V.5.2.1. Les directives de développement
Sous le registre des directives de développement on
trouve principalement le master plan (schéma directeur) et
l'urban growth boundary (limite de croissance urbaine).
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a) Le master plan
Le but du master plan est de définir une
vision et de guider le développement sur la base de projections de
population et des besoins fonciers correspondants. Les avantages de ce plan,
sont nombreux : donne une base légale au zonage et autres règles
d'usage du sol, définit des objectifs de croissance et de protection,
identifie des zones ciblées pour une gamme d'utilisations du sol,
promeut le développement ordonné des équipements. Ses
inconvénients principaux sont qu'il n'est pas légalement
contraignant par lui-même, n'a pas à promouvoir de vision
régionale, et peut être ignoré dans les décisions
quotidiennes. Le master plan peut promouvoir la protection des espaces
agricoles et naturels en encourageant la définition de limites de
croissance urbaine ou l'adoption d'une zone agricole protégée ou
encore en incorporant l'utilisation de programmes d'achat ou de transfert de
droit à bâtir.
b) La limite de croissance
Mise en place par un État, une limite de croissance
urbaine a pour objectif de gérer l'extension urbaine en contrôlant
son timing et en déterminant les usages du sol permis aux niveaux local
et régional. Ligne théorique tracée autour d'une
agglomération, cette limite définit une zone permettant
d'accommoder la croissance anticipée à 10-20 ans et limite
l'extension des équipements. Cette mesure demande également aux
collectivités d'identifier les sols à forte valeur de ressource
et de les protéger de l'artificialisation. En conséquence, elle
promeut un développement plus compact, moins coûteux en termes de
service, décourage l'étalement urbain et peut protéger les
espaces agricoles et naturels si elle est combinée à d'autres
techniques. Cependant, elle nécessite un zonage restrictif
au-delà de la limite et une politique de phasage de la croissance
à l'intérieur. Si elle sous-estime les besoins, elle peut aussi
entraîner une augmentation du coût du foncier liée à
la restriction de l'offre.
V.5.2.2. Le zonage
Le zonage définit les usages du terrain permis dans des
zones spécifiques délimitées. Il comprend principalement
deux techniques : la délimitation d'une zone agricole
protégée et le zonage en grappe (cluster zoning).
Principalement mise en oeuvre au niveau local, une zone
agricole protégée identifie une ou plusieurs zones où
l'agriculture est l'usage privilégié du sol et décourage
(sinon interdit)
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d'autres usages. Le but est de limiter
les conflits d'usage en séparant les activités agricoles des
autres et de protéger une masse critique d'exploitations et de terres
agricoles. L'identification de la zone est généralement
basée sur des critères de localisation et de qualité du
sol. Ce type de zonage peut aussi spécifier le nombre d'habitations par
km2, la taille minimale des terrains ou autoriser des
activités commerciales (vente directe). Au-delà de son impact sur
l'activité agricole, ce zonage permet aussi de maintenir l'espace non
bâti et de limiter la spéculation immobilière, le tout
à un coût réduit pour le contribuable. Cette technique,
toutefois, requiert des terrains importants (ou nombreux) et contigus et des
éléments sur la taille minimale des lots. De plus, la zone
ciblée peut être parsemée de propriétés ; les
propriétaires fonciers ne sont pas indemnisés pour la restriction
d'usage ; les collectivités peuvent changer le zonage et les terrains
sont vulnérables à l'annexion.
Également mis en oeuvre au niveau local, le zonage en
grappes permet ou exige que les bâtiments soient groupés sur des
terrains dont la taille minimale est importante. Ce zonage est parfois
utilisé, aussi, pour accorder aux promoteurs un bonus de densité
sur un site tandis que la portion du terrain qui n'est pas bâtie est
sujette à une servitude de protection. Le zonage en grappes permet un
développement moins coûteux que le mode périurbain
classique et plus sensible à la protection de l'environnement. Les
détracteurs de cette technique soulignent qu'elle protège
davantage le foncier que l'activité agricole parce que les
propriétaires du terrain protégé peuvent ne pas vouloir
louer leur propriété en raison des nuisances potentiellement
associées à l'agriculture.
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