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REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU
CONGO
ENSEIGNEMET SUPERIER ET UNIVERSITAIRE
UNIVERSITTE CATHOLIQUE DE BUKAVU
251658240UCB
251657216 B.P. 285/Bukavu
La responsabilité de
l'administration du fait de la ruine des bâtiments en droit positif
congolais
FACULTE DE DROIT
Présenter par CIDEKA ELIE Michael-Khalif
Travail de fin de cycle présenté en vue de
l'obtention du diplôme de graduat en Droit
Dirigé par le C.T. MASTAKI NAMEGABE Justin
Option: Droit privé et judiciaire
IN MEMORIAM
Eugénie FAIDA notre chère
maman.
Que la terre de nos ancêtres vous soit douce.
«Anima tua in pace requiescat. »
DEDICACE
Nous dédions cette oeuvre à
tous les nôtres.
GRATITUDE
Nous tenons à manifester nos
gratitudes et remerciements à tous ceux qui nous ont
épaulé et assisté dans tous les sens (moral et spirituel,
matériel, intellectuel, etc.) et plus particulièrement dans la
réalisation de cette oeuvre.
INTRODUCTION
1. PROBLEMATIQUE
Plusieurs sources peuvent être à la base du
dommage que peut subir un homme. Le dommage peut découler du fait d'un
homme ou du fait des choses qui peuvent être soit animées, soit
inanimées. C'est ainsi que le législateur a prévu des
mécanismes de protection des victimes des dommages afin d'assurer
l'ordre et la sécurité juridique. Dans le souci de
l'indemnisation des victimes, il a organisé diverses espèces de
responsabilité civile. Il a prévu et organisé la
responsabilité du fait personnel, la responsabilité du fait
d'autrui et celle du fait des choses. Dans l'optique de cette étude,
nous nous consacrerons à la responsabilité du fait des choses et
plus particulièrement celle du fait de la ruine d'un bâtiment.
Un terrain, des matériaux et des hommes sont
nécessaires à la construction d'une maison. Cependant, le vice
qui peut affecter chacun des facteurs est sources des dommages. On pourrait
alors s'interroger sur la question de savoir à qui incombe la charge de
réparer ces dommages.
En effet, le législateur congolais à l'article
262 du code civil livre 3 pose le principe selon lequel «le
propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé
par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par suite du défaut
d'entretien ou par le vice de construction».
En République Démocratique du Congo, avant la
loi dite foncière du 20 juillet 1973, la propriété
privative du sol était concevable. Il était donc normal
qu'à l'instar du droit français et belge, le propriétaire
réponde de tout vice affectant le bâtiment et même les vices
du sol car l'article 16 du décret du 06 février 1920 disposait
que «la propriété privative du sol emportait celle du dessus
et du dessous». Cependant, actuellement avec la loi en vigueur du 20
juillet 1973, «seul l'Etat congolais a la propriété du
sol» car l'article 53 de ladite loi prévoit que «le sol est la
propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de
l'Etat».
Comme on peut le constater, cette innovation du droit congolais pourrait avoir
une incidence sur la responsabilité du propriétaire du fait de la
ruine du bâtiment.
Eu égard à ce qui précède, nous
pouvons nous demander si le propriétaire demeure l'unique responsable
particulièrement lorsque le dommage résulte d'un vice du sol,
alors qu'il n'en est pas le propriétaire. L'Administration (L'Etat) ne
doit - il pas garantir le concessionnaire contre les vices cachés du
sol ?
Lorsqu'il y a ruine de bâtiment, le propriétaire
en répond-il seul? N'a-t-il pas un recours contre d'autres personnes et
notamment un recours contre l'Etat lorsque le vice du sol qui est une
propriété de l'Etat est à la base de la ruine d'un
bâtiment? La victime de la ruine d'un bâtiment ne peut-elle
intenter une action en réparation que contre le propriétaire du
bâtiment surtout lorsque la ruine est causée par un vice du sol?
En d'autres termes, dans ce dernier cas ne peut-elle pas actionner contre
l'Etat propriétaire du sol? Contre qui le propriétaire du
bâtiment aurait un recours?
Outre ces questions, on pourrait également s'interroger
sur la question de savoir si l'Etat congolais a prévu des services ou
organismes ayant des missions relatives à la ruine des
bâtiments.
Telles sont donc les questions auxquelles nous tacherons de
répondre tout au long de la présente étude
consacrée à la responsabilité de l'Administration du fait
de la ruine de bâtiments en droit positif congolais.
2. HYPOTHESES
Jusqu'à ce niveau, nous pensons que la victime de la
ruine d'un bâtiment ne peut intenter une action en réparation du
dommage qu'elle a subit que contre le seul propriétaire du
bâtiment même si la ruine est causée par le vice du sol
(référence faite aux dispositions de l'article 262 du code civil
congolais livre 3).
Le propriétaire du bâtiment pourrait alors se
retourner contre d'autres personnes qui seraient responsables de la ruine du
bâtiment, notamment l'architecte, l'entrepreneur, le locataire,
l'usufruitier et même l'Etat en cas de ruine résultant d'un vice
caché du sol en ce sens que l'Etat a la propriété
exclusive du sol.
Au sujet de services publics chargés de la ruine de
bâtiment, le doit positif congolais prévoit une législation
des édifices menaçant ruine qui organise lesdits
services.1(*)
3. CHOIX ET INTERET DU
SUJET
Il nous parait utile d'aborder le présent sujet du fait
de son caractère pertinent et actuel. Actuel, dans la mesure
où à présent, on retrouve en République
Démocratique du Congo tant des bâtiments qui sont dans une
situation de délabrement. On peut citer à titre exemplatif
l'immeuble dans lequel abrite le ministère provincial de l'agriculture,
élevage et pêche du Sud-Kivu.
Cette étude nous permettra d'approfondir la
théorie de la responsabilité civile et plus
particulièrement celle de la responsabilité du fait de la ruine
d'un bâtiment. Mais également, ce travail présente
l'avantage d'indiquer les solutions qui sont apportées aux
problèmes posés par la ruine d'un bâtiment.
Dans le souci d'assurer l'indemnisation des victimes de la
ruine de bâtiment surtout causée par un vice caché du sol,
la présente étude constitue une piste de solution pour les
victimes en envisageant la responsabilité civile de l'Etat, qui, en
droit congolais, est seul propriétaire du sol et du sous-sol.
4. METHODES ET
TECHNIQUES
La réalisation de ce travail nécessite le
recours à deux types d'approches à savoir : l'approche
exégétique et l'approche comparative qui sont des variantes de la
méthode juridique.
L'exégèse nous permettra de découvrir les
solutions qui sont prévues par la loi, la jurisprudence et la doctrine
aux problèmes posés par la ruine des bâtiments.
La seconde, quant à elle, nous aidera à
présenter parfois les solutions qui sont apportées en droit
étranger notamment en droit français dont le droit congolais
s'est largement inspiré par le biais du droit belge, aux
problèmes que pose la ruine d'un bâtiment. Grâce à
cette comparaison, nous pourront dégager la particularité du
droit congolais dans le domaine de la responsabilité du fait de la ruine
de bâtiment à partir du moment où l'Etat s'est
réservé la propriété exclusive, inaliénable
et imprescriptible du sol et du sous-sol.
Pour atteindre notre objectif, nous aurons à utiliser
la technique documentaire. Ainsi, nous tacherons de prendre connaissance de la
littérature disponible à Bukavu au sujet de la
responsabilité du fait de ruine des bâtiments.
5. DELIMITATION DU SUJET
Comme on peut s'en douter, le domaine de responsabilité
est vaste. Cependant, comme l'indique l'intitulé du présent
travail, nous nous limiterons à l'examen de la responsabilité du
fait de la ruine des bâtiments.
Nonobstant, le fait que parfois nous nous
référerons aux droits français et belge, notre champ
spatio-temporel est celui de la République Démocratique du Congo
depuis 1966, date à partir de la quelle commencent à se faire
jour les idées de la réforme foncière par la loi Bakajika
à raison de l'élément nouveau qui est la reprise par
l'Etat congolais de la plénitude de ses droits fonciers (Article 53 du
code civil congolais livre 2).
6. ESQUISSE DU PLAN
Au premier abord, nous examinerons la manière dont la
responsabilité du fait de la ruine des bâtiments est
organisée en droit congolais tout en tirant une attention
particulière à la responsabilité de l'Administration
(chapitre premier).
C'est ainsi que, nous dégagerons d'abord les conditions
de cette responsabilité (section 1), ensuite, l'action dont dispose les
victimes de la ruine (section 2), puis, le droit de recours reconnu au
propriétaire de l'immeuble menaçant ruine (section 3), et en
dernier lieu, le droit de recours du propriétaire contre l'Etat (section
4).
En second lieu, nous tenterons d'analyser les
différents services de l'Etat qui sont institués par le droit
congolais pour traiter diverses questions liées à la ruine des
bâtiments (second chapitre).
Dans cette partie, nous analyserons en premier lieu le
ministère de l'urbanisme, habitat et aménagement du territoire
(section 1) ; et en dernier lieu, il sera question de faire une analyse
sur la division provinciale de l'urbanisme, habitat et aménagement du
territoire (section 2).
CHAPITRE PREMIER: LA
RESPONSABILITE DU FAIT DE LA RUINE DES
BATIMENTS EN DROIT POSITIF
CONGOLAIS
Dans le présent chapitre, nous allons dégager
tout d'abord les conditions de la responsabilité du fait de la ruine des
bâtiments en droit positif congolais, ensuite, la responsabilité
du propriétaire, puis, l'action des victimes, et enfin le recours du
propriétaire.
Section 1. Conditions de
la responsabilité du fait de la ruine des bâtiments
Pour que la responsabilité du fait de
la ruine des bâtiments soit établie, il faut d'après les
dispositions de l'article 262 du code civil livre 3, l'existence d'un
bâtiment et sa ruine.
§1. L'existence d'un
bâtiment
1. La notion de
«bâtiment»
Le législateur congolais n'a pas donné une
définition légale du concept «bâtiment».
La définition est l'oeuvre de la doctrine et la jurisprudence. Pour
M.RAE, «les bâtiments sont non seulement des édifices
proprement dits, mais toutes les constructions ayant un caractère
immobilier édifiées avec des matériaux quelconques et
incorporées au sol de façon permanente».2(*)
Cette définition s'apparente à celle
donnée par Henri DE PAGE qui estime que «l'article 1386 du code
civil belge ne s'applique qu'aux bâtiments c'est-à-dire aux
édifices, aux constructions élevées par l'homme à
l'aide des matériaux unis au sol d'une façon
durable».3(*)
Léon Julliot DE LA MORANDIERE, quant à lui,
étend cette notion à toutes les constructions faites avec des
matériaux assemblés de façon durable qu'elles soient en
surface ou en sous-sol, et à tous les éléments
(canalisation, ascenseurs, balcon,...) incorporés à ces
constructions.4(*)
Tout comme en droit congolais, le législateur
français n'a pas aussi pris le soin de définir un bâtiment
étant donné que l'article 1386 du code civil français se
limite juste à organiser la responsabilité découlant de la
ruine des bâtiments. Cet article est libellé comme suit: «
Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage
causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du
défaut d'entretien ou par le vice de sa construction».
En France, pour les juges, un bâtiment est
constitué par un ouvrage qui a un caractère immobilier et qui a
été édifié avec des matériaux quelconques et
incorporé au sol d'une façon permanente et dont la ruine est
susceptible de causer un dommage.5(*)
La notion d'incorporation au sol, de façon durable,
semble essentielle.
Selon une décision du tribunal de première
instance de Léopoldville, le terme « bâtiment» doit
s'entendre comme toute construction élevée par l'homme à
l'aide de matériaux réunis au sol de façon
durable.6(*)
2. Conditions que doit
réunir un bâtiment
Il se dégage des définitions
susmentionnées que tout bâtiment doit réunir les conditions
ci-après :
- il faut qu'il s'agisse d'une construction ;
c'est-à-dire d'un ouvrage fait par la main de l'homme ;
- que la construction soit immobilière: peu importe
qu'il s'agisse des immeubles par nature ou par destination en tant qu'attache
à perpétuelle demeure ;
- que la construction comprenne un assemblage de
matériaux durables quelle que soit leur nature, pierres, briques, bois,
ciments,...7(*)
Ainsi, un mur, une cave, une digue, un monument, un pont, une
pilonne, une grappe, un portail, un balcon, une dalle en ciment, un
planché, une clôture, un escalier, un garde garde-corps d'un
balcon, une porte de grange sur le haut de la quelle était
appuyée une échelle, une barrière, une maison,... sont des
bâtiments.
Par contre, une baraque foraine, un kiosque, un plancher, un
poteau fiché en terre, une grotte creuse dans le sol sans travaux de
construction quelconque, une galerie, le sol lui-même, un
éboulement de terre ou des roches, une palissade, une baraque de bois
simplement posé au sol, un échafaudage, une tente,... ne
constituent pas un bâtiment.8(*)
A l'époque où la jurisprudence faisait une
interprétation extensive du mot bâtiment, on assimilait à
celui-ci un arbre, une chaudière de bateau, etc. En ces jours, une telle
extension est devenue inutile, superfétatoire, voire même
défavorable à la victime compte tenu de certaines situations
régies par l'article 260 alinéa 1er du code civil
congolais livre 3 où la preuve est rigoureuse pour la victime,
rentreraient dans l'hypothèse favorable à la victime, les
dispositions de l'article 262 du code civil congolais livre 3. Dès lors,
on considère que l'arbre n'est pas un bâtiment.
Cette position a été confirmée dans un
arrêt rendu par la Cour d'Appel de Bukavu dans l'affaire
«Byamuko» qui a opposé Monsieur Byamuko contre la
société BRALIMA. Il a été décidé en
effet, que l'arbre appartenant à cette dernière, en tombant en
date du 14 septembre 1995 sur l'épouse de Monsieur Byamuko et
entraînant la mort de celle-ci ainsi que de l'enfant qu'elle logeait en
son sein, est un cas rentrant dans l'hypothèse de l'article 260
alinéa 1er et non de l'article 262 du Code civil congolais
livre 3.9(*)
§2. Le concept de
«ruine de bâtiment»
1. Définition de la
«ruine»
Les définitions de la ruine sont
également l'oeuvre de la doctrine et de la jurisprudence car, à
l'instar de la loi française, la loi congolaise ne dit rien à ce
sujet.
Etymologiquement, la ruine (lat. Ruina, de « ruere»
tomber), c'est la chute, l'écroulement, l'effondrement du bâtiment
entier ou des matériaux qui le compose.10(*)
Il faut donc dire qu'il y a «ruine» de
bâtiment au sens de l'article 262 « chaque fois qu'il y a chute
totale ou partielle des matériaux qui composent le
bâtiment».11(*)
Selon une décision du tribunal de première
instance de Kasaï, «la ruine» d'un bâtiment s'entend
même de son effondrement partiel.12(*)
Par ruine de bâtiment, la jurisprudence entend donc la
dégradation de toute partie de la construction ou de tout
élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de
façon indissoluble. La ruine partielle est assimilée à la
ruine totale.13(*)
L'application de l'article 1386 du Code civil français
suppose l'existence d'une ruine, que le juge doit caractériser.
La victime doit trouver l'état de ruine et que c'est
cette ruine qui est à l'origine du dommage.14(*)
Voici un arrêt à ce sujet :
« Vu l'article 1386 du Code civil français ;
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué, que
la porte d'un hangar appartenant à M. Y... et à Mme X... soit
tombée alors que M. A... tentait de l'ouvrir, et l'a
blessé ; que, pour obtenir l'indemnisation de son préjudice,
M. A... a assigné les propriétaires du hangar, son locataire, M.
Z... ainsi que la Caisse primaire d'assurance maladie de Dunkerque et la Caisse
mutuelle complémentaire de l'automobile, du cycle et du
motocycle ;
Attendu que, pour déclarer M. Y... et Mme X...
responsables de cet accident, l'arrêt se borne à relever qu'un
vice de construction affectait le système de fermeture de cette
porte ;
Qu'en se déterminant de la sorte sans rechercher si la
porte, élément du bâtiment, était en ruine, la Cour
d'Appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt
rendu le 13 février 1989, entre les parties, par la Cour d'Appel de
Douai ; remet, en conséquences, la cause et les parties dans
l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la Cour d'Appel de
Paris.»15(*)
Le plus souvent la preuve résultera de la chute d'un
élément de construction du bâtiment.
Il peut s'agir de la chute d'une pierre de façade,
d'une poutre, d'une balustrade de balcon, d'une tuile, d'une porte...
En revanche, les tribunaux n'ont pas considéré
que l'article pouvait s'appliquer en cas de rupture d'un élément
intérieur d'aménagement ou de fissures dans un conduit de
cheminée dès lors qu'elles n'ont pas entrainé
l'écroulement de la construction ou de l'un de ces
éléments.16(*)
1. Conditions auxquelles
doit répondre la ruine.17(*)
Il ne doit pas s'agir d'un « bâtiment en
ruine». La ruine de bâtiment ne doit pas être confondue au
bâtiment en ruine qui, lui, suppose un état de délabrement
très avancé du mur, un état vétuste du
bâtiment.
Ainsi, une tuile arrachée du toit, une rampe
d'escalier qui cède, la grille d'un balcon qui se détache, une
corniche qui tombe, un plafond qui cède,... sont des
désagrégations de l'édifice qui réalisent la ruine
du bâtiment. Par contre, les fragments d'un bâtiment en cours de
démolition volontaire, les accidents survenus au cours de la
construction, l'incendie,... ne rentrent pas dans l'hypothèse de la
ruine de bâtiment.
1. Origine de la ruine
Sur pied de l'article 262 du code civil congolais livre 3, la
ruine doit provenir soit des vices de construction, soit du défaut
d'entretien ou du concours des deux.
A. Vices de construction
Les défauts de construction ou malfaçons
peuvent être imputables à l'architecte ou à l'entrepreneur
selon le cas. Ceux-ci ne sont tenus qu'à condition que la
ruine survienne endéans 10 ans conformément au contrat
d'architecture ou d'entreprise tel que prévu aux articles 439 à
446 du code civil congolais livre 3.
La responsabilité décennale est de nature
contractuelle. Ce n'est que lorsque les parties ont contracté au sujet
de la construction d'un immeuble qu'il est légalement imposé
à l'architecture et à l'entrepreneur de garantir le maître
de l'ouvrage pendant dix ans. 18(*)
La responsabilité de l'architecte et de l'entrepreneur
est engagée dans tous les cas où le vice, caché ou
apparent, connu ou inconnu, est la cause de la ruine de l'immeuble.19(*)
B. Défaut d'entretien
Ce défaut est imputable non seulement au locataire ou
à l'usufruitier qui a négligé d'effectuer les
réparations locatives ou usufruitières qui consistent en des
petites réparations ou de menu d'entretien, mais aussi au
propriétaire à qui incombe la charge de faire les grandes
réparations lorsque le contrat de bail n'a pas disposé
autrement.
Le locataire ou l'usufruitier peut être aussi l'Etat,
auquel cas les règles de droit de commun lui seront applicables dans les
mêmes conditions qu'un particulier.
Par ailleurs, comme prévu à l'article 441 du
code civil congolais livre 3, aucune des réparations
réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand
elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Dans ces cas, ils sont exonérés.
« Le code met les réparations locatives ou de
menu entretien à la charge du preneur (article 410), à moins que
celui-ci n'établisse qu'elles sont occasionnées par
vétusté ou force majeure (article 411). Il n'est pas mis en doute
que ces dispositions sont d'ordre supplétif et que les parties sont
libres d'y déroger»20(*).
En France, la notion de défaut d'entretien et de vice
de construction, est une condition d'application de l'article 1386 du Code
civil, qui sera le plus souvent facile à démontrer.21(*)
En droit français, les conditions de la
responsabilité découlant de la ruine des bâtiments sont:
- Il faut que le dommage survienne par la ruine d'un
bâtiment ; la jurisprudence a d'abord eut une interprétation
large. A l'époque l'article 1384 alinéa 1er n'avait
pas encore été «découvert» et donc pour
faciliter l'action de la victime, la jurisprudence admettait largement,
facilement que l'on puisse agir sur le fondement de l'article 1386 du Code
civil français.
Elle avait pour cela élargit le domaine de ce texte a
telle enseigne qu'elle avait même considéré que un arbre
pouvait être un bâtiment au sens de l'article 1386 du Code civil
français. Mais, elle est ensuite revenue à une
interprétation stricte et le bâtiment est une construction.
- Il faut que le dommage survienne par la ruine du
bâtiment c'est-à-dire par sa décomposition. Mais il faut
bien une décomposition, ce qui exclut le dommage qui serait sans aucun
rapport avec l'état du bâtiment (exclut le cas de la victime qui
heurte une verrière) ;
- Il faut que la ruine du bâtiment soit due à un
défaut d'entretien ou à un vice de construction. Si la ruine est
due à une autre cause, l'article 1386 n'est pas applicable.
Si ces conditions sont remplies, et que ses conditions sont
prouvées par la victime, la responsabilité du propriétaire
peut être mise en oeuvre sans que la victime ait besoin de
démontrer une faute du propriétaire.22(*)
Par rapport aux effets de cette responsabilité en
droit français, l'article 1386 fait peser sur le propriétaire du
bâtiment une présomption de responsabilité. Cette
présomption ne tombe qu'en prouvant que le dommage est du à une
cause étrangère, à un cas fortuit ou un cas de force
majeure.23(*)
Section 2. Action des
victimes
Du défaut d'entretien et/ou vice de
construction conduisant à la ruine d'un bâtiment peut
résulter tout un chaînon de dommages causés à des
personnes différentes. Des dommages peuvent être causé
à un voisin, dans ce cas on parlera de «tiers victime» ou au
propriétaire lui-même soit en lui causant quelques lésions,
soit par la perte même de son édifice au quel cas on parlera du
«propriétaire victime».
§1. Catégories des
victimes
1. Tiers victime
Il s'agit de toute personne étrangère à
la propriété du bâtiment qui viendrait à en subir un
dommage du fait de la ruine. La loi entend protéger cette
catégorie de victime en déterminant sur pied de l'article 262 du
code civil congolais livre 3 la responsabilité exclusive du
propriétaire facilement repérable. «Lui seul, à
l'égard des tiers répond du défaut d'entretien ou du vice
de construction alors même qu'il avait confié l'entretien du
bâtiment à une autre personne ; le tiers ignore cette
convention ; alors même que le vice de construction est dû
à la faute de l'architecte ou de l'entrepreneur».24(*)
Ce qui appartient à quelqu'un ne peut nuire
impunément à un autre.25(*)
2. Le propriétaire
victime
L'écroulement d'un bâtiment entraîne une
perte de patrimoine dans le chef du propriétaire. Lorsqu'il
résulte que le défaut dont découle le dommage lui est
imputable, à ce moment il s'en prendra à lui-même. Mais,
lorsque c'est un autre que lui qui lui fait subir ce dommage, la loi ne
prévoit de recours par action récursoire que contre l'architecte,
l'entrepreneur, le locataire, l'usufruitier et l'ancien propriétaire.
La loi n'a pas prévu de recours contre l'Etat
propriétaire foncier en droit congolais, alors que nombre de ruines des
bâtiments surviennent par suite du vice du sol concédé par
l'Etat aux particuliers. Ces derniers n'ont donc aucune garantie légale
de réparation des dommages causés du fait des vices cachés
du sol non décelables par l'architecte.
Néanmoins, relativement aux droits et obligations des
parties au contrat de concession liant un particulier à l'Etat, il
ressort de l'article 85 de la loi du 20 juillet 1973 que «l'Etat est
obligé, selon la nature et la destination donnée au fonds, et
sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'en faire
jouir paisiblement le concessionnaire, aussi longtemps que dure le droit de ce
dernier».26(*)
Notons que le propriétaire peut être à la
fois victime de la perte de ses bâtisses et victime à
l'égard des tiers qu'il doit indemniser en affectant son patrimoine
à la réparation des dommages causés aux tiers.
§2. Action contre le
propriétaire
Nous examinerons d'une part la situation du
propriétaire d'un bâtiment en droit congolais, le fondement de sa
responsabilité, l'action proprement dite et les prérogatives de
l'Etat congolais contre le propriétaire du bâtiment.
1. Situation du
propriétaire d'un bâtiment en droit congolais
Le bâtiment étant intimement lié au sol,
constitue une seule propriété ayant un propriétaire
unique. Ce principe se trouve consacré à l'article 552
alinéas 1ers du code civil français qui dispose que
«la propriété du sol emporte la propriété du
dessus et du dessous». E n droit congolais, cette disposition était
consacrée à l'article 16 du décret du 06 février
1920.
Tout ce qui s'incorpore au fonds, est présumé
être la propriété du propriétaire ou du
concessionnaire du fonds. Telle est la conception du code civil français
et belge et du législateur colonial.27(*) Ce n'est qu'au 31 décembre 1971 que
l'Assemblée Nationale Zaïroise adopta une nouvelle disposition
à insérer dans la constitution. L'article 1er de cette
disposition était conçu de la manière suivante: «Il
est inséré dans la constitution un article 14 bis libellé
comme suit: Le sol et le sous-sol zaïrois ainsi que leurs produits
naturels appartiennent à l'Etat».28(*)
A partir de ce moment là, la consécration de la
rupture avec le régime foncier colonial devint plus que jamais une
réalité ; car en attribuant à l'Etat le sol comme sa
propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible et en
abolissant en conséquence toute appropriation privative du sol, le
nouveau régime foncier et immobilier a cessé désormais de
poursuivre l'évolution du régime foncier colonial.29(*) Conséquemment, en
droit congolais, en vertu des articles 21 et 59 de la loi du 20 juillet 1973,
la propriété privée des immeubles par incorporation est
envisagée séparément du fonds. Le propriétaire du
bâtiment n'est donc pas propriétaire du sol, et le bâtiment
est envisagé distinctement du sol ayant un propriétaire bien
distinct du propriétaire des incorporations.
La responsabilité afférente à chacune de
ces propriétés mérite à cet effet d'être
minutieusement définie. Ainsi, de la rupture entre la
propriété de dessous et du dessus du sol et des incorporations
découlent deux responsabilités distinctes à savoir celle
du propriétaire du sol (Etat) et celle du propriétaire des
incorporations (le particulier constructeur).
2. Fondement de la
responsabilité du propriétaire du bâtiment
Des controverses doctrinales existent sur le fondement de la
responsabilité du propriétaire du bâtiment. Certains
auteurs ont soutenu, en effet, qu'il s'agit d'une responsabilité
à base de faute conformément à l'article 258 du code civil
congolais livre 3 correspondant à l'article 1382 du code civil
français et belge.
FAGNART affirme à cet égard que «la
responsabilité édictée par l'article 1386 du Code civil
français est une responsabilité à base de faute
prouvée»30(*)
D'autres auteurs, par ailleurs, ont pensé qu'il
s'agissait d'une présomption de faute découlant du défaut
d'entretien ou du vice de construction.
D'autres, enfin, ont pu démontrer qu'il est plausible
d'engager la responsabilité du propriétaire de plein droit. On a
expliqué cette responsabilité de plein droit par une
présomption légale de faute, la présomption que le
propriétaire aurait manquée à son devoir d'exercer sur le
bâtiment une surveillance normale. Mais à l'heure actuelle, il
n'est pas rare que l'article 1386 du code civil français soit
rattaché à une idée de risque, le propriétaire qui
a le profit du bâtiment devant en supporter les risques pour les
tiers.31(*)
En effet, il est inexact de dire qu'il incombe à la
victime de prouver la faute du propriétaire, puisque cette faute est
légalement présumée. Elle ne doit pas prouver que le
défaut d'entretien ou le vice est imputable au propriétaire,
défaut et vice n'étant en jeu qu'au point de vue objectif.
Le propriétaire est présumé en faute
dès qu'il établi par le demandeur en réparation que la
ruine est due à un défaut d'entretien ou à un vice de
construction, la présomption est juris et de jure.32(*)
Finalement, c'est la responsabilité objective de plein
droit qui se justifie, le propriétaire devant répondre du dommage
causé par la ruine de son bâtiment même si la faute ne lui
est pas directement imputable.
3. L'action de la victime
contre le propriétaire
L'action c'est le droit mis en mouvement devant une
juridiction de l'ordre judiciaire.33(*)
Ainsi, la victime qui veut voir réparer le dommage qui
lui a été causé du fait de la ruine de bâtiment doit
formuler ses prétentions devant la juridiction.
«Dès que les conditions de la
responsabilité sont réunies, naît l'obligation de
réparer. Mais cette obligation a besoin d'être mise en oeuvre pour
que satisfaction effective soit donnée à la victime. Là,
des difficultés pratiques font souvent écran. Les plus visibles
tiennent à la nécessité d'un procès, pour peu que
le responsable ne reconnaisse pas volontairement sa responsabilité
(...). Le procès en responsabilité civile a une importance
particulière. Le fait dommageable a fait naître une obligation de
réparer le dommage, cette obligation est encore informe. Il faut le
procès pour la transformer en une obligation précise de dommages
intérêts».34(*)
Ainsi, dès que le dommage est réalisé, la
victime peut actionner le propriétaire du bâtiment en justice. Par
ailleurs, pour prévenir tout dommage qui résulterait de la ruine
d'un bâtiment, l'administration a un pouvoir contre le
propriétaire de lui exiger la démolition des oeuvres
menaçant ruine.35(*)
Comme indiqué précédemment, le souci du
législateur en instituant l'article 262 du code civil congolais livre 3,
est de favoriser l'indemnisation de la victime. Celle - ci dispose soit de
l'action en responsabilité délictuelle, soit de l'action en
responsabilité quasi-délictuelle, soit enfin, de l'action en
responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle à
la fois étant donné que les responsabilités
édictées par l'article 262 d'une part, 258 et 259 d'autre part,
peuvent coexister.36(*)
«Elle n'a pas d'action contractuelle contre le
propriétaire»37(*)
Bien que la protection de la victime soit nettement
recherchée, elle n'est cependant pas acquise sans coup férir. La
personne lésée doit établir l'existence du vice de
construction ou défaut d'entretien et la relation de cause à
effet entre le vice ou le défaut d'entretien et le dommage.38(*) Elle n'a pas à prouver
la faute du propriétaire. Le propriétaire actionné peut
s'exonérer en prouvant le cas fortuit ou cas de force de majeure,
l'ordre de la loi ou de l'autorité, le fait de la victime, le fait d'un
tiers et l'état de nécessité. Il ne pourra se
libérer autrement, en prouvant par exemple qu'il n'a commis aucune faute
qui lui soit imputable. «Même l'ignorance invincible de
l'état défectueux du bâtiment n'est pas
libératoire»39(*)
Néanmoins, il peut être déchargé en
cas de cataclysme naturel ou «lorsque l'invasion du territoire par
l'ennemie ou les désordres dans l'Etat ont empêché le
propriétaire à faire les réparations utiles.40(*)
Il ressort que la preuve de la cause exonératoire
incombe au défendeur (propriétaire) alors que celle des vices de
construction ou d'entretien pèse sur le demandeur (victime). Ce dernier,
pourra user de toute voie de droit pour asseoir ses prétentions sans
qu'il ne soit besoin de savoir si oui ou non le défendeur est
directement auteur du fait dommageable. Celui-ci répond de son propre
fait et du chef d'autrui, sauf évidemment son recours, par l'action
récursoire, contre ce dernier.
4. Prérogatives de
l'Etat contre le propriétaire
Les pouvoirs publics ont un droit d'injonction sur le
propriétaire des constructions menaçant ruine. L'administrateur
territorial, après avoir pris l'avis d'un expert peut ordonner la
réparation ou la démolition des bâtiments ou constructions
dont, par suite de l'état de vétusté, des vices de
construction, du défaut d'entretien ou de quelque autre cause, la ruine
serait menaçante et dangereuse pour la sécurité
publique.
Seront punis d'une amende de 1 à 200 francs, d'une
peine de servitude pénale d'un à sept jours ou d'une de ces
peines seulement ceux qui auront négligé refusé
d'obéir à la sommation faite par l'administrateur territorial ou
à sa requête de réparer ou de démolir les
édifices menaçant ruine.
Le tribunal ordonnera, s'il y a lieu, la démolition
des constructions ou des travaux de réparation. A défaut
d'exécution du jugement par les intéressés dans les
délais prescrits, les travaux de réparation ou de
démolition seront effectués d'office par les services des travaux
publics aux frais des intéressés.
Il sera procédé d'office, par le soin de
l'administration et aux frais des intéressés aux travaux
prescrits, sans préjudice aux poursuites pénales
ultérieures.41(*)
Section 3. Les recours du
propriétaire
Bien qu'il paraisse évident que le propriétaire
est tenu de supporter toute la charge de la responsabilité du fait de la
ruine du bâtiment, celui-ci dispose d'une action récursoire contre
l'architecte, l'entrepreneur, le locataire, l'usufruitier, l'ancien
propriétaire et contre le concédant qu'est l'Etat ; selon
qu'il s'agit des vices de construction, des défauts d'entretien ou de
vice intrinsèque au sol. Ceci ressortira de l'analyse combinée
des articles 320, 410, 411, 439, 446 du code civil congolais livre 3 et les
articles 85 et suivants de la loi du 20 juillet 1973 précitée.
§1. Du recours en cas de vice de construction
1. Du recours contre
l'architecte et entrepreneur
La construction des bâtiments
nécessite l'intervention des règles de l'art dont les contours
sont maîtrisés par les architectes et entrepreneurs. Il faut un
effort conjugué de la part du propriétaire et du technicien de
l'art de bâtir. Le lien entre ces deux parties est créateur d'un
rapport juridique, en l'occurrence le contrat qui, dans le cas d'espèce
est un contrat d'entreprise générateur de l'obligation de faire.
Dans ce genre de contrat, le propriétaire est
désormais appelé «maître de l'ouvrage»,
l'exécutant est l'architecte et/ou l'entrepreneur et le contrat
lui-même porte le nom de «devis et marché» ou encore
«marché à prix fait».
La règle qui régit ce rapport est l'article 439
du code civil congolais livre 2, libellé comme suit: «si
l'édifice construit à prix fait périt en tout ou partie
par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes
et les entrepreneurs en sont responsables pendant 10 ans».
Cette disposition nous intéresse à deux points
de vue: Primo elle dégage une responsabilité combinée de
l'architecte et de l'entrepreneur alors qu'en réalité chacun
d'eux joue un rôle différent dans la construction.
A cet égard MAZEAUD écrit: «à
l'époque de la rédaction du code civil, les professions
d'architecte et d'entrepreneur étaient confondues, les architectes ne
répugnant pas à exécuter les travaux, et les entrepreneurs
prenant le titre d'architecte et traçant le plan. Ce n'est qu'à
la fin du XIXème siècle que les deux professions se sont
nettement différenciées»42(*)
C'est pourquoi, considérant cette confusion
persistante, il importe d'étayer les différentes ramifications
contenues dans le texte de la loi en traitant séparément la
responsabilité de l'architecte de celle de l'entrepreneur.
Secundo, elle prévoit un délai de garantie en
faveur de celui pour compte de qui, les constructeurs exécutent
l'ouvrage. «C'est un délai préfixe entraînant
déchéance du droit à l'expiration des dix années.
Il n'est pas soumis aux causes d'interruption ou de suspension de la
prescription».43(*)
Par ailleurs, le vice du sol dont peuvent répondre
l'architecte et/ou l'entrepreneur mérite d'être nuancé.
A. La responsabilité de
l'architecte
L'architecte est «la personne ou le bureau qui
conçoit la forme et les dispositions de l'ouvrage, dresse les plans et
devis, et éventuellement dirige les travaux, en règle les
mémoires de l'entrepreneur»44(*)
Il répond principalement des vices du sol, des vices
des plans, il répond en concours avec l'entrepreneur s'il en est des
vices des matériaux et de malfaçon s'il a été
chargé de surveiller les travaux et matériaux. Dans ce cas, il y
a obligation in solidum de l'architecte et entrepreneur.
Les vices du sol étant la pierre d'achoppement de la
problématique que pose la législation, nous allons nous y
appesantir un tout petit peu.
A ce sujet, BRICMONT renseigne que l'architecte dirigeant
n'est responsable que des vices qu'il a pu découvrir par un examen
attentif du sol. Il n'est pas responsable de l'existence d'anciennes
carrières que rien ne faisait prévoir et que seuls les sondages
extraordinaires auraient pu révéler. C'est également le
cas lorsqu'il y a un glissement imprévisible du terrain.45(*)
De ce qui précède, nous déduisons qu'il
est des hypothèses où l'architecte n'est pas du tout responsable.
Il en est ainsi notamment en cas de glissement imprévisible du terrain,
des phénomènes géologiques ou volcaniques inconnus, d'une
ancienne mine remblaie etc. qui, ne pouvant être
révélés que par une étude extraordinaire du sol,
dépasse le travail auquel l'architecte est soumis. En droit
français et belge, le dommage résultant de ces
phénomènes incombe au propriétaire car celui-ci est
propriétaire du sol. En droit congolais où un particulier ne
peut-être propriétaire foncier, on se demande à qui incombe
la responsabilité du dommage du fait des vices du sol. Nous tacherons
à répondre à cette interrogation quand nous analyserons la
responsabilité du concédant qu'est l'Etat congolais. En
attendant, soulignons au demeurant que, l'étude à laquelle
procède l'architecte est simplement de nature à éclairer
le maître de l'ouvrage sur les sortes d'édifice, les grandeurs,
les formes et poids que le terrain peut supporter afin de l'amener à
prendre les précautions nécessaires. Autrement dit, il a
«mission d'éclairer le propriétaire qui veut faire
construction et d'attirer son attention sur les inconvénients ou
l'impossibilité de l'édification de certaines constructions en
raison de vices du sol».46(*)
A vrai dire, il ne répond que «de plans qu'il
a dressés et des vices du sol auxquels il aurait dû
remédier et de l'exécution qu'il devait
contrôler»47(*).
B. Responsabilité de
l'entrepreneur
L'entrepreneur est «celui ou ceux auxquels le
maître de l'ouvrage confie l'exécution matérielle de
l'ouvrage conformément au cahier des charges et aux plans de
l'architecte». L'entrepreneur répond donc des vices des
matériaux, vices de mise en oeuvre ou malfaçon et de trouble
vis-à-vis du propriétaire d'un fonds voisin. Il a
été jugé que «la responsabilité de
l'entrepreneur vis-à-vis du propriétaire d'un fonds voisin
découle soit d'une faute déterminée qu'il aurait commis
dans la conception ou l'exécution des travaux, soit du fait qu'il aurait
contribué à la lésion du droit
d'autrui».48(*)
L'entrepreneur est chargé de la recherche, de l'achat
des matériaux et de l'exécution des travaux conformément
au plan, devis, et cahier des charges. «Il engage tout d'abord sa
responsabilité en employant des matériaux différents de
ceux qui sont prévues au devis et cahier des charges, que les dimensions
des matériaux soient suffisantes ou que leur qualité soit
inférieure à celle qui est indiquée».49(*)
S'agissant de l'exécution, les vices d'emploi et de
main d'oeuvre lui incombent tant il est vrai que l'agencement des
matériaux est à sa charge, sous réserve naturellement du
concours des ouvriers qu'il recrute et qui travaillent sous son contrôle
et sa dépendance.
Quand aux matériaux, il ne suffit pas qu'ils soient
bons, «encore faut-il les façonner et les disposer
convenablement ; C'est la mission particulière de
l'entrepreneur».50(*)
Dans tous les cas, que l'édifice périsse du fait
de l'architecte ou de l'entrepreneur, le propriétaire ne dispose de son
droit de recours qu'à condition que la ruine survienne endéans
dix ans à partir de la réception de l'ouvrage.
L'article 439 du code civil congolais livre 3 n'établit
aucune présomption de faute à charge des architectes ou des
entrepreneurs, il laisse à celui qui prétend que l'édifice
a péri par le vice de la construction ou du sol, la charge
d'établir ce vise dans le chef de celui qui contre lequel il
l'invoque.51(*)
2. Recours contre les
maçons et ouvriers
Les maçons, charpentiers, serruriers et autres ouvriers
présentent la particularité d'être pris tantôt comme
entrepreneur, en ce cas on les appelle «entrepreneur
particulier», tantôt comme préposés du
maître de l'ouvrage ou des architectes et entrepreneur, et ce suivant le
critère de subordination.
A. Entrepreneur particulier
L'article 446 du code civil congolais livre 3 dispose:
«les maçons, les charpentiers et autres ouvriers qui font
directement des marchés à prix fait sont astreints aux
règles prescrites dans la présente section ; ils sont
entrepreneurs dans la partie qu'ils traitent».
Toutes les règles régissant les entrepreneurs
s'appliquent à eux à condition qu'ils soient indépendants
dans l'exécution de leurs travaux. Ils ne doivent recevoir des ordres de
quiconque.
Il faut admettre que le principe de la responsabilité
décennale s'applique à eux quelle que soit la nature de leur
contrat, pour autant, bien entendu, que leurs travaux rentrent dans les
prévisions de l'article précité.52(*)
B. Ouvriers travaillant comme
préposés
Ceux-ci dépendent soit du maître de l'ouvrage,
soit d'un entrepreneur ou architecte. En effet, n'est pas soumis à la
responsabilité décennale le maçon qui assume uniquement
l'engagement d'exécuter, selon les règles de son art, les travaux
de maçonnerie qui lui sont commandés, en se conformant
fidèlement au plan qui lui est remis et aux restrictions qui lui sont
données. Ils travaillent d'après les plans et les instructions
du propriétaire ou de l'architecte.53(*)
Dans ce cas, le maître d'ouvrage n'a aucun recours
contre eux s'agissant de sa préposition. Néanmoins, il garde son
recours contre l'architecte ou entrepreneur lorsque ces ouvriers sont
préposés de ces derniers.
§2. Du recours en cas de
défaut d'entretien
1. Recours contre le
locataire
Il ressort de l'analyse combinée des articles 410 et
411 du code civil congolais livre 3 que le locataire est tenu d'entretenir la
maison louée conformément au contrat de location. Certaines
réparations, réputées petites sont à la charge du
locataire sauf si le contrat stipule autrement.
Ainsi, le code civil congolais livre 3
prévoit à son article 410 que « les réparations
locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause
contraire, sont celles désignées telles par l'usage des
lieux». Et l'article 411 du même code ajoute que « aucune des
réparations réputées locatives n'est à la charge
des locataires quand elles ne sont occasionnées que par
vétusté ou force majeure».
Relevons que ces deux dispositions légales ne sont
pas d'ordre public ; les parties peuvent y déroger. Cependant,
cette dérogation doit être formellement stipulée dans le
contrat.
Toutefois, selon un jugement du tribunal de Lille, il est
admis en raison de l'interprétation restrictive à donner de
telles clauses que le preneur doit assumer de nouvelles catégories de
réparation au delà de l'article 410 si et seulement si elles
n'ont pas été occasionnées par
vétusté.54(*)
Par ailleurs, si la responsabilité du
propriétaire est due à un défaut d'entretien, il n'est pas
exclu qu'il puisse se retourner par exemple contre le locataire ou un
usufruitier, voire un précèdent vendeur à supposer ce qui
est plutôt rare que la ruine ait été due à l'absence
de réparation dont la charge lui incombait.55(*)
S'agissant des dommages causés au locataire
résultant du défaut des réparations que devait effectuer
le bailleur, la jurisprudence soutient qu'en ce cas, seules les règles
contractuelles sont d'application lorsqu'il résulte de la ruine d'un
bâtiment un dommage causé au locataire. Par contre, lorsque le
dommage est causé par exemple au domestique du preneur, il peut se
prévaloir de l'article 1386 du code civil français (article 262
du code civil congolais livre 3).56(*)
Il ressort de ce qui précède, que le locataire
qui aura failli à ses obligations locatives à l'effet desquelles
surviendrait un dommage à autrui, devra en répondre
vis-à-vis du propriétaire ou bailleur qui indemnisé la
victime. Il devra lui rembourser tous les frais exposés.
2. Recours contre
l'usufruitier
«L'usufruit est un droit réel viager qui donne
à son titulaire le pouvoir d'user et de jouir de biens appartenant
à une personne, comme celle-ci en userait et en jouirait, mais à
la charge d'en conserver la substance»57(*).
Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit, l'usufruitier
a l'obligation de jouir de la chose en bon père de famille sous peine de
déchéance pour abus de jouissance. Il doit faire sur la chose
toutes les réparations d'entretien, alors même quelles seraient
rendues nécessaires, non par sa faute, ni même par l'injure du
temps, mais par accident.58(*)
«Si l'usufruitier néglige d'effectuer des
réparations d'entretien, il est admis par la jurisprudence que le
nu-propriétaire peut le contraindre à remplir son obligation afin
de conserver la chose grevée d'usufruit ; il est également
admis que le nu-propriétaire puisse faire exécuter lui-même
les travaux et faire supporter les charges par
l'usufruitier».59(*)
Ainsi donc, dans les mêmes conditions que le locataire,
si la ruine a pour cause le fait de l'usufruitier ou du preneur qui n'a pas
effectué les réparations lui incombant, le propriétaire
pourra recourir contre cet usufruitier ou ce preneur.60(*)
3. Recours contre l'ancien
propriétaire
Dans un contrat de vente, le vendeur a une obligation de
garantir l'acheteur contre les vices cachés. L'article 320 du code civil
congolais livre 3 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés,
quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas,
il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune
garantie.
Ce recours se justifie aussi bien en cas de vice de
construction que du défaut d'entretien. De ce fait, la doctrine soutient
que lorsque la responsabilité du propriétaire est due à un
défaut d'entretien, il peut se retourner contre le
précèdent vendeur si la ruine est due à l'absence de
réparation dont la charge lui incombait. Egalement, si la
responsabilité est due à un vice de construction, il peut
éventuellement disposer de ce recours contre le vendeur du
bien.61(*)
En France aussi, les hypothèses similaires à
celles que nous venons d'examinées sont également envisageables
telles que :
Ø Le cas du
bâtiment donné en location
Dans le cas où le bâtiment a été
donné en donné en location, l'article 1386 du Code civil
français reste applicable au propriétaire. Il a même
été jugé que le sous-locataire peut agir peut agir contre
le propriétaire en vertu de cet article.
En revanche, l'article 1386 du Code civil français
n'est pas applicable dans les rapports entre le locataire et le
propriétaire.
Ø Le cas de la vente de
l'immeuble
Si l'immeuble est vendu, c'est le nouveau propriétaire
qui devient responsable en application de l'article 1386 du Code civil
français. Ceci à partir du transfert conventionnel de
propriété, même si le nouveau propriétaire n'est pas
encore entré en possession effective de l'immeuble.
Ø Le cas du bien
donné en usufruit
Si le bien immeuble fait l'objet d'un usufruit, il est
considéré que c'est le nu-propriétaire qui peut être
mis en cause en application de l''article 1386 du Code civil français.
Il pourra cependant agir en garantie à l'encontre de
l'usufruitier, si c'est celui-ci qui est responsable du défaut
d'entretien ou de la ruine.
Ø Le cas de la
copropriété
Il a été jugé que l'article 1386 du Code
civil français s'applique à un syndicat de copropriétaires
pour l'immeuble dont il est «propriétaire», par la Cour de
Cassation le 17 décembre 1997. Voici l'arrêt en question :
«Vu l'article 1386 du Code civil français,
ensemble avec l'article 04 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le premier de ces textes, visant
spécialement la ruine du bâtiment, exclut la disposition
générale de l'article 1384, alinéa 1er, du Code
civil français relative à la responsabilité du fait de
toute chose, mobilière ou immobilière, que l'on a sous sa
garde ; que, selon le second, les parties communes sont l'objet d'une
propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'un immeuble en
copropriété s'étant effondré du fait de la ruine
d'un mur de refend, partie commune, des copropriétaires et un locataire
à un bail commercial ont assigné le syndicat des
copropriétaires de cet immeuble en responsabilité et
indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que, pour écarter l'application de l'article
1386 du Code civil français et retenir la responsabilité du
syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1384
alinéa 1er, du même Code, l'arrêt énonce
que le premier de ces textes n'est relatif qu'à la responsabilité
du seul propriétaire du bâtiment et que le syndicat des
copropriétaires n'a pas cette qualité mais seulement celle de
gardien des parties communes de l'immeuble ;
En quoi la Cour d'Appel a violé les textes
susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt
rendu le 04 janvier 1996, entre les parties, par la Cour d'Appel
d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties
dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,
pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'Appel de
Montpellier.»
Ø L'indivision et l'article
1386 du Code civil français
Il a été jugé que dans le cas où
il existe plusieurs copropriétaires indivis de l'immeuble, ceux-ci
répondent in solidum de la responsabilité qui découle de
l'application de l'article 1386 du Code civil français.
Ø Le cas de l'immeuble en
construction
L'article 1386 du Code civil français n'est pas
applicable aux bâtiments qui ne sont pas encore achevés et
livrés. C'est l'article 1384 alinéa premier du Code civil
français qui est alors applicable à l'entrepreneur.
Ø Le recours du
propriétaire
Si la responsabilité du propriétaire est
automatique, il peut toutefois exercer un recours contre le véritable
responsable, qui par sa faute est à l'origine de la ruine de l'immeuble,
par défaut d'entretien ou par vice de la construction.
Il pourra ainsi agir contre le locataire, mais aussi contre
les entreprises, notamment par application de l'article 1792 et des articles
suivants du Code civil français.62(*)
Section 4. Recours contre
l'Etat
Pour construire, il faut un terrain.63(*)
En droit positif congolais, seul l'Etat est
propriétaire terrien, le constructeur n'étant qu'un
concessionnaire. L'article 262 susmentionné prévoit la
responsabilité exclusive du propriétaire des bâtiments et
l'article 439 renchérit en prévoyant qu'il est responsable
même en cas de vice du sol.
L'article 53 de la loi du 20 juillet 1973 prescrit quant
à lui que l'Etat congolais est propriétaire exclusif du sol.
Est-il aussi responsable des vices du sol au même titre
que tout propriétaire ?
Pour répondre à cette question, nous analysons
dans cette section la particularité du régime foncier congolais
et la situation juridique du concédant et du concessionnaire.
§1. Particularité
du régime foncier congolais
En droit français et belge, la propriété
du sol emporte du dessus et du dessous.64(*) Ce même principe se trouvait consacré
par l'article 16 du code civil congolais livre 265(*) applicable au Congo depuis
l'époque coloniale jusqu'à la survenance de la réforme
foncière congolaise.
Le législateur post colonial de la République
Démocratique du Congo a abrogé cette disposition pour des raisons
de politique foncière.
Nous présenterons dans ce paragraphe un bref
aperçu historique de la législation foncière congolaise,
suivi des caractères de la propriété foncière au
Congo.
1. Bref aperçu
historique
Avant 1971, le propriétaire des incorporations
était également propriétaire du sol. Après
l'indépendance, la tendance à rompre avec le régime
foncier se fit jour. La base fut jetée par la loi Bakajika par
l'Ordonnance-Loi n° 66/343 du 17 juin 1966 qui prévoit que la
République Démocratique du Congo reprend la pleine et libre
disposition de tous ses droits fonciers, forestiers et miniers
concédés ou cédés avant le 30 juin 1960 en
propriété ou en participation à des tiers personnes
morales ou physiques.
Selon KALAMBAY Lumpungu, la loi Bakajika voulait constituer
pour l'Etat une loi de régularisation de cession ou de concession
acquise avant l'indépendance par le nouvel Etat. Mais, cette loi n'a pas
porté atteinte à la conception du droit foncier colonial.
La rupture avec le régime colonial n'interviendra que
le 31 décembre 1971 au moment où l'assemblée nationale
adopta une nouvelle disposition à insérer dans la constitution en
ces termes « le sol et le sous-sol zaïrois ainsi que leurs produits
naturels appartiennent à l'Etat».
Une proposition de «loi foncière» fut alors
déposée au conseil législatif national qui l'adopta. Cette
loi fut promulguée en date du 20 juillet 1973.66(*) Elle prévoit à
son article 53 que «le sol est la propriété exclusive,
inaliénable et imprescriptible de l'Etat». Cette
propriété foncière, il faut désormais la distinguer
de la propriété immobilière. La propriété
n'est plus possible, s'agissant des particuliers qui sur les biens meubles et
immeubles par incorporation et par destination.67(*)
2. Caractères de la
propriété foncière68(*)
Le droit de l'Etat sur son sol est un droit universel, absolu,
perpétuel, exclusif, inaliénable et imprescriptible.
Il est un droit universel parce qu'il s'étend sur
toutes les terres comprises dans les limites des frontières nationales.
Il est exclusif en ce sens que l'Etat ne peut partager ce droit à titre
de copropriété ni le démembrer. Il est absolu car
opposable à tous ; il est inaliénable étant
donné que le sol est retiré de la circulation et cesse
d'être objet de vente, de donation et d'hypothèque ; mais
seul l'Etat peut consentir au profit des particuliers le droit de jouissance
moyennant un prix qualifié de redevance ou de loyer. Le sol est donc
hors du commerce. Enfin, il est imprescriptible eu égard à ce que
personne ne peut acquérir une de ses parties par prescription
acquisitive ou l'Etat ne peut en perdre une partie.
Il ressort de ce qui précède que «l'Etat ne
peut alors disposer du sol que sous forme de concession».
§2. La situation juridique
du concédant et du concessionnaire
Aux termes de l'article 61 de la loi du 20 juillet 1973, la
concession est le contrat par lequel l'Etat reconnaît à une
collectivité, à une personne physique ou à une personne
morale de droit privé ou public un droit de jouissance sur un fonds aux
conditions et modalités prévues par la présente loi et des
mesures d'exécution.69(*)
Ainsi donc, la concession est «un contrat
bilatéral où l'une des parties est toujours l'Etat,
propriétaire du sol, c'est dire que même si un concessionnaire
cède son droit, le nouveau titulaire se trouve automatiquement en
relations juridiques avec l'Etat. Dès lors, dans ce contrat, chaque
partie doit connaître ses droits et obligations».70(*)
1. Droits et obligations du
concessionnaire71(*)
A. Droits du
concessionnaire
Le concessionnaire a le droit d'occuper le fonds et est
titulaire de droits réels de jouissance sur le fonds mis en valeur. Le
changement de nature de leur droit comporte certaines conséquences, car
les biens incorporés au fonds deviennent leur propriété
immobilière. Il peut disposer de sa propriété
immobilière comme bon lui semble.
B. Obligations du concessionnaire
Le concessionnaire a l'obligation de payer la redevance ou
loyer, d'occuper le terrain et de réaliser la mise en valeur du terrain,
de maintenir cette mise en valeur et de respecter la destination du
terrain.
2. Droits et obligations du
concédant
A. Droits du
concédant
Quand la concession se fait à titre onéreux,
l'Etat a droit d'en percevoir la redevance, de faire résilier le contrat
si le fonds n'a pas été mis en valeur pendant la période
stipulée dans le contrat, de contrôler si la mise en valeur est
respectée et entretenu suivant la destination du terrain.
En cas de non-respect, il peut soit reprendre la concession,
soit exiger la remise en état du terrain conformément à sa
destination originaire, soit entériner le changement de
destination.72(*)
B. Obligations de l'Etat
L'article 85 de la loi du 20 juillet 1973 dispose: «
L'Etat est obligé, selon la nature et la destination donnée au
fonds, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'en
faire jouir paisiblement le concessionnaire aussi longtemps que dure le droit
de ce dernier.
Il tenu en outre, de garantir le concessionnaire
perpétuel contre les risques d'éviction totale ou partielle et
contre les charges qui viendraient diminuer cette jouissance et qui
n'étaient pas connues lors de la conclusion du contrat».
Il ressort de cette disposition que l'obligation de l'Etat est
celle de garantir la jouissance paisible.
En effet, «garantir, c'est tenir quelqu'un indemne
des conséquences de tel ou tel fait»73(*)
La garantie de la jouissance paisible a, selon l'origine des
troubles possibles, trois incidences: La garantie du fait personnel, la
garantie du fait des tiers et la garantie des vices de la chose.74(*)
S'agissant de la garantie du fait personnel, l'Etat doit
s'abstenir de troubler la jouissance paisible du fonds concédé au
concessionnaire.
La garantie couvre aussi bien le trouble de fait que le
trouble de droit.
Quant à la garantie du fait des tiers, l'Etat doit
garantir le concessionnaire contre les risques d'éviction. Il ne doit
garantir que contre les troubles éventuels qu'un tiers peut causer
à la jouissance.
Enfin, la garantie des vices de fonds, vise les vices qui
empêchent la chose de servir à l'usage pour lequel elle est
destinée.
La garantie des vices est une application relativement simple
à la garantie de la jouissance paisible en général.
Constitue un vice, tout défaut, tout inconvénient, toute
déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre
à l'usage auquel elle est normalement destinée, qui, en un mot,
à laquelle il avait droit d'escompter.
Doctrine et jurisprudence sont d'accord pour admettre que
l'empêchement ne doit être total, il suffit qu'il soit
appréciable, que raisonnablement et in specie il altère la
jouissance normale de la chose à laquelle le titulaire du droit pouvait
s'attendre.75(*) Cette
jouissance est due au concessionnaire comme telle, sans qu'il soit besoin de
stipulation particulière.
En droit congolais, l'Etat doit faire jouir paisiblement le
concessionnaire de fonds concédé. Il doit assurer une jouissance
utile, c'est-à-dire procurer un terrain qui ne sera pas impropre
à l'usage auquel il est normalement estimé. Un terrain à
bâtir peut parfaitement être affecté d'un vice caché.
Il en est ainsi d'un terrain dont le sous-sol est constitué par le sable
mouvant, ou par un marécage.76(*)
Ces vices intrinsèques du terrain étant de
nature à entraîner la ruine de bâtiment causant dommage au
propriétaire et aux tiers, l'Etat devrait en répondre
directement.
En droit civil congolais, il faut signaler un certain recul de
la législation congolaise à propos de la responsabilité
civile de l'Etat.
De nombreuses victimes restent sans aucun recours alors
qu'ailleurs dans le monde, le mouvement est plutôt à
l'accroissement de l'intervention de l'Etat et des collectivités
publiques dans l'aide aux victimes.77(*)
CHAPITRE DEUXIEME: LES
SERVICES PUBLICS CHARGÉS DE LA RUINE DES BATIMENTS
Dans le présent chapitre, il sera question d'analyser
le service public chargé de la ruine des bâtiments à deux
niveaux à savoir : Au niveau central et au niveau provincial.
Au niveau central, nous parlerons du Ministère national
de l'urbanisme, habitat et aménagement du territoire (Section
première).
Au plan provincial, nous analyserons la Division Provinciale
de l'Habitat (Section deuxième), tout en tenant compte de la scission de
celle-ci en deux parties à savoir la Division de l'Habitat d'une part et
la Division de l'Urbanisme de l'autre.
Seule la Division de l'Habitat nous intéressera dans le
cadre cette étude en ce sens que, c'est elle qui traite de la
matière relative à l'habitat qu'est l'objet de ce chapitre.
SECTION I. MINISTERE DE
L'URBANISME, HABITAT ET AMENAGEMENT DU TERRITOIRE78(*)
§ 1. PRESENTATION79(*)
Le Secrétariat Général de l'Urbanisme
et Habitat est situé sur l'Avenue Lieutenant Colonel LUKUSA N°30
dans la Commune de la GOMBE. L'Administration de l'Urbanisme et Habitat est
actuellement pilotée par Madame Thérèse BAFALANGA ATOSA.
Cette administration est un haut lieu du Gender car elle comporte hormis le
Secrétaire général, deux femmes Directeurs et Chefs de
Services, trois Directeurs et Chefs de Services titulaires et un Directeur
intérimaire et d'un Coordonnateur délégué
auprès du Secrétaire Général.
§2. ORGANISATION ET
STRUCTURES80(*)
De manière plus brève, à la lecture de
l'organigramme tel que repris en annexe de l'Arrêté n°CAB.
MIN ? FP ? AMN ? 030 ? 98 du 18 mai 1998 de son Excellence Monsieur le
Commissaire d'Etat à la Fonction Publique, on s'aperçoit que pour
permettre à l'Administration de l'Urbanisme et Habitat de remplir ses
tâches, le Conseil Exécutif avait prévu en son sein six
Directions avec des attributions spécifiques.
§3. LES MISSIONS ASSIGNEES
A L'URBANISME ET HABITAT81(*)
Crée par l'Ordonnance N°88-023 bis du 07 Mars
1998, les missions assignées à l'Urbanisme et Habitat avaient
reçu globalement du Gouvernement les assignations suivantes :
· Fixer les priorités d'intervention dans le
domaine de l'Urbanisme et de l'Habitat ;
· Coordonner les activités des institutions et
services intervenant dans le domaine de l'Urbanisme et de l'Habitat ;
· Améliorer les conditions de l'Habitat tant en
milieu urbain que rural, notamment par la réhabilitation, la
rénovation et la réintégration des quartiers d'habitat
ancien et vétuste ainsi que par la régularisation des quartiers
d'habitat spontané ;
· Favoriser le développement et la recherche en
matière de l'Urbanisme et de l'Habitat ;
· Veiller au respect strict des règles d'Urbanisme
en vue de combattre les constructions anarchiques ;
· Harmoniser les actions à mener dans le cadre de
lotissement et de viabilisation des terrains destinés à
l'Habitat ;
· Organiser et assainir l'espace urbain ;
· Promouvoir la construction et l'acquisition des
logements au profit des catégories sociales à faibles
revenus ;
· Accroître le parc des logements destinés
à la location pour satisfaire la demande de plus en plus accrue des
logements, notamment par la réglementation des prix et la promotion des
matériaux de construction ;
· Apporter une assistance technique à
l'auto-construction ;
· Elaborer la législation en matière des
baux à loyer dans le but de lutter contre les abus et l'anarchie dans
les délais de préavis, garanties locatives, taux exorbitant des
loyers, troubles de jouissance des lieux et des biens loués ;
· Mobiliser les ressources financières tant
nationales qu'internationales en vue d'assurer une meilleure planification de
la production des logements et d'amélioration des conditions
d'habitat ;
· Gérer, rentabiliser et conserver le patrimoine
immobilier du domaine privé de l'Etat. Ces attributions du
Ministère de l'Urbanisme et Habitat ont été
renforcées par l'Ordonnance N°08 ? 074 du 24 Décembre 2008
de la manière suivante :
· Aménagement de l'espace urbain en matière
d'Urbanisme et d'habitat ;
· Gestion et administration du patrimoine immobilier
relevant du domaine privé de l'Etat ;
· Etude et promotion des matériaux de construction
locaux ;
· Mise en oeuvre du plan national d'habitat ;
· Police des règles de l'urbanisme et
habitat ;
· Apport d'une assistance technique permanente à
l'auto-construction ;
· Elaboration des études en vue de la
création de nouvelles villes ou de la modernisation des villes
existantes ;
· Développement et promotion de la construction
des établissements humains tant par le secteur public que
privé ;
· Etude et promotion des organismes financiers et banques
d'habitat en collaboration avec le Ministère des finances ;
· Elaboration des normes en matière de
construction des établissements humains ;
· Création et agrément des agences et
courtiers immobiliers. Les missions du Secrétariat
Général de l'Urbanisme et Habitat définies par
l'ordonnance N°12 ? 008 du 11 juin 2012 fixant les attributions des
Ministères sont les suivantes :
· Aménagement de l'espace urbain en matière
d'Urbanisme et d'Habitat ;
· Gestion et administration du patrimoine immobilier
relevant du domaine privé de l'Etat ;
· Etude et promotion des matériaux de construction
locaux ;
· Mise en oeuvre du Plan National de l'Habitat ;
· Police des règles de l'Urbanisme et
Habitat ;
· Apport d'une assistance technique permanente à
l'auto-construction ;
· Elaboration des études en vue de la
création de nouvelles villes ou de la modernisation des villes
anciennes ;
· Développement et promotion de la construction
des établissements humains tant par le secteur public que
privé ;
· Etude et promotion des organismes financiers et banques
d'habitat en collaboration avec le ministère ayant les finances dans ses
attributions ;
· Elaboration des normes en matière de
construction des établissements humains ;
· Création et agrément des agences et
courtiers immobiliers.
Au regard de la structure, l'organisation et missions du
ministère de l'urbanisme, habitat et aménagement du territoire,
force est de constater que ce dernier est bien aménager sur le plan
textuel. Il serait donc mieux que cette théorie soit mise en oeuvre sur
le plan pratique et de manière consciencieuse.
SECTION II. DE LA DIVISION
PROVINCIALE DE L'HABITAT AU SUD-KIVU82(*)
§1. Bref aperçu
historique de la Division Provinciale de l'Habitat
La Division Provinciale de l'Habitat a été
créée par l'arrêté ministériel n° 015 ?
CAB ? MIN ? URB ? HAB ? LS ? L ? 2007 du 28 septembre 2007.
§2. Objectifs de la
Division
La Division Provinciale d'Habitat poursuit des objectifs
ci-après:
- Evaluer les besoins à logement ;
- Préparer le dossier pour la recherche des
financements ;
- Contrôler toutes les mesures qui tendent à
l'amélioration et au développement de l'habitat ;
- Apporter une assistance à
l'auto-construction ;
- Suivre les opérations des agences
immobilières.
§3. Stratégie de la
Division
La politique générale du ministère en
matière de l'habitat consiste à chercher la solution
satisfaisante aux problèmes de logement et de mettre à la
disposition de la population les infrastructures et des équipements
capable de promouvoir son épanouissement intellectuel, moral, spirituel,
etc.
Pour y arriver, la stratégie consiste à :
- Maximiser les recettes ;
- Etudier et inventorier les potentialités du
milieu ;
- Vulgariser la technique retenue par la population et son
utilisation pour la production.
§4. Organisation et
fonctionnement
La Direction Provinciale de l'Habitat est composé de 5
bureaux dont :
- Bureau de Services Généraux ;
- Bureau de l'Habitat ;
- Bureau de Reconversion des titres parcellaires ;
- Bureau de Gestion Immobilière ;
- Bureau d'Etudes et planification.
§5. Projet de la
Division
La Division Provinciale de l'Habitat
projette dans l'avenir :
- Une bonne exécution de la législation en
matière des beaux à loyer ;
- La construction des maisons de logement pour la
population.
§6. Ressources de la
Division
A. Ressources humaines
:
La Division Provinciale de l'Habitat fonctionne avec le
concours de 150 agents sur toute l'étendue de la Province.
B. Ressources
matérielles :
Les immeubles comprenant différents locaux sont
à la disposition de la Division, ainsi que des meubles et
équipements de bureau.
C. Ressources financières :
La Division Provinciale de l'Habitat perçoit deux
catégories de taxe à savoir ; La taxe de trésor
public et La taxe de la province.
SECTION III. COMMENT
DECLARER LA RUINE D'UN BATIMENT ?
§1. Personnes ayant
compétence de déclarer la ruine d'un bâtiment83(*)
Les personnes ayant la compétence de
déclarer la ruine d'un bâtiment sont les suivantes :
A. Le
propriétaire
Le propriétaire d'un immeuble menaçant ruine a
la qualité de la ruine dudit immeuble devant le service public
habilité à cet effet.
Le propriétaire peut soit être une personne
physique ou morale de droit privé dans le cas où l'immeuble
appartient à un particulier, tout comme le propriétaire peut
être une personne morale de droit public dans l'hypothèse
où l'immeuble fait partie du domaine public ou privé de
l'Etat.
B. Le service public
chargé de l'habitat
Outre le propriétaire de l'immeuble, le service public
chargé de l'habitat peut également constater la ruine d'un
bâtiment par le truchement de son équipe d'enquêteurs.
En droit français, la compétence relève
de la police du maire ; c'est le maire qui peut prescrire la
réparation ou la démolition des murs, des bâtiments, ou
édifices quelconques (à usage d'habitation, agricole, commercial,
industriel...) lorsqu'ils menacent ruine et constituent un danger pour les
populations, que ce soit les passant de la voie publique, ou tous ceux qui
peuvent l'utiliser, être voisins ou, bien entendu, l'occuper lorsque ce
sont des immeubles d'habitation.84(*)
§2. Procédure de
déclaration de la ruine d'un bâtiment85(*)
Lorsque le propriétaire de l'immeuble menaçant
ruine est une personne physique ou morale de droit privé, il
procédera par voie d'alerte qui consiste pour le propriétaire
après avoir constater l'état vétuste de son immeuble, la
ruine de son bâtiment de se présenter devant le service public
ayant l'habitat dans ses attributions afin de déclarer ladite ruine.
Tout comme ici, ledit propriétaire peut aussi s'en passer de l'alerte,
et prendre des mesures nécessaires tendant à éradiquer
cette ruine ; dans ce cas, il procédera soit à la
réhabilitation ou soit la démolition pour reconstruire à
nouveau son immeuble.
Dans le cas où le propriétaire du bâtiment
menaçant ruine est une personne morale de droit public, dans cette
situation on se posera la question de savoir si cet immeuble fait partie du
domaine public ou domaine privé de l'Etat. Dans le premier cas, il
appartiendra à la Division de travaux publics de s'occuper de ladite
ruine. Dans le second, seule la Division de l'Habitat sera compétente
pour prendre des mesures nécessaires par rapport à cette ruine.
Il sied cependant à signaler que, il peut arriver que
la Division de travaux publics ne constate pas la ruine qui menace les
bâtiments du domaine public de l'Etat ; dans ce cas, il appartiendra
à la Division de l'Habitat après constatation d'informer par une
lettre la Division de travaux publics de la ruine dont est menacé
lesdits bâtiments.
En cas de non déclaration par le particulier de la
ruine de son bâtiment, la Division de l'Habitat peut de sa propre
initiative constater cette ruine et prendre des mesures nécessaires.
La constatation de la ruine par le service public se fait
à la diligence d'une équipe d'enquêteurs, qui, après
avoir constaté la ruine, elle établit un rapport technique de
constat de lieu. Ce rapport est adressé par une lettre au
propriétaire du bâtiment en ruine afin de lui rappeler ses
responsabilités, mais aussi pour l'amener à exécuter les
recommandations contenues dans cette lettre. En cas d'inexécution des
recommandations, ce rapport technique de constat de lieu est transmis à
la hiérarchie c'est-à-dire au niveau du ministère national
ayant l'habitat dans ses attributions pour décider convenablement.
Les mesures nécessaires qui sont prises par la
hiérarchie sont : soit la réhabilitation de l'immeuble, la
réfection, la démolition pour reconstruction, la
désaffectation en cas d'immeubles du domaine de l'Etat ou soit
carrément la démolition afin de vendre le terrain.
En droit français, la procédure de péril
est amorcée par le constat que le fait le maire, ou tout homme de l'art,
de la situation. Selon l'état de ruine du bâtiment, mur ou
édifice et l'urgence reconnue, le maire déclenche une
procédure de péril ordinaire ou imminent.
En application des articles L. 511-1 et L. 511-2 du Code de la
construction et de l'habitation français, de péril ordinaire, le
maire peut mettre en demeure un propriétaire d'avoir à
réaliser des travaux de confortement ou de démolition d'un
immeuble menaçant ruine. Cette procédure n'est pas une
procédure d'extrême urgence. Elle suppose la réalisation
d'une expertise, et le maire ne peut réaliser les travaux d'office qu'en
cas de défaillance du propriétaire, après un délai
qui ne peut être inférieur à un mois.
La procédure de «péril
imminent», organisée par les articles L. 511-3 et 4 du Code de
la construction et de l'habitation français permet de faire face aux
situations urgentes. Mais la loi prévoit qu'en ce cas, après
établissement d'un rapport d'expertise, «le maire ordonne les
mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité,
notamment, l'évacuation de l'immeuble» (article L. 511-3
alinéa 2 du Code de la construction et de l'habitation
français).86(*)
§3. La personne
responsable de la ruine d'un bâtiment
En cas d'alerte d'un particulier, si la Division de l'Habitat
ne fait rien, et que l'immeuble fini par s'écroulé, la
responsabilité dans pareille situation pèse sur l'Etat.
En cas de lotissement effectué par l'Etat, et que les
immeubles bâti sur ce terrain loti menacent ruine du fait du vice du sol,
dans une telle hypothèse la responsabilité pèse sur
l'Etat.
A part ces deux situations, la responsabilité du fait
de la ruine d'un bâtiment pèse sur le propriétaire dudit
bâtiment.
En droit français, l'alinéa 1er de
l'article 1384 du Code civil français énonce qu'«on est
responsable du dommage causé par le fait des choses que l'on a sous sa
garde». Il résulte de ce texte, et de l'interprétation qui
en a été faite par la jurisprudence, que le gardien de la chose
immobilière est responsable de plein droit des dommages causés
par celle-ci. Cependant, l'alinéa 2 de l'article 1384 déroge
à cette règle en prévoyant que le détenteur de la
chose immobilière où est né un incendie n'engage sa
responsabilité vis-à-vis des tiers que s'il est prouvé que
l'incendie doit être attribué à sa faute ou à la
faute des personnes dont il est responsable.87(*)
CONCLUSION
Au terme de notre étude qui a portée sur la
responsabilité de l'administration du fait de la ruine des
bâtiments en droit positif congolais, le bâtiment réponde de
tout vice affectant nous nous sommes basé sur le fait qu'en
République Démocratique du Congo, avant la loi dite
foncière du 20 juillet 1973, la propriété privative du sol
était concevable. Il était donc normal qu'à l'instar du
droit français et belge, le propriétaire réponde de
tout vice affectant le bâtiment et même les vices du sol car
l'article 16 du décret du 06 février 1920 disposait que «la
propriété privative du sol emportait celle du dessus et du
dessous». Cependant, actuellement avec la loi en vigueur du 20 juillet
1973, «seul l'Etat congolais a la propriété du sol» car
l'article 53 de ladite loi prévoit que «le sol est la
propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de
l'Etat». Nous avons constaté ici, que cette innovation du droit
congolais pourrait avoir une incidence sur la responsabilité du
propriétaire du fait de la ruine du bâtiment. C'est ainsi que,
nous avons posé les questions ci-après:
- Le propriétaire demeure l'unique responsable
particulièrement lorsque le dommage résulte d'un vice du sol,
alors qu'il n'est pas le propriétaire. L'Administration (l'Etat) ne
doit-il pas garantir le concessionnaire contre les vices cachés du
sol?
- Lorsqu'il y a ruine de bâtiment, le
propriétaire en répond-il seul? N'a-t-il pas un recours contre
d'autres personnes et notamment un recours contre l'Etat lorsque le vice du sol
qui est une propriété de l'Etat est à la base de la ruine
d'un bâtiment? La victime de la ruine d'un bâtiment ne peut-elle
intenter une action en réparation que contre le propriétaire du
bâtiment surtout lorsque la ruine est causée par un vice du sol?
Contre qui le propriétaire aurait un recours?
- Quels sont les services publics organisés par le
droit congolais et qui ont pour missions la ruine des bâtiments?
Face à ces questions, nous avons postulé
à titre d'hypothèse que la victime de la ruine d'un
bâtiment ne peut intenter une action en réparation du dommage
qu'elle a subit que contre le seul propriétaire du bâtiment
même si la ruine est causée par le vice du sol
(référence faite aux dispositions de l'article 262 du Code civil
congolais livre 3).
Le propriétaire du bâtiment pourrait alors se
retourner contre d'autres personnes qui seraient responsables de la ruine du
bâtiment, notamment l'architecte, l'entrepreneur, le locataire,
l'usufruitier et même l'Etat en cas de ruine résultant d'un vice
caché du sol en ce sens que l'Etat a la propriété
exclusive du sol.
Au sujet de services publics chargés de la ruine de
bâtiment, le droit positif congolais à l'instar du droit
français a prévu de services publics qui s'occupent de la ruine
des bâtiments.
La première partie de ce travail est consacré
à la responsabilité du fait de la ruine des bâtiments en
droit positif congolais. Dans cette partie, nous avons parlé des
conditions relatives à cette responsabilité, de l'action dont
dispose la victime de la ruine d'un bâtiment, du droit de recours qui est
reconnu au propriétaire du bâtiment en ruine, et enfin, du droit
recours contre l'Etat dont dispose le propriétaire d'un bâtiment
menaçant ruine en cas de vice caché du sol. Nous devons
également signaler que, quelques comparaisons ont été
faites avec le droit français étant donné que ce dernier a
beaucoup influencé le droit congolais par le truchement du droit
belge.
La seconde a porté sur les services publics
chargés de la ruine des bâtiments en droit positif congolais.
C'est dans ce cadre que nous avons analysé le ministère de
l'urbanisme, habitat et aménagement du territoire qui est l'organisme
public s'occupant de la ruine des bâtiments au niveau national. Au
niveau de la province, nous avons analysé la division provinciale de
l'urbanisme, habitat et aménagement du territoire qu'est
l'équivalent du ministère au niveau de la province.
En dernier lieu, nous avons répondu à la
question de savoir comment l'on déclarer la ruine d'un bâtiment
tout en faisant une comparaison avec les réponses dégagées
en droit français.
Il ressort de tout ce qui précède que le
propriétaire d'un bâtiment en ruine est considéré
comme responsable des dommages que pourrait causer ce bâtiment,
même s'il n'a pas commis de faute. Il s'agit d'une présomption de
responsabilité fondée sur le simple fait de posséder un
immeuble délabré et dangereux pour les personnes.
Pour pouvoir
engager la responsabilité de cette personne, il faudra déterminer
en premier lieu le type de bâtiment tombant sous le coup de la loi. Il
s'agit d'un immeuble incorporé au sol ou à un autre
bâtiment, en matériaux durables. Cela comprend les balcons,
escalier ou encore portails. Sont cependant exclus de l'appellation «
bâtiment en ruine », les glissements de terrain, les chutes de
rochers, les constructions provisoires et bâtiments en construction.
Ensuite, la loi entend par ruine, un écroulement total ou partiel de la
structure ou encore la chute de matériaux. La démolition
volontaire d'une structure n'est pas considérée comme des «
ruines ». Enfin, seul le propriétaire est visé par la
responsabilité. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne
morale de droit privé (toute personne morale à l'exclusion des
organismes/services de l'Etat). Cette disposition implique donc qu'il n'est pas
possible d'engager la responsabilité d'un locataire d'un immeuble en
ruine ou encore du constructeur pour les dommages que le bâtiment
pourrait causer, car l'obligation d'entretien ne leur incombe pas.
Du point
de vue de la victime, si cette dernière est locataire du bâtiment
en ruine et donc sous contrat avec le propriétaire, elle ne peut cumuler
responsabilité délictuelle et responsabilité
contractuelle. La préférence sera donc accordée à
la responsabilité contractuelle pour inexécution de son
obligation d'entretien.
Toutefois, cette responsabilité du
propriétaire n'est pas absolue. Il peut se voir exonérer en cas
de force majeure ou de faute de la victime. Ainsi, si un mur s'effondre suite
aux dégradations de la victime qui s'amusait à arracher les
pierres, créant ainsi un trou à la base, le propriétaire
ne pourra être tenu pour responsable puisque l'effondrement est dû
à la faute de la victime elle-même. Le propriétaire peut
aussi se dédouaner de sa responsabilité en démontrant que
l'obligation d'entretien du bâtiment ne lui incombait pas. Il dispose
ainsi d'un recours contre celui qui devait en assurer l'entretien (locataire,
usufruitier...), contre le vendeur en cas de vice caché et contre le
constructeur lorsque le dommage est dû à un vice de
construction.
L'imperfection étant liée à la nature
humaine, nous ne pouvons pas risque prétendre que le présent
travail ne comporte pas des insuffisances car, nous ne prétendons pas
avoir vidé l'objet de notre étude. Ainsi, la question de la
responsabilité de l'administration du fait de la ruine des
bâtiments en droit positif congolais constitue un champ de recherche que
d'autres pourront aborder.
BIBLIOGRAPHIE
1. TEXTES LEGAUX
1. Constitution de la République Démocratique du
Congo du 18 février 2006 telle que modifiée et
complétée par la loi n°11? 002 du 20 janvier 2011 portant
modification de certains articles de ladite constitution, in JO RDC,
numéro spécial, Kinshasa, le 05 février 2011 ;
2. Loi du 20 juillet 1973 portant code foncier, immobilier et
du régime des suretés, in JOZ, numéro spécial 33,
année 1992.
2. DECISIONS DE
JUSTICE
1. C.A., Bukavu, RCA 3015, en cause Mr BYAMUKO contre la
société BRALIMA, 3O mai 2000
2. Tribunal de 1ère Instance, Kasaï, 16
janvier 1951, R.J.C.B.
3. Léopoldville, 26 mars 1935, R.J.C.B.
4. Trils, Première Instance, Léopoldville, 30
mars 1954, R.J.C.B., 1954
5. Tribunal civil de Lille, 16 juillet 1952, J.C.P., 1953
3. OUVRAGES
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obligations, 4ème Ed. , Paris, Dalloz, 1986
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et entrepreneurs, Bruxelles, Ferd.Larcier, 1971
5. H. MAZEAUD et alii, Traité théorique et
pratique de la responsabilité civile, délictuelle et
contractuelle, Tome 2, 6ème éd., Paris,
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droit civil belge, Tome2, Bruxelles, Bruylant, 1940
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8. J.L. FAGNART, Examen de la jurisprudence concernant la
responsabilité civile 1955-1969, Bruxelles, Ferd.Larcier, 1971
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Zaïre, 1989
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11. M. KALONGO, Code civil et commercial congolais,
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Bruxelles, Ferd.Larcier, 1956
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immeuble, Article disponible sur
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menaçant ruine et pouvoirs de police du maire, Article disponible
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délictuelle du fait des immeubles, Mémoire disponible sur
www.mémoireonline.com
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de la ville de Bukavu, Mémoire de licence, U.C.B, 1998-1999
5. NOTES DE
COURS
1. L. THOMAS, Procédure civile, Notes de
cours, Bukavu, UCB, G3 Droit, 2000-2001
2. M. KALONGO, Cours de droit civil des obligations,
G2 droit, UNIKIN, 1989-1990
3. W. BUSANE, Droit administratif, Notes de cours,
Bukavu, UCB, 2014-2015
6.
WEBOGRAPHIE
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www.urbanisme-habitat-rdc.com,
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2.
https://sites.google.com/larticle1386ducodecivil,
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4.
www.mémoireonline.com,
consulté le 20 juillet 2015
5.
www.revuegeneraledudroit.eu,
consulté le 21 juillet 2015
TABLE DES MATIERES
IN MEMORIAM
1
DEDICACE
2
GRATITUDE
3
INTRODUCTION
4
1. PROBLEMATIQUE
4
2. HYPOTHESES
5
3. CHOIX ET INTERET DU SUJET
6
4. METHODES ET TECHNIQUES
6
5. DELIMITATION DU SUJET
7
6. ESQUISSE DU PLAN
7
CHAPITRE PREMIER: LA RESPONSABILITE DU FAIT DE LA
RUINE DES
8
BATIMENTS EN DROIT POSITIF CONGOLAIS
8
Section 1. Conditions de la responsabilité
du fait de la ruine des bâtiments
8
§1. L'existence d'un bâtiment
8
1. La notion de «bâtiment»
8
1. Conditions que doit réunir un
bâtiment
9
§2. Le concept de «ruine de
bâtiment»
11
1. Définition de la «ruine»
11
1. Conditions auxquelles doit répondre la
ruine.
12
1. Origine de la ruine
12
A. Vices de construction
13
B. Défaut d'entretien
13
Section 2. Action des victimes
15
§1. Catégories des victimes
15
1. Tiers victime
15
2. Le propriétaire victime
15
§2. Action contre le propriétaire
16
1. Situation du propriétaire d'un
bâtiment en droit congolais
16
2. Fondement de la responsabilité du
propriétaire du bâtiment
17
3. L'action de la victime contre le
propriétaire
18
4. Prérogatives de l'Etat contre le
propriétaire
20
Section 3. Les recours du propriétaire
21
§1. Du recours en cas de vice de
construction
21
1. Du recours contre l'architecte et
entrepreneur
21
A. La responsabilité de
l'architecte
22
B. Responsabilité de
l'entrepreneur
23
2. Recours contre les maçons et
ouvriers
24
A. Entrepreneur particulier
25
B. Ouvriers travaillant comme
préposés
25
§2. Du recours en cas de défaut
d'entretien
25
1. Recours contre le locataire
25
2. Recours contre l'usufruitier
26
3. Recours contre l'ancien
propriétaire
27
Ø Le cas du bâtiment
donné en location
28
Ø Le cas de la vente de
l'immeuble
28
Ø Le cas du bien donné en
usufruit
28
Ø Le cas de la
copropriété
28
Ø L'indivision et l'article 1386 du
Code civil français
29
Ø Le cas de l'immeuble en
construction
29
Ø Le recours du
propriétaire
29
Section 4. Recours contre l'Etat
30
§1. Particularité du régime
foncier congolais
30
1. Bref aperçu historique
31
2. Caractères de la propriété
foncière
32
§2. La situation juridique du concédant
et du concessionnaire
32
1. Droits et obligations du
concessionnaire
33
A. Droits du concessionnaire
33
B. Obligations du concessionnaire
33
2. Droits et obligations du concédant
33
A. Droits du concédant
33
B. Obligations de l'Etat
33
CHAPITRE DEUXIEME: LES SERVICES PUBLICS
CHARGÉS DE LA RUINE DES BATIMENTS
36
SECTION I. MINISTERE DE L'URBANISME, HABITAT ET
AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
37
§ 1. PRESENTATION
37
§2. ORGANISATION ET STRUCTURES
37
§3. LES MISSIONS ASSIGNEES A L'URBANISME ET
HABITAT
37
SECTION II. DE LA DIVISION PROVINCIALE DE L'HABITAT
AU SUD-KIVU
40
§1. Bref aperçu historique de la
Division Provinciale de l'Habitat
40
§2. Objectifs de la Division
40
§3. Stratégie de la Division
40
§4. Organisation et fonctionnement
41
§5. Projet de la Division
41
§6. Ressources de la Division
41
A. Ressources humaines :
41
B. Ressources matérielles :
41
C. Ressources financières :
41
SECTION III. COMMENT DECLARER LA RUINE D'UN
BATIMENT ?
42
§1. Personnes ayant compétence de
déclarer la ruine d'un bâtiment
42
A. Le propriétaire
42
B. Le service public chargé de l'habitat
42
§2. Procédure de déclaration de
la ruine d'un bâtiment
43
§3. La personne responsable de la ruine d'un
bâtiment
44
CONCLUSION
45
BIBLIOGRAPHIE
48
1. TEXTES LEGAUX
48
2. DECISIONS DE JUSTICE
48
3. OUVRAGES
49
4. ARTICLES
50
5. MEMOIRES
50
5. NOTES DE COURS
50
6. WEBOGRAPHIE
50
TABLE DES MATIERES
51
* 1 W.BUSANE, Droit
administratif, Notes de cours, Bukavu, UCB, 2014-2015, p.171
* 2 M.RAE, Droit civil; des
engagements qui se forment sans convention, Lubumbashi, S.E.J.K., 1967,
p.31
* 3 H. DE PAGE,
Traité élémentaire du droit civil belge, Tome2,
Bruxelles, Bruylant, 1940, p.959
* 4 De La MORANDIERE,
cité par KOLONGO Mbikayi, Cours de droit civil des obligations,
G2 droit, UNIKIN, 1989-1990, p.153
* 5 C. BUFFET, L'article
1386 du code civil et la responsabilité du propriétaire en raison
de la ruine de son immeuble, Article publié sur
https://sites.google.com/larticle1386ducodecivil.
* 6 Trils, Première
Instance, Léopoldville, 33 mars 1954, R.J.C.B., 1954, p.28
* 7 A. WEILL et F. TERRE,
Droit civil : les obligations, 4ème Ed. ,
Paris, Dalloz, 1986, p.716
* 8 H. DE PAGE,
Op.cit., p.959
* 9 C.A., Bukavu, RCA 3015, en
cause Mr BYAMUKO contre la société BRALIMA, 3O mai 2000,
Inédit
* 10 J.L. FAGNART, Examen
de la jurisprudence concernant la responsabilité civile 1955-1969,
Bruxelles, Ferd.Larcier, 1971, p.53
* 11 H. MAZEAUD et alii,
Traité théorique et pratique de la responsabilité
civile, délictuelle et contractuelle, Tome 2,
6ème éd., Paris, Montchrestien, 1970, p.32
* 12 Tribunal de
1ère Instance, Kasaï, 16 janvier 1951, R.J.C.B.,
p.193
* 13 M. RAE, Op.
cit., p.122
* 14 C. BUFFET, L'article
1386 du code civil et la responsabilité du propriétaire en raison
de la ruine de son immeuble, Article publié sur
https://sites.google.com/larticle1386ducodecivil.
* 15 C. BUFFET,
Idem
* 16 C. BUFFET, L'article
1386 du code civil et la responsabilité du propriétaire en raison
de la ruine de son immeuble, Article publié sur
https://sites.google.com/larticle1386ducodecivil.
* 17 M. RAE, Op.cit.,
p.122
* 18 G. BRICMONT, La
responsabilité des architectes et entrepreneurs, Bruxelles,
Ferd.Larcier, 1971, p. 83
* 19 M. NZANGI BATUTA,
Recueil de la jurisprudence des cours d'appel et des tribunaux du
Zaïre, Kinshasa, 1992, p. 37
* 20 R.J.C.B,
Janvier-février-mars, 1967, publié par S.E.J.K, p. 155
* 21 C. BUFFET, L'article
1386 du code civil et la responsabilité du propriétaire en raison
de la ruine de son immeuble, Article publié sur
https://sites.google.com/larticle1386ducodecivil.
* 22
www.cours-de-droit.net/responsabilité-civile-délictuelle//responsabilité-du-fait-des-batiments
* 23 Idem
* 24 M. RAE, Op.cit.,
p.122
* 25 M. RAE, Ibidem,
p.121
* 26 Article 85 de la loi du 20
juillet 1973 portant code foncier, immobilier et du régime des
sûretés, in JOZ, numéro spécial 33, année
1992, p. 46
* 27 K. LUMPUNGU, Droit
civil, régime général des biens, Tome 6, Kinshasa,
Presse Universitaire du Zaïre, 1989, p. 141
* 28 Idem, p.45
* 29 Ibidem, p.52
* 30 J.L. FAGNART,
Op.cit., p.49
* 31J. CARBONNIER, Droit
civil, Tome 2, Paris, P.U.F, 1959, p. 649
* 32 M. RAE, Op.cit.,
p. 122
* 33 Th. LWANGO,
Procédure civile, Notes de cours, Bukavu, UCB, G3 Droit,
2000-2001, Inédit
* 34 J. CARBONNIER,
Op.cit., p.679
* 35 P. PIRON et J. DEVOS,
Codes et lois du Congo-Belge, Bruxelles, Ferd.Larcier, 1954, p.
1232
* 36 Léopoldville, 9
décembre 1952, R.J.C.B, 1953, p.28
* 37 H.MAZEAUD et alii,
Op.cit., p. 39
* 38 M. RAE, Op.cit.,
p.39
* 39 J.L. FAGNART,
Op.cit., p. 54
* 40 A. WELL et F. TERRE,
Op.cit., p. 719
* 41 P. PIRON et J. DEVOS,
Op.cit., p. 1232
* 42 H. MAZEAUD et alii,
Op.cit., p. 69
* 43 G. BRICMONT,
Op.cit., p. 84
* 44 K. MBIKAYI, Code civil
et commercial congolais, Kinshasa, Centre de recherche et de diffusion
juridique, 1997, p. 353
* 45 G. BRICMONT,
Op.cit., p. 84
* 46 G. BRICMONT, Op.
cit., p. 39
* 47 K. MBIKAYI,
Op.cit., p.353
* 48 Cass. 7avril 1949 et
n°4 civ Brux 28 juin 1949 RGAR 4434, cité par P. PIRON et DEVOS,
Op.cit., p. 30
* 49 G. BRICMONT,
Op.cit., p. 64
* 50 J. DELVEAUX, Droit et
obligations des entrepreneurs de travaux, Bruxelles, Bruylant, 1934, p.
210
* 51 Léopoldville, 26
mars 1935, R.J.C.B., 1935, p. 88
* 52 C. BRICMONT,
Op.cit., p. 92
* 53 C. BRICMONT,
Ibidem, p. 92
* 54 Tribunal civil de Lille,
16 juillet 1952, J.C.P., 1953 cité in R.J.C.,
janvier-février-mars, 1967, p. 55
* 55 A. WEILL et F. TERRE,
Op.cit., p.720
* 56 Civ. Paris, 6 mars 1992
cité par A. WEILL et F. TERRE, Op.cit., p.684
* 57 A. WEILL et F. TERRE,
Op.cit., p.681
* 58 Ibidem, p. 717
* 59 K. LUMPUNGU,
Op.cit., p.256
* 60 H. MAZEAUD et alii,
Op.cit., p.256
* 61 A. WEILL et F. TERRE,
Op.cit., p.720
* 62 C. BIFFET, L'article
1386 du code civil et la responsabilité du propriétaire en raison
de la ruine de son immeuble, Article publié sur
https://sites.google.com/larticle1386ducodecivil.
* 63 W. KIRIZA, Des
sanctions aux normes urbanistiques, cas de la ville de
Bukavu, Mémoire de licence, U.C.B, 1998-1999, p.1
* 64 Article. 552,
al.1er du code civil français cité par A. WEILL et F.
TERRE, Op.cit., p.191
* 65 P. PIRON et J. DEVOS,
Op.cit., p.84
* 66 K. LUMPUNGU,
Op.cit., pp.15, 41, 45
* 67 Ibidem, p. 45
* 68 Idem, pp.
58-64
* 69 Article 61 du code
foncier, immobilier et du régime des sûretés, in JOZ,
Op.cit., p.41
* 70 K. LUMPUNGU,
Op.cit., pp.76-77
* 71 Ibidem,
pp.78-86
* 72 K. LUMPUNGU,
Op.cit., p. 87
* 73 H. DE PAGE, Op.cit.,
p. 589
* 74 A. SOHIER, Droit civil
du Congo Belge, Tome 2, Bruxelles, Ferd.Larcier, 1956, p. 507
* 75 A. SOHIER,
Op.cit., p.159
* 76 Ibidem, p. 159
* 77 K. MBIKAYI,
Op.cit., p.94
* 78
www.urbanisme-habitat-rdc.com,
le 10 ? Mai ? 2015
* 79
www.urbanisme-habitat-rdc.com
? index. php ? presentation, le 10 ? Mai ? 2015
* 80
www.urbanisme-habitat-rdc.com
? index. php ? organisation-et-structures, le 11 ? Mai ? 2015
* 81
www.urbanisme-habitat-rdc.com
? index.php ? missions, le 12 ? Mai ? 2015
* 82 Entretien avec le chef de
bureau de la gestion immobilière de la Division Provinciale de l'Habitat
au Sud-Kivu, le 04 juillet 2015 à 11h°°
* 83 Entretien avec le chef de
bureau de gestion immobilière de la Division Provinciale de l'Habitat du
Sud-Kivu, le 05 juin 2015 à 9h°
* 84 P. COSSALTER,
Démolition d'immeubles menaçant ruine et pouvoirs de police
du maire, Article publié sur www.revuegeneraledudroit.eu
* 85 Entretien avec le chef de
bureau de la gestion immobilière de Division de l'habitat du Sud-Kivu,
04 ? juin ? 2015 à 11h°
* 86 P. COSSALTER,
Op.cit.
* 87 O. DEPETRIS, La
responsabilité civile délictuelle du fait des immeubles,
Mémoire publié sur www.mémoireonline.com
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