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INTRODUCTION GENERALE
Notre travail portera sur la protection de la
propriété foncière en R.D.C : Etude causale de la
persistance des conflits parcellaires dans la ville de Lubumbashi.
D'après un constat, tant du point de vue général
c'est-à-dire partout en République Démocratique du Congo,
que particulier c'est-à-dire dans la ville de Lubumbashi, les conflits
parcellaires ou fonciers, ne cessent de s'accroitre et persistent encore et
toujours. Ce qui soulève un réel problème de la protection de la propriété foncière en
R.D.C.
En effet, le secteur foncier de la RDC n'est pas un secteur
oublié par le législateur, et ce dernier lui a consacré
des dispositions contenues dans la loi n° 73-021 du 20 juillet 1973
portant régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime des sûretéstelle que modifiée
et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, dans le
but de protéger le foncier congolais et par ricochet la
propriété foncière de tout un chacun des citoyens
congolais, en vue d'éviter au mieux la croissance des conflits
parcellaires.
Mais fort est de constater que, malgré l'application de
la loi citée supra, les conflits parcellaires ne cessent de persister et
s'accroissent de jour en jour. Et ce, malgré les multiples
stratégies prises au sein du gouvernement par l'entremise du ministre
des affaires foncières, qui exerce ses compétences en travaillant
en parallèle avec ses services sous tutelle, entre autres le
ministère de l'urbanisme et habitat, et le service du cadastre, tel que
le législateur l'a prévu dans la loi foncière. Il est
à se demander si c'est la loi qui n'est pas adaptée à la
situation géographique, sociale et démographique actuelle, si
elle est mal appliquée ou mal interpréter, ou si elle n'est juste
pas respectée par l'ensemble de citoyens et des autorités
censées la faire respectertant au niveau national que local.
C'est ainsi qu'il faudrait que des décisions et des
stratégies soient prises et des mécanismes mis en place pour
tenter d'éradiquer au plus vite ce fléau afin de garantir
à tous les citoyens congolais la protection effective de leurs droits
respectifs en général et de leurs propriétés
foncières respectives en particulier. Le tout à travers une
application, une effectivité et un grand respect de la loi
foncière.
A. Choix et intérêts du
sujet
En effet, dans la rédaction d'un travail de fin de
cycle, il est important de choisir un sujet, et ce sujet devra être
d'actualité et non hasardeux. Et bien, notre sujet se justifie du fait
qu'il est vraiment d'actualité et pas du tout hasardeux. Il fait naitre
en nous un souci très profond de venir en aide à notre pays la
R.D.C en général et notre ville de Lubumbashi en particulier.
Et comme tout travail scientifique, le nôtre aussi a des
intérêts personnel, social et scientifique.
· Intérêt personnel : cet
intérêt repose en ce que ce travail contribuera à un plus
dans nos connaissances en matière foncière pour ainsi pallier aux
quelques zones d'ombre que nous avons à ce sujet ;
· Intérêt social : en ce sens, notre
travail pourra contribuer en apportant des solutions non seulement pour la
gestion et le règlement des conflits parcellaires ou fonciers, mais
aussi pour mettre fin à cette gangrène qui ronge notre
ville et ainsi à protéger la propriété
foncière ;
· Intérêt scientifique : dans ce sens,
ce travail pourra aider tous les chercheurs qui voudront s'orienter dans la
même voie que nous en leurs dotant des informations en nous lisant.
B. Etat de la question
Le professeur Victor KALUNGA TSHIKALAdéfinit
l'état de la question comme un relevé de publications
antérieures qui, de manière directe ou indirecte, ont
porté sur le même thème et non sur le même sujet que
celui abordé par l'auteur. Il permet ainsi de faire un état de
niveau des recherches et de réflexions dans le domaine1(*).
Et selon PINTO R. et GRAWITZ M. l'état de la question
est l'inventaire de publications existantes dans un domaine
déterminé et qui permet au chercheur que nous sommes de situer
notre apport par rapport à ceux des travaux existants2(*).
Ainsi, pour satisfaire cette exigence, nous pouvons signaler
qu'il y a une multitude d'auteurs dont les ouvrages ont porté sur le
même thème que le nôtre à savoir la question traitant
de la protection de la propriété foncière qui sous-entend
le conflits fonciers qui gangrènent la RDC. Parmi ces auteurs nous
pouvons citer :
v Séverin MUGANGU MATABARO dans
son ouvrage intitulé « La crise foncière à
l'Est de la RDC », dit que l'idée
généralement sous-jacente à l'apparition en masse des
conflits fonciers, telle qu'en RDC, est que la terre est devenue une
marchandise soumise à une forte compétition pour son accès
et son exploitation. Les raisons en sont la raréfaction de la terre, la
présence de ressources naturelles fort demandées, et la pression
démographique croissante. La solution qu'il faudrait apporter est une
augmentation de la décentralisation du pouvoir dans la gouvernance
foncière qui serait une piste intéressante à creuser
à ce niveau-là3(*).
v Moctar FICOU dans son
article « Conflits fonciers en RDC : les puissants
dictent leurs lois aux propriétaires »,soulève la
question de la protection de la propriété foncière tout en
soulignant une très important qui le fait les puissants, donc les
personnalités ayant un rang social, économique, politique voire
même militaire, se croient être au-dessus de la loi foncière
et s'en prennent aux plus faibles, ces derniers ayant un titre de
propriété ou non, ne connaissant pas les procédures qu'il
faut suivre pour obtenir ce titre4(*).
v Jean-Claude BRUNEAU dans son article
« Enjeux fonciers à risques au Congo (RDC) : contexte
théorique et pratiques déviantes », montre combien
les faits de la population, voire même de certaines autorités font
à ce que le domaine foncier de la RDC soit un terrain de jeux
privilégié pour les conflits malgré l'application de la
loi foncière sur toute l'étendue de la RDC. C'est ainsi que les
conflits fonciers ne cessent de grandir en RDC5(*).
v Naasson NYEMBO MUGANZA dans son
mémoire de licence sur « L'impact de l'opération de
conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers en RDC, a plus
centré son travail sur l'impact de l'opération de conversion des
titres sur la régulation des conflits fonciers en RDC, car les conflits
foncier ne cesse de s'accroître ou lieu qu'ils puissent
décroître avec les multiples stratégies prises au sein du
gouvernement et par le législateur. C'est ainsi qu'il s'est borné
sur le bien-fondé de cette opération dans les multiples conflits
fonciers causés par peut-être l'exode rural, le désordre
des services compétents en la matière6(*).
S'il faudrait ressortir la démarcation de notre
travail, nous dirons que, bien qu'il exploite le même thème que
les autres, il se diffère d'eux dans le fait qu'il étudie les
causes qui poussent les conflits parcellaires à persister dans la ville
de Lubumbashi afin de mieux protéger la propriété
foncière.
C. Problématique et
hypothèse
1. Problématique du travail
La problématique est la question principale que
l'auteur se pose et à laquelle il entend répondre au bout de ses
recherches7(*).
Elle est aussi définit par Raymond QUIVY et Luc Van
CAMPENHOULDT comme étant une étape de la recherche qui apparait
comme une réflexion convenable en terme de discussion. Et ils
l'appellent « question de départ »8(*).
Ainsi la problématique doit être comprise comme
la quintessence même du sujet, son noyau, à partir duquel le
chercheur établit la réflexion qui lui permettra de
résoudre le problème dans posé dans son travail, tout en
effectuant une analyse scrupuleuse.
A cet effet, une question sera posée. Et cette question
est la suivante, Qu'est-ce qui est à la base de la persistance des
conflits parcellaires dans la ville de Lubumbashi ?
2. Hypothèse du travail
Les hommes des sciences définissent l'hypothèse
comme une série de réponses supposées ou provisoires, mais
vraisemblable au regard des questions soulevées par la
problématique.
A ce sujet,le célèbre auteur, en la personne de
Pierre RONGERE, dit que l'hypothèse est comme une proposition des
réponses aux questions que l'on se pose à propos de l'objet de la
recherche formulé en termes tels que l'observation et l'analyse pour
fournir une réponse définitive. Ce faisant, elle peut être
adoptée, modifiée ou totalement abandonnée.
En effet, la question de la protection de la
propriété foncière bat son plein dans notre pays la
R.D.C. L'on assiste chaque jour à un problème de conflit
parcellaire et surtout dans notre ville de Lubumbashioù, en
observanttous les litiges, conflits, réglés par le Tribunal de
Grande Instance de Lubumbashi (TGI), on s'aperçoit que les ¾ donc
80% de ces litiges ou conflits résultent des conflits
parcellaires9(*).
Cela suppose que le ministre des affaires foncières et
le législateur ne mettent pas tout en oeuvre pour garantir une
protection de la propriété foncière à chaque
Congolais en général et Lushois en particulier.
Parfois on constate que les désordres dans le secteur
foncier sont dus au travail pas très bien accompli par les agents du
Cadastre; suite à cela, on se retrouve avec plusieurs personnes,
pourtant distinctes, possédant chacune un droit de
propriété sur le même fond (parcelle) ; et ceci
engendre encore une fois des conflits parcellaires.
Or, des tels conflits retardent par contre le
développement d'un pays. Mais nous savons tous que la protection de tous
les droits, en particulier le droit foncier est un pilier du
développement d'un pays. C'est pourquoi nous suggérons une nette
amélioration de la gouvernance du secteur foncier de la R.D.C, pour
ainsi tenter d'éradiquer au mieux ce mal qui gangrène la
communauté lushoise avec une baisse sensible de conflits
parcellaires.
D. Méthodologie
1. Méthodes de recherche
La méthode est définie comme étant la
manière de procéder, la marche rationnelle de l'esprit pour
arriver à la connaissance ou à la démonstration de la
vérité.
Dans notre travail, étant donné qu'un travail
scientifique est jugé avant tout sur sa méthodologie, nous avons
eu recours à des méthodes pour arriver au résultat
attendu ; lesquelles méthodes sont les suivantes :
a. La méthode exégétique
En Droit, l'exégèse est une méthode qui
consiste à interpréter et comprendre les textes de lois par la
rechercher de l'intention du législateur. L'interprétation
exégétique consiste à expliciter la volonté du
législateur qui a été à l'origine de la norme. Elle
est fondée sur le dogme de l'omnipotence du législateur :
tout le Droit est contenu dans la loi.
C'est ainsi que dans le cas de ce travail, nous utiliserons
cette méthode pour une meilleure interprétation et
compréhension de la loi foncière, afin de dénicher tout ce
qu'il y a d'ambigu dans cette loi pour aider les Lushois et tous les
Congolaisà mieux comprendre la loi foncière ; et nous aider
nous-même à trouver les failles qui causent les conflits
parcellaires, que comporte ce texte de loi.
b. La méthode sociologique
Cette méthode consiste à éclairer
à partir du contexte sociologique de la naissance et celui de
l'application de la loi. Cette méthode fait souvent recours aux
enquêtes sociologiques, révélatrices de l'état
actuel de la société. Ici, elle est utilisée en vue d'une
interprétation évolutionniste de la loi. De ce fait, nous ferons
cette interprétation évolutionnisteafin d'adapter la loi à
la société lushoise qui ne cesse de se développer,
d'évoluer et de s'accroitre, pour ainsi savoir dans quel contexte la loi
foncière actuelle est née, comment les conflits parcellaires
naissent et pourquoi ils persistent, dans le but d'y apporter des solutions.
2. Techniques de recherche
Les techniques de recherche sont des outils ou des instruments
de recherche dont se sert le chercheur pout recueillir les données.
En effet, pour que la méthodologie soit
complète, il faudrait associer aux méthodes certaines techniques
pour mener à bien un travail scientifique. C'est pourquoi dans le cadre
de notre travail, nous aurons à utiliser quelques techniques
dont :
Ø La technique d'observation qui met
l'enquêteur ou le chercheur en face de son informateur sans passer par
des intermédiaires. Etant basée sur une observation visuelle,
elle nous permettra de recueillir le comportement qu'affiche la
société au moment où les conflits parcellaires se
produisent.
Ø La technique documentaire qui met le
chercheur en présence des documents supposés contenir les
informations recherchées. Ainsi, cette technique nous permettra de
fouiller dans tous les documents possibles, légaux ou non, qui pourrons
fournir plus amples informations ou données sur le sujet que nous
développons.
Ø La technique d'interview qui est une
interrogation orale et directe d'une personne par une autre. Cette technique
nous permettra d'interroger les personnes qui ont été d'une
manière ou d'une autre impliquée dans un conflit parcellaire.
Ø La technique d'entretient libre qui
consiste à s'entretenir avec les spécialistes et les praticiens
du domaine de recherche. Elle nous permettra de nous entretenir avec les
spécialistes du foncier tant dans la pratique que dans la
théorie.
E. Délimitation du sujet
Tout travail scientifique procède par une
délimitation du sujet, un découpage de la réalité.
Notre travail aussi rentre dans cet optique, puisqu'étant scientifique,
qui dénote la délimitation temporelle et la délimitation
spatiale.
1. Délimitation temporelle
Ici, il est question de donner des précisions sur la
période au cours de laquelle notre étude portera. Et pour
répondre à cette préoccupation, nous dirons que notre
travail portera sur la période où la persistance des conflits
parcellaires a été constatée dans la ville de
Lubumbashi.
2. Délimitation spatiale
Ici, il faudrait préciser le territoire sur lequel se
localisent les faits ainsi que les agents et les facteurs qui ont
suscité la curiosité scientifique du chercheur que nous sommes.
C'est ainsi que comme notre sujet l'indique lui-même, notre étude
aura comme champs d'application ou localisation la ville de Lubumbashi,
considérée comme le nid par excellence des conflits
parcellaires.
F. Subdivision du travail
Notre travail comprendra deux chapitres, dont le premier sera
consacré aux généralités où, nous essaierons
de saisir la portée des différents mots clés de
notre sujet et le deuxième chapitre sera consacré à
l'étude causale de la persistance des conflits parcellaires dans la
ville de Lubumbashi qui est le gros même de notre travail.
Chapitre I : LES
GENERALITES
Pour mieux comprendre la portée d'un travail
scientifique, qui plus est d'actualité du fait que le
phénomène dont il est question d'analyser touche et
intéresse une grande partie de la population, Lushoise en particulier,
le cas de notre travail, il faudrait commencer par bien appréhender les
mots clés qui constituent le sujet du travail.
C'est ainsi qu'il est impérieux pour nous de
procéder à l'élucidation de quelques mots clés
constituant notre travail, qui sont : la protection, la
propriété foncière et le conflit parcellaire.
Section I :
Définition des concepts
A. La protection
Selon le dictionnaire, on dira que la protection est l'action
de prendre soin de la fortune, des intérêts de quelqu'un, de
favoriser l'accroissement, le progrès de quelque chose. Mais l'on dira
aussi que la protection c'est l'action de protéger, de défendre
quelqu'un, de veiller à ce qu'il ne lui arrive pas de mal.
La protection dont il est question ici, doit être
comprise de manière juridique. Et juridiquement parlant, la protection
doit être vue comme étant un encadrement juridique, un ensemble de
lois, de principes de Droit mis en place pour protéger les personnes et
leurs droits (prérogatives) respectifs.
B. La propriété
foncière
De manière générale, la
propriété est le droit de disposer d'une chose d'une
manière absolue et exclusive, sauf les restrictions qui résultent
de la loi et des droits réels appartenant à autrui10(*).
Mais d'une manière on ne peut plus simpliste, nous
pouvons dire que la propriété est le droit par lequel une chose
appartient en propre à une personne.
Le terme foncier quant à lui renvoie au fonds qui
renvoie à son tour au sol. Pour comprendre ce que notre loi appelle sol,
il faut partir de ce que les Romains appelaient « fondus »
qui signifie fonds de terre qui est formé par tout ce qui est en-dessous
(les minerais, l'eau, le sable, l'argile...) et au-dessus du sol(les arbres,
les plantes...).
Mais pour la législation congolaise le sol n'est que la
surface de la terre avec l'épaisseur nécessaire pour son
exploitation11(*).D'une
manière simple pour ne pas dire profane ou vulgaire, le fonds est un
terrain, une parcelle.
De ce fait, nous comprenons facilement que la
propriété foncière est un droit réel par lequel un
fonds ou une parcelle appartient en propre à une personne, de
manière absolue et exclusive.
C. Le conflit parcellaire
Une parcelle est un terrain, un espace de terre, une petite
portion de terre séparée des terres voisines et appartenant
à un propriétaire différent.
Un conflit, lui, est un combat entre deux ou plusieurs
personnes ou puissances qui se disputent un droit ou une prérogative.
Selon Marie-Laure Mathieu IZORCHE, le conflit est une situation dans laquelle
deux personnes différentes se prévalent d'une relation
particulière avec la chose, ces deux relations s'affrontant parce
qu'elles correspondent à des intérêts directement
opposés et concernant des sujets différents. Quant à
Gérard CORNU, le conflit est une opposition de vues et
d'intérêts ; mésentente, situation critique de
désaccord pouvant dégénérer en litige ou en
procès ou en affrontement de faits.
En conciliant ces deux termes ou concepts, on comprend vite
qu'un conflit parcellaire est un combat, un différend, une opposition
d'intérêts qui né entre deux ou plusieurs personnes qui se
disputent un droit de propriété sur un fonds ou une parcelle.
Section II : Notion sur
la propriété foncière
§1 Notion
En vertu de l'article 3 de la loi foncière, le sol est
la propriété exclusive et inaliénable de l'Etat. Il
ressort de cette disposition que l'Etat est seul propriétaire du sol.
Cependant, il ne laisse aux particuliers qu'un simple droit de jouissance que
l'on appelle « concession ». Mais l'Etat ne peut pas
disposer de son sol et ne peut pas devenir propriétaire par accession.
On dit alors que la propriété de l'Etat est
démembrée et l'Etat n'a pas la plénitude des attributs du
droit de propriété.
L'on constate, par contre, que les particuliers, eux, sont
propriétaires de ce qui se trouve être incorporé au sol.
§2 Caractères
Le droit de l'Etat sur le sol congolais est :
a. Universel, qui veut dire que toutes les terres se trouvant
dans les limites du territoire congolais sont soumises à
l'Etat :
b. Exclusif, qui veut dire que c'est un droit sans partage,
que nul ne peut prétendre être propriétaire du
sol :
c. Absolu, qui veut dire que l'Etat peut opposer son droit
à quiconque, personne physique ou morale. Et c'est l'Etat qui
définit la destination des terres qu'il peut concéder aux
particuliers ;
d. Perpétuel, qui veut dire que le droit de l'Etat ne
connait pas de limites, c'est-à-dire, tant que durera le sol congolais,
durera également le droit de l'Etat sur le sol ;
e. Imprescriptible, qui veut dire que personne ne peut
l'acquérir par prescription acquisitive, de même que l'Etat ne
peut le perdre du fait d'une prescription extinctive. Notons que cette
imprescriptibilité est absolue et permanente ;
f. Inaliénable, qui veut dire que l'Etat ne peut
céder une partie de son sol.
§3 Gestion du sol
Le patrimoine foncier de l'Etat est divisé en deux
catégories appelées « domaine foncier de
l'Etat » :
a. Le domaine foncier public de l'Etat
Selon l'article 55 de la loi foncière, il s'agit ici de
toutes les terres affectées à un usage ou à un service
public. Ce sont des terres que la population par ses pratiques habituelles ou
que les autorités d'aménagement ont consacrés à
l'usage de tous ou à une activité d'intérêt
générale. Il en est ainsi des terres de route, de marché,
d'aéroport, de parc, de stade créées par l'Etat ou par
l'usage de tous (et non par des particuliers dans leurs concessions), ainsi que
des terres octroyées par l'Etat à ses différents bureaux
et services12(*).
Tant que ces terres n'ont toujours pas fait l'objet d'une
désaffectation, elles ne peuvent être concédées aux
particuliers, ni faire l'objet d'un droit civil au profit d'un particulier.
b. Le domaine foncier privé de l'Etat
Selon les articles 56, 57 et 60 de la loi Foncière, il
s'agit de toutes les terres qui ne constituent pas des terres du domaine
public.
Ces terres sont concessibles quelle que soit la destination ou
l'usage dont le bénéficiaire veut en faire (usage
résidentiel, commercial, industriel...)13(*)
L'Etat peut accorder aux particuliers des droits civils et
exclusifs de jouissance sécurisés par les titres de concession.
Cette concession peut être perpétuelle ou ordinaire.
§4 La concession
foncière
La concession est un contrat par lequel l'Etat reconnait
à une collectivité, à une personne physique ou morale de
Droit Public ou Privé, un droit de jouissance sur un fonds aux
conditions et modalités prévues par la loi14(*).
Dans la loi foncière, le terme
« concession » a deux significations distinctes mais
complémentaires. D'un côté, il signifie « le
contrat entre l'Etat congolais et une tierce personne, par lequel l'Etat
consent à cette dernière, de jouir d'une portion de terre aux
conditions bien déterminées ». De l'autre
côté, il signifie « le droit de jouissance obtenu par le
cocontractant de l'Etat à la suite du contrat
précité » (art. 80 et 109 de la loi foncière).
Cependant, le droit de jouissance régulièrement consenti par
l'Etat dans le contrat de concession, n'est légalement établi
que par le certificat d'enregistrement (art. 59 et 219 de la loi
foncière)15(*).
Cette concession ne peut porter que sur les terres du domaine
foncier privé de l'Etat : c'est un contrat synallagmatique dont
l'une des parties est toujours l'Etat, ce contrat peut être à
titre onéreux tout comme à titre gratuit : c'est un contrat
d'adhésion dans lequel il y a un partie économiquement forte qui
impose ses conditions à l'autre partie.
Il existe deux types de concessions : la concession
perpétuelle et la concession ordinaire.
A. La concession perpétuelle
1. Notion
La concession perpétuelle est un droit que l'Etat
reconnait à une personne physique de nationalité congolaise, de
jouir indéfiniment de son fonds, aussi longtemps que seront remplies les
conditions de fond et de forme qu'exige la loi16(*).
Il s'ensuit que la concession perpétuelle est un droit
de jouir d'une terre, sans terme, que l'Etat peut consentir aux seuls
congolais personnes physiques, sur base du contrat de concession conclu avec ce
dernier.
Lorsqu'un congolais sollicite un contrat de concession
perpétuelle sur un terrain entièrement inculte (couramment
appelé « terrain vierge »), ce droit ne peut lui
être consenti, qu'après conclusion d'un contrat de location pour
une durée de trois ans renouvelable deux fois en raison de deux ans au
maximum à chaque renouvellement, afin de lui permettre de mettre d'abord
en valeur le terrain avant la conclusion du contrat de concession
perpétuelle. Il peut être consenti à titre gratuit ou
à titre onéreux.
2. Caractères
- C'est un droit réel, il confère à son
titulaire le droit de jouir du terrain et la propriété de tout ce
qui s'y joint, notamment les constructions et les plantations ;
- Il n'y a que les personnes physiques de nationalité
congolaise qui peuvent jouir de ce droit ;
- Elle n'est pas limitée dans le temps et est
transmissible entre congolais ;
- Le concessionnaire a l'obligation de maintenir en valeur le
fonds lui concédé.
3. Sources
- Le contrat de concession perpétuelle signé
entre l'Etat et une personne physique de nationalité
congolaise ;
- La conversion des droits acquis par les congolais avant la
loi n°73/071 de 1973.
4. Causes d'extinction
- L'expropriation pour cause d'utilité
publique ;
- Le rachat par l'Etat, lorsque le contrat est à titre
onéreux ;
- La renonciation expresse et écrite du titulaire du
droit ou de ses ayants droit ;
- La résiliation conventionnelle ou
judiciaire ;
- La reprise aux conditions contractuelles ;
- La déchéance successorale ;
- La conversion en un titre de concession ordinaire ;
- La prescription extinctive.
B. La concession ordinaire
1. Notion
C'est un droit que l'Etat reconnait à toute personne
physique de nationalité étrangère, mais aussi à
toute personne morale de Droit Public ou de Droit Privé de jouir de son
fonds pendant une période donnée et aux conditions et
modalités prévues par la loi, les règlements et le contrat
de concession.
2. Caractères
- Toutes les concessions ordinaires sont temporaires, elles
ont un terme qui n'excède pas vingt-cinq ans renouvelables ;
- Les concessions ordinaires sont principalement
destinées aux personnes physiques étrangères et les
personnes morales puisqu'ils ne peuvent pas accéder à la
concession perpétuelle, d'où sa particularité. Mais il
n'est pas interdit à un congolais de se voir octroyé un contrat
de concession ordinaire.
3. Sources
- Le contrat de concession ordinaire ;
- La conversion d'un titre de concession perpétuelle en
un titre de concession ordinaire.
4. Sortes
L'article 109 de loi foncière dispose qu'il existe cinq
sortes de concessions ordinaires qui sont les suivantes :
v L'Emphytéose : qui porte sur
les terrains incultes (terrains vierges) à charge pour
l'emphytéote de les mettre et les entretenir en valeur. Elle
confère le droit de jouir du sol et de tout ce qui y est
incorporé. Elle cessible et transmissible dans les limites des
prérogatives de l'emphytéote17(*).
v La Superficie : qui porte sur les
terrains déjà mis en valeur, à charge pour le
superficiaire de les maintenir et les améliorer en valeur. Elle le
confère le droit de jouir du sol et de tout ce qui y est
incorporé. Elle est cessible et transmissible18(*).
v L'Usufruit : qui porte sur un terrain
mis en valeur, à charge pour l'usufruitier d'en jouir et de le conserver
en son état. Il confère le droit de jouir du sol et de tout ce
qui y est incorporé. Etant un droit viager, il est cessible mais non
transmissible19(*).
v L'Usage : qui porte sur un terrain mis
en valeur, à charge de l'usager d'en jouir lui-même avec sa
famille et de le conserver en son état. Il est, en principe, incessible
et intransmissible. Il confère le droit de jouir du sol et de tout ce
qui est incorporé. Contrairement aux concessions ordinaires
précitées, l'usage ne peut être consenti pour un terme
excédant quinze ans renouvelables, et ce, généralement
à titre gratuit20(*).
v La Location : c'est le droit de
jouissance provisoire d'un terrain, que l'Etat accorde au demandeur d'une
concession, perpétuelle ou ordinaire, sur un terrain inculte, afin de
lui permettre de mettre d'abord ce terrain en valeur avant de lui consentir la
concession proprement dite. Comme tout autre contrat de concession, le contrat
de location ne peut être accordé que par l'autorité
compétente, en fonction de l'étendu du terrain
sollicité21(*).
Elle est accordée pour un terme n'excédant pas trois ans
renouvelables deux fois en raison de deux ans par renouvellement22(*). L'expiration de sa
durée sans renouvellement par un écrit expresse, entraine
automatiquement son extinction sans aucune formalité. Le locataire est
tenu d'occuper le terrain au plus tard dans les 6 mois et de commencer la mise
en valeur, au plus tard dans les 18 mois, sous peine de déchéance
ou de résiliation du contrat, après une mise en demeure de 3 mois
demeurée infructueuse23(*). Le locataire ne peut en principe transférer
ou céder son droit de location qu'avec l'accord écrit de
l'autorité compétente. Dans ce cas, le transfert est
réalisé par l'annotation portée au contrat initial par le
conservateur des titres immobiliers24(*). Au contrat de location foncière, on rapproche
aussi les décisions et contrats d'occupation provisoire,
préalable au contrat de concession25(*).
N.B : selon le professeur Jean-Pierre
KIFWABALA, l'énumération de l'article 109 est incorrecte parce
qu'elle cite la location comme étant un droit réel, or la
location est un actepréparatoire à toute concession et qu'elle ne
donne pas lieu à l'établissement d'un certificat
d'enregistrement26(*).
5. Extinction
- L'échéance du terme du contrat de concession
ordinaire ;
- La rupture du contrat.
· Les
charges pouvant grever les droits de concession foncière
Les droits de concessions foncières peuvent, par la
volonté de la loi ou du concessionnaire, supporter quelques charges pour
le concessionnaire, lesquelles constituent en même temps des droits
réels ou personnels au profit des tiers, il peut s'agir
notamment de :
ü La servitude
foncière :c'est un service soit de passage (des hommes ou
des eaux), soit d'aqueduc, soit de support de matériel, ... rendu parun
terrain objet du droit de concession de quelqu'un, et ce, pour l'utilité
d'un autre fonds appartenant à quelqu'un d'autre. Ainsi, la servitude
foncière est une charge imposée sur un fonds (fonds servant)pour
l'usage et l'utilité d'un autre fonds (fonds dominant)27(*). Cette charge peut
résulter de la situation naturelle des terrains. Elle peut
également provenir de la volonté de la loi. Du reste, la
servitude peut être constituée par la volonté du
concessionnaire du fond servant lui-même (servitude du fait de l'homme) ;
dans ce cas, elle se prouve par letitre conventionnel ou par sa possession due
à son caractère apparent et continue.
ü L'hypothèque : c'est une charge
que peut supporter un droit de concession foncière, à titre de
garantie d'une dette, telle que, sicelle-ci n'est pas payée à
l'échéance, le créancier a droit de poursuivre la
réalisation de l'immeuble objet du droit de concession, pour se faire
payer par priorité de son rang, sur le prix de sa vente publique aux
enchères. Cette hypothèque résulte principalement du
contrat conclu entre le concessionnaire et le créancier. Cependant, elle
peut exceptionnellement résulter de la loi (hypothèque
légale) ou de la décision de justice (hypothèque
judiciaire). Le régime de l'hypothèque relève actuellement
du droit OHADA. (acte uniforme portant organisation des sûretés).
ü Le bail: c'est un contrat de louage de
bien. Par lebail, le concessionnaire peut diminuer lui-même ses droits
sur le fonds en accordant la jouissance exclusive de celui-ci à un
tiers, moyennant perception des loyers. Le bail est en principe une charge
personnelle et non réelle parce que, le locataire ne peut revendiquer
son droit que contre son bailleur (son cocontractant) et non contre des tiers.
Mais un bail de très longue durée, peut
êtreopposable aux acquéreurs postérieurs. Actuellement,le
bail commercial est régi par l'Ohada et le bail civil et
socioprofessionnel, est régi par la loi n°15/025 du 31
décembre 2015 et par quelques dispositions de laloi foncière (cas
de l'article 227 LF).
N.B : En effet, toute concession
foncière n'est légalement établie que par un certificat
d'enregistrement28(*),
dressé et conserver par le conservateur des titres immobiliers, pour
établir et prouver au profit d'une personne le droit de jouissance
consenti par l'Etat. Il sied de préciser que seuls les contrats de
concession perpétuelle, d'emphytéose, de superficie, d'usufruit
ou d'usage font l'objet de l'établissement d'un certificat
d'enregistrement, et que le contrat de location foncière29(*) ainsi les décisions et
contrat d'occupation provisoire ne peuvent faire l'objet du certificat
d'enregistrement.
§5 Services
compétents en matière foncière
Etant donné que le sol et le sous-sol appartiennent
à l'Etat, il n'y a que ce dernier qui peut en attribuer le droit de
jouissance à un particulier à l'aide d'un certificat
d'enregistrement, et ce, à travers ses services attitrés que
sont :
Ø Le Ministère de l'Urbanisme et
Habitat : tout lotissement en R.DD.C est opéré avec
l'aval de ce ministère qui assure la police des terres, conçoit
et met en oeuvre les plans d'aménagement des territoires au rythme de
l'évolution démographique et octroie des autorisations de
bâtir.
Ø Le Ministère des Affaires
Foncières : la loi subdivise les terres de la R.D.C en
circonscriptions foncières administratives par ce ministère qui
est le seul habilité à créer des lotissement après
avoir obtenu l'aval du ministère de l'urbanisme et habitat et à
délivrer des titres de propriété. Il commence par octroyer
un contrat de location, ensuite il délivre un titre de
propriété définitif.
Ø La division cadastrale : qui
est représentée dans toutes circonscriptions foncières
administratives. Elle s'occupe du mesurage et bornage des terrains, octroie les
numéros d'identification ou numéros cadastraux attribués
aux parcelles et emplacements recensés.
Si la loi a mis en place tous ces services, c'est dans le but
de protéger la propriété foncière dans notre pays.
Mais le constat qui est fait est que, malgré l'existence de ces
services, il y a une certaine persistance des conflits parcellaires.
Ce phénomène sera élucidé dans le
suivant chapitre.
Chapitre II :DE L'ETUDE
CAUSALE DE LA PERSISTANCE DES CONFLITS PARCELLAIRES DANS LA VILLE DE
LUBUMBASHI
En effet, les conflits parcellaires ne sont plus à
présenter dans la ville de Lubumbashi, d'autant plus que c'est un
phénomène qui est au quotidien de la ville. Cela se traduit plus
facilement en observant bien entendu, les affaires tranchées par le
Tribunal de Grande Instance de Lubumbashi, où l'on constate que 80% ou
soit les ¾ des affaires tranchées par ladite juridiction,
résultent des conflits parcellaires30(*). Ceci montre à
quel point le domaine foncier de la RDC est malade et a besoin d'assistance ou
pour mieux dire, d'un remède afin de mettre fin à cette maladie
avant que la RDC ne soit à l'agoni sur le plan foncier.
C'est ainsi que dans ce présent chapitre nous
analyserons les causes de ces conflits parcellaires dans notre ville de
Lubumbashi pour comprendre pourquoi ces derniers persistent afin d'apporter
des solutions à cette persistance : et nous finirons en parlant de
la protection de la propriété foncière dans notre pays la
RDC.
Section I : De causes
des conflits parcellaires dans la ville de Lubumbashi
La terre fait, aujourd'hui, l'objet de plusieurs discordes
entre les différents membres de la société, lushoise en
particulier. En effet, tout le monde veut s'approprier un lopin de terre ou
encore une parcelle par tous les moyens possibles. Il est vrai que le
problème se pose différemment lorsqu'il s'agit des terres dites
rurales ou de celles dites urbaines, du fait que les unes sont régies
par la coutume et les usages locaux et les autres par la loi. Ces terres nous
intéressent toutes parce qu'elles font toutes l'objet d'un droit de
propriété foncière.
Les principales causes des conflits parcellaires sont les
suivantes :
§1 L'explosion
démographique
En effet, étant donné que le taux de
natalité est trop élevé dans notre ville de Lubumbashi,
nous assistons à une forte explosion démographique. De ce fait,
les terres intactes se font de plus en plus rares et cela donne lieu à
desluttes acharnées pour avoir une parcelle, ce qui donne naissance aux
conflits parcellaires.
Depuis quelques années maintenant, la ville de
Lubumbashi, du fait de cette croissance démographique exponentielle,
s'est vue doter des nouveaux lotissements.
Dans ce contexte, chacun à la limite de ses moyens, se
bat pour avoir au-moins sa propre parcelle afin de se mettre à l'abri
des brimades des bailleurs. Curieusement, ce n'est pas toujours de
manière légale qu'on y parvient. D'où une gangrène
de conflits parcellaires31(*).
§2 Le pluralisme
juridique
En effet, nul n'ignore que, dans notre pays la RDC, nous
sommes simultanément à la constitution (de laquelle
découlent les autres lois qui régissent la vie en
société) et à la coutume. Mais ceci est parfois une cause
de conflits.
La population locale est foncièrement attachée
à la coutume et à l'autorité coutumière qu'elle
considère comme le représentant des morts dont la terre est la
demeure. Par conséquent, elle ne peut pas accepter que l'Etat soit le
propriétaire de la terre. Donc la coutume joue le rôle de premier
plan dans la gestion du patrimoine32(*).
Il est vrai que le pluralisme juridique crée des
ambiguïtés sur les droits, et donc une certaine
insécurité potentielle, à partir du moment où des
revendications différentes légitimées, l'une ou l'autre
des normes peut porter sur une même espèce.
Ce pluralisme juridique est compliqué d'une
pluralité d'instances de régulation : un chef de village
administratif peut prétendre jouer unrôle dans la gestion des
terres. L'administration double parfois les instances judiciaires. Les
techniciens des projets de développement ou des services techniques
tendent eux-mêmes de se placer en arbitres.
L'intervention de l'Etat par des procédures
d'enregistrement et/ou de délivrance des titres fragilise les
autorités coutumières et remet potentiellement en cause les
droits locaux. Philippe LAVIGNE DELVILLE dit que le pluralisme juridique est
une cause d'insécurité foncière, la coexistence des normes
contradictoires augmente le risque de voir ses droits contestés en
permettant tous les yeux opportunistes33(*).
§3L'absence ou insuffisance
des mesures d'exécution de la loi foncière
L'ordonnance devant régler les droits de jouissance
acquis sur les terres dites coutumières n'a jamais été
signée par le Président de la République
conformément à la Loi Foncière. Cette ordonnance devait
intervenir conformément à l'article 389 de la loi
foncière.
Cela date de juillet 1973. L'absence de cette ordonnance
laisse aux chefs coutumiers une grande marge de manoeuvre dans la mesure
où ils cèdent, retirent et bradent les terres aux premiers
venus34(*). Ceci donne un
feu vert au dérapage comportemental des chefs coutumiers qui s'invitent
au mépris absolu de la loi. Et c'est là que naissent les conflits
entre les chefs coutumiers et les autorités administratives qui
débouchent aux conflits parcellaires.
§4 L'ignorance de la loi
foncière par la population
La loi foncière est rédigée en
français et non dans les langues couramment parlées dans la
communauté lushoise en particulier, surtout dans ses milieux ruraux.
Ceci entraine la méconnaissance de la loi par la majorité de la
population. C'est ainsi que même les clauses de contrat de location que
les demandeurs signent avec l'Etat, ne sont pas jamais comprises. Bon nombre de
locataires ignorent la condition de mise en valeur35(*) et du paiement du loyer
annuel. Quand l'Etat reprend le terrain, parce qu'il n'a pas été
mis en valeur, pour le réattribuer à un autre locataire, cela
aussi est source de plusieurs conflits.
§5 L'absence
d'enquête de vacance de terre
L'enquête de vacance de terre est préalable
à toute concession de terres rurales et la population locale, qui perd
certains droits, doit être indemnisée, faute de quoi, il y a
conflit entre elle et le concessionnaire36(*). De même, certaines enquêtes de vacances
de terres sont mal effectuées : elles peuvent être l'objet de
corruption ou de manipulation, ou impliquer des personnes qui ne sont pas
représentatives de la communauté concernée.
§6 L'ingérence des
services de l'Etat
Les chefs de quartiers, les chefs de cités, les chefs
coutumiers, les chefs de l'urbanisme et habitat, les agents du cadastre, les
Administrateurs des territoires et les bourgmestres se mêlent eux aussi
de la distribution des parcelles et délivrent des documents
ignorés par la loi foncières et parfois cette distribution se
passe sur de terrains non lotis.
§7 L'incompétence
des services de l'Etat
Le manque de formation, surtout juridique, des fonctionnaires
appelés à exercer la fonction de conservateurs des titres
immobiliers constitue un problème majeur. Leur incompétence, et
parfois leur cupidité, sont causes de conflits.
§8 La vente
illégale des parcelles appartenant à autrui
Certaines personnes qui n'ont pourtant aucun droit sur la
propriété, se livrent à cette activité
illégale qui est une des résultantes d'une crise
économique de plus en plus sévère, que le code
pénal qualifie de stellionat. Cette cause est des celles qui
créent le plus de conflits parcellaires.
§9 Les conflits de
succession
Triste est de constater que le décès d'une
personne donne lieu à des luttes acharnées entre les membres de
la famille qui se disputent la propriété foncière du
défunt. Il arrive que des faux héritiers, des faux liquidateurs,
et même des vrais héritiers mus par la volonté de
s'accaparer en exclusivité, de la totalité du patrimoine du
défunt, fassent leur apparition ou s'affichent pour induire en erreur
les cours et tribunaux ou profiter de la vénalité de certains
magistrats et avocats pour spolier le patrimoine d'autrui ; et ainsi
créer des conflits parcellaires.
Section II : De la
persistance des conflits parcellaires dans la ville de Lubumbashi
Apres avoir épluché la question des causes des
confits parcellaires dans la ville de Lubumbashi, nous nous concentrons sur
cette nouvelle question qui est celle de comprendre pourquoi les conflits
parcellaires ne cessent de persister dans notre ville. En effet, malgré
la présence des ministères et services étatiques
chargés d'administrer le domaine foncier, fort est de constater que les
conflits ne cessent de naitre et au pire ils persistent. C'est ainsi que nous
essaierons de comprendre et de donner les raisons qui font à ce que les
conflits parcellaires persistent dans notre ville.
C'est ainsi que nous analyserons cette persistance sous
différentsangles ou aspects qui sont :
A. Le conflit de pouvoir entre les autorités
prétendant être compétentes en matière
foncière :dans les conflits fonciers, l'implication des
diverses autorités, toutes prétendant être
compétentes en matière foncière, a souvent pour
conséquence de déboucher sur un deuxième conflit, de
pouvoir cette fois-ci, entre ces autorités. D'une part, il y a les chefs
coutumiers qui sont considérés comme compétents en
matière de gestion foncière en vertu des pratiques
coutumières ; d'une autre part, il y a les services fonciers,
centralisés ou provinciaux, qui eux possèdent la
compétence foncière en vertu de la loi congolaise37(*).
Ce conflit de pouvoir est causé par l'absence d'un
régime foncier unique et harmonisé qui est aussi
considéré non seulement comme une des causes principales de
conflits parcellaires mais aussi comme une des raisons pour lesquelles les
conflits parcellaires persistent dans cette ville. Malgré l'adoption de
la loi foncière de 197338(*), les autorités, tant administratives de l'Etat
que coutumières, ne cessent de se disputer la compétence en
matière de gestion foncière. Il faudrait remédier à
cette situation pour éviter que les conflits parcellaires ne cessent
d'être envenimés conduisant ainsi à une persistance accrue
des conflits parcellaires dans notre ville.
B. Le manque de vulgarisation de la loi
foncière : ce manque de vulgarisation est traduit par le
fait que ce n'est pas tout le monde qui a connaissance des procédures
d'acquisition légale d'une parcelle et de leur déroulement.
C'est ainsi que nous constatons également que ce manque
de vulgarisation de la loi foncière démontre combien les
procédures administratives et judiciaires en matière
foncière manquent cruellement d'efficacité dans la mesure
où elles durent longtemps et qu'elles sont beaucoup trop
onéreuses39(*) pour
certaines classes sociales qui constituent la population lushoise.
Ceci explique le fait que certaines personnes ignorantes de la
loi foncière se livrent aux pratiques illégales d'acquisition
des parcelles, ce qui crée des conflits parcellaires et d'une certaine
manière une persistance de ces conflits dans la ville de Lubumbashi.
C. L'incompétence, l'inaction et
l'ingérence des autorités Lushoises dans le domaine
foncier : l'on attribue souvent la naissance des conflits
parcellaires à la population et on oublie que les autorités ont
leur part dans ce phénomène.
Certes, les autorités, qu'elles soient politiques,
administratives ou judiciaires, sont censés être les garants des
lois en générale, et de la loi foncière en particulier
afin de promouvoir la protection de la propriété foncière
et par ricochet abolir les conflits parcellaires, mais fort est de constater
qu'elles sont les premières à ne pas la respecter et donc
à la violer en usant de leurs statut. Ceci constitue en quelque sorte
une certaine incompétence des autorités. Quant à
l'inaction, nous constatons que nos autorités ne mettent aucune
structure politique ou judiciaire ayant pour but de combattre ce fléau
qui gangrène notre ville de Lubumbashi en particulier et notre pays la
RDC en général.
Vu cette inaction qui pousse la population à croire que
tout lui est permis de par son ignorance, les conflits parcellaires ne naissent
comme des champignons et en plus de cela ils persistent. Du point de vu de
l'ingérence, l'on constate que même les autorités qui ne
sont pas compétentes en matière foncière ainsi les agents
de la territoriale, les agents du cadastre et ceux de l'urbanisme, des fois
sans mandat, procèdent à la distribution des terres n'ayant ni
plan de lotissement ni plan cadastral40(*)..Tout ceci constitue une des causes favorisant la
persistance des conflits parcellaires à Lubumbashi.
D. Le trafic d'influence : dans la ville
de Lubumbashi, nous assistons très souvent à ce cas de trafic
d'influence. En effet, certaines personnes imbues de leurs pouvoirs soit
politique, soit militaire ou soit économique se livrent à ce jeu.
Ces personnes se sentant intouchables, spolient, ravissent les parcelles des
gens considérés comme faibles par rapport à elles.
Et tout ceci se fait au vu et au su de tout le monde, sans que
les instances judiciaires ne bougent le petit doigt pour protéger les
faibles et leurs propriétés. Finalement, le constat qui est fait
est que les autorités étatiques sont souvent corrompues et
pratiquent le clientélisme41(*), favorisant certaines parties de manière
arbitraire42(*),
témoignant aussi une partialité des instances judiciaires.
Toutes les causent que nous venons d'analyser dans cette
section, constituent la raison pour laquelle les conflits parcellaires
persistent à Lubumbashi. D'une certaine manière, cela est
favorisé par les autorités tant politiques que judiciaire.
Section III : De la
solution à la persistance des conflits parcellaires
En effet, vu l'ampleur que prennent les conflits parcellaires
et leur tendance à persister à Lubumbashi, nous sommes
obligés d'essayer de venir en aide à notre arsenal juridique en
donnant une solution pouvant être bénéfique.
Certes, l'Etat a déjà mis en place des
instruments aux finsde bien régir le domaine foncier dans toutes ses
procédures et de pallier à tous les problèmes pouvant
survenir. Mais tout cela semble être inefficace et crée parfois
des incohérences tendant à devenir des conflits et qui vont
jusqu'à persister non seulement dans la ville de Lubumbashi mais aussi
partout en RDC.
En effet, étant donné que le
phénomène de conflits parcellaires est vécu partout en
RDC, c'est ainsi que, pour parvenir à mettre fin à la persistance
des conflits parcellaires, nous proposerons de soutenir le projet de
réforme foncière pour améliorer la gouvernance
foncière en RDC, afin qu'il soit finalisé et mis en pratique.
Le projet de réforme foncière au niveau national
a été lancé au court d'un atelier en 2012, à
l'initiative du ministère des Affaires Foncières, avec la
création subséquente de la commission nationale de la
réforme foncière (CONAREF) en 2013. La feuille de route de cette
réforme arrêtée à l'issu de l'atelier de lancement
de la réforme foncière en RDC, mentionne la formulation d'une
politique nationale en matière foncière et la révision de
la loi du 20 Juillet 1973, actuellement en vigueur, comme ses principaux
résultats43(*).
Suite à cet atelier national sur le foncier, avec l'adoption d'une
feuille de route consensuelle, la RDC s'est engagée dans un vaste
chantier de réforme de sa législation foncière basé
sur trois slogans majeurs : « la terre pour nous unir et non
pour nous diviser ; la terre pour nous enrichir et non pour nous
appauvrir ; la terre pour nous faire vivre et non pour nous faire
tuer »44(*).
Pour mettre en oeuvre ce choix dans un pays dans lequel la terre est source de
nombreux enjeux, le Premier Ministre a, par décret daté du 31 mai
2013, créé auprès du Ministère des affaires
fonciers chargé de conduire le processus de la CONAREF, en lui confiant
la mission de coordonner, orienter et suivre le processus de réforme
foncière45(*).
La CONAREF qui est chargée de faciliter la mise en
oeuvre des options définies par le document de programmation souhaitant
une réforme inclusive, participative, intégrée et
innovatrice, ne peut négliger aucune proposition utile46(*). Mais ce projet avait connu un
long sans que rien ne soit fait, et la population avait commencé
à douter sur la finalisation de ce projet.
En aout 2017, après quelques années d'inaction,
l'Etat congolais tenait à nouveau des conférences entre les
différents acteurs de la question foncière en RDC pour faire
avancer son projet de réforme47(*).
Et en 2019, après une nouvelle conférence, le
projet de réforme foncière a été doté d'un
premier Draft du document de politique foncière nationale, qui propose
une vision stratégique du gouvernement sur le secteur foncier et des
objectifs gouvernementaux clairement articulés, assortis d'options
fondamentales pour la gouvernance de ce secteur dans les différents
aspects thématiques de la question foncière en RDC48(*). Et aujourd'hui, nous
attendons encore que ce projet soit finalisé. Cette réforme a
notamment pour objectif, de réduire les conflits fonciers en RDC ;
elle vise à améliorer la gestion foncière de
manière à éviter les conflits.
Cette réforme qui fait l'objet d'un engagement
politique au plus haut niveau de l'Etat pourrait se nourrir de
différents ouvrages qui traitent de l'analyse de la gouvernance
foncière en RDC, pour mener à bien ce projet de réforme
foncière qui pourra apporter plus d'efficacité dans la gestion du
foncier et plus de sécurité et de protection de la
propriété foncière dans notre pays.
Etant donné qu'on reprochait à la loi
foncière de 1973 d'être une loi discutée par les grands de
la République qui la faisaient appliquer à la base, cette
nouvelle réforme devra tenir compte de tous les intérêts de
toute la population car les acteurs seront associés. Quand on est
associé à une loi, on la fait facilement appliquer49(*).
A cette réforme, il faudrait ajouter les mesures et
mécanisme mis en place ou que doit mettre en place l'Etat pour
protéger la propriété foncière de chaque citoyen
Congolais afin de réduire au maximum les conflits parcellaireset
d'améliorer la gestion et l'administration du domaine foncier
congolais.
Tout ceci constitue des solutions que l'on pourrait apporter
au problème de la persistance des conflits parcellaires, non seulement
dans la ville de Lubumbashi, mais aussi partout en République
Démocratique du Congo.
Section IV : De la
protection de la propriété foncière en RDC
En effet, la protection de la propriété
foncière est une chose très importante dans le domaine foncier
dans le sens où, non seulement elle protège le concessionnaire et
son droit de propriété, mais aussi c'est une solution que l'on
peut apporter la question de la persistance des conflits parcellaire dans la
ville de Lubumbashi ainsi partout en RDC.
Comme nous l'avons dit un peu plus haut, la protection de la
propriété foncière doit être comprise comme
étant un ensemble de mécanismes politiques, administratifs ou
judiciaires mis en place par l'Etat, à travers ses autorités
compétentes, pour protéger les personnes et leurs droits (ou
prérogatives) respectifs, en l'occurrence le droit de
propriété foncière. Cette protection devra être
considérée comme un encadrement juridique qui devra passer par
des lois. Cette protection n'aura des effets que si elle est soutenuepar une
réforme foncière qui viendra soit remplacer, soit
améliorer l'actuelle loi50(*) qui régit le domaine foncier congolais.
Nous analyserons ladite protection du point de vue des terres
du domaine privé de l'Etat qui sont formées par les terres
urbaines et les terres rurales, du fait qu'il n'y a qu'elles qui sont
susceptibles d'être attribuées aux particuliers. A cet effet, nous
comprendrons que d'une part si les conflits parcellaires naissent, c'est parce
ces terres ne sont pas assez protégées, étant donné
que nous sommes dans un système de dualisme juridique.
Ce que nous devons savoir est que la protection de la
propriété foncière sous-entend la protection des terres
urbaines ainsi des terres rurales. D'où la nécessité de
répondre à la question de savoir comment allons-nous
protéger ces terres du domaine privé de l'Etat. A cette question,
nous répondrons en donnant trois solutions :
v La solution commune pour ces deux types de terres est la
mise en place d'un régime foncier unique et harmonisé qui devra
passer par une réforme foncière. Ceci permettra donc
d'éviter le conflit de pouvoir entre les autorités
foncières en vertu de la loi et celles en vertu de la coutume, ce qui
crée d'une certaine manière les conflits parcellaires, comme nous
l'avons dit un plus haut.
Ceci renforce la nécessité de la réforme
foncière dont nous avons largement parlé dans la section
précédente. De cette manière, les droits de
propriété acquis sur ces terres seront protégés et
seront de surcroit, à l'abri des conflits parcellaires.
v La solution pour les terres urbaines devra être de
bien définir les compétences et attributions des autorités
étatiques ou locales pour éviter que ceux qui ne sont pas
compétents en matière foncière ne s'ingèrent dans
cette matière. Mais ceci devra être soutenu par certaines
structures judiciaires pour réprimander ceux qui s'ingèreront
malgré la définition des compétences et attributions.
Il faudra aussiveiller à la formation des agents du
cadastre qui parfois commettent beaucoup de fautes dans l'exécution de
leur travail, étant donné que plusieurs sont incompétents
et manquent de professionnalisme qui se traduit par une forte corruption.
L'Etat devra aussi doter le service du cadastre d'assez de matérielles
pour bien faire leur travail. De cette manière, ces terres seront
protégées ainsi que tous les droits ou prérogatives sur
ces dernières, et nous assisterons à une net baisse des conflits
parcellaires.
v La solution pour les terres rurales est que le
Président de la République doit signer l'Ordonnance devant
régler les droits de jouissance sur les terres rurales, dites
coutumières. Comme nous l'avons dit plus haut, le fait que cette
Ordonnance n'a jamais signée cause plusieurs conflits parcellaires, du
fait que ces terres sont livrées à la merci des chefs coutumiers
qui font ce qui leur chante de ces terres.
Ces solutions que nous venons de donner permettront à
l'Etat congolais de mieux protéger la propriété
foncière. La protection de la propriété foncière
permettraégalement de résoudre le problème de la
persistance des conflits parcellaires à Lubumbashi comme partout en
RDC.
C'est ainsi que nous comprendrons que la protection de la
propriété foncière repose sur une bonne gouvernance en
matière foncière. Et cette bonne gouvernance dans notre pays
devra passer par la réforme foncière qui viendra pour
améliorer la gestion du foncier congolais avec la mise en oeuvre d'un
régime foncier unique et harmonisé pour éviter les
incohérences que crée le pluralisme juridique en matière
foncière.
CONCLUSION GENERALE
Maintenant que nous sommes au terme de ce travail, nous nous
devons d'offrir à ceux pourront nous lire aux fins de leur connaissance
personnelles ou pour s'inspirer de nous dans l'élaboration de leurs
travaux à venir, une idée générale de notre travail
pour permettre une prompt compréhension. Nous sommes conscients que
c'est une tâche difficile qui nous attend, parce qu'il n'est pas facile
de résumer en quelques lignes tout ce qui a été dit en
plusieurs phrases. Mais grâce à notre problématique, nos
hypothèses, notre méthodologie et nos résultats obtenus
sur terrain, nous arriverons à accomplir cette tâche.
C'est ainsi qu'en guise de conclusion, nous dirons que dans ce
travail, il a été question d'analyser les raisons pour lesquelles
le phénomène de conflits parcellaires ne cesse de persister dans
la ville de Lubumbashi qui entraine un problème de protection de la
propriété foncière en RDC. Nous nous sommes largement
étendus sur ce sujet tout au long de ce travail que nous avons eu
à accomplir.
En effet,nous sommes, sans ignorer, que les conflits
parcellaires sont un mal qui gangrène la ville de Lubumbashi. Tout au
long de ce travail, nous avons compris que la bonne gouvernance en
matière foncière est la clé qui pourra donner une
véritable solution aux problèmes causés par ce
phénomène de conflits parcellaires. C'est ainsi que l'Etat
congolais doit prendre en mains tout ceci, en mettant en place des structures
tant juridiques qu'administratives, munies d'une législation en
matière foncière, afin de bien gérer, administrer le
foncier de la République Démocratique du Congo. Mais tant que
tout ceci ne sera pas fait, nous assisterons à une nette persistance des
conflits parcellaires non seulement à Lubumbashi mais en RDC.
C'est ainsi que pour arriver à ce résultat, nous
avons opté pour des méthodes et techniques que nous avons
trouvées plus compatibles et adéquates pour ce travail. Ainsi,
comme méthodes nous avons utilisé : méthodes
exégétiques, la méthode juridique et la méthode
sociologique. Et comme techniques, nous avons utilisé : la
technique d'observation et la technique documentaire.
Dans ce très large tour d'horizon, nous avons eu
à peindre deux tableaux qui ont constitués les deux chapitres de
ce travail.
Dans le premier chapitre, nous l'avons commencé en
expliquantles mots clés qui construisent notre sujet,en donnant beaucoup
de détails et de précisions pour éclairer les zones
d'ombres que les termes rencontrés dans ce sujet peuvent comporter afin
de permettre une compréhension facile de nos lecteurs pour mieux aborder
le reste du travail. Et nous l'avons fini en donnant plus de détails et
d'informations sur la propriété foncière qui fait l'objet
de nombreux conflits dont il est question dans ce travail.
Quant au deuxième chapitre qui a été
consacré à la problématique même de ce travail, nous
y avons parlé, en premier lieu, des causes, dans tous leurs aspects, par
lesquelles naissent les conflits parcellaires dans la ville de Lubumbashi,
étant donné que ces conflits ne peuvent survenir sans qu'il y ait
un fait ou un acte qui favorise leur naissance ;en deuxième lieu,
nous avons parlé de raisons qui poussent ces conflits parcellaires
à ne cesser de persister dans notre ville ; en troisième
lieu, nous avons parlé de la réforme foncière comme
étant la solution la plus adéquate et la plus appropriée
pour résoudre la question de la persistance des conflits parcellaires
nous seulement à Lubumbashi mais partout en RDC ; et enfin, en
quatrième lieu, nous avons parlé de mesures qui devront
être prises pour promouvoir la protection de la propriété
foncière en RDC.
Dans le cadre des exigences de ce travail, nous sommes tenus
de donner quelques recommandations. C'est pourquoi nous affirmons notre
hypothèse dans le sens où, une nette amélioration de la
gouvernance en matière foncière est la meilleure des solutions
à apporter à ce problème de conflits parcellaires. Comme
nous l'avons dit dans le deuxième chapitre, cette amélioration
devra se reposée sur la réforme foncière qui est en bonne
voie pour être finaliser, afin de bien venir en aide au secteur
foncier.
En effet, nous ne souhaitons qu'une chose, étant
conscient de la complexité de ce sujet et du fait qu'à nous seul,
nous ne pourrons pas dire tout ce qu'il faudra sur ce sujet ou toucher à
tous les aspects que ce sujet implique, que ceux qui auront à traiter,
ultérieurement, ce sujet, nous compètent en touchant aux points
auxquels nous n'avons pas pu toucher, afin de mieux aider noter foncier.
Nous espérons, enfin, que ce travail, aussi modeste
qu'il soit, puissent aider non seulement les étudiants en s'inspirant de
nous dans leurs travaux à venir, mais aussi les politiques et tous ceux
qui oeuvres pour le bien du foncier congolais, en leur dotant de quelques
stratégies pour mener à bien leurs travail pour le
bien-être des congolais.
REFERENCES LEGALES ET
BIBLIOGRAPHIQUES
I. Références
légales
- Constitution du 26 février 2006 telle que
modifiée et complétée à ce jour
- Loi foncière (loi n°73-021 du 20 juillet 1973
portant régime générale des biens, régime foncier
et immobilier et régime des suretés telle que modifiée et
complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980)
- Ordonnance n°74-148 du 2 juillet 1974 portant mesure
d'application de la loi foncière
- Décret n°13-016 du 31 mai 2013 portant
création, organisation et fonctionnement de la CONAREF
II. Références
bibliographiques
- Professeur Victor KALUNGA TSHIKALA, Guide pratique
relatif à la rédaction des mémoires en
Droit ;
- PINTO R. et GRAWITZ M. , Méthodes des sciences
sociales ;
- Raymond QUIVY et Luc Van CAPENHOULDT, Manuel de
recherche en sciences sociales ;
- Philippe LAVIGNE DELVILLE, Quelle politique
foncière pour l'Afrique rurale ? réconcilier, pratiques,
légitimités et légalité ;
- BRUNEAU Jean-Claude, Enjeux fonciers à risques au
Congo (RDC) : contexte théorique et pratiques
déviantes ;
- Guillaume DE SMET, Conflits fonciers : le mal qui
gangrène les terres congolaises ;
- Jean-Louis BRIQUET, Clientélisme ;
- Gillian MATHYS et Koen VLASSENROOT, Pas juste une
question de terres : litiges et conflits fonciers dans l'Est du
Congo ;
- Augustin M. MPOYI, Amélioration de la gouvernance
du secteur foncier en République Démocratique du
Congo ;
- Séverin MUGANGU MATABARO, La crise
foncière à l'Est de la RDC, annuaire Afrique des grands
lacs, 2007-2008;
- Pierre Etienne KENFACK, Etude du Droit foncier en
RDC ;
- Moctar FICOU, Conflits foncier en RDC : les
puissants dictent leurs lois aux propriétaires ;
- Naason NYEMBO MUNGAZA, L'impact de l'opération de
conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers
(www.mémoireonline.com);
- Jackson MUMBERE KINANGA, L'application de la loi dite
foncière dans la résolution des conflits fonciers dans le
territoire de Lubero en RDC (
www.mémoireonline.com);
- Guide pratique de résolution et prévention
des conflits foncier (
www.international-alert.org);
- Christian MUKUNA KABUMANA, Les conflits fonciers :
une gangrène dans la ville de Lubumbashi ;
- Me NSOLOTSHI MALANGU, Module de vulgarisation de la loi
foncière de la RDC ;
- Professeur Simplice NKWANDA MUZINGA, Cours d'initiation
à la recherche scientifique ;
- Professeur Jean-Pierre KIFWABALA TEKILAZAYA, Cours de
Droit Civil II : Les Biens ;
- Ministère des affaires foncières,
réforme foncière, document de programmation
réalisé avec l'appui technique de UN-Habitat ;
-
www.actualité.cd;
-
www.environews-rdc.org
-
www.conaref-rdc.org.
- www.vivafrik.com
TABLE DE MATIERES
Contenu
INTRODUCTION GENERALE
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défini.
A. Présentation du sujet
1
B. Choix et intérêts du sujet
1
C. Etat de la question
2
D. Problématique et hypothèse
2
1. Problématique du travail
2
2. Hypothèse du travail
3
E. Méthodologie de recherche
4
1. Méthodes de recherche
4
2. Techniques de recherche
5
F. Délimitation du sujet
6
1. Délimitation temporelle
6
2. Délimitation spatiale
6
G. Subdivision du travail
6
Chapitre I : LES GENERALITES
7
Section I : Définition des concepts
7
A. La protection
7
B. La propriété
foncière
7
C. Le conflit parcellaire
8
Section II : Notion sur la
propriété foncière
8
§1 Notion
8
§2 Caractères
9
§3 Gestion du sol
9
§4 La concession foncière
10
§5 Services compétents en matière
foncière
15
Chapitre II : DE L'ETUDE CAUSALE DE LA
PERSISTANCE DES CONFLITS PARCELLAIRES DANS LA VILLE DE LUBUMBASHI
17
Section I : De causes des conflits parcellaires
dans la ville de Lubumbashi
17
§1 L'explosion démographique
17
§2 Le pluralisme juridique
18
§3 L'absence ou insuffisance des mesures
d'exécution de la loi foncière
18
§4 L'ignorance de la loi foncière par la
population
19
§5 L'absence d'enquête de vacance de
terre
19
§6 L'ingérence des services de
l'Etat
19
§7 L'incompétence des services de
l'Etat
19
§8 La vente illégale des parcelles
appartenant à autrui
20
§9 Les conflits de succession
20
Section II : De la persistance des conflits
parcellaires dans la ville de Lubumbashi
20
Section III : De la solution à la
persistance des conflits parcellaires
22
Section IV : De la protection de la
propriété foncière en RDC
24
CONCLUSION GENERALE
27
REFERENCES LEGALES ET BIBLIOGRAPHIQUES
29
TABLE DE MATIERES
31
* 1 Professeur Victor KALUNGA
TSHIKALA, Guide pratique relatif à la rédaction des
mémoires en Droit
* 2 PINTO R. et GRAWITZ M. ,
Méthodes des sciences sociales
* 3 S. MUGANGU MATABARO, La
crise foncière à l'Est de la RDC, Annuaire Afrique des
Grands Lacs, 2007-2008
* 4 Moctar FICOU, Conflits
fonciers en RDC : les puissants dictent leurs lois aux
propriétaires, Article, vivafrik.com
* 5 Jean-Claude BRUNEAU,
Enjeux fonciers à risques au Congo (RDC) : contexte
théorique et pratiques déviantes, article
* 6 Naasson NYEMBO M,
L'impact de l'opération de conversion de titres immobiliers sur les
conflits fonciers en RDC
* 7 Professeur Victor KALUNGA
TSHIKALA, Guide pratique relatif à la rédaction des
mémoires en Droit
* 8 Raymond QUIVY et Luc Van
CAMPENHOULDT, Manuel de recherche en sciences sociales p.853
* 9 Naasson NYEMBO M,
L'impact de l'opération de conversion de titres immobiliers sur les
conflits fonciers en RDC, mémoire
* 10 Article 14 de la loi
foncière
* 11 Professeur Jean-Pierre
KIFWABALA, cours de Droit Civil II : Les Biens
* 12 Maitre NSOLOTSHI,
Vulgarisation de la loi Foncière en R.D.C, p 4
* 13 Maitre NSOLOTSHI,
Vulgarisation de la loi Foncière en R.D.C, p 4
* 14 Article 61 de la loi
Foncière
* 15 Maitre NSOLOTSHI,
Vulgarisation de la loi foncière en R.D.C, p 14
* 16 Article 80 de la loi
Foncière
* 17 Article 110 à 122
et 159 de la loi foncière
* 18 Article 123 à 131
de la loi foncière
* 19 Article 132 à 140
de la loi foncière
* 20 Article 141 à 143
de la loi foncière
* 21 Article 183 de la loi
foncière et 14 de l'ordonnance d'application de la loi
foncière
* 22 Article 144 de la loi
foncière
* 23 Articles 71 litera 10, 94,
95, 144, 148 à 152 de la loi foncière
* 24 Article 143 de la loi
foncière et 18 alinéa 2 et 3 de l'ordonnance d'application de la
loi foncière
* 25 Articles 69, 154, 155 et
203 de la loi foncière et 13, dernier alinéa de l'ordonnance
d'application de la loi foncière
* 26 Professeur Jean-Pierre
KIFWABALA, Droit Civil III : Les Biens
* 27 Article 169 et 180 de la
loi foncière
* 28 Articles 59 et 219 de la
loi foncière
* 29 Article 151 de la loi
foncière
* 30 Naason NYEMBO MUNGAZA,
L'impact de l'opération de conversion des titres immobiliers sur les
conflits fonciers en RDC
* 31 Christian MUKUNA
KABUMANA, Les Conflits Fonciers
* 32 Guide pratique de
résolution et de prévention des conflits fonciers
* 33 Philippe LAVIGNE DELVILLE,
Quelle politique foncière pour l'Afrique rurale ?
Réconcilier pratiques, légitimités et
légalité, éd. Karthala, Paris, 1998, P 739
* 34 Guide pratique de
résolution et de prévention des conflits fonciers
* 35 Article 144 de la loi
foncière
* 36 Guide pratique de
résolution et de prévention des conflits fonciers
* 37 BRUNEAU Jean-Claude,
Enjeux fonciers à risques au Congo (RDC) : contexte
théorique et pratiques déviantes, in bulletin de
l'Association de géographes Français, 89ème Ed,
2012-2013, p475
* 38 Loi N°73-021 du 20
juillet 1973 portant régime général des biens,
régime foncier et immobilier et régime des suretés telle
que modifiée et complétée par la loi N°80-08 du 18
juillet 1980
* 39 Guillaume De Smet,
Conflits fonciers : le mal qui gangrène les terres
congolaises
* 40 Christophe MUKUNA
KABUMANA, les conflits fonciers : une gangrène dans la ville de
Lubumbashi
* 41 Jean-Louis BRIQUET,
clientélisme, Encyclopaedia Universalis (en ligne)
* 42 Gillian MATHYS et Koen
VLASSENROOT, Pas juste une question de terres : litiges et conflits
fonciers dans l'Est du Congo
* 43 Augustin M. MPOYI,
Amélioration de la gouvernance du secteur foncier en
République Démocratique du Congo
* 44 Ministère des
affaires foncières, Réforme foncière,
document de programmation, réalisé avec l'appui technique de
UN-Habitat
* 45 Décret n°
13-016 du 31 mai 2013 portant création, organisation et fonctionnement
de la commission nationale de réforme foncière en sigle
« CONAREF »
* 46 Pierre Etienne KENFACK,
Etude du droit foncier en RDC,
* 47 www.conaref-rdc.org
* 48 www.actualité.cd
* 49 www.environews-rdc.org
* 50 Loi n°73-021 du 20
juillet 1973 portant régime général des biens,
régime foncier et immobilier et régime des suretés telle
que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18
juillet 1980
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