Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

2.1.3 Titre foncier

Introduit au Cameroun au lendemain de la colonisation, le titre foncier occupe une place de plus en plus importante dans la vie des peuples d'Afrique surtout dans le contexte actuel d'urbanisation de ses communautés.

2.1.3.1 Définition et utilité

Le titre foncier est le document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire. Son détenteur est reconnu comme l'unique et véritable propriétaire du terrain concerné sauf à être exproprié par l'Etat pour cause d'utilité publique moyennant indemnisation. Juridiquement parlant, c'est une feuille ouverte des livres fonciers tenus par le service de la conservation foncière, chargé d'assurer la garantie des droits réels qu'on possède sur un immeuble. Au Cameroun, l'Etat est propriétaire de toutes les terres. Ceci se justifie par le fait qu'il ne délivre que des copies du titre foncier. C'est donc dire qu'il conserve l'original et peut quand besoin y est, exproprier pour cause d'utilité publique. Contrairement à certains pays occidentaux notamment les USA où les originaux des titres fonciers sont remis aux particuliers, l'Etat du Cameroun quant à lui ne délivre que des copies et conservant de ce fait le droit de propriété de l'ensemble des terres du pays.

Le titre foncier a un caractère définitif, irrévocable et inattaquable. Cependant il ne fait pas obstacle à l'exercice de l'action en responsabilité contre la personne qui aurait établi ou fait établir un titre foncier en usant de moyens illicites ou frauduleux. Il confère 2 avantages importants : permettre l'accès au crédit bancaire en servant de garantie par la prise d'une hypothèque et faciliter les mutations en cas de vente ou lorsque le propriétaire vient à décéder, il est alors plus facile de justifier que le bien est la propriété du défunt.

2.1.3.2 Conditions d'obtention d'un titre foncier au Cameroun

La procédure d'immatriculation est aujourd'hui régie par le décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret N°76/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier. Contrairement au décret de 1976 où la procédure d'immatriculation est lourde et coûteuse, le décret de 2005 apporte un souffle nouveau^9(*). Il se pose cependant le problème de savoir si toutes les terres peuvent être immatriculées. Au Cameroun toutes les terres ne peuvent pas faire l'objet d'une procédure d'immatriculation sauf celles relevant de la première dépendance du domaine national, c'est-à-dire l'ensemble des terres occupées ou exploitées mais non encore immatriculées. Le domaine national est défini comme l'ensemble des terres camerounaises non immatriculées en dehors des terres du domaine public^10(*).

La deuxième dépendance du domaine national concerne les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation. Les terres de cette dépendance suivent la procédure de concession^11(*). La procédure d'immatriculation est une voie d'obtention du titre foncier. Pour cela, elle doit être distinguée des modes dérivées de ladite obtention : Il s'agit d'abord du morcellement qui consiste à avoir un titre sur une parcelle de terrain qui a au préalable fait l'objet d'un premier titre foncier ; ensuite de la mutation, qui est le fait d'avoir un même terrain titré mais de changer de titulaire ; on peut également mentionner la cession qui consiste pour le détenteur d'un titre foncier à céder ses droits sur le terrain à un tiers ; enfin la fusion qui consiste à réunir deux ou plusieurs titres fonciers pour obtenir un seul lorsque lesdits terrains sont situés côte à côte (Gouambe, 2007). Le décret du 16 décembre 2005 portant modification et complément de certaines dispositions du décret N°76/165 du 27 août 1976 fixant les conditions d'obtention d'un titre foncier au Cameroun, produit 3 innovation majeures : primo une déconcentration des compétences, secundo une réduction du nombre d'intervenant et tertio des délais fixés à chaque étape.

2.1.3.2.1 Déconcentration des compétences

Cette déconcentration des compétences se traduit par une délégation des pouvoirs à plusieurs niveaux. Dans l'ancienne procédure c'était le préfet qui fixait les dates des constats sans tenir compte de la disponibilité des sous-préfets et des chefs de district, pourtant présidents des commissions consultatives. La décision des sous-préfets ou des chefs de district suffit désormais, il n'y a plus d'arrêté préfectoral pour établir les calendriers de constat. Le dossier était transmis au ministère par le préfet, c'est au délégué départemental des domaines et des affaires foncières à qui il revient de transmettre le dossier au délégué régional des domaines et des affaires foncières. L'étape des bordereaux où les dossiers s'éternisaient et s'égaraient dans les préfectures est révolue. Les dossiers jadis visés par le seul Directeur des domaines sont désormais visés dans chaque région par le chef de service régional des affaires foncières. Les titres fonciers établis précédemment par le chef de services provinciaux des domaines au niveau des chefs lieux de chaque province, sont désormais établis au niveau des départements par des conservateurs fonciers. Les décisions de règlement de litiges qui relevaient du Ministre chargé des domaines sont maintenant prises par les gouverneurs dans chacune des 10 régions du pays. Cette déconcentration non seulement allège la procédure, mais rapproche l'administration des usagers (Njomgang, 2008).

* ⁹ Tandis que le décret de1976 fixe deux conditions à l'immatriculation : les conditions de fonds relatives à l'auteur et à l'objet de l'immatriculation et une condition de forme relative à la procédure d'immatriculation proprement dite ; le décret de 2005 ne vient régir uniquement que la condition de forme à l'immatriculation.

* ¹⁰ Ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier et domanial au Cameroun.

* ¹¹Cette procédure est régie par le décret N°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.