Maisons d'hôte, naissance et développement

Section 2 : Les Riads : Transformation dans le temps et l'espace

« Au début des années 80, la plupart des bourgeois marocains avaient désertés la médina pour chercher le confort dans la ville nouvelle. Seules les familles les plus démunies continuaient à se partager des riads en mauvais état, victimes de monstrueuses indivisions ».^13(*)

Ce fut le début de la folie des riads ! Selon la presse et l'opinion commune, la raison du succès soudain des riads serait due à la diffusion en France d'un reportage sur la chaîne de télévision M6 (Capital), en juin 1998. Dans ce reportage on décrivait Marrakech comme le nouvel Eldorado de l'immobilier de vacances où pour le prix d'un deux-pièces à Paris, on pouvait acheter un riad. En effet, à ce moment un grand nombre d'anciennes familles de Marrakech, comme signe de promotion sociale, cherchaient à quitter la médina, à la recherche de logements plus modernes dans des bâtiments nouveaux situés en périphérie du centre ancien^14(*).

Dès le lendemain, la chasse au trésor et la multiplication des riads a commencé avec l'implication de petits promoteurs, européens pour la plupart, qui ont acquis ces vieilles maisons à des prix réduits, pour ensuite les restaurer, souvent de façon médiocre, avant de les revendre à des prix excessifs.

L'avènement de l'Euros a participé également à la flambée des prix ; les acheteurs étaient mêmes prêts à passer des transactions en liquide pour sortir leur argent du coffre. Epiphénomène dans le passé, l'engouement pour les riads est plus qu'une mode passagère malgré un environnement économique et juridique chaotique.^15(*)

D'abord convertis en restaurants marocains, le destin des riads a changé en un clin d'oeil pour devenir des maisons d'hôtes par la volonté de quelques riches occidentaux à la recherche de l'orient exotique, en 2003, plus de 500 riads appartiennent à des étrangers, à raison de plus de 240 ventes par an.

Autre aspect de l'investissement étranger au Maroc, l'achat des riads .C'est désormais un secret de polichinelle, n'importe quel petit bourgeois étranger peut vivre en prince en achetant un Riad au Maroc !

Ceci, tout le monde l'a compris. Les villes marocaines maintenant attirent de nombreux promoteurs étrangers qui, flairant la bonne affaire, ont pris d'assaut tous les terrains disponibles, toutes les vieilles maisons pour en faire soit leur résidence secondaire, soit les convertir en maisons d'hôtes.

En médina de Fès par exemple, le m² se négocie maintenant à plus de 13OOO Dirhams, à Marrakech, les prix sont plus pharaoniques. La ville ancienne, connait le plus de succès. Ses maisons furent l'objet de transactions juteuses, qui restent de très bonnes opérations financières, car le coût des travaux est 4 à 5 fois moins cher qu'en Europe et la forte demande, en location permet, avec un taux de remplissage de plus de 50%, de l'amortir en 5 ans (selon les saisons).

Si on prend le cas de Marrakech, Plus de 40 000 riads et maisons traditionnelles ont été recensés dans la seule médina. Leur vente a connu un véritable boom à partir de l'année

2000 ; année où 500 riads sont devenus propriété de non marocains, ce qui représente une à deux ventes par semaines.

La valeur d'un Riad est cependant fonction de ses qualités architecturales- solidité des murs, esthétique, taille du jardin, équilibre symétrique de la construction, beauté des décoration- présence ou non d'une terrasse panoramique, situation par rapport aux endroits touristiques...

Source : conservation de la propriété foncière de Marrakech-Ménara

Avec le succès que trouvèrent ces riads auprès des étrangers, c'est une nouvelle formule d'investissement qui vit le jour : les maisons d'hôtes. Voici encore 5 ans, on pouvait s'interroger sur le manque flagrant des maisons d'hôtes au Maroc, alors que ce type de tourisme a fait le succès de nombreuses régions méditerranéennes, notamment l'Andalousie.

Vivre l'authenticité, partager avec l'habitant un art convivial séduit les de nombreux touristes qui fuient désormais l'atmosphère impersonnelle des hôtels. Séduits, les investisseurs étrangers le sont aussi par ce nouveau style d'hébergement en vogue : 60% des Riads achetés ont été convertis en maisons d'hôtes. Marrakech seule en regroupe 70%.

Actuellement, à la ville de Fès, presque 70 maisons d'hôtes sont opérationnelles dans la ville, dont la majorité appartient à des étrangers. Avec le tourisme résidentiel et le succès de cette nouvelle formule d'hébergement, la spéculation immobilière s'est fortement accentuée, contribuant à une hausse spectaculaire des prix qui ont été multipliés par 10 en l'espace de 5 ans. Ainsi, un véritable business s'est instauré, un business juteux, parfois sans scrupules mettant en jeu l'avenir culturel de toute une population.

Conscient du rôle que peut jouer le tourisme comme manne de développement économique, le Maroc a oeuvré pour l'épanouissement de cette activité. L'un des ses efforts dans le domaine a été d'encourager les investissements, notamment par la création de centres régionaux d'investissement qui s'occupent de simplifier les procédures administratives, et mettent en oeuvre des stratégies de développement régionales par la mise en avant des atouts des régions et la promotion des secteurs porteurs notamment celui du tourisme.

Marrakech fut la plus concernée par cette politique pour sa qualité de première ville touristique du Royaume. Ainsi, la ville connut l'afflux de promoteurs et investisseurs, dont la plupart sont étrangers, Certains projets touristiques ont vu le jour, d'autres sont en voie d'exécution. Dernièrement, ces investissements ont pris une autre tournure, alléchante pour certains mais inquiétante pour d'autres : l'acquisition des Riads et maisons anciennes de la médina.

Ainsi, le Maroc a connu un autre type de tourisme : le tourisme résidentiel. Il a aussi développé un nouveau produit touristique très prisé dans les destinations concurrentes et qui promet un fort élargissement de la demande : les maisons d'hôtes. Depuis cette vague déferlante, le visage de la médina s'est métamorphosé, à la fois dans son aspect architectural et social.

* ¹³ Quentin Wilbaux, fondateur de Marrakech Médina.

* ¹⁴ En 1998, les riads appartenant à des étrangers étaient seulement 100.source : Reportage M6 capital, juin 1998

* ¹⁵ Labyrinthes, à la croisée des villes, N°7, p 56-57.