De la protection du vendeur impayé en cas insolvabilité de l'acheteur en droit rwandais

D. Comparaison du privilège immobilier aux hypothèques

Les privilèges immobiliers spéciaux ne se distinguent pas fondamentalement des hypothèques, plus précisément des hypothèques légales, à tel point qu'on les a parfois qualifiés d'hypothèques légales privilégiées^158(*). Les privilèges immobiliers spéciaux sont des sûretés relativement proches des hypothèques en ce qu'il s'agit de garanties portant sur des immeubles et devant être publiées à la conservation des hypothèques^159(*).

Comme les hypothèques légales, ils sont crées par la loi. Ce sont des sûretés immobilières qui n'entraînent pas dépossession du débiteur, ne sont opposables aux tiers qu'après publicité instrumentaire et confèrent droit de suite au créancier. Comme les hypothèques, ils peuvent être qualifiés de droits réels. Certaines différences importantes entre les privilèges immobiliers spéciaux et l'hypothèque méritent toutefois d'être relevées. Des privilèges immobiliers spéciaux se créent en considération de la nature de la créance, dont il a entendu favoriser le recouvrement : prix de vente de l'immeuble, exécution des charges de la donation, soulte due en cas d'échange ou de partage, prix des travaux confiés à un architecte, un entrepreneur ou des ouvriers, etc.

Au contraire, les hypothèques légales sont des faveurs personnelles justifiées par la qualité du créancier que le législateur a jugé digne d'une protection particulière. La sûreté est accordée à tel créancier (ou à telle catégorie de créanciers) et garantit en principe les dettes du débiteur envers le créancier. Cette différence est cependant sans incidence pratique. Les privilèges immobiliers spéciaux priment les hypothèques^160(*) et la publicité des privilèges immobiliers spéciaux est assurée par inscription.

En outre, il existe entre ces deux catégories une grande différence : en matière de privilège, dans l'hypothèse où l'inscription est prise dans le délai légal elle rétroagira à la date de la créance mais en matière d'hypothèque elle aura toujours lieu à sa date. Si le privilège n'est pas pris dans le délai légal, on dit qu'il dégénère en hypothèque c'est-à-dire qu'il prendra rang à sa date^161(*). A partir des analyses faites quant au privilège impayé d'immeuble, force et de constater que les législations qui influencèrent la législation rwandaise ont tant protégé le vendeur impayé en donnant privilège à sa créance par rapport à celle des autres créanciers même privilégiés. Ceci serait un modèle indiscutable au législateur rwandais en vue de sécuriser le vendeur qui est un acteur important dans le développement du pays.

* ¹⁵⁸ F. T'KINT, op. cit., n^o 675.

* ¹⁵⁹ NUNGESSER, « Les sûretés immobilières légales », http://2ndsemestre.joueb.com/news/les-suretes-immobilieres-legales, consulté le 06/02/09.

* ¹⁶⁰ H. DE PAGE, op. cit., n^o 570.

* ¹⁶¹ NUNGESSER, op. cit., p. 23.