990 doit-elle rétroagir par rapport à des faits antérieurs. Il reste que les décisions de la Cours Constitutionnelle ne peuvent faire l'objet d'aucunes voies de recours. Elles s'imposent erga omnes.

Autrefois le problème fondamental que posent les décisions de la Cour Constitutionnelle est la suite réservée auxdites décisions, car la Cour n'est pas une juridiction prononçant des condamnations.

Mais avec l'évolution de la jurisprudence, l'autorité attachée auxdites décisions se confirme, aujourd'hui ces décisions ont tendance à forcer la main au juge civil à condamner^129(*).

B. Les juridictions administrative et pénale

1) La juridiction administrative 

Elle est compétente pour connaître entre autre des recours en annulation pour excès de pouvoir^130(*) formés contre les actes administratifs que sont le titre foncier et le permis d'habiter.

Il peut s'agir aussi d'un recours de plein contentieux^131(*) dans lequel le demandeur ne se limite pas à demander l'annulation de l'acte administratif, mais réclame des dommages-intérêts.

Mais notons aussi que le permis d'habiter peut faire l'objet d'un recours en annulation fondé sur l'incompétence qui comporte plusieurs degrés :

- soit l'autorité administrative qui la délivre est incompétente excepté le cas de la théorie des fonctionnaires de faite^132(*) ;

- elle peut être fondée sur un vice de forme résultant de ce que les formes prescrites ne sont pas respectées ;

- elle peut avoir pour base, la violation de la loi.

Dans tous ces cas, la procédure aboutit à l'annulation du permis d'habiter ou de tout autre titre administratif^133(*) conférant droit de propriété déféré devant la juridiction administrative.

Aussi l'acte administratif conférant droit de propriété peut-il être déféré dans le cas d'un recours de plein contentieux. Dans ce cadre, le demandeur, à la différence de la procédure pour excès de pouvoir doit déposer au dossier de la Cour un mémoire visant une indemnisation pour les dommages subis ; ceci pour le cas où la juridiction administrative viendrait à prononcer la nullité de l'acte administratif.

Il est important de souligner qu'au cas où le demandeur en annulation de l'acte administratif n'aurait pu exercer son recours pour excès de pouvoir dans les délais légaux, il pourrait à l'occasion d'un recours de plein contentieux invoquer cette irrégularité et faire une demande en indemnité.

Enfin il est à observer que l'administration cède à titre onéreux des domaines ou des parcelles à des particuliers. Les contrats de cession afférents sont des contrats administratifs parce que comportant généralement des clauses exorbitantes de droit commun, tel par exemple, la clause faisant injonction d'ériger sur le domaine et dans les délais impartis au contrat des constructions d'une certaine valeur pécuniaire ; les contentieux afférents à ces contrats administratifs doivent aussi être déférés devant le juge administratif.

Cette annulation du titre de propriété entraîne de facto l'infirmation du droit de propriété d'une des parties litigantes ou alors elle entraîne une reprise de l'acte si les conditions de droit sont réunies.

2) La juridiction pénale 

La juridiction pénale intervient rarement le règlement des contentieux immobiliers. Toutefois, elle joue un rôle sanctionnateur dans le cadre de la répression des actes d'escroquerie afférant à la cession des immeubles. Aussi, la loi 65-25 du 14 août 1965 portant Régime de la Propriété Foncière en République du Bénin a t-elle prévu l'infraction de stellionat en son article 179. Est ainsi réputé stellionataire :

§ ``Quiconque fait immatriculer en son nom un immeuble dont il sait n'être pas propriétaire ;

§ Quiconque fait inscrire un droit réel sur un titre qu'il sait ne pas lui appartenir et quiconque accepte sciemment un certificat d'inscription ainsi établir ;

§ Quiconque fait immatriculer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire les hypothèques, droits réels ou charges dont cet immeuble est grevé ;

§ Quiconque, sciemment cède un titre de propriété qu'il sait ne pas lui appartenir et quiconque accepte sciemment cette cession ;

§ Quiconque, oblige de faire inscrire une hypothèque légale sur des biens soumis à l'immatriculation ou une hypothèque forcée sur des biens immatriculés, consent une hypothèque conventionnelle sur les biens qui auraient dû être frappés ;

§ Quiconque, frappé ou non d'incapacité, contracte avec une tierce personne à l'aide d'une déclaration mensongère''.

En dehors de cette infraction spécifique au domaine immatriculé et régit par la loi foncière sus-dite, les agissements contraires à la loi et réprimés au titre d'infraction proche de la matière immobilière concerne l'escroquerie en terrain, qualification sous laquelle sont réprimées devant le juge pénal, les personnes usant de faux nom, de fausse qualité ou de manoeuvres frauduleuses pour céder à des tiers des terres de tenue coutumière dont ils ne sont pas ni de près, ni de loin propriétaires. Les sanctions encourues sont celles prévues au titre de l'escroquerie à l'article 405 du code pénal.

C'est dire donc que la juridiction pénale joue un rôle non négligeable en raison, soit de son caractère sanctionnateur, soit celui dissuasif, contribuant ainsi à amoindrir les causes des contentieux immobiliers. Somme toute, alors que les structures administratives tentent de régler à l'amiable les contentieux immobiliers, les divers ordres de juridictions énumérés ci-dessus jouent un rôle dissuasif vis à vis des personnes impliquées dans les questions immobilières.

Mais malgré l'existence de toutes ces structures et de leur fonctionnement régulier, des problèmes demeurent auxquels il importe de trouver des solutions. Aussi n'est-il pas souhaitable d'opter pour une unification du régime juridique de la terre au Bénin ?

CHAPITRE II : NECESSITE DE L'HARMONISATION DU REGIME DES TERRES 

Les différents problèmes que connaisse le Bénin en matière immobilière nous amènent à dire sans aucun doute que bon nombre de béninois ne jouisse pas de façon paisible de leur immeuble. Or à l'instar de chaque société la vie dans la société béninoise obéit à une logique particulière, et cette logique se fonde sur la nécessité de se doter d'une propriété immobilière entre autre. Dès lors, il importe pour le législateur d'organiser la sécurité juridique de cette propriété immobilière à travers une réforme des systèmes actuellement en vigueur.

Aussi analyserons-nous d'abord les réformes à envisager (Section1)pour une harmonisation du régime des terres à travers des suggestions en vue de la jouissance paisible de la propriété foncière.(Section2).

Section1 - Les réformes à envisager

Pour mieux cerner les réformes à envisager, nous aborderons les réformes législatives(§1) avant d'étudier les structures de gestion des affaires domaniales(§2).

§ I - Les réformes législatives

Nous étudierons dans un premier temps l'importance des réformes législatives(A), et, dans un second temps, les solutions adoptées par d'autres législations(B).

A. L'importance des réformes législatives

Avec la monétarisation de la société et la spéculation immobilière dues au poids de l'argent, les transactions immobilières ont aggravé les problèmes liés à la terre. Ces échanges marchands sont de plus en plus importants, bien qu'étant pour la plupart illicites.

Aussi, la prétention au monopole foncier par l'Etat n'est plus crédible de nos jours car celui-ci n'a clairement pas ou plus les moyens correspondant à ses ambitions de gérer la terre.

De même, les pouvoirs fonciers endogènes(issus de la coutume) ne sont souvent plus à même de maîtriser la gestion communautaire du foncier qu'ils exerçaient auparavant. Leur légitimité a été affaiblie de l'intérieur avec une certaine dissolution des rapports sociaux communautaires et de l'extérieur par l'Etat.

De plus, les intérêts financiers liés aux nouveaux enjeux conduisent souvent les chefs traditionnels eux-mêmes en collusion avec l'autorité administrative à vendre le patrimoine foncier villageois dont ils sont selon la coutume, plus les gestionnaires que les propriétaires.

L'augmentation de la population rurale, les migrations des zones surpeuplées et dégradées vers les régions les plus riches ou moins peuplées font que la terre coûte plus chère. Il n'y a plus de nouvelles terres, ce qui fait que le reste des terres constitue une conquête pour la population, laissant libre cours aux spéculations.

Enfin la dualité du régime montre de nos jours ses faiblesses avec les innombrables problèmes qui y sont liés ; cette situation complexe montre que l'unification est aujourd'hui une nécessité.

Quelles solutions ont adopté les autres législations pour tenter de régler ces problèmes ?

B. Solutions adoptées par d'autres législations

Quelques pays africains pour palier à ces problèmes, ont procédé soit à la politique de redistribution des terres, soit à une politique d'immatriculation des terres au nom de l'Etat ou à une politique de simplification de la procédure d'immatriculation.

1) Politique de redistribution des terres 

La République du Zimbabwe a fait une réforme foncière et une distribution des terres aux paysans en 1998. Cette politique a été bien accueillie par les noirs, seulement les agriculteurs et les planteurs blancs qui craignaient de perdre leurs terres et les statuts économiques privilégiés ont fait échouer cette politique.

2) Politique d'immatriculation des terres au nom de l'Etat 

L'Etat togolais a immatriculé toutes les terres en son nom avant de les céder aux particuliers. De telle sorte qu'après l'acquisition, ils sont propriétaires à titre définitif. Ce qui limite un peu les conflits liés à la propriété dans le cadre des cessions de terres.

3) Une politique de simplification de la procédure d'immatriculation

Depuis avril 2002, la loi ivoirienne en matière immobilière a simplifié la procédure d'obtention du titre foncier pour le bonheur des propriétaires. Maintenant en Côte d'Ivoire pour obtenir son titre foncier, il suffit de fournir les documents suivants :

§ L'arrêté de concession provisoire(A.C.P.)^134(*) ;

§ L'acte administratif de vente délivré par l'un des organismes compétents, par exemple le Bureau National d'Etude Technique et de Développement(BNEDT)^135(*) ou l'Agence de

Gestion Foncière(AGEF)^136(*).

Il faut également s'acquitter des droits suivants :

§ Le prix de cession du terrain ;

§ Les droits d'établissement du titre foncier et la taxe de conservation foncière qui représentent globalement 15% de la valeur vénale^137(*) du terrain que ce soit nu ou bâti.

Les ventes immobilières bénéficient d'un encadrement juridique décidé par le législateur ivoirien. La loi a désigné des notaires et des géomètres privés agréés comme intermédiaires pouvant encadrer juridiquement les parties contractantes. Cela limite les conflits liés à la cession des terres.

Enfin le Sénégal et la Côte d'Ivoire ont procédé à l'unification du régime de la terre et cette unification comporte beaucoup d'avantages aux plans structurels, décisionnel et social^138(*).

Ces genres de réformes doivent être envisagés au Bénin et cette nécessité aujourd'hui indéniable se fait sentir au niveau des structures étatiques et des collectivités locales où on note une réorganisation interne pour ce qui concerne la gestion de la terre.

En dehors des réformes législatives à entreprendre dans le cas de la réglementation des problèmes de terres, il faut aussi revoir les structures de gestion des affaires domaniales.

§2 - Les structures de gestions des affaires domaniales

L'étude des réformes à envisager par rapport aux structures étatiques(A) et les collectivités locales(B) fera l'objet de ce paragraphe.

A. Les structures étatiques

Le gouvernement béninois de commun accord avec ses structures a

décidé de procéder à une réforme du système foncier pour sécuriser et dynamiser le marché hypothécaire^139(*), facteur de relance d'investissements privés et vecteur de développement de notre pays.

Pour y parvenir, une commission a été mise sur pieds par le MEHU en vue de proposer des solutions administratives.

Les travaux de la commission ont donné les résultats suivants :

- La révision de la loi 65-25 du 14 août 1965 portant Régime de la Propriété Foncière au Bénin s'impose pour simplifier et faciliter la procédure de la délivrance des titres fonciers ;

- Les permis d'habiter seront transformés en titres fonciers suivant la procédure d'immatriculation fixée par la loi N°65-25 du 14 août 1965, d'où la suppression petit à petit du permis d'habiter.

Mais parmi ces deux résultats, seule la transformation du permis d'habiter a commencé par être faite. Pour y arriver, il faut:

- Créer une association d'intérêts fonciers(AIF) : il s'agira de créer des périmètres à immatriculer et faire des parcelles contenues dans ces périmètres des morcellements du titre foncier global ;

- créer une commission locale d'immatriculation(CLI) qui est une instance à mettre en place par le préfet du département dans ce cadre. Toutefois il faut préciser qu'avec la mise en vigueur des lois sur la décentralisation c'est la commune qui est chargée de régler les problèmes de terres, de telle sorte que cette commission locale d'immatriculation doit être mise en place par le maire ;

- annulation de tous les permis d'habiter frauduleux.

Cette proposition de solution facilitera les travaux de lotissement qui seront réalisés dans les zones ou régions qui n'en ont pas encore fait l'objet.

Mais il s'ensuit que l'ampleur et l'étendue des problèmes qui se posent ne sont pas de nature à favoriser l'établissement du titre foncier, car la majeure partie des parcelles qui en font l'objet ne sont pas de façon univoque la propriété des requérants.

La réforme doit être envisagée aussi au niveau des collectivités locales.

B. Les collectivités locales

Au niveau des collectivités locales, nous notons beaucoup de changement. Au lieu de continuer à délivrer des permis d'habiter comme le faisait la préfecture, elles ont suspendu. Il y a eu établissement d'un nouveau formulaire de permis d'habiter et des propositions de prix pour délivrance dudit permis d'habiter. La durée d'obtention de tous les actes a changé. Par exemple, pour le permis d'habiter, au lieu de deux mois c'est devenu deux semaines.

Les collectivités locales proposent une enquête plus minutieuse sur le terrain avant l'établissement du permis d'habiter, afin d'éviter les conflits. On sent une certaine rigueur dans leur mode de fonctionnement. Elles ne sont pas faciles à corrompre. Sinon l'inspecteur de douane à qui le préfet DASSIGLI a délivré un permis d'habiter sur la parcelle d'une autre personne qui de son côté avait déjà un permis d'habiter et un arrêté préfectoral depuis dix ans, aurait gain de cause. Mais il a été dérouté, malgré l'intervention du préfet auprès du 2^ème adjoint au maire. Si vraiment le personnel peut mettre réellement en pratique tous les changements édictés, dont le respect des délais, les administrés se sentiront plus en sécurité, ne serait-ce que sur ce plan.

Alors que suggérons-nous pour faciliter le processus d'acquisition des terres sans problème?

Section 2- Suggestions

Nos suggestions porteront aussi bien sur les textes(§I), que sur les structures de gestions(§II).

Aussi ferons-nous des propositions et des perspectives d'avenir.

§ I - les suggestions relatives aux textes

Le système de dualité juridique, c'est-à-dire les deux régimes étudiés plus haut, n'est pas facilement conciliable avec les exigences actuelles de notre société qui supposent que toute justice se base sur des règles de droit ou une jurisprudence bien établie.

Or le droit traditionnel est essentiellement un droit oral. Il est donc nécessaire pour avoir un véritable état de droit, d'asseoir la justice sur le droit, car le système actuel crée une certaine discrimination de telle sorte que les propriétaires qui ont immatriculé leurs parcelles ou sont titulaires de permis d'habiter sont plus protégés dans leur droit de propriété que les titulaires d'un droit coutumier. Or toutes les formes de discrimination sont interdites par la Constitution béninoise^140(*).

Il urge donc de proposer une législation foncière unique(A) qui intéresse toutes les terres aujourd'hui soumises au droit moderne et au droit traditionnel(B).

A. Nécessité d'une législation foncière unique

Pour avoir une législation foncière, il faut emprunter au régime béninois d'immatriculation foncière sa procédure d'établissement du titre foncier et lui associer la liberté de preuve. L'essentiel de ce régime doit comporter les lignes suivantes :

- Un article qui supprime le régime coutumier avec toutes les conséquences de droit, ce qui entraînera aussi la suppression de la juridiction civile  traditionnelle ;

- L'article 5 de la loi n°65-25 doit être modifié, au lieu de « facultative », l'immatriculation doit être désormais obligatoire pour tous les propriétaires de parcelles quelle qu'en soit la situation géographique de leur parcelle ;

- L'immatriculation doit avoir un caractère attaquable afin de permettre aux véritables propriétaires des terres dont les droits de propriété sont mis en cause du fait de l'immatriculation fait au profit du tiers, de se prévaloir de leur droit devant les juridictions ;

- Assouplir les conditions d'immatriculation pour permettre aux personnes les plus démunies d'y accéder ;

- Admission de preuve y compris les présomptions^141(*) par tous les moyens ;

- Ramener le délai d'obtention à un délai plus court, le minimum est de un an, il faut les ramener à un délais plus raisonnable ;

- Tenir compte de la notion de propriété privée et aussi de la

propriété collective^142(*) ;

- Prévoir des sanctions contre les auteurs de revendication fantaisiste de droit de propriété  et contre les auteurs d'immatriculation frauduleuse ;

- Tout contrat de vente d'immeubles ou de parcelle doit être fait désormais devant notaire agréé qui servira d'intermédiaire entre les deux parties ;

- Prévoir que les immeubles actuellement objet de contestation par-devant le tribunal ne peuvent être immatriculés, ni morcelés, ni vendus que si la contestation a connu un dénouement, soit par règlement transactionnel, soit par décision de justice passée en force de chose jugée^143(*).

Les propositions ainsi envisagées doivent être faites dans le cadre d'une activité législative. Celles-ci doivent aussi bien viser les terres aujourd'hui dites de tenure coutumière que celles soumises au droit moderne.

B. Domaine foncier intéressé par cette législation

La législation foncière unique envisagée, vise comme nous l'avons dit ci-dessus à amoindrir les multiples contentieux générés par la dualité du régime juridique foncier en droit béninois. Pour parvenir à cette fin, l'unification doit se faire au niveau des textes, ensuite elle doit intéresser aussi bien les terres initialement régies par le droit foncier moderne que celles soumises au régime du droit coutumier.

Il faut un système qui permette de conférer à toutes les terres confondues un régime juridique qui tienne compte de tous les facteurs sociologiques endogènes et liés à la structure familiale, aux usages et coutumes et aussi aux règles du droit moderne.

En dehors de ces suggestions qui visent les réformes législatives, il faut aussi envisager des réformes relatives aux structures existantes.

§ II - les suggestions relatives aux structures

Pour une efficacité du système unifié, il est nécessaire que l'Etat se dote d'une structure unique de gestion(A) et organisé son fonctionnement de manière efficiente(B).

A. La structure administrative unique de gestion

L'Etat doit se doter d'un service public administratif unique ayant des

structures décentralisées dans les communes(collectivités décentralisées). Cette structure doit fonctionner à l'échelon national et dépendre du MEHU. Ce qui évitera les disparités observées dans le fonctionnement des structures actuellement existantes.

En effet, il est fréquent que pour une même parcelle, les services domaniaux de la préfecture, ceux de l'IGN et même ceux du service de l'Urbanisme et de l'Habitat aient dans leurs registres domaniaux différentes personnes comme propriétaires. Tout simplement parce que non seulement ces structures ne sont pas informatisées ou quand elles le sont, elles ne travaillent pas en réseau. D'où l'importance du fonctionnement efficient de la structure unique.

Comment fonctionnera alors cette structure unique de gestion immobilière ?

B. Fonctionnement de la structure

La structure unique de gestion souhaitée, qui doit fonctionner de façon uniformisée avec ses démembrements sous l'autorité du MEHU doit pouvoir établir un cadastre pour chaque commune du Bénin.

Elle doit pouvoir établir un plan de lotissement exempte, autant que faire ce peut d'erreur et, l'Etat doit racheter par le biais de ces structures toutes les terres en situation conflictuelle ou en tout cas, exercer sa prérogative de puissance publique ou diminuer substantiellement les conflits domaniaux.

Cette structure doit aussi définir le domaine de compétence de ses structures décentralisées et contribuer à l'harmonisation de la gestion de la terre dans un système unifié.

Par ailleurs, ces cessions de terres entre particuliers ou entre l'administration et les particuliers ne pourront être faites que sous ``l'oeil vigilant'' de ladite structure assistée comme traditionnellement de l'office d'un notaire à deux notaires ou en présence du maire de la zone concernée ou son représentant.

Enfin, les experts urbanistes, géomètres ne pourront exercer leurs activités que sous le contrôle de cette structure, qui sera la seule habiletée à homologuer et à prendre pour son compte les travaux de lotissement, de recassement et d'établissement de plan fait par lesdits experts.

Certes, il sera difficile de mettre en pratique du jour au lendemain cette réforme. Mais avec une volonté ferme l'Etat peut y parvenir, et le succès qui va en découler sera aussi bien de son intérêt que de l'intérêt des citoyens. L'exemple zimbabwéen de redistribution des terres peut nous édifier.

L'analyse du contentieux immobilier en droit positif béninois, ne peut être faite au regard du système juridique dualiste de gestion des terres, système qui est source de nombreux conflits comme on peut s'en rendre aisément compte d'après les études qui précèdent. . Mais celui-ci n'est pas la source unique desdits conflits ; certains émanent aussi de la structure de la famille béninoise, qui ne se limite pas au cercle constitué par les époux et à leurs enfants, mais à la famille au sens large du thème. D'autres conflits résultent de l'application des usages et coutumes, et des systèmes de gestion de la terre introduits au Bénin par le colonisateur d'une part, et de l'administration béninoise d'autre part.

Ces conflits sont multiples et intéressent aussi bien les terres immatriculées ou nanties de permis d'habiter soumises aux règles de droit moderne que des terres de tenure coutumière régies par le droit traditionnel. De même, la gestion de ces conflits de terres se fait par plusieurs structures administratives dépendant aussi bien de l'Etat ou de ses démembrements tels les collectivités, que des structures judiciaires.

Cette multiplicité des conflits domaniaux ou l'inexistence d'une structure unique de gestion des questions de terres constitue des facteurs défavorisant pour une coexistence pacifique des populations sur leur domaine respectif, sans occulter les rivalités de celles-ci avec l'Etat dans les expropriations pour cause d'utilité publique qui créent entre autres des sinistrés.

Mais on ne saurait voir se pérenniser cet état de chose au risque pour les citoyens de s'enliser dans les situations conflictuelles monstres et pour l'Etat d'afficher aux yeux de ces citoyens une incapacité notoire à gérer le territoire.

C'est pour cela que des mesures hardies sont aujourd'hui indispensables et doivent aller dans le sens d'une uniformisation du régime de la terre et de sa gestion. Il doit avoir une activité normative claire, précise, et unique qui régit les problèmes de terre et leur gestion ; et l'Etat doit oeuvrer pour une vulgarisation de ce système unique de gestion.

En effet, l'existence de deux régimes juridiques de gestion des terres, doit être de nos jours surmontée, en raison de ce qu'il y a eu depuis l'indépendance du Bénin jusqu'à ces jours une évolution sociale qui, a n'en point douté, n'a plus aucun rapport avec la période antérieure notamment celle d'accession à l'indépendance, période où on faisait une distinction entre les indigènes et les affranchies ; distinction qui a caractérisé aussi la terre.

De même, la diversité des structures de gestion des terres actuellement observée doit être bannie, l'Etat doit se doter d'une structure unique de gestion ayant des moyens humain et technique adéquats de façon à éviter les disparités de fonctionnement  observées. Il doit accélérer les procédures en ce qui concernent les questions de terre.

Il est indispensable que de telles réformes soient envisagé car comme nous l'avons souligné ci-dessus la jouissance effective du droit de propriété immobilière au Bénin pose d'importants problèmes du fait d'absence d'un texte unique et de structure unique de gestion.

Aussi, cette unification du régime est-elle nécessaire parce que présentant des intérêts pour l'Etat notamment en matière de facilitation de gestion des terres et des problèmes connexes, tels l'expropriation, la construction des édifices publics, la gestion d'un environnement urbain qui répond aux exigences du développement, la collecte de l'impôt sur le foncier bâti ou non bâti. Elle présente aussi l'avantage d'amoindrir le coût de fonctionnement des structures multiples existantes.

Sommes toute, il est indispensable que des réformes législatives et structurelles soient entreprises si l'on ne veut pas voir se pérenniser la panoplie de problèmes aujourd'hui liés à la terre au Bénin.

* ⁹⁹ Les démembrements de l'Etat : ce sont des expressions fréquemment utilisées pour désigner l'ensemble des collectivités territoriales et établissements publics, auxquels on ajoute parfois des organismes à façade privée montés par l'administration en vue de poursuivre son action en échappant aux règles du droit administratif et de la comptabilité publique.

* ¹⁰⁰ Collectivités locales : expression générique désignant des entités de droit public correspondant à des groupements humains géographiquement localisés sur une portion déterminée du territoire national, auxquels l'Etat a conféré la personnalité juridique et le pouvoir de s'administrer par des autorités élues : communes, départements etc.....

* ¹⁰¹ Règlement à l'amiable : mode de règlement d'un litige à la suite de conceptions faites par les parties et aboutissant à une entente.

* ¹⁰² Règlement imposé : il ne suppose par nécessairement des conceptions faites par les parties, mais plutôt une solution retenue par la structure chargée du règlement et qui est imposée aux parties.

* ¹⁰³ Enquête commodo et incommodo : c'est la procédure par laquelle le géomètre ou le maître d'ouvrage convoque la population à aller consulter le tableau d'affichage du lotissement pour voir si leur nom, prénoms n° etc.... sont conformes afin de se prononcer sur les travaux effectués.

* ¹⁰⁴ Mauvaise foi : il s'agit d'une partie qui accepte le règlement amiable comme l'autre. Mais qui après n'exécute pas les termes de ce règlement parce qu'étant mal intentionnée.

* ¹⁰⁵ Ministre de l'Intérieur, de la Sécurité et de la Décentralisation (MISD). 

* ¹⁰⁶ Arrêtés : c'est une décision administrative émanant d'un ministre ou d'un préfet.

* ¹⁰⁷ Cartographie : opération consistant à établir sous forme de carte le plan d'urbanisation d'une zone.

* ¹⁰⁸ Bornage : opération de pose des bornes de délimitation des parcelles.

* ¹⁰⁹ Par exemple elle interdit aux parties de se rendre sur le domaine ou d'arrêter les travaux en cours etc....

* ¹¹⁰ cf. Aff. de la parcelle du Maître GBAGO qui lui a été retirée au motif qu'il ne l'a pas mise en valeur.

* ¹¹¹ Article 83 : La commune, à travers le conseil communal et le maire, est compétente pour les affaires définies dans les dispositions du présent chapitre.

* ¹¹²Article 85 : La commune a compétence en matière d'habitat pour créer les conditions pouvant favoriser la promotion immobilière publique et privée.

Ces deux articles sont tirés du ''Recueil des lois sur la décentralisation'' ; p 33-34.

* ¹¹³ Le permis de construire est une autorisation officielle donnée à un propriétaire terrien pour construire sa maison ou son entreprise. Mais nombre de béninois ne prennent pas le permis de construire.

* ¹¹⁴On attend par compulsion le contrôle des noms des présumés propriétaires

* ¹¹⁵ Action en confirmation du droit de propriété : action par laquelle un présumé propriétaire demande au juge de rendre plus certain son droit sur la chose ou l'immeuble.

* ¹¹⁶ Art. 2265 : Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort.

* ¹¹⁷ DOUBLIER ; « la propriété foncière en AOF » ; Imprimerie du gouvernement, Saint-Louis du Sénégal; 1952 ; p 53.

* ¹¹⁸ Cf. Art 619 du Code des Personnes et de la Famille ``Les enfants ou leurs descendants succèdent à leur père et mère ou autres ascendants sans distinction de sexe ni d'âge encore qu'ils soient issus de différents mariages, sous réserve des dispositions prévues au présent code relativement aux enfants incestueux. Ils succèdent par égales portions et par tête, quand ils sont au premier degré et appelés de leur chef, ils succèdent par souche, lorsqu'ils viennent tous ou en partie par représentation''.

* ¹¹⁹ La vente doit être faite devant témoins, l'acte doit être signé de l'autorité locale et faire l'objet d'une affirmation par le maire.

* ¹²⁰ Cette décision a été confirmée par la Cour d'Appel de Cotonou par arrêt N° 06 dU 29 janvier 1992.

* ¹²¹ Art1583 du C.Civ : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

* ¹²² cour suprême de Cotonou, Arrêt N° 81 du 21-Nov. 97.

* ¹²³ Cour d'Appel de Cotonou, arrêt N° 93 du 21Juil 1993

* ¹²⁴ Cour Suprême de Cotonou, arrêt N° 013 du 13 juil 98

* ¹²⁵ Il s'agit de l'extinction d'un droit par suite de l'écoulement d'un temps prévu par la loi.

* ¹²⁶ Cf. arrêt n°98-12 bis/CA du 6 mars dans les affaires GNAMBAKPO Justin c/ HOUNKPATIN Adèle et AÏTCHEME Célestin c/ GANDJETO Lambert. Annexe VIII.

* ¹²⁷ Le titre administratif  est un acte de l'autorité administrative conférant un droit de jouissance précaire, ou droit de propriété définitif et irrévocable à une personne sur une parcelle.

* ¹²⁸ Tel fut la décision DC 00032 rendue le 28 juillet 2000 de la Cour Constitutionnelle. Cf. Supra page 33

* ¹²⁹ Par exemple si à l'occasion d'un procès civil ou pénal, une exception d'inconstitutionnalité est soulevée, le juge doit surseoir à statuer jusqu'à ce qu'une décision de la haute juridiction intervienne. Le juge devant lequel cette exception est soulevée est lié par cette décision.

* ¹³⁰ Le recours en annulation pour excès de pourvoir est une action portée devant le juge administratif parce que ledit acte est pris dans des conditions irrégulières.

* ¹³¹ Le demandeur exerce d'abord un recours gracieux ou hiérarchique à l'autorité administrative afin qu'elle rapporte son acte. Pour cela le demandeur a deux(02) mois à compter du jour où l'acte de portée individuelle lui a été notifié à compter de la saisine de l'autorité administrative. Cette dernière a aussi deux(02) mois pour rapporter son acte. Mais en cas du silence de ladite autorité, le demandeur saisit la chambre administrative de la Cour Suprême dans le cas du recours de plein contentieux.

* ¹³² Fonctionnaire de fait: il s'agit des fonctionnaires incompétents du point de vue ratione materiae, mais qui prennent des actes administratifs ; par la théorie des fonctionnaires de fait, les actes desdits fonctionnaires peuvent être déclarés réguliers si ceux-ci ont suppléé à un vide structurel ou organique assurant la continuité de l'administration. . Tel est le cas des actes réglementaires pris par le gouvernement du Général Christophe SOGLO.

* ¹³³ Comme le certificat administratif conférant droit de propriété.

* ¹³⁴ A.C.P. est l'Arrêté de Concession Provisoire qui donne lieu à l'établissement d'un certificat de propriété. C'est un arrêté qui est signé par le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme.

* ¹³⁵ Le Bureau a pour mission :

- d'assister et de conseiller l'Etat et les collectivités décentralisées dans l'élaboration et la mise en oeuvre des politiques et programme sectoriels notamment l'habitat, le foncier, la lutte contre la pauvreté urbaine, la politique de décentralisation et l'aménagement du territoire. Et également dans la programmation et le choix des investissements publics ;

- d'assurer la collecte et la diffusion de l'information technique relative au développement local.

* ¹³⁶ L'AGEF a pour tâche de :

- Constituer et d'immatriculer des réserves foncières pour le compte de l'Etat et des collectivités régionales et locales(concédant) ;

- De céder ces réserves aux aménageurs privés par convention de concession et aux promoteurs immobiliers ;

- de gérer pour le compte des concédants d'aménagement pour veiller aux équilibres du secteur.

* ¹³⁷ La valeur vénale : c'est la valeur pécuniaire du terrain au moment de l'établissement du titre foncier.

* ¹³⁸ Seules quelques structures ont été retenues dans ce cas, comme étant chargée de la gestion des terres. Ensuite, les décisions sont prises avec une certaine sérénité allégeant des difficultés que pourraient rencontrer les populations en matière de possession des terres.

* ¹³⁹ Car l'investissement privé suppose généralement des prêts dont il faut garantie le paiement. Cela se fait généralement au moyen des sûretés réelles, et en matière immobilière l'hypothèque. Or celle-ci ne peut être consentie que sur un immeuble immatriculé. Donc la politique gouvernementale vise à faire immatriculer beaucoup de terres au moyen de réformes structures de simplification de procédure(s).

* ¹⁴⁰ Article 26 de la Constitution.

* ¹⁴¹ Présomption : mode de raisonnement juridique en vertu duquel, de l'établissement d'un fait, on induit un autre fait qui n'est pas prouvé.

* ¹⁴² La propriété collective suppose que le bien est la propriété commune de plusieurs personnes, généralement des personnes privées.

* ¹⁴³ Force de chose jugée : une décision de justice a la force de chose jugée lorsqu'elle est devenue exécutoire par suite de l'épuisement des voies de recours ou du défaut d'exerce de celle-ci dans les délais prévus par la loi.