INTRODUCTION
1. ETAT DE LA QUESTION
Dans le monde fini, qui est nôtre, toute la terre est
partagée entre les Etats qui y exercent une souveraineté et des
compétences plénières exclusives. Cela fait voir que
l'importance de la terre dans la vie de tout groupe est indispensable.
Soutien de toute vie matérielle, la terre permet,
d'après LAPAKI DMOFO, aux groupes humains de survivre et de se
reproduire. En lui reconnaissant cette double fonction, l'on en fait alors
objet de conquête humaine1(*). Selon M AFIKIRI Tsongo, la terre est le facteur de
reproduction le plus important. S'il faut construire, organiser une
activité ou une souveraineté ou encore un pouvoir, l'unique
recours reste le sol. Elément essentiel du patrimoine et pierre
angulaire du développement, le sol revêt une importance
très capitale et constitue un enjeu du développement qui
cristallise des conflits aussi bien civils que politiques voire sociaux2(*). C''est pourquoi les hommes se
sont préoccupés de la réglementation de son usage, de sa
possession, de sa cession, de son transfert et de sa gestion.
En RDC, cette réglementation est régit par la
loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime
général des biens, régime foncier et immobilier et
régime de sûretés telle que modifiée et
complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, mais aussi
par la constitution du 18 février 2006. Ces deux textes attribuent
toutes les terres à l'Etat congolais. La loi n°73-021 est aussi
dite « loi foncière ».
Aux termes de l'article 53 de cette loi, « Le sol
est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible
de l'Etat ». C'est-à-dire l'Etat est le seul titulaire ou
propriétaire du sol et du sous-sol. Toute appropriation individuelle du
sol n'est pas autorisée3(*).
La constitution du 18 février 2006 semble
élargir le champ d'application de l'article 53de la loi foncière
sur les forêts, espaces aérien, fluvial lacustre et maritime et
sur les eaux. C'est dans ce sens que son article 9 dispose :
« L'Etat exerce une souveraineté permanente notamment sur le
sol, le sous-sol, les eaux et les forêts, sur les espaces aérien,
fluvial, lacustre et maritime congolaise et sur le plateau continental. Les
modalités de gestion et de concession du domaine de l'Etat visé
à l'alinéa 1 sont déterminées par la
loi ».
Le problème reste alors de savoir comment l'Etat peut
faire bénéficier les citoyens de son sol ou de sa terre ou
encore mieux de son domaine.
2. PROBLEMATIQUE
Pour faire bénéficier les citoyens de son sol,
l'Etat congolais organise son patrimoine foncier de deux manières :
domaine public et domaine privé. C'est la philosophie mise en oeuvre
par l'art 54 de la loi foncière lorsqu'il mentionne :
« Le patrimoine foncier de l'Etat comprend un domaine public et un
domaine privé ». Cette distinction est tirée du droit
romain qui distingue parmi les « res publicae »,
propriété de l'Etat, les « res in usu
populi » affectées à l'usage direct du public d'une
part, et d'autre part les « res in patrimonio populi »,
propriété de la collectivité gérées comme un
patrimoine privé4(*).
Cette distinction a été adoptée par le législateur
colonial belge. Le législateur congolais l'a de nouveau
consacrée. A ce sujet, KALAMBAY LUPUNGU écrit :
« La distinction entre les domaines de l'Etat trouve son application
dans le régime foncier et immobilier »5(*). L'art.209 de la loi
foncière mentionne aussi cette distinction lorsqu'il dispose :
« Le patrimoine de l'Etat comprend un domaine public et un domaine
privé ».
Le domaine public est constitué de toutes les terres
qui sont affectées à un usage public ou à un service
public comme l'indique l'art.55 de la loi foncière: «Le domaine
foncier public de l'Etat est constitué de toutes les terres qui sont
affectées à un usage ou à un service public ».
Le domaine privé de l'Etat est constitué de toutes les autres
terres d'après le prescrit de l'art.56 selon lequel :
« Toutes les autres terres constituent le domaine privé de
l'Etat ». Les terres du domaine public sont inconcessibles tant
qu'elles ne sont pas régulièrement désaffectées
tandis que celles du domaine privé sont concessibles. A ce titre, les
terres du domaine privé peuvent faire, dans les conditions
prévues par la loi, objet d'une concession perpétuelle, d'une
concession ordinaire ou d'une servitude foncière »6(*) . Pour dire, seul le
domaine privé de l'Etat reste accessible à la population.
Jusque là une zone d'ombre persiste, certes, sur la
question d'organisation et de gestion du domaine privé par l'Etat
congolais. Il reste vrai que les terres sont, en principe, gérées
soit par les administrations publiques soit par des sociétés
mixtes d'équipement et de promotion immobilières7(*). S'agissant de la gestion des
terres du domaine foncier privé par les administrations publiques, ce
qui intéresse ce travail, constatons l'intervention de plusieurs
personnes, chacune à son niveau et selon sa qualité. Citons ici
le législateur, le président de la République, le ministre
ayant les affaires foncières dans ses attributions, le gouverneur de
province qui peut déléguer son pouvoir au conservateur des titres
immobilièrs. Le conservateur des titres immobiliers est le pilier sur
lequel est assise cette oeuvre du fait qu'il est la seule autorité
publique ayant l'aptitude de délivrer les titres donnant lieu à
l'acquisition du droit de jouissance sur le domaine privé par la
population et il gère toute une circonscription foncière qu'est
la subdivision foncière du territoire national. C'est ainsi qu'il existe
une circonscription foncière de Butembo gérée par un
conservateur.
De ce point de vue, il sied de nous poser certaines
questions :
Ø En tant que chef de la circonscription
foncière, de Butembo particulièrement, le conservateur
gère un service public. Que peuvent être les difficultés
auxquelles il se heurte ?
Ø Quelles ont les attributions du conservateur des
titres immobiliers.
De ces interrogations, certaines hypothèses peuvent
être envisagées.
3. HYPOTHESES
Il semblerait que le législateur congolais, vu les
problèmes fonciers dans les échangées, les marchandages et
les cessions des terres, aurait réservé au conservateur des
titres immobiliers un rôle et une fonction plus importants qui
engageraient sa participation active dans la gestion et dans l'attribution des
droits de jouissance sur le domaine privé de l'Etat et lui aurait
attribué la gestion d'un service public : la conservation des
titres immobiliers.
La gérance d'un service public en RDC, notamment la
conservation des titres immobiliers, parait-il, serait se confronter à
certaines difficultés de tous genres et de tous ordres. Le conservateur
des titres immobiliers de Butembo, étant le gérant d'un service
public, ne serait pas du reste. Il pourrait se confronter aux
difficultés administratives, techniques ou financières.
Pour vérifier ces hypothèses, il importe de
recourir à certaines méthodes.
4. METHODOLOGIE
Selon T. MUHINDO MALONGA, La méthode désigne la
démarche rationnelle de l'esprit pour parvenir à la connaissance
ou à la démonstration de la vérité sur l'objet
étudié. Elle englobe les opérations intellectuelles
permettant d'analyser, de comprendre et d'expliquer la réalité.
C'est-à-dire la méthode conditionne, non seulement les
résultats susceptibles d'être obtenus, mais aussi, in limine
laboris, élucide ou dégage la définition même de
l'objet de la recherche8(*)
. Cela montre que la méthode est une démarche rationnelle, un
chemin à suivre pour atteindre un but ou une finalité.
En effet, la méthode exégétique nous a
été d'une grande importance car les textes constitutionnels,
légaux et réglementaires ont été
interprétés. La méthode sociologique nous est
également utile pour saisir les écarts entre les textes et la
pratique. Pour se rendre compte des diverses difficultés que rencontre
le conservateur, la méthode dialectique reste la mieux indiquée.
Elle nous a été utile dans le dialogue avec le conservateur.
La technique documentaire et l'observation nous ont permis de
mieux orienter notre réflexion en lisant les différents
écrits des auteurs parlant, de loin ou de près, de ce
thème. Mais aussi, pour bien palper la réalité et la
véracité des difficultés que rencontre le conservateur, la
technique d'interview nous a été utile.
5. INTERET ET OBJECTIF DU SUJET
Tout travail, moindre soit-il, affiche toujours un certain
intérêt et un objectif.
5.1. Intérêt
Sans aucun doute, le choix de notre sujet ne manque pas de
répondre à un certain intérêt. Ce travail constitue,
avant toute chose, des jalons déjà jetés pour tout
chercheur attiré par ce domaine9(*). En outre, cette analyse peut interpeller certaines
personnes qui, jusqu'aujourd'hui, ne comprennent pas encore l'impérieuse
nécessité des recourir aux services du conservateur des titres
immobiliers, qui, aurait des fonctions plus importantes en matière de
passassions des différents actes sur des biens immobiliers.
Par ailleurs, notre étude peut, dans une certaine
mesure, amener les responsables de notre pays et les citoyens à
s'arrêter un moment pour appréhender les problèmes que
rencontre le conservateur des titres immobiliers au cours de l'exercice de ses
fonctions en ville de Butembo puis voir comment y apporter des solutions.
Enfin, il est une vérité sur laquelle on
n'insistera jamais trop, c'est que, tout geste que pose l'homme affiche
toujours un certain subjectivisme10(*). Cette investigation comporte en conséquence
un intérêt particulier, car, si elle est bien traitée, il
va sans dire qu'elle contribuera à notre maturité scientifique.
Pour tout dire, il n'y a point d'action sans
intérêt, peu importe que cet intérêt soit
scientifique, pratique ou personnel.
5.2. Objectif
Notre dessein s'oriente dans l'étude des
difficultés que rencontre le conservateur dans l'exercice de ses
fonctions en circonscription foncière de Butembo. En fait, il est
question de faire connaître à ceux qui lisent ce travail la
lourdeur des services du conservateur.
6. DELIMITATION DU SUJET
Une analyse qui se veut précise, mérite
d'être limité dans le temps et dans l'espace. La circonscription
foncière de Butembo, surtout le bureau du conservateur constitue le
champ d'investigation de cette oeuvre bien que, par moment, l'on pourrait
parler du conservateur en RDC voire sous autres cieux.
Au cours de cette analyse, notre attention sera
focalisée sur les difficultés rencontrées par le
conservateur dans l'exercice de ses fonctions en circonscription
foncière de Butembo tout en l'appuyant et en analysant certains faits
concrets.
7. DIFFICULTES RENCONTREES
La réalisation d'une oeuvre scientifique n'est pas
chose facile que l'on le croit. Elle nécessite la mobilisation de
beaucoup d'énergies. Si l'on ne s'arme pas du courage, de la patience,
de la tolérance et de la persévérance l'on peut toutefois
se mettre à côté et se débarrasser de son
thème de recherche et des démarches entreprises pour ce faire et
s'orienter vers d'autres domaines.
Le thème de ce travail n'est pas directement
consacré par un ouvrage spécifique. Il a fallu avoir une
connaissance sur le CTI pour sélectionner certains ouvrages. Plus
encore, ce travail est tellement pratique et ne s'oriente qu'aux fonctions et
à la personne du CTI. De ce fait, certaines données ne nous ont
pas été livrées vu la lourdeur et la
confidentialité que revêtent quelques dossiers.
Malgré cette carence d'ouvrages et la non accession
à certaines données pratiques, nous nous sommes contentés
de ce que nous avons pu trouver.
La pauvreté que pourra présenter ce travail ne
doit pas être un objet de critique mais plutôt des recherches
ultérieures.
8. SUBDIVISION DU TRAVAIL
Nous ne pouvons pas directement commencer à chatouiller
les difficultés que rencontre le CTI dans la circonscription
foncière de Butembo (CHAP.II) sans pour autant d'abord faire une analyse
complète et générale sur le CTI en RDC (CHAP.I).
CHAPITRE PREMIER : LES FONCTIONS DU CONSERVATEUR DES
TITRES IMMOBILIERS
Pour la loi foncière, comme affirmé ci-haut,
l'Etat est propriétaire foncier exclusif ayant un patrimoine
subdivisé en domaine public, qui comprend non seulement les biens ou
immeubles affectés à l'usage du public, mais aussi à
l'usage des services publics ; et en domaine privé qui, lui,
comprend tous les biens appartenant à l'Etat qui ne sont pas
affectés à un usage ou à un service public11(*).
Il en résulte que, selon KIFWABALA TEKILAZAYA, une
impossibilité de coexistence sur le sol congolais du droit de
propriété foncière de l'Etat avec un autre droit de
même nature qui appartiendrait à une autre personne
juridique12(*) : le
droit de jouissance sur le sol.
En d'autres termes, à côté de l'Etat, une
autre personne ne peut exister en tant que propriétaire foncier. La
jurisprudence en est aussi convaincue. La cour suprême de justice a
réaffirmé ce principe de base en indiquant :
« Viole la constitution et l'art.53 de la loi foncière, la
décision qui reconnaît au défendeur en cassation la
propriété de la parcelle litigieuse parce que la
propriété du sol appartient depuis l'entrée en vigueur des
textes précités, au seul Etat Zaïrois »13(*).
Par contre, les autres personnes n'ont que le droit de
jouissance sur le sol de l'Etat. Ce droit n'est accordé que par le
conservateur des titres immobiliers à qui la loi reconnaît et
attribue certains pouvoirs sur le sol de l'Etat (I), du coup, certaines
missions lui sont dévolues (II).
SECTION I : LES POUVOIRS DU CONSERVATEUR DES TITRES
IMMOBILIERS
Etant une personne publique, le conservateur a le monopole de
signer le certificat d'enregistrement, titre accordant le droit de jouissance
paisible sur le sol, faisant du conservateur un véritable artisan de ce
droit (§III). Ce monopole lui est reconnu par des textes légaux
(§II). Avant tout, il sied d'abord de définir le conservateur des
titres immobiliers (§I).
§I. DEFINITION DU CTI
Le conservateur des titres immobiliers est le chef d'un
service appelé « la conservation des titres
immobiliers », un bureau dans lequel sont déposés tous
les actes portant sur les droits réels immobiliers ou certains actes
générateurs de droits personnels dont un immeuble est
indirectement l'objet14(*). Le conservateur est à ce fait, un agent
public de l'Etat qui assume la garde des pièces déposées
et rassemble les fichiers personnels et réels. Il délivre copies
ou extraits des actes publiés sur l'état des inscriptions des
droits réels (hypothèques, privilèges) grevant un immeuble
déterminé15(*). Il concourt à la gestion et à la
distribution des terres du domaine privé de l'Etat.
Le conservateur est l'administrateur d'une circonscription
foncière, comme dispose l'art.223 de la loi foncière :
« Chaque circonscription est administrée par un fonctionnaire
appelé « conservateur des titres
immobiliers ». Il en ressort que le conservateur est la seule
autorité ayant la maîtrise de la politique foncière de
l'Etat dans sa circonscription. Pour mener à bien son travail, le
conservateur est conduit par des textes légaux.
§II. BASE JUDIQUE
Ce travail, étant limité au conservateur de la
circonscription de Butembo, doit s'intéresser aux textes créant
cette circonscription (B), tout en faisant un point d'ensemble sur le
régime foncier en RDC en général et en particulier sur la
conservation des titres immobiliers à l'échelle nationale (A).
A. Textes légaux sur la conservation des titres
immobiliers en RDC
1. Notion
Les articles 222 et 223 de la loi foncière
énoncent la subdivision en circonscriptions foncières de la
RDC16(*), et attribuent la
gestion de celles-ci au CTI. L'art.222 dispose : « Pour
l'application du régime foncier, le territoire national est
divisé en circonscription foncières dont le président de
la république détermine le nombre et les limites ». A
l'art.223al1 d'ajouter : « chaque circonscription est
administrée par un fonctionnaire appelé conservateur des titres
immobiliers ». Il oeuvre dans un bureau dénommé
« la conservation des titres immobiliers ».
Pour le prof. KALAMBAY LUPUNGU, il existe dans chaque
chef-lieu de province un bureau de la conservation des titres immobiliers qui
est le bureau de la circonscription foncière où sont bien
gardées les archives en matière foncière. Il continue en
écrivant : « une circonscription foncière a les
mêmes limites que les provinces tout comme la ville de KINSHASA est
considérées comme une circonscription autonome17(*).
A l'heure actuelle, ce raisonnement du Prof. KALAMBAY est
dépassé du fait qu'on peut trouver plus de deux circonscriptions
dans une même province. Comme dans la province du Nord-Kivu, il existe
plusieurs circonscriptions foncières : de Beni, de Butembo, de
Goma, etc.
2. Certains textes légaux
Certes, l'heure est de procéder à
l'énumération de quelques textes légaux portant sur la
gestion, l'enregistrement des terres de l'Etat sans pour autant les expliquer
selon une chronologie historique, donc, à partir de l'EIC jusqu'à
nos jours.
a. Pendant la période
léopoldienne
· Le Décret du roi-souverain du 22 Août 1885
sur la constitution et l'enregistrement des droits de propriété
foncière ;
· Le Décret du roi-souverain du 24 Avril 1886 sur
l'enregistrement des titres ;
· L'Arrêté de l'administrateur
général du Congo du 08 novembre 1886 qui organise
l'enregistrement et le mesurage des propriétés privées.
Selon KAVIRA KAHAMBU, cet arrêté a
été largement modifié notamment par l'arrêté
du 23Fevrier 1906 et les ordonnances du 08 septembre 1926 et du 15 Mai 1957,
ordonnance n°44/14318(*). Précisons que cet arrêté
déterminait les attributions du conservateur des titres immobiliers. En
effet, à son art. 1er , il dispose : « Le conservateur
des titres immobiliers ou fonciers procédera à
l'enregistrement :
1°. Des terres sur lesquelles des non-indigènes
avaient acquis des droits de propriété privée
antérieurement à la publication du décret du roi-souverain
du 22 Août 1885, à la condition que ces droits aient
été régulièrement déclarés et
reconnus valables conformément à ce décret et à
l'ordonnance n°2 du 15 Mars 1886 ;
2°. Des terres que les indigènes ont
cédées ou céderont à des particuliers pourvu que
leur cession soit autorisée ou approuvée par l'administration
générale au Congo ;
3°. Des terres qui ont été ou qui seront
vendues par l'Etat à des particuliers19(*).
1. Pendant la période du Congo-belge
Juste après la cession de l'EIC au Congo-belge,
certaines dispositions légales seront prises dans le but de
sécuriser le domaine foncier de l'Etat, notamment :
1°. Les terres enregistrées, c'est-à-dire
les propriétés au sens du code civil, sont régies jusque
là par les dispositions de l'arrêté du 08 novembre 1886 sur
l'enregistrement des terres. Plus tard, cet arrêté sera
remplacé par le décret du 06 février 1920 relatif à
la transmission de la propriété immobilière20(*)
2°. L'ordonnance n°117/AET du 29 sept. 1933 portant
circonscription foncières de la colonie. Cette ordonnance
précisait, entre autres choses que le nombre et limites des
circonscriptions foncières de la colonie coïncidaient avec le
nombre et les limites des provinces ;
3°. L'ordonnance n°42/266 du 25 Août 1951
relative aux registres fonciers telle que modifiée par l'ordonnance
n°42/263 du 08 Août 195321(*).
2. De l'indépendance à nos
jours
Après l'indépendance, certains textes ont
été pris pour régir le régime foncier congolais,
notamment :
1°. La loi n°98 du 17 Mai 1962 relative au droit de
l'enregistrement appuyée par une ordonnance du 13 Mai 1963 relative aux
mesurage et bornages des terres ;
2°. L'ordonnance-loi n°66-343 du 17 juin 1966
assurant à la RDC la plénitude de ses droits de
propriété sur son domaine et la pleine souveraineté dans
la concession des droits fonciers, forestiers et miniers sur toute
l'étendue de son territoire. Cette ordonnance-loi fut appelée
« loi BAKAJIKA ». Elle dispose :
Art.1. La RDC reprend la pleine et libre disposition de tous
ses droits fonciers, forestiers et miniers concédés ou
cédés avant le 30 juin 1960 en propriété ou en
participation à des tiers, personnes morales ou privées ;
Art.2. La RDC procédera souverainement à la
répartition des droits d'exploitation ou de gestion de ses ressources
naturelles, forestières et minières ;
Art.3. Tous les textes législatifs ou
réglementaires antérieurs ayant pour objet, l'exploitation, la
gestion du sol ou du sous-sol congolais et qui sont contraires à
l'esprit de la présente ordonnance-loi sont abrogés. Peu
après interviendra une véritable reforme du foncier congolais
vers 1973. Elle est régie par la loi ci-dessous.
3°. La loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant
régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime des sûretés telle que modifier et
complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980. Cette loi
abroge l'ordonnance-loi n°66-343 du 17 juin 1966 lorsqu'il dispose
à son article 398 point 24 : « sont abrogés
à partir de l'entrée en vigueur de la présente loi :
24) l'ordonnance-loi n°66-343 du 17 juin 1966 ;
4°. Ordonnance n°74-148 du 02 juillet 1974 portant
mesures d'exécution de la loi foncière, à
l'établissement des plans parcellaires des terrains à
concéder ;
5°. Ordonnance n°74-149 du 02 juillet 1974 et des
arrêtés n°00122 du 08 Décembre 1975, ord. n°
1440/0029/85 du 21 décembre 1985 qui organisent les circonscriptions
foncières ;
6°. L'ordonnance n°74-150 du 02 juillet 1973 et
l'arrêté n°90 et 0012 du 31 Mars 1990 organisant les
modalités de livres et certificat d'enregistrement ;
7°. Arrêté n°90 et 0012 du 31 Mars 1990
organisant les modalités de conversion des titres ;
8°. Ordonnance n°76/199 du 16 juillet 1976
régissant la forme des circonscriptions et radiations des droits
réels.
Voilà en quelque sorte l'énumération de
certaines lois et textes légaux ayant trait à la conservation
des titres immobiliers. D'autres existent, à l'exemple de ceux relatifs
aux recettes.
Après cette ébauche que nous reconnaissons non
seulement à une étude livresque mais aussi
générale, il importe de relever certains textes régissant
la conservation des titres immobiliers de la circonscription de Butembo.
B. La conservation des titres immobiliers de
Butembo
Néanmoins, devant la prolifération des conflits
fonciers et pour rapprocher la conservation de la population,
l'élargissement et l'éclatement des circonscriptions
foncières parurent nécessaire. Dans une province, on peut trouver
plusieurs circonscriptions foncières. Exemple le Nord-Kivu est
partagé en circonscriptions foncières de Beni, de Butembo, de
Goma.
La circonscription foncière de Butembo a
été créée, tout comme celles de Beni et de Goma,
par l'arrêté ministériel n°030/93 du 30 juin 1993
portant création des circonscriptions foncières dans la
région du Nord-Kivu22(*). L'article 2 de cet arrêté
dispose : « La circonscription foncière de Butembo a son
siège à Butembo. Ses limites coïncident avec celles des
zones de Lubero et de Beni.
En 2005, l'arrêté ministériel
n°065/CAB/MIN-AFF/2005 du 08 juillet 2005 a modifié
l'étendue de la circonscription sous examen. La création de cette
circonscription est due à la nécessité de rapprocher la
population de la conservation.
Ce sont là les textes régissant la
circonscription foncière de Butembo, lesquels accordent au conservateur
de cette circonscription certaines prérogatives.
Le conservateur, que ce soit au niveau national ou local,
reçoit ses pouvoirs de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 dite
« loi foncière ». Aucune de ses compétences
ne peut s'exercer à l'encontre de cette loi constituant la loi des lois
en matière de compétence du conservateur. Ces différentes
missions seront analysées dans la suite du travail tout en sachant la
reconnaissance qu'a cette loi envers le conservateur en le qualifiant de seule
autorité compétente pouvant accorder la jouissance paisible ou le
droit de jouissance paisible sur le sol.
§III. LE CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS :
ARTISAN DE JOUISSANCE PAISIBLE DU SOL
Tout en lui reconnaissant certaines compétences ;
notamment la gestion du domaine privé foncier, l'attribution du sol
à la population moyennant un pouvoir délégué ;
la loi foncière du 20 juillet 1973 telle que modifiée et
complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, fait du
conservateur un personnage important en matière foncière. Toute
concession et tout droit de jouissance sur le sol de l'Etat doivent faire
l'objet d'un enregistrement par celui-ci sur un certificat d'enregistrement
(A). Il est la seule autorité ayant plein pouvoir de le signer (B).
A. Le certificat d'Enregistrement
Le législateur congolais n'a pas défini le
certificat d'enregistrement23(*)
malgré l'importance que la loi foncière lui accorde24(*). La jurisprudence et la doctrine
congolaises consultées à cet effet ne le présentent que
sous le seul angle de l'acquisition et de la transmission de la
propriété immobilière25(*).
Pour Raymond GUILLIEN et Jean VINCENT, « le
certificat d'enregistrement est un acte par lequel un fonctionnaire ou un agent
public atteste l'existence d'un droit sur une chose ou une
valeur »26(*).
Il en ressort que le caractère authentique est attribué au
certificat d'enregistrement du fait qu'il est établi par un officier
public, à la personne du conservateur, qui a reçu de loi le
pouvoir d'instrumenter, puis réalisé dans les conditions de
solennité requises (art.222 et suivant de la loi foncière).
A propos du certificat, KIFWABALA TEKILAZAYA écrit
« le certificat d'enregistrement est un titre authentique
établi par le conservateur des titres immobiliers qui constate
l'existence et la consistance d'un ou plusieurs droits réels fonciers ou
immobiliers »27(*). A FATAKI WA LUHINDI d'ajouter, « le
certificat d'enregistrement est donc un titre de propriété
immobilière enregistrée conformément à la loi par
un fonctionnaire, en l'occurrence le conservateur des titres immobiliers, qui
en le délivrant, opère la constitution et la transmission de la
propriété immobilière. C'est un écrit qui atteste
un droit dans tous ses contours »28(*).
Selon KATUALA KABA KASHALA, le certificat d'enregistrement est
un certificat de propriété immobilière enregistrée
conformément à la loi par un fonctionnaire, à l'occurrence
le conservateur des titres immobiliers, qui, en le livrant moyennant perception
de droits par l'Etat, opère la constitution et la transmission de la
propriété immobilière29(*).
Disons alors que le certificat d'enregistrement est un titre
par lequel le conservateur des titres immobiliers reconnaît à une
personne, physique ou morale, de droit public ou privé, le droit de
jouissance sur le sol, surtout sur le domaine privé de l'Etat moyennant
perception de droits par l'Etat.
L'article 219 de la loi foncière semble être en
cheval avec cette idée lorsqu'il mentionne : « le droit
de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par un
contrat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat »
(art.219 al1).
Comme dit ci-haut, la loi foncière ne se limite qu'a
donné des indications relatives à l'établissement du
certificat, à ses fonctions et à ses caractères (b).
Malgré tout, le certificat d'enregistrement a une origine dans
l'histoire (a).
a) Historique du certificat
d'enregistrement
Le certificat d'enregistrement est inspiré du
« Real property Act » adopté en Australie du sud en
1858 et mis au point en 1861 à l'initiative du sir R. TORRENS30(*). Cette mise au point est dans
le but d'établir la sécurité des transactions
immobilières et de faciliter ces transactions, spécialement dans
le domaine du crédit foncier. Dans le système Torrens, la
propriété immobilière ne s'acquiert et ne se transmet que
par le certificat d'enregistrement dressé en présence et par le
conservateur des titres immobiliers31(*).
Cet acte, tout en établissant une
sécurité des transactions immobilières, énonce
trois principes essentiels et/ou trois règles essentielles à
savoir :
· Pas de transfert ou de constitution d'hypothèque
sur un immeuble sans l'enregistrement qui en aura été fait
conformément à la loi (art.43 de la loi dite torrens de
1861) ;
· L'enregistrement s'opère par
l'intermédiaire d'un fonctionnaire de l'Etat qui annule le certificat
d'enregistrement de l'aliénateur et établit un nouveau certificat
pour l'acquéreur (art.48, 49 et 50 de la loi torrens de 1861) ; et
· Tout certificat du titre dûment scellé et
signé, par le fonctionnaire compétent, du registre
général fera foi en justice de son contenu et de son
immatriculation et fera preuve que la personne qui y est dénommée
est réellement investie des droits qui y sont spécifiques (art.33
de la loi de 2861).
Cet acte requiert certains mécanismes pour qu'il y ait
transfert, enregistrement voire jouissance paisible du sol. En cas de
contestation, le certificat constitue un moyen de preuve efficace.
Par le décret du 06 février 1920 ci-haut
cité, le législateur colonial s'est approprié des
principales règles posées par l'Act Torrens pour organiser les
droits portant sur les terres occupées ou possédées par
les indigènes32(*).
Le droit de propriété, né de l'inscription au livre
d'enregistrement est à l'abri, en principe, tout au moins, des causes de
nullité ou de résolution qui entachent la convention de base
c'est-à-dire qu'il devient par le fait de l'enregistrement
inattaquable.
Dans le système Torrens, KALAMBAY LUPUNGU constate que
la prescription extinctive de droit de propriété ne peut pas, en
principe, se poser, car toute propriété immobilière est
conditionnée, pour son existence légale par un titre
appelé « certificat d'enregistrement »33(*).
La loi du 20 juillet 1973 consacre en matière de
transmission immobilière le système du décret du 06
février 1920 mais en l'adaptant aux nouvelles orientations notamment
à la proclamation de la propriété exclusive et
inaliénable de l'Etat sur le sol et le sous-sol congolais. Cette loi
dispose dans son exposé de motif, tout en étant une réelle
révolution du système foncier et immobilier au Congo en ce
qu'elle abolit la propriété privée du sol que ;
« les principes généraux consacrés sont les
suivants : les principales règles de l'Act Torrens qui avaient
été consacrées par le décret du 06 février
1920 ont été reprises. Elles ne différent des principes de
l'ancien décret que sur le fait qu'au lieu de parler de la
propriété privée du sol, il faut parler du droit de
jouissance. Pour le reste, l'organisation technique reste la
même ».
C'est dans ce sens que cette loi déterminera les
fonctions, les caractères et les modes d'établissement du
certificat d'enregistrement.
b. Mode d'établissement, fonctions et
caractères du certificat d'enregistrement
Le certificat d'enregistrement étant un acte
authentique doit respecter certaines règles pour son
établissement, remplir certaines fonctions et présenter certains
caractères.
1. Mode d'établissement
Aux termes de l'article 225 al1 de la loi
foncière : « Le certificat d'enregistrement est
dressé en double; il est daté, scellé et signé du
conservateur. L'un des exemplaires est dressé dans le livre
d'enregistrement, l'autre est délivré au titulaire du droit
enregistré ».
Cette disposition est empruntée à l'Act Torrens.
Dans le système Torrens, appliqué en Australie, le
« Registar General »crée un titre qui se divise en
deux : l'un qui est inscrit au registre-matrice, reste au bureau foncier,
l'autre est remis au titulaire du droit. L'un et l'autre sont identiques, ont
donc la même force et la même valeur. Ils sont
considérés comme deux originaux34(*).
En RDC, l'un de ces certificats est dressé dans le
registre dit « livre d'enregistrement » qui reste à
la conservation des titres immobiliers : c'est le « certificat
immobile ». L'autre est dressé sur une feuille tirée
d'un registre à souche appelé « registre des
certificats », et est remis au propriétaire du droit
enregistré : c'est le « certificat mobile ».
Les deux certificats ont la même valeur juridique mais en cas de
discordance entre les deux certificats, donc celui remis au titulaire du droit
enregistré et ce restant ou gardé à la conservation, c'est
ce dernier qui fera foi. L'absence de signature du conservateur sur le
certificat immobile alors qu'il a signé le certificat mobile rend nulle
toute l''opération d'enregistrement.
Outre les mentions requises pour son authenticité, le
certificat doit contenir les mentions relatives : à l'indication
précise du ou des titulaires des droits ; à la situation,
à la description, à la superficie et au croquis de
l'immeuble35(*), aux
locations de plus de neuf ans et aux charges réelles autres que les
servitudes légales dont l'immeuble est frappé selon les
règles de publicité prescrites par la loi36(*) (lire art.225 al 2 de la loi
foncière).
Le législateur congolais, tout en exigeant certaines
mentions et certaines formes et procédures pour l'établissement
du certificat, a accordé à celui-ci des fonctions importantes.
2. Les fonctions du certificat
d'enregistrement
Deux fonctions sont accordées au certificat : une
fonction de publicité réelle et une fonction de preuve.
· Fonction de publicité
réelle
On s'aperçoit de l'exposé ci-dessus que le livre
d'enregistrement congolais est un véritable registre dans lequel le
conservateur annote toute constitution des droits ainsi que des mutations. Bien
qu'étant un assemblage de feuillets, il constitue la
représentation et la description de l'état juridique du sol37(*). Du coup, le livre d'enregistrement
et les répertoires sont publics38(*). Toute personne ayant un intérêt
légitime peut les consulter39(*) moyennant une taxe et sous la surveillance du
conservateur des titres immobiliers (article 228).
En matière foncière, la publicité
foncière revêt deux sens à savoir la publicité de la
plupart des droits réels ou de certains droits personnels portant sur un
immeuble et de la publicité des droits réels accessoires,
privilèges et hypothèques. Le certificat d'enregistrement
à été institué par le législateur pour
procurer une sécurité juridique du commerce immobilier.
· Fonction de preuve
Aux termes de l'article 227 de la loi foncière, le
certificat d'enregistrement fait pleine foi de la concession, des charges
réelles, éventuellement, des droits de propriété
qui y sont constatés. Ces droits sont inattaquables, c'est-à-dire
qu'on ne peut pas le contester car le certificat d'enregistrement est un acte
authentique.
Monsieur OKITAKULA, alors 1er président de
la Cour d'Appel de KISANGANI exprime ce principe lors de son discours de
rentrée judiciaire du 21.11.1978 en disant : « Le
certificat d'enregistrement est revêtu d'une force probante ordinaire et
d''une force probante spéciale. Il acquiert une force probante ordinaire
parce qu'il est établi par un fonctionnaire public, agissant en
exécution et dans les limites de sa mission attestant un fait, celui de
l'enregistrement de tel droit de propriété ou de tel autre droit
réel.
Ainsi, le certificat fera foi de la réalité du
fait juridique qu'il énonce, en l'espèce l'enregistrement des
droits réels qu'il spécifie, jusqu'à preuve
littérale contraire. Il aura acquis la force probante spéciale ou
exceptionnelle parce qu'il lui aura été conféré par
les termes de l'article 227 de la loi. Il en résulterait que l'existence
du droit enregistré ne peut être contestée par personne,
que la foi due au certificat en ce qui concerne l'existence du droit est
absolue40(*)
B. Spécificités du certificat
d'enregistrement
Le certificat conditionne l'existence des droits réels
immobiliers et fonciers et devient inattaquable après
l'écoulement d'un temps.
· Principe de l'inattaquabilité du
certificat d'enregistrement
Bien qu'il soit souhaitable qu'à partir d'un certain
moment les droits fonciers et immobiliers reposent sur une assise
inébranlable, ce souci ne peut aller jusqu'à consolider le fruit
des vices ou des manoeuvres frauduleuses.
Ce principe est requis uniquement en faveur d'un titre
établi dans des conditions licites ou après l'écoulement
d'un délai de deux ans à partir de l'enregistrement d'un
titre41(*). Ce sont les
impératifs de la lutte contre les agissements délictueux dans le
domaine des transactions immobilières, agissement qui mènent la
base du système congolais d'enregistrement et le principe
« fraus omnia corrumpit », la fraude corrompt tout, qui
rendent cette solution inéluctable.
En posant un tel principe, le législateur a voulu
éviter des contestations intempestives qui pouvaient entraîner de
l'insécurité dans les transactions immobilières42(*). Le principe
d'inattaquabilité n'a d'effet qu'après l'écoulement du
délai de deux ans. Avant l'échéance de ce délai, il
est attaquable ainsi que les droits qu'il atteste43(*). C'est ce qui ressort de la
loi n°80-008 du 18 juillet 1980 qui a apporté quelques amendements
aux effets attachés à ce principe.
Selon FATAKI WA LUHINDI, il ressort de la loi que le
certificat d'enregistrement peut être attaqué endéans deux
ans à partir de son établissement. En d'autres termes,
après cette échéance, l'action en justice tendant à
la rétrocession d'un bien spolié n'est pas concevable, eu
égard au principe d'inattaquabilité du certificat
d'enregistrement qui, par ailleurs, ne peut être constaté et, dans
l'ordre de conséquence des actions dirigées contre ce titre, ne
se mueront qu'en dommages-intérêts conformément à
l'art.1 de la loi n°80-008 du 18 juillet 198044(*).
Mais est-ce à dire, demande STENMANS, qu'il soit
impossible en droit congolais d'attaquer les droits réels immobiliers
existants ? A cette question le Prof. LUKOMBE NGHENDA répond en ces
termes : « Nous pensons répondre d'abord, qu'en
présence d'un vice entachant un titre ayant servi à
l'enregistrement, le droit réel enregistré est inattaquattable et
qu'il ne reste à la victime que la possibilité d'exercer une
action en dommages-intérêts45(*).
Il sied alors de dire qu'après l'écoulement de
deux ans, aucune action pénale n'est admise pour attaquer lesdits
certificat et droits y enregistrés. L'action civile peut être
admise si elle porte sur la réclamation des
dommages-intérêts. La foi au certificat d'enregistrement devient
absolue. Les droits qu'il constate sont immunisés.
· Le C-E atteste l'existence des droits
réels
Le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement
établi que par un certificat d'enregistrement du titre
concédé par l'Etat. La propriété privée des
immeubles par incorpaoration qui est toujours envisagée
séparément du sol, n'est légalement établie que par
l'inscription, sur le certificat établissant la concession du fonds,
desdits immeubles. Elle peut être établie par un certificat
d'enregistrement distinct dont il est fait annotation sur le certificat
établissant la concession (article 219 de la loi foncière).
D'après toute cette analyse, nous constatons que seul
le conservateur des titres immobiliers a le pouvoir de signer un certificat
d'enregistrement.
C. La plénitude du pouvoir du conservateur des
titres immobiliers sur le certificat d'enregistrement
La loi foncière, dans sa troisième partie
réservée à l'établissement et à la
transmission des concessions et des droits immobiliers, titre parlant des
certificats d'enregistrement, ne fait mention que d'une seule autorité
compétente pouvant établir le certificat d'enregistrement. Il
s'agit du « conservateur des titres immobiliers » (article
223 et 225).
En effet, l'intervention du conservateur des titres
immobiliers s'impose depuis la naissance jusqu'au transfert des droits
fonciers et immobiliers46(*).
1. Droit de jouissance : Rôle du
conservateur des titres immobiliers.
Le droit réel foncier ou immobilier de jouissance et le
droit de propriété immobilière ne sont pas le produit de
la volonté conjuguée des parties intéressées mais
de l'intervention « souveraine » du conservateur des titres
fonciers47(*).
Le conservateur des titres immobiliers est l'autorité
absolue en matière d'établissement du certificat
d'enregistrement. Toute personne qui cherche à enregistrer ou la
reconnaissance d'un droit de jouissance sur le sol, doit passer à son
bureau pour faire enregistrer son titre (article 219).
Les titres de propriété immobilière ne
s'octroient pas de n'importe quelle manière et par n'importe qui.
Plusieurs personnes par manque d'information se confient souvent aux divers
agents de l'Etat dans l'espoir d'acquérir avec facilité des
documents susceptibles de leur conférer le droit de
propriété et de jouissance sur les biens immobiliers et le cas
échéant sur des terres appartenant à l'Etat.
Cette démarche est irrégulière. Nombreux
de ceux qui ont procédé ainsi ont fini par tomber dans les mains
des anarchistes ou des escrocs de la pure espèce48(*).
Le certificat d'enregistrement est, selon MWAKOMOKEBI, le
titre de propriété définitif délivré aux
affaires foncières par le conservateur des titres fonciers qui le signe
et l'attribue au demandeur. Ce certificat accorde un droit de jouissance au
demandeur49(*).
En quand des mutations ou des transferts des droits
réels, qu'en est-il du rôle du conservateur ?
2. Transfert des droits réels :
Rôle du conservateur des titres immobiliers.
Aux termes de l'article 220, les mutations, soit entre vifs
soit par décès de la propriété immobilière
ne s'opèrent que par un nouveau certificat d'enregistrement. C'est
à dire, toute personne ayant reçu un bien immeuble d'une personne
de quelque manière que ce soit, a l'obligation de passer devant le
conservateur des titres immobiliers afin de recouvrir la
propriété après l'établissement d'un nouveau
certificat. Le conservateur des titres immobiliers intervient dans la mutation
par leur enregistrement au certificat d'enregistrement. Le conservateur des
titres immobiliers est l'unique autorité pouvant effectuer ou rendre
effective la mutation d'un droit réel foncier ou immobilier.
Il résulte de toute cette théorie que, pour
reconnaître un titre de propriété authentique, un titre a
la qualité authentique que lorsqu'il est délivré par le
conservateur des titres immobiliers. Pour être sure que ce certificat est
authentique et a été délivré par le conservateur
des titres immobiliers, il faut aller à la conservation pour
vérifier dans le registre les références de ce certificat
d'enregistrement.
C'est surtout au niveau de la phase de l'enregistrement que le
conservateur des titres immobiliers exerce la plénitude de ses
pouvoirs.
Le conservateur des titres immobiliers est la personne
publique qui assure une continuité des droits de l'Etat en
matière foncière. C'est ainsi que la loi n°73-021 du
20juillet 1973, modifiée par celle n°80-008 du 18 juillet 1980, lui
accorde certaines missions sociales.
SECTION II. LES MISSIONS SOCIALES DU CTI
En accordant des droits réels foncier et immobilier aux
personnes privées, l'Etat congolais cherche à faire jouir sa
population de son sol. Il procède au partage de son domaine
privé via le CTI (§I) que l'on peut qualifier d'artiste de la
jouissance paisible de la population sur le sol de l'Etat (§II).
§I. LA DISTRIBUTION ET LA GESTION DU SOL
La loi foncière accorde au conservateur des titres
immobiliers certaines attributions parmi lesquelles nous pouvons citer
notamment la distribution (A) et la gestion des titres ou du sol (B).
A. La distribution du sol par le conservateur des
titres immobiliers
Le conservateur des titres immobiliers, figure parmi les
autorités compétentes pouvant octroyer des concessions. Ces
autorités sont : le parlement, le président de la
République, le ministre des affaires foncières, le Gouverneur de
province et le conservateur des titres immobiliers.
Dans la législation coloniale ; l'attribution des
terres domaniales était l'oeuvre, selon les circonscriptions et la
superficie des fonds concernés ; du roi, des gouverneurs de
provinces et du conservateur des titres immobiliers50(*). Pour dire, même le
législateur colonial, sachant l'importance du conservateur des titres
immobiliers, l'a associé à la distribution des terres de l'Etat
aux populations.
La loi n°73-021 dite loi foncière n'est pas du
reste. Elle a aussi énuméré certaines autorités
compétentes pour l'attribution des terres en RDC parmi lesquelles nous
citons le conservateur des titres immobiliers. La concession aux particuliers
(personnes physiques ou morales) des droits de jouissance sur des terres du
domaine foncier de l'Etat51(*), d'après l'article 183 de la loi
foncière, s'accorde par :
1. Le contrat approuvé par une loi, pour les blocs de
terres rurales, égaux ou supérieurs à deux milles (2000)
hectares et pour les blocs de terres urbaines égaux ou supérieur
à cent (100) hectares ;
2. Le contrat validé par ordonnance du président
de la République pour les blocs de terres rurales supérieures
à mille (1000) hectares et inférieures à deux mille
hectares et pour les blocs de terres urbaines supérieurs à
cinquante (50) hectares et inférieurs cent (100) hectares ;
3. Le contrat validé par arrêté du
commissaire d'Etat ayant les affaires fonciers dans ses attributions pour les
blocs de terres rurales de plus de deux cents (200) hectares n'excédant
pas mille (1000) hectares et pour les blocs de terres urbaines de plus de dix
(10) hectares mais n'excédant pas cinquante (50) hectares ;
4. Le contrat signé par le commissaire de région
pour les blocs de terres rurales égaux ou inférieurs à
deux hectares et pour les blocs de terres urbaines égaux ou
inférieur à dix hectares. Pour les terres rurales de moins de dix
hectares et les terres urbaines de moins de cinquante ares, le commissaire de
région (gouverneur) peut déléguer ses pouvoirs au
conservateur des titres immobiliers.
D'après cette disposition, constatons que le CTI ne
peut attribuer des terres urbaines et rurales que d'une superficie,
respectivement de 50 ares et 10 hectares. Et cette compétence est une
compétence de délégation. C'est-à-dire le
conservateur exerce cette attribution par délégation de pouvoir
faite par le gouverneur.
a. Distribution du sol par le conservateur des titres
immobiliers en milieu urbain.
Les conditions requises pour l'acquisition d'un terrain en
milieu urbain nécessitent une « demande de terre »
à adresser au conservateur des titres immobiliers. Cette demande de
terre comprend l'identité complète du requérant, la
destination ou l'usage du terrain, le numéro de la parcelle sur le plan
cadastral ainsi que la provenance des ressources pour la mise en valeur. Elle
doit être déposée chez le conservateur des titres
immobiliers52(*).
Après cette première opération, le bureau
du domaine foncier saisit le service du cadastre et le requérant
introduit une demande des travaux. Un géomètre du cadastre est
envoyé sur le lieu et dresse un PV de constat de lieu. Le chef de
division du cadastre contresigne le PV et le dossier rentre chez le
conservateur des titres immobiliers qui signe le contrat et donne l'original du
contrat au requérant.
Voila comment le conservateur intervient dans la distribution
des terres en milieu urbain. Qu'en est-il du milieu rural.
b. Distribution du sol par le conservateur des titres
immobiliers en milieu rural
L'intervention du conservateur des titres immobiliers dans la
distribution des terres en milieu rural paraît être la même
qu'en milieu urbain. La différence à soulever est qu'ici le
conservateur procède d'abord à l'étude de la demande du
sol et transmet le dossier à l'administrateur du territoire pour une
enquête de non mise en valeur de la terre demandée et celui-ci
dresse un rapport, qui décrit la situation générale du
terrain. Le dossier est ensuite transmis au procureur de la République
pour examen et observation puis retourne chez le conservateur qui accorde par
la suite le contrat à condition que la mise en valeur soit
respectée, si le terrain n'est pas conflictuel53(*).
Le conservateur des titres immobiliers est une autorité
importante en matière de concession des terres de l'Etat. Personne ne
peut obtenir un droit ou un titre de jouissance sur le sol sans passer par le
conservateur. De ce fait, il participe à la gestion du domaine foncier
de l'Etat.
B. La gestion du sol par le conservateur
L'Etat gère différemment les terres de son
domaine privé54(*). Il peut
faire directement lui-même ou confier cette gestion à des
organismes publics ou encore à des sociétés mixtes. C'est
là la philosophie de l'art 217 de la loi foncière lorsqu'il
dispose : « la gestion des biens immobiliers de l'Etat
relève de la compétence soit des administrations publiques, soit
des organismes publics créés à cet effet, soit des
sociétés mixtes immobilières ».
En gérant de lui-même son sol, l'Etat a
légué ce pouvoir à un fonctionnaire public qui n'est pas
d'autre que le conservateur des titres immobiliers, a l'issu de
l'établissement des plans parcellaires par le président de la
République ou son délégué. Les copies de ces plans
sont déposées et peuvent être consultées, à
leur tour, au département des affaires foncières, dans le bureau
du conservateur des titres immobiliers. Cela fait intervenir le conservateur
des titres immobiliers dans la gestion du domaine foncier de l'Etat. Du coup,
la conservation des titres immobiliers maîtrise la politique
foncière de l'Etat dans une circonscription. Elle est le bureau de
conservation des archives et l'organe prépondérant de gestion en
matière foncière. Sans la conservation des titres immobiliers
l'Etat ne peut pas avoir la maîtrise de sa politique foncière.
En procédant à l'enregistrement des fonds mis en
valeur moyennant un contrat sur le domaine foncier privé de l'Etat, le
conservateur participe à la gestion de ce dernier. Il doit veiller
à la tenue de document notamment du certificat sous peine d'engager sa
responsabilité. Il est le seul à avoir la maîtrise de la
politique foncière dans la circonscription sous son autorité. En
cas de contestation naissant sur un fonds, il est le seul à
départager les parties.
§II. ROLE DU CONSERVATEUR DANS UN CONFLIT FONCIER
La maîtrise de la politique foncière par le
conservateur des titres immobiliers fait de lui un personnage clé lors
d'un conflit portant sur un fonds. Du fait qu'il enregistre des droits sur le
certificat, tout en gardant une copie de celui-ci, il peut être saisi
pour départager les parties en conflit moyennant la médiation ou
l'arbitrage (c). Il peut jouer le rôle d'officier de police judiciaire
lorsqu'un conflit est porté devant les cours et tribunaux (B) ou s'il y
a des infractions ou encore s'il constate des infractions en matière
foncière (A).
A. Les infractions en matière
foncière
En matière foncière, plusieurs infractions sont
distinguées. Elles peuvent être regroupées en trois :
l'occupation illégale des terres et parcelles, les faux en
écriture et le stellionat.
a. L'occupation illégale des terres et
parcelles
Elle consiste dans le fait d'occuper les terres ou parcelles
sans avoir un titre authentique signé par le conservateur, autorisant
l'usage et la jouissance des terres55(*).
b. Faux en écriture
C'est l'altération de la vérité dans un
écrit quel qu'il soit, réalisée avec une intention
frauduleuse ou à dessin de nuire et susceptible de causer un
préjudice56(*).
c. Le stellionat
C'est le fait d'une personne de donner ou de vendre, de donner
en gage ou mieux en hypothèque un immeuble appartenant à
autrui57(*).
Seul le conservateur peut constater, sans beaucoup des
difficultés toutes ces infractions.
B. Le conservateur des titres immobiliers :
officier de police judiciaire
Il en découle un rôle, dans la loi
foncière, un rôle important accordé au conservateur des
titres immobiliers. Son bureau constitue le musée des archives en
matières foncière. En ayant la maîtrise de la politique
foncière dans sa circonscription, en cas d'une contestation. Il peut
apporter des éléments de preuve convaincante pour éclairer
la religion du tribunal, si le conflit est porté devant celui-ci. Il
joue, ainsi, le rôle d'officier de police judiciaire.
D'après Raymond Guillien et Jean Vincent,
« un officier de police judiciaire est un fonctionnaire de la police
nationale, de la gendarmerie et certaines autres personnes nommément
désignées ayant pour mission de constater les infractions, d'en
établir la preuve, d'en identifier les auteurs et d'exécuter, une
fois l'information ouverte, les délégations des juridictions
d'instruction. Ils continuent en écrivant : « cette
expression est également utilisée dans deux autres sens. D'une
part pour désigner les actes de recherche et de constatation des
infractions. D'autre part, pour désigner un service précis de la
police nationale chargé de la lutte contre la grande
criminalité »58(*).
Il en ressort que l'officier de police judiciaire est un
fonctionnaire public ayant comme fonction de voir et de constater des actes de
violation de la loi susceptible de troubler l'ordre public et de rechercher la
culpabilité de l'auteur de tel acte en apportant des preuves
convaincantes. En matière foncière, seul le conservateur est
capable de prouve une infraction.
S'agissant de l'occupation illégale des terres et
parcelles, le CTI peut l'établir du fait qu'il est l'unique
autorité compétente à signer et à détenir
les registres des terres enregistrées ou concédées. Du
coup, il est le seul a prouvé le vrai propriétaire d'un fonds
conflictuel soit de l'immeuble conflictuel. En cas de l'infraction de faux en
écriture, seul le conservateur peut l'établir dans le chef d'une
des parties en conflit en apportant son registre des certificats immobiles
contenant des informations viables. Pour constater l'infraction de stellionat,
l'on doit faire recours au conservateur pour témoigner de l'appartenance
ou non de l'immeuble à une des paries en conflit.
Bref, seul le CTI peut constater les infractions en
matière foncière parce qu'il a la maîtrise de la politique
foncière dans sa circonscription par le biais de son registre
d'enregistrement qui établit une preuve tangible et identifie facilement
les coupables de telle ou telle autre infraction en matière
foncière. Mais, il peut arriver que, lors de la survenance d'un conflit,
les paries recours au CTI pour leur offrir ses bons offices qu'il exerce soit
par voie de conciliation soit par voie d'arbitrage.
C. Le conservateur des titres immobiliers :
conciliateur et/ou arbitre dans un conflit foncier
Lors d'un conflit foncier, il peut arriver que les parties se
décident de le résoudre à l'amiable. Ils peuvent demander
les services du conservateur pour les départager pour qu'en suite ils se
soumettent à la décision qui en subviendra. Dans ce cas, le CTI
se déguise à une personne privée qui a pour mission, soit
de faciliter, en dehors de toute procédure judiciaire, le
règlement amiable des différends portant sur des droits,
fonciers, dont les intéressés ont la libre disposition, soit de
procéder aux tentatives préalables de conciliation prescrite par
la loi et moyennant accord des parties. Mais aussi, le conservateur peut
être chargé d'instruire et de juger un litige, à la place
d'un juge public, à la suite d'une convention d'arbitrage59(*).
Les parties en conflit recourent à des tels
mécanismes pour avoir connaissance de la véracité de
l'enregistrement qui prouve le droit réel de la personne inscrite sur le
certificat. C'est dans ce sens que le double du certificat gardé
à la conservation des titres immobiliers contient tous les
renseignements concernant l'immeuble, ce qui permet à tout moment de
connaître sa situation juridique.
La préoccupation dans ce chapitre est de dégager
les grandes lignes du système foncier congolais, principalement les
pouvoirs réservés au conservateur par la loi foncière de
1973. Après une brève analyse, le constat est que ce
fonctionnaire détient un réel pouvoir de création des
droits réels par l'enregistrement qu'il opère au livre foncier ou
par les inscriptions qu'il réalise sur les certificats d'enregistrement,
ce qui lui procure un droit de gestion et de distribution du sol du domaine
privé de l'Etat. Il oeuvre dans un bureau appelé
« conservation des titres immobiliers » en collaboration
d'autres agents et gère un service public. Etant à la tête
d'un service, les difficultés ne sont pas à écarter dans
l'exercice de ses fonctions. Il ne doit que se heurter à celles-ci.
CHAPITRE DEUXIEME : LES DIFFICULTES INHERENTES AUX
FONCTIONS DU CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS EN VILLE DE BUTEMBO
Le CTI est un fonctionnaire public qui gère et/ou
administre une circonscription foncière60(*). Son intervention dans la gestion et dans
l'administration du domaine foncier privé de l'Etat s'impose depuis la
naissance jusqu'au transfert des droits fonciers et immobiliers. C'est surtout
au niveau de l'octroi des concessions et à la phase de l'enregistrement
où il exerce la plénitude de ses pouvoirs61(*). Pour tout dire, le CTI
gère un service de l'Etat.
La circonscription foncière de Butembo englobe la ville
de Butembo et tout le territoire de Lubero. En gérant une si vaste
étendue de terre ou circonscription foncière, le CTI
éprouve certaines difficultés qui laissent à
désirer. De ce fait, il est exigé du CTI certaines
qualités pour qu'il assume à bien ses fonctions. D'abord, il doit
avoir des connaissances juridiques solides pour lui permettre
d'interpréter correctement la loi et d'apprécier à juste
valeur les divers cas qui lui sont soumis ; ensuite, il doit travailler
avec une conscience accrue et enfin il doit reste indépendant
vis-à-vis de ses chefs hiérarchiques et des particuliers62(*).
Le CTI de la ville de Butembo se heurte à des
difficultés d'ordre administratif (I), technique et financier (II).
SECTION I. LES DIFFICULTES ADMINISTRATIVES
Gérer un service public de l'Etat en RDC, plus encore
une circonscription foncière n'est pas du tout facile63(*). De fois, le gestionnaire d'un
tel service, cas du CTI, se bute à des difficultés liées
à l'environnement interne (§I). Plus grave encore, il subit
à tout moment des pressions provenant de l'extérieur
(§II).
§I .LES DIFFICULTES LIEES A L'ENVIRONNEMENT INTERNE
Le CTI de Butembo gère une circonscription
foncière comprenant des terres rurales et des terres urbaines
d'où une population qui ignore la loi foncière (C). Il
gère aussi un personnel affamé qui ne maîtrise pas la loi
(B) et il a à face de lui certaines autorités ayant le même
titre que lui se livrant à un conflit de compétence (A).
A. CONFLIT DE COMPETENCE
Le CTI est à la tête d'une équipe
composé des différentes personnes qui ont le même grade
que lui. Il s'agit du chef de division du cadastre et du chef de l'urbanisme.
Ceux ci se substituent souvent au conservateur et interviennent dans ses
missions.
L'on sait bien que, dans tout service de l'Etat, surtout dans
les fonctions publiques, il existe une structure interne. Cette structure ne se
justifie en réalité qu'à partir de la
hiérarchisation parallèle des emplois à occuper, laquelle
correspond à une hiérarchisation des qualifications requises pour
les exercer. Elle est commandée par les grades64(*).
L'art.18 de la loi n°81-003 du 17 juillet 1981 portant
statut du personnel de carrière des services publics de l'Etat
répartit les emplois en trois catégories, donnant ainsi lieu
à trois catégories d'agents :
v Les emplois de commandement, occupés par les agents
de commandement ;
v Les emplois de collaboration occupés par les agents
de collaboration ;
v Les emplois d'exécution occupés par les agents
d'exécution65(*)
Cette différenciation répond, sur le plan
organique, au souci de hiérarchiser les emplois en fonction de leur
poids, c'est-à-dire de leur importance et des responsabilités
administratives qui y sont attachées66(*).
L'importance que joue le conservateur dans la gestion du
domaine foncier privé de l'Etat, surtout son intervention qui s'impose
depuis la naissance jusqu'au transfert des droits fonciers et immobiliers le
confèrent un poids sur la division ou le chef de division du cadastre et
celui d'urbanisme. Plus encore, la loi accorde ou attribue la gestion d'une
circonscription foncière au CTI d'où une responsabilité
administrative. Le chef de la division du cadastre et celui de l'urbanisme
sont considérés comme des agents des collaborations et ils
doivent prester sous la direction et les commandes du conservateur.
Restant dans cette perspective, KATEMBO MUSIMBA
écrit : « la division du cadastre et le service
d'urbanisme sont des services techniques de la conservation des titres
immobiliers »67(*).
Etant des agents de collaboration, le chef de division du
cadastre et le chef d'urbanisme doivent mettre leurs services aux fins de
préparer le terrain au conservateur pour l'octroi des terres moyennant
des contrats ou pour l'enregistrement de ces terres.
Mais aujourd'hui, ces deux services, la division du cadastre
et le service d'urbanisme ont tendance à se comporter comme des services
à part alors qu'ils doivent travailler sous l'autorité du
conservateur. Plus grave, ces services interviennent dans les missions du
conservateur en accordant des terres à la population et décident
de la nécessité du lotissement voir de passer des contrats de
location sans pour autant contacter le conservateur.
Cela fait naître un écart de numéro
d'ordre entre le registre des dossiers du cadastre et celui du conservateur ou
de la conservation. Il existe à ces jours environ plus de 10000
dossiers enregistrés au service du cadastre mais seulement environ 4000
sont mentionnés dans le registre de la conservation c'est-à-dire
seulement 4000 dossiers sur 10000 sont couvert d'un contrat de location qu'a
signé le CTI. Alors les 6000 dossiers, quel est leur sort ?
Pour lutter contre ce fléau de conflit de
compétence, le chef de division du cadastre et celui du service
d'urbanisme doivent savoir que leurs compétences respectives voire leurs
fonctions s'exercent et doivent s'exercer sous l'autorité administrative
du conservateur.
En plus de conflit de compétence, le conservateur
dirige une équipe des agents qualifiés et non qualifiés en
matière foncière qui ont faim et qui cherchent chacun à se
débrouiller. Cela entraine une sorte de libéralité dans le
travail de la part des agents.
B. QUALIFICATION ET LIBERALISME DES AGENTS
Les collaborateurs du conservateur doivent être
qualifiés (1). Ils ne doivent s'apprendre qu'au travail dans le souci de
mieux faire la continuité du service et ne doivent pas se livrer
à une sorte de libéralisme (2).
1. La qualification des agents
Le conservateur est confronté à un manque de
formation juridique d'où de la non maîtrise de la loi par la
plupart de ses agents68(*). Cela est
dû à la façon dont ils sont recrutés (on en parlera
un peu loin dans le travail).
On se souviendra que lors des récents états
généraux, d'après MAKOKILA MAMBULU, « on a
stigmatisé cette lacune. C'est ainsi qu'on a estimé urgent
d'engager dans l'immédiat des agents ayant la formation juridique pour
épauler efficacement le conservateur des titres immobiliers. Ces agents
ou fonctionnaires devraient s'occuper d'une part, de l'amélioration et
du renforcement de la collaboration entre la justice et le conservateur des
titres immobiliers, et d'autre part, de la préparation adéquate
des dossiers se rapportant aux conflits qui opposent la république
à des tiers, du chef de violation de droit foncier et immobilier. La
rédaction des actes d'assignation entrerait également dans les
attributions de ces même fonctionnaires »69(*).
La plupart des agents n'ont pas une conscience
professionnelle. Et cette absence du professionnalisme ou de la conscience
professionnelle les entraîne à un libéralisme dans le
service.
2. Le libéralisme des agents
Par manque de conscience professionnelle les agents de la
conservation des titres immobiliers se livre à des va et vient pendant
les heures de service. Ils justifient cela du fait qu'ils ne sont pas bien
rémunérés.
Ce libéralisme entraîne souvent des fautes de la
part des agents lesquelles retombent sur le conservateur des titres immobiliers
et de fois sur l'agent lui-même. Citons ici
1°. Celle où un agent public a été
animé, pendant son service70(*), par des préoccupations d'ordre privé.
L'agent a fait preuve de malveillance ou de volonté de nuire à la
bonne marche du service de la conservation. Il peut aussi manifester une
préoccupation excessive de ses intérêts : en
détournant les fonds qui lui étaient confiés ou, ce qui
est moins banal, en profitant de sa qualité d'agent de la conservation
des titres immobiliers pour se faire passer comme étant le conservateur
devant un usager qui fréquente la conservation pour la première
fois,
2°. Celle où l'agent s'est livré à
certains excès de comportement71(*). Notamment l'excès de boisson ou l'ivresse pendant
les heures de service voire aussi les refus de se déplacer pour
enquêter par exemple de la mise en valeur d'une concession.
3°. Celle commise à l'occasion de
l'accomplissement du service. L'agent, à l'occasion d'une descente sur
terrain se livre à des endettements (boisons, bananes, etc.) et dit par
la suite au propriétaire d'arriver à la conservation pour qu'il
soit payé. Ou encore, il commet une faute en dehors du service mais
grâce à des moyens que le service a mis à sa
disposition.
Comme dit ci-haut, toutes ces fautes retombent sur le
conservateur qui en subit la charge.
Pour lutter contre ces différents abus des agents, le
conservateur doit faire une campagne intense de la loi foncière et la
vulgariser devant son ignorance par la population.
3. IGNORANCE DE LA LOI FONCIERE PAR LA
POPULATION
Bien qu'ayant posé des principes clairs en ce qui
concerne l'attribution des droits de jouissance des fonds relevant du domaine
privé de l'Etat, ainsi qu'en ce qui concerne l'établissement du
doit de propriété des maisons et autres bâtiments
érigés sur lesdits fonds, il y a lieu de constater que
près de 38 ans après sa promulgation, le régime
instauré par la loi foncière du 20 juillet 1973 tarde à
trouver sa compréhension et sa pleine application par la population72(*).
Il s'agit d'une ignorance de la loi, tant par la population
que par certains fonctionnaires de l'Etat qui méconnaissent que seul le
conservateur des titres immobiliers est l'autorité compétente
pour accorder une jouissance paisible du sol du domaine privé en signant
des contrats de concession et en enregistrant le sol ou la concession mise en
valeur.
Cette ignorance de la loi foncière rend un peu
difficile la gestion du sol par le conservateur voir la signature de
contrats. Plusieurs personnes par manque d'information se confient souvent aux
divers agents de l'Etat dans l'espoir d'acquérir avec facilité de
contrats et des documents susceptibles de leur conférer le droit de
propriétaire sur les biens immobiliers, les cas échéant,
sur des parcelles appartenant tant à l'Etat qu'aux particuliers. Peu de
ceux-là qui savent au moins que le service de la conservation des titres
immobiliers existe se livrent à chercher des titres sans pour autant
connaître précisément, selon KATEMBO MUSIMBA, le titre qui
correspond à leur demande73(*) , ce qui fait que plusieurs assujettis se contentent
du bornage de leurs fonds, gardant tranquillement le PV de bornage et de
mesurage comme ci ça peut lui sécuriser.
Il est donc nécessaire de vulgariser la loi
foncière pour combler ces lacunes. Heureusement, certaines ONG se sont
livrées à la vulgarisation de cette loi. C'est le cas du NRC
(Conseil Norvégien pour le Refugié) ; des Amis de la
Terre ; de la Promotion de la Démocratie et protection des Droits
Humains (PDH).
En plus des difficultés d'ordre interne, le
conservateur se heurte à des grands défis provenant du monde
extérieur.
§II. LES INJONCTIONS ET LES INGERENCES LIEES A
L'ENVIRONNEMENT EXTERNE
Etant un agent et/ou un fonctionnaire public, le conservateur
des titres immobiliers de Butembo oeuvre sous l'autorité de la direction
des titres immobiliers situé à KINSHASA. Cette Direction, au lieu
d'exercer un contrôle de tutelle pour dire se limiter seulement à
un contrôle technique, cherche à exercer un contrôle
hiérarchique juste pour vouloir imposer ses voeux (A). Il en est de
même des autorités politico-administratives, qui, pour elles,
cherchent à interférer dans la gestion du sol (B).
La justice en RDC étant à double vitesse,
c'est-à-dire une justice de riche cherche aussi à imposer ses
décisions au conservateur (C).
A. LES DICISIONS DE LA HIERARCHIE
Normalement, pour mener à bien sa tâche, le
conservateur ne doit avoir pour guide que la loi et sa propre conscience. Faute
de ce faire, il se verra courir le risque de commettre énormément
d'erreurs entamant même ses propres mérites74(*)
Dans la pratique, le conservateur subit des injonctions de la
part de ses supérieurs hiérarchiques. De fois ces injonctions
sont sous forme de menace (1). Mais aussi, lors du recrutement des agents, la
hiérarchie intervient encore une fois (2).
1. Menaces de la hiérarchie
Ces menaces interviennent sous forme de doléances et
sous formes des injonctions en vue de permettre au CTI de conserver son poste,
s'il obéissait.
a. Menaces-doléances
Le CTI est soumis à une menace ayant la forme d'une
supplication, plus encore mieux, d'une diligence. Il doit tout faire pour
nourrir et remplir les poches de ses supérieurs hiérarchiques. Il
doit collecter de l'argent à ceux-ci pour maintenir son poste.
Toutes ces manigances sont dues au mode de son recrutement.
Etant un fonctionnaire, son recrutement s'effectue sous forme de
« nomination ». Le CTI est nommé sans pouvoir
discuter son statut. Il ne doit pas imposer sa volonté ou encore ne doit
pas discuter le statut. C'est l'esprit de l'art.6 du statut du fonctionnaire ou
encore de la loi n°81-003 du 17 juillet 1981 portant statut du personnel
de carrière des services publics lorsqu'il dispose :
« l'agent régi par ce statut est dans une situation
légale et réglementaire. Il doit subir les modifications
apportées au présent statut ».
Dès lors qu'ils ont fait l'objet d'une décision
de nomination, les agents publics sont dans une situation légale et
réglementaire75(*).
Telle est la situation de tous les fonctionnaires dont on sait qu'ils ne sont
jamais recrutés par contrat76(*).
Ce caractère réglementaire fait que
l'administration voire la hiérarchie peut modifier
unilatéralement la situation des fonctionnaires77(*) de même que leurs droits
et avantages peuvent être accrus, de même leurs obligations et
sujétions peuvent être aggravées, alors qu'ils sont en
cours de carrière, sans qu'ils soient juridiquement fondés
à s'en plaindre78(*).
Profitant de cette situation du conservateur, la
hiérarchie menace celui-ci, par un coup de téléphone,
« d'une nouvelle mise en place », et que donc le
conservateur doit tout faire ou la hiérarchie impose au conservateur une
quelconque somme d'argent pour qu'il soit maintenu. La hiérarchie dit
souvent au conservateur que ce poste nécessite beaucoup
d'allégeance et son détenteur doit avoir l'esprit de monnayage.
Pour dire la hiérarchie transforme le conservateur à un
« collecteur d'argent ». Cela pousse à une
politisation de la hiérarchie et crée ainsi une
instabilité du conservateur des titres immobiliers qui, tout le temps ne
doit chercher qu'à être maintenu. Sans monnayage, de fois, l'on se
trouve sans fonction ou nulle part sur la nouvelle liste de mise en place,
mais, l'on constate seulement son remplacement par une autre personne.
La question qui reste à se poser est de savoir à
qui le conservateur mis à la porte doit se plaindre ?
b. Menace-Injonction79(*)
L'essor et l'intérêt particulier que connaissent
les immeubles dans notre pays ne laissent pas le CTI à l'abri de
nombreuses interventions et même des injonctions de leurs chefs
hiérarchiques. Beaucoup parmi eux cherchent à obtenir un ou
plusieurs terrains pour eux-mêmes soit pour leurs connaissances et
amis.
Pour ces chefs, leur volonté doit à tout prix
être satisfaite, même au mépris de la loi et des droits des
tiers. Ces entorses faites à la loi et aux droits des tiers de
façon délibérée ses manifestent surtout au sujet
des biens dits, « Res nulius » (chose sans
maître).
Sans anticiper sur ces biens, disons d'orées et
déjà la procédure d'abandon de ces biens est
entachée de beaucoup d'irrégularités. C'est pourquoi, la
réattribution de ces biens engendre d'innombrables procès devant
les cours et tribunaux à travers le pays. A cet égard, il y a
lieu de constater que la plupart de ces procès ont donné gain de
cause aux personnes auxquelles on a retiré ces biens
erronément80(*).
Toutes ces erreurs et recherches de solutions
découlent de l'exécution par le CTI des ordres reçus de
leurs chefs hiérarchiques dans le souci de se faire accepter par ceux-ci
et de se faire maintenir au poste.
A part ces menaces, le CTI reçoit aussi des injonctions
dans le recrutement des agents.
2. Injonction dans le recrutement des
agents
Le recrutement dans les fonctions publiques suit un mode
déjà préétabli. Ce mode est conduit par le principe
« d'égalité devant les services publics de
l'Etat » tel que disposé à l'art.13 de notre
constitution du 18 février 2006 : « Aucun congolais ne
peut, en matière d'éducation et d'accès aux fonctions
publiques ni en aucune autre matière faire l'objet d'une mesure
discriminatoire, qu'elle résulte de la loi ou d'un acte de
l'exécutif, en raison de sa religion, de son origine familiale, de sa
condition sociale, de sa résidence, de ses opinions ou de ses
convictions politiques, de son appartenance à une race, à une
ethnie, à une tribu, à une minorité culturelle ou
linguistique ».
Et l'art 22 du décret-loi n°017/2002 du 03 octobre
2002 portant code de conduite de l'agent public de l'Etat81(*)toujours dans le cadre
d'assurer l'égalité entre citoyens, nous exhorte en ces
termes : « l'agent public de l'Etat doit éviter, dans
l'exercice de ses fonctions, l'ethnie, les convictions politiques ou
philosophiques, ou d'autres considérations.
En RDC, il est toujours difficile de marier le texte à
la pratique. L'on se livre souvent à des manoeuvres tendant à
réduire tout ce principe d'égalité d'accès dans les
fonctions publiques.
Parlant du recrutement du personnel dans les nouvelles
administrations crées par la rébellion, MUKULU VAWITE
écrit : « il est un fait indéniable : la
quasi-totalité des agents oeuvrant dans nos nouvelles administration a
été affectée sur base des liens parentaux ou animaux parce
qu'étant de telle ou telle autre obédience. A titre illustratif,
nous citons le cas le plus frappant, celui de la promotion des sympathisants de
la DCF/NYAMWISI82(*).
De fois, une simple injonction de la hiérarchie ou des
autorités hiérarchiques suffit pour être retenu comme agent
dans le service public en RDC83(*).
Ce sont ces fléaux auxquels se heurte le CTI de
Butembo. Le chef hiérarchique dit, souvent par simple coup de
téléphone : « je t'envoie x. c'est mon neuve.
Cherche où le mettre et assure-lui un bon travail ». soit
encore : « je t'envoie y, il est du parti politique z. Sache
où lui caser ». Ces gens que l'on a toujours envoyés
n'ont pas une compétence requise d'un agent des services de la
conservation des titres immobiliers.
Pour tout dire, un modèle type de recrutement porte
atteinte au principe d'égal accès aux fonctions publiques ;
et fait perdre au conservateur la gérance du recrutement des agents.
Les chefs hiérarchiques ne sont pas les seuls à
donner des injonctions au CTI, il y a aussi des autorités
politico-administratives qui affluent le conservateur par des injonctions et
des interférences dans la gestion du sol.
B. INTERFERENCE DES AUTORITES POLITICO-ADMINISTRATIVES
DANS LA GESTION DU SOL
Les autorités politico-administratives enseignent aussi
au CTI certains ordres de nature à perturber sa mission (b). Ces
mêmes autorités ne veulent pas collaborer avec le CTI tout en
s'immisçant dans les fonctions de celui-ci (a). Le CTI doit tout faire
pour ne pas se laisser intimider (c).
a. Manque de collaboration et ingérence dans la
gestion du sol
Nul n'ignore que la loi attribue au conservateur des titres
immobiliers le rôle de gardien de terres du domaine privé de
l'Etat en RDC et d'artisan de jouissance paisible ou de droit de jouissance
paisible sur ces terres84(*).
Ignorant la loi foncière ou les prescrits de la loi foncière, ces
autorités se livrent à accorder à la population des titres
ne faisant pas fois d'une jouissance paisible tout en promettant à leur
soi-disant clients ou cocontractant une garantie sécuritaire de
jouissance. Citons ici comme titres qu'elles accordent : les fiche
parcellaire et les quittances.
Souvent, ces autorités disent : comme nous
gérons une entité administrative au nom de l'Etat nous pouvons
user des droits et obligations reconnus à l'Etat. C'est-à-dire
nous pouvons vendre les parcelles voire accordé des droits de jouissance
sans pour autant être intimidées par qui que ce soit. C'est
à nous de mettre de l'ordre et de la sécurité sur toute
l'étendue de nos entités respectives ou des entités sous
notre direction. De ce fait, même le conservateur doit travailler sous
notre autorités et notre guide »85(*).
Même jusqu'à présent, le conservateur
continue à subir de tels propos des autorités locales pensant
qu'elles ont plein pouvoir de gestion et d'attribution des terres de l'Etat (du
domaine privé) alors que la loi foncière ne fait mention nulle
part de l'intervention de ces autorités dans la gestion voire l'accord
des titres et de droit de jouissance sur les terres du domaine privé de
l'Etat.
Abusant de leur pouvoir, ces autorités, de fois, ne
veulent pas collaborer avec le CTI. En effet, évoquant à tort ou
à raison « le principe de l'unité de commandement, les
cadres territoriaux intiment au CTI des ordres dont ils ne veulent jamais
entendre de moindre discussion de la part du conservateur86(*).
Cette mangue de collaboration de la part des autorités
territoriales sursoit sur les droits des tiers. Ces autorités ne
tiennent pas compte des droits87(*) du peuple ou de leurs administrés.
Comme exemple typique :
Deux personnes se disputent la jouissance d'un fonds. La
première, veuve de son état, pire encore une personne du
troisième âge, dépourvue de moyens, se prévaut
être concessionnaire en se fondant sur un contrat de location du 10
décembre 1968 tandis que la deuxième, riche de son état,
prouve la jouissance par un certificat d'enregistrement du 29 Août 2000
et par une fiche parcellaire et une quittance. Le certificat était
obtenu d'une manière frauduleuse par celle-ci via les autorités
politico-administratives.
Porté devant le CTI, celui-ci renvoie cette
contestation auprès du tribunal de Grande Instance demanda de dire le
droit en faveur de la veuve, la propriétaire de fait et de droit dudit
fond. Chose faite. Alors, quand l'on voulait exécuter la
décision, tout en bornant la parcelle, l'on a demandé à
l'autorité locale (de la commune où se trouve ledit fonds)
d'apposer sa signature, pour qu'elle soit témoin de l'exécution
du jugement, sur un PV. Par sa réponse, elle dira : « si
vous voulez exécuter votre jugement en bon et scient, vous devez d'abord
mouiller ma barbe (donner de l'argent) avant de faire toute opération
dans ma juridiction, sous peine de m'y opposer et d'y soumettre mon
veto »88(*).
C'est comme si l'autorité territoriale voulait intimer
un ordre aux agents mandatés par le conservateur. Pour dire, c'est au
conservateur qu'il intime cet ordre.
b. Intimation des ordres au CTI
Toutes aussi bien attirées par les immeubles et par la
propriété immobilière comme les chefs hiérarchiques
du CTI, les autorités politico-administratives se situent souvent
à un autre niveau dans leurs interventions. Il n'est pas impossible de
constater que ces ordres vont parfois à l'encontre des normes
urbanistiques89(*).
Combien de fois n'avons-nous pas appris que telle
autorité a délibérément empiété la
cour d'une école en ordonnant la construction d'un hôtel ou telle
autre a décidé de la suppression d'un espace vert ou d'un terrain
de jeux, pour lotir et mettre les parcelles en vente. Pire encore,
l'empiétement de cimetière.
Exemples :
· Cimetière de KITATUMBA
· Terrain de jeux situé près de la salle
CIPA à Procure
· Etc.
Ces autorités interviennent aussi dans le recrutement
des agents. Elles imposent les membres de leurs partis politiques, de leurs
familles et leurs amis. Le CTI doit garder sa dignité en se laissant
guider par la loi devant de tels cas.
c. Le CTI devant pareille situation90(*)
Le CTI fait face à des injonctions, et de ses chefs
hiérarchiques et des autorités politiques voire
administratives.
Devant pareille situation, il doit prendre comme
position :
Refuser, c'est aliéner ce chef dont le poids politique
inspire parfois le respect. A cet égard, le conservateur peut aussi se
rappeler qu'il est fonctionnaire et que son avancement dépend en partie
de ce chef exigeant. (Voir menaces-doléance et menaces-injonction).
Accepter, c'est cautionner le mal et consacrer la
méconnaissance et la destruction des droits auxquels on est intervenu.
C'est aussi engager la responsabilité de l'Etat et éventuellement
la sienne propre.
Alternative délicate ! Et pourtant, la solution
est bien simple : devant pareil cas, comme dans tous les autres
d'ailleurs, le conservateur ne peut se laisser guider que par la loi et sa
propre conscience. Plus encore, le conservateur ne doit pas recevoir des
injonctions de la part des autorités que ce soit ses chefs
hiérarchiques tout comme des autorités
politico-administratives91(*)
Un autre problème qui se pose dans l'administration et
l'accord de droit de jouissance sur le sol ou les terres du domaine
privé de l'Etat c'est l'injonction des décisions judiciaires.
C. INJONCTIONS DES DECISIONS DE JUSTICE
Il convient de remarquer que certaines décisions de
justice ne vont pas sans heurter la conscience du conservateur92(*). Là où leur
intervention est autorisée, certains juges en abusent en faisant
assortir leur jugement de la clause exécutoire par provision, nonobstant
appel. Encore un jugement du premier degré, or nous savons bien que seul
un jugement revêtu de la force de chose jugée peut s'imposer au
conservateur.
Lisons l'art.231 al 5 de la loi foncière, se remettant
à notre idée, dispose : « les mutations en vertu
de jugement ne peuvent être opérées que s'ils sont
passés en force de chose jugée ».
On peut comprendre aisément la volonté du
législateur d'exiger que le jugement devant servir de base pour mutation
soit définitif. En effet, un jugement rendu par les cours et tribunaux
peut toujours être attaqué et par conséquent, être
modifié.
Orientant son idée dans ce sens, KALAMBAY LUPUNGU
écrit : « Autoriser une mutation sur base d'un jugement
encore susceptible d'une voie de recours ordinaire (appel et opposition) serait
illogique, car ce jugement, tant que les délais d'appel ou d'opposition
ne sont pas écoulés n'a pas la force d'un acte authentique,
exigé pour toute mutation »93(*).
Il en découle qu'il ne peut être établi un
certificat d'enregistrement, selon KATUALA KABA KASHALA, « sur base
d'un acte sous seing privé ni sur base d'un jugement susceptible d'un
recours c'est-à-dire non encore passé en force de chose
jugée et que tout certificat établi sur cette base peut
être annulé à tout moment94(*).
C'est dans cette perspective que la jurisprudence
mentionne : « Est fondé et entraine cassation de la
décision querellée, le moyen tiré de la violation de
l'art.231 al5 de la loi foncière en ce que le juge a accordé
valeur d'intangibilité à un jugement rendu en première
instance et à un certificat établi alors que le litige opposant
les parties était encore pendant à la cour
d'Appel »95(*).
De toutes ces idées, il en ressort que le juge ne
doivent pas heurter la conscience du conservateur en imposant une mutation en
vertu d'un jugement non revêtu de la force de chose jugée. Il peut
arriver qu'un juge revête son jugement de la clause exécutoire par
provision, nonobstant appel parce qu'il a reçu quelque chose du
demandeur, entendez par là la corruption ; encore que la justice
congolaise est, d'après José MIKILA, ce qu'elle est96(*). Donc une justice du plus fort
ou une justice où on applique la règle du plu fort gagne.
Devant pareille situation, le conservateur ne tergiverse pas,
puisque la loi elle-même a donné la solution en autorisant la
mutation lorsque le jugement est passé en force de chose
jugée.
Il peut arriver que, selon MAKOKILA MAMBULU dans le
« vade Mecum du conservateur des titres immobiliers », deux
jugements sont pourvus de cette autorité. En ce sens, il
écrit : « la priorité sera accordée au
premier en date, lorsqu'ils émanent de deux juridictions de même
rang et compétence. Les cas le plus délicat à trancher est
celui qui ne laisse entrevoir aucun critère de préférence
entre les deux décisions. Nous envisageons ici l'hypothèse de
deux jugements, tous coulés en force de chose jugée, rendus
à la même date par deux juridictions de même rang. La
meilleure solution dans ce cas serait de ne pas placer ce fonctionnaire (le
conservateur) devant un problème de conscience et moins de
l'ériger en censeurs des juges. Il faudrait donc s'abstenir
d'instrumenter et renvoyer les deux prétendants devant la Cour
Suprême de Justice qui les départagera par le règlement des
juges (procédure de litispendance). Par contre, si les deux jugements
sont rendus ou ont été rendus par deux juridictions de rang
différent c'est-à-dire l'une au premier degré et l'autre
au degré d'appel, c'est à cette dernière qu'il convient de
donner préférence »97(*).
Mais l'on dira qu'en réalité, sauf manoeuvres
dolosives de l'aliénateur, tous ces cas arrivent très rarement.
En effet ces abus sont souvent contournés bien par la procédure
de litispendance et les règles de compétence territoriale.
A part ces difficultés d'ordre administratif, le
conservateur des titres immobiliers de Butembo éprouve certaines
difficultés techniques et financières.
SECTION II. LES DIFFICULTES TECHNIQUES ET FINANCIERES
L'Etat congolais, en créant un service public, ne sait
toujours pas le doter des cartouches vitales pour son bon fonctionnement. C'est
ainsi que les gestionnaires de ces services à l'exemple du conservateur,
se heurtent à des difficultés soit techniques (§I) soit
financières (§II).
§I. LES DIFFICULTES TECHNIQUES
Souvent ces genres de difficultés sont liés au
manque d'expérience des agents de collaboration (A) et de fois à
l'absence d'équipements d'infrastructure (B).
A. AGENTS DE COLLABORATION
La conservation des titres immobiliers est un service
très technique qui nécessite la présence des agents bien
expérimentés et des techniciens. Plus encore des
chevronnés. Le CTI devient alors un coordonnateur des activités
réalisées ou qu'auraient à réaliser ses
collaborateurs.
Parlant du conservateur des titres immobiliers, KATEMBO
MUSIMBA écrit : le conservateur est le chef de service et
reçoit toutes les correspondances adressés à la division
ou au bureau et les réparties au bureau selon qu'il s'agit de la
matière à traiter98(*).
Cela prouve que le conservateur ne s'inquiète pas ou pourrait
s'inquièter moins des risques que les agents fassent mal leur travail.
Il a confiance à ceux-ci parce qu'étant des techniciens et des
expérimentés.
En outre, le problème surgit quand l'on est en face des
agents peu expérimentés. C'est le cas que vit le conservateur de
Butembo. Il fait face à certains agents non expérimentés
suite d'abord à leur mode de recrutement en suite d'une erreur de
fait.
a. Erreur de recrutement
L'on sait bien que le recrutement repose sur le postulat
« la personne qu'il faut à la place qu'il faut ». En
effet, le recrutement représente pour une entreprise, un acte
stratégique fondamental si bien que l'erreur sur la personne du
travailleur peut coûter cher non seulement parce que des sommes
importantes sont dépensées lors de la procédure de
recrutement mais surtout parce que la qualité du personnel
employé est un des atouts majeurs de la réussite des entreprises
(des services)99(*).
Alors, si l'on procède à un recrutement
lié aux liens amicaux, familiaux, politiciens et parentaux, à
quel résultat peut-on aboutir. C'est ainsi que la conservation des
titres immobiliers contient certains agents non expérimentés. De
tels agents conduisent le conservateur à des erreurs de fait.
b. Erreur de fait
Souvent, le conservateur est induis en erreur par des agents
ou des techniciens qui ne cherchent qu'avoir un intérêt dans un
dossier. Ils peuvent tromper la vigilance du conservateur pour juste servir
leur propre intérêt. Cela fait état d'un manque du
sérieux dans le service des agents de collaboration, notamment les
agents du terrain pour dire ceux du service de division du cadastre. Un exemple
illustre bien cette idée :
C'est un exemple contenu dans le rapport administratif au
dossier portant certificat d'enregistrement d'une concession perpétuelle
sous le Vol NBU 12 FOLIO 101100(*).
Il s'agit d'une dispute liant deux personnes sur un fond
situé à MUHANGI sous le SU 10. LUBERO. La première qui se
prévaut être concessionnaire se fonde au contrat de location
n°233 ex L10105 du 1 décembre 1963 au nom de TSONGO KAVUGHE tandis
que le deuxième prouve la jouissance par le certificat d'enregistrement
Vol.12.Folio 101 du 20 sept.2006.
· Aspect techniques de ce dossier
Le dossier sous le SU 10 LUBERO avait fait dans le temps objet
d'un mesurage et bornage qu'a donné naissance au contrat de location
n°233 ex L.10105. Notons que l'existence d'un immeuble en dur n'avait pas
accordé à cette époque là au détenteur de ce
contrat une jouissance perpétuelle faute d'une insuffisance d'une mise
en valeur. En définitive la mise en valeur n'était pas suffisante
pour que TSONGO KAVUGHE ait un titre définitif en son nom. Se fondant au
certificat d'enregistrement Vol 12 N .Bu 11Folio 101, c'est comme si le terrain
est bâti se deux immeubles en dur. Se fondant aux déclarations du
détenteur de ce titre, il avoue avoir induis les services techniques du
cadastre en erreur lorsqu'il propose que le géomètre puisse
agrandir la mise en valeur dans le but d'avoir le titre définitif.
Comme il s'agit d'une lettre ou d'un document administratif,
il a été préférable que l'on mentionne le terme
« induire les services techniques du cadastre en erreur »
à la place de la « corruption » et «
concussion » dans le chef de l'agent du cadastre qui s'était
fait manipuler par cet homme pour juste satisfaire ses propres
intérêts et sacrifier ainsi le service, en plus pour tromper la
vigilance du conservateur pour qu'il accorde un certificat à ce faut
propriétaire.
Ce certificat contient des mentions fausses faute d'une mise
en valeur insuffisante.
· Aspect juridiques de ce dossier
Pour chercher le véritable concessionnaire sur ladite
concession, il a été demande au tribunal de dire le droit en
faveur de TSONGO KAVUGHE parce qu'il est écrit aux articles 94 et 147 de
la loi foncière que le titulaire du droit d'option à la
concession perpétuelle est tenu d'occuper effectivement le terrain
loué (...) et d'en commencer la mise en valeur. Dans le cas
présent, Monsieur KASEREKA MUKANYAKI détenteur du certificat
d'enregistrement n'a pas respecté les dispositions de la loi en la
matière ; il a trompé la vigilance des
géomètres pour agrandir une mise en valeur n'existant pas.
L'alinéa 3 de l'art.94 de la loi foncière
précise qu'au cas où le locataire n'occupe pas le terrain ou n'en
commence la mise en valeur, il sera procédé à la
résolution dudit contrat. Pour le cas de TSONGO KAVUGHE depuis 1963 il
occupe le terrain mais n'a jamais renouvelé le contrat de location
ci-haut identifié.
En conclusion, le conservateur, en se fondant aux dispositions
de la loi, a demandé au tribunal de se saisir du dossier, d'ordonner la
destruction du certificat d'enregistrement et dire le droit en faveur du
véritable concessionnaire.
De fois, pour des erreurs commises par les agents de
collaboration, la responsabilité du conservateur peut être
écartée. C'est ce qu'affirme Ruffin LUKOO MUSUBAO en citant une
jurisprudence : « l'infraction de faux en écritures qui
serait commise dans un certificat d'enregistrement dressé par le
conservateur des titres immobiliers n'est pas établie si les mentions de
ce certificat arguées de fausses ont été puisées
dans le rapport du géomètre expert immobilier qui s'est rendu sur
les lieux et que la preuve de l'intention frauduleuse n'est pas
rapportée, dans le chef du conservateur des titres
immobiliers »101(*).
L'on peut tenter alors de dire que la plupart des infractions
courantes en matière foncière en ville de Butembo est l'oeuvre
des agents de collaboration du conservateur. Cela est affirmé par SAFI
BINTI SHABANI, dans « De l'occupation illégale des terres en
droit congolais », lorsqu'il écrit : « les
infractions en matières foncières sont semble-t-il dues aux
agents fonciers, plus encore aux collaborateurs du conservateur et de fois
à lui même102(*) ». A BOMBAKA NKEY d'ajouter :
« Les troubles fonciers et les empiétements marginaux à
la base des conflits perpétuels en RDC sont dus à
l'inexpérience des agents fonciers103(*).
FATAKI WA LUHINDI écrit :
« D'après les informations que nous avons recueillis et notre
propre constatation dans le domaine judiciaire, les cours et tribunaux
congolais sont dans la plupart des cas saisis pour se prononcer sur les
conflits fonciers. Tantôt, il est demandé aux juridictions
congolaises d'annuler les titres et actes de propriété
tantôt, il est leur est demandé de se prononcer sur le
caractère faux de ces documents.
Les raisons de la propagation de ce type de conflit sont
multiples. A ce sujet, nous pouvons relever l'absence de qualification dans le
chef des responsables chargés de la supervision des services foncier et
immobiliers, l'impunité des agents, l'absence de motivation, l'ignorance
de la loi, la fraude et la magouille constatées lors de
l'établissement du C.E. Toutes ces raisons amènent les agents des
services fonciers et immobiliers à s'adonner à la tricherie
préjudiciant ainsi certaines personnes qui se trouvent du jour au
lendemain et, ce, injustement, sans parcelle au profit d'un faussaire qui, lui,
grâce à la complicité de certains agents des services
fonciers et immobiliers, se trouvent propriétaire d'un immeuble obtenu
à la suite de l'établissement d'un certificat d'enregistrement
sur base de faux documents.
Le principe « fraus omnia corrumpit », la
fraude corrompt tout, combat toute forme de tricherie, fraude en ne
reconnaissant aucune valeur à tout document obtenu à la suite de
la tricherie étant étendu que la fraude est une volonté
malicieuse, déloyauté dans le but de nuire ou de réaliser
un gain.
Abondant dans le même sens, le tribunal de paix de
Kinshasa/Pont Kasa-Vubu s'était prononcé en ces termes :
« ... que le tribunal considère aussi comme faux certificat
d'enregistrement Vol A 321 folio 31 du contrat de la concession
perpétuelle n°12.339 du 16 sept.1991, délivré
à la prévenue NT.FA sur la parcelle querellé car, il est
établi sur base de faux renseignements contenus dans les actes de vente
du 10 et du 27 novembre 1990... ». Le tribunal poursuit en
décidant : « ... qu'il ordonne... la destruction du
certificat d'enregistrement Vol 321 folio 31 et celui du contrat de concession
perpétuelle ...»104(*).
Cela prouve combien de fois le conservateur est victime des
actes de ses collaborateurs. Un autre exemple nous a été
donné en vrac suite à sa lourdeur. C'est un litige qui porte
toujours sur une erreur technique liée aux agents de collaboration. En
fait un agent a induit le conservateur en erreur en soumettant un dossier d'un
fond déjà enregistré au nom d'une personne x pour encore
un réenregistrement au nom d'une autre personne y. Ignorant
l'enregistrement déjà fait avant, le conservateur a encore
signé et remis un certificat d'enregistrement à cette
deuxième personne. D'où une superposition des titres sur un
même fond. Ce dossier a failli coûter la vie au conservateur,
d'ailleurs il a passé plus de 7 (sept) jours en prison, suite à
une erreur d'un agent de collaboration.
Un autre exemple illustre la pluralité des certificats
d'enregistrement sur un fond due aux erreurs des agents des services de
collaborations du conservateur. C'est un dossier devant le tribunal de grande
instance de la GOMBE, à KINSHASA, enregistre sous RC 64920.
1. Les faits
A la suite du contrat de vente passé entre sieur MUL et
sieur MUY, celui-là est devenu propriétaire d'un terrain couvert
par le certificat d'enregistrement dressé le 25 Août 1977
après mise en valeur.
Le défendeur FUN a prétendu avoir acquis la
même parcelle du même vendeur MUY et qu'un certificat
d'enregistrement lui a été délivré le 25 Mai 1995.
Fort de ce document, il procédera à la vente de cette parcelle au
général EL. Pour faire échec à cette vente, le
vendeur sollicitera du tribunal l'annulation du certificat établi en
faveur du défendeur.
2. Extrait des la décision du
tribunal
« De l'analyse des pièces qui reposent au
dossier, il se dégage que le demandeur dispose d'un livret de logeur et
d'un certificat d'enregistrement lui délivré respectivement le 25
juin 1973 et le 25 Août 1977.
L'art.227 de la loi foncière prévoit que le
certificat fait pleine foi de la concession, des charges réelles et
éventuellement des droits de propriété qui y sont
spécifiés ».
« Le certificat d'enregistrement du demandeur MUL
n'ayant pas été annulé, le conservateur n'avait pas le
droit d'en délivrer un autre au défendeur FUN, le titre
délivré à ce dernier n'a aucune valeur et partant la vente
opérée sur base de ce titre est sans effet, car faite par une
personne sans qualité ».
3. Notre appréciation
En droit congolais, la propriété
immobilière est reconnue, en principe, au seul détenteur du
certificat d'enregistrement obtenu régulièrement, ce titre fait
foi de la concession, des charges réelles et des droits de
propriété qu'il constate.
Il se fait que nous sommes en présence de deux
certificats d'enregistrement, l'un délivré au demandeur depuis le
25 Août 1977 et l'autre délivré au défendeur en date
du 25 mars 1995, lequel de deux titres doit-il prévaloir ? Pour le
tribunal de grande instance de la Gombe, c'est le premier titre qui doit
être privilégié du fait qu'il n'a jamais été
annulé.
Nous pensons également qu'une telle motivation est
fondée. En effet, le second certificat ne devrait être
délivré qu'après annulation du premier. Nous pouvons lire
à cet effet l'art.235 de la loi foncière qui dispose :
« Sauf les cas où la mutation est ordonnée par justice
et ceux prévus par des lois particulières, nulle mutation ne peut
être opérée qu'après remise au conservateur du
certificat à remplacer.
« Dans tous les cas de mutation, l'ancien
certificat inscrit au livre d'enregistrement est frappé d'un timbre
d'annulation, indiquant dans la forme établie par l'art.226, les motifs
de l'annulation ainsi que la date et le numéro du nouveau
certificat »105(*).
Il n'set pas aussi vrai de chaque fois lier des erreurs aux
agents de collaboration tout en sachant que le manque d'équipements et
d'infrastructures peut constituer aussi une si importante difficulté
à ne pas négliger.
C. MANQUE D'EQUIPEMENTS ET D'INFRASTRUCTURES
Un autre défi auquel se heurte le conservateur est
l'absence d'équipements et d'infrastructures.
1. Carence d'équipements
Une question doit toujours être posée au
gouvernement congolais : « pourquoi créer un service
qu'on ne saura pas prendre en charge et surtout qu'on ne saura pas
équiper ?
La conservation des titres immobiliers étant un service
public de l'Etat doit être soumise aux lois des services
publics106(*) notamment
au principe de mutabilité ou d'adaptions de service public. Ce principe
repose sur l'idée que l'intérêt général n'est
pas une donnée figée et immuable ; il varie dans le temps,
ainsi que les techniques destinées à le satisfaire. S'alignant
derrière cette idée Jacqueline MORAND DEVILLER
écrit : « le service doit évoluer en fonction des
besoins du public et s'adapter aux changements : innovation technique. Le
service public doit s'adapté, chaque fois qu'il le faut, à
l'évolution des besoins collectifs et aux exigences de
l'intérêt »107(*).
En bref, le service public doit s'adapter à la
réalité nouvelle et doit être bien équipé
pour répondre aux exigences de ses usages sans pour autant commettre des
erreurs. En RDC, et surtout à la conservation des titres immobiliers de
Butembo, la réalité est autre. Le service ou la conservation
n'est pas bien équipé, pour ne pas dire qu'elle n'est pas
équipée.
Jusqu'à présent, au 21e
siècle, l'on continue à utiliser des machines à
écrire (dactylographique), vielles de part leur état alors que la
nouvelle technologie nous a amené des ordinateurs dans le but de mieux
conserver de donner, et partant, constituer un fichier bien
sécurité. En informatisant les services de la conservation, la
gestion du foncier de la ville de Butembo sera un peu facile, et peut
être que, des infractions ou des erreurs techniques peuvent être
combattues, parce que là on aura un accès rapide aux dossiers qui
évitera au conservateur de tomber dans l'erreur de superposition des
titres sur un même fonds comme écrit dans l'exemple ci-haut
cité. En bref, l'informatique sécuriserait mieux le domaine
foncier et sa gestion.
Un autre problème est lié au manque des
matériels, à l'exemple de la télédétection,
de la topologie voire de mesurage. Quand il y a une descente sur terrain, les
agents se débrouillent avec ceux qu'ils ont comme, soi-disant,
matériels pour rendre service.
Qu'à cela ne tienne, l'infrastructure fait aussi
problème.
2. Pas d'infrastructures propres
Alors gestionnaire du domaine privé de l'Etat, le
service de la conservation des titres immobiliers de Butembo oeuvre dans un
bâtiment de location d'un particulier. Il n'a même pas un terrain
voire un bâtiment propre. Quel malheur !
En plus de bâtiment, il n'a même pas un
véhicule. Sérieux problème. Les agents se
débrouillent pour faire de descente sur terrain. L'on comprend alors
pourquoi certains agents refusent de fois de faire de descente sur terrain et
de faire des enquêtes de mise en valeur de fonds ; comme dit
ci-haut. Les véhicules, entendez par là moto, vélo,
voiture ; trouvés dans la cour ou dans l'asceinte du Bureau de la
conservation n'appartiennent qu'aux agents en propre. Ce ne sont pas des
véhicules de services.
L'Etat congolais a toujours argué que toutes ces
difficultés sont dues à un problème financier ; une
autre difficulté à laquelle se heurte le conservateur.
§II. LES DIFFICULTES FINANCIERES
L'absence de subside de la part de l'Etat (A) handicape ou
freine le bon fonctionnement108(*) du service de conservation. Le conservateur ne sait
toujours pas payer les agents ( B).
A. ABSENCE DE SUBVENTIONS DE L'ETAT
L'Etat ne parvient toujours pas à accorder une
subvention au service de conservation des titres immobiliers. Nous savons bien
que, l'Etat, en créant un service public, doit lui allouer un budget et
doit assurer le bon fonctionnement de ce service. La personne publique doit
donc assumer les risques financiers du service et doit supporte ses
charges109(*).
L'Etat congolais est supposé être incapable de
s'occuper de la conservation de titres fonciers alors une activité qu'il
entreprend.
Souvent, cette absence de subvention est liée :
- Au manque de volonté politique, donc les politiciens
et surtout les autorités politico-administratives minimisent
l'importance et le rôle de la conservation plus du conservateur des
titres immobiliers au sein de la population ;
- A la présence, au sommet de l'Etat, des hommes
hostiles au changement et au modernisme ou aux innovations ; et
- Au manque du sérieux de certains hommes politiques de
ce pays.
Cette absence de subvention fait naître une
difficulté de paiement des agents mis sous la direction du
conservateur.
B. DIFFICULTES DE PAIEMENT DES AGENTS
Le conservateur ne sait toujours pas assurer le paiement des
agents encore que l'Etat ne subventionne pas ses services. Parmi ceux agents,
l'on distingue des mécanisés et des non
mécanisés110(*).
Ainsi, les agents reçoivent un salaire différent selon qu'on est
agent mécanisé ou non.
L'Etat gonfle les services des agents non immatriculés
sans pour autant faire une réservation ou une allocation
budgétaire propre à ces agents. Vu cette situation, le
conservateur utilise certaines manoeuvres pour satisfaire tant soit peu
à ceux-ci en leur accordant un petit rien. De fois, il fait payer aux
usagers de la conservation des titres immobiliers ou aux personnes qui
demandent des services auprès de la conservation ; pour dire le
manque de subvention a des répercutions sur les demandeurs de services
ou des usagers de la conservation. Ce qui ont crée le service ne veule
pas le prendre en charge111(*).
Ce chapitre étant purement pratique, notre souci
était d'élucider les difficultés réelles auxquelles
se heurte le conservateur des titres immobiliers de Butembo. Chose faite.
L'heure est maintenant de conclure notre démarche.
CONCLUSION ET SUGGESTIONS
Le conservateur des titres immobiliers, étant une
personnalité de grande importance dans la gestion et dans la jouissance
paisible du sol du domaine privé de l'Etat, a attiré plus notre
attention notamment à partir des actes et des oeuvres qu'il
réalise.
Partant de certaines questions et des quelques
hypothèses, bien confirmées dans la suite du travail, nous avons
constaté que la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant
régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime de sûretés telle que modifiée
et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980 accorde
au conservateur des titres immobiliers une place privilégiée
parmi tant d'autres autorités intervenant dans la gestion et dans la
distribution de sol ou des terres du domaine privé de l'Etat. Cette
position découle du fait même de ses attributions. En effet, son
intervention s'impose depuis la naissance jusqu'au transfert des droits
fonciers et immobiliers. C'est cette matière qui constitue notre premier
chapitre.
Dans la pratique ou dans l'exercice de ses fonctions, le
conservateur des titres immobiliers se heurte à des difficultés
de tous ordres venant des horizons différents. C'est ce qui constitue le
contenu de notre deuxième chapitre, un chapitre purement technique et
pratique parce que relevant de faits concrets.
Faisons un peu marche arrière. Dans le premier
chapitre, traitant des fonctions du conservateur des titres immobiliers, nous
constatons qu'il est la seule autorité pouvant accorder le droit de
jouissance, du coup il a des missions très capitales. S'agissant de ses
pouvoirs, l'on retiendra que le conservateur reçoit ces derniers des
textes légaux institués, et par le législateur d'avant
1960 et celui d'après cette date. Ces textes font du conservateur des
titres immobiliers l'unique signataire du certificat d'enregistrement tout en
précisant comment il doit le tenir c'est-à-dire comment il doit
le rédiger en fixant le mode de son établissement, les fonctions
et les caractères de celui-ci.
Parlant du mode d'établissement, constatons que le
certificat d'enregistrement doit être dressé en double exemplaire.
L'un est appelé certificat mobile, qu'on remet au propriétaire
d'un fonds et l'autre dit immobile reste à la conservation des titres
immobiliers. Les deux certificats ont la même valeur juridique. Mais en
cas des discordes entre les deux, c'est celui gardé à la
conservation des titres immobiliers qui fait foi. De ce fait, le certificat
remplit certaines fonctions. Il s'agit notamment « de la fonction de
publicité réelle » qui revêt deux sens
à savoir la publicité des droits réels et des certains
droits personnels portant sur l'immeuble ; mais aussi la publicité
des droits réels accessoires, privilèges et
hypothèques ; et de « la fonction de preuve »
par le fait qu'il fera foi de la réalité qu'il énonce.
Etant un document important et complexe, le certificat
d'enregistrement possède certains caractères condensés
dans des principes. Citons ici le principe de l'inattaquabilité du
certificat après l'écoulement de deux ans si celui-ci a
été obtenu dans des conditions licites et le principe
d'attestation de l'existence des doits de jouissance sur un fonds.
Cela étant, le conservateur a la plénitude de
pouvoir pour l'établissement du certificat. C'est à partir de ce
pouvoir qu'il accorde le droit de jouissance paisible sur le sol du domaine
privé de l'Etat et constate le transfert des droits réels d'un
fond entre vif ou par cause de mort. L'on dira que le conservateur à une
mission sociale en accordant des droits réels fonciers et immobiliers.
De là, constatons que le conservateur procède au partage du
domaine foncier privé de l'Etat à la population. Par
l'enregistrement et la tenu du certificat, il est qualifié d'un artisan
de la jouissance paisible sur le sol.
Du fait de sa maitrise de la politique foncière dans sa
circonscription, en cas d'un conflit naissant sur un fonds, le conservateur
peut jouer le rôle de conciliateur en le résolvant à
l'amiable ; plus encore il peut jouer le rôle d'arbitre voire
d'officier de police judiciaire en éclairant la religion du travail en
cas d'un conflit devant ce dernier.
Le second chapitre, étant plus pratique et technique
relate les difficultés que rencontre le CTI de Butembo, et lesdites
difficultés sont réelles et concrètes. Il s'agit notamment
des difficultés d'ordre administratif, technique et financier.
S'agissant des difficultés administratives, certaines
sont dues à l'environnement interne et d'autres sont plus liées
à des injonctions et immixtions provenant de l'environnement externe.
Concernant celles liées à l'environnement interne, le CTI se
heurte d'abord à un conflit de compétence dû à la
présence des deux chefs, chef de service d'urbanisme et le chef de
division du cadastre, qui ont presque le même grade que lui et qui
semblent s'ingérer dans ses missions alors qu'ils ne sont que des agents
des services techniques oeuvrant sous l'autorité du conservateur ;
ensuite la qualification et le libéralisme auxquels se livrent certains
agents rendent la fonction du conservateur un peu difficile.
En plus des difficultés d'ordre interne, le
conservateur fait face à des injonctions de ses chefs
hiérarchiques et des ingérences dans ses missions des
autorités politico-administratives. Celles-ci menacent le conservateur
jusqu'à ce que sa fonction laisse à désirer. Mais le
conservateur, lui, ne se laisse guider que par la loi et par sa conscience.
Remarquons aussi que certaines décisions de justice ne vont pas sans
heurter la conscience du conservateur. Toutes ces difficultés sont dues
à l'Etat congolais qui ne sait toujours pas organiser son
administration.
En créant de service public, l'Etat congolais ne les
dote pas souvent des cartouches vitales pouvant subvenir à son
fonctionnement. Cela fait que le conservateur se rencontre des
difficultés techniques et financières. Souvent, les
difficultés techniques sont liées au manque d'expérience
des agents de collaboration et à l'absence d'équipement et
d'infrastructures. Il sied de signaler que, l'absence de subside ou de
subvention et de non prise en charge du service de conservation des titres
immobiliers par l'Etat handicape ou freine son bon fonctionnement. Le
conservateur ne sait toujours pas payer les agents.
Nous suggérons à l'Etat congolais et aux
autorités politiques du pays et à tous ceux là qui
utilisent et qui sont épris du bon fonctionnement des services de la
division ou de la conservation des titres immobiliers :
ü D'avoir un esprit de patriotisme et une conscience
nationale envers les services de conservation de Butembo en vue de le
promouvoir
ü De venir à l'aide à ce service public en
le dotant des moyens techniques et financiers ainsi que des matériels et
fournitures de bureau (véhicule, ordinateur)
ü Et si l'on veut bien arriver à une
véritable reforme du foncier congolais, le service de la conservation
doit être doté des matériels et outils informatiques
adaptés aux réalités nouvelles. Cela entrainera une
maîtrise adéquate des terres du domaine privé de l'Etat
ainsi que des immeubles ; une sécurisation et garantie des droits
de jouissance paisible ; et
ü De vulgariser la loi foncière en vue d'en faire
connaissance à la population ou aux autorités et fonctionnaires
qui cherchent à s'immiscer dans la gestion de terres du domaine
privé de l'Etat.
Ainsi fait, voilà ouvert une voie à tout
chercheur intéressé par le conservateur des titres immobiliers de
Butembo. Il est pour nous alors temps de nous frotter les mains après ce
long périple, parce que supposer être au bout de notre chemin.
BIBLIOGRAPHIE
I. TEXTES LEGAUX
1. Constitution de la RDC du 18 février 2006
2. Décret-loi n°017/2002 du 03 octobre 2002
portant code de conduite de l'agent public de l'Etat
3. Loi n°73-021 du 21 juillet 1973 portant régime
général des biens, régimes fonciers et immobiliers et
régime de sûretés telle que modifiée et
complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980
4. Loi n°81-003 du 17 juillet 1981 portant statut du
personnel de carrière des services publics de l'Etat.
II.
OUVRAGES ET ARTICLES
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IV.
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http://www.immordc.net/details
2. http://www.rcn-ong.be/RDC
3. http://www.Unc-rdc.com/14gestion.asp.
TABLE DES MATIERES
PREFACE..................................................................................................i
DEDICACE..............................................................................................
ii
REMERCIEMENTS....................................................................................iii
SIGLES ET
ABBREVIATIONS......................................................................iv
INTRODUCTION
1
1. ETAT DE LA QUESTION
1
2. PROBLEMATIQUE
2
3. HYPOTHESES
3
4. METHODOLOGIE
4
5. INTERET ET OBJECTIF DU SUJET
5
5.1. Intérêt
5
5.2. Objectif
5
6. DELIMITATION DU SUJET
6
7. DIFFICULTES RENCONTREES
6
8. SUBDIVISION DU TRAVAIL
6
CHAPITRE PREMIER : LES FONCTIONS DU
CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS
7
SECTION I : LES POUVOIRS DU CONSERVATEUR DES
TITRES IMMOBILIERS
8
§I. DEFINITION DU CTI
8
§II. BASE JUDIQUE
8
§III. LE CONSERVATEUR DES TITRES
IMMOBILIERS : ARTISAN DE JOUISSANCE PAISIBLE DU SOL
13
SECTION II. LES MISSIONS SOCIALES DU CTI
22
§I. LA DISTRIBUTION ET LA GESTION DU
SOL
22
§II. ROLE DU CONSERVATEUR DANS UN CONFLIT
FONCIER
25
CHAPITRE DEUXIEME : LES DIFFICULTES
INHERENTES AUX FONCTIONS DU CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS EN VILLE DE
BUTEMBO
28
SECTION I. LES DIFFICULTES ADMINISTRATIVES
28
§I .LES DIFFICULTES LIEES A
L'ENVIRONNEMENT INTERNE
28
§II. LES INJONCTIONS ET LES INGERENCES
LIEES A L'ENVIRONNEMENT EXTERNE
28
SECTION II. LES DIFFICULTES TECHNIQUES ET
FINANCIERES
28
§I. LES DIFFICULTES TECHNIQUES
28
§II. LES DIFFICULTES FINANCIERES
28
CONCLUSION ET SUGGESTIONS
28
BIBLIOGRAPHIE
28
II. OUVRAGES ET ARTICLES
28
III. TFC, MEMOIRES, THESES ET NOTES DE COURS
28
IV. SITES WEB
28
TABLE DES MATIERES
28
* 1 Cfr LAPIKA DMOFO et alii,
Problèmes fonciers et politiques agricoles en Afrique centrale, Kin,
1988, p.5.
* 2 A, MAFIFIRI TSONGO,
Problématique d'accès à la terre dans les systèmes
d'exploitation agricoles des régions montagneuses du Nord-Kivu, UCL,
Louvain la Neuve, 1994, p.225.
* 3 KATEMBO MUSIMBA, La
gestion du domaine foncier privé de l'Etat en ville de Butembo, TFC-UCG,
2009-2010, p.3.
* 4 G. KALAMBAY LUPUNGU,
Droit civil :Régime foncier et immobilier, vol II, PUZ, Kin,
p.57.
* 5 Ibidem, p.56.
* 6 Lire art.56 de la loi
foncière.
* 7 V. KANGULUMBA MBAMBI.,
cité par KATEMBO MUSIMBA, La gestion du domaine foncier privé de
l'Etat en ville de Butembo, op. cit., p.19.
* 8 T. MUHINDO MALONGA,
« La méthodologie fondamentale en droit », in
Revue interdisciplinaire du Graben, (2006) n°4, p.55.
* 9 A. KARIM KAPITENE, L'Etat
de droit dans l'histoire constitutionnelle de la RDC, TFC-UCG, 2009-2010,
p.6.
* 10 Ibidem
* 11 Cfr KALAMBAY LUPUNGU,
op.cit., pp.59 et 68.
* 12 J.P. KIFWABALA
TEKILAZAYA, Droit civil : Les biens, Tome 1, Les droits réels
fonciers, PUL, Lubumbashi, 2004, p.172.
* 13 CSJ, RC 299 du
23.07.1982, Bulletin des arrêts, KIN, 2001, p.315.
* 14 R. GUILLIEN et J.
VINCENT, Lexiques des termes juridiques, 13e éd. Dalloz,
Paris, 2001, p.145.
* 15 Ibidem
* 16 F. KAVIRA KAHAMBU, La
responsabilité de l'administration en cas des erreurs commises par le
CTI en droit congolais : cas de la ville de Butembo, TFC-UCG, Butembo,
1999-2000, p.5.
* 17 KALAMBAY LUPUNGU,
Conservations des titres immobiliers, in BRTS, n° GOMA, ULPGL, p.63-64.
* 18 KAVIRA KAHAMBU,
op.cit., p.6.
* 19 Cfr PIRON P. et DEVOS
J., codes et lois du Congo-belge, 8e éd., Matières
civiles, commerciales, pénales mis à jours au 31 décembre
1959, Bruxelles, Ferdinand-Larcier, 1960, p.91.
* 20 G. KALAMBAY LUPUNGU op.
Cit., p.108.
* 21 KALONGO MBIKAYI, Code
civil et commercial, KIN, PUZ, 1966, p.166.
* 22 KATEMBO MUSIMBA,
Rapport de stage effectué à la conservation des titres
immobiliers de Butembo, UCG, p.2.
* 23 KATUALA KABA KASHALA,
Le certificat d'enregistrement et le livret de logeur :jurisprudence et
notes de lecture, Beteme Ntambua, KIN, 1998, p.7.
* 24 KIFWABALA TEKILAZAYA,
op.cit., p.416.
* 25 FATAKI WA LUHINDI, Les
limites du principe d'inattaquabilité du certificat d'enregistrement en
droit congolais, SDE, KIN ? 2004, p.25.
* 26 R. GUILLIEN et J.
VINCENT, op cit., p.145.
* 27 KIFWABALA TEKILAZAYA,
op.cit. p.416.
* 28 FATAKI WA LUHINDI, op.
cit., p.25.
* 29 KUTUALA KABA KASHALA,
op.cit. p.7.
* 30 Idem, op.cit. p.8.
* 31 Ibidem
* 32 KIFWABALA TEKILAZAYA,
op. cit., p.415.
* 33 KALAMBAY LUPUNGU,
op.cit., p.131.
* 34 Idem, p.225
* 35 FATAKI WA LUHINDI,
op.cit., pp.27-28.
* 36 BOMBAKA NKEY, Doit
civil- Les biens, notes de cours, G2 Droit, UCG, Butembo, 2009, p.87.
* 37 KIFWABALA TEKILAZAYA,
op. cit., p.421.
* 38 BOMBAKA NKEY, op.cit.,
p.87.
* 39 KIFWABALA TEKILAZAYA,
op. cit., p.421.
* 40 OKITAKULA, discours,
cité par KIFWABALA TEKILAZAYA, op. cit., p.423.
* 41 FATAKI WA LUHINDI,
op.cit, p.45.
* 42 KIFWABALA TEKILAZAYA,
op. cit., p441. Et KATUALA KASHALA, op.cit., p.12.
* 43 BOMBAKA NKEY, op.cit.,
p.87.
* 44 FATAKI WA LUHINDI,
op.cit, p.19.
* 45 Ibidem
* 46 Xxx, mode de calcul de
l'impôt foncier (annexe1), RDC-Ministère des affaires
foncières, Direction des titres immobiliers, KIN, Avril 2007, p.29.
* 47 KIFWABALA TEKILAZAYA,
op. cit.,p.439.
* 48 Article à lire
sur
www.immorrc.net/details.
il est du 17.03.2009 et Jean Didier MWAKOMOKEBI.
* 49 Ibidem
* 50 MALERE MUDEKEREZA, La
problématique de la survivance des anciens titres de
propriété, Bulletin, 1er trimestre 2009 à lire
sur http//www.rcn.org.be/RDC.
* 51 CHABAS F., Les
biens : droits de propriété et ses démembrements,
Tome I, 7e éd. Montchrestien, Paris, 1986, p.200.
* 52 Articles 190 et 191 de
la loi foncière.
* 53 Bulletin cadastral,
n°11, Avril, 1964.
* 54 KALAMBAY LUPUNGU,
op.cit., p.146.
* 55 Lisons l'art.207 de la
loi foncière
* 56 Cette infraction est
prévue à l'article 124 du code pénal Congolais.
* 57 Le stellionat a
été érigé en infraction depuis 1988. Le but
poursuivi par le législateur est de protéger la
propriété immobilière exposée à des
réels dangers.
* 58 R. GUILLIEN et J.
VINCENT, op.cit., p.420.
* 59 Ibidem, pp.44 et
127-128.
* 60 Lire art 202 et 203 de
la loi n°73-21 du 20 juillet 1973.
* 61 MOKOKILA MAMBULU, Vade
Mecum du CTI, Directions des titres immobiliers, Kin, 2009, pp.29-30.
* 62 Idem, p.32.
* 63 CHIRISHUNGU CHIZA
CHIBWIRE D., Organisation politico-administrative et développement,
éd.BUSHIRI, BUKAVU, 1993, p.123.
* 64 MUHINDO MALONGA T.,
Droit Administratif et Institution administrative, PUG-CRIG, Butembo, 2010,
p.350.
* 65 Cfr art.18 de la loi
n°81-003 du 17 juillet 1981 portant statut du personnel de carrière
des services publics de l'Etat.
* 66 MUHINDO MALONGA T.,
Droit Administratif et Institution administrative, PUG-CRIG, Butembo, 2010,
p.350.
* 67 KATEMBO MUSIMBA,
Rapport de stage effectué à la conservation, op.cit., p.5.
* 68 MAKOKILA MAMBULU,
op.cit., p.34.
* 69 Ibidem
* 70 René CHAPUS,
Droit administratif général, Tome 1, 8e éd0.,
Montchrestien, paris, 1994, p.1172.
* 71 Idem, p.1175
* 72
http://www.rcn-ong.be/RDC
* 73 KATEMBO MUSIMBA,
rapport de stage effectué à la conservation, op.cit., p.19.
* 74 MAKOKILA MAMBULU,
op.cit., pp.24-35.
* 75 André de
LAUBADERE, Traité de droit administratif, Tome 1, 11e
éd., éd. LGDJ, Paris, 1990, p.320.
* 76 Charles DEBBASCH,
Institutions et droit administratifs, éd. PUF, Paris, 1978, p.252.
* 77 MUHINDO MALONGA, droit
administratif et institutions administratives, op.cit., p.348.
* 78 Idem, p.349.
* 79 MOKOKILA MAMBULU,
op.cit., pp.35 et 36.
* 80 Nous avons repris in
expressis verbis donc à la lettre le vade mecum du conservateur suite
à l'importance de cette matière qui concorde plus avec la
pratique.
* 81 Art .22 du
décret-loi n° n°017/2002 du 03 octobre 2002 portant code de
conduite de l'agent public de l'Etat.
* 82 T. MUKULU VAWITE,
recrutement du personnel dans les nouvelles administrations crées par la
rébellion ; cas de la ville de Butembo, TFC-UCG, 1999-2000,
p.22.
* 83 NGUOMOJA VYATSUKA, Lois
des services publics : essai de compréhension, TFC-UCG, Butembo,
2003-2004, p.33.
* 84 Lire art.219 à
230 de la loi foncière pour des plus embles précisions.
* 85 Propos d'une
autorité locale contenu dans un document nous délivré par
les services de la conservation. Ce document n'indique pas le nom de ladite
autorité.
* 86 MOKOKILA MAMBULU,
op.cit., p.36.
* 87 Ibidem
* 88 La
confidentialité de ce dossier a poussé à ce qu'on ne met
pas les noms des quartiers, des parties et de la commune en question.
* 89 MAKOKILA MBUMBULU,
op.cit., pp.36 et 37.
* 90 ibidem
* 91 KATEMBO MUSIMBA,
Rapport de stage effectué à la conservation, op.cit., p.4.
* 92 MAKOKILA MAMBULU,
op.cit., p.37.
* 93 KALAMBAYLUPUNGU,
op.cit., p.260.
* 94 KATUALA KABA KASHALA,
op.cit, p.15.
* 95 CSJ, 22.06.1983, RC
450,Opp. NGAMA c/ MAPUNGU-CSJ, 26.12.1984, RC 569, Opp. DR SEBERA c/ PETRO
ZAIRE.
* 96 JOSE MIKALI, Discours
tenu lors de sa destitution par la CSJ au poste de gouverneur, 2009.
* 97 MAKOKILA MUMBULU,
op.cit., pp.38-39.
* 98KATEMBO MUSIMBA, Rapport
de stage effectué de stage à la conservation, op.cit., p.4.
* 99 MUKULU VAWITE ,
op.cit., p.12.
* 100 C'est le seul
document sur lequel nous avons eu l'autorisation de tout recopié
à la lettre en indiquant même les noms des parties sans pour
autant nous inquiéter.
* 101 Ruffin LUKOO MUSUBAO,
la jurisprudence congolaise en droit pénal congolais, Vol I, on s'en
sortira, KIn, 2006, p.152.
* 102 SAFI BINTI SHABANI,
cité par KASEREKA LWANGA, les infractions courantes en matière
foncière : en ville de Butembo : cas de déplacement de
bornes, TFC, 2006-2007, p02.
* 103 BOMBAKA NKEY,
op.cit., p.29.
* 104 FATAKI WA LUHINDI,
Les limites du principe d'innattaquabilité du C-E, op.cit., pp.95 et
96.
* 105 FATAKI WA LUHINDI,
op.cit., pp.65-66.
* 106 Les lois de services
publics ont été mises en marche par LOUIS ROLLAND. Il s'agit des
principes de continuité, de mutabilité ou d'adaptation,
d'égalité et de gratuité des services publics.
* 107 J. MORAND-DEVILLER,
cours de droit administratif, 7e , éd., éd.
Montchrestien, Paris, 2001, p.108.
* 108 KATEMBO KASISI, la
gestion privée de service public : cas de l'hôpital Matanda,
TFC-UCG, 1998-1999, p
.11.
* 109 MUHINDO MALONGA, op.
cit., p.201.
* 110 KATEMBO KASISI,
op.cit., p.12.
* 111 P. MOUDOUDOU et J.P.
MARKUS, Droit des institutions administratives congolaises, Harmattan, Paris,
p.105.
