Introduction
L'habitat participatif : un mouvement en marche dans les
territoires, qui requestionne l'aménagement et la production du
logement.
Stéphane KEÎTA -- Président
directeur général de la SCET
Alain JUND -- Président du réseau
national des collectivités pour l'habitat participatif f RNCHP), Adjoint
au Maire en charge de l'urbanisme et de la transition énergétique
de la Ville de Strasbourg. Vice-président de Strasbourg
Eurométropole
10h00 L'habitat participatif : définition,
nouveau cadre législatif, rôle des
collectivités,
des EPL et des bailleurs
Quelle définition de l'habitat participatif ?
Quelle nouvelle légitimité pour favoriser
le développement de ces démarches ? Comment les Lois (ALUR,
Macron) et leurs récents décrets donnent-t-elle de nouveaux
outils opérationnels et fonciers pour l'habitat participatif ?
Quelle impulsion donnée par les élus
(appels à projets, encouragement des EPL et des bailleurs à se
lancer dans la démarche) ?
Quels instruments financiers pour porter l habitat
participatif et le logement abordable ?
Echange avec :
Audrey LINKENHELD -- Députée
du Nord, rapporteur de la Loi ALUR I Philippe MAZENC Direction
générale de l'habitat et de la construction -- Ministère
du Logement, de l'égalité des territoires et de la
ruralité I Laurent LE CORRE -- SCET Direction des
expertises et de l'ingénierie de projets I Alain
JUND
Table-ronde animée par Stanislas DENDIEVEL
-- SCET Direction de l'animation du réseau et
de la communication
11h00 ! Pause : 15 mn
Sous réserve
106
11h15 Photographie des expériences
pionnières et des modèles d'habitat participatif
Panorama des modèles mis en place en France,
â partir des exemples du Réseau national des collectivités
pour ! habitat participatif (RNCNF)
Exposé : Pierre ZIMMERMANN - Chargé de
mission, Strasbourg Eurométropole, co-animateur du RCNHP
Quelles conditions de réussite d'un projet
d'habitat participatif (montage opérationnel, ingénierie
immobilière, ingénierie sociale) ? Quels premiers retours
d'expérience autour de projets réalisés aujourd'hui
?
Echange avec
Eric HARTWEG - Directeur d'opération,
SERS, Strasbourg I Philippe BANULS - Responsable
d'opérations. SERM, Montpellier I Stefan SINGER - Directeur
de Toits de choix. Directeur général de Hab-Fab,
fondateur du Réseau des accompagnateurs de l'habitat participatif
(RAHP) I Pierre ZIMMERMANN
Table-ronde animée par Pierre
BEULAYGUE - SCET Direction de l'animation du réseau et de la
communication
12h45 Pause-déjeuner
14h00
|
La place de l'aménageur dans le
développement de l'habitat participatif : l'habitat participatif,
nouveau levier économique pour l'aménagement et la revitalisation
des territoires ?
|
|
Focus sur des expériences de projets urbains
participatifs en Suisse, impliquant dès l'amont les coopératives
d'habitants dans les opérations d'aménagement
Exposé : Cyril ROPER - Architecte,
Président d'Urbamonde
Quelle cartographie des modes de faire et des typologies
d'habitat participatif développés par les SEM et les SPL en
France ? Quel montages mis en place dans les opérations
d'aménagement et quels enseignements ? Comment, entre
collectivité et aménageur, favoriser l'émergence de
projets ? Quel intérét économique pour les SEM et les SPL
d'aménagement ?
Echange avec :
Emilie FLEURY - Chargée de mission habitat innovant,
Communauté d'agglomération Est Ensemble, référente
du RNCHP I Romain MARCHAND` - 1' Adjoint au Maire d'Ivry
délégué à l'urbanisme I Djamel
AÏT-AÎSSA* - Directeur opérationnel, SADEV
94 (Ivry) I Arnaud LE LAN - SCET Direction
des expertises et de l'ingénierie de projet I Cyril
ROPER
Table-ronde animée par Stanislas DENDIEVEL
- SCET Direction de l'animation du réseau et de la
communication
15h30 Co-produire l'habitat participatif : le rôle
des bailleurs
Comment les bailleurs peuvent porter ou être
partenaires de projets d'habitat participatif ? Quels modes de travail avec les
habitants ? Quels montages opérationnels et financiers possibles ? Quels
retours d'expériences en cours ?
Echange avec :
Stéphanie GOLFOUSE - Rhône
Saône Habitat (exemple du « village vertical v. Villeurbanne) I
Julie XAVIER - Lille Métropole Habitat (exemple des
Voisins du quai -, Lille) I Antoine BOUCHEZ - Haute Savoie
Habitat (exemple de l'écoquartier de Viry) I Christine RIVIERE -
SCET Direction des expertises et de l'ingénierie de projet
Table-ronde animée par Boris HIVERNEL
- SCET Direction de l'animation du réseau et de la
communication
Synthèse de la journée et
perspectives
16h45 L'habitat participatif : la place de la SCET et de son
réseau au côté des EPL et des bailleurs
par Marina ALCALDE - Directrice
générale adjointe de la SCET
* Sous réserve
107
M.Chanal
02/02/16
Lyon Métropole
Chargée de mission habitat Grand Lyon
Éléments de contexte
Martine Chanal est chargée de mission Habitat au Grand
Lyon. Elle est identifiée sur la métropole comme une personne
essentielle de l'habitat participatif. En effet, de nombreux articles citent
cette personne comme une porte d'entrée afin de comprendre l'ambition du
Grand Lyon sur cette thématique.
Objectifs de la rencontre
La volonté de rencontrer M.Chanal naît de
discussions avec des acteurs du mouvement de l'habitat participatif à
l'échelle du Grand Lyon. À l'issue de ces divers entretiens, le
nom de cette chef de projets est revenu régulièrement comme
étant une des personnes du Grand Lyon sachant sur ce sujet.
Les missions de M.Chanal.
À l'origine M.Chanal est spécialisée
dans les gens du voyage. En 2006, par l'intermédiaire d'Habicoop et
d'une mission de lobbying très intense, le Grand Lyon décide de
laisser une porte d'entrée au projet d'habitat participatif. M.Chanal
devient alors porte d'entrée de l'habitat participatif au Grand Lyon.
L'idée à la base était d'aider le projet du Village
Vertical à trouver écho auprès du Grand Lyon. Très
vite il s'est avéré que le projet avait un certain nombre
d'éléments bancals, notamment sur le sujet financier. M.Chanal a
donc accompagné le Village à voir le jour.
La définition de l'habitat participatif selon
M.Chanal.
· L'autopromotion au sens Grenoblois avec la
Sablière et le sens Strasbourgeois qui s'inspire du modèle
allemand
· La coopérative, qui se développe
à Lyon sous l'impulsion d'Habicoop qui s'inspire du modèle
Canadien et Suisse.
· L'habitat participatif dans le logement social,
porté par des bailleurs sociaux et qui est populaire à Montreuil
notamment.
Ces trois formes ont été cadrées par la
loi ALUR et ont permis la mise en place d'un socle juridique.
108
Pour M.Chanal il est important de faire la distinction entre
les promoteurs qui se lancent aujourd'hui dans ce type de projet en raison d'un
effet d'aubaine et les accompagnateurs de projets qui apportent une vraie
plus-value dans la gestion des projets participatifs. Du fait de l'apparition
de ces projets tout azimut, on a également le développement de
ces nouveaux métiers. On a le métier d'accompagnateur qui se
créé et dans le même temps le métier de promoteur
spécialisé dans le participatif.
La contribution à la loi ALUR et au
RNHP
A partir de son expérience sur l'opération du
Village Vertical, Mme Chanal a participé à l'édition de la
loi ALUR, elle représente également le Grand Lyon au RNHP
(Réseau National de l'Habitat Participatif).
L'après Village Vertical
L'opération du Village Vertical a été
très longue avec un prix de sortie correct mais qui a
bénéficié d'un coût du foncier très
inférieur au marché avec surtout un effort conséquent de
la collectivité. L'opération a été largement
subventionnée par la ville et par la région, mais le loyer est
très avantageux, avec un coût au m2 de 8€. Cet
exemple montre que l'habitat coopératif est un modèle qui permet
à des gens qui n'ont pas les moyens de devenir propriétaires,
alors que l'autopromotion concerne les personnes qui ont plus les moyens.
Après le Village Vertical un autre groupe se monte sur
Confluence, la collectivité est alors d'accord pour se lancer dans ce
programme, mais est assez réservée suite à
l'expérience du Village Vertical. La collectivité souhaite
d'emblée que le groupement s'associe avec un bailleur social, pour
divers éléments mais surtout pour la garantie d'emprunt, puisque
le bailleur va alors s'engager à racheter le logement en cas de
défaillance du groupement. Le groupement qui devait se lancer
associé à un bailleur à fait faillite. La
coopérative d'accession a fait faillite à Confluence et à
partir de ce moment une confusion est apparue et depuis il y a une
réticence à développer ce type de projet. Le mot
coopératif est banni de Lyon.
Plusieurs projets sont actuellement en cours.
· La Gargousse dans le 7ème qui est
une réhabilitation montée à partir d'un bail
emphytéotique de 70 ans.
· Le projet du 4 mars avec Alliade qui est un projet
très intéressant. Un modèle en coopératif qui pose
des questions sur la relation entre le social et les coopérateurs, le
logement social étant dans le diffus du bâtiment. Avec la plupart
des bâtiments en PLS.
· Le Projet Chamarel, à Vaulx en Velin, qui est
une coopérative de jeunes retraités.
·
109
Le projet Cité Coop initié également dans le
7ème arrondissement
Pour Martine Chanal ces habitants ont une vraie vocation de
création de liens sur le quartier et d'animateur de réseau par
leurs actions, leurs volontés et l'implication dans les tissues
associatifs.
Il ne s'agit pas de brader du foncier, si ces groupements ont
un projet cohérent qui tient la route pourquoi les empêcher de
s'installer ?
La position des bailleurs sociaux ?
L'intérêt d'intégrer un bailleur social est
multiple :
· Pour le bailleur permet d'apporter de la mixité
sociale, via un projet couplé de plus grande envergure (V.V)
· Permet au bailleur d'accéder à des
terrains intéressants
· Permet de garantir l'emprunt
· Permet d'accéder à des capacités
professionnelles intéressantes
Quel portage politique aujourd'hui ?
Un portage pas très important assez faible de la part de
la collectivité.
Aujourd'hui les groupes viennent chercher la
collectivité pour obtenir du foncier et avoir des avantages financiers
sur cet élément. Ils viennent aussi pour obtenir une aide
financière, et enfin la garantie d'emprunt. La posture du Grand Lyon est
pour le moment de répondre aux groupes intéressés, la
ville n'est pas dans une logique d'appel à projet comme le font
Grenoble, Paris... Mais à partir du moment où un groupe sollicite
le Grand Lyon, l'institution répond. Les risques sont limités et
cette action ne prend pas un temps trop important.
Paradoxalement, Lyon fait aujourd'hui figure de figure
nationale en matière d'habitat participatif.
Projet actuellement avec EMH, qui s'appelle OASIS à
Saint Priest dans la même lignée que les Babayagas.
Et maintenant ?
A l'origine en 2006, avec la subvention d'Habicoop l'ambition
était de créer un modèle pour ensuite l'étendre et
pouvoir créer des logements participatifs assez rapidement. Or avec
seulement 14 logements sortis depuis on voit que le processus est très
long et compliqué. L'ambition d'origine était, sur le
modèle suisse de créer une faîtière en mettant en
place un fonds d'investissement. Un travail a été effectué
avec la Caisse
110
des Dépôts, la région et trois fondations,
fondation Abbé Pierre, Macif et Fondation de France. Qui ont fait une
étude et ont montré qu'il fallait un fond d'investissement
participatif. Le modèle évoqué était de permettre
à cette société d'investir dans le logement privé
diffus pour réhabiliter des immeubles et ensuite louer ces appartements
mais sur le modèle de la coopérative. C'est-à-dire de
rentrer dans le capital social de la société faitière. On
est donc sur un entre deux entre la propriété et la location.
111
S.GOLFOUSE
16/02/16
Rhône Saône Habitat
Responsable développement et patrimoine
Éléments de contexte
SA coopérative d'HLM, RSH est une structure
spécialisée dans la construction de bâtiments
destinés à l'accession sociale à la
propriété. Elle a livré en 2013 un
bâtiment de 38 logements, le Jardin de
Jules, qui comprend 24 logements en accession sociales, 4 en
résidence sociale jeunes et 10 en coopérative d'habitants,
le Village Vertical. Cette coopérative
est dans sa dimension et dans sa structure la première en France.
Objectifs de la rencontre
Fortement médiatisé par son caractère
novateur, le Village Vertical malgré son jeune âge a d'ores et
déjà fait l'objet de nombreuses publications au sujet des
habitants. L'objectif de cet entretien était de se placer du
côté du maître d'ouvrage en recueillant le témoignage
de la chef de projet qui a suivi l'ensemble du processus du projet, de la
constitution du groupe à la livraison du bâtiment.
Le processus du projet
Le projet a démarré en 2006 avec un groupe qui a
contacté RSH avec l'idée de développer une
coopérative d'habitation. Ce premier contact s'est fait de
manière très informelle avec un entretien entre le groupe alors
constitué et le directeur général de la structure
Benoît Tracol. RSH a décidé de se lancer dans cette
aventure pour le côté innovant du projet sans forcément
à la base être spécialiste de l'habitat participatif.
À ce stade, le groupe n'avait encore aucun projet il a donc fallu le
mettre en place. Ce travail s'est effectué avec l'aide d'Habicoop,
association lyonnaise qui milite pour le développement de l'habitat
coopératif. Habicoop, qui a offert ses services gratuitement au titre du
caractère expérimental de la démarche. Le groupe a
identifié un terrain susceptible de pouvoir accueillir le village dans
la ZAC de la Maison Neuve à Villeurbanne. L'accès à ce
foncier a pu aboutir uniquement grâce à la ville de Villeurbanne
et du Grand Lyon qui ont mis à disposition du groupe un terrain au prix
du logement social qui à l'origine était fléché
pour de la promotion privée.
Le développement du projet a duré 7 ans entre la
constitution du groupe et la livraison du bâtiment. Cette durée
très longue explique notamment la rotation très importante des
personnes qui habitent dans le Village Vertical, en effet du groupe originel il
ne
112
reste qu'une seule personne. Cette rotation s'explique
également par la complexité du projet et son caractère
novateur. L'absence de cadre législatif et de projet similaire a
obligé la mise en place d'une structure juridique assez complexe qui a
évolué au fur et à mesure des difficultés
rencontrées.
Le bâtiment
Le bâtiment est un immeuble unique de 38 logements, la
partie Ouest réservée à l'accession sociale, la partie Est
au Village Vertical. Extérieurement, à la demande de RSH cette
division est invisible et partage des prestations communes : un ascenseur
commun, un sous-sol commun, une chaufferie bois-gaz commune. Côté
Village Vertical, chaque ménage dispose d'espaces privatifs importants,
clé de la réussite d'un projet d'habitat participatif. Les «
villageois » partagent une salle commune en rez-de-chaussée, une
buanderie et 4 chambres d'amis destinées à accueillir
ponctuellement, voire à servir de local d'activité. Parmi les 14
logements du Village Vertical, 4 sont des résidences sociales,
construites via un bail emphytéotique de 50 ans et animées par
AILOJ, association qui s'occupe du logement des jeunes en difficulté.
Le montage d'opération
L'opération comporte 2 maîtres d'ouvrage, RSH
pour les 24 logements en accession sociale et le Village Vertical pour les 14
logements de la coopérative.
Le Village Vertical est structuré en SAS,
(société par actions simplifiée), les habitants ne sont
pas propriétaires de leurs logements mais locataires auprès de
l'association. À ce titre, ils payent chaque mois un loyer, qui
correspond au remboursement du prêt, plus une participation aux charges
de gestion. Pour devenir locataire du logement il faut être membre de la
société, en entrant dans le capital, investissement que l'on
récupère en quittant celui-ci. Afin de mettre en place cette
structure, c'est l'association qui effectue le prêt pour la construction
des logements, montage qui permet à des personnes aux revenus plus
modestes de devenir propriétaires. L'inconvénient de ce
modèle, c'est la difficulté pour une banque à garantir ce
prêt. Devant les difficultés rencontrées par le groupe,
c'est RSH qui a effectué le portage financier jusqu'à l'obtention
du prêt PLS par la coopérative d'habitants. Prêt locatif
social qui a pu être obtenu grâce à l'introduction d'un
plafond de revenus pour les futurs locataires. Fait rarissime, RSH est garant
du Village Vertical pour les 50 prochaines années. En cas de
défaillance de paiement d'un des locataires, le bailleur devient
propriétaire du logement. À noter dans ce montage une
participation de la caisse des dépôts et consignations via
l'obtention d'un prêt PLA-I, en raison des 4 logements étudiants
du village vertical.
Au final, l'opération aura coûté au total 6
250 000 € HT
113
|
|
Coût Coût village Coût
global
accession vertical
sociale
|
|
Investissement € HT
|
4
|
300 000
|
€
|
1
|
950 000
|
€
|
6
|
250 000
|
€
|
|
Prix HT / m2
|
|
2 470 €
|
|
|
1 930 €
|
|
|
2 270 €
|
|
Le retour d'expérience
Pour RSH l'habitat participatif ne se décrète
pas, ce mode d'habiter ne peut pas correspondre à tout le monde et
obéit à des convictions fortes de partage et de vivre
ensemble.
Cette expérience a été très
positive professionnellement parlant, dans la manière de gérer un
groupe et également dans l'aventure humaine. Cependant, l'investissement
horaire, 2 réunions par mois pendant 5 ans, sans compter le temps
passé à la gestion du projet fait que RSH ne souhaite pas
renouveler l'expérience sous ce format. De plus, l'engagement financier
très important ainsi que la prise de risque dans le montage de la part
du bailleur sont également des éléments qui justifient la
réflexion de la part de RSH à s'engager sur ce modèle.
Malgré ces réticences, RSH est aujourd'hui
convaincu du futur et de la nécessité pour les bailleurs de
s'investir dans le développement de l'habitat participatif, vecteur
important du développement de la mixité sociale. C'est à
ce titre que RSH est engagé dans un groupe de réflexion à
l'échelle nationale de bailleurs pour le développement de
l'habitat participatif.
À ce jour, RSH intervient sur le programme de
rénovation d'un immeuble de 5 logements en habitat participatif, la
Gargouse (Lyon 7ème) en garantie financière en cas de
défaillance éventuelle d'un des habitants. L'aspect financier est
selon RSH l'enjeu majeur du développement de ce type d'habitat, qui
peine à trouver des garanties financières, en raison du
caractère novateur de ces projets.
114
M.Combourieu
17/03/16 Notaire
Éléments de contexte
Maître Brun est un notaire lyonnais qui à la
suite de rencontre avec des groupes d'habitants a développé des
compétences dans la mise en place de projet d'habitat participatif. Il
ne se définit pas comme un spécialiste, mais comme un «
sachant » sur cette thématique. Son associée, M.Combourieu a
suivi la majorité des projets de ce type et est identifiée comme
la personne ayant le plus de compétences sur ce sujet au sein de cet
office notarial. Cette expérience du montage juridique en habitat
participatif ils l'ont acquise grâce aux projets du groupe de Grezieu la
Varenne, cTMteau de la Chaudanne et des Choux Lents à St Germain au
Monts d'Or.
Objectifs de la rencontre
Deux structures ont été mises en place par ce
notaire la SCI et la SCIA. L'objectif de cette rencontre est double : avoir une
description du modèle développé par ce notaire ainsi qu'un
retour d'expérience des projets mis en place.
Les projets menés
L'ensemble des projets suivis par le notaire est de petite
taille, 4 à 6 foyers, avec une base du groupe fondée sur des
liens affectifs (famille, amis proches...). Ces groupes ont une âme
militante qui désirent s'occuper d'un projet dans son ensemble. Ils
développent leurs projets à la campagne et selon ce notaire ne
souhaitent pas s'intégrer dans un projet de grand ensemble urbain. Le
notaire va alors créer une structure juridique à l'image du
groupement d'habitants et surtout des convictions de ces groupes.
Le montage d'opération
Il existe une multitude de structures juridiques qui existent
dans ce type de modèle. Ce notaire a développé deux types
de structures :
Société civile
classique
Dans ce modèle, on constitue en parallèle de la
société une association, les deux structures ont les mêmes
membres. L'association va détenir 90% de la société et
les
115
10% restants sont acquis par les membres de l'association mais
sous leurs noms propres. Chaque personne est donc propriétaire en son
nom propre d'une faible valeur et pourra revendre cette part lorsqu'elle
quittera le logement. Dans ce modèle il y a généralement
la volonté d'introduire un principe de non spéculation.
Contrairement à la SCIA dans ce modèle il n'y a pas de division
du bien immobilier, le bien est propriété de l'ensemble des
associés. La difficulté de ce modèle est d'obtenir des
garanties auprès des banques qui ne sont pas rassurées par la
multitude d'acteurs et la possibilité de garantie financière. De
même que la nouveauté de ce montage ne rassure pas les
institutions financières. Nécessite donc d'avoir des apports
assez importants avant de s'engager dans ce type de projet.
Société civile
d'attribution
Dans ce modèle on effectue une division de l'immeuble
qu'on va consigner dans l'état descriptif de division, document qui
divise en lots le bien par un géomètre auxquels on va accoler un
règlement de jouissance. A chaque lot va correspondre un groupe de parts
sociales de la société. Chaque associé est donc
propriétaire de parts sociales et aura la jouissance du lot qui est
rattaché à son groupe de parts, mais c'est la
société qui est propriétaire du bien. Donc, dans ce
système la société est propriétaire du bien, mais
la jouissance est réservée au groupe de propriétaire de
parts sociales.
Lorsqu'on quitte la société (donc son logement)
on cède ses parts, les autres associés ont un droit de
préemption, c'est-à-dire une priorité d'achat. S'il ne
souhaite pas acheter, il y a une procédure d'agrément pour un
nouvel entrant. Le nouvel entrant doit donc être accepté par
l'ensemble des occupants.
Dans ce modèle il y a possibilité de faire de la
plus-value lors de la revente de son logement.
A l'origine ce montage avait pour objectif de pouvoir
construire à plusieurs. Ce statut était effectif le temps de la
construction et devait se transformer automatiquement en
copropriété à l'issue de cette étape. Le
règlement de jouissance devenant par la même occasion
règlement de copropriété. L'utilisation en habitat
participatif n'est donc qu'une adaptation du modèle d'origine, mais pour
le notaire est particulièrement adapté à ce type de
projet.
La copropriété
classique
Selon les observations de Mme Combourieu la majorité
des projets réalisés pour le moment sont des
copropriétés qu'on adapte pour convenir à de l'habitat
participatif. Mais cette structure est très rigide et contraignante et
permet peu de liberté, elle n'est pas selon le notaire le modèle
à privilégier.
116
Le retour d'expérience
Aujourd'hui, Maître Brun est identifié comme un
« sachant » sur ce modèle du participatif, il fait partie des
rares professionnels juridiques à s'intéresser à ce
modèle de construction. Il reçoit énormément de
sollicitations, notamment suite aux RHNP de Marseille en 2015 de groupes qui
souhaitent se lancer dans ce type de projet. Cependant il ne peut pas
s'occuper, faute de temps de toutes ces sollicitations. En effet, ce type de
montage demande énormément de temps en recherche, sans
forcément au final aboutir à un projet et n'est donc pas
rémunérateur. Pour ce notaire il manque une interface pour
aiguiller ces groupes et faire de l'information sur la façon de mener un
projet.
La place de la SERL pour le notaire dans ce type de
projet
La SERL, si elle se lance dans des projets de si grande
envergure doit savoir que le projet sera long et nécessite un temps
d'apprentissage assez important. Une des difficultés les plus
importantes est qu'aujourd'hui il n'existe quasiment aucun projet
finalisé, il est donc difficile de savoir comment les mener de
manière la plus efficiente possible.
117
B.Pont
29/10/15
Graine d'idée
Éléments de contexte
Benjamin Pont est développeur de la structure graine
d'idée qui propose du conseil en environnement et habitat participatif.
L'objectif est de développer des prestations d'habitat participatif
auprès des professionnels de l'aménagement en associant à
chaque fois des habitants et/ou groupe d'habitants dans ces projets. En
parallèle il lance habitat et partage association qui va se transformer
en SCIC dans les prochains mois, elle intervient dans l'accompagnement des
groupes d'habitants. Ces deux structures sont liées dans leur
fonctionnement mais n'interviennent pas aux mêmes étapes du
projet. Le rôle d'habitat et partage est de travailler avec des
professionnels qui ne veulent pas forcément être impliqués
directement dans les phases de réflexion et d'accompagnement.
L'association a le rôle d'interface entre professionnel et groupe
d'habitant. Cela permet de structurer les démarches grâce aux
rencontres organisées avec les habitants, qui va permettre de travailler
ensemble pour définir un projet puis animer les rassemblements.
Une des caractéristiques de la structure c'est la
volonté de développer l'intergénérationalité
: pour trois logements séniors construits, un logement jeune avec une
location moins élevée est crée. Volonté
également d'introduire des activités innovantes comme fab lab,
fermes urbaines, crèches participatives, espaces de co-working qui vont
favoriser le lien avec les habitants et la population.
Quel déroulement ?
La mise en place du groupe
On va d'abord identifier des personnes
intéressées pour la mise en place de ce type d'habitat, puis une
réunion d'information va être programmée afin de
démarrer des ateliers où ils vont travailler pour faire
mûrir un projet, s'interroger sur les valeurs qu'ils souhaitent
véhiculer, ainsi que sur leurs attentes. Avec des cas-pratiques de mise
en situation d'urgence pour comprendre la personnalité de chaque
personne. L'objectif est de créer des liens entre les personnes. Au bout
de cinq ateliers on voit se créer des groupes d'affinités,
à partir desquels on va pouvoir démarrer un projet.
Première étape de travail consiste à
identifier le foncier suivant les attentes des habitants en relation. Le
process ne démarre que lorsqu'on a identifié le foncier. Les
premiers ateliers se font durant 2 mois, puis 6 mois de recherche. Ensuite
lorsqu'on a identifié une zone géographique on va rencontrer les
communes et collectivités pour identifier un foncier pas
forcément public. En parallèle on met en place une charte du
vivre ensemble où est explicitée les valeurs de la structure,
les
118
compétences proposées entre eux, quels sont
leurs implications, comment ils veulent travaillerÉL'objectif de la
structure est également de faire respecter les délais, en habitat
participatif, l'objectif c'est d'être dans des délais
raisonnables, entre 4 ou 5 ans.
Quel montage opérationnel ?
Question sur le foncier :
La prospection n'est pas le coeur de métier de la
structure, on est plus sur des opportunités. Soit ils ont
déjà identifié un terrain et le propose au groupe
d'habitants, ou alors ils vont permettre à ce groupe de rentrer en lien
avec les professionnels.
Aujourd'hui ils ont un terrain à Vaux-en-Velin le long
de la Rize, un terrain particulier où il est possible de construire un
petit habitat de 5 foyers. À Vaise, ils ont un projet de
réhabilitation d'un appartement de la part d'une association.
Le montage juridique
Chaque projet se défini en une structure
particulière, elle peut être une association, une
coopérative, une société immobilière, une
société d'attribution. Elle va définir son statut
juridique qui va être associé à la SCIC. Une structure
très utilisée est celle des coopératives d'habitant qui
sont propriétaires de l'ensemble mais reverse une part à la
coopérative. Le choix du notaire est très important.
À la différence d'un opération classique
ici on effectue le montage avant d'avoir le foncier, se qui fait évoluer
les dynamiques d'acteur.
Pour l'aménageur, on est sur des grosses
opérations, ils vont acquérir le foncier qui a une valeur il est
vendu et on y fait un type de produit.
Une question qui va devoir être posée c'est la
propriété, la meilleure des solutions c'est le mode locatif, mais
il se trouve qu'en France on est attaché à la
propriété et qu'il est difficile aujourd'hui d'aller vers ce
système même si on peut dire qu'on observe une évolution
des mentalités depuis quelques années.
La question de la spéculation : une des dérives
où les collectivités doivent être vigilantes.
Lors de la revente pour les coopératives,
l'acquéreur va revendre ses parts au futur habitant, part
calculée en fonction du prix de l'immobilier ou de l'inflation, montant
calculé en amont du projet.
Les garanties financières
Pour le moment la structure ne peut se porter garant, à
cour terme on sera sur du cas par cas, sur le long terme l'association devra se
porter garant. En ce qui concerne
119
les banques qui se lancent dans l'habitat participatif, le
Crédit Mutuel dans le huitième, qui ont déjà
travaillé sur ce type de produit, le crédit coopératif, la
NEF mais non compétitif en matière de taux
d'intérêt. Il y a pour le moment beaucoup de curiosité mais
il reste de l'inertie à mettre en place ces projets
La loi ALUR
On attend les décrets pour faciliter le travail et la
reconnaissance, en plus de la réforme sur les community land trust, pour
le printemps été 2016, qui va permettre au office de foncier
solidaire pour que le propriétaire du foncier soit différent de
celui propriétaire du bâti. Modèle utilisé au
Quêbec et en Suisse.
Quelles relations avec les acteurs de
l'aménagement ? Les promoteurs
Aujourd'hui il y a un intérêt grandissant de ces
promoteurs pour mettre en place des projets de ce type, ils sont
intéressés par l'animation et par la recherche de groupe
d'habitant, on leur amène des acquéreurs immédiatement.
Les pouvoirs publics
On observe une reconnaissance de plus en plus forte en
matière d'H.P, avec la loi Alur qui évolue pour faire reconnaitre
l'H.P. Strasbourg est un parfait exemple en matière d'implication du
public dans les projets.
Les bailleurs sociaux
Les bailleurs sont tous globalement intéressés,
mais à Lyon la démarche du village verticale qui a
été assez longue, chronophage a eu pour effet de donner une
mauvaise image de ce type de projet. Avec le recul le bailleur ne souhaite pas
s'engager de nouveau sur ce type de projet, mais souhaite avoir une interface,
un professionnel entre le groupe et eux-même.
L'avantage des bailleurs sociaux est qu'il permet une garantie
financière, en contrepartie il y a une répercussion sur des
quotas de logements sociaux, il n'existe pas de règle fixe sur ces
questions.
La population
Aujourd'hui on a beaucoup d'architectes qui font parties des
groupes de population, vitrine de leur créativité. Une autre
« cible » importante c'est celle des séniors, très
demandeurs pour vieillir autrement, pour permettre une relation avec les
populations plus jeunes. Troisièmement les jeunes couples avec enfants
à la recherche d'espace plus important.
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MIND-MAPPING SUR LE SUJET
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PLANNING
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