Memoire Online - Gestion foncière et mutation urbaine. Le cas de Ziguinchor du Sénégal.

Dans la commune de Ziguinchor, les terrains sont chers selon l'analyse de beaucoup de citadins Ziguinchorois, surtout avec la viabilisation des parcelles dans la plupart des quartiers. Mais le problème majeur, certains quartiers viabilisés, il reste beaucoup de chose à faire : la mise en place des réseaux d'eau, électrique, etc. « Les terrains sont chers parce qu'ils sont rares et tout ce qui est rare est cher »⁷⁷. Autrement dit, si vous seriez passés, il y a seulement dix à quinze années, vous auriez trouvé beaucoup de terrains à acheter, mais aujourd'hui, il n'y en a quasiment plus, surtout dans le centre-ville. C'est dans ce contexte,

77 Rapport du CNES/conseil économique et social novembre 1998, institut/avant-projet sur la ville ou le devenir urbain du pays.

que la ville de Ziguinchor a prévu d'élargir son périmètre communal en procédant à de nombreux lotissements ou de restructuration des quartiers pour combler le vide. Car l'entrée foncière articule deux phénomènes de la même question : la production foncière et la consommation foncière. Toutes peuvent être définies comme la transformation de terres agricoles ou non bâties en terrains à urbaniser.

Quartiers	Prix en millions	Causes d'augmentation de la valeur vénale des terrains
Santhiaba	20 à 30	Centre-ville, coeur de Ziguinchor, il n'y a plus d'espaces.
Boucotte	13 à 14	Proche du centre-ville, rareté des terrains nus, infrastructures commerciales comme le grand marché de Boucotte Nord, c'est un ancien quartier loti et viabilisé en 1926.
Castor	7 à 10	C'est une cité appelée « baguette magique » à cause de sa position géographique, qui se situe entre l'aéroport, l'université, par conséquent elle est convoitée par les grands patrons, en plus l'avenir de la ville de Ziguinchor tend vers cette partie sud de la ville.
Diabir	2 à 7	Aux alentours de l'université les terrains coutent 4 à 7 millions, au fur et à mesure de l'éloignement de la route, en allant au fond les terrains coutent de 1.5 à 2.5 million, il y a d'énorme réserves foncières, en plus des infrastructures éducatives comme : l'université, AMA, l'école de l'agriculture, un institut scientifique. En définitive, c'est le futur pôle urbain de Ziguinchor.
Kénya	3 à 5	Proximité de l'université, le complexe Turc YAVUZ SELIM, AMA le camp sapeur et le retour du climat de

		paix depuis 2009.
Goumel	6 à 8	Cité lotie et viabilisée par l'agence immobilière en collaboration avec la BHS, proche du centre-ville, habitée par la plupart des fonctionnaires et émigrés.
Lyndiane	2 à 4	Agriculture périurbaine, car il y a beaucoup de riziculteurs dans cette partie de la ville.
Néma	10 à 12	Proximité du Centre-ville, anciens quartier loti et bien aménagé.
Colobane	3 à 5	Rareté de terrains nus, pas loin du centre-ville.
Djiboc, Alwar	2 à 5	L'implantation du lycée Oumar Lamine Badji, zone plane pas d'inondation, il y a la stabilité.
Coboda	2 à 4	Forte demande, la viabilisation des parcelles nouvellement loties depuis 2005, l'agriculture périurbaine pratiquée dans ces zones.
Kandé (Alassane et Sibink)	4 à 5	Des services sociaux de base, il y a la route nationale par conséquent l'accès au centre-ville est facile, des campements touristiques y sont nombreux, le lycée de oumar Lamine Badji est proche.
Tilène	8 à 10	Position géographique, proche du boulevard 54 menant à Bissau, zone plane y a d'inondation, stabilité.
Belfort	5 à 7	Proximité du centre-ville, ancien quartier, y a plus d'espace tout est plein.
Kandialang	2 à 5	Selon la position du terrain à Kandialang, la forte demande influence les prix, ce qui résulte d'une augmentation depuis la recrudescence des violences en Casamance vers les années 90, car la majeure partie des habitants ont fui le conflit.

Les prix des terrains au m² varient considérablement d'un quartier à l'autre, depuis les cessions gratuites jusqu'à 100 FCFA, voire 200 FCFA hors escale. Aujourd'hui, les terrains se vendent plus chers dans certains quartiers (anciens quartiers, et dans les cités comme Goumel et Castor), et que les cessions gratuites, les héritages ou les ventes à très bon marché deviennent fréquents dans la périphérie. Suite à l'augmentation rapide de la population, la surface occupée pour habitant va de 15m² à 600m², avec une moyenne de 83m². Cette surface pour un habitant, relativement élevée tend à diminuer, vu l'augmentation du nombre de personnes, consécutives à l'immigration, et plus tard le conflit Casamançais ayant un nombre important de déplacés depuis trois décennies. Dans un contexte de mutation urbaine dans la ville de Ziguinchor : comment organiser l'observation des prix et expliquer leurs mouvements ? « C'est à la différence de ces prix ou le site et des lots à vendre, qu'est née cette mutation urbaine à Ziguinchor, du fait que, les plus démunis n'ayant pas les moyens financiers nécessaires de se payer une parcelle viabilisée et bien aménagée, vont s'installer à la périphérie, là où les terrains sont plus à leurs portée »⁷⁸. L'augmentation fulgurante de la population résulte de ce que nous appelons explosion urbaine « qui a produit des formes d'occupation de l'espace et de construction qui altère l'image de la ville et l'équilibre social, outre la prolifération d'habitat spontané, les règles de l'urbanisme et de la construction sont transgressées »⁷⁹. Les inondations et l'accessibilité posent un grand problème à la ville de Ziguinchor. Depuis le retour des conditions pluviométriques normales la plupart des quartiers de Ziguinchor sont confrontés à d'énormes problèmes aigus.

Le manque d'assainissement est visible partout dans les quartiers comme Escale, Goumel, Diéfaye, Santhiaba, Coboba et Belfort, posant un grand problème d'accessibilité surtout pendant la saison des pluies. Quant à la sécurité, son manque est remarquable à la périphérie surtout à Kandé. La croissance spatiale allonge considérablement les distances et aggrave les inégalités en infrastructures. En effet, cela résulte à une crise urbaine qui se lit à travers le déficit de la collecte et l'évacuation des ordures ménagères. Par conséquent les plus aisés s'orientent vers les quartiers périphériques, dans des zones planes, contribuant à une mutation remarquable.

⁷⁸ Témoignage d'un habitant de Ziguinchor lors de mes enquêtes de terrain, Septembre 2015.

79 Rapport du CNES (Conseil Economique et Social), Novembre 1998, intitulé : Avant-projet sur la ville ou le devenir urbain du pays (Sénégal)

Gestion foncière et mutation urbaine. Le cas de Ziguinchor du Sénégal.

b) Formation de la valeur vénale.