Memoire Online - Les déterminants du prix du loyer dans la cité d'Uvira

Il est évident que, ce présent travail de fin de cycle soit consacré à ma très cher mère MWAJUMA ASSANI Bertha, et à mon père SHABANI BAKWETU Flavien, car c'est grâce à eux que je vu le jour, et mon parcours estudiantin, est le fruit de leur amour infini qu'ils ne cessent à manifester pour moi.

REMERCIEMENTS

Quel que soit la nature de travail, sa réussite dépend des efforts (contributions) qui ont intervenus lors de son exécution. Nous serions ingrat si nous aurions terminé ce travail, sans toutefois dire merci aux personnes qui nous ont aidé à le réalisé. Pour ce faire nos remerciements sont adressés d'abord à notre encadreur Marc MUKANDIKWA, et à mes pères : SHABANI WANYAMUHUSA Emanuel, et SHABANI JEAN PIERRE.

En effet, nous voulons profiter de cette occasion, pour remercier les personnes qui nous ont profondément marquées dans l'élaboration de ce travail, il s'agit de notre beau-frère BAGANDA MINANI David, notre soeur BORA SHABANI, notre frère DAVID SHABANI, nos nièces JUSTINE et JUSLAINE BAGANDA, nos amis WILONDJA MICHEL, MUSAMBYA PONGA Christian, TOTO WARUZI Henri, ERIC SHEKIRUNGU, MBIRIZE SAIDI Elysée, BYAMUNGU MUTANGA Bosco, et SHABANI KAHARA Patrick. C'est grâce à eux que nous avons eu les ressources nécessaires pour la réalisation et l'élaboration de ce travail.

0. INTRODUCTION GENERAL

Le secteur de l'immobilier a enregistré au cours de la dernière décennie un développement important. Ce développement est le résultat de plusieurs facteurs et d'un long processus de réforme. La nouvelle politique d'habitat lancée depuis 2000 a contribué largement à cette dynamique. En effet, la nouvelle politique d'habitat vise à apporter des réponses plus efficaces à plusieurs dysfonctionnements que le secteur connaît depuis plus de trois décennies. Des dysfonctionnements qui se manifestent principalement à travers la faiblesse des investissements privés, un déficit en logement sans précédent, et par une offre en logement inadaptée au pouvoir d'achat des populations.

Eu égard à ce qui précède il est nécessaire de placer le loyer dans le marché immobilier résidentiel, pour nous permettre d'étudier les déterminants de prix de loyer et le dynamique (ou mouvement à la hausse et à la baisse), dans la fixation de son prix.

L'évaluation des prix de l'immobilier est complexe puisque tributaire, des conditions économiques, bancaires, de la structure des marchés immobiliers, de la solvabilité des emprunteurs, de la politique fiscale et du différentiel de rendements avec d'autres actifs financiers, font de cette évaluation difficile à comprendre. (Agnello et Ludger Schuknecht, 2009).

En effet, le loyer inclut beaucoup de dépenses différentes telles que l'entretien, les réparations de l'immobilier et l'intérêt sur l'hypothèque. Très peu de dépenses semblent être réservées au propriétaire de la terre ou de l'immobilier. Mais, du point de vue des économistes, ces autres dépenses ne devraient pas faire partie du loyer ; par ce que dans la fiscalité, le contribuable de l'impôt sur le revenu locatif c'est le propriétaire du bâtiment. Ce qui nous amène à montrer que le loyer est entièrement déterminé par les différents usages de la terre. Donc, l'établissement du prix tient compte du coût d'usage.

Alors la question qui revient au preneur du loyer (locataire) concernant le choix à opérer dans le secteur de l'immobilier est celle de savoir : Comment faire le bon choix Immobilier : Acheter ou louer ? Achat contre location ; des multiples facteurs économiques et psychologiques sont à prendre en compte avant de passer à l'acte. Autre facteur important est le timing. Est-ce aujourd'hui le bon moment pour acheter ? Après le repli des prix amorcé l'an dernier Si on a acheté pour se loger, les variations de prix à court terme ne sont pas

déterminantes, (estime Cyril Blesson, le directeur de la recherche économique et institutionnelle du cabinet de conseil en investissements Seeds Finance). Voilà les idées qui nous amènent à formuler notre problème de recherche.

0.1 PROBLEMATIQUE

La problématique est l'ensemble de questions posées dans un domaine de la science en vue de trouver des solutions, dans le cadre d'une étude précise (Prof ABE PANGULU, 2003).

Dans le but de trouver une solution concernant notre étude, nous nous somme donné un tel problème: Quels sont les facteurs déterminants le prix de loyer dans le long et moyen terme sur le marché immobilier résidentiel ou de logement dans la cité d'Uvira ?

Les réponses à cette question constituent l'objet même de nos investigations tout au long de la présente étude.

0.2 HYPOTHESES

Selon L. Albarello, l'hypothèse est une proposition de réponse à la question posée. Autrement dit, elle présente l'intuition personnelle, l'intime conviction et les promesses que le chercheur entend réaliser au terme de son travail. (Muke zihisire, 2012).

L'évolution du prix de logement et de loyer, si elle présente une dimension conjoncturelle, est aussi affectée par un certain nombre de facteurs de long terme. Parmi eux on peut évoquer :

Les évolutions démographique (croissance de la population, vieillissement, décohabitation plus fréquente) ; les conséquences de phénomènes de concentration territoriale ou localisation urbaine (Exode rurale) ; l'augmentation de la taille moyenne et de la qualité globale de logements ; offre insuffisante ou excessivement rigide de loyer ; hausse du cout de la construction ; et enfin le comportement spéculatif de locataires.

Le type d'immeuble (le bon confort, et l'installation sanitaire) ; la surface parcellaire (le nombre de pièces) ; localisation géostratégique de la parcelle (distance entre le domicile et le lieu du travail par exemple) ; l'Etat culturel et psychologique du Demandeur.

- De prime à bord, nous avons surmonté les difficultés de manquer une documentation consistante, ce qui revient à dire qu'il n'y avait pas de nombreux ouvrages qui ont

Dans les lignes qui suivent nous tenterons à expliquer comment certains facteurs de long tout comme ceux de moyen terme peuvent influer sur le prix de loyer ou de logement.

0.3 CHOIX ET INTERET DU SUJET

Tout en s'inspirant dans un contexte du marché immobilier résidentiel, et dans le but de voir comment les décideurs sont amenés à s'interroger sur les perspectives d'évolution du prix du loyer, des dépenses de consommation et la variation du patrimoine de ménages. Nous nous sommes dit que l'idéal de ce travail sera de voir :

In itio, comment les ménages louent une part importante de leur revenu pour l'affecter au loyer ou au logement, étant donné leurs niveau de consommation ou du revenu. Dans quelle situation, que les facteurs tels que ci-haut évoqués peuvent avoir une influence sur la détermination du prix de loyer. Autrement dit, nous voulons voir quels sont les facteurs qui poussent aux détenteurs de loyer (bailleurs) de rehausser ou diminuer le prix de loyer.

In fine, au monde scientifique, que ce travail ait des ressources heuristiques aux autres chercheurs qui s'inscriront dans le même rayon que nous, dans l'optique de leurs techniques documentaires.

0.4 DELIMITATION DU SUJET

Comme tout travail scientifique, la présente étude se limitera sur deux dimensions :

- Dimension spatiale : notre travail s'est effectué dans la cité d'Uvira, province du Sud-Kivu, en République Démocratique du Congo.

- Dimension temporelle : la présente étude a pris six mois pour son investigation, c'est-à-dire qu'elle avait commencée à partir de mois de Mars jusqu'au mois d'Août en 2013.

0.5 DIFFICULTES RENCOTREES

Dans la présente étude nous étions heurtés à des nombreuses difficultés que nous pouvons expliquer de deux manières :

parlés de logements ou de loyers. Ce pourquoi vous rencontrerez cité dans le présent travail, pas mal des revues ou des rapports publiés dans ce genre d'étude.

- En suite, nous avons eu les difficultés d'enquêter tous les quatorze quartiers que regorge la cité d'Uvira, faute de manquer le moyen de transport. Pour cela nous étions limités à dix quartiers sur les quatorze.

0.6 METHODOLOGIE DU TRAVAIL

Le chercheur emploi certain nombre des méthodes ou des combinaisons des méthodes de recherche, selon la nature des questions qu'il cherche à résoudre.

Pour répondre à notre problématique, et vérifier les hypothèses, nous avons recouru à des diverses méthodes et techniques de recherche pour la collecte, l'analyse, et l'interprétation, des données.

Les techniques ci-après nous ont aidées à collecter les données relatives à notre recherche : - Technique documentaire

? KATHEMO THELA Simaketa, « Les facteurs déterminant le niveau du prix de logement : Analyse mené auprès de locataire de la cité d'Uvira, U.E.A, 2010-2011 ».

Selon le dire de M. Couture et R-P Fournier : « tout projet de recherche aussi novateur soit-il, doit s'appuyer sur les travaux antérieurs effectués dans le même domaine ». Cette technique nous a permis à accéder à une série des données disponibles sur place aux quelles nous avions accès tant chez les privés que dans les bibliothèques numériques ou classiques de la place.

Nous a permis à descendre sur le terrain, en vue d'interroger les gens, et pour accéder aux informations pertinentes que possédaient les ménages par rapport à notre champ d'étude.

La technique d'analyse que nous avons utilisée est la statistique (logiciel SPSS), qui est un instrument par excellence qu'utilise tout scientifique dans les travaux de recherche, surtout si ces derniers comportent des données chiffrées.

Ce présent travail qui étudie les déterminants de prix de loyer dans la cité d'Uvira, sera divisé en trois chapitres, tout en écartant l'introduction et la conclusion. Le premier chapitre tiendra compte de cadre théorique ou revue de la littérature, le second, de la présentation du milieu d'étude, et le dernier va concerner la présentation et l'analyse des résultats.

0.7 ETAT DE LA QUESTION

Vu que le travail scientifique ne se suffit pas, il doit s'appuyer sur les travaux antérieurs, qui se sont effectués dans le même rayon ou domaine ; (M. Couture et R-P Fournier). Il convient de démontrer ce qu'a été fait par nos prédécesseurs, leurs problèmes de départ, et les résultats auxquels ils ont aboutis.

Dans le cadre de technique documentaire, avec le but d'enrichir notre étude, nous avons lu le travail de LUSAMBO Florence; et celui de KATHEMO THELA Simaketa.

Ce dernier avait comme problématique : Quels sont les facteurs influençant la fixation du prix de loyer sur le marché de logement dans la cite d'Uvira ?

Par rapport à son problème de départ il s'était fixé les hypothèses suivantes :

Pour y arriver, KATHEMO THELA, a mené ses recherches auprès de 85 locataires de la cité d'Uvira, répartis dans 14 quartiers suivant l'effectif trouvé au bureau de la cité d'Uvira. Après avoir examiné ses données par la méthode de Khi-carrée, les résultats finals ont par ailleurs montrés que le nombre de pièces, l'eau et l'électricité, sont des variables importantes influençant le niveau de prix du loyer.

? LUSAMBO FLORENCE, « Le facteur a la base de la hausse du prix de logement à

Bukavu : cas de la commune d'I banda, U.E.A, 2010-2011 ». La précitée avait comme

FLORENCE, avait aboutie aux résultats selon lesquels les facteurs à la base de la hausse du prix de loyer dans la commune d'Ibanda, sont d'après les bailleurs et les locataires en quêtés :

- L'emplacement de l'immeuble (immeuble si tue par exemple sur l'altère principal,

- Proposition de certains locataires voulant louer des immeubles plus chers / la

Contrairement, à ces travaux ci-haut, notre étude s'est effectué bien sûr dans la cité d'Uvira, et avait comme catégorie d'enquêtés, les bailleurs (les créanciers) estimés à 70 ménages. Ces personnes nous ont aidées à vérifier nos hypothèses et à répondre au problème préétabli.

Chap. I. CADRE THEORIQUE OU REVUE DE LA LITTERATURE

Tour à tour dans ce chapitre nous expliquerons certains concepts relatifs à notre champ d'étude, pour la compréhension de la suite de rédaction dominant l'entendement du sujet de notre travail. Pour cela nous diviserons le présent chapitre en deux grandes sections: la section qui parlera de la revue de la littérature théorique, et l'autre qui parlera de la revue empirique. Il ne nous serait pas important de parler de ce point sans pour autant donner une vue d'ensemble sur le marché immobilier résidentiel, car la présente étude en tire le fondement.

I.1 REVUE DE LA LITTERATURE THEORIQUE

Le présent projet de recherche a été enrichi par le recours à une série de données disponibles dans certains ouvrages ou documents pour permettre l'explication de certains vocables ; en ce sens nous parlerons de logement, de loyer, de l'urbanisation, de locataire et bailleur, de ménage, et de prix.

I.1.1 Notion sur le logement

Habiter un lieu signifie avoir un domicile, une adresse, être établi, créer des liens de voisinage.

Un logement est un bien durable qui fournit des services de consommation sur une longue période, et sa valeur implicite représente la valeur actualisée du flux de services anticipé. Son prix dépend par conséquent des taux d'intérêt actuels et futurs anticipés utilisés pour l'actualisation. (B.R.I. Rapport annuel, balle, pp.163-149).

Le logement et aussi défini comme un lieu d'habitation. C'est un local, un appartement ou une maison et plus généralement tout endroit ou une plusieurs personnes peuvent s'abriter en particulier pour se détendre, dormir, manger, et vivre en privé. ( Www. Wikipedia.com).

I.1.2 Le loyer

Le loyer n'est rien d'autre que le coût convenu de la location (d'une habitation, d'un local commercial). Le loyer inclut beaucoup de dépenses différentes telles que l'entretien, les réparations et l'intérêt sur l'hypothèque. « Microsoft Encart 2009 ».

Le loyer est aussi le prix de louage d'un objet quelconque (dictionnaire le Littré).

I.1.3 Notion sur l'urbanisation

L'urbanisation est un phénomène qui a accompagné la croissance de toutes les civilisations, à chaque époque de l'histoire, et dans tous les pays du monde. Cependant, malgré l'existence de grandes villes, la population de la Terre habitait majoritairement à la campagne en 1850 : la population était rurale. L'urbanisation s'est d'abord accélérée en Europe, au XIX^e siècle, avec la révolution industrielle. Elle s'est ensuite intensifiée au XX^e siècle, en gagnant surtout les grandes villes de l'hémisphère Sud. Aujourd'hui, la population urbaine continue d'augmenter à un rythme très rapide, et les villes ne cessent de grandir.

L'urbanisation, surtout quand elle est rapide, a des conséquences importantes sur l'architecture des villes. Sous la poussée de la croissance démographique, la ville grandit en s'étendant sur une surface toujours plus grande ; et en s'élevant dans des immeubles toujours plus hauts.

Les hommes choisissent de s'installer en ville car ils accèdent plus facilement :

- Aux soins : services d'urgence, maternités et services hospitaliers spécialisés ;

- A l'emploi : l'offre est plus diversifiée, plus abondante et plus souvent renouvelée ; - A l'enseignement : écoles et universités ;

- A la vie culturelle : livres, journaux, bibliothèques, musées, salles de concerts, internet, plage etc.

Les villes ont toujours été le moteur des découvertes, des évolutions et des révolutions, ainsi que le centre des arts et de la culture. « Microsoft Encarta 2009 ».

I.1.4 Notion sur le locataire

Un locataire c'est une personne qui loue un bien, généralement un appartement ou une maison à son propriétaire ; une personne qui tient à loyer une maison ou une portion de la maison, c'est-à-dire une personne qui occupe un local d'habitation moyennant un paiement.

(Devillard H. 199). Le locataire s'engage à jouir des lieux « en bon père de famille », notamment en évitant de gêner ses voisins, de modifier la destination des lieux loués et en respectant celles des parties communes. Il est en principe responsable des personnes qui partagent avec la jouissance des lieux qu'il a loués.

Un bailleur ou créancier de logement est une personne qui donne une chose à bail. (Dictionnaire le Littré).

I.1.5 Notion sur le ménage

Dans cette notion, nous expliquons le concept de ménages et également l'idée sur le revenu en vue de démontrer la corrélation qui existe entre ces deux notions.

Si l'on remonte à l'origine de tous les revenus, on s'aperçoit qu'ils prennent naissance dans l'activité économique. Celle-ci se caractérise par la création de richesse : production ou prestation de services. Ceci montre que ces revenus naissent de la production, et ils y retournent du fait de la consommation.

- Des revenus appelés «primaires », en rémunération de leur participation à la production. Ce sont les salaires (revenu du travail), les intérêts et dividendes (revenu du capital ou de la propriété), et les bénéfices des entrepreneurs.

- Des revenus appelés parfois « redistribués » ou « sociaux », ce sont les prestations familiales, les pensions de retraite, les allocations de la sécurité sociale, etc. Signalons ici que l'adjectif « sociaux », signifie qu'ils sont alloués par la société en fonction de droit qu'elle reconnait aux individus ou aux familles, indépendamment de leur activité économique.

I.1.6 Observation sur le prix

Il n'est peut-être pas de variable économique à la fois familière et aussi ignorée que le prix. Chacun sait que le prix apparait comme un obstacle à la satisfaction des besoins ; et pour des raisons obscures, chacun constate, en outre, les prix courants peuvent varier rapidement et avec une grande amplitude.

La demande d'un individu, est la quantité de produits ou de services dont cet individu, est disposé à prendre livraison et à acquitter le montant ; tandis que l'offre d'un individu est la quantité de produits ou de services que cet individu est disposé à céder, contre paiement, à des acheteurs ou preneurs.

Ainsi, la demande et l'offre sont les déterminants du prix, la demande étant généralement une fonction décroissante du prix, l'offre une fonction croissante. Il convient d'ajouter enfin que les variations du prix sur un marché ont, à leur tour, des effets précis sur la demande et l'offre effectives.

I.2 REVUE DE LA LITTERATURE EMPIRIQUE

Parmi les déterminants standards des modèles structurels des prix des logements, la diminution tendancielle des taux d'intérêt fournit une des pistes les plus pertinentes pour expliquer les évolutions récentes, compte tenu de leur niveau historiquement bas, à court comme à long termes, dans la première moitié de cette décennie. Les études empiriques disponibles confirment cette intuition. McCarthy et Peach (2004) estiment ainsi, sur la base d'un modèle structurel incorporant une dynamique de long terme. Cette approche a été introduite par Poterba (1984).

I.2.1 Notion sur le marché immobilier résidentiel

Dans cette section nous allons donner un aspect général sur les fonctionnements de marché immobilier résidentiel.

Rappelons que, le marché d'un bien ou service est le lieu de rencontre entre une demande et une offre, aboutissant au prix et quantité d'équilibre (AMOS R. 2009). Les composantes d'un marché sont donc la demande et l'offre, ses variables d'ajustement sont notamment le prix et la quantité des biens et services offerts ou vendus.

A l'équilibre, le loyer au quel peut être loué un logement doit être égal au cout d'usage du même logement. Ce cout d'usage représente le coût de la détention d'un logement pour un ménage représentatif qui s'est endetté pour acheter, compte tenu des distorsions fiscales, de la valorisation future anticipée et de la dépréciation (coût des réparations requises) du logement. Il comprend quatre composantes :

- Ce qu'aurait pu rapporter la somme engagée pour l'achat d'un logement en la plaçant au taux d'intérêt sans risque ;

- Le cout des réparations et de la maintenance pour garder le logement en état.

Mais il y a aussi deux éléments qui peuvent diminuer ce cout d'usage : - Les subventions, comme la déductibilité des intérêts d'emprunt ;

Les conditions de financement peuvent jouer un rôle majeur dans l'évolution des prix, du fait de la baisse des taux d'intérêt nominaux et réels, de l'allongement de la durée d'emprunt, de la hausse du revenu des ménages ou d'innovation dans le secteur financier ; la capacité d'emprunt des ménages a fortement augmenté, alimentant la demande. En outre, plus les taux d'intérêts sont faibles, plus les prix sont sensiblement aux fondamentaux, que ce soit une variation du taux d'intérêt ou une modification, par exemple, de la fiscalité, (Him melberg, Mayer et Sinaï, en 2005).

I.2.2 Principaux déterminants des prix des logements ? Réflexions théoriques

Vu la rigidité de l'offre à court terme, évoquée précédemment, les prix immobiliers sont plutôt déterminés à court, voire à moyen terme par la demande dans le marché immobilier. Le nombre de ménages est le moteur le plus évident des fluctuations de la demande de logements. Il est lui-même influencé par d'autres variables démographiques, comme la taille des ménages et les flux migratoires. Pour se loger, un ménage a le choix entre la location et l'achat. Cet arbitrage s'effectue en comparant le coût d'usage associé à l'achat et le loyer. L'investisseur, pour qui le loyer constitue un return, fait le même arbitrage. Le coût d'usage se compose des charges d'intérêt calculées sur la valeur du bien, des frais associés à l'entretien du bien (y compris les taxes), et des plus ou moins-values à réaliser en cas de revente du bien.

Si le coût d'usage d'un logement dépasse substantiellement le loyer pour un bien équivalent, la location est à préférer. Le prix d'acquisition des logements, ainsi que le loyer, affectent évidemment très largement cet arbitrage. Le ratio entre le prix d'achat et le loyer (price-to-rent) constitue donc un proxy de cet arbitrage qui joue comme une force de rappel sur les deux marchés. Le ratio est souvent utilisé pour mesurer le degré de sous ou de surévaluation des prix du logement.

Le ménage n'a donc pas besoin de se faire une idée précise sur l'évolution future (à 10 ou 20 ans) de son revenu disponible, de son lieu de résidence, de sa taille, etc. Cet avantage est donc d'autant plus substantiel que l'incertitude macroéconomique est grande ; enfin, il est culturellement fréquent que même à coût d'usage identique, les ménages préfèrent être

propriétaires de leur logement du fait du statut social qui y est lié ou de la possibilité de le gérer librement.

Ainsi le loyer et le prix ne sont pas les deux seuls facteurs qui influencent la décision d'un ménage d'acheter un logement ou de le louer. Les autres variables qui interviennent dans cette décision sont:

- le revenu disponible du ménage. Un ménage doit avoir les moyens financiers nécessaires pour acquérir un logement. Le ratio entre le prix du logement et le revenu disponible, appelé dans la littérature « capacité d'achat brute » (crude affordability), est fréquemment utilisé pour estimer l'accessibilité du logement et, partant, le degré de sous ou de surévaluation des prix des logements ;

- le taux d'intérêt, étant donné que dans la plupart des cas, un emprunt est conclu pour financer l'achat d'un logement. Cette variable renvoie plus spécifiquement à la charge de remboursement d'un emprunt et, combinée au prix du logement et au revenu disponible, elle donne une idée de la capacité d'achat ajustée des intérêts (interest-adjusted-affordability); Le fonctionnement des marchés du crédit constitue donc un facteur important influençant la demande de logements.

- les charges d'intérêts ne constituent qu'une partie des coûts liés à un investissement dans un logement. Il faut également tenir compte d'autres coûts, tels que des coûts de nature administrative et ceux de l'entretien de l'habitation, ainsi que du traitement fiscal de l'acquisition d'un logement. Ces coûts ou avantages fiscaux sont à comparer avec ceux associés à d'autres types de placements ou d'investissements réels et financiers.

Nous constatons que les différents facteurs qui déterminent ou influencent le prix du loyer et du logement dans ce genre de marché sont : le PNB (l'accroissement du revenu national) ou le revenu disponible, les taux d'intérêt réels, cours des actions, la démographie, en fin la dérégulation et innovation financière.

Chap. II. : PRESENTATION DU MILIEU D'ETUDE

Notre sujet de recherche a été effectué dans la cité d'Uvira, province du Sud-Kivu, en République Démocratique du Congo. C'est pour quoi dans ce point, il s'agit de faire une étude monographique de la cité d'Uvira en commençant par son historique et puis ses situations : géographique, politico-administrative, socioculturelle, démographique et économique (où nous verrons la situation économique des ménages de la dite cité et leurs décision par rapport à la consommation et l'investissement).

Les présents détails ci-dessous donnés sont tirés à partir de rapports annuels publiés par le bureau de la cité d'Uvira. Il s'agit de rapport de l'année 2010 et celui de 2012.

II.1. ASPECTS HISTORIQUE.

La cité d'Uvira était le chef-lieu de la sous-région du Sud-Kivu avant la création de la province du Sud-Kivu en 1989.

Créé par l'Ordonnance-Loi n° 21/91 du 25 Février 1938 modifiée par celle n° 67/221 du 03 Mai 1967, le Territoire d'Uvira est l'un de huit territoires ruraux de la province du Sud-Kivu. Il comprend en son sein les chefferies des Bafuliru, des Bavira, de la Plaine de Ruzizi et trois cités dont la cité d'Uvira, la cité de Kiliba/Kagando et la cité de Sange.

II.1.1. Présentation géographique de la Cité d'Uvira

La cité d'Uvira est située dans le territoire d'Uvira, province du Sud - Kivu, en RDC. Elle est comprise entre le lac Tanganyika et la chaîne des montagnes de Mitumba. Elle a une superficie estimée à 16 km². Elle se trouve à 13°15' de latitude Nord et 29° 8' 45" de longitude Est et à plus ou moins 750 m d'altitude. Située au Chef-lieu de territoire portant le même nom. Elle est limitée :

- Au Sud par la rivière Ruzozi qui forme sa limite naturelle avec la Chefferie des Bavira ; - A l'Est par le Lac Tanganyika et le Burundi ;

Nous ne manquerons pas de citer le lac Tanganyika situé à l'Est de la cité, important de ses richesses et dans lequel se déversent tous ces cours d'eau. Signalons d'outre cela, il y a encore

II.1.2. Le relief

La cité d'Uvira est en grande partie située sur une plaine où est concentrée la population. L'autre partie présente des collines élevées et c'est là que la population présente un taux faible par rapport à la plaine. Son relief est dominé par une plaine variant entre 780 m et 900 m au-dessus du niveau du lac. La partie présentant des collines c'est-à-dire vers les Monts Mitumba, on cultive sur de petites étendues et aussi, elles sont moins productives et incapables de satisfaire aux besoins socio-économiques de ménages.

Dans cette cité, on y rencontre une diversité des sols. C'est le cas notamment des sols argileux abondants dans la partie montagneuse et les sols alluvionnaires très abondants dans les bas-fonds. Ces sols étant sableux, sa valeur agricole est fortement réduite. La végétation qui y est, est du type d'altitude et est essentiellement dominée par les savanes herbeuses à faibles couvertes végétales. Dans les bas-fonds, on trouve les terrains marécageux tandis que sur les montagnes, on trouve des arbustes.

II.1.3. Climat et hydrographie

La Cité d'Uvira est située dans un climat du type subtropical à basse altitude. Il donne lieu à deux saisons à savoir la saison sèche allant de Juin au début Septembre et la saison de pluies qui va de Septembre à Mai inclus. Les températures varient suivant les saisons et relief. Elles sont minima pendant la saison sèche et sont de l'ordre de 20° à 30° dans la plaine et de 15° à 25° dans les hauts plateaux. La Cité d'Uvira est traversée par deux sortes de cours d'eau :

- Les cours d'eau réguliers : Ce sont les rivières Kavimvira, Mulongwe et Kalimabenge. Ils ont leurs sources dans les collines surplombant la cité.

- Les cours d'eau saisonniers : Ce sont des ruisseaux qui n'apparaissent qu'en période des pluies. Les plus célèbres sont : Kamongola, Kibondwe, Kakungwe, Kabindula, Kagenge et Nyarumanga. En période des pluies diluviennes, ces cours d'eau débordent et causent, par ce fait même d'énormes dégâts matériels et parfois des pertes en vies humaines.

un aspect hydrographique non négligeable, à savoir l'étang de Nyangara situé au Nord de la cité et qui, lui, n'a pas réussi à se déverser complètement dans le lac Tanganyika.

II.2. SITUATION POLITICO-ADMINISTRATIVE.

Uvira est une cité et en même temps chef-lieu du territoire d'Uvira. Elle est dirigée par un chef de cité, celui-ci reçoit les rapports des quartiers donnés par les chefs des quartiers et les joint à son tour à l'administrateur du territoire. Elle compte 14 quartiers, et à la tête de chaque quartier, il y a un chef de quartier titulaire et son adjoint. Encore, elle a 182 avenues et 1269 cellules des bases chapeautées toutes par un chef d'avenue et son adjoint et un chef de cellule au niveau de la cellule avec un personnel permanent.

II.3. SITUATION SOCIO-CULTURELLE.

Dans la cité d'Uvira, la santé est beaucoup menacée par des diverses maladies surtout les maladies tropicales telles que le paludisme, le typhoïde et la diarrhée. Ils y existent sous forme endémique et pandémique. Cependant, actuellement, elle comprend un hôpital général de référence appartenant à l'Etat, quatre polycliniques privées et confessionnelles, 17 centres de santé appartenant à l'Eglise catholique, protestante, kimbanguiste et aux privés, 26 dispensaires et centaine de pharmacies privées. A part cet hôpital général et les centres de santé, elle héberge encore 4 centres nutritionnels thérapeutiques financés par l'UE et d'autres ONG internationales supervisées par la Caritas, la BCZS et l'ACF.

II.4. SITUATION DEMOGRAPHIQUE.

A l'heure qu'il est, cette cité connaît une démographie assez importante. La grande portion des habitants de la cité d'Uvira est composée des autochtones et des autres tribus de la RDC ainsi que des étrangers.

Tableau n°1 : La population de la cité d'Uvira par quartier en septembre 2010.

N° 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14	QUARTIERS	POPULATION CONGOLAISE					POPULATION ETRANGERE					TOTAUX
	QUARTIERS	H	F	G	Filles	TOTAL	H 03 01 - 16 07 10 11 05 - 02 05 01 06 01 69	F 03 02 01 21 15 06 19 04 - 03 08 - 11 - 93	G 07 02 - 25 06 20 42 07 - - 01 09 04 - 127	Filles	TOTAL	TOTAUX
	KABINDULA	2232	2668	3419	3760	12 079				04	17	12096
	KAKOMBE	4799	4842	7399	7561	24 401				01	06	24407
	KALUNDU	3429	3945	6358	6072	19 804				-	01	19805
	KASENGA	2832	3220	5597	4174	15 825				31	97	15918
	KANVIMVIRA	2803	4245	4751	4921	15 304				06	34	15338
	KIBONDWE	505	644	1201	1278	3 628				23	59	3687
	KILIBULA	2081	1990	2098	2337	8 506				39	111	8617
	KIMANGA	2100	2262	3975	4179	12 516				02	18	12534
	MULONGWE	4221	3594	6682	6037	20 531				-	-	20531
	NYAMIANDA	1691	2122	3541	4130	11 484				02	07	11491
	ROMBE I	2393	2557	5718	5797	16 465				03	17	16482
	ROMBE II	3015	3420	3625	3949	14 009				09	19	14028
	RUGENGE	1000	1516	1799	1541	5 856				06	27	5883
	SONGO	3515	4402	5137	4939	17 993				-	01	17994
TOTAUX GEN.		36616	41427	59884	56 742	194 669				128	417	195 086

Il ressort de ce tableau que la cité d'Uvira compte 14 quartiers et que le quartier Kakombe est le quartier le plus peuplé de la cité ayant un effectif de 24 407 habitants représentant à lui seul 12,5%, suivi de quartier Mulongwe avec 20 531 habitants soit 10,5% et en dernier lieu le quartier Kibondwe avec 3 687 habitants soit 1,9%. La population de cette cité est généralement composée des nationaux avec un effectif de 194 669 habitants soit 99,8%. Les étrangers représentent un pourcentage de 0,2%, regroupés dans le quartier Kilibula avec un effectif de 111 étrangers soit 26,7%. Le quartier Mulongwe n'a aucun étranger. Dans son ensemble, la population féminine représente un effectif de 98 390 habitants, soit 50,4% et celle masculine 96 696 habitants soit 49,6%.

En 2009, cette population était estimée à 171.409 habitants dont 170.925 nationaux et 484 étrangers. Signalons maintenant que, cette population de la cité d'Uvira est actuellement estimée à 209.344 habitants, dont : 208.962 habitants de la population nationale, et 382 habitants de la population étrangère. (Cf. le Rapport de Bureau de la cité d'Uvira 2012)

Le mouvement migratoire y est fortement appliqué à cause de sa localisation géographique et surtout à cheval des guerres d'octobre 1996 et d'août 1998 semant l'insécurité tant politique, sociale qu'économique dans le chef de la population de la cité.

II.5. SITUATION ECONOMIQUE.

Les activités économiques de la cité d'Uvira sont nombreuses. Elles peuvent être regroupées dans le secteur primaire, le secteur secondaire, le secteur tertiaire et le secteur quaternaire.

a. Le secteur primaire.

L'agriculture est l'une des activités économiques que la population de la cité pratique. Elle pratique l'agriculture traditionnelle reposant sur les méthodes et les techniques culturales traditionnelles en milieux coutumiers. Les outils de travail restent rudimentaires : houe et la machette. Souvent, elle se pratique à Kala, Kagando, etc.

Les produits de ces champs sont pour la consommation c'est-à-dire subvenir aux besoins alimentaires de la famille et non pas à la commerce. Elle est pratiquée en majorité par les Bafuliru et en minorité par les Bavira.

- La pêche : Cette activité est pratiquée par les Bavira mais aussi les Babembe sur le lac Tanganyika et l'étang de Nyangara. Elle joue le rôle capital par son importance appréciable dans l'alimentation de la population.

- L'élevage : Les peuples autochtones de la cité d'Uvira ne sont pas d'éleveurs traditionnels mais par l'influence des Banyarwanda et Banyamulenge des hauts plateaux, sont arrivés à pratiquer l'élevage de petits bétails et l'élevage de grands bétails. En ce qui concerne l'élevage de bassecour, il est pratiqué presque partout dans chaque famille de la cité, et constitue une petite unité de production.

Ce secteur comprend les services des administrations publiques, les services marchands aux entreprises et aux particuliers, le commerce, le transport et communication, et les banques. Cette cité jouit d'une bonne situation géographique qui le permet d'exercer le commerce interne et externe avec le Burundi, la Tanzanie, la Zambie, le Rwanda, la ville de Bukavu, Kalemie et le territoire de Fizi. Le commerce ambulant, navetteur et le transitaire sont en

grande partie effectuée par la population de la cité d'Uvira. Les principaux marchés publics de la cité et de ses environs dans lesquels les commerçants, les marchands et les vendeurs écoulent leurs produits sont : Maendeleo (le plus grand de la cité), Kalimabenge, marche congolais « Zaïrois », Kalundu, Kasenga, Kavimvira et Kilomoni.

Les principales voies de communication qui facilitent le trafic avec le monde extérieur sont :

- La voie lacustre qui assure le transport des personnes et des biens sur le lac Tanganyika en les conduisant dans les contrées limitrophes et étrangères comme Katanga, Burundi, Tanzanie, Zambie, territoire de Fizi et se fait au moyen des bateaux et navires (boat).

- La voie terrestre relie Uvira-Bukavu, et un autre tronçon relie Uvira à Bujumbura et Uvira-Kalemie via le territoire de Fizi.

Le secteur quaternaire regroupe toutes les activités liées à l'information et à la communication. C'est ainsi que pour la communication cellulaire nous retrouvons dans la cité d'Uvira, des réseaux nationaux et étrangers entre autre : Vodacom, Airtel, Orange, Leo, Onamob, Smart, Africel,... Tandis que dans le secteur d'information, nous avons la radio RTNC station d'Uvira, la radiotélévision Mitumba, la radio « Tuungane », la radiotélévision Lukula et la radio Le Messager du peuple.

En dehors de ces moyens, signalons qu'à présent, suite à l'évolution technologique et à la mondialisation, la cité d'Uvira est munie des réseaux Internet qui le permettent de s'informer et communiquer avec le reste du monde, mais sans bibliothèque en dehors de celles que possèdent certains instituts supérieurs de la place, et celles dans lesquelles on trouve quelques romans littéraire, bandes dessinées, des revues « Jeunes Afriques et Enfant d'Uvira ».

En outre, dans le cadre d'auto développement, bon nombre de population de la cité s'organise en association sans but lucratif.

Les mouvements coopératifs destinés à relancer les activités commerciales des paysans restent encore de plus en plus réduit et en plus, avec une banque de l'Etat appelée BCC, deux banques commerciales telle que la TMB et la BIC. Il existe quelques coopératives d'épargne et de crédit comme celles qui sont connues sous le nom de COOPEC - KALUNDU, COOPEC

IMARA, COOPEC TANGANYIKA, MECRE, etc. et les agences de transfert d'argent comme WESTERN UNION, SOFICOM, etc.

Son économie se trouve également alimentée par les hôtelleries dont les principales sont : hôtels Kiliza, Mangwa, de la Côté, Munanira, Mwamu, Lumamba Sud, du Lac, etc.

En définitive, son économie dépend fortement du port de Kalundu par où passent assez de marchandises provenant dans différents endroits tels que Kalemie, Zambie, Tanzanie, Burundi ; de la frontière ou la douane de Kavimvira et du marché Maendeleo où se vend plusieurs produits agro-alimentaires, et qui est l'unité de production de plusieurs maman de la place.

Nous avons constaté que, l'économie de la cité d'Uvira n'est pas seulement extraverti, mais il y a une petite interdépendance économique, entre la dite cité et ses cités voisines, ainsi que les pays avec lesquels elle partage ses frontières.

Chap. III. PRESENTATION ET ANALYSE DES DONNEES

La recherche requiert l'usage non seulement des méthodes de recherche, mais aussi des techniques d'enquête pour la collecte, l'analyse et l'interprétation de données. De ceci il convient de dire que, ce chapitre aura comme objectif de présenter, analyser, ainsi que, interpréter les données. Nous avons enquêtés dix quartiers sur le quatorze que renferme la cité d'Uvira, dont : KAVIMVIRA, KIBONDWE, KAKOMBE, KASENGA, ROMBE II, MULONGWE, ROMBE I, KIMANGA, SONGO, NYAMIANDA. Dans chaque quartier nous avons pris sept ménages représentatifs en termes de l'échantillon.

III.1. PRESENTATION DE RESULTATS

Les résultats ci-dessous présentés proviennent de nos enquêtes encodées, à partir des logiciels « Excel » et analysées à partir de logiciel de statistique « SPSS ».

Numéro	Désignation	Fréquence	Pourcentage
1	KAKOMBE	7	10.0
2	KASENGA	7	10.0
3	KAVIMVIRA	7	10.0
4	KIBONDWE	7	10.0
5	KIMANGA	7	10.0
6	MULONGWE	7	10.0
7	NYAMIANDA	7	10.0
8	ROMBE I	7	10.0
9	ROMBE II	7	10.0
10	SONGO	7	10.0
	Total	70	100.0

Ce présent tableau montre que les enquêtes ont été réalisées dans dix quartiers sur le quatorze que renferme la cité d'Uvira. A partir de ces enquêtes nous pouvons constater que, nous prenions sept ménages par quartier ; d'où un effectif de 70 ménages au total ; soit 100% de ce septante considéré.

Graphique n^o1 : Représentation synthétique de loyer mensuel dans la cité d'Uvira.

Les enquêtes réalisées auprès de 70 ménages dans la cité d'Uvira ; montrent dans ce graphique que, le loyer mensuel payé par les ménages dans la dite cité est supérieur à 50 USD à moyenne, soit de 64,779 USD; ce qui revient à dire qu'il est aussi inférieur à 50 USD, soit au minimum ou en médiane de 25,000 USD ; et de 425,5 au maximum.

Il relève de ce tableau que, la surface parcellaire n'a aucun impact sur la détermination de prix de loyer ; du fait des réponses données par 36 ménages qui ont répondus « Non », soit 51,4% de ménages enquêtés. 1,4% de ces derniers, ne tiennent pas compte de surfaces habitées ou parcellaires dans leur aptitude de fixer le prix de loyer, ce pourquoi ils se sont abstenus.

A partir de ce tableau nous pouvons constater que, pour fixer le prix de loyer, certains détenteurs de loyer tiennent compte du type ou bon confort de la maison. Cela veut dire que, pour louer un loyer, les débiteurs ou preneurs de maisons, visent à ce que la maison ait des bonnes installations sanitaires ou soit de bon confort.

Graphique n^o1 : La valeur de l'état d'une maison face à la détermination de son prix.

Nous pouvons dire que, une maison à un état moyen ou bon est beaucoup plus sollicitée par les demandeurs, qu'une maison à un état mauvais. Ceci montre sans doute que le bon état de loyer suscite les créanciers ou propriétaires de maisons à bien se situer pour fixer le prix de loyer. Signalons aussi que, une maison à un état « très bon » ne pas beaucoup sollicitée, du fait de sa cherté par ce que cette qualité pousse à un prix élevé ; il en est de même pour une maison en mauvaise qualité, qui n'intéressent même pas les locataires. La variable « à préciser ou autres », représente les bailleurs qui ne tiennent pas compte de l'état d'une maison pour fixer le prix.

Il est vrai que, pour se sentir à l'aise dans une maison on doit prendre celle qui convient à mieux à ses exigences ; ceci fait à ce qu'une maison aux pièces ou nombre de chambres élevés soit plus chère qu'une maison sans le deux salons, salle de bain, toilettes et cuisine interne. A partir de ces données nous constatons aussi que, la qualité globale de la taille moyenne de logement (nombre de pièces) a un effet sur la détermination de prix, étant donné qu'il faut offrir au demandeur ce qui répond à ses attentes.

De ce tableau nous pouvons dire que, les maisons à un prix abordable dans la cité d'Uvira, sont celles construites en matériaux non durables, ce pourquoi elles sont plus sollicitées ; les maisons en matériaux durables sont réservées surtout aux personnes morales, du fait de ses chertés ; et ces qui sont prisent par les personnes physiques détenteurs de grands revenus sont situées dans les meilleurs quartiers de la cité.

Il relève de ce tableau que, le nombre de personnes sous le toit du locateur ou la taille de ménage n'a aucun effet sur la détermination des prix de loyer ou de logement. Pour fixer le

Ce graphique montre que, les maisons cimentées sont plus préférées par les locataires que les maisons en terre, car ces dernières ne semblent pas être plus résistantes. Si elles viennent en 2è position dans ce graphique c'est par ce qu'elles sont moins chers, et sont préférées par les personnes à faibles pouvoir d'achat. Pour cela les bailleurs utilisent aussi cette variable dans la fixation de prix. Nous constatons que l'état interne de la maison influe d'une manière ou d'une autre à son propriétaire, pour élaborer son prix. Ceci se justifie par le fait que les maisons en carreaux sont plus chers que les maisons en ciment et en terre ; et que cet état interne nous le trouvons beaucoup plus dans des maisons en matériaux semi-ou durable.

Tableau n^o6 : L'impact des évolutions démographique sur les déterminants de prix de loyer.

prix d'une maison de location, les créanciers de maisons s'inspirent à d'autres facteurs que les évolutions démographiques (croissance et vieillissement de la population, décohabitation, ainsi que le nombre élevé des enfants de locataire).

Tableau n^o7 : L'influence de la variation de cout de construction sur le prix de loyer.

Ce tableau explique que, le coût de construction intervient aussi dans les décisions de fixer les prix de la part de bailleurs ; d'où la hausse de ce coût doit avoir un impact négatif sur le prix de loyer, et sa baisse peut stimuler ceux qui ont les propriétés de construire d'avantage, et ceux-là qui désirent louer de se procurer des maisons à un prix bas. Cela montre aussi que, toute variation de ce coût de construction peut faire à ce que les détenteurs de loyers augmentent ou diminuent le prix de loyer. Disons que les preneurs de loyers s'abstiennent aussi lorsque ce coût de construction est à la hausse.

Graphique n^o4 : L'activité économique de locataires ou leurs professions en termes de pourcentage.

De ce graphique nous pouvons dire que, les gens aux grands revenus sont, ceux qui occupent les meilleurs maisons avec des bons conforts, et que leurs maisons sont situées dans des bons quartiers de la cité. Dans cette figure nous pouvons observer ensuite que les commerçants et les agents fonctionnaires sont les locataires le mieux présentés de la cité ; c'est sont eux qui possèdent un pouvoir d'achat élevé, ils peuvent sans doute louer une part importante de leur revenu pour le consacrer au logement. Nous déduisons de cette idée que, le niveau de l'activité économique a des implications dans les aptitudes de louer, aux locataires tout comme aux bailleurs un loyer.

Tableau n^o8 : L'impôt sur le revenu locatif et ses implications sur le marché de logement dans

Il est intéressant de noter que dans la cité d'Uvira l'impôt sur le revenu locatif est absent ; ceci est expliqué par le fait que 78,6% de nos enquêtés ont réagis par « Non » à cette question. Pour dire que, bon nombre de ménages ne paient pas l'impôt sur le revenu locatif, et ce qui le paie sont certaines personnes morales (institutions, établissement, entreprises ou organismes, etc.) de la place, soit 15,7% de personnes enquêtées.

La variable impôt n'a pas de places dans cette cité en ce qui concerne le marché immobilier résidentiel étant donné que le niveau de vie de la population est médiocre. Les bailleurs ne peuvent pas prendre en compte cette variable pour déterminer le prix de loyer.

Nous pouvons dire à partir de ce tableau que, certains comportements immoraux (comme l'ivrognerie, le bagarre, trouble, musique, insulte,..) peuvent pousser aux propriétaires de

Graphique n^o5 : La nature de débiteurs de loyer ou locataires dans la cité d'Uvira.

Ces données nous montrent que, les loyers disponibles dans la cité d'Uvira sont beaucoup occupés par les personnes physiques que les personnes morales. Cela est valide du fait que nos enquêtes se sont plus bornées sur les ménages, que les entreprises. Les personnes physiques enquêtées ont été exprimées à 84,3%, et les personnes morales à 15,7 %.

Savoir ce que gagne les ménages par moyenne peut s'avère facile, mais ce que gagne les sociétés (structures) peut paraître difficile par ce qu'elles n'ont pas le même capital ou chiffre d'affaire ; et elles ne oeuvrent pas dans un même secteur d'activité.

Tableau n^o9 : La présence de comportements immoraux et la perte en valeur éthique de
certains locataires.

loyer de prendre des mauvaises décisions à l'égard de leur locataires en ce qui concerne le prix. C'est pourquoi le demandeur de logement qui n'a pas des bonnes valeurs éthiques dans lui, il se trouvera chassé de la parcelle, ou carrément s'il payait à un prix élevé, son bailleur augmente ce prix d'avantage afin qu'il soit l'aisé pour abandonner la maison ou la parcelle.

La carence de l'offre de loyer ou son insuffisance a des implications sur la décision de faire louer sa maison ou sa parcelle. Certains créanciers de loyers profitent de cette carence pour augmenter le prix de loyer, étant donné le nombre plus important de demandeurs (la loi de la demande : «lorsque la demande augmente le prix ne fait que augmenter aussi »).

Nous pouvons expliquer cette carence de loyer par la croissance démographique qui est plus rapide que la mise en chantier de logement ; la population naisse et croisse du jour au jour, sans qu'il y soit où la loger.

Graphique n^o6 : La spéculation de locataires face à la décision d'achat ou de louer un loyer.

La spéculation de locataires peut être expliqués en ce sens où, certains demandeurs de loyer décident de ne plus prendre en location une maison vu son prix qui est revu à la hausse, alors ils s'abstiennent en attendant que ce prix soit à la baisse pour qu'ils louent ou achètent leur propre maison. Ces demandeurs trouvent que derrière l'acte d'achat d'un logement, il n'y a pas seulement la nécessité de se loger ; mais aussi des comportements spéculatifs à la hausse ou à la baisse, le poussent à se poser la question concernant le choix à opérer dans le secteur : Acheter ou louer ? Achat contre location ; autre facteur important est le timing. Est-ce aujourd'hui le bon moment pour acheter ? Cela se comprend d'autant mieux que les mouvements de prix ont un impact considérable d'une manière indirecte sur le pouvoir d'achat de ménages.

Graphique n^o7 : La durée de la garantie exigée par les créanciers de loyers.

Nombreux sont les ménages qui paient à une garantie de 6 mois, parce que ces ménages craignent les différents événements de la vie qui conduisent à changer de logement (mutation professionnelle, déménagement pour suivre des études, la vie en couple, séparation, décès, naissances, résiliation du contrat de travail, etc.). Les ménages qui paient dans le deux mois sont surtout composés des célibataires, et qu'ils ne sont pas stables en un seul endroit. Les autres qui paient une garantie de 12 mois et plus, sont les personnes morales ou les preneurs de bons locaux.

A dire vrai, les progrès du confort sanitaire ont profité à tous les groupes sociaux ; nombreux de locataires sont ceux qui cherchent les parcelles ou maisons disposant l'eau courante, et la

Tableau n^o11 : Les raisons ou motifs qui animent les bailleurs de faire louer leurs maisons.

Le constat ici n'est rien d'autres que celui d'observer la manière dont, nombreuses personnes propriétaires de loyers, le donnent en location pour un motif de subsistance et d'investissement. Peu sont ceux qui offrent leurs maisons pour un motif de financement (paiement des frais de scolarisations ou Académiques des enfants par exemple). Il n'est pas inutile de dire que, si ces offreurs utilisent leurs maisons de location comme moyen de subsistance, c'est par ce qu'ils se retrouvent en majorités chômeurs (sans emploi, ou parfois retraités).

Tableau n^o12 : L'emprise de l'eau et électricité dans une maison de location.

disponibilité en courant électrique. La préférence de demandeurs de loyers en l'eau et électricité poussent, aux propriétaires de maisons d'en tenir compte pour l'élaboration de son prix.

Nous constatons qu'il y a de ces ménages-là qui cherchent même les parcelles raccordés en l'un entre ces deux types d'infrastructures ; pour cela nous pouvons signaler que, les quartiers disposant l'accessibilité ou la potentialité en l'eau et électricité sont ceux qui possèdent une plus forte agglomération.

Graphique n^o8 : Les charges locatives supportées par les preneurs et les offreurs de maisons.

Frais de réparation ou entrétien Frais d'assainissement et... Frais d'assainissement Facture eau, électricité et frais... Facture eau, électricité,... Facture eau, électricité et...

Nous allons maintenant évaluer les charges locatives supportées par les propriétaires et les locataires de maisons. Nous pouvons dire à partir de cette figure que, la majorité de dépenses locatives sont supportées par les locataires eux-mêmes, car les enquêtes donnent une fréquence de 32 personnes qui laissent ces genres de dépenses aux locataires. Ces charges incluent : la facture de l'eau, électricité, entretient ou réparation, enlèvement des ordures, et assainissement de la parcelle ou de l'immobilier. Peu sont les bailleurs qui supportent en eux seul les factures de l'eau et d'électricité.

La fréquence de 29 enquêtés dans cette toile montre la localisation des parcelles situées sur la surface plane; lesquelles qui n'ont pas des carences en l'eau de REGIDESO; les autres situés

Tableau n^o13 : Les phénomènes de concentration territoriale ou localisation urbaine.

Ce tableau montre que, les conséquences de l'exode rurale a une influence sur les processus de fixation de prix de loyer, car plusieurs personnes abandonnent leur village pour se réfugier en ville avec un objectif d'avoir une vie favorable. Comme nous l'avons évoqué ci-haut dans la littérature, les hommes choisissent de s'installer en ville car ils accèdent plus facilement : à un meilleur équipement, eau, électricité ; aux soins et services d'urgence ; maternités et services hospitaliers spécialisés ; à l'emploi et à l'enseignement : écoles et universités. Les méfaits de l'exode rurale est que, ils font de l'offre de logement rigide et insuffisante par rapport à la demande.

Graphique n^o9 : Le pouvoir de la localisation géostratégique des parcelles à louer.

vers le littorale de la route principale (17), donnent l'accessibilité plus facile comme nous l'avons si évoqué aux services de la vie quotidienne, notamment l'ouverture d'une boutique, magasin, pharmacie, et tant d'autres activités génératrices de revenu. Les parcelles se trouvant au bord du lac et sur la colline (respectivement les fréquences de 7 et 14), ne sont pas beaucoup préférées par les locataires par ce qu'elles sont dans les quartiers éloignés de la route principale ; (voir les lignes qui suivent).

Nous pouvons affirmer que, la localisation de la parcelle, joue aussi un rôle important dans l'offre de logement, car les demandeurs en tiennent compte. L'appréciation de la place dépend bien évidemment de certains facteurs par exemple, les ménages qui ne veulent pas rester dans des quartiers où ils seront confrontés à des problèmes de délinquances, de violence ou de banditismes ; les autres qui préfèrent les quartiers où ils auront facilement l'accessibilité en termes de trajets et d'horaires aux services de la vie quotidienne : transports, école, travail, banque, soins de première nécessité, etc. Mais disons aussi que, ceux qui vivent dans des quartiers à forte densité urbaine ne profitent pas de logements calmes.

III.3. DISCUTIONS

Le but ultime de la démarche scientifique est la compréhension totale de l'univers dans lequel nous vivons ; il ne s'agit donc pas d'identifier seulement une partie de causes sous-jacentes à un phénomène, mais bien d'obtenir une description et une explication complètes de ce phénomène. Ceci nous amène à dire qu'une meilleure explication des résultats sera possible si du moins nous distinguons d'une part les variables indépendantes (explicatives), et d'autres parts les variables dépendantes que nous voulons expliquer.

De ce fait, nous constatons que les variables explicatives sont celles qui agissent sur la détermination du prix de loyer, comme par exemple : type de maison (bon confort, et installation sanitaire), état interne et externe de la maison (présence de ciment par exemple), coût de construction, la rigidité excessive de l'offre ou son insuffisance, présence de l'eau et électricité, les phénomènes de concentration territoriale ou l'exode rural, l'état culturel et psychologique de certains locataires (les comportements immoraux par exemple, et le manque en valeurs éthiques), l'augmentation de la taille moyenne de la qualité globale du logement (nombre de pièces, cuisine, et salles de bains), et enfin la localisation géostratégique de la parcelle.

A partir de ces variables nous pouvons nous permettre à dire que, ce sont-elles qui viennent de valider nos hypothèses. D'autres parts, les variables dépendantes que nous cherchons à expliquer ici c'est les prix de loyer ; ces derniers varient en fonction de facteurs auxquels ils dépendent.

Les variables indépendantes que nous pouvons infirmés sont les facteurs comme l'impact de la surface habitée, taille de ménage ou nombre de personnes sous le toit de locataire, et l'impôt sur le revenu locatif ; car il a été prouvé par nos enquêtes que, sont peu à titre d'exemple, les gens qui paient l'impôt sur le revenu locatif, et ceux qui tiennent compte de la surface parcellaire et la taille de ménage dans leur aptitude de fixer le prix de loyer.

CONCLUSION

Au terme de ce travail d'une grande réflexion en matière de marché immobilier résidentiel, nous avons vu comment le logement constitue le premier poste de consommation des ménages, bien avant l'alimentation, les soins médicaux, les transports, l'habillement, etc. L'idée maitresse été celle de savoir quels sont les déterminants du prix de loyer dans la cité d'Uvira ; et pour y arriver, nous avons élaboré une série de questionnaires que nous avons présentés devant les bailleurs de la cité, afin qu'ils nous aident à trouver ce que nous cherchions.

La localisation géographique de la cité d'Uvira, et la situation économique de ses habitants bien que précaire, fait à ce qu'elle héberge un nombre important de la population, venant de différents coins. Cette montée démographique est due en grande partie par les phénomènes qui affectent la vie de chaque jours: par exemple, les gens qui fuient leurs village suite à l'insécurité grandissante ; les mutations professionnelles ; la recherche des soins médicaux de qualités ; l'éducation ; etc.

En effet, nous pouvons dire que, cette forte concentration de la population dans la cité, peut avoir d'une manière à une autre le grand impact sur les déterminants du prix de loyer et de logement ; Parce que si nous observons bien, la population croisse plus que la mise en chantier de maison ; ce qui fait de l'offre de loyer et de logement insignifiante.

Cependant, il a été montré que, le loyer et le prix ne sont pas les deux seuls facteurs qui influencent la décision d'un ménage d'acheter un logement ou de le louer. Les autres variables qui interviennent dans cette décision selon le marché immobilier résidentiel sont: le revenu disponible du ménage, le taux d'intérêt réels lorsque un emprunt a été conclu pour financer le loyer ou le logement, cours des actions, la démographie, et enfin la dérégulation et innovation financière.

Par ailleurs, par rapport à nos investigations, nous avons constaté que, les facteurs qui expliquent les déterminants du prix de loyer dans la cité d'Uvira, sont : le type de maison (bon confort, et installation sanitaire), état interne et externe de la maison (présence de ciment par exemple), coût de construction, la carence de l'offre ou son insuffisance, présence de l'eau et électricité, les phénomènes de concentration territoriale ou l'exode rural, l'état culturel et

psychologique de certains locataires (les comportements immoraux par exemple, et le manque en valeurs éthiques), l'augmentation de la taille moyenne ou globale du logement (nombre de pièces, cuisine, et salles de bains), et enfin la localisation géostratégique de la parcelle. C'est sont ces variables qui ont confirmées nos hypothèses.

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Les déterminants du prix du loyer dans la cité d'Uvira

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