Le droit au logement a l'épreuve de l'expropriation pour cause d'utilité publique: étude du cas de la population de Ngueli/Tchad

REPUBLIQUE FRANCAISE

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REPUBLIQUE DU CAMEROUN PAIX- TRAVAIL- PATRIE

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UNIVERSITE DE DSCHANG
THE UNIVERSITY OF DSCHANG

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LIBERTE- EGALITE-FRATERNITE

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ECOLE DOCTORALE
POST GRADUATE SCHOOL

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UNIVERSITE

D'EVRY-VAL-D'ESSONNE

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UNITE DE FORMATION ET DE RECHERCHE TRAINING AND RESEARCH UNIT

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DSCHANG SCHOOL OF LAW AND POLITICAL SCIENCE

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EN PARTENARIAT AVEC IN PARTENERSHIP WITH

THÈME : LE DROIT AU LOGEMENT À L'ÉPREUVE DE
L'EXPROPRIATION POUR CAUSE D'UTILITÉ PUBLIQUE :
ÉTUDE DU CAS DE LA POPULATION DE NGUÉLI/TCHAD.

Mémoire présenté en vue de l'obtention du diplôme de Master Filière : Professionnelle

Option : Droits de l'Homme, Droit Pénal International et Droit International

Humanitaire

Présenté Par :

TABOU ABBA

Matricule : CM-UDS-21SJP1121

Titulaire d'une Maitrise en Droit Privé Fondamental

Sous la direction du :

Pr Yvette Rachel KALIEU ELONGO

Professeur Agrégée des Facultés de Droit.

Vice-doyen Chargé de la Programmation et du Suivi des Activités Académiques

Juillet 2022

AVERTISSEMENT

"La Faculté des Sciences Juridiques et Politiques de l'Université de Dschang n'entend donner aucune approbation, ni aucune improbation aux opinions émises dans ce Mémoire. Celles-ci doivent être considérées comme propres à leur auteur qui en assume l'entière responsabilité."

II

DÉDICACE

Á

Mon très cher Papa DEÏSSOU ABBA.

REMERCIEMENTS

III

La réalisation de ce travail ne saurait être possible sans l'aide d'un certain nombre de personnes qui m'ont soutenu de diverses manières.

Je tiens à exprimer ma plus profonde gratitude au :

Pr Yvette Rachel KALIEU ELONGO qui a accepté de diriger mon mémoire et dont les conseils, l'orientation et la disponibilité ont été d'un apport considérable pour la réalisation de ce travail ;

Pr GATSI Jean, Professeur Titulaire, Doyen de la Faculté des Sciences Juridiques et Politiques de l'Université de Dschang de m'avoir accueilli au sein de son prestigieux Etablissement et pour ses multiples conseils de père éducatif ;

Pr KEUBOU Philippe, Coordonnateur du Master Professionnel, option Droits de l'Homme, Droit Pénal International et Droit International Humanitaire, pour ses orientations et conseils ;

Personnel enseignant de la Faculté des Sciences Juridiques et Politiques de l'Université de Dschang pour leurs enseignements dispensés tout au long de l'année académique.

Je remercie également les autorités administratives du MAFDHU, notamment Monsieur ALAÏNA YACOUB POSSEY, Secrétaire Général du Ministère qui a permis que j'effectue mon stage au sein de ladite structure.

J'exprime ma reconnaissance à Messieurs PIERRE NGOLSOU, Me DANA ABDELKADER WAYA, WARMOU BAGOUNI, DOMO GUIDINGA, AL-HADJ DJINA et DJIMASSEL TIMOTHEE qui m'ont apporté leur soutien multiforme au moment de la recherche et du stage.

Mes remerciements vont également à l'endroit de ma très chère mère ORTCHANG ELKANA et tous mes frères et soeurs qui m'ont toujours couvert d'affection et m'ont soutenu tout au long de mon parcours scolaire et académique.

Je témoigne enfin ma gratitude à tous mes amis et camarades pour leur soutien multiforme.

LISTE DES PRINCIPALES ABRÉVIATIONS ET

SIGLES

iv

Al. : Alinéa.

Art. : Article.

CATZU : Commission d'Attribution de Terrains en Zone Urbaine

DALO : Droit Au Logement.

DDHC : Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen.

DGUH : Direction Générale de l'Urbanisme et l'Habitat.

DUDH : Déclaration Universelle des Droits de l'Homme.

Ed. Editions.

MAFDHU : Ministère des Affaires Foncières, du Développement de l'Habitat et de

l'Urbanisme.

MATUH : Ministère de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et de l'Habitat.

ONU : Organisation des Nations Unies.

PIDESC : Pacte International relatif aux Droits Economiques, Sociaux et Culturels.

PNUD : Programme des Nations Unies pour le Développement.

PUA. : Presses Universitaires d'Afrique.

PUF : Presses Universitaires de France.

RESUMÉ

V

Tout être humain, en raison de son appartenance à la race humaine est titulaire d'un certain nombre de droits inhérents à sa personne. Ces droits sont reconnus à tout individu indépendamment de son genre, de sa race, de sa nationalité ou de son rang social. Au rang de ceux-ci, le droit au logement occupe une place centrale. Il doit de ce fait être reconnu et garanti à toute personne.

MILOON HOTHARI définit le droit au logement comme : « Le droit de tout homme, femme, jeune et enfant d'obtenir et de conserver un logement sûr dans une communauté où il puisse vivre en paix et dans la dignité ». Toutefois, la préservation de ce droit pose problème lorsque l'administration envisage une expropriation pour cause d'utilité publique. L'on se pose alors la question de savoir, comment le droit au logement des victimes est-il protégé dans une procédure d'expropriation ?

Le législateur tchadien a prévu des mesures de protection du droit au logement des personnes expropriées. L'essentiel de ces mesures tient au recasement et à l'indemnisation juste et préalable des victimes. Mais dans la pratique, celles-ci ne trouvent pas une application effective. Dans le cas précis de l'expropriation de la population de Nguéli, l'on a noté une série de violations de ces règles tout au long de la procédure.

Pour assurer plus efficacement aux expropriés leur droit au logement, le législateur doit adopter de nouvelles mesures. Il doit notamment prévoir le relogement des groupes vulnérables, combler certaines lacunes législatives, précisément en supprimant la notion d'urgence et en adoptant une loi qui fixe les bases de calcul de la valeur des biens expropriés. Les différentes conditions de délai doivent également être révisées.

Mots clés : Droit, Logement, Expropriation, Epreuve, Utilité, Publique

vi

ABSTRACT

Every human being, because of his membership of the human race, holds a certain number of prerogatives inherent in his person, which prerogatives are exercised independently of his gender, race, nationality or social rank. Among these, the right to housing occupies a central place. It must therefore be recognized and guaranteed to everyone.

MILOON HOTHARI defines the right to housing as: «The right of every man, woman, young person and child to obtain and maintain safe housing in a community where they can live in peace and dignity». However, the preservation of this right is put in difficulty when the administration envisages an expropriation for public utility. The question then arises, how is the right to housing of victims protected in such a procedure?

The Chadian legislator has provided, within the framework of Law No. 25 of July 22, 1967 and its implementing decree (Decree No. 187/PR/67 of August 01, 1967), measures to protect the right to housing of persons expropriated. Most of these measures relate to resettlement and fair and prior compensation for the victims. But in practice, these do not find an effective application. In the specific case of the expropriation of the population of Nguéli, we noted a series of violations of these rules throughout the procedure. The deadlines set for the resettlement and taking possession on the one hand, and those relating to the notification of the decision, the valuation of the property and the payment of the compensation on the other hand, have remained a dead letter.

To ensure more effectively the right to housing for expropriated persons, the legislator must adopt new measures, in particular the rehousing of vulnerable groups, fill certain legislative gaps, precisely by removing the notion of urgency and by adopting a law which will establish the bases of calculation the value of the expropriated property. The time limit for resettlement and taking possession, set at only thirty days, must be revised and set at three months, i.e. ninety days, renewable once. Finally, the State must ensure a minimum of security of tenure, including protection against forced evictions so that each Chadian citizen can realize his right to adequate housing and all the other rights attached to it.

SOMMAIRE

vii

INTRODUCTION GÉNÉRALE 1

PREMIÈRE PARTIE : LES MESURES LÉGALES DE PROTECTION DU DROIT AU LOGEMENT DES PERSONNES EXPROPRIEES POUR CAUSE D'UTILITE

PUBLIQUE 20

CHAPITRE I : LE RECASEMENT DES PERSONNES EXPROPRIÉES POUR CAUSE

D'UTILITÉ PUBLIQUE 22

SECTION I : L'ATTRIBUTION D'UN LOCAL DE REMPLACEMENT AUX

VICTIMES 22

SECTION II : LA RÉINSTALLATION DES VICTIMES 29

CHAPITRE II : L'INDEMNISATION DES VICTIMES D'EXPROPRIATION POUR

CAUSE D'UTILITÉ PUBLIQUE 35

SECTION I : LA NÉCESSITÉ D'UNE INDEMNISATION JUSTE ET PRÉALABLE

DES VICTIMES D'EXPROPRIATION 36

SECTION II : LA PROCÉDURE ET LES EFFETS DE L'INDEMNISATION DES

EXPROPRIÉS 40

DEUXIÈME PARTIE : LES ENTRAVES À LA PROTECTION EFFECTIVE DU DROIT AU LOGEMENTS DES EXPROPRIÉS ET LES SOLUTIONS

ENVISAGEABLES 48

CHAPITRE I : LES VIOLATIONS DES RÈGLES DE PROTECTION DU DROIT AU

LOGEMENT DES EXPROPRIÉS DE NGUÉLI 50

SECTION I : LES VIOLATIONS DES RÈGLES PROCÉDURALES ET DES

CONDITIONS DE DÉLAIS 51

SECTION II : LES VIOLATIONS DES RÈGLES RELATIVES À L'ÉVALUATION

DES BIENS ET AU PAIEMENT DE L'INDEMNITÉ 57

CHAPITRE II : LES SOLUTIONS ENVISAGEABLES POUR UNE PROTECTION PLUS

EFFICACE DU DROIT AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS 61

SECTION I : L'HUMANISATION DE LA PROCÉDURE D'EXPROPRIATION 61

SECTION II : L'ADOPTION DE NOUVELLES MESURES DE PROTECTION DU

DROIT AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS 64

CONCLUSION GÉNÉRALE 71

1

INTRODUCTION GÉNÉRALE

2

« Les Hommes naissent et demeurent libres et égaux en droit »¹. Cet article premier de la Déclaration française des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789 impose une réflexion profonde et essentielle, mettant ainsi en valeur un certain nombre de droits et libertés inhérents à chaque individu. Cette réflexion nous amène à faire une observation selon laquelle toute personne, en raison de son appartenance à la race humaine, est titulaire d'un ensemble de droits dits naturels, lesquels sont intrinsèquement liés à son existence et ne peuvent à ce titre, en aucune circonstance lui être enlevés. Le caractère absolu, immuable et imprescriptible de ces droits, ainsi que leur contribution à la préservation de la dignité humaine leur ont valu la qualification de Droits fondamentaux. Ces droits doivent être reconnus à toute personne, indépendamment, abstraction faite de toute discrimination, quelle que soit son origine, le genre, l'appartenance ethnique, nationale ou le statut de la Religion².

La reconnaissance et la consécration des droits de l'Homme sur le plan international ont été le fruit d'une très longue évolution dans le temps et dans l'espace. La lecture de la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme et du Peuple du 10 décembre 1948 nous permet de constater que ces droits sont répartis en plusieurs générations. La première génération est celle des droits civils et politiques, la deuxième est la génération des droits économiques, sociaux et culturels et la troisième génération est celle des droits dits de la solidarité. Ladite Déclaration de 1948 a porté à l'avant-scène une foule de droits veillant au respect de la dignité humaine, garants de la démocratie et de la justice. Mais comme celle-ci était loin de revêtir un caractère juridiquement obligatoire pour les Etats, la Communauté internationale a entrepris de développer des obligations découlant des traités. Chaque Etat qui s'y engagerait serait par conséquent susceptible de se faire demander des comptes³. Ce long travail a abouti au Pacte International relatif aux droits économiques, sociaux et culturels en 1966⁴, lequel venait expliciter les termes de la déclaration Universelle des Droits de l'Homme de 1948. C'est d'ailleurs lors de cette même résolution à l'ONU qu'a été adopté le Pacte international relatif aux droits civils et politiques⁵.

Au coeur du débat entourant la justiciabilité des droits économiques, sociaux et culturels, nous analyserons en profondeur dans le cadre de cette étude la question du droit au

¹ Art.1 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789.

² Doc-du-juriste.com, Site Web consulté le 08 décembre 2021.

³ Georges Lebel, « La Déclaration universelle a soixante ans », [2008] Bulletin de la Ligue des droits et libertés

4 à la p. 5.

⁴ Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, 16 décembre 1966, 993 R.T.N.U. 3 (entrée en vigueur : 3 janvier 1976, accession du Canada 19 août 1976) [PIDESC].

⁵ Pacte international relatif aux droits civils et politiques, 16 décembre 1966, 999 R.T.N.U. 171 (entrée en vigueur : 23 mars 1976, accession du Canada 19 mai 1976) [PIDCP].

3

logement, tel que vu par le Pacte II de l'ONU et la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme du 10 décembre 1948.

À l'échelle internationale, la reconnaissance de l'existence d'un hypothétique droit au logement est mentionnée pour la première fois dans la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme et du Peuple de 1948 qui dispose que : « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer son bien-être et celui de sa famille, notamment par le logement »⁶. Ce faisant, la ratification de cette Déclaration et surtout celle du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels par les Etats, ont officialisé la reconnaissance par ces derniers, du « droit de toute personne à un niveau de vie suffisant pour elle-même et sa famille, y compris un logement suffisant »⁷. Pour s'assurer de la matérialisation concrète du droit au logement, les outils internationaux ont prévu certains engagements indispensables de la part des Etats parties, afin que ces aspirations ne restent pas lettre morte. Tel qu'indiqué au paragraphe 1 de l'article 2 du PIDESC : chacun des Etats parties au présent Pacte s'engage à agir, tant par son effort propre que par l'assistance et la coopération internationales, notamment sur les plans économique et technique, au maximum de ses ressources disponibles, en vue d'assurer progressivement le plein exercice des droits reconnus dans le présent Pacte par tous les moyens appropriés, y compris en particulier l'adoption des mesures législatives⁸. Ce faisant, le droit au logement n'apparait plus comme le voeu pieu qui figurait dans la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme par exemple. Il ne s'agit plus d'une politique que les Etats peuvent choisir d'appliquer ou non. « Sa reconnaissance implique des obligations juridiques pour les Etats »⁹.

Le droit au logement apparait comme une prérogative absolue, un droit naturel et inaliénable. Pour le Rapporteur spécial des Nations Unies sur le droit au logement, M. MILOON KOTHARI, « le droit fondamental de la personne humaine à un logement convenable est le droit de tout homme, femme, jeune et enfant d'obtenir et de conserver un

⁶ Assemblée Générale des Nations Unies. Déclaration universelle des droits de l'homme, 10 décembre 1948 (résolution 217 A III), article 25.1

⁷ Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, 16 décembre 1966, 993 R.T.N.U. 3 (entrée en vigueur : 3 janvier 1976, accession du Canada 19 août 1976) [PIDESC]. 4 Pacte international relatif aux droits civils et politiques, 16 décembre 1966, 999 R.T.N.U. 171 (entrée en vigueur : 23 mars 1976), note 3, Art.11.

8 PISDESC supra, paragraphe 1, Art. 2

⁹ Christophe Golay et Melik Özden, Le droit au logement. Un droit humain fondamental stipulé par l'ONU et reconnu par des traités régionaux et de nombreuses constitutions nationales, Genève, Éditions du Centre Europe - Tiers Monde (CETIM), 2007 à la p. 19 [Golay et Özden].

4

logement sûr dans une communauté où il puisse vivre en paix et dans la dignité »¹⁰. Il est ainsi reconnu à tout être humain le droit d'avoir un logement et de s'y maintenir aussi longtemps que possible. Le droit international relatif aux droits de l'homme reconnait le droit de chacun à un niveau de vie suffisant, et notamment à un logement convenable. Bien que ce droit occupe une place importante dans le système juridique international, plus d'un milliard de personnes ne sont pas convenablement logées¹¹. Des millions de personnes dans le monde vivent dans des conditions mettant en péril leur vie ou leur santé, dans des bidonvilles ou des établissements surpeuplés, ou dans d'autres situations qui attentent à leurs droits fondamentaux et à leur dignité.

Si le droit au logement implique d'une part, le droit de toute personne d'avoir accès un logement et d'autre part, le droit de s'y maintenir, notons toutefois que cette deuxième hypothèse n'est pas toujours évidente. La Puissance publique, dépositaire du pouvoir régalien peut également porter atteinte à la pleine jouissance du droit au logement des citoyens, notamment par le biais de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'expropriation peut frapper, soit des terres agricoles ou des terres nues, soit des terrains bâtis. Dans cette dernière hypothèse, elle conduira à l'expulsion des occupants et à la démolition de leurs habitations. C'est ici que se pose le véritable problème du droit au logement.

Des millions de personnes à travers le monde sont expulsées, ou menacées d'expulsion de leur logement par la force chaque année. Au Tchad, les deux dernières décennies sont fortement marquées par plusieurs cas d'expropriations pour cause d'utilité publique. L'un des cas les plus importants de par son ampleur est sans doute celui de Nguéli, dont le contentieux est encore actif devant les instances juridictionnelles du Pays. Notons toutefois qu'il existe une controverse quant à la détermination de la véritable nature de cette opération qui a conduit à l'expulsion des occupants du site de Nguéli. Elle est qualifiée de déguerpissement par d'aucun et d'expropriation par d'autres. Il s'agit en réalité d'une expropriation pour cause d'utilité publique dans la mesure où la législation tchadienne reconnait la propriété foncière en vertu du droit coutumier, à condition qu'un certain nombre de conditions soient respectées. Dans le cas de la population Nguéli, même si l'occupation du sol s'est faite traditionnellement, néanmoins la mise en valeur était effective et suffisamment

¹⁰ Cf. Rapport du Rapporteur spécial sur le droit au logement présenté à la 57^ème session de la Commission des Droits de l'Homme, E/CN.4/2001/51. §8, daté du 25 janvier 2001.

¹¹ ONU-HABITAT, Le droit à un logement convenable, fiche d'information n°21, p.1.

5

visible sur le sol, conformément à l'article 17 de la loi n° 24 du 22 juillet 1967 sur le régime de la propriété foncière et des droits coutumiers. Le site de Nguéli n'étant pas une terre vacante, l'occupation n'étant pas illégale et l'effectivité de la mise en valeur étant avérée, il ne peut donc s'agir d'un déguerpissement. La population a bien évidemment été victime d'une expropriation pour cause d'utilité publique. Les raisons invoquées par la puissance publique pour justifier cette expropriation reposent sur la sécurité nationale.

Pour analyser plus profondément et avec efficacité notre sujet de recherche, il est indispensable d'aborder tour à tour le cadre théorique (I), et le cadre opérationnel de l'étude (II).

I- CADRE THÉORIQUE DE L'ETUDE

Nous présenterons successivement le contexte et la justification au choix du sujet (A), la définition des termes (B), l'objectif de l'étude (C) et l'intérêt du sujet (D). La présentation de la structure du stage (G) et celle du site de Nguéli (H) sont également nécessaires.

A- Contexte et justification au choix du sujet

Placé au choeur des débats les plus intéressants de notre siècle, la question de la protection des droits de l'homme constitue une priorité absolue qui s'affirme aussi bien sur le plan international que national. L'un des droits humains les plus indispensables pour l'épanouissement et le développement de toute personne est sans doute le droit au logement. La reconnaissance de ce droit sur le plan international est mentionnée pour la première fois dans la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme du 10 décembre 1948, qui dispose en son article 25 alinéa 1 que : « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer son bien-être et celui de sa famille, notamment par le logement ». La préservation du droit au logement dans une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique constitue à véritable défi pour bon nombre de pays africains, notamment le Tchad. Le cas d'expropriation de la population de Nguéli laisse croire que la protection de ce droit n'est pas suffisamment garantie au Tchad.

Le choix de notre thème est motivé d'une part, par le fait qu'au Tchad, très peu de recherches sont consacrées à la question de la protection du droit logement des expropriés et d'autre part, nous avons choisi ce thème parce qu'il est d'actualité du fait des nombreux cas d'expropriations qui interviennent régulièrement au Tchad, et dont la plupart intervient en

6

violation des dispositions législatives nationales et des textes internationaux. Le cas de Nguéli nous intéresse particulièrement parce qu'il est d'une grande ampleur et récent.

B- Définition des termes

Pour rendre plus accessible notre thématique, il importe que l'on apporte plus de clarification à certaines notions qui la composent. Il s'agit des notions suivantes : Logement (1), Droit au logement (2) et expropriation pour cause d'utilité publique (3).

1- Le Logement

Le concept logement désigne le lieu d'épanouissement de la vie privée. Il est l'endroit qui se clôt sur les activités d'un ménage, où le monde extérieur pénètre sous le contrôle qu'exercent les occupants. Il s'agit du « bâtiment ou de la partie de bâtiment structurellement destiné à l'habitation d'un ou de plusieurs ménages »¹². Le logement apparait donc comme un local, un cadre de vie approprié et décent où chaque personne doit y avoir accès afin d'assurer son bien-être, sa protection contre les intempéries de toute nature, sa santé ainsi que sa sécurité. L'action de se loger renvoie à l'ensemble des fonctions qui se développent et prennent place habituellement au sein du logement telles que dormir, manger, se laver, participer à une vie de famille à domicile, etc.

Dans le cadre de cette étude, nous ne nous préoccupons pas du logement en tant qu'objet construit, mais bien en tant qu'un des éléments, considéré d'ailleurs souvent comme le principal, dans lequel se déroule ou devrait se dérouler la vie d'une population, composée d'hommes et de femmes, en d'autres termes d'habitants. De façon plus simple, le logement est le lieu qui sert d'habitation à une personne ou à un groupe de personnes.

2- Le droit au logement

Avoir droit à être logé semble une affirmation très simple et concrète, mais dans les faits, dès que l'on tente de donner forme et réalité à ce droit, on affronte de nombreux débats théoriques et obstacles pratiques. La définition du droit au logement n'est pas aisée car ce droit ne se limite pas seulement au droit à un toit et quatre murs.

Selon Jean-François TRIBILLON, il s'agit du « droit d'accéder à un logement décent, convenablement situé, suffisamment desservi par des équipements publics et privés »¹³. L'on

¹² Code wallon du Logement, Chapitre 1^er -Définition, Art.1^er, §3.

¹³ Le droit à la ville et le droit au logement, Tribillon 2003, p. 11.

7

retient de cette définition que le droit au logement implique un certain niveau de qualité de l'habitat, mais aussi une insertion dans l'espace urbain. Pour le Comité des droit économiques, sociaux et culturels, l'organe principal de l'ONU chargé de surveiller la réalisation du droit au logement, il faut entendre par droit au logement le droit à un lieu où l'on puisse vivre en sécurité, dans la paix et la dignité¹⁴. Le droit au logement ne se réduit donc pas à la simple possibilité d'avoir un toit pour s'abriter, mais il prend aussi en compte un certain nombre d'aspects, notamment la sécurité, la paix et la dignité humaine.

Si l'on réitère la définition donnée par M. MILOON KOTHARI, rapporteur spécial des Nations Unies, qui affirme que le droit au logement est « le droit de tout homme, femme, jeune et enfant d'obtenir et de conserver un logement sûr dans une communauté où il puisse vivre en paix et dans la dignité »¹⁵, on s'aperçoit que celui-ci fait valoir deux aspects importants du droit au logement. Le premier aspect concerne le droit que toute personne a d'avoir accès à un logement décent et le second est le droit que l'on a de conserver ce logement et de s'y maintenir sans risque d'être expulsée. Ces deux aspects constituent des critères importants pour la définition du concept « droit au logement ». À l'échelle international, la reconnaissance du droit au logement est mentionnée pour la première fois dans la Déclaration universelle des droits de l'homme du 10 décembre 1948, qui dispose en son article 25 alinéa 1 que « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer son bien-être et celui de sa famille, notamment par le logement »¹⁶. Ici l'accent est mis sur la question du bien-être et la protection de la famille. En sus de cette reconnaissance au niveau international qui s'est poursuivie au travers de la conclusion du Pacte international des droits économiques, sociaux et culturels qui reconnait également le droit au logement¹⁷, ce droit a également été proclamé au niveau national dans de nombreux pays.

Au Tchad, la législation ne donne aucune définition expresse et précise du droit au logement. L'article 15 de la Charte de transition, aussi ambigu soit-il, dispose que : « Tout Tchadien a le droit de fixer librement son domicile ou sa résidence en un lieu quelconque du territoire national et d'y exercer toute activité légale conformément aux dispositions de la loi »¹⁸.

¹⁴ Cf. Observation générale N°4, sur le droit au logement suffisant (Art. 11, par. 1), § 7, adopté le 13 décembre 1991, p. 6.

¹⁵ Cf. Rapport du Rapporteur spécial de l'ONU sur le droit au logement présenté à la 57^ème session de la Commission des Droits de l'Homme, E/CN.4/2001/51. §8, daté du 25 janvier 2001.

¹⁶ Déclaration universelle des droits de l'homme de 1948, art.25, al. 1.

¹⁷ Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels de 1966,

¹⁸ Art. 15 de la Charte de transition tchadienne du 20 avril 2021.

8

3- L'expropriation pour cause d'utilité publique

L'expropriation pour cause d'utilité publique est régie au Tchad par la loi n° 67-25 du 22 juillet 1967 fixant la limitation des droits fonciers. Aux termes de l'article 2 de cette loi, l'expropriation pour cause d'utilité publique est entendue la procédure par laquelle la puissance publique oblige une personne morale ou physique, à lui transférer la propriété d'un immeuble ou d'un droit réel, dans un but d'utilité publique et moyennant indemnité¹⁹. Il s'agit d'une procédure administrative qui consiste pour la puissance publique, de s'approprier un bien immobilier appartenant à un particulier, dans le but de réaliser un objectif d'intérêt commun.

Selon le Code français de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

l'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes²⁰. Ce Code donne un nombre important de précisions en matière d'expropriation. Tout d'abord, cette dernière peut porter sur tout ou une partie de l'immeuble ou des droits réels immobiliers. Ensuite, l'utilité publique doit être constatée au préalable, et surtout de façon formelle. Enfin, la détermination des parcelles à exproprier doit de se faire contradictoirement. Notons que l'expropriation pour cause d'utilité publique peut toucher soit des terrains agricoles, soit des maisons d'habitation.

La notion expropriation doit être distingué de ses notions voisines, notamment du déguerpissement afin d'éviter toute confusion possible. L'expropriation et le déguerpissement sont deux moyens par lesquels l'Etat oblige un particulier à lui céder un fond immobilier. Ces deux modes de cession forcée ont toujours semé des confusions dans le langage courant au point de les assimiler à la même chose et employer l'un à la place de l'autre sans distinction. Ces notions sont-elles synonymes²¹ ?

L'article 2 de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers défini l'expropriation comme la procédure par laquelle la puissance publique oblige une personne morale ou physique, à lui transférer la propriété d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier,

¹⁹ Art. 2 de la loi du 22 juillet 1967 fixant limitations des droits fonciers au Tchad.

²⁰ Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique français, p. 5.

²¹ KAMTO Maurice, s'interroge dans « Introduction au droit de l'urbanisme au Cameroun », RDP, n°6, 1989, p.1027.

9

dans un but d'utilité publique et moyennant indemnité préalable. Le déguerpissement en revanche est défini selon l'article 16 de la même loi comme l'opération par laquelle il est fait obligation, pour des motifs d'utilité publique, à des occupants présumés de bonne foi, encore que non couverts par une coutume reconnue, d'une terre appartenant à la puissance publique, de l'évacuer même s'ils y ont cultivé ou construit.

B- Objectif de l'étude

Notre étude a pour objectif d'identifier les mécanismes de protection établis par le législateur tchadien, en vue de la préservation du droit au logement des personnes expropriées pour cause d'utilité publique, d'apprécier l'effectivité et l'efficacité de ces mécanismes dans la pratique, notamment dans le cas de la population de Nguéli expropriée en 2013. Cette étude a également pour objectif de démontrer si le droit au logement de la population de Nguéli a été protégé ou non, au moment de l'expropriation de celle-ci.

C- L'intérêt du sujet

La pertinence de tout sujet de recherche scientifique se rapporte également à l'intérêt que dégage celui-ci. Notre présent sujet révèle dès lors un intérêt pluridimensionnel qui se veut à la fois théorique, pratique et juridique.

Sur le plan théorique, ce sujet nous a permis d'aborder et de mieux comprendre l'évolution de la notion du droit au logement et ses différents contours définitionnels. Sur le plan pratique, notre sujet nous a permis d'étudier de plus près la mise en oeuvre concrète des mesures de protection du droit au logement des victimes de Nguéli et de constater les nombreux cas de violation des droits de ces dernières. Sur le plan juridique, ce sujet a orienté nos recherches sur la piste des instruments juridiques nationaux, régionaux et universels qui garantissent le droit au logement et qui régissent les cas d'expulsions forcées, notamment l'expropriation pour cause d'utilité publique.

D- Présentation de la structure du stage

La structure que nous avons choisie pour le déroulement de notre stage est le Ministère des Affaires Foncières, du Développement de l'Habitat et de l'Urbanisme (MAFDHU). Nous avons effectué notre stage à la Direction Générale de l'Urbanisme et de l'Habitat pendant la période du 05 avril 2022 au 05 mai 2022.

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Durant les vingt premiers jours (du 05 au 24 avril 2022), nous étions accueilli au Service de la Planification Urbaine. Au sein de ce service, nous avons participé à la préparation des actes administratifs du MAFDHU relatifs à l'attribution ou à la cession de gré à gré et de transfert des droits fonciers. Nous avons également participé à l'élaboration et au suivi de la mise en oeuvre des documents d'urbanisme, de la stratégie nationale des logements et d'assainissement pluvial. Du 25 avril 2022 au 05 mai 2022, notre stage s'est poursuivi à la Direction de l'Habitat et de l'Architecture qui est une Sous-direction de la Direction Générale de l'Urbanisme et de l'Habitat. Dans cette Direction, notre tâche à consister à réceptionner les dossiers, à les enregistrer et à les archiver.

1- L'organisation du MAFDUH

Conformément à l'article 5 du Décret N°1014/PR/MAFDHU/2021 du 21 décembre 2021, l'Administration Centrale du Ministère des Affaires Foncières, du Développement de l'Habitat et de l'Urbanisme comprend : un Secrétariat Général (SG), une Direction Générale de l'Aménagement du Territoire (DGAT), une Direction Générale de l'Urbanisme et de l'Habitat (DGUH), une Direction Générale de la Législation et des Affaires Foncières (DGLAF), des Directions rattachées au Secrétariat Général. Nous nous limiterons à présenter l'organisation de la Direction Générale de l'Urbanisme et de l'Habitat, laquelle a été notre structure d'accueil.

En effet, la DGUH comprend un Service d'Accueil, de Gestion des Courriers et de la Documentation (SAGCD), un Service de Gestion du Matériel Spécifique (SGMS), une Direction de la Planification Urbaine (DPU), une Direction de l'Habitat et de l'Architecture (DHA) et enfin une Direction de l'Assainissement Pluvial (DAP).

2- Le fonctionnement du MAFDHU

Compte tenu de la multiplicité des Directions au sein de l'Administration Centrale du MAFDUH, il convient que l'on se limite à la seule présentation du fonctionnement de la Direction Générale de l'Urbanisme et de l'Habitat qui a été notre structure d'accueil. Les attributions de la Direction Générale des Services de l'Urbanisme et de l'Habitat sont celles définies par l'article 11 du Décret n° 1024/PCMT/PMT/MAFDHU/2021 du 21 décembre 2021 portant organigramme du Ministère des Affaires Foncières, du Développement de l'Habitat et de l'Urbanisme. A ce titre, elle est chargée de :

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6. Animer, coordonner et suivre les activités des Directions techniques placées sous son autorité ;

6. Élaborer, mettre en oeuvre et assurer le suivi de la politique du gouvernement en matière de développement urbain, de l'habitat et de l'assainissement pluvial ;

6. Définir les stratégies du secteur de l'urbanisme et de l'habitat en cohérence avec les actions de développement urbain du Gouvernement et de ses partenaires, notamment le Plan National de Développement, les Objectifs du Développement Durable (ODD), la Vision 2030 ainsi que l'Agenda 2063 de l'Union Africaine ;

6. Élaborer et suivre la mise en oeuvre des documents d'urbanisme, de la stratégie nationale de promotion et de vulgarisation des matériaux de construction, de la stratégie nationale des logements et d'assainissement pluvial ;

6. Établir les relations entre le Ministère et les organismes et organisations non gouvernementales oeuvrant dans le secteur de l'urbanisme et de l'habitat ;

6. Participer à la préparation, à l'organisation et au contrôle des opérations et des procédures relatives à l'attribution ou à la cession des terrains, et à l'acquisition de terrains par les voies du droit public conformément aux textes en vigueur ;

6. Participer à la préparation des actes administratifs du MAFDHU relatifs à l'attribution ou de cession de gré à gré et de transferts des droits fonciers ;

6. Vulgariser les normes et les procédures à respecter par les administrations publiques et les autres personnes morales de droit public, initiatrices des projets publics ayant une emprise sur le sol ;

6. Aider à la budgétisation par les administrations publiques concernées des coûts d'acquisition des terrains des projets envisagés ;

6. Participer au contrôle et à l'apurement des droits indemnitaires des personnes expropriées ; - Élaborer et mettre en oeuvre la réglementation en matière d'urbanisme d'habitat et d'assainissement pluvial avec les différentes administrations ;

6. Garantir la mise en oeuvre régulière et efficace des documents d'aménagement urbain et d'urbanisme ainsi que les documents d'application et de contrôle, et procéder à leurs éventuelles révisions ;

6. Organiser les sessions de la Commission Nationale d'Urbanisme (CNU) et de la Commission Locale d'Urbanisme (CLU) ;

6. Produire des rapports de performance réguliers et les transmettre au Secrétariat Général du Ministère ;

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? Assurer le suivi des structures étatiques et paraétatiques de mise en oeuvre de la politique en matière d'urbanisme, d'habitat et d'assainissement pluvial et soumettre des propositions pour leur amélioration ;

? Assurer le suivi technique des projets d'urbanisme, d'habitat et d'assainissement pluvial ;

? Appuyer les Collectivités Autonomes et les établissements publics en matière d'urbanisme, d'habitat et d'assainissement pluvial.

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Ministre des Affaires Fonciéres,
du Développement de THabitat et de l'Urbanisme

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		MINISTRE DES AFFAIRES FONCIÈRES, DU DÉVELOPPEMENT DE L'HABITAT ET DE l'URBANISME `MAFOHU)

SECRETARIAT GENERAL 15G)

· Secrétaire Général

· Secrétaire Général AdJoInt

· InspetteurGenéraI

· InspeeteurTechnique

DIRECTION DE CABINET

· Directeur decabinet · Conselllerstechnlquesen a ménagement du terrlmlre, en urbanisme, cuaalhlres juridiques		INSPECTION GÉNÉRALE Y

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ADMINISTRATION CENTRALE

DIRECTION GENERALE DE
L'AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
[DGAT}

DIRECTION GENERALE DE
L'URBANISME ET DE l'HABITAT
(DGUH)

DIRECTION GENERALE DE LA LEGISLATION ET DES AFFAIRES FONCIÈRES (DGLAT)

DIRECTIONS RATTACHÉES

SERVICES DÉCONCENTRES

ORGANISMES SOUS TUTELLE

13

										Direction du Développement Teridurial IDLY}
										Direction de le Cadographie el deb Géodésie IDCGI
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					APE: Gahr.Linie
Dilettr n de FeSsainissemerd			Directien de le [Eklalha		Direction des Ressaurrés
pluvial			Fontiere		Humaines de PInlormaticentsJe el
IDAPI			(OU)		tiu Materiel IDRHIM)		AFD-UE: Pruitt PEAN
(OAIC)

Organigramme du MAFDHU

14

Photo du bâtiment du Ministère des Affaires Foncières, du Développement de l'Habitat et de l'Urbanisme. N'djamena/Tchad. (Filmé le 05 Mai 2022).

15

E-Présentation du site de Nguéli

Pour assurer une bonne structuration de ce travail, il convient de localiser géographiquement le site de Nguéli, objet de l'expropriation et d'en faire une brève aperçue historique.

En effet, le site choisi pour cette étude est un quartier situé dans la Commune du 9ème Arrondissement de la ville de Ndjamena, la Capitale tchadienne. Il est localisé à environ dix kilomètres du Centre de Ndjamena et à cinq kilomètres au Sud-Est du Centre de Kousseri, au Cameroun. Il s'agit d'une zone frontalière située entre le Tchad et le Cameroun. Avant la délimitation des frontières par les colons, Nguéli dépendait du Sultanat de Kousseri. A l'issue de cette délimitation, il devint un village du canton MADJIAGO. A partir de 2004, Nguéli a été intégré dans le périmètre urbain pour la ville de N'Djaména, puis devient avec certains villages l'Arrondissement N° 9. Il a ensuite été restructuré par les autorités du Ministère de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et de l'Habitat.

C'est un site qui abrite plus de dix milles (10.000) personnes à nos jours, avec des milliers d'habitations à dimensions variables et des terrains nus. Le côté nord de Nguéli est composé de six villages qui sont entre autres : KARWEÏ, MBAYAM, GUEL-MASS, BODOR, CHARI et TOULOUSE.

En 2013, l'Etat tchadien a procédé à l'expropriation de la population de ce vaste quartier de la commune du 9^ème Arrondissement pour des raisons dites de Sécurité Nationale. Toutefois, il faut mentionner qu'aucun acte administratif ne mentionne expressément que les motifs de cette expropriation sont fondés sur la Sécurité. La population de Nguéli-sud a été expulsée en juin 2013 et celle de Nguéli-nord en décembre de la même année.

A ce jour, une partie du site est occupée par la société Bolloré, une autre par les réfugiés Camerounais et la plus grande partie reste un espace vide.

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Photo : Carte de localisation du site de Ngueli, réalisée par SIRINA DJIMET,

expert en Cartographie.

II- CADRE OPÉRATOIRE DE L'ÉTUDE.

« L'analyse conceptuelle constitue une des dimensions capitales de toute recherche scientifique car, sans elle, on ne peut imaginer un travail qui ne se perde pas dans le flou, l'imprécision et l'arbitraire »²². L'approche conceptuelle permet donc de limiter le sujet dans la forme. Il faut cependant relever qu'elle ne suffit pas elle seule à guider tout le pas de la recherche, encore faut-il déterminer la problématique (A), l'hypothèse de recherche (B), la méthodologie de recherche (C) et annoncer le Plan du travail (D).

A- Problématique

La problématique est l'approche ou la perspective théorique qu'on décide d'adopter pour traiter le problème posé par la question de départ. Elle est l'angle sous lequel les phénomènes vont être étudiés. En sciences sociales, la problématique est appréhendée comme

²² COMPENHOUDT. L, « Manuel de recherche en science sociale », Paris, Bordas, Dupond, 1988, p. 103.

17

une étape cruciale qui permet à tout chercheur de mieux circonscrire son objet d'étude. Considérée comme l'élément majeur de la spécification de tout travail scientifique, elle s'identifie à la question principale qui permet de définir les frontières de la recherche en largeur et en longueur. La question ainsi posée doit être cruciale, centrale et essentielle par rapport au sujet choisi. C'est dans ce sens que le professeur ONDOA Magloire affirme que la problématique est « l'objet de la recherche, mais un objet construit autour d'une question fondamentale qui éclaire la démonstration et la guide »²³. Le juriste doit ainsi s'appuyer sur une question centrale qui lui sert de fil conducteur du travail afin de bien organiser sa réflexion.

Ainsi définie, la problématique qui est au centre de cette étude s'articule autour de la question suivante : La préservation du droit au logement des expropriés de Nguéli est-elle effective ? Telle est la question fondamentale que soulève notre sujet et à laquelle l'on s'évertuera à apporter des éléments de réponse dans le cadre de cette étude.

B- Hypothèse de recherche

L'hypothèse est une proposition de réponse à la question posée dans le cadre de la problématique, laquelle réponse sera vérifiée, expliquée et développée tout au long du travail. GRAWITZ Madeleine affirmait à cet effet que « l'hypothèse est une proposition de réponse à la question posée, qui tend à faire formuler une relation entre les faits significatifs »²⁴.

De la problématique posée dans le cadre de ce travail, il en découle l'hypothèse suivante : la préservation du droit au logement des expropriés de Nguéli est effective en dépit du retard constaté au moment du recasement de ceux-ci. Il faut toutefois mentionner que certaines victimes n'ont pas été indemnisées jusqu'à ce jour.

C- Méthodologie de la recherche

Pour vérifier notre hypothèse de recherche, nous ferons recours à un certain nombre de méthodes et tchniques. Le concept « méthode », d'origine grecque signifie « chemin ». Elle est une meilleure façon de conduire un raisonnement et de répondre à une question pratique telle que : comment faire ou quoi entreprendre pour atteindre un but ? Selon GRAWITZ Madeleine, la méthode de recherche est un « ensemble d'opérations intellectuelles par

²³ ONDOA Magloire, « Cours de méthodologie, épistémologie et théorie du droit », 2^ème année Master droit publique, Université de Dschang, 2009-2010, p. 12.

²⁴ GRAWITZ Madeleine, Méthode des sciences sociales, Paris, Dalloz, 1986, p. 403.

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lesquelles une discipline cherche à atteindre les vérités qu'elle poursuit, les démontre, les vérifie »²⁵.

Dans le cadre de notre travail, nous avons adopté une démarche juridique, la technique documentaire et celle d'enquête.

1- La démarche juridique

A travers la démarche juridique, nous nous sommes évertué dans la mesure du possible à analyser et à interpréter les conventions internationales et les textes législatifs nationaux qui garantissent le droit au logement, tout en les confrontant au cas spécifique de la population de Nguéli expropriée en 2013. Cette démarche nous a permis d'apprécier l'efficacité des dispositions législatives prévues en matière de protection des droits des victimes d'expropriation, et de vérifier si celles-ci ont été effectives dans le cas de Nguéli.

2- La technique documentaire

La technique documentaire nous a permis d'exploiter un certain nombre d'ouvrages, de thèses, de mémoires, de rapports et d'articles qui traitent de la question du droit au logement et de l'expropriation pour cause d'utilité publique. En plus des documents papiers que nous exploités, nous avons également fait recours à la documentation électronique. Il s'agit des ouvrages, mémoires, thèses et articles consultés sur internet.

3- La technique d'enquête

La technique d'enquête est celle qui permet à tout chercheur de descendre sur le terrain afin d'étudier son sujet dans son environnement naturel pour une compréhension meilleure. Il s'agit d'une collecte de données pour laquelle le chercheur doit se rendre sur le terrain pour mener des investigations. Il est de toute évidence que cette technique d'enquête permet d'acquérir des informations fiables sur le problème que l'on tente de résoudre. Elle nous a permis d'interroger les autorités administratives du MAFDHU, celle de la Commune du 9^ème Arrondissement de N'Djaména et les personnes expropriées.

²⁵ Idem.

19

D-Construction et annonce du Plan

Les résultats obtenus grâce aux différentes méthodes et techniques nous ont permis d'orienter notre recherche sur deux axes principaux. Nous envisagerons dans le cadre de cette étude, l'effectivité de la préservation du droit au logement des expropriés de Nguéli (Première partie), les entraves à la protection efficace du droit au logement des expropriés de Nguéli et les solutions envisageables (Seconde partie).

20

PREMIÈRE PARTIE : L'EFFECTIVITÉ DE LA
PRÉSERVATION DU DROIT AU LOGEMENT DES
EXPROPRIÉS DE NGUÉI.

Le législateur tchadien a prévu, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, un certain nombre de mesures qui concourent à garantir aux victimes, leur droit au logement. En règle générale, toute expropriation pour cause d'utilité publique doit donner lieu à une indemnisation juste et préalable des victimes. L'article 7 du décret n° 187/PR/67 du 01 Août 1967 sur la limitation aux droits fonciers au Tchad dispose que : « La discussion concernant la fixation amiable des indemnités ne revêt aucune forme règlementaire. Des équivalences peuvent, à ce stade, être offertes. »²⁶. Les dispositions de cet article traduisent la possibilité offerte à la puissance publique, de proposer aux victimes, outre les indemnités pécuniaires, des équivalences qui notamment, peuvent être des nouveaux logements ou un nouveau local de recasement. Bien que ce texte soit entaché d'imprécisions, notons que les mesures de relogements des victimes d'expropriation sont quasi-inexistantes dans la législation tchadienne.

Nous envisagerons dans le cadre de cette première partie, le recasement des personnes expropriées pour cause d'utilité publique d'une part (CHAPITRE I), et l'indemnisation des victimes, d'autre part (CHAPITRE II).

21

²⁶ Art.7 du décret n°187/PR/67 du 01 Août 1967 sur la limitation des droits fonciers au Tchad.

CHAPITRE I : LE RECASEMENT DES VICTIMES D'EXPROPRIATION DE NGUÉLI

22

La terre fait partie du patrimoine commun de tout le peuple d'un même Pays, notamment les ancêtres, les générations présentes et celles futures. Nonobstant les droits reconnus aux particuliers, seul l'Etat dispose en principe d'un droit suprême de gestion de l'ensemble des terres situées sur le territoire national, qu'il exerce dans l'intérêt de tous en vue d'assurer le développement rationnel, économique et social de la manière définie par la loi²⁷. A ce titre, l'Etat est seul habilité à accorder des droits d'occupation et d'usage de la terre. Il a aussi le droit d'ordonner l'expropriation pour des fins d'intérêt général. Toutefois, l'expropriation pour cause d'utilité publique, en tant qu'opération administrative ayant pour finalité de satisfaire un besoin d'intérêt commun, ne doit en aucun cas constituer un facteur d'accroissement du taux des personnes sans-abris dans le Pays. C'est pourquoi, compte tenu de sa gravité et de ses conséquences d'ordre socio-économique lorsqu'elle est envisagée, la puissance publique doit mettre en oeuvre certaines mesures qui permettent aux victimes d'avoir la possibilité de se reloger. Ces mesures visent notamment l'attribution aux victimes d'un local de remplacement (SECTION I) et également la réinstallation de ces dernières (SECTION II).

SECTION I : L'ATTRIBUTION D'UN LOCAL DE REMPLACEMENT AUX

VICTIMES

L'article premier de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers au Tchad dispose que : « Nul ne peut être privé de la propriété des immeubles ou de l'usage du sol, sans que l'intérêt public l'exige, qu'il y ait indemnisation et que les dispositions légales soient appliquées »²⁸. Notons cependant que la discussion concernant la fixation amiable des indemnités ne revêt aucune forme réglementaire tel que prévu à l'article 7 du décret n° 187/PR/67 du 01 août 1967 sur la limitation des droits fonciers plus haut cité. L'Etat peut donc proposer des équivalences aux victimes. Mais ce décret ne donne aucune précision quant à la notion d'équivalence. En droit Camerounais, la loi n° 85-09 du 04 juillet

²⁷ Art. 3 de la loi n° 43/2013 du 16 juin 2013 portant régime foncier au Rwanda.

²⁸ Art. 1 de la loi n° 25 supra.

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1985 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et aux modalités d'indemnisation dispose en son article 3 alinéa 1 que : « L'expropriation pour cause d'utilité publique ouvre droit à l'indemnisation pécuniaire ou en nature selon les conditions définies par la loi»²⁹. L'alinéa 1 de l'article 8 de cette même loi dispose que : « L'indemnité est pécuniaire ; toutefois, en ce qui concerne les terrains, la personne morale bénéficiaire de l'expropriation peut substituer compensation de même nature et de même valeur à l'indemnité pécuniaire »³⁰. Cette disposition précise clairement que l'Etat peut, en lieu et place de l'indemnité pécuniaire, offrir des terrains de même valeur en compensation aux victimes. Il s'agit en d'autres termes, du recasement des expropriés. A défaut de relogement à proprement parler, le recasement apparait comme une nécessité absolue. Toute personne, en vertu de son droit au logement garanti tant sur le plan national qu'international, doit immédiatement et sans délais acquérir un nouveau local pour s'abriter, lorsque l'Etat s'approprie l'immeuble initial de celle-ci pour des besoins d'intérêt général. Le recasement consiste donc en l'attribution d'un nouveau local de remplacement aux victimes d'expropriation. Il obéit à un certain nombre de conditions (Paragraphe I). Celui de la population de Nguéli a été effectif (Paragraphe II) en dépit de quelques insuffisances relevées.

Paragraphe I : Les conditions relatives au recasement des personnes expropriées

Lorsque la puissance publique envisage de recaser les personnes qu'elle a exproprié pour cause d'utilité publique, cette opération doit satisfaire à un certain nombre de conditions préalables. Ces conditions se rapportent à l'acceptation du nouveau local par les victimes (A) et au délai d'attribution (B).

A- L'acceptation du local de remplacement par les victimes

Le législateur tchadien accorde à l'expropriant, la possibilité d'indemniser les victimes soit pécuniairement, soit en leur fournissant une équivalence, c'est-à-dire des terrains pour leur recasement³¹. Lorsque l'Etat choisit de recaser les expropriés, il propose à ces derniers le nouveau site qu'il souhaite leur attribuer. Ce local de remplacement doit clairement être identifié et toutes les informations y relatives doivent être communiquées aux

²⁹ Art. 3 Al. 1 de la loi N° 85-09 du 04 juillet 1985 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et les modalités d'indemnisation/Cameroun.

³⁰ Art. 8 Al. 1 id.

³¹Art.7 du décret n°187/PR/67 du 01 Août 1967 : « La discussion concernant la fixation amiable des indemnités ne revêt aucune forme règlementaire. Des équivalences peuvent, à ce stade, être offertes. »

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bénéficiaires. Les victimes peuvent donc à l'amiable, décider d'accepter le local proposé par l'Etat pour leur recasement.

L'article 11 du décret n° 187/PR/67 sur la limitation des droits fonciers dispose que : « l'administration ne peut prendre possession qu'après paiement des indemnités ou fourniture d'équivalence acceptée à l'amiable par les ayants-droit »³². Les expropriés doivent consentir à occuper le nouveau local de remplacement avant que l'Etat ne prenne possession de leur ancien site. Notons que les victimes peuvent pour certaines raisons, refuser le site que leur propose l'Etat.

Les textes législatifs tchadiens ne donnent aucune précision quant à l'hypothèse où une partie seulement des victimes accepterait le local proposé par l'expropriant, et une autre le refuserait. C'est d'ailleurs la situation qui a prévalu dans le cas du recasement de la population de Nguéli, où une partie de la population a accepté le site proposé par l'Etat tchadien et a procédé à l'identification des parcelles individuelles. Une autre partie de la population a refusé d'être recasée. Les raisons qui ont motivé ce refus tiennent d'une part, au fait que ces victimes estiment n'avoir aucune garantie d'une occupation paisible des terrains, et d'autre part, elles ont fait remarquer que le site proposé par l'Etat pour leur recasement est une zone d'inondation. Fort malheureusement, la première inquiétude des victimes s'est avérée être fondée. Le site de recasement des expropriés de Nguéli-sud, notamment celui de Toukra a fait l'objet d'un contentieux. Les bénéficiaires ont été intimidés et menacés par des personnes qui se réclament propriétaires des lieux. D'après l'avocat des victimes Me Alain KAGONBE, « tous les jours, ses clients sont trainés dans les commissariat et brigade du 9ème arrondissement par des personnes qui se réclament propriétaires de ces terrains, alors que le jour de la remise officielle de ce site aux expropriés de Nguéli, des responsables de sécurité de leur circonscription municipale, notamment les commissaires de police et commandants de brigade ont promis de leur prêter main forte pour s'installer normalement»³³. La décision du juge a été prononcée en faveur des expropriés et le site leur appartient désormais.

Le locale de remplacement doit en principe être situé dans la même circonscription géographique que le site frappé d'expropriation. Les textes du Tchad ne prévoient pas une telle prescription contrairement au Cameroun dont la loi n° 85-09 du 4 juillet 1985 dispose en son article 8 alinéa 2 qu' « En cas de compensation en nature, le terrain attribué doit, autant

³² Art. 11 du décret n° 187/PR/67 : « l'administration ne peut prendre possession qu'après paiement des indemnités ou fourniture d'équivalence acceptée à l'amiable par les ayants-droit. »

³³ Le progrès, quotidien d'informations générales, n° 5258 du 03 mars 2020.

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que faire se peut, être situé dans la même commune que le terrain frappé d'expropriation »³⁴. Les deux sites retenus pour recaser la population de Nguéli sont effectivement situés dans la même commune du 9^ème arrondissement.

La loi n° 25 du 22 Juillet 1967 qui régit l'expropriation au Tchad ne donne non plus aucune précision quant à la valeur du terrain attribué par rapport à celle de l'immeuble cédé à l'Etat. Or, en droit camerounais, loi n° 85-09 prévoit que si la valeur du terrain alloué en compensation est supérieure à celle du terrain frappé d'expropriation, la soulte est payée par le bénéficiaire. Si elle est inférieure, le bénéficiaire de l'expropriation alloue une indemnité pécuniaire correspondant à la soulte³⁵.

L'attribution du local de remplacement doit également se faire dans le respect d'un certain nombre de délais.

B- Les conditions relatives aux délais

Lorsque que les différentes parties impliquées dans la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique s'accordent, que soit substituée une compensation en nature au payement des indemnités pécuniaires, la fourniture d'équivalence doit être antérieure à la prise de possession par l'Etat du local frappé d'expropriation. Il est prévu à l'article 13 du décret n° 187/PR/67 du 01 août sur la limitation des droits fonciers qu'un mois après paiement, fourniture d'équivalence ou consignation des indemnités, l'administration peut prendre possession, au besoin par expulsion des occupants, sans nouvel avis³⁶. Le recasement des personnes expropriées doit donc se faire dans le délai d'un mois plutôt, avant l'expulsion des occupants et la démolition de leurs habitations. Le même délai est prévu en droit français. L'article L.231-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique du 01 janvier 2022 énonce que : « Dans le délai d'un mois, soit du paiement de l'indemnité ou, en cas d'obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l'acceptation ou de la validation d'un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l'expulsion des occupants »³⁷.

³⁴ Art. 8 Al. 2 la loi n° 85-09 du 4 juillet 1985 relative l'expropriation pour cause d'utilité publique et aux modalités d'indemnisation.

³⁵ Art. 8 Al. 3 la loi n° 85-09 du 4 juillet 1985 id.

³⁶ Art. 13 du décret n° 187/PR/67 du 01 Août 1967 sur la limitation des droits fonciers au Tchad.

³⁷ Art. L. 231-1 du code français de l'expropriation pour cause d'utilité publique, édition 2022-01-01, dernière modification : le 01 janvier 2022.

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L'on se pose toutefois la question de savoir si le délai d'un mois, soit tente jours, suffirait largement pour les victimes d'aménager leur nouveau local, de réaliser tous les travaux nécessaires à la reconstruction de leurs habitations, et de s'y installer en toute aise.

Il est tout à fait clair que dans le cas du Tchad, compte tenu des réalités sociales et économiques, les expropriés ne peuvent dans un strict délai de trente jours s'offrir d'autres logements décents, surtout pour les familles nombreuses. En plus, aucune possibilité de prorogation du délai n'est prévue. Ceci contribue à restreindre considérablement le droit des victimes d'accéder un logement décent.

Notons pour finir que le recasement de la population de Nguéli s'est fait en violation des conditions de délais fixées à l'article 13 du décret n° 187/PR/67 sur la limitation des droits fonciers susmentionné. Les habitants de Nguéli-sud, expulsés le 21 juin 2013 ont été recasés le 30 novembre 2016, soit trois ans et cinq mois plus tard³⁸. Ceux de Nguéli-nord, expulsés quant à eux le 18 décembre 2013, ont été recasés le 15 juillet 2020. L'on observe ici une violation grave des textes législatifs qui prévoient que le recasement des victimes soit antérieur à la prise de possession par l'Etat, des terres appartenant aux particuliers.

En dépit du retard constaté, les expropriés de Nguéli ont quand bien même été effectivement recasés.

Paragraphe II : L'effectivité du recasement de la population de Nguéli

Comme nous l'avons précédemment mentionné, la population de Nguéli, expropriée en 2013 a été effectivement recasée quelques années plus tard. Les victimes ont bénéficié de terrains que l'Etat tchadien leur a attribués dans la commune du 9^ème arrondissement.

Nous aborderons distinctement, l'attribution de terrains aux victimes de Nguéli-sud (A) et celle des victimes de Nguéli-nord (B).

A- L'attribution de terrains aux victimes de Nguéli-sud

Au lendemain de l'expulsion de la population de Nguéli-sud le 21 juin 2013, un comité de gestion de crise a été aussitôt mis en en place pour agir afin de défendre les intérêts de tous les expropriés et ce, d'un commun accord avec toutes les victimes et le collectif d'avocats constitué à cet effet. C'est grâce aux efforts consentis par ce comité, qu'après d'âpres négociations, un règlement amiable a été trouvé. En date du 12 Août 2015, un arrêté

³⁸ Le progrès, n° 4487 du lundi, 05 décembre 2016, p. 01.

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est pris par le Ministre de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et de l'Habitat à cet effet. Il s'agit de l'arrêté n° 062/PR/PM/MATUH/SG/2015 portant attribution spéciale des terrains aux déguerpis de NGUELI, KARWEÏ, BODOR, MBAYAM, GUELMASS, CHARI ET TOULOUSE dans la commune du 9^ème Arrondissement de la ville de N'Djaména³⁹. Cet arrêté prend en compte les victimes de Nguéli-sud et celles de Nguéli-nord.

Les expropriés de Nguéli-sud ont bénéficié de 1642 parcelles de terres à Toukra, section 4. C'est au cours d'une cérémonie officielle que le Secrétaire Général du MATUH,

M. Abel KOULAMNODJI WALENDOM a remis au président du comité de crise ALHADJ DJINA, les procès-verbaux de la Commission d'Attribution de Terrain en Zone Urbaine (CATZU), le 30 novembre 2016⁴⁰. La lecture des différentes dates nous permet de remarquer que l'administration a fait preuve d'une lenteur absolue dans la procédure du recasement des victimes. Durant la période allant du 21 juin 2013, date d'expulsion des victimes, jusqu'au 30 novembre 2016, soit 3 ans et cinq mois, celles-ci étaient abandonnées à leur triste sort. A l'occasion de cette remise de parcelles, le rapporteur du comité de crise, M. Faustin DJIMOUDJIEL a déclaré qu'à ce jour, les documents officiels attestent que les terrains leur appartiennent effectivement, parce qu'ayant assisté aux implantations des bornes avec les agents du cadastre, et que l'arrêté d'attribution ainsi que le plan cadastral du nouveau site leur ont été remis.

Les attributaires ont lancé « un cri de coeur au Président de la république afin de leur garantir et protéger les deux sites qu'il leur a lui-même gracieusement offert et de s'investir personnellement pour le dédommagement de toutes les victimes, pour leur permettre de construire ne serait-ce que des habitations de fortune pour caser leurs rejetons et épouses »⁴¹. Un tel raisonnement de la part des victimes laisse croire que celles-ci méconnaissent leur droit au logement. Elles estiment que leur droit à être recasées et indemnisées proviennent plutôt d'une faveur que l'Etat leur accorde selon son bon vouloir.

Selon le président du comité de crise, 102 personnes n'auraient pas jusqu'à ce jour bénéficié de terrains pour leur recasement.

³⁹ Arrêté n° 062/PR/PM/MATUH/SG/2015 du 12 Août 2015.

⁴⁰ Le progrès, n° 4487 du lundi, 05 décembre 2016, p. 01.

⁴¹ Le Progrès, Quotidien d'informations générales n° 5258 du 03 mars 2020, p. 5.

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B- L'attribution de terrains aux victimes de Nguéli-nord

Les personnes expropriées du site de Nguéli-nord, notamment des villages KARWEÏ, BODOR, MBAYAM, GUELMASS, CHARI ET TOULOUSE en date du 18 décembre 2013, ont été recasées en 2020.

En effet, il a été procédé le 15 juillet 2020, à la remise officielle des parcelles au quartier SOKOLO, section 1 et 2, dans la commune du 9^ème Arrondissement de la ville de N'Djaména. Les victimes ont bénéficié de 1458 parcelles de terres dans ce quartier⁴². Notons cependant que le recasement de la population de Nguéli-nord intervient environ 7 ans et 7 mois plus tard, après leur expulsion. Il s'agit là d'une grave violation des textes législatifs qui prévoient que le recasement soit antérieur à l'expulsion des victimes. Les autorités du Ministère en charge des affaires foncières justifient ce retard par le fait qu'il n'y eut pas un accord entre les victimes elles-mêmes, quant à la possibilité d'accepter soit le site de recasement, soit d'exiger une indemnisation pécuniaire. Toutefois, ce désaccord entre les victimes ne saurait être une excuse. L'administration devrait au préalable s'assurer de la volonté des victimes d'accepter d'être recasées ou d'exiger le paiement des indemnités, et satisfaire à leur demande avant de prendre possession des immeubles⁴³.

L'arrêté n° 062/PR/PM/MATUH/SG/2015 portant attribution spéciale des terrains n'a pas pris en compte toutes les victimes de Nguéli-nord. Certaines d'entre elles n'ont pas jusqu'à ce jour, bénéficié de terrains. Un cadre d'échange entre le Comité de Suivi des expropriés et une mission du MATUH a permis aux deux parties de s'accorder sur le nombre de 350 parcelles à pourvoir sur un site qui reste à déterminer par l'administration. Parmi ces parcelles, 169 sont destinées aux personnes omises lors de la première vague d'attribution, et 181 seront attribuées aux personnes ayant plus d'un lot⁴⁴.

⁴² Liste extraite de l'arrêté n° 62/PR/PM/MATUH/SG/2015 du 12 août 2015.

43 « Un mois après paiement, fourniture d'équivalence ou consignation des indemnités, l'administration peut prendre possession, au besoin par expulsion des habitants, sans nouvel avis. », Art. 13 du décret n° 187/PR/67 du 01 Août 1967 sur la limitation des droits fonciers au Tchad.

⁴⁴ Cf. Procès-Verbal de la réunion entre le comité de suivi des déguerpis de Nguéli-nord et la mission du MATUH.

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Photo 1 : Cérémonie officielle de remise des parcelles aux expropriés de Nguéli-nord.

(Source : Tchadinfos.com).

SECTION II : LA RÉINSTALLATION DES VICTIMES

La puissance publique, après avoir fournie aux personnes expropriées une équivalence de leurs immeubles démolis, notamment en leur attribuant des terrains, doit mettre en oeuvre un certain nombre de mesures qui vont concoururent à faciliter la réinstallation de celles-ci.

Signalons qu'au Tchad, aucune disposition spécifique ne prévoit une assistance à la réinstallation des victimes d'expropriation. Or en principe, les expropriés devraient bénéficier d'une assistance pendant la réinstallation et d'un suivi après la réinstallation⁴⁵. Néanmoins, l'autorité expropriante demeure tenue de l'obligation d'accomplir les travaux d'aménagement du site de recasement (Paragraphe I), et du paiement des indemnités de déménagement (Paragraphe II).

Paragraphe I : L'aménagement du site de recasement

L'aménagement est entendu comme l'ensemble d'actions concertées, visant à disposer avec ordre les habitants, les activités, les constructions, les équipements et les moyens de communication sur l'ensemble d'un territoire⁴⁶. Il s'agit de l'art ou de la technique de disposer avec ordre, à travers l'espace d'un pays et dans une vision prospective, les Hommes, leurs activités, les équipements et les moyens de communication qu'ils peuvent utiliser, en prenant en compte les contraintes naturelles, économiques, humaines, voire stratégiques.

⁴⁵ Cf. Rapport de l'Etude de Cadre Politique en Matière de Réinstallation des Population du Projet d'Appui au Développement Local (PROADEL PAHASE 2), Tableau 1 : Analyse comparative des dispositifs tchadiens et de la Banque Mondiale.

⁴⁶ Art. 4 de la loi n° 006/PR/2010, fixant les principes fondamentaux applicables en matière d'urbanisme au Tchad.

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Ainsi donc, le local que l'expropriant donne en compensation aux expropriés doit être aménagé au préalable afin de permettre que ces derniers s'installent aisément et convenablement.

Précisons que l'un des aspects les plus importants d'une opération d'aménagement est l'urbanisme opérationnel (A). En outre, le recasement des victimes doit se faire en tenant compte de la proximité du nouveau avec les différentes structures sociales (B).

A- La réalisation des travaux d'urbanisme opérationnel

L'urbanisme opérationnel est la phase de l'urbanisme qui consiste à concrétiser sur le terrain les prévisions des documents d'urbanismes. Il se manifeste sous forme d'opérations d'urbanisme ayant pour objet l'aménagement nouveau d'une zone restreinte, à savoir un espace urbain pour aboutir à la mise de celui-ci à la disposition des bénéficiaires futurs, ou à l'amélioration des conditions initiales d'occupation d'un espace déjà habité⁴⁷. Les opérations d'urbanisme sont concrétisées selon une procédure règlementaire ayant pour objet d'en assurer la qualité, la morale, de préserver l'environnement, la qualité de la vie des populations urbaines concernées et celles affectées par leurs effets⁴⁸. Les différentes opérations d'urbanisme sont entre autre le lotissement, la division parcellaire ou morcellement, l'opération concertée d'extension urbaine, la réhabilitation urbaine, la restructuration urbaine, la restauration urbaine et la rénovation urbaine⁴⁹.

Le lotissement des terrains est l'une des opérations les plus importantes devant être réalisée avant toute occupation. L'article 10 de la loi n° 006/PR/2010 prévoit d'ailleurs que l'occupation des sols urbains n'est possible que dans les zones ouvertes à l'urbanisation par un document de planification urbaine régulièrement approuvé. Elle doit être précédée d'opérations de lotissement. Notons que le lotissement consiste précisément en une subdivision d'un terrain vierge d'un seul tenant en parcelles avec des aménagements appropriés d'infrastructures et équipements collectifs pour accueillir les constructions à réaliser par les occupants futurs⁵⁰.

Dans le cas de la population de Nguéli, les sites attribués en compensation aux victimes ont effectivement été aménagés avant l'installation de ces dernières. Il s'agit du site

⁴⁷ Art.16 de la loi n° 006/PR/2010, fixant les principes fondamentaux applicables en matière d'urbanisme au Tchad.

⁴⁸ Art. 18 ibid.

⁴⁹ Art. 19 ibid.

⁵⁰ Art. 20 de la loi n° 006 supra.

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de TOUKRA section 4 et de celui de SOKOLO section 1 et 2. Quelques représentants des expropriés ont avoué avoir assisté aux travaux de bornage et de lotissement des terrains, et ont à la fin reçu les plans cadastraux.

Le MATUH s'est fait le devoir de dépêcher sur le terrain, pour la période allant du 21 décembre 2020 au 20 janvier 2021, une mission d'identification des parcelles attribuées aux expropriés de Nguéli-nord⁵¹. Cette mission a permis à chacune des victimes d'identifier avec précision sa parcelle afin de pouvoir s'y installer.

B- La proximité du site de recasement avec les structures sociales

Tel que défini par Jean-François TRIBILLON, le droit au logement est le droit de toute personne d'accéder à un logement décent, convenablement situé, suffisamment desservi par des équipements publics et privés⁵². Il ne suffit donc pas d'avoir simplement un local pour se loger, mais encore plus, le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions relatives aussi bien à la qualité, qu'à l'emplacement de l'immeuble. Compte tenu du fait que le droit au logement contribue également à garantir les autres droits économiques, sociaux et culturels, plus précisément, le droit à l'éducation et à la santé, le local choisi pour domicile doit être convenablement situé, afin de permettre aux occupants d'avoir un accès facile aux différents services sociaux.

Pour ce qui est du recasement des personnes expropriées, le site que l'autorité expropriante attribue aux victimes doit autant que faire se peut, être situé dans une zone où ces dernières, en s'y installant pourront retrouver leur niveau de vie initial. Autrement dit, le local de remplacement doit être situé à proximité des structures sociales, notamment les Centres de Santé, les hôpitaux, les écoles, les marchés, etc. Les sites de TOUKRA et SOKOLO attribués à la population de Nguéli sont loin de satisfaire à ces conditions, toute chose qui a rendu difficile la réinstallation des victimes.

Après la réalisation des travaux d'aménagement du site, et une fois que toutes les structures sociales sont mises en places pour permettre aux futurs occupants de se réinstaller aisément, il ne reste plus que ces derniers déménagent pour occuper leur nouveau local. Ce déménagement doit être facilité par l'Etat, notamment par le paiement aux victimes des indemnités de déménagement.

⁵¹ Note de service n° 050/PR/MATUH/DGM/DDHU/2020 du 16 décembre 2020.

⁵² Le droit à la ville et le droit au logement, Tribillon 2003, p. 11.

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Paragraphe II : Le paiement des indemnités de déménagement

Nous aborderons tour à tour la fixation du montant de l'indemnité de déménagement par le juge (A) et le paiement de ces frais de déménagement par l'expropriant (B).

A- La fixation du montant de l'indemnité de déménagement par le juge de
l'expropriation

Le préjudice résultant de l'expropriation doit en principe faire l'objet d'une juste et préalable indemnisation. L'indemnisation de ce préjudice se décompose en une indemnité principale correspondant à la valeur vénale de l'immeuble, une indemnité de remploi correspondant à l'ensemble des frais que devra supporter l'exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine et des indemnités accessoires qui correspondent aux préjudices spécifiques causés l'expropriation. Ainsi, les frais de déménagement doivent être payés par l'expropriant aux occupants du qui sont contraints de quitter les lieux à cause de l'expropriation. Le juge de l'expropriation qui prononce l'indemnisation des frais de déménagement doit fixer le montant de cette indemnité⁵³.

Dans son arrêt n°14-14392 du 2 juin 2015, la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation française précise la manière dont cette indemnité de déménagement doit être fixée. Elle casse l'arrêt d'appel qui avait juste retenu que l'indemnité pour frais de déménagement était due dans son principe mais que son montant serait remboursé ultérieurement, sur présentation des devis.⁵⁴ Cette décision met fin à la pratique qui consistait pour le juge de l'expropriation, à ne se prononcer que sur le principe de l'indemnité de déménagement sans en fixer le montant. Le montant de l'indemnité de déménagement n'était souvent fixé qu'une fois le déménagement effectué, sur présentation de devis ou facture.

Dorénavant, le juge de l'expropriation qui accorde à l'exproprié une indemnité de déménagement doit directement en fixer le montant dans son jugement, afin que cette indemnité soit bien versée avant déménagement.

B- Le paiement des frais de déménagement

Après que le montant de l'indemnité de déménagement soit fixé par le juge, l'autorité expropriante doit procéder au payement de celle-ci. En principe, cette indemnité doit être

⁵³ HELIANS-Giles CAILLET, « Le juge de l'expropriation qui prononce l'indemnisation des frais de déménagement doit fixer le montant de cette indemnité. », Flux RRS, le 16 juin 2015 à 12h 49 min, p.1.

⁵⁴ Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 02 juin 2015, arrêt n° 14-14392.

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versée aux victimes avant la prise de possession des immeubles par l'Etat. Elle permettra ainsi aux expropriés, de faire déplacer tous leurs biens mobiliers sur le nouveau site pour s'y installer. Toutefois, afin d'obtenir une juste indemnisation de ces frais de déménagement, il est impératif de présenter les justificatifs des dépenses devant le juge de l'expropriation⁵⁵. L'indemnité de déménagement doit couvrir tous les frais de transport et de la logistique, car il s'agit des deux frais les plus évidents liés à un changement de domicile.

En droit tchadien, le décret n° 187/PR/67 du 01 août 1967 sur la limitation des droits fonciers parle d'une simple possibilité de paiement des indemnités de déménagement aux personnes expropriées⁵⁶. Ce texte laisse une grande marge d'appréciation à l'administration qui peut souverainement décider de payer ces indemnités ou de ne pas le faire. Or, le paiement des indemnités de déménagement devrait être une obligation pour l'Etat.

Signalons que dans le cas de l'expropriation de la population de Nguéli, les victimes n'ont bénéficier d'aucune indemnisation pour couvrir les frais de leur déménagement.

⁵⁵ HELIANS-Giles CAILLET, « Le juge de l'expropriation qui prononce l'indemnisation des frais de déménagement doit fixer le montant de cette indemnité. », Flux RRS, le 16 juin 2015 à 12h 49 min, p.1.

⁵⁶ Art. 9 du décret n° 187/PR/67, « ... Il peut être de plus accordé des indemnités de déménagement. »

CONCLUSION DU CHAPITRE I

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Le recasement des victimes d'expropriation est la mesure la plus envisageable, à défaut de relogement immédiat. Parmi les mesures prévues par le législateur pour la protection du droit au logement des personnes expropriées, il occupe la place centrale. Il faut toutefois signaler que dans le cas des victimes de Nguéli, le recasement n'a pas été totalement effectif d'une part, parce qu'environ 452 personnes n'ont pas été recasées et d'autre part, les délais fixés à cet effet ont été largement dépassés.

Les opérations relatives à la réinstallation des expropriés sont elles aussi d'une importance capitale dans la procédure d'expropriation.

CHAPITRE II : L'INDEMNISATION DES VICTIMES
D'EXPROPRIATION DE NGUÉLI

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La procédure d'expropriation pour cause d'utilité présente un grand nombre de spécificités qui tiennent à son objet mais également à l'intervention tant d'autorités administratives que judiciaires. Dans cette procédure, la manière dont l'indemnisation juste et préalable des expropriés est mise en oeuvre présente des enjeux essentiels qui tiennent au fait que cette indemnisation, qui conditionne la prise de possession du bien exproprié, présente des particularités propres à la procédure d'expropriation dans laquelle elle intervient et qu'il convient de connaitre pour la meilleure défense des intérêts des parties à cette procédure⁵⁷.

La question de l'indemnisation des victimes d'expropriation est l'une des plus délicates qui se pose à celui qui s'intéresse o u participe à la mise en oeuvre de cette procédure particulière du droit positif. L'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789 prévoit que : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité »⁵⁸. L'utilité publique et l'indemnisation des victimes apparaissent comme les principales conditions d'une expropriation. Les mêmes conditions sont prévues à l'article premier de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers au Tchad qui article énonce que : « Nul ne peut être privé de la propriété des immeubles ou de l'usage du sol, sans que l'intérêt public l'exige, qu'il y ait indemnisation et que les dispositions légales soient appliquées »⁵⁹.

Relevant par là une originalité fondamentale, l'expropriation implique donc deux éléments procéduralement distincts mais liés structurellement, que sont la phase dite administrative qui consiste à faire « constater légalement » la nécessité publique qui justifie cette expropriation, et la phase dite judiciaire portant sur la fixation d'une juste et préalable indemnité pour les victimes qui voient leur propriété leur échapper par le biais de cette procédure⁶⁰. Notre étude dans le cadre de ce chapitre sera axée autour de deux points

⁵⁷ Jean-Christophe Le Coustumer, « L'indemnisation des biens expropriés », Actu-Juridique, le 27 Mai 2016, p.1.

⁵⁸ Art. 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen de 1789.

⁵⁹ Art. 1 de la loi n° 25 du 22 Juillet 1967.

60 « L'indemnisation des biens expropriés », op cit.

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importants qui sont entre autre, la nécessité d'une indemnisation juste et préalable des victimes d'expropriation (SECTION I), la procédure de l'indemnisation et le paiement des indemnités (SECTION II).

SECTION I : LA NÉCESSITÉ D'UNE INDEMNISATION JUSTE ET PRÉALABLE
DES VICTIMES D'EXPROPRIATION

L'indemnisation est l'une des principales mesures qui contribue à garantir le droit au logement aux personnes expropriées pour cause d'utilité publique. Comme nous l'avons précédemment mentionné, en cas d'expropriation, deux options se présentent à l'autorité expropriante. Cette dernière peut allouer soit des indemnités pécuniaires aux victimes, soit substituer une compensation en nature au paiement des indemnités en espèce⁶¹. Toutefois, cette dernière hypothèse n'exclut pas une possibilité d'allocation d'indemnités, si les victimes ont été simplement recasées plutôt que relogées. L'attribution des terrains nus ne garantit pas aux expropriés leur droit au logement. Il est donc nécessaire que ceux-ci perçoivent de l'autorité expropriante, des indemnités leur permettant de construire de nouvelles habitations pour s'y abriter.

Compte tenu du fait que cette indemnisation des expropriés a pour finalité d'assurer leur droit au logement, il est impératif que celle-ci soit juste et préalable (PARAGRAPHE I). La nature du préjudice ouvrant droit à l'indemnisation mérite également d'être précisée (PARAGRAPHE II).

Paragraphe I : le caractère juste et préalable de l'indemnité d'expropriation

Nous examinerons respectivement : l'allocation d'une indemnité juste aux expropriés (A) et le caractère préalable de cette indemnité (B).

A- L'allocation d'une indemnité juste aux expropriés

Le caractère juste de l'indemnité implique qu'il y ait un certain équilibre entre la valeur du bien cédé à l'expropriant et le montant de l'indemnité. La réparation juste du préjudice suppose que les indemnités allouées aux victimes ne soient une source d'enrichissement ni pour ces dernières, ni pour l'administration. Cela exclut toute surévaluation et toute sous-évaluation. Aux termes de l'article 8 du décret n° 187 sur la limitation des droits fonciers, il est prévu que : « Si les experts ne sont pas d'accord, le

⁶¹ Art. 7 du décret n° 187/PR/67 supra.

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tribunal statuera, compte tenu des éléments du dossier et des rapports des experts, sans que l'indemnité de chaque réclamant puisse être supérieure à ses prétentions, ni inférieure à l'offre de l'administration »⁶². Les dispositions de cet article énoncent donc la nécessité d'une proportionnalité entre la valeur de l'immeuble et le montant des indemnités compensatrices. Ces indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice subi et elles représentent en réalité la valeur vénale du bien immobilier exproprié.

L'indemnisation des victimes d'expropriation ne peut être juste que lorsqu'elle permet à ces dernières de se retrouver dans un état matériel semblable, c'est-à-dire qu'elles devraient pouvoir acquérir un nouveau logement équivalent à celui perdu à cause de l'expropriation. En plus d'être juste, l'indemnisation des victimes doit être préalable.

B- Le caractère préalable de l'indemnisation des victimes

L'indemnisation préalable des victimes d'expropriation pour cause d'utilité publique est un principe fondamental consacré aussi bien par la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789 que par la loi n° 25 du 22 juillet 1967 qui régit l'expropriation pour cause d'utilité publique au Tchad⁶³. En droit camerounais, l'alinéa 2 de l'article 4 de la loi n° 85/009 du 4 juillet 1985 dispose que : « En principe, l'indemnisation est préalable »⁶⁴. La consécration de ce principe constitue la principale garantie pour les victimes d'avoir la possibilité de se reloger avant la démolition de leurs habitations, frappées d'expropriation. La prise de possession des immeubles expropriés est conditionnée par le paiement des indemnités aux victimes.

La consécration du principe d'indemnisation préalable contribue à garantir aux expropriés leur droit au logement, dans la mesure où ces derniers pourront acquérir, grâce au paiement préalable d'une indemnité juste, un local pour établir leurs nouvelles habitations avant de quitter le site initial. Si le paiement des indemnités devait être postérieur à la prise de possession des immeubles par l'Etat, l'on se poserait alors la question de savoir où, comment et par qui seront logées les victimes ? Les plus riches parmi les expropriés trouveront certainement un abri pour eux et leurs familles. La couche vulnérable aurait pour refuge les

⁶² Art. 8 du décret n° 187, supra.

⁶³ Art. 17 de la DDHC : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité », et Art.1de la loi n° 25 : « Nul ne peut être privé de la propriété des immeubles ou de l'usage du sol, sans que l'intérêt public l'exige, qu'il y ait indemnisation et que les dispositions légales soient appliquées ».

⁶⁴ Art. 4 Al. 2 de la loi n° 85/009 du 4 juillet 1985 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et aux modalités d'indemnisation.

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rues en attendant d'être indemnisée ou recasée. L'on se trouverait alors dans une situation de violation du droit fondamental de toute personne d'avoir accès à un logement, d'où la nécessité d'indemniser préalablement les expropriés afin que ceux-ci retrouvent leur niveau de vie initial à l'issue de la cession de leurs immeubles à l'autorité expropriante. Dans le cas de la population de Nguéli, ce principe d'indemnisation préalable n'a point reçu d'application effective. Jusqu'à ce jour, aucune indemnité pécuniaire n'est octroyée aux victimes.

Notons pour finir que tous les préjudices subis du fait de l'expropriation ne donnent pas droit à indemnisation.

Paragraphe II : La nature du préjudice ouvrant droit à indemnisation

Le préjudice est la conséquence d'un acte ou d'un événement, volontaire ou involontaire, qui porte atteinte aux intérêts d'une personne physique ou d'une personne morale⁶⁵. Il crée en principe chez la victime un droit à réparation ou à indemnisation. Le droit de l'expropriation est d'une originalité et d'une particularité notoire. Contrairement au droit commun, tous les préjudices nés du fait d'une expropriation n'ouvrent pas droit à indemnisation. A l'exclusion du préjudice moral (B), seul le préjudice matériel peut donner lieu à l'octroi d'une indemnité d'expropriation (A).

A- La réparation exclusive du préjudice matériel

En matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, seul le préjudice matériel est susceptible d'indemnisation. Outre sa nature matérielle, le préjudice doit en plus être direct et certain. Un préjudice est matériel lorsqu'il peut être facilement évalué en argent et porte directement atteinte au patrimoine de la victime. Il se décompose pécuniairement en deux éléments : la perte éprouvée (damnum emergens) et le manque à gagner (lucrum cessans). Se référant au cas des victimes d'expropriation du site de Nguéli, celles-ci ont bien évidemment subi un préjudice matériel du fait de la destruction de leurs biens.

En effet, la jurisprudence est claire sur le point que si l'indemnisation des préjudices doit être intégrale, cette indemnisation ne peut porter que sur des préjudices nés de la perte d'un « droit juridiquement protégé ». L'exproprié qui invoque ainsi l'indemnisation de son préjudice doit justifier qu'il se trouvait bien dans une situation régulière qui permet que la perte de son droit soit effectivement indemnisée.

⁶⁵ https://www.toupie.org, site web consulté le 15 juin 2022 à 12h 48 minutes.

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Sur ce point du caractère direct du préjudice, comme de façon générale pour cette question qui tient au lien de causalité en matière de responsabilité, il est délicat de trouver une ligne directrice dans une jurisprudence nécessairement très pragmatique. Comme le relève René HOSTIOU, l'appréciation du caractère direct du préjudice « peut s'avérer parfois délicate à raison de la difficulté à cerner dans certains cas la portée exacte de cette exigence et parfois même, à identifier la juridiction habilitée à connaitre de certains dommages »⁶⁶.

Les types de dommages considérés comme ne présentant pas un caractère direct sont nombreux et touchent principalement aux loyers, emprunts et pertes de revenus attachés au bien exproprié, ainsi qu'aux impositions pesant sur les indemnités d'expropriation elles-mêmes⁶⁷.

B- L'exclusion du préjudice moral du champ de l'indemnisation

Une particularité marquante des principes de l'indemnisation des expropriés est l'exclusion législative de l'indemnisation du préjudice moral. Le dommage psychologique est exclu du champ de l'indemnisation à cause de son caractère subjectif, difficilement évaluable. Cette exclusion, dérogatoire aux principes des responsabilités administrative comme judiciaire, est affirmée avec constance par les juridictions en matière d'expropriation⁶⁸, alors même que la Cour européenne des droits de l'Homme en reconnait pour sa part la possibilité, sans pour autant l'exiger⁶⁹.

Cette absence d'indemnisation du préjudice moral attaché à la perte forcée de la propriété ou de l'usage d'un bien peut paraître choquante, et la question est en effet délicate, au point que la Cour de cassation française a cru bon de saisir le Conseil constitutionnel d'une question paritaire de constitutionalité sur ce point⁷⁰.Ce dernier a estimé que qu'«aucune exigence constitutionnelle n'impose à la collectivité expropriante, poursuivant un but d'utilité publique, soit tenue à réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire à raison de la perte des biens expropriés ; que, par suite, l'exclusion de la réparation du préjudice moral ne méconnait pas la règle du caractère juste de l'indemnisation de l'expropriation pour cause

⁶⁶ HOSTIOU R. et Struillou J.-F., Expropriation et préemption, 2011, Litec, p. 193.

⁶⁷ Cass. 3e civ., 11 février 1998 : Bull. civ. III, n° 32. Pour une présentation plus détaillée v., Huygue M. et Perez Mas I., Traité de l'expropriation des biens, 2014, Le Moniteur, p. 374 et s.

⁶⁸ V. par exemple Cass. 3e civ., 21 octobre 2010, n° 10-40038.

⁶⁹ CEDH, 11 avril 2002, n° 46044/99, § 29 et s., Lallement c/ France.

⁷⁰ Cass. 3e civ., 21 octobre 2010, n° 019597 QPC.

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d'utilité publique.⁷¹ Il apparait de cette rédaction que c'est bien en raison de la poursuite de cet objectif particulier qu'est l'utilité publique que le préjudice moral peut ne pas être retenu, la personne expropriante ne commettant par ailleurs aucune faute. Cette position adoptée par le Conseil constitutionnel demeure toutefois critiquable, dans la mesure où certains occupants, en plus de leur droit de propriété, attachent un intérêt particulièrement sentimental au sol qu'ils occupent. Leurs immeubles ne représentent pas simplement un bien immobilier qu'ils possèdent, mais représentent également une certaine valeur sentimentale basée sur des raisons quelconques.

Dans le cas des personnes expropriées du site de Nguéli, les victimes laissent entendre que ce fonds immobilier constitue un héritage ancestral qu'elles détiennent de leurs ancêtres depuis les années 1940, avant même que le Tchad n'existe en tant que République indépendante. Expulser de tels occupants sans tenir compte la douleur morale qu'éprouveront ces derniers en vertu de leur attachement au sol, serait totalement injuste. Cette absence d'indemnisation du préjudice moral est un point qui peut particulièrement affecter les expropriés déjà souvent prompts estimer que l'indemnisation de leur expropriation est loin de correspondre à la valeur véritable de leurs biens ou du droit dont ils se trouvent autoritairement privés.

La nature du préjudice ouvrant droit à indemnisation étant ainsi présentée, il convient ensuite de mettre en lumière la procédure et les effets de l'indemnisation des expropriés.

SECTION II : LA PROCÉDURE ET LES EFFETS DE L'INDEMNISATION DES

EXPROPRIÉS

L'indemnisation des expropriés est régie en droit tchadien par les principes de la loi n° 25 sur la limitation des droits fonciers citée supra et de son décret d'application n° 187/PR/67 du 1 août 1967, qui sont sur un certain nombre de points dérogatoires à une évaluation de la valeur du bien exproprié dans les conditions « normales » tenant à la valeur de marché d'un bien. Les spécificités de cette indemnisation tiennent tant à la procédure suivie (PARAGRAPHE I) qu'aux effets qu'elle produit (PARAGRAPHE II).

Paragraphe I : La procédure d'indemnisation des expropriés

Les différentes étapes de cette procédure sont entre autre l'évaluation des biens (A) et la fixation du montant de l'indemnité (B).

⁷¹ Cons. Const., 21 janvier 2011, n° 2010-87 QPC.

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A- L'évaluation de la valeur des biens à exproprier

Lorsqu'une opération d'utilité publique nécessite une expropriation, cette dernière est précédée d'une enquête d'un mois au moins et quatre mois au plus⁷². Cette enquête est ouverte par un arrêté du Ministre des finances, pris après avis du Ministre ou de Ministres chargés de l'opération motivant l'expropriation. L'une des finalités de cette période d'enquête préalable est de permettre que soit procédé à une évaluation des biens qui seront frappés par l'expropriation envisagée.

En droit commun, le préjudice est évalué par le juge civil ou pénal or, en matière d'expropriation, l'évaluation des biens mis en cause est l'oeuvre de la commission de constat et d'évaluation. Contrairement au droit camerounais, les textes législatifs qui régissent l'expropriation au Tchad ne prévoient aucune disposition relative à la composition et à la mission de la commission de constat et d'évaluation, moins encore les modalités d'évaluation des biens à exproprier. Au Cameroun, l'évaluation des maisons touchées par l'expropriation est règlementée par l'arrêté n° 00832/Y.15.1/MINUH/D 000 du 20 novembre 1987 fixant les bases de calcul de la valeur vénale des constructions frappées d'expropriation pour cause d'utilité publique. Aux termes de cet arrêté, la valeur des constructions est visée et calculée sur la base d'un taux forfaitaire au mètre carré variant. A la vérité, cette évaluation doit consister à déterminer la valeur exacte des biens que les occupants seront contraints de céder au profit de la personne expropriante. Elle doit être effectuée préalablement afin que soit déterminé le montant à payer aux victimes à titre d'indemnisation.

Dans le cas précis de la population de Nguéli, l'expropriation est intervenue sans qu'aucun constat, ni évaluation préalable des biens ne soit effectué. Ce n'est qu'après la démolition des habitations, que le comité de gestion de crise, avec l'appui du collectif d'avocats et d'huissiers de justice constitué, a procédé au recensement et à l'évaluation des biens.

Selon le rapport présenté par le comité de crise de Nguéli-sud, au total 1062 habitations ont été détruites, soit 89 habitations construites en dur, 120 en semi dur, 638 en matériaux non durables et enfin 215 bâties (des investissements d'une ou de deux chambre)⁷³. Le coût total des investissements est estimé à 326 000 000 de francs CFA.

⁷² Art. premier du décret n°187, supra.

⁷³ Cf. rapport présenté par le comité de crise de Nguéli-sud sur les estimations des coûts d'investissements et dommages intérêts, p.2.

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Suivant la procédure normale, la phase du constat et d'évaluation des biens est suivie par celle de la fixation du montant de l'indemnité.

B- La fixation du montant de l'indemnité

En règle générale, le montant de l'indemnité d'expropriation est fixé par un accord amiable, convenu entre les parties engagées dans la procédure⁷⁴. La loi n° 25 du 22 juillet 1967 prévoit qu'à défaut d'accord dans un délai fixé par décret, la partie la plus diligente saisit le Président du Tribunal compétent. Deux experts sont désignés à cet effet par chacune des deux parties. Les experts déposent leur rapport au Tribunal un mois plus tard à compter de la date de leur désignation. Le président du Tribunal saisi dispose d'un mois pour statuer. En cas d'accord entre les experts sur le montant de l'indemnité, le juge procède à l'homologation dudit accord. En cas de désaccord, il statue avec tous les éléments d'appréciation dont il dispose, et en effectuant s'il le juge utile, un transport sur les lieux⁷⁵. Le juge de l'expropriation reste alors seul compétent pour déterminer le montant de l'indemnité que l'expropriant doit payer aux expropriés, à titre de compensation. Il ne peut cependant descendre au-dessous des efforts de l'administration, ni aller au-delà des prétentions des expropriés⁷⁶. Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En plus de l'indemnité principale, des indemnités accessoires peuvent être allouées aux victimes.

Comme nous l'avons précédemment énoncé, l'expropriation de la population de Nguéli a eu lieu sans enquête préalable. Aucune évaluation des biens n'a été effectuée, par conséquent aucune offre du montant d'indemnité n'a été faite par l'administration. Le juge étant saisi, ce dernier n'a jusqu'à ce jour fixé le montant de l'indemnité. Les victimes de Nguéli-sud réclament pour leur part, le payement d'un montant total de Cent un milliard soixante-douze millions neuf cent soixante-treize mille neuf cent vingt francs (101 172 973 920 FCFA)⁷⁷. En revanche, aucune estimation officielle n'est faite par les victimes de Nguéli-nord quant au montant que ces dernières réclament pour leur indemnisation.

⁷⁴ Art. 5 de la loi n° 25 : « L'indemnité d'expropriation peut être fixée par accord amiable ».

⁷⁵ Art.6 de la loi n° 25, ibid.

⁷⁶ Ibid.

⁷⁷ Cf. rapport présenté par le comité de crise de Nguéli-sud sur les estimations des coûts d'investissements et dommages intérêts, p.2.

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L'ensemble des victimes, impuissantes face à la lenteur de l'appareil judiciaire tchadienne, n'attendent plus que la décision du juge pour entrer en possession de leurs droits.

Paragraphe II : Les effets de l'indemnisation

La question autour des indemnités dépasse également le strict cadre de leur fixation par le juge en ce qu'elles conditionnent la prise de possession des biens expropriés. Mais cette prise de possession est soumise au versement effectif de ces indemnités déterminées par voie d'accord amiable ou par voie judiciaire. Nous examinerons la question de la nature de la décision fixant les indemnités (A), leur paiement et la prise de possession des immeubles expropriés (B).

A- La question de la nature de la décision fixant les indemnités

A ce propos s'est d'abord posée la question de la nature des décisions judiciaires portant fixation des indemnités d'expropriation. Les jugements ou arrêts rendus en cette matière n'ont en effet pour objet que de déterminer le montant des indemnités dues par l'expropriant et ne procèdent en principe à une condamnation de l'autorité expropriante, même si ce sont bien des préjudices qui sont indemnisés dans ce cadre. Et cette question n'est pas que théorique car une question s'est posée de savoir si l'autorité qui aurait engagé une opération d'expropriation qui ne pourrait être menée à son terme serait obligée de procéder au versement de l'indemnité prévue. Le Conseil d'Etat français a répondu à cette question de façon quelque peu surprenante en précisant que le jugement qui fixe les indemnités consiste bien en une « condamnation » de l'autorité expropriante à payer une somme d'argent à l'exproprié⁷⁸, ce qui implique que les sommes en question , une fois la décision devenue définitive, doivent être payées à l'exproprié.

Une telle qualification est effectivement surprenante au regard de ce que constitue l'office du juge de l'expropriation, mais se comprend sans doute surtout au regard de la situation de l'espèce en question. Dans cette affaire, l'ordonnance d'expropriation avait déjà été prise antérieurement au jugement fixant les indemnités, ce qui avait rendu la collectivité propriétaire du bien et rendait donc pour les juges le paiement du bien dont l'exproprié avait

78 « La décision du juge de l'expropriation fixant, en application des articles L. 13-1 et suivant du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités destinées à réparer le préjudice résultant de l'expropriation, doit être au regardée comme une décision juridictionnelle condamnant une collectivité locale au paiement d'une somme d'argent au sens des dispositions du premier alinéa du II de l'article 1^er de la loi du 16 juillet 1080 », CE, 5 juillet 2010, n° 309355, Cne d'Angeville : RDI 2010, p. 489, note Hostiou R. ; Etudes Foncières 2011, n° 150, note Levy F.

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perdu la propriété « inévitable ». Mais en l'espèce la question se posait réellement car l'ordonnance car l'ordonnance d'expropriation se trouvait être dépourvue de base légale suite à l'annulation de la déclaration d'utilité publique. La collectivité cherchait donc à revenir sur le transfert de propriété et, en attendant, se refusait à verser l'indemnisation prévue par la décision judiciaire.

La perspective pourrait sans doute être différente dans un cas où aucun transfert de propriété ne serait intervenu avant la fixation définitive des indemnités par les juges, voire même dans les cas où la déclaration d'utilité publique pourrait ne pas avoir été prise avant que les indemnités soient fixées. Il serait alors étonnant de condamner l'expropriant à verser des sommes qui sont conditionnées au transfert de propriété d'un bien qui n'est pas intervenu et dont il n'est d'ailleurs pas certain qu'il intervienne.

La question de la détermination du montant de l'indemnité étant définitivement réglée, il ne reste plus que le paiement et la prise de possession des immeubles par l'autorité expropriante.

B- Le paiement des indemnités et la prise de possession des immeubles expropriés

Un point essentiel de la procédure d'expropriation du point de vue de l'expropriant est évidemment de pouvoir prendre possession des biens expropriés en se libérant du paiement des sommes qui ont été fixées par le juge.

En effet, une fois le transfert de propriété intervenu par l'ordonnance d'expropriation, l'objectif poursuivi dans la déclaration d'utilité publique doit pouvoir être concrètement mis en oeuvre sur les biens concernés et ceci implique que leurs propriétaires et leurs éventuels locataires aient été effectivement indemnisés. Poursuivant son but de mise en oeuvre de l'opération d'intérêt public justifiant l'expropriation, et cherchant à éviter si ce n'est la voie de fait mais tout au moins l'emprise irrégulière⁷⁹, l'expropriant a la possibilité de prendre possession du bien exproprié suite au jugement de première instance fixant les indemnités dues aux expropriés en les payant, quelles que soient les voies de recours mises en oeuvre.

L'article 11 du décret n° 187 du 01 août 1967 prévoit que l'administration ne peut prendre possession qu'après paiement des indemnités ou fourniture d'équivalence acceptée à

⁷⁹ Le transfert de propriété interdit en effet de voir une telle prise de possession comme une voie de fait et lui réserve la qualification, moins infamante, d'emprise irrégulière.

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l'amiable par les ayants-droit⁸⁰. Le paiement des indemnités apparait donc comme la condition sine qua none de la prise de possession du bien par l'autorité expropriante. Il s'agit là d'une condition fixée pour protéger les victimes d'expropriation contre le risque de se retrouver sans abri à l'issue de leur expropriation.

Le droit de l'expropriation prévoit également que cette prise de possession ne peut intervenir qu'un mois après le paiement effectif de l'indemnité (ou la consignation en cas d'obstacle au paiement) au propriétaire⁸¹. Ce délai est conçu pour laisser le temps au propriétaire comme aux éventuels locataires ou occupants réguliers indemnisés de quitter les lieux avant la prise de possession. Mais ce délai d'un mois ne commence à courir qu'à compter du jour où l'indemnité est effectivement parvenue dans le patrimoine des expropriés. Cette exigence d'effectivité de la réception des sommes peut être délicate lorsqu'un exproprié refuse le paiement ou lorsque celui-ci doit passer par des formalités préalables. Pour éviter tout débat dans ces cas litigieux, il est évidemment possible d'envisager une prise de possession anticipée avec l'accord de l'exproprié. Il n'en était rien dans le cas de l'expropriation des occupants du site de Nguéli. La prise de possession fut sans délai et sans indemnisation juste et préalable des victimes.

⁸⁰ Art. 11 du décret n° 187.

⁸¹ Art. 13 du décret n° 187 : « Un mois après paiement, fourniture d'équivalence ou consignation des indemnités, l'administration peut prendre possession, au besoin par expulsion des occupants, sans nouvel avis ».

CONCLUSION DU CHAPITRE II

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Au terme de tout ce qui précède, il apparait bien que l'indemnisation des expropriés, enjeu central de la procédure d'expropriation et principale garantie du droit au logement des victimes, relève tout à fait d'une appréciation subjective qui fait des parties et du juge des experts fonciers de terrain. Elle est une mise en oeuvre de règles très précises qui encadrent strictement l'oeuvre des parties, le tout faisant peut-être de cette procédure l'une des plus originales existant en droit. La finalité première de l'indemnisation des personnes expropriées pour cause d'utilité étant d'offrir à celles-ci les moyens de retrouver leur niveau de vie initial, cela implique la construction des nouvelles habitations pour assurer leur droit au logement.

CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE

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Lorsqu'une expropriation pour cause d'utilité publique est envisagée, il est nécessaire qu'un certain nombre de mesures soit mis en oeuvre pour garantir aux victimes leur droit au logement. Parmi ces mesures, la plus importante consiste à reloger les expropriés. Malheureusement, aucun texte législatif tchadien ne prévoit le relogement des personnes expropriées pour cause d'utilité publique. Les seules mesures légales de protection du droit au logement des expropriés, prévues par la loi n° 25 du 22 juillet 1967 consistent d'une part au recasement des victimes et d'autre part, à l'indemnisation de celles-ci. Avant de prendre possession des immeubles frappés d'expropriation, l'autorité expropriante, lorsqu'elle envisage une compensation en nature, fourni l'équivalence aux victimes (attribution des terrains) et leur octroi une indemnité pécuniaire juste et préalable pour permettre à celles-ci de construire de nouvelles habitations.

L'application de ces mesures n'a pas été effective dans le cas de l'expropriation intervenue à Nguéli. D'où la nécessité de fournir dans le cadre de cette étude, des pistes de solutions envisageables pour une protection plus efficace du droit au logement des personnes expropriées.

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SECONDE PARTIE : LES ENTRAVES À LA PROTECTION
EFFICACE DU DROIT AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS
DE NGUÉLI ET LES SOLUTIONS ENVISAGEABLES

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Compte tenu du caractère fondamental et inaliénable du droit au logement, le législateur tchadien a prévu des dispositions qui protègent les victimes d'expropriation pour cause d'utilité publique. Ces dispositions tiennent essentiellement au recasement de ces victimes, qui doit se faire dans le strict respect d'un certain nombre de conditions, et à leur indemnisation qui doit être juste et préalable. C'est alors que dans la pratique, le véritable problème se pose quant à l'effectivité de ces règles de droit érigées pour garantir aux expropriés leur droit au logement. Dans la plupart des cas d'expropriation intervenues au Tchad, l'on s'aperçoit que l'Etat, faisant usage de son pouvoir régalien violent les droits reconnus aux victimes. Celle de la population de Nguéli est intervenue dans la violation la plus totale des droits des expropriés.

Nous présenterons dans le cadre de cette deuxième partie, les violations des règles protégeant le droit au logement des expropriés (CHAPITRE I) et les solutions envisageables pour une protection plus efficace de ce droit (CHAPITRE II).

CHAPITRE I : LES VIOLATIONS DES RÈGLES DE
PROTECTION DU DROIT AU LOGEMENT DES
EXPROPRIÉS DE NGUÉLI

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En principe, toute expropriation pour cause d'utilité publique ouvre droit à l'indemnisation des victimes. Cette indemnisation juste et préalable, peut être selon les cas en nature ou en espèce. Le législateur laisse ainsi la latitude aux parties de choisir le mode d'indemnisation qui conviendrait mieux aux victimes. De toute évidence, la compensation en nature, c'est-à-dire le recasement des expropriés semble être la mesure la mieux adaptée pour garantir à ces derniers leur droit au logement à l'issue de la procédure d'expropriation. Toutefois, ce recasement doit se faire dans le respect de certaines conditions fixées par le législateur. Pour le cas des victimes dont l'expropriation a touché des maisons d'habitation, une simple compensation en nature serait insuffisante et contraire au principe de l'indemnisation juste. En plus des terrains attribués, ces victimes doivent bénéficier d'une indemnité pécuniaire représentant la valeur des coûts d'investissement, laquelle indemnité permettra à celles-ci de s'offrir des nouveaux logements. Telles sont les différentes règles édictées par le législateur tchadien en vue de garantir le droit au logement des personnes expropriées pour cause d'utilité publique. Mais comme les violations des droits de l'Homme constituent une monnaie courante au Tchad, les droits des expropriés sont de plus en plus violés par l'autorité expropriante. Le cas le plus intéressant est sans doute celui des victimes de Nguéli dont les droits ont été violés à toutes les étapes de la procédure.

Nous présenterons respectivement les violations des règles procédurales et des conditions de délais (SECTION I) et les violations des règles relatives à l'évaluation des biens et au paiement des indemnités (SECTION II).

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SECTION I : LES VIOLATIONS DES RÈGLES PROCÉDURALES ET DES
CONDITIONS DE DÉLAIS

Les textes législatifs prévoient un certain nombre de règles qui régissent la procédure et fixent des délais pour l'accomplissement de certains actes lors d'une expropriation pour cause d'utilité publique. Le respect de ces règles a été problématique lors de l'expropriation de la population de Nguéli.

Il convient de présenter successivement la violation des règles procédurales (PARAGRAPHE I) et celle des conditions de délais (PARAGRAPHE II).

Paragraphe I : La violation des règles procédurales

Cette violation des règles de procédure se traduit par le défaut d'enquête préalable (A) et le défaut de la notification aux victimes de la décision portant expropriation (B).

A- Le défaut d'enquête préalable

Lorsqu'une opération d'utilité publique nécessite une expropriation, la première étape consiste en l'ouverture d'une enquête. L'article 3 de la loi n° 25 sur la limitation des droits fonciers au Tchad dispose à cet effet que : « Toute expropriation doit être précédée d'une enquête d'une durée minima d'un mois et maxima de quatre mois, avec publicité assez large pour permettre aux intéressés, notamment aux expropriés, de faire enregistrer leurs observations »⁸². Les dispositions de cet article s'appliquent en principe à toute opération d'expropriation. C'est à l'issue des résultats obtenus grâce à cette enquête qu'un décret, pris en conseil des ministres déclare d'utilité publique l'opération projetée, fixe les parcelles à exproprier et prononce leur expropriation. Il est toutefois dommage de constater que dans le cas de l'expropriation de la population de Nguéli, aucune enquête n'a été envisagée. Il s'agit là d'une violation absolue de l'article 3 de la loi citée plus haut. Rappelons que cette phase d'enquête a pour finalité de protéger les expropriés contre une expulsion forcée, fondée sur des motifs illégaux.

Notons qu'en droit français, l'exigence de l'enquête préalable connait une exception dans le cas des opérations intéressant la défense et la sécurité publiques. L'article L. 122-4 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que : « Par dérogation aux

⁸² Art. 3 de la loi n° 25, supra.

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dispositions du présent Code, peut être régulièrement déclarée, sans enquête préalable, l'utilité publique :

1° Des opérations soumises à des règles de protection du secret de la défense nationale et, le cas échéant, des servitudes qui leur sont associées ;

2° Des opérations qualifiées d'opération sensible intéressant la défense nationale en application de l'article L. 2391-1 du Code de la défense ou d'opération sensible intéressant la sécurité nationale en application de l'article L. 112-3 du Code de la sécurité intérieure et, le cas échéant, des servitudes qui leur sont associées »⁸³.

Le législateur Tchadien n'a pas prévu une telle dérogation à la règle d'enquête préalable.

B- Le défaut de notification aux victimes de la décision portant expropriation

A l'issue de l'enquête préalable menée, si l'opération projetée s'est réellement avérée être d'utilité publique, et qu'en dépit des observations des victimes, l'autorité expropriante estime nécessaire de procéder à l'expropriation, alors un décret d'expropriation sera pris en Conseil des Ministres, sur rapport du Ministre intéressé par l'opération projetée, et de celui des finances. Ce décret indique que l'opération, cause des expropriations est déclarée d'utilité publique, les immeubles à expropriés, les délais pendant lesquels une discussion amiable sur le montant des indemnités peut avoir lieu, et enfin prononce l'expropriation⁸⁴. Le décret d'expropriation doit être notifié aux personnes concernées par le biais d'une publication au Journal Officiel, à la conservation de la propriété foncière, à la préfecture et à la sous-préfecture dont dépendent les biens à exproprier, sur les lieux mêmes et à la mairie s'il s'agit des communes. Si la décision émane du juge, l'ordonnance d'expropriation doit également être notifiée aux parties dans un bref délai.

Dans le cas des victimes de Nguéli, aucun décret d'expropriation n'a été notifié aux expropriés, parce qu'en réalité, l'administration n'a point pris de décret à cet effet. La population ayant eu l'information oralement le jour même où elle était censée quitter les lieux. Les victimes de Nguéli-sud témoignent n'avoir eu aucune connaissance de la décision relative à leur expropriation. C'est en cette même date du 21 juin 2013, que la décision fut communiquée à la population par l'armée nationale tchadienne et l'expulsion s'en suivit illico

⁸³ Art. L. 122-4, Al. 1 et 2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique en vigueur en France.

⁸⁴ Art. 6 du décret n°187.

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presto. Celles de Nguéli-nord auraient été informées oralement depuis 2009 avant d'être expropriées en 2016. Un tel agissement de la part des autorités administratives témoigne du manque d'intérêt que porte l'Etat lui-même au respect des textes.

Les conditions de délais ont elles aussi fait l'objet de violation par l'autorité expropriante.

Photo 2 : Expulsion de la population de Nguéli. (Source : Tchadinfos.com.)

Paragraphe II : Les violations des conditions de délais

L'accomplissement de certains actes de procédure est soumis au respect des délais fixés par le législateur. Le respect de ces délais contribue à protéger les expropriés contre les abus de l'administration. Mais cette dernière n'éprouve aucune gêne à violer ces conditions.

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Nous présenterons d'une part, la violation par l'Etat du délai de recasement des victimes et de prise de possession (A) et d'autre part, la violation du délai de fixation de l'indemnité d'expropriation (B).

A- La violation du délai de recasement et de la prise de possession des immeubles

expropriés

La prise de possession du site de Nguéli et le recasement des victimes ont été effectués en violation des dispositions de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers et de son décret d'application, relatives aux délais fixés en la matière d'expropriation.

En effet, l'article 13 du décret n° 187 sur la limitation des droits foncier prévoit qu'un mois après paiement des indemnités, fourniture d'équivalence ou consignation des indemnités, l'administration peut prendre possession, au besoin par expulsion des occupants, sans nouvel avis⁸⁵. Il ressort des dispositions de cet article que la fourniture d'équivalence, c'est-à-dire le recasement des victimes, doit intervenir trente jours plutôt avant l'expulsion de ces derniers. Ce délai de trente jours est laissé pour permettre aux expropriés de pouvoir construire de nouvelles habitations et de s'y installer confortablement avant la prise de possession par l'Etat de leur ancien local, objet de l'expropriation. Cette condition de délai est fixée par le législateur dans le but de protéger le droit au logement des expropriés, dans la mesure où ces derniers n'auront pas à squatter les rues en attendant d'être recasés ou indemnisés. Dans les faits, ces conditions de délais ont été violées de la façon la plus flagrante. Le recasement des victimes de Nguéli-sud eût lieu trois ans et cinq mois plus tard, après leur expulsion⁸⁶. Pour ce qui est du cas des victimes de Nguéli-nord, ces dernières ont été recasées sept ans et six mois plus tard⁸⁷.

En plus de cette violation du délai, l'on a remarqué un manque d'humanisme au moment de l'expulsion des occupants. La population fût expulsée au mois de juin, en plein saison pluvieuse, sans préavis ni relogement d'urgence. Selon le témoignage du Président du comité de crise de Nguéli-sud, le quartier fût envahi par la présence militaire et de celle des Caterpillars, poclains et bulldozers la matinée du 21 juin 2013. La démolition des habitations était immédiate. Les victimes n'ayant pas eu le temps de quitter les lieux et d'emporter tous

⁸⁵ Art 13 du décret n° 187 supra.

⁸⁶ Expulsées le 21 juin 2013 et recasées le 30 novembre 2016.

⁸⁷ Expulsées le 13 décembre 2013 et recasées le 15 juin 2020.

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leurs biens mobiliers. Le respect de la dignité humaine ne représentait pour l'administration plus qu'une simple théorie mythique. Environ 37 000 âmes se retrouvèrent dans la rue et 12 000 habitations détruites⁸⁸. Les victimes ayant les moyens ont louer des maisons pour se reloger, par contre, les plus vulnérables ont construit des hangars de fortune en matériaux locaux (de la paille) et en tôles de récupération⁸⁹.

Selon l'avocat des victimes, Me KAGONBE Alain, le site de Nguéli, exproprié pour des raisons de sécurité nationale serait revendu à la société française Bolloré pour une exploitation. Les installations de ladite société sont à ce jour visibles sur le site. Une autre partie est utilisée pour abriter les réfugiés Camerounais ayant fui les conflits intercommunautaires en décembre 2021⁹⁰. La population de Nguéli est donc évincée de son droit d'occupation du sol au profit de la société Bolloré, sans être indemnisée préalablement.

Enfin, l'article 13 ci-haut mentionné souffre de deux insuffisances qui sont entre autres, la durée trop courte du délai fixé pour la prise de possession, car l'on estime qu'en seulement trente jours, il est difficile que les victimes puissent retrouver leur niveau de vie initial, c'est-à-dire s'offrir de nouveaux logements décents et de s'installer aisément. La seconde insuffisance tient au fait que le législateur ne prévoit aucune possibilité de prorogation de ce délai.

Photo 3 : Installations de la Société Bolloré sur le site de Nguéli

⁸⁸ https://tchadinfos.com, consulté le 19 juin 2022 à 16h 22 min.

⁸⁹ Témoignage des victimes.

⁹⁰ Environ 772 ménages sont installés sur le site.

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Photo 4 : L'occupation du site de Nguéli par les réfugiés Camerounais.
B- La violation du délai de fixation de l'indemnité d'expropriation

La procédure de la fixation du montant de l'indemnité d'expropriation est régie par les articles 7 et 8 du décret n° 187 précédemment cité. Le montant de cette indemnité est en principe fixé par un accord amiable entre les parties dans un délai déterminé par l'arrêté d'expropriation. Dans le cas où la discussion se termine par un accord, il est entériné par échange de lettres, et l'administration paie les indemnités ou fournit l'équivalence. Aucune tentative d'accord amiable sur le montant de l'indemnité n'a eu lieu entre l'Etat tchadien et la population de Nguéli. L'article 7 du décret prévoit dans ce cas que la partie la plus diligente saisit par lettre recommandée avec avis de réception, le Tribunal compétent. Après sa saisine, le Président du Tribunal invite les parties à lui communiquer, dans un délai d'un mois, le nom des experts qui seront désignées par elles. Les experts désignés disposent d'un délai d'un mois pour déposer leur rapport au Tribunal. Enfin, le Tribunal statuera par ordonnance de son Président dans un délai d'un mois après la date de dépôt du rapport des experts⁹¹. A l'issue de cette procédure, l'ordonnance du juge fixant le montant de l'indemnité d'expropriation devrait intervenir au plus tard trois mois, à compter de la date de la saisine du Tribunal. Il n'en est rien pour le cas d'expropriation de Nguéli. Le juge étant saisi depuis 2013, n'a jusqu'à ce jour rendu son ordonnance, soit environ neuf ans de retard. Cette attitude traduit un manque de volonté de la part de l'administration d'indemniser les victimes. Ces dernières

⁹¹ Art. 8 du décret n° 187 supra.

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estiment que la violation de leur droit d'être indemnisées serait le résultat de la corruption du système judiciaire qui se détourne de sa mission de rendre justice à la population de Nguéli.

Les règles relatives à l'évaluation des biens et au paiement de l'indemnité ont elles aussi été violées par l'administration.

SECTION II : LES VIOLATIONS DES RÈGLES RELATIVES À L'ÉVALUATION
DES BIENS ET AU PAIEMENT DE L'INDEMNITÉ

L'expropriation de la population de Nguéli est marquée par une série de violations des droits des expropriés durant toutes les étapes de la procédure. En effets, les différentes règles de procédure établies par le législateur consistent à donner à l'expropriation une nature légale et en même temps à protéger les victimes. Les règles relatives à l'indemnisation, notamment l'évaluation des biens (PARAGRAPHE I) et le paiement de l'indemnité (PARAGRAPHE II) n'ont pas été appliquées avec effectivité.

Paragraphe I : La violation des règles relatives à l'évaluation des biens

Ces violations tiennent essentiellement au défaut d'évaluation des biens avant la prise de possession (A). Aussi, il convient de relever quelques insuffisances législatives en la matière (B).

A- Le défaut d'évaluation préalable des biens

Pendant la phase d'enquête préalable, une évaluation des biens à expropriés doit être effectuée. Cette évaluation doit être faite en principe par un comité de constat et d'évaluation des biens, constitué à cet effet. Elle permet de déterminer la valeur des biens mis en cause afin de faire une meilleure offre sur le montant de l'indemnité à allouer aux victimes. Mais comme nous l'avons précédemment mentionnée, la prise de possession par l'Etat du site de Nguéli a été immédiate, sans enquête préalable, par conséquent aucune évaluation des biens n'a été effectuée par l'administration.

Les victimes, avec l'appui du collectif d'huissiers de justice et d'avocats ont procédé au lendemain de la démolition des habitations, à un recensement des biens et à une évaluation de ceux-ci. Il faut toutefois relever que cette évaluation faite par les victimes elles-mêmes parait moins logique parce qu'elle était intervenue alors que les habitations ont été déjà détruites. Cela constitue une sérieuse difficulté à déterminer la valeur exacte des biens.

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Des insuffisances législatives concernant l'évaluation des biens sont à signaler.
B- Les insuffisances législatives

Le législateur tchadien n'a point envisagé dans les textes qui régissent l'expropriation pour cause d'utilité publique au Tchad, des dispositions qui fixent les bases de calcul de la valeur des immeubles touchés par l'expropriation. Or en droit camerounais, le législateur a prévu l'arrêté n° 00832/Y.15.1-MINUH-D 00 du 20 novembre 1987 fixant les bases de calcul de la valeur vénale des constructions frappées d'expropriation pour cause d'utilité publique.

La seconde insuffisance tient au fait que dans les textes législatifs, notamment la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers et son décret d'application (décret n° 187/PR/67 du 01 août 1967), aucune disposition ne prévoit la composition et les missions de la commission de constat et d'évaluation des biens en matière d'expropriation, or en matière de déguerpissement, la loi n° 25 du 22 juillet 1967 prévoit en son article 25 des dispositions relatives à la composition de cette commission.⁹²

Les règles qui encadrent le paiement de l'indemnité d'expropriation n'ont malheureusement pas échappé à l'abus de pouvoir de l'administration.

Paragraphe II : La violation des règles relatives au paiement de l'indemnité

Il s'agit du non-paiement des indemnités de déménagement (A) et du non-respect du principe de l'indemnisation préalable (B).

A- Le non-paiement des indemnités de déménagement

Le juge de l'expropriation, au moment de la fixation du montant des indemnités détermine également le montant que l'autorité expropriante doit payer aux victimes au titre d'indemnité de déménagement. L'expropriation occasionne inévitablement un déplacement involontaire de la population. Il est de toute évidence logique que les frais de déménagement soient à la charge de l'administration. L'article 9 du décret n° 67 prévoit d'ailleurs que : « [...] il peut être de plus accordé des indemnités de déménagement ». Mais l'application de cette disposition est restée lettre morte dans le cas des expropriés de Nguéli. Les victimes

92 « La commission d'évaluation des indemnités est présidée par le sous-préfet ou, dans les communes le maire, ou leurs représentants. Elle comprend : un représentant du service de cadastre, si possible un représentant du service des domaines, un représentant du service des travaux publics ou le chef des services techniques municipaux dans les municipalités qui en comportent, le délégué de quartier, chef de quartier ou chef de canton, suivant les cas, et enfin d'un représentant choisi parmi les occupants déguerpis ».

59

n'ayant guère bénéficié d'indemnité pour leur déménagement. Il faut en plus mentionner que les sites attribués aux expropriés seraient situés dans des zones d'inondations et non à proximité des structures sociales (écoles, hôpitaux, marchés, etc.).

B- Le non-respect du principe de l'indemnisation juste et préalable

L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen pré cité dispose que : « La propriété étant inviolable et sacrée, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique légalement constatée, l'exige et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ». Les mêmes dispositions ont été reprise à l'article premier de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 en ces termes : « Nul ne peut être privé de la propriété des immeubles ou de l'usage du sol, sans que l'intérêt public l'exige, qu'il y ait indemnisation et que les dispositions légales soient appliquées ». Ce principe d'indemnisation juste et préalable est contenu dans plusieurs autres législations. Le législateur, en posant ce principe voudrait s'assurer que les victimes d'expropriation aient une garantie de retrouver leur niveau de vie initiale avant de céder leurs immeubles à l'autorité expropriante. Comme nous l'avons mentionné précédemment, la finalité de l'indemnité d'expropriation est bien évidemment d'offrir aux expropriés les moyens de reconstruire de nouveaux logements et de pouvoir se réinstaller. La prise de possession est par conséquent conditionner par le paiement de cette indemnité.

Le Professeur André TIENTCHEU NJIAKO souligne à cet effet que : « la règle de l'indemnisation préalable telle que prévue à l'article 2 de la loi de 85, fait de l'indemnisation une condition de l'expropriation et non une conséquence de celle-ci. C'est en application de cette règle qu'il est exigé à tout département ministériel désireux d'entreprendre une opération d'utilité publique, de s'assurer de la disponibilité des crédits d'indemnisation tout en indiquant l'imputation budgétaire ou tout autre moyen d'indemnisation. Cette exigence de la disponibilité des moyens d'indemnisation à n'entreprendre les opérations d'expropriation qu'après s'être assuré que les expropriés seront indemnisés avant leur éviction »⁹³. Au Tchad, ce principe d'indemnisation préalable devient l'exception. Dans de nombreux cas d'expropriations intervenus, parmi lesquels celle de Nguéli, les expropriés sont expulsés de leurs logement sans qu'une indemnité ne leur soit allouée. Expropriées depuis 2013, les victimes n'ont reçu point d'indemnité, et toutes les tentatives amiables et judiciaires par elles entreprises pour entrer en possession de leurs droits ont été vaines jusqu'à ce jour.

⁹³ TCHIENTCHEU NJIAKO André, Droits fonciers urbains au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2003, p. 421.

CONCLUSION DU CHAPITRE I

60

La lecture de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers et celle du décret n° 187/PR/67 du 01 août 1967 permettent de remarquer que le législateur tchadien a pris le soin de prévoir des dispositions qui garantissent aux victimes d'expropriation le droit au logement, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique. Il convient néanmoins de préciser que ces règles ne trouvent pas toujours une application effective. Dans le cas d'expropriation de la population de Nguéli, l'administration ne s'était guère souciée de garantir aux victimes leur droit d'être relogées, mettant ainsi en cause la dignité humaine de ces dernières. En violant ainsi ce droit fondamental de la population, l'Etat se soustrait par la même occasion, de son engagement pris dans le cadre du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, de reconnaitre à chaque personne son droit à un niveau de vie suffisant.

Pour finir, il faut relever que les textes législatifs qui régissent l'expropriation pour cause d'utilité publique au Tchad n'assurent pas une garantie suffisante du droit au logement des expropriés, étant donné qu'aucune disposition ne prévoit le relogement de ceux-ci.

CHAPITRE II : LES SOLUTIONS ENVISAGEABLES
POUR UNE PROTECTION PLUS EFFICACE DU DROIT
AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS

61

A l'issue de l'étude menée dans le cadre du précédent chapitre sur les violations des règles relatives à la protection du droit au logement des expropriés, il en ressort que les textes législatifs et les pratiques de l'administration sont loin de garantir aux victimes d'expropriation leur droit à un niveau de vie suffisant, tel que prévu par les textes internationaux auxquels le Tchad a adhéré (Pacte international relatifs aux droits économiques, sociaux et culturels, Déclaration Universelle de droits de l'homme, Charte africaine des droits de l'homme et des peuples, etc.).

La question de la violation des droits de l'homme en général, et celle des personnes expropriées en particulier est un phénomène récurrent au Tchad. Plusieurs défis sont à relever par l'Etat tchadien à cet effet. Dans la présente étude, nous envisagerons des solutions qui permettront d'assurer dans une certaine mesure, une protection plus efficace du droit au logement des expropriés. Ces solutions tiennent tout d'abord à l'humanisation de la procédure d'expropriation (SECTION I) et à l'adoption des mesures de relogement ainsi que quelques recommandations formulées à l'endroit de l'administration (SECTION II).

SECTION I : L'HUMANISATION DE LA PROCÉDURE D'EXPROPRIATION

L'expropriation est un mal nécessaire des temps modernes qui a pour finalité d'assurer la promotion de vastes opérations d'industrialisation, d'urbanisation, de développement ou de sécurité nationale. Elle reste après tout, une véritable machine à fabriquer des déracinés⁹⁴ et à ce titre, elle a un coût humanitaire exorbitant pour les populations expropriées et évincées de leur environnement naturel, social et culturel.

La procédure de l'expropriation au Tchad nécessite une humanisation, et cette dernière implique une redéfinition des règles relatives à la prise de possession (PARAGRAPHE I) et à l'évaluation des biens (PARAGRAPHE II).

⁹⁴ OWONA Joseph, Droit administratif spécial de la République du Cameroun, p. 291.

62

Paragraphe I : La redéfinition des règles relatives à la prise de possession des biens
expropriés et à l'évaluation des biens

Nous envisagerons tour à tour la révision du délai de la prise de possession (A) et l'adoption d'une loi fixant les bases de calcul de la valeur des biens expropriés (B).

A- La révision du délai de la prise de possession des immeubles expropriés

Le législateur tchadien a fixé à un mois, soit trente jours le délai de la prise de possession des immeubles frappés par l'expropriation, à compter de la date du paiement ou de la consignation des indemnités, ou de la fourniture de l'équivalence⁹⁵. L'article 11 du décret n° 187 sur la limitation des droits fonciers précise que la prise de possession peut se faire au besoin, par expulsion des occupants et sans nouvel avis. L'on estime sans doute que le législateur s'est inspiré du droit français⁹⁶ pour fixer de telles prescriptions. Ce délai d'un mois est fixé sans toutefois que les réalités sociales et économiques du peuple tchadien ne soient prises en comptes. Si l'on s'appuie sur l'exemple d'une famille de plus de 10 personnes expropriée, il est quasiment impossible qu'en seulement trente jours, des nouveaux logements décents puissent être construits et aménagés pour abriter un tel nombre. Il y a donc nécessité que ce délai soit révisé. Pour assurer plus efficacement aux victimes, la garantie d'être relogées avant la prise de possession, et d'éviter une possible expulsion, il serait raisonnable que le législateur fixe le délai de prise de possession à trois mois, soit 90 jours, renouvelable une fois. Une telle mesure permettra à tous les expropriés, d'avoir la possibilité de s'offrir des nouveaux logements décents et de retrouver leur niveau de vie initial, avant que l'Etat ne prenne possession de leurs anciens immeubles. Cela éviterait que des familles se retrouvent dans les rues en attendant de trouver d'autres habitations.

B- L'adoption d'une loi fixant les bases de calcul de la valeur des biens expropriés

Pour satisfaire au principe de l'indemnisation juste, il est nécessaire que soit déterminé aussi exacte que possible, la valeur des biens, notamment des immeubles qui sont frappés par l'expropriation pour cause d'utilité publique. Pour ce faire, il est important que le législateur tchadien mette en place une loi qui fixe les bases légales de calcul de la valeur des biens expropriés. La même loi doit régir la composition, le fonctionnement et les missions de la Commission de constat et d'évaluation des biens. Dans la composition de cette

⁹⁵ Art 13 du décret n° 187 : « Un mois après paiement, fourniture d'équivalence ou consignation des indemnités, l'administration peut prendre possession, au besoin par expulsion des occupants, sans nouvel avis ».

⁹⁶ Art L. 231-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

63

Commission, une place importante doit être réservée aux victimes. Celles-ci doivent participer activement à cette opération, pour des besoins de transparence. L'importance de la mise en place de cette loi est bien évidemment de garantir aux victimes une indemnisation juste, c'est-à-dire une indemnisation qui compensera à juste titre les biens perdus du fait de l'expropriation. Car dit-on, l'indemnisation des expropriés ne doit constituer un moyen d'enrichissement ni pour l'administration, ni pour les victimes.

En plus d'être juste, l'indemnisation des expropriés doit surtout être préalable. Paragraphe II : La valorisation du principe de l'indemnisation préalable

Cette valorisation du principe implique d'une part que l'indemnisation soit la condition sine qua none de la prise de possession (A) et d'autre part, la suppression de la notion d'urgence (B).

A- L'indemnisation préalable comme condition sine qua none de la prise de possession

L'indemnisation des victimes, comme nous l'avons précédemment souligné est la principale garantie du droit au logement des personnes expropriées pour cause d'utilité publique, en dehors du relogement qui n'est point envisagé par le législateur tchadien. Cette indemnisation peut être soit pécuniaire, soit en nature (attribution de terrain). La règle fondamentale en la matière consiste à indemniser préalablement les expropriés avant la prise de possession des immeubles par l'Etat. Le législateur et le juge doivent faire de ce principe d'indemnisation préalable une condition sine qua non de la dépossession des victimes de leurs propriétés. Il est vrai que le décret n° 187 du 01 août 1967 fixe cette règle comme condition de la prise de possession, mais aucun mécanisme n'a été prévu par les textes pour permettre aux victimes de faire face à un éventuel abus de pouvoir de la part de l'administration. Le législateur doit prévoir un recours en annulation de la décision portant expropriation, avec un effet suspensif en cas de non indemnisation préalable des victimes.

Pour ce qui est de l'ordonnance d'expropriation, le juge ne doit la rendre qu'après s'être assuré, grâce à un contrôle qu'il effectuera à l'occasion, de la disponibilité des fonds pour indemniser les victimes. Cela nécessite la mise sur pied d'une Commission qui sera chargée d'enquêter afin d'établir d'une part, qu'un site a été effectivement aménagé pour le recasement des victimes, et d'autre part que des fonds sont véritablement disponibles pour leur indemnisation.

64

En toute circonstance, les victimes doivent obligatoirement bénéficier de l'indemnité d'expropriation et d'un délai raisonnable pour quitter les lieux et se réinstaller ailleurs. Lorsque l'autorité expropriante opte pour le recasement des expropriés, le local de remplacement doit être aménagé et fourni à priori, et l'indemnité représentant la valeur des investissements doit également être payée. Ce n'est qu'à cette seule condition que les expropriés ne pourront céder leurs fonds immobiliers à l'administration.

B- La suppression de la notion d'urgence

La notion d'urgence a toujours servi d'excuse à la puissance publique pour voiler les multiples violations des droits du peuple, perpétrées par elle. C'est cette même excuse qui fut invoquée par l'Etat tchadien au moment de l'expropriation de la population de Nguéli en 2013. Le Secrétaire Général du Ministère des Affaires Foncières, du Développement de l'Habitat et de l'Urbanisme a affirmé à l'occasion de la cérémonie officielle de remise des sites aux expropriés que : « Le caractère urgent n'a pas permis que certaines formalités d'usage aboutissent ». Il en ressort clairement que la notion d'urgence soit utilisée pour justifier la violation des règles qui garantissent à la population de Nguéli, son droit au logement.

Pour le cas d'expropriation, aucune urgence, quelle qu'elle soit ne peut en principe justifier le fait que des milliers de personnes se retrouvent dans les rues, sans abri et sans refuge. Lorsque l'Etat porte atteinte au droit au logement de la population, tous les autres droits étroitement liés à la dignité humaine (le droit à la santé, le droit à la vie, le droit au respect de l'intégrité morale, etc.) se trouvent violés. Compte tenu du caractère fondamental de ce droit, le législateur doit exclure tout fait justificatif, notamment la notion d'urgence, qui tend à favoriser une expulsion des victimes sans indemnisation préalable.

Pour une protection plus efficace du droit au logement des expropriés, il est également nécessaire que de nouvelles mesures soient adoptées.

SECTION II : L'ADOPTION DE NOUVELLES MESURES DE PROTECTION DU
DROIT AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS

Les textes législatifs en vigueur qui régissent l'expropriation pour cause d'utilité publique au Tchad sont connus pour leur caractère peu protecteur du droit au logement des personnes expropriées. Des mesures supplémentaires doivent être prises par le législateur dans le cadre du projet de Code foncier et domanial en cours d'examen. La plus importante

65

des mesures qui puisse fournir une garantie absolue du droit au logement aux expropriés est sans doute le relogement de ces derniers. C'est pourquoi, l'on suggère que soient adoptées des mesures de relogement des victimes d'expropriation (PARAGRAPHE I). Par la même occasion, nous formulerons quelques recommandations à l'endroit de l'administration (PARAGRAPHE II).

Paragraphe I : L'adoption des mesures de relogement

Ces mesures doivent consister à reloger la couche sociale des expropriés la plus vulnérable (B), mais étant donné qu'il manque suffisamment de structure d'accueil, l'Etat tchadien doit par la même occasion envisager la construction des logements sociaux dans chaque commune (A).

A- La construction des logements sociaux dans chaque commune

Dans un contexte général, l'Etat a la responsabilité, sinon l'obligation de garantir à chaque citoyen son droit d'accéder à un logement décent et de s'y maintenir. La question se pose principalement pour le cas des personnes vulnérables ne disposant pas de revenus suffisants pour payer un logement. C'est à ce niveau qu'apparait la nécessité de la construction des logements sociaux.

Au Tchad, il existe un nombre trop négligeable de Centres sociaux établis pour accueillir des personnes sans-abris. La situation désolante des victimes d'expropriation de Nguéli nous inspire cette suggestion à l'endroit de l'Etat, de construire dans chaque commune, un Centre social avec une capacité d'accueil d'au moins 1 000 personnes. Ces structures sociales pourront accueillir en cas de besoin, aussi bien les personnes expropriées ou déguerpies que d'autres nécessiteux.

B- Le relogement des expropriés particulièrement vulnérables

Dans chaque cas d'expropriation au Tchad, l'on recense parmi les victimes un certain nombre de personnes particulièrement vulnérables, en raison soit de leur âge, soit de leur sexe ou classe sociale. Il s'agit plus précisément des vieilles personnes, des enfants, des femmes, des handicapés, et bien d'autres. Cette couche sociale mérite d'être protégée avec une attention particulière et complète. Au moment de l'expulsion de la population de Nguéli, l'on a assisté à l'une des scènes les plus désastreuses de violation de la dignité humaine. Les vieilles personnes, les femmes avec des petits enfants se sont retrouvés en pleine rue, sous un

66

ciel nuageux avec tous leurs biens exposés aux risques de la pluie et des intempéries. C'est au regard de cette situation que nous estimons nécessaire, sinon indispensable que le législateur puisse envisager des mesures de relogement des expropriés.

En droit français, le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit en son article R. 423-1 que : « Les collectivités et établissements publics expropriants sont habilités à imputer, sur les crédits dont ils disposent pour les opérations qui nécessitent l'expropriation, les sommes nécessaires soit à l'acquisition et à l'aménagement en logements de locaux existants, soit à l'acquisition et à l'aménagement de terrains et à la construction de locaux d'habitation de remplacement pour reloger les expropriés ». Lorsque l'expropriant ne peut pas effectuer le relogement des locataires et des occupants des immeubles expropriés dans des locaux existants ou en construction lui appartenant ou susceptibles d'être mis à sa disposition, il est habilité à acquérir et à aménager ou à construire les locaux nécessaires. Les locaux aménagés ou construits, en application des dispositions qui précèdent, ne doivent pas excéder les normes relatives aux habitations à loyer modéré⁹⁷. Le législateur tchadien doit s'inspirer de ces dispositions pour mieux garantir aux expropriés leur droit au logement.

Il convient enfin de formuler quelques recommandations à l'endroit de l'Etat.

Paragraphe II : Les recommandations à l'endroit de l'état

La première recommandation porte sur la rétrocession du site de Nguéli aux anciens occupants (A), et les autres recommandations sont d'ordre général (B).

A- La rétrocession du site de Nguéli aux anciens occupants

La rétrocession est un droit reconnu aux victimes d'expropriation, de récupérer leur ancien site frappé d'expropriation, sous certaines conditions de fond et de délai. L'article 15 du décret n° 187 sur la limitation des droits fonciers dispose à cet effet que : « Dans le cas où deux ans après la prise de possession, l'administration n'aurait pas commencé l'opération qui a motivé l'expropriation, les expropriés peuvent demander la rétrocession qui est de droit. Cette rétrocession se fait à un prix débattu à l'amiable ou, à défaut, fixé comme en matière d'expropriation ». La difficulté à mettre en oeuvre ce droit par les expropriés tient au fait que le législateur a fixé un délai de cinq ans, à compter de la date de prise de possession, pour exercer cette action⁹⁸. Dans le cas d'espèce, le délai étant écoulé depuis 2018. Toutefois,

⁹⁷ Art. R. 423-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, France.

⁹⁸ Art. 15 du décret n° 187.

67

le législateur mentionne que la mise en route de l'opération vaut pour les expropriés forclusion s'ils n'ont pas intenté d'action auparavant.

Si l'Etat a revendu le site de Nguéli à la société française Bolloré et a utilisé une partie pour abriter les réfugiés Camerounais, l'on a de sérieuses raisons de croire que le motif invoqué pour exproprier la population a cessé d'être d'utilité publique et par conséquent, ledit site ne représente plus une zone à risque. Si la puissance publique ne peut procéder à la rétrocession des immeubles à toutes les victimes pour cause de prescription du délai fixé, elle doit néanmoins accorder la rétrocession aux 102 victimes de Nguéli-sud et 350 victimes de Nguéli-nord qui, jusqu'à ce jour n'ont pas été recasées. Cela constituerait en même temps une réparation et un acte d'humanisme de la part de l'administration.

B- Les recommandations d'ordre général

Le droit à un logement convenable est protégé sur le plan international par une panoplie d'instruments internationaux des droits de l'homme tel que les deux pactes, la Convention internationale des droits de l'homme, la Convention sur les droits de l'enfant, la Convention internationale sur l'élimination de toutes les formes de discriminations raciales, etc. Au niveau régional, ce droit est protégé par les articles 14, 16 et 18 de la Charte Africaine des Droits de l'Homme et des Peuples, respectivement sur le droit de propriété, droit à la santé physique et mentale et la protection des familles et les principes et directives relatifs aux droits économiques, sociaux et culturels, de la Commission Africaine des Droits de l'Homme et des Peuples. Compte tenu de l'importance que représente le droit au logement pour la protection de la dignité humaine, l'Etat tchadien doit mettre en oeuvre un certain nombre de mesures garantissant à chaque citoyen, y compris les expropriés, ce droit fondamental.

Rappelant d'une part que l'Etat, en vertu de son obligation de respect et de protection est tenu de garantir et de protéger le droit à un logement convenable et d'éviter de procéder à des expulsions forcées, et que la Commission des droits des Nations Unies a reconnu que les expulsions forcées constituaient des atteintes manifestes à toute série de droits fondamentaux et notamment au droit à un logement convenable ; et d'autre part, préoccupé par le fait que depuis quelques années au Tchad, de milliers de personnes sont expulsées de force de leurs domiciles par l'Etat et les acteurs non-étatiques sans procédure régulière, consultations, notification suffisante, indemnisation ni solutions de relogement adaptées, l'Etat doit :

68

> Mettre un terme aux expulsions forcées en les interdisant clairement en droit et en pratique ;

> Veiller à ce qu'il ne soit procédé à des expulsions qu'en dernier ressort, après examen de toutes autres solutions pouvant éviter l'expulsion et veiller à ce qu'elle soit conforme aux normes régionales et internationales ;

> Adopter des législations et politiques qui établissent les garanties à fournir avant toute expulsion, fondées sur les principes de base et directives concernant les expulsions et les déplacements liés au développement et qui respectent les engagements régionaux et internationaux en matière de droits humains ;

> Garantir que toutes les victimes d'expulsions forcées disposent de recours utiles et bénéficient du droit de demander des réparations qui peuvent prendre la forme d'une restitution, d'une indemnisation, d'une réadaptation ou d'une réhabilitation et de garanties de non-répétition ;

> Prendre des mesures concrètes afin de garantir la sécurité d'occupation à toutes les personnes qui ne bénéficient pas d'une telle protection actuellement ;

> Enfin, s'assurer que toute nouvelle habitation proposée soit conforme aux normes régionales et internationales sur les logements décents.

CONCLUSION DU CHAPITRE II

69

A l'issue de tout ce qui précède, l'on pourrait affirmer sans risque de se tromper que le système juridique tchadien est loin de garantir suffisamment le droit au logement des victimes d'expropriation pour cause d'utilité publique. Dans la pratique, l'application effective des règles existantes en matière d'expropriation reste un véritable défi pour l'administration. C'est dans cette optique que nous avons formulé dans le cadre de ce chapitre, des suggestions et recommandations pour que soit efficacement protégé le droit au logement des expropriés. La prise en compte de ces suggestions par le législateur et l'administration constituerait une avancée significative dans la protection des droits humains, notamment le droit au logement des personnes expropriées.

70

CONCLUSION DE LA SECONDE PARTIE

Il est de toute évidence qu'en matière de protection des droits humains, la question la plus importante n'est pas celle de l'existence des instruments de protection, mais plutôt leur effectivité. Au Tchad, le législateur a prévu des règles quoique insuffisantes, qui garantissent aux victimes d'expropriation le droit d'être relogées, autrement dit de retrouver leur niveau de vie initiale. Il est toutefois dommage de constater que l'application de ces règles à l'occasion de nombreux cas d'expropriations intervenus au Tchad, notamment celui de la population de Nguéli est ineffective. Cette expropriation est fortement marquée par une série de violations des droits des victimes. Il est donc de la responsabilité du législateur, du juge de l'expropriation et de l'administration d'assurer une protection plus efficace du droit au logement des personnes expropriées, en mettant en oeuvre des nouvelles mesures et moyens tels que suggérés.

71

CONCLUSION GÉNÉRALE

72

En définitive, la question de la protection du droit au logement des victimes d'expropriation pour cause d'utilité publique pose problème dans bon nombre de pays africains où chaque année, de centaines de milliers de personnes sont expulsées de force par l'Etat ou des acteurs non-étatiques, en violation des textes régionaux et internationaux qui protègent ce droit. Au Tchad, le problème s'est fait ressentir durant les deux dernières décennies, où l'Etat s'est livré à toute une série d'expropriations dont la plupart est intervenue sans procédure régulière et surtout sans garantie de relogement des expropriés. Le cas le plus intéressant de cette série d'expropriations est sans doute celui de la population de Nguéli, expulsée en 2013. Toutes les mesures édictées par le législateur pour la préservation du droit au logement des victimes ont été violées par l'administration. Les groupes vulnérables, notamment les femmes, les enfants et les personnes handicapées ont été particulièrement affectées. Cette expulsion forcée de la population, intervenue avec un manque d'humanisme caractérisé a entrainé la violation d'autres droits économiques, sociaux et culturels, comme l'accès à l'eau potable, l'emploi, la santé et l'éducation. Or, en vertu de son obligation de respect et de protection, l'Etat est tenu de garantir et de protéger le droit à un logement convenable et d'éviter de procéder à des expulsions forcées. C'est au regard de cette grande messe de violation de la dignité humaine organisée par l'Etat à Nguéli, que nous avons formulé de multiples suggestions et recommandations à l'endroit de l'administration.

Notons pour finir que l'adoption d'un Code d'expropriation pour cause d'utilité publique qui prendra en compte toutes ces propositions et recommandations, constituerait pour le Tchad une avancée considérable dans sa lutte pour la protection des droits de l'homme et la préservation de la dignité humaine.

ANNEXES

73

Annexe 1: Décret n°187/PR/67 du 1er août 1967 sur la limitation des droits fonciers 74

Annexe 2: La loi n°25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers 79

Annexe 3: Arrêté n°062/PR/PM/MATUH/SG/2015 portant attribution spéciale des terrains

aux déguerpies de Ngueli Error! Bookmark not defined.

Annexe 4: Procès-verbal de remise de parcelles 81

Annexe 5: Procès-verbal de réunion entre le comité de suivi des déguerpies de Ngueli Nord et

la mission, du MATGHU 82

Annexe 1: Décret n°187/PR/67 du ler août 1967 sur la limitation des droits fonciers

Chapitre 1 : Expropriation

Cotlection c LE DROIT PAR LES TEXTES

Titre I : Expropriation de droit commun

		Recueil de textes sur le draft fancier eu Tchad

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Collation . LE DROIT I^,AR LES TEXTES

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Article 9 : Le tribunal fixe la répartition des indemnités.

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Titre 4 : Alignements . Servitudes d'utilité publique

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Annexe 2: La loi n°25 du 22 juillet 1967 sur la limitation des droits fonciers

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Tchad

Limitation aux droits fonciers

Loi 67-25 du 22 juillet 1967

Art L Nul ne peut etre privé de la propriété des immeubles ou de l'usage du soli, sans que l'intérêt public l'exige, qu'il y ait indemnisation et que los dispositions légales soit appliquées_

Titre1 - Expropriation
de droit commun

Art.2.- L'expropriation est la procédure par laquelle la puissance publique oblige une personne mora]e ou physique. â lui transférer la propriété d'un immeuble ou d'un droit réel, dans un but d'utilité publique et moyennant indemnité.

Art.3.- Toute expropriation doit élire précédée d'une enquête d'une durée minima d'un mois et maxima de quatre mois. avec publicité assez large pour permettre é tous intéressés, notamment aux expropriés, de faire enregistrer leurs observations_

Art.4. Sur le vu des résultats de l'enquête, un décret en conseil des ministres

Déclare d'utilité publique l'opération projetée ; Fixe les parcelles exproprier; Prononce leur expropriation.

Art.5: L'indemnité d'expropriation peut être fixée par accord amiable.

A défaut d'accord dans mi délai fixé par décret, la partie la plus diligente saisit le président du tribunal compétent. Deux experts sont désignés par l'administration, deux par ]es expropriés ; les experts déposent leur rapport au tribunal un mois au plus tard après leur désignation,

Art.6,- Le Président du tribunal statue par ordonnance dans un délai d'un mois après sa saisie. En cas d'accord des experts, il l'hgmolegue- En cas de

désaccord il statue avec tous les éléments d'appréciation dont il dispose, et en effectuant s'il le juge utile, un transport sur les lieux_

Il ne peut cependant descendre au-dessous des efforts de l'administration, ni monter au-dclii dcs prétentions des expropriés.

Il peut demander aux administrations financières tous renseignements concernant les déclarations fiscales des expropriés.

L'ordonnance du président du tribunal est susceptible d'appel.

Art,7,- L'appel devra. à peine de Forclusion, être interjeté au plus tard quinze jours après notification de l'ordonnance du président du tribunal. La juridiction d'appel doit se prononcer dans un délai fixe par décret,

Art,$_: Après ordonnance du président du ribuna] ou arrêt de la juridiction d'appel suivant le cas. l'administration paie les indemnités ou cri cas de refus de recevoir, les consignes. Elle peut prendre possession d'office un mois après cette opération.

Art,9: Un décret fixera les procédures de nature à éviter les moyens dilatoires que pourrait employer l'une ou l'autre partit.

Art.10.- Dans le cas où l'expropriation panielle d'un immeuble rendait le reste inutilisable pour l'exproprié, ce dernier a droit de requérir l'emprise totale.

Art.11: Dans le cas où l'administration ne procéderait pas aux opérations ayant motivé l'expropriation, dans un délai fixé par décret, l'exproprié a droit à la rétrocession de l'immeuble od à une indemnité.

79

Limitation aux droits fonciers 1/2

www.Droit-Afrique.com	Tchad

Titre 2 - Expropriation des terrains ruraux : absence de mise en valeur

Art.12.- Toute terre rurale faisant l'objet d'un titre de proprictc et dont l'exploitation a été abandonnée pendant plus de cinq années, compte tenu des modes de culture, peur être expropriée.

Art,13: La procédure est la mémé que pour l'expropriation de droit eonunun.

Cependant. dés l'ouverture de l'enquête préliminaire, une commission dont la composition est fixer par décret, appréciera la réalité de la non mise en valeur.

Art.14.- Le tribunal éventuellement saisi pour la fixation de l'indemnité, tiendra compte dans le cas où le titre de propriété provient d'une concession définitive, da prix payé pour cette dernière, des frais accessoires, et des éventuels investissements.

Art.15.- Les parties peuvent taire appel L'appel n'est pas suspensif.

Titre 3 - Deguerplssement

Art.16.- Le déguerpissement est l'opération par laquelle il est fait obligation, pour des motifs d'utilité publique, â des occupants présumés de bonne foi, encore que non couverts par une coutume reconnue, d'une terre appartenant à la puissance publique, de l'évacuer mëme s'ils y ont cultivé ou construit.

Art.17.- Le déguerpissentent ouvre droit s l'indemnité,

Son montant est calculé par une commission dont la composition est fixée par décret et où les intéressés sont représentés.

Art.18.- L'administration peut prendre possession quinze jours pleins après k paiement ou la consignation des indemnités_ Le pourvoi des intéressés devant les tribunaux n'est pas suspensif.

Titre 4 - Alignation - Servitudes d'utilité publique

Art.19.- Lorsqu'un règlement d'urbanisme, plan de lotissement ou document analogue aura pour résultat, d'incorporer au domaine public par alignement des parcelles faisant l'objet d'un titre de propriété, la procédure sera celle de l'expropriation lorsque l'alignement intéressera une fraction de la surface ou de la valeur de l'immeuble supérieur un chiffre fixé par décret.

Art.20.- Lorsque l'établissement de servitudes d'utilité publique provoquera une modification immédiate, dommageable et matericllc du bien auquel elle s'applique, supérieure â un pourcentage en valeur fixé par décret, la procédure sera celle de l'expropriation.

Art.21.- Au-dessous de ces proportions, la procédure sera celle du dégucrpissement_

Art.22.- Lorsque des propriétés privées devront etre temporairement occupées ou endommagées pour l'exécution de travaux publics, la procédure est celle de l'expropriation. Toutefois, au lieu d'une prise de possession définitive après indemnisation, il y a prise de possession temporaire un mois après le décret déclarant l'utilité publique.

Si cette situation se prolonge plus de quatre ans, les intéressés ont droit à l'expropriation.

Art.23.- Lorsque les situations prévues aux articles 19, 20, 21. 22, s'appliquent à des immeubles ou concession provisoire ou en permis d'habiter, les titulaires auront droit, sur leur demande, a une réduction ou à un remboursement de leurs charges ou du prix payé pour le ten^-ain, ainsi que k rcrnbour-cement des impenses.

Titre 5 - Cas des droits coutumiers

Art-24,- Lorsque l'utilité publique exigera le retrait de droits coutumiers d'une parcelle que cependant la puissance publique n'entend ni concéder ni immatriculer, la procédure de constatation et d'évaluation des droits, des indemnités ou des équivalences cst collo employér pour l'immatriculation, limitée â l'échelon d'autorité qui a décidé de l'opération en provoquant le retrait.

Art.25,- La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la République du Tchad et exécutée comme loi de l'Etat.

80

Limitation ans droits fonciers

212

Annexe 3: Procès-verbal de remise de parcelles

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L'an deux mil vingt et le quinze juillet, il a été procédé à la remise officielle des parcelles sises au quartier Sokolo, section 1 et 2, Commune du ^Sème a N'Djamena, attribuées par Arrêté N°0621PRIPM/MATUH/SG/DGHU12015 du 15 août 2015 à titre compensatoire du volet foncier, suite aux déguerpissements survenu aux quartiers KARWÉÎ, MBAYAM, QUEL-MASS, BODOR, CHARI, TOULOUSE et KOLDA, en décembre 2013 dans le même arrondissement.

A cet effet, le Ministère de l'Aménagement du Territoire, du Développement de l'Habitat et de l'Urbanisme (MATDHU) prendra toutes les dispositions nécessaires pour, d'une part, procéder à l'identification des parcelles attribuées et à l'établissement des documents afférents et, d'autre part, la mise en oeuvre du procès-verbal signé entre le comité des déguerpis et l'Inspection Générale du MATDHU relatif au complément de parcelles.

En foi de quoi, le présent procès-verbal est dressé pour servir et valoir ce que de droit.

Fait à N'Djamena, en deux exemplaires, les ans, jours et mois que dessus.

Le Président du Comité des déguerpis	Le Directeur Géngrâl du MATDHU
DJIMASSELTJMOTHEE CNI r 301-0.0310495-22

82

Annexe 4: Procès-verbal de réunion entre le comité de suivi des déguerpies de Ngueli Nord et la mission, du MATGHU

BIBLIOGRAPHIE

83

I- Ouvrages

A- Ouvrages généraux

1- FOULQUIER Norbert, Droit administratif des biens, LexisNexis, 5^ème édition, septembre 2019, 924 p.

2- GODFRIN Philippe & DEGOFFE, Droit administratif des biens ; domaine, travaux, expropriation, SIREY, 13^ème édition, 07 octobre 2020, 500 p.

3- GRAWITS Madeleine, Méthode de recherche en sciences sociales, Paris Dalloz, 1986, 37 p.

4- REBOULE-MAUPIN Nadège, Droit des biens, Dalloz, 8éme édition, Septembre 2020, 858 p.

5- ROUX Christophe, Droit administratif des biens, Dalloz, 2^ème édition, octobre 2021, 254 p.

6- SCHILLER Sophie, Droits des biens, Dalloz, 7^ème édition, octobre 2021, 354 p. 7-YOLKA Philippe, Droit des biens publics, LGDG, novembre 2018, 180 p.

B- Ouvrages spécifiques

1- BAHAR ADAM ALI, L'expropriation pour cause d'utilité au Tchad et en France, Edilivre, septembre 2018, 132 p.

2- BALLAIN René, Mettre en oeuvre le droit au logement, édition La documentation française, 29 juin 2004, 223 p.

3- BERNARD Nicolas, Repenser le droit au logement en fonction des plus démunis : un Essai d'évaluation législative, éditions Bruylant, février 2006, 782 p.

4- HOSTIOU René, Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, LexisNexis, 11 mars 2021, 766 p.

5-

84

HUYGHE Michel, HEITZMANN Sarah, PEREZ MAS Isidro & THOME Romain, Traité de l'expropriation des biens, Le Moniteur, 13^ème édition, 24 novembre 2021, 892 p.

6- OWONA Joseph, Domanialité et expropriation pour cause d'utilité publique, éditions l'Harmattan, décembre 2012, 132 p.

7- RENDER David, L'expropriation pour cause d'utilité publique, éditions Bruylant, avril 2013, 647 p.

8- TIENTCHEU NJIAKO André, Droits fonciers urbains au Cameroun, PUA, Yaoundé, 2012, 544 p.

II-Articles

- Association Nationale des Assistants de Service Social, « Se loger, un droit fondamental mis à l'épreuve » in la Revue française de service social, N° 278, mars 2020, pp. 5-18.

- BENDAOUD MAROINE, « Le droit au logement tel que vu par le pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels : sa mise en oeuvre québequoise est-elle conforme ? » in Revue québequoise de droit international, octobre 2011, pp. 52-83.

- KAMTO Maurice, « Introduction au droit de l'urbanisme au Cameroun » in Revue du droit public et de la science politique en France et l'étranger, n° 6, décembre 1988, pp. 1027-1035.

- LADO Hervé, « Prédation et expropriation pour cause d'utilité publique » in Revue internationale des études du développement, N° 231, mars 2017, p. 33-55.

- ONU-HABITAT, « Le droit à un logement convenable » in fiche d'information n° 21/ Rev. 1, pp. 18-23.

III- Mémoires :

- FOGUE Médard, Le particulier dans la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, mémoire de Master, Université de Dschang, 2014, 96 p.

- KENNE Nathan. L'indemnisation des personnes victimes de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans le département de la Menoua, mémoire de Master, Université de Dschang, 2013, 85 p.

85

- MANTOH NEMBOT Marlène, Expropriation pour cause d'utilité publique : cas de la construction du tronçon de la route de la route Babadjou-Bamenda, mémoire de Master, Université de Dschang, 2018, 128 p.

- NCHINDA Désiré NGUMI, L'expropriation pour cause d'utilité publique dans le département de MOUNGO, mémoire de Master, Droit et Techniques Fonciers et Domaniaux, Université de Dschang, octobre 2016, 199 p.

- WAGNEUR Hugo, Droit au logement opposable : les conditions politiques d'une réforme, mémoire de Master, Politique Publique et Gouvernements comparés, Université de Lyon 2, 08 septembre 2008, 165 p.

IV-Législation :

- Charte africaine des droits et du bien-être des enfants du 01juillet 1990.

- Charte de transition de la République du Tchad du 20 avril 2021.

- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique du 01 janvier 2022/ France.

- Code Foncier du Burundi du 09 août 2011.

- Code Foncier et Domanial du Togo du 05 juin 2018.

- Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789.

- Déclaration universelle des droits de l'homme du 10 décembre 1948.

- Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels du 16

décembre 1966.

- Pacte international relative aux droits civils et politique du 16 décembre 1966.

- Projet de Code Domanial et Foncier du Tchad.

- Loi n° 67-25 du 22 juillet 1967 portant limitation des droits fonciers au Tchad.

- Loi n° 67-23 du 22 juillet 1967 portant statut des biens domaniaux au Tchad.

- Loi n° 85-09 du 4 juillet 1985 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique

et aux modalités d'indemnisation/ Cameroun.

- Loi n° 10-023-2010-11-24 PR portant détermination des principes fondamentaux du

financement et de la promotion de l'habitat au Tchad.

- Loi n° 006/PR/2010 fixant les principes fondamentaux applicables en matière

d'urbanisme au Tchad.

- Ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier au Cameroun.

- Ordonnance n° 74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial au Cameroun.

86

- Décret n° 2003/418/PM du 25 février 2003 fixant les tarifs des indemnisations à allouer aux propriétaires victimes des destructions pour cause d'utilités publiques de culture et d'arbres cultivés/Cameroun.

- Décret n° 1022/PR/PM/MAFD/2011 portant organisation du ministère des affaires foncières et du domaine/Tchad.

- Loi n° 43/2013 du 16 juin 2013 portant régime foncier au Rwanda.

TABLE DES MATIÈRES

87

AVERTISSEMENT i

DÉDICACE ii

REMERCIEMENTS iii

LISTE DES PRINCIPALES ABRÉVIATIONS ET SIGLES iv

RESUMÉ v

ABSTRACT vi

SOMMAIRE vii

INTRODUCTION GÉNÉRALE 1

I- CADRE THÉORIQUE DE L'ETUDE 5

A- Contexte et justification au choix du sujet 5

1- Le Logement 6

2- Le droit au logement 6

3- L'expropriation pour cause d'utilité publique 8

B- Objectif de l'étude 9

C- L'intérêt du sujet 9

D- Présentation de la structure du stage 9

E-Présentation du site de Nguéli 15

II- CADRE OPÉRATOIRE DE L'ÉTUDE. 16

A- Problématique 16

B- Hypothèse de recherche 17

C- Méthodologie de la recherche 17
PREMIÈRE PARTIE : L'EFFECTIVITÉ DE LA PRÉSERVATION DU DROIT AU

LOGEMENT DES EXPROPRIÉS DE NGUÉI. 20

CHAPITRE I : LE RECASEMENT DES VICTIMES D'EXPROPRIATION DE NGUÉLI 22

88

SECTION I : L'ATTRIBUTION D'UN LOCAL DE REMPLACEMENT AUX

VICTIMES 22

Paragraphe I : Les conditions relatives au recasement des personnes expropriées 23

A- L'acceptation du local de remplacement par les victimes 23

B- Les conditions relatives aux délais 25

Paragraphe II : L'effectivité du recasement de la population de Nguéli 26

A- L'attribution de terrains aux victimes de Nguéli-sud 26

B- L'attribution de terrains aux victimes de Nguéli-nord 28

SECTION II : LA RÉINSTALLATION DES VICTIMES 29

Paragraphe I : L'aménagement du site de recasement 29

A- La réalisation des travaux d'urbanisme opérationnel 30

B- La proximité du site de recasement avec les structures sociales 31

Paragraphe II : Le paiement des indemnités de déménagement 32

A- La fixation du montant de l'indemnité de déménagement par le juge de

l'expropriation 32

B- Le paiement des frais de déménagement 32

CONCLUSION DU CHAPITRE I 34

CHAPITRE II : L'INDEMNISATION DES VICTIMES D'EXPROPRIATION DE NGUÉLI

35

SECTION I : LA NÉCESSITÉ D'UNE INDEMNISATION JUSTE ET PRÉALABLE

DES VICTIMES D'EXPROPRIATION 36

Paragraphe I : le caractère juste et préalable de l'indemnité d'expropriation 36

A- L'allocation d'une indemnité juste aux expropriés 36

B- Le caractère préalable de l'indemnisation des victimes 37

Paragraphe II : La nature du préjudice ouvrant droit à indemnisation 38

A- La réparation exclusive du préjudice matériel 38

B- L'exclusion du préjudice moral du champ de l'indemnisation 39

89

SECTION II : LA PROCÉDURE ET LES EFFETS DE L'INDEMNISATION DES

EXPROPRIÉS 40

Paragraphe I : La procédure d'indemnisation des expropriés 40

A- L'évaluation de la valeur des biens à exproprier 41

B- La fixation du montant de l'indemnité 42

Paragraphe II : Les effets de l'indemnisation 43

A- La question de la nature de la décision fixant les indemnités 43

B- Le paiement des indemnités et la prise de possession des immeubles expropriés 44

CONCLUSION DU CHAPITRE II 46

CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE 47

SECONDE PARTIE : LES ENTRAVES À LA PROTECTION EFFICACE DU DROIT AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS DE NGUÉLI ET LES SOLUTIONS ENVISAGEABLES

48

CHAPITRE I : LES VIOLATIONS DES RÈGLES DE PROTECTION DU DROIT AU

LOGEMENT DES EXPROPRIÉS DE NGUÉLI 50

SECTION I : LES VIOLATIONS DES RÈGLES PROCÉDURALES ET DES

CONDITIONS DE DÉLAIS 51

Paragraphe I : La violation des règles procédurales 51

A- Le défaut d'enquête préalable 51

B- Le défaut de notification aux victimes de la décision portant expropriation 52

Paragraphe II : Les violations des conditions de délais 53

A- La violation du délai de recasement et de la prise de possession des immeubles

expropriés 54

B- La violation du délai de fixation de l'indemnité d'expropriation 56

SECTION II : LES VIOLATIONS DES RÈGLES RELATIVES À L'ÉVALUATION DES

BIENS ET AU PAIEMENT DE L'INDEMNITÉ 57

Paragraphe I : La violation des règles relatives à l'évaluation des biens 57

A- Le défaut d'évaluation préalable des biens 57

90

B- Les insuffisances législatives 58

Paragraphe II : La violation des règles relatives au paiement de l'indemnité 58

A- Le non-paiement des indemnités de déménagement 58

B- Le non-respect du principe de l'indemnisation juste et préalable 59

CONCLUSION DU CHAPITRE I 60

CHAPITRE II : LES SOLUTIONS ENVISAGEABLES POUR UNE PROTECTION PLUS

EFFICACE DU DROIT AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS 61

SECTION I : L'HUMANISATION DE LA PROCÉDURE D'EXPROPRIATION 61

Paragraphe I : La redéfinition des règles relatives à la prise de possession des biens

expropriés et à l'évaluation des biens 62

A- La révision du délai de la prise de possession des immeubles expropriés 62

B- L'adoption d'une loi fixant les bases de calcul de la valeur des biens expropriés 62

Paragraphe II : La valorisation du principe de l'indemnisation préalable 63

A- L'indemnisation préalable comme condition sine qua none de la prise de

possession 63

B- La suppression de la notion d'urgence 64

SECTION II : L'ADOPTION DE NOUVELLES MESURES DE PROTECTION DU

DROIT AU LOGEMENT DES EXPROPRIÉS 64

Paragraphe I : L'adoption des mesures de relogement 65

A- La construction des logements sociaux dans chaque commune 65

B- Le relogement des expropriés particulièrement vulnérables 65

Paragraphe II : Les recommandations à l'endroit de l'état 66

A- La rétrocession du site de Nguéli aux anciens occupants 66

B- Les recommandations d'ordre général 67

CONCLUSION DU CHAPITRE II 69

CONCLUSION DE LA SECONDE PARTIE 70

CONCLUSION GÉNÉRALE 71

ANNEXES 73

91

BIBLIOGRAPHIE 83

TABLE DES MATIÈRES 83