Mise en place d'un système d'information géographique pour la propriété foncière au Cameroun

CHAPITRE II : GÉNÉRALITÉS

Dans le chapitre précédent nous avons présenté le contexte qui entoure la propriété foncière au Cameroun et énoncé la problématique que nous cherchons désormais à résoudre. Pour ce faire, la méthode que nous avons adoptée est subdivisée en quatre étapes. Dans ce chapitre nous présentons les concepts de la propriété foncière, et faisons une revue de quelques systèmes d'informations géographiques utilisés par d'autres pays dans ce domaine.

II.1. Généralités sur la propriété foncière II.1.1. Quelques Définitions

Parcelle : Etendue de terre élémentaire. La parcelle de propriété est la parcelle cadastrale, la plus petite unité du cadastre.

Immatriculation : Procédure administrative d'enregistrement par laquelle l'autorité compétente reconnaît l'existence d'un droit de propriété sur un immeuble géométriquement et spatialement identifié. L'immatriculation permet de rendre le droit perpétuel et transmissible, sans que puisse s'élever une contestation sur son origine et sur les limites physiques à l'intérieur desquelles il s'exerce. Le régime de l'immatriculation est caractéristique des pays de conquête (pays coloniaux) afin d'y sécuriser les droits des nouveaux arrivants. Au Cameroun, il a été introduit par le colonisateur français comme dans les autres anciennes colonies françaises en 1932 et maintenu dans la plupart des législations foncières après les indépendances.

Bornage : Le bornage est une opération juridique et technique qui consiste à fixer les limites d'un terrain par des repères fixes appelés bornes. Pour avoir une valeur légale, le bornage doit être réalisé par un géomètre assermenté. Il existe le bornage contradictoire fait avec l'accord des riverains et le bornage judiciaire ordonné par le juge en cas de désaccord.

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Titre Foncier : Document officiel attestant de la propriété de quelqu'un sur un terrain. Ce titre n'existe pas nécessairement dans tous les pays. Quand le principe de l'immatriculation est appliqué comme c'est le cas au Cameroun et dans les anciennes colonies françaises, le titre foncier est une copie de l'inscription des droits du propriétaire au livre foncier.

Livre foncier : Registre où sont consignés les actes constitutifs et modificatifs des droits sur les immeubles, les droits de propriété et les différents droits réels qui s'y rattachent.

Conservation de la propriété foncière : Service dans lequel, sur la base des énonciations cadastrales, sont enregistrés tous les actes portant création ou modification de droits réels immobiliers.

Cadastre : Système dont l'objet est d'identifier physiquement et juridiquement les biens immobiliers et d'en déterminer la valeur. Le cadastre est à la fois une liste de parcelles et une représentation graphique du parcellaire. Il est généralement composé d'un plan parcellaire à grande échelle, d'un état parcellaire et d'un registre identifiant les droits sur les immeubles bâtis et non bâtis. La documentation cadastrale comprend, pour chaque entité administrative : une matrice cadastrale qui décrit pour chaque propriétaire apparent, la liste des biens immobiliers lui appartenant ; un plan cadastral qui porte les parcelles de propriétés numérotées et un état de section qui est la liste des parcelles avec leur numéro et leur propriétaire, par section. Le cadastre est en quelque sorte l'état civil de la propriété foncière.

Domaine public : Les terres du domaine public sont celles qui sont placées sous l'autorité et la gestion de l'Etat et soumises à un régime dominé par les principes du droit public. Il s'agit de terres affectées à l'usage direct du public ou des services publics. Leur régime ne pose pas de difficultés particulières en ce que l'article 2 de l'ordonnance 74/02 du 6 juillet 1974 après les avoir indiqué les déclare inaliénables, imprescriptibles [13].

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Domaine privé : Les terres du domaine privé sont celles sur lesquelles l'Etat ou les particuliers ont un droit de propriété reconnu. La particularité de ce régime est que pour être reconnu comme propriétaire, il faut avoir une certification officielle de la propriété appelée titre foncier délivré par les services compétents du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières conformément à une procédure décrite par le décret de 1976 modifié en 2005. La conséquence est que sans ce document, la personne n'a aucune prérogative juridique sur la terre qu'elle-même ou sa famille occupe depuis des années. L'autre conséquence est que sans titre foncier, toute transaction sur la terre (vente, location) est interdite.

Domaine National : Les terres du domaine national sont celles qui ne font partie ni du domaine public, ni du domaine privé de l'Etat ou des particuliers. Elles sont constituées de deux grands blocs: les dépendances de première et deuxième catégorie.

Les dépendances de première catégorie sont constituées des terrains d'habitation, des terres de cultures, de plantations, de pâturages et de parcours se traduisant par une emprise évidente de l'Homme sur la terre et une mise en valeur probante. Elles peuvent faire l'objet d'une appropriation privative par immatriculation directe.

Les dépendances de deuxième catégorie sont constituées de terres libres de toute occupation. Aucune transaction n'est juridiquement possible sur cette portion de terres et les populations n'y ont normalement aucun droit. Le domaine national est placé sous la garde de l'Etat qui l'administre en vue d'en assurer une mise en valeur rationnelle.

Le processus d'obtention du titre foncier est régi par le décret n° 76/165 du 27 avril 1976 modifié et complété par le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005. Il existe essentiellement trois modes d'obtention du titre foncier :

- l'immatriculation directe des parcelles de terrain occupées et mises en valeur avant 1974,

- l'immatriculation indirecte pour les terres du domaine national non occupées ou non exploitées,

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- les morcellements ou mutations partielles de titres fonciers.

Le titre foncier peut être délivré à toute personne physique de nationalité camerounaise et morale de droit camerounais. S'agissant des personnes de nationalités étrangères, elles ne peuvent bénéficier que des baux selon les dispositions de l'article 10 du décret n° 76/166 du 27 avril 1976.

II.1.2. Procédure d'immatriculation au Cameroun

Conformément aux dispositions de l'article 17 al. 2 de l'ordonnance 74/1, les occupants du domaine national peuvent sur leur demande obtenir des titres de propriété. Il devra tout d'abord s'agir d'une personne physique ou morale de nationalité camerounaise ou alors d'une collectivité coutumière puisque les étrangers ne sont pas admis à le faire directement.

Toute personne habilitée à solliciter un titre foncier sur une dépendance du domaine national doit constituer un dossier comprenant :

- Une demande en quatre exemplaires dont l'original est timbré et indiquant sa filiation, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité et le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé,

- La description de l'immeuble.

Ce dossier est ensuite déposé à la sous-préfecture de l'arrondissement où est implanté l'immeuble. Le Sous-Préfet délivre le récépissé à l'adresse indiquée puis transmet le dossier au service départemental des domaines territorialement compétents dans les quinze jours. Dans le mois qui suit la transmission du dossier au service départemental des domaines, le Préfet informe le public de l'extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux de la préfecture, des sous-préfectures, mairies et autres villages intéressés. Ensuite le Préfet prend un arrêté fixant la date du constat d'exploitation ou d'occupation. Le constat est fait par la commission consultative⁶.

Lorsque l'immeuble à immatriculer concerne deux départements, les commissions consultatives siègent ensemble à l'initiative de celle qui détient le dossier.

⁶Commission prévue à l'article 16 du décret 1974/1 du 06 Juillet 1974

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En cas d'occupation ou d'exploitation effective par le requérant, la commission fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre en présence des riverains. Les frais du bornage sont à la charge du requérant. A la fin du bornage, un plan et un procès-verbal de bornage sont dressés et signés du géomètre indiquant les participants, la description et les limites du terrain.

Dans les 30 jours qui suivent la réunion de la commission consultative, le préfet transmet à la direction des domaines, tout le dossier comprenant toutes ces pièces : le rapport de la commission consultative, cinq exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble.

La direction des domaines affecte au dossier un numéro, examine la régularité des pièces produites, vise le dossier, établit un avis de clôture de bornage et publie au journal officiel pour la suite de la procédure. Le dossier est transmis à la section départementale des domaines pour redressement s'il n'est pas visé. Lorsqu'il est visé, le Chef Service provincial des domaines établit le titre foncier dont la délivrance est sollicitée.

II.2. Généralités sur les Systèmes d'Information Géographique II.2.1. Définitions

Un Système d'Information (SI) est un ensemble organisé de ressources (matériels, logiciels, personnel, données et procédures) qui permet de collecter, regrouper, classifier, traiter et diffuser de l'information dans un environnement donné⁷.

Un Système d'Information Géographique (SIG) est un système d'information permettant de créer, d'organiser et de présenter des données alphanumériques spatialement référencées, ainsi que de produire des plans et des cartes. Ses usages couvrent les activités de traitement, de partage et de diffusion de l'information géographique.

⁷ Dans une entreprise, le SI assure le lien entre deux autres systèmes : le Système Opérant (englobe toutes les fonctions liées à l'activité propre de l'entreprise : facturer les clients, régler les salariés, gérer les stocks) et le Système de Pilotage (décide des actions à conduire sur le système opérant en fonction des objectifs et des politiques de l'entreprise).

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II.2.2. Historique

Une des premières applications de l'analyse spatiale en épidémiologie est le « rapport sur la marche et les effets du choléra dans Paris et le département de la Seine » publié en 1834 [20]. Le géographe français Charles Picquet représente les 48 quartiers de la ville de Paris tramés par gradient de couleur suivant le pourcentage de décès pour 1000 habitants. Cette nouvelle carte créée d'après des données numériques montre l'intensité des ravages du choléra dans Paris. Ce type d'analyse spatiale est repris et amélioré par le Docteur John Snow pendant l'épidémie de choléra dans le quartier de Soho à Londres en 1854 : ayant représenté sur un plan la localisation des malades et l'endroit où ils puisaient leur eau, il détermina que c'était l'eau d'un certain puits qui était le foyer de contamination [6].

Dans les années 1960, les cartes de l'Afrique de l'Est sont trop nombreuses pour permettre de localiser les meilleurs endroits pour créer de nouvelles implantations forestières. L'idée d'utiliser l'informatique pour traiter les données géographiques naît [2].

L'usage accru de ces techniques et méthodes dans la science et l'aménagement du territoire et pour le suivi, la gestion et la protection de la biodiversité a été permis par l'avancée de l'informatique, et encouragé par la prise de conscience environnementale. Cette évolution des applications a permis de nouvelles approches scientifiques collaboratives et ce depuis les années 1970 [7].

Depuis les années 1980, on assiste à la croissance du marché des logiciels, le développement des applications sur PC, la mise en réseau (bases de données distribuées, avec depuis les années 1990, des applications sur Internet) et une banalisation de l'usage de l'information géographique (cartographie sur Internet, calcul d'itinéraires routiers, utilisation d'outils embarqués liés au GPS), et à l'apparition de logiciels libres.

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II.2.3. Composante d'un SIG

Un Système d'Information Géographique est constitué de cinq composants majeurs.

> Les logiciels : ils assurent les fonctions suivantes : saisie des informations géographiques sous forme numérique (Acquisition), gestion de base de données (Archivage), manipulation et interrogation des données géographiques (Analyse), mise en forme et visualisation (Affichage) ;

> Les données : elles sont importées à partir de fichiers ou saisies par un opérateur. Une donnée est dite « géographique » lorsqu'elle fait référence à un (ou plusieurs) objet(s) localisé(s) à la surface de la Terre. Ses coordonnées sont définies par un système géodésique (ou système de référence spatiale) ;

> Les matériels informatiques : le traitement des données se fait à l'aide de logiciels sur un ordinateur de bureau ou sur un ordinateur directement sur le terrain. Des systèmes client-serveur en intranet ou via internet facilitent de plus en plus, la diffusion des résultats ;

> Le savoir-faire : un système d'information géographique fait appel à une connaissance technique et à divers savoir-faire, et donc divers métiers, qui peuvent être effectués par une ou plusieurs personnes ;

> Les utilisateurs : les utilisateurs de systèmes d'information géographique ne sont pas forcément des spécialistes, un tel système propose une série de boîtes à outils que l'utilisateur assemble pour réaliser ses tâches. N'importe qui peut, un jour ou l'autre, être amené à utiliser un SIG.

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II.2.4. Les SIG et le Web

Les solutions SIG web ont fait leur apparition il y a une dizaine d'années, profitant de l'accessibilité accrue au web, elles ont permis de mettre les SIG à la portée du grand public.

Ces solutions reposent sur des architectures orientées services qui se caractérisent par la centralisation des données et des traitements sur des serveurs et l'accès à ces ressources par le biais de clients, c'est-à-dire d'un programme conçu pour accéder et interagir avec des données géographiques distantes. Cette interaction est portée par les mécanismes standards du web que sont : HTTP, les URLs, AJAX et XML. Mais aussi par des normes et des développements propres au monde de la géomatique.

La mise en place des solutions SIG web a d'abord été un phénomène interne à l'entreprise et aux administrations : les solutions intranet ont permis de donner l'accès aux SIG à un coût acceptable à l'ensemble des opérateurs ou bien des chargés d'études directement intéressés dans l'exercice quotidien de leurs activités [5]. Depuis la généralisation de l'accès haut débit à l'internet, le phénomène touche aussi le grand public (Google Earth, Google Maps, portails institutionnels des collectivités locales et des services publics).

Très vite les applications dites de webmapping se sont multipliées, chacune proposant de consulter des données sur une thématique précise (le trafic routier, la météo, les risques environnementaux) à travers un site ou une application web dédié.

II.2.5. Principes du WebMapping

Par webmapping, on entend la diffusion par le biais d'un site ou d'une application web des données cartographiques. L'accès à l'information doit être dynamique, ce qui signifie que ce qui s'affiche doit être le résultat d'un traitement déclenché à la demande de l'utilisateur [5]. Les technologies utilisées sont avant tout celles du web :

- architecture client-serveur, dans laquelle le client est un navigateur capable

d'interpréter du code HTML, et, le serveur est une machine qui archive des

documents avec des programmes susceptibles de les générer à la demande ; - protocole HTTP pour les échanges entre le client et le serveur ;

- stockage des données dans des fichiers et des bases relationnelles (PostgreSQL, MySQL, ORACLE) interrogeables à l'aide du standard SQL ;

- les standards HTML, JAVASCRIPT, AJAX, XML, SVG élaborés par le World Wide Web Consortium (W3C) pour le développement de l'application à proprement parler.

Figure 2: Principe du webmapping [1]

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Par nature, le web permet l'acheminement d'un document hypertexte (pouvant contenir des images donc des cartes) d'un serveur où il est stocké à un client où il est affiché. Le document peut aussi être produit à la demande et ce en fonction des critères fixés par le client; dans ce cas, le client accède en fait à un programme distant chargé de générer le document. Cette apparente simplicité cache en fait une architecture logicielle multicouche ainsi qu'une diversité de solutions techniques possibles. La figure 2 illustre le principe du webmapping.

Les SIG trouvent leurs applications dans plusieurs domaines notamment la gestion de la propriété foncière.

II.3. Généralités sur les SIG cadastraux

Le foncier constitue un levier puissant de la modernisation d'un Etat, beaucoup de pays l'on comprit très tôt et ont choisi de moderniser ce secteur. En Afrique comme en Europe et en Océanie, nous avons relevé quelques exemples de SIG, de gestion de l'information foncière.

II.3.1. En Suisse

En Confédération Suisse, l'institution équivalente au MINDCAF du Cameroun est la Mensuration Officielle (MO). Les données de la MO sont disponibles sous forme numérique, de sorte que leur utilisation peut de plus en plus s'affranchir des limites administratives. Il est possible de les échanger, de les réunir, de les combiner à d'autres données, de les envoyer à des tiers, de les mettre à disposition sur Internet ou de les utiliser dans le cadre d'un géoservice. Les citoyens ont à leur disposition plusieurs outils pour consulter ces données, nous pouvons citer ici un système électronique d'informations foncières eGRIS, un géoportail national ou géoportail de la Mensuration Officielle (figure 4).

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Figure 3: Structure du réseau du géoportail de la Mensuration Officielle Suisse [11]

Le géoportail de la MO est fonctionnel depuis 2008 et permet d'accéder aux données de la Mensuration Officielle sur l'ensemble de la Suisse. Les serveurs de géodonnées régionaux ou cantonaux ont été intégrés au projet partout où cela était possible. Dans certains cas, les données ont été livrées (au moins trois fois par année), enregistrées et gérées sur un serveur central de la Confédération, lui aussi intégré dans le réseau mis en place [11] comme le montre la figure 3.

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Figure 4: Géoportail de la Mensuration Officielle Suisse [11]

II.3.2. En Nouvelle Calédonie

La Direction des Infrastructures, de la Topographie et des Transports Terrestres (DITTT) du gouvernement de la Nouvelle-Calédonie a créé un site internet (voir figure 5) pour la consultation des données cadastrales (plan parcellaire, nom des propriétaires, etc.). Ce service permet aux populations de rechercher une parcelle, de consulter ses attributs (n° de lot, lotissement, section, superficie et le Numéro d'Inventaire Cadastral (NIC)) et d'imprimer un extrait de plan cadastral. Le Numéro d'Inventaire Cadastral est l'identifiant unique de la parcelle.

Figure 5: Page d'accueil site web SIG Nouvelle-Calédonie [19]

La page d'accueil de ce site internet présente une carte administrative de la Nouvelle-Calédonie (voir figure ci-dessus). Un clic sur une commune permet d'afficher le plan parcellaire de celle-ci (voir figure ci-dessous). Un deuxième clic sur le plan parcellaire affiche une boîte de dialogue avec les informations détaillées sur la parcelle sélectionnée. Il est possible d'imprimer la carte.

Figure 6: Informations détaillées sur les parcelles, SIG Nouvelle-Calédonie [19]

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II.3.3. Au Maroc et en Tunisie

Au Maroc, l'information foncière est disponible via le portail web (figure 7) de l'Agence Nationale de la Conservation Foncière et de la Cartographie (ANCFCC) à l'adresse http://www.ancfcc.gov.ma/efoncier/sigest.aspx.

Figure 7: Portail Web de l'ANCFCC au Maroc [18]

En Tunisie les 120 000 titres fonciers de la ville de Tunis et les 1 000 000 de titres fonciers de tout le territoire tunisien sont totalement numérisés [16]. Les consultations se font librement par les usagers eux-mêmes sur des ordinateurs à l'aide de l'intranet des services de l'Office de la Topographie et du Cadastre (OTC).

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