I.2 REVUE DE LA LITTERATURE EMPIRIQUE
Parmi les déterminants standards des modèles
structurels des prix des logements, la diminution tendancielle des taux
d'intérêt fournit une des pistes les plus pertinentes pour
expliquer les évolutions récentes, compte tenu de leur niveau
historiquement bas, à court comme à long termes, dans la
première moitié de cette décennie. Les études
empiriques disponibles confirment cette intuition. McCarthy et Peach (2004)
estiment ainsi, sur la base d'un modèle structurel incorporant une
dynamique de long terme. Cette approche a été introduite par
Poterba (1984).
I.2.1 Notion sur le marché immobilier
résidentiel
Dans cette section nous allons donner un aspect
général sur les fonctionnements de marché immobilier
résidentiel.
Rappelons que, le marché d'un bien ou service est le
lieu de rencontre entre une demande et une offre, aboutissant au prix et
quantité d'équilibre (AMOS R. 2009). Les composantes d'un
marché sont donc la demande et l'offre, ses variables d'ajustement sont
notamment le prix et la quantité des biens et services offerts ou
vendus.
a. Le prix fondamental du logement
A l'équilibre, le loyer au quel peut être
loué un logement doit être égal au cout d'usage du
même logement. Ce cout d'usage représente le coût de la
détention d'un logement pour un ménage représentatif qui
s'est endetté pour acheter, compte tenu des distorsions fiscales, de la
valorisation future anticipée et de la dépréciation
(coût des réparations requises) du logement. Il comprend quatre
composantes :
- Ce qu'aurait pu rapporter la somme engagée pour l'achat
d'un logement en la plaçant au taux d'intérêt sans risque
;
- Une prime de risque ;
- La taxe foncière ;
- Le cout des réparations et de la maintenance pour garder
le logement en état.
Mais il y a aussi deux éléments qui peuvent
diminuer ce cout d'usage : - Les subventions, comme la
déductibilité des intérêts d'emprunt ;
13
- L'appréciation anticipée des prix.
Les conditions de financement peuvent jouer un rôle
majeur dans l'évolution des prix, du fait de la baisse des taux
d'intérêt nominaux et réels, de l'allongement de la
durée d'emprunt, de la hausse du revenu des ménages ou
d'innovation dans le secteur financier ; la capacité d'emprunt des
ménages a fortement augmenté, alimentant la demande. En outre,
plus les taux d'intérêts sont faibles, plus les prix sont
sensiblement aux fondamentaux, que ce soit une variation du taux
d'intérêt ou une modification, par exemple, de la
fiscalité, (Him melberg, Mayer et Sinaï, en 2005).
| 
