II. FORMULATION DE LA PROBLÉMATIQUE ET
ÉNONCIATION DES HYPOTHÈSES.
II.1 Revue littéraire
Plusieurs travaux scientifiques ont porté sur le
lotissement un peu partout dans le monde. En Afrique, plusieurs chercheurs ont
abordé cette question.
C'est le cas de Kujirakwinja « La
problématique du lotissement dans la ville de Goma : cas des quartiers
Keshero et Kotoy » (2002), qui affirme que le lotissement dans la
ville de Goma (Congo) n'est pas épargné des conséquences
dont souffrent la plupart des pays africains à cause de l'urbanisation
mal maîtrisée. Ensuite, il décrit l'impuissance des
autochtones face aux effets pervers du lotissement. Ce qui engendre des
problèmes au niveau des individus. Enfin, l'auteur stipule que des
orientations à court, moyen et long termes sont à
préconiser, mais la faisabilité dépend d'une
volonté politique.
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Orobiyi « : Lotissement et mutations spatiales dans
l'arrondissement de PAHOU » (2011) expliquent que le fait urbain est
de nos jours l'un des problèmes majeurs qui se posent au monde avec
acuité. L'explosion démographique provoquant l'exploitation
intense de l'espace impose aux autorités politico-administratives de
prévoir et de mettre en oeuvre les conditions optimales de
développement des villes, parmi lesquelles celles qui sont liées
aux opérations de lotissement. À travers les modifications issues
du lotissement, il ressort que « le lotissement est obligatoire pour
l'urbanisation, car sans lotissement, il n'y a pas d'aménagement,
d'assainissement, ni de viabilisation ».
Meng J.P « : Réglementation des lotissements :
les corrections apportées au régime des lotissements »,
(2012) affirme qu'en matière de lotissement, il y a un délai
de dix ans à compter de la date de délivrance du permis
d'aménager, comme délai de validité du régime
public du lotissement. De plus, le périmètre à lotir,
qu'il relève de la déclaration préalable ou du permis
d'aménager, est désormais librement fixé par le
lotisseur.
Selon Le Meur « L'information foncière, bien
commun et ressource stratégique. Le cas du Bénin »
(2008), les politiques visant à améliorer la gouvernance
foncière, en particulier celles concernant l'accès à la
terre, doivent s'appuyer sur les données fiables et sur les normes de
transferts de droits fonciers. Pour sa part, la terre est
négligée et sa gestion est d'autant plus confuse qu'elle soit
à la fois un bien commun et une ressource stratégique dont la
production et les usages ne forment pas un « système »
cohérent. Par ailleurs, il évoque les procédures de
lotissement qui constituent théoriquement des modalités de
conversion de terres « coutumières » en terres à la
fois immatriculées et aménagées. Dans les faits, ces
procédures sont entachées d'irrégularités et sont
souvent réalisées dans une grande opacité.
Adjinou « Le lotissement et les problèmes
fonciers dans la zone périurbaine de Porto-Novo : cas de Vakon dans la
commune de Missereté. », (2010) pense que le lotissement, au
lieu d'être la solution aux conflits entre acteurs et populations en
favorisant l'expansion et le progrès des villes, est devenu la source de
nombreux problèmes fonciers à Vakon. Il cite l'absence de
prévoyance d'une superficie agricole, la spéculation
foncière, la fixation arbitraire du coefficient de réduction et
les bradages de terrain qui sont la source de ces conflits. Il serait alors
souhaitable que le lotissement classique soit appliqué dans les zones
non occupées ou faiblement occupées par la population.
Adechy « : Les problèmes fonciers au
Bénin. Rapport d'étude sur le foncier au Bénin, Cotonou
»(2010) notifie que la maîtrise du foncier constitue l'un des
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essentiels de toute politique de développement
réel. Cependant, force est de constater que la gestion de la terre au
Bénin souffre d'un mal rédhibitoire qui en fait un
véritable instrument de désordre économique. Par ailleurs,
il explicite les désordres organisés par des services en charge
des opérations de lotissement. À cet égard, il faut noter
qu'il n'existe aucune définition claire du régime de la
propriété foncière et il déplore l'absence de
politique systématique de lotissement. Ce qui fait que de lotissement en
lotissement les acteurs aboutissent à des sinistrés
perpétuels. Alors les travaux de lotissements et de recasements sont
ainsi détournés de leur but pour devenir une aubaine pour
certains individus qui en profitent pour s'enrichir injustement au
détriment des autres avec une facilité qui frise l'insolence.
Pour Akpinfa « Problématique de la gestion
foncière dans les centres urbains secondaires au Bénin
» (2006), la terre sert non seulement de soubassement à toutes
les activités humaines, mais aussi de bien entre les vivants et les
morts. Le développement progressif de l'économie de marché
qui s'impose fait que l'attribution de la terre, son utilisation, son achat ou
sa taxation sont devenus un enjeu très important. Ce qui justifie la
cause pour laquelle la terre est souvent à l'origine des conflits entre
différents « ayants droit » sur un même espace. Il
paraît donc nécessaire, dans la perspective d'aménagement,
de mener une réflexion globale sur la question foncière.
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