PARAGRAPHE 2 :
L'ENCADREMENT DU CHANGEMENT D'USAGE D'UN SITE POLLUE INITIE PAR UN TIERS
Pour que l'obligation de remise en état soit
opposée à un quelconque débiteur, il est nécessaire
que les mesures de remise en état et l'usage projeté soient
clairement mentionnées dans le contrat pour pouvoir par la suite
être mis en oeuvre. Mais qu'en est-il lorsque l'usage du terrain est
voué à changer ? Dans les faits, les constructeurs
intervenants sur un terrain pollué se devaient de définir les
mesures mises en oeuvre par eux dans le cadre de la remise en l'état du
site et de garantir l'application de ces dernières. Cependant, il
n'existait encore aucun cadre règlementaire ou législatif
à ce sujet (A) et aucun lien avec la dimension urbanistique relative aux
autorisations d'urbanisme ne pouvait être relevé.
C'est ce qu'est venu corriger la loi ALUR par le biais du
nouvel article L 556-1 du code de l'environnement (B).
A/ LE POSSIBLE CHANGEMENT
D'USAGE D'UN TERRAIN AVANT LA MISE EN PLACE DU NOUVEL ARTICLE L 556-1 DU CODE
DE L'ENVIRONNEMENT : UN MANQUE D'ENCADREMENT JURIDIQUE.
Le changement d'usage d'un terrain pollué pouvait
être réalisé mais il était alors conseillé au
maître d'ouvrage initiateur de ce changement de soumettre le projet de
dépollution et le changement prévu à l'avis du
préfet.
Ce dernier, après avoir évalué les
solutions proposées pour la réhabilitation du site et
l'étude sanitaire des risques confirmait la faisabilité du
changement d'usage envisagé par le biais d'un arrêté.
Même s'il était vivement conseillé au
maître d'ouvrage d'obtenir cet avis conforme dans la mesure ou ce dernier
pouvait être exigé par la suite en cas de cession du terrain ou de
vente de biens immobiliers situés sur ce dernier, cela n'avait en aucun
cas été rendu obligatoire.
Nonobstant, la preuve de cet avis était notamment
demandé en cas de demande de permis de construire sur le site en
question afin de s'assurer de la conformité de l'usage de ce dernier en
vertu de l'article R. 111-2 code de l'urbanisme établissant un lien
entre les préoccupations environnementales et urbanistiques en
conférant à l'administration le pouvoir de refuser la
délivrance d'une autorisation d'urbanisme ou d'y apposer des
prescriptions particulières pour des motifs de sécurité et
de salubrité publique.
Cependant, il ne s'agissait que d'un
conseil résultant de la pratique et non d'une obligation. En effet,
aucun texte n'organisait l'obligation d'obtenir un tel avis de
l'administration. Ainsi, les maîtres d'ouvrage n'avaient pas
systématiquement recours à cette consultation du préfet.
La compatibilité du projet envisagé avec l'état des
sols d'un terrain n'était ainsi pas clairement assurée. La loi
ALUR, est alors venue apporter des dispositions visant à remédier
à cela.
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