Memoire Online - Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier: actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europe

« Je certifie sur l'honneur que le présent mémoire est le fruit d'un travail personnel et que toute référence directe ou indirecte aux travaux de tiers est expressément indiquée. Je demeure seul responsable des analyses et opinions exprimées dans ce document. L'ISG n'entend y donner aucune approbation ni improbation. »

« Je souhaite remercier ma tutrice de mémoire Céline BERRIER-LUCAS qui m'a aidée, réorientée et a été force de proposition tout au long de la rédaction de ce mémoire. Elle a également su être très compréhensive face à certaines difficultés que j'ai traversé et je lui en suis reconnaissant »

Merci également à mes parents pour leur soutien et leurs relectures et à toutes les personnes ayant répondu à mes interviews : Ismail Mejri, Cyril Hoyaux et Albert Malaquin. »

Partie I : Les actifs de bureau

Partie II : Les actifs de logement

Partie III : Les actifs de commerce

Partie IV : Les actifs de logistique

Partie V : La dimension ESG

·	Méthodologie	33-40	·
Résultats	40-53	·
Conclusion	54-55	·
Bibliographie	56-57

· Stratégies d'investissement :

Core : Très sécurisé - Rendement entre 1 et 3%.

Core + : Sécurisé - Rendement entre 3 et 5%

Value add(ed) : Assez risqué - Rendement entre .5 et 8%.

Opportunistic : Risqué - Rendement > 8%.

Idée de rendement globale mais variable selon les typologies d'actif

Introduction

Avant toute chose, il est important de positionner le champ de travail dans lequel je vais travailler pour ce mémoire. Dans cette introduction, je vais donc décrire les éléments essentiels à connaître du marché immobilier, en commençant par définir celui-ci. J'expliquerai ensuite qui en sont les acteurs et quels rôles jouent-ils entre eux avant d'explicité ma problématique.

Le marché immobilier est une place de transactions immobilières de gré à gré où des propriétaires vendeurs et des acheteurs potentiels échangent des biens immobiliers contre de l'argent. Ces biens immobiliers peuvent prendre différentes formes à travers les différentes typologies d'actifs que sont le résidentiel, le bureau, le commerce et la logistique. Il en existe d'autres plus alternatives comme l'hôtellerie (qui peut être considérée comme une forme de commerce), le Heath Care ou les Data centers. Alors, le secteur immobilier correspond à l'ensemble des filières et des professionnels de l'activité exercée sur le marché immobilier.

C'est aussi par essence le mécanisme qui permet à des promoteurs (def. ci-dessous dans la partie II-a) de construire de nouveau bâtiments mais également un ensemble d'activités commerciales et non commerciales agissant sur les actifs immobiliers.

On parle aussi d'une place de marché sur lequel se rencontre des acheteurs et des vendeurs, des propriétaires et des locataires ainsi que des intermédiaires pour échanger des biens immobiliers suivant des lois et des règles précises.

Des intermédiaires immobiliers peuvent intervenir sur le marché immobilier tels que des agents immobiliers, des marchands de biens, des courtiers, etc.

Dorénavant, depuis le développement économique et la mondialisation, le marché immobilier s'est fortement financiarisé en intégrant des acteurs nationaux et internationaux tels que des organismes de régulation comme l'AMF en France.

Tout d'abord, le sous-jacent principal de l'immobilier est la pierre. En effet, pour qu'un immeuble soit, cela passe obligatoirement par l'étape du chantier de construction. C'est alors qu'intervient le promoteur. Celui-ci est un professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier et le mène jusqu'à son terme. Le promoteur prend en charge l'ensemble des opérations administratives, juridiques, financières et techniques nécessaires à la réalisation de la construction.

Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, appelé ouvrage. C'est en principe le propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble est édifié. On appelle maître d'ouvrage l'entité (personne physique ou morale) porteuse du besoin, définissant l'objectif du projet de construction, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Afin de mener sa mission a bien, le maître d'oeuvre va nommer un maître d'ouvrage pour réaliser l'ouvrage, dans les conditions de délais, de qualité et de coût fixées par ce dernier conformément à un contrat.

Cependant, il y une phase préparatoire qui précède toute construction de chantier et c'est le monteur d'opération immobilière qui est à la baguette. En effet, il conçoit, évalue et réalise des opérations immobilières sur les plans juridique, technique, commercial et financier pour le besoin de ses clients. Son travail débute en général par des études de faisabilité, la réalisation d'un plan de financement, le respect des règles d'urbanisme, le lancement des appels d'offre et le contrôle des travaux.

Enfin, en soutien aux différents acteurs que l'on vient d'évoquer, le géomètre vient apporter son expertise par rapport au le relevé des biens fonciers. Sa mission consiste à mesurer la terre, renseigner sur l'urbanisme, les divisions de terrains et remettre un plan de masse, figure des murs et héberges, plans, calcul des surfaces, tracés des réseaux. Il est important de préciser que, Depuis la loi S.R.U de 2000, le bornage est obligatoire sur tout terrain à bâtir.

Cela peut paraitre évident mais le marché immobilier obéit à certaines règles en ce qui concerne la définition du prix d'un ou plusieurs actifs. C'est l'expert immobilier dont la fonction est d'estimer la valeur locative ou la valeur vénale des biens immobiliers ou des droits immobiliers. Il va utiliser plusieurs méthodes d'évaluations propres à chaque typologie comme la méthode par comparaison pour le logement ou la méthode par capitalisation du loyer pour les actifs commerciaux. Souvent accrédité par la RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors), son rapport annuel prenant en compte les évolutions positives comme l'avancement des travaux mais aussi les évolutions négatives comme certaines conjonctures et fera office de véritable référence pour le prix d'un actif.

Pour conclure avec les acteurs, il est essentiel de rajouter le Directeur ISR/ESG et son équipe. Nous allons le voir dans ce mémoire, les critères ESG ont aujourd'hui pris une place très importante dans le secteur de l'immobilier. Le directeur ESG a donc pour objectif de piloter une politique d'offre innovante et compétitive en la matière. Il faut désormais concevoir, construire, des villes, des bâtiments qui respecteront de nouvelles obligations et standards énergétiques (bâtiments basse consommation, bâtiments à énergie positive) ; qui utiliseront ou réutiliseront des matériaux respectueux de l'environnement. Il faudra aussi exploiter les bâtiments avec des obligations de résultats et mettre en conformité^ì ceux qui sont actuellement de véritables épaves thermiques.

Ils jouent un rôle central dans l'organisation du secteur immobilier comme on va pouvoir le voir dans ce mémoire. En effet, étant un rôle pivot, ils interagissent avec l'ensemble des acteurs et questionnent leur façon de travailler. Je l'ai observé lors de mon interview avec Albert Malaquin.

Albert Malaquin : « Cela nous pose d'ailleurs beaucoup de problèmes, nous, en tant qu'expert immobilier pour savoir pour les immeubles qui ne matchent pas ces critères. Et oui, aujourd'hui quel est l'impact sur la valeur ? Est-ce que c'est un impact moins 10-20-30% ou c'est un impact ça n'a pas de valeur parce que je n'ai plus d'investisseurs en face de mon actif obsolète ? Je caricature un peu car, évidemment, un actif a toujours une valeur si faible soit-elle. Toujours est-il qu'il y a une prise de conscience des propriétaires d'immeubles anciens et quand je dis ancien je ne vise pas simplement les années 60 mais peut-être les immeubles années 80-90 qui ont été construits avec des formats et des objectifs d'isolation moins exigeants qu'aujourd'hui et que ces immeubles-là vont faire l'objet de réhabilitations lourdes »

L'immobilier c'est la création de lieux (logements, bureaux, plateformes, centres commerciaux...) qui dessinent les sociétés sur le long terme. En effet, le terme immobilier vient d'un mot latin qui fait référence à quelque chose qui est lié à la terre de manière indissociable, physiquement et juridiquement. Les bâtiments qui sont donc construits, bien que possiblement destructibles ou modulables, sont amenés à s'inscrire dans le temps. C'est donc l'essence même de société à travers des lieux de rencontre, de partage, de joie et d'amour.

Mais, comme tout secteur, les tendances de marchés évoluent selon les besoins des consommateurs. Ces besoins sont ici intrinsèquement reliés à chaque typologie d'actif car l'immobilier est polymorphe. Par conséquent, après l'épidémie que le monde vient de subir, comment le marché immobilier a réagi et surtout comment celle-ci va influencer les tendances de marché pour chacune des typologies.

En effet, la crise sanitaire, liée à l'épidémie de Covid-19, a entrainé depuis décembre 2019 de profondes mutations dans l'univers immobilier qui a concerné l'organisation de toutes les typologies d'actifs (de bureau, de logement, de commerce et de logistique) révélant des aspirations nouvelles comme la qualité de vie ou l'écoresponsabilité liée aux critères ESG.

Bien que l'impact de la crise ne soit pas encore totalement mesurable, la réorientation

des stratégies d'investissements des différents acteurs dessine les nouvelles tendances de marché. Tandis que le marché du bureau était fleurissant avant la crise, les différents confinements ainsi que la standardisation du télétravail ont eu un effet néfaste à court terme sur ce type d'actif comme sur ceux du Retail et de l'hôtellerie qui vont être amenés à se réinventer.

Le marché du résidentiel était quant à lui plus confidentiel, mais la pandémie a confirmé son attractivité que cela soit pour des immeubles existants, des immeubles en restructuration ou encore en VEFA. On observe le même phénomène sur le marché alternatif des résidences gérées (résidences étudiantes et/ou séniors), de la santé et de l'enseignement.

Les actifs de logistique voient de leur côté leur attractivité d'avant crise se confirmer avec une transition plus simple car plus naturelle et renforcer par les nouveaux besoins.

Le marché n'est donc pas homogène, étant composé de sous marchés dont les situations respectives étaient déjà différentes avant la pandémie et qui connaissent des évolutions divergentes suite à la crise sanitaire.

Les points que je vais aborder dans ce mémoire sont divers. En effet, je souhaite comprendre en profondeur les nouvelles tendances de marché, la transformation des investissements immobilier au travers d'une vision green et surtout quel avenir peut-on imaginer après un tel choc exogène. Afin d'y répondre mieux, la question fil conducteur que j'ai décidé de me poser est la suivante :

« Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier : actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en

Ainsi, pour chaque typologie d'actif, je commencerai par (i) expliciter leur situation respective d'avant crise afin de replacer les choses dans leur contexte initial, puis (ii) étudier la réaction des acteurs lors du pic de la crise, avant de conclure sur (iii) les évolutions et conséquences observées, dessinant des tendances de moyen et de long terme afin de répondre à la question suivante :

Il est important de préciser que le parti a été pris, dans le présent document, de se concentrer principalement sur le marché français, éventuellement européen, mais d'exclure le marché Américain et le marché Asiatique.

Partie I : Les actifs de bureau

Historiquement, le bureau représente la typologie d'actif la plus recherchée par les investisseurs (i) de par le volume qu'il représente (281Mds€ en 2020 selon BNP Paribas), (ii) de par son environnement juridique (baux commerciaux d'un durée assez longue - minimum 3/6/9 ans) et (iii) de par la diversité des stratégies qu'il permet (Core, Core+, Value added ou Opportunistic).

Pour parler d'exemples parallèles, il y a déjà eu dans l'histoire des chocs exogènes importants comme le Brexit. Ça a été un choc politique mais qui a eu aussi des implications économiques donc on a pensé que beaucoup d'acteurs, notamment d'acteurs financiers, allaient se repositionner en Europe continentale en quittant la City.

Cela s'est produit mais de façon assez limitée donc ça a quand même booster, après 2016, le marché des bureaux sur les grandes places financières d'Europe continentale que sont Paris - Francfort - Amsterdam. C'était déjà un premier un premier effet de l'attirance vers le bureau.

Avant la crise du Covid-19, les bureaux étaient très recherchés car la question de télétravail, engendrée par le contexte de confinement que le monde a connu par la suite, n'était alors qu'à ses prémices en France. En effet, seulement 5 à 6% des travailleurs avaient recours au télétravail continu ou quasi-continu, quand ce chiffre s'élevait à 10% dans un pays comme le Luxembourg à la même période. Le télétravail et tous ses attributs n'avaient alors pas d'incidence sur l'immobilier d'entreprise. En effet, cette dimension n'est pas tellement intégrée au processus de développement et d'investissement immobilier à cette époque m'a confié Albert malaquin lors de notre interview.

Néanmoins, ces statistiques étaient en constante augmentation (20% de croissance tous les cinq ans selon Eurostat) avec l'arrivée des applications de communication collaborative comme Zoom (2011) ou Microsoft Teams (2016). Cette tendance était plus fréquente chez les travailleurs qui le pratiquaient occasionnellement (29% en 2019 selon l'IFOP).

En parallèle, l'un des succès qui peut expliqueer la bonne dynamique du bureau avant la crise Covid se nomme WeWork.

Créée en 2010, WeWork est une entreprise de mise à disposition de locaux et de services de Coworking et de Flex office. Cyril Hoyaux affirme que le poids du Coworking dans les transactions de bureaux et les transactions locatives, notamment sur les grandes métropoles Européennes, représentait jusqu'à 15% en volume des transactions de bureaux, donc 15% du take up annuel de bureaux. Ils ont pris à bail des immeubles assez chers et ça a contribué à faire grimper les valeurs locatives et les cartes ont un peu été rebattues. Certains institutionnels ont alors commencé à signer effectivement des beaux longs avec des opérateurs de Coworking.

A travers ces chiffres, on imagine que ces tendances plaisaient aux investisseurs établis mais ne représentaient seulement une part anecdotique du marché. C'était une façon de faire un peu différemment. En effet, les spécialistes commençaient à réellement designer les premiers plans de Flex office sur des bureaux déjà établis. Le Flex office était uniquement à son commencement et es acteurs du marché n'avaient pas encore véritablement pris conscience du mouvement de fond qui se tramait derrière tout cela.

La crise sanitaire a clairement bouleversé ce secteur. En effet, l'ensemble des comportements et des besoins se sont transformé à une vitesse phénoménale et ce de façon potentiellement permanente.

En plein coeur de la crise Covid, en 2020, le marché de l'immobilier de bureau a subi sa pire année depuis dix ans. La pandémie a stoppé la croissance des bureaux dans l'ensemble des quartiers d'affaires des grandes villes Le bureau finance et/ou acheté est donc principalement loué entrainent donc plus de difficulté pour ces opérateurs/investisseurs value add et opportunistic.

En effet, face à ce type de situation, les investisseurs vont favoriser ce qu'on appelle le « fly to quality » c'est-à-dire aller vers du bureau parfaitement situé dans le quartier central des affaires de n'importe quel métropole Européenne. En effet, les investisseurs vont favoriser stabilisé/loué et moins aller sûr du développement avec un locataire non identifié donc ce qu'on appelle du pur spéculatif.

A titre d'illustration, la pandémie a totalement arrêté l'importante croissance des bureaux en Ile- de-France. Ainsi, le quartier d'affaires de Paris la Défense a vu son attractivité baisser drastiquement avec une diminution des transactions et une augmentation du taux de vacance

sur l'ensemble du quartier (Avant crise : 3% ; Coeur de crise : 14% ; Aujourd'hui : 7%). Les chiffres de 2020 sont à relativiser pour cette période car faussés par la transaction TOTAL dans le projet « The Link ».

En revanche, il faut nuancer. En effet, 2020 n'était pas une année si faible que ça en termes de transactions avec des gros deals qui ont été signés dans les grandes métropoles.

Toutefois, il reste vrai que 2020 a connu des niveaux inférieurs, notamment au Q2, mais ce phénomène reste quand même assez épisodique et conjoncturel. La première réaction au moment des confinements est la stupéfaction. Alors que le monde entendait pour la première fois parler du Covid, on ne pouvait pas imaginer qu'il s'arrête ainsi et surtout aussi longtemps. Du coup, début 2020, l'arrêt sur image est d'une violence telle que les marchés sont sidérés.

Pour autant, les objectifs d'investissements sont définis fin 2019 pour l'année 2020. Donc, une fois cet état de sidération passé (Durée : 2-3 semaines puis s'est évaporer sur le long terme petit à petit), les investisseurs se sont adaptés et ont retrouvé de l'appétit.

De plus, c'est la période des premières visioconférences. Alors bien sûr, au début, les collaborateurs ne savent pas comment ce système marche, ils ne savent pas comment échanger sur un document ensemble puis ils apprennent très vite par la force des choses.

Si les collaborateurs d'une entreprise avaient dû être formés à utiliser ces outils qu'on utilise maintenant quotidiennement, comme la visioconférence, il aurait fallu beaucoup plus longtemps. Ici, l'humanité a été mis au pied du mur. Ces outils ont permis au moins de se revoir puisque chacun était chez soi.

A l'époque, Orange qui avait parfois du mal à fournir de la bande passante dans les communications dû à l'affut conséquent. Donc, il y a eu des séances de formation par soi-même des séances de formation groupées et puis à partir du moment où la connexion entre plusieurs êtres formant un comité d'investissement ou une équipe de développement alors le système est reparti, bien que profondément impacté.

Pour finir, il y a aussi la question de la dispersion sur les pays concernés qui étaient toutefois assez homogènes concernant la réaction. Donc, en réalité, compte tenu des circonstances, le marché du bureau a été relativement résilient.

III Impact du télétravail sur la façon de travailler : le bureau doit se réinventer.

En effet, la relation entre le travailleur et son espace de travail a été profondément renversée pendant cette période. Avec les restrictions mises en place par les différents gouvernements européens, les suites de communication collaboratives ont substitué le rapport direct à l'autre en présentiel. Si les actifs de bureau, et l'immobilier dans son ensemble, sont généralement assez lents à s'adapter aux évolutions de la société, car ils en sont le résultat et non la résultante, la pandémie de Covid-19 a montré qu'ils n'ont aujourd'hui d'autre choix que de répondre aux besoins actuels en matière de technologie mais aussi en termes de flexibilité.

Par conséquent, les investisseurs ont réalisé que le bureau devait devenir plus modulable et devra plus facilement s'adapter à la présence, ou non, de l'employé sur le lieu de travail. Cela passe par une excellente connectivité et donc d'excellentes performances d'exploitation des données afin de favoriser la collaboration à distance entre collaborateurs. D'après une étude de WiredScore, 41% des Européens placent la qualité de la connectivité en tête de leurs besoins sur leur lieu de travail, plaçant ce facteur 3ème derrière la situation géographique et la desserte. Les investisseurs ont donc misé sur des bureaux hyper connectés afin d'offrir une qualité de connexion équivalente, voire supérieure, à celle des logements.

Après une période d'attentisme les investissements sont cependant repartis à la hausse avec une augmentation de 32% en 2021. Cette dynamique puise son origine dans l'optimisme des institutionnels concernant l'apport de nouvelles solutions pour l'immobilier de bureau, ce qui passe nécessairement par sa réinvention à plusieurs égards et une reprise structurelle de la demande locative.

Le niveau d'investissement dans le bureau n'a pas encore retrouvé son niveau d'avant-crise et ne le retrouvera peut-être pas avant plusieurs années. Cette typologie d'actif souffre du faut qu'on change véritablement de paradigme. Aujourd'hui, la nécessité est donc de repenser cet actif. Il faut que le temps de présence sur le lieu de travail soit vu comme un temps essentiel mais également désirable car agréable. Cela passe par l'expression de l'identité de l'entreprise afin de renouer avec le sentiment d'appartenance des salariés qui s'est au fur et à mesure amoindris pendant la crise.

Concernant le télétravail, son usage a totalement explosé. Nous sommes en train de voir des changements très importants qui ne sont pas destructeurs mais qui l'oblige à se réadapter aux nouveaux besoins. Il est très probable que le télétravail devienne une norme mais, selon Ismail Mejri, cette transition ne se fera pas en instantané mais sur les 5 à 7 ans à venir. Le travail à distance va être de plus en plus normalisé mais aussi de plus en plus règlementé. En parallèle, c'est un marché qui souffre d'une offre assez élevée, notamment dans les grandes villes européennes, et c'est là aussi qu'on va être probablement avoir cherché à l'équilibre pour vraiment avoir des niveaux de prix attractifs pour le même le niveau du loyer.

Avec désormais une moyenne établie à 2 jours de télétravail par semaine et un ratio abaissé à 0,67 poste de travail par personne au lieu de 1, les espaces de Coworking semble dessiner une piste d'avenir du bureau. Les postes individuels devraient être amenés à disparaître au profit d'espaces collaboratifs dont la convivialité et la souplesse semblent renforcer l'esprit collectif d'un groupe de travail. Concrètement, cela se matérialise par des plateaux modulables avec des espaces intérieurs amovibles et une sensation de bien-être basée sur la végétalisation et la dédensification des surfaces tout en apportant des performances de réseau très performantes. Les espaces vont également être amenés à paraître moins formels en amenant un côté « décontracté » dans les nouveaux bureaux.

En effet, Cyril Hoyaux décrit l'avenir du télétravail porté sur des immeubles flexibles qui peuvent s'adapter facilement à des changements des modes de travail. L''effet principal du télétravail c'est que les gens viennent peut-être moins au bureau mais viennent pour y faire différemment et autrement. Dans le futur, ils ne viendront pas forcément pour mettre face à un bureau à rédiger des rapports mais ils viendront dans une approche sociale du travail avec des meetings par exemples.

En conséquence, les bureaux devraient plus s'apparenter à des hôtels où les consommateurs ne vont pas uniquement pour une chambre mais aussi le bar, les salons et toutes les activités que tu peux faire autour. Cette idée s'appliquerait donc pour le bureau avec des espaces polymorphes qui viennent apporter une plus-value au fait de s'être déplacer au bureau. Il faudra pouvoir réadapter des bureaux peut être encloisonnés avec des organisations très différentes dont la flexibilité va être clé.

Dans cette logique, les promoteurs souhaitent également voir leurs nouveaux projets de bureau comme des lieu de travail avec une mixité d'usages. A Clichy par exemple, le projet « BLAACK » de 50.000 m² réalisé par AXA et Redman, et financé en dette senior par AEW, cherche à explorer ces nouvelles notions d'espaces de travail. Les deux bâtiments formant le projet sont indépendants et se veulent les piliers d'une sorte de campus urbain où des commerces et des restaurants pourront venir s'ajouter à la structure si le locataire du bâtiment en voit la nécessité. Dans une logique où les salariés souhaitent désormais avoir un espace accueillant et chaleureux, il faut pouvoir leur faire comprendre qu'il est préférable de venir au bureau plutôt que de rester chez soi.

Quant aux bureaux plus anciens, on peut imaginer des aménagements ou des rénovations permettant une distribution de la surface plus adaptée aux contraintes actuelles avec davantage d'espace consacré aux espaces collaboratifs et aux lieux d'échanges informels.

Même si l'impact du développement du télétravail va ralentir la reprise du marché tertiaire, la croissance des secteurs d'activités ayant besoin de bureaux conjuguée à de nombreux facteurs (développement des villes, culture d'entreprise/marque, productivité) indiquent que le secteur tertiaire va continuer de jouer un rôle économique important à l'avenir et que le niveau d'investissement va retrouver son niveau d'avant-crise d'ici 5 ans.

Partie II : Les actifs de logement

Les actifs de logement regroupent l'ensemble des espaces ayant pour vocation à héberger la population en résidence principale ou secondaire. Il s'agit de la classe d'actifs la plus connues des personnes physiques qui peuvent y investir directement (soit dans l'ancien, mais également dans le neuf, en particulier grâce à des incitations fiscales telles que la Loi Pinel).

- Les locataires sont des personnes physiques qui exposent parfois les institutionnels à des remontrances sur les réseaux sociaux ce qui leur fait peur

- Chaque locataire est un locataire qui occupe de 15 à 200 m². C'est évidemment un travail beaucoup plus minutieux et de détails que celui traitant d'un bail sur 10 000 m² signé avec une entreprise du Cac 40 sur une tour à la Défense

- L'état intervient beaucoup sur celui-ci notamment en France, dans les pays nordiques ainsi qu'en Allemagne.

- C'est un marché qui est un peu plus « mature » et donc où il y a toujours moins de volatilité malgré certains éléments exogènes le perturbant comme la montée en puissance d'AirBNB

Après avoir longtemps été délaissé par les institutionnels (depuis les années 1990), le logement a connu un regain d'attractivité qui s'est amorcé avant le début de la pandémie. Comme le montre l'étude de Patrizia, « Insight into European Residential Markets 2020/2021 ». En effet, avant la pandémie, il était possible d'observer une augmentation de l'attrait pour l'immobilier résidentiel, ancien et neuf, et ce depuis 2015. Cela se concrétise par des rendements excédentaires. En 2019, le secteur résidentiel européen a accordé aux investisseurs un rendement total de 8,8% (rendement locatif de 2,9% et RCI de 5,8%). Cependant, le marché institutionnel n'avait pas encore épousé la thèse de l'investissement ou le retour sur investissement dans l'univers résidentiel avec les freins qu'on leur connaît.

La France est un marché clef en Europe pour le secteur du résidentiel, même si l'Allemagne et le Royaume-Uni restent les marchés résidentiels les plus actifs d'Europe, attirant 50 % du capital institutionnel dépensé sur le secteur. Les pays du Nord et du Sud sont des marchés plus en développement mais la crise a accéléré cette progression.

En ce qui concerne les innovations sur ce marché, Albert Malaquin affirme que la notion de Coliving n'est alors que dans les têtes ou sur des tableaux Excel mais n'existe pas encore. Futur eldorado pour les jeunes célibataires de la génération Y, il n'y a pas d'exemple concret

d'investissement avant 2020 ou avant 2019 de structures de Coliving et même d'opérateurs de Coliving en France. En revanche, il existe des exemples qui viennent d'Angleterre et des Pays-Bas qui ont été précurseurs sur la question.

Le résidentiel reste alors à cette époque très classique avec ces 2 volets :

Même si la pandémie a, dans un premier temps, eu un impact brutal sur ce marché, il s'avère que celui-ci a été plus vif que profond. En effet, la pierre reste un safe investment en situation de crise et l'enchainement des nombreux confinements ont mis en exergue les nouvelles nécessités du consommateur de résidentiel.

Bien que les caractéristiques de sélection soient différentes selon les zones géographiques (exemples : accessibilité aux transports en commun dans les grandes villes européennes, vue sur la mer dans le Sud de la France ou en Catalogne) de nouveaux besoins de consommateurs globaux sont apparus avec la crise Covid. Effectivement, la nécessité d'un espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse) pour un logement ou encore une plus grande superficie sont devenus les nouvelles priorités des Français et plus largement des européens. La crise sanitaire souligne l'importance d'un habitat de qualité, dans sa forme spatiale, mais aussi sociale.

Ces nouvelles exigences ont rendu le marché du résidentiel très attractif avec une très bonne liquidité pour des actifs comprenant ces caractéristiques.

Parallèlement aux investisseurs personnes physiques, les institutionnels se sont positionnés massivement et rapidement sur des opérations résidentielles afin suivre les tendances de marchés et diversifier leurs investissements. En effet, les actifs résidentiels constituent une bonne alternative aux typologies plus traditionnelles (bureau) ainsi qu'aux marchés obligataires pour diversifier un portefeuille. De plus, les retours sur investissement attrayants ont renforcé la gourmandise des investisseurs pour cette classe d'actifs, conduisant à un niveau record de 72,44 Mds€ (7,4Mds€ en France) dépensés sur le marché des investissements à la fin du 1er semestre 2020. Ce chiffre représente une augmentation de 27,5%, plaçant cet investissement comme le plus important sur la période.

Cette attractivité s'explique par le couple « rentabilité (capital + revenu) / faible risque » tout en permettant une diversification.

D'autant que le l'offre s'est diversifiée avec l'émergence de classes d'actifs, encore considérées comme « alternatives », mais qui se développent : les résidences seniors, les résidences étudiantes et surtout le Coliving sont des nouvelles sous-classes d'actifs qui viennent diversifier l'offre résidentiel.

Si les deux types de résidences ont moins marché lors de cette période (-44% résidences seniors et -54% résidences étudiantes), le Coliving était, et reste, très recherché par les investisseurs immobiliers (multiplié par 13) car il répond aux besoins croissant de lien social des nouvelles générations et le besoin de flexibilité.

Après la récession logique de 2020, l'année 2021 a vu l'économie mondiale se redresser. D'après l'OCDE, la Zone Euro a produit une croissance globale de 4,3% après avoir subi une chute de près de 7% en 2020. Aujourd'hui dans une bonne dynamique concernant la fin de l'épidémie, avec la levée des restrictions dans la majorité des pays européens et une potentielle immunité collective, pousse l'organisme à tabler sur une croissance d'approximativement 4% en 2022.

Avec un ensemble de chiffres à la hausse, il est très probable que le résidentiel soit un produit désormais incourtournables pour les institutionnels. Après des années de désintéressement (28% de la part des portefeuilles institutionnels en 2000 contre seulement 10% en 2016), c'est la typologie d'actif qui offre aujourd'hui, à travers une maturité croissante dans toute l'Europe, des perspectives élevées de croissance du revenu net d'exploitation et de rendement.

D'un point de vue Français, et particulièrement francilien, les projets d'aménagements urbains autour du Grand Paris et des JO promettent de belles opportunités d'investissements résidentiels. On note d'ores et déjà un impact significatif sur le prix au m² le long des gares du futur Grand Paris Express d'après Jean-François Morineau, directeur général délégué chez BNP Paribas Real Estate. La combinaison du télétravail et de l'hyper connectivité résultant du Grand Paris permettent aux acheteurs de vivre plus loin tout en ayant un meilleur confort de vie (espace, verdure, calme).

La crise a d'ailleurs renforcé l'attractivité des métropoles régionales. Néanmoins, ce mouvement pourra poser des problèmes avec des populations qui arrivent avec des habitudes citadines et donc en décalage avec leur nouvel environnement. Il faudra donc veiller à ne pas céder à la tentation de développer, en milieu rural, des morceaux de villes à la façon «éco-quartiers». Car, même si ces derniers présentent beaucoup de qualités, l'artificialisation accrue des sols non urbanisés entraînerait des conséquences graves sur la biodiversité.

Sur le long terme, cette flambée des prix offre deux constats majeurs : la problématique de l'accessibilité au logement face aux prix en hausse, et la grande rigidité de l'offre disponible face aux exigences de mobilité de notre époque. Cependant, la réalité est que ces facteurs représentent une opportunité pour créer de nouveaux produits à l'instar du Coliving. L'immobilier résidentiel de demain devra donc répondre à un enjeu de coût, un enjeu de flexibilité et un enjeu social.

Cependant, en Europe, et en particulier en France, il existe un retard en termes de technicité (le chauffage, l'éclairage et l'isolement) compte tenu des nouvelles problématiques liées au réchauffement climatique. Aujourd'hui, celui-ci fait que l'ensemble des utilisateurs ont envie d'avoir une clim. Mais la climatisation entretient ce même réchauffement climatique. C'est donc un cercle vicieux qui s'installe.

Dans une période inflationniste incertaine où il y a une rareté des matériaux, les gens vont payer plus cher le financement de leur appartement et donc ils vont pouvoir avoir moins d'argent à donner aux vendeurs.

Cyril Hoyaux se pose donc la question : « Comment faire pour matcher tous ces éléments s'inscrivant dans une démarche pour le pour le climat ? »

L'enjeu autour du résidentiel sont donc très conséquentes, peut-être plus que sur le bureau la logistique et les autres classes d'actifs dîtes commerciales.

C'est un enjeu social et donc un enjeu politique très fort qui va être très consommateur de fonds propres, de subventions et de financements publics.

Avec la dernière loi qui interdit désormais au propriétaire d'augmenter les loyers pour les appartements de catégorie G (F en 2024 et E en 2028) ainsi que l'interdiction des bâtiment G-d'être tout simplement loués, les passoires énergétiques devront obligatoirement être réhabilités à coup de Capex afin que ces espaces ne soient pas vacants.

La difficulté principale va être d'arriver à se projeter à 5 ou 10 ans avec des données d'aujourd'hui qui ne seront peut-être plus valables dans seulement dans seulement 2-3 ans. Quoi qu'il en soi, il faut travailler de façon acharner sur la question. Il n'est pas possible de laisser l'habitat dans l'état dans lequel il est actuellement.

Des idées sont déjà en préparation dont certaines que j'ai évoqué. Mais il en existe d'autres. En effet, les solutions d'hébergement mixtes où l'on vit, travaille et se divertit, avec, par exemple, un café Coworking au rez-de-rue et une école au rez-de-jardin ou encore les résidences locatives gérées comme les BTR anglo-saxons le tout dans des écoquartiers en cours d'aménagement qui prennent totalement en compte les nouvelles dimensions écologies de l'immobilier.

Pour conclure de façon générale, Ismail Mejri pense que le marché va continuer à croître. Il l'explique fortement par les règles macro prudentiels européennes établies mais aussi par des changements de politique monétaire. Il prévoit des taux plus élevés et donc une politique monétaire restrictive, ce qui va forcément avoir un impact sur le marché résidentiel qui est aussi piloté par la consommation des particuliers. Ici, on risque de voir des changements assez importants avec des crédits qui vont être plus difficiles à obtenir et donc un marché qui va être beaucoup moins soutenu.

Partie III : Les actifs de commerce

Donc, avant le COVID, on était dans un marché florissant dans la période 2016-2019 pour objectivement toutes les classes d'actifs (inclus logistique - partie IV), sauf peut-être à l'exception du commerce qui souffrait déjà de la concurrence du e-commerce.

D'après le Haut Conseil de Stabilité Financière, l'immobilier commercial qualifie l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en tirent des revenus locatifs auprès de marques ou de restaurants par exemple. Concrètement, cela représente principalement des locaux commerciaux, des pieds

d'immeubles, des centres commerciaux et, plus récemment, des Retail parks (l'hôtellerie peut également être comprise dans cette catégorie).

L'histoire du Retail en immobilier s'est d'abord construite autour des centres commerciaux qui ont fleuri à travers toute la France à partir des années 70. Cependant, avec une clientèle aux besoins toujours plus exigeants et l'apparition de l'internet à grande échelle, les centres commerciaux ont perdu de leur attrait et ont dû se réinventer (création d'évènements, digitalisation...). Plus récemment, en complément des centre commerciaux, et au détriment des centres-villes, en particulier dans les petites et villes moyennes, se sont développés des Retail parks (ensemble commercial à ciel ouvert, géré comme une seule unité, comprenant au minimum 5 unités locatives mixtes pour une surface globale supérieure à 3.000 m² de surface de plancher).

Fragilisé par plus de cinq années de crise sécuritaire avec les attentats, sociale avec les gilets jaunes et la grève contre la réforme des retraites, puis sanitaire par la suite, le commerce physique s'est retrouvé fragilisé, tandis que le e-commerce s'est renforcé.

A cette époque-là, les centres commerciaux ne se crée déjà plus. En effet, les opérateurs les améliorent et les retransforment sur eux-mêmes, en les grandissant par exemple, mais il n'y a plus de création La nouvelle tendance est plutôt de créer des lieux de commerce plutôt dans les gares et dans les lieux de passage déjà avérés.

En Angleterre, tout comme dans les pays du Nord, les centres commerciaux ont été créés en trop grand nombre tandis que l'e-commerce est aujourd'hui omniprésent dans la façon de consommer anglo-saxonne rendant les investisseurs extrêmement frileux. Si dans les pays latins (Italie, Espagne, Portugal - France exclue) cette tendance se vérifie moins avec une clientèle attachée à la consommation en magasin, le marché était globalement, en 2019, dans une situation difficile.

C'est une première dans l'histoire de l'immobilier du commerce. En 2020, l'épidémie aura provoqué des séquences de fermeture, non compensées par des ouvertures, entrainant de lourdes conséquences sur le marché du Retail à l'échelle Européenne et même mondiale. Il y a un rejet du commerce lors des lockdowns qui est naturel car leur activité est terriblement limitée et donc ils ne produisent plus de chiffre.

Ainsi en France, le marché de l'investissement a vu son volume de transactions fortement reculer (- 35% sur un an, près de 4,3Mds€). Dans un même, très peu de nouveaux mètres carrés de commerces, tous formats confondus, ont vu le jour avec seulement 420.000 m² développés en France métropolitaine (- 42%).

Le marché du commerce est donc à ce moment-là dans une situation marginale par rapport aux autres typologies. Si les surfaces alimentaires, mais l'alimentaire dans sa version la plus restreinte puisque tous les restaurants étaient fermés, ont profité de leur statut de commerces dits « essentiels » puis « de première nécessité », les commerces spécialisés ont fortement souffert, encaissant une baisse globale du chiffre d'affaires de 18%. Ce sont les secteurs des cosmétiques et de l'a mode qui ont été les plus impactés. Le commerce a cependant été le premier secteur bénéficiaire des prêts garantis par l'Etat ou PGE (16%) sur la période, devant la restauration-hôtellerie. C'est aussi le secteur qui a obtenu le plus de reports fiscaux avec 18.363 entreprises concernées pour 772Mns€.

La chute des mises en chantier de Retail park a été marquée : seulement 160.000 m² ont été inaugurés dans tout l'Hexagone sur un an (- 62%). On observe le même phénomène pour les centres commerciaux qui ont continué de plonger (- 28%) d'après LSA.

On remarque cependant que les enseignes n'ont pas arrêté de signer des baux, bien que beaucoup moins, mais que les valeurs locatives ont connu une forte correction.

Malgré une nette reprise de la fréquentation dans les centres commerciaux et les Retail parks dès leurs réouvertures, cette crise a clairement renforcé l'e-commerce. Le commerce a été la typologie a été la plus touché par la crise on concrétisant les faiblesses déjà existantes et renforçant la prudence dans les développements à travers ce contexte incertain de « stress case » globalisé.

Pour faire un aparté, la classe d'actif qui a le plus subit la violence des confinements ce sont les actifs d'hôtellerie. Puisque les touristes ne pouvaient plus se déplacer et ce même à la fin des différents confinements, les hôtels ne faisaient plus aucun chiffre d'affaires. Aujourd'hui, c'est bien reparti et on s'aperçoit qu'à partir du moment où il n'y a plus eu de restrictions à voyager, les taux d'occupation dans les grandes villes est remonté à plus de 80%. Cependant, il y a quand même des pondérations à faire parce que le commerce du tourisme n'est pas réellement reparti et on ne sait pas quand ni comment il va repartir.

III L'espoir des investisseurs concernant les actifs de commerce passe par sa réinvention

Alors que la crise sanitaire, ainsi que la normalisation de l'e-commerce, ont entrainé un certain désintérêt des investisseurs de se placer sur cette catégorie d'actif, le commerce, comme le bureau, cherche à se réinventer. L'objectif est de redynamiser, grâce à « l'expérience de marque » les lieux d'achat afin que le consommateur sente que l'expérience n'aurait pas été pareil s'il n'était pas venu. L'e-commerce doit se concevoir comme la prolongation du

commerce physique et donc être un support plus qu'un substitut. Plusieurs axes de développement sont en cours d'étude comme le quick commerce ou les livraisons express.

Cette stratégie multicanale semble représenter le futur des actifs de commerce. Pour faire une comparaison, En 2005, en France, moins de 1% des ventes avaient lieu sur Internet. Le chiffre le plus élevé d'Europe se trouvait en Allemagne mais n'excédait pas les 5%. Avant la crise, ce chiffre avait déjà été multiplié par 9. Il a atteint son paroxysme pendant la crise avec un usage moyen en Europe entre 10 et 20% selon les pays. D'après E&Y, ce chiffre devrait cependant baisser une fois la crise finie, se stabilisant au-dessus de 10% de façon globalisée.

Le commerce physique semble ne pas avoir d'autres alternatives que d'évoluer aux côtés du e- commerce. En effet, il faudra que les commerçants se réinventent aussi dans la façon de vendre en ponctuant avec l'e-commerce en parallèle de leur activité physique.

Cette stratégie permettra de toucher une clientèle sans présence physique (livraison), rendre la

surface des points de vente moins volumineuse, dû aux réservations des produits en ligne avant de les retirer directement dans une boutique (Click & collect), afin de générer du chiffre d'affaires par deux canaux simultanés.

Ce système devrait cependant diminuer drastiquement le prix des loyers. Comme la localisation reste le point d'ancrage dans le calcul des loyers, la diminution d'espaces physiques devrait naturellement les baisser. Par conséquent, on observe que le marché se rouvre aujourd'hui à des acteurs qui étaient devenus particulièrement prudents vis-à-vis du commerce et ce même avant la crise. On observe un réel intérêt des investisseurs anglo-saxons pour les transactions en sale and leaseback, avec notamment des opérations d'envergure émanant de secteurs qui ont bien résisté pendant la crise, à l'instar du sport, de la restauration rapide ou du bricolage. D'autres opportunités viendront également de l'alimentaire, particulièrement prisé depuis le début de la crise (29% des volumes échangés au 1er semestre 2021).

Historiquement, le Retail est un peu le parent pauvre des thèses d'investissement. Le marché qui souffre le plus c'est celui des centres commerciaux traditionnels car en compétition direct avec le l'internet. Cela se justifie par une promesse et l'accueil n'a rien de glamour. On ne va pas prendre sur son temps de loisir pour aller dans un supermarché derrière lequel on va trouver en 5 mins un cordonnier, peut être un coiffeur, un multimarque d'équipement de la personne, une cafétéria et avec un peu de chance une pharmacie sinon ça sera un drive. Ça n'a rien de satisfaisant et avec cela on ne réinvente la promesse d'une promenade commerciale.

Par conséquent, pour se réinventer, le commerce physique doit réfléchir à comment agréger plusieurs moments dans la journée.

Tout d'abord, il y a des commerces essentiels et obligatoires. C'est ceux qui n'ont pas fermé pour la période Covid. Ça s'appelle l'alimentaire dans sa globalité. Les clients iront toujours remplir leur frigo de produits frais ou surgelés toutes les semaines. En revanche, pour donner envie aux clients de retourner sur cette zone (Centres commerciaux - Retail Parks), il faut qu'elle offre une zone de loisirs. Il faut qu'elle offre un espace complet de restauration (food corner) à la hauteur de l'attente de la clientèle en fonction de ses capacités financières. Chaque bassin de chalandise à ses spécificités et il faut qu'elle offre du service à la personne.

Albert Malaquin me livre un exemple concret de redynamisation : « Il peut y avoir en ce moment des inventions en matière de centre médical. Autour du centre médical, quand on va chez le médecin, derrière il y a une pharmacie et puis derrière la pharmacie il y a aussi des opticiens, il y a aussi des techniciens. En réalité, il y a un certain nombre de produits qui peuvent se décoller et qu'on peut retrouver une offre de service qu'on peut finalement retrouver dans des dans des centres commerciaux un peu haut de gamme à travers des corners dédiés.»

Enfin, il y a aussi le « Travel Retail », c'est à dire les centres commerciaux présents sur les lieux de passage tels que les aéroports ou les gares. Ce sont des lieux où le Retail marche extrêmement bien et en particulier les gares qui sont des gares TGV pour la bonne et simple raison que quand on prend un TGV, pour éviter de le rater, on va arriver 1/4 d'heure en avance. Autant un TER on peut essayer de le prendre à l'arrache 2 min avant car ce n'est pas grave, y en a un autre 10 min ou 1/4 d'heure. Mais quand un client fait un Paris-Amsterdam, il prend un peu de marge de sécurité et que cherche-t-il à faire pendant 30 mins ? Et bien, il attend une offre commerciale de qualité pour consommer dans un magasin ou, dans tous les cas, prendre un café avec un encas.

Si on répond aux attentes de tous c'est à dire des consommateurs en puissance qui ont besoin de rencontrer les gens et éventuellement de se faire émerveiller où se faire tenter par telle ou telle vitrine alors le succès suit. La période de Covid à révéler que rester derrière son ordinateur crée un certain nombre de troubles. Donc, sachant que l'humain est un être social, il aura besoin de sortir et de rencontrer l'autre.

Cependant, pour les autres centres commerciaux, on peut s'interroger sur leur disparition. Est-ce qu'ils vont réussir à se réinventer où est ce qu'ils vont disparaître ? C'est tout à fait normal qu'il y ait des réticences de la part des investisseurs sur la classe centres commerciaux car, contrairement aux Retail parks, il est probable que nous soyons arrivés en fin de vie d'un cycle d'exploitation d'une typologie me confie Cyril Hoyaux.

Partie IV : Les actifs de logistique

On entend par immobilier logistique le segment qui se consacre historiquement à la location et à la vente d'entrepôts, de hangars industriels et de terrains industriels et, désormais de plateformes logistiques.

Depuis 20 ans, la plateforme logistique a progressivement remplacé les autres produits car sa flexibilité et sa modernité sont plus adaptées aux besoins contemporains. Une plateforme logistique est un actif facilement accessible, souvent situé à proximité d'une voie rapide et/ou à un carrefour commercial, réunissant des colis en provenance de plusieurs fournisseurs différents. Elle a pour objectif d'améliorer la gestion globale des flux logistiques via l'utilisation du cross docking.

C'était donc le marché de la logistique qui montrait une croissance assez régulière et de depuis la fin des années 90 avec l'arrivée des plateformes logistiques.

Ismail Mejri nous confirme que c'est un marché qui se s'est vraiment développé tout au long de ces 20 dernières années pour devenir « classique » au sein des 3 autres grandes typologies en se développant à une échelle importante dans toute l'Europe. C'est notamment explicable avec l'avènement et la progression des ventes en ligne et la demande qui cela a engendré. Aujourd'hui, il y a des entrepôts/plateformes qui sont à peu près partout présents dans les périphéries des grandes villes Européennes.

En effet, dans une logique d'« Amazonisation » de la production, avec l'importance grandissante du e-commerce, la demande a explosé tandis que l'offre n'était pas assez conséquente. Les investisseurs du marché immobilier se sont donc concentrés sur cette nouvelle classe d'actifs pour la faire passer du statut de classe émergente à produit attrayant en immobilier. En 2019, plus de 3 millions de m² ont été échangés sur la dorsale historique « Paris-Lyon-Marseille » et ce pour la 4ème année consécutive (d'après JLL) avec de nouvelles zones qui se sont développées comme l'Arc Atlantique.

Dernier volet expliquant l'engouement sur la logistique française en particulier avant la crise. Par rapport aux autres pays européens, les loyers français étaient déjà beaucoup plus bas. C'est une anomalie mais les loyers de logistique en France sont les plus faibles des pays industriels forts de l'Europe.

Donc, les investisseurs étrangers se disent, macro économiquement, si les logisticiens allemands ou anglais sont capables de payer 70€ ou 80€ du mètre quand la France est à 50€, il y aura un effet de rattrapage un jour ou l'autre. En tant que propriétaire et investisseur paneuropéen, vous avez dans votre référentiel de transactionnel des valeurs locatives plutôt entre 70€ et 80€ au prix métrique et que localement il y a une opportunité d'investissement 20% à 30% inférieure, on peut imaginer autour de la table que ça serait équilibré un jour et donc les investissements augmentent.

Pour finir, avant le début de la crise, l 'appétit des utilisateurs pour les surfaces de logistiques XXL (plateformes d'une surface supérieure à 40.000 m² et pouvant atteindre 100.000 m², voire plus) était donc déjà prépondérant.

Tout d'abord, il y a fondamentalement un constat, issu de la crise de COVID, comme quoi l'économie française, et plus globalement européenne, se situe réellement dans un univers mondialisé avec pour dépendance énormément de sites de production étrangers. Mais le problème est que, de façon basique, si pour construire une voiture, un fabriquant a besoin d'un transporteur qui est fabriqué au fin fond de la Bulgarie, si la Bulgarie s'arrête alors la voiture ne sort pas même si toutes les autres pièces sont là en temps et en heure.

Avec le COVID, plusieurs sites se sont arrêtés dans le monde rendant extrêmement fragile les chaînes de production que ce soit pour produire une voiture, un vélo, un meuble ou tout autre bien.

Résultat des courses, les engagements contractuels qui ont été donné aux fournisseurs n'ont pas pu être tenus ce qui a énormément fragilisé les rapports fournisseurs/consommateurs mais aussi l'économie générale en son entier.

Donc, il y a une un constat partagé que, maintenant, alors qu'avant on acceptait bien volontiers d'avoir une journée et demie de de stock de pièces, on n'est plus à réfléchir à 15 jours de stock de pièces pour éventuellement éviter un aléa ponctuel. Cela veut dire que pour stocker 15 jours de pièces au lieu d'une journée et demie, il faut plus de place physiquement. Il faut donc plus de place en logistique et la demande est alors beaucoup plus forte.

En parallèle, la logistique urbaine, alors seulement à son commencement, a pu se matérialiser concrètement. En effet, avec les éléments que l'on vient de voir, la logistique devait être plus proche des villes que les grands entrepôts logistiques que l'on peut connaître en parallèle de l'A6 ou des grands axes européens.

Tous ces éléments sont liés afin qu'il soit possible de livrer une trottinette électrique à un endroit précis dans une grande ville. Effectivement il faut à la fois que l'usine et l'ensemble des pièces soient stockées à proximité et, qu'une une fois produit fini, qu'il soit rapidement distribué.

Cette exigence de livraison la plus rapide possible nous ramène à la notion d'« Amazonisation » qui pousse les opérateurs à être dans l'action rapide. En revanche, celle-ci nécessité mécaniquement plus de surfaces de stockage et d'entreposage d'où le développement de la logistique urbaine.

La crise sanitaire n'a fait que renforcer l'utilité et l'attractivité de cette typologie d'actif, mettant en évidence son rôle stratégique et indispensable dans la supply chain. Portés par l'explosion de l'e-commerce, comme vu dans la partie III, les investisseurs ont confirmé leur intérêt pour la logistique, motivés par (i) sa résilience en temps de crise et (ii) les perspectives de développement futurs (restructurations, nouveaux développements).

La logistique semble donc durablement renforcée par la crise sanitaire. Cyril Hoyaux me réaffirme qu'il y eu une croissance des très grosses plateformes notamment pour satisfaire les besoins évidents liés à la crise.

En 2020, c'est un record de plus de 40Mds€ qui ont été investis sur ce produit en Europe, non loin du record établi en 2017. Sur le premier trimestre 2021, l'investissement a atteint 22,5Mds€ (approximativement 60% du volume des transactions pour tout 2020), animé par les opérations de surfaces neuves, qui représentent ainsi les deux tiers du volume total commercialisé. Avec tous les signaux au vert, la logistique semble entrer dans une accélération encore jamais vue avec de belles perspectives.

Les prévisions sont telles que 8,6 millions de m² d'entrepôts et plateformes seront nécessaires d'ici 2025 pour faire face à la demande croissante du commerce en ligne et par conséquent ses besoins (Groupe Savills).

Comme je l'ai démontré précédemment, c'est non seulement une tendance qui s'ancre depuis plusieurs années mais aussi un mouvement qui s'est accéléré au rythme de la crise sanitaire et de ses exigences. La pénétration de l'e-commerce s'est démocratisée, entraînant une explosion de la demande pour les plateformes logistiques.

En France, sur l'année 2021, les transactions effectuées dans le cadre d'opérations de portefeuilles ont représenté 3,3Mds€ engagés (+31% par rapport à 2020) avec un zoom particulier pour les portefeuilles de moins de 100Mns€, car plus adaptés dans une optique de diversification. A contrario, de très grosses opérations se sont faites sur l'année 2021, avec deux portefeuilles de plus de 400Mns€ chacun qui ont été cédés par Valor Real Estate Partners et EQT Exeter à, respectivement, Blackstone et GIC Private Limited

D'un point de vue écologique, l'objectif est de définir de nouveaux standards pour une typologie d'actif souvent décriée et caricaturée comme peu durable et énergivore. En effet, c'est une typologie qui consomme énormément de foncier car très horizontale. Dans un monde où les critères ESG vont faire la loi est ce qu'on peut imaginer que les plateformes logistiques soient très attrayantes aujourd'hui gardent le même taux de rendement dans les années à venir ? Rien n'est moins sûr.

Désormais, le secteur doit accélérer la mise en oeuvre de solutions durables, alors que la pression pour la décarbonisation ne cesse de croître. L'équilibre à atteindre pour les nouvelles structures, ainsi que celles en redéveloppement, se trouve en conciliant la performance environnementale et la performance économique.

La logistique représente donc un secteur d'avenir porté par un e-commerce en croissance et dont les exigences sont toujours plus grandissantes. Néanmoins, il n'en demeure pas moins que ce secteur, très consommateur de foncier, devra s'adapter aux nouvelles contraintes environnementales et de transition énergétique. En effet, la logistique devra composer avec les lois de non expansion sur les zones naturelles, créant probablement une barrière à l'entrée et par conséquent une augmentation des prix, qui quoi qu'il arrive semble inévitable.

Partie V : La dimension ESG

Accentué par les changements climatiques, le nombre de catastrophes naturelles dans le monde a quasiment triplé depuis 40 ans. Crues, glissements de terrain, avalanches, tempêtes, grêle, séismes, sècheresses, etc. : près de 250 évènements ont été^ì recensés en 1980, ils étaient 700 environ en 2017, avec des conséquences tragiques au niveau humain et des infrastructures physiques. Des dommages qui se chiffrent en centaines de milliards d'euros chaque année à l'échelle de la planète.

Comme les autres continents, l'Europe est touchée. En juillet 2021 de fortes inondations causées par des pluies diluviennes ont fait plus de 200 victimes en Allemagne et en Belgique, et ont affecté^ì quelques semaines plus tard le Sud-Est de la France. La cause est connue : un réchauffement climatique sans précèdent dû en grande partie aux émissions de gaz à effet de serre. Et ces désastres ne semblent pas prêts de s'arrêter. Le Groupe d'experts

intergouvernemental sur l'évolution du climat (GIEC) avertit dans son dernier rapport que le seuil de +1,5°C objectif à ne pas dépasser, pourrait être atteint autour de 2030.

En France, les dangers naturels varient selon les territoires, très divers. Ils sont gravitationnels autour des régions montagneuses essentiellement, Alpes, Jura, Pyrénées. Ils sont météorologiques en bord de mer. Ils sont également sismiques, dans le Nord-Ouest par exemple. Ils affectent évidemment les villes, le Grand Paris au premier chef, et ses habitants. Pour autant, le secteur immobilier n'est pas encore bien préparé^ì. Et les bâtiments sont encore responsables de 50% des émissions de CO2.

Dans les prochaines années, voire d'ores et déjà, l'urbanisme devra s'adapter aux contraintes du réchauffement climatique et ses conséquences, poussé par des normes et règlementations plus exigeantes (Accord de Paris, Taxonomie européenne, Green deal européen). Ce qui aura un impact sur la valorisation et la rentabilité^ì des portefeuilles immobiliers.

Aux villes minérales, qui piègent la chaleur et réduisent l'évaporation, devront se substituer des villes plus vertes et durables, qui permettent de rafraichir l'atmosphère. Les solutions techniques consistent à végétaliser pour absorber le CO2, à mieux isoler les bâtiments, à déployer un schéma urbanistique qui va permettre la circulation de l'air entre les bâtiments. Paris, l'une des grandes villes européennes les moins vertes, comparé à Berlin, Londres, Vienne ou Zurich, est face à ces défis. Moins d'un quart de la superficie de la capitale est constituée d'espaces verts, contre 40% en moyenne dans les autres grandes villes.

Outre la végétalisation, les solutions techniques pour réduire les émissions de CO2 reposent sur la rénovation des bâtiments et les nouvelles constructions durables, l'efficacité^ì énergétique ou encore la réduction des énergies grises. Le parc immobilier parisien est particulièrement ancien : plus de la moitié des logements ont été^ì construits avant 1945 (dont 35% avant 1919). Or un bâtiment ancien non rénové émet 50 à 100 kilos de CO2 par mètre carré et par an, soit quatre fois plus qu'un bâtiment ancien rénové^ì.

La rénovation des habitats et des immeubles devient incontournable ; à terme, les logements qui ne pourront satisfaire les critères énergétiques et d'émissions de CO2 ne pourront plus être loués. En France, les immeubles sont aujourd'hui classés selon des certifications RT 2012, RE 2020, HQE, BBCA par exemple.

La durabilité^ì entre désormais en ligne de compte dans les nouvelles constructions, les travaux de rénovation et les processus d'acquisition. C'est dire toute l'importance économique d'une stratégie climat efficace.

Les solutions sont mesurées par des labels, certifications, ratings et indicateurs. Elles améliorent la durabilité^ì et la résilience climat des projets et portefeuilles immobiliers et donc leur valeur.

Trajectoire de réduction des émissions de CO2 (2018-2050, énergie d'exploitation modélisée)

Avant la crise sanitaire, il y avait comme une contrainte portée sur les constructeurs pour avoir un comportement beaucoup plus élevé par rapport à l'utilisation de matériaux recyclés dans la performance énergétique. Néanmoins, les investisseurs étaient évidemment beaucoup moins attentifs sur les sujets environnementaux. Il faut rappeler qu'on est encore à ce moment-là dans une réglementation thermique qui date encore de 2012. Les permis de construire sont obtenus en version RT 2012. C'est uniquement après la COP21, que les choses vont commencer à changer.

Certains promoteurs ou certains constructeurs essaient à cette période de faire des premiers mais seules les dimensions S&G s'illustraient, c'est à dire social et gouvernance et la législation n'était pas encore structurée.

On va dire que ces nouvelles réglementations étaient en train d'être drafté par le législateur au niveau national mais surtout au niveau européen. Il fallait mettre d'accord toutes les instances et toutes les couches décisionnelles et législatives qu'il pouvait y avoir, à la fois dans les pays, mais aussi au niveau européen.

Avant cela, nous sommes seulement à une époque de prise de conscience. En effet, c'est à partir de 2015 que les acteurs ont commencé à proposer des investissements qui décarbone un peu l'exploitation des centres commerciaux. Par exemple, les anglais ont drafté les premiers règlements intérieurs sur l'allumage dans les centres ou encore sur la fermeture des enseignes lumineuses la nuit.

En revanche, quand nous sommes en phase d'investissement ou quand on a l'opportunité d'investir dans un centre commercial qui marche bien (surtout à l'étranger), il n'y a pas une telle bagarre à l'époque sur ce point car les critères ESG dans la Due Diligence sont très faiblement regardés et, surtout, faiblement pris en compte.

Tout cela a fini par aboutir effectivement à avoir des législations qui vont s'appliquer pour toute l'Europe avec notamment l'entrée en vigueur de ce qu'on appelle la taxonomie verte à partir de 2023.

Donc, avant la crise, il y a eu une attitude assez légitime de procrastination des acteurs de l'immobilier sur ces domaines. Cependant, les acteurs se sont un petit peu fait rattrapés par les faits et les échéances qui sont arrivées plus vite que prévu alors qu'elles étaient fixées bien à l'avance.

IV Les critères ESG : Nouveau driver des investissements après la crise Covid ?

Dans cette période d'après crise, il y a une forte accélération, liée ou non au Covid, des processus. En effet, Les critères ESG sont en effet devenus des critères déterminants. Des listes des de réglementations rentrent actuellement en vigueur comme SFDR, pour les fonds. Désormais, il faut se déclarer et puis montrer sa capacité à traiter de la dimension investissements mais aussi dans la gestion des immeubles jour le jour. Même à travers les schémas d'investissement et/ou de prêt alternatifs comme la dette, les législateurs et les instances ont considérés que ces acteurs devaient avoir un rôle incitatif pour obliger les sponsors à se comporter correctement en ayant une bonne approche en matière d'ESG.

Il y a également une nouvelle réglementation qu'on appelle maintenant le règlement énergétique 2020. Elle est encore plus exigeante en matière de construction raisonnable, construction frugale et construction bas carbone. Ce sont des objectifs qui sont la cible de cette nouvelle réglementation et qui fait que, fondamentalement, non seulement l'ESG un critère indispensable pour les investisseurs mais ça va pousser l'industrie immobilière à se réinventer. En effet, ça va pousser les architectes à créer certainement d'autres façons de faire et donc d'autres espaces.

Tout cela a été un chantier lourd car il a fallu adopter les bonnes approches en commençant par former les collaborateurs à la compréhension des réglementations et des législations qui s'imposaient à eux. Ce fût un travail assez titanesque mais l'Europe a réussi à tout réglementé autour d'une législation commune.

D'abord, il aura beaucoup plus de mal à se financer parce que les prêteurs intègrent déjà cette dimension-là. Donc, s'il n'y a pas une véritable démarche ESG de la part des acquéreurs qui disent « OK j'achète peut-être un immeuble pourri mais je vais investir des Capex pour en faire un très bon immeuble ESG », alors le business model ne tiendra pas la route.

De plus, si une opération ne correspond pas aux critères ESG, ça limite la plus-value et donc l'atteinte des objectifs financiers. Tout est donc fait aujourd'hui pour inciter voire forcer les acteurs à aller dans ce sens.

Aujourd'hui, un investissement immobilier qui ne prend pas on compte une dimension ESG aura forcément très peu de liquidité. En d'autres termes, il a de forte chance d'être fortement dégradée en valeur rapidement. D'ailleurs, pour souligner l'importance de l'ESG dans l'immobilier, Albert Malaquin évoque qu'aujourd'hui, même dans les premiers infos mémo d'un dossier, la première question que se posent les investisseurs est « Quel est l'objectif environnemental de que propose le promoteur où quel est le classement DPE (diagnostic de performance énergétique) du bâtiment existant ? ». Cela fait partie des toutes premières questions après, peut-être, quelle est la masse d'investissement et la localisation. Ces critères sont donc l'une des 3 notions clé dans le processus d'investissement.

Tout ce processus s'est probablement accéléré avec la crise et le télétravail. Les gens demandent des espaces simples et plus aérés. Peut-être un peu plus d'horizontalité et un petit peu moins de verticalité ce qui a aussi des inconvénients parce que la verticalité a l'avantage d'occuper moins de fonciers et donc de moins artificialiser les sols. Cela résulte en la concentration de plus de personnes sur une surface plus petite et c'est la toute la dualité qui existe car plus d'espaces verts égal plus de foncier et donc une plus grande artificialisation.

Bureau

Résidentiel

Commerce

Partie VI : Modèle conceptuel

Mon sujet est relativement complexe et demande des connaissances spécifiques au secteur et au marché de l'immobilier dont seuls les acteurs ont connaissance. C'est pour cela que les deux principales sources de connaissances de mon mémoire sont les articles spécialisés qui sont explicitement écris par des professionnels et des acteurs du marché ainsi que les comptes rendus d'interviews que j'ai mené auprès d'experts ayant corrigés et complétés ceux-ci.

En effet, le sujet que j'ai décidé de traiter est précisément : « Les suites économiques, écologiques et structurelles de la crise sanitaire sur le marché immobilier : actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique en Europe. »

Comme dit en Introduction, le secteur immobilier est un milieu complexe qu'il est important de définir par son rôle, ses acteurs et ses enjeux. La grande spécificité de mon sujet, c'est que l'analyse temporel par rapport à un évènement qui n'est finalement pas totalement terminé : la crise sanitaire. De plus, l'objectif est de faire un constat de ses conséquences à l'instant « T » mais aussi d'anticiper l'évolution des choses pour les années à venir, et ce pour chaque typologie d'actif.

C'est donc un sujet qui impose d'avoir des connaissances spécifiques du marché et surtout une bonne expérience dans le secteur de l'immobilier. A titre d'exemple, l'un de mes interviewés, Albert Malaquin, s'est servi de son expérience, de ses connaissances et de son réseau pour fonder sa propre société « ALFA Patrimoine ». En effet, ayant compris que le marché périphérique d'Ile de France allait continuer à grossir avec une augmentation significative des prix, ALFA Patrimoine a été créé afin de conseiller des investisseurs institutionnels sur comment orienter leur axe d'investissement.

Afin d'avoir une interview qui permet de répondre concrètement aux questions qui englobe tout le sujet, j'ai donc interviewé 3 personnalités spécialisées dans le secteur de l'immobilier avec des profils différents. En effet, le socle de l'expérience est une base commune nécessaire pour répondre aux questions, mais il était aussi important que les profils soient différents afin que certaines idées puissent potentiellement se compléter ou se confronter.

J'ai décidé de construire mes interviews autour de questions ouvertes et modulables afin de m'adapter à mes interlocuteurs et avoir un champ de réponses plus élevé que dans un questionnaire fixe. On appelle ça l'étude qualitative.

A la différence de l'étude quantitative, l'étude qualitative est une méthode qui permet d'analyser et comprendre des phénomènes, des comportements de groupe, des faits ou des sujets. Cette méthode permet de récolter et d'analyser plusieurs éléments : l'avis, l'attitude, les sentiments, les représentations de la personne interrogée.

L'objectif n'est pas d'obtenir une quantité importante de données, mais d'obtenir des données de fond (de qualité !). Cette méthode de recherche descriptive se concentre sur des

interprétations, des expériences et leur signification, ce qui entre parfaitement dans le cadre de mon sujet.

En conséquence, les entretiens que j'ai menés se basent sur un « questionnaire » offrant des réponses ouvertes à mes interlocuteurs. Il servira à vérifier des hypothèses, contredire certains points et à en faire émerger de nouvelles.

Pour commercer, cette question permet à mon interlocuteur de se présenter à travers différentes variables comme son nom, son âge, son poste actuel et son parcours.

Cette question permet de légitimer la réponse de l'interviewé. Comme dit précédemment, ce sujet repose sur des connaissances fondamentales et spécifiques au secteur de l'immobilier. En effet, le sujet ne peut pas être traité par un échantillon de personnes n'ayant aucune connaissance du secteur.

Par conséquent, savoir que l'interviewé à un poste à enjeux et une longue carrière derrière lui donne confiance et légitime l'entièreté de ses réponses.

Dans ce mémoire, l'analyse des comptes rendus ainsi que le résultat synthétisé des questions seront mises en avant dans la partie Résultats. En revanche, pour la clarté de l'exposé et afin d'introduire directement les interviewés, le compte rendu de la question 1 apparaitra ici.

- Ismail Mejri : « Je suis Ismail Mejri. Je suis depuis à peu près 2 ans Data Analyst dans l'équipe recherche stratégie de AEW qui, je rappelle, est un Asset Manager parisien spécialisé dans l'immobilier. Je travaille sur plusieurs thématiques, je pense qu'on va pouvoir les aborder un peu plus précisément par la suite. »

- Cyril Hoyaux : « Bonjour, je m'appelle Cyril Hoyaux. Mon parcours a été entièrement dédié à l'immobilier depuis ma 3e année d'université au cours de laquelle j'ai effectué un stage en expertise immobilière dans le cabinet qui s'appelait à l'époque le Bourdet (qui est devenu après CBRE) et ils m'ont par la suite gardé en temps partiel pendant ma 4ème et 5ème année d'études, jusqu'à mon service militaire.

Par la suite, je suis resté dans le secteur de l'immobilier en ayant évolué dans des postes divers. Mon parcours :

J'ai beaucoup pour Morgan Stanley qui m'ont proposé de les rejoindre pour développer l'activité financement structuration de financements immobiliers en France [depuis cette période 2005 j'ai toujours continué dans la structuration de financements].

Aujourd'hui, je dirige l'activité de fonds de dettes chez AEW qui est principalement un Investment & Asset manager mais qui a souhaité se diversifier il y a une dizaine d'années vers cette activité de dettes qui relève plus de ce que l'on appelle le comparer à l'écoute et donc dans l'investissement en fonds. »

- Albert Malaquin : « Bonjour, je suis Albert Malaquin. Je suis diplômé d'un Master en aménagement et urbanisme Sciences Po suivi d'un parcours d'expert immobilier et de conseil immobilier d'abord chez Arthur puis chez ICAD en début de carrière. J'ai par la suite eu une expérience très opérationnelle en tant que directeur général d'Altarea pendant 8 ans. Depuis 3 ans, j'ai repris le cabinet d'expertise immobilière le cabinet Malaquin crée par mon père et j'ai créé la société ALFA Patrimoine spécialisé en conseil d'investissement immobilier. Je suis donc aujourd'hui revenu à mes premières amours d'expert immobilier et je conseil principalement des grands investisseurs institutionnels tournés sur la classe d'actifs logement. »

Cette question est très importante car pour savoir où l'on va, il faut savoir d'où l'on vient. Si la crise Covid n'est pas encore totalement terminée, il y a bien un avant crise avec des tendances de marché huissières et d'autres baissières. C'est important de savoir comment chaque marché se comportait avant la crise car cela permet de faire des comparatifs.

Comme je l'ai dit, les profils que j'ai interrogés sont tous spécialistes mais sont aussi hétéroclites. Leurs yeux ne sont pas forcément rivés sur les mêmes choses et cette question le montre bien.

La pertinence de cette question réside dans son côté expérience. En effet, le mot utilisé dans la question est « ressenti ». Ce mot signifie bien qu'au-delà de décrire une situation actuellement chiffrée, mes interlocuteurs me parlent aussi de leurs sentiments par rapport aux marchés et, à ce moment-là, comment ils les voyaient évolués.

A mes yeux, cette question est très importante car elle est réellement le point de démarrage pour le reste de l'interview car c'est ici que les interviewés commencent à concrètement décrire le marché et ses complexités.

Tout d'abord, elle permet de poursuivre le travail historique autour de la thématique Covid. En effet, si le marché a pu subir dans son histoire de nombreux chocs exogènes (Crises économiques et politiques), il n'avait jamais subi un arrêt total dû à une pandémie. Il est donc essentiel, après avoir compris le rythme du marché Post-Covid, grâce aux questions précédentes, de savoir comment celui-ci a réagi à chaud au début de la crise et out au long de celle-ci.

La question, étant assez complète, permet aussi de rentrer dans le détail en comprenant quelle typologie a été le plus durement touché et celle qui a le mieux résister.

Cette question permet donc (i) de comprendre comment le marché immobilier réagit face à une situation qu'il ne connait pas, (ii) d'avoir des explications comparatives face à des situations qu'il a vécues (Crise des Subprimes, Brexit ...), (iii) quelle typologie a pu se développer pendant la crise et (iv) celle qui est tombé aux oubliettes.

Albert Malaquin est la dernière personne que j'ai interviewé dans l'ordre chronologique. Il est donc intéressant de noter que les réponses que j'avais eu de mes deux premiers interlocuteurs m'ont influencé dans ma façon d'interviewé M. Malquin.

En effet, la façon dont avait répondu Albert à la question était très générique ce qui m'a permis de bien comprendre l'attitude de l'ensemble des acteurs immobiliers dans leur ensemble.

Cependant, sachant que min axe de thèse s'orientait vers la fragilité du marché du commerce pendant la crise sanitaire avait été confirmé par Cyril et Ismail lors des deux premières interviews, je voulais, à travers cette question, qu'elle soit confirmée une dernière fois en obtenant plus de détails sur les causes de cet effondrement.

7) Aujourd'hui, dans cette période « post-crise sanitaire », comment le marché se comporte t'-il ?

Cette question est extrêmement importante. En effet, après avoir fait une rétrospective des évènements post crise et pleine crise, cette question entame la partie sur l'instant présent.

Il est difficile de définir si nous sommes ou non dans une période post crise sanitaire. Néanmoins, pour la clarté de l'exposé, et sachant que le thème même de mon mémoire porte dessus, il est essentiel de considérer l'instant présent comme le « post-crise sanitaire ».

C'est donc après avoir fait tout l'historique du marché dans son ensemble sur les 5-10 dernières années (5-10 ans = 1 cycle en immobilier autour un événement marquant), que l'évaluation actuelle peut commencer.

Cette question demande énormément de technicité car seuls des acteurs du marché peuvent concrètement répondre à cette question grâce à (i) leur esprit d'analyse, (ii) leur expérience et (iii) leur sentiment sur les futurs axes d'investissements à suivre.

A l'instar de la question 8, cette question vient compléter la question 7. Cette fois-ci, non pas pour décrire les suites positives de la crise sur une typologie mais plutôt pour expliquer pourquoi l'une d'entre elle fonctionne moins, ou même plus du tout.

9bis) Géographiquement, quels sont désormais les marchés attractifs ? La question 9bis a été posée uniquement à Ismail Mejri.

Propre à son métier de data analyst, Ismail Mejri ne focalise pas uniquement son intention sur les typologies en elles-mêmes mais plutôt leurs comportements globaux par le prisme géographique.

Ayant compris que son sujet de prédilection portait sur une analyse géographique du marché, j'ai voulu lui poser cette question afin de pouvoir enrichir mon mémoire par l'espace.

Ainsi, voir comment les zones géographiques ont réagis de par leurs contraintes physique et terrestres mais aussi culturelles a été très enrichissant car la difficulté de ce travail réside aussi dans la zone sur laquelle il porte, l'Europe, une zone purement hétéroclite.

Comme il le dit dans son interview, Albert Malaquin est avant tout spécialisé en immobilier résidentiel. De plus, le dynamisme qui existe autour de l'immobilier résidentiel auprès des investisseurs, mais aussi des consommateurs, est assez dur à déterminer.

En effet, comme exposé dans la partie Thèse, l'immobilier résidentiel est celle dont le grand public à parfaitement connaissance car il en est l'acteur principal par l'acte d'achat.

Cette singularité m'a fait rebondir sur la question 9 en demandant à Albert si aujourd'hui le dynamisme de l'immobilier résidentiel était un leurre ou bien une nouvelle réalité pousser par les nouvelles idées émergentes du marché (facteur clé oui ou non ?)

9quarter) A l'échelle européenne, comment ce schéma se dessine-t-il ? La question 9ter a été posée uniquement à Albert Malaquin.

Complément de la question 9bis d'Ismail Mejri, cette question a pour objectif de se focaliser sur l'espace après une série de question essentiellement axée sur le temps.

Cette question est la dernière du questionnaire mais elle est aussi la plus importante. En effet, c'est une question très ouverte qui laisse place à des (i) réponses chiffrées, (ii) des réponses détaillées (avec exemples) et des (iii) réponses critiques.

L'objectif principal de ce questionnaire était d'englober le sujet dans son ensemble et ainsi, après avoir décortiquer la question morceau par morceau, j'ai pu formuler l'ensemble de mes questions.

Mais ce que ce mémoire cherche avant tout à exploiter, c'est la compréhension des suites de la crise sanitaire sur le secteur immobilier. Quand on parle de suites, on cherche à

évaluer la situation sur l'instant présent par rapport à un évènement passé mais on essaye aussi d'anticiper les potentielles évolutions sur les années à venir.

Bien évidemment, comme la crise l'a elle-même montré, il est absolument impossible d'anticiper à la perfection comment le marché va évoluer. Il est d'ailleurs très commun de dire qu'un business plan/model est caduque quelques mois après sa réalisation tant le marché n'est pas linéaire. Néanmoins, cette question offre à des spécialistes du secteur l'opportunité de donné leurs impressions et leurs ressentis sur les années à venir.

Il est essentiel de finir avec cette question car elle boucle ce qui a été commencé dès le début de ce questionnaire c'est à dire : Passé - Crise sanitaire - Situation actuelle - Future.

2) Dans votre poste actuel, est-ce-que vous travaillez spécifiquement sur une des 4 typologie d'actifs où est ce que vous travaillez sur les 4 typologies d'actifs ?

- Ismail Mejri : « Personnellement, je travaille sur les 4 secteurs principaux (Résidentiel, Bureau, Logistique et Retail) de l'immobilier et ce dans toute la zone Europe. En parallèle, je travaille aussi sur d'autres secteurs plus innovants tels que le

HealthCare ou les Data Centers. L'équipe recherche va donc aussi s'intéresser à des secteurs qui sont un peu plus niches, plus innovants par rapport aux 4 principaux. »

- Cyril Hoyaux : « Vers la fin des années 90, que ça soit de part dans mon passé d'aménageur et de transacteur/broker, j'étais plutôt spécialisé en logistique. A travers l'expertise et le financement, j'ai toujours travaillé sur toutes les classes d'actifs y compris le résidentiel. Il y a toujours eu une forte connotation bureau parce que le bureau a toujours été le la principale classe d'actifs en investissement immobilier et a représenté jusqu'à 80% du volume annuel investi en France comme en Europe. Aujourd'hui, il y a un rééquilibrage avec la montée en puissance de la logistique et du résidentiel il y a aussi une certaine perte de puissance du commerce qui est un peu secoué à la fois par internet et les nouvelles façons de de consommer.

En résumé, j'ai toujours eu à travailler sur toutes les classes d'actifs et même d'autres plus alternatives comme les locaux industriels, les hôtels ou même les résistances gérées.»

- Albert Malaquin : « Alors, au cours de ma carrière, j'ai beaucoup travaillé dans un premier temps sur les parties bureau et résidentiel (7 premières années de ma vie professionnelle). Ensuite, pendant 10 ans, évidemment chez Altarea, je me suis concentré quasi exclusivement sur la partie Retail et puis je suis revenu au résidentiel par le biais de de de filiale Cogedim dans le groupe Altarea Cogedim pendant 2 ans. Depuis maintenant 3 ans, j'ai expertise en majorité du résidentiel, parfois de l'immobilier tertiaire, et en conseille j'interviens le plus régulièrement dans la partie logement libre et en bloc. » (Logistique exclue)

Pour cette question, ce qui est intéressant est de noter que les trois experts que j'ai interrogés sont capables de parler de l'intégralité des typologies d'actifs, y compris les secondaires, car leurs champs d'expertise actuel ou leur carrière les ont amenés à connaitre les éléments du marché dans sa globalité.

3) Afin de comprendre le contexte initial, pourriez-vous me décrire votre ressenti sur la situation ainsi que l'évolution du marché avant la crise Covid ?

Avant le Covid, le Marché est décrit comme pour toutes les classes d'actifs peut-être à l'exception du commerce qui souffrait déjà de la concurrence du e-commerce.

En effet, le commerce est unanimement décrit comme en souffrance et notamment les centres commerciaux. Ismail Mejri apporte une précision quant à celui-ci qui n'est alors pas en chute libre contrairement à ce qui va arriver par la suite, avec la crise Covid.

Pour la logistique, les avis sont eux aussi unanimes. La logistique est, avant Covid, dans une dynamique de croissance en expansion depuis plus d'une dizaine d'années avec des taux déjà bas. De plus, le Boom qui va être connu par la suite n'est pas encore arrivé comme va nous le montrer les questions suivantes.

Pour le résidentiel, la synthèse globale qui ressort est une situation plutôt favorable dans un marché considéré comme historiquement mature et stable. Même si Albert Malaquin, spécialiste du résidentiel, invoque le fait que le marché institutionnel n'avait pas encore épousé

la thèse de l'investissement comme retour sur investissement important, le résidentiel se porte bien même s'il est mal perçu par certains consommateurs à cause des AirBNB.

Enfin, pour la partie bureau, c'est la partie qui est la plus divisée. Si Cyril hoyaux et Albert voit le bureau comme en expansion, Ismail Mejri évoque des difficultés liées à la culture du télétravail qui commence déjà à s'implanter dans les entreprises ainsi qu'une nouvelle façon de travailler provenant des États-Unis avec le Flex office dont l'Europe n'a pas encore pris conscience.

Globalement, les théories ici sont unanimes et vont dans la même direction ? elles confirment pour la plupart les recherche faites notamment pour le début du succès pour la logistique et la fébrilité du commerce.

En revanche, pour la partie bureau, ce que les recherches démontrent est qu'il se portait bien dans un marché où, en effet, le Flex office fait son apparition. Ce qu'il faut donc comprendre, c'est que si le bureau est en train de se transformer, cela ne ralenti pas attractivité. Les architectes travaillent main dans la main avec les investisseurs pour façonner le bureau demain et l'appétit est présent

Comme évoqué dans la partie Méthodologie, cette question est le complément de la Question 3.

Bureau : Wework (Coworking) - Flex office - suites du Brexit. Certains institutionnels commencent à signer effectivement des beaux longs avec des opérateurs de Coworking. Avant Covid, le télétravail et tous ses attributs n'ont pas d'incidence sur l'immobilier d'entreprise. En effet, cette dimension n'est pas tellement intégrée au processus de développement et d'investissement immobilier. On travaille plus sur la flexibilité de l'espace de travail et sur l'adaptabilité des surfaces de réunion plus ou moins grandes (leur souplesse et leur adaptation en fonction des projets de l'entreprise - Flex office). Le Flex office est donc plus véritablement à l'oeuvre que le Coworking.

Logistique (et les plateformes logistiques) : Baisse des taux - Avènement et la progression des ventes en ligne - Demande engendrée.

Commerce : Grande concurrence du e-commerce. Cela est a nuancé selon la région avec une certaine fracture entre l'Europe du Nord et l'Europe du Sud et la France l'Europe du Nord. En effet, il y avait déjà une part significative de la consommation par internet de l'ordre de 125% sur Angleterre ou les Pays-Bas contre seulement 10- 15% pour la France et puis les pays beaucoup plus faibles comme l'Espagne où l'Italie.

Résidentiel : La notion de Coliving n'est vraiment que dans les têtes ou sur des tableaux Excel mais n'existe pas encore. Les suites du Brexit, comme pour bureau, jouent également un rôle dans ce climat plutôt favorable après des années de désuétudes.

La première réaction à ce moment, c'est la stupéfaction. La première fois que le monde a entendu parler du Covid, on ne pouvait pas imaginer que le monde s'arrête ainsi et surtout aussi longtemps. Début 2020 l'arrêt sur image est d'une violence telle que on est d'abord dans période sidération. Cependant, on ne peut parler d'effet de panique mais vraiment de sidération.

S'en suis alors la période des premières visioconférences. Alors bien sûr qu'au début, on ne sait pas comment ça marche, on ne sait pas comment échanger sur un document ensemble puis on apprend très vite par la force des choses.

Pendant cette période, après le temps d'adaptation nécessaire, c'est presque business as usual.

Il y a aussi la question de la dispersion sur les pays concernés qui étaient toutefois assez homogène. Donc, en réalité, je ne pense pas avoir vu quelque chose qui était vraiment de l'ordre du très grave. Pour le Retail, quand nous parlons de confinement, le ressenti va être très fort mais il ne faut pas qu'on oublie non plus que c'était assez épisodique dans le temps et qu'il y avait des différences entre un trimestre et un autre avec les états qui sont venus à la rescousse.

Classiquement, quand il y a des chocs comme celui-là (exemple : 2008) on a le classique Fly to quality. Chaque acteur se renferme dans sa coquille et essaie de prendre moins de risques. Il y a un effet de verrouillage.

En conclusion, y a un arrêt sur image violent pendant au moins 3-4 semaines mais la maîtrise de la technique et l'inventivité de l'Homme a permis de sortir rapidement d'une crise qui aurait plongé le monde dans le chaos sans ça. La crise ne peut pas être qualifié de dramatique pour le secteur de l'immobilier. Il reste vrai que en 2020 on a eu des niveaux inférieurs, notamment au Q2, mais ça reste quand même assez cyclique et je dirais que cet évènement reste un bon proxy pour étudier la réaction des marchés.

Seul Cyril Hoyaux met un point d'honneur sur la gravité de la crise. Il pense que le coup d'arrêt apporter au monde immobilier était d'une violence qu'il n'avait jamais vue auparavant bien que des deals aient quand même vu le jour lors de cette période.

Cette question vient démonter le mythe qui existe autour du Covid. En tout cas sur le secteur de l'immobilier.

En effet, il est vrai que la grande majorité des activités ont subi de plein fouet la crise et ont, aujourd'hui encore du mal à s'en remettre. Mais il s'avère que le secteur de l'immobilier a tenu le choc car son essence même est la pierre, valeur refuse par excellence en temps de crise. Évidemment, cette vérité ne s'applique pas pour les actifs de commerce comme il est démontré dans la partie III du la Thèse.

Néanmoins, c'est la stupéfaction qui va plus bloquer les acteurs dans leurs activités qu'une réelle crise en profondeur. C'est tout de même à relativiser car, au commencement, les moyens physiques permettant de télé-travailler ne sont pas encore développés.

Ce qui est très intéressant à noter aussi, c'est que ce choc exogène ne va pas vraiment impacter les investisseurs institutionnels classiques car ils ne s'éloignent globalement pas des stratégies classiques d'investissement (Core et Core+). En revanche, le choc a été très violent pour les investisseurs parallèles.

Cyril Hoyaux évoque le fait qu'il a plus ressenti l'effet de la crise car son coeur de métier, préteur senior, touche beaucoup plus aux projets parallèles à l'extérieur des grandes villes (Value added et Opportunitic).

Quoi qu'il en soit, cette question a pour moi été une véritable révélation car, avant de commencer le mémoire, je pensais que l'impact avait été profond et durable. Il est aussi important de noter que les recherches menées dans ce sens ont amenés aux mêmes conclusions

de stupéfaction/sidération et non d'arrêt de l'activité à long terme. Les explications des trois professionnels viennent donc confirmer la Thése.

- Albert Malaquin : « Concernant le marché du commerce, il est à ce moment-là dans une situation marginale par rapport aux autres typologies. -En effet, seuls sont restés ouvert les commerces dits de première nécessité à savoir le commerce alimentaire mais l'alimentaire dans sa version la plus restreinte puisque tous les restaurants étaient fermés.

C'était donc vraiment l'alimentaire pour acheter son paquet de nouilles, son litre de lait et ça baguette de pain. Tout le reste était considéré comme accessoire donc évidemment quand une entreprise de commerce voit sa ligne de caisse fermée, vous imaginez bien que le premier impact est virulent y compris pour les investissements qui en découlent. Les restaurateurs, l'équipement de la personne, l'équipement de la maison, toutes ces grandes classes de d'activités dans le commerce qui sont fermées du jour au lendemain pour une durée indéterminée donc ça à impacté évidemment la relation entre bailleur et locataire avec des débat d'expert sur « à qui la faute? ».

Est-ce que c'est le bailleur qui n'a pas délivré son obligation d'ouverture du centre commercial ? est-ce que c'est l'exploitant qui n'a pas tout mis en oeuvre pour exploiter son commerce voilà c'étaient des débats d'experts sans fin.

Toujours est-il que c'est la typologie qui a été la première à être touchée évidemment et qui en plus à révéler au gros jour le réel niveau de développement de l'e-commerce. »

Albert Malaquin apporte des précisions quant au marché du commerce pendant la crise sanitaire et valide l'intégralité des hypothèses faite dans la Partie III.

Cette Question 6bis permet de mettre en avant les raisons de l'arrêt sur image du Retail pendant la crise. Typologie marginale car délivrant un service à des consommateurs, il est normal qu'a l'exception des commerces dit « essentiels » leur attractivité ait été profondément endiguer et, ce, tout au long de la crise.

7) Aujourd'hui, dans cette période « post-crise sanitaire », comment le marché se comporte t'-il ?

Il y a eu une espèce de mouvement de libération et peut-être même d'exagération à savoir que tout le temps qui avait été perdu dans lequel on ne pouvait pas investir dans des nouveaux projets a été rattrapé.

Que ce soit du logement, du bureau, du commerce et encore plus de la logistique, il y a eu un appétit sans faille des investisseurs toute typologie d'actifs confondus, y compris l'hôtellerie et donc l'investissement repart vraiment à la hausse mais il faut rester très prudent pour l'année à venir, donc 2023.

En effet, avec l'augmentation des taux et une inflation qui reste tout de même très élevée ça risque poser problème avec une compression des taux, je dirais sur tous les marchés pratiquement.

Des taux élevés engendrent des coûts plus élevés et donc ça risque d'être assez difficile pour l'investissement et pour les marchés de l'immobilier en général. La réponse définitive est donc plutôt prudente.

Voilà, jusqu'à début mai 2022, on peut dire qu'il y a un effet de rattrapage des investissements qui n'aurait pas été fait en 2020 et 2021. Maintenant, la situation de guerre en Ukraine engendrant en partie le retour d'une inflation forte crée de la prudence. Tout ceci soutenu concomitamment avec un retour des taux d'intérêt qui remontent de façon extrêmement sensible, alors le marché pourrait être retenu.

Cette réponse rejoint les grandes lignes de mes hypothèses. En effet, après une période où les investissements ont été plus frileux, mais pour autant toujours bien présents, il y a un effet de rattrapage. En revanche, si cet effet de rattrapage est naturel, comme pour toute crise, celui-ci va engendrer de l'inflation.

L'inflation a aujourd'hui des causes multiples, notamment la crise du cout des matières premières avec la guerre Ukaino-Russe et les suites du « quoi qu'il en coûte » dans tous les pays Européens (principalement en France) et, en Juin 2022, la Banque Centrale a décidé de rehausser les taux directeurs, une première depuis 2011.

Après la crise de 2008, les principales banques centrales mondiales, dont la Banque centrale européenne, ont décidé, à partir du début des années 2010, de faire « tourner la planche à billets ». À savoir prêter de l'argent à des taux proche de zéro, voire négatifs. Il s'agissait alors de relancer une économie traumatisée par l'épisode des Subprimes, au cours de laquelle beaucoup d'investisseurs avaient été ruinés, en y injectant des milliards, principalement via les marchés boursiers ou directement auprès des États à travers des achats d'obligations.

Aujourd'hui la banque centrale décide de raugmenter ses taux. Tout est parti de la reprise économique qui a accompagné la fin de la phase la plus aiguë de la pandémie et ses confinements. Alors que les fournisseurs de matières premières pour l'industrie s'étaient mis en stand-by, anticipant une forte baisse de la demande, cette dernière est au contraire repartie à la hausse. S'en sont suivies des perturbations de production, des pénuries et donc des hausses de prix, parfois spectaculaires. Une situation qui s'est très fortement accentuée depuis le début de la guerre en Ukraine.

Connaissant ces éléments, il est donc normal que le marché soit encore dans une période de flou où les investisseurs vont probablement mettre le pied sur le frein afin de ne pas partir dans un effet boomerang, résultante de l'élasticité proportionnelle de l'après crise.

Pour les 3 interviewés, ce qui ressort comme un marché en besoin de réinvention est le commerce. En effet, C'est le commerce et plus précisément les centres commerciaux qui doivent se réinventer à l'heure actuelle. Ils ont commencé. En effet, ils n'ont même pas attendu le Covid. Ils ont commencé à chercher comment attirer le client et générer du flux, pour consomme. La conclusion claire, c'est qu'ils ne doivent plus être des purs lieux de consommation mais il faut qu'ils soient aussi des lieux d'amusement et des lieux de rencontre.

Ce que doit faire le commerce pour se réinventer, je pense qu'il faut que le commerce agrège plusieurs moments dans la journée. Oui, il y a des commerces essentiels et obligatoires,

c'est ceux qui n'ont pas fermé pour la période Covid. Ça s'appelle l'alimentaire. On ira toujours remplir notre frigo de produits frais où surgelés toutes les semaines. En revanche, si on a envie de retourner sur cette zone là (Centres commerciaux - Retail parks), il faut qu'elle offre une zone de loisirs. Il faut qu'elle offre un espace complet de restauration à la hauteur de l'attente de la clientèle en fonction de ses capacités financières. Chaque bassin de chalandise à ses spécificités et il faut qu'elle offre du service à la personne.

Il est aussi important de préciser que le marché Retail/centres commerciaux reste un vraiment spécifique aux régions dans lesquelles on va le suivre. Il est profondément lié aux habitudes de consommation et les investisseurs doivent prendre ces éléments en compte pour juger si le marché est porteur ou non.

Comme pour la question 8, les trois hommes confirment l'ensemble des hypothèses avancées en Partie III. Le commerce est bien la classe d'actif qui souffre le plus après la crise de par les dégâts que celle-ci à laisser mais aussi et principalement dû aux nouvelles façons de consommer.

Si la logistique n'a vu que des aspects positifs à la crise Covid, c'est tout l'inverse pour le commerce. Le fait que les actifs de commerce ont fermé pendant la crise a accentué le malaise déjà existant avant la crise et l'e-commerce s'est développé en parallèle.

Le commerce doit donc se repenser totalement et il est fort possible que la configuration des centres commerciaux qui ont fleuris partout à travers l'Europe soit aujourd'hui dépassée. Du moins dans les pays anglo-saxons car les pays latins y sont encore attachés.

Ce qui a apporté du relief dans le discours des interviewés est la dimension sociale. Il ne faut pas oublier la dimension sociale de l'Homme est c'est une partie qui est en la faveur du commerce.

A titre personnel, je pense que le commerce ne peut pas complètement mourir au profit du e-commerce même si celui-ci va rendre de plus en plus de place. La culture de chaque type de population joue aussi beaucoup et je pense que cette question est très riche car on sent que les acteurs que j'ai interrogés travaillent sur ces sujets en apportant d'ores et déjà des réponses aux problématiques lié au marché du Retail actuel comme la diversification de l'offre qu'on retrouve déjà dans les pays du Moyen-Orient.

9bis) Géographiquement, quels sont désormais les marchés attractifs ? Compte rendu

- Ismail Mejri : « Comme je le disais à la question précédente, je pense que le marché du Royaume-Uni est quand même assez intéressant par rapport à la logistique mais aussi les différents secteurs d'activité.

Le marché de la logistique ou les marchés des centres commerciaux qui ont connu vraiment une reprise je le rappelle très solide dans les pays du Nord et Latins. Voilà donc les marchés que je sélectionnerais serait vraiment des marchés nordiques ou le marché britannique.

Toutefois, il est aussi intéressant de dire que les marchés l'Est de l'Europe sont des marchés plutôt émergents. Je pense à Budapest, je pense à Prague, je pense à Viennes. Ils sont certes moins intéressants en termes de revenu à l'instant (rendement direct) mais on peut voir une amélioration vraiment une croissance très importante sur les 5 ans à venir.

C'est aussi sur des secteurs un peu plus diversifiés par exemple sur la logistique à Prague, le commerce à Budapest en pied d'immeuble ou le bureau à Viennes. Ce sont aujourd'hui des marchés qui sont peu plus neutres mais pour lesquels on voit aussi une croissance assez importante sur les 5 ans »

Ce qui est très intéressant dans la réponse d'Ismail, c'est le fait qu'il va parler des localisations parallèles. En effet, après avoir donné son avis sur les marchés classiques de l'Ouest Européen, j'ai été surpris de voir qu'Ismail Mejri m'emmenait vers des sujets parallèles dans l'Est.

Ce qui m'a surpris, c'est que ce sont des marchés dont on parle très peu tandis qu'ils ont des qualités comme des loyers peu élevés ou des situation centrales en Europe.

Cette question apporte donc une diversification des réponses et est enrichissante pour aller en profondeur dans les choses.

- Albert Malquin : « Alors, le marché du résidentiel est par nature structurellement déséquilibré. Si on souhaitait loger les 65 000 000 de français dans un logement dit de qualité, en tout cas descend, il faudrait qu'on construise le double de logements et ce sur 10 ans que ce qu'on construit aujourd'hui. En plus, la tendance sur la construction aujourd'hui est plutôt de réduire la voilure pour les raisons qu'on évoquera certainement tout à l'heure avec l'ESG et la réglementation « loi climat »

Donc, il est structurellement déséquilibré. Maintenant, je précise que les logements neufs qui sortent de terre sont de très belle qualité.

Le résidentiel fait partie des marchés qui ont été infléchi par le Covid parce que cette logique de télétravail qui s'est maintenant répandue, j'ose dire dans toutes les entreprises, c'est devenu un peu un must have. On parle de 2 jours voire 3 jours de TT, ça dépend des industries, des métiers et des entreprises. Toujours est-il que le logement qui était important 2 jours sur 5 avant le Covid il devient important en moyenne 4 jours sur 7 et on franchit la barre des 50%. En effet, c'est plus de 50% de son temps chez soi. Quand vous passez plus de 50% de votre temps quelque part, ce quelque part devient prioritaire. On est en plein dans « je préfère être là qu'ailleurs » mais pour préférer être là, il me convient d'avoir un certain nombre de prestations et de services à commencer comme un bout de jardin, un balcon pour pouvoir respirer et mettre la tête dehors.

De nouveaux comportements et de nouveaux rapports avec le travail imposent au logement de pouvoir s'adapter mais certains logements sont inadaptables. Dans un immeuble haussmannien, si vous n'habitez pas au 2nd au 5e où il y a des balconnets, on ne peut pas toucher les murs.

Donc, il y a une certaine partie du parc qui a peut-être un peu vieilli. Même si le marché parisien, tout comme ceux des grandes métropoles, resteront toujours attractifs et sauront compenser différemment.»

A travers sa réponse, Albert décrit en grande partie la complexité du résidentiel. Le déséquilibre entre offre et demande ainsi que les nouvelles façons de travailler viennent confirmer les hypothèses viennent confirmer à la fois les doutes et les espoirs évoqués dans la Partie III pour cette typologie d'actif.

9quarter) A l'échelle européenne, comment ce schéma se dessine-t-il ? Compte rendu :

- Albert Malaquin : « Alors je ne suis pas sûr d'être le plus qualifié pour y répondre, je n'ai pas assez d'expérience à l'échelle européenne. En tous les cas, ce qui est vrai, c'est que on va dire dans les pays de l'Europe de l'Ouest ils ont souffert peut-être à des niveaux différents mais ils ont tous ils sont tous infléchis et attaqués par les consommateurs sur internet. L'Allemagne est peut-être un cas particulier puisqu'en Allemagne le commerce ferme à 16h le samedi. Ils ont donc une relation au commerce qui est totalement différente de la nôtre. On a chacun notre ADN.

Les Espagnols, c'est totalement l'inverse. Ils sont ouverts quasiment 24/24h et encore puisque ce sont de véritables lieux de vie espagnols et portugais. C'est vraiment assez exemplaire. En Italie,

On est beaucoup plus sur le petit commerce. Il y a quelques très grands centres régionaux mais en proportion de la population c'est beaucoup moins équipé.

Donc le commerce est intrinsèquement lié à la culture et à la façon de consommer c'est-à-dire aux habitudes de consommation de chacun des pays. »

A l'inverse d'Ismail Mejri, Albert s'est focalisé sur les marchés classiques de l'immobilier Européens. Il explique et justifie les schémas d'investissements par le prisme des cultures.

C'est une théorie avec laquelle je suis l'aise puisque je développe dans ce mémoire le fait que les investissements ont plus ou moins de succès selon leur localisation. En effet, il est tout à fait normal que les façons de consommer s'adapte aux cultures et c'est pour cette raison que les acteurs du marché doivent avoir connaissance de celui-ci dans son ensemble.

Par conséquent, Albert vient confirmer les hypothèses de travail liants investissements, localisations géographiques et cultures des peuples.

Bureau : Pour le futur du bureau, le choix en fait va se porter sur des immeubles flexibles qui peuvent s'adapter facilement à des changements des modes de travail. L'effet principal du télétravail c'est que les gens viennent peut-être moins au bureau mais viennent pour y faire différemment et autrement. Considérant le besoin viscéral de se rencontrer, les bureaux évolueront. Ils auront d'autres formes. On n'aura plus de bureaux attitrés mais des espaces mais espace de de d'échanges, de réflexion espace et de travail.

Le travail à distance va devenir une norme. Cette transition ne se fera pas en instantané mais plus sur les 5 à 7 ans à venir. En effet, le travail à distance va être de plus en plus normalisé, de plus en plus règlementé.

Les employés du tertiaire profiteront à l'avenir d'un espace de travail modulable où le seul objectif n'est plus de venir et se mettre devant son ordinateur pendant 9 heures. Les bureaux vont plus s'apparenter à des hôtels où nous nous n'allons pas uniquement pour une chambre mais aussi le bar, les salons et toutes les activités que tu peux faire autour. Au bureau, pour résumé, ça sera pareil avec des espaces polymorphes qui viennent apporter une plus-value au fait de s'être déplacer au bureau.

Il faut pouvoir réadapter des bureaux peut être encloisonnés avec des organisations très différentes dont la flexibilité va être clé.

Résidentiel : Le logement va évoluer. Cela passera par les nouveaux matériaux et par les nouveaux besoins comme des espaces modulaires. On peut aussi imaginer un essor du Coliving et autres très vraisemblablement. Il y a d'ores et déjà des tentatives et cela devrait s'accentuer.

En parallèle, il faudra traiter de la question des passoirs énergétiques qui sont encore très présentes en Europe.

Comment faire pour matcher tout ça tout en s'inscrivant dans une démarche pour le pour le climat ? Ça risque d'être compliqué le résidentiel mais le l'enjeu est très fort, peut-être plus que sur le bureau la logistique et les autres classes d'actifs dîtes commerciales.

C'est un enjeu social c'est donc un enjeu politique très fort et qui va être très consommateur de fonds propres, de subventions et de financements publics.

La difficulté, ça va être d'arriver à se projeter à 5-10 ou même 15 ans avec des données d'aujourd'hui qui ne seront peut-être plus valables dans seulement dans seulement 2-3 ans. Quoi qu'il en soi, il faut travailler de façon acharner sur la question car nous ne pouvons pas laisser l'habitat dans l'état dans lequel il est aujourd'hui.

Commerce : De par son statut de lieu de rencontre, le commerce continuera d'exister mais sous d'autres formes. Mais pour qu'il performe, il faut-il faut les booster et les redynamiser. En effet, il faut que les centres commerciaux se réenchantent mais les retailers aussi. C'est aux centres commerciaux de faire venir en permanence la bonne offre et la bonne marque qui va bien, le tout en créant des structures polymorphes capables de satisfaire toute une famille pour une journée entière

Il faut aussi que les commerçants se réinventent aussi dans la façon de vendre en ponctuant avec l'e-commerce en parallèle de leur activité physique.

Dans le cas où la bonne solution ne serait pas trouvée, pour les centres commerciaux, on peut s'interroger sur leur disparition. Est-ce qu'ils vont réussir à se réinventer où est ce qu'ils vont disparaître. C'est normal qu'il y ait des réticences de la part des investisseurs sur la classe centres commerciaux car, contrairement aux Retail parks, on sent que nous sommes peut-être arrivées en fin de vie d'un cycle d'exploitation d'une typologie.

Logistique : On a vu la croissance des très grosses plateformes notamment pour satisfaire les besoins évidents liés à la crise. Il est évident qu'aujourd'hui c'est la classe d'actif assurant le meilleur couple rendement/risque.

Cependant, si effectivement elle est très demandée en ce moment, c'est une typologie qui consomme énormément de foncier car très horizontale. Dans un monde où les critères ESG vont faire la loi, les lois de non expansion vont bloquer le processus d'avancer.

C'est finalement un marché assez novateur, son développement dans les années à venir est donc une question qui reste très importante.

Autour des actifs du bureaux, cette conclusion d'interviews vient renforcer l'hypothèse de modernisation de celui-ci notamment via la normalisation du Coworking et du Flex office. En effet, avec les nouvelles façons de travailler induites par le télétravail, il est normal que le bureau s'adapte en créant des espaces plus modulables et capables de respecter les nouveaux besoins des travailleurs. De plus, cette modulation de l'espace de travail pourrait voir son paroxysme dans les tours des quartiers d'affaires. Cela me semble logique puisqu'on a des sièges de grandes entreprises du CAC40 qui sont aujourd'hui mono locataires alors que l'espace est divisible. On devrait donc avoir une plus grande mixité de ces espaces en les diversifiant en commerces, hôtels et autres.

Concernant le résidentiel, comme pour le bureau, les hypothèses sont confirmées. L'aspect écologique de l'immobilier va devenir central et la question des passoires énergétiques ne pourra se régler que par les sanctions comme on le voit déjà aujourd'hui avec les logements G et G-. De plus, la mixité d'usage devrait elle aussi être au centre des nouvelles constructions ce qui devrait confirmer l'émergence du Coliving et des autres nouveaux moyens de se loger. Cela permettra aussi d'offrir un logement face à une inflation immobilière très forte dans toute l'Europe.

Par rapport au commerce, il y a bien une problématique atour de cette typologie d'actif qui est largement engendrée par le développement de l'e-commerce. Celui-ci devrait bien continuer à croître et c'est alors aux retailers de trouver une solution d'usage mixte entre les deux. Cela fait partie des hypothèses les plus sérieuse pour redynamiser le commerce mais ça n'est pas la seule. Il faudra bien que le commerce propose plus de choses que ce qu'il n'est aujourd'hui. Les Retails parks comme les centres commerciaux vont devoir trouver la bonne recette pour plaire à tout le monde et cela passe aussi par la mixité des usages.

Enfin, une chose surprenante qui ressort des interviews, le commerce pourrait « disparaitre » si celui-ci n'arrive pas à se réinventer. C'est une hypothèse que je n'envisage pas car je pense qu'il est un lieu d'interactions sociales obligatoires mais les interviewés voit cette option possible dans un worst case ou les gens ne se déplaceraient plus de leur domicile pour consommer, soit via l'e-commerce soit via le Metaverse.

Enfin, par rapport à la logistique, le constat est unanime, c'est la nouvelle typologie star du monde Post-Covid. Elle a toutes les caractéristiques requises pour attirer les investisseurs et la logistique urbaine ou encore le cross docking vont accentuer ce phénomène. Néanmoins, comme vu en hypothèse, il est fortement possible qu'il y ait un plafond de verre lié à cet entrain puisque la logistique et très consommatrice de foncier et donc peu écologique. Elle va devoir trouver sa maturité et ainsi composée avec les nouvelles normes ESG qui seront de plus en plus importantes sur le secteur immobilier.

Conclusion

Même si elles ne sont pas encore complètement mesurables, l'analyse des évolutions au cours des dernières années, confirme l'émergence de profondes mutations sur le secteur immobilier. Que ce soit dans la population, avec l'avènement d'aspirations nouvelles comme la qualité de vie ou l'écoresponsabilité ou chez les acteurs de l'immobilier (utilisateurs, promoteurs, entreprises...), mais également investisseurs.

On observe cependant que les conséquences ont été différentes selon les secteurs, quant à l'impact sur leur attractivité et les enjeux auxquels ils devront faire face.

Une certitude s'impose cependant. Poussés par les changements de mentalités, les aspirations nouvelles des populations, les attentes des salariés et les contraintes climatiques, le monde de l'immobilier devra intégrer ou continuer à intégrer une dimension de plus en plus Environnementale, Sociale et de Gouvernance (critères ESG) dans le futur.

Les métiers de l'immobilier devront intégrer des mesures systématiques de mesure de l'empreinte carbone. De nombreuses pistes, déjà explorées devraient continuer à se développer : les constructions en bois, les constructions modulaires (Flex office), les immeubles réversibles ou modulables, permettant la cohabitation de plusieurs usages (bureaux, logements, résidences gérées avec services ou des nouveaux modes d'habitation comme le Coliving...

Les pouvoirs publics joueront un rôle moteur et le jouent déjà avec le durcissement des contraintes réglementaires. Je citerais, à titre d'exemples, l'entrée en vigueur de la RE2020 en lieu et place de la RT2012 pour le résidentiel, la Loi LOM (Loi d'Orientation des Mobilités) ou la loi POPE et l'obligation pour les entreprises d'infléchir leur trajectoire énergétique en vue d'obtenir l'efficacité énergétique Certificats d'Economies d'Energie (CEE) pour les entreprises et collectivités.

Ainsi, la crise sanitaire n'a pas entrainé à ce jour de crise majeure ou systémique de l'immobilier, comme redouté. Cependant, pour l'ensemble des typologies d'actifs : actifs de bureau, de logement, de commerce et de logistique ainsi que l'ESG, elle les a contraints à une adaptation rapide, à une évolution réfléchie et à une réinvention audacieuse pour faire face aux prochaines décennies à venir.

Enfin, pour conclure avec un sujet ouvert, on assiste aujourd'hui à une remontée des taux d'intérêts directeurs liées à la sortie de la crise sanitaire mais aussi à l'augmentation du coût des matières premières avec la guerre en Ukraine. La période que l'on vient de vivre avec les taux à 0% était finalement une période d'anomalie mais les acteurs avaient appris à composer et agir avec ces standards.

Cependant, cette remontée des taux engendre une période d'attentisme de la part des investisseurs qui vient bousculer à nouveau le marché. Il est fort à parier que la BCE tente de minimiser les effets de l'inflation et de l'augmentation des taux avec le déficit Européen n'explose pas dans une zone où la majorité des pays sont assez profondément endettés.

Ainsi, la question d'une potentielle crise des taux pointe donc le bout de son nez avec les conséquences majeures qu'on lui connait. Les investisseurs vont devoir réetudier l'ensemble de leurs hypothèses et repricer l'intégralité de leurs actifs détenus et en cours d'acquisition. Quoi qu'il en soit, la véritable question autour de ce phénomène porte sur la situation conjoncturelle ou structurelle de cette potentielle nouvelle crise.

Comme je l'ai démontré tout au long de ce mémoire, le marché à subit de profonds changements depuis la crise sanitaire et celui-ci devrait continuer à évoluer. L'immobilier dans son ensemble est un secteur tellement complexe et fascinant qu'il est très dur d'anticiper ces mouvements à l'avance.

Pour autant, « Plus vous saurez regarder loin dans le passé, plus vous verrez loin dans le futur. » disait Sir Winston Churchill. Il faudra donc se servir de cette crise, ainsi que de toutes celles par le passé et celles dans le futur, pour rendre les suites de l'immobilier meilleures au sens économique, écologique et structurel.

Bibliographie

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- Vincent Lepercq, « La mue de l'immobilier commercial face à la crise », Les Echos, 23/03/2021, disponible sur https://www.lesechos.fr/thema/immobilier-tertiaire-impact- covid/la-mue-de-limmobilier-commercial-face-a-la-crise-1300636

- Françoise Baoletti-Benaziez, « L'immobilier du commerce à l'aube de changements », Les Echos, 07/12/2021, disponible sur https://www.lesechos.fr/thema/articles/limmobilier-de- commerce-a-laube-de-changements-1370525

- Elsa Dicharry, « Le marché de l'immobilier logistique résiste à la crise sanitaire », Les Echos, 02/11/2020, disponible sur https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/le- marche-de-limmobilier-logistique-resiste-a-la-crise-sanitaire-1261246

- « Le secteur de l'immobilier logistique sort renforcé de la crise sanitaire », Business

- « 2030, l'Odyssée de l'espace de travail », Colliers, 2019, disponible sur file:///C:/Users/ergal/Downloads/2019_Colliers%202030%20Odyssee%20espace%20d e%20tr avail.pdf

- « Marché du résidentiel neuf & ancien», BNP Paribas Real Estate, 2021, disponible sur file:///C:/Users/ergal/Downloads/2021%20T2%20BNP%20-%20RESIDENTIEL%20-%20NOTE%20DE%20CONJONCTURE%20T2%202021%20(1).pdf