Memoire Online - Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

La colonisation des peuples africains a altéré la notion de la terre, lui ôtant l'essentiel de son caractère sacré. Cette évolution est allée principalement dans le sens de l'individualisation de la terre. Ce qui amène Guy KOUASSIGAN^3(*) a synthétisé le sens des transformations sociales et des droits fonciers en ces termes:

``La désintégration de la famille lignagère et développement de la cellule familiale élémentaire ;

l'affranchissement de l'individu de l'emprise d'une communauté familiale sous la direction d'un chef de lignage ;

la disparition progressive du patrimoine collectif foncier au profit de la propriété foncière individuelle et ceci par la transformation progressive du droit de culture^4(*) en droit de propriété^5(*) ;

la désacralisation de la terre qui a pour conséquence de la faire passer de la catégorie de non commerciale (res extra commercium) en celle de commerciale ( res in commercio) et devient l'objet d'un droit de propriété privée comme toute marchandise''.^6(*)

Cette colonisation a instauré un système juridique dualiste au sein des hommes. Les uns ont renoncé au statut de droit coutumier pour acquérir celui du droit moderne et se soumettre aux règles du Code Civil et aux lois françaises rendues applicables dans ces colonies en vertu du principe de la ``spécialité législative''^7(*). Par contre les autres sont restés soumis au droit coutumier (les indigènes).

Ce dualisme a été également instauré au niveau des terres. Les terres qui ont été individualisées et appropriées par les colonisateurs et plus tard par l'Etat (après l'indépendance) sont soumises au statut du droit moderne et sont régies par les textes subséquents.

Les terres n'ayant pas subi l'effet du système sus-dit sont quant à elles, restées soumises au droit local et, désignées sous l'expression de terre de tenure coutumière.

Au lendemain de l'indépendance, le système d'individualisation des terres sous la colonisation a perduré notamment avec l'adoption des lois :

- N°60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d'habiter au Dahomey, modifiée par la loi n°64-276 du 13 août 1964^8(*) ;

- N°65-25 du 14 août 1965 fixant le régime de la propriété foncière au Dahomey^9(*).

que la propriété de la terre ne résulte pas d'un système uniforme ; on note l'appropriation des terres par certains individus au détriment du caractère collégial autrefois reconnu à la terre. Une situation qui engendre de nombreux conflits. Et ces conflits rejaillissent sur les cessions et autres formes de transfert de propriété afférente aux terres et ceci sous différentes formes.

La principale question est aujourd'hui de savoir s'il faut ou non laisser perdurer le système dualiste. Il s'agit là d'une préoccupation majeure pour deux raisons:

· du point de vue de l'organisation judiciaire, ce système juridique dualiste demeure avec pour conséquence différents modes de saisine, mode de preuve non identiques, et des modes différents d'exercice des voies de recours entre autres,

· au niveau des structures administratives chargées de gérer les affaires domaniales, tout n'est pas harmonieux, car des conflits existent en raison de l'origine privée de la propriété foncière, et aussi de l'existence de plusieurs structures administratives fonctionnant sans cohésion.

- N'est-il donc pas temps d'uniformiser ce système source de conflits de nature très variée et de causes multiformes?

Si cette uniformisation est aujourd'hui indispensable, pour proposer un système uniformisé fiable, il faut analyser :

- Les différents types de contentieux inhérents au droit foncier au Bénin et comment ils sont tranchés ;

- Quelles sont les structures administratives et juridictionnelles compétentes pour connaître de ces conflits? Quel est leur mode de fonctionnement ?

- Quel sera le domaine de ce système? Et sous quelle forme se présentera t- il?

C'est à ces quelques interrogations que nous nous proposions de donner des exquises de solutions à travers le thème ``contentieux immobiliers en droit positif béninois''.

Pour ce faire, nous analyserons les origines et la diversité des conflits de la terre de la période précoloniale à nos jours en République du Bénin (Première partie). Ce qui nous amènera à analyser le règlement du contentieux immobilier et les essais de solution à apporter aux problèmes subséquents (Deuxième partie).

Origine et diversité des conflits de la terre :

de la péRiode précoloniale à nos jours

Avant la colonisation, la terre avait un régime juridique uniforme qui était en harmonie avec les réalités socio-économiques de l'Afrique. Mais avec la colonisation, ce régime a subi de profondes mutations dues à l'introduction de données sociologiques occidentales dans les pays colonisés, données considérées comme celles de la civilisation moderne.

En effet, la coutume foncière traditionnelle africaine ne connaissait pas par exemple la notion de la propriété privée au sens de l'article 544 du code civil qui dispose que la propriété est « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements »^10(*). Le colonisateur a introduit cette notion de propriété foncière dans les civilisations africaines notamment celles des peuples colonisés. Ceci n'a pas été fait sans résistance de la part desdits peuples qui se sont opposés à l'introduction des valeurs de la civilisation occidentale en Afrique.

Alors à côté des valeurs occidentales nouvelles introduites, a subsisté celles traditionnelles, tant au niveau des personnes que des biens au Bénin. A cet état de chose est malheureusement lié tout un tas de conflits dont certains sont soumis aux juridictions qui elles-mêmes n'ont pas été épargnées par le dualisme juridique.

Quelle est la signification de ce régime juridique dualiste auquel sont soumises les terres et quels sont les problèmes qui y sont liés ?

Pour répondre à ces questions nous analyserons le régime juridique des terres au Bénin (chapitre I) et les conséquences dues à la diversité de ces régimes juridiques (chapitre II).

CHAPITRE I : LE REGIME JURIDIQUE DES TERRES AU BENIN

Les résistances des sociétés africaines face à la politique d'assimilation^11(*) du colonisateur ont contribué à une dualité de régimes juridiques relatifs aux terres au Bénin. Nous avons les terres qui sont soumises au droit foncier coutumier et celles qui sont soumises au régime du droit foncier moderne. Il importe d'analyser ces deux régimes en étudiant le droit foncier coutumier (section1) d'une part et le droit foncier moderne (Section2) d'autre part.

On définit les droits coutumiers comme les droits dont la formation et le mode de légitimation ne relèvent pas du Droit de l'Etat qu'ils précèdent^12(*). Il s'agit en définitive de droits originaires qui témoignent d'un état de société et d'une conception particulière, qui structure les rapports sociaux autochtones. Il n'y a pas un droit traditionnel africain car on retrouve autant de traditions que de groupes humains. La généralisation des concepts, des règles ou des structures fausse la recherche. Tous les éléments constitutifs de toutes les cultures sont variables par excellence. Malgré cela, des traits communs caractérisent les sociétés, d'où une généralisation sur ces points en gardant à l'esprit toutefois que des variables sont possibles. Les sources du droit traditionnel^13(*) se trouvent surtout dans les coutumes^14(*), mais aussi dans les décisions du conseil des anciens, du conseil du village et du conseil de famille. Et pour apprécier le droit foncier coutumier, il importe de parler de l'historique de la propriété foncière (§1)et de son domaine d'action (§2).

La notion de propriété privée étant inexistante dans les sociétés primitives, l'histoire de la propriété foncière au Bénin peut être scindée, comme chez tout peuple colonisé, en deux phases : la phase pré-coloniale caractérisée par la notion de propriété collective et la phase allant de la colonisation à nos jours où est instituée la notion de propriété individuelle. Nous analyserons d'abord la propriété foncière de la période précoloniale(A) et ensuite de la période de la colonisation à nos jours(B).

A. La période pré-coloniale

Pendant cette période, les hommes vivaient en commun au sein des communautés rurales organisées en tribu^15(*), clan^16(*), ethnie^17(*) et famille^18(*). Cette communauté de vie s'explique au vu des pratiques de l'époque. Les hommes vivaient de la chasse, de la pêche, des cueillettes et travaillaient au nom du groupe, du tribu, du clan etc.... Un groupe, une famille ou une communauté de village peut, certes, prétendre avoir de réserve de chasse, de pêche ou de cueillette sur un domaine de terre, un territoire, mais on ne conçoit pas qu'un individu isolé puisse le faire.

Traditionnellement la terre n'est pas susceptible d'appropriation privée, en cela, elle est davantage traitée comme peut l'être la mer ou l'air dans les droits européens^19(*). Plus exactement, si l'on tient absolument à relever une relation d'appartenance, il convient alors de dire que la terre appartient à la divinité^20(*), aux fétiches^21(*) ou aux ancêtres^21(*), qu'elle a été affectée à la communauté plus ou moins large qui en use et tire profit des produits qu'elle fournit. Nul ne peut se l'approprier à titre individuel. Pour ce qui concerne nos préoccupations à savoir le droit foncier de la terre, certains chercheurs africains y ont consacré leurs travaux. Desquels ressortent trois caractères de la terre à savoir : sacré, communautaire et inaliénable.

- Le caractère sacré tient à ce que sans maître au départ, la terre appartient aux premiers occupants qui ont eu un lien très intime avec elle, au point où on constate une sorte de pacte entre eux. C'est ce qui conduit Malgras^22(*) à écrire à propos de Minyaka^23(*) que ``toute communauté, quelle qu'elle soit, s'installant sur un domaine doit, avant de la défricher, s'assurer la bienveillance de ses puissances surnaturelles qui en sont les vrais propriétaires''^24(*). D'où la relation religieuse entre les hommes de l'Afrique pré coloniale et la terre. Dans la société du Danxomè^25(*) et de l'aire géographique Adja-fon, la terre est également objet de vénération au point où la variole est considérée comme les manifestations de sa colère contre les hommes. Le caractère sacré de la terre est surtout lié à ce culte des ancêtres dont la vénération se confond avec la terre qui porte leurs sépulcres. La terre selon Etienne LE ROY ``appartient à une vaste famille dont de nombreux sont morts, quelques-uns sont vivants et d'innombrables sont à naître''^26(*).

- Le caractère communautaire de la terre provient du fait que l'accès à la terre est par principe ouvert à tous et chacun y a un droit potentiel d'exploitation. Ceci explique d'une part que le droit de jouissance^27(*) de la terre constitue un attribut de la personne^28(*) et non pas un droit réel^29(*) ; cela justifie d'autre part le fait que ce droit s'exprime dans le cadre d'une communauté lignagère^30(*). L'individu isolé n'a pas d'existence juridique car il ne correspond à aucune réalité sociale. Ce n'est qu'en tant que membre d'une communauté qu'il est considéré. Il est dans ce cas sujet potentiel d'un droit d'exploitation de la terre, mais cette potentialité n'accède à la réalité qu'à travers l'existence de cette communauté. Donc l'individu ne s'affirme qu'au sein de la communauté, support des droits portant sur la terre. La terre représente un enjeu pour la société dont sa mise en valeur dépend, de telle sorte que le droit d'exploitation de l'individu sur le sol dépend du groupe auquel il appartient. L'homme s'y attache donc de génération en génération. La terre qui est sacrée et communautaire ne doit pas, par évidence faire l'objet d'un droit de disposition^31(*). Elle est donc inaliénable^32(*)

- Le caractère d'inaliénabilité confère à la terre la notion d'un bien indivis^32(*). Aucun individu ne peut s'en dessaisir définitivement au profit d'un autre individu ou d'une autre collectivité. La renonciation de ses droits sur une parcelle de la terre entraîne le retour de celle-ci à la communauté. `L'individu ne dispose que d'un droit d'administration générale^33(*) qui ne lui permet pas de disposer de la terre, ni de l'aliéner. Même quand on dit que la terre appartient au chef ou au prince, ceci traduit simplement une façon de confirmer que c'est pour le clan ou pour le groupement territorial. Le chef est partout considéré comme le symbole de la terre, gérant de celle-ci pour le compte de la communauté.^34(*) Ce chef joue à l'égard de ceux-ci le rôle de dépositaire ou d'administrateur universel de la terre. C'est lui qui repartit entre les chefs de famille les portions de terre que ceux-ci redistribuent à leur tour entre les membres du groupe familial aux fins d'exploitation et non d'aliénation.

Cette pratique se poursuit de nos jours et est loin de disparaître dans certaines zones du Bénin. Mais la colonisation a introduit des valeurs nouvelles en matière de propriété foncière.

B. De la colonisation à nos jours

A l'avènement de la colonisation, les valeurs de la civilisation occidentale ont été introduites au Dahomey et la notion de la propriété foncière a évolué dans le temps et ne peut plus être considérée comme immuable. Les mutations profondes intervenues dans le régime foncier se sont effectuées essentiellement sous le coup de facteurs exogènes. Les rapports juridiques traditionnels de l'homme à la terre ont évolué vers une indépendance de l'individu et une individualisation des droits sur le sol. Cette évolution trouverait son origine dans les facteurs internes et externes. Ces derniers se situent dans la formation d'un droit moderne du fait de la colonisation, maintenu et renforcé à l'indépendance.

Les causes endogènes de la transformation du droit foncier proviennent essentiellement de la désintégration de la famille traditionnelle et de la modification de l'ordre social. L'individu tend à s'affranchir du groupe, remplaçant ainsi la conscience collective par une conscience individuelle. La famille nucléaire restreinte s'affirme sur les sociétés globales ; ce qui a amené le professeur KOUASSIGAN Guy Adjété à affirmer que ``les liens de sang se resserre au détriment des liens sociaux''^35(*). Par conséquent, ce relâchement des liens de parenté est à l'origine de l'éclatement du groupe au profit de l'individu.

L'évolution de la société traditionnelle se traduit par le passage d'une économie de subsistance à une économie d'accumulation, par l'essor des religions monothéistes et enfin, par le déplacement des pouvoirs socio-politiques. Or il est bien compréhensible que toute modification de l'ordre social provoque une transformation du droit.

Pour détruire la propriété collective traditionnelle, la puissance colonisatrice a eu recours à deux théories principales à savoir :

- La théorie des terres vacantes et sans maîtres : cette théorie amène l'Etat à faire recours aux articles 539^36(*) et 713^37(*) du code civil français pour se déclarer titulaire de la propriété absolue et exclusive de toutes les terres restées vacantes et sans maîtres. Or la vacance d'un titre signifie son abandon par son ancien titulaire. Ce qui n'est pas le cas de la propriété foncière traditionnelle qui, demeure la chose des communautés lignagères ou villageoises. Quant au concept de terre sans maître, il n'est pas non plus acceptable, car l'absence de la propriété foncière au sens moderne n'exclut pas la notion de propriété cette fois collective sur le sol qui a un maître unique. Ce qui amène Raymond Verdier a souligné dans son thème : ``aucune terre n'était sans maître, il fallait tenir compte de la rotation des cultures, de l'usage intermittent des pâturages ; le coin le plus reculé de la brousse était sous la juridiction d'un chef''^38(*).

- La théorie de succession d'Etat : dans les colonies du Bénin où régnait une organisation pré-coloniale ou quasi étatique, l'administration coloniale brandit cette théorie pour s'emparer des terres des autochtones. Selon cette- théorie, les souverains locaux étaient les véritables propriétaires des terres. Par conséquent, celles-ci devaient revenir en propre à la puissance conquérante au nom de la théorie de la succession d'Etat. Le colonisateur avait fondé ses prétentions sur le fait qu'il a recueilli tous les droits qu'exerçaient les anciens souverains évincés sur les terres.

En dehors de ces deux théories, l'administration coloniale a eu recours au système de TORRENS.

- Le système de TORRENS^39(*) est une procédure qui consiste à inscrire dans un registre public les droits que l'on exerce sur un bien en vue de le rendre ainsi opposable aux tiers. L'immatriculation a été instituée au début du 19è (XIX^e) siècle par un ensemble de dispositions et singulièrement par le décret du 24 juillet 1906, qui a été repris à son tour par celui du 26 juillet 1932. Mais il n'y a pas eu que deux textes. A l'indépendance deux lois aujourd'hui vétustes consacrent l'hétérogénéité du régime foncier béninois.

La réalité foncière nécessite une analyse des données de terrains afin d'éviter une construction juridique qui ne correspond pas au milieu étudié. En effet le domaine foncier est lié à la fois aux usages(A) et aux textes applicables(B).

A. Les usages

Le monde réel des sociétés béninoises(ex-Dahomey) islamisées ou non se base sur des manières de faire, considérées comme indispensables à la survie de chacun des membres du groupe lorsque ces derniers ne font pas appel à une instance extérieure ou supérieure tel Dieu chez les chrétiens ou Vaudou chez les animistes, etc. pour les régler. C'est le modèle de comportement social, obligatoire ou une norme à suivre sous peine de sanction sociale ou surnaturelle. Et les hommes sont obligés de concilier le visible avec l'invisible pour exprimer leur vie.

L'invisible des sociétés animales serait un monde parallèle au monde humain, il serait normal qu'il rentre en communication avec les hommes, soit pour leur réclamer un dû après avoir accordé un bienfait, soit pour transmettre un message provenant de cet outre-monde, soit pour négocier un contrat^40(*).

De ces phénomènes font partis les ancêtres, ils pourraient exprimer leur désaccord en envoyant des messages ; comme à Abomey précisément à Djidja où des sauterelles seraient venues détruire les récoltes de deux communautés villageoises qui étaient en conflit. Celles-ci ont interprété la venue de ces oiseaux comme une punition de leurs ancêtres les obligeant à se réconcilier.

Dans la plupart des cas, la communication entre le visible et l'invisible s'effectue par l'intermédiaire des signes^41(*) et des symboles^42(*). Un

lien profond lie donc l'énergie vitale^43(*) caractérisant le vivant et l'énergie d'ordre cosmique^44(*) dont chaque être participe. C'est ce qu'explique le sacrifice des animaux sur le ``Hêbièzo'' dieu de la foudre chez les Adja ou sur le ``Lêgba'' dieu de la terre chez les Adja-fon. L'animation des forces de la nature par des esprits est liée à la domination de ces forces sur les hommes. Les jours succèdent aux nuits avec une rigueur implacable, la foudre peut tomber sur les hommes qui ne respectent par les recommandations du chef religieux. Ce sacrifice a pour effet d'établir un dialogue avec les entités invisibles telles les génies du ``Ogou'' contre les accidents chez les Yoruba. En tant que telle, la terre constitue une représentation sociale que le juriste doit incorporer dans son appréhension des faits dans la mesure où le droit est l'art dogmatique de nouer le social, le biologique et l'inconscient pour assurer la reproduction de l'humanité.

De façon plus générale, le droit doit s'enrichir des représentations socio-culturelles avant de poser un diagnostic ou de proposer des solutions qui vont marquer profondément les structures juridiques foncières. D'où la nécessité des textes pour la réglementation de la propriété foncière coutumière.

Plusieurs textes ont été pris pour organiser le Régime Foncier au Dahomey(BENIN). C'est ainsi que le décret du 24 juillet 1906 portant Organisation du Régime de la Propriété Foncière dans les colonies et territoires relevant du gouvernement a introduit au Dahomey la formule du titre foncier. Selon ce texte, l'immatriculation destinée à conférer la sécurité du droit de propriété sur l'immeuble n'est pas obligatoire. Le titulaire d'un fonds de terre peut choisir de l'immatriculer ou non^44(*) ; toute personne propriétaire ou détenteur d'un immeuble, quel que soit son statut est autorisée à faire immatriculer son immeuble.

Ensuite celui du 8 août 1925 qui vise à faire constater des droits fonciers sur requête des détenteurs^45(*), ce qui veut dire que les collectivités ou les individus peuvent faire constater leur droit sur les propriétés domaniales.

Quant au coutumier du Dahomey rendu applicable, par la circulaire AP128 du 19 mars 1931, il a consacré la notion de propriété qui est soit individuelle, familiale ou collective. Il ressort aussi de ce texte que, l'étranger qui demande l'autorisation de s'installer peut recevoir du chef de la terre, un terrain vacant à titre précaire sous condition expresse de reconnaître l'autorité du chef de village et de se soumettre à ses disciplines^46(*).

Puis le décret du 26 juillet 1932 qui fixe le mode d'extinction des droits du titulaire de l'immeuble immatriculé et le mode d'extinction des hypothèques^47(*).

Enfin, le décret-loi n° 55-580 du 20 mai 1955 portant Organisation Foncière et Domaniale en A.O.F^48(*). et A.E.F^49(*). Ce décret conserve la notion de propriété privée et même celle de la propriété collective. Mais impose la mise en valeur de l'immeuble comme critère de l'obtention de l'immatriculation.

Tous les droits coutumiers, sans distinction de leurs caractères, peuvent être reconnus à travers une procédure publique et contradictoire sous l'autorité de l'administration locale^50(*).

A côté de ce droit foncier coutumier, il existe un droit foncier moderne dont il importe d'apprécier le contenu.

Le droit foncier moderne est l'ensemble des règles juridiques qui s'appliquent aux terres immatriculées ou ayant un permis d'habiter. Aussi, entend -on par droit foncier moderne l'ensemble des règles juridiques qui régissent ces terres. En droit béninois, il existe un régime foncier relevant du droit moderne régit par les lois sur le permis d'habiter et la loi régissant l'immatriculation foncière. Le contentieux lié à ce régime foncier est régit par les dispositions de ces deux lois et du code civil.

Quels sont les domaines relatifs au régime foncier moderne (§1) et quels sont les textes applicables(§2)?

Nous analyserons l'immatriculation foncière(A) et avant l'étude du permis d'habiter(B).

A. L'immatriculation foncière

L'immatriculation née de l'imitation du système de TORRENS est une sorte d'état civil des terres^51(*). C'est le fait qu'on place un immeuble et toutes les opérations le concernant sous l'emprise du régime des livres fonciers. Plusieurs textes ont été pris pour réglementer cette opération tout en tenant compte des difficultés apparues au fur et à mesure de son application. Il y a le décret du 24 juillet 1906 portant Organisation du Régime de la Propriété Foncière de l'AOF^52(*) qui a institué le régime des livres fonciers. Ce décret fut remplacé par le décret du 26 juillet 1932 portant Réorganisation du Régime de la Propriété Foncière en AOF. Mais le Dahomey, devenu indépendant, a repris la plupart des dispositions de cette loi dans la loi portant Organisation du Régime de la Propriété Foncière^53(*). C'est cette dernière loi qui est actuellement en vigueur. Compte tenu des effets très importants du titre foncier, l'immatriculation suit une procédure particulière et a des caractères spécifiques.

Elle est une procédure publique et contradictoire. Elle doit faire l'objet d'une publication obligatoire. La demande de l'immatriculation se fait sur requête du propriétaire ou de toute autre personne titulaire de droit réel sur l'immeuble sous autorisation du propriétaire. L'immatriculation se fait au service des domaines du Ministère des finances. Le montant minimum qu'on doit payer pour l'avoir est de sept pour milleselon la valeur de la parcelle. Elle dure en principe 03mois (90jours) à compter du jour de la publication de la requête. Toute personne peut faire opposition si sa prétention porte sur l'existence et les limites du droit de propriété.

Cette procédure, si l'opposition échoue, s'achève par la délivrance d'un document appelé titre foncier. Ce document est définitif et inattaquable d'après l'article 6^54(*)de la loi précitée. Ce titre n'est rien d'autre que l'acte de naissance ou le certificat de l'immeuble. Mais la plupart des béninois ont recours souvent au permis d'habiter qui est un document par lequel l'administration accorde un droit de jouissance précaire sur un terrain et qui, de ce fait, le soumet au droit moderne à l'instar de l'immatriculation.

B. Le Permis d'habiter

Le permis d'habiter est une forme d'attribution de terrain par l'état aux particuliers. Il est le droit en vertu duquel une personne peut demander et obtenir de l'administration l'autorisation d'installer sa maison d'habitation ou une petite entreprise commerciale ou artisanale sur une parcelle de terre immatriculée lui appartenant. Il est régi par une loi^55(*) et un décret d'application^56(*).On constate aujourd'hui que le permis d'habiter est plus demandé que l'immatriculation car le permis d'habiter demande moins de formalités et de dépenses. Il est donné sur des terres qui sont dans les zones urbaines et périurbaines et non dans les zones rurales. Le montant d'établissement du permis est de 35000F CFA. Mais avec le transfert des compétences à la Mairie ce montant est en voie de révision à la hausse. Il est établit au service des affaires domaniales de la préfecture. Le permis d'habiter se fait sur les immeubles immatriculés au nom de l'état dans les zones citées par l'article 3^57(*) de la loi N° 60-20 du 13 juillet 1960. La demande du permis d'habiter doit contenir tous les renseignements d'état civil et les motifs le justifiant. Elle doit être adressée au préfet de la préfecture au lieu où se situe l'immeuble. Toute personne qu'elle soit nationale ou étrangère peut demander le permis d'habiter d'après les dispositions de l'article 6 de la loi n°60-20^58(*) du 13 juillet 1960.Le permis confère à son titulaire un droit d'habitation essentiellement personnel précaire et révocable. De ce fait, le titulaire ne peut ni louer, ni vendre ou disposer de la parcelle qui en fait l'objet. Le titulaire d'un permis d'habiter doit de peur de se voir déposséder du dit-permis par l'administration exécuter les obligations suivantes :

- Entourer la parcelle dans les trois mois de la délivrance, d'une clôture propre et infranchissable aux animaux ;

- Assurer de façon permanente le nettoyage de la parcelle et de ses alentours ;

- Occuper la parcelle de manière habituelle, soit, par lui-même soit par un proche parent. Ainsi doit-il en être au regard des textes; mais la pratique est toute autre sur le terrain comme le prouvent les analyses qui suivent. Mais bien avant il importe d'analyser les domaines du permis d'habiter et du titre foncier.

Le régime foncier béninois depuis l'indépendance est basé sur deux textes. Ce sont la loi n°60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d'habiter au Dahomey et son décret d'application n°60-276/PC/MFAEP/EPI du 2 décembre 1964(A), et, la loi n°65-25 du 14 août 1965 portant Organisation du Régime de la Propriété Foncière au Dahomey(B).

A. La loi n° 60-20 du 13 juillet 1960 et son décret d'application n°64-276 du 2 décembre 1964

Cette loi a permis de déterminer en son article 1^er les terrains qui peuvent faire l'objet d'un permis d'habiter. D'après cet article, toutes les autres terres en milieu rural ou en milieu urbain et exploité suivant le mode traditionnel sont exclues de l'application de ce texte.

Selon l'article 3 de la dite loi, se sont seuls les terrains situés en zone destinée à l'habitation qui peuvent faire l'objet de permis d'habiter.

Par ailleurs l'article 4 al.1, dispose que, les permis d'habiter sont délivrés à tous les citoyens du Dahomey et de la communauté sur simple justification de leur identité, sous la seule condition que les demandeurs ne soient pas titulaires d'un permis ou propriétaires de plus d'un titre foncier dans la même localité.

D'après les dispositions de l'article 19 du titre 3 intitulé ``MISE EN VALEUR - OCTROI DU TITRE DEFINITIF'', le permis d'habiter est susceptible de gage.

C'est grâce au décret n°164/PC/MFAEP/EDT du 11 septembre 1964 que l `application de cette loi a été possible. C'est ce décret qui fixe les prix de vente et les charges de mise en valeur au mètre carré du domaine privé de l'Etat. Mais ce décret après deux mois de son application fut abrogé et remplacé par les dispositions du décret n°64-276/PC/MFAEP/EDT du 2 décembre 1964. C'est ce dernier qui détermine les modalités d'application de la loi.^59(*)

Outre cette loi sur le permis d'habiter qui soumet certaines terres au statut de droit moderne, nous avons également la loi relative à l'immatriculation.

B. La loi n°65-25 du 14 août 1965

Cette loi a été la reprise du décret du 26 juillet 1932. Elle est l'unique mode d'acquisition de la propriété privée. Ce texte divise le régime foncier en deux parties ; l'une relevant du code civil et l'autre relevant du droit coutumier local.

L'article 83 de ladite loi n'est rien que la reprise de l'article 58 du décret de 1906 qui stipule « dans les parties du Territoire de la République où la tenure du sol par les habitants ne présente pas tous les caractères de la propriété privée, le fait par un ou plusieurs détenteurs de terres, d'avoir établir, par la procédure de l'immatriculation, l'absence des droits opposables à ceux qu'ils invoquent a pour effet, quels que soient les incidents de ladite procédure, de consolider leurs droits d'usage et de leur conférer les droits de disposition reconnus aux propriétaires suivant la législation en vigueur ». Cette loi a précisé les différentes personnes qui peuvent requérir l'immatriculation des immeubles sur les livres fonciers^60(*). La reprise de l'intégralité du décret de 1932 par cette loi consacre la préférence du droit étranger sur le droit local et la confirmation par l'Etat post-colonial dahoméen de l'héritage colonial sans réserve d'inventaire.

Rappelons que cette situation a corroboré le dualisme juridique déjà noté à l'avènement de la colonisation. Dualisme dont il importe d'analyser les conséquences.

CHAPITRE II: CONSEQUENCES DE LA DIVERSITE DES REGIMES

JURIDIQUES DE LA TERRE

Le Bénin n'a certes pas à gérer un passif colonial en matière de répartition des terres, il n'en demeure pas moins que les petits paysans souffrent souvent d'une absence de sécurité foncière. La situation du Bénin est très différente de celle des autres pays où il y a une forte expropriation des terres, dépossédant ainsi les paysans et les indigènes de leurs terres. Si l'on s'arrête au concept que la majeur partie de la population est paysanne, on dirait qu'il n'y a pas de problème. Et là ce serait aller très vite en besogne, car il existe bien des situations relatives à la terre. Ainsi est-il difficile de recenser de façon exhaustive tous les problèmes liés à la terre. Il n'en demeure pas moins qu'il est important de parler des problèmes liés au droit de propriété privé(Section1), et, des conséquences engendrées par ces problèmes (Section2).

Le droit de propriété est un droit portant directement sur une chose et qui confère à son titulaire toutes les prérogatives liées à la propriété sur la chose. Ainsi il peut user ou disposer de la chose. En matière domaniale la propriété foncière génère beaucoup de problèmes. Nous en analyserons donc : les conflits nés de la propriété privée(§1) et les conflits nés de l'activité administrative(§2).

La propriété privée est née du déclin de la propriété collective. En raison de l'émiettement du cercle familial chaque individu s'empare de ses biens personnels. La notion de bien communautaire disparaît progressivement. Cette notion laisse place désormais à la notion de propriété privée ; qui peut être source de difficultés et de problèmes. Aussi parlerons-nous de l'émiettement du cercle familial et des problèmes qu'engendre l'héritage des terres.

Rappelons que la famille est un ensemble de personnes descendant d'un auteur commun et rattachées entre elles par le mariage et la filiation. Ces personnes n'auront pas nécessairement le même patronyme, mais sont sous le contrôle d'un même chef religieux ou de terre. On assiste aujourd'hui à une fragmentation de ce cercle de famille. Aussi le cercle familial traditionnel a -t-il été restreint tant en fait qu'en droit.

En fait, certains sans être soumis au droit moderne se conforment spontanément au droit français par mimétisme. Le cercle familial est restreint de fait, et chaque famille travaille pour la survie de ses membres. Ce qui fait que l'activité agricole qui autrefois s'effectuait dans le cadre d'une production communautaire est en voie de disparition. Actuellement, la structure des unités d'exploitation est réduite, en raison des mésententes et du refus de se soumettre à une autorité gérontocrate^61(*). Les volontés individuelles s'expriment de telle sorte que, les grandes unités d'exploitation se sont scindées en plusieurs morceaux. L'éclatement de la structure de production collective traditionnelle a pour corollaire, le morcellement des terres qui reflète une fragmentation du tissu social. Aussi, dans le domaine de la terre, on note l'émergence de stratégies individuelles contraires aux pratiques lignagères antérieures. Ces stratégies optent pour l'abandon des techniques collectives au profit de pratiques individuelles.

Aussi cet émiettement du cercle familial entraîne t-il la concurrence au sein d'un même système d'exploitation et s'illustre pour les agriculteurs par des litiges relatifs au droit de propriété ou aux limites des champs.

En droit parce que renoncer au droit coutumier, revient à opter pour le droit moderne, dans lequel la famille se limite à un cercle restreint.

C'est cette situation qui a entraîné l'appropriation individuelle des terres laquelle appropriation successorale pose le problème de la dévolution des terres.

B. Les conflits générés par l'héritage des terres

Dans les sociétés traditionnelles africaines et dans certaines coutumes aujourd'hui, l'héritage est l'affaire des hommes( aucune femme n'a accès à l'héritage des biens successoraux). En effet, pour les hommes, la femme est considérée comme un bien dont ils peuvent hériter. Elle a une condition assimilable à celle de l'esclave. Elle est destinée aux travaux domestiques et sert à ``fabriquer des enfants'', contrairement à l'homme qui a le pouvoir d'hériter des ascendants. On constatait en général une prééminence de l'homme sur la femme et ceci dans tous les domaines. Pire le pouvoir héréditaire étant patriarcal, la femme ne pouvait hériter que de quelques biens meubles. La terre lignagère ne doit pas se transmettre à l'extérieur du lignage. La femme étant appelée à vivre dans un autre lignage autre^62(*) que celui dont elle est issue, elle n'a point la qualité pour hériter de la terre ancestrale. Mais en tant qu'épouse, elle a le droit de prélever sur les récoltes une certaine quantité ou, le droit d'avoir une portion de champs destinée à leur subsistance.

Contrairement aux prescriptions du droit moderne, on note que cette privation d'héritage de la femme dans les coutumes africaines en général et béninoise en particulière n'existe plus. Elle peut désormais hériter des immeubles. Et c'est ce droit à l'héritage ajouté aux autres problèmes successoraux qui engendrent des frustrations et qui sont source de conflits. A preuve, les nombreux litiges pendants devant les juridictions. Mais il importe de souligner que de plus en plus, la jurisprudence des cours et tribunaux du Bénin a tendance à reconnaître davantage à la femme le droit d'hériter des immeubles. Exemple : affaire Hoirs da CRUZ : Théophile da CRUZ, Jeanne Albertine da CRUZ, Françoise Nicole da CRUZ et de Jacqueline da CRUZ contre da CRUZ Charles^63(*).

A l'appui de sa prétention, Charles da CRUz le défendeur se prévaut d'un acte notarié qui aurait été laissé par leur feu père à son profit , mais dont il n'a pas rapporté la preuve. Le tribunal dans sa décision a méconnu l'existence dudit acte faute de preuve irréfutable de son existence et a ordonné la licitation de l'immeuble en cause et le partage du fruit de façon égalitaire entre tous les héritiers y compris les héritiers du sexe féminin.

Le seul effort de codification visant à consacrer définitivement ce droit d'héritage immobilier et dans le cadre d'un droit uniformisé régissant la vie de la femme vient d'être accompli par le code des personnes et de la famille^64(*).

Les problèmes ne proviennent pas uniquement de la propriété immobilière privée certains conflits émanent de l'activité administrative.

L'administration dans la répartition de la propriété procède à l'individualisation des terres(A) et cette répartition engendre des conflits dont les conséquences sont diverses(B).

A. L'individualisation des terres au profit des particuliers par l'administration

L'individualisation consiste à attribuer des terres à des particuliers à titre définitif par l'Etat. C'est une procédure qui existait depuis la colonisation et qui a perduré jusqu'à nos jours. Pour y procéder l'Etat part d'abord du lotissement^65(*) et du recasement^66(*). . Avant l'attribution desdites terres, l'Etat procède d'abord au lotissement^67(*) et au recasement^68(*). Ensuite chaque particulier acquiert sa parcelle de plein droit par l'immatriculation qui lui confère un titre de propriété. Au titre des conditions relatives à l'immatriculation de l'immeuble, tout requérant doit fournir les pièces suivantes

- une description complète de l'immeuble ainsi que les constructions y afférentes ;

- une réquisition d'immatriculation adressée au conservateur de la propriété foncière ;

Dès que ces conditions sont remplies, le propriétaire peut entrer en possession de sa parcelle.

Mais compte tenu du coût trop élevé de cette procédure, seules certaines personnes parviennent à acquérir les terres au moyen de l'immatriculation.

B. L'impact de cette individualisation

La procédure d'individualisation des terres a pénétré très inégalement les différentes zones du territoire du Bénin.

Cette procédure entraîne des conséquences énormes. Nous citerons quelques-unes:

- L'appropriation et l'accumulation des terres par les plus nantis^69(*). Ces derniers achètent des terres à vil prix chez les pauvres paysans qui n'ont pas les moyens de les mettre en valeur et il y a comme une oppression des riches sur les pauvres ;

- L'impact sur l'agriculteur qui n'ayant pas l'habitude des spéculations immobilières, subira des préjudices certains du fait de ces personnes qui viennent s'approprier des terres à vil prix.^70(*)

- L'urbanisation des villes qui est une menace pour les paysans. L'extension galopante des villes se fait par absorption des villages environnants^71(*).

- La spéculation foncière qui est très grave et peut valablement ralentir le développement de notre pays. Elle est une pratique courante aujourd'hui surtout dans les grandes villes et constitue une source de remise en cause du droit de propriété^72(*). En effet la spéculation foncière suscite des rivalités à propos des terres en raison du flux financier qu'elle draine.

- L'établissement d'un cadastre,^73(*) cette opération serait moins coûteuse pour le Bénin si nos géomètres rendaient la tâche plus facile sur le terrain. Ils sont trop coûteux et certains d'entre eux sont soupçonnés d'actes de bassesse car étant à la base de beaucoup de `'magouilles''^74(*).

En fait et en droit cette conséquence est indiquée. Ainsi on a une idée réelle des terres et de leurs propriétaires effectifs.

Retenons que ces problèmes liés au droit de propriété en droit positif béninois viennent s'ajouter au dualisme juridique existant aussi bien au niveau des personnes que du régime juridique des terres. Il importe d'apprécier les conséquences de ce dualisme juridique.

Ces conséquences se constatent sur tous les plans. Ne Pouvant pas les évoquer toutes, nous analyserons celles relatives au plan social(§1) et celles qui portent sur le plan judiciaire(§2).

Ces conséquences se constatent sur tous les plans. Ne Pouvant pas les évoquer toutes, nous analyserons les conséquences sociales(§1) et conséquences judiciaires(§2).

Le social supposant une relation humaine qui lie les individus entre eux, l'individualisation fait des terres des propriétés privées dont les détenteurs sont appelés à cohabiter. Cette cohabitation peut entraîner des conflits de voisinage (A) ou des conflits entre l'Etat et ses administrés(B).

A. Les conflits entre propriétaires terriens

Les propriétaires dans leur situation de voisinage, sont confrontés à des problèmes qui entraînent des conflits. Ces conflits peuvent être lié, soit à la revendication^75(*) du droit de propriété, soit à la protection du droit de propriété du fait d'une servitude^76(*) ou autres.

- L'action en revendication est intentée contre le possesseur actuel, défendeur à la revendication et présumé propriétaire jusqu'à preuve du contraire ; elle tend à faire condamner le défendeur à restituer la possession. Il faut pour cela, que le demandeur rapporte la preuve de son droit sur l'immeuble litigieux. Il ne suffit pas de prouver que le défendeur est sans droit, la preuve une fois faite, la revendication doit aboutir à l'éviction du défendeur^77(*). C'est ainsi que dans une affaire (cf. annexe IV) le Sieur OLOUMAN François Martin a par requête en date du 5 novembre 1999 à Cotonou saisi la chambre de droit traditionnel(Biens) du TPI de Cotonou en confirmation de son droit de propriété sur un domaine sis à Abomey - Calavi quartier Zêbê acquis par lui depuis 20 ans contre ses propres vendeurs du nom de GOUGBE A. Mondukpè et de GOUGBE Akominassi.

Ces derniers ne contestent pas le droit de propriété du demandeur, mais soutiennent que c'est pour faire face à des problèmes de santé de leurs enfants qu'ils ont revendu ladite parcelle à un tiers.

Le tribunal a alors confirmé le droit de propriété du demandeur OLOUMAN François Martin en déclarant nulles et de nul effet les ventes opérées par les défenderesses et a ordonné le déguerpissement de tous les acquéreurs dudit immeuble du fait desdites défenderesses.

- S'agissant de la protection du droit de propriété, il arrive très souvent que deux ou plusieurs personnes se prétendent propriétaire d'un même domaine. C'est une situation qui aboutit généralement à des conflits où les concernés usent de tous les moyens possibles^78(*) pour s'approprier la parcelle. Le plus souvent ils s'en remettent au tribunal. Ils peuvent intenter une action en confirmation du droit de propriété^79(*) ou une action en revendication dudit droit. Tel fut le cas dans l'affaire AKOYESSOU Honoré contre AMEGNINOU Claude. Monsieur AKOYESSOU avait assigné en mai 1982 Monsieur AMEGNINOU Claude devant le TPI de Cotonou en confirmation de son droit de propriété sur la parcelle A du lot 1019 tranche 6 de Aïdjèdo II Cotonou au motif qu'il est propriétaire de ladite parcelle en raison de l'entente intervenue entre eux devant la brigade de la Gendarmerie, entente au terme de laquelle AKOYESSOU devait évacuer la parcelle contre payement d'une somme de neuf cent (900.000) mille francs pour la construction qu'il y a érigé. L'instruction de l'affaire à la barre a révélé que le défendeur AMEGNINOU avait déjà été relevé à l'état des lieux sur ladite parcelle par les services de la SONAGIM ( ex Service de la Topographie et du Cadastre à l'époque). Alors que le demandeur AKOYESSOU avait été relevé sur une autre par la suite sinistre. Par jugement n°100 du 17 avril 1985 le demandeur a été débouté. Son conseil a relevé appel dudit jugement.

En appel, ledit conseil a évoqué comme moyens entre autres une transaction intervenue entre les parties devant la Brigade que l'une des parties (l'intimé) a dénoncé en saisissant le 1^er juge, puis le fait que la SONAGIM qui n'a été créée que courant 1975-76 ne pouvait pas avoir relevé AMEGNINOU C. en 1962. La Cour d'Appel a plutôt confirmé le jugement n°100 du 17 avril 1985, se fondant sur le fait que la SONAGIM n'a été qu'une nouvelle appellation du Service de la Topographie et du Cadastre, que la transaction qui serait intervenue entre les parties devant la brigade ne lie pas les parties et que surtout il n'y a pas eu prescription.

Qu'enfin le défendeur AMEGNINOU Claude qui avait été déjà relevé à l'état des lieux sur ladite parcelle depuis 1962 était le seul propriétaire de ladite parcelle. La cour a donc confirmé le droit de propriété de ce dernier en ordonnant l'expulsion de AKOYESSOU de ladite parcelle tant de sa personne que de ses biens et de toute personne y installée de son chef^80(*)

Il y a aussi le problème de la disparition des parcelles ; certains propriétaires qui ont acheté régulièrement leurs parcelles se retrouvent dépossédés après un certain temps à cause de la mauvaise foi des vendeurs ou de leurs descendants^81(*).

L'identification des parcelles par les géomètres engendre parfois des problèmes. Ils identifient mal les parcelles. Au lieu d'attribuer la parcelle E à X, ils lui attribuent la parcelle F qui est la propriété de Y. Ceci entraîne des conflits entre ces propriétaires quant à la reconnaissance de leurs parcelles^82(*). Et enfin nous avons le cas où les propriétaires ne respectent pas les limites et bornes placées par l'Institut Géographique National (I.G.N.) ; ils déplacent les bornes en leur faveur en empiétant sur la parcelle de leurs voisins^83(*).

Dans tous les cas, la possession d'une parcelle pour le Béninois étant un signe d'aisance, il est prêt à lutter jusqu'à son dernier souffle pour avoir satisfaction, quelle que soit la nature du conflit. C'est un combat rude qu'on ne gagne pas toujours quand géomètres et autorités étatiques s'en mêlent car l'Etat en voulant construire des édifices publics exproprie des terres ou applique des coefficients de réduction sur parcelles par le biais des géomètres, ce qui contribue à dépouiller certains propriétaires de leurs parcelles ou à faire d'eux des ``sinistrés''^84(*)

B. Les conflits entre les propriétaires et l'Etat

Ces conflits naissent sur des terres régies aussi bien par le droit moderne, que par le droit traditionnel.

Dans ces cas, nous avons des conflits qui proviennent de l'expropriation^85(*), des travaux de lotissement, de la délivrance du permis d'habiter^86(*) ou du titre foncier^87(*).

Dans le cas de l'expropriation, elle doit être faite pour cause d'utilité publique. D'après l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990, « nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique moyennant une juste et préalable indemnité ». Sur cette base, l'Etat dépossède légalement tous ceux dont leurs parcelles sont impliquées dans l'espace de réalisation d'investissements publics. Mais on constate qu'une fois les terres prises, l'Etat ne dédommage plus les propriétaires comme le prescrit l'article précité. Surtout au temps de la révolution il y a eu des expropriations anarchiques. Tel fut le cas des héritiers de feu Houévoessan FOHOUNHEDO qui ont saisi la Cour Constitutionnelle pour dédommagement ou la restitution d'une parcelle de terrain dont ils ont été expropriés pour cause d'utilité publique^88(*). Il s `agit en l'espèce d'une affaire dans laquelle l'administration a par acte exproprié Feu Houévoessan FOHOUNHEDO de l'immeuble et de la construction y érigée sans juste et préalable indemnisation. Lesdits héritiers ont saisi la Cour Constitutionnelle de l'acte d'expropriation intervenu. De l'analyse de cette décision, il ressort que l'administration elle-même n'est pas au-dessus de la loi constitutionnelle et qu'en cas de violation de la Constitution, la Cour doit prononcer l'inconstitutionnalité. Il reste à se prononcer sur les effets d'une telle décision constitutionnelle lorsque l'on sait que l'administration est dotée de prérogatives exorbitantes de droit commun et pourra ne pas tenir compte de ladite décision.

En ce qui concerne les lotissements, on constate que fréquemment l'Etat ne respecte pas les normes déjà établies par les géomètres. Sinon comment peut-il morceler la propriété d'autrui et s'approprier des portions de terres dans ce lot.^89(*)

Et enfin nous avons les problèmes posés par le permis d'habiter et le titre foncier. On constate que pour l'élaboration du permis d'habiter, les agents qui l'établissaient ne faisaient pas d'enquêtes minutieuses sur le terrain. Ils se contentent seulement du certificat de non-litige délivré par le délégué.^90(*) Dans cette affaire, pour la même parcelle, le père a donné à chacun de ses deux enfants des testaments^91(*) : le 1^er a sur la parcelle un testament olographe^92(*) et le second un testament authentique^93(*). Les enfants ont dû saisir le tribunal en vue du règlement de cette situation. Alors que l'affaire est encore pendante devant le tribunal, le 2^e enfant a vendu la parcelle à un certain ADJETE qui a obtenu un permis d'habiter sur la parcelle litigieuse.

Pour le titre foncier, on peut s'opposer à son établissement si cela porte atteinte au droit de propriété de l'autre. Dans ce cas on attrait le conservateur de la propriété et le concerné. En effet le titre foncier conférant un droit de propriété définitif et irrévocable, sa délivrance par le conservateur de la propriété foncière suppose au préalable des enquêtes et des publicités faites par l'administration ; celles-ci offrent l'occasion de s'opposer à son établissement. Ainsi en est-il dans l'affaire da Silva Christophe contre le conservateur de la propriété et Madame Flavie Ursule NICOUE et portant sur une opposition à toute délivrance du titre foncier avec assignation^94(*) ; ladite affaire est encore pendante.^95(*)

Nous constatons que pour ces conflits les propriétaires ont fait recours à une solution judiciaire mais quelle en est la fréquence ?

Nous constatons de nos jours que plus les conflits naissent, plus un nombre important de ces conflits sont déférés devant les tribunaux. Nous analyserons au plan statistique la fréquence des actions devant les tribunaux en matière immobilière(A) ce qui nous permettra d'apprécier leur importance(B).

A. La multiplication des actions

Notre analyse portera sur les actions intentées devant le tribunal civil en 2002 et 2003relatives à la propriété immobilière tant devant la quatrième chambre civile moderne que devant la chambre traditionnelle statuant en matière des biens.

En étudiant les actions en général devant le tribunal civil moderne les conflits immobiliers occupent une place moins importante que devant le tribunal de droit traditionnel. En 2002 nous avons relevé sur 243 affaires, 28 affaires immobilières devant la chambre civile moderne, tandis que dans la même année 326 actions immobilières sur 391 actions ont été recensées devant la chambre traditionnelle. En 2003 le constat est le même. Toutes les actions que nous allons citer sont relatives « au droit de propriété ».

Une analyse succincte des formes d'action immobilière devant chacune des chambres sus-dites donne le résultat suivant :

Cette chambre est saisie par voie d'assignation et dans certains cas spécifiques par requête. Exemple : en matière de rectification d'erreur matérielle sur le titre foncier.

Elle est saisie par voie de requête et par voie de déclaration orale des parties consignée au greffe du tribunal. Mais ce second mode est en désuétude, il n'est plus usité.

Sur 391actions intentées devant cette chambre en 2002 nous avons 326 actions immobilières, soit, un taux de 83,37% des actions.

Sur 302 actions en 2003 nous avons 230 actions immobilières, soit un taux de 77,81%.

En comparant les deux années nous avons un taux de régression de 0,70% par rapport à l'année 2002.

L'analyse des cas de saisine de cette chambre nous donne les résultats ci-après :

- actions en confirmation de droit de propriété : 163, soit un taux de 70,80% ;

- actions en revendication de droit de propriété: 34, soit un taux de 14,72% ;

B. L'importance de ces actions

Année	confirmation	contestation	revendication	annulation	Autres
2002 Civile moderne	39,28	28,56	7,14	10,71	14,28
2003 Civile moderne	53,06	22,44	4,08	12,24	8,16
2002 Traditionnelle	75,15	2,14	14,41	3,98	3,06
2003 Traditionnelle	70,8	2,6	14,72	4,34	7,39

On constate d'après le graphique que dans tous les cas le nombre des actions en confirmation est supérieure aux autres. Mais on observe que les actions en confirmation et en revendication au niveau de la chambre civile traditionnelle sont plus importantes que celles qui sont pendantes devant la chambre civile moderne.

Or les actions en contestation et en annulation au niveau du tribunal civil surpassent de loin ceux du tribunal civil traditionnel. Ce qui prouve que, la chambre civile traditionnelle statuant en matière d'état des biens connaît plus d'actions immobilières que la chambre civile moderne.

Nous pouvons donc retenu sauf erreur, que de nos jours les terres régies par le droit civil moderne ne posent plus beaucoup de problèmes comparativement aux terres de tenues coutumières.

Tous ces problèmes en se transformant en des conflits sont gérés par les intéressés eux-mêmes, soit par des pratiques occultes^98(*) en procédant à des éliminations physiques de l'adversaire, soit ils les portent devant les autorités qui ont en charge la gestion de la terre. En allant vers ces autorités le règlement du contentieux se fera soit administrativement, soit devant les tribunaux judiciaires. Des solutions sont donc à envisager afin de limiter le grand nombre de conflits qu'on relève devant les tribunaux et les instances administratives.

L'analyse de l'origine et de la diversité des conflits liés à la terre au Bénin révèle au regard de ce qui précède que de nombreux problèmes existent et ont des causes multiples.

Pour que chaque individu puisse jouir de son droit de propriété sur la terre, certaines mesures sont aujourd'hui indispensables ; car le dualisme juridique au niveau des terres et les modes d'accession à celles-ci constituent entre autres les causes de ces problèmes. Il importe de prendre des mesures indispensables à la pleine et paisible jouissance du droit de propriété. Ces mesures doivent être prises tant au niveau des structures administratives et judiciaires qui ont en charge le règlement des contentieux domaniaux, que de la législation sur les terres.

Aussi estimons-nous nécessaire de faire d'abord une étude des structures impliquées dans la résolution des conflits domaniaux afin de proposer des réformes structurelles nécessaires(chapitre1) avant de rechercher la possibilité d'aboutir à une unification du régime de la propriété foncière(chapitre2).

CHAPITRE I : LES STRUCTURES IMPLIQUEES DANS LA

RESOLUTION DES CONFLITS DOMANIAUX

Pour le règlement des conflits domaniaux, les citoyens ont recours à des structures. Elles interviennent autant que faire ce peu, pour situer les parties au conflit domanial dans leurs droits, ce, d'autant que nul n'a le droit de se faire justice. Quiconque a ses droits brimés doit se remettre aux autorités compétentes pour avoir gain de cause. Ces autorités constituées en structures sont au nombre de deux à savoir :

Les structures administratives sont des structures non juridictionnelles régies par des textes légaux et qui opèrent dans le cadre du fonctionnement de l'administration. Elles sont attachées à l'Etat(§1)et à ses démembrements^99(*) dont les collectivités locales^100(*)(§2). Elles essaient de régler à leur manière les contentieux qui sont liés aux affaires domaniales relevant de leurs compétences.

L'étude des structures étatiques se fera à travers les commissions du Ministère de l'Intérieur(A) et du Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme(MEHU)(B).

Cette commission, née depuis 1973 a été renouvelée en 1999 et installée en avril 2000. Elle s'appelle Commission Nationale des Affaires Domaniales (CNAD). C'est une commission interministérielle. La CNAD est composée de cinq (05) ministères à dont :

- Un représentant du Ministère de l'Intérieur, de la Sécurité et de la Décentralisation (MISD) ;

- Un représentant du Ministère de la Justice, de la Législation et des Droits de l'Homme (MJLDH) ;

- Un représentant du Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme (MEHU) ;

- Un représentant du Ministère de l'Agriculture, de l'Elevage et de la Pêche (MAEP).

Outre les représentants de ces ministères, la commission comprend dans sa composition, le préfet et le maire de la localité concernée.

Cette commission a son siège au premier étage du Ministère de l'Intérieur et se réunit deux (02) fois par semaine. La commission dispose d'un secrétariat permanent composé de huit (08) membres ayant à sa tête un secrétaire permanent qui est en même temps le représentant du ministre de l'Intérieur. Elle a une compétence étendue et couvre le territoire.

Pour régler les conflits portés à son niveau, la commission utilise deux modes de règlement qui sont : le règlement à l'amiable^101(*) et le règlement imposé^102(*).

Une fois que l'une des parties saisit la commission pour un contentieux, cette dernière analyse la demande pour voir le bien fondé du problème, invite les deux parties pour un débat contradictoire. Elle envoie ses membres sur le terrain pour procéder à l'enquête commodo et incommodo^103(*). Au cours de l'enquête, les membres interrogent les voisins, questionnent le chef de quartier ou de village ou les sages de la zone concernée. A l'issue de l'enquête, ils tentent de régler le différend à l'amiable. Il arrive que la procédure dure des années, mais d'autres par contre sont réglées après deux séances. Chaque séance est sanctionnée par un procès verbal. Il arrive que la tentative de conciliation n'aboutisse pas, ou parfois qu'elle aboutisse mais qu'une partie de mauvaise foi^104(*) refuse de s'exécuter. Ce qui fait que la commission est obligée de recourir à des moyens de coercition.

Quand la tentative de conciliation échoue ou lorsque malgré la réconciliation, l'une des parties refuse de s'exécuter, la CNAD utilise la force. C'est le cas pour une affaire domaniale à propos de laquelle une décision de justice ayant confirmé le droit de propriété du demandeur sur le domaine, l'exécution de ladite décision devrait amener à déguerpir tous les habitants d'un quartier et à démolir les constructions qui y sont érigées. Les habitants de ce quartier ont adressé une lettre au Président de la République, et après analyse du dossier, ce dernier a donné l'ordre au Ministre de l'Intérieur de voir avec la commission afin qu'une solution qui amène la paix sociale soit trouvée. De commun accord avec les représentants des habitants du quartier, il a été convenu que chacun des acquéreurs paie une certaine somme au bénéficiaire de la décision de justice pour éviter le déguerpissement. Mais depuis trois ans, certains ne se sont pas manifestés. Pour ce cas, la commission a envoyé « une proposition d'exécution de casse » au Président de la République. Une décision est à ce jour attendue de la haute à ce sujet.

Parfois, avec l'aide des policiers, et, pour obliger les gens à déguerpir après des consensus, la commission procède à des casses sur des parcelles. Quand la parcelle est en construction, elle suspend les travaux et fait défense ferme de l'occuper, ce qui est appelé « mise en veilleuse de parcelle ».

Il arrive que le MISD^105(*) prenne des arrêtés^106(*). Mais ces arrêtés sont par moment pris anarchiquement. Aussi la commission se croit-elle supérieure à la justice. Par exemple pour une affaire de parcelle entre Mme X et Mr Y, qui est pendante devant le tribunal sans attendre le verdict du tribunal, le MISD a pris un arrêté et a attribué la parcelle à Mr Y. Cette situation est à déplorer car dans un état de droit, force doit rester à la loi et en application du principe de la séparation des pouvoirs, l'administration n'a plus à se prononcer unilatéralement sur une affaire qui est pendante devant les juridictions si ce n'est pas par le biais du ministère public. Force doit rester à la décision judiciaire.

Mais il arrive que certaines parties se contentent des décisions de la commission, mais d'autres refusent et saisissent le tribunal. La CNAD n'étant pas la seule structure à régler les problèmes domaniaux, qu'en est-il du Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme ?

Le Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme se charge du recasement, de la cartographie^107(*), du lotissement, du bornage^108(*) etc....Pour ce faire, il dispose de plusieurs services techniques. Notre étude portera uniquement sur la Direction de l'Urbanisme(DU) et de l'Institut National de la Géographie(ING).

Au début, la DU intervenait dans le règlement des contentieux immobiliers. Mais avec le réaménagement de ses structures, il s'est avéré qu'elle n'était pas habileté à régler des contentieux immobiliers. Depuis elle ne règle plus les contentieux immobiliers, mais elle écoute tout de même les parties, fait des expertises pour être situé sur l'origine et l'attribution de la parcelle et renvoie les parties à se pourvoir devant les juridictions de droit ; parce que n'étant pas une instance chargée de juger.

- La Société d'Etudes Régionales d'Habitat et d'Aménagement Urbain - Société Anonyme (SERHAU-SA).

Les contentieux qui viennent à leur niveau sont très souvent la double vente de la même parcelle et les contestations du droit de propriété. Quand ces problèmes se posent, la commission tente un règlement amiable. En cas d'échec, les parties sont envoyées devant les autorités judiciaires compétentes.

En attendant la décision de ces juridictions, la commission procède à une mesure conservatoire^109(*), et dès que le tribunal rend sa décision, la commission s'en inspire pour contribuer à l'exécution de ladite décision.

Retenons que le MEHU ne procède pas à des règlements domaniaux. En dehors des structures du MEHU, les collectivités locales jouent aussi un rôle prépondérant dans la résolution des conflits.

Avant la décentralisation, c'est la préfecture qui délivrait le permis d'habiter, titre conférant un droit de jouissance précaire sur une parcelle ; c'est aussi elle qui réglait, les problèmes domaniaux surtout ceux qui portent sur le permis d'habiter. Mais avec la décentralisation il y a eu transfert des compétences au profit de la mairie, une collectivité décentralisée. Nous évoquerons donc le fonctionnement de ces deux structures que sont la préfecture(A) et les collectivités locales(B)en matière domaniale.

Collectivité territoriale centralisée, la préfecture est sous l'autorité du Ministère de l'Intérieur. Elle est dotée d'un service domanial qui a une compétence locale en matière de lotissement, de recasement, d'attribution des parcelles de délivrance des permis d'habiter, de cession à titre onéreux des terres au nom de l'Etat etc.....

Lesdites attributions ont été confirmées et renforcées par l'arrêté préfectoral n° 2/760/DEP/ATL/CAD/SG/SAGA de l'année 1999. Arrêté qui a divisé le service des affaires domaniales en deux à savoir :

C'est cette dernière division qui est chargée « du suivi des opérations de lotissement et du règlement des contestations et litiges y afférents ».

Il est à noter que de nos jours, plusieurs contentieux immobiliers résultent d'un mauvais fonctionnement de ces services de la préfecture, notamment à propos de l'établissement des permis d'habiter sans une enquête préalable. En outre, dans le cadre de la cession des terres à des personnes physiques ou morales de droit privé au nom de l'Etat, ce sont généralement des parcelles initialement attribuées à des tiers qui leurs sont retirées par arrêtés préfectoraux et revendues^110(*).

Elles sont représentées par la mairie et les arrondissements. Avec la décentralisation, la mairie a acquis des compétences en matière domaniale, conformément à la loi N°97-029 du 15 janvier 1999, portant Organisation des Communes en République du Bénin en ses articles 83^111(*) à 85.^112(*) C'est spécialement l'article 84 qui détaille correctement le plan d'action de la mairie dans ce domaine. Cet article en trois alinéas stipule : « la commune élabore et adopte son plan de développement. Elle veille à son exécution en harmonie avec les orientations nationales en vue d'assurer les meilleures conditions de vie à l'ensemble de la population. Dans ce cadre elle :

3. assure le contrôle permanent de la conformité des réalisations et des constructions avec la réglementation en vigueur»..

Ainsi, pour pouvoir réaliser tous ces objectifs qui lui sont assignés par la loi, la mairie est obligée d'avoir un service technique compétent. D'où le service des affaires domaniales, qui est créé par le conseil communal. Il est chargé de quatre ordres de mission : missions générales, missions permanentes, missions spécifiques et enfin missions particulières. Elle comprend quatre divisions à savoir :

Chacune d'elle joue un rôle spécifique. C'est la DADI qui joue le plus grand rôle.

Etant un cordon ombilical entre la mairie et la préfecture, elle travaille de commun accord avec les autres structures administratives.

La commune a désormais en charge l'établissement du permis d'habiter et s'est vu attribuer toutes les compétences de la préfecture en matière domaniale. A titre d'exemple nous avons le cas de la mairie de Cotonou, depuis sa mise en service à ce jour, son service domanial a connu au moins trois cent contentieux. Pour régler ces contentieux, une fois le dossier arrivé au niveau du chef service domanial il faut :

- que le chef de service annote et affecte le dossier à l'agent chargé du traitement du dossier selon la zone ou le quartier concerné;

- adresser au plaignant l'accusé de réception après signature du courrier par l'autorité municipale ;

- convoquer les mis en cause ainsi que les témoins ou toute personne susceptible d `apporter des informations sur le droit de propriété des mis en cause ;

- faire des investigations et des compulsions^114(*) dans les répertoires des noms des présumés propriétaires ;

- faire des descentes sur le terrain pour des investigations en vue des débats contradictoires au bureau ;

- régler les conflits assortis de propositions au besoin, et liquidation du dossier ;

- le délai maximum de traitement du dossier est de un à six mois. Parfois compte tenu de l'importance de certaines affaires et de leur extrême urgence elles sont traitées dans un bref délai.

En cas d'impossibilité de règlement par les structures administratives, on a recourt aux structures judiciaires.

En droit foncier béninois, les structures judiciaires jouent un rôle prépondérant. Ces structures sont de plusieurs ordres. Il y a en premier lieu les juridictions civiles qui connaissent du fonds du contentieux immobilier proprement dit et les autres juridictions qui connaissent de la validité des titres de propriété (juridiction administrative) ou des infractions en matière immobilière (juridiction pénale) sans occulter la Cour Constitutionnelle qui contrôle la constitutionnalité des actes d'expropriation.

En droit positif béninois, il est de règle que les litiges qui portent sur les immeubles qui n'ont ni titre foncier, ni permis d'habiter relèvent de la compétence de la chambre civile traditionnelle(A) ; alors que ceux immatriculés ou qui ont un permis d'habiter relèvent du ressort du tribunal civil moderne(B).

Les contentieux que les parties lui soumettent sont souvent relatifs à la revendication et la confirmation du droit de propriété^115(*), à l'héritage de terrain et le partage successoral et aux contrats de vente.

Elles ont plusieurs causes, elles peuvent entre autre résulter d'une vente de parcelle d'autrui ou, d'usurpation de droit de propriété. Elles peuvent aussi se fonder sur l'abus de la notion de prescription. En effet, les coutumes béninoises ne conçoivent pas que le temps puisse avoir une influence sur un droit. Mais avec l'évolution du droit de la propriété privée, au sens du code civil, les situations de fait ont engendré des droits plus clairs. La jurisprudence a d'abord retenu la prescription trentenaire en faveur du détenteur coutumier. Elle a recherché l'issue de l'impasse dans l'article 2265 du code civil sur la prescription de dix(10) à vingt(20) ans^116(*).

Monsieur DOUBLIE a à bon escient, justifié cette position de la jurisprudence de la manière suivante : « la situation de fait a créé des droits apparents, que l'on n'a pu se résoudre à déclarer nul, quoiqu'on puisse théoriquement se demander si un titre sans valeur à l'origine suffit pour usurper. Les nécessités pratiques qui ne permettent pas, après de longs délais, de bouleverser des situations acquises, d'annuler des séries de mutations et de créations de droits réels ont amené la jurisprudence à l'admettre ».^117(*)

Un arrêt de la Cour d'Appel de Cotonou illustre bien cette objection. Dans un arrêt N°303 du 27 octobre 1997 le juge a attribué la parcelle litigieuse à ZINSOU Adolphe au motif que : ``cette occupation paisible est de notoriété publique et a duré près de dix ans, et pendant ce temps, aucun membre de la collectivité VODOUNDJO n'a inquiété, ni de près, ni de loin feu Adolphe ZINSOU, ni Léon ZINSOU qui gardait le domaine pour le compte des héritiers Adolphe ZINSOU.''

Aujourd'hui, les tribunaux béninois appliquent les règles de droit commun au sujet de la prescription acquisitive.

En dehors de tous ces cas de conflit, l'héritage d'un immeuble surtout par la femme constitue un cas de conflit dans la plupart des sociétés béninoises.

Ils sont source de conflit, surtout quand il s'agit de la femme, car, selon la coutume béninoise, elle n'hérite pas. Sauf si le père décède sans laisser de fils ou de frère. Par contre, elle peut hériter des biens meubles de son père ou de sa mère.

Mais avec l'évolution, la jurisprudence a fini par résoudre ce problème. Désormais, les femmes ou les enfants des femmes peuvent hériter au même titre que les hommes ou leurs enfants. Et comme la loi le dispose, tous les enfants sont égaux, aucun enfant n'est supérieur à l'autre. Elle peut se prévaloir désormais du même droit que les hommes. Cette évolution est désormais codifiée.^118(*)

Après les problèmes d'héritage qui sont source de conflits domaniaux, il y a aussi les ventes d'immeuble qui sont des sources conflictuelles.

Le coutumier du Dahomey dispose en son article 298 que ``toute vente doit être passée devant le chef de quartier ou de village, et, deux témoins et qu'au surplus, lorsqu'il s'agit de vente importante, comme celles qui portent sur des immeubles,...... on donne à la vente toute la publicité possible^119(*).''

Souvent sans exhiber de titre, une partie au procès prétend avoir acheté l'immeuble ou la parcelle litigieux(se). Le juge examine les prétentions en vérifiant notamment si les conditions exigées par le coutumier ont été remplies. S'il est établi qu'une partie a contracté conformément à ces dispositions, son droit est alors plus probable que celui de son adversaire.

Ainsi, le tribunal de première instance de Porto-Novo statuant le 05 septembre 1985 par jugement N° 154 sur le conflit immobilier, qui opposent OKETOKOUN Nourou à LANIGNAN Moutiou, a confirmé le droit de propriété de LANIGNAN sur l'immeuble litigieux et a fait défense à OKETOKOU et consort d'avoir à le troubler dans la jouissance paisible de son droit^120(*).

La chambre judiciaire de la Cour Suprême a le 24 avril 1998 approuvé la décision des premiers juges. Pour elle, le prix n'a pas besoin d'être entièrement payé, ni une convention définitive signée. En statuant ainsi, cette juridiction s'est basée sur l'article 1583 du code civil^121(*) pour rendre sa décision.

Dans une autre espèce, la Cour d'Appel de Cotonou, pour confirmer un jugement rendu par le tribunal de 1^ère instance de Ouidah a jugé « qu'il est invraisemblable et contraire au coutumier applicable aux deux parties qu'une vente d'immeuble ait pu avoir lieu selon les dispositions de l'article 298 du coutumier précité. De cet article nous disons que la loi ne connaît aussi la publicité foncière, même si celle-ci est orale afin d'éviter des contestations ».^122(*) Ce qui veut dire qu'en dépit du faite que la vente est intervenue dans le cadre coutumier, elle doit aussi faire l'objet d'une publicité même non soumise à une forme particulière afin que cette vente soit opposable à des tiers.

La vente d'immeubles familiaux est aussi souvent cause de nombreux conflits dont sont saisies les juridictions de droit traditionnel.

En effet, dans les coutumes béninoises notamment celles du Bas - Bénin, la règle consistait à tenir les immeubles indivis ou collectifs pour inaliénables. Cependant, elle n'a nullement conduit à conférer au seul chef de famille ou au seul gestionnaire des biens, le droit de les aliéner. L'aliénation de ces biens familiaux exige le consentement de la communauté. En coutume OUATCHI, particulièrement l'accord du conseil de famille doit être contacté par un écrit indiquant les noms des membres de la famille^123(*). Ainsi dans un arrêt en date du 31 juillet 1998, la Cour Suprême a confirmé la décision de la Cour d'Appel de Cotonou en date du 27 octobre 1993 et déboute le demandeur au pourvoi au motif que les juges du fond ont fait une bonne et rigoureuse application de la règle de droit et de la coutume des parties qui veut que la vente d'un immeuble indivis soit faite par le consensus de tous les membres de la famille.^124(*)

Le tribunal civil moderne est de son côté compétent pour connaître les litiges qui sont liés aux terres immatriculées ou ayant un permis d'habiter.

Les causes de saisine de cette juridiction en matière foncière sont pratiquement identiques à celles afférentes au tribunal civil de droit traditionnel, et se rapportent pour l'essentiel à la confirmation du droit de propriété, à la revendication du droit de propriété et aussi la reconnaissance des démembrements du droit de propriété tel que le droit de servitude, la nue-propriété etc....

Le tribunal examine l'affaire sur le fonds, sans occulter son incompétence à statuer sur la validité du titre.

Aussi le tribunal civil moderne apprécie-t-il la validité des contrats translatifs de propriété et tout autre acte de cession à titre onéreux ou gratuit afférent aux dits immeubles.

Enfin il est à faire observer que dans un arrêt récent la chambre judiciaire de la Cour Suprême a rendu l'arrêt N° 98-12 bis/CA du 6 mars 1998 disant qu'il n'y a pas lieu pour les juridictions civiles moderne ou traditionnelle de se déclarer incompétentes toutes les fois où les contestations élevées à leur niveau porte sur le titre de propriété^126(*).

En dehors de ces juridictions civiles qui comme nous l'avions dit ci-dessous jouent un rôle prépondérant en matière de droit de la propriété foncière, il y a aussi les juridictions administrative, pénale et la Cour Constitutionnelle qui jouent un rôle non négligeable.

La compétence juridictionnelle en matière du droit foncier suppose une prise en considération de la nature du titre de propriété. Lorsque ce titre est un titre administratif, seule la juridiction administrative^127(*) est compétente pour en connaître. En outre certaines infractions sont spécifiques au contentieux immobilier et relèvent de la compétence de la juridiction pénale. Mais avant de les évoquer, il importe de mettre l'accent sur la Cour Constitutionnelle, haute juridiction chargée de contrôler la constitutionnalité des lois et règlement et autres actes du pouvoir exécutif.

Elle connaît de la constitutionnalité des actes d'expropriation pour cause d'utilité publique. Elle est saisie à titre individuel par les particuliers ou dans le cadre d'une procédure d'exception d'inconstitutionnalité soulevée à l'occasion d'un procès devant le juge civil.

Plusieurs décisions ont été rendues par la haute juridiction déclarant inconstitutionnels les actes d'expropriation sur le fondement de l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990.^128(*).

En l'espèce, la Cour Constitutionnelle a été saisie pour les faits ci-après : « les requérants soutiennent qu'ils ont été dépossédés d'une parcelle de terrain d'une superficie de 7432m² appartenant à leur feu père Houévoessan FOHOUNHEDO, sur laquelle ont été construits l'actuel bureau de la sous-préfecture et la brigade de gendarmerie d'Akpro-Missérété ; par lettre du 8 janvier 1975 le chef du District d'Avrankou avait notifié à Monsieur Houévoessan FOHOUNHEDO qu'une « parcelle lui sera affectée en contrepartie » ; au 16 octobre 1995, date de la saisine de la Cour, rien n'était fait; ils demandent en conséquence qu'application soit faite de l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990.

Le juge constitutionnel s'est fondé sur les dispositions de l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990 : selon lesquelles « Toute personne a droit à la propriété. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et contre juste et préalable dédommagement ».

La Cour a estimé que l'expropriation n'a pas été faite dans les conditions prévues par la Constitution. Le problème que pose cette jurisprudence est celui concernant le champ d'application dans le temps des dispositions constitutionnelles. La Constitution de 1990 doit-elle rétroagir par rapport à des faits antérieurs. Il reste que les décisions de la Cours Constitutionnelle ne peuvent faire l'objet d'aucunes voies de recours. Elles s'imposent erga omnes.

Autrefois le problème fondamental que posent les décisions de la Cour Constitutionnelle est la suite réservée auxdites décisions, car la Cour n'est pas une juridiction prononçant des condamnations.

Mais avec l'évolution de la jurisprudence, l'autorité attachée auxdites décisions se confirme, aujourd'hui ces décisions ont tendance à forcer la main au juge civil à condamner^129(*).

Elle est compétente pour connaître entre autre des recours en annulation pour excès de pouvoir^130(*) formés contre les actes administratifs que sont le titre foncier et le permis d'habiter.

Il peut s'agir aussi d'un recours de plein contentieux^131(*) dans lequel le demandeur ne se limite pas à demander l'annulation de l'acte administratif, mais réclame des dommages-intérêts.

Mais notons aussi que le permis d'habiter peut faire l'objet d'un recours en annulation fondé sur l'incompétence qui comporte plusieurs degrés :

- soit l'autorité administrative qui la délivre est incompétente excepté le cas de la théorie des fonctionnaires de faite^132(*) ;

- elle peut être fondée sur un vice de forme résultant de ce que les formes prescrites ne sont pas respectées ;

Dans tous ces cas, la procédure aboutit à l'annulation du permis d'habiter ou de tout autre titre administratif^133(*) conférant droit de propriété déféré devant la juridiction administrative.

Aussi l'acte administratif conférant droit de propriété peut-il être déféré dans le cas d'un recours de plein contentieux. Dans ce cadre, le demandeur, à la différence de la procédure pour excès de pouvoir doit déposer au dossier de la Cour un mémoire visant une indemnisation pour les dommages subis ; ceci pour le cas où la juridiction administrative viendrait à prononcer la nullité de l'acte administratif.

Il est important de souligner qu'au cas où le demandeur en annulation de l'acte administratif n'aurait pu exercer son recours pour excès de pouvoir dans les délais légaux, il pourrait à l'occasion d'un recours de plein contentieux invoquer cette irrégularité et faire une demande en indemnité.

Enfin il est à observer que l'administration cède à titre onéreux des domaines ou des parcelles à des particuliers. Les contrats de cession afférents sont des contrats administratifs parce que comportant généralement des clauses exorbitantes de droit commun, tel par exemple, la clause faisant injonction d'ériger sur le domaine et dans les délais impartis au contrat des constructions d'une certaine valeur pécuniaire ; les contentieux afférents à ces contrats administratifs doivent aussi être déférés devant le juge administratif.

Cette annulation du titre de propriété entraîne de facto l'infirmation du droit de propriété d'une des parties litigantes ou alors elle entraîne une reprise de l'acte si les conditions de droit sont réunies.

La juridiction pénale intervient rarement le règlement des contentieux immobiliers. Toutefois, elle joue un rôle sanctionnateur dans le cadre de la répression des actes d'escroquerie afférant à la cession des immeubles. Aussi, la loi 65-25 du 14 août 1965 portant Régime de la Propriété Foncière en République du Bénin a t-elle prévu l'infraction de stellionat en son article 179. Est ainsi réputé stellionataire :

§ ``Quiconque fait immatriculer en son nom un immeuble dont il sait n'être pas propriétaire ;

§ Quiconque fait inscrire un droit réel sur un titre qu'il sait ne pas lui appartenir et quiconque accepte sciemment un certificat d'inscription ainsi établir ;

§ Quiconque fait immatriculer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire les hypothèques, droits réels ou charges dont cet immeuble est grevé ;

§ Quiconque, sciemment cède un titre de propriété qu'il sait ne pas lui appartenir et quiconque accepte sciemment cette cession ;

§ Quiconque, oblige de faire inscrire une hypothèque légale sur des biens soumis à l'immatriculation ou une hypothèque forcée sur des biens immatriculés, consent une hypothèque conventionnelle sur les biens qui auraient dû être frappés ;

§ Quiconque, frappé ou non d'incapacité, contracte avec une tierce personne à l'aide d'une déclaration mensongère''.

En dehors de cette infraction spécifique au domaine immatriculé et régit par la loi foncière sus-dite, les agissements contraires à la loi et réprimés au titre d'infraction proche de la matière immobilière concerne l'escroquerie en terrain, qualification sous laquelle sont réprimées devant le juge pénal, les personnes usant de faux nom, de fausse qualité ou de manoeuvres frauduleuses pour céder à des tiers des terres de tenue coutumière dont ils ne sont pas ni de près, ni de loin propriétaires. Les sanctions encourues sont celles prévues au titre de l'escroquerie à l'article 405 du code pénal.

C'est dire donc que la juridiction pénale joue un rôle non négligeable en raison, soit de son caractère sanctionnateur, soit celui dissuasif, contribuant ainsi à amoindrir les causes des contentieux immobiliers. Somme toute, alors que les structures administratives tentent de régler à l'amiable les contentieux immobiliers, les divers ordres de juridictions énumérés ci-dessus jouent un rôle dissuasif vis à vis des personnes impliquées dans les questions immobilières.

Mais malgré l'existence de toutes ces structures et de leur fonctionnement régulier, des problèmes demeurent auxquels il importe de trouver des solutions. Aussi n'est-il pas souhaitable d'opter pour une unification du régime juridique de la terre au Bénin ?

Les différents problèmes que connaisse le Bénin en matière immobilière nous amènent à dire sans aucun doute que bon nombre de béninois ne jouisse pas de façon paisible de leur immeuble. Or à l'instar de chaque société la vie dans la société béninoise obéit à une logique particulière, et cette logique se fonde sur la nécessité de se doter d'une propriété immobilière entre autre. Dès lors, il importe pour le législateur d'organiser la sécurité juridique de cette propriété immobilière à travers une réforme des systèmes actuellement en vigueur.

Aussi analyserons-nous d'abord les réformes à envisager (Section1)pour une harmonisation du régime des terres à travers des suggestions en vue de la jouissance paisible de la propriété foncière.(Section2).

Pour mieux cerner les réformes à envisager, nous aborderons les réformes législatives(§1) avant d'étudier les structures de gestion des affaires domaniales(§2).

Nous étudierons dans un premier temps l'importance des réformes législatives(A), et, dans un second temps, les solutions adoptées par d'autres législations(B).

Avec la monétarisation de la société et la spéculation immobilière dues au poids de l'argent, les transactions immobilières ont aggravé les problèmes liés à la terre. Ces échanges marchands sont de plus en plus importants, bien qu'étant pour la plupart illicites.

Aussi, la prétention au monopole foncier par l'Etat n'est plus crédible de nos jours car celui-ci n'a clairement pas ou plus les moyens correspondant à ses ambitions de gérer la terre.

De même, les pouvoirs fonciers endogènes(issus de la coutume) ne sont souvent plus à même de maîtriser la gestion communautaire du foncier qu'ils exerçaient auparavant. Leur légitimité a été affaiblie de l'intérieur avec une certaine dissolution des rapports sociaux communautaires et de l'extérieur par l'Etat.

De plus, les intérêts financiers liés aux nouveaux enjeux conduisent souvent les chefs traditionnels eux-mêmes en collusion avec l'autorité administrative à vendre le patrimoine foncier villageois dont ils sont selon la coutume, plus les gestionnaires que les propriétaires.

L'augmentation de la population rurale, les migrations des zones surpeuplées et dégradées vers les régions les plus riches ou moins peuplées font que la terre coûte plus chère. Il n'y a plus de nouvelles terres, ce qui fait que le reste des terres constitue une conquête pour la population, laissant libre cours aux spéculations.

Enfin la dualité du régime montre de nos jours ses faiblesses avec les innombrables problèmes qui y sont liés ; cette situation complexe montre que l'unification est aujourd'hui une nécessité.

Quelles solutions ont adopté les autres législations pour tenter de régler ces problèmes ?

Quelques pays africains pour palier à ces problèmes, ont procédé soit à la politique de redistribution des terres, soit à une politique d'immatriculation des terres au nom de l'Etat ou à une politique de simplification de la procédure d'immatriculation.

La République du Zimbabwe a fait une réforme foncière et une distribution des terres aux paysans en 1998. Cette politique a été bien accueillie par les noirs, seulement les agriculteurs et les planteurs blancs qui craignaient de perdre leurs terres et les statuts économiques privilégiés ont fait échouer cette politique.

L'Etat togolais a immatriculé toutes les terres en son nom avant de les céder aux particuliers. De telle sorte qu'après l'acquisition, ils sont propriétaires à titre définitif. Ce qui limite un peu les conflits liés à la propriété dans le cadre des cessions de terres.

Depuis avril 2002, la loi ivoirienne en matière immobilière a simplifié la procédure d'obtention du titre foncier pour le bonheur des propriétaires. Maintenant en Côte d'Ivoire pour obtenir son titre foncier, il suffit de fournir les documents suivants :

§ Les droits d'établissement du titre foncier et la taxe de conservation foncière qui représentent globalement 15% de la valeur vénale^137(*) du terrain que ce soit nu ou bâti.

Les ventes immobilières bénéficient d'un encadrement juridique décidé par le législateur ivoirien. La loi a désigné des notaires et des géomètres privés agréés comme intermédiaires pouvant encadrer juridiquement les parties contractantes. Cela limite les conflits liés à la cession des terres.

Enfin le Sénégal et la Côte d'Ivoire ont procédé à l'unification du régime de la terre et cette unification comporte beaucoup d'avantages aux plans structurels, décisionnel et social^138(*).

Ces genres de réformes doivent être envisagés au Bénin et cette nécessité aujourd'hui indéniable se fait sentir au niveau des structures étatiques et des collectivités locales où on note une réorganisation interne pour ce qui concerne la gestion de la terre.

En dehors des réformes législatives à entreprendre dans le cas de la réglementation des problèmes de terres, il faut aussi revoir les structures de gestion des affaires domaniales.

L'étude des réformes à envisager par rapport aux structures étatiques(A) et les collectivités locales(B) fera l'objet de ce paragraphe.

décidé de procéder à une réforme du système foncier pour sécuriser et dynamiser le marché hypothécaire^139(*), facteur de relance d'investissements privés et vecteur de développement de notre pays.

Pour y parvenir, une commission a été mise sur pieds par le MEHU en vue de proposer des solutions administratives.

- La révision de la loi 65-25 du 14 août 1965 portant Régime de la Propriété Foncière au Bénin s'impose pour simplifier et faciliter la procédure de la délivrance des titres fonciers ;

- Les permis d'habiter seront transformés en titres fonciers suivant la procédure d'immatriculation fixée par la loi N°65-25 du 14 août 1965, d'où la suppression petit à petit du permis d'habiter.

Mais parmi ces deux résultats, seule la transformation du permis d'habiter a commencé par être faite. Pour y arriver, il faut:

- Créer une association d'intérêts fonciers(AIF) : il s'agira de créer des périmètres à immatriculer et faire des parcelles contenues dans ces périmètres des morcellements du titre foncier global ;

- créer une commission locale d'immatriculation(CLI) qui est une instance à mettre en place par le préfet du département dans ce cadre. Toutefois il faut préciser qu'avec la mise en vigueur des lois sur la décentralisation c'est la commune qui est chargée de régler les problèmes de terres, de telle sorte que cette commission locale d'immatriculation doit être mise en place par le maire ;

Cette proposition de solution facilitera les travaux de lotissement qui seront réalisés dans les zones ou régions qui n'en ont pas encore fait l'objet.

Mais il s'ensuit que l'ampleur et l'étendue des problèmes qui se posent ne sont pas de nature à favoriser l'établissement du titre foncier, car la majeure partie des parcelles qui en font l'objet ne sont pas de façon univoque la propriété des requérants.

Au niveau des collectivités locales, nous notons beaucoup de changement. Au lieu de continuer à délivrer des permis d'habiter comme le faisait la préfecture, elles ont suspendu. Il y a eu établissement d'un nouveau formulaire de permis d'habiter et des propositions de prix pour délivrance dudit permis d'habiter. La durée d'obtention de tous les actes a changé. Par exemple, pour le permis d'habiter, au lieu de deux mois c'est devenu deux semaines.

Les collectivités locales proposent une enquête plus minutieuse sur le terrain avant l'établissement du permis d'habiter, afin d'éviter les conflits. On sent une certaine rigueur dans leur mode de fonctionnement. Elles ne sont pas faciles à corrompre. Sinon l'inspecteur de douane à qui le préfet DASSIGLI a délivré un permis d'habiter sur la parcelle d'une autre personne qui de son côté avait déjà un permis d'habiter et un arrêté préfectoral depuis dix ans, aurait gain de cause. Mais il a été dérouté, malgré l'intervention du préfet auprès du 2^ème adjoint au maire. Si vraiment le personnel peut mettre réellement en pratique tous les changements édictés, dont le respect des délais, les administrés se sentiront plus en sécurité, ne serait-ce que sur ce plan.

Alors que suggérons-nous pour faciliter le processus d'acquisition des terres sans problème?

Nos suggestions porteront aussi bien sur les textes(§I), que sur les structures de gestions(§II).

Le système de dualité juridique, c'est-à-dire les deux régimes étudiés plus haut, n'est pas facilement conciliable avec les exigences actuelles de notre société qui supposent que toute justice se base sur des règles de droit ou une jurisprudence bien établie.

Or le droit traditionnel est essentiellement un droit oral. Il est donc nécessaire pour avoir un véritable état de droit, d'asseoir la justice sur le droit, car le système actuel crée une certaine discrimination de telle sorte que les propriétaires qui ont immatriculé leurs parcelles ou sont titulaires de permis d'habiter sont plus protégés dans leur droit de propriété que les titulaires d'un droit coutumier. Or toutes les formes de discrimination sont interdites par la Constitution béninoise^140(*).

Il urge donc de proposer une législation foncière unique(A) qui intéresse toutes les terres aujourd'hui soumises au droit moderne et au droit traditionnel(B).

Pour avoir une législation foncière, il faut emprunter au régime béninois d'immatriculation foncière sa procédure d'établissement du titre foncier et lui associer la liberté de preuve. L'essentiel de ce régime doit comporter les lignes suivantes :

- Un article qui supprime le régime coutumier avec toutes les conséquences de droit, ce qui entraînera aussi la suppression de la juridiction civile traditionnelle ;

- L'article 5 de la loi n°65-25 doit être modifié, au lieu de « facultative », l'immatriculation doit être désormais obligatoire pour tous les propriétaires de parcelles quelle qu'en soit la situation géographique de leur parcelle ;

- L'immatriculation doit avoir un caractère attaquable afin de permettre aux véritables propriétaires des terres dont les droits de propriété sont mis en cause du fait de l'immatriculation fait au profit du tiers, de se prévaloir de leur droit devant les juridictions ;

- Assouplir les conditions d'immatriculation pour permettre aux personnes les plus démunies d'y accéder ;

- Ramener le délai d'obtention à un délai plus court, le minimum est de un an, il faut les ramener à un délais plus raisonnable ;

- Prévoir des sanctions contre les auteurs de revendication fantaisiste de droit de propriété et contre les auteurs d'immatriculation frauduleuse ;

- Tout contrat de vente d'immeubles ou de parcelle doit être fait désormais devant notaire agréé qui servira d'intermédiaire entre les deux parties ;

- Prévoir que les immeubles actuellement objet de contestation par-devant le tribunal ne peuvent être immatriculés, ni morcelés, ni vendus que si la contestation a connu un dénouement, soit par règlement transactionnel, soit par décision de justice passée en force de chose jugée^143(*).

Les propositions ainsi envisagées doivent être faites dans le cadre d'une activité législative. Celles-ci doivent aussi bien viser les terres aujourd'hui dites de tenure coutumière que celles soumises au droit moderne.

La législation foncière unique envisagée, vise comme nous l'avons dit ci-dessus à amoindrir les multiples contentieux générés par la dualité du régime juridique foncier en droit béninois. Pour parvenir à cette fin, l'unification doit se faire au niveau des textes, ensuite elle doit intéresser aussi bien les terres initialement régies par le droit foncier moderne que celles soumises au régime du droit coutumier.

Il faut un système qui permette de conférer à toutes les terres confondues un régime juridique qui tienne compte de tous les facteurs sociologiques endogènes et liés à la structure familiale, aux usages et coutumes et aussi aux règles du droit moderne.

En dehors de ces suggestions qui visent les réformes législatives, il faut aussi envisager des réformes relatives aux structures existantes.

Pour une efficacité du système unifié, il est nécessaire que l'Etat se dote d'une structure unique de gestion(A) et organisé son fonctionnement de manière efficiente(B).

structures décentralisées dans les communes(collectivités décentralisées). Cette structure doit fonctionner à l'échelon national et dépendre du MEHU. Ce qui évitera les disparités observées dans le fonctionnement des structures actuellement existantes.

En effet, il est fréquent que pour une même parcelle, les services domaniaux de la préfecture, ceux de l'IGN et même ceux du service de l'Urbanisme et de l'Habitat aient dans leurs registres domaniaux différentes personnes comme propriétaires. Tout simplement parce que non seulement ces structures ne sont pas informatisées ou quand elles le sont, elles ne travaillent pas en réseau. D'où l'importance du fonctionnement efficient de la structure unique.

La structure unique de gestion souhaitée, qui doit fonctionner de façon uniformisée avec ses démembrements sous l'autorité du MEHU doit pouvoir établir un cadastre pour chaque commune du Bénin.

Elle doit pouvoir établir un plan de lotissement exempte, autant que faire ce peut d'erreur et, l'Etat doit racheter par le biais de ces structures toutes les terres en situation conflictuelle ou en tout cas, exercer sa prérogative de puissance publique ou diminuer substantiellement les conflits domaniaux.

Cette structure doit aussi définir le domaine de compétence de ses structures décentralisées et contribuer à l'harmonisation de la gestion de la terre dans un système unifié.

Par ailleurs, ces cessions de terres entre particuliers ou entre l'administration et les particuliers ne pourront être faites que sous ``l'oeil vigilant'' de ladite structure assistée comme traditionnellement de l'office d'un notaire à deux notaires ou en présence du maire de la zone concernée ou son représentant.

Enfin, les experts urbanistes, géomètres ne pourront exercer leurs activités que sous le contrôle de cette structure, qui sera la seule habiletée à homologuer et à prendre pour son compte les travaux de lotissement, de recassement et d'établissement de plan fait par lesdits experts.

Certes, il sera difficile de mettre en pratique du jour au lendemain cette réforme. Mais avec une volonté ferme l'Etat peut y parvenir, et le succès qui va en découler sera aussi bien de son intérêt que de l'intérêt des citoyens. L'exemple zimbabwéen de redistribution des terres peut nous édifier.

L'analyse du contentieux immobilier en droit positif béninois, ne peut être faite au regard du système juridique dualiste de gestion des terres, système qui est source de nombreux conflits comme on peut s'en rendre aisément compte d'après les études qui précèdent. . Mais celui-ci n'est pas la source unique desdits conflits ; certains émanent aussi de la structure de la famille béninoise, qui ne se limite pas au cercle constitué par les époux et à leurs enfants, mais à la famille au sens large du thème. D'autres conflits résultent de l'application des usages et coutumes, et des systèmes de gestion de la terre introduits au Bénin par le colonisateur d'une part, et de l'administration béninoise d'autre part.

Ces conflits sont multiples et intéressent aussi bien les terres immatriculées ou nanties de permis d'habiter soumises aux règles de droit moderne que des terres de tenure coutumière régies par le droit traditionnel. De même, la gestion de ces conflits de terres se fait par plusieurs structures administratives dépendant aussi bien de l'Etat ou de ses démembrements tels les collectivités, que des structures judiciaires.

Cette multiplicité des conflits domaniaux ou l'inexistence d'une structure unique de gestion des questions de terres constitue des facteurs défavorisant pour une coexistence pacifique des populations sur leur domaine respectif, sans occulter les rivalités de celles-ci avec l'Etat dans les expropriations pour cause d'utilité publique qui créent entre autres des sinistrés.

Mais on ne saurait voir se pérenniser cet état de chose au risque pour les citoyens de s'enliser dans les situations conflictuelles monstres et pour l'Etat d'afficher aux yeux de ces citoyens une incapacité notoire à gérer le territoire.

C'est pour cela que des mesures hardies sont aujourd'hui indispensables et doivent aller dans le sens d'une uniformisation du régime de la terre et de sa gestion. Il doit avoir une activité normative claire, précise, et unique qui régit les problèmes de terre et leur gestion ; et l'Etat doit oeuvrer pour une vulgarisation de ce système unique de gestion.

En effet, l'existence de deux régimes juridiques de gestion des terres, doit être de nos jours surmontée, en raison de ce qu'il y a eu depuis l'indépendance du Bénin jusqu'à ces jours une évolution sociale qui, a n'en point douté, n'a plus aucun rapport avec la période antérieure notamment celle d'accession à l'indépendance, période où on faisait une distinction entre les indigènes et les affranchies ; distinction qui a caractérisé aussi la terre.

De même, la diversité des structures de gestion des terres actuellement observée doit être bannie, l'Etat doit se doter d'une structure unique de gestion ayant des moyens humain et technique adéquats de façon à éviter les disparités de fonctionnement observées. Il doit accélérer les procédures en ce qui concernent les questions de terre.

Il est indispensable que de telles réformes soient envisagé car comme nous l'avons souligné ci-dessus la jouissance effective du droit de propriété immobilière au Bénin pose d'importants problèmes du fait d'absence d'un texte unique et de structure unique de gestion.

Aussi, cette unification du régime est-elle nécessaire parce que présentant des intérêts pour l'Etat notamment en matière de facilitation de gestion des terres et des problèmes connexes, tels l'expropriation, la construction des édifices publics, la gestion d'un environnement urbain qui répond aux exigences du développement, la collecte de l'impôt sur le foncier bâti ou non bâti. Elle présente aussi l'avantage d'amoindrir le coût de fonctionnement des structures multiples existantes.

Sommes toute, il est indispensable que des réformes législatives et structurelles soient entreprises si l'on ne veut pas voir se pérenniser la panoplie de problèmes aujourd'hui liés à la terre au Bénin.

* ¹ Dans la société africaine, la terre était adorée. Elle était d'une certaine importance au point où on expliquait certaines maladies comme la variole par une malédiction de sa part.

* ² Exemple : en milieu Fon le ``vodoun aînon'' signifie le fétiche propriétaire de la terre.

* ³ Guy KOUASSIGAN est un écrivain, avocat et professeur. Il est de nationalité togolaise. Il a été cité par le Professeur NOUDJENOUME Philippes dans son cours de Droit Comparé 4^ème année, 2003-2004.

* ⁴ Droit de culture : la terre étant une propriété collective dans la famille traditionnelle africaine, chaque membre de la famille n'avait que le droit de la cultiver pour en tirer les produits de sa subsistance. Il n'avait donc que le fructus.

* ⁵ Droit de propriété : c'est le fait de s'approprier la chose et d'en faire sa propriété privée. Ce droit confère à son propriétaire le droit d'usage, mais également le droit de disposition.

* ⁶ Notes de cours de droit comparé, 4^ème année 2002-2003 du professeur NOUDJENOUME Philippes.

* ⁷ C'est le principe en vertu duquel les textes de la métropole française de la période coloniale ne sont rendus applicables dans les colonies qu'en vertu d'une loi ou d'un règlement spécial.

* ¹¹ La politique d'assimilation est la technique par laquelle la France veut faire appliquer l'ensemble ou partie de ses institutions à des peuples et à des races dont elle a longtemps méconnu l'originalité des moeurs, des coutumes et des traditions.

* ¹²BARRIERE (Olivier et Catherine), Le foncier-environnement, Ed. FAO, Col. 1997

* ¹³ Le droit traditionnel constitue l'ensemble des règles de droit régissant la vie des personnes non soumises à un statut de droit moderne.

* ¹⁴ Les coutumes sont les usages de chaque groupe de personnes, de clan, tribu, ethnie.... se perpétuant dans le temps et transmit de génération en génération.

* ¹⁵ Une tribu est un groupement consanguin réunissant les descendants d'un même ancêtre. Il est traduit en langue Fon par Houendo.

* ¹⁶Un clan est un groupement de plusieurs tribus sur un même territoire parlant la même langue et se réclamant d'une histoire commune. C'est ce qui est traduit en langue Fon par ``Ako'' et en Yoruba ``Ibi-ilé.

* ¹⁷Une ethnie est un regroupement de plusieurs clans, parlant la même langue malgré les variantes dialectales, partageant globalement les mêmes valeurs culturelles et se réclamant d'une histoire commune.

Ces trois définitions sont tirées de Alfred MONDJANNAGNI ``Campagnes et villes au sud de la République Populaire du Bénin'', thèse de doctorat d'Etat, Edition Mouton-La Hayes, Paris,1977.

* ¹⁸ La famille est une communauté d'individu qui se réclame d'un ancêtre commun uni les uns aux autres par les liens de parenté qui ne sont pas nécessairement fondés sur la consanguinité, pratiquant le même culte en observant les mêmes interdits qu'il comporte, soumis à l'autorité d'un chef qui est à la fois représentant du groupe et administrateur de son patrimoine commun. Cf. Guy KOUASSIGAN ``Quelle est ma loi ?'' éd. Nancy, Paris, 1974, 157 pages. Cette définition tend à être réduite à la famille mononucléaire c'est à dire celle composée des époux et de leurs enfants par la conception moderne.

* ¹⁹ Droit européens : en droit européen la mer et l'air ne peuvent pas faire l'objet d'une appropriation privée par les particuliers. Même les Etats ne peuvent exercer leur souveraineté que sur une partie de la mer intérieure.

* ²⁰ ²¹ Traditionnellement, la terre faisait l'objet de vénération dans les sociétés africaines. On trouvait en elle la propriété des divinités, des fétiches qui ont une certaine suprématie sur l'homme.

* ²¹ Dans cette tradition africaine, les ascendants lointains décédés depuis des lustres font l'objet d'un culte de vénération, ce qui explique que l'on attache une importance à leurs esprits auxquels l'on attribue la propriété de la terre.

* ²² C'est un écrivain africain, professeur de nationalité algérienne qui a eu pas dérogation la nationalité française.

* ²³ Les minyaka sont les populations proches des sénoufo. Ce sont les bambara du Mali qui sont nommés ainsi à cause de leur caractère animiste.

* ²⁴ Note de Cours de Droit Comparé 4^e année 2002-2003 du Professeur NOUDJENOUME (Philippes).

* ²⁵ Danxomè veut dire bâtir dans le ventre de Dan. C'est une histoire qui s'est déroulée entre Dan Roi de Guedevito et Akaba un guerrier qui a laissé ses frères à Allada pour venir s'installer à Abomey.

* ²⁶ Etienne LE Romey `` la Sécurisation foncière'', Ed. ORSTOM ,1991, Col. 483 pages

* ²⁷ Droit de jouissance : c'est le droit dont dispose une personne, lui conférant la possibilité d'utiliser une chose ou d'user de ses fruits.

* ²⁸ En raison du caractère communautaire de la terre dans les sociétés traditionnelles africaines chaque membre de la communauté dispose d'un droit de jouissance sur les terres de la dite communauté, lui permettant d'en exploiter une portion ou de profiter des fruits de l'exploitation des communautaires par le représentant de la communauté agissant pour le compte de celle-ci.

* ²⁹ L'individu vivant au sein de la communauté n'a pas en réalité un droit portant sur la terre en tant que bien matériel, qui lui est propre. Mais il dispose simplement d'un droit de jouir de ses fruits.

* ³⁰ Ce droit de jouissance n'est pas personnelle à un individu de la communauté& à l'e »exclusion des autres membres de la dite communauté ; mais tous les membres ont conjointement ce droit de jouissance sur la terre.

* ³¹&³¹ La terre appartenant à la communauté et faisant l'objet de vénération, l'individu n'avait sur aucun droit de disposition et elle ne pouvait être vendue ni fait l'objet de libéralité par un membre de la communauté.

* ³² Indivis : cela veut dire toute chose qui ne peut faire l'objet d'aucun partage.

* ³³ Administration générale : droit en vertu duquel un individu a un pouvoir de gestion collégiale sur les bien d'une communauté.

* ³⁵ KOUASSIGAN (Guy Adjété) Professeur, Avocat et Ecrivain togolais ``l'homme et la terre'', éd. Nancy, 1966, 283 pages.

* ³⁶«Tous les biens vacants sans maître, et ceux des personnes qui décèdent sans héritiers ou, dont les successions sont abandonnées, appartiennent au domaine public » art 539 C. Civ.

* ³⁷ « Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à l'Etat» art 713 C. Civ.

* ³⁸ VERDIER (Raymond) `l'ancien droit et le nouveau droit foncier de l'Afrique, dans le ``droit de la terre en Afrique(au sud du Sahara), Ed. G.P. Maisonneuve et Larose, 1971, 155 pages.

D'après la définition de biens vacants et de biens sans maîtres, ce sont des biens dont leurs propriétaires sont décédés ou disparus et dont personne n'est plus admise à réclamer la propriété.

* ³⁹ Le système de TORRENS est une procédure de l'immatriculation foncière inaugurée en Australie par TORREN'S Robert Directeur des douanes d'alors en Australie et qui fit l'objet de la Real Property Act du 2 juillet 1858. Tiré du cours du professeur (Philippes) NOUDJENOUME ``Droit comparé'', 4^ème Année

* ⁴⁰ Par exemple à Abomey, il ne serait pas recommandable d'aller aux champs le jour du marché HOUNDJRO. Sinon les ancêtres exprimeraient leur désaccord par la foudre ou l'épidémie de la variole

* ⁴¹ Signe : ce qui permet de connaître, de deviner, de prévoir ou, un indice ou, une marque.

* ⁴² Symbole : signe figuratif, être animé ou chose qui représente une chose abstraite, qui est l'usage d'une chose. La présence d'un drapeau blanc hissé dans une maison est le symbole du fétiche ``dan''.

* ⁴³⁴⁶ Dans la mythologie cosmique, on estime que le cosmos dispose d'une énergie pouvant conférer la vigueur à l'homme s'il est né sous tel ou tel autre symbole astral, ou, pratique tel ou tel acte mystique.

* ⁴⁴ Article 5 al1 de la loi 65-25 du 14 août 1965 portant Régime de la Propriété Foncière au Dahomey.

* ⁴⁶ Article 231 du coutumier du Dahomey p32. NB : par DCC 96-063 du 26 septembre 1996 la Cour Constitutionnelle a estimé qu'une circulaire n'a pas de force exécutoire.

* ⁴⁷ L'hypothèque est une sûreté réelle soumise à la formalité d'inscription ; cette sûreté grève les immeubles et les biens meubles à statut bien immeuble comme les navires.

* ⁵⁰ Les droits coutumiers sont en général des droits non écrits dont la reconnaissance peut être faite par l'autorité administrative locale dans le cas d'une procédure orale et contradictoire réunissant les titulaires desdits droits des notables et personnes ressources. C'est l'exemple des ascenseurs des différentes coutumes siégeant dans la composition des tribunaux et cours d'appel statuant en matière du droit traditionnel.

* ⁵¹ L'Etat civil ici est la situation des terres renseignant sur leur propriétaire, leur contenance, leur matricule, situation géographique etc.....

* ⁵³ Loi n°65-25 du 14 août 1965 portant organisation du régime de la propriété foncière au Dahomey.

* ⁵⁴ L'immatriculation est définitive, aucun immeuble immatriculé ne peut être soustrait au régime ainsi adopté, pour être placé à nouveau sous l'empire de celui auquel il était soumis antérieurement.

* ⁵⁵ Loi n°60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d'habiter au Dahomey.

* ⁵⁶ Le décret n°64-276 PC/MFAEP/EDT, fixant les modalités d'application de la loi n° 60-20 du 13 juillet 1960 sur le régime des permis d'habiter au Dahomey.

* ⁵⁷ Article 3 : Les permis d'habiter ne peuvent concerner, en principe, que des terrains dépendant d'une zone consacrée à l'habitat, à l'exclusion des zones dites administrative, commerciale, résidentielle ou industrielle, qui obéissent aux règles générales ou particulières, fixées par la réglementation existante ou à intervenir en matière domaniale ou d'urbanisme.

* ⁵⁸En principe, il pourra être octroyé plus d'une parcelle par demandeur. Exceptionnellement, il pourra être octroyé deux parcelles, si la situation de famille du demandeur le justifie ou, bien en vue de l'installation d `une petite entreprise commerciale ou artisanale.

* ⁵⁹ Ce décret a prévu les obligations du titulaire d'un permis d'habiter à son article 5.

* ⁶⁰ Aux termes de l'article 84, « Peuvent requérir l'immatriculation des immeubles sur les livres fonciers :

1. Le propriétaire, alors même que sa capacité est restreinte aux seuls actes d'administration ;

2. Le copropriétaire chargé de l'administration de l'immeuble indivis ou muni du consentement des autres ayants droits ;

3. Le titulaire d'un des droits réels énumérés en l'article 20 autres que la propriété, avec le consentement du propriétaire ;

4. Le tuteur, administrateur ou curateur d'un incapable ayant l'une des qualités ci-dessus.

Dans tous les cas, les frais de la procédure sont, sauf convention contraire, supportés par le requérant, à charge de répétition en ce qui concerne les représentants légaux des incapables ».

* ⁶¹ Autorité gérontocrate : c'est le chef de famille de clan, de tribu qui dans la société africaine gérait les terres pour le compte de la famille, du clan etc....

* ⁶² Après l'union conjugale, la femme est confirmée dans les travaux de ménage........et autres dans le cercle familial de son époux. De ce fait, les terres de son ``lignage natal'' ne doivent pas lui échouer au risque de devenir le patrimoine du lignage de son mari.

* ⁶³ Jugement contradictoire n°21/2CB/04 de la chambre civile de droit traditionnel des biens. Dans cette affaire, les héritiers du feu da CRUZ Sylvain ont saisi le juge traditionnel en licitation et partage successoral contre leur cohéritier da CRUZ Charles qui se prévalait d'être le seul héritier du bien successoral que constitue la maison sise au lot 75 Haie Vive Cotonou. Annexe III.

* ⁶⁴ Elle a été votée le 14 juin 2004 par l'Assemblée Nationale et promulguée le 24 août 2004 par le Président de la République.

* ⁶⁵ Le lotissement est l'opération matérielle consistant à morceler les terres, à en constituer des lots de dimensions régulières par l'administration ou sous son autorité.

* ⁶⁶ Le recasement est l'attribution des lots constitués à la suite du lotissement à des personnes présumées propriétaires de terres.

* ⁶⁷ Le lotissement est l'opération matérielle consistant à morceler les terres, à en constituer des lots de dimensions régulières par l'administration ou sous son autorité.

* ⁶⁸ Le recasement est l'attribution des lots constitués à la suite du lotissement à des personnes présumées propriétaires de terres.

* ⁷⁰ Tel est le cas de la population de Zè dans le département de l'Atlantique. Ce sont des dizaines d'hectares de terres que les pauvres agriculteurs bradent, surtout ceux qui n'ont pas la possibilité de bénéficier de crédit pour valoriser lesdites terres ou financier d'autres activités. Ces derniers sont obligés d'abandonnés la terre devenue improductive ou, étant fatiguée des méthodes rudimentaires, pour s'orienter vers d'autres domaines d'activités. Ce qui fait que certains se livrent à la conduite de motocyclette communément appelé ``Zemidjan'' ; d'autre s'investissent malencontreusement dans l'escroquerie de terrain.

* ⁷¹ Tel est le cas de la commune d'Abomey-Calavi qui de ce fait est complètement urbanisé à présent et se confond avec Cotonou.

* ⁷² Exemple: A Cotonou de nos jours, certains fonctionnaires vont à la retraite sans même avoir leur propre domicile; les coûts des immeubles étant très élevés.

* ⁷³ Le cadastre est l'ensemble des documents qui dans chaque commune définissent la propriété foncière et servent à la répartition de l'impôt foncier.

* ⁷⁴ Il y a l'affairisme, la corruption.... Qui sont parfois à la base de la hâtivité des procédures devant aboutir à l'immatriculation, ce qui fait que certains dossiers sont accélérés dans leur traitement, mais entraînent des immatriculations erronées, ou parfois l'établissement de deux titres fonciers pour une même parcelle. Alors que pour d'autres, on note une lenteur administrative dans le traitement des dossiers qui concerne leur immatriculation.

* ⁷⁵ La revendication est une action qui vise à se faire reconnaître le droit de propriété. Elle est exercée par un présumé propriétaire d'immeuble.

* ⁷⁶ Une servitude est une charge imposée à un immeuble bâti ou non bâti au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct. Exemple : droit de passage sur un immeuble mitoyen.

* ⁷⁷ Ce principe est énoncé à l'article 1315 du code civil. Parfois l'action en revendication du droit de propriété est intentée par les ayants-droits du propriétaire dépossédé de son immeuble du fait de la vente intervenue. Affaire OLOUMAN François Martin c/ GOUGBE A. Mondukpè et GOUGBE A. Akominassi ; TPI Chambre Civile de droit traditionnel (Biens). Le droit de propriété du demandeur a été confirmé. Annexe IV.

* ⁷⁸ Ils peuvent recourir à des moyens de droit comme le règlement à l'amiable, les recours devant les tribunaux, sans occulter les pratiques charlatanesques qui sont des situations de non droit ancrées dans les moeurs traditionnelles africaines dont le juge pénal béninois ne méconnaît pas l'existence puisque sa répression est organisée dans le cadre de la loi.

* ⁷⁹ Action en confirmation du droit de propriété est une par laquelle un titulaire d'une action demande au tribunal de confirmer son droit sur la chose.

* ⁸⁰ Affaire AKOYESSOU Honoré c/ AMEGNINOU Claude ; JPB n°24 du 24 décembre 1993. Annexe V.

* ⁸¹Cette pratique est fréquente, par exemple à Toffo où des petits-fils se lèvent des années après pour revendiquer des parcelles que leurs aïeux avaient vendues, troublant ainsi le droit de jouissance des paisibles acquéreurs. Tel est le cas de l'affaire qui est pendante devant le tribunal depuis le 15 avril 2004 opposant la famille ADJOVI au Sieur KITIKPOZOU Daniel. Ce dernier croupit actuellement à la prison civile de Cotonou pour escroquerie en terrain.

* ⁸² Cf : Affaire AHOYESSOU Honoré c/ AMEGNINOU Claude ; JPB n° 24 du 24 décembre 1993 (in annexe V)

* ⁸³ Ex : Affaire DANSOU Honoré c/ SEGOUN Moise ; TPI Cotonou; 4^e chambre civile.

* ⁸⁴ Personne sinistrée : personne dont la parcelle a été expropriée pour cause d'utilité publique.

* ⁸⁵ L'expropriation pour cause d'utilité publique : est une procédure permettant à une personne publique de contraindre une personne privée à lui céder un bien immobilier ou, des droits réels immobiliers, dans un but d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

* ⁸⁶ Permis d'habiter : c'est une autorisation administrative donnée à un présumé propriétaire lui permettant de construire sur une parcelle aux fins de son habitation. Il confère un droit de jouissance précaire sur cette parcelle et n'est pas un titre de propriété.

* ⁸⁷ Titre foncier : c'est un titre de propriété définitif, inattaquable concernant une parcelle et délivré par le Service de la Conservation Foncière.

* ⁸⁹ Cf. arrêt n° 32/2000 du 3 février 2000 in « La voie judiciaire, spéciale rentrée 2000 » ; p138-142 : affaire Collège Préparatoire International HOUDEGBE(CPIH) et Hôtel Palm Beach contre Monsieur Laurent Bernard Tohon de ARAYNARD, Etat béninois et Monsieur le Représentant du Service de la Conservation de la Propriété Foncière.

* ⁹¹ Testament : acte juridique unilatéral par lequel une personne, le testateur exprime ses dernières volontés et dispose de tous ou une partie de ses biens pour le temps qui suivra sa mort.

* ⁹² Le testament olographe est le testament qui est écrit entièrement, daté et signé de la main du testateur.

* ⁹³ Le testament authentique est celui reçu par deux notaires ou un notaire plus deux témoins.

* ⁹⁴ Après l'opposition, il faut faire comparaître le demandeur à l'établissement du Titre Foncier et le Conservateur de la Propriété Foncière devant le juge civil pour faire contacter le bien fondé de l'opposition faite.

* ⁹⁶ Elle est saisie par voie d'assignation et dans certains cas spécifiques par requête. Exemple : en matière de rectification d'erreur matérielle sur le titre foncier.

* ⁹⁷ Elle est saisie par voie de requête et par voie de déclaration orale des parties consignée au greffe du tribunal. Mais ce second mode est désuétude, il n'est plus de pratique.

* ⁹⁸ Pratiques occultes : il s'agit de pratiques de sorcellerie, de magie ou de charlatanisme ou toutes pratiques de genre susceptible de troubler l'ordre public ou de porter atteinte aux personnes et aux biens. Pratiques punies par la loi n° 87-0011 du 21 septembre 1987 au Bénin. Annexe VII.

* ⁹⁹ Les démembrements de l'Etat : ce sont des expressions fréquemment utilisées pour désigner l'ensemble des collectivités territoriales et établissements publics, auxquels on ajoute parfois des organismes à façade privée montés par l'administration en vue de poursuivre son action en échappant aux règles du droit administratif et de la comptabilité publique.

* ¹⁰⁰ Collectivités locales : expression générique désignant des entités de droit public correspondant à des groupements humains géographiquement localisés sur une portion déterminée du territoire national, auxquels l'Etat a conféré la personnalité juridique et le pouvoir de s'administrer par des autorités élues : communes, départements etc.....

* ¹⁰¹ Règlement à l'amiable : mode de règlement d'un litige à la suite de conceptions faites par les parties et aboutissant à une entente.

* ¹⁰² Règlement imposé : il ne suppose par nécessairement des conceptions faites par les parties, mais plutôt une solution retenue par la structure chargée du règlement et qui est imposée aux parties.

* ¹⁰³ Enquête commodo et incommodo : c'est la procédure par laquelle le géomètre ou le maître d'ouvrage convoque la population à aller consulter le tableau d'affichage du lotissement pour voir si leur nom, prénoms n° etc.... sont conformes afin de se prononcer sur les travaux effectués.

* ¹⁰⁴ Mauvaise foi : il s'agit d'une partie qui accepte le règlement amiable comme l'autre. Mais qui après n'exécute pas les termes de ce règlement parce qu'étant mal intentionnée.

* ¹⁰⁵ Ministre de l'Intérieur, de la Sécurité et de la Décentralisation (MISD).

* ¹⁰⁶ Arrêtés : c'est une décision administrative émanant d'un ministre ou d'un préfet.

* ¹⁰⁷ Cartographie : opération consistant à établir sous forme de carte le plan d'urbanisation d'une zone.

* ¹⁰⁸ Bornage : opération de pose des bornes de délimitation des parcelles.

* ¹⁰⁹ Par exemple elle interdit aux parties de se rendre sur le domaine ou d'arrêter les travaux en cours etc....

* ¹¹⁰ cf. Aff. de la parcelle du Maître GBAGO qui lui a été retirée au motif qu'il ne l'a pas mise en valeur.

* ¹¹¹ Article 83 : La commune, à travers le conseil communal et le maire, est compétente pour les affaires définies dans les dispositions du présent chapitre.

* ¹¹²Article 85 : La commune a compétence en matière d'habitat pour créer les conditions pouvant favoriser la promotion immobilière publique et privée.

Ces deux articles sont tirés du ''Recueil des lois sur la décentralisation'' ; p 33-34.

* ¹¹³ Le permis de construire est une autorisation officielle donnée à un propriétaire terrien pour construire sa maison ou son entreprise. Mais nombre de béninois ne prennent pas le permis de construire.

* ¹¹⁴On attend par compulsion le contrôle des noms des présumés propriétaires

* ¹¹⁵ Action en confirmation du droit de propriété : action par laquelle un présumé propriétaire demande au juge de rendre plus certain son droit sur la chose ou l'immeuble.

* ¹¹⁶ Art. 2265 : Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort.

* ¹¹⁷ DOUBLIER ; « la propriété foncière en AOF » ; Imprimerie du gouvernement, Saint-Louis du Sénégal; 1952 ; p 53.

* ¹¹⁸ Cf. Art 619 du Code des Personnes et de la Famille ``Les enfants ou leurs descendants succèdent à leur père et mère ou autres ascendants sans distinction de sexe ni d'âge encore qu'ils soient issus de différents mariages, sous réserve des dispositions prévues au présent code relativement aux enfants incestueux. Ils succèdent par égales portions et par tête, quand ils sont au premier degré et appelés de leur chef, ils succèdent par souche, lorsqu'ils viennent tous ou en partie par représentation''.

* ¹¹⁹ La vente doit être faite devant témoins, l'acte doit être signé de l'autorité locale et faire l'objet d'une affirmation par le maire.

* ¹²⁰ Cette décision a été confirmée par la Cour d'Appel de Cotonou par arrêt N° 06 dU 29 janvier 1992.

* ¹²¹ Art1583 du C.Civ : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

* ¹²⁵ Il s'agit de l'extinction d'un droit par suite de l'écoulement d'un temps prévu par la loi.

* ¹²⁶ Cf. arrêt n°98-12 bis/CA du 6 mars dans les affaires GNAMBAKPO Justin c/ HOUNKPATIN Adèle et AÏTCHEME Célestin c/ GANDJETO Lambert. Annexe VIII.

* ¹²⁷ Le titre administratif est un acte de l'autorité administrative conférant un droit de jouissance précaire, ou droit de propriété définitif et irrévocable à une personne sur une parcelle.

* ¹²⁸ Tel fut la décision DC 00032 rendue le 28 juillet 2000 de la Cour Constitutionnelle. Cf. Supra page 33

* ¹²⁹ Par exemple si à l'occasion d'un procès civil ou pénal, une exception d'inconstitutionnalité est soulevée, le juge doit surseoir à statuer jusqu'à ce qu'une décision de la haute juridiction intervienne. Le juge devant lequel cette exception est soulevée est lié par cette décision.

* ¹³⁰ Le recours en annulation pour excès de pourvoir est une action portée devant le juge administratif parce que ledit acte est pris dans des conditions irrégulières.

* ¹³¹ Le demandeur exerce d'abord un recours gracieux ou hiérarchique à l'autorité administrative afin qu'elle rapporte son acte. Pour cela le demandeur a deux(02) mois à compter du jour où l'acte de portée individuelle lui a été notifié à compter de la saisine de l'autorité administrative. Cette dernière a aussi deux(02) mois pour rapporter son acte. Mais en cas du silence de ladite autorité, le demandeur saisit la chambre administrative de la Cour Suprême dans le cas du recours de plein contentieux.

* ¹³² Fonctionnaire de fait: il s'agit des fonctionnaires incompétents du point de vue ratione materiae, mais qui prennent des actes administratifs ; par la théorie des fonctionnaires de fait, les actes desdits fonctionnaires peuvent être déclarés réguliers si ceux-ci ont suppléé à un vide structurel ou organique assurant la continuité de l'administration. . Tel est le cas des actes réglementaires pris par le gouvernement du Général Christophe SOGLO.

* ¹³⁴ A.C.P. est l'Arrêté de Concession Provisoire qui donne lieu à l'établissement d'un certificat de propriété. C'est un arrêté qui est signé par le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme.

- d'assister et de conseiller l'Etat et les collectivités décentralisées dans l'élaboration et la mise en oeuvre des politiques et programme sectoriels notamment l'habitat, le foncier, la lutte contre la pauvreté urbaine, la politique de décentralisation et l'aménagement du territoire. Et également dans la programmation et le choix des investissements publics ;

- d'assurer la collecte et la diffusion de l'information technique relative au développement local.

- Constituer et d'immatriculer des réserves foncières pour le compte de l'Etat et des collectivités régionales et locales(concédant) ;

- De céder ces réserves aux aménageurs privés par convention de concession et aux promoteurs immobiliers ;

- de gérer pour le compte des concédants d'aménagement pour veiller aux équilibres du secteur.

* ¹³⁷ La valeur vénale : c'est la valeur pécuniaire du terrain au moment de l'établissement du titre foncier.

* ¹³⁸ Seules quelques structures ont été retenues dans ce cas, comme étant chargée de la gestion des terres. Ensuite, les décisions sont prises avec une certaine sérénité allégeant des difficultés que pourraient rencontrer les populations en matière de possession des terres.

* ¹³⁹ Car l'investissement privé suppose généralement des prêts dont il faut garantie le paiement. Cela se fait généralement au moyen des sûretés réelles, et en matière immobilière l'hypothèque. Or celle-ci ne peut être consentie que sur un immeuble immatriculé. Donc la politique gouvernementale vise à faire immatriculer beaucoup de terres au moyen de réformes structures de simplification de procédure(s).

* ¹⁴¹ Présomption : mode de raisonnement juridique en vertu duquel, de l'établissement d'un fait, on induit un autre fait qui n'est pas prouvé.

* ¹⁴² La propriété collective suppose que le bien est la propriété commune de plusieurs personnes, généralement des personnes privées.

* ¹⁴³ Force de chose jugée : une décision de justice a la force de chose jugée lorsqu'elle est devenue exécutoire par suite de l'épuisement des voies de recours ou du défaut d'exerce de celle-ci dans les délais prévus par la loi.