le crédit hypothecaire dans le systéme bancaire algerien

République Algérienne démocratique etpopulaire

Ministère de l'enseignement supérieur et de la recherche scientifique

Université deformation continue

Centre de Bejaia

Mémoire defin d'étude

En vue de l'obtention du

Diplôme D'études Universitaire Appliqué

(DEUA)

En Commerce International

Thème:

La présentation du crédit hypothécaire

dans le système bancaire Algérien.

Cas de : la BDL et la CNEP-Banque

Présenté par:

M^r: Ferroudj Abd elFatah M^r: Hamitouche Mohamed

Promoteur:

Mr: DRIRSALAH

REMERCIEMENT

Nous venons à remercier le DIEU, le puissant de

nous avoir accordé santé et courage pour accomplir se

modeste travail.

Nous adressons nos vifs sincères remerciements à

notre promoteur monsieur DRIRSALAH; qui nous

a encadré pour réaliser ce projet et grâce a ca simplicité

et ca modestie que nous avons atteint notre objectif.

Nous ne terminerons pas sans témoigner notre

gratitude et sympathique envers le corps enseignants de

l'université Abderrahmane Mira de Bejaia.

DIDICACES

Je dédié ce modeste travail a tous ceux qui

ont lutté pour une cause juste.

A tous ceux qui ont subi une déception

amoureuse.

Je dédié en particulier ce modeste travail à

une personne que je sens chère pour moi,

chaque lettre de son prénom nourrit des

millions de mes sentiments; qui est SALIMA.

A ma famille surtout ma grande mère;

YAMINA.

A tout mes amis. Et Mes collègues.

A tout les démocrates.

A toute personne chère a mon coeur.

ABDELFETAH

Dédicaces

Je dédié ce modeste travail à:

La mémoire de mes oncles Douadi et Saïd que le

Dieu les accueils dans son vaste paradis.

A mes parents.

A mesfrères et soeurs.

A ma belle soeur et sonfils Salah.

A mes cousins et cousines surtout Nabila et

Sadjia.

A toute la famille f/-[amitouche, Bakli et Farmes.

A toute la section du Commerce International,

surtout: Boubkeur, les deux Abd anour, Oussma,

f/-[assiba, Nouria, les deux Nassima et mon

binôme Abd elfateh.

A mes amis : Abd elhakim, Ameur, Massinissa,

Azouz, wassila, Fahima et Sonia.

A toute personne chère a mon coeur.

MOf/-[AMED

Le sommaire

Introduction générale	01
Partie 1 : aspects et concepts théoriques
Chapitre1 : Généralités sur crédit, risques et garantie
Section 1 : Présentation générale du crédit
Définitions	02
1-1-1-Définition économique	02
1-1-2-Définition juridique	03
1-1-3-Objet de crédit	03
1-2-Le typologie du crédit	03
1-2-1-Le financement de l'exploitation	03
1-2-2-Le financement de l'investissement	08
1-2-3-le financement du commerce extérieure	.....10
1-2-4-les crédits aux particuliers	..11
Section 2 : Risques et garanties bancaire	.13
2-1-Notion de risque	..13
2-1-1-Origine du risque crédit	13
2-1-2-Les types de risques	..14
2-2-Notion de garantie	..15
2-2-1-les sûretés personnelles	..15
2-2-2- les sûretés réelles	..16
Chapitre 2 : Le crédit hypothécaire	18
Section 1 : Généralités sur le crédit hypothécaire	18
1-1-Histoire	18
1-2-Définition du crédit hypothécaire	...18
1-3-Les critères d'éligibilité	19
1-4-Les conditions d'utilisation du crédit	.19
1-5-La constitution d'un dossier du crédit hypothécaire	20
1-6-But et objectif d'un crédit	21
Section 2 : Les différents intervenants et garanties de crédit	..22
2-1- Les intervenants	.22
2-2-Les garanties sur le crédit hypothécaire	..32
2-2-1-Les garanties réelles	33
2-2-2-Les garanties personnelles	36
Partie 2 : La présentation du crédit hypothécaire dans les différentes banques
Algériennes (CNEP-Banque et BDL)
Chapitre 1 : présentation de système bancaire algérien	...39
Section 1 : Présentation de la CNEP-Banque	...39
1-1-L'histoire de la CNEP-banque et sa création	..39
1-2-L'organigramme de la CNEP-Banque	40
1-3-Le rôle de la CNEP-Banque	42
Section 2 : Présentation de la BDL	43
1-1-L'histoire de la BDL et sa création	43
1-2-Le rôles de la BDL	.45

Chapitre 2 : Le crédit hypothécaire dans le système bancaire algérien, cas de la CNEP-

Banque et la BDL 46

Section 1 : Le crédit hypothécaire dans les deux banques ..46

1-1-La CENP-Banque et le crédit hypothécaire 46

1-1-1-Les prêts hypothécaires 46

1-1-2-Les pièces constitutives d'un dossier de crédit hypothécaire à la CENP-Banque......	48
1-1-3-Les taux d'intérêts débiteurs sur le crédit hypothécaire	.49
1-1-4-les perspectives de la CNEP-Banque	.49
1-1-5-Etude d'un cas pratique «CNEP-banque »	50
1-2-Le crédit hypothécaire dans la BDL	61

1-2-1 Les pièces constitutives d'un dossier de crédit hypothécaire au niveau de la BDL...61 1-2-2Etude d'un cas pratique «BDL» 61
Section 2 : Comparaison entre les deux différentes banques qui appliquent le crédit

hypothécaire 67

Conclusion générale 71

· LISTE DES ABREVIATIONS.

· LISTE DES ANNEXES.

· LA BIBLIOGRAPHIE.

1

Introduction générale

Introduction:

L`analyse de la crise de l`habitat dans le monde et particulièrement en Algérie est l`un des éléments essentiels à la compréhension des problèmes économiques et sociaux.

La question du financement de logement constitue un véritable défi. Du fait de la pression ainsi que de la rapidité de la croissance démographique et aussi des exigences des citoyens en matière d'amélioration du niveau de vie et le parc logement à réaliser chaque année pour satisfaire la demande supplémentaire.

Le logement s'affirme de plus en plus comme l'un des revendications sociales majeures. L'expérience enregistrée dans la plus part des pays du monde confirme l'importance de ce problème.

D'ailleurs, la déclaration universelle des droits de l`homme a reconnu en 1948 le droit de chaque individu à disposer d`un logement décent, et l'organisation des nations unis consciente de l'importance de ce problème, a depuis quelques années déjà, organisé à travers le monde, de nombreuses conférences internationales, séminaires et colloques sur les différents aspects de ce problème.

L'Algérie est l'un des pays en voie de développement qui souffre de cette crise, suite à une croissance démographique accrue durant ces dernières années.

Puisque le facteur financier demeure nécessaire pour toute réalisation dans le domaine de l'habitat, et nous entendons par le facteur financier les différents types de crédits offerts par le secteur financier, l'Algérie à met l'accent sur un crédit récent et très important dans le financement de l'immobilier; c'est le crédit hypothécaire.

Ce dernier est un crédit à long terme octroyé par les institutions financières à des taux d'intérêts modérés.

Notre étude consiste donc, dans son ensemble, à montrer:

> Comment le crédit hypothécaire est octroyé par les banques et sur quelle base?

> Quelle est la place de crédit hypothécaire dans le système bancaire Algérien ? et quelles sont les conditions de sa propagation?

> Est-ce que ce crédit arrive à répondre favorablement aux différentes exigences de la clientèle en Algérie?

Pour ce faire sur le plan méthodologique nous présenterons notre travail en deux parties. Dans la première partie, nous développerons deux chapitres: le premier s'instituera les différents types de crédit, risques et garanties bancaires, et le deuxième portera sur le crédit hypothécaire.

Dans la deuxième partie l'analyse sera plus pratique, nous présenterons dans le premier chapitre le système bancaire Algérien à travers deux banques «CNEP-banque» et «BDL », et dans le deuxième chapitre nous essaierons de voir comment s'effectue l'application de crédit hypothécaire dans ces différentes banques.

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Chapitre I : Généralité sur les crédits, risques et garanties :

Les activités de la banque sont multiples et diverses. Elles enclavent la collecte des ressources auprès de sa clientèle qui les transforment de sa part en crédits consentis à la clientèle ayant besoin. Ce sont l'ensemble de ces opérations qui place la banque en profession d'intermédiaire financier entre le déposant et l'emprunteur.

Section 1 : présentation générale du crédit

1-1- Définitions:

1-1-1- Définition économique:

«Le crédit en économie, terme désignant des transactions en nature ou en espèces effectuées en contrepartie d'une promesse de remboursement dans un délai généralement convenu par avance »(R)

Le crédit est une opération fondée sur la confiance (crédit vient de mot latin «crédence» qui signifier «croire ») car le préteur doit attendre l'exécution de la prestation que l'emprunteur devra réaliser. Dans certain cas, des garanties sont demandées à l'emprunteur pour accroitre la confiance qui peut lui être accordée (caution, nantissement, hypothèque...).

Dans le domaine de crédit, les institutions financières jouent un rôle particulier même si des crédits peuvent être accordés par d'autres agents économiques. Comme c'est le cas par exemple des fournisseurs lorsqu'ils consentent de délais de paiement à leurs clients.

1-1-2-Définition juridique : (1)

La loi n⁰ 90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit de son article 112 définit le crédit comme suit:

«Une opération de crédit est tous actes à titre onéreux par lequel une personne met ou promet de mettre des fonds à la disposition d'une autre personne ou prend dans l'intérêt de celle-ci engagement par signature tel qu'un aval, cautionnement ou une garantie»

Faire crédit, c'est faire confiance et mettre à la disposition de quelqu'un - d'une manière effective - un bien réel, ou un pouvoir d'achat contre la promesse que le même bien sera restitué dans un délai convenu le service ainsi rendu est rémunéré, compte tenu de l'attente, du risque couru, et de la nature du service en lui-même.

^R Encartât 2007

¹ Bouyakoub.F « l'entreprise et le financement bancaire », Casbah, édition Alger 2000

4

Cette rémunération dans le domaine bancaire se dénomme agios ainsi le crédit c'est du temps et l'argent que la banque prête:

y' Elle prête le temps en attendant l'argent (crédit par signature). y' Elle prête l'argent en attendant le temps (crédit par caisse). Donc le crédit résulte de la combinaison de trois facteurs :

Crédit = confiance +temps +promesse

1-1-3-Objet de crédit:

Le crédit s'étale dans le temps et dans l'espace. En effet, la durée d'un crédit peut être de quelques jours au plus de vingt ans, il touche des domaines très diversifiés, des branches d'activité de plus en plus nombreuse. C'est ainsi qu'une gamme variée de crédit a vu le jour, elle est en extension permanente et cela suivant l'évolution des besoins de la clientèle. 1-2-La typologie de crédit: (1)

Il existe quatre types de financement:

y'Le financement de l'exploitation.

y'Le financement de l'investissement.

y'Le financement du commerce extérieur.

y'Les crédits aux particuliers.

1-2-1- Le financement de l'exploitation:

Les crédits de l'exploitation permettent à l'entreprise de financer les activités à court terme ; les besoins de production et de commercialisation. Le remboursement se fait en fur et à mesure par la collecte des recettes de crédit.

Il existe une variété de crédit d'exploitation, nous distinguons trois grandes catégories: y' Les crédits par caisse.

y' Les crédits spécifiques.

y' Les crédits par signature.

a- Le crédit par caisse (trésorerie):

Se sont mis à la disposition de la clientèle par une banque lorsque les besoins en fonds de roulement de façon plus en moins permanente.

La banque autorise de prélever dans les caisses de la banque un montant convenu en permettant au client de rendre son compte débiteur.

¹Bouyakoub.F «l'entreprise et le financement bancaire », édition Casbah, Alger 2000.

+ Facilité de caisse:

La facilité de caisse est un concours bancaire destiné à pilier ou à combler un décalage de trésorerie c'est-à-dire l'intervalle qui sépare le paiement de l'entreprise ces rentrés.

Cette situation se produit à certain périodes, notamment en fin du moi où les dépenses sont importantes : payer les salaries, échéance fiscale... Cette facilité accordée par le banquier de laisser évoluer le compte de son client en position débitrice, à concurrence d'un plafond déterminé ne doit pas être utilisé que quelques jours.

Chaque mois au moment où les décalages de trésorerie sont importants. Le compte doit rapidement revenir grâce aux recettes réalisées.

+ Le découvert:

«Le découvert permet à une entreprise de faire face temporairement à un besoin en fonds de roulement, dépassant les possibilités de ces fonds de roulement »⁽¹⁾.

Le recoure au découvert s'explique généralement par une insuffisance momentanée du fonds de roulement due à un gonflement d'actif circulant et donc une croissance des besoins en fonds de roulement. Il est le plus sauvant autorisé pour une durée qui peut aller de 15 jours à plusieurs moins, sans être toute fois à terme d'un an.

+ Le crédit de compagne (crédit saisonnier):

Le crédit de compagne est un crédit spécifique aux activités saisonnières
c'est le cas pour toute entreprises dont la vente de ses produits est saisonnières

+ Le crédit relais (soudure):

Le crédit relais est destiné à permettre à une entreprise d'anticiper sur une entrée de fonds dont la rentrée est certaine qu'elle qu'en soit la raison (vente d'une immeuble réalisation d'une augmentation du capital...). «C'est un crédit trésorerie qui est peu utiliser en Algérie, mais assez fréquent à l étranger. Il est destiné à permettre une entreprise anticiper sur une recette certaine est définie»

b- Les crédits spécifiques:

Les crédits spécifiques eus non seulement ont des objets bien précis, mais encore plus, ils sont assortis de garanties dont la forme diffère selon le crédit sollicité.

¹Bouyakoub.F: « l'entreprise et le financement» : Ed CASBAH Alger p 243

Ces garanties ne sont autres que le gage de certains actifs circulants (marchandise, créance).

Nous spécifions les formes suivantes:

+ Avance sur marchandise:

Quant nous discutons de l'avance sur marchandise, nous pensons immédiatement au warrantage. Le warrant est un effet de commerce, concernant des marchandises entreposées dans des magasins généraux. Ces derniers sont des entreprises mettant à la disposition des opérateurs économiques de vastes entrepôts destinés à recevoir des marchandises en dépôts, contre paiement des droits de garde et une prime d'assurance.

En Algérie cette fonction est assurée par la société nationale de transite et des
magasins généraux (SONATMAG), (devenu MTA «magasin de transit algérien »).

En contre partie du dépôt de marchandise, les magasins généraux émettent selon la demande du déposant, soit des reçus non transmissibles, soit des titres négociables, appelés «récépissés warrant ». L'avance sur marchandise est une opération qui consiste à financer un stock contre la remise des marchandises en gage aux créanciers préteurs, un local et dont la clef sera en possession du banquier pour ce genre d'avance on débite un compte spéciale afin de créditer le compte client.

+ Avance sur marché public:

Les marchés administratifs ou marchés publics sont des contrats passés par l'état en vue de l'exécution de travaux, livraison des fournitures ou prestation de service.

L'administration ne règle la livraison et/ou la pose des fournitures, objet d'un
marche, qu'après service rendus et constaté et avec du retard. Les fournisseurs ou les

entrepreneurs qui travaillent avec l'état peuvent s'adresser à leurs banques pour solliciter des avances sur les situations de travaux faits qui matérialisent leurs créances nées sur l'administration pour que le banquier soit couvert, il faut que la créance de l'entreprise sur l'administration lui soit déléguée par le biais de nantissement du marché.

6

+ Avance sur titres:

C'est une opération qui consiste pour le possesseur de placement à obtenir un prêt dont les titres en portefeuille constitueront la garantie le propriétaire des titres les remet en gage avec un acte de nantissement signé par le propriétaire des bons.

Les bénéficiaires de ce type du crédit peuvent être des entreprises ou les particuliers, souhaitant d'obtenir pour un certains délais, des liquidités mais ne souhaitant pas se défaire des titres possédés, car, ces derniers représentent une garantie réelle particulièrement facile à évaluer par le banquier surtout si ces titres cotent en bourrée. En Algérie, les avances sur titres sont consenties uniquement sur bons de caisse, vu l'absence temporaire d'un marché Bourcier.

+ Avance sur facture administrative:

Est destinée aux entreprises pour leurs permettre de mobiliser leur poste «Client» lorsqu'elles entrent en relation avec des administrations, la facture doit être domiciliée, mais cela reste insuffisant.

L'engagement de l'administration débitrice doit être irrévocable et ce mot doit être figuré dans la mention d'engagement.

Dans l'avance sur facture, le compte du client est crédite à hauteur de 70% du montant de la facture par le débit d'un compte spécial «Avance garantie ».

+ Le factoring (ou affacturage):

Le factoring est une opération qui consiste à céder une créance à un organisme spécialisé inscrit sur la liste des établissements financiers qui garantit le règlement de créance moyennant une commission. Le code de commerce Algérien dans son article 543 décret législatif, définit le factoring comme étant un acte aux termes du quel une société spécialisée, appelé « factor » devient subrogé au droit de son client appelé «adhérant» en payant de ce dernier le montant intégral d'une facture à l'échéance fixe résultant d'un contrat et en prenant à sa charge moyennant rémunération, le risque de non remboursement.

+ L'escompte: (1)

L'escompte commerciale est une autre forme de crédit spécifique, il est définit comme étant un crédit de trésorerie accordé aux entreprise pour leur permettre de mobiliser les créances à terme qu'elles détiennent sur leur client. Il consiste pour un fournisseur à créer des effets représentatifs de ces créances et à les céder à sa banque qui lui fera

¹ Encyclopédie économie.

l'avance des montants des effets diminuée des agies.

C'est aussi un prêt sur gage puisque le banquier prêt le montant de l'effet contre remis de titre qui sert de garantie.

L'avantage de l'escompte du point de vue de l'entreprise c'est les délais de paiement accordés par le fournisseur à leurs acheteurs qui peuvent engendrer un gonflement de leurs postes client ce qui incitera ces fournisseurs à vendre ce dernier liquide (une grande transformation).

Du point de vue de la banque, l'escompte représente un moindre de non remboursement, grâce aux effets le banquier peut se refinancer sur le marché monétaire.

c- les crédits par signature:

+ L'aval:

L'aval est une sureté ou garantie fournie par un tiers au paiement d'une traite mais ce qui nous intéresse c'est l'aval bancaire donné par un banquier en faveur de son client et qui résulte d'une signature apposée au recto de l'effet de commerce tiré sur ce même client, donc l'aval constitue un crédit par signature accordé par la banque.

Cette formule peut donner lieu aux effets suivants:

y' Vis-à-vis du porteur: l'avaliseur demeure engagé jusqu'à la date prévue. Son engagement reste le même si l'obligation qu'il a garantie serait nulle pour toute autre cause qu'un vice de forme.

y' Vis-à-vis du débiteur cautionner: le débiteur cautionner ne peut se retourner contre son avaliseur mais inversement, l'avaliseur peut se retourner contre le débiteur principal et ce pour réclamer les sommes qu'il a déboursées.

+ Les cautionnements:

Le cautionnement bancaire est l'engagement par signature de la part d'un banquier sur un acte appelé contrat de cautionnement, de payer pour le débiteur si celui-ci s'avérait défaillant.

Les cautionnements délivrés par une banque sont solidaires, c'est-à-dire qu'ils offrent au créancier l'avantage de poursuivre à la fois le débiteur principale et la caution (banque) ou seulement l'un des deux.

Le but recherché par le client dans ce type de crédit est de déférer le paiement, et encor d'éviter un versement de font immédiat ou d'accélérer une rentré de fonds.

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+ L'acceptation:

L'acceptation est l'engagement de tirer, de payer la lettre de change à l'échéance. Cette acceptation s'exprime par la signature du tiré sur le recto de la lettre de change qu'il fait procéder par la mention «bon pour acceptation ».

Elle est utilisée dans le commerce extérieur, elle permet de substituer la signature de banquier à celle de son client. En effet, le vendeur ou son banquier n'étant pas en mesure d'apprécier la valeur des signatures de chacun des acheteurs d'un pays étranger, exige la signature du banquier de ceux ci.

1-2-2- le financement des investissements: (1)

L'investissement peut être défini comme étant une opération qui entraine une transformation de ressources à un projet industriel ou financier. Dans l'espoir d'en retirer des gains sur un certain nombre de périodes afin d'enrichir l'entreprise. La banque étant un agent économique qui participe au développement de l'économie octroi des crédits d'investissement pour la création d'une entreprise renouvellement des équipements de production.

Nous pouvons aussi définir le crédit d'investissement comme étant le crédit qui finance la partie haute du bilan.

a- Le crédit à moyen terme:

Est un crédit dont la durée en général, égale ou supérieur à deux (02) ans et que ne saurait dépasser sept ans. Les branches d'activité concernées par ce type de crédit sont: l'industrie d'envergure moyenne, le commerce, l'artisanat...

Ce genre de financement comporte généralement une durée accordée par le banquier à son client avant qu'il commence à rembourser le crédit accordé.

En Algérie les crédits à moyen terme octroyés aux entreprises du secteur privé étaient surtout sous forme de crédits mobilisables avec l'intervention de la « BAD » (Banque Algérienne de Développement).

On ce qui concerne les types de crédit à moyen terme, nous distinguons:

+ Le crédit à moyen terme mobilisable: c'est un crédit à moyen terme directe mobilisable sur le marché monétaire. Il est consenti par la banque en vue de réescompte des billets crées à cette occasion.

¹Bouyakoub.F «l'entreprise et le financement bancaire », édition Casbah, Alger 2000.

+ Le crédit à réescomptable : pour pouvoir financier les opérations du crédit d'une durée relativement longue avec des déports essentiellement à court terme la banque pouvait mobiliser sa créance sur le marché monétaire mais cette possibilité n'existe pas encore en Algérie.

+ Le crédit à moyen terme direct : il est dit direct lorsqu'il est nourrit par la banque, par sa propre trésorerie le billet a ordre crées en représentation d'un tel crédit deviennent des reconnaissances des dettes et non des instruments de réescompte ou de mobilisation.

b- les crédits à long terme:

Les crédits à long terme s'inscrivent dans la fourchette 8 à 20 ans, ils financent les immobilisations lourdes telles : les usines, les magasins...

Les garanties prisent par la banque à cette occasion sont de garanties hypothécaires ou de nantissement du fond du commerce et des équipements financiers.

En Algérie, l'octroie du crédit à long terme au secteur privé est devenu possible avec la loi 82-11 de aout 1982 relative à l'investissement économique privé national. Ce type de crédit ce fait par la banque Algérienne de développement «BAD » et non par les banques primaires.

+ le crédit bail ou leasing:

Est un contrat de location assortie d'une promesse de vente. Né dans les années 50 aux états unis, la technique de leasing est rapidement

développée dans l'ensemble des pays industrialisés, l'activité de crédit bail est également subdivisée en deux catégories:

> crédit bail mobilier:

Les opérations bail mobilier sont définies comme des opérations de location d'une durée déterminée (généralement 3 à 7 ans) de bien d'équipement ou de matériel d'outillage. Ces opérations sont effectuées par des sociétés spécialisées qui achètent des équipements pour les louer à des entreprises, ces derniers ont la possibilité d'acquérir tout ou une partie des biens loués.

> crédit bail immobilier:

Il consiste en une opération de location d'un bien immobilier à usage professionnel acheté ou construit par une société du crédit bail

10

immobilier qui est en demeure propriétaire cette opération permet au locataire de devenir propriétaire en fin de ce contrat de tout en partie du bien loué.

1-2-3- Le financement du commerce extérieur:

L'activité économique a de plus en plus tendance à prendre une dimension internationale, avec la diversification et la multiplication des techniques de commerce extérieur, ainsi la banque est amenée à financer, selon le cas les importations et les exportations.

a- Le financement des importations:

la principale technique utilisée est celle du crédit documentaire, le crédit documentaire est bien sur un crédit par signature en vertu du quel un banquier s'engage à payer la marchandise importée contre remise d'un certain de documents par l'exportation justifier ainsi avoir chargé cette marchandise sur un moyen de transport en partance vers l'Algérie.

+ L'encaissement documentaire:

Est un ordre du vendeur à sa banque d'encaisser une certaine somme auprès

de l'acheteur contre remise des documents d'expédition, le règlement peut s'effectuer par paiement au comptant ou par acceptation d'un traite.

+ le crédit documentaire:

C'est un engagement par signature qui permet de substituer à l'engagement d'un importateur celui de la banque qui paiera pour le compte de l'acheteur la

marchandise commandée contre remise des documents conformément aux exigences de l'importation.

b- Le financement des exportations:

Il existe plusieurs formes de crédit en matière de financement des exportations: + crédit acheteur:

Ce type de crédit est un prêt direct à moyen ou à long terme consenti par la banque de l'exportateur à l'acheteur étranger pour lui permettre de payer comptant son fournisseur étranger.

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+ crédit fournisseur:

Est une forme de crédit dans laquelle le banquier consent à l'exportateur soit

des crédits de préfinancement lui permettant de ressembler les biens à exporter, soit des crédits lui permettant de mobiliser, après livraison sa créance née sur

l'acheteur étranger et qui peuvent avoir une durée qui ne saurait excéder 18 mois pour le court terme, 7 ans pour le moyen terme et un délai plus de 7ans pour le long terme.

1-2-4- les crédits aux particuliers: (1)

La distribution de ce genre de crédits est conditionnée par l'existence d'organismes spécialisés de crédits et d'une règlementation en la matière, chose qui ne relève pas l'ampleur voulu en Algérie. Aussi, également un niveau de vie favorable garantissant une capacité de remboursement des crédits. Un particulier est tout simplement un salarié, dans l'étude de dossier de crédit à un particulier, il faut se rendre compte d'un certain nombre d'éléments : profession, âge, revenu patrimoine et garantie fournie... Les variétés de ces crédits sont nombreuses à savoir:

+ crédits pour acquisition de bien durable:

Il est conditionné par une épargne préalable, ce crédit destiné au financement de l'habitat et des biens mobiliers.

+ prêts personnels:

Sont assimilés aux crédits par caisse accordés aux entreprises destinés à combler des :

-Besoins de trésorerie momentanés, remboursables en fin de mois sur le salaire. -Evénements exceptionnels, mariage, frais médicaux...

Nous distinguons aussi: l'avance sur titres et de crédits relais (soudure). + Crédits spéciaux (à taux bonifié):

A savoir:

-Les crédits accordés aux moudjahiddines.

-Les crédits destinés à la création d'activité en faveur des jeunes (emploi de jeune) -Les crédits aux professions libérales.

¹Bouyakoub.F «l'entreprise et le financement bancaire », édition Casbah, Alger 2000.

+ Crédits à la consommation:

Le crédit à la consommation, appelé également (crédit de trésorerie aux particuliers) est destiné au financement d'achat à tempérament, qui permet à la fois l'encaissement immédiat du prix par le vendeur et le paiement par versement échelonné de tout ou partie de ce prix par l'acheteur.

Le crédit de consommation est destiné à financer des produits domestiques durables fabriqués totalement ou partiellement en Algérie, et cela au bénéfice de tout particulier résident sur le territoire national, et disposant d'un revenu régulier. Pour cela les conditions d'accès à ce type de crédits, tout acheteur disposant d'un revenu permanant et fixe, ouvre droit à l'octroi d'un crédit à la consommation sous réserve de sa capacité d'endettement.

Section 2 : Risques et garanties bancaires :

2-1- Notion de risque:

L'activité d'intermédiation pose problème et exige au banquier de certifier de façon permanente au moins deux contradictions : d'une part, la sécurité vis-à-vis des déposants et épargnants d'autre part, la satisfaction des besoins des entreprises et la recherche d'un profit.

Le banquier doit constamment agir de manière à être capable de répondre aux retraits des déposants sans pour autant être obligé de rappeler le crédit consenti aux

entreprises. La notion de risque trouve sa signification au centre de cette contradiction. Ce sont ces contraintes qui obligent le banquier à ne pas accorder des crédits avant d'avoir identifier, analyser et apprécier les risques auxquels s'expose l'entreprise.

«Le risque est inséparable de métier du banquier, il est son quotidien. Son quotidien malgré lui, où toute prise de risque consciemment réalisée va de pair avec l'espoir qu'il ne se matérialise pas et qu'il reste hypothécaire ». (1)

2-1-1- Origine du risque crédit:

Le risque crédit est celui qui se manifeste lorsque le débiteur est incapable

d'honorer ses engagements d'une manière partielle ou totale.

L'origine du risque crédit est donc propre à l'entreprise, mais qui se transfert à la banque en raison des relations commerciales. Il importe au banquier de reconnaitre ses différents risques et de les analyser à l'occasion de chaque opération de crédit.

Cette origine prend deux formes:

a- les risques liés à l'entreprise elle-même:

Les risques qui peuvent provenir de l'entreprise elle-même tiennent

essentiellement à:

-La moralité et la capacité technique de son dirigeant.

-Sa structure financière.

-Sa situation commerciale et industrielle.

-Son climat social.

b- les risques tenant à l'environnement externe:

Les risques provenant de l'environnement externe à l'entreprise sont liés

généralement à:

-La conjoncture économique, politique et sociale

-Le secteur d'activité dont lequel elle évolue.

-Les phénomènes naturels.

⁽¹⁾Michel Mathieu : « L'exploitation bancaire et le risque de crédit », Ed revu banque éditeur 1995

14

2-1-2- Les types des risques:

Dans la profession bancaire les termes risques et crédits sont fréquemment utilisés comme synonymes.

Il existe généralement quatre types de risques:

-Le risque d'immobilisation.

-Le risque d'insolvabilité.

-Le risque de change.

-Le risque de taux d'intérêt.

a- Le risque d'immobilisation:

Le risque d'immobilisation appelé également risque d'illiquidité. Il découle généralement de la balance dynamique des ressources à vue de la banque, d'une utilisation plus au moins importante du crédit et du respect par le client de la date convenue pour le remboursement. (Remboursement retardé).

b- Le risque d'insolvabilité:

C'est le risque de non remboursement. Il provient de l'incapacité du client de rembourser les fonds que la banque lui a avancé, suite à un détournement de ses fonds vers un objectif autre que celui où il ont été destinés, ou bien que l'affaire a une perte d'exploitation.

Dans ses deux cas, le client se trouve dans une situation d'insolvabilité, et le banquier cours un risque certain de perte.

L'insolvabilité du client produit des effets négatifs sur l'exploitation de la banque.

Ce risque est également lié aux risques de l'entreprise : risque individuel (dépend de la situation financière industrielle ou commerciale de l'entreprise), le risque sectoriel (lié au secteur d'activité et au marché), le risque général (survient lors d'une crise politique ou catastrophe naturelle).

Pour se prémunir contre le risque de non remboursement, la banque prend des garanties réelles sur les biens des débiteurs préalablement à la mise en place du crédit.

c- Le risque de change:

L'octroi d'un prêt en devise fait naître un risque de change, provenant des fluctuations de cour de la monnaie locale par rapport aux devises. Une hausse de la cour de change se traduit par un gain de change, et une baisse par une perte.

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d- Le risque de taux d'intérêt:

Le risque de taux résulte de l'évolution divergente du rendement des emplois de la banque (crédits) avec les coûts de ses ressources (refinancement), afin de s'en

prémunir, les banques adossent fréquemment selon leurs anticipations sur l'évolution de marché, leurs emplois à leurs ressources en taux (en utilisant des taux variables

qui évoluent proportionnellement au taux de réescompte) et en durée (en finançant des emplois a cour terme a partir des ressources a cour terme).

2-2-Notion de garantie:

La réussite de l'opération octroi de crédits doit être couverte par des garanties,

la banque doit toujours imaginer tous les moyens capables de lui assurer une meilleurs sécurité, pour cette raison le banquier consiste à demander des garanties à son client qui constitue aussi un moyen pour le banquier de se prémunir contre le risque du crédit.

Nous estimons que le moyen de prévention le plus efficace est l'étude de la situation passée, présente et future de l'entreprise emprunteuse. Toutefois il existe d'autres moyens complémentaires à l'étude de dossier dont les plus importants sont: 2-2-1- Suretés personnelles:

Se définie comme l'engagement prie par une personne physique ou morale (que nous appelons la caution) de satisfaire une obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui- même, elle se matérialise sous forme de cautionnement ou l'aval.

a- Le cautionnement

L'article 644 du code civil Algérien dispose que : «le cautionnement est un contrat par lequel une personne garantit l'exécution d'une obligation, en s'engageant envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui- même ».

C'est l'engagement pris par un tiers, appelé caution envers un créancier, de s'exécuter en cas de défaillance de son débiteur. En vertu de l'article 652 du code du

commerce Algérien: «la caution n'est responsable qu'a concurrence du montant pour lequel il est porté garant ».

Le cautionnement est considéré comme un acte civil lorsqu'il porte sur des dettes commerciales, et cela même si la caution est un commerçant, toutefois il est considéré comme un acte commercial lorsqu'il résulte d'avale et d'endossement de traites. Le cautionnement peut être simple ou solidaire.

+ La caution simple:

Le cautionnement simple dispose de bénéfice de discussion, dans ce cas la caution peut imposer au créancier d'exercer prioritairement les recours contre le débiteur principal, de saisir ces biens et de les vendre.

+ La caution solidaire:

Elle est la renonciation de la caution au bénéfice de discussion et la division avec

extension de la solidarité aux héritiers de la caution, se sont généralement les cautions qui sont exigées par les banques dans le mesure où elles permettent de poursuivre indifféremment le débiteur ou la caution qui se trouve au même rang.

b- L'aval:

C'est un engagement prés par un tiers ou par signataire d'un effet de commerce (lettre de change, billet à ordre, chèque de payer le montant en totalité ou en partie à son échéance) en cas de défaillance du débiteur principal dont il est le garant l'engagement du donneur d'aval est identique à celui d'une caution solidaire.

Les garanties personnelles d'excellentes garanties pour le banquier mais ce dernier n'as pas toujours la possibilité de renseigner sur la situation patrimoniale de la caution.

2-2-2- Les suretés réelles:

Les suretés réelles permettent de réserver un ou plusieurs actifs mobiliers ou immobiliers appartenant au bénéficiaire du crédit ou à une tierce personne à la garantie de l'emprunt contractée auprès de la banque prêteuse en faisant naitre au profit de cette dernière une cause dite «cause de légitime préférence ».

a- Le droit de rétention:

C'est la possibilité donnée au créancier de retenir un bien corporel du débiteur tant qu'il n'a pas été payé.

b- Le nantissement:

C'est un acte par lequel le débiteur remet au créancier un bien en garantie de sa dette, si le bien remis en garantie est un bien meublé nous parlons de gage s'il s'agit des revenus d'un immeuble.

c- L'hypothèque:

Au terme de l'article 882 de code civil, c'est une sûreté réelle consistant dans l'affectation d'un immeuble à la garantie d'une créance sans que le débiteur soit

dessaisi de son immeuble, l'hypothèque peut être conventionnelle alors qu'elle résulte d'un accord autre que le débiteur et le créancier légal ou judiciaire.

d- Les privilèges immobiliers spéciaux:

Se sont des hypothèques privilégiées qui confèrent au créancier une garantie sur un immeuble avec un droit de suite le gage automobile:

C'est un privilège spécial mobilier qui consiste à mettre en gage un véhicule immatriculé pour garantir le prêt destiné à l'achat de ce véhicule.

e- Autre garanties:

La banque peut collecter d'autre types de garanties, à savoir les garanties

collectées; une délégation d'une assurance multirisques, des engagements de la part de client...

La meilleure garantie de remboursement d'un crédit réside dans la qualité de
l'emprunteur, entreprise ou particulier et dans la bonne appréciation de la viabilité

des projets à financer, le banquier doit donc légitiment rechercher pour les différents crédits les garanties adoptées à leurs durées, si la garantie ne peut pas suffire à elle

seule, à permettre l'octroi d'un crédit, inversement un crédit pleinement justifié par l'analyse économique et financière ne saurait se passer des garanties.

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Chapitre II : Le crédit hypothécaire

Dans le but de financer le parc logement il y a lieu de présenter le crédit hypothécaire qui s'occupe de ce problème que nous présentons dans ce deuxième chapitre, où nous citons l'historique et la définition de ce crédit, la constitution de dossier, les différents intervenants de ce crédit et les conditions liées à ce dernier.

Section 1 : Généralités sur crédit hypothécaire

1-1- Historique:

Une formation de formateur en crédit hypothécaire s'est déroulée au Canada du 17 mai au 29 juin 2003, avec le consortium canadien, composé de la société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le développement international des jardins (DID), et de société de consultation en gestion et management (CRC SOGEMA). Organisée sous l'égide de la société de refinancement hypothécaire (SRH), cette formation s'inscrit dans le cadre d'un projet d'appui d'assistance technique pour le développement du crédit hypothécaire en Algérie, financé par la banque mondiale.

Plusieurs cadres des banques publiques algériennes ont pu bénéficier de ce stage destiné à former des formateurs dans le crédit hypothécaire.

Le programme à couvert un large éventail des sujets (techniques bancaires, management et communication, aspects juridiques, système d'information et progiciels du crédit immobilier...), d'autres actions viendront complément de ce stage, il s'agit de l'autoformation de mise en application sur les lieux de travail et l'accompagnement des experts étrangères.

1-2- Définition du crédit hypothécaire:

Le crédit hypothécaire est un crédit à long terme d'une durée maximal de 30ans. Il est destiné au financement de la réalisation d'un projet tel que l'achat d'un logement, un terrain ou construire un immeuble, nous pouvons dire que le crédit hypothécaire est un crédit qui est garantie par une hypothèque ou une inscription hypothécaire sur un bien immobilier.

20

Les prêts hypothécaires sont constitués des crédits destinés à:

- L'accession « achat d'un logement ».

- A la construction «d'une habitation ou sur élévation, extension ».

- Achat de terrain.

- Aménagement d'une habitation.

1-3- Les critères d'éligibilité:

- Avoir la nationalité algérienne résidant ou non résidant en Algérie.

- Etre âge(e) de moins de 70 ans a la demande de crédit.

- Avoir un revenu stable et régulier, ou moins égale à (1,5) le SNMG (15.000.00 DA) seul le conjoint peut être Co-emprunteur.

- Taux d'intérêt est de 6,5% l'an pour un crédit égal ou inferieur à 1000.000.00 DA et de 6,75% l'an pour un crédit supérieur à 1000.000.00 DA.

- La durée maximale de crédit est de 30 ans.

- Apport personnel exige égal ou supérieur à 20% sur le montant de logement. - Avoir la capacité juridique de contracter un prêt : être majeur ou émancipé.

- Être solvable : justifie d'une capacité de remboursement suffisante. - Le bien à financer est situé en Algérie.

1-4- Les conditions d'utilisation de crédit:

L'utilisation du crédit sera autorisée après:

- La présentation par l'emprunteur de justificatifs des documents requis pour la constitution du dossier.

- L'ouverture d'un compte chèque.

- La signature par l'emprunteur d'un échéancier de remboursement mensuel du crédit.

- La signature par l'emprunteur d'un engagement ferme de provisionner le compte en couverture des échéances ou d'un ordre de virement permanent en cas de domiciliation de salaire.

- Le versement par l'emprunteur des primes d'assurance et de la commission de gestion.

- Le recueil de l'hypothèque de premier rang sur logement ou sur terrain d'assiette du logement à construire.

- La réception de l'aide de la caisse national du logement (CNL) éventuellement. - La souscription d'un ou plusieurs billets à ordre.

1-5- La constitution d'un dossier de crédit hypothécaire:

- Une demande de crédit signé par le postulant.

- Formulaire de demande de crédit immobilier fourni par la banque à faire renseigner par le postulant avec l'assistance de l'agence.

- Une attestation de travail récente pour les salariés.

- Une attestation fiscale d'existence d'activité pour les non salarié.

- Les 3 dernières fiches de paie dûment authentifier pour les salaries. - Une déclaration fiscale du revenu pour les non salariés.

- Un extrait de rôle récent du demandeur.

- Attestation d'affiliation CNAS pour les salariés du secteur privé. - Un extrait de naissance de moins d'un an.

- Un certificat de résidence de moins de 03 mois.

- Une fiche familiale.

- Photocopie de la carte d'identité.

- Certificat négatif

- Relevés des intérêts arrêtés le jour de la demande des livrets épargne logement, d'un plan épargne, de bons d'épargne, faire voir sur CPT (compte de placement a terme) ou DAT (Dépôt a terme) du postulant et de ceux des cédant s'il y a lieu, ouverts auprès des agences et du réseau PTT (Poste télécommunication télégramme).

- Attestation de cession de droit d'intérêts si nécessaire. - Caution solidaire s'il y a lieu.

- Attestation de domiciliation des salaires dans un compte ouvert auprès d'une agence avec une autorisation de prélèvement automatique.

- Autorisation de prélèvement d'office sur compte CCP pour le postulant domicilié auprès des PTT selon modèle PTT.

- En plus des documents cités ci-dessus, le dossier de demande de crédit devra être complété par les pièces particulières à chaque catégorie de prêt.

> Copie légalisée de l'acte de propriété du logement. > Promesse de vente.

> Certificat négatif d'hypothèque.

> Rapport d'évaluation par l'expert.

1-6- But et objectif du crédit:

Le but général de ce projet est d'accompagner le programme de gouvernement Algérie dans le secteur de l'habitat renforçant le développement du crédit hypothécaire, ce renforcement s'appuyant sur une assistance stratégique de qualité destinée principalement aux banques Algériennes de première ligne

- Les objectifs de ce crédit sont les suivants:

> Résoudre le problème du logement.

> Renouveler le parc logement existant.

> Répondre aux normes de l'urbanisme c'est-à-dire permet de renouveler et de construire dans les normes.

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Section 2 : Les différents intervenants et garantie du crédit hypothécaire: 2-1- Les intervenants:

2-1-1- Les banques:

«Banque, établissement de crédit ayant pour objet de procurer des services financiers aux particuliers ainsi qu'aux entreprises, qu'elles soient privées ou publiques »⁽¹⁾.

Un examen superficiel de la législation porte à croire que seules les banques et les établissements financiers peuvent consentir des prêts hypothécaires.

En effet, la loi n° 90 - 10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit classe le prêt portant intérêt parmi les «opérations de crédits » (art 112), qu'elle interdit à toute personne physique ou morale autre qu'une banque ou qu'un (établissement financier) de poser (art 120). Un « établissement financier » est définit comme une banque qui ne reçoit pas de dépôts (art 115). La banque centrale d'Algérie jouit des droits d'une banque (art 108) mais n'est sans doute pas un intervenant du marché des prêts hypothécaire.

Donc les banques jouissent d'une prérogative particulière pour la mise en place d'une hypothèque.

2-1-2- Sociétés d'assurance:

L'assurance est un acte de prévoyance contre un certains risques; c'est un acte par lequel une personne (physique ou morale) se garantit sur les sinistres possibles pouvant causer ou subir un dommage.

«L'assurance est un contrat par lequel une personne (assureur) généralement une société spécialisée, dans le genre d'affaires s'engage a indemnisée une personne (assuré) moyennant le versement d'une somme convenue appelée prime, de réalisation du risque, objet de contrat »⁽²⁾.

Pour les sociétés d'assurance, nous pouvons dire qu'il y a un manque d'informations sur l'activité des sociétés algériennes d'assurance en matière de prêts hypothécaires.

Tous ce que nous pouvons dire que la compagnie algérienne d'assurance (SAA) est un actionnaire de la société de refinancement hypothécaire (SRH). La société de garantie du crédit immobilier (SGCI) compte aussi des compagnies d'assurance parmi ses actionnaires.

Dans plusieurs économies les compagnies d'assurance disposent de fonds à long terme qu'elles prêtent sur hypothèque.

(1)(2): Encarta.

2-1-3- Société de garantie de crédit immobilier:

a- Présentation de la SGCI:

La société de garantie du crédit immobilier est une entreprise publique économique (EPE), société par action crée le 05 octobre 1997 avec un capital de 1 000 000 000 DA, ces actionnaires sont les banques : BNA, BEA, CPA, BADR et la CNEP - banque et les compagnies d'assurance: SAA, CAAR et CAAT.

La SGCI a démarrée ses activités en 1998 et a soumis un premier rapport annuel d'activité en 1999. Elle a pour mission première d'assurer les crédits hypothécaires octroyés par les banques et les établissements financiers et de garantir les financements hypothécaires octroyés pour le logement.

b- Le rôle et l'activité de la SGCI: + L'activité principale de la SGCI consiste à:

y' Fournir des garanties pour les prêts consenties par les institutions financières

prêteuses, dans le cadre du crédit immobilier aux acquéreurs et aux promoteurs.

y' En ce qui concerne, les crédits acquéreurs, la garantie de la SGCI couvre également le décès, l'invalidité et l'incendie.

+ La SGCI offre aux prêteurs hypothécaires:

y' Une garantie simple (couvrant l'insolvabilité définitive de l'emprunteur).

y' Une garantie totale (destinée à couvrir l'insolvabilité momentanée, retard dans les paiements), avec subrogation aux droits hypothécaires. La réalisation ou mise enjeu de la garantie hypothécaire pouvant se faire, au choix du prêteur assuré par ce dernier suite à une subrogation par la SGCI.

y' La SGCI peut aussi prendre en charge l'assurance décès et invalidité absolue de
l'emprunteur ainsi que l'assurance incendie relative aux biens hypothéqués.

L'accord définitif qui rend effective la garantie n'est donné qu'après paiement de la prime d'assurance due à la SGCI.

a-

2-1-4- La société de refinancement hypothécaire (La SRH) (1) :

24

Présentation de la SRH:

La société de refinancement hypothécaire (SRH) crée le 29 novembre 1997, est un établissement financier agrée par la banque d'Algérie dont les actionnaires sont le trésor public, les banques (CNEP, BDL, BNA, CPA, BEA, BADR) et les compagnies d'assurance (CAAT, SAA, CAAR), la SRH est une société par action dotée d'un capital social de 3.290.000.000.00 DA intégralement souscrit et libéré, ces ressources consistent dans:

- L'émission d'obligations sur le marché hypothécaire et financier. - La banque d'Algérie.

- Financement extérieur si le système est faible.

- Une autre source de financement est envisagée dans le futur avec le développement du marché hypothécaire.

- La titrisation et donc la transformation des obligations en titres négociables.

b- Le rôle de la SRH et sa mission:

Le rôle principal de la SRH porte sur le financement des portefeuilles de crédits hypothécaires octroyés aux ménages par les banques et établissements financiers dans un système de financement de logement à moyen et à long terme.

Globalement, ses missions portent sur le développement de l'intermédiation financière et la participation à la promotion et l'essor du marché hypothécaire, en favorisant l'octroi du crédit aux ménages pour l'achat de logements. A ce titre; la SRH refinance jusqu'à 100% les crédits octroyés par les banques.

c- Les conditions de refinancement de SRH: Elle se résume en:

- L'accord préalable de la banque d'Algérie des conditions de refinancement et des modalités de suivi des crédits financiers.

- Pour bénéficier du refinancement du SRH, l'établissement financier doit remplir les conditions suivantes:

¹ octobre, décembre 2002/ N°2 BNA Finance, P 18.

V' Avoir la qualité de banque ou établissement financière agrée par la banque d'Algérie.

V' Disposer des comptes de l'exercice de l'année qui précède la demande de

refinancement, approuver par l'assemblée générale des actionnaires.

V' avoir un système de gestion de portefeuilles des crédits hypothécaires jugés

satisfaisants par la SRH.

- Toute demande refinancement doit comprendre:

V' Le nom et l'adresse du demandeur.

V' Le montant de refinancement demandé.

V' Des garanties fournies, ces dernières doivent être de 1er rang.

- Les crédits octroyés, objet de la demande refinancement doivent porter sur:

V' L'achat de logement neuf.

V' Construction d'une maison individuelle. V' Extension ou rénovation d'une habitation.

- Le montant de refinancement demandé ne doit pas dépasser 80% de la valeur de la garantie fournie (pour un prêt de 100%, la banque se refinance à hauteur de 80 %).

- La période d'amortissement maximale de ces prêts doit être 30ans.

- La SRH ne refinance que les crédits effectivement décaissés, le décaissement doit être effectif dans un délai de deux mois après la signature de la convention de crédit entre la SRH et le prêteur.

- Une convention de crédit est signée entre le prêteur (la banque) et la SRH, cette convention établit les responsabilités du prêteur dans l'administration des prêts et transfère à la SRH le droit de propriété effectif des hypothèques.

- Les créances hypothécaires restent au bilan des établissements financiers mais elles sont la propriété de la SRH qui a le droit de vérifier à tout moment leur existence matérielle.

- La convention de refinancement SRH Banque stipule que la SRH consent aux banque un refinancement (un crédit) qui leur permettra de financer les crédits hypothécaires accordés aux ménages pour l'acquisition de logements neufs finis ou en cours de réalisation.

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- Le remboursement du capital et des intérêts dus seront payés mensuellement pas la banque au profit de la SRH suivant un échéancier avec une période de différée de deux mois comme garanties, la banque affecte au profit de la SRH la subrogation des hypothèques de 1^er rang.

- Les portefeuilles sont refinancés sur la base d'un taux fixe de 8,5%. Selon les conditions de refinancement de cette société, les intermédiaires agrées (les banques) doivent prévoir une commission de 1,5%, soit un taux de sortie de 10%.

Schéma d'intervention de la SRH

Société de refinancement de crédit hypothécaire (la SRH)
	6	Investisseurs:
		Banques, gouvernements
	5

4 3

Intermédiaire agrées:

Banques, établissements financiers

1 2

Ménages

1) Octroi de crédit par achat, construction rénovation ou extension du logement.

2) Hypothèque.

3) Garanties hypothécaires (de 1^er rang).

4) Refinancement.

5) Emission des obligations.

6)

27

Cache (liquide).

28

+ Le système que propose la SRH est le suivant⁽¹⁾ :

Les banques octroient des crédits immobiliers aux ménages garantis par les hypothèques de 1^er rang sur le marché primaire, ces crédits constituent des titres hypothécaires ou des portefeuilles de créances qui peuvent être refinancés par la SRH. Cette dernière va utiliser ce portefeuille de créance hypothécaire pour émettre des obligations sur le marché hypothécaire.

De cette manière, les banques disposeront de liquidité leur permettant de continuer à accorder des crédits immobiliers. elles éviteront ainsi d'avoir recours a leurs dépôt à cour terme pour le financement de crédits à long terme qui aurait conduit à pratiquer un coefficient de transformation élevée et un facteur de liquidité tiers fragile.

2-1-5- Le fond de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (F. G. C.M. P.I) :

a- Présentation:

Le fond de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière est une personne morale dotée de l'autonomie administrative et financière, crée par décret exécutif N° 97-5 8 du 03.11.97, placé sous la tutelle du Ministre de l'habitat et de l'urbanisme. Il intervient pour garantir l'acquéreur d'une éventuelle insolvabilité du promoteur immobilier dans le cadre d'une opération de vente sur plan.

Le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire délivré par le F. G. C. M. P. I dénommée «attestation de garantie » qui doit être annexée au contrat de vente sur plans. Cette assurance garantit à l'acquéreur le remboursement des paiements perçus par le promoteur immobilier en cas d'insolvabilité de se dernier qui doit être prouvée par voie judiciaire c'est-à-dire un jugement ou un arrêt qui prouve les cas ci-après:

1- Le décès du promoteur sans reprise du projet.

2- La disparition dûment constatée.

3-L'escroquerie dûment constatée.

4- La faillite ou la dissolution de la société de promotion immobilière.

5- La liquidation par anticipation.

⁽¹⁾ site web SRH

b- La vente sur plan:

La vente sur plan, permet à un promoteur immobilier de céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant achèvement. Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plan.

La vente sur plan est régie par les décrets suivants :

- Le crédit législatif N° 93-03 du 01-03-93 relatif à l'activité immobilière.

- Le crédit exécutif N° 94-5 8 du 07-03-94 relatifs au modèle de contrat VSP. (Vente sur plan). À partir de l'article 1 (décret 93-03) on peut vendre des biens immobiliers:

- Entièrement achevés.

- En cours de réalisation.

- Ou non encore lancés du tout.

Les biens immobiliers peuvent être:

- Des locaux à usage d'habitation.

- Des locaux destinés à abriter une activité professionnelle, industrielle, commerciale.

L'activité de promotion immobilière regroupe l'ensemble des actions participant à la réalisation et la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location, la satisfaction de besoin propres.

2-1-6- Caisse nationale du logement (CNL) (1): a- Définition de CNL:

La CNL et un établissement public industriel et commercial (EPIC) placé sous la tutelle du Ministère de l'habitat, crée par le décret N° 91-145 du 12 mars 1991 modifié et complété parle décret exécutif N° 94-113 du 18mai1994.

La CNL est mise sur pied dans le nouveau schéma de financement du logement afin de mettre en oeuvre l'aide frontale de l'Etat au profit des bénéficiaires d'un crédit bancaire destiné à l'acquisition ou l'auto construction et de compléter le prêt bancaire et l'apport personnel pour couvrir la totalité du prix du logement, afin de solvabilité de la demande.

⁽¹⁾ Revue CNL

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b- Les missions de la CNL:

Établissement financier public spécialisé, la CNL a pour mission principale de:

- Gérer les aides et les contributions de l'Etat en faveur de l'habitat, notamment en matière de promotion du logement à caractère social, de loyers de résorption de l'habitat précaire, de restructuration urbaine de réhabilitation et de maintenance du cadre bâti.

- Le promouvoir toute forme de financement de l'habitat et notamment du logement à caractère sociale, par la recherche et la mobilisation de différentes sources de financement.

- Instrument privilégié des pouvoirs publics pour la gestion des aides directes et les autres financements destinés à l'habitat.

- La CNL, assure aujourd'hui:

> La gestion des programmes d'aides à l'accession à la propriété (AAP).

> La gestion du financement des programmes de logements sociaux locatifs (environ 60,000 logements par an les trois dernier exercices).

> La gestion du prêt de la banque mondiale, mobilisé en 1999 et destiné aux financements d'un vaste programme de résorption de l'habitat précaire décidé par le gouvernement.

2-1-7- Refinancement par voie d'acquisition de créances hypothécaires:

L'achat de bloc de créance est une opération difficile à réaliser dans le contexte législatif actuel suivant l'article 241 du code civil Algérien, la cession n'est opposable aux tiers en général et à l'emprunteur lui-même que si celui-ci l'accepte.

Elle emporte cession de l'hypothèque accessoire (art 243 du code civil) mais elle doit alors être inscrite pour fins de publicité (art 904 Cc) et cette inscription (devant, pour chaque immeuble hypothéqué, faire l'objet d'une mention en marge de l'inscription originaire) deviens une condition d'opposabilité de la cession aux tiers.

Cette procédure, adaptée aux situations ou une seule créance est cédée, devient très lourde lorsqu'un bloc de créances est visé.

Il faut noter que le code de l'enregistrement (ministre des finances direction générale des impôts) prévoit à son article 225 qu'un droit de 5% du montant en capital de la créance est payable en cas de cession à titre onéreux.

2-1-8- Les notaires:

Le notaire est un «officier ministériel chargé d'établir et de conserver les conventions entre particuliers, auxquelles il confère un caractère d'authenticité ». (1)

Les notaires jouent un rôle principale dans l'immobilier, leur formation juridique (notamment depuis peu : publication d'un périodique à caractère professionnel réseau internet), assurant la population de la qualité de leurs service.

La législation assure un quasi monopole de l'aspect juridique des transactions immobilières, ce qui ne peut que contribuer à la mise en place et au développement d'un système immobilier de qualité.

2-1-9- Les géomètres experts fonciers:

Les géomètres regroupés en association professionnelle depuis 1995 (comptant un conseil régional ouest, centre et est) seraient au nombre de 325 en Algérie.

Le mesurage de terrains, l'élaboration de plans de terrains avec un plan des constructions constituent l'essentiel du géomètre qui de plus, deviendrait avec l'expérience un expert d'évaluation d'immeubles.

Il faut noter que l'équivalent du «certificat de localisation » (qui dans certaines juridictions comporte un plan de lot avec implant et un rapport écrit faisant état des dimensions, des servitudes et de la conformité de l'immeuble avec la réglementation) ne semble pas exister ou se pratiquer en Algérie.

2-1-10-Les architecte:

«L'architecte est une personne dont le métier est de dessiner des plans de construction et d'en contrôler la mise en oeuvre ». (2)

L'intervention d'un architecte est essentielle pour l'obtention d'un permis de construction, même s'il s'agit d'auto construction.

Les architectes jouent un rôle important dans l'évaluation des immeubles et à ce dernier titre, semble t'il, se regroupe à l'intérieur de l'union des architectes experts, dans cette fonction, ils paraissent avoir les géomètres expert fonciers comme concurrent, un architecte peut demander à un tribunal de le placer sur une liste d'experts évaluateurs apurés de ce tribunal.

(1), (2) Encarta.

32

2-1-11- Agences immobilières:

Les agences immobilières, qui agissent comme intermédiaires rémunérés entre un vendeur et un client, seraient les mieux renseignées sur la valeur au marché et les coûts réels payés pour les immeubles, lors de transactions immobilières.

Toutefois, les agences immobilières ne joueraient pas en Algérie un rôle qu'elles jouent dans d'autre pays : diffusion publique d'information sur les prix payés pour l'acquisition d'immeubles sur le marché secondaire, statistiques sur les prix moyens par quartier, statistiques sur les augmentations ou diminutions de prix et pronostiques, sur les tendances du marché de l'immobilier.

2-1-12- Huissiers :

« Huissier, officier ministériel chargé d'effectuer des constats, de signifier des actes judiciaires et extrajudiciaires, et de faire exécuter les actes publics ». (R)

Le candidat à la profession d'huissier doit être de nationalité Algérienne, avoir obtenu une maîtrise de droit, ou son équivalent, et avoir fait un stage d'une durée d'au moins deux ans dans une étude d'huissier.

2-1-13- Les entreprises de constructions, les fournisseurs, les corps de métier:

Dans la pratique, les sous traitants et les fournisseurs de matériaux se font payer comptant sur fourniture des services ou sur livraison des biens et ils ne s'accord pas de crédit à l'entrepreneur ou au maître d'ouvrage. Ceux-ci doivent donc supporter le coût des travaux avec leurs fonds propre ou avec des avances sur crédit bancaire ou en certains cas, par des versements payés par les acquéreurs en réduction du prix d'acquisition du logement en construction.

2-2- Les garanties sur le crédit hypothécaire:

L'hypothèque donnée par une tiers pour garantir les engagements d'un client de la banque s'analyse comme une caution réelle, elle est recueillie suivant l'acte d'hypothèque habituel auquel le notaire sollicité complétera la mention que le bien offert en garantie appartient à un tiers défini et que ce dernier accepte l'hypothèque donné en garantie des engagements du client de la banque.

(R) Encarta

33

2-2-1- Les garanties réelles:

a- L'hypothèque conventionnelle:

l'hypothèque conventionnel est un contrat passé en la forme authentique par lequel un créancier (la banque) acquiert un droit réel accessoire a son droit de créance, sur un ou des immeubles affectés en garantie par leur propriétaire (débiteur ou tiers).

Ce droit réel offre à la banque créancière:

- La possibilité de faire saisir et vendre l'immeuble par voie de justice.

- La possibilité de se faire rembourser à concurrence de sa créance sur le prix de vente. Dans un tel cas, elle bénéficie d'un droit de préférence et d'un droit de suite.

+ Le droit de préférence privilège la banque sur:

- Les créanciers chirographaires c'est-à-dire les créanciers ne bénéficiant pas d'un privilège sur l'immeuble hypothéqué.

- Les créanciers hypothécaires dont le privilège sur l'immeuble hypothèque est inscrit ou second rang.

Le droit de préférence est primé en vertu de la loi, par les créances suivantes: - Celle correspondant aux salariés et appointement de toute nature.

- Celle du trésor.

- Celle représentant les frais de justice.

- Celle représentants les frais occasionnés dans l'intérêt de tous les créanciers. + Le droit de suite:

Il permet à la banque, si le ou les immeubles hypothéqués sont vendus, sans son consentement, d'exercer son privilège, c'est-à-dire, de faire saisir des biens entre les mains du nouveau propriétaire et de tous propriétaires ultérieurs.

L'acquisition ou l'auto construction et de complété le prêt bancaire et l'apport personnel pour couvrir la totalité du prix du logement, afin de solvabilité de la demande.

> Les biens susceptibles d'être hypothéqués:

L'hypothéqué que ne peut porter que sur des biens immobiliers appartenant au débiteur ou à un tiers qui constitue l'hypothèque au profit de la banque:

· Les immeubles par nature sont hypothéqués avec tous leurs accessoires.

· Les immeubles par destinations ne peuvent être hypothéqués séparément du fond auquel ils sont rattachés.

· S'il y a superposition de deux immeubles, chacun deux peut faire l'objet d'un hypothèque distinct.

· En cas de division de la propriété d'un immeuble par appartement, chaque copropriétaire peut hypothéquer son appartement.

· Certains droits réels immobiliers sont susceptibles d'hypothèque:

L'usufruit (lorsqu'il est séparé de la nue-propriété), la nue propriété (lorsqu'elle est séparée de l'usufruit).

> Biens ne sont pas successibles d'être hypothéqués:

· Les biens de domaine public et des entreprises publiques économiques que sous

Certaines conditions.

· Les biens appartenant à des particuliers déclarés non aliénables ou insaisissables. > Formalités de constitution:

L'agent chargé, au sein de service «crédit» de recueillir l'hypothèque procédera aux opérations suivantes:

- Il s'assure que l'immeuble à hypothéquer au profit de la banque grevé d'un tel privilège, ni obéré par des dettes fiscales ou parafiscales.

Aussi, il obtiendra un certificat négatif d'inscription auprès de la conservation foncière des hypothèques et appréciera la situation fiscale et parafiscale de constituant de l'hypothèque sur la base de tous documents émis par l'administration fiscale.

- Il déterminera avec exactitude la créance à garantir (nature, montant en principale, intérêt, commissions, frais divers, échéance...).

35

- Il recueillera auprès de constituant de l'hypothèque de l'enseignement sur l'immeuble à hypothéquer:

V' Titre de propriété.

V' Caractéristiques de l'immeuble.

b- L'hypothèque légale: Définition⁽¹⁾ :

Dispositions particulières sur l'hypothèque légale prévue par la loi N° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003.

En effet, l'article 96 de la loi susvisée institue une hypothèque légale sur les biens immobiliers du débiteur au profit des banques et des établissements financiers en garantie du recouvrement de leurs créances et des engagements consentis envers eux.

Cette hypothèque est dispensée du renouvellement pendant un délai de trente ans, elle ne serait être recueillie pour un délai inferieur pour quelques motifs que se soit. La main levée exigible après paiement de la totalité de la dette contractée doit immédiatement être délivrée au client débiteur après accomplissement de la procédure habituelle d'autorisation par le groupe d'exploitation et la direction des affaires juridiques et du contentieux.

+ Formalités de constitution:

L'inscription de l'hypothèque s'effectue sur bordereau établi en deux exemplaires fournis par la conservation des hypothèques.

L'agent chargé de constituer l'hypothèque légale doit:

- Réclamer les bordereaux d'inscription d'hypothèque auprès de la conservation des hypothèques de la wilaya du lieu de l'immeuble, objet de l'hypothèque.

- Etablir deux (02) bordereaux pour chaque inscription. Le bordereau doit mentionner les indications suivantes:

> La désignation du créancier et du débiteur:

> Pour le débiteur, son identification exacte: s'il s'agit d'une personne physique:

nom, prénom, date et lieu de naissance, filiation, profession et adresse exacte et le

⁽¹⁾ journal officiel de ministère de finance.

cas échéant le nom du conjoint, s'il s'agit d'une personne morale: dénomination, forme juridique siège sociale, et numéro du registre de commerce pour les sociétés commerciales.

> Pour les associations : leur siège, la date et le lieu de leur déclaration. > Pour le syndicat : leur siège, la date et le lieu de dépôt de leurs statuts. > Pour le créancier, la banque : dénomination, forme juridique, siège social, n° du

registre de commerce, désignation de l'agence et adresse exacte.

> Election compris dans le ressort de la cour de situation de l'immeuble ou des

immeubles sur lesquels doit porter l'hypothèque de domicile par la banque dans le lieu de l'agence.

> Indication de la cause de la créance garantie (prêt ou financement consentie).

> Montant de la créance en capital, intérêt, frais et accessoires, époques normale de son exigibilité.

> Désignation de l'immeuble ou des immeubles à grever sur lesquels l'inscription est requise.

Il doit être indiqué:

V' la nature de l'immeuble.

V' la commune de sa situation.

V' la désignation de sa section, du N^o de plan et du lieu dit et la contenance cadastrale. Si une division de la propriété du soi entraîne un changement, le bordereau doit désigner l'immeuble tel qu'il existé avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division.

> Déposer auprès de la conservation des hypothèques:

V' l'acte de l'ouverture de crédit.

V'l'acte de propriété obligatoirement publiée de l'immeuble à hypothéquer. V'le bordereau convenablement libellé en deux (02) exemplaires.

> Retirer de la conservation foncière l'un des exemplaires remis comprenant toutes les mentions d'inscription.

2-2-2-Garanties personnelles:

En plus des garanties réelles présentées ci-dessus, constatant un autre type des garanties qui sont des garanties personnelles à savoir l'aval et le cautionnement qui sont traité déjà dans la dernière section de premier chapitre.

37

Comment le preneur de crédit est-il protégé?

Nous envisageons ceci dans un aperçu bref qui n'est certainement pas complet,

mais qui donne néanmoins une idée des règles de protection au preneur de crédit.

> La banque ou l'inscription de crédit doit mettre des informations à disposition sous la forme du prospectus. Certaines données doivent figurer obligatoirement dans ce prospectus. Celui-ci doit être lisible et ne peut comporter de passage à double sens.

> La première étape de la procédure pour l'obtention d'un crédit consiste, pour le donneur de crédit, à compléter un formulaire de demande, ce formulaire doit également mentionner certaines données obligatoires, notamment le tarif de frais qui seront comptés par la banque et une référence ou prospectus peut être consulté.

> Si la banque est d'accord pour octroyer un crédit, elle doit remettre une offre écrite

au preneur de crédit. Cette offre doit mentionner toutes les conditions du contrat. l'offre doit également mentionner clairement le délai pendant lequel l'offre est valable et engage le donneur de crédit pendant sa durée. Si l'offre n'est signée par le

preneur pendant la durée de la validité, elle est purement et simplement annulée.

> L'obtention d'un crédit ne peut pas être rendue dépendante d'autres obligations, comme par exemple l'obligation de souscrire un contrat d'assurance auprès de la même institution de crédit ou auprès d'une compagnie d'assurance apparentée.

38

Compte tenu de la situation actuelle, les autorités algériennes ont décidées de poursuivre le travail de modernisation et d'accessibilité au crédit hypothécaire, en approuvant sous un financement de la banque mondial.

Ainsi nous avons consacré la deuxième partie de notre travail à montrer l'évolution et la place du crédit hypothécaire dans le système bancaire algérien.

Pour cela, nous présentons le crédit hypothécaire à travers deux banques algériennes qui sont: La caisse national d'Epargne et de prévoyance «CNEP », la Banque de développement local «BDL », car se sont les banques qui pratiquent plus le crédit hypothécaire par rapport aux autres banques.

Chapitre I : Présentation du système bancaire algérien:

Dans ce chapitre nous commençons par la présentation des deux banques qui pratiquent ce type de crédit à savoir la caisse National d'Epargne et de prévoyance «CNEP », la Banque de développement local «BDL»

Section 1 : La présentation de la CNEP-banque⁽¹⁾ : 1-1- L'histoire de la CNEP banque et sa création:

La CNEP a été crée le 10 août 1964 sur la base du réseau de la caisse de solidarité des départements et des communes d'Algérie (CSDCA) avec pour mission la mobilisation et la collecte de l'épargne, la première agence de la CNEP a officiellement ouvert ses portes le premier Mars 1967 à Tlemcen, cependant le livret d'épargne CNEP était commercialisé depuis une année à travers le réseau Poste et timbre.

En 1966 - 1970 : durant cette période, l'activité de la CNEP se limitait à la collecte de l'épargne sur livret avec des prêts sociaux hypothécaire, le réseau de la CNEP n'était constitué alors que les deux agences ouvertes aux publics en 1967 et de 575 points de collecte implantés dans le réseau post et timbre.

En 1971 - 1979 : la CNEP a été chargée au mois d'avril 1971 de financer les programmes des logements en utilisant les fonds d'épargne et fonds de trésor public, dés lors, l'épargne des ménages va connaître un essor prodigieux à la fin de l'année 1975, au cours de la quelle furent vendu les premiers logements au profit de titulaire de livret d'épargne en 1979, 46 agences et bureaux de collecte étaient opérationnels.

En 1980 - 1989 : durant l'étape, de nouvelles tâches sont assignées à la CNEP.

Il s'agit des crédits aux particuliers pour la constitution de logement et le financement de l'habitat promotionnel au profit exclusif des épargnants. Au 31 décembre 1988, 11590 logements ont été vendu dans le cadre de l'accession à la propriété.

1 le site web de la CNEP-banque

40

La CNEP entreprit une politique de diversification des crédits accordés notamment en faveur des professions libérales, des travailleurs de la santé, des coopératives des services et des transporteurs. Le réseau CNEP s'agrandit, passant ainsi à 120 agences (47 agences de la wilaya et 73 agences secondaires).

En 1990 : c'est l'instauration de loi sur la monnaie et crédit. La CNEP reste toujours au plus grand collecteur d'épargne en Algérie vue l'importance des montants des fonds d'épargne collectés. Sur les 135 agences et les 2652 bureaux de poste représentes au 31 décembre 1990 un total de 82 milliard de Dinars (dont 34 milliards sur le réseau CNEP et 48 milliard sur le réseau postal) et 34 millions de Dinars sur le compte épargne devise, les prêts aux particuliers accordés à la même date représentaient 12 milliards de Dinars pour un total de 80000 prêts.

En avril 1997 : la CNEP devient la CNEP Banque, le 6 avril 1997, la CNEP change le statue en obtenant son agrément en tant que banque, désormais, elle porte le nom de CNEP banque, elle peut effectuer toutes les opérations bancaires à l'exclusion des opérations de commerce extérieur. En plus de son réseau constitue de son agence, la CNEP banque bénéficie des services de P et T à travers 3200 bureaux de poste.

1-2- L'organigramme de la CNEP:

L'organigramme actuel est la résultante des évolutions subies par la CNEP. Il reflète l'organisation horizontale et hiérarchique des structures de l'institution. Il peut être présenté sous une double facette.

- L'organisation spatiale : qui reflète le découpage spécial du réseau CNEP.

- L'organisation hiérarchique : il traduit les relations de dépenses et de commandement à côté des flux d'informations.

- L'organisation de la direction de crédit: il convient de dresser l'architecture organique de la direction du crédit, sa structure qui convient en charge l'activité courante du crédit et de son développement, la définition des contours et du fondement de la politique du crédit incombe à cette direction.

ORGANIGRAMME DE LA DIRECTION DU RESEAU

Département du contrôle de 1^er degré

Cellules (S)

DECISION REGLEMENTAIRE N°74/95 DU 21 NOVEMBRE 1995

Direction du réseau

Comité de sécurité

Département du personnel et des movements

Service des moyens généraux

Service du personnel et de la formation

Service du contentieux

Service de la sécurité

Service financement des particuliers

Département du financement

Service recouvrement

Service technique

Service financement des promoteurs

Département de l'épargne

Service commercial

Service suivi

Service analyse

41

Département des finances et de la comptabilité

Service comptabilité

Service budget et trésorerie

Cellule assainissement

Département de l'informatique

Service exploitation

Service assistance et maintenance

DGA Administration

Direction administration et des movens

Direction des ressources humaines

Direction protection du patrimoine

Direction promotion immobilière

Centre d'études bancaires appliquées

D G A finance, comptabilité et contrôle

Direction de l'épargne

Direction financière

Direction contrôle de l'épargne

Direction des études

juridiques, de la réglementation et du

contentieux.

DGA recouvrement

Direction du recouvrement

DGA développement

Direction du marketing et de l'action

commerciale

ORGANIGRAMME GENERAL DE LA CNEP / BANQUE

Direction du réseau

Région Est

Région Ouest

Direction, Inspection Général

Structure d'audit interne

Région Sud

Direction prévision et contrôle de gestion

Direction des réseaux d'exploitation

DGA
Crédit

Direction financement des promotions

Direction crédit
aux particuliers

Direction contrôle des engagements

DGA Assainissement

Direction des études

Direction de l'assainissement

Direction du contrôle comptable

Direction de la comptabilité

D G A système d'information

Direction de l'information

Direction de l'organisation

42

Cellule monétique

1-3- Le rôle de la CNEP - banque (1):

Avec la constitution de la CNEP en statut d'une banque. Celle-ci vient de ce lancer dans la commercialisation de nouveaux produits en plus de son activité de financement de l'immobilier et sa mission de collecte d'épargne tel que le crédit véhicule, crédit confort... Cette nouvelle dynamique traduit une politique de crédit aux particuliers dont les objectifs sont:

> Fidéliser une clientèle de plus en plus sollicitée par un environnement devenu concurrentiel.

> Accaparer des créneaux non encore investis jusqu'à lors et capter d'autres franges de

clientèle qui trouveront réponse à leurs besoins particuliers, dans la stratégie de différenciation de la banque.

> Consolider et améliorer, par diversification des emplois, une marge bancaire qui avec le temps s'était vu réduite par la masse des emplois.

Quand a ça mission ancienne, de crédit à l'habitat, la CNEP-banque se lance dans une concurrence avec les autres banques. On note que les nouveaux produits commercialisés par la CNEP-banque sont:

? Crédit à la consommation (confort).

· Crédit adéquat.

· Crédit véhicules.

· Crédit pour les transactions immobilières.

· Crédits aux professions libérales.

43

1 le site web de la CNEP-banque.

Section 2 : La présentation de la BDL(1):

2-1- Création et l'organisation de la BDL:

Issue de la restructuration du crédit populaire, la banque de développement local a été crée par décret N° 85 / 84 du 30 avril 1985 sous la forme de société nationale de banque pour prendre en charge notamment le portefeuille des entreprises locales.

Elle sera transformée dans le cadre de l'autonomie des entreprises publiques en société par actions le 20 février 1989 avec un capital social de 1 440 millions de Dinars.

La BDL a entamée ses activités avec trente neuf (39) agences transférées du crédit populaire d'Algérie, son réseau s'est développé progressivement pour atteindre 153 agences en 2001 couveront l'ensemble des wilayas (48) du pays.

a l'instar des autres banques publiques Algérienne la BDL traite toutes les opérations de banque, elle est cependant la seul banque publique à prendre en charge l'activité du prêt sur gages or héritée des ex-caisses de crédit municipal ainsi sur les 153 agences que compte, la BDL, cinq (05) d'entre elle sont spécialisées dans cette activité de prêt sur gages dont le volume représente 10% des emplois de la banque.

⁽¹⁾ Revue de la BDL

Annexe : «03 » circulaire N° 027 / 2001

ORGANIGRAMME THEORIQUE 133

DIRECTEUR D'AGENCE

FOND DE POUVOIR

SERCRETARIAT AGENCE

ASSISTANCE DE CONTROLE

SERVICE CAISSE & PORTEFEUILLES

SERVICE ENGAGEMENTS ET EXPLOITATION

45

SECTION

		SECTION		SECTION		SECTION		CELLULE COMMERCIALE
GUICHETS		PORTEFEUILLE		VIREMENTS		ETRANGERE		& CREDIT

46

2-2- Le rôle de la BDL : (1)

A sa naissance, la BDL avait pour mission le financement des entreprises publiques locales (EPL) qui représentaient jusqu'au 1995 plus de 90% de ses emplois, le reste étant constitué de crédits accordés à une clientèle très dé versifiée de petites entreprises privées et du prêt sur gages.

Aujourd'hui, le portefeuille des entreprises locales en activités s'est fortement réduit et ne représente plus que 32% du portefeuille de la banque suite au processus d'assainissement, restriction du secteur public économique locale initié depuis 1994 et qui s'est soldé par la dissolution de 1360 EPL.

la BDL est une banque qui à plusieurs fonctions à jouer, parmi ses missions on cite: > Sa participation avec d'autres banques a des financements de types consortiaux lorsque l'opportunité se présente.

> Elle finance aussi les micros entreprises, (dispositif ANSEJ).

> Veiller au financement des professions libérales.

> Veiller à la rentabilité optimale de la trésorerie.

> Veiller à la formation et à la gestion du personnel.

> Traiter les opérations bancaires confiées par la clientèle publique et privée. > Tenue des comptes des clients et s'assure de leur sincérité.

¹ Ces statistiques sont données par la BDL

47

Chapitre II : Le crédit hypothécaire dans le système bancaire algérien : cas de la CNEPbanque et la BDL

Dans ce chapitre nous procéderons à la présentation du crédit hypothécaire dans les deux banques Algérienne à savoir la Banque de Développement Local «BDL » et la Caisse Nationale d'Epargne et de Prévoyance «CNEP », mettant l'accent sur l'application de ce crédit et les perspectives de ces deux banques dans ce domaine. En fin, nous terminerons par une comparaison entre ces banques concernant le degré d'application du crédit hypothécaire au sein de chaque banque.

Section 1 : Le crédit hypothécaire au niveau de deux banques

1-1- Le crédit hypothécaire au niveau de la CNEP-banque:

1-1-1- Les prêts hypothécaires:

Les prêts hypothécaires sont constitues des crédits destinés à:

V' La construction individuelle.

V' La construction en coopérative immobilière.

V' L'achat ou l'acquisition d'un logement ou d'un terrain pour la construction.

a- Les crédits à la construction: Le prêt à la construction est distinct au financement de la réalisation de projet de construction, pour son propre compte, pour le compte du conjoint, ou d'un axant âgé.

- D'une construction individuelle.

- L'extension ou de la surélévation d'une constitutionalité existante.

- Aménagement d'une habitation.

b- Les crédits à l'accession:

Les crédits à l'accession sont destinés ou financement de l'acquisition pour son propre compte:

- D'un logement neuf ou d'un logement selon la formule de vente sur plan auprès d'un promoteur financé ou non par la CNEP.

- D'une habitation, ou d'une construction au cours de réalisation auprès d'un particulier ou d'une personne morale.

- D'un terrain à bâtir.

Les différents types de crédit immobiliers octroyé par la CNEP-banque (1):

Catégories de crédit	Montant du crédit	Durée du crédit
Accession à la propriété: - Achat d'un logement neuf: auprès d'un promoteur - Achat auprès d'un particulier: d'un logement ancien ou en cours de réalisation - Achat d'un logement: selon la formule «vente sur plans ».	Maximum 80% du prix de cession ou déclaré actuellement 90%.	30 ans maximum
	Maximum 80% du prix déclaré.	30 ans maximum
	Maximum 80% du prix de cession.	30 ans maximum.
Construction: - Construction d'une habitation: dans le cadre de l'autoconstruction ou d'une coopération. - Surélévation, extension : d'une habitation.	Maximum 70% du devis estimatif	30 ans maximum.
	Maximum 60% du devis estimatif	30 ans maximum
Aménagement:	Maximum 50% du devis et à la hauteur de 30% de la valeur Vénal de garantie.	10 ans maximum
- Achat de terrain pour la construction	Maximum 80% du prix de cession	10 ans maximum.

⁽¹⁾ Revue de la CNEP-banque

49

1-1-2- Les pièces constitutives d'un dossier de crédit hypothécaire à la CNEP-banque (1):

1- Pour le crédit construction et extension: V' Copie de l'acte de propriété;

V' Certificat négatif d'hypothèque; V' Le devis estimatif.

2- Pour le crédit achat de logement neuf promotionnel :

V' Copie du contrat de réservation avec attestation de réception du logement;

V' Où une décision d'attribution pour les logements financés par la CNEP-banque.

3- Pour le crédit achat d'un logement «vente sur plan»:

V' Contrat de vente sur plan, notarié;

V' Attestation de garantie de promotion souscrite auprès du fond de garantie et de caution mutuelle des promoteurs.

4- Pour le crédit achat d'un logement ancien ou en construction au prêt d'un particulier: V' Copie de l'acte de propriété;

V' Rapport d'expertise établie par un bureau d'étude ou un expert retenu par la CNEP banque;

V' Certificat négatif d'hypothèque (trésor public);

V' Promesse de vente notariée.

5- Pour le crédit aménagement: V' Copie de l'acte de propriété; V' Certificat négatif d'hypothèque (trésor public);

V' Devis estimatif des travaux;

V' Autorisation de petites voiries délivrées par les services de l'APC.

⁽¹⁾ Revue de la CNEP-banque

6-

Achat d'un terrain auprès d'une agence foncière:

V' Attestation d'attribution ou contrat de réservation d'une parcelle de terrain avec indication du prix de la cession de terrain.

7- Achat d'un terrain auprès d'un particulier:

V' Copie de l'acte de propriété;

V' Promesse de vente notariée

V' Certificat négatif d'hypothèque (trésor);

V' Certificat d'urbanisme;

V' Justifier des moyens financiers nécessaires pour assurer la construction.

1-1-3- Les taux d'intérêts débiteurs sur les crédits hypothécaires de la CNEP banque:

La CNEP banque applique les taux d'intérêts sur les crédits hypothécaires (construction, extension, logements neufs, logements anciens, logement social participatif, aménagement, terrains).

V' Pour l'épargnant:

- Livret d'épargne logement (vert) 6,00%

- Livret d'épargne populaire (rouge) 7,00%

V' Pour non épargnant : 7,50%

1-1-4- Les perspectives de la CNEP-banque:

Dans la perspective de la mise en oeuvre du plan stratégique quinquennale (2004-2008) visant à renforcer la place du leader que détiens la CNEP-banque, notamment dans le domaine de financement de l'immobilier, de poursuite des importantes actions entrant dans le cadre de l'assainissement des comptes, du recouvrement des créances, de la mise en place de procédure de gestion, du développement et de la modernisation du réseau de la banque et de l'amélioration de la qualité de service, un cycle de formation a été organisé par le centre d'étude bancaires appliqué (CEBA) ou profit des directeurs généraux adjoints, directeurs centraux et directeurs de réseau.

51

L'objectif de cette formation est de renforcer et de développer les compétences managériales de l'encadrement. Ce cycle de formation, qui comprend plusieurs séminaires, s'étalera sur une période allant de septembre 2004 à avril 2005.

A cet effet, le CEBA a fait appel à des écoles Françaises mondialement connu pour leurs enseignement de haut niveau dans la gestion et le management, savoir SEIMS «management school », qui disposera des séminaires en direction des directeurs centraux et des directeurs des réseaux, et le HEC exécutive éducation, 1 ^ére école française a obtenir les trois accréditation, qui animera, pour sa part, des séminaires de management pour les directeurs généraux adjoints.

1-1-5- Etude d'un Cas pratique (CNEP-banque) (1) :

Un client sollicite le concours financier de la CNEP/ banque pour le financement de l'acquisition d'un logement ancien auprès d'un particulier.

Ce client travail dans une entreprise privée depuis 5 ans, perçoit une rémunération mensuelle nette s'élevant à 25.000.00 DA.

Marié ayant 3 enfants, le conjoint travail perçoit un salaire de 16.000.00 DA, le prix de cession du logement est de 1.800.000.00 DA.

Pour être éligible au crédit le client doit remplir les 3 conditions requises ci après: - Avoir la capacité juridique : être majeur

- Solvabilité: avoir un revenu stable est régulier

- Le bien à financer doit être vu sur le territoire Algérien

Le traitement du dossier crédit commence dés le premier contacte avec le client lors de la première entrevu, les échanges d'informations lors du premier contacte peut orienter la décision d'octroi de crédit.

Le client se présente la première fois pour se renseigner et voir la hauteur de la participation de la banque dans le financement du logement et les conditions de banque en la matière (simulation crédit).

Le client est d'accord, le chargé de crédit lui fourni le prospectus qui indique les pièces constitutives du dossier achat logement.

⁽¹⁾Archive de la CNEP-banque

b- Etude du dossier:

L'étude du dossier portera sur 3 volets:

· Volet administratif:

- S'assurer de l'identité du client;

- La charge de la famille;

- S'assurer de la vraisemblance des documents.

· Volet juridique:

- S'assurer de la conformité de l'acte de propriété par rapport à la réglementation;

- S'assurer de l'absence de service par rapport au bien (n'est pas demandé en hypothèque).

· Volet technique:

- Analyse le rapport établie par l'expertise, par l'architecte agrée par la CNEP / banque; - Etablir la fiche technique de l'étude du dossier.

Le plus important dans notre car de figure, c'est ce dernier point évoqué qui est l'établissement de la fiche technique.

La fiche technique de l'étude du dossier comporte;

1. Informations relatives à la nature du crédit et au client;

2. Relevé des intérêts pour les épargnants;

3. Informations relatives au logement (superficie, nature de l'acte, évaluation du bien...);

4. Evaluation de la garantie;

5. Justificatif de revenue;

6. Détermination du montant du crédit.

Les cinq 1^ers points ne sont qu'un report des informations contenues dans le dossier, mais le dernier point est un calcul technique lié aux conditions de banque et la formule mathématique financière de l'actualisation des échéances de remboursement de fin de période (périodicité mensuelle).

53

La détermination du crédit est limité par:

1. Le revenu du client

2. Le taux d'intérêt

3. La qualité du client (épargnants et non épargnants)

4. La durée du crédit suivant l'âge du client

5. L'âge (limite 70 ans)

6. La valeur du bien et le montant de la garantie

7. Existence ou absence de la caution ou Co-débitions

8. L'assurance décès

9. Montant sollicité

c- Détermination de la capacité de remboursement:

La détermination de la capacité de remboursement se fait comme suit: - Pour le postulant 30% de son revenu

- Pour les cautions conjointes 30% de revenu de conjoint

- Ascendant et descendant 15% de leurs revenus

Remarque:

La capacité de remboursement du postulant ne doit pas dépasser les 60% de son revenu alors que la CNEP exige l'intervention soit du conjoint, de l'ascendant ou du descendant. Dans ce cas pour avoir une capacité du remboursement de 60%

(30% de revenus de postulant + 30% de revenus de conjoints).

d- Calcul de capacité de remboursement:

30% (revenu du postulant)

30% (25000.00) da = 7500.00 da

30% (revenu de conjoint) <==> 30% (16000.00) = 4800.00 da Total de capacité de remboursement = 7500.00 da + 4800.00 da

= 12300.00 da

e- Examen du dossier de financement par les comités de crédit:

Après passage du dossier au comité de crédit, un procès verbale de réunion et établi. Après l'acceptation de la demande de crédit du postulant, les conventions de prêts

(engagement hors bilan enregistré dans la classe (9) et suite à l'entrée en portefeuille le client paie les frais de gestion.

Comité agence	500.000.00
Comité réseau	3000.000.00
Comité central	Sans limite

Dans ce tableau on trouve que suite à l'acceptation de la demande de crédit au postulant. Les comités de crédit prennent les frais de gestion dont le montant est fixé suivant le tableau ci après.

f- Frais de gestion (1) :

Le montant de crédit	Les frais de gestion
Si le crédit <= 500 000 DA	1 000 DA
Si le crédit entre 500 000 et 2 millions DA	1 500 DA
Si le crédit >= 200 0000 DA	2 500 DA

g- Mobilisation des fonds:

La mobilisation des fonds s'effectue par:

- L'ouverture du compte chèque.

- Versement de l'apport personnel: 190 000.00

- Débloquer le crédit 1 601 000.00

- Remise du chèque pour un montant de 1 800 000.00 et une lettre par l'intermédiation d'un notaire qui se charge de la transaction et de l'inscription de l'hypothèque du 1^er rang, le notaire envoi un bordereau d'inscription de l'hypothèque.

⁽¹⁾ Service crédit CNEP-banque.

55

Tableau 1 : Répartition des crédits hypothécaires: Accession à la propriété (1997 - 2001):

Unité : millions de Dinars

Répartition des crédits hypothécaires	Montant
- Achat d'un logement ancien	3 132.75
- Achat de logement neuf financé par la	8832.12
CNEP-banque
- Achat de logement neuf non financé par la	1442.87
CNEP-banque
- Achat de terrain	18.70
- Vente sur plan	96.09
TOTAL	13 522.53

Source: CNEP-banque.

8832.12

65.13%

18.7

0.14%

3132.75

23.17%

1442.87

10.67%

96.09

0.71%

Achat d'un logement

neuf financé par la CNEPbanque

Achat d'un logement ancien

Achat d'un logement neuf non financé par la CNEPbanque

Vente sur plan

Achat de terrain

56

Répartition des crédits hypothécaires
Accession à la propriété.

D'après ce graphe nous remarquons que la CNEP-banque finance l'achat de logement neuf plus de 60% d'un montant équivalent à 8832.12 MDA, en deuxième lieu elle a consacré un montant de 3132.75 MDA pour le financement d'achat de logement ancien, vient après le financement de vente sur plans d'un montant de 96.09 MD, et enfin la CNEP-banque finance l'achat de terrain d'un montant égal à 18.70 MDA.

Tableau 2 : Répartition des crédits hypothécaires en 2001-2005:

Unité : millions de dinars

Répartition du Crédit hypothécaire	Montant
- Achat de logement neuf financé par la	1221.02
CNEP-banque.
- Achat de logement neuf non financé par la	7 10.5
CNEP-banque.
- Achat de logement ancien auprès d'un particulier.	565.14
- Prêts constructions épargnants.	552.5 5
	213.63
- Prêts individuels dans le cadre d'une coopérative immobilière.
- Prêts construction non épargnants.	187.63
	90.58
- Vente sur plan	3.2
- Achat de terrain
TOTAL	3544.25

Source: CNEP-banque.

D'après les deux tableaux (1 et 2) nous remarquons une baisse des parts de financement des crédits hypothécaire par la CNEP Banque, pour les années (1997 - 2001) le montant globale est de 13 5222.53 millions de DA et en (2001- 2005) le montant est baissé jusqu'à

3 544.25 millions de DA.

1400

1200

1000

800

600

400

90,58

200

3,2

0

1221,02

710,5

565,14

552,55

213,63 187,63

Achat de logement financé par la CNEP- banque

Achat de logement non financé par la CNEP- banque

Achat de logement ancien auprès d'un particulier

Prêt construction épargnants

Prêt individuels dans le cadre d'une coopérative immobilière

Prêt construction non épargnants

Vente sur plan

Achat de terrain

58

Répartition des crédits hypothécaires

D'après ce graphe, nous concluons que la CNEP Banque finance beaucoup plus l'achat des logements neufs que l'achat des terrains et des constructions.

En d'autres termes la CNEP finance selon un ordre décroissant les crédits hypothécaires, en premier lieu la CNEP Banque finance plus l'achat de logement d'un montant de 1221.02, et la part non financé par la CNEP-BANQUE pour l'achat de logement représente le montant de

7 10.5 MDA, elle finance la construction d'un montant 552.55 MDA et la vente sur plan d'un montant de 90.58 MDA et en fin le montant le plus faible (3.2) est consacré pour l'achat de terrain.

59

EVOLUTION DES CREDITS HYPOTHECAIRES AUX PARTICULIERS
ACCORDE PAR LA CNEP/BANQUE

En milliers DA.

Catégorie	Année 2003		Cumul à la fin 2003		Année 2004		Cumul à la fin 2004		Janv.-05		Févr.-05
	Nombre de dossiers	Montant	Nombre de dossiers	Montant	Nombre de dossiers	Montant	Nombre de dossiers	Montant	Nombre de dossiers	Montant	Nombre de dossiers	Montant
Crédit àla construction	139	68000	2153	596000	179	90500	2331	684500	19	9500	15	7500
Crédit à l'achatde logement	108	72000	2940	1290000	383	199500	3323	1488500	41	33500	40	25500
Total des crédits hypothécaires aux particuliers	247	140000	5093	1886000	562	290000	5654	2173000	60	45000	55	33000

NB : en sus des crédits hypothécaires au particuliers la CNEP/ banque accordée des financements en direction de promoteur
de l'ordre de 8 000 000 000,00 DA et le financement de l'habitat social d'un montant de 7 000 000 000,00 DA.

60

L'analyse de ce tableau montre que la CNEP-banque à marqué une progression importante dans le domaine du financement hypothécaire pendant les deux années 2003 -2004, on constate aussi que la CNEP-banque finance plus la construction que l'achat de logement en 2003 suite aux frais coûteux liées à la promesse de vente notarié.

(Entre le vendeur et l'acheteur du logement auprès du notaire) pour l'achat d'un logement auprès d'un particulier. Donc pour la construction, il y a 139 dossiers avec un montant de 68 000 MDA et pour l'achat de logement 108 dossiers avec 72 000 MDA, mais par contre pour l'année 2004 et le début de l'année 2005, on constate que cette banque finance plus l'achat de logement que la construction et ça s'explique par l'aide de l'Etat et la caisse nationale de logement (CNL) pour les promoteurs par l'offre des terrains et en terme de

financement de ces promoteurs pour construire des logements sociaux participatifs qui ont un coût de reviens moins cher, c'est la raison pour laquelle les gens préfèrent d'acheter des logements que de construire.

Et en plus, on constate d'après ce tableau qu'il y a une évolution des crédits hypothécaire a savoir le nombre de dossiers favorables et les montants du crédit débloqués par la CNEP-banque, on constate 247 dossiers avec un montant de 14000 MDA en 2003 alors que pour l'année 2004 il y a 562 dossiers avec une part de financement bancaire de 290 000 MDA et ça peut aussi s'explique par la baisse des taux d'intérêts qui ont été de 6,5% (l'épargne logement) et de 7,5% (l'épargne populaire) pour les épargnants et de 7,75% pour les non épargnants et qui sont devenu en premier juin 2004 (6% et 7% pour les épargnants et de 7,5% pour les non épargnants), et qui s'explique aussi par l'augmentation de la part de financement de 80% en 2003 à 90% en 2004.

Cette évolution de ce nouveau produit est dû aussi à:

- L'ouverture de nouvelles banques en 2005 (05 agences);

- Aux changements des mentalités des gens;

- L'amélioration des pouvoirs d'achat de ces derniers (revenu);

- Intégration de la Co-débitions suite au protocole signé par la banque avec les agences Immobilières (fortes demandes du Co-dé buteurs);

- Et l'émergence des promoteurs privés qui augmentent l'offre de logement.

1-2- Le crédit hypothécaire au niveau de la BDL:

La BDL diversifie aujourd'hui ces activités en donnant un nouveau souffle au crédit immobilier ainsi qu'aux crédits aux particuliers et aux ménages. Le crédit hypothécaire représente des perspectives prometteuses de rentabilité à moyen terme. Un autre créneau que la BDL vient d'investir par le crédit hypothécaire qui repose sur l'octroi des crédits destinés à l'achat ou l'extension d'un immeuble aux profits des particuliers.

Le crédit immobilier aux particuliers est consenti par la BDL dans les cas suivants :

- L'achat d'un logement neuf fini ou d'une habitation individuelle auprès d'une entreprise de promotion immobilière publique ou privée.

- L'achat d'un logement ou d'une habitation individuelle auprès d'un particulier (PAP). - La réalisation d'une habitation individuelle (auto construction ou extension).

- La réhabilitation ou aménagement d'une habitation.

1-2-1- Pièces constructives d'un dossier de crédit hypothécaire au niveau de la BDL:

a- Cas d'auto construction:

- L'acte de propriété de terrain accompagné de permis de construire.

- Expertise du terrain d'assiette et de la construction ou devis estimatif sur l'état d'avancement des travaux déjà réalisés.

- Un devis estimatif du projet à réaliser pour l'auto construction.

b- Cas d'extension ou d'aménagement:

- L'acte de propriété de logement.

- Un devis estimatif du projet à réaliser pour l'extension ou l'aménagement. - Devis estimatif sur l'état d'avancement des travaux déjà réalisés.

c- Cas d'achat logement sur plan promoteur:

- Contrat notarié de vente sur plan.

- Attestation d'adhésion au fond de garantie.

- Justification de versement au promoteur.

- L'attestation d'avancement des travaux établie par le promoteur.

62

64

1-2-2- Etude d'un cas pratique BDL:

Un client sollicite un crédit au niveau de la BDL pour le financement de l'acquisition d'un logement ancien auprès d'un particulier.

Ce client travail au SONALGAZ comme un chef de service depuis 13 ans, celui-ci perçoit un salaire 37 452,03 DA. Il est marie et sans enfants, le conjoint travail comme secrétaire avec un salaire 6190,00 DA, le prix de cession du logement est de 1980.000,00 DA. Pour être éligible au crédit, le client doit remplir les critères suivants :

- Avoir la nationalité algérienne résidant ou non résidant en Algérie.

- Avoir la majorité algérienne à la date de l'autorisation de financement.

- Avoir un revenu stable et régulier au moins égale à (1,5) le SNMG (15000,00 DA) seul le conjoint peut être Co-emprunteur.

· :. Une fois ces conditions sont rempli la BDL peut procéder au traitement du dossier de crédit dés le premier contacte avec le client, s'échangeant des informations sur la hauteur du financement d'achat d'un logement par la BDL.

· :. Le client est d'accord sur ces conditions, le chargé du crédit lui fournis un document indiquant les pièces constitutives de dossier achat de logement.

a- Dépôt de dossier:

Si le client à constitué son dossier, le chargé de crédit doit le vérifier est ce qu'il est conforme au document figurant sur le formulaire, ensuite il va les classer par rapport aux autres dossiers reçus.

le chargé de crédit offre au client une convention de crédit qui contient des articles concernant le crédit hypothécaire dont le montant et la durée du crédit, taux d'intérêt, apport personnel, conditions d'utilisation de ce crédit, les échéances de remboursement, déblocage des fonds ...

Le client dispose de cinq (05) exemplaires de la convention de crédit immobilier signés par le directeur d'agence qui ont timbrés avec timbres fiscaux 40 DA / page, enregistrées au niveau de la conservation foncière (Hôtel des finances).

b- Constitution de dossier d'achat d'un logement auprès d'un particulier: En plus des pièces présentées dans le deuxième chapitre pour l'achat d'un logement auprès d'un particulier les pièces suivantes :

- Promesse de vente notariée et publiée.

- L'expertise SAE EXACT (Société d'assurance et d'expertise), filiale (SAA).

c- Etude de dossier:

L'étude de dossier d'achat d'un logement par la BDL passe par 03 volets:

· Volet comptable : contient toutes les écritures comptables:

1- Prélèvement des commissions: - Débit compte client. - Crédit compte produit client. - Débit compte client, crédit compte SAA.

2- Mobilisation du crédit: - Signature du billet à ordre. - Effectuer le tableau d'amortissement.

- Préparation du chèque de banque au nom de notaire.

- Et du montant de la transaction (montant de crédit).

· Volet garantie:

- Acte de caution et aval (crédit conjoint).

- Certificat d'adhésion au contrat groupe (SAA).

- Police d'incendie.

- Demande d'établissement d'acte hypothèque.

Une fois que les garanties sont recueillies (acte d'hypothèque, bordereau d'inscription d'hypothèque, assurance (décès, police d'incendie), acte de caution et aval de conjoint), l'agence prépare un bordereau de transmission de garantie pour examen et conservation au niveau de service juridique de groupe d'exploitation Bejaia (844).

· Volet technique (étude de crédit):

- L'étude (détermination du montant de crédit, durée, taux d'intérêt.

- Avis de comité de crédit (avis favorable ou défavorable).

- Système de notation pour déterminer la capacité d'endettement de l'emprunteur suit à l'avis favorable.

- Préparation de notification d'accord de crédit.

- Autorisation du crédit. - Et convention de crédit.

Le plus intéressant dans notre cas c'est l'établissement d'une fiche de système de crédit hypothécaire qui comporte:

1. Des informations sur l'objet du crédit et des renseignements sur le client et son conjoint s'il y'a lieu.

2. Information sur le logement qui est l'objet de crédit (prix, superficie).

3. Valeur de l'hypothèque.

4. Justification du revenu du client.

5. Enfin, il y'a lieu de déterminer le montant de crédit.

Et ce dernier point se détermine par:

- Le revenu du client.

- L'âge (limite à 70 ans).

- La durée de crédit suivant l'âge du client.

- Le taux d'intérêt.

- La valeur du bien et la valeur de l'hypothèque.

- Montant d'assurance décès.

d- Détermination de la capacité de remboursement BDL: La détermination de cette capacité se calcule comme suit: - Prendre 30% ou 40% de revenu de client.

- 30% ou 40% de la totalité de revenu s'il s'agit d'un crédit conjoint. Application:

Crédit conjoint par achat d'un logement:

Revenu du client = 37452.03, 00

Revenu du conjoint =6190, 00 la totalité de revenus =43 642,03

Donc: Si 30% (43642,03) = 13 092,61.

Si 40% (43 642, 03) = 17 456,81.

e- L'étude du dossier par les comités de crédit:

Après l'analyse de dossier le comité de crédit donne son avis favorable ou défavorable c'est-à-dire le pouvoir de décision revient à l'agence BDL (comité de crédit). Qui décide le montant de crédit qui représente 80%, et un apport personnel de 20% et d'une durée de 25 ans avec des garanties:

1- Hypothèque 1^er rang sur le logement.

2- Caution solidaire du conjoint.

3- Souscription assurance SAA.

Remarque:

- Si le crédit ne dépasse pas le 2 000 000,00 DA la décision est prise par l'agence.

- Si le crédit est entre 2 000 000,00 DA et 3 500 000,00 DA la décision est prise par la direction générale Bejaia DJE (844).

- Si le crédit dépasse 3 500 000,00 DA la décision est prise par la direction de crédit à Alger.

f- Frais de gestion exigés par la BDL:

La BDL exige des frais de gestion ou des commissions qui sont évaluées à 13 000 DA et exige aussi au client le paiement des primes d'assurance qui sont égale à 0,37% sur le montant de crédit chaque année.

Le versement des commissions bancaires par le client s'effectue une seule fois alors que les primes d'assurance sont versées en équivalent d'une année après il paie chaque mois. Remarque:

En constate que les frais de gestion de la CNEP Banque sont moins chère que celles de la BDL.

g- Mobilisation des fonds:

La mobilisation des fonds s'effectue de la même façon que la CNEP- banque avec: - L'ouverture du comte chèque du client au niveau de la BDL.

- Versement de l'apport personnel dans le cas égal à 20% équivalent de 400 000 DA - Déblocage du crédit qui est égal à 80% équivalent à 1600 000,00 dans notre cas.

1-2-3- Les prévisions pour les cinq prochaines années BDL:

Pour les années à venir (2004-2008) compte tenu du déficit de logement à l'échelle nationale prés de deux millions de logements aux quels s'ajoute une demande additionnelle estimée à 120 000 logements par an, la BDL compte réaliser des scores encore meilleurs qui lui permettront de conforter sa part de marché. Cette augmentation attendue du montant du crédit immobilier pourrait être atteinte grâce à l'élargissement du financement de ce produit à de nouveaux objets tels que le logement social participatif, la vente sur plan ainsi que les coopératives immobilières. Par ailleurs la baisse des taux d'intérêt débiteurs ainsi que la concrétisation des actions qualitatives inscrite dans le plan d'action institutionnel de la banque sont également de nature à simuler cette activité et à lui permettre d'atteindre les objectifs fixés.

66

Évolution du crédit hypothécaire accordé par la « BDL »:

Tableau N° : 04

Unité : Milliers de Dinars.

Libellée	Situation			Ecarts 31/12/2004		Ecart trimestriel précédent.
	3 1/12/2004	Trimestre Précédent	Trimestre actuel 31/03/2005	En valeur	En %	En valeur	En %
Crédits immobiliers	227816	227816	236558	8742	4%	8742	4%

Source : BDL 133 de Bejaia.

D'après ce tableau, la BDL à marqué une évolution du crédit hypothécaire entre les deux années 2004-2005, nous constatons que la situation au 3 1/12/2004 du crédit hypothécaire est évalué à 227816 MDA qui représente le cumul de ce produit jusqu'à la fin de 2004 et en premier trimestre de l'année 2005 c'est-à-dire au 31/03/2005, le montant cumulé est de 236 558 MDA, donc il ya une augmentation ou un écart de 8742 MDA et cette augmentation du crédit hypothécaire est dû à une forte demande du crédit.

Et en plus de ça la BDL a constaté 262 dossiers favorables la fin de l'année 2004.

Remarque:

La BDL applique les taux d'intérêt pour les crédits hypothécaire qui sont: - 6,5% si le revenu est inférieur ou égale à 1000 000,00 DA.

- 6,75% si le revenu est supérieur à 1000 000,00 DA.

Section 2 : Comparaison entre les deux banques qui appliquent le crédit hypothécaire:

Après avoir présenter le crédit hypothécaire dans ces différentes banques, nous avons constatés que l'application de ce dernier dans ces deux (02) banques déjà présenté dans le premier chapitre de la partie pratique «CNEP-banque» et «BDL » n'est pas la même toujours dans tous les cas, ce qui nous menons à faire une distribution entre ces dernières sous forme d'un tableau ci-dessous:

Points de comparaison	« CNEP »-banque	BDL
Taux d'intérêt	- Pour épargnant = 6% (épargne logement) 7% (épargne populaire) - Non épargnant 7,5%	6.5% si le crédit =< 1000.000 da 6.75% si le crédit> 1000.000 da.
Montant de crédit	Peut aller jusqu'à 90% du montant de bien acquis.	Peut aller jusqu'à 80% du bien acheter équivalent de 1600.000 da.
Durée maximale du crédit	30 ans maximum	25 ans maximum
Age limité	70 ans	70 ans
Modalité de remboursement du crédit	- Le remboursement passe par des mensualités (échéance constante capital constant) - La détermination de la capacité de remboursement ne dépasse pas 60% du revenu de postulant - Remboursement par anticipation	- Remboursement mensuel avec paiement des intérêts. - Peut être remboursé par anticipation avant l'échéance du crédit.
les garanties hypothécaires	- Exige l'hypothèque légale de premier rang sur le bien objet du crédit. - Assurance SAA en cas de décès.	Exige aussi une hypothèque légale de premier rang sur le bien immobilier. - Assurance décès au prés de SAA qui est de 0.37% ou - Assurance SGCI apport additionnel de 25 000DA.

68

Apport personnel	L'apport personnel minimum de 10%	L'apport personnel du débiteur est de 20%
Intérêt et	- Les intérêts sont payés	- Les intérêts payables mensuellement.
commissions	jusqu'à remboursement intégral	- Commissions ou frais de gestion qui
	du crédit.	sont évaluée à 13 000,00 DA payables
	- Commissions sont payés en	en une seule fois au moment de la
	une seule fois, elle représente :	signature de la convention.
	- 1000 DA si le montant de crédit est de 500.000 DA.
	- 1 500 si le montant de crédit est entre 5000.00 DA à deux 2 millions DA.
	- 2 500 DA si le montant est plus de deux 02 millions de
	DA.

Ce tableau nous montre que ces deux banques appliquent ce nouveau produit qui est le crédit hypothécaire d'une manière différente selon les conditions associée à chacune deux vis -à-vis de ce dernier, par exemple la première distinction est porte sur les taux d'intérêts appliqué par chaque banque qui sont différent d'une banque à une autre, la CNEP banque applique des taux d'intérêts pour les épargnes (6%, 7%) et pour les non épargnants et la même chose pour la BNA (qui sont 7,5% pour les épargnants et 8,5% pour non épargnants) , nous trouve aussi une différence en ce qui concerne le montant du crédit à accorder qui peut aller jusqu'à 90% du bien à financer pour la CNEP banque.

En ce qui concerne aussi la durée maximale du crédit elle est de 30 ans pour la CNEP banque et de 25 ans pour la BDL, et pour l'âge il est limité à 70 ans pour les deux banques (CNEP banque et la BDL), et comme cinquième critère de comparaison c'est la modalité de remboursement du crédit qui est presque la même pour les deux banques c'est-à-dire que les mensualités sont constantes (échéances constantes et capital contant) avec paiement du principal et les intérêts et les taxes et il y a une possibilité pour les deux banques d'être rembourser par anticipation avant l'échéance du crédit de l'intégralité ou d'une partie du crédit, mais dans la CNEP banque la capacité de remboursement ne dépasse pas 60% du revenu du postulant (bénéficiaire).

Pour le type de garantie recueillies par ces banques nous constatons que la CNEP banque exige une hypothèque légale de premier rang qui peut conserver le bien objet du crédit ou tout autre bien immobilier appartenant au débiteur et faisant partie de son patrimoines.

69

Pour la BDL elle exige une hypothèque légale du premier rang sur le bien mobilier financé en garantie au crédit accordé, et pour l'assurance la CNEP banque exige à l'emprunteur d'assurer au prés d'un organisme national appelé société national d'assurance (SAA) en cas de décès bénéficiaire et contre les catastrophes naturelle, mais par contre la BDL exige à l'emprunteur une assurance au prés des SAA en cas de décès seulement avec duré égale à celle du crédit.

En ce qui concerne l'apport personnel est aussi un point de destruction entre les deux banques dont l'apport personnel minimum exigé par la CNEP banque est 10% du coût de bien financé alors que pour la BDL est de 20% au minimum du bien financé par ces dernières.

Pour les intérêts et commission, la CNEP banque et la BDL ont la même politique de recevoir les intérêts qui sont payé par les bénéficiaires mensuellement jusqu'à remboursement du crédit, et pour les commissions sont payés en une seule fois pour l'ensembles des banques citées mais avec des montants défirent, nous prenons le cas de la CNEP banque qui fixe les frais de gestions à 1000 DA, 15 00 DA, et 2 500 DA avec des conditions sur le montant du crédit en dinar, et pour la BDL, les commissions de gestion sont fixées à 13 000 DA en totalité 12 000 DA comme commission de gestion et 1000 DA comme commission de notification.

Nous ajoutons que le dossier du crédit hypothécaire en niveau de la CNEP banque doit passer par trois comités qui sont en premier comité d'agence qui décide d'accorder ce type de crédit jusqu'à 500 000 DA, le comité de direction de réseau qui décide le montant de crédit jusqu'à 900 000 DA et en dernier le comité de direction générale qui prend des décisions sur le montant de crédit sans limites, mais dans la BDL, si le montant du crédit demandé ne dépasse pas les 2000 000 DA la décision est prise par le comité de crédit agence, si le crédit entre 2000.000 DA et 3500.000 DA la décision est prise par la direction générale de Bejaia (844), et si le montant du crédit dépasse 3500.000 DA c'est la direction du crédit à Alger qui va prendre la décision sur le montant de crédit.

70

Chapitre II: le crédit hypothécaire dans le système bancaire Algérien

Pour cette deuxième partie, nous concluons que le crédit hypothécaire en Algérie n'occupe pas une place très importante, malgré les efforts de l'Etat dans le développement de ce type de crédit.

Pour le développer, il est nécessaire que les banques algériennes prennent des mesures afin de régler le problème actuel de notre société qui est le logement.

Conclusion générale

Conclusion générale:

A travers les caractéristiques de l'habitat et ces différents modes de financement en Algérie, ce secteur a vécu une crise durable et pour faire face à cette dernière les banques interviennent dans le but d'accroître la mobilisation des ressources financières pour répondre aux besoins de financement des ménages. Pour cela, elles encouragent l'épargne qui est considéré comme étant le seul moyen pour régler la crise du logement.

L'Algérie a engagé des réformes parmi celles-ci le logement évolutif lancé au 1995 destinée aux faibles revenus et à la résorption de l'habitat précaire mais celui-ci a été abandonné en 1999, après avoir rencontré des difficultés, laissant le logement social locatif comme unique outil de production de logement pour les plus pauvres.

Ces réformes sont mises en oeuvre pour accélérer la mise en place de mécanismes efficaces permettant d'orienter et de régler la production et la gestion de l'habitat par la demande des ménages, dans le cadre de procédures ouvertes et équitables et en fonction de leur capacités contributives.

De plus à partir de la fin de 1999, l'Algérie a commencé à appliquer une nouvelle procédure qui est l'opération de crédit immobilier (crédit hypothécaire) qui a été prise en charge financièrement par des nouvelles institutions financières et les sociétés de garantie.

Cependant, le crédit hypothécaire n'arrive pas à réponde favorablement à toutes les exigences de la clientèle, cette dernière cherche une relation de proximité, un conseiller qui partage avec eux un sentiment de crédibilité et de confiance leur apporte des conseilles personnalisés et des solutions concrètes, ce qui absent dans nos banques actuelles.

A partie de tout ce que nous avons vu, les nouvelles mesures que la banque devra mettre en évidence en matière de crédit hypothécaire, sont

> L'amélioration continue de l'accueil et de gestion permanant de la relation banque /client (être a l'écoute de client).

> Favoriser l'accès a la propriété pour les jeunes ménages et les foyers aux revenus modestes.

> Mettre en place des mesures permettant de réduire les risques cités précédemment. > Suivre l'évolution du système bancaire au niveau international.

La liste des abréviations:

AAP : Aide a l'accession à la propriété.

BAD : Banque Algérienne de développement.

BADR: Banque Algérienne de développement rural.

BNA : Banque national d'Algérie. BEA : Banque extérieur d'Algérie. BDL : Banque de développement local. CPT: compte de placement à terme. CAT : Crédit a terme.

CPA: Caisse populaire d'épargne.

CNAS : Caisse national d'assurance et de subvention.

CNEP: Caisse national d'épargne.

CAAR: Caisse Algérienne d'assurance routière.

CAAT: Caisse Algérienne d'assurance et de transport.

CCP: Crédit courant postal.

CNL : Caisse national de logement.

CSDCA : la caisse de solidarité des départements et des communes d'Algérie DAB : Distribution automatiques et billets.

DID : Développement international des jardins.

DAT : Dépôt a terme.

EPE : Entreprise public économique.

EPIC : Etablissement public industrielle et commercial.

FGCMPI : Fonds de garanti et de caution de la promotion immobilière.

MAT : Magasin de transit Algérien

PTT : Poste télécommunication et télégramme.

SAA: Société Algérienne d'assurance.

SCDL: Société Canadienne de développement et de logement.

SIG: Système interbancaire de gestion.

SOGEMA: Société de consultation et de gestion management.

SGCI: Société de garanti de crédit immobilier.

SONATMG: société national de transite et des magasins généraux.

SRH: Société de refinancement hypothécaire

BIBLIOGRAPHIE:

I. Les ouvrages:

Ameur Benhalime : «l'entreprise et le financement bancaire » ED dalah 2000. Bouyakoub.F « l'entreprise et le financement bancaire », édition Casbah, Alger 2000.

Michel Mathieu: « L'exploitation bancaire et le risque de crédit », Ed revu banque éditeur 1995.

II. Les mémoires:

Mémoire fin d'étude : « les conditions d'émergence du crédit hypothécaire à travers les banques Algérienne ». (université Bejaia).

Mémoire de fin d'étude: « Les opérations du crédit », (université Bejaia).

Mémoire fin d'étude : « les capacités de financement de la CNEP ». (université Bejaia).

Mémoire de fin d'étude : «le crédit immobilier» (université Bejaia).

Mémoire de fin d'étude: « le financement de bancaire du secteur de logement ». (université Bejaia).

III. Les revus:

·
· La CNEP NEWS:

> le couvrement des créances 2003.

> l'épargne de la CNEP-Banque (N°7 septembre 2001).

> les garanties bancaires et leurs pratiques (N°10 juin 2002).

> les financements de l'habitat priorité de la CNEP-Banque (N°20février 2005).

IV. Les documents:

EL WATAN-IMMPBILIER.

ENCYCLOPIDIE ECONOMIE. DICTIONNAIRE ECONOMOQUE. ENCARTAT 2007.

V.WEB:

www.cnepbanque.dz www.google.com